Khóa luận Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng Techcombank chi nhánh Láng Hạ

phát triển mạng lưới tại các vùng trọng điểm của đất nước với phương châm “tiệm cận tới khách hàng”. Phát triển mãnh mẽ các dịch vụ ngân hàng doanh nghiệp, chú trọng dịch vụ ngân hàng ngoài bảng cân đối. Tập trung phát triển nguồn nhân lực nhằm chuẩn bị cho các bước phát triển lớn, tăng cường công tác đào tạo, các khóa tập huấn nghiệp vụ cho nhân viên, xây dựng văn hóa kinh doanh của ngân hàng ngày càng hoàn thiện hơn, thân thiện với khách hàng. Tập trung xây dựng, củng cố và nâng cao chất lượng hoạt động nghiệp vụ, nâng cao chất lượng các sản phẩm dịch vụ, bổ sung các giá trị gia tăng cho sản phẩm, tăng cường công tác nghiên cứu phát triển các sản phẩm dịch vụ ngân hàng hiện đại. Tích cực giải quyết cơ bản về nợ quá hạn, nâng cao hiệu quả sử dụng vốn sinh lời, phấn đấu đưa tỷ lệ nợ quá hạn xuống mức thấp nhất. Tăng cường cải tiến về thủ tục và các giao dịch tạo sự thuận tiện cho khách hàng, gây thiện cảm với khách hàng ngay khi đến với ngân hàng. Tiếp tục hoàn thiện và triển khai các dự án hiện đại hóa ngân hàng, áp dựng công nghệ kỹ thuật hiện đại. Tăng cường hơn nữa công tác phát triển thương hiệu và các hoạt động chăm sóc khách hàng, quảng bá hình ảnh Techcombank trên các phương tiện thông tin đại chúng, các hoạt động tài trợ, để hình ảnh ngân hàng tới gần với khách hàng hơn giúp khách hàng có thể tìm hiểu và tiếp cận các sản phẩm dịch vụ ngân hàng dễ dàng và thuận tiện nhất. Tập thể luôn học hỏi, không ngừng cải tiến. Thông tin và trao đổi là phương tiện cơ bản để biến đổi ngân hàng. Sự tin tưởng và cam kết, tính minh bạch và trách nhiệm, sự chuyên nghiệp và sáng tạo là nền tảng tạo nên nguyên tắc ứng xử và văn hóa kinh doanh của ngân hàng. 3.2. Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại TCB. 3.2.1. Xây dựng chiến lược kinh doanh cụ thể về cho vay mua nhà : Để mở rộng CVMN , TCB cần có một chiến lược kinh doanh cụ thể. Hiện nay, lượng người dân đổ ra thành thị để làm ăn sinh sống rất nhiều, phần lớn trong số họ đều chưa có hộ khẩu tại nơi họ làm việc, như vậy theo quy định của TCB thì họ chưa đủ điều kiện vay mua nhà. Để đáp ứng nhu cầu của thị phần trên, TCB cần đưa ra một chính sách thông thoáng hơn, hướng tới người dân có nhu cầu thực sự. 3.2.2. Xây dựng và hoàn thiện danh mục sản phẩm cho vay mua nhà. - Đa dạng hóa sản phẩm: Một trong các mối quan tâm hàng đầu của ngân hàng trong quá trình hoạt động kinh doanh là việc tìm tòi, nghiên cứu và sáng tạo ra các sản phẩm mới, có thể là những sản phẩm mới hoàn toàn hoặc được cải tiến từ một số đặc tính cũ của sản phẩm. Việc bổ sung đặc tính, công dụng mới dựa trên những đặc tính cũ sẽ tạo những sản phẩm mới với những tính năng ưu việt hơn, hoàn thiện hơn và thỏa mãn nhu cầu của khách hàng tốt hơn. Vì vậy mà các ngân hàng trong quá trình hoạt động của mình không ngừng hoàn thiện sản phẩm và đồng thời rất coi trọng việc phát triển sản phẩm mới. Ngân hàng cần mở rộng các hình thức CVMN không chỉ cho vay mua nhà trả góp, cho vay xây, sửa nhà mà có thể là cho vay góp vốn mua nhà đất, cho vay mua nền nhà hay cho vay mua bán, chuyển nhượng bất động sản qua ngân hàng để đáp ứng nhu cầu của khách hàng , trang trí nội thất. - Tăng tính hữu hình của sản phẩm, bổ sung các giá trị gia tăng cho sản phẩm: Sản phẩm ngân hàng là loại sản phẩm mang tính vô hình, còn tính hữu hình chỉ là phong cách đón tiếp, phục vụ của nhân viên ngân hàng đối với khách hàng, hoặc là các chương trình khuyến mãi, tặng quà, các chiến lược quảng cáo về sản phẩm. Thái độ của cán bộ tín dụng khi tiếp xúc với khách hàng phải lịch sự, nhã nhặn, tận tình giúp đỡ hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn. Đây là một nhân tố duy trì lượng khách hàng truyền thống cua ngân hàng và thu hút thêm nhiều khách hàng mới. Đối với sản phẩm CVMN, ngoài thái độ phục vụ của cán bộ tín dụng thì ngân hàng cũng cần triển khai thực hiện các chương trình khuyến mại, khách hàng có cơ hội được tham gia các chương trình bốc thăm dự thưởng, phần thưởng là các món quà thực sự có giá trị và ý nghĩa có thể gắn liền với sản phẩm dịch vụ của ngân hàng như đồ dùng vật dụng gia đình (giường, tủ, bàn, ghế…), có thể là được giúp đỡ của các chuyên gia trong lĩnh vực trang trí nội thất, các tài liệu về trang trí nhà cửa giúp khách hàng có thể làm cho căn nhà mình được đẹp hơn, có thể là những suất học bổng hay những chuyến đi du lịch…Ngân hàng cần có nhiều chiến lược Maketing, các chương trình khuyến mại rộng khắp để có thể giới thiệu về sản phẩm tới gần khách hàng hơn, từ đó thu hút thêm số lượng khách hàng cho ngân hàng. 3.2.3. Đa dạng hóa phương thức cho vay mua nhà: Hiện nay TCB có hai loại sản phẩm CVMN chính đó là nhà mới và gia đình trẻ với cách tính nợ gốc và lại khác nhau. Để mở rộng hoạt động CVMN TCB cần đa dạng hóa phương thức CVMN nhằm đáp ứng được nhu cầu đa dạng của người dân. Có thể kéo dài thời hạn cho vay hoặc áp dụng các cách tính lãi khác nhau phù hợp với kỳ thu nhập của khách hàng. 3.2.4. Đẩy mạnh công tác Marketing ngân hàng. Trong xu thế nền kinh tế dịch vụ ngày nay, hoạt động marketing, xúc tiến, thiết lập kênh phân phối, cổ động truyền thông, quảng cáo và chăm sóc khách hàng có tác động rất quan trọng đến phát triển thị trường dịch vụ ngân hàng cá nhân. Bởi lẽ đơn giản là tâm lý khách hàng cá nhân có thói quen bắt chước theo số đông, chịu tác động của quy luật bầy đàn trong tiêu dùng dịch vụ, nhất là những dịch vụ nhạy cảm như ngân hàng, viễn thông, công nghệ thông tin. Vì vậy để có thể mở rộng quy mô CVMN, ngân hàng phải xây dựng được một chiến lược marketing có hiệu quả phù hợp với ngân hàng, nhằm mục đích giúp khách hàng hiểu rõ về sản phẩm dịch vụ, các cơ chế, điều kiện cũng như quy trình nghiệp vụ tín dụng, đưa sản phẩm ngân hàng tiếp cận gần hơn với khách hàng. Hoạt động CVMN luôn có thời gian quan hệ với khách hàng lâu dài (một món vay mua nhà thường có thời gian từ 10 đến 30 năm). Do vậy việc có những chính sách cụ thể, chi tiết nhưng linh hoạt sẽ góp phần thu hút nhiều khách hàng đến với ngân hàng, tạo niềm tin tưởng của khách hàng, khách hàng sẽ hiểu sâu hơn về các đặc điểm lợi ích của sản phẩm CVMN cũng như các điều kiện vay vốn. Tăng cường chuyển tải thông tin tới đa số công chúng nhằm giúp khách hàng có được các thông tin cập nhât, nhất quán, có được hiểu biết cơ bản về các sản phẩm dịch vụ của ngân hàng và nắm được cách sử dụng, lợi ích của sản phẩm ngân hàng. Thông qua các kênh thông tin đại chúng như đài phát thanh, truyền hình, báo chí (báo điện tử, các trang web, tạp chí), có thể marketing trực tiếp qua thư, điện thoại, các quảng cáo ngoài trời. Hoạt động theo mong muốn của khách hàng thì ngân hàng phải hiểu đối tượng phục vụ của mình. Do thông tin về khách hàng của ngân hàng không đầy đủ nên các ngân hàng cân phân khúc thị trường để xác định một cách hợp lý cơ cấu thị trường và khách hàng mục tiêu, từ đó tiến hành quảng bá giới thiệu sản phẩm dịch vụ phù hợp với từng đối tượng khách hàng. Trên các tờ rơi, website của ngân hàng cần giới thiệu chi tiết về từng sản phẩm dịch vụ, cũng như các chỉ dẫn cần thiết về quyền và nghĩa vụ của khách hàng một cách ngắn gọn dễ hiểu, giúp khách hàng hiểu được cơ bản về dịch vụ mình sẽ sử dụng và chủ động tìm đến ngân hàng. Ngoài ra, ngân hàng nên thường xuyên cung cấp các thông tin về năng lực tài chính và kết quả kinh doanh qua các báo cáo tài chính, báo cáo kiểm toán của ngân hàng, từ đó tạo cho khách hàng một cái nhìn tổng quát về ngân hàng, tăng lòng tin của khách hàng. Bên cạnh đó hoạt động chăm sóc khách hàng thường kỳ của ngân hàng cần được chú trọng nhiều hơn, việc tư vấn cho các khách hàng về sản phẩm dịch vụ của ngân hàng, các thắc mắc của khách hàng cần giải đáp kịp thời thông qua các kênh: điện thoại, email, website, hòm thư góp ý kiến tại điểm giao dịch. Ngoài ra trên website của ngân hàng cần giới thiệu nhiều hơn về tiện ích của sản phẩm CVMN, các điều kiện vay vốn, hồ sơ cần thiết phải có, nên có thêm mục thông tin nhà đất, cung cấp thông tin về các dự án nhà chung cư mà ngân hàng liên kết cho vay, thông tin giá cả thị trường nhà đất… Và có thể thêm mục truy vấn tài khoản của khách hàng vay tiền mua nhà trong đó có các thông tin về tài khoản của khách hàng, tình hình trả nợ, ngày đến hạn trả lãi và gốc hàng tháng. Những thông tin này có thể giúp ích cho khách hàng có thể theo dõi tình hình trả nợ và chủ động thanh toán nợ gốc và lãi cho ngân hàng. Không ngừng mở rộng và hiện đại hóa trụ sở làm việc, cơ sở vật chất của ngân hàng gây ấn tượng tốt với khách hàng khi đến giao dịch với ngân hàng và thu hút khách hàng nhiều hơn. Tuy nhiên yếu tố con người là quan trọng nhất, quyết định sự thành công trong các chiến lược kinh doanh của ngân hàng. Ngân hàng cần phải đào tạo đội ngũ nhân viên chuyên sâu trong lĩnh vực marketing, chủ động tìm kiếm khách hàng, nghiên cứu thị trường để đưa ra các chiến lược marketing phù hợp, để thỏa mãn tối đa nhu cầu của khách hàng. Đội ngũ nhân viên ngân hàng luôn có thái độ phục vụ lịch sự, văn minh, tận tình hướng dẫn khách hàng, thể hiện được văn hóa kinh doanh riêng của ngân hàng. Ngân hàng thường xuyên tổ chức các hội nghị khách hàng, gặp gỡ và tiếp xúc với khách hàng, phát phiếu thăm dò ý kiến, thu nhận các ý kiến đánh giá của khách hàng. Từ đó, ngân hàng có thể hiểu rõ hơn nhu cầu, mong muốn của khách hàng đối với ngân hàng, giúp ngân hàng có thể có những biện pháp khắc phục những điểm còn thiếu sót, chưa phù hợp, hoàn thiện sản phẩm hơn và có thể cho ra đời nhiều sản phẩm mới thỏa mãn tối đa nhu cầu của khách hàng, tăng cường mối quan hệ với khách hàng. Ngân hàng cần tổ chức nhiều chương trình khuyến mại, bốc thăm trúng thưởng với những món quà ý nghĩa cho khách hàng, tăng khả năng cho vay của ngân hàng. Techcombank cần tích cực hơn nữa trong việc tham gia các hoạt động xã hội như việc tài trợ cho một giải bóng đá, một chương trình trên truyền hình hay chương trình tư vấn sức khỏe, các hoạt động ủng hộ người nghèo, người tàn tật thì hình ảnh Techcombank sẽ thân thiện hơn, có uy tín hơn đối với khách hàng, có thể thu hút một số lượng lớn khách hàng tiềm năng. Những hình thức tài trợ này sẽ đem lại những hiệu quả tích cực. Ngân hàng cần tiến hành xây dựng và thực hiện một chiến lược phát triển thương hiệu gắn liền với chiến lược phát triển tổng thể của ngân hàng trên cơ sở tầm nhìn dài hạn với các mục tiêu và nhiệm vụ chủ yếu được cụ thể hóa cho từng giai đoạn, hướng tới nhóm khách hàng và thị trường mục tiêu đã được xác định. 3.2.5. Tăng quy mô vốn của ngân hàng: CVMN là hoạt động cho vay trong thời hạn dài, trị giá mỗi món vay tới hàng trăng triệu đồng do đó đòi hỏi ngân hàng phải có nguồn vốn lớn. Do đó để có thể mở rộng quy mô CVMN, đòi hỏi ngân hàng phải có nhiều biện pháp huy động mở rộng nguồn vống đặc biệt là nguồn vốn trung dài hạn thì mới có khả năng mở rộng quy mô cho vay, đáp ứng tối đa nhu cầu của khách hàng. Vì vậy huy động vốn là nhiệm vụ tiên quyết và là điều kiện quan trọng cho hoạt động của ngân hàng. Một trong các nguyên nhân hạn chế việc phát triển của CVMN đó là khả năng về nguồn vốn của ngân hàng chưa đáp ứng đủ cộng thêm sự mất cân đối trong cơ cấu nguồn vốn chủ yếu là vốn ngắn hạn, còn nguồn vốn trung dài hạn thì hạn chế hơn. Hơn nữa, tại một số thời điểm các ngân hàng xảy ra tình trạng thiếu vốn như ở thời điểm cuối năm. Vì vậy để hoạt động CVMN có điều kiện tăng trưởng và phát triển ổn định thì Techcombank cần phải có những tính toán hợp lý về nguồn vốn đáp ứng, có những biện pháp hữu hiệu để huy động vốn. Cụ thể ngân hàng cần thực hiện một số biện pháp sau: - Ngân hàng phải đa dạng hóa các hình thức huy động vốn, các dịch vụ ngân hàng hiện đại và tiện ích. Tăng cường hơn nữa khả năng huy động vốn từ các sản phẩm tiền gửi, tiền gửi tiết kiệm với nhiều kỳ hạn khác nhau và nâng cao tiện ích cho sản phẩm, các sản phẩm như tài khoản tích lũy bảo gia, tiết kiệm giáo dục, tiết kiệm đa năng, tiết kiệm phát lộc, tiết kiệm định kỳ vì tương lai…Với nhiều kỳ hạn gửi tiền khác nhau sẽ tạo sự thuận tiện cho khách hàng nhất là những khách hàng chưa dự tính chính xác được thời điểm phải sử dụng tiền trong tương lai gần. Bên cạnh đó, ngân hàng phải gia tăng hơn nữa tiện ích của việc sử dụng thẻ. Trên cở sở công nghệ hiện đại Techcombank cần cải tiến và đa dạng hóa các dòng sản phẩm thẻ theo tính năng phục vụ khách hàng, phát triển và đưa vào sử dụng nhiều sản phẩm thẻ nội địa và thẻ quốc tế. Các sản phẩm ngân hàng điện tử cũng là một kênh huy động vốn tương đối lớn cho ngân hàng, ngân hàng phải tăng cường khai thác và nâng cao hưn nữa tính hiệu quả, tiện lợi của các sản phẩm như Homebanking, Phonebanking, Telebank, P@stMobi Pay-thanh toán qua SMS…Việc đa dạng hóa các sản phẩm dịch vụ của ngân hàng nhằm đáp ứng mọi nhu cầu của khách hàng sẽ giúp ngân hàng huy động được nguồn vốn lớn một cách dễ dàng và tiện lợi hơn. - Mở rộng mạng lưới hoạt động của ngân hàng trên phạm vi toàn quốc, trong khi kênh phân phối truyền thống ở nước ta hiện nay vẫn phổ biến, với phần đông người dân họ sẽ tin tưởng vào ngân hàng hơn nếu trực tiếp đến giao dịch và nhìn thấy cở sở vật chất của ngân hàng. Một trong các điều kiện vay vốn của ngân hàng là quy định khách hàng vay vốn phải có hộ khẩu tại nơi ngân hàng có chi nhánh, phòng giao dịch thi việc mở rộng mạng lưới hoạt động sẽ giúp thị trường ngân hàng ngày càng mở rộng. Ngoài ra ngân hàng cần xác định rõ thị trường mục tiêu ở những nơi có mật độ dân cư đông đúc, tốc độ phát triển nhanh, có nhiều dự án kinh tế lớn và nhu cầu về nhà ở cao. - Ngân hàng cần đưa ra mức lãi suất tiền gửi hấp dẫn mang tính cạnh tranh và được điều chỉnh linh hoạt theo múc lãi suất thị trường. Việc tăng lãi suất sẽ tọa sự hấp dẫn cho khách hàng trong bối cảnh chỉ số tăng giá trên thị trường tăng nhanh, nó đáp ứng được một trong các mục đích quan trọng của khách hàng khi gửi tiền vào ngân hàng là khả năng sinh lời. Bên cạnh đó cần có những sự thay đổi linh hoạt đối với từng đối tượng khách hàng. - Ngân hàng cần nổ lực hơn trong công tác quảng bá, giới thiệu về ngân hàng, về cá sản phẩm dịch vụ của ngân hàng, đặc biệt là các sản phẩm mới để người dân hiểu biết hơn về hệ thống ngân hàng , cũng cố niềm tin, tạo sự yên tâm của công chúng khi gửi tiền vào giao dịch với ngân hàng. Triển khai bài bản các chiến dịch huy động vốn nội tệ và ngoại tệ từ dân cư, từ các tổ chức kinh tế trên toàn bộ hệ thống Techcombank, các chính sách chăm sóc khách hàng, các chương trình khuyến mại, tặng quà… cũng góp phần quan trọng thúc đẩy công tác huy động vốn của ngân hàng. - Hơn nữa để có thể huy động nhiều hơn nguồn vốn dài hạn thì ngân hàng có thể liên kết với các công ty bảo hiểm để đưa ra các sản phẩm với nhiều tính năng và hạn chế rủi ro tín dụng như sản phẩm tiết kiệm giáo dục, bảo hiểm tín dụng cho các sản phẩm, ngân hàng có thể tận dụng được nguồn vốn dài hạn lớn của bảo hiểm với một mức lãi suất thấp. Một trong những giải pháp mang tính ổn định và lâu dài là phát hành trái phiếu huy động tiền nhàn rỗi trong dân cư, thu hút vốn từ các công ty bảo hiểm, các quỹ đầu tư phát triển. Ngân hàng cần đưa ra mức lãi suất hấp dẫn với nhiều kỳ hạn của trái phiếu và tăng tính thanh khoản của trái phiếu sẽ thu hút được lượng lớn khách hàng. Có thể mở rộng dịch vụ cho khách hàng vay vốn cầm cố bằng chính số tiết kiệm của khách hàng, được thực hiện nhanh chóng và rộng rãi tới các khách hàng, thay cho việc rút tiền trước hạn chịu thiệt về lãi suất thì nay khách hàng cầm cố chính sổ tiết kiệm đó để vay vốn tại chính ngân hàng mình gửi tiền hay cầm cố tại các ngân hàng khác. Điều đó góp phần làm nguồn tiền của ngân hàng tăng lên nhanh. Như vậy, ngân hàng cần tiếp tục đa dạng hóa sản phẩm huy động, nâng cao hơn nữa tính tiện ích thông qua chất lượng và tính đa dạng của sản phẩm khi mà thu nhập của người dân ngày càng tăng, nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư là rất lớn. Về lâu dài, ngân hàng phải đạt được mục tiêu: Bất kỳ một cá nhân tổ chức nào có nguồn tiền chưa sử dụng đều có thể tìm kiếm ở ngân hàng một loại hình huy động nào đó phù hợp với mong muốn của họ. 3.2.6. Xây dựng các chính sách cho vay mua nhà phù hợp hơn: Chính sách hay cơ chế cho vay có ý nghĩa hết sức quan trọng trong quá trình mở rộng và phát triển của hoạt động CVMN. Ngân hàng cần phải xác định được các mục tiêu trước mắt và lâu dài sao cho phù hợp với nguồn lực của ngân hàng (về vốn, công nghệ, nhân lực…), từ đó xây dựng được cơ chế CVMN phù hợp với mục tiêu đặt ra. Cơ chế cho vay bao gồm các quy định về mức lãi suất cho vay, thời hạn cho vay tối đa, số tiền được vay trên tài sản đảm bảo. Tất cả các yếu tố đó sẽ tạo nên đặc tính cho sản phẩm CVMN của ngân hàng, có tác động trực tiếp và mạnh mẽ tới việc mở rộng tín dụng. Vì vậy ngân hàng cần xây dựng cho mình một cơ chế CVMN phù hợp với cả ngân hàng và khách hàng, mang tính cạnh tranh và linh hoạt với những biến động của thị trường. Ngân hàng phải nhận thức được vai trò quan trọng của hoạt động CVMN đối với sự tăng trưởng và phát triển của ngân hàng. Trước hết ngân hàng cần xây dựng một quy trình CVMN thật khoa học, hợp lý và chặt chẽ giữa các bước thực hiện công việc. Quy trình nghiệp vụ cho vay có hai giai đoạn quan trọng nhất là: chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và thẩm định hồ sơ tín dụng. Quá trình lập cũng như các thủ tục cần thiết của hồ sơ phải đơn giản, dễ thực hiện nhưng vẫn đảm bảo theo đúng quy định. Sau đó là quy trình thẩm định không quá phức tạp, khó khăn, không nên định giá tài sản đảm bảo của khách hàng quá thấp so với giá thị trường. Quy trình thẩm định của ngân hàng được thiết lập phải quan tâm đến hai mặt: giảm thiểu rủi ro và tạo sự tiện ích, nhanh chóng cho khách hàng. Ngân hàng cần phải có những cán bộ thẩm định có chuyên môn nghiệp vụ cao cũng như kinh nghiệm, hoặc các chuyên gia thẩm định trong lĩnh vực bất động sản am hiểu tình hình thực tế thị trường nhà đất, có khả năng dự báo sẽ đảm bảo thẩm định một cách chính xác hơn và rút ngắn thời gian thẩm định. Còn đối với các giai đoạn còn lại ngân hàng cũng phải thiết lập một cách phù hợp, tối thiểu thời gian chờ đợi của khách hàng trong khâu giải ngân và có lịch trả nợ gốc và lãi sao cho phù hợp với khả năng của khách hàng giúp làm giảm áp lực cho khách hàng. Quy trình nghiệp vụ phải rất cụ thể hướng dẫn thủ tục, hồ sơ, quy trình giao dịch đến chính sách giá (lãi suất, phí). Một quy trình tín dụng hiệu quả và không rườm rà là một trong những phương thức rất hiệu quả để lôi kéo, thu hút khách hàng. Đồng thời quy trình cho vay phải phù hợp với các điều kiện nguồn lực của ngân hàng, rõ ràng, dễ thực hiện giúp cho cán bộ tín dụng có thể hiểu rõ, thực hiện một cách đúng đắn và hiệu quả nhất. Xây dựng cơ chế lãi suất phù hợp: Một trong các yếu tố được quan tâm hàng đầu của khách hàng khi tìm hiểu về sản phẩm của ngân hàng đó là về lãi suất – giá cả của món vay. Lãi suất cho vay cũng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới thu nhập của ngân hàng. Các quyết định về lãi suất của một ngân hàng cần được xem xét đến các khía cạnh: + Lãi suất phải đảm bảo bù đắp mọi chi phí hoạt động của ngân hàng, lãi suất phải tính đến mức lạm phát dự tính và mức lợi nhuận dự kiến. + Lãi suất có yếu tố cạnh tranh thị trường. Lãi suất là một công cụ quan trọng để thu hút khách hàng. Vì vậy mà chính sách lãi suất phải hết sức linh hoạt đối với từng đối tượng khách hàng vay vốn. Với những khách hàng truyền thống, có quan hệ tốt với ngân hàng và có khả năng về tài chính thì có thể được hưởng mức lãi suất ưu đãi thấp hơn. Tùy vào từng lĩnh vực hoạt động, ngành nghề kinh doanh của khách hàng mà ngân hàng đưa ra những ưu đãi về lãi suất cùng với những ưu đãi khác nhằm khuyến khích khách hàng tham gia sử dụng sản phẩm của ngân hàng nhiều hơn. Tùy vào từng trường hợp cụ thể như khách hàng đến vay vốn lần đầu tiên hoặc là khách hàng thứ 1000 thì ngân hàng có thể áp dụng các ưu đãi về lãi suất kèm theo một số hình thức khuyến mại khác, có thể giảm lãi cho những khách hàng đã sử dụng thêm nhiều sản phẩm của ngân hàng như trả lương qua tài khoản, có tài khoản thanh toán, gửi tiền tại ngân hàng … Ngân hàng cần đa dạng hóa các loại hình lãi suất tương ứng với từng thời hạn vay và tổng giá trị món vay. Đồng thời chính sách lãi suất phải mang tính cạnh tranh trên thị trường sao cho vẫn phù hợp với các nguồn lực của ngân hàng và phù hợp với cả khách hàng. Hiện nay trên thị trường các ngân hàng thường áp dụng hai cách tính lãi suất: tính lãi suất trên dư nợ thực tế hoặc tính lãi suất trên cơ sở số dư ban đầu. Hai cách tính này rất phổ biến trên thế giới và thực tế nó là một hình thức Marketing của các ngân hàng. Cùng lãi suất, các yếu tố như điều kiện bắt buộc đối với người vay, thời hạn cho vay, hạn mức cho vay… là yếu tố cạnh tranh giữa các tổ chức tài chính với nhau, khách hàng sẽ lựa chọn hình thức nào là có lợi cho họ nhất. Tạo sự thuận tiện cho khách hàng khi vay vốn với các thủ tục vay cần phải đơn giản, gọn nhẹ, không rườm rà và giao dịch nhanh chóng. Ngân hàng cần linh hoạt trong việc chấp nhận hồ sơ vay vốn của khách hàng. Trong điều kiện nước ta hiện nay thì việc chứng minh thu nhập chính xác của khách hàng là rất khó bởi việc thanh toán bằng tiền mặt chiếm chủ yếu trong các giao dịch mua bán, nhiều khoản thu nhập, luồng tiền của người dân không được thực hiện qua tài khoản ngân hàng một cách tuyệt đối. Ngân hàng chỉ có thể xác định được các khoản thu nhập chính thức cảu khách hàng như là lương mà thôi, một thực tế là các thu nhập ngoài lương của khách hàng thường cao hơn lương chính thức. Vì vậy ngân hàng cũng nên dễ dàng hơn trong việc chấp nhập hồ sơ vay vốn của các đối tượng khách hàng có khả năng về tài chính nhưng khó có thể chứng minh nguồn thu nhập chính xác của họ. Kéo dài thời gian CVMN: Ngân hàng cần đưa ra thời gian CVMN một cách linh hoạt hơn tùy vào từng đối tượng khách hàng khác nhau. Khi tiền gốc trả trong thời gian dài, thì số tiền gốc phải trả hàng kỳ sẻ nhỏ đi, nhiều người chó mức thu nhập trung bình cũng có thể vay được tiền của ngân hàng để mua nhà. Điều này giúp làm giảm áp lực cho khách hàng khi vay vốn và giúp ngân hàng mở rộng phạm vi cho vay. Việc tăng thời gian CVMN cũng là một yếu tố giúp các ngân hàng Việt Nam nâng cao khả năng cạnh tranh với các ngân hàng nước ngoài, trong khi thời gian CVMN của họ thường kéo dài từ 25-30 năm. Ngân hàng cần đưa ra các điều kiện vay dễ dàng hơn để có thể thu hút nhiều đối tượng khách hàng vay vốn hơn. Ngân hàng có thể linh hoạt hơn trong điều kiện khách hàng phải có hộ khẩu thường trú tại những địa bàn ma Techcombank có trụ sở, chi nhánh hay phòng giao dịch. Ngân hàng nên áp dụng cho các đối tượng vay tuy không có đủ điều kiện về hộ khẩu nhưng ngân hàng chứng minh được các điều kiện tốt về tư cách pháp nhân, công ăn việc làm ổn định, về nguồn tài trợ cũng như về tài sản đảm bảo. Hơn nữa ngân hàng cần mở rộng phạm vi cho vay không chỉ tập trung ở các thành phố lớn, các đô thị mà nên mở rộng tới các khu vực ngoại thành, các thị trấn ở vùng nông thôn, những nơi mà nhu cầu mua nhà cũng rất lớn. Đa dạng hóa các phương thức CVMN, từ việc liên kết với các công ty kinh doanh bất động sản, các chủ đầu tư xây dựng đến việc tiếp cận trực tiếp khách hàng, giới thiệu các đặc điểm và tiện ích của sản phẩm nhăm gia tăng số lượng khách hàng và cũng giúp ngân hàng có thể đánh giá chính xác hơn về khách hàng, về khả năng trả nợ và hạn chế rủi ro. Tăng cường sử dụng các biện pháp Marketing khai thác thị trường, quảng bá trên hệ thống tờ rơi, cẩm nang dịch vụ để giới thiệu về sản phẩm, giúp khách hàng có thể tiếp cận và hiểu rõ về sản phẩm CVMN một cách thuận tiện nhất. Kèm theo là hoạt động xúc tiến, lập kênh bán hàng, chăm sóc khách hàng bài bản. Trong hoạt động CVMN ngân hàng cần phải quan tâm đặc biệt tới vấn đề an toàn vì hoạt động này tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro, ngân hàng cần đưa ra các điều kiện về đảm bảo tiền vay phù hợp, đa dạng các tài sản đảm bảo có chất lượng và giá trị cao sẽ giúp ngân hàng hạn chế rủi ro. 3.2.7. Nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, phong cách phục vụ cũng như đạo đức nghề nghiệp của nhân viên ngân hàng: Cái níu chân khách hàng lâu dài không phải là máy móc thiết bị. Vì dù có hiện đại đến đâu nữa thì máy móc vẫn không thể thay thế được con người. Theo thống kê cho thấy, 90% khách hàng thích tiếp xúc với một nhân viên bằng xương bằng thịt hơn là một cỗ máy vô tri vô giác. Tuy nhiên, 10% còn lại thì có suy nghĩ thà họ giao dịch với cái máy tính còn hơn, vì sao họ lại nghĩ vậy, chính vì họ đã ấn tượng xấu với các nhân viên ngân hàng. Như vậy, vai trò của một nhân viên ngân hàng là rất quan trọng, không chỉ là năng lực họ có, mà còn là thái độ làm việc của họ nữa. Nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, phong cách phục vụ cũng như đạo đức nghề nghiệp của nhân viên ngân hàng cần luôn được thực hiện song hành, tạo nên môi trường văn hóa ngân hàng lành mạnh, tạo sự thoải mái và yên tâm cho khách hàng khi tìm đến ngân hàng. 3.2.8. Hiện đại hoá công nghệ ngân hàng: Không ngừng nâng cao mức độ hiện đại hóa công nghệ ngân hàng phù hợp với tiềm lực tài chính của ngân hàng, đảm bảo xu thế chung của khu vực và quốc tế. Cần nhận thức rằng khoa học công nghệ là nhân tố quan trọng thứ hai quyết định tới chất lượng sản phẩm dịch vụ, khả năng phát triển mở rộng của ngân hàng sau nhân tố con người. Việc hiện đại hóa công nghệ ngân hàng sẽ làm tiết giảm được về thời gian, lao động, phục vụ việc quản trị điều hành, tác nghiệp cũng như phục vụ khách hàng nhanh chóng thuận tiện hơn. Hệ thống công nghệ thông tin phải đảm bảo cho việc giao dịch được nhanh chóng thuận tiện với khách hàng, đảm bảo an toàn các thông tin của khách hàng. Trong những năm qua Techcombank luôn là ngân hàng đi đầu trong việc ứng dụng công nghệ thông tin như việc kết nối thành công phần mềm Glosbus sang phiên bản mới nhất Tenemos T24R5. Đồng thời trên nền tảng công nghệ hiện đại là cơ sở để ngân hàng bứt phá phát triển bằng việc tung ra hàng loạt sản phẩm giá trị gia tăng mang hàm lượng công nghệ cao, đặc biệt là các sản phẩm hướng tới khách hàng cá nhân như sản phẩm Homebanking, F@stMobi Pay – thanh toán qua SMS, F@st – i bank, F@st Việt Pay. 3.2.9. Giải pháp phòng ngừa rủi ro CVMN là một trong những nghiệp vụ kinh doanh mang lại mức lợi nhuận cao cho ngân hàng, nhưng nó luôn tiềm ẩn nguy cở rủi ro lớn. Do vậy, hạn chế rủi ro xuống mức thấp nhất ngân hàng cần xây dựng nhiều biện pháp phòng ngừa rủi ro có hiệu quả và phù hợp với điều kiện của ngân hàng mình. Rủi ro trong hoạt động CVMN chủ yếu là rủi ro tín dụng, là khả năng không hoàn trả được nợ gốc và lãi cho ngân hàng khi khách hàng gặp các rủi ro về thất nghiệp, vi phạm pháp luật chịu mức án cao, các vấn đề về sức khỏe dẫn đến mất khả năng lao động, có thể là do doanh nghiệp bị phá sản hay liên quan đến kiện tụng… Vì vậy để hạn chế rủi ro này ngân hàng cần liên kết với các công ty bảo hiểm (hoặc yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm) để đưa ra các sản phẩm CVMN được bảo hiểm tiền vay, bảo hiểm nhân thọ và có thể tặng thêm dịch vụ bảo hiểm hỏa hoạn và các rủi ro khác cho bất động sản thế chấp có giá trị bằng số tiền cho vay. Vốn vay sẽ được bảo hiểm dưới hình thức khi khách hàng gặp tai nạn, rủi ro không trả được nợ thì công ty bảo hiểm sẽ trả thay một phần hay toàn bộ khoản nợ. Thời gian bảo hiểm sẽ kéo dài từ khi ngân hàng giải ngân cho vay đến khi khách hàng trả hết nợ. Biện pháp này không những đảm bảo an toàn cho nguồn vốn cho vay của ngân hàng mà khách hàng còn được hưởng dịch vụ bảo hiểm và không phải đóng phí bảo hiểm, điều này sẽ góp phần thu hút khách hàng nhiều hơn. Rủi ro từ việc thiếu thông tin dữ liệu để thẩm định. Thiếu thông tin về thị trường bất động sản và các thông tin về khách hàng là rủi ro lơn nhất trong việc định giá tài sản đảm bảo, đánh giá nguồn tài chính của khách hàng. Việt Nam hiện chưa có hệ thống dữ liệu tín dụng đáng tin cậy để thẩm định lịch sử tín dụng cá nhân. Các ngân hàng căn cứ chủ yếu vào bản khai của người đi vay và điều tra, thẩm định dựa trên các bản khai đó. Rủi ro ở đây là ngân hàng không bao giờ được chắc chắn người vay có khai đúng không và thực sự đang có bao nhiêu khoản vay. Để có thể hạn chế loại rủi ro này ngân hàng phải thiết lập mối quan hệ chặt chẽ với các cơ quan chính quyền quản lý, các cơ quan quản lý thu nhập của khách hàng (cơ quan bảo hiểm xã hội, nơi làm việc) trong việc quản lý các khoản thu nhập để trả nợ trong thời gian hợp lý. Ngân hàng cần tăng cường hơn nữa tính liên kết giữa các ngân hàng, trao đổi thông tin về khách hàng với nhau nhiều hơn, tạo thuận lợi cho mỗi ngân hàng xem khách hàng có nhiều khoản vay nợ ở các ngân hàng khác không. Ngân hàng cần hợp tác và thúc đẩy các mối quan hệ với các cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức kinh tế, các chủ đầu tư xây dựng để trao đổi thông tin, nắm bắt kịp thời những thay đổi của thị trường bất động sản cũng như các thông tin về quy định pháp luật. Thường xuyên gặp gỡ, tiếp xúc với khách hàng có thể đưa ra các đánh giá chủ quan ban đầu về khách hàng và trao đổi các thông tin với khách hàng. Bên cạnh việc đơn giản hóa các thủ tục cho vay ngân hàng cần thẩm định hồ sơ vay vốn một cách thận trọng, xây dựng các phương pháp thẩm định hiệu quả. Xây dựng hệ thống tính điểm khách hàng cá nhân nhằm giảm bớt rủi ro, giúp cho việc ra quyết định cho vay nhanh chóng, chính xác. Hệ thống tính điểm cho khách hàng cá nhân được xây dựng căn cứ vào các thông tin về khách hàng như mức thu nhập, ngành nghề, trình độ học vấn, mức độ chi tiêu, sự ổn định về việc làm và nơi cư trú, số dư tiền gửi của khách hàng tại ngân hàng, độ tín nhiệm của khách hàng qua các giao dịch trước đó. Rủi ro từ sự biến động thường xuyên của thị trường bất động sản. Việc thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng lớn từ tình hình nền kinh tế, thị trường mang tính chu kỳ dẫn tới giá cả nhà đất biến động khôn lường làm giá trị tài sản thường xuyên biến động có thể gây thiệt hại cho khách hàng, từ đó dẫn đến rủi ro cho ngân hàng. Để hạn chế sự ảnh hưởng này ngân hàng phải có đội ngũ nhân viên có trình độ chuyên môn nghiệp vụ, có khả năng nghiên cứu thị trường và đặc biệt là khả năng phân tích và dự báo xu hướng của thị trường trong tương lai. Ngân hàng cũng có thể thuê các chuyên gia trong lĩnh vực nghiên cứu thị trường hay về bất động sản để có thể định giá tài sản đảm bảo chính xác, định hướng phát triển theo xu hướng nền kinh tế. Ngân hàng cần xây dựng các phương pháp định giá tài sản đảm bảo chính xác hơn, ngoài căn cứ vào hợp đồng mua bán, cần căn cứ vào giá cả thị trường và tham khảo giá của cơ quan quản lý, tổ chức định giá có uy tín. Ngân hàng phải thu thập, nắm bắt đầy đủ và chính xác nhất khung giá nhà đất của Nhà nước ban hành, nắm bắt được các thông tin về các khu vực quy hoạch, giải tỏa, đồng thời tăng cường tư vấn, giải đáp thắc mắc cho khách hàng về thị trường nhà đất, giá cả thị trường nhằm tránh việc rủi ro cho khách hàng khi vay vốn. Ngân hàng cần hạn chế cho các cá nhân và tổ chức vay vốn mua bất động sản với mục đích đầu cơ bởi khi giá cả biến động, giá trị tài sản giảm mạnh thì rủi ro vỡ nợ cho khách hàng là rất lớn. Vì vậy ngân hàng cần tăng cường giám sát việc sử dụng vốn vay. Ngân hàng có thể gặp rủi ro xuất phát từ tính thanh khoản kém của bất động sản. Tài sản đảm bảo trong CVMN chính là các bất động sản của người vay là loại tài sản có tính thanh khoản thấp, khó bán và giá trị biến động liên tục. Để hạn chế tránh rủi ro thì khâu thẩm định khách hàng phải thận trọng, hạn chế tối đa việc phải sử dụng biện pháp thanh lý tài sản đảm bảo. Thẩm định chính xác nguồn thu nhập của khách hàng, mức độ ổn định của thu nhập và các chi phí của khách hàng, đánh giá đạo đức uy tín của khách hàng để xác định khả năng trả nợ của khách hàng. Với các dự án phát triển bất động sản kinh doanh, phần thẩm định của khách hàng rất chặt chẽ và tập trung vào tính khả thi, mức độ sinh lời của dự án, tiềm lực tài chính, kế hoạch bán hàng… của đơn vị chủ dự án. Ngoài ra ngân hàng cần lập riêng một quỹ đầu tư bất động sản tạo điều kiện mở rộng quy mô cho vay cũng như bù đắp các thiệt hại khi rủi ro về thanh khoản xảy ra. Trên thực tế hạn mức tín dụng được các ngân hàng cung cấp thường không quá 50% của 70% giá trị thị trường bất động sản thế chấp. Nghĩa là, tỷ lệ tài trợ của ngân hàng với một khoản đầu tư bất động sản của cá nhân thông thường chỉ dừng lại ở mức 35% giá trị tài sản. Điều này là động lực thúc đẩy người sử dụng tín dụng thanh toán đầy đủ phần lãi thường xuyên do thiệt hại của họ có thể lên tới 65% giá trị tài sản. Trường hợp hi hữu phải phát mại tài sản thì tính thanh khoản được đảm bảo chắc chắn nhờ mức định giá tài sản thế chấp khá thấp. Cũng vì nhà ở là tài sản rất lớn đối với người dân Việt Nam vì vậy mà họ sẽ tìm mọi cách để giữ được nhà như vay mượn của người thân, bạn bè để trả nợ ngân hàng. Ngoài ra ngân hàng còn có thể gặp phải rủi ro về mặt đạo đức khi khách hàng và cán bộ tín dụng liên kết với nhau che giấu thông tin, đưa ra các thông tin không đúng sự thật, đánh bóng khách hàng để chiếm đoạt nguồn vốn của ngân hàng. Để hạn chế rủi ro này ngân hàng phải luôn coi trọng công tác giáo dục phẩm chất của cán bộ tín dụng. Có chính sách tín dụng chi tiết rõ ràng, phân quyền phán quyết cụ thể, quy định rõ chức năng nhiệm vụ cho từng bộ phận liên quan tới công việc, thu nợ, xử lý nợ. Thực hiện đúng quy trình, nghiệp vụ từ khi xét duyệt cho vay tới khi tu hồi nợ, xử lý nợ. Luôn coi trọng công tác kiểm tra, kiểm soát tại ngân hàng, trong nội bộ các chi nhánh nên tổ chức các đoàn kiểm tra chéo lẫn nhau. Nâng cao chất lượng hiệu quả quản trị rủi ro. Việc bổ nhiệm các chức danh liên quan tới công tác cho vay phải thực sự khách quan, đúng quy trình, lựa chọn người có năng lực và phẩm chất thực sự. Việc bố trí cán bộ tín dụng phải được chọn lọc và phù hợp với năng lực thực tế cũng như công việc được phân công. Coi trọng công tác đào tạo, đào tạo lại cán bộ từ nghiệp vụ chuyên môn tới phẩm chất đạo đức, luôn nêu cao tinh thần trách nhiệm và đạo dức nghề nghiệp. Như vậy hoạt động CVMN chứa đựng những nguy cơ rủi ro rất lớn, bao gồm cả những rủi ro khó có thể kiểm soát như những rủi ro từ các quy định của pháp luật, cơ chế chính sách của nhà nước. Điều này đòi hỏi các ngân hàng cần có chính sách tín dụng chặt chẽ nhằm hạn chế tối đa rủi ro có thể gặp phải. 3.2.10. Các giải pháp khác: Tăng cường tính liên kết giữa các sản phẩm ngân hàng. Trong quá trình cung cấp sản phẩm CVMN ngân hàng nên kết hợp sản phẩm CVMN với các sản phẩm khác của ngân hàng như dịch vụ gửi tiền, dịch vụ thanh toán qua tài khoản, dịch vụ thẻ hay trả lương qua ngân hàng…từ đó thu hút khách hàng vay tiền mua nhà và còn thúc đẩy khách hàng sử dụng các sản phẩm dịch vụ khác của ngân hàng. Ngân hàng có thể căn cứ một phần vào việc khách hàng mở tài khoản tại ngân hàng thực hiện các hoạt động thanh toán, việc chi trả lương qua tài khoản, số dự tỏng tài khoản tăng đều hàng tháng để xét quyệt khoản vay, hoặc khách hàng có thể cầm cố sổ tiết kiệm để vay tiền của ngân hàng. Việc khách hàng mở tài khoản tại một ngân hàng là mong muốn được vay tiền của ngân hàng trong tương lai và được sử dụng thêm các dịch vụ gia tăng khác của ngân hàng. Ngân hàng cần tăng cường mối quan hệ hợp tác với các cơ quan quản lý, các chủ đầu tư xây dựng nhà đất tìm khách hàng ngay từ gốc, và còn giúp ngân hàng có nhiều thông tin về thị trường bất động sản, thực hiện phương thức cho vay ba bên: Chủ đầu tư xây dựng – ngân hàng – khách hàng. Khi đó sẽ thuận lợi hon cho khách hàng trong việc thực hiện các thủ tục mua nhà và nguồn tài chính nếu có sự bảo lãnh của ngân hàng, đồng thời giúp ngân hàng hạn chế rủi ro trong việc đảm bảo đúng mục đích sử dụng vốn của ngân hàng. Ngân hàng nên tích cực mở rộng hoạt động CVMN dưới hình thức tài trợ trọn gói, tham gia từ khâu xây dựng đến khâu bán nhà. Ngân hàng hỗ trợ một phần vốn cho các chủ đầu tư sẽ thúc đẩy nhanh tốc dộ xây dựng và cung cấp cho thị trường nhiều khu căn hộ đáp ứng nhu cầu của khách hàng. 3.3. Một số kiến nghị: 3.3.1. Kiến nghị đối với Chính Phủ Xây dựng khuôn hình pháp lý hoàn chỉnh, đồng bộ, khả thi về ổn định và phát triển trị trường bất động sản. Nhà nước cần tập trung xây dựng mới và hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách phù hợp để phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực phức tạp (từ đất đai, tài chính ngân hàng, xây dựng, tư pháp…). Vì vậy để phát triển và vận hành thị trường bất động sản đòi hỏi phải có khung pháp lý đồng bộ và chặt chẽ. Khung pháp lý phải bao quát từ thị trường sơ cấp (thị trường quyền sử dụng đất), thị trường đầu tư phát triển đến thị trường thứ cấp (thị trường giao dịch bất động sản). Hiện nay Luật đất đai chưa quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất thế chấp để thu hồi nợ, chưa có các quy định về căn cứ để xác định giao dịch bất động sản (hợp pháp) để cho vay cũng như những quy định về việc xác định giá trị tài sản là quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp Nhà nước được giao đất trước đây nay chuyển sang thuê…đã khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ các ngân hàng. Do đó Nhà nước phải sớm hoàn thiện, chỉnh sửa và bổ sung một số quy định trong hệ thống pháp luật về đất đai, bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh vào bất động sản. Luật đất đai nên mở rộng việc thế chấp quyền sử dụng đất cho nhiều mục đích không chỉ có sản xuất kinh doanh mà còn cho vay tiêu dùng, mua bất động sản. Ban hành các quy định hướng dẫn cụ thể, thống nhất làm cho luật kinh doanh bất động sản đi vào thực tế một cách có hiệu quả hơn, có tác động nhiều tới thị trường. Trong bối cảnh nền kinh tế nước ta tỷ lệ lạm phát tăng cao gây ảnh hưởng lớn tới sản xuất và đời sống dân cư làm giảm nhu cầu chi tiêu, cải thiện đời sống cũng nhu các nhu cầu về nhà ở sẽ khó khăn hơn. Do đó Chính phủ cần tăng cường những biện pháp kiềm chế lạm phát như: Các chính sách tài chính như các biện pháp tăng thu ngân sách Nhà nước, cần thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt, tiết kiệm chi tiêu thường xuyên, nâng cao hiệu quả vốn đầu tư từ nguồn ngân sách Nhà nước. Đồng thời tăng cường quản lý thị trường, giá cả, đảm bảo cân đối cung cầu hàng hóa phục vụ cho sản xuất và đời sống nhân dân, chống đầu cơ, trục lợi nâng giá, khuyến khích xuất, kiểm soát và hạn chế nhập siêu. Tập trung tháo gở khó khăn cho doanh nghiệp, thúc đẩy sản xuất phát triển đi đôi với việc tăng cường các chính sách an sinh xã hội, bảo đảm đời sống nhân dân. Quản lý TTCK và bất động sản: Quản lý chặt chẽ các nguồn vốn vay ngân hàng của các công ty để đầu từ vào TTCK, thị trường bất động sản. Từng bước lành mạnh hóa hai thị trường này, khắc phục tình trạng đầu cơ đẩy giá lên cao như thời gian qua. Trên thị trường giá bất động sản vẫn diễn biến bất thường, giá cả tăng cao và khó kiểm soát vì hầu hết các giao dịch bất động sản là giao dịch ngầm, để tránh nạn đầu cơ bất động sản Chính phủ cần điều chỉnh bổ sung Pháp lệnh thuế nhà đất hoặc cần sớm xây dựng Luật thuế bất động sản theo hướng điều tiết đối với các hộ gia đình, cá nhân đưa tài sản nhà đất vào sử dụng. Hiện nay giá sử dụng nhà và đất hiện quá thấp so với thực tế, lại chưa bao gồm thuế đối với nhà và tài sản trên đất nên không ngăn được tình trạng đầu cơ. Thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ quá cao làm tăng các giao dịch ngầm, gây thất thu thuế, không quản lý được việc sử dụng nhà đất. Chính phủ nên đánh thuế lũy tiến đối với nhà đất vượt hạn mức, thuế suất cao đối với nhà ở bỏ không, giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ. Thuế ở nước ta nên tập trung vào những trường hợp có đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất cao hơn định mức thông thường, chính sách thuế cần phải có những ưu đãi đối với người nghèo có nhu cầu nhà ở thực sự. Để hạn chế đầu cơ mua đi bán lại gây bất ổn cho thị trường, cần đánh thuế suất cao đối với các trường hợp bán nhà đất trong vòng 2 năm kể từ khi mua. Thuế suất được tính như là kinh doanh bất động sản dựa vào chênh lệch giá mua bán hoặc giá bán ra, điều đó sẽ giúp thị trường minh bạch về giá cả hơn. Nhà nước cần giải quyết càng sớm càng tốt việc kéo quá dài tình trạng nhiều giấy chứng nhận (sổ) cho một bất động sản (sổ đỏ - giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hồng – giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất…). Hiện nay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở các đô thị trong cả nước được thực hiện với tốc độ rất chậm. Điều này dẫn đến các giao dịch mua bán, chuyển nhượng…bất động sản đã và đang không đảm bảo cơ sở pháp lý. Vì vậy Nhà nước cần triển khai một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tốc độ cấp sổ đỏ. Việc đem lại quyền sở hữu cho người dân cần được quan tâm nhiều hơn và sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng trong việc thúc đẩy mạnh CVMN. Các cơ quan chức năng cần đẩy mạnh việc cải cách thủ tục hành chính trong phạm vi có liên quan về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất hay các thủ tục công chứng…Bên cạnh đó hạn chế sai sót, tiêu cực trong các công tác này nhằm tạo điều kiện thuận lợi, nhanh chóng hoàn thành các thủ tục giấy tờ pháp lý đảm bảo quyền lợi của cả ngân hàng và khách hàng. Đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin để ổn định thị trường: Quy định rõ thời gian và địa điểm công khai quy hoạch, công khai dự án để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp cận các dự án phát triển bất động sản tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh. Hơn nữa, Chính phủ cần có sự hỗ trợ về tài chính để xây dựng nhiều khu nhà ở, cải tạo các khu chung cư cũ nát và những địa bàn mới đô thị hóa…nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân có thu nhập trung bình và thấp. Điều đó sẽ góp phần tăng cung cho thị trường nhà ở. Thực hiện nghiêm quy định bắt buộc các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các dự án phải thông qua sàn giao dịch bất động sản để mọi đối tượng có nhu cầu có thể tiếp cận trực tiếp các thông tin mua bán. 3.3.2. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước. NHNN cần tạo ra cơ chế khuyến khích các ngân hàng thực hiện hoạt động tín dụng bán lẻ trong đó có cho vay mua nhà. NHNN cần có định nghĩa cụ thể và những quy định rõ ràng về kinh doanh bất động sản, sớm ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể, những quy chế CVMN một cách thống nhất nhằm bảo vệ quyền lợi cho cả ngân hàng và khách hàng. Ngoài ra cần có những biện pháp giúp các NHTM tăng cường nguồn vốn cho vay đặc biệt là vốn trung dài hạn như các biện pháp về dự trữ bắt buộc hay các quy định về mức sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn. Trước tình hình khủng khoảng tín dụng nhà ở tại Mỹ và các nước khác. NHNN cần tăng cường thanh tra, theo dõi các hoạt động cho vay bất động sản của các NHTM. NHNN yêu cầu các NHTM phải thống kê, theo dõi chặt chẽ các hoạt động cho vay bất động sản, diễn biến cung cầu và giá cả trên thị trường, yêu cầu các NHTM rà soát, đánh giá chất lượng tín dụng các khoản cho vay bất động sản để có biện pháp xử lý, thu hồi nợ vay đúng hạn và khống chế tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản. Xem xét tỷ lệ cho vay của hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản trên tổng dư nợ của hệ thống, rà soát lại các điều kiện cho vay của ngân hàng đối với thị trường bất động sản. Nếu có hiện tượng cho vay dưới chuẩn cần có những biện pháp điều chỉnh tích cực. Xem xét tỷ lệ dư nợ của hệ thống ngân hàng cho các doanh nghiệp có cùng nguồn gốc đang kinh doanh bất động sản, trên tổng dư nợ của thị trường bất động sản. Nếu có hiện tượng đầu tư tay trong, cần có những biện pháp loại bỏ để tránh những vấn đề có tính hệ thống. Bất động sản tiếp tục “sốt”, NHNN vào cuộc “siết” cho vay là điều đã và đang thể hiện rõ nét trên thị trường tài chính, tuy nhiên NHNN cần có sự xem xét và phân loại đối với từng sản phẩm tín dụng cho vay bất động sản, NHNN cần tạo điều kiện mở rộng CVMN với các đối tượng có mức thu nhập ổn định cần nhà ở thực sự. Cần nghiên cứu và đưa vào vận hành mô hình “Quỹ đầu tư bất động sản ” để tăng cường nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Nhanh chóng hình thành và phát triển hệ thống thế chấp thứ cấp, để tăng cường nguồn tiền cho thị trường bất động sản. Hình thành thị trường trái phiếu, cổ phiếu bất động sản. Cần chứng khoán hóa các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Chứng khoán bất động sản la một loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư bất động sản, được đảm bảo bằng bất động sản mà nó đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị bất động sản này, nhưng không nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ bất động sản đó trong suốt quá trình sở hữu chứng khoán. Vì vậy, cần xây dựng các văn bản pháp luật liên quan đến việc hình thành hoạt động chứng khoán tại Việt Nam để làm lỏng hóa các khoản vay liên quan đến tín chấp bất động sản. NHNN cần có nhiều biện pháp để kiềm chế lạm phát giúp ổn định thị trường. NHNN thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ, chủ động, linh hoạt và phối hợp đồng bộ. NHNN nắm chắc thông tin, kiểm soát chặt chẽ tổng phương tiện thanh toán, dư nợ tín dụng trong toàn bộ nền kinh tế, việc cho vay kinh doanh bất động sản, kinh doanh chứng khoán của các NHTM và các tổ chức kinh doanh tiền tệ khác. Điều chỉnh linh hoạt chính sách tiền tệ, đảm bảo tốc độ tăng trưởng hợp lý dư nợ tín dụng, khả năng thanh khoản cho các tổ chức tín dụng và kiềm chế lạm phát. Tăng cường công tác giám sát các tổ chức tín dụng, bổ sung các công cụ giám sát theo cơ chế thị trường, thông lệ quốc tế để chủ động cảnh báo và xử lý tốt hơn những biến động trên thị trường tín dụng, tiền tệ. Tăng cường nâng cao chất lượng thông tin tín dụng. Hiện nay ở Việt Nam mới chỉ có Trung tâm thông tin tín dụng (CIC) của NHNN là thực hiện việc cung cấp thông tin tín dụng, đáp ứng yêu cầu trong việc đánh giá khả năng trả nợ của ngân hàng. Tuy nhiên CIC mới chủ yếu cập nhật thông tin về các doanh nghiệp còn cá nhân thì hầu như không có. Hơn nữa thông tin của trung tâm này chỉ dừng lại ở mức tham khảo cho các NHTM. Với xu hướng phát triển mạnh mẽ của hoạt động CVMN, cho vay tiêu dùng trong thời gian tới thì nhu cầu thông tin về khách hàng là rất lớn. Vì vậy CIC cần tăng cường nâng cao chất lượng tín dụng hơn nữa, cập nhật các thông tin về khách hàng đặc biệt là các khách hàng cá nhân về tiền sử bản thân, tình trạng dư nợ, nợ xấu, các nguồn thu nhập. NHNN cần quy định cụ thể và chặt chẽ, bắt buộc các tổ chức tín dụng cung cấp thông tin như tình hình dư nợ, khả năng trả nợ, nợ xấu của khách hàng tại các ngân hàng cho CIC. Nên thành lập các kênh thông tin về thị trường bất động sản, trong đó cung cấp các thông tin về nhà đất, cập nhật thông tin về các chủ trương, văn bản pháp lý có liên quan tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng tìm hiểu và nâng cao khả năng hiểu biết về thị trường bất động sản, đồng thời tạo cơ sở cho việc thẩm định các dự án kinh doanh, định giá bất động sản, giúp ngân hàng hạn chế rủi ro. 3.3.3. Kiến nghị đối với Ngân hàng TCB : Thứ nhất: tiếp tục hoàn chỉnh các văn bản chế độ, các văn bản liên quan đến nghiệp vụ cho vay mua nhà tạo sự thuận lợi cho khách hàng, giúp mở rộng tín dụng đồng thời hạn chế rủi ro. Thứ hai: phải phổ biến định hướng phát triển cũng như chính sách chiến lược cho toàn thể chi nhánh, phòng ban nhằm tiến hành một cách đồng bộ mục tiêu đã đề ra. Thứ ba: tăng cường công tác đào tạo cán bộ cho các chi nhánh, nâng cao năng lực cán bộ nhân viên. Chuyên môn hóa nghiệp vụ cho từng cán bộ tại trung tâm quản lý tín dụng cá nhân. Hiện nay tại trung tâm chỉ mới phân ra hai mảng nghiệp vụ đó là tín chấp và thế chấp. Để nâng cao trình độ cho đội ngũ nhân viên thì nên chuyên môn hóa theo từng loại sản phẩm, đồng thời khuyến khích nhân viên tự học hỏi nâng cao trình độ của mình. Thứ tư: luôn phối hợp các trung tâm với nhau, hỗ trợ các chi nhánh về trang thiết bị kỹ thuật, công nghệ thông tin, các phần mềm truy cập thông tin tiện lợi. Thứ năm: tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát đối với hoạt động của các chi nhánh, phát hiện và xử lý kịp thời các vi phạm, kiên quyết xử lý các trường hợp cán bộ tín dụng thông đồng với khách hàng, các hành vi tiêu cực trong nội bộ ngân hàng. Thứ sáu: hoàn thiện hệ thống quản lý tín dụng và xếp hạng khách hàng, đưa ra cách thức chấm điểm chi tiết, phân nhỏ nhóm trong ngành. Mặt khác đứng trước sự biến đổi của môi trường kinh tế như hiện nay, hệ thống chấm điểm tín dụng của ngân hàng dễ bị lạc hậu không đánh giá chính xác tình hình kinh doanh, chiều hướng kinh doanh của doanh nghiệp. Do vậy ngân hàng cần phải cập nhật thường xuyên, và thay đổi các chỉ tiêu, biểu điểm cho phù hợp với sự biến động của môi trường kinh doanh. KẾT LUẬN Nền kinh tế đi hết chu kỳ tăng trưởng rồi lại suy thoái, tăng trưởng rồi lại suy thoái. Điều thiết yếu là các NHTM phải ngày càng hoàn thiện các hoạt động kinh doanh của mình, để không bị gục ngã trước những cơn khủng hoảng, đồng thời nâng cao hiệu quả tín dụng không chỉ có ý nghĩa đối với sự tồn tại và phát triển của ngân hàng mà còn đóng góp phần lầm tốt đẹp hơn cuộc sống của người dân trong toàn xã hội Cho vay mua nhà tuy chỉ phát triển trong mấy năm gần đây nhưng thực tế đã cho thấy đây là một lĩnh vực giàu tiềm năng. Trong cuộc khủng hoảng, CVMN vẫn có khả năng phát triển nhờ có các chính sách mà chính phủ đã đề ra. CVMN không chỉ giúp đa dạng hóa sản phẩm ngân hàng mà còn là hoạt động mang lại lợi nhuận cao và có xu hướng phát triển lâu dài. Qua quá trình thực tập và nghiên cứu tại ngân hàng Techcombank, em xin mạnh dạn đề xuất một số giải pháp và kiển nghị trong khóa luận này, mong ở mức độ nào đó góp phần hoàn thiện hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng. Qua đây, em xin cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình và chu đáo của thầy giáo TS. TRƯƠNG QUỐC CƯỜNG và tập thể cán bộ nhân viên nhân hàng Techcombank Chi nhánh Láng Hạ đã giúp đỡ em hoàn thành khóa luận này. Hà nội, ngày tháng năm 2009 Sinh viên thực hiện khóa luận: Nguyễn Thị Thanh Hương TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo kết quả kinh doanh năm 2002-2008 của TCB. Trang web của ngân hàng TCB: www.techcombank.com.vn Trang thông tin bất động sản : diaoconline.vn. Giáo trình tín dụng và dịch vụ ngân hàng thương mại - HVNH. Báo cáo của Hội đồng quản trị TCB tháng 03/2009. Các quyết định của NHNN, TCB. Giáo trình phân tích hoạt động kinh doanh – HVNH – NXB thống kê.