Định giá bất động sản thương mại

Định giá bất động sản thương mại Mô tả chung Bất động sản cần định giá là một tòa nhà thương mại một tầng đã xây dựng 25 năm trước đây. Tổng diện tích sàn là 278,7 m2 và nằm tại một góc phố. Định giá để tính thuế Theo tài liệu ghi chép tại văn phòng định giá để đánh thuế, giá trị để tính thuế bất động sản như sau: Giá trị thửa đất: 14.500 đôla Giá trị tài sản trên đất: 16.000 đôla Tổng giá trị để tính thuế: 30.500 đôla Bất động sản được định giá bằng 30% giá trị thị trường và thuế suất danh nghĩa là 4%. Thông tin về thửa đất Thửa đất có mặt tiền rộng 9,14 m và sâu 30,48 m; diện tích 278,7 m2. Trong khu vực trong thời gian vừa qua có một số cuộc mua bán đất trống. Mới đây cũng có một mua bán bất động sản tương tự mới được xây dựng nằm phía bên kia đường của bất động sản cần định giá. Vì đã biết giá bán và chi phí xây dựng nên có thể sử dụng thông tin này để ước tính giá trị của bất động sản cần điịnh giá. Công trình xây dựng của bất động sản cần định giá Đó là một tòa nhà thương mại 01 tầng, rộng 9,14 m chiều sâu 30,48 m. Tòa nhà đã được xây dựng 25 năm và có tuổi đời kinh tế còn lại là 25 năm. Khảo sát tòa nhà thu được những thông tin về hao mòn sau: Đào đắp và san lấp: 40,0% Những bức tường bao quanh 55,0% Kết cấu mái, hệ thống cấp nước, hệ thống chiếu sáng, đường dây điện, và những chi phí gián tiếp: 50,0% Kết cấu xây dựng bên trong: 60,0% Mái nhà, hệ thống sưởi ấm và điều hòa không khí: 50,0% Sửa chữa và duy tu bảo dưỡng 400,00 đôla Chi phí thay thế hệ thống chiếu sáng chưa đầy đủ 600,00 đôla Tòa nhà có chiều rộng mặt tiền ít và chiều sâu dài nên không được người thuê ưa thích. Tiền thuê theo giá thị trường là 550,00 đôla/tháng, trong khi các tòa nhà khác không có khuyết điểm trên thông thường có giá thuê 600,00 đôla/tháng. Lỗi thời ngoại biên: Trong phân tích khu vực lân cận thấy không có hiện tượng giảm giá do lỗi thời ngoại biên. Cũng không thấy có hiện tượng nền kinh tế của đất nước và của vùng gây khó khăn cho việc tìm kiếm người thuê thích hợp cho những tòa nhà thương mại như loại bất động sản cần định giá. Thông tin về các cuộc mua bán đất tương tự Thương vụ 1 Giá bán 35.000 đôla. Lô đất: rộng 22,86 m chiều sâu 24,38 m. Điều chỉnh biến động giá theo thời gian là 2,0%. Bất động sản nằm ở vị trí kém thuận lợi hơn bất động sản cần định giá và mức điều chỉnh được xác định là 4,0%. Lô đất nằm ở giữa phố nên giá bán thấp hơn 5,0% so với lô đất ở góc phố. Thương vụ 2 Giá bán 23.300 đôla. Lô đất nằm ở góc phố, rộng 13,72 m sâu 24,38 m. Điều chỉnh giá biến động theo thời gian là 3,0%. Bất động sản nằm ở vị trí tốt hơn bất động sản cần định giá và mức điều chỉnh ước tính là 2.0%. Thương vụ 3 Giá bán 27.800 đôla. Đó là lô đất nằm ở giữa phố, rộng 18,29 m chiều sâu 22,86 m. Không cần thiết phải điều chỉnh về vị trí và biến động giá theo thời gian. Tuy nhiên, lô đất ở góc phố nên giá bán cao hơn giá những lô đất nằm ở giữa phố là 5,0%. Thương vụ bán bất động sản: Giá bán 84.000 đôla. Lô đất nằm ở góc phố, chiều rộng 15,24 m chiều sâu 24,38 m có một tòa nhà 01 tầng mới xây dựng trên toàn bộ diện tích thửa đất. Chi phí xây dựng tòa nhà là 156, 0 đôla/m2. Do bất động sản này vừa mới được bán và có vị trí nằm ở bên kia đường của bất động sản cần định giá, nên không cần phải điều chỉnh về vị trí và theo thời gian. Thông tin về chi phí : Tài liệu về chi phí cho thấy chi phí thay thế của bất động sản cần định giá như sau: Đào đắp, san lấp 3.600 Làm móng 3.672 Xây dựng tường bao quanh 10.800 Kết cấu mái 4.350 Mái 972 Kết cấu xây dựng bên trong 8.480 Hệ thống cấp nước 3.200 Hệ thống sưởi và điều hòa 6.400 Hệ thống chiếu sáng và đường dây điện 2.200 Tổng chi phí trực tiếp 43.674 Chi phí gián tiếp 9.326 Chi phí thay thế (mới) 53.000 Các cuộc giao dịch bất động sản tương tự Có 3 cuộc giao dịch bất động sản có thể so sánh được ở khu vực lân cận. Không có bất động sản nào có cùng loại lỗi thời chức năng như bất động sản cần định giá. Thương vụ 1 Giá bán 68.600 đôla. Có vị trí ở giữa phố, giá trị thửa đất là 26.000 đôla. Diện tích tòa nhà là 485,42 m2. Giá đã tăng 2,0% so với ngày bán. Bất động sản ở góc phố bán với giá cao hơn 5% so với bất động sản nằm ở giữa phố. Bất động sản này có tuổi đời tương đương với bất động sản cần định giá, nhưng có hiện trạng tốt hơn nên cần điều chỉnh 2%. Tuổi đời kinh tế còn lại là 25 năm. Tổng thu nhập thô là 10.600 đôla. Thu nhập ròng trước thuế và hoàn vốn là 8.975 đôla. Thương vụ 2 Giá bán 56.400 đôla. Có vị trí ở góc phố, giá trị thửa đất là 22.000 đôla. Diện tích tòa nhà là 371,61 m2. Không cần điều chỉnh theo thời gian và vị trí. Bất động sản này có tuổi đời và điều kiện hiện trạng tương đương với bất động sản cần định giá. Tuổi đời kinh tế còn lại là 20 năm. Tổng thu nhập thô là 87600 đôla. Thu nhập ròng trước thuế và hoàn vốn là 7.800 đôla. Thương vụ 3 Giá bán 47.000 đôla. Có vị trí ở góc phố, giá trị thửa đất là 19.600 đôla. Diện tích tòa nhà là 292,64 m2. Giá đã tăng 4,0% so với ngày bán. Không cần điều chỉnh về vị trí và quy mô diện tíchmới hơn và tốt hơn bất động sản cần định giá, nên cần điều chỉnh 10%. Tuổi đời kinh tế còn lại là 25 năm. Tổng thu nhập thô là 7.200 đôla. Thu nhập ròng trước thuế và hoàn vốn là 6.220 đôla. Báo cáo hoạt động của chủ sở hữu bất động sản cần định giá Tổng thu nhập thô 6.600 Chi phí vận hành: Bảo hiểm: 120 Thuế bất động sản 337 Quản lý 300 Sửa chữa và bảo dưỡng 140 Lãi suất tiền vay 1.000 Khấu hao 1.200 Tổng chi phí 3.097 Thu nhập thuần túy 3.503 Phân tích thị trường bất động sản trong khu vực lân cận cho thấy số liệu về chi phí và thu nhập sau đây là đại diện cho loại bất động sản cần định giá: Tiền thuê thô trên thị trường 550 đôla/tháng Lỗ về diện tích không được thuê 3,0% của tổng thu nhập thô Quản lý 5,0% của tổng thu nhập thô Bảo hiểm 120 đôla/năm Sửa chữa 150 đôla/năm Quét sơn 400 đôla/5năm Mái nhà Ước tính 20 năm tuổi Hệ thống sưởi ấm và điều hòa Ước tính 20 năm tuổi Sử dụng những thông tin trên hãy xác định: Giá trị thửa đất bằng phương pháp so sánh Khấu hao tích tụ của bất động sản cần định giá bằng phương pháp chia nhỏ. Giá trị của tòa nhà bằng phương pháp chi phí Giá trị của bất động sản bằng phương pháp so sánh Giá trị của bất động sản bằng phương pháp số nhân tổng tiền thuê thô Tỷ suất chiết khấu bằng phương pháp so sánh Giá trị của bất động sản bằng phương pháp thu nhập. Bài giải Các cuộc giao dịch đất đai Thương vụ 1 Thương vụ 2 Thương vụ 3 Giá bán 35.000 23.300 27.800 Điều chỉnh theo thời gian +2.0% +3.0% 0 Điều chỉnh vị trí +4.0% -2.0% 0 Điều chỉnh vị trí góc phố +5.0% 0 +5.0% Điều chỉnh theo các đặc điểm khác +11.0% +1.0% +5.0% Giá đã điều chỉnh 38.850 23.533 29.190 Diện tích (m2) 557,4 334,4 418 Đơn giá (đôla/m2) 69,7 70,4 69,8 Giá đất: 70 USD/m2 Giao dịch bất động sản Thương vụ 1 Giá bán 84.000 Diện tích 371,6 Đơn giá xây dựng nhà 156,08 Chi phí xây dựng nhà 58.000 Giá trị của thửa đất 26.000 Diện tích đất 371,6 Đơn giá đất 69,9 Khấu hao tích tụ Hao mòn về mặt vật lý Có thể khôi phục được Chi phí tái tạo Tỷ lệ khấu hao Lượng tiền khấu hao Tổng số tiền khấu hao Sữa chữa 400 100% 400 Tổng chi phí có thể khắc phục về vật lý 400 Có thể khắc phục – Những bộ phận có tuối đời ngắn Khôi phục mái nhà 972 50% 486 Hệ thống sưởi và điều hòa không khí 6.400 50% 3.200 Tổng chi phí có thể khắc phục về vật lý – Những bộ phận có tuổi đời ngắn 3.686 Không thể khắc phục được – Những bộ phận có tuổi đời dài Đào đắp và san lấp 3.600 40% 1.440 Nền móng 3.672 40% 1.469 Các bước tường bao ngoài 10.800 55% 5.940 Kết cấu mái 4.350 50% 2.175 Kiến trúc nội thất (không tính 400 đôla có thể khắc phục) 8.080 60% 4.848 Hệ thống cấp nước 3.200 50% 1.600 Hệ thống chiếu sáng và dây điện 2.200 50% 1.100 Chi phí gián tiếp 9.326 50% 4.633 Tổng chi phí thay thế mới 53.000 Tổng khấu hao những bộ phận không thể khắc phục được 23.235 Tổng hao mòn về mặt vật lý 27.321 Sự lỗi thời về chức năng Có thể khắc phục được Hệ thống chiếu sáng 600 Tổng hao mòn chức năng có thể khắc phục được 600 Không thể khắc phục được Khoản giảm tiền thuê /năm 600 Số nhân tổng tiền thuê thô 6,50 Khoản giảm giá vốn 3.900 Tổng hao mòn chức năng không thể khắc phục được 3.900 Tổng hao mòn chức năng 4.500 Lỗi thời ngoại biên Trong phân tích khu vực lân cận thấy không có hiện tượng giảm giá do lỗi thời ngoại biên. Cung không thấy có hiện tượng nền kinh tế của đất nước và của vùng gây khó khăn cho việc tìm kiếm người thuê thích hợp cho những tòa nhà thương mại như loại bất động sản cần định giá. Tóm tắt về khấu hao Hao mòn về vật lý 27,321 Lỗi thời chức năng 4,500 Lỗi thời ngoại biên 0 Tổng khấu hao tích tụ 31,821 Xác định giá trị của BĐS bằng phương pháp chi phí Chi phí thay thế 53,000 Khấu hao Khấu hao về vật lý – có thể khắc phục 400 Khấu hao về vật lý – Có thể khắc phục Các bộ phận có tuổi đời ngắn 3.686 Hao mòn về vật lý – không thể khắc phục Các bộ phận có tuổi đời dài 23.235 Lỗi thời chức năng – Có thể khắc phục 600 Lỗi thời chức năng – Không thể khắc phục 3.900 Lỗi thời ngoại biên -0- Tổng hao mòn tích tụ 31.821 Chi phí thay thế trừ khấu hao 21.179 Cộng: Giá trị của đất 19.500 Giá trị chỉ dẫn của BĐs 40.679 Làm tròn: 40.600 Xác định giá trị bằng phương pháp so sánh Thương vụ 1 Thương vụ 2 Thương vụ 3 Giá bán 68.600 56.400 47.000 Diện tích 485,4 371,6 292,6 Đơn giá /m2 141,33 151,78 160,63 Điều chỉnh biến động giá theo thời gian +2.0% 0 +4.0% Đ/c về vị trí +5.0% 0 0 Đ/c về tuổi và thực trạng +2.0% 0 -10.0% Điều chỉnh thực +9.0% 0 -6.0% Đơn giá điều chỉnh/m2 154,05 151,78 150,98 Giá trị ước tính tính trên đơn vị m2: 151,78 đôla/m2 Diện tích của BĐS: 278,7 m2 Giá trị ước tinh của BĐS: 42.300 đôla Xác định giá trị BĐS bằng cách sử dụng số nhân tổng tiền thuê thô Thương vụ Giá bán Tổng tiền thuê thô hàng năm Số nhân tiền thuê thô 1 68.600 10,600 6,47 2 56.400 8.700 6,48 3 47.000 7.200 6,53 Giá trị BĐS bằng cách sử dụng số nhân tổng tiền thuê thô Tiền thuê thị trường (hàng năm) 6.600 đôla Số nhân tổng tiền thuê thô (hàng năm) 6,50 Giá trị chỉ dẫn của BĐS 42.900 đôla Xác định tỷ lệ chiết khấu bằng phương pháp so sánh Thương vụ 1 Thương vụ 2 Thương vụ 3 Giá bán 68.600 56.400 47.000 Giá trị thửa đất 26.000 22.000 19.600 Giá trị tòa nhà 42.600 34.400 27.400 Tỷ lệ thu hồi vốn 1/25 = 4% 1/20 = 5% 1/25 = 4% Số tiền …. 1.704 1.720 1.096 Giá bán 68.600 56.400 47.000 Tỷ suất thuế thực hiệu 1,2% 1,2% 1,2% Tiền nộp thuế 823 677 564 Tổng thu nhập trước thuế và thu hồi vốn 8.971 7.800 6.220 Trừ khoản thu hồi vốn 1.704 1.720 1.096 Trừ thuế BĐS 823 677 564 Thu nhập thuần túy 6.448 5.403 4.560 Giá bán 68.600 56.400 47.000 Tỷ lệ chiết khấu 9,4% 9,6% 9,7% Tỷ lệ chiết khấu áp dụng cho BĐS cần định giá: 9,6% Ước tính giá trị của BĐS bằng việc áp dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp Tổng thu nhập thô tiềm năng 6.600 Khoản thiệt hại vì diện tích chưa có người thuê 198 Tổng thu nhập thô thực hiệu 6.402 Các khoản chi phí Quản lý 320 Bảo hiểm 120 Sửa chữa 150 Tổng chi phí vận hành 590 Các khoản khấu trừ dự trữ để thay thế Mái 49 Sơn 80 Hệ thống sưởi ấm và điều hòa không khí 320 Tổng các khoản khấu trừ dự trữ để thay thế 449 Tổng chi phí 1.039 Thu nhập trước thuế và thu hồi vốn 5.363 Tỷ lệ vốn hóa đối với đất Tỷ suất chiết khấu 9,6% Thuế suất thực hiệu BĐS 1,2% Tỷ lệ vốn hóa đối với đất 10,8% Tỷ lệ vốn hóa đối với nhà Tỷ suất chiết khấu 9,6% Tỷ lệ thu hồi vốn 4,0% Thuế suất BĐS thực hiệu 1,2% Tỷ lệ vốn hóa đối với nhà 14,8% Thu nhập cần được phân bổ cho đất Giá trị của thửa đất 19.500 Tỷ lệ vốn hóa đối với đất 10,8% Thu nhập cần phân bổ cho đất 2.106 Thu nhập cần được phân bổ cho nhà Thu nhập thuần 5.363 Thu nhập đã phân bổ cho đất 2.106 Phần thu nhập còn lại phân bổ cho nhà 3.257 Giá trị tòa nhà Thu nhập phân bổ cho nhà 3.257 Tỷ lệ vốn hóa đối với nhà 14,8% Giá trị ước tính của tòa nhà 22.007 Giá trị tòa nhà 22.007 Giá trị thửa đất 19.500 Giá trị ước tính của BĐS 41.507 Làm tròn: 41.500 Điều hòa và kết luận về giá trị của bất động sản Phương pháp Ước tính giá trị Phương pháp chi phí 40.600 Phương pháp so sánh 42.300 Phương pháp thu nhập 41.500 Ước tính mức giá cuối cùng 42.000 Khấu hao tích tụ Hao mòn về mặt vật lý Có thể khôi phục được Chi phí tái tạo Tỷ lệ khấu hao Lượng tiền khấu hao Tổng số tiền khấu hao Sữa chữa 400 Tổng chi phí có thể khắc phục về vật lý Có thể khắc phục – Những bộ phận có tuối đời ngắn Khôi phục mái nhà 972 Hệ thống sưởi và điều hòa không khí 6.400 Tổng chi phí có thể khắc phục về vật lý – Những bộ phận có tuổi đời ngắn Không thể khắc phục được – Những bộ phận có tuổi đời dài Đào đắp và san lấp 3.600 Nền móng 3.672 Các bước tường bao ngoài 10.800 Kết cấu mái 4.350 Kiến trúc nội thất (không tính 400 đôla có thể khắc phục) 8.080 Hệ thống cấp nước 3.200 Hệ thống chiếu sáng và dây điện 2.200 Chi phí gián tiếp 9.326 Tổng chi phí thay thế mới 53.000 Tổng khấu hao những bộ phận không thể khắc phục được Tổng hao mòn về mặt vật lý