Hạ tầng - Những đổi mới quan trọng của luật đất đai 2013

Thông báo Khoa học và Công nghệ * Số 1-2014 93 NHỮNG ĐỔI MỚI QUAN TRỌNG CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 ThS. Trịnh Tiến Dũng Trưởng Khoa Kỹ thuật Hạ tầng Đô thị, Trường Đại học Xây dựng Miền Trung Tóm tắt: Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013. So với Luật Đất đai năm 2003 (có 7 chương và 146 điều), Luật Đất đai năm 2013 (có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều), đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân. Thời hạn Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành là ngày 01 tháng 7 năm 2014 đã đến gần. Bài viết muốn cung cấp một cái nhìn tổng thể và cơ bản về những điểm mới và ưu việt hơn của Luật đất đai 2013 so với Luật đất đai 2003 đến các bạn quan tâm. Từ khoá: Luật đất đai 2013, Đổi mới Luật đất đai, So sánh Luật đất đai. Luật Đất đai là công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước quản lý, điều tiết các mối quan hệ về đất đai. Qua gần 10 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2003 đã phát huy khá tốt vai trò ổn định các mối quan hệ về đất đai. Tuy nhiên, nó cũng đã bộc lộ những hạn chế nhất định, dẫn đến việc thực thi pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập, ảnh hưởng không tốt đến tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội. Do vậy, cần thiết phải ban hành Luật Đất đai mới thay thế Luật Đất đai năm 2003. 1. So sách sơ bộ LUẬT ĐẤT ĐAI 2003 LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 Chương I Những quy định chung Chương I Quy định chung Chương II Quyền của Nhà nước đối với đất đai và quản lý Nhà nước về đất đai Chương II Quyền và trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai Chương III Chế độ sử dụng các loại đất Chương III Địa giới hành chính và điều tra cơ bản về đất đai Chương IV Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Chương IV Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Chương V Thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai Chương V Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Chương VI Thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai Chương VI Thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Chương VII Điều khoản thi hành Chương VII Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Thông báo Khoa học và Công nghệ * Số 1-2014 94 Chương VIII Tài chính về đất đai, giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất Chương IX Hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dự liệu đất đai Chương X Chế độ sử dụng các loại đất Chương XI Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Chương XII Thủ tục hành chính về đất đai Chương XIII Giám sát, thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai Chương XIV Điều khoản thi hành 2. Những điểm mới Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của Luật Đất đai năm 2003. Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 có một số đổi mới cơ bản như sau: 2.1. Chương II Luật Đất đai năm 2013 đã quy định rất rõ các quyền của Nhà nước đối với đất đai như: quyền của đại diện chủ sở hữu; quyền quyết định mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; quyền quyết định thu hồi, trưng dụng đất đai; quyền quyết định giá đất; quyết định chính sách tài chính về đất đai; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai, v.v Đồng thời Chương II cũng quy định rõ 15 nội dung quản lý của Nhà nước đối với đất đai; trách nhiệm quản lý Nhà nước về đất đai; những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; trách nhiệm của Nhà nước về đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho đồng bào dân tộc thiểu số; trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng, cung cấp thông tin đất đai và trách nhiệm của công chức địa chính tại xã, phường, thị trấn. 2.2. Chương III Luật Đất đai năm 2013 đã khắc phục bất cập cơ bản trong việc điều tra; đánh giá về tài nguyên đất đai; tổ chức thực hiện điều tra, đánh giá đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất mà Luật Đất đai năm 2003 chưa có quy định cụ thể. 2.3. Chương IV Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung những quy định quan trọng trong nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, khắc phục khó khăn khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cụ thể cấp Quốc gia, cấp Tỉnh và cấp Huyện cũng như đất quốc phòng, an ninh; bổ sung và quy định rõ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của người dân trong vùng quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định chi tiết đến từng giai đoạn như: căn cứ lập quy hoạch, trách nhiệm của cơ Thông báo Khoa học và Công nghệ * Số 1-2014 95 quan tổ chức, thẩm quyền thẩm định quy hoạch, thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch, tư vấn lập quy hoạch, công bố công khai, thực hiện và báo cáo thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Chương này cũng quy định cụ thể, rõ ràng từ nguyên tắc đến nội dung và mở rộng dân chủ, công khai trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch như việc lấy ý kiến của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở cấp quốc gia và cấp tỉnh và cấp huyện được thực hiện thông qua hình thức công khai thông tin về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên trang thông tin điện tử theo quy định. Chương IV Luật Đất đai năm 2013 thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai trong và ngoài nước; quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án. Bổ sung quy định về điều kiện được giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng, dự án đầu tư tại khu vực biên giới, ven biển và hải đảo. Cụ thể hóa các quy định về giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư; quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đảm bảo một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất thu hồi nhằm khắc phục, loại bỏ những trường hợp thu hồi đất làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất, đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên các dư luận xấu trong xã hội. 2.4. Chương V Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ ràng các căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất, có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất. Qua đó, có thể khắc phục một cách có hiệu quả việc giao đất, cho thuê đất một cách tràn lan, chưa tính đến năng lực của các chủ đầu tư trong việc triển khai các dự án gây nên tình trạng sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả như trong thời gian vừa qua. Bên cạnh đó, Luật quy định bình đẳng hơn về quyền và nghĩa vụ về đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, tạo cơ chế thu hút cho đầu tư phát triển kinh tế của tổ chức nước ngoài. Đặc biệt, đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan. 2.5. Chương VI Luật Đất đai năm 2013 về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, luật quy định: "Nhà nước chỉ thu hồi đất với các dự án đã được Quốc Hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư và một số trường hợp được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét qua chủ trương thu hồi đất". So với pháp luật đất đai hiện hành, Luật Đất đai 2013 đã loại hai nhóm dự án ra khỏi danh sách được áp dụng cơ chế Nhà Thông báo Khoa học và Công nghệ * Số 1-2014 96 nước thu hồi đất gồm các dự án có vốn được đầu tư lớn thuộc nhóm A và các dự án có 100% vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI). Luật Đất đai 2013 đưa ra nguyên tắc thực hiện thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch là chủ yếu, để từ đó có đất sạch thực hiện đấu giá đất, hạn chế việc áp dụng cơ chế thu hồi đất theo dự án để giao đất cho nhà đầu tư đã được chỉ định nhằm loại bỏ nguy cơ tham nhũng trong thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất. 2.6. Chương VII Luật Đất đai năm 2013 Về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, luật qui định: "Đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất và người được giao đất là bắt buộc; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu". Luật cũng bổ sung qui định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, qui định đăng ký đất đai trên mạng điện tử...; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện. Tuy nhiên, giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, nhà ở hay tài sản gắn liền với đất. Trường hợp đất là tài sản chung của vợ chồng thì giấy chứng nhận ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng (trừ trường hợp vợ, chồng có thỏa thuận ghi tên một người). Nếu giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang giấy chứng nhận mới để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có nhu cầu. Chương này cũng quy định cụ thể hơn những trường hợp sử dụng đất được cấp sổ đỏ; cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có và không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Mặc dù Luật mới quy định “cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất” nhưng nếu người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó. Một điểm mới khác liên quan đến đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng dân cư, thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Ngoài ra, còn quy định những trường hợp có thể cấp giấy chứng nhận ngay cả khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Theo đó, những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ Luật quy định vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ theo quy định nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2014 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất phù hợp với quy hoạch sử dụng sẽ được cấp giấy chứng nhận. Ngoài ra, Luật đã giao cho Chính phủ quy định các loại giấy tờ khác được xác lập trước Thông báo Khoa học và Công nghệ * Số 1-2014 97 ngày 15/10/1993 được xét cấp giấy chứng nhận nhằm giải quyết những vướng mắc trên thực tiễn. 2.7. Chương VIII Luật Đất đai năm 2013 quy định chế tài mạnh để xử lý đối với trường hợp không đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng; quy định đầy đủ, rõ ràng về những trường hợp thật cần thiết mà phải thu hồi; quy định giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà áp dụng giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất; bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể. Luật quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành, định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng; bỏ quy định việc công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm, thay vào đó, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ. Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định hiện hành. Luật đã tiếp cận và thể hiện đầy đủ về vấn đề tài chính đất đai theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với quá trình thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. 2.8. Chương IX Luật Đất đai năm 2013 dành riêng để quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá đối với quản lý và sử dụng đất đai được công khai, minh bạch và đảm bảo dân chủ trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân và đảm bảo quyền tiếp cận thông tin đất đai của mọi người dân. Theo đó, công dân có quyền tự mình hoặc thông qua các tổ chức đại diện thực hiện quyền giám sát, phản ánh các sai phạm trong quản lý và sử dụng đất đai. Hình thức giám sát là trực tiếp, thực hiện quyền giám sát thông qua việc phản ánh, gửi đơn kiến nghị đến các cơ quan, người có thẩm quyền giải quyết; Hoặc gửi đơn kiến nghị đến các tổ chức đại diện được pháp luật công nhận để các tổ chức này thực hiện việc giám sát. 2.9. Chương X Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể, hoàn chỉnh hơn đối với khu vực; hạn mức giao đất nông nghiệp; hoàn thiện hơn quy định về chế độ sử dụng đất đối với sử dụng cho khu công nghệ cao và khu kinh tế; bổ sung quy định việc sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm, đất cơ sở tôn giáo, đất tín ngưỡng đáp ứng yêu cầu đặt ra của thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Luật mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản suất nông nghiệp; mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp theo hướng hiện đại phù hợp với đường lối phát triển nông nghiệp, nông thôn; cụ thể: nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm, thống nhất cho các loại Thông báo Khoa học và Công nghệ * Số 1-2014 98 đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp), cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ với diện tích lớn hơn (không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp). 2.10. Chương XII Luật Đất đai năm 2013 quy định các thủ tục hành chính về đất đai tại điều 195 gồm có: Thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng; Thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất; Thủ tục cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc, cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất; Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan hành chính; Thủ tục xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Nội dung chi tiết của các thủ tục hành chính này được quy định chi tiết bởi Chính phủ. 3. Kết luận Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai, thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Để các quy định đổi mới của Luật sớm đi vào cuộc sống, các bộ, ngành và địa phương cần khẩn trương phối hợp triển khai xây dựng các văn bản dưới Luật để hướng dẫn và tổ chức thực hiện, nhằm nâng cao hơn nữa hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai. TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Luật đất đai năm 2003. [2] Luật đất đai năm 2013.