Hoàn thiện công tác quản lý nhà ở chung cư cao tầng tại công ty dịch vụ nhà ở và khu đô thị

I. quá trình hình thành và phát triển của công ty dịch vụ nhà ở và khu đô thị. Công ty Dịch vụ Nhà ở và Khu đô thị là doanh nghiệp nhà nước trực thuộc Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị HUD. Tiền thân của Công ty Dịch vụ nhà ở và khu đô thị (sau đây gọi tắt là công ty) là xí nghiệp Dịch vụ tổng hợp vui chơi giải trí được thành lập theo quyết định số 1125/QĐ - BXD ngày 5/11/1998 và chính thức đi vào hoạt động kinh doanh từ tháng 1 năm 1999 với cơ cấu tổ chức là 03 phòng ban chức năng, 04 đội, 02 tổ trực thuộc Xí nghiệp với tổng số CBCNV khoảng trên 70 người. Năm 2000, Bộ Xây dựng ra quyết định số 823/QĐ - BXD ngày 19/6/2000 về việc thành lập Công ty Dịch vụ tổng hợp vui chơi giải trí trên cơ sở sắp xếp xếp lại Xí nghiệp dịch vụ tổng hợp vui chơi giải trí với số CBCNV trong toàn Công ty lên đến 206 người. Với chiến lược phát triển khu đô thị mới và nhà của Tổng công ty từ năm 2000 đến năm 2010, ngày 16/10/2001 Bộ trưởng Bộ Xây dựng có quyết định số 1678/QĐ - BXD về việc chuyển Công ty Dịch vụ tổng hợp vui chơi giải trí Doanh nghiệp Nhà nước hoạt động kinh doanh thành Doanh nghiệp Nhà nước hoạt động công ích và đổi tên thành Công ty Dịch vụ nhà ở và khu đô thị, hoạt động theo nguyên tắc cân đối nguồn thu từ công ích tối thiểu 70% tổng chi, phần còn lại được hỗ trợ từ ngân sách nhà nước. Công ty có 02 Xí nghiệp : Xí nghiệp Quản lý nhà ở cao tầng số 1 và Xí nghiệp Dịch vụ đô thi số 2. Với mục tiêu đáp ứng yêu cầu dịch vụ phục vụ dân cư ngày càng tăng của các Dự án, Công ty đã cùng các đơn vị trực thuộc Tổng công ty góp phần hoàn thành nhiệm vụ xây dựng và phát triển các Dự án Khu đô thị mới theo chủ trương của Đảng và Nhà nước. 1. Chức năng và nhiệm vụ của Công ty Dịch vụ nhà ở và khu đô thị Với nhiệm vụ giải quyết cho nhu cầu ngày càng cấp bách về nhà ở của người dân sống và làm việc tại các đô thị và thành phố, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị được nhà nước giao nhiệm vụ đầu tư xây dựng các khu đô thị mới. Công ty Dịch vụ nhà ở và khu đô thị đảm nhận việc cung cấp các dịch vụ sau bán hàng của Tổng công ty cho các hộ dân ở các khu đô thị mới như : Quản lý khai thác duy tu bảo dưỡng hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị bao gồm (Hệ thống chiếu sáng công cộng, đường giao thông trong đô thị, Hệ thống cấp thoát nước) Quản lý khai thác các dịch vụ thể thao vui chơi giải trí gồm (Sân Tenis, cầu lông, bóng bàn , Bida, bể bơi, câu cá, thêt dục thẩm mỹ, thể hình, vui chơi mặt nước và các trò chơi khác trong công viên). Khai thác và quản lý các dịch vụ văn phòng cho thuê. Cung cấp các dịch vụ bảo vệ trong các dự án đầu tư nhà ở và đô thị. Khai thác các dịch vụ đô thị : Kinh doanh nhà nghỉ, khách sạn, xông hơi xoa bóp, cắt tóc, ăn uống giải khát, bãi đỗ xe, đại lý xăng dầu. Cung cấp và quản lý các dịch vụ nhà ở cao tầng : Dịch vụ điện nước, trông giữ xe, vận hành thang máy, vệ sinh công cộng , an ninh trật tự. Dịch vụ vệ sinh môi trường : Thu gom và vận chuyển rác thải , chăm sóc vườn hoa thảm cỏ, công viên cây xanh, sản xuất và cung ứng các loại cây giống cây cảnh. Duy tu sửa chữa các hư hỏng nhỏ trong nhà chung cư, thi công và xây lắp các công trình xây dựng, cơ sở hạn tầng kỹ thuật nhỏ. 2. Cơ cấu tổ chức 2.1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức bộ máy của Công ty Dịch vụ nhà ở và khu đô thị. Đội cây xanh môi trường Đội bảo vệ Linh Đàm Xí nghiệp quản lý nhà ở cao tầng số 1 Xí nghiệp dịch vụ nhà ở số 2 Đội kinh doanh dịch vụ Linh Đàm Đội xây dựng & sửa chữa C.trình Đội dịch vụ đô thị Định Công Đội bảo vệ định công Phòng kinh doanh tiếp thị Phòng tài chính kế toán Phòng tổ chức hành chính phòng kế hoạch kỹ thuật phó giám đốc Giám đốc Sơ đồ cơ cấu tổ chức công ty dịch vụ nhà ở và khu đô thị 2.2. Chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Xí nghiệp quản lý nhà ở cao tầng I. Xí nghiệp quản lý nhà ở cao tầng I được thành lập theo quyết định 426/QĐ -TCT ngày 15/06/2001 của Tổng công ty đầu tư phát triển nhà đô thị. Là đơn vị trực thuộc sự quản lý trực tiếp của Công ty dịch vụ nhà ở và đô thị. Gồm các phòng ban và các đội : Phòng kế hoạch tổng hợp Phòng tài chính - kế toán Phòng quản lý kỹ thuật Đội quản lý nhà cao tầng Định Công Đội quản lý nhà cao tầng Linh Đàm Đội quản lý nhà cao tầng bán đảo Linh Đàm Trạm cấp nước sạch Định Công Trạm cấp nước sạch Linh Đàm Xí nghiệp quản lý nhà ở cao tầng là đơn vị hạch toán theo hình thức báo sổ được công ty phân cấp như sau: * Công tác kế hoạch SXKD: Lập các phương án SXKD mới thuộc chức năng nhiệm vụ của Xí nghiệp nhằm khai thác hết khả năng sẵn có mở rộng sản xuất kinh doanh và trình Giám đốc Công ty duyệt, thực hiện đề xuất các nội quy, quy chế định mức lao động, định mức kinh tế kỹ thuật nội bộ phù hợp với tình hình SXKD của Xí nghiệp gửi báo cáo Công ty. Tổng công ty phê duyệt trước khi ban hành thực hiện: * Công tác tổ chức lao động tiền lương: Ra quyết định điều động công tác của nhân viên giữa các tổ sản xuất trực thuộc Xí nghiệp. Đối với CBCNV làm việc lại văn phòng đội, văn phòng xí nghiệp trước khi ra quyết định phải báo cáo và được sự đồng ý của Công ty bằng văn bản. * Công tác Tài chính - Kế toán: Lập các kế hoạch về tài chính, kế hoạch thu, kế hoạch chi của Xí nghiệp theo tháng, quý, năm, thực hiện đôn đốc thu nộp về các khoản thu, tiền dịch vụ chung, tiền trông giữ xe, tiền cho thuê kiốt, tiền cho thuê hội trường, tiền điện, tiền nước sạch. Thường xuyên nộp tiền về Công ty, thực hiện mức tồn quỹ hàng ngày từ 5 - 10 triệu đồng. * Công tác Quản lý kỹ thuật: Lập quy trình quản lý bảo dưỡng, kiểm tra tình trạng máy móc thiết bị hiện có tại Xí nghiệp theo tính năng kỹ thuật và qui định hướng dẫn của nhà sản xuất, theo dõi các hư hỏng phát sinh tại các nhà chung cư, trạm nước thông báo kịp thời các thông tin với Công ty, BQLDA khu vực để kết hợp giải quyết. Xí nghiệp dịch vụ quản lý đô thị số II 2.3. Chắc năng nhiệm vụ và quyền hạn của xí nghiệp dịch vụ và nhà ở đô thị số II. Xí nghiệp quản lý nhà ở cao tầng I được thành lập theo quyết định 1345/QĐ -TCT ngày 25/08/2004 của Tổng công ty đầu tư phát triển nhà đô thị. Là đơn vị trực thuộc sự quản lý trực tiếp của Công ty dịch vụ nhà ở và đô thị. Gồm các phòng ban và các đội : Phòng kế hoạch tổng hợp Phòng tài chính - kế toán Phòng quản lý kỹ thuật Đội quản lý nhà Mỹ Đình Đội dịch vụ đô thị Mỹ Đình Đội bảo vệ Mỹ Đình Đội bảo vệ Văn Quán Hà Đông Trạm cấp nước sạch Mỹ Đình Xí nghiệp quản lý nhà ở dịch vụ đô thị số II là đơn vị hạch toán theo hình thức báo sổ được công ty phân cấp như sau: * Công tác kế hoạch SXKD: Lập các phương án SXKD mới thuộc chức năng nhiệm vụ của Xí nghiệp nhằm khai thác hết khả năng sẵn có mở rộng sản xuất kinh doanh và trình Giám đốc Công ty duyệt, thực hiện đề xuất các nội quy, quy chế định mức lao động, định mức kinh tế kỹ thuật nội bộ phù hợp với tình hình SXKD của Xí nghiệp gửi báo cáo Công ty. Tổng công ty phê duyệt trước khi ban hành thực hiện: * Công tác tổ chức lao động tiền lương: Ra quyết định điều động công tác của nhân viên giữa các tổ sản xuất trực thuộc Xí nghiệp. Đối với CBCNV làm việc lại văn phòng đội, văn phòng xí nghiệp trước khi ra quyết định phải báo cáo và được sự đồng ý của Công ty bằng văn bản. * Công tác Tài chính - Kế toán: Lập các kế hoạch về tài chính, kế hoạch thu, kế hoạch chi của Xí nghiệp theo tháng, quý, năm, thực hiện đôn đốc thu nộp về các khoản thu, tiền dịch vụ chung, tiền trông giữ xe, tiền cho thuê kiốt, tiền cho thuê hội trường, tiền điện, tiền nước sạch. Thường xuyên nộp tiền về Công ty, thực hiện mức tồn quỹ hàng ngày từ 5 - 10 triệu đồng. * Công tác Quản lý kỹ thuật: Lập quy trình quản lý bảo dưỡng, kiểm tra tình trạng máy móc thiết bị hiện có tại Xí nghiệp theo tính năng kỹ thuật và qui định hướng dẫn của nhà sản xuất, theo dõi các hư hỏng phát sinh tại các nhà chung cư, trạm nước thông báo kịp thời các thông tin với Công ty, BQLDA khu vực để kết hợp giải quyết. Xí nghiệp dịch vụ quản lý đô thị số II 2.4. Chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn phòng Tổ chức Hành chính * Cơ cấu: Phòng tổ chức hành chính Công ty có cơ cấu 01 trưởng phòng 01 phó phòng và một số cán bộ, nhân viên làm các công việc chuyên môn nghiệp vụ theo sự phân công và điều hành trực tiếp của Trưởng phòng. * Chức năng, nhiệm vụ: Phòng Tổ chức hành chính Công ty Dịch vụ nhà ở và khu đô thị có chức năng tham mưu giúp Giám đốc Công ty trong việc sắp xếp, cải tiến tổ chức, quản lý lao động, thực hiện các chế độ chính sách Nhà nước, quy định của Tổng công ty và Công ty đối với người lao động. - Thực hiện các chế độ về hành chính, văn thư bảo mật. Thường xuyên đảm bảo an toàn trật tự trong Công ty, tiếp khách trong phạm vi Công ty. Tổ chức và quản lý bảo đảm phương tiện làm việc, xe ô tô phục vụ lãnh đạo, phương tiện vận tải chung toàn Công ty… - Phòng Tổ chức hành chính là đầu mối trong việc trực tiếp quan hệ chặt chẽ với chính quyền địa phương và các cấp trong mọi lĩnh vực. Tạo điều kiện giữ vững an ninh trật tự và an toàn tại trụ sở Công ty và các Dự án do đơn vị đảm nhận… 2.5. Chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Phòng Tài chính kế toán * Cơ cấu: Phòng Tài chính kế toán Công ty gồm 01 kế toán trưởng do Tổgn công ty bổ nhiệm trên cơ sở đề nghị của Giám đốc Công ty, 01 phó phòng phụ trách kế toán tổng hợp và một số kế toán viên làm các công tác nghiệp vụ theo sự phân công và điều hành trực tiếp của Kế toán trưởng. * Chức năng, nhiệm vụ: Là bộ phận tham mưu giúp Giám đốc Công ty về công tác Tài chính kế toán. Đảm bảo phản ánh kịp thời chính xác các nghiệp vụ kinh tế phát sinh trong toàn Công ty. Chịu trách nhiệm trước Giám đốc Công ty, cơ quan tài chính cấp trên và pháp luật về thực hiện các nghiệp vụ tài chính kế toán của Công ty. - Thực hiện chế độ ghi chép, tính toán, phản ánh chính xác, trung thực, kịp thời liên tục và có hệ thống số liệu tính toán về tình hình luân chuyển sử dụng vốn tài sản cũng như kết quả hoạt động SXKD của Công ty… * Quyền hạn: Kế toán trưởng Công ty có quyền quyết định thực hiện nhiệm vụ của mình theo quy định của pháp luật về kế toán thống kê và kế toán trưởng do Nhà nước quy định ở Công ty, có quyền tham mưu đề xuất với Giám đốc Công ty về các phương án tổ chức bộ máy và hạch toán thu, chi tài chính của toàn Công ty… 2.6. Chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của phòng Kinh doanh tiếp thị * Cơ cấu: Phòng Kinh doanh tiếp thị Công ty có cơ cấu 01 trường phòng, 01 phó phòng và một số cán bộ, nhân viên làm các công việc chuyên môn nghiệp vụ theo sự phân công và điều hành trực tiếp của Trưởng phòng. * Chức năng, nhiệm vụ Là bộ phận tham mưu giúp Giám đốc Công ty xác định phương hướng, mục tiêu kinh doanh xây dựng và triển khai thực hiện các phương án SXKD, ngành nghề theo Điều lệ tổ chức và hoạt động của Công ty Dịch vụ nhà ở và khu đô thị và đăng ký kinh doanh của Công ty, đáp ứng nhu cầu phát triển các dự án thuộc Tổng công ty phù hợp với nhu cầu thị trường. - Xây dựng và triển khai thực hiện các phương án SXKD, điều tra tìm hiểu các nhu cầu dịch vụ của các khu đô thị mới, đề xuất các biện pháp tổ chức các loại hình dịch vụ, kinh doanh hàng hóa, khai thác các tiềm năng dịch vụ, từng bước khép kín và hoàn thiện các loại hình dịch vụ, báo cáo hoạt động kinh doanh dịch vụ của công ty trong các khu đô thị tại các Dự án do Tổng công ty làm chủ đầu tư giao cho Công ty quản lý. * Quyền hạn: Được quyền đề xuất các phương án phát triển loại hình kinh doanh mới,sửa đổi loại hình kinh doanh cho phù hợp với yêu cầu của thị trường, đề xuất các phương án mở rộng kinh doanh cho phù hợp với sự phát triển của Công ty và Tổng công ty. - Được chủ động nghiên cứu thị trường và đề xuất giá dịch vụ, hàng hóa… trình Giám đốc Công ty phê duyệt bảo đảm phù hợp mặt bằng chung thị trường hiện tại và hiệu quả kinh doanh… 2.7. Chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của phòng kế hoạch kỹ thuật. * Cơ cấu: Phòng kế hoạch kỹ thuật Công ty có cơ cấu 01 trưởng phòng, 01 phó phòng và một số cán bộ, nhân viên làm các công việc chuyên môn nghiệp vụ theo sự phân công và điều hành trực tiếp của Trưởng phòng. * Chức năng, nhiệm vụ: Phòng Kế hoạch Kỹ thuật Công ty Dịch vụ nhà ở và khu đô thị có chức năng tham mưu giúp Giám đốc Công ty trong công tác kế hoạch sản xuất kinh doanh, quản lý kỹ thuật, chất lượng các công trình xây dựng, quản lý công tác kỹ thuật trồng cây, nuôi trồng thủy sản, quản lý chất lượng và quy trình vận hành máy, thiết bị sử dụng trong thi công và xây dựng kế hoạch duy tu, bảo dưỡng thiết bị, chống xuống cấp của nhà chung cư, các trạm nước sạch. * Quyền hạn: Đôn đốc kiểm tra tình hình thực hiện kế hoạch SXKD của các đơn vị thành viên và tham mưu điều phối kế hoạch cho phù hợp điều kiện của từng đơn vị trực tiếp phối hợp giải quyết các vướng mắc phát sinh trứng quá trình thực hiện nhiệm vụ để quá trình hoạt động của các đơn vị được đều đặn, nhịp nhàng, đúng tiến độ kế hoạch. II. Quản lý vận hành chung cư Hiện nay Công ty Dịch vụ nhà ở và khu đô thị đã quản lý và đưa vào hoạt động 67 khối nhà chung cư cao tầng tại nhiều khu đô thị mới với quy mô và diện tích lớn. Khu nhà ở Bắc Linh Đàm huyện Thanh Trì với quy mô 24 ha, tổng diện tích sàn nhà là 138150m2 với 1450 căn hộ đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho 5.800 người. Khu nhà ở bán đảo Hồ Linh Đàm với quy mô 35 ha tổng diện tích sàn nhà là 203.000m2 với 2.253 căn hộ đáp ứng chỗ ở cho 8.072người. Khu đô thị mới Định Công với quy mô 35 ha, tổng diện tích sàn nhà là 297500m2 với 4.118 căn hộ đáp ứng chỗ ở cho 16.500 người. Và khu đô thị mới Mỹ Đình II với diện tích là 24 ha, tổng diện tích sàn nhà là 138150m2 với 1450 căn hộ đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho 5.800 người. Ngoài ra công ty còn quản lý nhiều dự án và khu đô thị mới như khu đô thị mới Văn Quán - Hà Đông là 62.53 ha, khu đô thị mới Pháp Vân - Tứ Hiệp là 50,4 khu đô thị mới Việt Hưng - Gia Lâm là 302 ha, khu dân cư Long Thọ - Phước An, Nhơn Trạch - Đồng Nai là 223 ha. Như vậy tổng diện tích mà hiện nay công ty đang quản lý là 880,93 ha. Để đảm bảo cho các dự án và nhà chung cư tại các khu đô thị mới hoạt động bình thường và phát huy hiệu quả tối đa trong những năm qua công ty đã thực hiện quản lý và vận hành chung cư bao gồm: Quản lý mạng cung cấp điện, nước sinh hoạt cho các hộ dân tại chung cư, vận hành và bảo dưỡng thang máy, thu gom rác thải sinh hoạt, thu dọn vệ sinh, chăm sóc vườn hoa, thảm cỏ giữ gìn an ninh trật tự chung cư, sửa chữa duy tu phần xây dựng, sửa chữa thấm dột, quết vôi bên ngoài chung cư… để phục vụ dân cư sinh sống tại các khu đô thị mới. 1. Quản lý hạ tầng kỹ thuật tại chung cư Trong những năm qua cùng với việc phát triển và xây dựng nhiều khu đô thị mới, số lượng các tòa nhà và căn hộ do công ty quản lý cũng đã tăng lên đáng kể: Số lượng tòa nhà và căn hộ chung cư do công ty quản lý Năm 2001 2002 2003 2004 2005 Số lượng tòa nhà 15 20 27 42 67 Số lượng căn hộ 1420 1936 2650 4180 6730 Nguồn cung cấp số liệu: Phòng tổ chức hành chính công ty. Như vậy so với năm 2001, năm 2005 số lượng tòa nhà mà công ty đã quản lý tăng lên đáng kể từ 15 tòa nhà năm 2001 lên 67 tòa nhà vào năm 2005 tăng 52 tòa nhà do đó số lượng các căn hộ trong hai năm vừa qua cũng tăng lên nhanh chóng từ 1.420 căn hộ vào năm 2001 lên đến 6730 căn hộ trong năm 2005 tăng gần 5 lần. Số liệu này chứng tỏ nhu cầu chỗ ở của người dân trong thành phố có xu hướng tăng lên, số lượng người dân ở chung cư cao tầng trong các khu đô thị mới tăng, nhà chung chung cư tại khu đô thị mới là một giải pháp hữu hiệu nhất trong quá trình đô thị hóa. Cùng với số lượng các tòa nhà và số lượng các căn hộ tăng lên thì hệ thống hạ tầng kỹ thuật do công ty quản lý cũng tăng lên. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật do công ty quản lý Năm 2001 2002 2003 2004 2005 Số lượng thang máy 30 40 54 84 134 Số lượng máy bơm nước 30 40 54 84 134 Số lượng máy bơm cứu hỏa 30 40 54 84 134 Số lượng máy phát điện 5 7 10 15 25 Nguồn: Phòng tổ chức hành chính Để một tòa nhà chung cư được đưa vào vận hành một cách hiệu quả thì số lượng thang máy bình quân của một tòa nhà là 2 cái, số lượng máy bơm nước là 2 cái, số lượng máy phát điện là 3 tòa nhà 1 cái. Để đảm bảo quá trình vận hành và sử dụng các thiết bị một cách liên tục, thông suốt đáp ứng nhu cầu của người dân thì công ty cũng chi cho hoạt động bảo trì thang máy, chi xét nghiệm mẫu nước hàng tháng, chi sửa chữa nhỏ, chi cho máy phát điện, chi cho sửa máy bơm cứu hỏa. Theo thống kê từ năm 2001 đến năm 2005 tổng chi phí đó là: Tổng chi phí hệ thống hạ tầng kỹ thuật của công ty: Năm Đơn vị 2001 2002 2003 2004 2005 Chi báo trì thang máy Triệu đồng 324 432 583,2 907,2 1.447,2 Chi xét nghiệm mẫu nước Triệu đồng 2,4 3,2 4,32 6,72 10,72 Chi sửa chữa nhỏ Triệu đồng 48 64 86,4 128 214,4 Chi cho máy phát điện Triệu đồng 60 84 120 180 300 Chi bảo dưỡng cứu hỏa Triệu đồng 7,2 9,6 12,96 20,16 32,16 Nguồn: Phòng tổ chức hành chính Như vậy tổng chi phí cho hệ thống bảo trì bảo dưỡng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật của công ty năm 2001 là 441,6 triệu đồng, năm 2002 là 528 triệu đồng 2003 tổng chi phí là 806,6 triệu đồng, 2004 là 1241 triệu đồng, năm 2005 là 2.004,48 triệu đồng. Nguyên nhân của sự tăng lên này là do công ty đã quản lý nhiều nhà chung cư hơn do đó tổng chi phí tăng lên. Toàn bộ chi phí này công ty đã bỏ ra để thực hiện bảo trì bảo dưỡng các thiết bị kỹ thuật tại các tòa nhà chung cư. Một phần nguồn ngân sách của công ty là từ các hoạt động kinh doanh dịch vụ, hoạt động cho thuê kiốt và một phần do vốn ngân sách nhà nước cấp. Hoạt động của công ty chủ yếu là hoạt động công ích với phương châm lấy thu bù chi. Nhìn chung đây là một mô hình quản lý chung cư bước đầu đem lại hiệu quả cao, đáp ứng được nhu cầu sinh sống của dân cư. 2. Công tác duy tu xây lắp các hạng mục công trình nội bộ Với nhiệm vụ duy tu và sửa chữa các công trình nội bộ do Tổng công ty đầu tư phát triển nhà ở và đô thị giao nhiệm vụ, trong những năm qua công ty đã thi công cải tạo và sửa chữa nhiều hạng mục công trình. Năm 2000 công ty đã hoàn thành 15 hạng mục xây lắp nhằm phục vụ các loại hình kinh doanh dịch vụ gồm: Cải tạo trụ sở làm việc, hầm rượu, bia hơi, Bar, hồ câu, nhà để xe, bể câu tôm, bể câu lươn… Đây là cơ sở ban đầu để công ty thực hiện kinh doanh các loại hình dịch vụ trong những năm tiếp theo. Trong năm 2001 công ty đã được tổng giám đốc giao thi công mới và cải tạo công trình 26 hạng mục. Các công trình được bàn giao đúng tiến độ, đảm bảo chất lượng, kỹ thuật, mỹ thuật. Đáp ứng được nhu cầu được phục vụ dịch vụ và sản xuất kinh doanh. Trong năm 2002 công ty đã thực hiện thay thế 861 bộ đèn tuýp thẳng tại các nhà chung cư bán đảo Linh Đàm và Định Công với giá trị là 36.372.000 đồng, duy tu sửa chữa nền bong rộp tại CT5, CT6, CT2 Định Công với diện tích hơn 361m2 với giá trị là 70.890.000 đồng. Quản lý và vận hành tốt mạng cung cấp điện nước tại các dự án, mọi sự cố kỹ thuật đều được đơn vị khắc phục và sửa chữa nhanh chóng đảm bảo quy trình cung cấp các dịch vụ đến người dân với thời gian ngắn nhất có thể. Trong năm 2002 công ty đã được tổng giám đốc giao thi công mới, cải tạo 15 công trình và hạng mục công trình lớn nhỏ. Đồng thời công ty giao nhiệm vụ thi công 6 công trình chất lượng cao là sân tennis Nhơn Trạch - Đồng Nai, thi công sân tennis và khu cây xanh Mỹ Đình II, thi công san nền công viên Đông bán đảo Linh Đàm… Các công trình bàn giao đúng tiến độ, đảm bảo chất lượng, kỹ thuật, mĩ thuật. Trong vòng 5 năm 2000 - 2005 giá trị sản xuất kinh doanh trong công tác duy tu xây lắp các hạng mục công trình nội bộ của công ty dịch vụ nhà ở và khu đô thị là: Tổng giá trị sản xuất của công ty trong 2 năm Năm Đơn vị 2000 2001 2002 2003 2004 Giá trị sản xuất kinh doanh TĐ 839 3634 14495 29235 57641 Nguồn: Phòng tổ chức hành chính Nhìn chung số liệu của công ty trong vòng 5 năm ta thấy giá trị sản xuất kinh doanh trong duy tu xây lắp các hạng mục công trình nội bộ đã được tăng lên nhanh chóng. Năm 2001 là 3634 triệu đồng năm 2002 là 14495 triệu đồng, năm 2003 là 29235, năm 2004 là 57641 từ năm 2000 đến 2004 tăng 6 lần. Điều đó chứng tỏ rằng sau khi thành lập hiệu quả hoạt động của công ty đã tăng lên đáng kể, hiệu quả đó không chỉ thể hiện ở tăng lên cả về số lượng và chất lượng. 3. Công tác cây xanh môi trường Để thực hiện công tác bảo vệ môi trường và cảnh qua tại các khu đô thị công ty đã thực hiện công tác phủ xanh tại các dự án với chất lượng, tốc độ hoàn thiện các công trình được giao đảm bảo 6m2 cây xanh/ người. Trong những năm qua, công ty đã chăm sóc duy trì cây xanh bóng mát, cây trang trí thảm cỏ và trồng mới thêm nhiều cây tại các trục đường, công viên, bãi cỏ công viên, bãi cỏ phân cách, trồng nhiều cây tại các khu đô thị mới như: Mĩ Đình, sân vườn CT2, CT4 - Mĩ Đình, chăm sóc cây ở Pháp Vân, dự án Linh Đàm, bán đảo Linh Đàm, bảo vệ vườn ươm Xuân Mai, dự án Văn Quán, dự án Việt Hưng, tại các trục đường quy hoạch… Việc tăng thêm số lượng cây xanh giúp điều hòa môi trường cảnh quan đô thị, đảm bảo môi trường được trong lành hơn. Số lượng cây xanh mà công ty đã trồng được trong những năm qua: Năm Đơn vị 2000 2001 2002 2003 2004 Cây bóng mát Cây 3080 5000 8760 12.530 22815 Cây trang trí Cây 915 10192 15210 23450 32650 Cây cảnh Cây 1528 2336 3275 4810 6570 Cây lá màu (m2) 410 850 1120 1630 3975 Thảm cỏ (m2) 16500 27000 50413 75630 110220 Nguồn: Phòng tổ chức hành chính Nhìn vào bảng số liệu cây xanh trong những năm qua công ty đã trồng được ta thấy số lượng cây trồng năm 2004 đã tăng lên rất nhiều so với năm 2000 và năm 2001 về các loại cây trồng. Cây bóng mát tăng hơn 7 lần so với năm 2000 và hơn 4 lần so với năm 2001. Số lượng cây trang trí thảm cỏ cũng tăng lên đáng kể. Năm 2004 tăng gấp 2 - 3 lần năm 2000 và năm 2001. Số lượng cây là màu và cây cảnh cũng được tăng lên. Để đạt được kết quả đó, trong những năm qua công ty đã mở rộng nhiều dự án mới như Mĩ Đình, Văn Quán, Việt Hưng… do đó số lượng cây xanh được trồng nhiều hơn. Mặt khác, công ty ngày càng lớn mạnh cả về mặt số lượng và chất lượng nên số lượng cán bộ công nhân viên làm việc trong lĩnh vực này cũng tăng lên đáng kể. Bên cạnh công tác trồng cây xanh, công nhân môi trường của công ty đã hoàn thành nhiệm vụ vệ sinh môi trường trên các lòng đường, vỉa hè, đường dạo công viên, tua vỉa, duy trì dải phân cách, thực hiện thu gom rác thải, đảm bảo các trục đường giao thông luôn sạch đẹp. Công ty đã đảm bảo vệ sinh môi trường tại các khu đô thị mới như Linh Đàm, Định Công, Việt Hưng, Văn Quán, Mỹ Đình, Pháp Vân… đảm bảo một khu đô thị xanh sạch đẹp. Công tác vệ sinh môi trường tại công ty. Năm Đơn vị 2000 2001 2002 2003 2004 Lòng đường vỉa hè (m2) 80954 99867 129527 172436 245835 Đường dạo công viên (m2) 5700 7981 9577 12620 17920 Duy trì giải phân cách m 682 832 1016 1350 1870 Nguồn: Phòng tổ chức hành chính Hiện nay, việc giữ gìn bảo vệ môi trường đang là mối quan tâm của cộng đồng, do đó việc đảm bảo môi trường cảnh quan đô thị xanh - sạch - đẹp không chỉ thể hiện vẻ đẹp của đô thị mà còn là vẻ đẹp của thủ đô của đất nước. 4. Quản lý kinh doanh các dịch vụ 4.1. Hoạt động kinh doanh các dịch vụ vui chơi giải trí Công ty dịch vụ nhà ở và khu đô thị là một công ty hoạt động công ích với phương châm lấy thu bù chi. Trong những năm vừa qua, hoạt động sản xuất kinh doanh dịch vụ là hoạt động quan trọng nhất của công ty với mục còn liên kết với công ty Hùnh Phát để đầu tư dịch vụ xe điện, giải khát tại công viên Bắc Linh Đàm… Với sự đa dạng hóa các ngành nghề kinh doanh dịch vụ đã tạo nên cho công ty những lợi thế riêng góp phần phục vụ tốt nhu cầu vui chơi giải trí, thể dục thể thao và văn hóa hàng ngày của người sinh sống tại dự án sau những giờ lao động vất cả… Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty Năm Đơn vị 2001 2002 2003 2004 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh Triệu đồng 3634 14405 29202 38600 Nguồn: Phòng hành chính tổng hợp Như vậy kết quả sản xuất kinh doanh dịch vụ của công ty trong năm 2004 là 38600 triệu đồng tăng so với năm 2001 là 13 lần. Có được kết quả trên một phần là do công ty đã biết đầu tư đúng hướng để thu được kết quả cao trong quá trình hoạt động. Công ty đã tìm hiểu, xem xét nhu cầu của thị trường để từ đó vạch ra phương hướng kinh doanh có hiệu quả cao. Hiện nay công ty đã có 20 sân tennis tiêu chuẩn, 5 bể bơi nước lạnh với diện tích bình quân mỗi bể là 561 m2 mặt nước sử dụng, 1 hồ câu, 9,5 ha diện tích mặt nước hồ nuôi trồng thủy sản và phục vụ các trò chơi trên mặt nước, một hệ thống xe điện phục vụ thiếu nhi trong công viên Bắc Linh Đàm, 6 sân bãi đỗ gửi xe với diện tích gần 24600m2, 7 nhà hàng phục vụ ăn uống giải khát, một nhà nghỉ với thiết kế 16 phòng tiêu chuẩn, một nhà vật lý trị liệu với thiết kế 13 phòng tiêu chuẩn, một câu lạc bộ với diện tích thiết kế gần 2000m2 mặt sàn sử dụng, đã đưa vào hoạt động 2 sân cầu lông, 1 thư viện sách, 2 sân tập thể hình thể dục thẩm mỹ, một phòng có hai phòng bóng bàn, 1 sàn dạy khiêu vũ, 1 phòng dạy học vi tính, 1 phòng dạy nhạc. Một nhà văn hóa diện tích khoảng 400m2 mặt sàn sử dụng với các hoạt động đã đưa vào sử dụng, 1 phòng chiếu phim, một sàn tập thể dục thẩm mỹ, một sàn tập thể hình…2 sân cầu lông, 1 thư viện sách, 2 sân tập thể hình thể dục thẩm mỹ, một phòng có hai phòng bóng bàn, 1 sàn dạy khiêu vũ, 1 phòng dạy học vi tính, 1 phòng dạy nhạc. Với kết quả như vậy hoạt động dịch vụ sẽ thu hút dân cư trong khu vực nội thành cũng như khu vực lân cận có thời gian thư giãn sau những lao động vất cả… 4.2. Công tác dịch vụ đô thị và phục vụ chung cư. Hiện nay công ty đang quản lý và vận hành 67 khối nhà chung cư cao tầng và ngày càng được nâng cao thêm về quy trình chất lượng. Các điều kiện sinh hoạt của dân cư ngày càng được nâng cao lên. Các dịch vụ điện, nước, thang máy, thu gom rác thải luôn được phục vụ kịp thời với chất lượng tốt nhất. Tại các khu chung cư, nước được bơm một ngày hai lần đảm bảo nhu cầu sinh hoạt của các họ dân cư. Giá nước cũng được tuân theo quy định của Nhà nước là 2000 đồng/m3. Điện sinh hoạt phục vụ các hộ dân cư cũng được phục vụ tuân theo tiêu chuẩn quy định của Nhà nước được phục vụ 24/24h. Thu gom vận chuyển rác thải được thực hiện một ngày 2 lần đảm bảo vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị. Cảnh quan xung quanh khu đô thị luôn luôn được sạch đẹp, được người dân và khách tham quan đánh giá cao. Hàng năm, công ty đã phối kết hợp với công an PCCC thành phố Hà Nội tổ chức nghiệp vụ phòng cháy chữa cháy cho cán bộ công nhân viên trong công ty và các hộ gia đình sinh sống tại các chung cư. Với việc làm trên đã tác động tích cực đến tâm lý và nâng cao niềm tin của người dân. Bên cạnh đó tại tầng một của các khu chung cơ còn có dịch vụ trông giữ xe đạp, xe máy cho các hộ dân tại chung cư. Dịch vụ này đáp ứng nhu cầu đi lại của các dân cư vào bất cứ thời gian nào trong ngày với giá 30.000 đồng/xe máy và 15000 đồng/xe đạp. Nhìn chung, mức giá này là hợp lý đối với thu nhập của đại đa số dân cư. Nhìn chung trong quá trình hoạt động công ty cũng đã đạt được nhiều thành công nhất định, đảm bảo những điều kiện tốt nhất trong sinh hoạt của dân cư tại chung cư, đảm bảo an ninh trật tự và cảnh quan môi trường. Có được kết quả đó là do công ty đã biết lắng nghe và giải quyết kịp thời các kiên nghị của người dân từ những lá thư gửi từ 67 hòm thư đóng góp ý kiến tại 67 khối nhà chung cư cao tầng. Quản lý nhà chung cư với sự tham gia của cộng đồng đã nâng cao tính hiệu quả trong công tác quản lý và phục vụ nhà dân cư một cách tốt nhất. III. Một số việc trọng điểm trong những năm tới của công ty dịch vụ nhà ở và khu đô thị. - Thực hiện quy hoạch lại một số đơn vị trực thuộc Công ty nhằm tinh giản bộ máy quản lý, giảm đầu mối nâng cao hiệu quả SXKD của đơn vị đảm bảo đáp ứng với điều kiện kinh doanh. - Thực hiện kế hoạch đánh giá để quy hoạch nguồn cán bộ đảm bảo tốt nguồn cán bộ chủ chốt có đủ trình độ trình độ chuyên môn nghiệp vụ và kinh nghiệp đáp ứng tốt về nhu cầu nhân sự khi SXKD của đơn vị được mở rộng ra. - Chuẩn bị tốt nguồn nhân sự đồng thời nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ cho lực lượng bảo vệ của Công ty đáp ứng việc giữ gìn an ninh trật tự hàng rào mốc giới tại các Dự án đang triển khai đồng thời xây dựng và triển khai phương án tổ chức lực lượng bảo vệ tại các Dự án: Việt Hưng - Gia Lâm; Đông Tăng Long v.v và Dự án trọng điểm phía Nam khi Tổng công ty giao nhiệm vụ. Hoàn thiện đề tài" Nghiên cứu thử nghiệm sử dụng chế phẩm sinh học (ABT3) trong việc di chuyển, trồng và bảo dưỡng cây xanh". - Triển khai áp dụng những ưu việt vào hoạt động thực tiễn của đơn vị "Mô hình Công ty Dịch vụ quản lý vận hành khu đô thị" sau khi đề tài được nghiệm thu và được sử dụng đồng ý áp dụng thí điểm của Tổng công ty và các Bộ ngành cấp trên. - Xây dựng và đề xuất Tổng công ty mô hình quản lý các dịch vụ đô thị trước hết tại 159 Điện Biên Phủ, dự án khu dân dư Long Thọ - Phước An - Nhơn Trạch Đồng Nai trình Tổng công ty xem xét phê duyệt. - Tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý cho mô hình quản lý chung cư; Thực hiện tốt quy trình, chế độ bảo trì, bảo dưỡng các hạng mục công trình hạ tầng kỹ thuật do Công ty quản lý để phục vụ cho công tác bàn giao cho Thành phố quản lý. - Xây dựng phương án và đề xuất với Tổng công ty cổ phần hóa một số loại hình kinh doanh tại khu vực Công viên Đông bán đảo Linh Đàm và khu đất 2,2 ha công cộng 6 bán đảo Linh Đàm. IV. Kết quả sản xuất kinh doanh của công ty từ năm 2001 đến năm 2004 Năm 2001. TT Các chỉ tiêu ĐVT Thực hiện năm 2000 Kế hoạch năm 2001 Thực hiện năm 2001 Đạt tỷ lệ (%) So với kế hoạch So với năm 2000 1 Giá trị SXKD Tr.đ 6.400 7.500 8.703 116 136 2 Doanh thu Tr.đ 4736 7150 7421 104 157 3 Nộp ngân sách Tr.đ 110 115 122,4 106 111 4 Lợi nhuận trước thuế Tr.đ 210 320 492 154 234 5 Thu nhập BQ đầu người 1000đ 625 700 803 115 128 6 Tổng số CBCNV Người 156 205 230 112 147 Nguồn: Phòng tổ chức hành chính Năm 2002. TT Các chỉ tiêu ĐVT Thực hiện năm 2001 Kế hoạch năm 2002 Thực hiện năm 2002 Đạt tỷ lệ (%) So với kế hoạch So với năm 2001 1 Giá trị SXKD Tr.đ 8.703 13507 16481 122 189 2 Doanh thu Tr.đ 7421 12100 14800 122 199 3 Nộp ngân sách Tr.đ 122,4 415 597,2 144 488 4 Lợi nhuận trước thuế Tr.đ 492 495 498 101 101 5 Thu nhập BQ đầu người 1000đ 803 960 970 101 121 6 Tổng số CBCNV Người 230 306 350 114 152 Năm2003. TT Các chỉ tiêu ĐVT Thực hiện năm 2002 Kế hoạch năm 2003 Thực hiện năm 2003 Đạt tỷ lệ (%) So với kế hoạch So với năm 2002 1 Giá trị SXKD Tr.đ 16481 22629 29202 129 177 2 Doanh thu Tr.đ 14800 18518 22800 123 154 3 Nộp ngân sách Tr.đ 597,2 650 887,8 137 149 4 Lợi nhuận trước thuế Tr.đ 498 503 610 121 122 5 Thu nhập BQ đầu người 1000đ 970 1150 1200 104 124 6 Tổng số CBCNV Người 350 405 418 103 119 Năm 2004. TT Các chỉ tiêu ĐVT Thực hiện năm 2003 Kế hoạch năm 2004 Thực hiện năm 2004 Đạt tỷ lệ (%) So với kế hoạch So với năm 2003 1 Giá trị SXKD Tr.đ 29202 38586 49821 129 171 2 Doanh thu Tr.đ 22800 33038 44843 136 197 3 Nộp ngân sách Tr.đ 887,8 900 14715 164 166 4 Lợi nhuận trước thuế Tr.đ 610 650 780 120 128 5 Thu nhập BQ đầu người 1000đ 1200 1350 1400 104 117 6 Tổng số CBCNV Người 418 641 654 102 156 Như vậy các chỉ tiêu thực hiện năm 2004 so với thực hiện năm 2000 như sau: Giá trị sản xuất kinh doanh đã tăng 43.421.000.000,0 đồng tương ứng với tỷ lệ tăng 678% , doanh thu đã tăng 40.107.000.000,0 đồng tương ứng với tỷ lệ tăng 847%, nộp ngân sách đã tăng 1.361.500.000,0 đồng, tương ứng với 1.238,0% , lợi nhuận trước thuế đã tăng 570.000.000,0 đồng , tương ứng với tỷ lệ 271% . Thu nhập bình quân đã tăng 775.000,0đồng/người/tháng, tương ứng với tỷ lệ tăng 124%. Số cán bộ công nhân viên trong danh sách đã tăng 498 người tương ứng với tỷ lệ tăng 319 %. Đề cương sơ bộ Đề tài: Hoàn thiện công tác quản lý nhà ở chung cư cao tầng tại công ty dịch vụ nhà ở và khu đô thị Lời nói đầu Chương I: lý luận chung về nhà ở chung cư cao tầng. I. Khái niệm và đặc điểm về nhà ở chung cư cao tầng 1. Khái niệm về nhà ở chung cư cao tầng 2. Đặc điểm về nhà ở chung cư cao tầng II. Công tác quản lý nhà ở chung cư cao tầng 1. Thực trạng về nhà ở chung cư cao tầng tại các thành phố 2. Vai trò của quản lý nhà ở chung cư cao tầng 3. Các văn bản về quản lý nhà ở chung cư cao tầng của nhà nước Chương ii: Thực trạng công tác quản lý nhà ở chung cư cao tầng tại công ty dịch vụ nhà ở và khu đô thị I. Giới thiệu về công ty dịch vụ nhà ở và khu đô thị 1. Sự ra đời và phát triển của công ty 2. Cơ cấu tổ chức 3. Chức năng, nhiệm vụ II. Những nội dung quản lý nhà ở chung cư cao tầng tại công ty dịch vụ nhà ở và khu đô thị 1. Quản lý cơ sở hạ tầng kỹ thuật 2. Quản lý và kinh doanh các dịch vụ vui chơi giải trí 3. Quản lý công tác bảo vệ an ninh trật tự 4. Quản lý công tác vệ sinh môi trường và cây xanh 5. Công tác quản lý và phục vụ tại các tòa nhà chung cư III. Đánh giá kết quả quản lý nhà ở chung cư và các dịch vụ tại công ty 1. Một số những thuận lợi và khó khăn 2. Kết quả thực hiện 3. Phương hướng hoạt động kinh doanh của công ty trong 5 năm tới Chương 3. Một số giải pháp để hoàn thiện công tác quản lý nhà ở chung cư cao tầng tại công ty dịch vụ nhà ở và khu đô thị I. Phương hướng hoàn thiện công tác nhà ở chung cư cao tầng 1. Nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh 2. Nâng cao vai trò quản lý 3. Nâng cao chất lượng các dịch vụ 4. Nâng cao hiệu quả sử dụng vốn cho công tác quản lý. 5. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực II. Một số kiến nghị. 1. Kiến nghị với công ty dịch vụ nhà ở và khu đô thị 2. Kiến nghị với Tổng công ty 3. Kiến nghị với Bộ Xây dựng Kết luận