Hạch toán kế toán trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh địa ốc

Hạch toán kế toán trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh địa ốc Nền kinh tế nước ta phát triển theo cơ chế thị trường đang hội nhập với khu vực và thế giới, vì vậy sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản nói chung và thị trường địa ốc nói riêng là một tất yếu khách quan. Tuy nhiên trong lĩnh vực này việc hướng dẫn kế toán còn sơ sài, chưa được Nhà nước hướng dẫn một cách cụ thể, do đó đã gây không ít khó khăn cho các doanh nghiệp trong công tác hạch toán kế toán. Mới đây, vấn đề này được đề cập đến trong Thông tư số 89/2002/TT-BTC về việc “ Hướng dẫn thực hiện bốn (4) chuẩn mực kế toán” ban hành ngày 09.10.2002 của Bộ tài chính, nhưng hoạt động đầu tư kinh doanh địa ốc ở đây cũng chỉ được coi là hoạt động tài chính (gồm các hoạt động về mua bán ngoại tệ, đầu tư cổ phiếu, mua bán chứng khoán…), là những hoạt động xảy ra không thường xuyên, hoạt động phụ đối với một doanh nghiệp có chức năng đầu tư kinh doanh địa ốc. Như vậy, vấn đề đặt ra là việc hạch toán kế toán đối với các doanh nghiệp này sẽ ra sao? Trong thực tế, đa số các doanh nghiệp có chức năng đầu tư kinh doanh địa ốc hạch toán kế toán tương tự như ngành công nghiệp , coi tất cả chi phí đầu tư của một dự án địa ốc như các chi phí sản xuất trực tiếp của ngành công nghiệp. Các chi chí về mua nhà, quyền sử dụng đất, thiết kế , lập dự án, khảo sát, đền bù giải tỏa …được hạch toán vào tài khoản (TK ) 627 chi phí sản xuất chung), chi phí ban quản lý công trình được hạch toán vào TK 642 (chi phí quản lý doanh nghiệp) sau đó kết chuyển vào TK 154, điều này bất cập với chế độ kế toán hiện hành, vì nội dung của TK 627 là những chi phí chung phục vụ cho quá trình sản xuất kinh doanh và nội dung TK 154 không chứa đựng chi phí Ban quản lý công trình. Mặt khác, việc hạch toán như trên cũng gây nhiều khó khăn trong việc theo dõi, tập hợp chi phí đầu tư vì chi phí được thể hiện rải rác qua nhiều tài khoản như 627, 642,154….. Chính vì thế, chúng ta cũng rất khó khăn trong công tác quyết toán vốn đầu tư (Theo thông tư 70/2000/TT-BTC ngày 17.7.2000 hướng dẫn quyết toán vốn đầu tư của Bộ tài chính) và công tác quản lý chi phí, hạch toán lãi lỗ, cân đối nguồn vốn theo từng dự án. Hơn nữa, với việc hạch toán kế toán như trên thì các khoản chi phí mang tính chất đầu tư chưa được thể hiện vào tài khoản phù hợp, ví dụ mua nhà xưởng, quyền sử dụng đất … là những khoản chi phí đầu tư mang tính chất dài hạn (từ 3 năm trở lên). Để phù hợp với hoạt động đầu tư kinh doanh địa ốc, chúng tôi xin đề xuất sửa đổi, bổ sung một số tài khoản (TK) cấp 1, tài khoản cấp 2 và phương pháp hạch toán kế toán một số nghiệp vụ chủ yếu như sau : 1. Sửa đổi, bổ sung Tài khoản 241 cho phù hợp với hoạt động đầu tư kinh doanh địa ốc Hầu hết các văn bản hướng dẫn kế toán được Nhà nước ban hành đều sử dụng tài khoản 241 với nội dung chủ yếu là phản ánh chi phí mua sắm và sửa chữa lớn tài sản cố định, đầu tư xây dựng để tạo ra tài sản cố định (TSCĐ) để dùng cho hoạt động sản xuất kinh doanh. Việc đầu tư kinh doanh một dự án địa ốc chưa được thể hiện trên tài khoản này, do đó để phù hợp với hoạt động đầu tư kinh doanh địa ốc chúng tôi xin sửa đổi, bổ sung một số tài khoản, tiểu khoản như sau: ° Tài khoản 241: Nội dung và kết cấu tài khoản 241. Bên Nợ: - Chi phí đầu tư xây dựng cơ bản (XDCB), mua sắm, sửa chữa lớn TSCĐ phát sinh. - Chi phí cải tạo nâng cấp TSCĐ. - Chi phí đầu tư xây dựng dự án địa ốc thực tế phát sinh (kể cả những khoản thiệt hại nếu có). Bên có: - Giá trị TSCĐ hình thành qua đầu tư XDCB, mua sắm tài sản cố định . - Giá trị công trình sửa chữa lớn TSCĐ hoàn thành kết chuyển khi quyết toán. - Giá trị công trình bị loại bỏ và khoản duyệt bỏ khác kết chuyển khi quyết toán được duyệt y. - Kết chuyển chi phí đầu tư xây dựng dự án kinh doanh địa ốc khi quyết toán vốn đầu tư dự án được duyệt. (lưu ý : khi hạng mục, công trình đã hoàn thành, nhưng chưa quyết toán vốn đầu tư thì vẫn chưa kết chuyển). - Các khoản ghi giảm chi phí đầu tư xây dựng dự án địa ốc. Số dư nợ : - Chi phí đầu tư XDCB và sửa chữa lớn TSCĐ dở dang. - Giá trị công trình XDCB sửa chữa lớn TSCĐ hoàn thành nhưng chưa bàn giao đưa vào sử dụng hoặc quyết toán chưa được duyệt y. - Chi phí đầu tư xây dựng dự án địa ốc dở dang. - Giá trị công trình, hạng mục công trình của dự án địa ốc hoàn thành nhưng chưa bàn giao đưa vào sử dụng hoặc quyết toán chưa được duyệt y. ° Tài khoản 241 1 - Đầu tư xây dựng kinh doanh: Phản ánh chi phí đầu tư xây dựng các dự án kinh doanh địa ốc và tình hình quyết toán vốn đầu tư các dự án địa ốc ở các đơn vị chủ đầu tư .Tài khoản này mở chi tiết theo từng dự án, tiểu dự án, dự án thành phần , mỗi dự án mở chi tiết theo từng công trình, hạng mục công trình. Nội dung các khoản mục chi phí đầu tư xây dựng dự án địa ốc được thể hiện trong thông tư số 70/2000/TT-BTC ngày 17.7.2000 hướng dẫn quyết toán vốn đầu tư của Bộ tài chính. ° Tài khoản 241 2 - Đầu tư xây dựng cơ bản : Phản ánh chi phí mua sắm TSCĐ và tình hình quyết toán chi phí mua sắm tài sản cố định. ° Tài khoản 241 3 - Sửa chữa lớn Tài sản cố định : Phản ánh chi phí sửa chữa lớn TSCĐ và tình hình quết toán chi phí sửa chữa TSCĐ. Phương pháp hạch toán kế toán TK 241.2 và 241.3 tương tự như trong chế độ kế toán được ban hành theo quyết định số 1411/TC/QĐ/CĐKT . 2. Phương pháp hạch toán kế toán một số hoạt động chủ yếu trong hoạt động đầu tư kinh doanh địa ốc (1) Mua nhà xưởng, quyền sử dụng đất, đền bù giải tỏa để được quyền sử dụng đất, chi phí lập dự án khả thi……. .. Nợ TK 228 - Đầu tư dài hạn Có TK 331 -Phải trả người bán. Có TK 111,112 ,………. (2) Đối với các dự án đầu tư địa ốc,khi có quyết định phê duyệt dự án của cơ quan có thẩm quyền : Nợ TK 241 - Chi phí đầu tư xây dựng (241 1) Có TK 228- Đầu tư dài hạn (3) Nhận khối lượng tư vấn, thiết kế… hoàn thành do các nhà cung cấp bàn giao, căn cứ hợp đồng, biên bản nghiệm thu khối lượng, phiếu giá, hoá đơn ghi : Nợ TK 241 -Chi phí đầu tư xây dựng (241 1) Nợ TK 133- Thuế GTGT được khấu trừ Có TK 331- Phải trả người bán - Trường hợp công trình, hạng mục công trình của dự án địa ốc tổ chức đấu thầu (giao thầu), căn cứ vào quyết toán công trình, biên bản nghiệm thu khối lượng, chất lượng công trình, đơn giá trúng thầu,hóa đơn khối lượng hoàn thành, ghi : Nợ TK 241 - Chi phí đầu tư xây dựng (241 1) Nợ TK 133- Thuế GTGT được khấu trừ Có TK 331- Phải trả cho người bán (4) Trường hợp các công trình, hạng mục công trình được phép tự thi công: - Căn cứ vào kết quả bảng phân bổ vật liệu, nhân công, chi phí sử dụng máy thi công, chi phí sản xuất chung cho từng công trình, hạng mục công trình, ghi : Nợ TK 154- Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang. Có TK 621- Chi phí nguyên vật liệu, vật liệu trực tiếp. Có TK 622- Chi phí nhân công trực tiếp. Có TK 623- Chi phí sử dụng máy thi công. Có TK 627- Chi phí sản xuất chung. - Cuối kỳ hạch toán, căn cứ vào giá thành sản xuất xây lắp hoàn thành thực tế, biên bản nghiệm thu khối lượng xây lắp, quyết toán từng phần các công trình, hạng mục công trình, ghi : Nợ TK 241 - Chi phí đầu tư xây dựng (241 1) Có TK 154- Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang. (5) Chi tiền đền bù, chi phí khởi công, chi phí tổ chức công tác đền bù, di dời để giải phóng mặt bằng, tiền thuê đất hoặc chuyển quyền sử dụng đất …, ghi : (khi đã có quyết định đầu tư dự án của cơ quan có thẩm quyền) Nợ TK 241 - Chi phí đầu tư xây dựng (241 1) Có TK 111,112,331,311,341…….. (Nếu dự án chưa được phê duyệt, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất --> 14TK 228) (6) Phân bổ chi phí Ban quản lý dự án, ghi: Nợ TK 241 - Chi phí đầu tư xây dựng (241 1) Có TK 642 - Chi phí quản lý doanh nghiệp. - Khi phát sinh chi phí bảo lãnh, lãi vay phải trả trong thời gian thực hiện dự án đầu tư, ghi: Nợ TK 241 - Chi phí đầu tư xây dựng (241 1) Có TK 338 - Phải trả, phải nộp khác (338 8) (7) Căn cứ vào biên bản bàn giao, quyết toán công trình hạng mục công trình, ghi: Nợ TK 228- Đầu tư dài hạn khác Có TK 241 - Chi phí đầu tư xây dựng (241 1) (8) Tiêu thụ sản phẩm địa ốc ghi : Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán Có TK 228 – Đầu tư dài hạn khác (9) Ngoài bút toán (8), đối với các dự án đầu tư địa ốc khi tiêu thụ ta phải trích trước tiền sử dụng đất, giá trị xây lắp công trình công như : Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán Có TK 335 – Chi phí phải trả (10) Kết chuyển giá vốn sản phẩm địa ốc (nền, nhà), ghi: Nợ TK 911- Xác định kết quả kinh doanh Có TK 632- Giá vốn hàng bán (11) Cuối kỳ kết chuyển chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, ghi : Nợ TK 911- Xác định kết quả kinh doanh Có TK 641- Chi phí bán hàng Có TK 642 -Chi phí quản lý doanh nghiệp (12) Cuối kỳ kết chuyển doanh thu thuần sang tài khoản xác định kết quả kinh doanh, ghi : Nợ TK 511- Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ. Có TK 911-Xác định kết quả kinh doanh (13) Doanh thu của sản phẩm địa ốc đã được xác định là tiêu thụ trong kỳ kế toán, ghi : Nợ TK 111- Tiền mặt Nợ TK 112-Tiền gởi ngân hàng Nợ TK 131-Phải thu khách hàng Có TK 511- Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ. Có 333- Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước (333 1) Hạch toán kế toán trong lĩnh vực . . . (14) Đối với sản phẩm địa ốc đã được tiêu thụ thuộc dự án đầu tư địa ốc, căn cứ vào chi phí thực tế phát sinh, quyết toán vốn đầu tư được phê duyệt, bảng phân bổ chi phí, kết toán chi phí trích trước (tiền sử dụng đất, quyết toán xây lắp công trình, hạng mục công trình công cộng..): Nợ TK 335 – Chi phí phải trả Có TK 241 - Chi phí đầu tư xây dựng (241 1) - Đối sản phẩm địa ốc chưa tiêu thụ thuộc dự án địa ốc, căn cứ vào chi phí thực tế phát sinh, quyết toán vốn đầu tư được phê duyệt, bảng phân bổ chi phí, kết chuyển vào giá trị địa ốc : Nợ TK 228 – Đầu tư dài hạn khác Có TK 241- Chi phí đầu tư xây dựng (241 1) - Chi phí đầu tư xây dựng không được phê duyệt khi quyết toán vốn đầu tư, phải thu hồi : Nợ TK 138- Phải thu khác Có TK 241- Chi phí đầu tư xây dựng (241 1) (15) Khi quyết toán vốn đầu tư được phê duyệt, cuối kỳ xử lý chênh lệch giữa số trích trước và số thực tế phát sinh được quyết toán , kết chuyển vào TK 711 ( Thu nhập hoạt động khác) Với phương pháp hạch toán kế toán và sự sửa đổi, bổ sung một số tài khoản, tiểu khoản nêu trên, chúng tôi hy vọng các doanh nghiệp dễ dàng trong công tác hạch toán kế toán, đồng thời khắc phục được một số tồn tại như : Tất cả chi phí đầu tư của các dự án địa ốc đều được tập hợp ở tài khoản 241(241 1), do đó việc tập hợp và theo dõi chi phí đầu tư, hạch toán lời lỗ và quyết toán vốn đầu tư cho từng dự án trở nên dễ dàng và thuận lợi hơn ; Những khoản chi phí như tiền đền bù, giải tỏa, tiền sử dụng đất, chi phí ban quản lý công trình …mà trước đây chưa được hướng dẫn hạch toán, nay đã được hạch toán vào tài khoản 241 phù hợp với quy định về quản lý đầu tư xây dựng. Tuy nhiên với khuôn khổ bài báo có hạn, chúng tôi không thể trình bày tất cả các trường hợp cụ thể mà chỉ trình bày những nghiệp vụ chủ yếu. Qua bài báo này chúng tôi hy vọng góp một phần nhỏ trong việc hoàn thiện công tác hạch toán kế toán trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh địa ốc ở Việt Nam.