Đồ án Quản lý quy hoạch xây dựng khu du lịch – khu II – Đồ Sơn – Hải Phòng

hoạt động du lịch. Phát triển lâm nghiệp kết hợp với du lịch sinh thái. Phát triển mạng các hoạt động du lịch dịch vụ là hình thành các khu trung tâm du lịch, giải trí thu hút khách từ các tỉnh miền Bắc và khách quốc tế, trên cơ sở khai thác thế mạnh về cảnh quan, môi trường biển, các di tích lịch sử, văn hoá và tín ngưỡng. + Phát triển kinh tế gắn liền với tăng cường tiềm lực quốc phòng, gắn liền các hoạt động của các cơ sở quốc phòng với các hoạt động phát triển kinh tế trên địa bàn. Xây dựng Đồ Sơn trở thnhà Quận có quốc phòng – an ninh vững mạnh, chính trị ổn định, trật tự xã hội an toàn, có đời sống vật chất tinh thần cao, trình độ dân trí cao, có nếp sống văn minh, hiện đại, giữ vững bản sắc của vùng đô thị du lịch có lịch sử phát triển lâu dài. + Đẩy mạnh cải tạo và bảo vệ môi trường: Đảm bảo Đồ Sơn có môi trường trong sạch, bền vững của vùng du lịch trên cả phương diện môi trường tự nhiên và môi trường xã hội nhân văn. 2. Các mục tiêu cụ thể đến năm 2020. 2.1. Mục tiêu kinh tế: - Về tốc độ tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 2010 – 2015: Nhóm ngành thương mại - dịch vụ chiếm tỉ trọng khoảng 74,1%. Tốc độ tăng trưởng GDP trên địa bàn quận đạt mức khoảng 15%. - Về tốc độ tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 2016 – 2020: Nhóm ngành thương mại - dịch vụ chiếm tỷ trọng khoảng 77,6%. Tốc đô tăng trưởng GDP trên địa bàn Quận đạt mức khoảng 13% năm. 2.2. Mục tiêu xã hội: - Duy tu và tôn tạo các di tích lịch sử văn hoá, các đình chùa, các danh lam thắng cảnh tạo sức hấp dẫn thu hút khách du lịch. - Tăng cường đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật, nâng cao chất lượng và mở rộng phạm vi hoạt động của các trung tâm dạy nghề để tăng cường năng lực, đào tạo nguồn nhân lực có trình độ chuyên môn nghiệp vụ đáp ứng nhu cầu nguồn nhân lực cho thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá. 2.3. Quy hoạch phát triển các hoạt động dịch vụ, du lịch. - Phương hướng phát triển: Khai thác tiềm năng thế mạnh của Đồ Sơn, đẩy mạng phát triển ngành du lịch, dịch vụ: kết hợp với các hoạt động kinh doanh nhà hàng, khách sạn, dịch vụ vui chơi giải trí, thẻ thao, du lịch biển, Lập hồ sơ quản lý quy hoạch khu du lịch khu II - Đồ sơn SV: Hoàng Ngọc Mai – Cao Thu Trang Lớp: QL1001 – ĐHDL Hải Phòng Trang 85 dịch vụ thương mại phục vụ khách du lịch mua sắm các hàng lưu niệm và các sản phẩm truyền thống. - Về du lịch dịch vụ nghỉ dưỡng: Xây dựng các khu du lịch nghỉ dưỡng ven biển để phát triển hệ thống các nhà hàng, khách sạn, tận dụng các lợi thế về địa hình ven biển, phát triển các điểm vui chơi giải trí, các hoạt động du lịch mạo hiểm, du lịch leo núi, lướt sóng, các chương trình biểu diễn nghệ thuật để thu hút, giữ chân khách lưu lại trên địa bàn. Phát triển Đồ Sơn trở thành một trung tâm du lịch, nghỉ dưỡng khu vực phía Bắc phục vụ cho các đối tượng khách du lịch và nghỉ dưỡng thuộc mọi tầng lớp tiêu dung bằng việc phát triển đa dạng hệ thống nhà nghỉ, khách sạn: các khu Resort cao cấp, các biệt thự trên núi, các khách sạn hiẹn ffại và cả hệ thống các khách snj, nhà nghỉ ở mức trung bình phục vụ nhóm khách hàng thu nhập thấp. - Dịch vụ hội thảo: Phát triển Đồ Sơn thành trung tâm dịch vụ phục vụ hội nghị, hội thảo trong nước và quốc tế cho khu vực các tỉnh phía Bắc. Điều đó không chỉ đòi hỏi quy hoạch phát triển hệ thống hạ tầng, hội trường phòng họp, các trang thiết bị phù hợp đáp ứng nhu cầu tổ chức các hội nghị, hội thảo ở các tầm cỡ quy mô khác nhau mà còn phải cần chuẩn bị các điều kiện con người và công nghệ dịch vụ tổ chức hội nghị, hội thảo quốc gia và quóc tế kết hợp du lịch nghỉ dưỡng, các tour tham quan du lịch. - Dịch vụ du lịch giải trí: Phát triển các hoạt động vui chơi giải trí mới như xây dựng thuỷ cung, phát triển các hoạt động thể thao bong chuyền bãi biển, xây dựng các nhà biểu diễn kết hợp dịch vụ ăn uống trên biển, xây dựng các khu biểu diễn nghệ thuật, các nhà biểu diễn nghệ thuật, các trung tâm giải trí như rạp chiếu bóng, xây dựng các cơ sở biểu diễn các trò chơi tái hiện các truyền thuyết lịch sử, các câu chuyện và các địa danh nổi tiếng trong nước và thế giới. Xây dựng các vũ trường, các điểm biểu diễn các hoạt động văn hoá, nghệ thuật truyền thống phục vụ khách du lịch. - Tổ chức các lễ hội: Lễ hội văn hoá, trước hết là các hội chọi trâu truyền thống ( ngày 10/8) và các hội chọi trâu du lịch. - Cơ sở vật chất du lịch, dịch vụ: Xây dựng công viên nước, các bể bơi đạt tiêu chuẩn, quy hoạch xây dựng các resort, các khu nghỉ dưỡng cuối tuần. Phát triển du lịch tắm biển và lặn khám phá biển khu vực Đảo Dáu kết hợp với các hoạt động kinh doanh nhà hàng, khách sạn cao cấp tại khu vực đảo Hòn Dáu. 3. Các tính toán cụ thể. 3.1. Lượng khách du lịch. a, Khách du lịch không lưu trú. Lập hồ sơ quản lý quy hoạch khu du lịch khu II - Đồ sơn SV: Hoàng Ngọc Mai – Cao Thu Trang Lớp: QL1001 – ĐHDL Hải Phòng Trang 86 - Gồm những khách chủ yếu nghỉ trong ngày hoặc nửa ngày thuộc thành phố Hải Phòng và các tỉnh thành lân cận. Đa số không lưu trú mà chỉ sử dụng các không gian công cộng: dải cây xanh bờ biển, các nhà hàng quán nghỉ, các công trình công cộng khác ( nhà vệ sinh, gửi đồ, tắm tráng nước ngọt). - Năm 2009: Mùa hè trung bình có:7.000 người/ngày, ngày đông nhất: 13.000 người/ngày. b, Khách du lịch có lưu trú. - Bao gồm: + Khách du lịch cả nội địa và quốc tế, cả cao cấp và đại chúng. + Khách du lịch nghỉ mát: đặc biệt là các cán bộ công nhân viên nghỉ mát vao mùa hè. + Khách du lịch hội thảo, hội nghị. + Khách du lịch vui chơi giải trí, TDTT. + Khách du lịch tham quan, khám phá văn hoá và thiên nhiên. - Dự báo lượng khách du lịch theo ngưỡng sức chứa tối đa; + Đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 xác định quy mô khách lưu trú theo chỉ tiêu 350 khách/ha/ngày. Với quy mô đất khách sạn 23,8 ha, lượng khách là 8.400 người/ngày. + Do đất xây dựng dành cho công trình lưu trú tăng thêm khoảng 10 ha (đạt 33,8 ha) nên lượng khách tối đa có thể đạt là: 12.000 người/ngày. - Dự báo lượng khách du lịch theo phương pháp tăng trưởng: + Năm 2009: lượng khách lưu trú ngày đông nhất vào mùa hè: 12.000 người/ngày.( tốc độ tăng trưởng trong 5 năm là 200% ( năm 2003: ngày đông nhất vào mùa hè: 6000người/ngày)). + Đến năm 2015: nếu chọn chỉ tiêu tăng trưởng khoảng 130 - 180% trong 5 năm thì lượng khách đông nhất vào mùa hè có thể đạt từ: 15.600 – 21.600 người/ngày. 3.2. Nhu cầu khách sạn. - Ngoài các hình thức dịch vụ lưu trú như hiện nay đã có hoặc đạng xây dựng ( khách sạn, nhà nghỉ, biệt thự du lịch) tại khu II cần bổ xung thêm một số khách sạn du lịch cao tầng không ảnh hưởng đến cảnh quan và các công trình phụ trợ. - Số lượng khách du lịch đến Đồ Sơn những năm gần đây tăng lên đáng kể, với số lượng khách sạn, nhà nghỉ hiện nay thì sẽ không đáp ứng được nhu cầu lưu trú của khách du lịch trong thời gian sắp tới. Cần chú trọng hơn các khách sạn cao tầng, vừa tạo được kiến trúc đẹp, không chiếm quá nhiều diện Lập hồ sơ quản lý quy hoạch khu du lịch khu II - Đồ sơn SV: Hoàng Ngọc Mai – Cao Thu Trang Lớp: QL1001 – ĐHDL Hải Phòng Trang 87 tích đất do xây nhiều khách sạn nhỏ lẻ vừa không làm ảnh hưởng đến cảnh quan thiên nhiên hiện có. Bảng 29: Bảng đất lƣu trú. Địa điểm Kí hiệu Tên lô đất Diện tích Chỉ tiêu sử dụng đất m 2 Mật độ XD HTB HS SD đất Vùng A Khu Đ4 D61 KS Bộ quốc phòng (mới) 8372 20 5 1.0 D62 KS Thuỳ Dương ( mới) 8774 20 4 0,4 D63 KS Hải Âu - Biển Đông 17623 20 3 0,6 D64 KS trung tâm 18720 20 7 1,4 D65 KS Hoa Phượng ( mới) 12.364 20 5 1.0 Khu Đ5 D36A Khu nhà nghỉ BXD 13.937 50 3 1,5 D36B Khu nhà nghỉ BXD 1246 50 3 1,5 D58 Công trình dịch vụ giao thông 1500 25 2 0,5 Khu Đ6 Khu N3 D14 Đoàn 295 21.747 35 2 0.7 D16 Khu nhà nghỉ hành chính. 5707 35 2.5 0.9 Lập hồ sơ quản lý quy hoạch khu du lịch khu II - Đồ sơn SV: Hoàng Ngọc Mai – Cao Thu Trang Lớp: QL1001 – ĐHDL Hải Phòng Trang 88 D35 Khu N4 D23 Khu biệt thự Nam Phương 1.418 60 1.5 0,9 D28 Khu biệt thự Bảo Đại 2.885 40 2 0,8 D24 Khu giặt là của CT DL Đồ Sơn. 665 35 1.5 0.5 Khu N5 D37 Nhà nghỉ Đồi Cô Tiên 2229 50 1.8 0.9 D57 Nhà nghỉ kiểu biệt thự 3006 50 1.8 0.9 D59 Nhà nghỉ kiểu biệt thự 5232 50 1.8 0.9 Khu N6 D73 Nhà nghỉ Hoa Sữa 2.253 60 2 1.2 Vùng B Khu Đ1 D1 Nhà nghỉ TW Đoàn 4.459 55 2.5 1.4 D2 Quân khu 2 2.029 35 2.5 0.9 D3 Đoàn Hương Giang 4.028 35 2.5 0.9 D4 Nhà nghỉ Hải Sơn 6.912 35 2.5 0.9 D5 Bộ tư lệnh Hải Quân 2.956 35 2.5 0.9 D6 Cục xe đạp – xe máy ( BQP) 1.849 35 2.5 0.9 D6b CT Cửu Long 1.536 35 2.5 0.9 D51a Khu biệt thự( Dự án Vinaconex) 2.562 35 2 0.7 D51b Khu biệt thự( Dự án Vinaconex) 3.419 Lập hồ sơ quản lý quy hoạch khu du lịch khu II - Đồ sơn SV: Hoàng Ngọc Mai – Cao Thu Trang Lớp: QL1001 – ĐHDL Hải Phòng Trang 89 D51c Khu biệt thự( Dự án Vinaconex) 8.17 D51d Khu biệt thự( Dự án Vinaconex) 5.977 D51e Khu biệt thự( Dự án Vinaconex) 4.473 D51g Khu biệt thự( Dự án Vinaconex) 3.07 D51h Khu biệt thự( Dự án Vinaconex) 3.447 35 5 1.8 D51L Khu biệt thự( Dự án Vinaconex) 2.924 45 3 1.4 D52a Dãy biệt thự mới chân N1 1.699 40 2 0.8 D52b Dãy biệt thự mới chân N1 962 D52c Dãy biệt thự mới chân N1 1.435 Khu Đ2 Khu Đ3 D15 Khu nhà nghỉ 21 27.185 30 2 0.6 Khu N2 D7 Nhà nghỉ thông tin 3.639 35 2 0.7 D8 Nhà nghỉ binh đoàn 11 1.354 35 2 0.7 D9 Nhà điều dưỡng bưu điện 4.813 35 5 0.7 D10 Khu nghỉ dưỡng trường lục quân 3.204 35 3 0.7 D11 Khu nghỉ dưỡng cục bản đồ. 2.342 35 2 0.7 D12 Trại hè thiếu nhi thành phố 6.897 35 2 0.7 D13 T66( Bộ tổng tham mưu) 6.453 35 2 0.7 Vùng C Khu Đ7 Lập hồ sơ quản lý quy hoạch khu du lịch khu II - Đồ sơn SV: Hoàng Ngọc Mai – Cao Thu Trang Lớp: QL1001 – ĐHDL Hải Phòng Trang 90 D71 Khu KS cao tầng và trung tâm hội thảo hội nghị 26.92 25 7 1,75 D72 Nhóm biệt thự du lịch 32.642 25 2 0,5 D73 Nhóm biệt thự du lịch 21.605 25 2 0,5 D74 Nhóm biệt thự du lịch 14.409 25 2 0,5 D75 Nhóm biệt thự du lịch 16.915 25 2 0,5 D76 KS lữ hành 2 8.005 25 4 1.0 - Quy mô phòng: Tính trung bình: 2,5 người/phòng. Mà theo tính toán bên trên: sức chứa tối đa: 12.000 khách/ngày. Nên số phòng: 12.000/2,5 = 4.800 ( phòng). Bảng 30 Trung tâm Loại công trình lƣu trú Tỷ lệ ( %) Số phòng 1 Khách sạn 70 - 75 3.100 – 3.300 2 Biệt thự du lịch 15 - 20 800 – 1.000 3 Nhà nghỉ của các cơ quan 8 – 10 600 - 700 4 Kết hợp nghỉ trong nhà dân ( làng chài) 3 - 5 150 - 200 Cộng 100 4.600 – 5.000 3.3. Nhu cầu dịch vụ khác. a, Dịch vụ ăn uống: - Quy mô: để đảm bảo cho lượng khách vãng lai trung bình 8.500 khách/ ngày, chúng ta cần 8 – 10 nhà hàng công suất 600 – 700 chỗ ngồi. Nếu tận dụng sân ngoài trời và sân thượng thì diện tích xây dựng khoảng 400 – 600 m 2 / 1 nhà hàng. b, Dịch vụ hội thảo hội nghị. Lập hồ sơ quản lý quy hoạch khu du lịch khu II - Đồ sơn SV: Hoàng Ngọc Mai – Cao Thu Trang Lớp: QL1001 – ĐHDL Hải Phòng Trang 91 c, Dịch vụ vui chơi, giải trí, TDTT và chăm sóc sức khoẻ. - Các công trình như sàn nhảy bể bơi nước ngọt ( có thể trong nhà và sử dụng trong cả mùa đông), các sân TDTT, sân tập golf, các dịch vụ giải trí khác. - Các công trình phục vụ cho dịch vụ: + Công trình giải trí - nghỉ ngơi tại các khu bờ biển: Quy mô: Cải tạo, mở rộng diện tích các bãi tắm, đảm bảo tối thiểu gấp 1,5 lần hiện có. \ Tăng cường dải cây xanh tiếp giáp với bãi tắm để đảm bảo nhu cầu nghỉ khi tắm biển ( không nghỉ dưới bãi tắm, làm mất vệ sinh môi trường). \ Trên cơ sở hiện trạng, có thể kè thêm ra biển để tạo thành khu nghỉ trên bờ biển mở rông từ 7 – 10 m. \ Tổ chức các điểm gửi đồ, thay quần áo, tắm tráng nước ngọt, vệ sinh đảm bảo phục vụ 8.500 khách/ngày. + Công trình nghỉ ngơi - giải trí và TDTT tại các khu núi: Quy mô: tạo các tuyến đường dạo trên núi kết hợp công trình ngắm cảnh. Tại một số vị trí có thể tổ chức các hoạt động leo núi. Tại đỉnh N3 xây dựng tháp dịch vụ trên đỉnh núi để ngắm toàn cảnh ( vùng biển, Vịnh Hạ Long, Cát Bà, thành phố Hải Phòng) và kết hợp tháp viễn thông. + Khu vui chơi giải trí kết hợp TDTT tập trung ( khu Daso). Tại khu Daso, quy hoạch khu vui chơi giải trí kết hợp TDTT tập trung bao gồm: \ Nhà trò chơi thiếu nhi, các công trình giải trí gắn với nước ( trượt nước). Các sân thi đấu TDTT , câu lạc bộ TDTT kết hợp đường trong khu với đường đua xe đạp, xe máy. Khu sân vận động có thể tổ chức kết hợp lễ hội. \ Xây dựng các công trình phục vụ nhu cầu giải trí gắn với nước: xuồng máy, lướt ván, trượt nước, du thuyền ngắm cảnh, câu cá + Công trình văn hoá: Xây dựng khu trung tâm dịch vụ văn hoá - giải trí công cộng bao gồm: \ Công trình dịch vụ trung tâm: Các phòng trưng bày, giao lưu, biểu diễn, giải trí trong nhà.Diện tích sử dụng: 5.000 – 6.000 m2. \ Quảng trường trung tâm: đảm bảo tổ chức hoạt độngvăn hoá và giao lưu ngoài trời. Quy mô: 4.000 – 5.000 m2. \ Công trình giáo dục lịch sử: Tại khu di tích lịch sử Bến Nghiêng ( khu Đ6) xây dựng thành khu trung tâm lịch sử bao gồm: Khu tượng đài hoặc phù điêu thể hiện sự kiện lịch sử về cuộc kháng chiến chống Pháp . Công trình trưng bày và giới thiệu lịch sử ( có chiếu phim hoặc toạ đàm). Diện tích sử dụng: 120 – 150 m2. Lập hồ sơ quản lý quy hoạch khu du lịch khu II - Đồ sơn SV: Hoàng Ngọc Mai – Cao Thu Trang Lớp: QL1001 – ĐHDL Hải Phòng Trang 92 d, Dịch vụ tham quan, thám hiểm. - Thám hiểm biển, lặn, tắm biển, tìm hiểu hệ sinh thái biển - rừng e, Dịch vụ công cộng. - Dịch vụ tắm biển, dịch vụ gửi đồ, tắm tráng nước ngọt, thuê dụng cụ, nghỉ và ăn uống tại chỗ f, Dịch vụ thương mại. - Tổ chức thành một số điểm siêu thị đáp ứng nhu cầu mua sắm của khách kết hợp tổ chức một số hoạt động giới thiệu, trưng bày hàng hoá, đại diện và giao dịch thương mại. Nhằm thu hút khách cả bốn mùa. g, Dịch vụ giao thông. - Giao thông nội bộ trong khu II và khu du lịch Đồ Sơn: phát triển xe điện, cano kết hợp với dịch vụ ngắm cảnh. - Giao thông đến các điểm du lịch khác: Phục vụ các tour du lịch tham quan Vinh Hạ Long, đảo Cát Bà, song Lạch Tray và các khu vực xung quanh. - Hệ thống ô tô bus ( Hải Phòng - Đồ Sơn và ngược lại). - Tàu du lịch: tàu thường hoặc cánh ngầm. 4. Tổ chức không gian du lịch, cụm - tuyến du lịch. - Phong cảnh của khu II - Đố Sơn đã được định hình bởi hệ thống các dải núi uốn lượn trên dải mặt nước cả 2 phía Đông Tây. Bố cục kiến trúc cảnh quan phải không được phá vỡ hình thái không gian này mà dựa theo, tạo sự hài hoà tự nhiên- nhân tạo. - Việc xác định các trục, tuyến, điểm mốc không gian chủ đạo của toàn khu cũng như tèng khu phải dựa trên cơ sở các mốc, đường trục cảnh quan tự nhiên như trên đỉnh núi, sườn núi, đường bao bờ biển, các hướng và điểm nhìn. - Việc xây dựng các công trình cao tầng xây dựng tại đây cần phải được xem xét chỉ cho phép một số vị trí và hạn chế không phá vỡ đường viền của các dải núi. - Các công trình không được cho khuất công trình khác tiếp cận với cảnh quan tự nhiên ( trừ trường hợp hiển trạng hoặc công trình thấp tầng nằm phía trong). 4.1. Các nút không gian. - Tại khu II có một số nút cảnh quan tự nhiên quan trọng cần chú trọng kết hợp với bố cục các công trình kiến trúc, đó là nút giữa N2 và N3, Giữa N3 và N4, giữa N4 và N5, giữa N5 và N6. Trong đó đặc biệt quan trọng là nút giữa N2 là N3, N4 và N5. Tại đây, được bố trí các công trình cao tầng tương xứng. Lập hồ sơ quản lý quy hoạch khu du lịch khu II - Đồ sơn SV: Hoàng Ngọc Mai – Cao Thu Trang Lớp: QL1001 – ĐHDL Hải Phòng Trang 93 - Tại khu Đ7, tổ chức một nút không gian trọng điẻm tại giao điểm tuyến đường chính và trục đi bộ, làm trung tâm bố cục cho các thành phần chức năng xung quanh 4.2. Các tuyến, trục không gian. a, Tuyến không gian. - Tuyến không gian dọc, ven theo bờ biển là trục cảnh quan rất quan trọng đối với khu du lịch biển nói chung. Các trục, tuyến không gian chính tại khu II được phân thành 2 loại, dọc bờ biển và vuông góc với bờ biển. Trong đó có các tuyến không gian trọng điểm như: + Tuyến ven bãi tắm 2: Từ khu nhà hàng C15 đến Bến Nghiêng, dài khoảng 1,9km. Đây vừa là trục cảnh quan vừa là không gian tổ chức các hoạt động nghỉ ngơi, giải trí, giao lưu và tập trung nhất của khu II. + Tuyến ven bãi tắm Bến Thốc: Tương tự như tuyến bãi tắm 2 nhưng quy mô nhỏ hơn ( khoảng 0,5km), tính chất cũng tĩnh hơn. + Ngoài ra còn một số tuyến cảnh quan quan trọng khác: \ Tuyến đường chính của Đ7. \ Tuyến ven Đ2. \ Tuyến dọc đường hiện trạng sườn núi N3. \ Tuyến qua nhà nghỉ Bộ Xây Dựng vào khu III. \ Các tuyến đi dạo trên núi. b, Các trục không gian. Tại khu II, tổ chức một số trục không gian trọng tâm như sau: - Tại khu trung tâm (Đ4): Trục từ Biệt Thự Bảo Đại hướng ra biển ( là 1 trong những trục chủ đạo) và các trục khác dọc theo các trục đường đi bộ theo hướng Đông – Tây. - Tại Đ7 tổ chức trục không gian đi bộ hướng từ chân núi N3 ra biển. - Tại Đ6 là trục hướng thẳng công trình khách sạn lữ hành 13 tầng. - Ngoài ra, tại từng khu vực đều có các trục không gian của khu vực, làm cơ sở cho bố cục các thành phần công trình kiến trúc và cảnh quan tại đây. 4.3. Các điểm mốc và điểm nhấn không gian. - Nhoài các mốc tự nhiên ( núi) được khai thác vào bố cục chung, tổ chức các mốc nhân tạo ( công trình cao tầng) được phân bố phù hợp với các trục, tuyến hoặc nút không gian cũng như đường bao của các núi (đường ciluet cơ sở). - Một số mốc không gian chủ đạo là: + Tại đỉnh N3, tổ chức điểm nhấn cho toàn khu với công trình tháp ngứm cảnh cao 30 – 35 m. Lập hồ sơ quản lý quy hoạch khu du lịch khu II - Đồ sơn SV: Hoàng Ngọc Mai – Cao Thu Trang Lớp: QL1001 – ĐHDL Hải Phòng Trang 94 + Tiếp tục duy trì công trình khách sạn Bảo Đại và toàn núi N4 như một điểm mốc có tính lịch sử ( chính vì vậy, tại các lô đất C20 đến D63 không xây dựng cao trên 5 tầng). + Tại khu trung tâm Đ4: mốc công trình kiến trúc chủ đạo là khách sạn cao trên 26 tầng tại nút giữa N4 và N5. + Tại khu Daso, tổ chức cụm khách sạn cao 15 – 24 tầng. + Để làm điểm nhấn và kết của tuyến không gian bãi tắm 2 ( tuyến chủ đạo) là 2 công trình làm điểm kết về phía Nam và phía Bắc. III. QUY ĐỊNH QUẢN LÝ XÂY DỰNG. 1. Quy định chung. Điều 1 : Điều lệ này quy định việc sử dụng đất, xây dựng công trình kiến trúc, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, bảo vệ cảnh quan và môi trường, khai thác và sử dụng các công trình trong ranh giới lập quy hoạch chi tiết Khu II quận Đồ Sơn - thành phố Hải Phòng đã được phê duyệt tại Quyết định số /QĐ-UB ngày tháng năm của ủy ban Nhân dân Thành phố Hải Phòng. Điều 2 : Ngoài những quy định trong điều lệ này, việc xây dựng trong khu II quận Đồ Sơn - thành phố Hải Phòng còn phải tuân theo các quy định pháp luật của Nhà nước có liên quan khác. Điều 3 : Việc xây dựng công trình khác với điều lệ này phải dựa trên cơ sở điều chỉnh quy hoạch chi tiết được ủy ban Nhân dân Thành phố Hải Phòng quyết định. 2. Quy định cụ thể. Điều 4 : Ranh giới và phạm vi lập hồ sơ quy hoạch chi tiết khu II quận Đồ Sơn- thành phố Hải Phòng có tổng diện tích đất tự nhiên là 205,2 ha bao gồm: - Phía Bắc giáp núi Bà Di ( khu I Đồ Sơn). - Phía Nam giáp núi Đầu Nở ( khu I đồ Sơn) . - Phía Đông và phía Tây giáp giáp biển Đông. Điều 5 : - Khu II – khu du lịch nghỉ mát Đồ Sơn đựoc hình thành hệ thống các khu chức năng như sau: Lập hồ sơ quản lý quy hoạch khu du lịch khu II - Đồ sơn SV: Hoàng Ngọc Mai – Cao Thu Trang Lớp: QL1001 – ĐHDL Hải Phòng Trang 95 + Khu dịch vụ lưu trú: Gồm các nhà nghỉ, khách sạn được bố trí từ lô Đ1 đến Đ7. + Khu dịch vụ công cộng: được bố trí sen kẽ trong khu lưu trú và ven các bãi biển từ khu Bến Nghiêng – Khu II – Khu Bến Thốc, Đồi 23, khu Vinaconex, Vụng Hương. + Khu cây xanh sinh thái: Kết hợp dịch vụ du lịch ngắm cảnh được bố trí trên các núi N1, N2, N3,N4, N5, N6. + Khu bãi tắm: Dịch vụ tắm biển, ngắm cảnh, kết hợp thể thao nướcbố trí khu bến thốc, bãi tắm khu II. Điều 6: Khu đất xây dựng công trình lƣu trú. b¶ng ®Êt l-u tró §Þa ®iÓ m Ký hiÖu Tªn l« ®Êt DiÖn tÝch ChØ tiªu sö dông ®Êt (m2) MËt ®é XD HTB HS SD ®Êt Vïng A khu §4 D61 KS Bé Quèc phßng(míi) 8.372 20 5 1.0 D62 Kh¸ch s¹n Thuú Dư¬ng(míi) 8.774 20 4 0,4 D63 KS H¶i ¢u – BiÓn §«ng 17.623 20 3 0,6 D64 Kh¸ch s¹n trung t©m 18.720 20 7 1,4 D65 Kh¸ch s¹n Hoa Phưîng (míi) 12.364 20 5 1.0 khu §5 D36a Khu nhµ nghØ Bé X©y Dùng 13.937 50 3 1,5 D36b Khu nhµ nghØ Bé X©y Dùng 1.246 50 3 1,5 D58 C«ng tr×nh dÞch vô giao th«ng 1.500 25 2 0,5 khu §6 khu n3 D14 §oµn 295 21.747 35 2 0.7 Lập hồ sơ quản lý quy hoạch khu du lịch khu II - Đồ sơn SV: Hoàng Ngọc Mai – Cao Thu Trang Lớp: QL1001 – ĐHDL Hải Phòng Trang 96 d16 khu nhµ nghØ hµnh chÝnh 5.707 35 2.5 0.9 d35 khu n4 D23 Khu BiÖt thù Nam Phư¬ng 1.418 60 1.5 0,9 D28 Khu BiÖt thù B¶o §¹i 2.885 40 2 0,8 D24 Khu giÆt lµ cña Ct DL §å S¬n 665 35 1.5 0.5 khu n5 D37 Nhµ nghØ §åi C« Tiªn 2229 50 1.8 0.9 D57 Nhµ nghØ kiÓu biÖt thù 3006 50 1.8 0.9 D59 Nhµ nghØ kiÓu biÖt thù 5232 50 1.8 0.9 khu n6 D73 Nhµ nghØ Hoa S÷a 2.253 60 2 1.2 vïng b khu ®1 D1 Nhµ NghØ Trung ¦¬ng §oµn 4.459 55 2.5 1.4 D2 Qu©n khu 2 2.029 35 2.5 0.9 D3 §oµn H¦¬ng Giang 4.028 35 2.5 0.9 D4 Nhµ nghØ H¶i S¬n 6.912 35 2.5 0.9 D5 Bé T¦ LÖnh H¶i Qu©n 2.956 35 2.5 0.9 D6 Côc xe ®¹p - xe m¸y (BQP) 1.849 35 2.5 0.9 D6B C«ng ty Cöu Long 1.536 35 2.5 0.9 D51A Khu biÖt thù (dù ¸n Vinaconex) 2.562 35 2 0.7 D51B Khu biÖt thù (dù ¸n Vinaconex) 3.419 D51C Khu biÖt thù (dù ¸n Vinaconex) 8.17 D51D Khu biÖt thù (dù ¸n Vinaconex) 5.977 D51E Khu biÖt thù (dù ¸n Vinaconex) 4.473 D51G Khu biÖt thù (dù ¸n Vinaconex) 3.07 D51H Kh¸ch s¹n (dù ¸n Vinaconex) 3.447 35 5 1.8 Lập hồ sơ quản lý quy hoạch khu du lịch khu II - Đồ sơn SV: Hoàng Ngọc Mai – Cao Thu Trang Lớp: QL1001 – ĐHDL Hải Phòng Trang 97 D51L Kh¸ch s¹n (dù ¸n Vinaconex) 2.924 45 3 1.4 D52A D·y biÖt thù míi ch©n N1 1.699 40 2 0.8 D52B D·y biÖt thù míi ch©n N1 962 D52C D·y biÖt thù míi ch©n N1 1.435 khu ®2 khu ®3 D15 Khu nhµ nghØ 21 27.185 30 2 0.6 khu n2 D7 Nhµ nghØ Th«ng Tin 3.639 35 2 0.7 D8 Nhµ nghØ Binh §oµn 11 1.354 35 2 0.7 D9 Nhµ ®iÒu d¦ìng b-u ®iÖn 4.813 35 5 0.7 D10 Khu nghØ d¦ìng Tr¦êng Lôc Qu©n 3.204 35 3 0.7 D11 Khu nghØ d¦ìng Côc b¶n ®å 2.342 35 2 0.7 D12 Tr¹i hÌ thiÕu nhi thµnh phè 6.897 35 2 0.7 D13 T66( Bé Tæng Tham M¦u ) 6.453 35 2 0.7 vïng c khu ®7 D71 Khu kh¸ch s¹n cao tÇng vµ trung t©m héi nghÞ héi th¶o 26.92 25 7 1,75 D72 Nhãm biÖt thù du lÞch 32.642 25 2 0,5 D73 Nhãm biÖt thù du lÞch 21.605 25 2 0,5 D74 Nhãm biÖt thù du lÞch 14.409 25 2 0,5 D75 Nhãm biÖt thù du lÞch 16.915 25 2 0,5 D76 Kh¸ch s¹n l÷ hµnh 2 8.005 25 4 1.0 Điều 7 : Khu đất công cộng. - Hệ thống không gian công cộng đóng vai trò quan trọng trong cảnh quan cho khu du lịch 0nghỉ mát cần tuân thủ đồ án TKĐT đã thể hiện. Lập hồ sơ quản lý quy hoạch khu du lịch khu II - Đồ sơn SV: Hoàng Ngọc Mai – Cao Thu Trang Lớp: QL1001 – ĐHDL Hải Phòng Trang 98 - Hệ thống không gian công cộng gồm: Các quảng trường trung tâm khu 2 (Đ4), quảng trường trung tâm khu bến nghiêng (Đ6), khu bến Thốc (Đ7) và các dạng không gian ven biển dọc khu V2, V1. Các khu vực này được gắn kết với các không gian trống xung quanh, các công trình tạo thành 1 hệ thống không gian công cộng đóng mở. - Tại các không gian công cộng bố trí đường đi bộ, quảng trường, cây xanh, tiểu cảnh, hồ nước hài hoà với cốt nền dốc thoải hoặc giật cấp theo địa hình tạo cảnh quan. b¶ng ®Êt c«ng céng §Þa ®iÓm Ký hiÖu Tªn l« ®Êt DiÖn tÝch ChØ tiªu sö dông ®Êt (m2) MËt ®é XD HTB HÖ sè SD ®Êt Vïng A khu §4 C20 Trung t©m c«ng céng 7804 20 3 0,6 khu §5 C38 C«ng céng 4525 20 3 0.6 khu §6 C40 C«ng tr×nh vui ch¬i gi¶i trÝ biÓn 9395 25 7 1,75 C19 Nhµ hµng BÕn Nghiªng 7965 25 1,5 0,375 C21 Khu bia di tÝch vµ nhµ trng bµy 2473 25 1 0,25 C21b Khu t-îng ®µi vµ phï ®iªu khu §6 C6 Khu CLB nhÈy dï 360 25 1,5 0,375 C7 Khu du lÞch v¨n ho¸ 918 25 1,5 0,375 C8 Th¸p ng¾m c¶nh 776 25 9 2,25 C9 Nhµ hµng 3.03 25 1,5 0,375 C10 Qu¸n nghØ 722 25 1 0,25 C11 Qu¸n nghØ 369 25 1 0,25 Lập hồ sơ quản lý quy hoạch khu du lịch khu II - Đồ sơn SV: Hoàng Ngọc Mai – Cao Thu Trang Lớp: QL1001 – ĐHDL Hải Phòng Trang 99 C12 CLB leo nói 324 25 1,5 0,375 khu n5 C24 Nhµ hµng Pagodon 2200 50 1 0.5 C23 Qu¸n nghØ 330 20 1 0.2 C22 Qu¸n nghØ 498 20 1 0.2 khu ven biÓn 2 C15 Nhµ hµng 8.4 25 1,5 0,375 C16 Nhµ hµng 1.91 25 1,5 0,375 C17 Nhµ hµng 2.3 25 1,5 0,375 Vïng b khu ®1 C41 Nhµ hµng 863 35 3 1.05 khu ®2 C36 Trung t©m ®ãn tiÕp 2408 15 3 1.05 C37 Khu chî du lÞch lµng Chµi 2140 35 3 1.05 C11 C«ng an ph¦êng 1182 35 3 1,05 khu n1 C1 Qu¸n nghØ 1.76 25 1 0,25 C2 Qu¸n nghØ 1.27 25 1 0,25 C3 Qu¸n nghØ 867 25 1 0,25 khu n2 C4 Qu¸n nghØ 595 25 1 0,25 khu n2 C42 Nhµ hµng trªn nói 1200 25 1 0,25 Vïng c khu ®7 C31 Khu vui ch¬i gi¶i trÝ 26.3 15 1,5 0,225 C32 Khu TDTT 38.6 10 1 0,1 C33 Khu gi¶i trÝ nưíc 8.03 15 1,5 0,225 C35 Nhµ hµng 1.86 25 1,5 0,375 Lập hồ sơ quản lý quy hoạch khu du lịch khu II - Đồ sơn SV: Hoàng Ngọc Mai – Cao Thu Trang Lớp: QL1001 – ĐHDL Hải Phòng Trang 100 khu V4 C5 Khu nhµ hµng 6724 35 2 0.7 Điều 8 : Khu cây xanh và không gian trống. - Đối với không gian xanh vùng núi cần được tôn tạo, bảo vệ và tăng cường trồng cây xanh tạo cảnh quan. - Vùng núi giáp vùng bờ biển cần nghiên cứu để trồng cây xanh kết hợp công trình để tạo vẻ đẹp cho công trình. Trồng cây xanh có sự kết hợp màu lá, cây cỏ hoa và cây xanh bằng mắt. - Việc quản lý cần giao cho một cơ quan có chức năng đảm nhiệm để có sự điều tiết thống nhất. - Đối với mặt thoáng cần tôn trọng các quy định và các dự án Tổng mặt bằng được phê duyệt. Không được lấn chiếm, buôn bán làm cản trở giao thông đi bộ. - Các mặt thoáng cần tôn tạo bổ sung kiến trúc điêu khắc tạo các góc nhìn đẹp. b¶ng ®Êt c©y xanh §Þa ®iÓm Ký hiÖu Tªn l« ®Êt DiÖn tÝch ChØ tiªu sö dông ®Êt (m2) MËt ®é XD HTB HÖ sè SD ®Êt Vïng A khu §4 CX7 Qu¶ng trưêng 4773 0 0 0 khu §5 CX8 C©y xanh 1658 0 0 0 khu §6 khu n3 C©y xanh sinh th¸i 223.345 khu n4 Lập hồ sơ quản lý quy hoạch khu du lịch khu II - Đồ sơn SV: Hoàng Ngọc Mai – Cao Thu Trang Lớp: QL1001 – ĐHDL Hải Phòng Trang 101 C©y xanh sinh th¸i 13020 khu n5 C©y xanh sinh th¸i 54911 khu n6 C©y xanh sinh th¸i 30377 khu ven biÓn CX12 D¶i c©y xanh bê biÓn 17.315 Vïng b khu ®1 CX1 C©y xanh - TDTT 1.901 CX2 C©y xanh - TDTT 3.207 khu ®2 CX3 C©y xanh nghØ ng¾m c¶nh 3315 0 0 0 CX4 C©y xanh qu¶ng tr¦êng 1547 0 0 0 khu n1 C©y xanh sinh th¸i 138481 khu n2 CX21 Khu c©y xanh võ¬n c¶nh 5.202 C©y xanh sinh th¸i 25237 khu v1 CX11 D¶i c©y xanh nghØ bê biÓn (nghØ, ng¾m c¶nh, ¨n uèng ngoµi trêi) 5.365 CX11 b Qu¶ng tr¦êng 2500 vïng c khu ®7 Cx5 C©y xanh ®i bé 2812 0 Lập hồ sơ quản lý quy hoạch khu du lịch khu II - Đồ sơn SV: Hoàng Ngọc Mai – Cao Thu Trang Lớp: QL1001 – ĐHDL Hải Phòng Trang 102 CX11 C©y xanh ®i bé 2.731 CX12 C©y xanh ®¶o giao th«ng 2.463 CX13 C©y xanh ®i bé 3860 CX14 C©y xanh ®i bé 3151 CX15 C©y xanh c«ng céng 3397 khu v4 CX25 Khu c©y xanh nghØ tÜnh 12.531 CX6 C©y xanh ®i bé 1419 0 0 0 §iÒu 9 : Khu ®Êt x©y dùng c«ng tr×nh t«n gi¸o. b¶ng ®Êt t«n gi¸o §Þa ®iÓm Ký hiÖu Tªn l« ®Êt DiÖn tÝch ChØ tiªu sö dông ®Êt (m2) MËt ®é XD HTB HÖ sè SD ®Êt Vïng A khu §6 DT1 Di tÝch BÕn Nghiªng 2600 0 0 0 khu n3 Tg3 §Òn thê Nam H¶i 1 557 20 1 0,2 Tg4 §Òn thê Nam H¶i 2 452 20 1 0,2 Tg6 MiÕu 148 20 1 0,2 Vïng b khu ®3 Tg5 MiÕu 153 30 1 0,3 khu n1 Tg1 MiÕu 309,8 20 1 0,2 §iÒu 10 : Khu ®Êt x©y dùng hạ tầng đô thị và đất khác. Lập hồ sơ quản lý quy hoạch khu du lịch khu II - Đồ sơn SV: Hoàng Ngọc Mai – Cao Thu Trang Lớp: QL1001 – ĐHDL Hải Phòng Trang 103 b¶ng ®Êt h¹ tÇng ®« thÞ vµ ®Êt kh¸c §Þa ®iÓm Ký hiÖu Tªn l« ®Êt DiÖn tÝch ChØ tiªu sö dông ®Êt (m2) MËt ®é XD HTB HÖ sè SD ®Êt Vïng A khu §4 §-êng giao th«ng 1561 P11 B·i ®ç xe c«ng céng 1462 P13 B·i ®ç xe c«ng céng 1045 khu ®5 P14 B·i ®ç xe Trung t©m 7148 0 0 0 §Êt ®¦êng giao th«ng 1.989 khu ®6 HT15 Khu bÕn tµu du lÞch P5 B·i ®ç xe 1036 §Êt ®-êng 7.523 §Êt kh¸c 315 khu n3 §Êt giao th«ng: 7.215 §Êt kh¸c 1.438 khu n3 §Êt giao th«ng: 10907 §Êt kh¸c 370 khu n5 §-êng d¹o trªn nói 3612 §Êt kh¸c 523 khu n6 §-êng giao th«ng 1.164 §Êt kh¸c 218 Lập hồ sơ quản lý quy hoạch khu du lịch khu II - Đồ sơn SV: Hoàng Ngọc Mai – Cao Thu Trang Lớp: QL1001 – ĐHDL Hải Phòng Trang 104 khu ven biÓn 2 §-êng ®i bé ven biÓn 30.2 BT2 Khu vùc b·i c¸t 79.443 Khu vùc mÆt nưíc 143.922 Khu b·i ®¸ 49.127 §Êt kh¸c 7.621 vïng b khu ®1 §-êng giao th«ng 27.72 P1 B·i ®ç xe c«ng céng 647 P2 B·i ®ç xe c«ng céng 1.28 §Êt kh¸c 5.357 khu ®2 §-êng giao th«ng 12.402 B·i ®ç xe 450 §Êt kh¸c 11.401 khu ®3 §¦êng giao th«ng 6.24 §Êt kh¸c 2007 khu n1 §-êng d¹o trªn nói 3.844 §Êt c©y xanh sinh th¸i 138.481 §Êt kh¸c 2.64 khu n1 §Êt giao th«ng: 1843 §Êt kh¸c 912 khu v1 §-êng giao th«ng 8.55 Khu vùc b·i c¸t 9.777 Khu vùc mÆt níc 30.775 Lập hồ sơ quản lý quy hoạch khu du lịch khu II - Đồ sơn SV: Hoàng Ngọc Mai – Cao Thu Trang Lớp: QL1001 – ĐHDL Hải Phòng Trang 105 Khu vùc b·i ®¸ 7.652 §Êt kh¸c 4.178 vïng c khu ®7 HT Khu cÇu tµu P15 B·i ®ç xe c«ng céng 1855 0 P16 B·i ®ç xe c«ng céng 2067 0 P17 B·i ®ç xe c«ng céng 2892 0 P18 B·i ®ç xe c«ng céng 900 0 §Êt ®-êng 67.956 §Êt kh¸c 27.01 khu v7 P1 B·i xe c«ng céng 700 0 0 0 Khu vùc mÆt n-íc 36.531 Khu b·i c¸t 9.062 §Êt kh¸c 1.249 Điều 11 : Các khống chế về kỹ thuật. - Chỉ giới xây dựng các công trình phải có khoảng lùi so với chỉ giới đường đỏ tối thiểu 3 ~ 5m, được quy định cụ thể cho từng công trình cụ thể. Hạn chế công trình xây dựng trong chỉ giới đường đỏ. - Cốt san nền công trình xây dựng cơ bản tuân thủ cốt thiên nhiên đối với vùng đất bằng, đối với khu vực núi cần san nền cục bộ thành các cấp tránh phá vỡ cảnh quan thiên nhiên. Các vùng lấn biển cốt tối thiểu là +4,7 ~ 5m, cụ thể được quy định theo bảng sau: stt Danh môc vïng, khu vùc Cao ®é hiÖn tr¹ng Cao ®é quy ho¹ch Ký hiÖu chøc n¨ng I Vïng A 1 Khu N3 Nói Nµ Hµu - C©y xanh +14,0  64,0 +14,0  64,0 Khu N4 Nói Vung- C©y xanh +8,0  33,0 +8,0  33,0 Khu N5 Nói C« Tiªn- C©y xanh +5,0  49,0 +5,0  49,0 Lập hồ sơ quản lý quy hoạch khu du lịch khu II - Đồ sơn SV: Hoàng Ngọc Mai – Cao Thu Trang Lớp: QL1001 – ĐHDL Hải Phòng Trang 106 Khu N6 Nói Méc S¬n- C©y xanh +10,0  49,0 +10,0  49,0 2 Khu V2 B·i t¾m khu II -1,0  0,8 -1,0  0,8 Khu V3 B·i t¾m khu III Khu V5 B·i ®¸ Khu V6 B·i ®¸ mÆt n-íc - 0,1  1,0 - 0,1  1,0 3 Khu §4 Trung t©m c«ng céng +4,0  6,0 +4,0  6,0 Khu §5 Kh¸ch s¹n nhµ nghØ +5,8  6,5 +5,2  6,5 Khu §6 C«ng céng, kh¸ch s¹n BÕn tµu +4,8  7,0 +5,0  7,0 II Vïng B 1 Khu N1 Nói Bµ Di - C©y xanh +6,5  50,0 +6,5  50,0 Khu N2 §åi «ng Gi¸p - C©y xanh nhµ nghØ +7,0  20,0 +7,0  20,0 2 Khu V1 B·i t¾m mÆt n-íc +0,5  1,5 3 Khu §1 Khu nhµ nghØ thÊp tÇng +1,2  2,7 +3,6  4,1 Khu §2 Nhµ nghØ + Du lÞch +4,5  6,7 +4,5  6,7 Khu §3 Nhµ nghØ thÊp tÇng caocÊp +2,5  4,5 +3,6  4,5 III Vïng C 1 Khu V4 B·i t¾m n-íc s¹ch +0,25  1,7 Khu V7 B·i ®¸, mÆt n-íc - 1,0  -1,54 2 Khu §7 Kh¸ch s¹n nhµ nghØ dÞch vô, c«ng céng, vui ch¬i gi¶i trÝ §ang san lÊp 0,82,5 +3,6 §iÒu 12 : Quy định quản lý kiến trúc cho các vùng: Quản lý kiến trúc cho các vùng được quy định như sau: Vùng A: Các công trình xây dựng trên núi hạn chế mặt bằng rộng để tránh san nền rộng phá vỡ cảnh quan, cải tạo và nâng cấp các công trình hiện có: Khách sạn Hoa Sữa, Khách sạn Cô Tiên, Khách sạn Bộ Xây dựng, Khách sạn Hải âu, bảo tồn Biệt thự Bảo Đại. - Xây dựng mới các khách sạn, nhà hàng có quy mô hiện đại, tầng cao tối đa từ 15 – 18 tầng, không cao vượt núi Vung (N4), núi Cô Tiên (N5). - Kiến trúc công trình thanh thoát hiện đại, không chắn tầm nhìn ra biển. Lập hồ sơ quản lý quy hoạch khu du lịch khu II - Đồ sơn SV: Hoàng Ngọc Mai – Cao Thu Trang Lớp: QL1001 – ĐHDL Hải Phòng Trang 107 - Các công trình ven biển cần nhẹ nhàng, không cản tầm nhìn, có hình thức mới, hấp dẫn khách du lịch. Vùng B: Dự án khu VINACONEX theo mẫu kiến trúc được duyệt. - Các công trình hiện có theo hướng hiện đại. - Các công trình thông tầng làm mái dốc. - Khu Đồi Ông Giáp không tăng mật độ xây dựng, cải tạo, nâng cấp. - Các công trình khác cần nghiên cứu hợp khối để tạo nhiều không gian trống, kiến trúc trang nhã. Cao tối đa là 11 – 13 tầng. Khu C: Dự án biệt thự cao cấp. - Kiến trúc công trình theo mẫu được duyệt. - Cần bổ sung một số công trình cao tầng tạo trục điểm nhấn. - Điều chỉnh bố cục các cụm biệt thự cho phù hợp với cảnh quan chung tạo các trục hướng núi, xuyên tâm khu nghỉ. - Công trình cao tầng, hình thức kiến trúc hiện tại tạo điểm nhấn cho khu vực. Các công trình, cụm công trình cần được nghiên cứu hài hoà với không gian xung quanh, chiều cao, mật độ. Các công trình cụm công trình có quy mô từ 7 tầng trở lên, và ở vị trí trọng yếu cần được thông qua Hội đồng Kiến trúc Quy hoạch thành phố. Điều 13: Quản lý xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, bảo vệ môi trƣờng và các trang thiết bị đô thị. - Các công trình hạ tầng kỹ thuật được xây dựng đồng bộ, không tách rời từng dự án để đảm bảo sự phối hợp tránh lãng phí và đảm bảo khai thác sử dụng đồng bộ. - Các công trình mới như trạm điện, trạm bơm được thiết kế đảm bảo mỹ quan, bố trí ở vị trí không cản tầm nhìn, đường điện trong khu nghỉ tổ chức cáp ngầm, trạm biến áp kín. - Các khu vực cần bố trí các thùng rác công cộng có hình thức phù hợp và được vận chuyển về khu xử lý tập trung của quận không tổ chức khu trung chuyển rác trong khu du lịch. Lập hồ sơ quản lý quy hoạch khu du lịch khu II - Đồ sơn SV: Hoàng Ngọc Mai – Cao Thu Trang Lớp: QL1001 – ĐHDL Hải Phòng Trang 108 - Để tạo hấp dẫn độc đáo trong khu du lịch, các trang thiết bị: Cột đèn, bóng đèn, biển chỉ dẫn, biển hiệu cần được nghiên cứu và được chấp thuận trước khi xây dựng. 3. Điều khoản thi hành. Điều 13 : Giao Sở Xây dựng và Ủy ban Nhân dân quận Đồ Sơn hướng dẫn chủ đầu tư thực hiện điều lệ và xây dựng theo quy hoạch được duyệt. Điều 14 : Mọi vi phạm các điều khoản của điều lệ này tùy theo mức độ sẽ xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính, bồi thường thiệt hại vật chất hoặc truy tố trước pháp luật hiện hành. Điều 15 : Điều lệ này có giá trị và được thi hành kể từ ngày ký. Trong quá trình thực hiện nếu có vướng mắc đề nghị báo cáo về ñy ban Nhên dân Thành phố Hải Phòng để xem xét giải quyết theo qui định./. C. ĐÁNH GIÁ QUY HOẠCH VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP. I. MỘT SỐ ĐIỂM ĐỒ ÁN Đà ĐẠT ĐƢỢC. 1. Đánh giá toàn diện những yếu tố tự nhiên và hiện trạng liên quan đến khía cạnh tổ chức không gian KT – CQ và chất lượng hình ảnh của không gian tại khu II - Đồ Sơn. Những kết quả này là một trong những cư sở để xác định tính chất, chức năng, quy mô và nội dung đầu tư xây dựng tại khu II. 2. Trên cơ sở những chế định chủ yếu của Đồ án quy hoạch 1/2000, các dự án liên quan phân tích và đưa ra các phương án về mức độ và mô hình tổ chức không gian, các quan điểm và định hướng về bố cục kiến trúc – quy hoạch để góp phần xác định giải pháp quy hoạch cơ cấu và quy hoạch sử dụng đất. Đây là những cơ sở rất quan trọng góp phần tạo nên chất lượng của đồ án quy hoạch chi tiết 1/500. Đó là: a. Chuyển khu II từ khu du lịch 1 mùa thành khu du lịch cả năm. - Mạnh dạn cải tạo các điểm yếu của Đồ Sơn về bãi tắm và chất lượng nước. Kết hợp xây dựng nhiều bể bơi của các nhà nghỉ KS với cải tạo bãi tắm Bến Thốc thành bãi tắm kín. Lợi dụng dải đất giữa núi N3 và Đ7 tạo thành khu tắm nước sạch. - Kết hợp bãi tắm tự nhiên với xây dựng bể tắm nhân tạo ( cả trong nhà và ngoài trời). Lập hồ sơ quản lý quy hoạch khu du lịch khu II - Đồ sơn SV: Hoàng Ngọc Mai – Cao Thu Trang Lớp: QL1001 – ĐHDL Hải Phòng Trang 109 - Tổ chức nhiều loại hình du lịch: nghỉ ngơi, tắm, ngắm cảnh, TDTT nước và trên núi, vui chơi giải trí, du lịch văn hoá, hội thảo hội nghị b. Nâng cao công suất phục vụ khách du lịch. - Mở rộng không gian công cộng dọc bãi biển. - Tăng diện tích các bãi tắm. - Tăng diện tích các khu cây xanh. - Đưa các khu núi vào hoạt động DL ( mức độ không phá vỡ cảnh quan và đảm bảo quốc phòng: chủ yếu ngắm cảnh, TDTT leo núi, du lịch sinh thái) c. Đảm bảo phát triển bền vững và sinh thái. - Duy trì và phát triển hệ sinh thái rừng trên các núi, kết hợp các tuyến, dải cây xanh ven biển và cây xanh trong khu xây dựng. - Không tính đảo Daso thì mức độ tác động nhân tạo ít ( lấn biển chỉ tại một số địa điểm với diện tích nhỏ). Về cơ bản không thay đổi cấu trúc cảnh quan thiên nhiên. - Những giải pháp mạnh về tạo bãi tắm kín sẽ được sử dụng công nghệ cao kết hợp những kinh nghiệm truyền thống của địa phương. d. Phát huy bản sắc văn hoá địa phương: Thông qua việc coi trọng các di tích lịch sử, cách mạng, các công trình tôn giáo tín ngưỡng đã có. Lồng ghép một số lễ hội truyền thống văn hoá - lịch sử địa phương trong các hoạt động dịch vụ du lịch. e. Phát triển cơ sở hạ tầng đồng bộ: đặc biệt là giao thông tĩnh và giao thông thuỷ đảm bảo yêu cầu phục vụ giao thông đối ngoại cũng như nội bộ khu II. Kết hơpk với dịch vụ du lịch ngắm cảnh trên biển hoặc TDTT nước. f. Nâng cao chất lượng hình ảnh kiến trúc - cảnh quan: - Tạo lập sắc thái riêng về hình ảnh kiến trúc - cảnh quan của khu II là sự đan quyện phong cảnh thiên nhiên biển – núi với công trình kiến trúc - cảnh quan nhân tạo với vai trò chủ đạo của cảnh quan thiên nhiên. - Tổ chức một số công trình cao tầng hoặc các không gian mở tạo thành các điểm mốc, điểm nhấn tại các vị trí có giá trị về tầm nhìn. g. Xác định các giải pháp TKĐT cho các công trình, cụm công trình trên từng lô đất xây dựng vừa đảm bảo các định hướng chung về tổ chức không gian KT – CQ vừa đưa ra các quy định cụ thể về: - Mục tiêu chung cho từng khu. - Tính chất, chức năng cho từng lô đất xây dựng công trình. - Quy định về chỉ giới xây dựng ( khoảng lùi), cốt nền xây dựng. - Quy định về quy mô tầng cao, hình khối, mặt đứng, vật liệu, màu sắc chủ đạo của công trình. Lập hồ sơ quản lý quy hoạch khu du lịch khu II - Đồ sơn SV: Hoàng Ngọc Mai – Cao Thu Trang Lớp: QL1001 – ĐHDL Hải Phòng Trang 110 3. Trên cơ sở những nghiên cứu về TKĐT, đồ án đã xác lập được những nội dung về quản lý KT – CQ khu II - Đồ Sơn. Đây là cơ sở lập dự án đầu tư, thu hút các nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng tại khu II - Đồ Sơn. II. MỘT SỐ TỒN TẠI. 1. Vấn đề thực hiện dự án Daso: Đồ án đã phân tích một số điểm chưa phù hợp trong phân bố các khu chức năng cũng như tổ chức không gian Kiến trúc- cảnh quan và hệ thống giao thông ( cả yêu cầu chung và bản thân dự án), trên cơ sở đó và đồ án cũng đã đề xuất hướng điều chỉnh. Tuy nhiên, dự án đã được duyệt và thường chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc điều chỉnh. 2. Vấn đề vốn đầu tư phần cơ sở hạ tầng kỹ thuật và một số công trình công cộng. 3. Vấn đề về phân tán trong quản lý kinh doanh dịch vụ du lịch cũng như quản lý xây dựng, quản lý hệ thống kĩ thuật và môi trường. III. GIẢI PHÁP. 1. Giải pháp huy động nguồn vốn đầu tƣ. - Để thực hiện được các nội dung quy hoạch và đạt được mục tiêu phát triển của các ngành theo các phương án quy hoạch đã đặt ra, vấn đề đảm bảo đủ lượng vốn đầu tư là điều kiện cơ bản mang tính quyết định. - Việc tính toán lượng vốn đầu tư được dựa vào khối lượng quy hoạch cụ thể của tựng ngành và lĩnh vực và căn cứ vào định mức đầu tư và hệ số ICOR dự kiến của các ngành trong thời gian tới. Dựa trên cơ sở đó, tổng vốn đầu tư thực hiện quy hoạch trong cả thời kì 2010 – 2020 là 16.480 tỷ đồng, trong đó lượng vốn đầu tư để phát triển cơ sở hạ tầng – xã hội là 7.240 tỷ đồng. - Các giải pháp huy động nguồn vốn đầu tư: + Nguồn vốn ngân sách: \ Nguồn vốn ngân sách chiếm tỷ trọng lớn trong tổng vốn đầu tư và chủ yếu dành cho đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, xây dựng các khu và cụm công nghiệp tập trung, trợ giúp các chương trình chuyển dịch cơ cấu sản xuất và ứng dụng khoa học kĩ thuật mới vào sản xuất. Nguồn vốn ngân sách đầu tư cho Quận được tạo bởi nguồn thu ngân sách của Quận, đầu tư của trung ương và thành phố. \ Để tăng nguồn vốn đầu tư từ ngân sách của Quận, vấn đề quan trọng là phải tăng các nguồn thu trên địa bàn chủ yếu thông qua các khoản thu thuế và lệ phí: thực hiện thu đúng, thu đủ và gắn liền công tác thu với việc nuôi dưỡng nguồn thu. Lượng thu thuế, từng ngành từng khu vực phải gắn liền với phát triển các hoạt động sản xuất kinh doanh của hoạt động đó, tránh tình trạng báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh Lập hồ sơ quản lý quy hoạch khu du lịch khu II - Đồ sơn SV: Hoàng Ngọc Mai – Cao Thu Trang Lớp: QL1001 – ĐHDL Hải Phòng Trang 111 thì không ngừng tăng trong khi thực tế các hoạt động sản xuất kinh doanh đình trệ. Cần gắn liền quyền lợi và nghĩa vụ của cán bộ thuế với kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của đơn vị do cán bộ đó phụ trách. Một giải pháp cần được nghiên cứu triển khai thực hiện để tăng nguồn vốn đầu tư coi như nguồn vốn ngân sách là thực hiện cơ cấu đấu giá quyền sử dụng đất. Đây là giải pháp có khả năng mạng lại một lượng vốn đầu tư rất lớn mà Đồ Sơn có nhiều tiềm năng khai thác và thực hiện trong tương lai. Đối với nguồn ngân sách từ trung ương và thành phố: bên cạnh việc tăng cường nguồn thu ngân sách tại địa phương, ngân sách đầu tư bổ xung từ thành phố được tăng cường ưu tiên và là nguồn thu quan trọng trong tổng ngân sách hàng năm của Quận kiến nghị. Thành phố nên xay dựng một cơ chế đặc thù về đầu tư đối với Đồ Sơn. Cơ chế riêng nên căn cứ vào nhu cầu vốn thực hiện quy hoạch đẻ xác định cơ chế phân bổ vốn đầu tư. Song song với việc tăng nguồn thu ngân sách thì vấn đề tiết kiệm chi và sử dụng có hiệu quả vốn đầu tư từ ngân sách là một biện pháp cần quán triệt và quan tâm. + Thu hút vốn đầu tư từ các doanh nghiệp và vốn trong dân: Khả năng huy động vốn của các doanh nghiệp phụ thuộc vào xu hướng và cơ hội phát triển của các ngành, nhất là các ngành thương mại, dịch vụ trên địa bàn. Trong điều kiện của Đồ Sơn đây là vấn đè hết sức quan trọng. Cần có biện pháp hữu hiệu huy động nguồn vốn phát triển, nhất là nguồn lực đất đai của khu vực bán đảo khu II và III hiện đang do các cơ quant rung ương chiếm giữ phần lớn diện tích đất ở các vị trí thuận lợi. Cần khai thác các nguồn lực đất đai quý giá này thành nguồn vốn đàu tư phát triển. Nguồn vốn của các doanh nghiệp chủ yếu là thu hút từ bên ngoài qua liên doanh, liên kết và đầu tư mới. Để thu hút các nguồn vốn trên, cần có các chính sách cởi mở và hình thức đa dạng. Đặc biệt cần có biện pháp đầu tư có trọng điểm, dứt điểm và hiệu quả: chủ động kịp thời xây dựng các kế hoạch, những chương trình, dự án cụ thể, có tính khả thi cao để thu hút kêu gọi vốn đầu tư từ bên ngoài. + Tăng cường các nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn quỹ khác: Tăng cường cho vay vốn trung hạn và dài hạn. Tạo điều kiện cho cơ sở sản xuất kinh doanh đầu tư chiều sâu, thực hiện hiện đại hoá cơ sở sản xuất và đổi mới công nghệ. + Khai thác các nguồn vốn liên doanh, liên kết từ bên ngoài: để thu hút các nguồn vốn trên, cần có chính sách cởi mở và hình thức đa dạng. Đặc biệt cần có biện pháp đầu tư có trọng điểm, chủ động kịp thời xây dựng các kế hoạch, những chương trình, dự án cụ thể có tính khả thi cao để thu hút kêu gọi vốn Lập hồ sơ quản lý quy hoạch khu du lịch khu II - Đồ sơn SV: Hoàng Ngọc Mai – Cao Thu Trang Lớp: QL1001 – ĐHDL Hải Phòng Trang 112 đầu tư từ bên ngoài. Xây dựng các dự án để kêu gọi các nhà đầu tư ngoài nước, tranh thủ các nguồn vốn đầu tư viện trợ của các tổ chức quốc tế, các khoản vốn viện trợ phát triển không hoàn lại và vốn vay. + Xây dựng trang Web giới thiệu về Đồ Sơn để thu hút khách du lịch và kêu gọi các nhà đầu tư. 2. Tăng cƣờng công tác quản lý nhà nƣớc về du lịch. - Củng cố và tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về du lịch. Đề xuất với UBND Thành phố và sở Văn hoá Thể thao & du lịch chỉ đạo, rà soát, xếp hạng, phân loại các cơ sở hoạt động du lịch trên địa bàn Quận. Thực hiện triệt để việc niêm yết giá tại các cơ sở kinh doanh dịch vụ du lịch, xây dựng cơ chế, chính sách khuyến khích động viên tuyên truyền giáo dục nâng cao nhận thức cộng đồng về trách nhiệm bảo vệ tài nguyên môi trường và xã hội, tăng cường kiểm tra giám sát xử lý nghiêm các vi phạm, đưa hoạt động du lịch vào nền nếp. - Phát huy vai trò, nâng cao hiệu quả, chất lượng hoạt động của Hiệp hội Du lịch Đồ sơn, tăng cường phối hợp với các tổ chức chính trị, xã hội. Không ngừng nâng cao chất lượng công tác quản lý nhà nước về du lịch trên địa bàn 3. Tuyên truyền, giáo dục nhận thức về phát triển du lịch. - Xây dựng chương trình, kế hoạch phối hợp với các phòng ban, đơn vị lien quan. Đài phát thanh Quận, đài truyền thanh các phường nhằm tăng cường tuyên truyền, giáo dục, phổ biến Luật du lịch và các văn bản dưới luật, các chế độ chính sách của Đảng và Nhà nước có liên quan đến du lịch, tuyên truyền chủ trương, chính sách của TW, Thành phố, Quận về tầm quan trọng của kinh tế du lịch trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của Quận, Thành phố cho cán bộ, Đảng viên, đội ngũ lao động trong các cơ sở hoạt động du lịch và toàn dân nhằm nâng cao nhận thức. 4. Công tác đào tạo. - Xây dựng, triển khai, tổ chức, thực hiện tốt công tác đào tạo, phát triển nguồn nhân lực phục vụ du lịch. Có kế hoạch cụ thể, phù hợp để nâng cao chất lượng cán bộ quản lý về du lịch. Phối hợp, lien kết mở các lớp đào tạo đội ngũ hướng dẫn viên, thuyết minh viên, hiểu biết sâu rộng về lịch sử, văn hoá, con người Đồ Sơn để đáp ứng ngày càng cao nhu cầu của khách du lịch. 5. Công tác xúc tiến, tuyên truyền, quảng bá. - Tăng cường công tác xúc tiến, quảng bá du lịch banừg nhiều hình thức, linh hoạt, hấp dẫn, hiệu quả, chuyển tải nhiều nhất thông tin về du lịch Đồ Sơn đến mọi thị trường du lịch trong và ngoài nước. Tổ chức các sự kiện lớn vè Lập hồ sơ quản lý quy hoạch khu du lịch khu II - Đồ sơn SV: Hoàng Ngọc Mai – Cao Thu Trang Lớp: QL1001 – ĐHDL Hải Phòng Trang 113 văn hoá, thể thao, du lịch tại Đồ Sơn để tăng cường quảng bá, thu hút du khách trong nước và quốc tế. - Du lịch Đồ Sơn sớm xây dựng được thương hiệu, sản phẩm đặc trưng riêng của địa phương góp phần thúc đẩy du lịch phát triển. - Đề nghị Thành phố quan tâm, đầu tư hơn nữa công tác tuyên truyền, quảng bá cho du lịch Hải Phòng nói chung và Đồ Sơn nói riêng, xây dựng trang Web cho du lịch Đồ Sơn, đồng thưòi tạo điều kiện, hỗ trợ công tác đào tạo nâng cao chất lượng nguồn nhân lực ngành du lịch. IV: KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ VÀ CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO. 1. Kết luận. Dự án quy hoạch và cải tạo khu du lịch Đồ Sơn có ý nghĩa rất lớn đối với thành phố nói riêng và khu vực miền Bắc nói chung. Dự án đã giải quyết được hai vấn đề quan trọng nhất đặt ra là: nâng cao về kinh tế, giải quyết việc làm mà vẫn giữ gìn được những giá trị vốn có của nó. Dự án được triển khai với tính khả thi cao trên cơ sở hịên trạng thực tế với những số liệu chi tiết và cập nhật. Bên cạnh những định hướng có tính chiến lược là những giải pháp quy hoạch minh hoạ có tính kĩ thuật, tính đồng bộ cao mang ý nghĩa là một hành động cụ thể giải quyết những vấn đề trước mắt và lâu dài. 2. Kiến nghị. - Là ngành công nghiệp không khói siêu lợi nhuận, kinh tế du lịch mang tính tổng hợp, tính lien kết và tính xã hội hoá cao. Việc dầu tư tập trung phát triển du lịch là phù hợp với xu thế phát triển của thời đại, chiến lược phát triển kinh tế của đất nước và Thành phố. - Đề nghị Thành phố quan tâm, đầu tư hơn nữa công tác tuyên truyền, quảng bá cho du lịch Hải Phòng mói chung và Đồ Sơn nói riêng, xây dựng trang Web cho du lịch Đồ Sơn, đồng thời tạo điều kiện, hỗ trợ công tác đào tạo nâng cao chất lượng nguồn nhân lực ngành du lịch. - Đề xuất với Thành phố đề nghị Chính phủ, Bộ văn hoá Thể thao & Du lịch xem xét sớm có Quyết định công nhận Đồ Sơn là khu du lịch Quốc gia theo quy định của Luật Du lịch, Lễ hội Chọi trâu Đồ sơn là lễ họi cấp quốc gia. Đề nghị Chính phủ chỉ đạo các bộ ngành TW kiên quyết chuyển đổi các nhà khách, nhà nghỉ trực thuộc khu du lịch Đồ Sơn sang hoạt động kinh doanh theo Luật doanh nghiệp để đảm bảo tính công bằng trong kinh doanh du lịch, đảm bảo tính cạnh tranh lành mạnh để kích cầu du lịch phát triẻn bền vững. 3. Các tài liệu tham khảo. - Tiêu chuẩn Việt Nam, quy hoạch xây dựng đô thị. Lập hồ sơ quản lý quy hoạch khu du lịch khu II - Đồ sơn SV: Hoàng Ngọc Mai – Cao Thu Trang Lớp: QL1001 – ĐHDL Hải Phòng Trang 114 - Dư địa chí Đồ Sơn. - Quyết định số 1074/2007/QĐ – UBND về việc phê duyệt thiết kế đô thị, ban hành quy định quản lý kiến trúc và cảnh quan khu du lịch nghie mát Đồ Sơn ( khu II), thành phố Hải Phòng. - Báo cáo quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội quận Đồ Sơn đến năm 2020. - Giáo trình tâm lý học ngành du lịch. - Quy hoạch chi tiết khu du lịch – khu II - Đồ Sơn. - Một số vấn đề về kinh tế đầu tư quy hoạch và quản lý cơ sở hạ tầng đô thị.