Khóa luận Đánh giá lại hiệu quả về mặt tài chính của hoạt động đầu tư Khu đô thị cao cấp Công ty Sao Mai phường Bình Khánh – TP. Long Xuyên – Tỉnh An Giang tại công ty Cổ Phần Đầu Tư Và Xây Dựng Sao Mai Tỉnh An Giang

Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh Giá bán của 4 loại nền tăng trung bình 105,88% so với giá bán của năm 2008,1 m2 đất có giá trung bình khoảng 2,8 triệu đồng/1m2.Đó là do công ty xác định phương châm “khách hàng là người trả lương cho mỗi chúng ta” nên tuy phải đối mặt với những khó khăn lớn trong thời kỳ khủng hoảng tài chính hiện nay nhưng công ty cũng luôn quan tâm đến hoạt động marketing, hoạt động PR, chăm sóc khách hàng, Sao Mai An Giang đã thu hút được sự quan tâm của nhiều đối tượng khách hàng không chỉ bởi phương thức bán hàng đa dạng, thanh toán tiện lợi mà còn bởi tinh thần, thái độ phục vụ chân tình, lịch sự và những dịch vụ hậu mãi tốt nhất. Tóm lại Từ bảng 4.14 cho thấy tổng doanh thu đạt được trên thực tế cao hơn so với dự trù là 2,6%. Điều đó cho thấy trên thực tế dự án đã mang lại hiệu quả tài chính và hoạt động đầu tư vào dự án này của công ty khá thành công vì với tình hình thị trường bất động sản ở nước ta từ năm 2004 cho đến nay phần lớn là bị “đóng băng”, chỉ có năm 2007 là thị trường trở nên “sốt” nhưng sau đó lại tiếp tục “ảm đạm vào năm 2008”. Với tình hình như vậy công ty đã đạt được mức doanh thu 346.772,18 triệu đồng có thể nói là khá thành công. Trong đó nổi bật là doanh thu năm 2007 cao hơn 113% so với dự trù. Biểu đồ 4.21. So sánh doanh thu giữa thực tế với dự trù 0 50000 100000 150000Tr iệu đồng Dự t rù 37207 45484 55521 59067 33654 107060 Thực tế 19293 27217 63567 126061 31,515. 79119 Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Để đạt được thành quả như vậy có 3 nguyên nhân chính: do nỗ lực của bản thân công ty, sự hợp tác với các đối tác chiến lược và chính quyền địa phương. - Bản thân công ty đã hết sức nỗ lực trong công tác xây dựng cũng như bán hàng. Bên cạnh việc linh hoạt theo thị trường để có phương án đầu tư tốt nhất, giảm thiểu rủi ro còn có chiến lượt marketing tốt. Vì đối với công ty thì sự ủng hộ của khách hàng là mục tiêu vô cùng quan trọng. Hiểu điều đó nên công ty Sao Mai đã có phần đầu tư thích hợp vào mục tiêu này để thu hút khách hàng cũng như khẳng định vị thế, hình ảnh của công ty, cụ thể như sau: + Về quảng cáo, tiếp thị bán hàng: Trong bối cảnh cạnh tranh toàn cầu ngày càng phức tạp và thị trường đang mở rộng do Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương Mại Thế Giới (WTO), đồng nghĩa với việc này sẽ có nhiểu sản phẩm đa dạng và phong phú xuất hiện trên thị trường, từ đó người tiêu dùng có nhiều cơ hội lựa chọn cho mình những sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng. Vì vậy trong những năm qua công ty luôn coi trọng và xác định việc quảng cáo, tiếp thị là rất cần thiết trong điều kiện kinh doanh hiện SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 43 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh nay. Do đó các chi phí bán hàng như chi phí quảng cáo, chi phí khai thác và hỗ trợ khách hàng…cũng đã được Công ty quan tâm đầu tư đúng mức và đa dạng hơn. + Hoạt động chăm sóc khách hàng: . Một hoạt động chăm sóc khách hàng tốt cũng góp phần khẳng định hình ảnh và thương hiệu doanh nghiệp trong mắt công chúng và khách hàng. Xác định phương châm “ khách hàng là yếu tố quan trọng làm nên thành công của Sao Mai”, công ty luôn nỗ lực nâng cao chất lượng dịch phụ chăm sóc khách hàng, đem lại sự hài lòng và tạo niềm tin tuyệt đối của khách hàng đối với công ty. . Không những thế, chương trình Hội nghị khách hàng được tổ chức thường niên, nhằm lắng nghe những tâm tư, nguyện vọng và những thắc mắc của khách hàng, kịp thời điều chỉnh đúng lúc. + Hoạt động xã hội từ thiện vì cuộc sống cộng đồng . Song song với hoạt động sản xuất kinh doanh, Công ty Sao Mai vẫn luôn quan tâm làm tốt công tác xã hội từ thiện vì cuộc sống cộng đồng. Công ty đã chi hàng chục tỷ đồng để đóng góp vào các quỹ từ thiện vì người nghèo, quỹ đền ơn đáp nghĩa, trực tiếp tặng quà cho các gia đình nghèo, trẻ em cơ nhỡ, những gia đình khó khăn ở các vùng bị ảnh hưởng thiên tai, dịch bệnh…. Công ty Sao Mai cũng là tiên phong tài trợ và kêu gọi các tổ chức, cá nhân khác tài trợ cho chương trình “Những mảnh đời bất hạnh” của Trung tâm truyền hình Việt Nam tại Thành phố Cần Thơ (CVTV). Chương trình đã gây được tiếng vang lớn trong cộng đồng xã hội. . Tài trợ cho các chương trình ca nhạc gây quỹ từ thiện, quỹ người nghèo do một số đài truyền hình TW và địa phương tổ chức. . Là đơn vị tiên phong tài trợ chuyên mục “Cảnh đời” trên sóng của trung tâm truyền hình Việt Nam tại thành phố Cần Thơ, quỹ tấm lòng vàng do Báo Lao Động tổ chứ. Năm 2009 công ty đã thành lập Qũy môi sinh học đường để xây dựng nhà vệ sinh cho các trường tại tỉnh An Giang. - Tốc độ tăng trưởng nhanh chóng của Công ty, bên cạnh yếu tố ủng hộ của khách hàng còn có sự liên kết chặt chẽ với các đối tác chiến lược. Đặc biệt là các nhà đầu tư, các tổ chức tài chính trong và ngoài nước. Công ty Sao Mai luôn chú trọng xây dựng và củng cố mối quan hệ tốt đẹp với các đối tác để nâng cao hiệu quả hoạt động của công ty, như: Ngân hàng Ngoại thương chi nhánh An Giang, Ngân hàng đầu tư và phát triển tỉnh Bến Tre và Ngân hàng Công thương tỉnh An Giang, Ngân hàng TMCP Sài Gòn chi nhánh An Giang… - Tại các địa phương nơi công ty Sao Mai đầu tư các dự án luôn nhận được sự hỗ trợ nhiệt tình của chính quyền các cấp trong việc giải quyết nhanh gọn các thủ tục hành chính, ưu đãi đầu tư, thẩm định dự án, đền bù giải phóng mặt bằng…nên việc triển khai các dự án có nhiều thuận lợi và phát huy được kiệu quả cao. Bên cạnh đó việc quyền và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng của công ty Sao Mai cũng được chính quyền địa phương giải quyết nhanh chóng và hỗ trợ tích cực trong việc chỉnh sửa, chuyển đổi… tạo sự hài lòng cho KH. SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 44 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh 2.2.3. Chi phí Mục tiêu của dự án này là xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật bao gồm: san nền, cấp điện, cấp nước, đường giao thông, thoát nước cho khu đô thị mới. Nên tổng chi phí của dự án bao gồm chi phí đầu tư, cùng với chi phí khác như: chi phí trả lương, quảng cáo tiếp thị, thuê các văn phòng làm chi nhánh giao dịch, sử dụng điện, nước…Và cũng như doanh thu trong phần này ta tiến hành xem xét chi phí giữa thực tế và dự án có sự khác biệt hay không ? a. Theo dự án Bảng 4.17. Tổng hợp chi phí theo dự án ĐVT: Triệu đồng Năm2004 Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Năm2009 Tổng 63.533,83 73.662,78 55.213,40 49.031,47 18.919,84 12.060,27 271.351,00 (Nguồn: Cp theo DA:“khu đô thị cao cấp công ty Sao Mai – p. Bình Khánh – TP.LX –AG”) Vậy theo như tính toán của dự án thì tổng chi phí của dự án là 271.351 triệu đồng. Trong đó thì chi phí những năm đầu của dự án cao hơn và giảm dần từ năm 2007, do năm 2004, 2005 bắt đầu thực hiện dự án nên cần nhiều vốn đầu tư để chuyển nhượng, đền bù giải tỏa, quy hoạch khu đất….còn các năm còn lại thì không phải tốn những chi phí này nữa mà chủ yếu là xây dựng. Nhưng theo thực tế thì nguồn vốn đầu tư của công ty cũng như những chi phí phải bỏ ra không như trong dự trù do trên thực tế còn phụ thuộc vào tình hình thị trường bất động sản vì nếu trong năm đó thị trường bất động sản “ ảm đạm” thì công ty có thể phải hạn chế hoặc cắt giảm đầu tư, cũng như chi phí còn phụ thuộc rất lớn vào giá cả vật liệu xây dựng mà diễn biến giá cả vật liệu xây dựng từ năm 2004 đến nay đầy biến động, cụ thể tình hình chi phí của công ty trên thực tế như sau: b. Theo thực tế Bảng 4.18. Tổng hợp chi phí thực tế ĐVT: Triệu đồng Năm2004 Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Năm2009 Tổng 32.990,93 35.945,00 59.315,39 105.389,03 21.077,81 56.356,69 311.084,85 (Nguồn: Thuyết minh báo cáo tài chính từ năm 2004 – 2009 và tính toán) Trên thực tế tổng chi phí của 3 giai đoạn đến bây giờ là 311.084,85 triệu đồng cao hơn 15% so với tổng chi phí dự trù của dự án. Đó là do trên thực tế giá cả nguyên vật liệu có xu hướng tăng, và ngoài ra các chi phí khác liên quan như: CP BH, CP QLDNcũng ảnh hưởng đến sự chênh lệch của tổng chi phí giữa dự trù và thực tế, cụ thể như sau: SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 45 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh c) So sánh giữa thực thế và dự trù Bảng 4.19. Tổng hợp chi phí theo dự trù và thực tế ĐVT: Triệu đồng Năm Dự trù Thực tế Chênh lệch giữa thực tế với dự trù (%) 2004 63.533,83 32.990,93 -48% 2005 73.662,78 35.945,00 -51% 2006 55.213,40 59.315,39 7% 2007 49.031,47 105.389,03 115% 2008 18.919,84 21.077,81 11% 2009 10.989,67 56.356,69 413% Tổng 271.351,00 311.084,85 15% ( Nguồn: Tổng hợp từ bảng 4.15 4.16 và tính toán) Biểu đồ 4.22. So sánh chi phí giữa thực tế với dự trù 0.00 50,000.00 100,000.00 150,000.00 Triệu đồng Dự trù 63,53 73,66 55,21 49,03 18,91 10,98 Thực tế 32,99 35,94 59,31 105,3 21,07 56,36 Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Nhận xét: Tổng chi phí của dự án trên thực tế cao hơn so với tổng chi phí trong dự án 15 %, nguyên nhân là do vốn đầu tư hay do các chi phí khác liên quan hay cả hai yếu tố đó, ta tiến hành xem xét sự biến động của vốn đầu tư và các chi phí khác (chi phí tài chính, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp). SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 46 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh Bảng 4.20. Biến động vốn đầu tư ĐVT: Triệu đồng Vốn đầu tư lũy kế Năm Dự trù Thực tế Chênh lệch giữa thực tế với dự trù (%) 2004 61.301,39 30.978,82 -49,46% 2005 132.235,16 64.060,57 -51,56 2006 184.117,30 114.238,94 -37,95% 2007 229.604,78 210.816,11 -8,18% 2008 237.373,28 220.745,40 -7,00% 2009 237.373,28 265.622,77 11,90% Tổng 237.373,28 265.622,77 11,90% ( Nguồn: Tổng hợp CP theo dự án và tổng hợp CP từ TMBCTC từ năm 2004 đến 2009) Biểu đồ 4.23. So sánh vốn đầu tư giữa thực tế với dự trù 0 50000 100000 Triệu đồng Dự trù Thực tế Dự trù 61301709345188245487 7769 Thực tế 30979330825017896577 9929 44877 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Theo bảng 4.20 thì tổng vốn đầu tư theo thực tế cao hơn 11,90% so với dự án . Trong năm 2004, 2005, 2006 thì vốn đầu tư thực tế thấp hơn so với dự trù, thấp hơn 49,46% ở năm 2004, thấp hơn 53,36% ở năm 2005 và thấp hơn 3,8% ở năm 2006. Nguyên nhân là do: + Năm 2004, 2005 ảnh hưởng chung của thị trường bất động sản lúc bấy giờ mà theo như dự trù trong dự án sẽ không tính đến trường hợp từ cuối năm 2004 đến năm 2005 giao dịch nhà đất hay kinh doanh bất động sản ở Việt Nam đang lâm vào tình trạng đóng băng lần thứ ba trong vòng 10 năm qua. Với tình hình như vậy công ty đã không tập trung SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 47 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh phần lớn vốn đầu tư vào năm đầu thực hiện dự án mà có sự phân bổ hợp lý theo chiều hướng biến động của thị trường cũng như theo biến động của giá cả vật liệu xây dựng. + Mặc dù được chính quyền địa phương nơi công ty Sao Mai triển khai dự án hỗ trợ về nhiều mặt nhưng vẫn còn một số thủ tục rườm rà, nhiều rào cản làm chậm tiến độ triển khai dự án của công ty. Ở một số địa phương, chính sách ưu đãi đầu tư chưa thỏa đáng cũng gây nhiều khó khăn cho kế hoạch mở rộng hoạt động của công ty. + Vẫn còn một bộ phận khách hàng chưa am hiểu về pháp luật và trình tự pháp lý nên chưa có sự đồng cảm với công ty trong việc giải quyết các vấn đề phát sinh trong việc đền bù giải phóng mặt bằng cho dự án, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất trong dự án của Sao Mai. Vậy sự chênh lệch cao hơn của vốn đầu tư giữa thực tế với dự trù là do tổng vốn đầu tư từ năm 2007 đến năm 2009 tăng cao so với vốn đầu tư ở các năm này của dự án, cụ thể: năm 2007 tăng 112,22%, năm 2008 tăng 27,81% so với dự trù, riêng năm 2009 theo như dự trù thì giai đoạn III chỉ đầu tư vào 2 năm 2007 và 2008, nhưng trên thực tế với tính hình biến động của thị trường bất động sản cũng như biến động giá cả vật liệu xây dựng nên đến năm 2009 vẫn phải bỏ vốn đầu tư lên đến 44.877,37 triệu đồng Đối với năm 2004, 2005, 2006 thì vốn đầu tư trên thực tế thấp hơn so với dự trù vì theo dự trù thì tiến độ đầu tư tập trung phần lớn vào giai đoạn I và giảm dần về sau. Nhưng trên thực tế thì với tình hình thị trường bất động sản diễn biến xấu trong năm 2004, 2005 đã khiến cho công ty đầu tư không như dự tính mà linh hoạt để có thể đầu tư hiệu quả nhất, điều đó thể hiện ở việc công ty đã tập trung đầu tư vào giai đoạn III, từ năm 2007 vì trong năm này thị trường bất động sản “sốt” thật sự, giá nhà đất tăng đến chóng mặt, có nơi hơn 30% giá trước, có nơi 50% hay 80%. Và càng về cuối năm thị trường nhà đất rơi vào cơn sốt giá, giá nhà đất dường như tăng từng giờ chứ không phải từng ngày như những cơn sốt trước. Và cũng chính nhờ vào việc tập trung đầu tư vào giai đoạn này đã mang đến cho công ty một khoản doanh thu hơn 126 tỷ đồng, cao hơn vượt bậc so với những năm trước. Bên cạnh việc thúc đẩy đầu tư thì công ty còn phải chịu chi phí đầu tư trong giai đoạn III cao hơn so với dự trù. SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 48 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh Bảng 4.21. Khái toán kinh phí đầu tư giai đoạn III ĐVT: Triệu đồng Dự án Thực tế STT Hạng mục Giai đoạn III Giai đoạn III Chênh lệch(%) I Giá trị xây lắp 23.624,27 82.478,43 249,12% 1 San nền 6.466,19 39.289,69 2 Giao thông Lòng đường 9.502,98 22.502,98 Vỉa hè 4.956,68 9.956,68 3 Thoát nước 2.676,35 10.676,35 4 Cây xanh 22,07 52,73 II Kiến thiết cơ bản khác 31.731,88 59.229,93 86,65% 1 Khảo sát 2 Thiết kế 3 Lập dự án 4 Bồi hoàn đất 31.605,46 58.063,51 5 Đo đạc cấp phép xây dựng 63,21 83,21 6 Chuyển MĐSD đất 63,21 83,21 III Dự phòng chi 9.675,47 9.675,47 Tổng cộng 65.031,62 151.383,83 132,78% (Nguồn: Phân tích kinh tế dự án “Khu đô thị cao cấp công ty Sao Mai – phường Bình Khánh”) Vậy trên thực tế vốn đầu tư cho giai đoạn III lên đến 151.383,83 triệu đồng, chênh lệch gần 133%, trong đó hầu hết các chi phí đều có chênh lệch cao hơn so với dự trù, cụ thể: giá trị xây lắp chênh lệch hơn 249%, kiến thiết cơ bản chênh lệch 86,65%. Phần chênh lệch này được công ty bù đắp phần lớn từ tiền bán nền, công ty tiến hành quy hoạch giai đoạn III, sau khi hoàn thành thủ tục pháp lý thì công ty tiến hành lập bảng quy hoạch phân lô và khách hàng sẽ dựa trên bảng quy hoạch này mà mua nền, tạo được một nguồn vốn lớn cho công ty bước vào xây dựng. SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 49 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh Ngoài sự chênh lệch về vốn đầu tư làm cho tổng chi phí của thực tế cao hơn so với dự trù thì các chi phí khác liên quan đến dự án có tác động hay không? Để thấy được điều đó ta tiến hành xem xét tình hình biến động của các chi phí này Bảng 4.22. Biến động chi phí khác ĐVT: Triệu đồng Năm Dự trù Thực tế Chênh lệch giữa thực tế với dự trù (%) 2004 2.232,44 2.012,11 -9,86% 2005 2.729,01 2.863.25 4,92% 2006 3.331,26 9.137,02 174,28% 2007 3.543,99 8.811,86 148,64% 2008 11.151,34 11.148,52 -0,0003% 2009 10.989,67 11.479,32 4,46% Tổng 33.977,72 45.462,08 33,80% ( Nguồn: Tổng hợp CP theo dự án và tổng hợp CP từ TMBCTC từ năm 2004 đến 2009) Biểu đồ 4.24. So sánh chi phí khác giữa thực tế với dự trù 0 5000 10000 15000 Triệu đồng Dự trù Thực tế Dự trù 2232 2729 3331 3544 1115110990 Thực tế 2012 2863 9137 8812 1589 11479 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Từ bảng 4.22 cho thấy trên thực tế phần lớn các năm đều có chi phí cao hơn so với dự trù. Nhất là chi phí năm 2006 và năm 2007, cụ thể: năm 2006 chênh lệch 174,28%, năm 2007 chênh lệch 148,64%. Đó là do trong 2 năm này công ty tăng cường các chính sách bán hàng như quảng cáo trên ti vi, tài trợ nhiều hoạt động nhằm thu hút khách hàng. Î Tóm lại thì chi phí trên thực tế bỏ ra cao hơn so với những gì công ty dự tính trong dự án, vì nó phụ thuộc vào tình hình thực tế của thị trường. SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 50 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh d) So sánh chi phí thực tế giữa các năm Không những có sự chênh lệch giữa thực tế và dự trù, giữa các năm cũng có sự khác biệt.Cụ thể thì biến động đó như thế nào, ta tiến hành phân tích sự biến động của tổng chi phí bao gồm chi phí đầu tư và chi phí khác theo từng năm trên thực tế để thấy rõ hơn nguyên nhân của sự chênh lệch chi phí giữa các năm. Bảng 4.23. Biến động chi phí thực tế giữa các năm ĐVT: Triệu đồng Năm Tổng chi phí thực tế Chênh lệch thực tế giữa các năm 2004 32.990,93 2005 35.945,00 8,95% 2006 59.315,39 65,92% 2007 105.389,03 77,68% 2008 21.077,81 -80,00% 2009 56.356,69 167,37% ( Nguồn: Tổng hợp từ bảng 4.16 và tính toán) Biểu đồ 4.25. Chênh lệch chi phí thực tế giữa các năm 0.00 20,000.00 40,000.00 60,000.00 80,000.00 100,000.00 120,000.00 Tr iệu đồng Thực tế 32,990.9 35,945.0 59,315.39 105,389.021,077.81 56,366.6 Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Nhận xét: * Năm 2004 -2005: Từ biểu đồ trên ta thấy trên thực tế năm 2005 có chi phí cao hơn so với chi phí năm 2004, cụ thể là tăng 8,95% so với chi phí năm 2004. Đó là do trong năm 2005 dù thị trường bất động sản diễn biến xấu nhưng giá bán trung bình tăng so với năm 2004 đã thúc đẩy công ty đầu tư xây dựng cho kịp tiến độ, hoàn thành giai đoạn I của dự án. Ngoài việc tăng cường đầu tư cho kịp tiến độ dự án thì còn một nguyên nhân khiến cho chi phí năm 2005 SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 51 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh cao hơn so với năm 2004 là do giá vật liệu tăng, ví dụ : giá thép cuộn năm 2005 là 7,4 triệu đồng/ tấn, tăng 200.000 đồng/tấn so với năm 2004; giá xi măng tăng khoảng 20.000 – 50.000 đồng/tấn . * Năm 2006: Đến năm 2006 chi phí bỏ ra là 59.315,39 triệu đồng, tăng 65,92% so với năm 2005. Đó là do tình hình biến động của giá cả vật liệu xây dựng và trong khi đó thì cho đến năm 2006 do nhu cầu vật liệu xây dựng vào những cuối năm cùng với giá nguyên vật liệu nhập khẩu tăng đã khiến cho giá vật liệu xây dựng tăng. Ngoài ra thì do thị trường bất động sản năm 2006 bắt đầu phục hồi do những nỗ lực phát triển kinh tế của Nhà Nước, cũng đã góp phần thúc đẩy công ty tiếp tục đầu tư vào lĩnh vực này từ việc đẩy mạnh mở rộng, nâng cao chất lượng sản phẩm như dần hoàn thiện hệ thống điện, nước, đường giao thông… Ngoài ra còn do trong năm 2006 công ty lập các bảng quảng cáo trên các trục đường chính, các ngã ba hay ngã tư trọng điểm nơi có lưu lượng giao thông khá tấp nập, quảng cáo trên các phương tiện truyền thông. * Năm 2007: Năm 2007, chi phí đầu tư đã lên đến 96.577,17 triệu đồng trong khi vốn đầu tư theo dự trù 45.487,48 triệu đồng. Ngoài vốn đầu tư tăng thì các chi phí cũng tăng, điều đó đã làm cho tổng chi phí năm 2007 tăng 77,68% so với tổng chi phí của năm 2006.Tại sao chi phí lại tăng cao như vậy? Một trong những nguyên nhân phải kể đến đó là tình hình giá cả vật liệu xây dựng lúc bấy giờ. Theo Chi cục Quản lý thị trường cho biết, giá sắt thép trên thị trường tăng mạnh. Các loại thép phi 6,8 tăng 400 đồng/kg, thép phi 12, 16, 20 tăng thêm 8.100 – 8.400 đồng/cây. Cùng với thép xây dựng, xi măng cũng tăng giá. Ngay trong quý I/2007, do chi phí đầu vào phục vụ sản xuất xi măng tăng nên giá bán xi măng trên thị trường cũng tăng thêm từ 25.000 đồng đến 30.000 đồng/tấn. Ngoài xi măng, sắt thép, các mặt hàng thiết bị và VLXD khác cũng đồng loạt tăng giá. Trên thị trường, giá bán gạch ống từ 600 - 650 đồng/viên (tăng 100 đồng/viên so với tháng 3); gạch đặc thủ công đang ở mức 450 đồng/viên (tăng 50 đồng/viên). Giá cát đen đang bán ở mức 30.000 đồng/m3 (tăng 3.000 đồng); cát vàng 75.000 đồng/m3 (tăng 20.000 đồng). Bên cạnh đó còn do trong năm 2007 công ty tiếp tục tăng cường quảng cáo, chính sách bán hàng thể hiện chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp của năm 2007 đều cao hơn so với năm 2006, cụ thể: chi phí bán hàng năm 2006 là 2.218,49 triệu đồng trong khi đó là 4.399,53 triệu đồng trong năm 2007, tăng gấp đôi so với năm 2006. Chi phí quản lý doanh nghiệp của năm 2006 là 1.976,93 triệu đồng và là 3.920,50 triệu đồng trong năm 2007, cao gấp 3 lần so với năm 2006. Các hoạt động chủ yếu của công ty bao gồm: + Duy trì và phát triển bảng quảng cáo trên các trục đường chính, các ngã ba hay ngã tư trọng điểm nơi có lưu lượng giao thông khá tấp nập. + Tham gia thường xuyên vào các kỳ hội chợ lớn như: Hội chợ chuyên về Bất động sản tại thành phố Cần Thơ; các kỳ hội chợ hàng Việt Nam chất lượng cao được tổ chức tại Cần Thơ và Long Xuyên. + Tham gia thường kỳ trên các chương trình truyền hình và các báo có uy tín từ Trung ương đến địa phương như đài truyền hình VTV1, HTV7, HTV9, truyền SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 52 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh hình Trung ương tại thành phố Cần Thơ, Vĩnh Long, An Giang… Tạp chí Cộng sản, báo Hà Nội mới, tạp chí chứng khoán, báo Tuổi trẻ, báo đầu tư tài chính… * Năm 2008: Đến năm 2008 thì chi phi có sự sụt giảm đáng kể giảm 80% so với chi phí năm 2007. Đó là do tình hình chung của thị trường bất động sản ở Thành Phố Hồ Chí Minh nói riêng và khu vực phía Nam nói chung lúc bấy giờ đang tụt dốc. Những tháng đầu năm 2008 lạm phát tăng cao dẫn đến giá các loại vật liệu xây dựng, chi phí sản xuất và lãi vay ngân hàng tăng liên tục. Để kiềm chế lạm phát chính phủ đã thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ bằng việc hạn chế cho vay sản xuất và tiêu dùng, đặc biệt đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, việc này đã ảnh hưởng rất lớn đến kế hoạch đầu tư và kinh doanh của công ty. Bởi lẽ để thực hiện các công việc đầu tư theo kế hoạch năm 2008 thì tỷ lệ vốn vay ngân hàng chiếm khoảng 60% chi phí đầu tư, bên cạnh đó việc hạn chế cho vay tiêu dùng sẽ làm chậm tiến độ bán nền của công ty. Trước những biến động khó lường của nền kinh tế thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng, năm 2008 Hội đồng quản trị và Ban điều hành công ty buộc phải thay đổi kế hoạch đầu tư của dự án nhằm duy trì phát triển ổn định, giảm thiểu rủi ro cho công ty bằng việc giãn thời gian đầu tư dự án. Tuy phải đối mặt với những khó khăn lớn trong thời kỳ khủng hoảng tài chính của năm 2008 nhưng với phương châm của Công ty cổ phần Đầu Tư & Xây Dựng Sao Mai là “ khách hàng là người trả lương cho mỗi chúng ta”, công ty luôn nỗ lực nâng cao chất lượng dịch vụ chăm sóc khách hàng, đem lại sự hài lòng và tạo niềm tin tuyệt đối của khách hàng. Ngoài việc tiếp tục thực hiện các hoạt động như những năm trước, trong năm 2008 bộ phận chăm sóc khách hàng thường xuyên gửi phiếu thăm dò ý kiến khách hàng nhằm lắng nghe những tâm tư, nguyện vọng và những thắc mắc để kịp thời khắc phục và điều chỉnh. * Năm 2009: Năm 2009 có chi phí tăng 167,37% so với chi phí năm 2008. Đó là do công ty đầu tư vốn để hoàn thành giai đoạn III bên cạnh đó còn do giá vật liệu tăng. Bắt đầu từ cuối tháng 3/2009, thị trường thép đã có những chuyển biến tích cực nhờ những biện pháp kích cầu của Chính phủ. Vì thế, đến hết tháng 7/2009. mức tiêu thụ thép xây dựng đã tăng gần 10% so với 7 tháng cùng kỳ năm 2008. Giá thép từ đầu tháng 8/2009 đã tăng dần lên từ 10,8 triệu đồng lên 11,49 triệu đồng/tấn. Bên cạnh đó còn do công ty còn tiếp tục duy trì và phát triển hệ thống quảng cáo trên các trục đường chính, các ngã ba hay ngã tư trọng điểm nơi có lưu lượng giao thông tấp nập. Tham gia thường kỳ trên các chương trình truyền hình và các báo có uy tín từ Trung ương đến địa phương như đài truyền hình VTV1, HTV7, HTV9…, tap chí Cộng Sản, tạp chí chứng khoán, báo Tuổi trẻ….Điều đó cũng đã khiến cho chi phí đầu tư của công ty cao trong năm 2009. Tóm lại: Với diễn biến của thị trường bất động sản trong những năm vừa qua thì những thành quả mà Công ty Sao Mai đã đạt được là một sự thành công rất lớn. Bằng sự nỗ lực, cũng như nhạy bén công ty đã vượt qua được thời kỳ khó khăn và cho đến thời điểm này có thể nói hoạt động đầu tư vào dự án khu dân cư đô thị cao cấp Sao Mai phường Bình Khánh đã SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 53 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh mang lại hiệu quả về mặt tài chính, ngoài ra còn giải quyết được nhu cầu nhà ở, bảo đảm tiêu chuẩn tiện nghi cho cuộc sống văn minh hiện đại. 2.3. Đánh giá những nền nhà chưa bán được Bảng 4.24. Số nền nhà còn lại ĐVT: nền Số nền nhà đã bán Số nền nhà còn lại Tổng cộng Loại 1 514 406 920 Loại 2 366 123 489 Loại 3 541 159 700 Loại 4 26 13 39 Tổng cộng 1.447 701 2.148 (Nguồn: Bảng thiết kế quy hoạch phân lô dự án đầu tư: “Khu đô thị cao cấp công ty Sao Mai – phường Bình Khánh – TP.LX – tỉnh AG”.) Tổng số nền chưa bán được là 701 nền. Trong phần này sẽ tiến hành xem xét giá trị thu nhập thuần mà những nền nhà này mang lại là bao nhiêu trong 2 trường hợp: thứ nhất là những nền nhà này sẽ bán được theo giá kỳ vọng của công ty, thứ 2 là nếu như trong trường hợp Nhà Nước trưng dụng khu đất này thì giá trị của chúng sẽ là bao nhiêu ? 2.3.1. Đánh giá theo giá kỳ vọng của công ty Do mỗi loại nền có diện tích cũng như vị trí khác nhau nên giá bán của mỗi loại cũng khác nhau. Bảng 4.25. Giá bán nền kỳ vọng của công ty ĐVT: triệu đồng/m2 Loại nền Lô Đơn giá A3, B1, C3, D1 2,85 E3, F1, G3, H1, H2, H3 4,35 Loại 1 J3, F3, F4 3,02 Đơn giá trung bình loại 1 3,41 Loại 2 E1, E2, F2, G1, G2 3.03 Đơn giá trung bình loại 2 3,03 SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 54 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh A1, A2, B2, B3, C1, C2, D2, D3 2,85 P1, P2, P3, P4, P5, P6, N1, N2, N3 2,85 Loại 3 J1, J2 3.02 Đơn giá trung bình loại 3 2,91 Loại 4 BT1, BT2, BT3, BT4 5,35 Đơn giá trung bình loại 4 3,35 ( Nguồn: Quyết định số 27/ QĐ-SM.09 “V/v điều chỉnh giá bán nền tại khu đô thị cao cấp Sao Mai- p. Bình Khánh – Tp LX – AG”) Với đơn giá trung bình của từng loại nền ta có được doanh thu tương ứng như sau: Bảng 4.26. Doanh thu theo giá bán kỳ vọng của công ty Loại nền Đơn giá (triệuđồng/m2) Diện tích (m2) SL nền bán ra (nền) DT (triệu đồng) 1 3,41 81 406 112.141,26 2 3,03 74 123 27.579,06 3 2,91 81 159 37.477,89 4 4,35 556 13 31.441,8 Tổng 701 208.640,01 (Nguồn: Tổng hợp từ bảng 4.25, và tính toán) Chi phí của 701 nền nhà này bao gồm vốn đầu tư, chi phí tài chính, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp. - Vốn đầu tư: tổng vốn đầu tư của công ty là 265.622,77 triệu đồng, với mức vốn đầu tư này công ty đã xây dựng được 2.148 nền. Vậy vốn đầu tư của 701 nền là : (265.622,77*701)/2.148 = 86.686,02 triệu đồng. - Đối với các chi phí còn lại, giả sử sẽ tăng theo tốc độ tăng chi phí của năm 2009 so với năm 2008, với tốc độ là 3%. Vậy các chi phí khác trong năm 2010 là: 11.479,32 * (1+3%) = 11.823,70 triệu đồng. - Tổng chi phí: 86.686,02 + 11.823,70 = 98.509,72 triệu đồng. SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 55 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh Với doanh thu và chi phí, ta có được hiện giá thu nhập thuần của 701 nền trong năm 2010 như sau: Bảng 4.27 NPV theo giá kỳ vọng ĐVT:triệu đồng Năm 2010 Doanh thu 208.640,01 Chi phí 98.509,72 Dòng tiền 110.130,29 Thuế TNDN (14%) 15.418,24 Dòng tiền sau thuế 94.712,05 HSCK ( n%)67,111( 1 + ) 0,8955 NPV 84.814,64 (Nguồn: Tổng hợp từ bảng 4.26, và tính toán) Vậy nếu năm 2010 công ty bán được toàn bộ 701 nền theo giá kỳ vọng thì sẽ mang lại hiện giá thu nhập thuần hơn 84 tỷ đồng. 2.3.2. Đánh giá theo giá Nhà nước Bảng 4.28. Giá bán nền theo quy định của Nhà nước ĐVT: triệu đồng/m2 Loại 1 Loại 2 Loại 3 Loại 4 3,0 2,7 2,1 3,5 ( Nguồn: UBND tỉnh An Giang, về việc ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh An Giang năm 2010. Áp dụng từ ngày 1/1/2010) Với đơn giá trung bình của từng loại nền ta có được doanh thu tương ứng như sau: SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 56 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh Bảng 4.29. Doanh thu theo giá Nhà nước ĐVT:triệu đồng Loại nền Đơn giá (triệuđồng/m2) Diện tích (m2) SL nền bán ra (nền) Doanh thu 1 3 81 406 98.658,0 2 2,7 74 123 24.575,4 3 2,1 81 159 27.045,9 4 3,5 556 13 25.298,0 Tổng 701 175.577,3 (Nguồn: Tổng hợp từ bảng 4.28 và tính toán) Tổng chi phí vẫn là 98.509,72 triệu đồng. Với doanh thu và chi phí, ta có được NPV của 701 nền trong năm 2010 như sau: Bảng 4.30. NPV theo giá Nhà nước ĐVT:triệu đồng Năm 2010 Doanh thu 175.577,3 Chi phí 98.509,72 Dòng tiền 77.067,58 Thuế TNDN (14%) 10.789,46 LN sau thuế 66.278,12 HSCK ( n%)67,111( 1 + ) 0,8955 NPV 59.302,56 (Nguồn: Tổng hợp từ bảng 4.29, và tính toán) Nếu 701 nền nhà còn lại được bán theo giá nhà nước thì NPV là 59.302,56. Từ kết quả của bảng 4.27 và 4.30 cho thấy dù vẫn còn một số lượng nền khá lớn công ty chưa bán được nhưng với xu hướng giá nhà đất ngày càng tăng sẽ mang đến cho SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 57 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh công ty một nguồn lợi nhuận lớn. Đặc biệt là nếu bán được theo giá kỳ vọng của công ty thì nguồn lợi nhuận mang về cao hơn rất nhiều so với bán với giá Nhà nước. Nhưng trên thực tế, khách hàng sẽ dựa vào mức giá của Nhà nước để đưa ra mức giá phù hợp chứ không dựa vào giá công ty đưa ra, và hơn nữa năm 2010 theo các chuyên gia dự báo thị trường BĐS sẽ còn gặp một số khó khăn, khách hàng có xu hướng đợi giá giảm chứ không sãn lòng mua như những năm trước. Vì vậy số lượng nền bán ra của công ty khó có thể đạt được 100% số lượng còn lại. Vậy với việc bán theo giá kỳ vọng với doanh số thấp hay giảm giá bán mà doanh số cao thì trường hợp nào có lợi hơn? Ta xem xét NPV của 2 trường hợp , để xem trường hợp nào sẽ mang lại NPV lớn hơn. Trường hợp 1: Giá bán theo kỳ vọng - ĐG BQ 1m2 : ( 3,41 + 3,03 + 2,91 + 4,35 )/4 = 3,43 triệu đồng/m2 - Diện tích bình quân/nền : (81 + 74 + 81 + 556)/4 = 198 m2/nền. - Doanh số: 30%*710 = 213 nền. - Doanh thu : 3,43 * 198 * 213 = 144.656,82 triệu đồng. Trường hợp 2: Giá quy định của Nhà nước - ĐG BQ 1m2 : ( 3 + 2,7 + 2,1 + 3,5 )/4 = 2,83 triệu đồng/m2 - Diện tích bình quân/nền : (81 + 74 + 81 + 556)/4 = 198 m2/nền. - Doanh số: 40%*710 =284 nền. - Doanh thu : 2,83 * 198 * 355 = 159.136,56 triệu đồng. Bảng 4.31. NPV ĐVT:triệu đồng Trường hợp 1 Trường hợp 2 DT 144.656,82 159.136,56 CP 98.509,72 98.509,72 Dòng tiền 46.147,1 60.626,84 Thuế 6.460,59 8.487,76 Dòng tiền sau thuế 39.686,51 52.139,08 HSCK 0,8955 0,8955 NPV 35.539,27 46.690,55 Từ kết quả trên cho thấy với sự sụt giảm giá bán có thể làm tăng doanh số từ đó làm cho NPV tăng đáng kể. Cụ thể như trong trường hợp trên thì khi giá giảm 20%, giả sử doanh số chỉ tăng thêm 10% so với doanh số theo giá kỳ vọng đã có thể làm cho NPV đạt SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 58 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh hơn 46 tỷ đồng, với tốc độ tăng là 31%. Qua đó ta thấy giá bán có ảnh hưởng rất lớn đến NPV, vì vậy một trong những giải pháp công ty nên thực hiện là điều chỉnh giá bán phù hợp với nhu cầu của khách hàng. SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 59 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh Chương 5: GIẢI PHÁP 1. Những khó khăn Dù hoạt động đầu tư của công ty đến lúc này đã mang lại hiệu quả về mặt tài chính, tuy nhiên vẫn tồn tại nhiều khó khăn: - Gía cả vật liệu xây dựng tăng nhanh do giá xăng dầu tăng, tình trạng lạm phát tăng cao, thị trường tín dụng bị ảnh hưởng, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn…nên ít nhiều cũng ảnh hưởng đến dự án bất động sản của công ty. - Cũng do khó khăn của nền kinh tế, nhiều nhà đầu tư và khách hàng e ngại khi đổ tiền vào bất động sản nên ảnh hưởng đến doanh số bán hàng của công ty. - Mặc dù được chính quyền địa phương nơi Sao Mai triển khai dự án hỗ trợ nhiều mặt nhưng vẫn còn một số thủ tục rườm rà, nhiều rào cản làm chậm tiến độ triển khai dự án, chính sách ưu đãi đầu tư chưa thỏa đáng cũng gây nhiều khó khăn cho kế hoạch mở rộng của công ty. - Vẫn còn một bộ phận khách hàng chưa am hiểu về pháp luật và trình tự pháp lí nên chưa có sự đồng cảm với công ty trong việc giải quyết các vấn đề phát sinh trong việc đền bù giải phóng mặt bằng, thủ tục chuyển quyền sử dụng nhà đất trong dự án. - Phần lớn lực lượng CB-CNV công ty đều có tinh thần trách nhiệm cao và ý thức tổ chức kỷ luật tốt. Tuy nhiên vẫn còn một bộ phận nhỏ chưa tuân thủ tốt nội quy của công ty, còn gây phiền hà cho khách hàng trong giao tiếp và giải quyết công việc, làm ảnh hưởng đến uy tín và hình ảnh của công ty. 2. Giải pháp 2.1. Về phía công ty - Tiếp tục khảo sát thị trường nhà đất đang khai thác để xây dựng giá và chính sách bán hàng phù hợp với nhu cầu khách hàng nhằm đẩy nhanh tiến độ bán nền tăng doanh thu, lợi nhuận và vòng quay của vốn. - Nghiên cứu và đầu tư vào các sản phẩm theo hướng phù hợp với thị hiếu và điều kiện sử dụng của từng đối tượng khách hàng nhằm nâng cao khả năng tiêu thụ sản phẩm. - Chú trọng công tác dịch vụ sau bán hàng theo hướng chuyên nghiệp và hoàn thiện hơn. Đây là nhân tố quan trọng góp phần cho sự thành công trên bước đường phát triển của công ty. -Tiếp tục giữ vững và phát triển các điểm bán hàng đạt doanh số cao và ổn định, đồng thời bổ sung thêm các điểm bán hàng mới tại địa điểm mà công ty đầu tư dự án. - Tiếp tục hợp tác với các công ty tư vấn, thiết kế lớn có nhiều kinh nghiệm về lập quy hoạch dự án. - Một trong những yếu tố chính làm nên sự thành công của Sao Mai chính là nhờ sự đóng góp tích cực của CB – CNV công ty. Sự phát triển của công ty luôn gắn chặt với sự phát triển và hoàn thiện của từng cá nhân trong công ty. Để công ty luôn duy trì tốc độ phát triển bền vững, qua đó nâng cao lợi ích của các CB – CNV, mỗi người cần nâng cao tinh SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 60 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh thần học tập, hòa nhã trong mối quan hệ với khách hàng, đối tác của công ty. Phải luôn chú trọng đến tác phong làm việc, nâng cao trình độ chuyên môn…để đóng góp tích cực hơn cho hoạt động của công ty. 2.2. Về phía khách hàng Mặc dù công ty luôn chú trọng nâng cao chất lượng dịch vụ và chăm sóc khách hàng nhưng cũng khó tránh khỏi sơ sót làm khách hàng không hài lòng. Khách hàng và công ty luôn cần có sự đồng cảm với nhau trong quan hệ hợp tác. Khách hàng cũng cần nhanh chóng phản ánh với công ty những hạn chế trong hoạt động và phẩm chất của CB – CNV để công ty kịp thời khắc phục. 2.3. Về phía chính quyền địa phương Công ty rất trân trọng những sự hỗ trợ nhiệt tình của địa phương đối với dự án khu dân cư Bình Khánh nói riêng và các dự án mà công ty đã và đang thực hiện nói chung. Tuy nhiên để tiến độ triển khai dự án được nhanh chóng, mang lại hiệu quả cao, đóng góp tích cực vào nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội tại địa phương, công ty rất cần sự hỗ trợ tích cực hơn nữa của địa phương về tiến độ thẩm định dự án, giải tỏa đền bù, giải quyết các thủ tục pháp lý… đặc biệt là thực hiện chính sách ưu đãi đầu tư thỏa đáng, tạo thuận lợi hơn cho công ty trong quá trình thực hiện dự án. 2.4. Về phía Nhà nước Để thị trường có thể phục hồi vững chắc cần phải tiến hành đồng bộ nhiều chính sách, trong đó có thể kể đến một số giải pháp chính sách quan trọng: - Cần phải mở ra nhiều nguồn vốn khác cho thị trường bất động sản như các quỹ đầu tư, quỹ tiết kiệm và nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài. Do lĩnh vực bất động sản đòi hỏi lượng tiền khổng lồ và dài hạn, trong khi đó các ngân hàng thương mại hiện chỉ cho vay tối đa là 10 năm. Mức dư nợ trong tổng dư nợ của ngân hàng dành cho bất động sản thường bị khống chế tối đa khoảng 10%. Cùng với đó cần có cơ chế tạo điều kiện cho các doanh nghiệp huy động một cách hợp lý nguồn vốn từ nhân dân để năng lực tài chính của doanh nghiệp luôn lành mạnh, đủ cung ứng cho các dự án bất động sản. - Đặt cạnh mối lo tài chính, thủ tục tài chính còn rất phiền hà là một trong những rào cản chính đang kìm hãm sự phát triển của thị trường. Vì vậy cần nghiên cứu ban hành Luật Đăng ký BĐS. Đồng thời cần sớm hoàn thiện khung pháp lý về BĐS đảm bảo đồng bộ, thống nhất. Xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư; tạo hệ thống đăng ký BĐS thống nhất; công khai hóa hoạt động kinh doanh BĐS. - Nghiên cứu, ban hành Luật về quỹ tiết kiệm BĐS. Về căn bản, mọi đối tượng tham gia vào TTBĐS đều thiếu vốn. Vì vậy, quỹ tiết kiệm BĐS là cầu nối trung gian giữa ngân hàng, công ty kinh doanh BĐS và nhóm người cụ thể đó. Điều rất quan trọng để mô hình này thành công là một hệ thống ngân hàng lành mạnh, một hệ thống công ty kinh doanh BĐS lành mạnh và một nhóm chủ thể kinh tế có tiết kiệm trong nền kinh tế. - Nghiên cứu ban hành Luật Quy hoạch. Hiện có rất nhiều quy hoạch: quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch ngành. Luật Quy hoạch phát triển đô thị đã được ban hanh; Luật Quy hoạch sử SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 61 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh dụng đất đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất nghiên cứu trong Bộ Luật Đất đai; Nghị định quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội đã được ban hành. Vì vậy, cần thống nhất các quy hoạch vào một mối. Mà điều thống nhất trước hết có thể thực hiện được là thống nhất về mặt luật pháp. - Nghiên cứu ban hành Luật về thông tin BĐS để xây dựng các chỉ số liên quan đến thị trường. - Hình thành cơ quan đủ tầm quản lý thị trường BĐS. Lĩnh vực này không đơn thuần là một ngành kinh tế kỹ thuật nên cần một số cơ quan nhà nước đồng thời theo dõi và quản lý. Tuy vậy, cần có một cơ quan đầu mối quản lý cấp nhà nước. Hiện Bộ Xây dựng là cơ quan có chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước.Tuy nhiên, cơ quan quản lý thực tế chỉ mới đặt tại một đơn vị cấp cục. Điều này gây nên những bất cập về phạm vi và tầm quản lý. Bên cạnh đó, Việt Nam đã có Ủy ban Chứng khoán Nhà nước để quản lý thị trường chứng khoán; có Tổng cục Quản lý Đất đai. Vì vậy, rất cần một cơ quan đủ tầm để quản lý thị trường BĐS. - Tăng cường đào tạo nguồn nhân lực cho thị trường BĐS. Thị trường BĐS có những yêu cầu rất đa dạng về nguồn nhân lực (những nhà đầu tư, những người môi giới, những nhà tư vấn, những nhà hoạch định chính sách...). Vì vậy, rất cần có nhiều hơn nữa các khoa trong các trường đại học, mà trước hết có thể đặt tại các trường kinh tế có chức năng và chuyên môn đào tạo cử nhân, sau đại học về chuyên ngành BĐS. SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 62 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh Chương 6: KẾT LUẬN Hơn 12 năm hoạt động và phát triển, công ty luôn tự hào là một trong những doanh nghiệp có bề dày kinh nghiệm về lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản. Trong bối cảnh kinh tế Việt Nam đang dần hội nhập với nền kinh tế thế giới, ngành xây dựng và bất động sản đang đóng vai trò quan trọng là nhóm ngành chủ đạo trong cơ cấu kinh tế. Bên cạnh tiềm năng phát triển, ngành luôn chịu sự ảnh hưởng từ những biến động kinh tế trong nước và thế giới như cuộc khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế năm 2008 vừa qua. Tuy nhiên từ lúc bắt đầu xây dựng đến hoàn thành giai đoạn III thì dự án Khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh – Thành phố Long Xuyên – Tỉnh An Giang đã mang lại hiệu quả về mặt tài chính cho công ty với thời gian hòa vốn là 5 năm, NPV là 10.051.68 triệu đồng và IRR là 26,53%. Đó là một sự thành công lớn của công ty trước những biến động của thị trường bất động sản. Có được sự thành công đó là do Công ty Cổ Phần Đầu Tư và Xây Dựng Sao Mai An Giang hoạt động với phương châm : Sao Mai cung cấp nhà ở cho mọi gia đình”, bằng sự năng động sáng tạo, luôn lắng nghe, tìm hiểu và tận tình phục vụ khách hàng, lấy đạo đức kinh doanh làm nền tảng cho sự phát triển của công ty. Công ty Sao Mai An Giang đã nhanh chóng thu hút được sự quan tâm của nhiều đối tượng khách hàng không chỉ bởi phương thức bán hàng đa dạng, thanh toán tiện lợi mà còn bởi tinh thần, thái độ phục vụ chân tình, lịch sự và những dịch vụ hậu mãi tốt nhất. Với hoạt động đầu tư vào dự án này công ty đã bố trí được 2.148 nền nhà, bảo đảm tiêu chuẩn tiện nghi cho cuộc sống văn minh, hiện đại. Thúc đẩy phát triển hoạt động thương mại, dịch vụ, góp phần tăng nhanh tốc độ đô thị hóa cho Thành Phố Long Xuyên nói riênng và Tỉnh nhà nói chung. Theo kết quả phân tích độ nhạy thì yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất đến doanh thu của công ty chính là giá bán, một sự sụt giảm về giá sẽ dẫn đến NPV giảm mạnh, tuy nhiên thì với sự biến động của số lượng nền bán ra cũng ảnh hưởng đến NPV. Vì vậy công ty phải có chính sách giá cũng như chiến lược marketing để thu hút khách hàng. Bên cạnh đó, để tồn tại và phát triển trong bối cảnh cạnh tranh toàn cầu ngày càng phức tạp công ty lôn quan tâm xây dựng hình ảnh và thương hiệu cũng như ngày càng khẳng định vị thế của mình trên địa bàn Thành phố Long Xuyên nói riêng và trên cả nước nói chung.Để làm được việc đó công ty đã cung cấp cho thị trường các sản phẩm chất lượng, phù hợp với nhu cầu của người tiêu dùng. Công ty còn chú trọng đến hoạt động chăm sóc khách hàng với phương châm “ Khách hàng là yếu tố quan trọng làm nên thành công của Sao Mai”, công ty luôn nỗ lực nâng cao chất lượng dịch vụ đem lại sự hài lòng và tạo niềm tin tuyệt đối của khách hàng đối với công ty. Ngoài ra để tạo ra và giành lấy những nhu cầu mới công ty không chỉ dừng lại ở việc khẳng định vị thế và uy tín trên thị trường mà còn trong xã hội. Tuy phải đối mặt với những khó khăn trong thời kỳ khủng hoảng tài chính hiện nay nhưng công ty luôn quan tâm chia sẽ lợi nhuận để thực hiện tốt công tác xã hội từ thiện vì cuộc sống cộng đồng Tuy nhiên vẫn còn tồn tại một vài khó khăn về phía thủ tục pháp lý, về phía khách hàng cũng như tình hình biến động giá cả của thị trường nhưng bằng sự nỗ lực của tập thể công ty, ý thức được nguy cơ công ty sẽ đề ra chiến lược tổng thể, phù hợp mang tính đồng bộ khoa học và những biện pháp hữu hiệu để giải quyết bài toán hiệu quả trong hoạt động đầu tư. SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 63 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh TÀI LIỆU THAM KHẢO * SÁCH - Vũ – Công – Tuấn.1999.Thẩm định dự án đầu tư. Nhà xuất bản thành phố Hồ Chí Minh. - TS. Nguyễn Xuân Thủy – 1999. Quản trị dự án đầu tư. - Chủ biên: TS. Nguyễn Bạch Nguyệt – TS. Từ Quang Phương – 2004. Giáo trình kinh tế đầu tư. Trường Đại học kinh tế quốc dân bộ môn kinh tế đầu tư. Nhà xuất bản thống kê Hà Nội. - Huỳnh Thị Cẩm Lý – năm 2009. Giáo trình: Thiết lập và thẩm định dự án đầu tư. Trường đại học Cần Thơ – khoa Kinh Tế - Quản Trị Kinh Doanh. - Nguyễn Hải Sản – Hoàng Anh. Cẩm nang nghiệp vụ Quản trị tài chính doanh nghiệp. Nhà xuất bản thống kê. * WEBSITES - - - Theo SGTT. 08 Tháng một 2005. Ram-rich-tang-gia/45118071/87/ - Theo Dothi.net. 26/9/2006. - Trần Thủy. 16/12/2007. Việt Báo (Theo _ VietNamNet). - Minh Sang. 07 Tháng năm 2007.. cong-trinh-giam/45237340/511/ - 26/1/2007. 21222336.html - Trần Thanh Bình. 19/3/2008. - Lệ Chi. 15/7/2009. Dongsan/2009/07/3BA11297/ - InfoTV. 23/2/2010. truong-bat-dong-san-viet-nam SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 64 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh PHỤ LỤC 1. Theo dự án * Dự trù số lượng nền bán ra ĐVT: nền 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Tổng cộng Dự án 355 435 510 260 305 283 2.148 * Bảng đơn giá bán nền ĐVT: triệu đồng Loại nền Đơn giá Thuế trước bạ 1% Thuế CQSDĐ 4% Cộng Giá sau thuế a b c d e = b+c+d f=e+(e*10%) Loại 1 94,82 0,95 3,79 99,57 109,52 Loại 2 80,82 0,81 3,23 84,86 93,34 Loại 3 81,79 0,82 3,27 85,88 94,46 Loại 4 466,62 4,67 18,66 489,95 538,94 * Bảng tổng hợp doanh thu ĐVT: triệu đồng Đất ở Năm Nền loại 1 Nền loại 2 Nền loại 3 Nền loại 4 Đất CTCC Cộng a b C d e f g=b+c+d+e+f 2004 10.951,71 4.667,36 18.893,49 2.694,73 37.207,29 2005 16.427,57 7.467,77 18.893,49 2.694,73 45.483,55 2006 21.903,42 9.334,71 18.893,49 5.389,46 55.521,08 2007 19.103,42 9.334,71 28.339,23 2.289,16 59.066.52 2008 19.713,08 7.467,77 3.778,70 2.694,73 33.654,27 2009 20.808,25 7.374,42 944,67 2.155,78 75.777,32 107.060,45 SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 65 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh Cộng 100.755,73 45.646,73 66.127,22 21.018,90 75.777,32 337.993,16 * Bảng tổng hợp chi phí ĐVT: triệu đồng Năm Chi phí xây dựng sau thuế Thuế Chi phí khác Tổng cộng 2004 61.301,39 372,07 1.860,36 63.533,83 2005 70.933,77 454,83 2.274,18 73.662,78 2006 51.882,14 555,21 2.776,05 55.213,40 2007 45.487,48 303,99 2.953,33 49.031,47 2008 7.768,5 336,54 10.814,80 18.919,84 2009 0 1.070,6 10.989,67 12.060,27 Tổng cộng 237.373,28 3.379,93 30,597,79 271.351,00 2. Theo thực tế * Bảng cơ cấu vốn đầu tư Số tiền (triệu đồng) Vốn tự có 43.188,49 Vốn vay NH 120.000,00 Vốn liên doanh với KH 102.434,28 * Số lượng nền bán ra ĐVT: nền 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Tổng cộng Thực tế 282 260 240 380 85 200 1.447 SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 66 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh * Bảng phân bố vị trí và diện tích các lô nền Loại nền Tên lô Diện tích (m2) A3, B1, C3, D1 E3, F1, G3, H1, H2, H3 Loại 1 J3, F3, F4 81 Loại 2 E1, E2, F2, G1, G2 74 A1, A2, B2, B3, C1, C2, D2, D3 P1, P2, P3, P4, P5, P6, N1, N2, N3 Loại 3 J1, J2 81 Loại 4 BT1, BT2, BT3, BT4 556 * Bảng đơn giá bán nền ĐVT: triệu đồng Loại nền Đơn giá Thuế trước bạ 1% Thuế CQSDĐ 4% Cộng Giá sau thuế a b C d e = b+c+d f=e+(e*10%) Năm 2004 Loại 1 55,08 0,55 2,20 57,83 63,62 Loại 2 50,32 0,50 2,01 52,84 58,12 Loại 3 55,08 0,55 2,20 57,83 63,62 Loại 4 378,08 3,78 15,12 396,98 436,68 Năm 2005 Loại 1 77,76 0,78 3,11 81,65 89,81 Loại 2 71,04 0,71 2,84 74,59 82,05 Loại 3 77,76 0,78 3,11 81,65 89,81 Loại 4 533,76 5,34 21,35 560,45 616,49 SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 67 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh Năm 2006 Loại 1 92,34 0,92 3,69 96,96 106,65 Loại 2 84,36 0,84 3,37 88,58 97,44 Loại 3 86,64 0,87 3,47 90,97 100,07 Loại 4 633,84 6,34 25,35 665,53 732,09 Năm 2007 Loại 1 277,02 2,77 11,08 290,87 319,96 Loại 2 210,88 2,11 8,44 221,44 243,58 Loại 3 216,60 2,17 8,66 227,44 250,18 Loại 4 1.665,54 16,66 66,62 1.748,82 1.923,70 Năm 2008 Loại 1 110,16 1,10 4,41 115,67 127,23 Loại 2 100,64 1,01 4,03 105,67 116,24 Loại 3 103,36 1,03 4,13 108,53 119,38 Loại 4 662,32 6,62 26,49 695,44 764,98 Năm 2009 Loại 1 226,8 2,27 9,07 238,14 261,95 Loại 2 207,19 2,07 8,29 217,55 239,32 Loại 3 212,80 2,13 8,51 223,44 245,79 Loại 4 1.363,6 13,64 54,54 1.431,78 1.574,96 * Bảng tổng hợp doanh thu ĐVT: Triệu đồng Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Tổng DT 19.292,52 27.217,22 63.567,04 126.061,07 31.515,27 79.119,06 346.772,18 SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 68 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh * Bảng tổng hợp chi phí ĐVT: Triệu đồng Năm Vốn đầu tư CP TC CP BH CP QLDN Cộng 2004 30.978,82 749,76 667,51 594,83 32.990,93 2005 33.081,75 1.066,92 949,88 846,46 35.945,00 2006 50.178,37 4.941,59 2.218,49 1.976,93 59.315,39 2007 96.577,17 2.491,83 2.399,53 3.920,50 105.389,03 2008 9.929,29 4.209,64 3.496,47 3.442,41 21.077,81 2009 44.877,37 4.277,47 3.808,26 3.393,6 56.356,69 Tổng cộng 265.622,77 17.737,21 13.540,14 14.184,73 311.084,85 * Giá bán nền kỳ vọng của công ty theo : Quyết định số 27/ QĐ-SM.09 “V/v điều chỉnh giá bán nền tại khu đô thị cao cấp Sao Mai- p. Bình Khánh – Tp LX – AG”) ĐVT: triệu đồng/m2 Loại nền Lô Đơn giá A3, B1, C3, D1 2,85 E3, F1, G3, H1, H2, H3 4,35 Loại 1 J3, F3, F4 3,02 Đơn giá trung bình loại 1 3,41 Loại 2 E1, E2, F2, G1, G2 3.03 Đơn giá trung bình loại 2 3,03 A1, A2, B2, B3, C1, C2, D2, D3 2,85 P1, P2, P3, P4, P5, P6, N1, N2, N3 2,85 Loại 3 J1, J2 3.02 Đơn giá trung bình loại 3 2,91 SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 69 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 70 Loại 4 BT1, BT2, BT3, BT4 5,35 Đơn giá trung bình loại 4 4,35 * Giá bán nền theo quy định của UBND tỉnh An Giang, về việc ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh An Giang năm 2010. Áp dụng từ ngày 1/1/2010 ĐVT: triệu đồng/m2 Loại 1 Loại 2 Loại 3 Loại 4 3,0 2,7 2,1 3,5