Kết quả việc thực hiện chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng

TẠP CHÍ KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ NÔNG NGHIỆP ISSN 2588-1256 Tập 4(2)-2020:1833-1841 1833 KẾT QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CHUYỂN NHƢỢNG VÀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI HUYỆN ĐỨC TRỌNG, TỈNH LÂM ĐỒNG Trần Thanh Đức1*, Đinh Thị Minh Trang2, Lê Thanh Bồn1, Nguyễn Trung Hải1, Cù Thị Hiên3 1Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Huế; 2 Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Lâm Đồng; 3Trường Cao đẳng Cộng đồng Kon Tum. *Tác giả liên hệ: tranthanhduc@huaf.edu.vn Nhận bài: 30/10/2019 Hoàn thành phản biện: 15/11/2019 Chấp nhận bài: 19/02/2020 TÓM TẮT Nghiên cứu này được tiến hành tại huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng với mục tiêu chính là phân tích được thực trạng việc thực hiện chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2014-2018. Kết quả nghiên cứu cho thấy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Đức Trọng trong giai đoạn 2014-2018 có 1.977 hồ sơ với tổng diện tích là 3.339.966,7 m2, trong đó đó đất ở có 1.078 hồ sơ (chiếm 54,5% tổng hồ sơ) và đất nông nghiệp có 899 hồ sơ (chiếm 45,5% tổng hồ sơ). Theo kết quả điều tra, có 2 nguyên nhân chính dẫn đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu đó là lấy tiền để đầu tư sản xuất, kinh doanh và xây dựng nhà. Trong giai đoạn này có 230 hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất. Đa số các trường hợp tặng cho đều thực hiện cho người thân trong gia đình (bố, mẹ, con, anh chị em ruột). Kết quả nghiên cứu cho thấy đa số người dân cho rằng các văn bản, chính sách pháp luật, văn bản hướng dẫn việc thực hiện chuyển nhượng và tặng cho QSDĐ là phù hợp, văn bản hướng dẫn dễ hiểu và hiểu được, thời gian giải quyết các thủ tục đúng hạn và nhanh, thái độ của cán bộ thụ lý hồ sơ là nhiệt tình và chuẩn mực. Theo ý kiến của người dân cần tiếp tục cải cách hành chính để thành phần hồ sơ không quá phức tạp và giảm phí và lệ phí liên quan đến việc thực hiện chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất. Từ khóa: Chuyển nhượng, Hộ gia đình và cá nhân, Quyền sử dụng đất, Tặng cho RESULTS OF IMPLEMENTATION FOR TRANSFER AND DONATION OF LAND USE RIGHTS OF THE HOUSEHOLDS AND INDIVIDUALS IN DUC TRONG DISTRICT, LAM DONG PROVINCE Tran Thanh Duc 1 , Dinh Thi Minh Trang 2 , Le Thanh Bon 1 , Nguyen Trung Hai 1 , Cu Thi Hien 3 1 University of Agriculture and Forestry, Hue University; 2 Office of Land registration of Lam Dong province; 3 Kon Tum Community College. ABSTRACT The research was conducted in Duc Trong district to evaluate the real situation of implementing transfer and donation of land use rights of households and individuals in the period of 2014-2018. The two research methods were used including primary and secondary data collection. The results showed that transfer of land use right was well- implemented with 1,977 dossiers with a total area of 3,339,966.7 m 2 , of which residential land had 1,078 dossiers and agricultural land was 899 dossiers. According to the survey results, there were two main following reasons leading to the transfer of land use rights in the study area including investment in production and business and need money for housing construction. There were 230 land donation dossiers in the period of 2014-2018, most of the donation were given to close relatives such as parents, children, and siblings. In addition to the positive points, the results of the household survey also indicated that dossier composition and fees and charges for implementing land use rights should be simplified and reduced. Keywords: Transfer, Households and individuals, Land use right, Donation HUAF JOURNAL OF AGRICULTURAL SCIENCE & TECHNOLOGY ISSN 2588-1256 Vol. 4(2)-2020:1833-1841 1834 Trần Thanh Đức và cs. 1. MỞ ĐẦU Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 đã khẳng định: Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật (Quốc hội, 2013). Bên cạnh đó, Hiến pháp cũng quy định các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của Luật. Kết luận tại Hội nghị Trung ương 6 (khóa XI) tiếp tục khẳng định, đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt; là tài sản, nguồn lực to lớn của đất nước, là nguồn sống của nhân dân. Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hóa về quyền sử dụng đất thông qua việc nhóm các quyền chung và các quyền giao dịch về đất đai. Tuy nhiên, theo Trần Thanh Đức và Hà Ngọc Thùy Trinh (2016), đất đai luôn chịu ảnh hưởng sâu sắc về tập quán, điều kiện của mỗi vùng miền, trong khi các quy định về quyền sử dụng đất thống nhất theo Luật Đất đai dẫn đến phát sinh nhiều vấn đề ở mỗi địa phương. Huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng nằm trên vùng các trục giao thông huyết mạch của tỉnh Lâm Đồng: Quốc lộ 20 (Đà Lạt - thành phố Hồ Chí Minh), tỉnh lộ 27 (Ninh Thuận - Đắk Lăk) và có cảng hàng không Liên Khương nên rất thuận lợi trong giao lưu phát triển; Đức Trọng ngày càng trở thành một trong những huyện có vị trí quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Lâm Đồng. Trong những năm qua, giá đất thị trường trên địa bàn huyện thay đổi nhanh nhất là ở các vị trí trung tâm huyện, các xã. Quyền sử dụng đất đã trở thành nguồn lực quan trọng, nguồn vốn lớn nhất để đầu tư cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, đường giao thông và các công trình quan trọng cho việc phát triển kinh tế xã hội và lợi ích cộng đồng. Các giao dịch dân sự về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra với số lượng hồ sơ năm sau cao hơn năm trước, tỷ lệ thuận với sự phát triển kinh tế xã hội của huyện. Nghiên cứu này được thực hiện nhằm mục tiêu làm rõ thực trạng việc thực hiện chuyển nhượng và tặng cho sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Đức Trọng góp phần làm rõ cơ sở khoa học và ý nghĩa thực tiễn của việc thực hiện các quyền sử dụng đất, góp phần đưa ra những đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện 2 quyền sử dụng đất này của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn nghiên cứu. 2. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Phƣơng pháp thu thập số liệu sơ cấp Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Huyện Đức Trọng gồm 15 đơn vị hành chính. Vì vậy để đảm bảo tính đại diện cho toàn huyện, nghiên cứu này đã điều tra, phỏng vấn các hộ gia đình, cá nhân có tham gia thực hiện chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất tại các địa bàn đại diện của huyện bao gồm 4 xã, thị trấn bao gồm: (1) Thị trấn Liên Nghĩa: (là địa phương có tốc độ đô thị hóa mạnh, phát triển nhanh cơ sở hạ tầng và là nơi tập trung nhiều dự án nhà ở), (2) xã Phú Hội (là xã gần vị trí trung tâm của huyện, có khu công nghiệp Phú Hội, thu hút nhiều lao động từ nơi khác đến sinh sống và làm việc, nơi diễn ra quá trình đô thị hóa khá mạnh), (3) xã Hiệp An (là xã giáp với thành phố Đà Lạt, có điều kiện kinh tế - xã hội trung bình, có nhiều điều kiện để phát triển trong tương lai) và (4) xã Đa Quyn (là xã có điều kiện kinh tế - xã hội còn thấp, có số lượng người đồng bào dân tộc thiểu số khá lớn, tốc độ đô thị hóa chậm so với nhiều xã, thị trấn khác trong huyện). Phương pháp phỏng vấn hộ: Điều tra, phỏng vấn các hộ gia đình, cá nhân có tham gia thực hiện chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất bằng phiếu điều tra để thu thập các thông tin liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và việc giải quyết của các cơ TẠP CHÍ KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ NÔNG NGHIỆP ISSN 2588-1256 Tập 4(2)-2020:1833-1841 1835 quan nhà nước, chính quyền địa phương; tìm hiểu những trở ngại, khó khăn của người sử dụng khi thực hiện quyền sử dụng đất. Đề tài này đã sử dụng công thức chọn mẫu của Slovin (Estela, 1995): n = N/(1+N*e 2 ) để tính số lượng mẫu điều tra. Trong đó: N là số lượng hồ sơ chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất của 4 xã, thị trấn điều tra (2.207 hộ), e là sai số (7%), n là số lượng mẫu điều tra. Vì vậy: n = N/(1+N*e 2 ) = 2.207/(1+64.020*0,07 2 ) = 186 hộ. Trong quá trình điều tra có 26 hộ không hợp tác, số phiếu điều tra cụ thể được thể hiện ở Bảng 1. Bảng 1. Tổng hợp số phiếu điều tra tại các điểm nghiên cứu Xã, thị trấn Số phiếu phát ra Số phiếu thu về Nội dung Chuyển nhượng Tặng cho TT Liên Nghĩa 62 59 45 14 Xã Phú Hội 46 40 30 10 Xã Hiệp An 46 38 30 8 Xã Đa Quyn 32 23 20 3 Tổng cộng 186 160 125 35 2.2. Phƣơng pháp thu thập số liệu thứ cấp Các số liệu thống kê về biến động sử dụng đất, số lượng hồ sơ chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân trong giai đoạn 2014-2018 được thu thập tại Chi cục Thống kê huyện Đức Trọng, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất chi nhánh huyện Đức Trọng. 2.3. Phƣơng pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu Từ các số liệu thu thập được, tiến hành tổng hợp, phân tích và xử lý theo các nội dung nghiên cứu. Số liệu được xử lý trên phần mềm EXCEL phiên bản 16. 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 3.1. Kết quả việc thực hiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Kết quả việc thực hiện quyền chuyển nhượng sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân tại huyện Đức Trọng giai đoạn 2014-2018 được thể hiện trong Bảng 2. Bảng 2. Kết quả thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Đức Trọng giai đoạn 2014 – 2018 (Đơn vị: Hồ sơ) Xã, thị trấn Năm Tổng cộng Diện tích (m2) 2014 2015 2016 2017 2018 Thị trấn Liên Nghĩa 45 51 78 67 83 324 363.131,5 Xã Hiệp An 24 26 35 31 28 144 253.592,0 Xã Hiệp Thạnh 28 24 25 22 24 123 249.529,8 Xã Liên Hiệp 28 22 32 31 35 148 288.810,1 Xã Phú Hội 37 29 33 31 33 163 250.672,1 Xã Tân Hội 29 24 28 26 23 130 178.210,2 Xã Tân Thành 26 23 20 28 29 126 186.143,2 Xã N’Thol Hạ 14 17 13 18 18 80 157.227,2 Xã Bình Thạnh 13 18 28 23 20 102 141.785,8 Xã Ninh Gia 27 30 21 35 33 146 334.593,6 Xã Tà Hine 18 21 22 29 28 118 190.216,2 Xã Ninh Loan 18 21 15 19 18 91 180.560,3 Xã Đà Loan 14 17 18 24 21 94 208.332,4 Xã Tà Năng 20 19 15 20 17 91 177.233,9 Xã Đa Quyn 17 21 18 19 22 97 179.928,4 Toàn huyện 358 363 401 423 432 1.977 3.339.966,7 Nguồn: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đức Trọng (2019) HUAF JOURNAL OF AGRICULTURAL SCIENCE & TECHNOLOGY ISSN 2588-1256 Vol. 4(2)-2020:1833-1841 1836 Trần Thanh Đức và cs. Số liệu ở Bảng 2 cho thấy, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Đức Trọng giai đoạn từ 2014-2018 diễn ra sôi động với 1.977 hồ sơ với tổng diện tích là 3.339.966,7 m2. Trong đó tập trung tại thị trấn Liên Nghĩa (324 hồ sơ), xã Phú Hội (163 hồ sơ), xã Liên Hiệp (148 hồ sơ), xã Ninh Gia (146 hồ sơ). Như vậy, hoạt động chuyển nhượng diễn ra nhiều nhất là ở thị trấn, tiếp đến là các xã nằm ven đường cao tốc Liên Khương – Prenn, Quốc lộ 20, Quốc lộ 27, Tỉnh lộ 723 và 724; các xã nằm trong đề án quy hoạch mở rộng khu dân cư của huyện. Đây là các xã, thị trấn có kinh tế - xã hội phát triển, mật độ dân số khá cao so với các địa phương khác trong huyện. Số liệu ở bảng 2 cũng cho thấy, số hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng tăng lên trong giai đoạn 2014-2018 trên địa bàn nghiên cứu, năm 2018 có lượng hồ sơ cao nhất đạt 432 hồ sơ. Bảng 3. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo loại đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Đức Trọng giai đoạn 2014 – 2018 (Đơn vị tính: Hồ sơ) Loại đất Năm Tổng 2014 2015 2016 2017 2018 Đất ở 186 193 229 235 235 1.078 + Đất ở đô thị 24 28 51 40 48 191 + Đất ở nông thôn 162 165 178 195 187 887 Đất nông nghiệp 172 170 172 188 197 899 Tổng cộng 358 363 401 423 432 1.977 Nguồn: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đức Trọng (2019) Số liệu ở Bảng 3 cho thấy, các loại đất được chuyển nhượng của các hộ gia đình, cá nhân tại huyện Đức Trọng trong giai đoạn 2014 – 2018 gồm 2 loại là đất ở và đất nông nghiệp, trong đó đất ở có 1.078 hồ sơ (đất ở đô thị được chuyển nhượng với 191 trường hợp, đất ở nông thôn là 887 trường hợp), đất nông nghiệp có 899 hồ sơ. Các giao dịch chuyển nhượng đối với đất nông nghiệp thường có diện tích lớn trên 1.500m 2/thửa. Đối với đất ở, có những thửa được giao dịch 4 – 5 lần trong thời gian từ 2014 đến 2018, qua tìm hiểu đó là những thửa đất do các chủ sử dụng mua đi bán lại nhằm kiếm lời. Tuy nhiên, hiện nay tình trạng đầu cơ đất đã giảm do UBND tỉnh Lâm Đồng đã có những chính sách hạn chế đầu cơ đất và những hoạt động làm ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản tại địa phương. Khảo sát điều tra thực tế 125 hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn từ năm 2014 – 2018 tại 4 xã, thị trấn, số trường hợp chuyển nhượng và giấy tờ chuyển nhượng được thể hiện qua Bảng 4. Bảng 4. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Đơn vị: Hồ sơ) Nội dung TT Liên Nghĩa Xã Phú Hội Xã Hiệp An Xã Đa Quyn Tổng 1. Loại đất chuyển nhượng 45 30 30 20 125 a. Đất ở 37 22 24 17 100 b. Đất nông nghiệp 8 8 6 3 25 2. Loại giấy tờ tại thời điểm thực hiện a. Giấy chứng nhận (chứng thực tại UBND xã, thị trấn) 17 8 7 6 38 b. Giấy chứng nhận (công chứng tại Văn phòng công chứng) 26 19 20 11 76 c. Giấy tờ viết tay có xác nhận của UBND xã, thị trấn 2 3 3 2 10 d. Giấy tờ viết tay không cam kết 0 0 0 1 1 e. Không giấy tờ 0 0 0 0 0 Tổng cộng 45 30 30 20 125 Nguồn: Tổng hợp phiếu điều tra (2019) TẠP CHÍ KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ NÔNG NGHIỆP ISSN 2588-1256 Tập 4(2)-2020:1833-1841 1837 Trong giai đoạn 2014 - 2018, tỉ lệ các trường hợp chuyển nhượng khi đã có đầy đủ GCNQSDĐ là 114/125 trường hợp (chiếm 91,2%). Bên cạnh đó, vẫn còn 10/125 trường hợp giao dịch khi chưa có GCNQSD đất, chỉ có giấy tờ có xác nhận của UBND xã, thị trấn (chiếm 8,0%) và 01 trường hợp giao dịch thông qua giấy tờ viết tay, có người làm chứng (chiếm 0,8%). Qua đó, có thể nhận thấy về mặt giấy tờ khi chuyển nhượng ở 04 địa phương có sự khác biệt rõ rệt. Tại thị trấn Liên Nghĩa, nơi các giao dịch phát sinh nhiều, giá đất cao, người dân đã hiểu và chỉ thực hiện chuyển nhượng QSDĐ khi thửa đất có đầy đủ giấy tờ pháp lý (GCNQSD đất, giấy tờ có xác nhận UBND thị trấn). Tại xã Đa Quyn, vẫn còn 01 trường hợp giao dịch khi chỉ có giấy tờ viết tay giữa các chủ sử dụng đất, không có GCNQSD đất cũng như giấy tờ đã được UBND xã xác nhận. Nguyên nhân là do thửa đất chưa được cấp GCNQSD đất, giá đất rẻ và người mua cũng chỉ có nhu cầu để ở nên chưa liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để đăng ký chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Lý do còn lại chưa đăng ký thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất giữa các hộ gia đình, cá nhân mua bán quyền sử dụng đất là do việc mua bán không có giấy tờ hoặc mua bán đã qua rất nhiều chủ sử dụng dẫn đến việc xác định nguồn gốc sử dụng đất là rất khó khăn, ảnh hưởng đến công tác cấp GCN và việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ. Lý do thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đức Trọng khá đa dạng (Bảng 5), trong đó phần lớn người dân chuyển nhượng là do cần tiền để đầu tư sản xuất kinh doanh, với 32/125 ý kiến, chiếm tỷ lệ 25,6%; có 30/125 hộ (chiếm 24%) cho biết thực hiện việc chuyển nhượng là để lấy tiền xây dựng, cải tạo nhà cửa; ngoài ra, người dân còn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất bởi các nguyên nhân: không có nhu cầu sử dụng (chiếm 9,6%), chuyển nơi ở mới (chiếm 11,2%) như các xã khác chuyển về thị trấn Liên Nghĩa hoặc chuyển đến thành phố Đà Lạt, cần tiền để trả nợ (chiếm 12,8%), lấy tiền gửi tiết kiệm (chiếm 8,8%) và từ các nguyên nhân khác (chiếm 8%) như: nuôi con ăn học; mua đất ở nơi khác để dành cho tương lai hoặc đầu cơ Bảng 5. Tổng hợp kết quả điều tra lý do thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nội dung Xã, thị trấn Tổng Liên Nghĩa Phú Hội Hiệp An Đa Quyn Số ý kiến Tỷ lệ (%) Không có nhu cầu sử dụng 2 2 3 5 12 9,6 Chuyển nơi ở mới 2 3 5 4 14 11,2 Đầu tư sản xuất, kinh doanh 16 8 6 2 32 25,6 Xây dựng nhà cửa 11 7 9 3 30 24,0 Trả nợ 6 4 4 2 16 12,8 Lấy tiền gửi tiết kiệm 4 3 2 2 11 8,8 Nguyên nhân khác 4 3 1 2 10 8,0 Tổng cộng 45 30 30 20 125 100,0 Nguồn: Tổng hợp phiếu điều tra (2019) 3.2. Thực trạng việc thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất Quyền tặng cho đất có 2 trường hợp là: Tặng cho toàn bộ thửa đất hoặc tặng cho một phần thửa đất. Đối với trường hợp tặng cho toàn bộ thửa đất: Bên tặng cho và bên nhận tặng cho chỉ cần lập Hợp đồng tặng cho tại cơ quan công chứng. Sau khi lập Hợp đồng tặng cho người dân nộp một bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Lâm Đồng chi nhánh Đức Trọng. Đối với trường hợp tặng cho một phần thửa đất: Bên tặng cho và bên nhận tặng cho trước khi lập Hợp đồng tặng cho tại cơ quan công chứng thì cần phải thuê đơn vị HUAF JOURNAL OF AGRICULTURAL SCIENCE & TECHNOLOGY ISSN 2588-1256 Vol. 4(2)-2020:1833-1841 1838 Trần Thanh Đức và cs. đo đạc đo thửa đất của mình để biết vị trí, kích thước phần diện tích tặng cho (diện tích, kích thước tặng cho phải đảm bảo theo Quyết định 33/2015/QĐ-UBND ngày 16 tháng 04 năm 2015 của UBND tỉnh Lâm Đồng quy định diện tích đất tối thiểu được tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng, trong đó đối với đất ở nông thôn quy định diện tích tối thiểu phải đảm bảo là 72 m2, kích thước theo mặt đường ≥ 4,5 m; đất ở đô thị, diện tích tối thiểu là 72 m2 và có kích thước theo mặt đường chính ≥ 4,5 m, tại các đường hẻm diện tích tối thiểu là 64 m2 và kích thước theo mặt đường ≥ 4,0 m). Sau khi lập Hợp đồng tặng cho một phần thửa đất, người dân nộp một bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Lâm Đồng chi nhánh Đức Trọng. Trong giai đoạn 2014 – 2018, trên địa bàn huyện đã có 230 trường hợp tặng cho QSDĐ, trong đó số lượng giao dịch tổng thể là không nhiều, một số xã không có hoặc chỉ có từ 1 đến 2 giao dịch trong năm, số liệu cụ thể tại Bảng 6. Bảng 6. Kết quả thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Đức Trọng giai đoạn 2014 - 2018 (Đơn vị: Hồ sơ) Xã, thị trấn Tổng cộng Năm 2014 2015 2016 2017 2018 Thị Trấn Liên Nghĩa 39 5 8 9 6 11 Xã Hiệp An 21 4 4 6 3 4 Xã Hiệp Thạnh 28 4 7 6 6 5 Xã Liên Hiệp 21 3 5 4 5 4 Xã Phú Hội 27 4 4 7 6 6 Xã Tân Hội 27 5 6 5 6 5 Xã Tân Thành 15 3 3 4 3 2 Xã N’Thol Hạ 10 2 2 3 1 2 Xã Bình Thạnh 4 1 1 0 1 1 Xã Ninh Gia 7 1 1 2 2 1 Xã Tà Hine 3 0 1 0 0 2 Xã Ninh Loan 8 1 2 2 1 2 Xã Đà Loan 9 2 2 2 1 2 Xã Tà Năng 6 1 2 1 1 1 Xã Đa Quyn 5 0 1 1 1 2 Toàn huyện 230 36 49 52 43 50 Nguồn: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đức Trọng (2019) Qua kết quả nghiên cứu ở Bảng 6 cho thấy, trong 5 năm từ 2014 đến 2018, tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ diễn ra với số lượng hồ sơ tương đối ít và có tính không ổn định qua các năm. Năm 2014 là năm có số lượng giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất ít nhất với 36 trường hợp. Nguyên nhân lý giải cho điều này là do năm 2014 là năm Luật Đất đai 2013 bắt đầu có hiệu lực từ 01/7/2014, việc áp dụng các quy định của Luật Đất đai mới còn gặp nhiều vấn đề cần thêm thời gian để giải quyết; năm 2015, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Lâm Đồng được thành lập theo Quyết định 918/QĐ-UBND ngày 16 tháng 4 năm 2015 của UBND tỉnh Lâm Đồng được thành lập, cùng với đó là việc chuyển đổi từ các Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trước đây thành các chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai tại các huyện. Các quy định mới cũng đã làm cho các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương cần có sự hướng dẫn cụ thể của Bộ Tài nguyên và Môi trường, UBND tỉnh, dẫn đến tình trạng một số hồ sơ không được giải quyết đúng thời hạn theo quy định. Các giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất chưa diễn ra nhiều tại huyện Đức Trọng một phần nguyên nhân là do tại TẠP CHÍ KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ NÔNG NGHIỆP ISSN 2588-1256 Tập 4(2)-2020:1833-1841 1839 huyện, phần lớn là đất nông nghiệp, áp lực về đất đai đối với dân cư là không lớn, đặc biệt là đất ở. Các hộ dân, đặc biệt là ở các xã không nằm ở gần khu vực trung tâm huyện, nếu có nhu cầu giãn hộ có thể đề nghị cấp đất cho các hộ đó. Mặt khác, nhận thức của người dân trong việc thực hiện các thủ tục tặng, cho quyền sử dụng đất còn chưa cao, đa số các hộ gia đình khi có nhu cầu tặng, cho quyền sử dụng đất đều không thực hiện việc đăng ký đối với các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai. Trong 160 hộ gia đình, cá nhân tham gia điều tra về thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2014 - 2018, có 35 hộ đã thực hiện quyền tặng cho QSDĐ. Kết quả cụ thể được tổng hợp ở Bảng 7. Bảng 7. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu (Đơn vị: Hồ sơ) Nội dung Xã, thị trấn Tổng Tỷ lệ (%) Liên Nghĩa Phú Hội Hiệp An Đa Quyn 1. Giấy tờ về đất khi thực hiện tặng cho QSDĐ a. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 6 5 2 0 13 37,1 b. Các giấy tờ (di chúc, biên bản họp gia đình ...) có xác nhận của UBND cấp xã, Văn phòng công chứng 4 3 4 1 12 34,3 c. Các giấy tờ (di chúc, biên bản họp gia đình ...) không có xác nhận của UBND cấp xã, Văn phòng công chứng 3 1 1 1 6 17,1 d. Gia đình sử dụng từ đời này qua đời khác, không (thất lạc) giấy tờ cho tặng 1 1 1 1 4 11,4 Tổng cộng 14 10 8 3 35 100,0 2. Đối tượng nhận tặng cho QSDĐ a. Bố, mẹ, con, anh, chị em ruột. 13 10 7 3 33 94,3 b. Bạn bè, người thân, họ hàng khác 1 0 1 0 2 5,7 Tổng cộng 14 10 8 3 35 100,0 3. Về đối tượng được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính khi thực hiện tặng cho QSDĐ a. Nắm được đầy đủ 11 8 6 2 27 77,1 b. Không rõ thủ tục, quy định 3 2 2 1 8 22,9 Tổng cộng 14 10 8 3 35 100,0 Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra (2019) Kết quả điều tra thực tế tại 04 xã, thị trấn ở Bảng 7 cho thấy có 35/160 trường hợp – tương ứng 21,88% các hộ gia đình, cá nhân tham gia điều tra đã thực hiện tặng, cho quyền sử dụng đất. Do xu hướng chung của thị trường bất động sản, cùng với hệ thống văn bản pháp quy của Nhà nước quy định về việc thực hiện quyền sử dụng đất ngày càng rõ ràng, chặt chẽ và trình độ hiểu biết về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất ngày càng cao nên khi thực hiện quyền tặng cho QSDĐ, 71,4% người dân đã rất quan tâm đến việc giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, cụ thể, có 13 trường hợp tặng, cho khi đã có GCNQSDĐ (chiếm 37,1%); 12 trường hợp tặng, cho khi có giấy tờ có xác nhận của UBND cấp xã, Văn phòng công chứng (chiếm 34,3%). Còn lại 06 trường hợp tặng cho với giấy tờ viết tay (chiếm 17,1%), không có xác nhận và 04 trường hợp tặng cho không có giấy tờ (chiếm 11,4%). Kết quả nghiên cứu cũng cho thấy, 94,3% các trường hợp tặng cho QSD đất ở cho các đối tượng bố, mẹ, con, anh, chị em ruột. Ngoài ra, số liệu điều tra cũng cho thấy tình hình nắm bắt được các quy định về miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá nhân) khi thực HUAF JOURNAL OF AGRICULTURAL SCIENCE & TECHNOLOGY ISSN 2588-1256 Vol. 4(2)-2020:1833-1841 1840 Trần Thanh Đức và cs. hiện tặng, cho QSDĐ của người dân tại địa bàn nghiên cứu, cụ thể, có 77,1% hộ dân thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất khi đã nắm được thủ tục, quy định. 3.3. Ý kiến của ngƣời dân về thủ tục hành chính khi thực hiện chuyển nhƣợng và thế chấp quyền sử dụng đất Để hiểu rõ ý kiến của người dân về thủ tục hành chính khi thực hiện chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất, nghiên cứu đã tiến hành phỏng vấn các hộ dân, kết quả được thể hiện ở Bảng 8. Bảng 8. Tổng hợp ý kiến của người dân về thủ tục hành chính khi thực hiện chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất Chỉ tiêu Đánh giá của người dân Số ý kiến Tỷ lệ (%) Chính sách, văn bản pháp luật về thực hiện QSDĐ Phù hợp 130 78,8 Chưa phù hợp 30 18,2 Văn bản hướng dẫn thực hiện các QSDĐ Dễ hiểu 19 11,9 Hiểu được 96 60,0 Khó hiểu 45 28,1 Thành phần hồ sơ khi thực hiện QSDĐ Đơn giản 74 46,3 Phức tạp 86 53,8 Thời gian giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến thực hiện QSDĐ Nhanh 17 10,6 Đúng hạn 129 80,6 Quá hạn 14 8,8 Mức phí, lệ phí khi thực hiện chuyển nhượng và tặng cho QSDĐ Cao 103 64,4 Vừa phải 49 30,6 Thấp 8 5,0 Thái độ phục vụ của cán bộ, công chức Nhiệt tình 73 45,6 Chuẩn mực 69 43,1 Thiếu nhiệt tình 18 11,3 Nguồn: Tổng hợp số liệu điều tra (2019) Qua số liệu ở Bảng 8 có thể thấy các văn bản, chính sách pháp luật về việc thực hiện các QSDĐ đã được người dân trên địa bàn nghiên cứu nắm bắt và thực hiện. Cụ thể, 78,8% ý kiến cho rằng các văn bản, chính sách pháp luật, văn bản hướng dẫn việc thực hiện chuyển nhượng và tặng cho QSDĐ là phù hợp, 71,9% ý kiến cho rằng văn bản hướng dẫn dễ hiểu và hiểu được, 91,2% ý kiến cho rằng thời gian giải quyết các thủ tục đúng hạn và nhanh, 88,7% ý kiến cho rằng thái độ của cán bộ thụ lý hồ sơ là nhiệt tình và chuẩn mực. Tuy nhiên, có đến 53,8% ý kiến cho rằng thành phần hồ sơ phức tạp, 64,4% ý kiến cho rằng mức phí, lệ phí khi thực hiện chuyện nhượng và tặng cho QSDĐ vẫn còn cao. 4. KẾT LUẬN Kết quả nghiên cứu cho thấy, từ sau khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Đức Trọng diễn ra khá sôi động với với 1.977 hồ sơ với tổng diện tích là 3.339.966,7 m 2 , trong đó đó đất ở có 1.078 hồ sơ (chiếm 54,5% tổng hồ sơ) và đất nông nghiệp có 899 hồ sơ (chiếm 45,5% tổng hồ sơ). Theo kết quả điều tra, có 2 nguyên nhân chính dẫn đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu đó là lấy tiền để đầu tư sản xuất, kinh doanh và xây dựng nhà. Trong giai đoạn 2014-2018 có 230 hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất. Đa số các trường hợp tặng cho đều thực hiện cho người thân trong gia đình (bố, mẹ, con, anh chị em ruột). Kết quả nghiên cứu cho thấy đa số người dân cho rằng các văn bản, chính sách pháp luật, văn bản hướng dẫn việc thực hiện chuyển nhượng và tặng cho QSDĐ là phù hợp, văn bản hướng TẠP CHÍ KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ NÔNG NGHIỆP ISSN 2588-1256 Tập 4(2)-2020:1833-1841 1841 dẫn dễ hiểu và hiểu được, thời gian giải quyết các thủ tục đúng hạn và nhanh, thái độ của cán bộ thụ lý hồ sơ là nhiệt tình và chuẩn mực. Theo ý kiến của người dân cần tiếp tục cải cách hành chính để thành phần hồ sơ không quá phức tạp và giảm phí, lệ phí liên quan đến việc thực hiện chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Tài liệu tiếng Việt Trần Thanh Đức và Hà Ngọc Thùy Trinh. (2016). Kết quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân tại huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình. Tạp chí Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, (17), 75-82. Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đức Trọng. (2019). Số liệu thống kê đất đai năm 2018 của huyện Đức Trọng. Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đức Trọng. (2015). Số liệu thống kê đất đai năm 2014 của huyện Đức Trọng. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. (2013). Luật Đất đai năm 2013. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. (2013). Hiến pháp năm 2013. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất chi nhánh Đức Trọng. (2019). Số liệu thống kê hồ sơ chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2014-2018 của huyện Đức Trọng. 2. Tài liệu tiếng nƣớc ngoài Estela, G. A. (1995). Research methods: Principles and applications. Manila, Philippines: Rex Book Store.