Luận án Phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp

inance in Aisa, Asia Development Bank working paper. [39.] Bhattachatya, S., Boot, A., Thakor, A. (1998), The economic of bank regulation, Journal of Money, Credit, Banking. [40.] Blood, R (2001), Mortgage default insurance: Credit enhancement for homeownership, Journal of Housing Finance International. [41.] Blood, Roger (1997), Mortgate default insurance study: final report, Report of FOVI. [42.] Bernstein, Steve A., Michael Lee, and Bertrand Renaud (1997), Mexico’s housing finance system, privatization in an unstable environment, Paper presented ay the AREUEA International Real Estate Conference. [43.] Boyle M, Crook J.N, Hamilton R.and Thomas L.C, Credit scoring and credit control, Thomas L.C, Crook J.N & Edelman D.B, Methods for credit scoring applied to slow payers, Oxford University Press, Oxford 1992. [44.] Bryman, A & Cramer, D (1992), Quantitative data analysis for social scientists, 2nd edition, London: Routledge. 173 [45.] Cain, A (2007), housing microfinance in post-conflict Angola: overcoming socioeconomic exclusion through land tenure and access to credit, Journal of Environment and Urbanization. [46.] Caplin, A., C. Freeman and J.Tracy (1993), Collateral damage: How refinancing constraints exacerbate regional recessions, Working paper of National Bureau of Economic research. [47.] Capon N, Credit scoring system, a critical anlaysis, Journal of marketing 1982. [48.] Capozza D., Kazarian D., Thomson T. (1998), The conditional probability of mortgage default, Real estate economics. [49.] Cooper, D.R & Schindler, P.S (1998), Business research methods, 6th edition, The Irwin/Mcgraw Hill series, Operations and decision science, Boston. [50.] Cooper, D.R & Emory, W 1995, Bussiness research methods, 5th edition, the Irwin series in statistics, Chicago. [51.] Collyns, C. and A. Senhadji, Lending Booms, Real estate bubbles and the Asian crisis, IMF woring paper. [52.] Cresswell, J (2003), research design; qualitative, quantitative and mixed methods approach, 2th edition, Sage: Thousand Oaks, CA. [53.] Crotty, M (1998), The foundations of social research: meaning and perspective in research process, Sage Publications, Lodon, UK. [54.] Davis, D (2005), Business research for decision – making, 1st edition, Thomson Brooks/Cole: Belmont, CA. [55.] Denzin, N.K & Lincoln, Y.S (1994), Handbook of qualitative research, Sage Publication: Thousand Oaks, CA. [56.] Diamond, D., Rajan, R. (2000), A theory of bank capital, Journal of Finance. 174 [57.] Diamond, Jr., D.B and M.J Lea (1995), Sustainable Financing for housing: a contribution to Habitat II, Fannie Mae Office of housing research, working paper. [58.] Datta, K. and Jones, G (2001), housing and finance in developing countries: invisible issues on research and policy agendas, Journal of Habitat International. [59.] Flannery, M. (1994), Capital regulation and insured bank’s choice of individual loan defauls risk, Journal of Money and Economic. [60.] Forler, F.J (1993), Survey research methods, 2nd edition, Applied social research methods series, vol.1 Sage Publications, Newbury Park, CA. [61.] Gambacorta, L., Mistrulli, P. (2004), Does bank capital affect lending behavior?, Journal of Finance Intermediation. [62.] Gay, L.R & Diehl, P.L (1992), Research methods for business and management, Macmillan Pub Co, Maxwell Macmillan Canada, Maxwell Macmillan International, New York. [63.] Gennotte, G., Pyle, D. (1991), Capital control and bank risk, Journal of Banking and Finance. [64.] Hackbarth D., Miao J., Morllec E. (2006), Capital structure, credit risk and macroeconomic conditions, Journal of financial Economic. [65.] Hair, J.F (1995), Multivariate data analysis with readings, 4th edition, Prentice Hall, Englewood Cliffs, NJ. [66.] Helbing, T (2005), Housing price bubbles – a tale based on housing price booms and busts, BIS working paper No 21. [67.] Henley, W.E (1995), Statistical aspect of credit scoring, Open University, Dissertation [68.] Henderson, J, and Y.Ioanides (1989), Dynamic Aspects of customer decisions in housing markets, Journal of Urban Economic. 175 [69.] Hoek-Smit, M. and Diamond, D (2003), subsidies for housing finance, Journal of Housing Finance International [70.] Hull, John C (1997), Options, Futures and other derivatives, Upper saddle River, New Jersey. [71.] Hussey, J & Hussey, R (1997), Business research: a practical guide for undergraduate and postgraduate students, Macmillan, London. [72.] Inderst, R., Mueller, H. (2006), A lender-based theory of collateral, Journal of Finance and Economic. [73.] Jarrow, R., Turnbull, S. (1995), Pricing derivatives on financial securities subject to credit risk, Journal of Finance. [74.] Jorgensen, N.O (2007), Housing the No-income groups: the role of housing finance in alleviating urban poverty, Journal of Housing Finance International [75.] Jones, S. (2007), How to write a great research paper, Microsoft research, Cambridge. [76.] Kau, James B. and Donald C.Keenan and Taewon Kim (1993), Transaction costs, Suboptimal termination and Default probalitities, Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association. [77.] Keppel, G (1991), Design and analysis: a researcher’s handbook, 3th edition, Englewood Cliffs, NJ: Prentice Hall. [78.] Kumar, N. Stern, L.W & Anderson J.C (1993), Conducting organizational research using key informants, Academy of management journal. [79.] Kwan, S., Eisenbeis, R. (1997), Bank risk, capitalization and operating efficiency, Journal of Finance Services Res. [80.] Karley, N.K (2008), Ghana residential property delivery constraints and affordability analysis, Journal of Housing Finance International 176 [81.] Kanagwa, R.J (2008), The impact of mortgage servicing on the performance of mortgage banking institution in Uganda: a case study of housing finance company ltd, Journal of Housing Finance International [82.] Kajimo – shakantu, K., and Evans K (2006), The role of banks in the provision of low-income housing finance in South Africa: can they play a difference role?, International Journal of Strategies Property Management. [83.] Kajimo – shakantu, K., and Evans K (2007) exploring the possibilities of intergrating the savings of women in poor urban communities to formal finance systems to enhance housing opportunities, Journal of Property Management. [84.] La-cour-little, M (1999), Another look at the role of Borrower Characteristics in predicting mortgage repayments, Journal od housing research. [85.] Lea, Michael and Loic Chiquier (1999), Providing long-term financing foe housing: the role of secondary markets, paper presented at the AREUEA International Conference. [86.] Lea, M (2005), Attracting private capitall into low-income markets, Journal of Housing Finance International [87.] Mcgill G.A (1996), The effect of income and collateral constraints on residential mortgage terminations, Regioanl Science and Urban Economics. [88.] Mc Murray, D (2005), Social and Business research: building theorical models, Handouts on MNG03047 class, Southern Cross University. [89.] Manda, M.A,Z (2007), Mchenga – urban poor housing fund in Malawi, Journal of Environment and Urbanization. [90.] Mitlin, D (2007, 2008) – Group lending for housing – three key sources of housing finace, Journal of Finance. [91.] Morris, I. Mullard, K and Jack, M. (2007), The growth of financial services, provided by Homeless international, Journal of Environment and Urbanization. 177 [92.] Muller, A. and Mitlin, D (2007), Securing inclusion: strategies for community empowerment and state redistribution, Journal of Environment and Urbanization. [93.] Modigliani, Franco and Donald Lessard (1975), New mortgage design for stable housing in an inflationary environment, Federal Reserve Bank of Boston conference. [94.] Merill, S.R (2001), Low and moderate – income housing finance in South Africa: making progress in a troubled environment, Journal of Housing Finance International. [95.] Modigliani, Franco (1989), The Inflation – Proof mortgage: The mortgage for the Young, The collect papers of Franco Modigliani. [96.] Neo, P.H, Lee N.J, and Ong S.E (2003), Government policy and household mobility behavior, Urban Studies. [97.] Ong, S.E (1998), Housing Affordability and upward mobility from Public to Private housing in Singaopore, International Real Estate Review. [98.] Ong, S.E and Sing, T.F (2002), Price discovery between private and public housing market, Urban studies. [99.] Ong, S.E (2005), Mortgage market in Asia, Paper for presentation at the European Real Estate Society Conference. [100.] Okpala, D.C.I (1994), financing housing in developing countries: a review of the pitfalls and potentials in the development of formal housing finance systems, Journal of Urban and Studies. [101.] Pillarry, A and Naude, W.A (2006), Financing low-income housing in South Africa: borrowers esperiences and perception of banks, Journal of Habitat International. [102.] Pillary, A and and Naude, W.A (2006), Savings and affordability in South African’s low-income housing market, Journal of Saving and Development. 178 [103.] Portreous, D (2000), Coming second? Secondary market development in developing countries: a case study, Journal of Housing Finance International [104.] Quigley, J.M (1987), Interest rate variations, mortgage prepayments and household mobility, Review of Economics and Statistics. [105.] Rajan, R (1992), Insiders and outsiders: the choice between informed and arm’s length debt, Journal of Finance. [106.] Reside, R., Rhee, S.G, and Shimomoto, Y (1999), The feasibility of creating Mortgage back secututies in Asian countries, Asian Development Bank. [107.] Roman Inderst, Holger M. Mueller (2005), Bank capital structure and credit decisions, Journal of Financial Intermediation. [108.] Roscoe, JT (1975), Fundamemtal research statistics for the behavioural sciences, 2nd edition, New York: Holt, Rinehart and Winston. [109.] Renaud, B (1999), the financing of social housing in intergrating financial markets: a view from developing countries, Journal of Housing Finance International [110.] Rakodi, C (1995), housing finance for low-income urban household in Zimbabwe, Journal of Housing Studies. [111.] Saunders, A,. Allen, L. (2002), Credit risk measurement, Wiley, New York. [112.] Sheuya, S.A (2007), Reconceptualizing housing finance in informal settlements: the case of Dar es Salaam, Journal of Environment and Urbanization.Kau, James B. and Donald C.Keenan (1995), An overview of the Option- theoretic Pricing of mortgage, Journal of housing research. [113.] Sheuya, S.A (2007), Reconceptualizing housing finance in informal settlements: the case of Dar es Salaam, Journal of Environment and Urbanization. 179 [114.] Siemieda, William J. and Eduardo Lopez Moreno (1997), Expanding housing choices for the sector popular: Strategies for Mexico, Housing Policy Debate. [115.] Sing, T.F, and Ong, S.E (2002), Residential Mortgage back securitization in Asia: the Singapore experience, Journal of Real Estate Literature. [116.] Stein, J (1998), An adverse-seletion model of bank asset and liability management with implication for the transmission of monetary policy, Research and journal of Economic. [117.] Thi Huyen Thanh Dinh, Stefanie Kleimeier (2007), A credit scoring model for Vietnam’s retail banking market, International review of Financial analysis. [118.] Thomas L.C (2000), A survey opf credit and behavioral scoring: forecasting financial risk of lending to consumers, International Journal of Forecasting. [119.] Tominson, M.R (1998), The role of the banking industry in promoting low- income housing development, Journal of Housing Finance International [120.] Von Thadden, E.L (1995), Long-term constracts, short-term investments and monitoring, Review of Economic Study. [121.] Wilson SY (2007), A causal framework for credit default theory, working paper. [122.] Ye, X. (2004), China Real Estate Market – mortgage/home loans, china- window.com [123.] Zhu, H (2005), The importance of property market for monetary policy and financial stability, BIS working paper No 21. 180 PHỤ LỤC Phụ lục [01] Ví dụ về Bộ sản phẩm Cho vay mua bất động sản của NHTM CP Hàng Hải (Maritime Bank) [1] Sản phẩm “Cho vay mua nhà với người có thu nhập cao” Đối tượng: người có thu nhập cao, có nhu cầu mua nhà chung cư, nhà chia lô, biệt thự, nhà trong khu dân cư, đất nền có giấy tờ hợp pháp theo quy định của pháp luật được mua bán trực tiếp hoặc bán công khai qua sàn giao dịch BĐS để phục vụ nhu cầu định cư lâu dài, ổn định cuộc sống hoặc đầu tư. Điều kiện vay vốn: Có hộ khẩu trường trú hoặc KT3 trên địa bàn, tỉnh, thành phố với đơn vị kinh doanh Maritime Bank cho vay. Có tổng thu nhập ổn định trên 20 triệu đồng/tháng và có nguồn trả nợ khác bảo đảm khả năng thanh toán các khoản nợ gốc và lãi trong suốt thời gian vay. Có tài sản đảm bảo tiền vay phù hợp với quy định của pháp luật và của Maritime Bank. Thời hạn vay vốn: Tối đa là 180 tháng Hạn mức cho vay: tối đa là 2.000.000.000 đồng, khách hàng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay đưiợc vay tối đa 70% giá trị ngôi nhà. Khách hàng bổ sung thêm tài sản đảm bảo khác được vay tối đa đến 90% giá trị ngôi nhà và khôn vượt quá tỷ lệ đảm bảo tiền vay theo quy định của Maritme Bank. Phương thức trả nợ: Nợ gốc phân kỳ trả nợ hàng tháng/ hàng quý/ 6 tháng. Trả lãi hàng tháng/ 3 tháng và cùng kỳ trả gốc tính trên dư nợ thực tế. Tài sản đảm bảo: cầm cố, thế chấp, bảo lãnh có thể là tài sản hình thành từ vốn vay, bất động sản, vàng, giấy tờ có giá, bảo lãnh vay vốn, thanh toán của các tổ chức tín dụng phát hành. Hồ sơ vay vốn bao gồm: giấy đề nghị vay vốn kiêm phương án trả nợ theo mẫu, CMND hoặc hộ chiếu, hộ khẩu, các giấy tờ chứng minh thu nhập, nguồn trả nợ như bảng lương, sao kề tài khoản, giấy tờ nộp thuế cá nhân, hợp đồng cho thuê nhà, xe, hồ sơ đảm bảo tiền vay và giấy tờ khác. Ưu đãi: thời gian phê duyệt không quá 24h kể từ khi hoàn thiện hồ sơ vay 181 [2] Sản phẩm “Cho vay mua nhà với người có thu nhập trung bình” Đối tượng: người có thu nhập cao, có nhu cầu mua nhà chung cư, nhà chia lô, biệt thự, nhà trong khu dân cư, đất nền có giấy tờ hợp pháp theo quy định của pháp luật được mua bán trực tiếp hoặc bán công khai qua sàn giao dịch BĐS để phục vụ nhu cầu định cư lâu dài, ổn định cuộc sống hoặc đầu tư. Điều kiện vay vốn: Có hộ khẩu trường trú hoặc KT3 trên địa bàn, tỉnh, thành phố với đơn vị kinh doanh Maritime Bank cho vay. Có tổng thu nhập ổn định từ 10 - 20 triệu đồng/tháng và có nguồn trả nợ khác bảo đảm khả năng thanh toán các khoản nợ gốc và lãi trong suốt thời gian vay. Có tài sản đảm bảo tiền vay phù hợp với quy định của pháp luật và của Maritime Bank. Thời hạn vay vốn: Tối đa là 180 tháng Hạn mức cho vay: tối đa là 1.200.000.000 đồng, khách hàng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay đưiợc vay tối đa 70% giá trị ngôi nhà. Khách hàng bổ sung thêm tài sản đảm bảo khác được vay tối đa đến 90% giá trị ngôi nhà và khôn vượt quá tỷ lệ đảm bảo tiền vay theo quy định của Maritme Bank. Phương thức trả nợ: Nợ gốc phân kỳ trả nợ hàng tháng/ hàng quý/ 6 tháng. Trả lãi hàng tháng/ 3 tháng và cùng kỳ trả gốc tính trên dư nợ thực tế. Tài sản đảm bảo: cầm cố, thế chấp, bảo lãnh có thể là tài sản hình thành từ vốn vay, bất động sản, vàng, giấy tờ có giá, bảo lãnh vay vốn, thanh toán của các tổ chức tín dụng phát hành. Hồ sơ vay vốn bao gồm: giấy đề nghị vay vốn kiêm phương án trả nợ theo mẫu, CMND hoặc hộ chiếu, hộ khẩu, các giấy tờ chứng minh thu nhập, nguồn trả nợ như bảng lương, sao kề tài khoản, giấy tờ nộp thuế cá nhân, hợp đồng cho thuê nhà, xe, hồ sơ đảm bảo tiền vay và giấy tờ khác. Ưu đãi: được thực hiện theo từng đợt ưu đãi riêng của ngân hàng [3] Sản phẩm “Cho vay mua nhà với người có thu nhập thấp” Đối tượng: người có thu nhập cao, có nhu cầu mua nhà chung cư, nhà chia lô, biệt thự, nhà trong khu dân cư, đất nền có giấy tờ hợp pháp theo quy định của pháp luật được mua bán trực 182 tiếp hoặc bán công khai qua sàn giao dịch BĐS để phục vụ nhu cầu định cư lâu dài, ổn định cuộc sống hoặc đầu tư. Điều kiện vay vốn: Có hộ khẩu trường trú hoặc KT3 trên địa bàn, tỉnh, thành phố với đơn vị kinh doanh Maritime Bank cho vay. Có tổng thu nhập ổn định từ 4 - 10 triệu đồng/tháng và có nguồn trả nợ khác bảo đảm khả năng thanh toán các khoản nợ gốc và lãi trong suốt thời gian vay. Có tài sản đảm bảo tiền vay phù hợp với quy định của pháp luật và của Maritime Bank. Thời hạn vay vốn: Tối đa là 120 tháng Hạn mức cho vay: tối đa là 500.000.000 đồng, khách hàng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay đưiợc vay tối đa 70% giá trị ngôi nhà. Khách hàng bổ sung thêm tài sản đảm bảo khác được vay tối đa đến 90% giá trị ngôi nhà và khôn vượt quá tỷ lệ đảm bảo tiền vay theo quy định của Maritme Bank. Phương thức trả nợ: Nợ gốc phân kỳ trả nợ hàng tháng/ hàng quý/ 6 tháng. Trả lãi hàng tháng/ 3 tháng và cùng kỳ trả gốc tính trên dư nợ thực tế. Tài sản đảm bảo: cầm cố, thế chấp, bảo lãnh có thể là tài sản hình thành từ vốn vay, bất động sản, vàng, giấy tờ có giá, bảo lãnh vay vốn, thanh toán của các tổ chức tín dụng phát hành. Hồ sơ vay vốn bao gồm: giấy đề nghị vay vốn kiêm phương án trả nợ theo mẫu, CMND hoặc hộ chiếu, hộ khẩu, các giấy tờ chứng minh thu nhập, nguồn trả nợ như bảng lương, sao kề tài khoản, giấy tờ nộp thuế cá nhân, hợp đồng cho thuê nhà, xe, hồ sơ đảm bảo tiền vay và giấy tờ khác. Ưu đãi: được thực hiện theo từng đợt ưu đãi riêng của ngân hàng [Nguồn: Tổng hợp từ tài liệu của NHTM Cổ phần Hàng Hải (Maritime Bank)] 183 Phụ lục [02] Bảng tổng hợp các trường hợp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất Hình thức hợp đồng giao đất và cho thuê đất Chủ thể sử dụng đất Tài sản thế chấp 1. Giao đất - Không thu tiền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân: trực tiếp lao động NN, lâm nghiệp, thủy sản, làm muối v.v A, B Tổ chức kinh tế sử dụng mục đích sản xuất NN, lâm nghiệp, thủy sản v.v B - Có thu tiền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở A,B Tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhả ở, hạ tầng, dự án A,B - Quyền sử dụng đất đã được chuyển nhượng hợp pháp hoặc đã được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân Tổ chức kinh tế A,B 2. Cho thuê đất - Trả tiền thuê hàng năm Hộ gia đình, cá nhân Tổ chức kinh tế B - Trả tiền thuê cả thời gian thuê Hộ gia đình, cá nhân Tổ chức kinh tế A,B - Đã trả tiền thuê nhiều năm và thời hạn thuê đất đả trả tiền còn lại ít nhất 5 năm Tổ chức kinh tế A,B Ghi chú : A: Giá trị quyền sử dụng đất 184 B: Tài sản sở hữu gắn liền với quyền sử dụng đất Nguồn: Tài liệu tín dụng ngân hàng [PGS.TS Lê Văn Tề 2009][TS. Nguyễn Minh Kiều 2006] Phụ lục [03] Bảng ví dụ về cho điểm tín dụng của các ngân hàng Mỹ STT Các hạng mục xác định chất lượng tín dụng Điểm số 1 Nghề nghiệp của người vay - Chuyên gia hay phụ trách kinh doanh - Công nhân có kinh nghiệm, tay nghề cao - Nhân viên văn phòng - Sinh viên - Công nhân không có kinh nghiệm - Công nhân bán thất nghiệp 10 8 7 5 4 2 2 Trạng thái nhà ở - Nhà riêng - Nhà thuê hay căn hộ - Sống cùng bạn hay người thân 6 4 2 3 Xếp hạng tín dụng - Tốt - Trung bình - Không có hồ sơ - Tồi 10 5 2 0 4 Kinh nghiệm nghề nghiệp - Nhiều hơn 1 năm - Từ 1 năm trở xuống 5 2 5 Thời gian sống tại địa chỉ hiện hành - Nhiều hơn 1 năm - Từ 1 năm trở xuống 2 1 6 Điện thoại cố định - Có 2 185 - Không 0 7 Số người sống cùng (phụ thuộc) - Không - Một - Hai - Ba - Nhiều hơn ba 3 3 4 4 2 8 Các tài khoản tại ngân hàng - Cả tài khoản tiết kiệm và phát hành séc - Chỉ tài khoản tiết kiệm - Chỉ tài khoản phát hành séc - Không có 4 3 2 0 Tổng điểm Quyết định <28 Từ chối 29 – 30 Cho vay đến $500 31 – 33 Cho vay đến $1,000 34 – 36 Cho vay đến $2,500 37 – 38 Cho vay đến $3,500 39 – 40 Cho vay đến $5,000 41 – 43 Cho vay đến $8,000 Nguồn: Đánh giá và phòng ngừa rủi ro trong kinh doanh ngân hàng [Nguyễn Văn Tiến 2002] 186 Phụ lục [04] Bảng ví dụ về cho điểm tín dụng của một số các NHTM Việt Nam STT Các hạng mục Điểm số 1 Tiền án, tiền sự - Không - Chỉ vi phạm luật giao thông - Có, trong vòng 20 năm - Có, ngoài 20 năm 25 20 0 15 2 Tuổi - 18 - 25 - 25 – 55 - >55 0 20 10 3 Trình độ học vấn - Trên đại học - Đại học - Trung học - Dưới trung học 20 15 5 -5 4 Thời gian công tác - Dưới 6 tháng - Từ 6 tháng đến 1 năm - Từ 1 đến 5 năm - Trên 5 năm 5 10 15 20 5 Thời gian làm công việc hiện tại - Dưới 6 tháng - Từ 6 tháng đến 1 năm - Từ 1 đến 5 năm - Trên 5 năm 5 10 15 20 6 Nghề nghiệp - Chuyên môn 25 187 - Thư ký - Kinh doanh - Nghỉ hưu 15 5 0 7 Tình trạng cư trú - Sở hữu - Thuê - Với gia đình khác - Khác 30 12 5 0 8 Cơ cấu gia đình - Độc lập - Sống với cha mẹ - Sống với gia đình khác - Sống cùng nhiều gia đình khác 20 5 0 -5 9 Số người sống phụ thuộc - Độc thân - Dưới 3 người - Từ 3 - 5 người - Trên 5 người 0 10 5 -5 10 Thu nhập hàng năm của cá nhân - Trên 120 triệu đồng - Từ 36 đến 120 triệu đồng - Từ 12 đến 36 triệu đồng - Dưới 12 triệu đồng 30 20 5 -5 11 Thu nhập hàng năm của gia đình - Trên 240 triệu đồng - Từ 72 đến 240 triệu đồng - Từ 24 đến 72 triệu đồng - Dưới 24 triệu đồng 30 20 5 -5 188 Tổng điểm Quyết định <0 Từ chối >0 Tiếp tục xét bước 2 Tính điểm mức độ 2 STT Các hạng mục Điểm số 1 Tỷ trọng vay vốn - 0% - 0 – 20% - 20 – 50% - Trên 50% 25 10 5 -5 2 Tình hình trả nợ với ngân hàng - Không áp dụng - Chưa bao giờ trả chậm - Chưa lần nào trả chậm trong 2 năm - Đã có lần trả chậm trong 2 năm 0 20 5 -5 3 Tình hình chậm trả lãi - Không áp dụng - Chưa bao giờ trả chậm - Chưa lần nào trả chậm trong 2 năm - Đã có lần trả chậm trong 2 năm 0 20 5 -5 4 Tổng dư nợ hiện tại - Dưới 100 triệu đồng - Từ 100 đến 200 triệu đồng - Từ 500 đến 1.000 triệu đồng - Trên 1.000 triệu đồng 25 10 5 -5 189 5 Các dịch vụ khác - Chỉ gửi tiết kiệm - Chỉ sử dụng thẻ - Tiết kiệm và thẻ - Không có gì 15 5 25 -5 6 Loại tài sản thế chấp - Tài khoản tiền gửi - Bất động sản - Xe cộ, máy móc, cổ phiếu - Khác 25 20 10 5 7 Khả năng thay đổi giá trị TSTC - 0% - 1 – 20% - 21 – 50% - Trên 50% 25 5 0 -20 8 Giá trị TSTC so với giá trị vốn xin vay - >150% - 120 – 150% - 100 – 120% - <100% 20 10 5 -5 Tổng điểm Quyết định <0 Từ chối >0 Xem xét cho vay Nguồn: Tài liệu tham khảo từ trang thông tin SAGA [www.saga.vn] 190 Phụ lục [05] Dàn bài hướng dẫn thảo luận, phỏng vấn (semi – structured) Nội dung Mã Câu hỏi Gợi ý thảo luận và thông tin cần thu thập Làm quen 1 Giới thiệu (5 phút) thu nhập thông tin cá nhân • Tạo không khí thoải mái • Giới thiệu làm quen với nhau • Giới thiệu đề tài cần trao đổi Tìm hiểu về hoạt động cho vay mua nhà ở các ngân hàng hiện nay? 2 (10 – 15 phút) Thực trạng và chính sách cho vay mua nhà hiện đang được áp dụng ở ngân hàng của anh (chị)? • Tỷ trọng cho vay mua nhà? • Số lượng khách hàng vay mục đích mua nhà so với các mục đích khác? • Phân loại hồ sơ vay? • Thời gian cho vay? • Giá trị khoản cho vay? • Lãi suất cho vay? • Hạn mức cho vay? • Loại hình bất động sản được vay? • Tài sản thế chấp? Các yếu tố thuận lợi trong cho vay mua nhà? 3 (5 – 10 phút) Đánh giá thuận lợi theo phân loại các yếu tố: • Chính sách quản lý • Nhu cầu thị trường • Các yếu tố về năng lực của ngân hàng Các hạn chế, khó khăn trong cho vay mua nhà? 4 (5 – 10 phút) Đánh giá thuận lợi theo phân loại các yếu tố: • Chính sách quản lý • Nhu cầu thị trường • Các yếu tố về năng lực của ngân hàng 191 Các yếu tố tác động đến quyết định cho vay của ngân hàng? 5 (10 – 15 phút) Theo đánh giá của anh (chị), những yếu tố nào ảnh hưởng đến quyết định tín dụng của ngân hàng và những yếu tố đó tác động như thế nào (tích cực hay tiêu cực)? • Yếu tố vĩ mô • Yếu tố nội tại của ngân hàng • Yếu tố khách hàng Theo anh (chị) yếu tố nào là quan trọng nhất? anh (chị) có thể liệt kê 5 yếu tố quan trọng nhất? Đội ngũ nhân viên và khả năng đánh giá, quản lý và kiểm soát khoản vay? 6 (5 phút) Nhận thức của ngân hàng về khái niệm người có thu nhập trung bình và thấp? đánh giá về tiềm năng của phân khúc thị trường này. 7 (5 – 10 phút) Anh (chị) hiểu thề nào về “Người có thu nhập trung bình và thấp?” Theo anh (chị) thì nhu cầu đi vay để mua nhà của những người có thu nhập trung bình và thấp có lớn không? Nếu là có, thì ngân hàng của anh (chị) có ý định phát triển phân khúc thị trường này không? Và ngân hàng đã làm gì đối với phân khúc thị trường này? Các khó khăn, thuận lợi trong việc phát triển sản phẩm tín dụng nhà ở hiện nay, đặc biệt là phân khúc cho vay mua nhà dành cho người có thu nhập trung bình và thấp? 8 (10 – 15 phút) Đánh giá thuận lợi, khó khăn theo phân loại các yếu tố: • Các yếu tố kinh tế vĩ mô • Chính sách quản lý nhà nước • Năng lực của ngân hàng • Nhu cầu thị trường • Năng lực của khách hàng Các yếu tố nào là rào cản để người có thu nhập trung bình và thấp tiếp cận nguồn vốn ngân hàng? 192 Mục tiêu hoạt động chính của ngân hàng? 9 (5 phút) Theo anh (chi) ngân hàng hoạt động vì mục tiêu chính nào? Nếu phải lựa chọn giữa lợi nhuận và an toàn, yếu tố nào anh (chị) đánh giá quan trọng hơn? Tại sao? Các chính sách của chính phủ để phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp? 10 (10 – 15 phút) Có phải chính phủ chỉ cần có chính sách khuyến khích là các ngân hàng sẽ thực hiện? Tại sao? Yếu tố nào hạn chế khả năng đáp ứng đối với các chính sách của chính phủ? Làm thế nào để chính sách có thể khuyến khích và tác động đến các ngân hàng tốt nhất? Xin chân thành cảm ơn anh (chị) đã dành thời gian tham gia buổi phỏng vấn. 193 Phụ lục [06] Tổng hợp kết quả phỏng vấn, khảo sát trong nghiên cứu định tính, được phân chia thành các yếu tố tích cực (thuận lợi) và tiêu cực (khó khăn) trong việc phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp. A. Các yếu tố tích cực [1] Nhà ở là nhu cầu thiết yếu của cuộc sống, trong điều kiện thu nhập thực tế của các tầng lớp dân cư không theo kịp tốc độ đô thị hóa thì nhu cầu tái chình để ổn định chỗ ở của người dân là rất lớn, do đó tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp được đánh giá là có nhu cầu rất lớn. [2] Phát triển nhà ở cho đối tượng người có thu nhập trung bình đang là vấn đề được nhà nước khuyến khích ưu đãi phát triển, có ý nghĩa trong phát triển kinh tế và xã hội. Do đó, phát triển tín dụng nhà cho người có thu nhập thấp cũng thuộc thành phần được khuyến khích. [3] Tuy thuộc đối tượng có thu nhập trung bình và thấp, nhưng để tiếp cận vốn vay ngân hàng, các cá nhân và gia đình đều ý thức là họ phải có đủ khả năng để trả nợ vốn vay và lãi. Do đó, có rất nhiều đối tượng có thu nhập trung bình và thấp thuộc đối tượng có khả năng trả nợ. [4] Nhà ở là tài sản gắn với cuộc sống nên khách hàng sẽ có ý thức trả nợ cao hơn cho mục đích vay để mua hoặc sửa chữa nhà ở, ngoài ra, giá trị bất động sản được đánh giá là sẽ gia tăng trong tương lai, điều này đồng nghĩa với lợi ích mà người sở hữu nó được thừa hưởng nên người đi vay có mong muốn trả nợ cho ngân hàng để không bị tịch thu tài sản để xử lý nợ vay. [5] Phương thức trả góp được đánh giá là phương thức không tạo áp lực lớn về tài chính do được phân thành nhiều kỳ để khách hàng có thể trả nợ cho ngân hàng. [6] Tín dụng nhà ở, đất ở có thể xem là tín dụng có tài sản đảm bảo và khách hàng cần có một khoản vốn tự có tối thiểu do đó có thể hạn chế được rủi ro cho các tổ chức tín dụng tốt hơn. [7] Phân tán vốn thành nhiều khoản vay nhỏ cho nhiều đối tượng thay vì tập trung cho một khách hàng cũng có thể được đánh giá là giảm rủi ro theo nguyên tắc phân tán rủi ro (không bỏ hết trứng vào cùng một rỗ) [8] Thông qua cho vay mua nhà, ngân hàng có thể giới thiệu và phát triển các sản phẩm, dịch vụ khác đối với khách hàng đó. 194 [9] Việc sử dụng vốn vay từ ngân hàng ngày càng trở nên phổ biến và trở thành nhu cầu đối với các tầng lớp dân cư trong xã hội. B. Các yếu tố tiêu cực [1] Mặc dù được đánh giá có nhu cầu rất lớn nhưng khi chi phí quản lý sẽ tăng, công tác quản lý cho vay phức tạp hơn, khó khăn hơn trong khi “giá bán” (lãi suất, các khoản phí) lại không thể tăng vì nhiều lý do như quy định lãi suất trần, khả năng của người đi vay, tính cạnh tranh giữa các ngân hàng. [2] Đối với công tác thẩm định cho vay thi việc thẩm định khả năng trả nợ, thẩm định nguồn thu nhập của khách hàng có thu nhập trung bình và thấp khó khăn hơn nhiều so với đối tượng có thu nhập cao, ví dụ như CB-CNV nếu chứng minh bằng lương là rất thấp, còn các khoản thu nhập khác ngoài lương thì không đủ cơ sở chứng kinh, hoặc đối với đối tượng là tiểu thương hay kinh doanh tự do, ngoài việc chứng minh được nguồn thu nhập còn là vấn đề tính ổn định của nguồn thu nhập này vì tính ổn định về thu nhập của đối tượng này được đánh giá là thấp, công việc có thể thường xuyên bị thay đổi. Đối với người có thu nhập trung bình và thấp vấn đề xây dựng phương án trả nợ vay có nhiều khó khăn, do đó việc cho vay đối với đối tượng này hiện cũng chỉ có thể mở rộng đến đối tượng CB-CNV, chủ doanh nghiệp, chủ hộ kinh doanh các thể … mà chưa thể mở rộng đến toàn bộ các tầng lớp dân cư trong xã hội. [3] Thời hạn cho vay hiện nay ở các ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản trung bình là 5 năm, vì nhiều khó khăn trong việc huy động nguồn vốn dài hạn và các vấn đề trong quản lý rủi ro tín dụng. Do đó, việc phải trả khoản nợ vay lớn trong khi thu nhập trung bình hoặc thấp thực sự là gánh nặng đối với người đi vay, nên bản thân người vay cũng ngại và hạn chế sử dụng vốn vay từ ngân hàng. [4] Hạn mức cho vay của NHTM cho BĐS hiện nay trung bình là 70%, có ngân hàng chỉ cho vay 50% để đảm bảo vấn đề rủi ro tín dụng tùy theo đối tượng, do vậy, để có thể vay vốn, người đi vay phải có ít nhất 30% giá trị căn nhà, người có thu nhập trung bình và thấp cần có thời gian khá dài để tích lũy nên cũng không nhiều người có được khoảng vốn tự có khá lớn này. [5] Về đảm bảo tiền vay: Để được khách hàng cho vay thì căn nhà, nền đất của khách hàng cần phải có giấy tờ hợp lệ, nhưng để có giấy tờ hợp lệ thì người mua phải thanh toán hết tiền mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, vấn đề nghịch lý này cũng gây nhiều khó khăn trong việc cho vay. Trong những năm gần đây, thì NHTM đã có những linh hoạt trong việc xử lý các vấn đề về thủ tục và tính pháp lý của tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay, 195 tuy nhiên, chủ yếu cũng chỉ giải quyết được đối với các BĐS thuộc dự án với sự hổ trợ, đảm bảo từ chủ đầu tư dự án khi các giấy tờ chưa được hợp thức hóa. [6] Đối với các BĐS thuộc dự án đang thực hiện thì NHTM có thể căn cứ theo đơn giá và tiến độ thanh toán trên hợp đồng mua bán BĐS, nhưng đối với các BĐS đã được giao cho người sử dụng thì khi mua bán, để thẩm định giá trị bất động sản để cho vay đòi hỏi NHTM phải có trình độ, nghiệp vụ về thẩm định để đảm bảo tính hợp lý và phù hợp về giá trị BĐS trong điều kiện giá trị giao dịch trên thị trường còn chênh lệch rất lớn so với quy định về giá đất của chính phủ. [7] Về xử lý tài sản thế chấp: việc xử lý tài sản thế chấp thường là BĐS là một vấn đề khó khăn, theo quy định phát mãi tài sản thế chấp phải bán qua trung tâm đấu giá, và thực hiện tranh chấp theo quy định và thủ tục của tòa án, nền thường mất nhiều thời gian để các NHTM xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ, chưa kể đến những khó khăn trong việc định giá để đưa ra sàn hoặc những khó khăn trong quá trình phát mại tài sản thế chấp. [8] Nguồn vốn huy động: hiện nay vốn huy động trung và dài hạn tại các NHTM rất thấp chỉ đạt khoảng 15 – 19% tổng số huy động, do đó nếu sử dụng vốn huy động ngắn hạn cho phép theo quy định hiện nay là 30% để cho vay trung, dài hạn thì NHTM không đủ vốn đáp ứng nhu cầu, còn nếu sử dụng nhiều hơn nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn thì ngoài việc vi phạm các quy định, bản thân nó cũng chứa đựng các rủi ro cao hơn cho NHTM. [9] Về năng lực quản lý: năng lực quản lý của NHTM hiện nay còn hạn chế, trong khi phát triển tín dụng tiêu dùng đòi hỏi các ngân hàng phải có năng lực quản lý cao hơn vì tính phức tạp, đa dạng của hình thức tín dụng dân cư. Trong khi Việt Nam thực hiện cải cách và phát triển hệ thống ngân hàng chỉ trong vòng 20 năm, thời gian thành lập và phát triển NHTM cổ phần cũng chưa lâu nên việc xây dựng đội ngũ và ứng dụng các công nghệ quản lý hiện đại trong hoạt động ngân hàng cũng còn nhiều hạn chế, các NHTM vẫn trong giai đoạn vừa làm, vừa học, vừa xây dựng nên cần có thêm thời gian để tăng cường và nâng cao năng lực quản lý. [10] Việc phối hợp giữa các ngành, các cấp trong quản lý nhà nước còn nhiều hạn chế. Hệ thống văn bản pháp luật có liên quan đến hoạt động ngân hàng mặc dù thường xuyên được sửa đổi, bồ sung nhưng vẫn còn nhiều hạn chế, thiếu động bộ và chưa đủ sức điều chỉnh những thay đổi và diễn biến phức tạp trong thực tế kinh doanh của các NHTM. 196 [11] Chính sách ưu đãi, khuyến khích của chính phủ còn hạn chế, thiếu hiệu quả, thiếu nhất quán và đồng bộ, thời gian ngắn, thủ tục quản lý rườm rà, nên thường tạo chi phí cao trong quá trình thực hiện, tăng thêm các công việc và khâu quản lý cho các ngân hàng. [12] Bài học khủng hoảng tín dụng tiêu dùng và khủng hoảng trên thị trường cầm cố thế chấp tại các nước trên thế giới trong thời gian qua cũng gây ra những tác động và ảnh hưởng tiêu cực đến việc phát triển tín dụng nói dung và tín dụng BDS nói riêng, việc cùng với những quy định về hạn chế cho vay BĐS của NHNN là những tác động rất lớn đến hoạt động của NHTM. [13] Đây là loại hình tín dụng chịu sự chi phối rất lớn của thị trường bất động sản, là thị trường hàng hóa đặc biệt và vô cùng nhạy cảm, bản thân thị trường bất động sản chứa đựng tiềm ẩn nhiều rủi ro do chưa có sự hoàn chình, quản lý nhà nước còn nhiều chồng chéo, phức tạp, hàng hóa còn ít ỏi, không đa dạng so với nhu cầu. Đặc biệt là tính đầu cơ trên thị trường bất động sản là rất lớn, các nhà đầu cơ luôn tranh thủ cơ hội để chi phối thị trường nhằm thu được các khoản siêu lợi nhuận. Theo đánh giá thì hiện nay có khoảng 70 - 80% giao dịch trên thị trường là do hoạt động đầu cơ thực hiện, chỉ 20 – 30% là giao dịch có nhu cầu thực sự. Do đó diễn biến giá cả trên thị trường này rất phức tạp, gây không ít khó khăn cho người có nhu cầu thực sự, đặc biệt là người có thu nhập trung bình và thấp. [14] Trong mua bán BĐS, còn chịu sự ảnh hưởng của thị trường vàng do tập quán và thói quen thanh toán mua bán BĐS bằng vàng, do vậy giá cả và những biến đổi trên thị trường BĐS cũng chịu ảnh hưởng của những biến động giá trên thị trường vàng, nhất là trong thời gian vừa qua, sự xuất hiện hoạt động đầu tư trên thị trường chứng khoán và thị trường vàng sẽ tạo nên sự phức tạp và thay đổi không ngừng đối với thị trường BĐS. [15] Những thiếu hụt trong việc cung ứng các sản phẩm nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp, sự chênh lệch và mất cân đối về đầu tư cơ sở hạ tầng đáp ứng nhu cầu ở thực sự của đối tượng này. Nơi có thể xây nhà giá thấp thì xa khu dân cư, cơ sở hạ tầng cơ sở còn nghèo nàn, thiếu đồng bộ, không thuận tiện cho việc đi lại, chưa đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của người dân, còn nơi thuận tiện thì giá nhà và giá đất là điều mà đối tượng thu nhập trung bình và thấp chỉ có thể nằm mơ. 197 Phụ lục [07] Bảng câu hỏi nghiên cứu định lượng Giới thiệu Xin chào quý vị, chúng tôi đang thực hiện một nghiên cứu về “phát triển, tài trợ tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp của các ngân hàng thương mại”. Kính mong quý vị dành chút ít thời gian để trả lời cho một số câu hỏi sau đây. Xin lưu ý là không có quan điểm nào là đúng hay sai, tất cả các quan điểm của quý vị đều có giá trị cho nghiên cứu của chúng tôi. Rất mong nhận được sự cộng tác chân tình từ quý vị. [a] Tên ngân hàng:………………………………………………………………………… [b] Địa chỉ:………………………………………………………………………………… Xin anh/chị cho biết mức độ đồng ý của anh chị về những vấn đề sau Trong các câu hỏi đánh giá mức độ quan trọng thì: 1 là hoàn toàn không quan trọng 7 là hoàn toàn quan trọng Trong các câu hỏi đánh giá mức độ đồng ý thì: 1 là hoàn toàn không đồng ý 7 là hoàn toàn đồng ý Trong các câu hỏi đánh giá mức độ quan tâm thì: 1 là hoàn toàn không quan tâm 7 là hoàn toàn quan tâm Theo anh/chị, các yếu tố sau có mức độ quan trọng như thế nào đến quyết định mở rộng tín dụng cho các đối tượng có thu nhập vừa và thấp vay mua nhà? 1 Thu nhập bình quân đầu người cao 1 2 3 4 5 6 7 2 Khả năng tìm kiếm việc làm của nền kinh tế cao 1 2 3 4 5 6 7 198 3 Thất nghiệp thấp 1 2 3 4 5 6 7 4 Lạm phát thấp 1 2 3 4 5 6 7 5 C/sách ưu đãi đặc biệt của chính phủ 1 2 3 4 5 6 7 6 Cách thức triển khai, thực hiện chính sách đơn giản 1 2 3 4 5 6 7 7 Chi phí quản lý thực hiện để thụ hưởng các ưu đãi thấp 1 2 3 4 5 6 7 8 CSTT thắt chặt hay nới lỏng 1 2 3 4 5 6 7 9 Công tác quản lý hoạt động tín dụng nghiêm ngặt 1 2 3 4 5 6 7 10 Quy định, thủ tục đơn giản 1 2 3 4 5 6 7 Theo anh/chị đánh giá thì những yếu tố sau đây có phải là ưu thế của ngân hàng mình không? 1 Nguồn vốn tự có lớn 1 2 3 4 5 6 7 2 Các khoản ký thác ổn định 1 2 3 4 5 6 7 3 Khả năng sử dụng vốn vay cao 1 2 3 4 5 6 7 4 Chi phí sử dụng vốn thấp 1 2 3 4 5 6 7 5 Thời hạn nguồn vốn sử dụng dài 1 2 3 4 5 6 7 6 Đội ngũ nhân viên có trình độ, kinh nghiệm cao 1 2 3 4 5 6 7 7 Chi phí tuyển dụng thấp 1 2 3 4 5 6 7 8 Mức độ công nghệ hiện đại 1 2 3 4 5 6 7 9 Đơn giản, dễ sử dụng và quản lý 1 2 3 4 5 6 7 199 Khi nhắc đến “hồ sơ vay mua nhà của người có thu nhập trung bình và thấp”, anh/chị đánh giá mức độ quan tâm của anh/chị khi thẩm định hồ sơ vay đối với các yếu tố sau đây. 1 Mức lương 1 2 3 4 5 6 7 2 Nguồn thu nhập khác 1 2 3 4 5 6 7 3 Tính ổn định của thu nhập 1 2 3 4 5 6 7 4 Trình độ chuyên môn cao 1 2 3 4 5 6 7 5 Tính ổn định của công việc 1 2 3 4 5 6 7 6 Kinh nghiệm làm việc lâu năm 1 2 3 4 5 6 7 7 Tài sản hiện có 1 2 3 4 5 6 7 8 Độ tuổi 1 2 3 4 5 6 7 9 Chi phí cuộc sống 1 2 3 4 5 6 7 10 Các khoản nợ khác 1 2 3 4 5 6 7 Anh/chị quan tâm đến các khoản vay có các yếu tố nào sau đây? 1 Quy mô khoản vay lớn 1 2 3 4 5 6 7 2 Tỷ lệ, hạn mức cho vay thấp 1 2 3 4 5 6 7 3 Kỳ hạn vay ngắn 1 2 3 4 5 6 7 4 Lãi suất cho vay cao 1 2 3 4 5 6 7 5 Khả năng kiểm soát khoản vay cao 1 2 3 4 5 6 7 6 Giá trị TSĐB lớn 1 2 3 4 5 6 7 7 Tỷ lệ cho vay/ TSĐB nhỏ 1 2 3 4 5 6 7 200 8 Tính thanh khoản TSĐB cao 1 2 3 4 5 6 7 9 Tính pháp lý của TSĐB cao 1 2 3 4 5 6 7 10 Khả năng xứ lý TSĐB đơn giản 1 2 3 4 5 6 7 Vui lòng cho biết mức độ đồng ý của anh/chị với những nhận định sau đối với các khoản tín dụng cho người có thu nhập vừa và thấp 1 Đây là thị trường tiềm năng 1 2 3 4 5 6 7 2 Mang lại lợi nhuận cao 1 2 3 4 5 6 7 3 Tính an toàn cao 1 2 3 4 5 6 7 4 Khả năng rủi ro thấp 1 2 3 4 5 6 7 5 Rất quan tâm đến phân khúc thị trường này 1 2 3 4 5 6 7 Xin vui lòng cho biết thông tin về người trả lời: Họ tên…………………………………………Chức vụ:…………………………..................... Liên hệ:………………………………………………………………………………. Cảm ơn anh/chi đã dành thời gian hỗ trợ cho nhóm nghiên cứu! 201 Phụ lục [08] Số liệu phân tích bằng SPSS [1] Kết quả kiểm định thang đo xu hướng cho người có thu nhập trung bình và thấp vay mua nhà của NHTM Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items .879 5 Item-Total Statistics Scale Mean if Item Deleted Scale Variance if Item Deleted Corrected Item-Total Correlation Cronbach's Alpha if Item Deleted Y1 20.7931 7.078 .762 .842 Y2 20.8161 6.995 .706 .855 Y3 20.7644 6.805 .722 .851 Y4 20.7011 7.378 .671 .863 Y5 20.5805 7.181 .701 .856 Factor Analysis Total Variance Explained Component Initial Eigenvalues Extraction Sums of Squared Loadings Total % of Variance Cumulative % Total % of Variance Cumulative % 1 3.379 67.576 67.576 3.379 67.576 67.576 2 .573 11.450 79.026 3 .450 9.004 88.029 4 .314 6.287 94.317 5 .284 5.683 100.000 Extraction Method: Principal Component Analysis. Component Matrix(a) Component 1 Y1 .858 Y2 .817 Y3 .828 Y4 .789 Y5 .816 Extraction Method: Principal Component Analysis. a 1 components extracted. Rotated Component Matrix(a) : a Only one component was extracted. The solution cannot be rotated. 202 [2] Kết quả phân tích EFA và kiểm định thang đo các yếu tố bên ngoài Factor Analysis Total Variance Explained Component Initial Eigenvalues Extraction Sums of Squared Loadings Rotation Sums of Squared Loadings Total % of Variance Cumulative % Total % of Variance Cumulative % Total % of Variance Cumulative % 1 2.620 26.197 26.197 2.620 26.197 26.197 2.385 23.845 23.845 2 2.263 22.630 48.827 2.263 22.630 48.827 2.381 23.814 47.659 3 1.839 18.394 67.221 1.839 18.394 67.221 1.956 19.562 67.221 4 .965 9.655 76.875 5 .657 6.569 83.444 6 .460 4.602 88.046 7 .387 3.867 91.913 8 .317 3.174 95.087 9 .260 2.604 97.692 10 .231 2.308 100.000 Extraction Method: Principal Component Analysis. Component Matrix (a) Component 1 2 3 ĐKKTVM1 -.421 .669 -.057 ĐKKTVM2 -.526 .635 .113 ĐKKTVM3 -.462 .679 -.126 ĐKKTVM4 -.458 .439 .011 CSUD1 .316 .230 .752 CSUD2 .409 .210 .675 CSUD3 .213 .242 .678 CCQL1 .687 .485 -.254 CCQL2 .726 .382 -.366 CCQL3 .657 .471 -.358 Extraction Method: Principal Component Analysis. a 3 components extracted. Rotated Component Matrix(a) Component 1 2 3 ĐKKTVM1 0.789 0.061 -0.014 ĐKKTVM2 0.82 -0.106 0.096 ĐKKTVM3 0.824 0.065 -0.088 ĐKKTVM4 0.624 -0.115 -0.026 CSUD1 -0.015 0.034 0.846 CSUD2 -0.085 0.124 0.803 CSUD3 0.057 -0.006 0.749 CCQL1 -0.002 0.869 0.128 CCQL2 -0.105 0.892 0.013 CCQL3 0.006 0.884 0.02 Cronbach's Alpha 0.767 .864 .722 203 [3] Kết quả phân tích EFA và kiểm định thang đo các yếu tố bên trong Factor Analysis Total Variance Explained Component Initial Eigenvalues Extraction Sums of Squared Loadings Rotation Sums of Squared Loadings Total % of Variance Cumulative % Total % of Variance Cumulative % Total % of Variance Cumulative % 1 3.425 38.056 38.056 3.425 38.056 38.056 3.412 37.911 37.911 2 1.597 17.746 55.802 1.597 17.746 55.802 1.589 17.656 55.567 3 1.315 14.612 70.414 1.315 14.612 70.414 1.336 14.847 70.414 4 .708 7.868 78.281 5 .643 7.146 85.427 6 .380 4.224 89.652 7 .373 4.140 93.792 8 .308 3.420 97.211 9 .251 2.789 100.000 Extraction Method: Principal Component Analysis. Component Matrix (a) Component 1 2 3 Nguonvon1 .849 .035 -.003 Nguonvon2 .819 .035 -.050 Nguonvon3 .847 -.007 -.061 Nhanluc4 .811 -.001 -.089 Nhanluc5 .795 .014 .027 Nhanluc1 -.075 .877 .146 Nhanluc2 .035 .882 .133 Congnghe1 .121 -.144 .791 Congnghe2 .071 -.163 .797 Extraction Method: Principal Component Analysis. a 3 components extracted. Rotated Component Matrix(a) Component 1 2 3 Nguonvon1 0.847 0.021 0.057 Nguonvon2 0.821 0.013 0.008 Nguonvon3 0.849 -0.03 0.007 Nhanluc4 0.815 -0.029 -0.024 Nhanluc5 0.791 0.007 0.085 Nhanluc1 -0.06 0.89 -0.013 Nhanluc2 0.051 0.891 -0.019 Congnghe1 0.058 -0.006 0.811 Congnghe2 0.008 -0.023 0.817 Cronbach's Alpha .878 - - 204 [4] Kết quả phân tích EFA và kiểm định thang đo năng lực khách hàng Factor Analysis Total Variance Explained Component Initial Eigenvalues Extraction Sums of Squared Loadings Rotation Sums of Squared Loadings Total % of Variance Cumulative % Total % of Variance Cumulative % Total % of Variance Cumulative % 1 2.577 25.772 25.772 2.577 25.772 25.772 2.502 25.019 25.019 2 2.032 20.322 46.094 2.032 20.322 46.094 2.057 20.566 45.585 3 1.704 17.037 63.131 1.704 17.037 63.131 1.755 17.546 63.131 4 .734 7.340 70.471 5 .683 6.830 77.302 6 .576 5.761 83.063 7 .521 5.207 88.269 8 .416 4.156 92.426 9 .396 3.963 96.389 10 .361 3.611 100.000 Extraction Method: Principal Component Analysis. Component Matrix (a) Component 1 2 3 Thunhap1 -.168 .832 .129 Thunhap2 -.128 .773 -.029 Thunhap3 -.257 .777 .000 Nghenghiep1 .159 .148 .695 Nghenghiep2 .412 -.072 .701 Nghenghiep3 .094 -.032 .774 Tichluy1 .777 .181 -.175 Tichluy2 .752 .144 -.141 Tichluy3 .830 .062 -.070 Tichluy4 .636 .231 -.242 Extraction Method: Principal Component Analysis. a 3 components extracted. Rotated Component Matrix(a) Component 1 2 3 Thunhap1 -0.011 0.853 0.1 Thunhap2 0.052 0.781 -0.045 Thunhap3 -0.076 0.814 -0.048 Nghenghiep1 0.016 0.135 0.715 Nghenghiep2 0.207 -0.134 0.778 Nghenghiep3 -0.103 -0.025 0.773 Tichluy1 0.816 0.005 0.02 Tichluy2 0.777 -0.025 0.047 Tichluy3 0.816 -0.119 0.134 Tichluy4 0.71 0.081 -0.077 Cronbach's Alpha .789 .755 .627 205 [5] Kết quả phân tích EFA và kiểm định thang đo giá trị khoản vay Factor Analysis Total Variance Explained Component Initial Eigenvalues Extraction Sums of Squared Loadings Rotation Sums of Squared Loadings Total % of Variance Cumulative % Total % of Variance Cumulative % Total % of Variance Cumulative % 1 4.617 46.171 46.171 4.617 46.171 46.171 3.594 35.937 35.937 2 1.544 15.443 61.614 1.544 15.443 61.614 2.568 25.677 61.614 3 .808 8.076 69.690 4 .707 7.073 76.763 5 .604 6.040 82.804 6 .441 4.411 87.215 7 .394 3.940 91.155 8 .358 3.579 94.734 9 .300 2.999 97.733 10 .227 2.267 100.000 Extraction Method: Principal Component Analysis. Component Matrix (a) Component 1 2 Giatrivay1 .797 -.294 Giatrivay2 .800 -.277 Giatrivay3 .759 -.409 Giatrivay4 .747 -.297 Giatrivay5 .777 -.287 TSDB1 .625 .363 TSDB2 .471 .514 TSDB3 .565 .482 TSDB4 .476 .572 TSDB5 .667 .296 Extraction Method: Principal Component Analysis. a 3 components extracted. Rotated Component Matrix(a) Component 1 2 Giatrivay1 .821 .220 Giatrivay2 .814 .236 Giatrivay3 .856 .104 Giatrivay4 .781 .189 Giatrivay5 .800 .214 TSDB1 .301 .657 TSDB2 .087 .692 TSDB3 .183 .720 TSDB4 .059 .742 TSDB5 .374 .627 Cronbach's Alpha .894 .762 206 [6] Kết quả phân tích hồi quy 11 biến Descriptive Statistics N Mean Std. Deviation TBCV 174 5.1828 .65574 TBVM 174 3.2773 .34889 TBUD 174 5.1973 .58893 TBQL 174 5.3008 .79147 TBNV 174 4.9678 .61041 TBNL 174 4.4684 .50188 TBCN 174 4.8276 .46451 TBTN 174 5.6111 .45769 TBNN 174 4.3180 .36693 TBTL 174 5.2888 .61555 TBGT 174 5.1897 .71362 TBDB 174 5.2207 .55080 Valid N (listwise) 174 Model Summary Model R R Square Adjusted R Square Std. Error of the Estimate 1 .749(a) .562 .532 .44867 a Predictors: (Constant), TBDB, TBNL, TBQL, TBCN, TBVM, TBNV, TBNN, TBTL, TBUD, TBTN, TBGT ANOVAb 41.777 11 3.798 18.867 .000a 32.611 162 .201 74.388 173 Regression Residual Total Model 1 Sum of Squares df Mean Square F Sig. Predictors: (Constant), TBDB, TBNL, TBQL, TBCN, TBVM, TBNV, TBNN, TBTL, TBUD, TBTN, TBGT a. Dependent Variable: TBCVb. 207 Coefficientsa -1.643 .876 -1.876 .063 .062 .101 .033 .614 .540 .941 1.063 .380 .070 .341 5.449 .000 .690 1.449 .147 .045 .177 3.265 .001 .921 1.086 .215 .059 .200 3.637 .000 .895 1.117 -.012 .072 -.009 -.168 .866 .885 1.129 -.039 .093 -.028 -.424 .672 .628 1.593 .091 .091 .064 1.003 .317 .668 1.496 -.029 .100 -.016 -.289 .773 .870 1.149 .126 .065 .118 1.945 .054 .729 1.371 .159 .061 .173 2.628 .009 .623 1.605 .223 .079 .188 2.815 .005 .610 1.640 (Constant) TBVM TBUD TBQL TBNV TBNL TBCN TBTN TBNN TBTL TBGT TBDB Model 1 B Std. Error Unstandardized Coefficients Beta Standardized Coefficients t Sig. Tolerance VIF Collinearity Statistics Dependent Variable: TBCVa. [7] Kết quả phân tích hồi quy 6 biến Descriptive Statistics N Mean Std. Deviation TBUD 174 5.1973 .58893 TBQL 174 5.3008 .79147 TBNV 174 4.9678 .61041 TBTL 174 5.2888 .61555 TBGT 174 5.1897 .71362 TBDB 174 5.2207 .55080 Valid N (listwise) 174 Model Summary Model R R Square Adjusted R Square Std. Error of the Estimate 1 .722(a) .522 .504 .46160 a Predictors: (Constant), TBDB, TBQL, TBVM, TBTL, TBUD, TBGT 208 ANOVAb 38.805 6 6.468 30.354 .000a 35.583 167 .213 74.388 173 Regression Residual Total Model 1 Sum of Squares df Mean Square F Sig. Predic tors : (Constant), TBDB, TBQL, TBVM, TBTL, TBUD, TBGTa. Dependent Variable: TBCVb. Coefficientsa -.824 .590 -1.396 .164 .069 .102 .037 .676 .500 .972 1.029 .360 .071 .323 5.097 .000 .712 1.405 .170 .045 .205 3.756 .000 .964 1.038 .130 .066 .122 1.964 .051 .745 1.343 .173 .062 .189 2.817 .005 .638 1.568 .273 .079 .229 3.470 .001 .657 1.523 (Constant) TBVM TBUD TBQL TBTL TBGT TBDB Model 1 B Std. Error Unstandardized Coeffic ients Beta Standardized Coeffic ients t Sig. Tolerance VIF Collinearity Statist ics Dependent Variable: TBCVa.