Kế toán tài chính 2 - Chương 5: Bất động sản đầu tư

3/27/2017 1 Trường Đại học Mở TPHCM – Khoa Kế toán Kiểm toán Mục tiêu Sau khi học xong chương này sinh viên có thể: • Giải thích bản chất của bất động sản đầu tư và phân biệt với các tài sản khác như bất động sản hàng hóa và bất động sản chủ sở hữu sử dụng • Giải thích được nguyên tắc ghi nhận và đánh giá bất động sản đầu tư • Xử lý nghiệp vụ kế toán bất động sản đầu tư trên hệ thống tài khoản kế toán. • Hiểu được cách thức trình bày thông tin trên BCTC liên quan đến BĐSĐT 2 Nội dung 3 Các qui định pháp lý có liên quan Các khái niệm và nguyên tắc cơ bản Ứng dụng hệ thống tài khoản kế toán Trình bày thông tin trên BCTC • VAS 01- Chuẩn mực chung • VAS 05- Bất động sản đầu tư – Thông tư 161/2007/TT-BTC: hướng dẫn thực hiện chuẩn mực kế toán • Chế độ kế toán doanh nghiệp theo Thông tư 200/2014/TT-BTC 4 Các quy định pháp lý có liên quan 3/27/2017 2 • Khái niệm và phân loại • Điều kiện ghi nhận, xác định giá trị ban đầu • Chi phí phát sinh sau khi ghi nhận ban đầu • Khấu hao • Vấn đề thay đổi mục đích sử dụng. • Bán, thanh lý bất động sản đầu tư 5 Các khái niệm và nguyên tắc cơ bản 6 B ất đ ộn g sả n đầ u tư : • Quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng •  do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ M ục đ íc h • Thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá K hô ng p hả i đ ể: • Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ • Sử dụng cho các mục đích quản lý; • Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường. Khái niệm và phân loại Bất động sản Sử dụng cho sản xuất kinh doanh TSCĐ chủ sở hữu sử dụng Bán trong kỳ kinh doanh Hàng hóa bất động sản Cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá Bất động sản đầu tư 7 Khái niệm và phân loại (tiếp)  Bất động sản được giữ với nhiều mục đích khác nhau  Bất động sản không bán được riêng rẽ  Doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên quan cho những người sử dụng bất động sản  BĐS cho công ty mẹ hoặc công ty con thuê hoặc sử dụng 8 Khi nào BĐS là BĐS đầu tư? 3/27/2017 3  Phải tách biệt khi ghi nhận: – Sử dụng cho SXKD: TSCĐ hữu hình và vô hình – Chờ tăng giá hoặc cho thuê: BĐS đầu tư – Bán trong kỳ kinh doanh: Hàng hóa BĐS 9 Bất động sản được giữ với nhiều mục đích khác nhau Ví dụ 1 Công ty Minh Thành xây dựng một dãy nhà liên kế gồm 10 căn, trong đó một căn nhà được sử dụng để làm phòng trưng bày sản phẩm của công ty và các căn còn lại được cho các doanh nghiệp khác thuê để làm văn phòng. Giá trị xây dựng 800 triệu đồng/căn. Yêu cầu: Bất động sản trên được ghi nhận là gì? 10 Bất động sản không bán được riêng rẽ • Trường hợp bất động sản không bán được riêng rẽ và phần sử dụng cho kinh doanh hoặc cho quản lý là không đáng kể (dưới 20% diện tích) thì hạch toán là BĐS đầu tư. 11 Ví dụ 2A • Công ty Vĩnh Lợi đang sở hữu một cao ốc văn phòng 10 tầng có diện tích ngang nhau làm văn phòng cho thuê. Giá trị đã quyết toán toàn cao ốc là 10 tỷ. Công ty sử dụng tầng trệt để làm văn phòng làm việc và tiếp tân, phần còn lại công ty cho thuê. Yêu cầu: Bất động sản trên được ghi nhận là gì? 12 3/27/2017 4 Ví dụ 2B Công ty Huy Hà xây dựng toà nhà gồm nhiều tầng (giả sử diện tích các tầng bằng nhau). Công ty sử dụng 1 tầng để làm văn phòng giao dịch và các tầng còn lại cho những doanh nghiệp khác thuê làm văn phòng. Giá trị đã quyết toán của tòa nhà là 20.000trđ. Toà nhà được ghi nhận như thế nào? - Giả sử toà nhà có 4 tầng - Giả sử tòa nhà có 7 tầng 13 Trường hợp doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên quan cho những người sử dụng bất động sản do doanh nghiệp sở hữu là một phần tương đối nhỏ trong toàn bộ thoả thuận thì doanh nghiệp sẽ hạch toán tài sản này là bất động sản đầu tư. 14 Cung cấp các dịch vụ liên quan cho những người sử dụng BĐS Công ty Hoa Đăng sở hữu cao ốc 10 tầng có tổng diện tích sử dụng là 10.000 m2 .Công ty sử dụng cao ốc để cho thuê làm văn phòng. Giá cho thuê hiện được áp dụng cho các khách hàng là 1triệu đồng/m2/tháng. Theo điều khoản của hợp đồng cho thuê, mỗi tháng các khách hàng sẽ trả thêm tiền bảo vệ và vệ sinh văn phòng là 50.000đ/m2/tháng. 15 Ví dụ 3A Cung cấp các dịch vụ liên quan cho những người sử dụng BĐS Trường hợp giá trị dịch vụ cung cấp cho những người sử dụng bất động sản do doanh nghiệp sở hữu là đáng kể thì tài sản đó là bất động sản chủ sở hữu sử dụng 16 3/27/2017 5 Ví dụ 3B • Công ty Hoàng Phương đầu tư một cao ốc gồm 200 phòng. Tổng giá trị quyết toán của công trình là 25 tỷ đồng. Công ty sử dụng cao ốc làm khách sạn, thời gian sử dụng ước tính là 25 năm. Hiệu suất sử dụng là 70%, đơn giá bình quân cho thuê 450.000đ/phòng/đêm. Doanh thu các hoạt động khác 3.500.000đ/năm. 17 Ví dụ 3B 18 Hiệu suất sử dụng bình quân mỗi năm 70% Đơn giá bình quân/phòng/ngày đêm 450 Doanh thu cho thuê phòng bình quân/năm (200 phòng x 70% x 365 ngày x 450) 22.995.000 Doanh thu từ các hoạt động khác 3.500.000 Tổng doanh thu 26.495.000 Chi phí nhân viên 10.000.000 Chi phí khấu hao cao ốc (25.000.000 x 5%) 1.250.000 Chi phí phục vụ khác 2.000.000 Tổng chi phí 12.250.000 Lợi nhuận trước thuế bình quân 13.245.000 Ví dụ 3B Căn cứ vào số liệu dự toán: hoạt động kinh doanh khách sạn, phần dịch vụ chiếm tỷ trọng quan trọng trong doanh thu, còn chi phí khấu hao chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ so với tổng chi phí của khách sạn. Do đó, giá trị cao ốc này sẽ được trình bày là bất động sản chủ sở hữu. 19 Công ty con cho Công ty mẹ hoặc Công ty con khác trong cùng một Tập đoàn thuê hoặc sử dụng và nắm giữ một bất động sản: • Trên BCTC riêng: là BĐS đầu tư • Trên BCTC hợp nhất: BĐS chủ sở hữu sử dụng. 20 BĐS cho công ty mẹ hoặc công ty con thuê hoặc sử dụng 3/27/2017 6 Ví dụ 4A Công ty Địa Ốc Phong Vân là một thành viên thuộc tập đoàn Phong Vũ. Công ty Phong Vân vừa xây dựng một cao ốc 5 tầng, tổng giá trị quyết toán của công trình là 12 tỷ đồng. Công ty sử dụng toàn bộ diện tích của cao ốc để cho các công ty khác thuộc tập đoàn Phòng Vũ thuê làm văn phòng. Tòa nhà trên được Cty Phong Vân ghi nhận là gì? 21 Điều kiện ghi nhận Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau: – Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai; và – Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được xác định một cách đáng tin cậy. 22 Ví dụ 4B • Công ty Nam Long mua một cửa hàng nhằm mục đích cho thuê, giá trị ghi trên hợp đồng mua bán là 5 tỷ đồng. Ngay tại thời điểm ghi nhận ban đầu, điều kiện thứ nhất về khả năng thu được lợi ích kinh tế trong tương lai là chắc chắn do doanh nghiệp dự tính cho thuê cửa hàng và điều kiện thứ hai về giá trị của bất động sản đầu tư được thỏa mãn vì bất động sản được hình thành từ giao dịch mua bán nên nguyên giá đã được xác định trên hợp đồng mua bán 23 Ví dụ 4C Doanh nghiệp nhận chuyển giao quyền sử dụng đất và nhà trên đất, tổng số tiền phải thanh toán là 40 tỷ và thuế trước bạ 0,5%. • Hợp đồng mua bán có công chứng • Biên bản bàn giao nhà • Uỷ nhiệm chi chuyển tiền thanh toán 40tỷ • Biên lai nộp thuế bằng tiền mặt Doanh nghiệp này sẽ dùng tài sản này để cho thuê theo hợp đồng thuê hoạt động. 24 3/27/2017 7 Xác định giá trị của BĐS đầu tư • Mua BĐS • Xây dựng BĐS 25 Mua bất động sản • Nguyên giá BĐS = Giá mua + Chi phí liên quan trực tiếp khác – Giá mua: Giá mua trả ngay – Chi phí liên quan trực tiếp khác • Phí dịch vụ tư vấn về luật pháp liên quan • Thuế trước bạ • Chi phí giao dịch liên quan khác 26 • Doanh nghiệp Hoàng Bích mua một lô đất với giá 900 triệu đồng, thuế trước bạ là 18 triệu đồng, thuế chuyển quyền sử dụng đất là 45 triệu đồng. Ngoài ra doanh nghiệp còn chi thêm 15 triệu đồng để làm giấy chủ quyền. Do lô đất này nằm trong khu quy hoạch trọng điểm của thành phố nên đơn vị dự tính nắm giữ chờ tăng giá để bán kiếm lời. Yêu cầu: Cho biết lô đất trên có phải là bất động sản đầu tư hay không? Nếu đúng hãy xác định nguyên giá của bất động sản đầu tư. 27 Ví dụ 5 Ngày 1/1/20X0, Công ty Nhất Phong mua trả góp một cửa hàng từ công ty Hoàng Long để cho thuê hoạt động. Lãi suất mua trả góp là 15%/năm và tổng số tiền phải thanh toán cho Hoàng Long là 1.500 triệu đồng theo phương thức trả sau: Trả ngay 500 triệu đồng khi nhận cửa hàng, sau đó mỗi năm trả góp 200 triệu đồng vào ngày 01/1 hàng năm trong 5 năm tiếp theo và trả bằng tiền gửi ngân hàng . Yêu cầu: Hãy xác định nguyên giá của bất động sản trên 28 Ví dụ 6 3/27/2017 8 Xây dựng bất động sản • Nguyên giá = Giá thành thực tế + Chi phí liên quan trực tiếp tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng 29 • Chi phí lãi vay phát sinh trong quá trình xây dựng để hình thành bất động sản đầu tư. – Vốn hóa – Chi phí tài chính • Chi phí lãi vay phát sinh sau khi hình thành BĐS đầu tư – Chi phí tài chính 30 Chi phí lãi vay Ví dụ 7 • Công ty ABC xây dựng một cao ốc để cho thuê, thời gian xây dựng 1,5 năm. Chi phí phát sinh gồm: – Ngày 1/2/20x1: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán bằng vốn vay dài hạn 30 tỷ. Lệ phí trước bạ nộp bằng tiền mặt 0,5% giá mua. Lãi vay 14%/năm – Ngày 15/2/20x1: Bắt đầu xây dựng toà nhà với tổng kinh phí dự toán là 38 tỷ vốn vay, giải ngân thành 3 đợt, theo chứng từ phát sinh: • Ngày 15/3/20x1: Giải ngân 12 tỷ đồng, Lãi suất 13%/năm • Ngày 10/12/20x1: Giải ngân 15 tỷ đồng, Lãi suất 14%/năm • Ngày 25/6/20x2: Giải ngân 11 tỷ đồng, Lãi suất 15%/năm – Ngày 1/7/20x2, công trình đã hoàn thành bàn giao đưa vào cho thuê theo hợp đồng đã ký kết. Yêu cầu: Chi phí lãi vay được vốn hóa vào giá trị công trình? Chi phí lãi vay phát sinh từ ngày 1/7/20x2 đến khi trả gốc sẽ được xử lý như thế nào? 31 Ví dụ 8 Công ty CP Tập đoàn ABC thực hiện xây dựng một toà nhà 22 tầng: Tầng 1 là tầng thương mại, tầng 2 đến tầng 22 là căn hộ cho thuê. Công việc xây dựng phát sinh như sau: • Chi phí quyền sử dụng đất: Công ty nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng lâu dài, giá chuyển nhượng là 150 tỷ, thanh toán bằng chuyển khoản. Thuế trước bạ phải nộp đối với quyền sử dụng đất là 0,5%, nộp bằng tiền mặt. • Chi phí thuê thiết kế phải trả cho Cty TNHH Trung Dũng, tổng số tiền 220 trđ, trong đó có thuế GTGT 20 trđ. DN thanh thanh toán cho công ty Trung Dũng 50% bằng chuyển khoản. 32 3/27/2017 9 Ví dụ 8 (tiếp) • Chi phí thuê quản lý dự án phải trả cho Coteba Việt Nam toàn bộ dự án là 3.300 trđ, trong đó có thuế GTGT 10%. Do quản lý dự án không tốt nên công ty Coteba bị phạt 200 trđ, trừ vào số tiền phải trả. Chi phí thuê quản lý dự án được thanh toán thành 20 lần. ABC đã thanh toán cho Coteba 16 lần bằng chuyển khoản. • Chi phí thuê xây dựng: Phát sinh liên quan đến nhiều công ty theo từng hạng mục công trình, tổng chi phí được duyệt theo quyết toán là 166.000 trđ, trong đó có thuế GTGT 10%. ABC đã thanh toán cho các nhà thầu được 80% bằng chuyển khoản. • Công trình hoàn thành sau 17 tháng. Yêu cầu: BĐS trên được trình bày trên BCTC như thế nào và giá trị là bao nhiêu? 33 Các khoản chi phí không tính vào nguyên giá • Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp các chi phí này là cần thiết để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thái sẵn sàng hoạt động); • Các chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến; • Các chi phí không bình thường về nguyên vật liệu, lao động hoặc các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng bất động sản đầu tư. 34 Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu • VAS 05, đoạn 20: “Chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau khi nhận ban đầu phải được ghi nhận là chi phí sản xuất kinh doanh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư” – Nâng cấp, cải tạo: Vốn hóa – Bảo dưỡng, khôi phục mức hoạt động ban đầu: chi phí SXKD 35 Ví dụ 9 Do một bất động sản cho thuê bị xuống cấp, doanh nghiệp Trân Châu quyết định sửa chữa để đảm bảo hoạt động bình thường. Tổng chi phí sửa chữa phải thanh toán cho nhà thầu là 200 triệu đồng. Yêu cầu: Cho biết khoản chi trên có được ghi tăng nguyên giá hay không và ghi nhận vào sổ sách kế toán. 36 3/27/2017 10 Ví dụ 10 Công ty Hoàn Cầu có một tòa nhà đang cho thuê làm văn phòng. Vào năm 20X0,công ty đã sửa chữa nâng cấp tòa nhà theo phương thức giao thầu toàn bộ, bao gồm làm thêm tầng hầm gửi xe, thiết kế lại các văn phòng cho thuê theo hướng không gian mở để tạo thêm diện tích. Tổng chi phí sửa chữa nâng cấp phải thanh toán cho nhà thầu là 1 tỷ đồng. Sau khi sửa chữa, giá cho thuê văn phòng đã tăng lên. Yêu cầu : Hãy cho biết khoản chi trên có làm tăng nguyên giá bất động sản đầu tư hay không? 37 Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu • Phản ánh bằng 3 chỉ tiêu giá trị: – Nguyên giá – Giá trị hao mòn – Gía trị còn lại 38 Ví dụ 11 Tiếp theo Ví dụ số 10, thông tin bổ sung sau: Nguyên giá ban đầu của tòa nhà là 2.000 triệu đồng, tỷ lệ khấu hao trước và sau khi nâng cấp vẫn là 5%/năm và giả sử hoàn thành việc nâng cấp vào ngày 30/06/20X0. Thông tin bổ sung; - Thời gian sử dụng của tòa nhà tính đến thời điểm bắt đầu nâng cấp là 4,5 năm - Thời gian sửa chữa nâng cấp là 6 tháng. Yêu cầu: Xác định nguyên giá, hao mòn, giá trị còn lại tại ngày 31/12/20x0. 39 Chuyển đổi mục đích nắm giữ BĐS xây dựng BĐS hoàn thành BĐS đầu tư BĐS chủ sở hữu BĐS đầu tư Hàng hóa BĐS 40 3/27/2017 11 Chuyển đổi mục đích nắm giữ 41 BĐS ĐẦU TƯ BĐS XÂY DỰNG Kết thúc xây dựng, đưa vào đầu tư Ví dụ 12 • Tháng 5/20X7 công ty bỏ tiền mua lại một tòa nhà đã xuống cấp và tiền hành xây dựng mới một cao ốc để cho thuê văn phòng . • Tháng 04/20X8 , công việc sửa chữa đã hoàn thành và công ty ký một số hợp đồng cho các DN khác thuê làm văn phòng làm việc. Yêu cầu: Công ty sẽ trình bày BĐS trên như thế nào ở tháng 5/20x7 và ở tháng 4/20x8? 42 5/x7 4/x8 Chuyển đổi mục đích nắm giữ 43 BĐS ĐẦU TƯ BĐS CSH SỬ DỤNG CSH bắt đầu sử dụng CSH kết thúc sử dụng tài sản Ví dụ 13 • Ngày 10/03/20X7, đơn vị bắt đầu đưa vào sử dụng một tòa nhà mới xây để cho doanh nghiệp khác thuê hoạt động. • Ngày 01/01/20X8, đơn vị lấy lại để làm nơi trưng bày sản phẩm. Yêu cầu: Doanh nghiệp sẽ ghi nhận bất động sản trên như thế nào tại ngày 01/01/20x8? 44 x/x/x 10/3/x7 1/1/x8 3/27/2017 12 Chuyển đổi mục đích nắm giữ 45 BĐS ĐẦU TƯ HÀNG HÓA BĐS CSH bắt đầu triển khai mục đích bán CSH bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động Một nhà xưởng đang cho thuê hoạt động từ tháng 5/20X6. Ngày 01/11/20x7 doanh nghiệp không tiếp tục cho thuê hoạt động, tiến hành sửa chữa và bán nhà vào tháng 12/20x7. Yêu cầu: Doanh nghiệp sẽ ghi nhận bất động sản trên như thế nào tại ngày 01/11/20x7? 46 x/x/x 1/11/x7 12/x7 Ví dụ 14 Ví dụ 15 • Doanh nghiệp A xây dựng một chung cư cao cấp để bán cho các khách hàng. Tháng 5/20X7 công trình hoàn thành. • Ngày 01/3/20X8, công ty A đã ký hợp đồng cho công ty B thuê toàn bộ chung cư này trong 3 năm. Yêu cầu: BĐS trên được ghi nhận như thế nào tại ngày 01/03/20x8? 47 x/x/x 5/x7 1/3/x8 Ứng dụng hệ thống tài khoản kế toán  TK 217  TK 2147  TK 1567  TK 5117  TK 632 48 Tài khoản sử dụng 3/27/2017 13 Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư 49 Bên Nợ Bên Có Nguyên giá BĐS đầu tư giảm trong kỳ Nguyên giá BĐS đầu tư tăng trong kỳ Dư Nợ Nguyên giá BĐS đầu tư còn lại cuối kỳ. Tài khoản 2147 – Hao mòn BĐS đầu tư 50 Bên Nợ Bên Có Hao mòn bất động sản đầu tư tăng lên trong kỳ Hao mòn bất động sản đầu tư giảm đi trong kỳ Dư Có Giá trị hao mòn BĐS đầu tư luỹ kế đến cuối kỳ. Tài khoản 1567 – Hàng hóa bất động sản 51 Bên Nợ Bên Có Trị giá thực tế hàng hoá bất động sản bán trong kỳ, hoặc chuyển thành bất động sản đầu tư; •Trị giá thực tế hàng hoá bất động sản mua về để bán; •Giá trị còn lại của bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho; •Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán ghi tăng giá gốc hàng hoá bất động sản chờ bán Dư Nợ Trị giá thực tế hàng hoá bất động sản còn lại cuối kỳ. Tài khoản 5117 – DT kinh doanh BĐS ĐT 52 Bên Nợ Bên Có Doanh thu kinh doanh bất động sản phát sinh trong kỳ. •Kết chuyển doanh thu thuần để xác định kết quả kinh doanh trong kỳ TK này không có số dư 3/27/2017 14 Tài khoản 632 – Giá vốn hàng bán 53 Bên Nợ Bên Có Kết chuyển toàn bộ chi phí kinh doanh BĐS đầu tư phát sinh trong kỳ để xác định kết quả hoạt động kinh doanh. Số khấu hao BĐS đầu tư trích trong kỳ; Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải tạo BĐS đầu tư không đủ điều kiện tính vào nguyên giá BĐS đầu tư; Chi phí phát sinh từ nghiệp vụ cho thuê hoạt động BĐS đầu tư trong kỳ; Giá trị còn lại của BĐS đầu tư bán, thanh lý trong kỳ; Chi phí của nghiệp vụ bán, thanh lý BĐS đầu tư phát sinh trong kỳ. TK này không có số dư Các nghiệp vụ phát sinh chủ yếu ◘ Mua BĐS đầu tư ◘ Xây dựng BĐS đầu tư ◘ Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu Bán BĐS đầu tư ◘ Khấu hao BĐS đầu tư ◘ Cho thuê hoạt động BĐS ◘ Bán bất động sản đầu tư ◘ Cải tạo BĐS đầu tư để bán ◘ Chuyển đổi mục đích nắm giữ 54 Mua bất động sản đầu tư 55 TK 217 TK 11*, 331, TK 133 TK 333 Bài tập thực hành số 1 • Chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên đất, giá mua là 1.400 triệu đồng thanh toán bằng chuyển khoản. Chi phí môi giới thanh toán bằng tiền mặt là 7 triệu đồng. Giá trị nhà trên đất được xác định là 200 triệu đồng. Doanh nghiệp mua chờ tăng giá để bán lại. 56 3/27/2017 15 Mua trả chậm 57 TK 217 TK 11*, 331, 333 TK 133 TK 635TK 242 Bài tập thực hành số 2 • Chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên đất, giá mua trả ngay là 5.000 triệu đồng. Tại thời điểm mua phải thanh toán ngay 1.500 triệu đồng, số còn lại trả dần trong 10 năm, mỗi năm 350 triệu đồng. DN chuyển khoản 1.500 triệu đồng trả cho người bán. Tổng số lãi trả chậm trong 10 năm là 2.310 triệu đồng (lãi suất cố định là 12%/năm tính trên số dư nợ gốc giảm dần). • Thuế trước bạ phải nộp là 25 triệu đồng, đã nộp bằng tiền mặt. • Chi phí môi giới thanh toán bằng tiền mặt là 2,2 triệu đồng, trong đó có thuế GTGT 0,2 triệu đồng. • Doanh nghiệp đang giữ tài sản để chờ tăng giá. 58 BĐS đầu tư qua xây dựng 59 TK 241 TK 11*, 331 TK 133 TK 217 Bài thực hành số 3 • Chuyển quyền sử dụng đất, giá mua là 300 triệu đồng trả ngay bằng tiền mặt. Doanh nghiệp tiến hành phân lô, xây dựng nhà để cho thuê theo một số hợp đồng thuê hoạt động. Chi phí phát sinh khi xây dựng như sau: – Vật liệu mua ngoài thanh toán bằng TGNH: 200 triệu đồng – Công cụ dụng cụ xuất kho loại phân bổ 1 lần: 30 triệu đồng – Tiền lương phải trả công nhân viên: 120 triệu đồng – Chi phí dịch vụ mua ngoài phải trả 5,2 triệu đồng – Chi phí khác thanh toán bằng tiền mặt: 7 triệu đồng – Lãi vay: 5 trđ • 10 tháng sau công trình hoàn thành và sẵn sàng để bán hoặc cho thuê hoạt động. 60 3/27/2017 16 Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu • Tăng lợi ích kinh tế: 61 TK 241 TK 11*, 331 TK 133 TK 217 Ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu • Không tăng lợi ích kinh tế: 62 TK 632 TK 11*, 331 TK 133 TK 242 Ghi tăng giá vốn hàng bán hoặc phân bổ dần vào giá vốn hàng bán Bài tập thực hành số 4 • Công ty An Phương tiến hành sửa chữa một bất động sản đầu tư đã xuống cấp trầm trọng, chi phí phát sinh gồm: - Mua vật liệu xây dựng đưa vào sửa chữa, mở rộng không gian từng phòng 220 triệu đồng, trong đó có thuế GTGT 20, đã thanh toán bằng TGNH. - Nhân công khoán cho nhà thầu 50 triệu đồng, thanh toán bằng chuyển khoản. - Chi phí khác bằng tiền mặt 10 triệu đồng. • Công việc sửa chữa đã hoàn thành, đưa vào cho thuê, giá cho thuê tăng 20%. 63 Bài tập thực hành số 5A • Bên thuê văn phòng thông báo một bên tường nhà bị thấm. Công ty An Phương đã khoán cho công ty xây dựng Hòa Bình thực hiện sữa chữa với tổng chi phí là là 5,5 triệu đồng, trong đó có thuế GTGT 10%, thanh toán bằng tiền mặt. 64 3/27/2017 17 Bài tập thực hành số 5B • Bên thuê văn phòng thông báo một bên tường nhà bị thấm, tường nghiêng. Công ty XYZ đã khoán cho công ty xây dựng nhà Xinh thực hiện sữa chữa với tổng chi phí là 132 triệu đồng, trong đó có thuế GTGT 10%, thanh toán bằng TGNH, thời gian hoàn thành 1 tháng, DN phân bổ chi phí trong 6 tháng. 65 Khấu hao bất động sản đầu tư 66 TK 2147 TK 632 Lưu ý : Trường hợp BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, doanh nghiệp không trích khấu hao mà xác định tổn thất do giảm giá trị Đánh giá tổn thất do giảm giá trị 67 TK 217 TK 632 BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, kế toán xác định tổn thất do giảm giá trị (tương tự như việc xác định dự phòng giảm giá của hàng hóa bất động sản) Cho thuê bất động sản đầu tư 68 TK 632 TK 2147 TK 632 TK 11*, 331 TK 133 TK 3387 TK 11*, 131 TK 3331 TK 511 3/27/2017 18 Bài tập thực hành số 6 • Doanh nghiệp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư, thời hạn thuê là 1 năm, giá thuê chưa thuế GTGT mỗi tháng là 10.000.000đ, thuế GTGT thuế suất 10%. Theo thoả thuận bên thuê phải tiền thuê mỗi đầu 6 tháng. Doanh nghiệp đã nhận đủ số tiền thuê của 6 tháng đầu tiên. • Chi phí môi giới cho thuê thanh toán bằng tiền mặt 500.000đ. • Khấu hao hằng tháng phải trích cho TSCĐ này là 2.000.000đ. Yêu cầu: Định khoản kế toán. 69 Bán bất động sản đầu tư 70 TK 632 TK 217 TK 2147 TK 5117 TK 11*, 131 TK 3331 Trường hợp: không cần sửa chữa trước khi bán Bài tập thực hành số 7 • Công ty CP ABC bán một bất động sản đầu tư có nguyên giá là 1.200 triệu đồng, đã trích khấu hao 100 triệu đồng. Giá bán chưa thuế GTGT là 2.000 triệu đồng, thuế GTGT 10%, đã thu bằng chuyển khoản. Yêu cầu: Định khoản kế toán 71 Sửa chữa BĐS đầu tư để bán 72 TK 1567 TK 217 TK 2147 TK 154 TK 11*, 152, 331, 334, TK 133 3/27/2017 19 Bài tập thực hành số 8 • Sau thời gian đầu tư BĐS, doanh nghiệp quyết định cải tạo, sửa chữa khu nhà quận 9 để bán theo hợp đồng đã ký kết. Bất động sản này có nguyên giá là 1.020 triệu đồng, đã trích khấu hao 20 triệu đồng. • Chi phí thuê ngoài nâng cấp thanh toán bằng chuyển khoản 44 triệu đồng, trong đó có thuế GTGT 4 triệu đồng. Công việc cải tạo đã xong, sẵn sàng để giao cho khách hàng. Yêu cầu: Định khoản kế toán. 73 Chuyển đổi mục đích nắm giữ • BĐS đầu tư  BĐS CSH sử dụng • BĐS CSH sử dụngBĐS đầu tư • BĐS đầu tư  Hàng hóa BĐS • Hàng hóa BĐSBĐS đầu tư 74 BĐS đầu tư BĐS chủ sở hữu sử dụng 75 TK 217 TK 2147 TK 213 TK 211 TK 2141, 2143 Trường hợp BĐS đầu tư đang nắm giữ chờ tăng giá khi chuyển thành BĐS chủ sở hữu sử dụng thì không có bút toán số 2 Khi CSH bắt đầu sử dụng 1 2 • Công ty Vạn Phát quyết định không chờ tăng giá một chung cư ở Phú Mỹ Hưng, chuyển thành văn phòng đại diện tại TPHCM cho công ty mẹ ở Hà Nội. Chung cư này có nguyên giá 4.000 triệu đồng, giá trị quyền sử dụng đất là 2.800 triệu đồng (không thời hạn), giá trị nhà trên đất 1.200triệu đồng. Yêu cầu: Định khoản kế toán Bài tập thực hành số 9A 3/27/2017 20 • Công ty Đất Xanh quyết định ngưng việc cho thuê khu văn phòng ở quận 7, chuyển thành phòng giới thiệu sản phẩm. Khu văn phòng cho thuê này có nguyên giá 3.000 triệu đồng, giá trị quyền sử dụng đất là 2.000 triệu đồng (không thời hạn), giá trị nhà trên đất 1.000triệu đồng, đã khấu hao đến thời điểm hiện tại là 500 triệu đồng. • Chi tiền mặt quét vôi lại toàn bộ khu văn phòng 12 triệu đồng, kế toán phân bổ vào chi phí trong 1 năm. Yêu cầu: Định khoản kế toán Bài tập thực hành số 9B BĐS chủ sở hữu sử dụng BĐS đầu tư 78 TK 217 TK 211, 213 TK 2141, 2143 Khi CSH kết thúc sử dụng TS TK 2147 Trường hợp chuyển thành BĐS đầu tư nắm giữ chờ tăng giá TK 211,213 TK 217 TK 2141 • Do kinh doanh thua lỗ Công ty Thịnh Hưng quyết định chấm dứt việc kinh doanh của một tòa nhà đang làm văn phòng đại diện tại TPHCM cho công ty mẹ ở Hà Nội. Công ty sẽ chờ tăng giá để bán vì có kế hoạch qui hoạch của Thành phố. Biết rằng Tòa nhà có nguyên giá 4.200 triệu đồng, giá trị quyền sử dụng đất là 2.900 triệu đồng (không thời hạn), giá trị nhà trên đất 1.300 triệu đồng, hao mòn lũy kế 800 trđ. Yêu cầu: Định khoản kế toán Bài tập thực hành số 9C • Do kinh doanh thua lỗ Công ty Thịnh Hưng quyết định chấm dứt việc kinh doanh của một tòa nhà đang làm văn phòng đại diện tại TPHCM cho công ty mẹ ở Hà Nội. Công ty sẽ cho thuê trong 2 năm. Biết rằng Tòa nhà có nguyên giá 4.200 triệu đồng, giá trị quyền sử dụng đất là 2.900 triệu đồng (không thời hạn), giá trị nhà trên đất 1.300 triệu đồng, hao mòn lũy kế 800 trđ. Yêu cầu: Định khoản kế toán Bài tập thực hành số 9D 3/27/2017 21 81 TK 217 TK 1567 BĐS đầu tư thành hàng hóa BĐS TK 217 TK 1567 Hàng hóa BĐS thành BĐS đầu tư TK 2147 CSH bắt đầu triển khai mục đích bán CSH bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động BĐS đầu tư và Hàng hóa BĐS Chứng từ kế toán • Hợp đồng mua bán • Hóa đơn • Chứng từ nộp thuế Mua ngoài • Biên bản quyết toán • Biên bản nghiệm thu • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất • Giấy chứng nhận sở hữu công trình xây dựng Xây dựng • Bảng tính và phân bổ khấu haoKhấu hao • Hợp đồng cho thuê • Hóa đơnCho thuê • Biên bản thanh lý • Hợp đồng mua bán Thanh lý, nhượng bán 83 Trên Bảng Cân đối kế toán Bất động sản đầu tư Nguyên giá Hao mòn lũy kế Trên Báo cáo KQHĐKD - Liên quan đến cho thuê: + Doanh thu bán hàng và CCDV + Giá vốn hàng bán - Liên quan đến thanh lý, nhượng bán + Doanh thu bán BĐSĐT + Giá vốn BĐSĐT Trên Báo cáo lưu chuyển tiền tệ Dòng tiền liên quan đến mua, bán, cho thuê BĐS đầu tư là dòng tiền từ hoạt động đầu tư. Bản thuyết minh BCTC - Các chính sách liên quan đến BDS Đt - Số liệu chi tiết của BĐSĐT Trình bày thông tin trên BCTC Ngày Khoản thanh toán Chi phí lãi vay Thanh toán nợ gốc Số dư nợ gốc 1/1/20x0 1.170.431.000 1/1/20x0 500.000.000 - 500.000.000 670.431.000 1/1/20x1 200.000.000 100.564.650 99.435.350 570.995.650 1/1/20x2 200.000.000 85.649.348 114.350.653 456.644.998 1/1/20x3 200.000.000 68.496.750 131.503.250 325.141.747 1/1/20x4 200.000.000 48.771.262 151.228.738 173.913.009 1/1/20x5 200.000.000 26.086.951 173.913.010 (0) 1.500.000.000 329.568.961 1.170.431.000 Bảng tính nợ gốc và lãi vay 84