Luận án Nâng cao năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở, đất đô thị (ứng dụng tại Hà Nội)

ác đối tượng chính sách xã hội; (10) Cải cách thủ tục hành chính liên quan đến phát triển và quản lý thị trường. Nhóm ba giải pháp về phát triển HTTT - TT cho thị trường nhà ở, đất ở đô thị: (1)Xây dựng hệ thống thông tin quản lý nhà đất tại đô thị đất ở đô thị; (2) Công bố, minh bạch hóa những thông tin liên quan đến thị trường nhà ở, đất ở đô thị; (3) Phát triển các dịch vụ môi giới. Qua nghiên cứu đề tài Luận án, tác giả rút ra những kết luận cơ bản sau: Thứ nhất, về mặt lý luận, Luận án đã phát triển khuôn khổ hệ thống lý thuyết nâng cao năng lực quản lý nhà nước (QLNN) đối với thị trường nhà ở, đất ở đô thị, gồm bốn yếu tố cơ bản: Đổi mới cơ cấu tổ chức theo những quy tắc hiệu quả hơn, hợp lý hóa các chức năng và trách nhiệm; phát triển nguồn nhân lực trên cơ sở xây dựng kỹ năng hoạt động; chuyển từ những quy định và biện pháp kém hiệu quả đến những quy định và biện pháp hiệu quả hơn; áp dụng công nghệ thông tin hiện đại để phát triển thị trường một cách hợp lý. Các yếu tố đó có vai trò quan trọng và tác động tích cực đến hiệu quả và hiệu lực của QLNN đối với thị trường nhà ở, đất ở đô thị. Thứ hai, về mặt thực tiễn, Luận án sử dụng phương pháp luận để phân tích thực trạng năng lực QLNN đối với thị trường nhà ở, đất ở Thành phố Hà Nội và rút ra những kết luận quan trọng sau: (1) Chức năng QLNN về nhà đất đô thị còn chồng chéo giữa các cơ quan quản lý; (2) Trình độ, kỹ năng chuyên môn của cán bộ cấp phường xã yếu; (3) Mới bước đầu xây dựng được hành lang pháp lý quan trọng cho các hoạt động trên thị trường nhà ở, đất ở đô thị; (4) Hệ thống thông tin thị trường chưa phát triển. Thứ ba, từ kết quả nghiên cứu trên, luận án đề xuất các giải pháp cơ bản nâng cao năng lực QLNN như sau: (1) phát triển bộ máy QLNN về nhà đất đô thị trên cơ sở hoàn thiện mô hình tổ chức bộ máy quản lý, tách chức năng dịch vụ hành - 162 - chính công ra khỏi hoạt động QLNN; xây dựng và hoàn thiện mô hình các tổ chức hoạt động môi giới, tư vấn theo hướng đa dạng hóa các thành phần tham gia; (2) phát triển nguồn nhân lực, tăng cường đào tạo, bồi dưỡng nhằm nâng cao trình độ, kỹ năng chuyên môn, đảm bảo tiêu chuẩn hóa cán bộ làm việc trong cơ quan QLNN về nhà đất đô thị; (3) phát triển thể chế, xây dựng các chính sách khuyến khích đầu tư trong nước và nước ngoài vào thị trường; nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế và lệ phí liên quan tới giao dịch nhà ở, đất ở trên thị trường; phát triển thị trường cho thuê và thị trường thế chấp; cải cách thủ tục hành chính liên quan đến phát triển và quản lý thị trường; (4) phát triển hệ thống thông tin và truyền thông đảm bảo thông tin được cung cấp kịp thời, chính xác cho các chủ thể tham gia thị trường với chi phí thấp nhất. - 163 - DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ 1. (2001) “ Phân tích thị trường BĐS Hà Nội và một số giải pháp ổn định và phát triển thị trường BĐS Hà Nội”, Luận văn Thạc sĩ kinh tế, Trường Đại Bách Khoa Hà Nội. 2. (2001) “ Một số kinh nghiệm về xây dựng thử nghiệm hệ thống thông tin quản lý đất đai tại quận Đống Đa”, Tạp Chí Địa chính, số 8/2000, trang 17. 3. (2004) “ Nghiên cứu phương án thành lập Văn phòng Đăng ký đất và Nhà Hà Nội”, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hà Nội năm 2004. 4. (2007) “Giải pháp bình ổn và phát triển thị trường nhà đất đô thị Thành phố Hà Nội”, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, số 12/2007, trang 12. 5. (2007) “ Phương pháp phân tích thị trường cho một Dự án đầu tư về BĐS”, Tạp chí Kinh tế phát triển, số 12/2007, trang 26. 6. (2007) “ Phương pháp định lượng cầu trong phân tích dự án đầu tư về nhà ở đô thị”, Tạp chí Quản lý kinh tế, số 11+12/2007, trang 12. - 164 - DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I/ Tài liệu tiếng việt 1. Nguyễn Xuân An (1993), Khai thác và sử dụng hợp lý tiềm năng đất đai. 2. Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường BĐS trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, Nhà xuất bản khoa học và kỹ thuật, Hà Nội 3. Bộ Tài nguyên và Môi trường (1999), Giáo trình định giá đất và BĐS khác, Chương trình hợp tác Việt Nam - Thuỵ Điển. 4. Bộ Nông nghiệp (1996), Đánh giá hiện trạng sử dụng đất ở nước ta theo quan điểm sinh thái và phát triển lâu bền. 5. Bộ Xây dựng (2002), Các báo cáo tham luận tại hội nghị nhà ở Toàn quốc lần thứ III. 6. Bộ Xây dựng (2004), Báo cáo tổng quan đề tài nghiên cứu khoa học : Nghiên cứu giải pháp khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê. 7. Bộ Xây dựng, Dự án sự nghiệp kinh tế: Điều tra khảo sát, đánh giá thị trường nhà ở nhằm đề xuất các giải pháp để phát triển thị trường này có hiệu quả 8. Bộ Xây dựng (2006), Nghiên cứu các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản nhà đất, đề xuất cơ sở khoa học của các chính sách quản lý thị trường bất động sản nhà đất 9. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2004), Nghiên cứu cơ sở khoa học nhằm góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai liên quan đến thị trường BĐS 10. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2006,2007), Tạp chí Tài nguyên môi trường 11. Bộ Tài nguyên và Môi trường, Báo cáo kết quả nghiên cứu khoa học đề tài nghiên cứu đánh giá thực trạng QLNN về đất đai với thị trường BĐS ( nhà ở và đất ở ). 12. Nguyễn Văn Chọn (2001), QLNN về kinh tế , Nhà xuất bản Khoa học kỹ thuật 13. Nguyễn Ngọc Châu, Bùi Thế Vĩnh, Nguyễn Văn Thâm : Quản lý đô thị và một số vấn đề liên quan, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, Hà Nội 1996. 14. Cục Thống kê Hà Nội (2006), Báo cáo kết quả di dân Hà Nội năm 2006. - 165 - 15. Cục Thống kê Hà Nội (2006), Niên giám thống kê Hà Nội 2006. 16. Nguyễn Duy Gia (1994), Nâng cao quyền lực, năng lực, hiệu lực QLNN – Nâng cao hiệu lực pháp luật, Nhà xuất bản Lao động, Hà Nội. 17. Đoàn Thị Thu Hà, PGS.TS Nguyễn Thị Ngọc Huyền (chủ biên) (2002), Giáo trình khoa học quản lý, T1,T2,Nhà xuất bản Khoa học kỹ thuật, Hà Nội. 18. Hội thảo khoa học về BĐS ở trường kinh tế Harvard (1989), Chiến lược cạnh tranh và phát triển BĐS. 19. Học viện Hành chính Quốc gia (1998), Chủ nghĩa xã hội khoa học, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia. 20. Hội khoa học và kỹ thuật xây dựng Việt Nam (2001), Bài giảng chuyên đề thị trường BĐS. 21. Lương Trọng Yêm, Bùi thế Vĩnh (1996), Mô hình nền hành chính các nước ASEAN, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia. 22. Tiến sĩ Phạm Sĩ Liêm (2001), Chuyên đề thị trường BĐS, Hội khoa học và kỹ thuật xây dựng Việt Nam. 23. Phạm Trọng Mạnh (1999), Khoa học quản lý, Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội 24. Lê Chi Mai (2003), Cải cách dịch vụ công ở Việt Nam, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, Hà Nội 25. Ngân hàng phát triển Châu Á (2005), Phục vụ và duy trì, cải thiện nền hành chính công trong một thế giới cạnh tranh, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia. 26 Ngân hàng phát triển thế giới (1998), Nhà nước trong một thế giới đang chuyển đổi, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia 27 Hoàng phê (1993), Từ điển tiếng việt, Nhà xuất bản văn hóa thông tin, Đà Nẵng. 28 Quộc hội nước Công hòa XHCN Việt Nam, Luật tổ chức Hội đồng nhân dân và Uỷ ban nhân dân ngày 26/11/2003. 29 Quộc hội nước Công hòa XHCN Việt Nam, Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật của Hội đồng nhân dân, Uỷ ban nhân dân ngày 03/12/2004. - 166 - 30. Quốc hội nước CHXH Chủ nghĩa Việt Nam, Hiến pháp năm 1992 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2001); 31. Võ Kim Sơn (2004), Phân cấp quản lý hành chính nhà nước- Lý luận và thực tiễn, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, Hà Nội 32. Sở Địa chính - Nhà đất Hà Nội (2001), Tham luận hội thảo về thị trường BĐS Việt Nam. 33. Sở Địa chính nhà đất (2002), Hội thảo Seminar Nhà chung cư các vấn đề quản lý và xã hội. 34. Sở Địa chính Nhà đất ( 2003), Báo cáo khoa học xây dựng mô hình quản lý địa chính nhà đất. 35. Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất ( 2005), Báo cáo nghiên cứu thành lập sàn giao dịch BĐS Thành phố Hà Nội. 36. Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất (2005), Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng bộ Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội nhiệm kỳ II ( 2005- 2008). 37. Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất (2005,2006), Báo cáo kết quả công tác quản lý Địa chính. 38. Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà nội, Văn phòng Đăng ký đất và Nhà Hà Nội Báo cáo kết quả hoạt động năm 2002-2006. 39. Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội, Báo cáo khoa học Dự án điều tra cơ bản về tình trạng xuống cấp nhà ở, môi trường sống của các khu nhà ở chung cư, đề xuất các biện pháp cải tạo kết hợp với bảo vệ môi trường. 40. Lê Đình Thắng (2000), Thực trạng và giải pháp mở rộng thị trường nhà đất ở Thành phố Hà Nội. 41. Lê Đình Thắng (2000), QLNN về đất đai và nhà ở, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân. 42. Lê Đình Thắng (2000), Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân 43. Đỗ Hoàng Toàn, TS. Mai Văn Bưu (chủ biên) (2001,2002), Giáo trình quản lý - 167 - học kinh tế quốc dân, tập 1, tập 2, Nhà xuất bản Khoa học kỹ thuật, Hà Nội 44. Lê Minh Thông (2001), Một số vấn đề về hoàn thiện tổ chức và hoạt động của bộ máy nhà nước nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Trung tâm khoa học và nhân văn Quốc gia. 45. Phạm Hồng Thái (2004), Công vụ, công chức nhà nước. 46. Tổng Cục địa chính (1995), Hướng dẫn một số vấn đề trong Chương trình QLNN ngành địa chính. 47. Thành ủy Hà Nội (1998), Chương trình phát triển nhà ở Hà Nội đến năm 2000 và 2010. 48. Thành Ủy Hà Nội, Văn kiện Đại hội Đại biểu Lần thứ XIV Đảng bộ Thành phố Hà Nội. 49. Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội(1999), Hội nghị công bố quy hoạch và bàn biện pháp phát triển nhà ở Hà Nội. 50. Ủy Ban Nhân Dân Thành phố Hà Nội (2001), Báo cáo tổng hợp quy hoạch sử dụng đất đai Thành phố Hà Nội thời kỳ 2001 – 2010. 51. UBND Thành phố Hà Nội, Báo cáo tổng hợp bổ sung hoàn thiện quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội của thủ đô Hà Nội đến năm 2010 52. Viện Nghiên cứu Địa chính (1997), Đề cương chi tiết Báo cáo tổng hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai thành phố Hà Nội thời kỳ 1997-2010. 53. Viện Điều tra quy hoạch đất đai( 1998), Báo cáo chuyên đề thực trạng phát triển KTXH gây áp lực ngày càng tăng đối với đất đai Thành phố Hà Nội. 54. Viện Điều tra quy hoạch đất đai (1998), Báo cáo chuyên đề tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất đai thành phố Hà Nội. 55. Viện Điều tra quy hoạch đất đai(1998), Báo cáo chuyên đề điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên Thành phố Hà Nội. 56. Viện Nghiên cứu địa chính ( 2006), Kỷ yếu hội thảo khoa học thị trường BĐS, nguyên nhân và những giải pháp. 57. Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng, Tổng Hội xây dựng Việt Nam, Tọa đàm khoa học trật tự xây dựng và kiểm soát phát triển ở Hà Nội. - 168 - II/ Tài liệu tiếng nước ngoài 58. David C.Parks (1992), Enviromental management for real estate professionals, Chicago. 59. Halberts C.Smith, Jonh B.Corget (1987), The real estate perspective 60. Robert McSwain (1987), Appraisal of property, Land Reform trainning institute. 61. Millington A.F(2001), An introduction to property Valuation, Fifth Edition Estates Gazette, London, UK. 62. Trinh Duy Luan (2001), Housing and land in Hanoi, Cultural publishing house - Ha Noi. 63. Code des droits D’enregistrement, D’hypotheque et de Grerffe, Edition Juillet 2004. 64. William B.Brueggeman, Jeffrey D.Fisher, Real Estate Finance and Investments. 65 Organizational Capacity of Executing Agencies in the Developing Countries, Research Institute for Development and Finance, December 1999 III/ Tài liệu WEB và trang tin điện tử 66. Trang báo điện tử: , 67. Trang tin của tập đoàn BĐS CB Richard Ellis Vietnam : 68. Tạp trí quản lý kinh tế : 69. Trang Web của Trung tâm thông tin Bộ Tài nguyên Môi trường: 70. Trang Web của Bộ Tài nguyên Môi trường: 71. Trang Web Bộ Công thương: 72. Báo mua bán điện tử : 73 Trang Web Chính phủ: - 169 - - 170 - Phụ lục 2: PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH LƯỢNG CẦU TRÊN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở ĐÔ THỊ: KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VÀ KHẢ NĂNG ÁP DỤNG CHO VIỆT NAM Phần này giới thiệu phương pháp lượng hóa cầu về nhà ở tại khu chung cư trong nghiên cứu một dự án đầu tư. Cầu về nhà ở đô thị được xác định bởi số lượng khách hàng có khả năng mua nhà ở đô thị dựa trên thu nhập của họ. Cầu này chịu ảnh hưởng bởi nhiều nhân tố, nhất là giá hàng hóa trên thị trường, thu nhập, số nhân khẩu trong một hộ gia đình, thu nhập hộ gia đình, thuế, những lợi ích tiên nghi và mong muốn của bản thân người mua. Để có thể định lượng cầu của khách hàng đối với một dự án phát triển nhà ở đô thị, cần phải xác định rõ những dữ liệu cần thíết cho hoạt động phân tích. Dữ liệu dùng cho phân tích lượng hóa cầu của khách hàng có thể bắt nguồn từ nhiều nguồn, có thể phân làm hai loại: dữ diệu sơ cấp và dữ liệu thứ cấp. Dữ diệu sơ cấp được thu thập từ những tiếp xúc trực tiếp hoặc thông qua phỏng vấn bằng phiếu điều tra hoặc bằng điện thoại với việc đặt những câu hỏi. Dữ liệu này liên quan đến việc thăm dò thái độ của người mua, thuê nhà ở. Dữ liệu sơ cấp được lựa chọn, tham khảo ở một thời điểm xác định. Do thu thập dữ liệu sơ cấp cần chi phí rất lớn, nên hiếm khi có thể thực hiện thu thập dữ liệu theo phương pháp này để xác định cầu của người mua hoặc người thuê tại một thời điểm. Dữ liệu thứ cấp được thu thập từ những nguồn thông tin đại chúng như báo cáo điều tra dân số, tài liệu do uỷ ban quy hoạch địa phương và các sở quản lý đô thị công bố, do vậy, thường ít tốn kém hơn so với dữ liệu sơ cấp. Phương pháp phân tích thị trường đề cập đến ở đây là dùng dữ liệu thứ cấp thay cho dữ liệu sơ cấp trong điều kiện cho phép. Lợi ích khi sử dụng dữ liệu thứ cấp là có thể đánh giá xu hướng, mong muốn tiêu thụ hàng hóa của người mua. Nhược điểm cơ bản khi sử dụng dữ liệu này là tính chất không tập trung, phân tán. Không như trường hợp sử dụng dữ liệu sơ cấp, dữ liệu này không cho biết được những thông tin liên quan đến khả năng mua của cá nhân người mua, người thuê và - 171 - thái độ của họ. Do đó, trong điều kiện khả năng tài chính cho phép, người ta vẫn thường phân tích cầu trên thị trường bằng việc phối hợp sử dụng cả hai loại dữ liệu. Hình 1.4 dưới đây mô tả việc phân tích cầu về nhà ở đô thị bằng phương pháp định lượng. Phương pháp này được sử dụng để tiến hành nghiên cứu thị trường đối với mỗi dự án đầu tư phát triển nhà ở đô thị. Cũng có thể sử dụng phương pháp này để phân tích thị trường nhà ở đô thị cho một vùng, một thành phố. Cầu về nhà ở trong nghiên cứu khả thi một dự án đầu tư phát triển nhà ở xuất phát từ hai nguồn: cầu của các hộ gia đình mới hình thành trong vùng nghiên cứu gọi là nhóm 1 và cầu của những hộ gia đình đang sinh sống trong vùng nghiên cứu gọi là nhóm 2. Việc định lượng cầu của các hộ gia đình mới hình thành trong vùng nghiên cứu ở nhóm 1 được tiến hành theo 5 bước sau: Bước thứ nhất: Xác định (dự đoán) mức tăng dân số trong tương lai. Cầu của các hộ gia đình mới hình thành trong vùng nghiên cứu được định lượng dựa trên kỹ thuật dự đoán tăng trưởng dân số. Kỹ thuật dự đoán tăng trưởng dân số là phương pháp dự đoán trên cơ sở ngoại suy. Kết quả dự đoán được hiệu chỉnh bởi những vấn đề phát sinh trong tương lai. Ví dụ, dự đoán dân số chỉ ra rằng dân số trong vùng năm 2007 sẽ là 1 triệu, nhưng do thông báo mới đây kế hoạch di chuyển đến vùng của 500 công ty trong một số năm tới, dự báo dân số sẽ tăng lên 1,1 triệu. Có nhiều phương pháp dự đoán tăng trưởng dân số như phương pháp tuyến tính đơn giản (simple linear projection), phương pháp bình quân gia quyền (weighted – average projection), phương pháp phi tuyến tính (nonlinear projection), phương pháp trung bình trượt (moving – average projection), phương pháp tỷ số. Các phương pháp dự đoán tăng trưởng dân số có thể tham khảo ở Phụ lục 7. - 172 - ình 1.4: Các bước mô tả phân tích định lượng cầu về nhà ở đô thị Nhóm 1. Hé gia ®×nh míi h×nh thµnh trong vïng (mçi thêi kú) Nhóm 2. Hé gia ®×nh ®ang sinh sèng trong vïng (mçi thêi kú ) Ph©n tÝch cÇu T−¬ng quan cung vµ cÇu Nguồn: Halbert C.Smith, John B.Corgel (1997), “ Real estate perspectives”, Irwin, trang 252. Bước thứ hai: Định luợng số hộ gia đình phát sinh trong kỳ tương lai. Để biết được số hộ gia đình phát sinh trong kỳ tương lai, cần tiến hành phân chia hợp lý tỷ lệ số người trong một hộ. Tỷ lệ này mang tính tương đối phụ thuộc vào định mức trung bình số người trong một hộ gia đình đang tồn tại trong xã hội. Ví dụ, ở Việt Nam tính theo tiêu chuẩn dân số là trung bình 4 người/hộ. Việc sử dụng tỷ lệ này sẽ mang lại sự ổn định về số lượng hộ gia đình trong vùng nghiên cứu ở kỳ ngắn hạn. Thực tế tỷ lệ người/hộ thường được xác định thông qua kết quả điều tra dân số mới nhất trong vùng (dữ liệu thứ cấp). Thông thường, những phân tích này trong rất trường hợp chỉ ra rằng hầu hết các hộ gia đình mới phát sinh trong vùng nghiên cứu đều xuất phát từ nhập cư, một phần rất ít là do nguyên nhân tự phát sinh số hộ mới. Dù b¸o nh÷ng hé míi Thùc hiÖn Kh«ng thùc hiÖn Mua Thuª Sö dông chung Hé ®éc lËp Mong muèn kh«ng mong muèn Điều kiện đÆc biÖt vÒ nhµ ë vµ nh÷ng dÞch vô Nh÷ng hé ®ang cã Di chuyÓn ®Õn thêi kú kÕ tiÕp Kh«ng di chuyÓn Kh¸c Mong muèn kh«ng mong muèn Điều kiện đÆc biÖt vÒ nhµ ë vµ nh÷ng dÞch vô - 173 - Bước thứ ba: Xác định số hộ gia đình mới phát sinh có nhu cầu mua nhà ở đô thị. Sau khi định lượng số hộ gia đình mới trong vùng nghiên cứu, chúng ta phải định lượng số hộ gia đình mong muốn có khả năng mua, thuê nhà ở đô thị. Bởi vì, không phải tất cả những hộ mới đều có thể có đủ điều kiện mua, thuê nhà ở mới trong khu đô thị. Để thực hiện được bước này, điều kiện đặt ra là chia tách tổng số hộ mới thành hai dạng. Hộ có đủ điều kiện mua, thuê nhà ở trong khu đô thị và những hộ mới không có điều kiện mua, thuê nhà ở. Số hộ gia đình có đủ điều kiện mua, thuê nhà ở phụ thuộc vào nhiều nhân tố ảnh hưởng, bao gồm: giá mua, thuê hàng hóa trên thị trường, thu nhập của các hộ gia đình, thuế mua bán, những tiện ích và mong muốn của bản thân họ, và khả năng vay ngân hàng trong kỳ kế tiếp. Với những dữ liệu về các nhân tố ảnh hưởng thu thập được, chúng ta có thể định lượng được số hộ gia đình có khả năng thanh toán tiền mua, thuê nhà ở trong khu dự án chung cư đang có dự định đầu tư xây dựng. Tỷ lệ một số hộ gia đình có khả năng mua nhà ở sẽ được lựa chọn thông qua bước chọn lọc từ thái độ mong muốn của họ muốn mua hay muốn thuê. Phần lớn phương pháp thực hiện để xác định tỷ lệ này phải thu thập dữ liệu sơ cấp trong kỳ hiện tại về thái độ mong muốn mua hoặc thuê. Việc thảo luận với người môi giới bất động sản hoặc người quản lý tài sản thường có thể tăng hiệu quả cho công việc định lượng này. Bước thứ tư: Xác định tỷ lệ những người có đủ điều kiện mong muốn mua nhà ở tại các khu chung cư và tỷ lệ những hộ gia đình có đủ điều kiện dự định sẽ mua những ngôi nhà ở gia đình độc lập. Ở bước tính toán này, yếu tố ảnh hướng chủ yếu đến tỷ lệ mong muốn của hộ gia đình mua các loại nhà khác nhau là giá của hàng hóa và số nhân khẩu trong một hộ gia đình, điều kiện tiên nghi và dịch vụ nơi ở. Phần lớn định lượng này được xác định chính xác từ dữ liệu sơ cấp (phỏng vấn những hộ gia đình mới để xác định thái độ người mua hiện tại). - 174 - Bước cuối cùng: Xác định vị trí tiến hành xây dựng nhà ở chung cư. Ngay khi có được số lượng số hộ gia đình mới dự kiến sẽ mua nhà ở chung cư, cần phải thực hiện xác định vị trí sẽ tiền hành xây dựng khu chung cư đó. Đây là bước quyết định, bởi vì vị trí sẽ tạo ra tỷ lệ thu hút đầu tư cho dự án. Việc xác định cầu đối với vị trí và những đặc điểm cá biệt của ngôi nhà, như số phòng ngủ và tiện nghi, phụ thuộc vào các điều kiện cạnh tranh trên thị trường. Đối với trường hợp lượng hóa cầu của những hộ gia đình đang sinh sống trong vùng nghiên cứu ở nhóm 2, cần phải tiến hành phân chia số những hộ gia đình hiện có thành những nhóm sẽ dự kiến di chuyển chỗ ở thời kỳ kế tiếp và những nhóm không di chuyển chỗ ở. Phương pháp tốt nhất để thực hiện công việc này là tiến hành khảo sát hộ gia đình. Việc khảo sát yêu cầu các dữ liệu về kế hoạch di chuyển của các hộ gia đình. Những người môi giới bất động sản có thể thường xuyên cung cấp việc định lượng chính xác tỷ lệ của tất cả những hộ gia đình chuyển chỗ ở trong thời kỳ nghiên cứu. • Đánh giá khả năng áp dụng phương pháp định lượng cầu ở Hà Nội nói riêng và ở các đô thị Việt Nam nói chung Sử dụng phương pháp định lượng cầu trong phân tích thị trường trong thực tế áp dụng có một số ưu điểm sau: Thứ nhất, bằng cách thu thập các số liệu thứ cấp từ các cơ quan quản lý đô thị chúng ta hoàn toàn có thể dự báo cầu về nhà ở trong phát triển đô thị tại một thời điểm dự báo nhất định. Phương pháp này giúp giảm chi phí thu thập số liệu ban đầu, đồng thời vẫn đánh giá được những ảnh hưởng về xu hướng, thái độ về nhu cầu nhà ở đô thị của người dân trong kỳ tương lai. Thứ hai, phương pháp lượng hóa cầu cho chúng ta dự báo chính xác về số lượng hộ gia đình có nhu cầu mua, thuê nhà ở đô thị trong kỳ nghiên cứu. Độ chính xác của số liệu dự báo dựa trên việc thu thập số liệu thứ cấp đầu vào. Trong quá trình tính toán, nếu sử dụng thêm số liệu sơ cấp để phân tích, tính toán trong một số khâu, bước thì kết quả tính toán mang lại sẽ chính xác cao. Ví dụ, đối với việc phân - 175 - tích cầu ở Hà Nội tại bước thứ ba, khi xét nhóm hộ gia đình phát sinh, nếu sử dụng số liệu điều tra trực tiếp về nhu cầu của hộ gia đình mua, thuê nhà ở đô thị thì kết quả tính toán được sẽ chính xác hơn nhiều. Thứ ba, sử dụng phương pháp lượng hóa cầu để nghiên cứu thị trường nhà ở đô thị trong phạm vi một vùng sẽ có ý nghĩa giúp cho việc đánh giá thái độ, xu hướng tiêu dùng của người dân trong vùng. Dùng phương pháp này để nghiên cứu thị trường cho từng trường hợp cụ thể về dự án phát triển đô thị trên cơ sở sử dụng dữ liệu đầu vào bao gồm cả sơ cấp và thứ cấp sẽ đánh giá chính xác tính khả thi của dự án. Thông qua các số liệu tính toán, nhà đầu tư sẽ xem xét và đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn về loại căn hộ, kiểu nhà ở, tiện nghi. Nhờ đó, tính khả thi của dự án được nâng cao. Thứ tư, phương pháp dựa trên những số liệu cụ thể nên kết quả phân tích thị trường có tính thuyết phục cao. Trên cơ sở kết quả nghiên cứu, việc bổ sung đánh giá các yếu tố ảnh hưởng như điều kiện tự nhiên, chính trị, kinh tế, xã hội sẽ tăng chất lượng kết quả phân tích. Thứ năm, trên cơ sở định lượng mức cung, cầu, kết quả phân tích có thể đánh giá được điểm cân bằng cung - cầu (tương đối), làm cơ sở cho việc định hướng phát triển sản phẩm nhà ở của các nhà đầu tư. Bên cạnh những ưu điểm, quá trình áp dụng phương pháp này gặp một số khó khăn sau : - Khó khăn trong thu thập dữ liệu. Để có kết quả phân tích được chính xác, đòi hỏi khâu thu thập dữ liệu ban đầu để nghiên cứu thị trường khá phức tạp. Phương pháp này yêu cầu việc tổng hợp tính toán, xử lý khối lượng dữ liệu lớn từ nhiều nguồn khác nhau. Nếu các nguồn dữ liệu thu thập được không chính xác dẫn đến kết quả tính toán sai lệch. Dữ liệu thu thập ban đầu phải bao gồm cả dữ liệu thứ cấp và dữ liệu sơ cấp nên tốn nhiều chi phí cho việc thu thập dữ liệu. - Khó khăn trong công tác tính toán chỉ số trong các bước tiến hành phân tích. Kết quả phân tích sẽ không thuyết phục nếu sử dụng số liệu tham chiếu không - 176 - chính xác như: Tỷ lệ người/hộ gia đình, tỷ lệ nhu cầu thái độ của người mua đối với hàng hóa nhà ở. Đối với trường hợp nghiên cứu thị trường cụ thể cho từng dự án đầu tư phát triển nhà ở thì phải cần thêm chỉ số phân loại về tỉ lệ hộ gia đình có nhu cầu về nhà ở phân theo các loại nhà ở là chung cư, nhà ở gia đình, biệt thự... Tỷ lệ nhu cầu đối với tiện nghi sinh hoạt, tỷ lệ nhu cầu đối với vị trí địa lý dự kiến xây dựng nhà ở, tỷ lệ nhu cầu trên cơ sở mức sống, tỷ lệ nhu cầu theo thu nhập. Nhìn chung, việc định lượng những chỉ số này đòi hỏi phải thực hiện các cuộc điều tra tốn kém. - Khó khăn khi đánh giá các nhân tố ảnh hưởng. Phương pháp tính toán có nhược điểm không lượng hóa các nhân tố ảnh hưởng đối với thị trường trong quá trình phân tích, do đó, có thể giảm tính khả thi của dự án. Công việc tính toán này nhiều khi còn mang tính chủ quan của nhà phân tích, rất khó khăn để đánh giá kết quả sát với thực tế. - Khó khăn đánh giá kết quả phân tích. Kết quả phân tích thị trường theo phương pháp tính toán này trong phạm vi một vùng (thành phố) rất tốt. Nó cho biết xu hướng dự báo nhu cầu. Đối với phân tích thị trường cho từng dự án phát triển nhà ở cụ thể, phương pháp này chỉ tốt khi sử dụng để nghiên cứu tiền khả thi dự án. Để sử dụng trong nghiên cứu khả thi dự án mang lại kết quả tốt thì đòi hỏi chi phí thu thập dữ liệu ban đầu cao. - 177 - Phụ lục 3 : KẾT QUẢ ĐIỀU TRA Xà HỘI HỌC Phương pháp đìều tra xã hội học được tiến hành trên cơ sở thu thập 100 ý kiến của các chuyên gia đánh giá về thực trạng hoạt động quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở, đất ở Hà Nội. Cơ cấu các đối tượng thamg gia trả lời theo bảng 3.1.Tổng số câu hỏi điều tra là 17 câu. Các câu hỏi này chủ tập trung đánh giá về kết quả hoạt động của bộ máy quản lý nhà nước và kết quả thực hiện các chính sách quản lý nhà nước về nhà đất ở thành phố Hà Nội. Các tiêu chí dùng để lập câu hỏi căn cứ vào phần cơ sở lý luận trình bày trong mục 1.2.6. Cơ cấu các câu hỏi theo bảng 3.2. Phần thống kê kết quả các câu trả lời theo bảng 3.2. Bảng 3.1. Đối tượng điều tra xã hội học Các đối tượng điều tra Số người Tỷ lệ % Cán bộ nhà nước 60 0,6 Nhà đầu tư 10 0,1 Nhà thầu xây dựng 10 0,1 Người môi giới 10 0,1 Người mua 10 0,1 Bảng 3.2. Cơ cấu các câu hỏi Loại câu hỏi Số lượng 1. Câu hỏi liên quan đến Bộ máy quản lý nhà nước - Mô hình tổ chức bộ máy - Cơ cấu nguồn nhân lực trong bộ máy - Hiệu quả hoạt động bộ máy 9 3 2 4 2. Câu hỏi liên quan đến thể chế quản lý nhà nước - Hiệu lực các văn bản pháp luật về nhà đất - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở - Các chính sách tài chính đất - Các chính sách giá 8 1 1 1 2 - 178 - - Chính sách về xã hội hóa về nhà ở - Đánh giá nhận xét 2 1 Bảng 3.3. Kết quả điều tra ý kiÕn tr¶ lêi theo thø tù c¸c « trong phiÕu th¨m dß Tæng sè ý kiÕn C©u hái sè 1 2 3 4 1 7 72 9 9 97 2 8 15 57 13 93 3 12 65 9 1 87 4 7 26 37 12 82 5 15 65 12 8 100 6 11 9 76 4 100 7 12 15 42 31 100 8 35 20 28 17 100 9 9 56 15 20 100 10 21 56 12 11 100 11 10 28 53 4 95 12 15 65 18 2 100 13 11 77 9 3 100 14 28 68 3 1 100 15 12 50 15 10 87 16 58 9 2 2 71 17 28 55 10 7 100 Bảng 3.4. Mẫu phiếu điều tra PHIẾU ĐIỀU TRA CÁ NHÂN ( Về hoạt động quản lý nhà nước đối với thị trường nhà đất Hà Nội ) Họ tên : ............................................................ Đơn vị công tác: ............................................... Địa chỉ nơi ở : .................................................. Ngày phỏng vấn: ............................................. Đối tượng điều tra Cán bộ nhà nước Nhà đầu tư Nhà thầu xây dựng Người môi giới Người mua - 179 - Ghi chó: Khoanh trßn vµo c©u tr¶ lêi I. Câu hỏi liên quan đến kết quả hoạt động Bộ máy quản lý nhà nước về nhà đất Câu 1: Công tác quản lý nhà nước về nhà đất ở thành phố Hà nội liên quan đến 3 sở: Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất (TNMTNĐ), Sở Quy hoạch kiến trúc (QHKT), Sở Xây dựng (XD). Do cách quản lý này nên các thủ tục hành chính về các Dự án đầu tư nhà đất ở Hà Nội phải đi qua nhiều bước thẩm định phức tạp. Anh (chị ) hãy đánh giá về mô hình quản lý này ? 1.Dưới bình thường 2. Bình thường 3. Khá 4. Tốt Câu 2: Số liệu thống kê từ Văn phòng đăng ký đất và nhà Hà nội, kể từ năm 2004 đến nay, tính trên 200.000 Giấy chứng nhận do UBND Thành phố cấp thì trung bình có hơn 6000 trường hợp mua bán chuyển nhượng nhà đất trong một năm. Tỷ lệ biến động về chuyển nhượng này khoảng là 3%/năm. Anh (chị) đánh giá hiệu quả hoạt động của mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 ? 1.Dưới bình thường 2. Bình thường 3. Khá 4. Tốt Câu 3: Số liệu thống kê từ Trung tâm giao dịch bất động sản của Thành phố Hà Nội cho thấy từ khi thành lập năm 2005 đến nay, trung bình số lượng các giao dịch thành công qua Trung tâm này đạt tỷ lệ dưới 1%/năm so với tổng số 200.000 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của Thành phố đã được cấp. Anh chị đánh giá như thế nào về chỉ số này phản ánh hiệu quả hoạt động của mô hình Trung tâm giao dịch bất đống sản Hà Nội? 1.Dưới bình thường 2. Bình thường 3. Khá 4. Tốt Câu 4: §o ®¹c b¶n ®å Qu¶n lý ruéng ®Êt X©y dùng – KiÕn tróc LuËt KT - TC -TK Tin häc Ngµnh kh¸c C¬ cÊu ngµnh nghÒ theo hiÖn tr¹ng trong toµn Ngµnh 19,8% 9,3% 18,4% 7,6% 11,1% 0,3% 33,5% C¬ cÊu ngµnh nghÒ theo yªu cÇu c«ng viÖc 35.75% 21.75% 16.5% 8.75% 10.75% 4.5% 2% - 180 - Theo số liệu điều tra về cơ cấu ngành nghề trong cơ quan quản lý nhà đất của Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất trên đây, Anh (chị) hãy đánh giá mức độ phù hợp của cán bộ thuộc các ngành nghề làm việc trong ngành quản lý nhà đất đô thị ở Thành phố Hà Nội ? 1.Dưới bình thường 2. Bình thường 3. Khá 4. Tốt Câu 5: Khèi §¬n vÞ Tæng sè Trªn ®¹i häc §¹i häc Trung cÊp Phæ th«ng SL % SL % SL % SL % Së TNMTN§ 146 4 2.7 118 80.8 14 9.7 10 6.8 C¸c quËn, huyÖn 79 0 0 73 92.4 6 7.6 0 0 C¸c ph−êng, xc, thÞ trÊn 205 0 0 75 36.6 104 50.7 26 12.7 Tæng, c¬ cÊu tæng 430 4 0.9 266 61.9 124 28.8 36 8.4 Khèi qu¶n lý nhµ n−íc C«ng ty qu¶n lý vµ ph¸t triÓn nhµ Hµ Néi 681 3 0.4 277 40.7 182 26.7 219 32.2 C.ty kh¶o s¸t ®o ®¹c 260 0 0 50 19.2 6 2.3 204 78.5 C«ng ty §Þa chÝnh 130 1 0.8 62 47.7 44 33.8 23 17.7 Khèi kh¶o s¸t- ®o ®¹c Tæng, c¬ cÊu tæng 390 1 0.3 112 28.7 50 12.8 227 58.2 Tæng vµ c¬ cÊu toµn ngµnh 1501 8 0.5 655 43.6 356 23.7 482 32.2 Với số liệu điều tra về trình độ cán bộ làm việc trong ngành quản lý nhà đất ở Thành phố Hà Nội ở trên, Anh (chị) hãy đánh giá mức độ hợp lý về năng lực cán bộ làm việc trong ngành quản lý nhà đất đô thị ở Thành phố Hà Nội ? 1.Dưới bình thường 2. Bình thường 3. Khá 4. Tốt Câu 6: Theo số liệu báo cáo kết quả hoạt động của ngành quản lý nhà đất ở Thành phố Hà Nội, tỷ lệ hoàn thành nhiệm vụ công việc quản lý về nhà đất ở Hà Nội đạt trung bình khoảng trên 85% trong năm 2006. Anh ( chị ) đánh giá như thế nào về hiệu quả hoạt động của bộ máy quản lý nhà đất ở Thành phố Hà Nội ? 1.Dưới bình thường 2. Bình thường 3. Khá 4. Tốt Câu 7: Số liệu từ báo cáo tổng kết tình hình triển khai Luật đất đai 2003 của Thành phố Hà Nội cho thấy tỷ lệ giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo liên quan đến - 181 - nhà đất đạt trên 90%, tỷ lệ quá hạn chưa giải quyết 27%. Anh (chị) cho đánh giá về hiệu quả hoạt động Bộ máy quản lý nhà nước về nhà đất ở Thành phố Hà Nội dưới góc độ giải quyết các khiếu nại của công dân ? 1.Dưới bình thường 2. Bình thường 3. Khá 4. Tốt Câu 8: Đứng dưới góc độ là một chuyên gia quản lý, Anh (chị) hãy đánh giá tính hợp lý của bộ máy quản lý nhà nước về nhà đất ở Hà nội đặt trong hệ thống tổ chức chính quyền thành phố như hiện nay ở cấp độ nào ? 1.Dưới bình thường 2. Bình thường 3. Khá 4. Tốt II. Câu hỏi liên quan đến thực trạng các chính sách quản lý nhà nước về nhà đất đô thị ở Thành phố Hà Nội Câu 9: Theo thống kê từ Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội giai đoạn 2004-2005 tỷ lệ văn bản hết hiệu lực so với văn bản mới ban hành liên quan đến lĩnh vực quản lý nhà đất chiếm khoảng 60%. Qua số liệu này, Anh (chị) đánh giá như thế nào về mức độ ổn định của các chính sách đối với lĩnh vực quản lý nhà đất ? 1.Dưới bình thường 2. Bình thường 3. Khá 4. Tốt Câu 10: Hiện nay, nhà nước ban hành các hệ thống luật cơ bản điều chỉnh các quan hệ trên thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở, đất ở đô thị nói riêng gồm Luật nhà ở, Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đầu tư, Luật dân sự. Mặc dù vậy trong một số năm vừa qua, tình hình thị trường nhà đất đô thị Thành phố Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung luôn có nhiều biến động. Anh (chị) hãy đánh giá trên góc độ chủ quan cúa cá nhân về mức độ ảnh hưởng của các hệ thống pháp luật này đối với họat động của thị trường nhà ở, đất ở đô thị ? 1.Dưới bình thường 2. Bình thường 3. Khá 4. Tốt Câu 11: Hiện nay, theo số liệu thống kê của Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội, Thành phố Hà Nội đã hoàn thành tới hơn 95% số lượng Giấy Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cần phải cấp trên địa bàn. Anh (chị) đánh giá hiệu quả của công tác cấp Giấy chứng nhận này có ảnh hướng đến thị trường nhà ở, đất ở đô thị theo mức nào ? 1.Dưới bình thường 2. Bình thường 3. Khá 4. Tốt Câu 12: Với chính sách như hiện nay, mức thuế khi giao dịch mua bán nhà đất đô thị đồng loạt là 4% thuế chuyển quyền sử dụng đất và 1% lệ phí trước bạ nhà đất. Anh ( chị ) đánh giá như thế nào về mức độ phù hợp với tình hình thực tế đối với chính sách đánh thuế cố định về mua bán nhà đất hiện nay ? - 182 - 1.Dưới bình thường 2. Bình thường 3. Khá 4. Tốt Câu 13: Theo quy định mới của Chính phủ, hàng năm Thành phố Hà nội ban hành một định mức giá mới về đất dựa trên cơ sở sự thay đổi của giá đất thực tế trên thị trường. Trong một vài năm vừa qua, giá đất do Thành phố ban hành thường chỉ bằng 50-60% so với giá thị trường. Anh (chị) hãy đánh giá về năng lực định giá đất của thành phố Hà Nội ở mức độ nào ? 1.Dưới bình thường 2. Bình thường 3. Khá 4. Tốt Câu 14: Thực tế phương pháp định giá đất ở Thành phố Hà Nội thường được xây dựng theo đánh giá chủ quan của các chuyên gia, chưa quan tâm nhiều đến các số liệu thống kê, điều tra thực tế, sử dụng các phương pháp khoa học định giá như diễn dải, quy nạp để thực hiện. Anh (chi) đánh giá như thế nào về cách định giá này ? 1.Dưới bình thường 2. Bình thường 3. Khá 4. Tốt Câu 15: Theo số liệu từ đề án phát triển nhà xã hội của Thành phố Hà Nội, hiện nay trên địa bàn Thành phố có khoáng 30% số cán bộ công nhân viên nhà nước được phân phối nhà ở. Trong đó tỷ lệ hộ các gia đình trẻ chưa có nhà ở ( phải ghép hộ, ở tạm) chiếm tỷ lệ lớn, có 4% thuê nhà ở tạm, nhà cấp 4 cả tư nhân để ở. Anh (chị) đánh giá như thế nào về hiệu quả của chính sách nhà ở cho những người có thu nhập thấp, đặc biệt là cán bộ viên chức nhà nước ở Thành phố Hà Nội ? 1.Dưới bình thường 2. Bình thường 3. Khá 4. Tốt Câu 16: Theo số liệu tính toán, hàng năm kế hoạch phát triển nhà ở của Thành phố chỉ đáp ứng lượng cung ước khoảng 30% so với lượng cầu về nhà ở Hà Nội. Anh (chị) đánh giá như thế nào về hiệu quả các chính sách phát triển nhà ở của Thành phố Hà Nội trong một số năm vừa qua ? 1.Dưới bình thường 2. Bình thường 3. Khá 4. Tốt Câu 17: Xét về góc độ quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở, đất ở đô thị, Anh (chị) đánh giá về mức độ các chính sách quản lý nhà nước ảnh hưởng tới hoạt động của thị trường nhà ở, đất ở đô thị trong giai đoạn hiện nay ở Thành phố Hà Nội ? 1.Dưới bình thường 2. Bình thường 3. Khá 4. Tốt - 183 - Phô lôc 4 ( nguån tõ Niªn gi¸m Thèng kª Thµnh phè Hµ Néi n¨m 2006 ) Mét sè chØ tiªu chñ yÕu c¶ níc vµ mét sè thµnh phè n¨m 2006 Major indicators of vietnam and other cities in the year 2006 §¬n vÞ tÝnh Toµn quèc Hµ Néi Thµnh phè HCM H¶i phßng §µ n½ng D©n sè trung b×nh Average population 1000 Ng Thous.pes 84108,1 3283,6 6424,5 1812,7 792,9 L§ ®ang lµm viÖc trong KV Nhµ níc Labour in state sector 1000 Ng Thous.pes 4010 512 404 128 Gi¶i quyÕt viÖc lµm Newly employed persons 1000 Ngêi Thous.pes 667 82 105 42 33 Tæng s¶n phÈm néi ®Þa( GDP- Gi¸ 1994) Gross domestic product( In price of 1994) Tû ®ång Bill.dongs 425088 38088 99672 15799 6863 Tèc ®é t¨ng GDP GDP growth rate % 8,2 11,5 12,2 12,5 10,4 GDP b×nh qu©n ®Çu ngêi (Gi¸ hiÖn hµnh) GDP per capita (In current price) Tr.®ång Mill.dongs 11,6 28,6 30,5 14,1 17,5 Gi¸ trÞ SX c«ng nghiÖp trªn ®Þa bµn(Gi¸ 1994) Gross output of industry( In current price of 1994) Tû ®ång Mill.dongs 490819 48472 132217 25522 8802 Vçn ®Çu t XDCB ng©n s¸ch ®Þa ph¬ng Local investment outlay Tû ®ång Mill.dongs 64052 6402 8428 5792 Tæng møc b¸n lÎ hµng ho¸ Retail sale of qeneral trade Tû ®ång Mill.dongs 580710 55735 131902 13851 11118 Tæng gi¸ trÞ xuÊt khÈu trªn ®Þa bµn Total value of exports Tr.USD Mill.USD 39605 3576 13695 1025 380 - 184 - Gi¸ trÞ SX n«ng- l©m- thuû s¶n(Gi¸ 1994) Gross output of agriculture ( In current price of 1994) Tû ®ång Mill.dongs 190121 1502 2666 3178 647 S¶n lîng l¬ng thùc cã h¹t Output of food crops converted paddy 1000 tÊn 1000 tons 39648 213 115 488 51 Sè m¸y ®iÖn tho¹i/100 d©n Number of telªphons per 100 persons C¸i piece 42,4 26,2 21,0 Sè häc sinh phæ th«ng/ v¹n d©n Number of pupils per 10000 persons Häc sinh Pupils 1947 1549 1416 1744 1978 Mét sè chØ tiªu chñ yÕu tÝnh b×nh qu©n ®Çu ngêiSome Main indicators per capita §V tÝnh Units 2000 2003 2004 2005 2006 Tæng s¶n phÈm néi ®Þa( Gi¸ hiÖn hµnh) Gross domestic product( In Current price) Tr.®ång Mill.dongs 11,4 16,3 19,2 24,6 28,6 Tæng gi¸ trÞ xuÊt khÈu trªn ®Þa bµn Total value of exports in Hanoi Trong ®ã: XK ®Þa ph¬ng Of which: Local exports USD 508,7 147,6 604,9 219,4 748,1 334,4 926,3 457,8 1123,6 609,9 Tæng gi¸ trÞ nhËp khÈu ®Þa ph¬ng Total value of local imports USD 301,2 758,8 966,4 1192,1 1331,6 Gi¸ trÞ s¶n xuÊt c«ng nghiÖp ( Gi¸ 1994) Gross output of indutry (At price of 1994) 1000® Thous.dongs 6276 10133 11849 13482 15230 §iÖn th¬ng phÈm Commercial electricity Kwh 823,9 1094,3 1169,4 1296,3 1382,5 Níc m¸y ghi thu Commercial water m3 cu.m 32,7 31,3 32,4 34,8 36,7 - 185 - GT SX n«ng l©m nghiÖp, thuû s¶n (Gi¸ 1994) Gross output of agriculture (At price of 1994) 1000® Thous.dongs 478,8 476,5 467,2 478,8 471,9 S¶n lîng l¬ng thùc cã h¹t Output of food crops converted paddy Kg 93,0 76,8 73,7 69,8 66,8 S¶n lîng thÞt lîn h¬i xuÊt chuång Production of released pig for slaughter Kg 12,4 13,1 13,6 14,1 14,4 Vèn ®Çu t xc héi Social investment 1000® Thous.dongs 5597 8298 9398 11467 12297 Vçn ®Çu t c¬ së h¹ tÇng ®Þa ph¬ng Local investment capital for intrastructure 1000® Thous.dongs 278 498 531 1060 1264 Sè häc sinh phæ th«ng/ v¹n d©n Number of pupils per 10000 persons Ngêi Person 1818 1656 1606 1594 1549 Sè m¸y ®iÖn tho¹i/100 d©nNumber of telªphons per 100 persons C¸ipiece 17,1 29,4 35,0 43,3 42,4 - 186 - Phô lôc 5 - Danh môc c¸c v¨n b¶n Quy ph¹m ph¸p LuËt cßn hiÖu lùc do UBND thµnh phè hµ néi ban hµnh liªn quan ®Õn qu¶n lý tµi nguyªn m«i tr−êng vµ nhµ ®Êt (Ban hµnh tõ 01/01/1997 ®Õn 31/ 12/2004) Sè TT Thêi gian ban hµnh V¨n b¶n Sè ký hiÖu V¨n b¶n H×nh thøc V¨n b¶n TrÝch yÕu néi dung V¨n b¶n Ghi chó 1 25/3/1997 1158/Q§-UB QuyÕt ®Þnh V/v thùc hiÖn QuyÕt ®Þnh 118/TTg ngµy 27/2/1996 cña Thñ t−íng ChÝnh phñ trong viÖc b¸n nhµ ë thuéc së h÷u Nhµ n−íc cho ng−êi thuéc diÖn chÝnh s¸ch −u ®ci. 2 4/4/1997 1325/Q§-UB QuyÕt ®Þnh VÒ tû lÖ ®−îc trÝch vµ c¸c kho¶n chi phÝ phôc vô cho ho¹t ®éng b¸n nhµ thuéc quyÒn së h÷u Nhµ n−íc cho ng−êi ®ang thuª t¹i Hµ néi. 3 31/10/1998 11/1998/CT-UB ChØ thÞ V/v chuyÓn ®æi ®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp t¹i ngo¹i thµnh Hµ Néi. 4 4/12/1998 70/1998/Q§-UB QuyÕt ®Þnh V/v ban hµnh Qui ®Þnh b¸n biÖt thù thuéc së h÷u Nhµ n−íc cho ng−êi ®ang thuª t¹i TP Hµ néi. 5 2/4/1999 19/1999/Q§-UB QuyÕt ®Þnh V/v Quy ®Þnh diÖn tÝch ®Êt ë ®Ó miÔn, gi¶m thuÕ nhµ ®Êt cho c¸c ®èi t−îng cã c«ng víi CM. 6 17/6/1999 48/1999/Q§-UB QuyÕt ®Þnh V/v söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu kho¶n cña quy chÕ qu¶n lý ®¸nh sè vµ g¾n biÓn sè nhµ t¹i Thµnh phè Hµ Néi ban hµnh kÌm theo QuyÕt ®Þnh sè 2761/Q§-UB ngµy 23/8/1996 cña UBND Thµnh phè. - 187 - 7 31/7/1999 63/1999/Q§-UB QuyÕt ®Þnh V/v ban hµnh Quy ®Þnh c¸c ®iÒu kiÖn vÒ quy ho¹ch, kiÕn tróc khi b¸n nhµ ë thuéc së h÷u Nhµ n−íc cho ng−êi ®ang thuª theo NghÞ ®Þnh 61/CP ngµy 7/5/1994 vµ NghÞ ®Þnh 24/CP ngµy 16/4/1996 cña ChÝnh phñ trªn ®Þa bµn Thµnh phè Hµ Néi. Cßn hiÖu lùc mét phÇn sau khi ®c ®−îc söa ®æi, bæ sung mét phÇn b»ng QuyÕt ®Þnh 182/2004/Q§-UB ngµy 10/12/2004. 8 23/8/1999 71/1999/Q§-UB QuyÕt ®Þnh V/v bæ sung QuyÕt ®Þnh 1158/Q§-UB ngµy 25/3/1997 cña UBND Thµnh Phè vÒ thùc hiÖn QuyÕt ®Þnh 118/TTg ngµy27/2/1996 cña Thñ t−íng ChÝnh phñ trong viÖc b¸n nhµ ë thuéc së h÷u Nhµ n−íc cho ng−êi ®ang thuª thuéc diÖn cã c«ng víi c¸ch m¹ng. 9 22/6/2000 62/2000/Q§-UB QuyÕt ®Þnh V/v chuyÓn nh−îng hîp ®ång thuª nhµ ë thuéc së h÷u Nhµ n−íc vµ lÖ phÝ chuyÓn nh−îng hîp ®ång thuª nhµ ë thuéc së h÷u Nhµ n−íc t¹i Thµnh phè Hµ Néi. 10 24/04/2001 15/2001/CT-UB ChØ thÞ V/v: T¨ng c−êng qu¶n lý nhµ n−íc vÒ ®Êt ®ai, kiªn quyÕt xö lý, thu håi ®Êt ®èi víi c¸c tr−êng hîp vi ph¹m LuËt §Êt ®ai trªn ®Þa bµn thµnh phè Hµ Néi. 11 17/08/2001 28/2001/CT-UB ChØ thÞ V/v: §Èy nhanh tiÕn ®é cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ ë vµ quyÒn sö dông ®Êt ë t¹i ®« thÞ Thµnh Phè Hµ Néi. 12 5/4/2002 14/2002/ CT-UB ChØ thÞ V/v tËp trung chØ ®¹o thùc hiÖn c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng. 13 09/04/2002 17/CT 2002/CT- UB ChØ ThÞ V/v 1 sè biÖn ph¸p cÊp b¸ch t¨ng c−êng qu¶n lý ®Êt ®ai; ng¨n chÆn, xö lý viÖc mua b¸n, chuyÓn nh−îng, chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp tr¸i ph¸p luËt. 14 02/7/2002 24/2002/CT-UB ChØ thÞ V/v t¨ng c−êng c«ng t¸c qu¶n lý vµ ph¸t triÓn nhµ ë, khu ®« thÞ míi trªn ®Þa bµn thµnh phè. - 188 - 15 4/10/2002 129/2002/ Q§-UB QuyÕt ®Þnh V/v Ban hµnh quy ®Þnh vÒ møc hç trî kinh phÝ c¶i thiÖn nhµ ë cho con c¸n bé lco thµnh CM. 16 25/3/2003 11/2003/CT-UB ChØ thÞ V/v ®Èy m¹nh tæ chøc ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó t¹o vèn ®Çu t− x©y dùng c¬ së h¹ tÇng trªn ®Þa bµn thµnh phè. 17 29/5/2003 66/2003/Q§-UB QuyÕt ®Þnh V/v ban hµnh quy tr×nh tæ chøc thùc hiÖn c«ng t¸c ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó t¹o vèn ®Çu t− x©y dùng c¬ së h¹ tÇng trªn ®Þa bµn thµnh phè Hµ néi. 18 6/8/2003 96/2003/Q§-UB QuyÕt ®Þnh V/v Bæ xung QuyÕt ®Þnh 129/2002/Q§-UB quy ®Þnh vÒ møc hç trî cho con c¸n bé lco thµnh c¸ch m¹ng. 19 4/2/2004 14/2004/Q§-UB QuyÕt ®Þnh V/v Quy ®Þnh møc nhµ ®Êt hç trî chuyÓn ®æi cho c¸n bé lco thµnh CM ë nhµ Nhµ n−íc kh«ng ®−îc t− nh©n ho¸. 20 05/5/2004 16/2004/CT-UB ChØ thÞ V/v triÓn khai LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 trªn ®Þa bµn thµnh phè Hµ néi. 21 30/7/2004 118/2004/Q§-UB QuyÕt ®Þnh V/v ph©n c«ng nhiÖm vô cho c¸c Së ngµnh thµnh phè trong viÖc tæ chøc thùc hiÖn c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng, t¸i ®Þnh c− trªn ®Þa bµn thµnh phè Hµ néi. 22 13/8/2004 129/2004/Q§-UB QuyÕt ®Þnh V/v thµnh lËp V¨n phßng ®¨ng ký ®Êt vµ nhµ Hµ néi. 23 18/8/2004 25/2004/CT-UB ChØ thÞ VÒ t¨ng c−êng qu¶n lý, n©ng cao hiÖu qu¶ sö dông quü nhµ, ®Êt thuéc së h÷u Nhµ n−íc trªn ®Þa bµn thµnh phè Hµ néi. 24 23/8/2004 137/2004/Q§-UB QuyÕt ®Þnh V/v thµnh lËp BC§ thµnh phè triÓn khai §Ò ¸n ph¸t triÓn thÞ tr−êng BÊt ®éng s¶n trªn ®Þa bµn thµnh phè Hµ néi. 25 13/9/2004 143/2004/Q§-UB QuyÕt ®Þnh V/v söa ®æi bæ sung quy ®Þnh t¹i kho¶n 1 §iÒu 1 QuyÕt ®Þnh sè 62/2000/Q§-UB ngµy 23/6/2000 cña UBND Thµnh phè vÒ - 189 - chuyÓn nh−îng hîp ®ång thuª nhµ ë thuéc së h÷u Nhµ n−íc. 26 23/9/2004 26/2004/CT-UB ChØ thÞ V/v t¨ng c−êng c«ng t¸c qu¶n lý ho¹t ®éng khai th¸c c¸t sái, sö dông bci s«ng lµm n¬i trung chuyÓn, kinh doanh vËt liÖu xay dùng trªn ®Þa bµn thµnh phè Hµ néi. 27 27/9/2004 152/2004/Q§UB QuyÕt ®Þnh V/v ban hµnh Quy ®Þnh vÒ qu¶n lý chÊt th¶i c«ng nghiÖp trªn ®Þa bµn thµnh phè. 28 10/12/2004 182/2004/Q§-UB QuyÕt ®Þnh V/v söa ®æi, bæ sung §iÒu 9 cña QuyÕt ®Þnh sè 63/19999/Q§- UB ngµy 31/7/1999 cña UBND thµnh phè quy ®Þnh c¸c ®iÒu kiÖn vÒ quy ho¹ch, kiÕn tróc khi b¸n nhµ ë thuéc së h÷u Nhµ n−íc cho ng−êi ®ang thuª theo NghÞ ®Þnh 61/CP ngµy 5/7/1994 vµ NghÞ ®Þnh 21/CP ngµy 16/4/1996 cña ChÝnh phñ trªn ®Þa bµn thµnh phè Hµ néi. 29 14/12/2004 185/2004/Q§UB QuyÕt ®Þnh V/v ban hµnh Quy chÕ tiÕp nhËn nhµ ë thuéc së h÷u nhµ n−íc do c¸c c¬ quan tù qu¶n chuyÓn giao cho Së Tµi nguyªn M«i tr−êng vµ Nhµ ®Êt qu¶n lý. 30 24/12/2004 192/2004/Q§UB QuyÕt ®Þnh V/v tiÕp tôc ph©n cÊp cho UBND c¸c quËn, huyÖn quyÕt ®Þnh cÊp GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ë. 31 29/12/2004 199/2004/Q§-UB QuyÕt ®Þnh V/v ban hµnh gi¸ c¸c lo¹i ®Êt trªn ®Þa bµn thµnh phè Hµ néi, thùc hiÖn NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP ngµy 16/11/2004 cña ChÝnh phñ vÒ ph−¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt. - 190 - Phô lôc 6 Sè liÖu vÒ d©n sè chuyÓn ®Õn trªn ®Þa bµn Hµ Néi QuËn- HuyÖn N¨m Tæng sè B. §×nh H. KiÕm §. §a HBT C. GiÊy T. Xu©n T. Hå H. Mai L. Biªn Sãc S¬n §. Anh G. L©m T. Liªm T. Tr× Tæng sè 2000 Tr.®ã: TØnh kh¸c ®Õn Tæng sè 2001 Tr.®ã: TØnh kh¸c ®Õn Tæng sè 65213 6120 2646 6545 8934 6794 8118 1878 1725 1410 6384 5967 8692 2002 Tr.®ã: TØnh kh¸c ®Õn Tæng sè 77415 5952 2424 6691 4895 5837 5103 2146 15855 2597 2095 2746 1771 14470 4833 2003 Tr.®ã: TØnh kh¸c ®Õn Tæng sè 91274 6472 2809 6273 7150 6769 4436 2652 16733 10276 3617 2251 4308 11619 5909 2004 Tr.®ã: TØnh kh¸c ®Õn Tæng sè 117301 6786 2725 5984 10217 14570 8782 1874 19990 8017 1815 7229 10930 12544 5838 2005 Tr.®ã: TØnh kh¸c ®Õn 45575 1772 980 2951 825 844 2418 773 8960 4584 276 5446 6392 7004 2350 Tæng sè 103877 6979 2975 5910 8643 11692 7178 3840 17307 8049 1498 5804 2317 12631 9054 2006 Tr.®ã: TØnh kh¸c ®Õn 40629 2378 1124 2586 2049 1377 4527 1514 6623 4670 348 4651 1055 5001 2726 Ghi chó: Tõ n¨m 2002 trë vÒ tr−íc, 2 quËn Hoµng Mai vµ Long Biªn ch−a t¸ch - 191 - Phụ lục 7: CÁC PHƯƠNG PHÁP DỰ BÁO TĂNG TRƯỞNG DÂN SỐ Ví dụ, số liệu dân số ở một thành phố qua các thời kỳ được thể hiện ở bảng dưới đây: Thêi kú N¨m D©n sè Thay ®æi % 1 2006 145.000 - 2 2007 150.000 0,034 3 2008 153.000 0,020 4 2009 155.000 0,013 5 2010 160.000 0,032 Ph−¬ng ph¸p tuyÕn tÝnh ®¬n gi¶n (Simple linear projection) Kü thuËt −íc tÝnh ®¬n gi¶n dùa trªn c«ng thøc tuyÕn tÝnh: γ=a+bχ Trong ®ã : γ lµ d©n sè; a lµ sè liÖu d©n sè theo kú nghiªn cøu; χ γ ∆ ∆ =b VÝ dô: Sö dông d÷ liÖu tõ b¶ng trªn, d©n sè cho n¨m 2011 cã thÓ dù ®o¸n ®−îc. Tr−íc tiªn tÝnh b nh− sau: 000.3 )16( 000.145000.160 = − − = ∆ ∆ = χ γ b Khi a=145.000, d©n sè ë thêi ®iÓm ban ®Çu, c«ng thøc cho thêi kú thø 6 trë thµnh γ =145.000+(3000) (6) = 163.000 Ph−¬ng ph¸p phi tuyÕn tÝnh (Nonlinear projection) Khi quan hÖ gi÷a d©n sè vµ thêi gian kh«ng ph¶i lµ tuyÕn tÝnh, kü thuËt phi tuyÕn tÝnh cã thÓ ®Þnh l−îng tèt h¬n. Kü thuËt nµy dùa trªn c«ng thøc: Pt+n=Pt(1+r) n Trong ®ã : Pt+n lµ d©n sè thêi kú dù đoán t lµ thêi ®iÓm hiÖn t¹i n lµ thêi ®iÓm t−¬ng lai Pt lµ d©n sè thêi kú hiÖn t¹i r lµ tû lÖ t¨ng tr−ëng d©n sè trong thêi kú qu¸ khø, ®−îc x¸c ®Þnh ∑ = − − = N t t tt P PP m r 2 11 - 192 - m lµ chu kú N thêi kú cuèi cïng cña d÷ liÖu qu¸ khø. VÝ dô: Sö dông d÷ liÖu tõ b¶ng d÷ liÖu trªn, d©n sè thêi kú thø 6 ( 2011) cã thÓ ®−îc dự ®o¸n nh− sau. §Çu tiªn tÝnh r : 0248,0)032,0013,002,0034,0( 4 1 =+++=r Sau ®ã Pt+n ®−îc tÝnh nh− sau : Pt+n = 160.000(1+0,0248) 1 = 163.968 Ph−¬ng ph¸p b×nh qu©n gia quyÒn (Weighted - Average projection) §èi víi kü thuËt nµy, thay ®æi % ®−îc tÝnh to¸n ®Ó thu ®−îc tû lÖ t¨ng tr−ëng trung b×nh. Sö dông d÷ liÖu b¶ng trªn ta cã c¸ch gi¶i thÝch ®¬n gi¶n nhÊt ®Ó tÝnh to¸n tû lÖ t¨ng tr−ëng gi÷a thêi kú 1 vµ 2 ®iÓm xuÊt ph¸t lµ th−ßi kú 1, tû lÖ t¨ng tr−ëng tiÕp theo 2 ®Õn… Khi mµ tû lÖ nµy tÝnh ®−îc, c«ng thøc d−íi ®©y ®−îc sö dông ®Ó tÝnh to¸n: Pt+n=Pt(1+r) Trong ®ã:       −= ∑ = − N t tt wr PP 2 1 )( 1 χ w lµ nh©n tè ¶nh h−ëng χ lµ tæng nh÷ng nh©n tè ¶nh h−ëng VÝ dô: TÝnh to¸n tû lÖ t¨ng tr−ëng trong b¶ng trªn ®−îc tÝnh to¸n nh− sau: R=[1/(1+2+3+4)][(0,034)(1) +(0,020)(2)+(0,013)(3)+(0,032)(4)] = 0,0241 Khi ®ã, Pt+n cã thÓ tÝnh nh− sau : Pt+n= 160.00(1+0,0241)=163.856 Ng−êi ta th−êng sö dông ph−¬ng ph¸p nµy ®Ó t×m c¸ch dù đoán tèt nhÊt d©n sè qu¸ khø. Ph−¬ng ph¸p trung b×nh tr−ît Moving – Average projection) Kü thuËt nµy yªu cÇu tÝnh to¸n tû lÖ t¨ng tr−ëng trung b×nh cho thêi kú gÇn ®©y. VÝ dô, chóng ta cã thÓ lùa chän trung b×nh tr−ît hai hoÆc ba n¨m. Khi tû lÖ t¨ng tr−ëng trung b×nh tr−ît ®−îc tÝnh to¸n, th× l¹i trë l¹i thµnh kü thuËt bình quân gia quyền. VÝ dô, sö dông trung b×nh tr−ît hai n¨m vµ d÷ liÖu trªn, tû lÖ t¨ng tr−ëng trung b×nh qua qucng hai n¨m ®Çu ®−îc tÝnh nh− sau: 0225,0)032,0013,0( 2 1 =+=r - 193 - Khi ®ã: Pt+n= 160.000(1+0,0225)=163.600 Tû lÖ được tính trong ph−¬ng ph¸p nµy lµ tû lÖ t¨ng tr−ëng trong thêi kú t−¬ng lai cã thÓ rÊt gÇn víi tû lÖ t¨ng tr−ëng trong thêi kú gÇn nhÊt. Ng−îc l¹i, thùc nghiÖm ®¸nh gi¸ dù ®o¸n d©n sè qu¸ khø theo ph−¬ng ph¸p trung b×nh tr−ît kh¸c nhau ®c gióp ®ì lùa chän trung b×nh tr−ît phï hîp cho tõng lo¹i. Ph−¬ng ph¸p tû sè ( Ratio Projection ) Ph−¬ng ph¸p tû sè ®−îc x©y dùng trªn ph¹m vi vïng lín h¬n, nhiÒu th«ng tin chÝnh x¸c tham chiÕu d©n sè. Nh− vËy, chóng ta cã thÓ lËp kÕ ho¹ch d©n sè trong ph¹m vi ®« thÞ b»ng gi¶ thiÕt theo tû lÖ gi÷a d©n sè ®« thÞ vµ d©n sè ®Êt n−íc hiÖn t¹i. C«ng thøc nh− sau : UPt+n = (UPt/SPt)(SPt+n) Trong ®ã UPt+n, ,UPt lµ d©n sè ®« thÞ trong thêi kú nghiªn cøu vµ hiÖn t¹i. SPt+n, , SPt lµ d©n sè ®Êt n−íc trong thêi kú nghiªn cøu vµ hiÖn t¹i. VÝ dô: Gi¶ thiÕt d©n sè mét n−íc lµ 10.000.000 ng−êi trong n¨m 2006 vµ mong muèn 10.500.000 trong n¨m 2007. C«ng thøc cho UPt+n trë thµnh. UPt+n=(160.000/10.000.000)(10.500.000) =168.000. Như vậy, với các phương pháp nêu trên, chúng ta có thể dự đoán được số lượng dân số trong kỳ kế tiếp.