Luận án Quản lý tài sản công trong các cơ quan hành chính nhà nước ở Việt Nam

Quốc hội, Chính phủ, các cấp Bộ, ngành địa phương được thể hiện bằng yêu cầu giải trình định kỳ của quốc hội về TSNN, Luật quản lý sử dung TSNN được ban hành, Luật thực hành tiết kiệm chống lãng phí triển khai sâu rộng, các quyết định của chính phủ về công tác quản lý trụ sở làm việc nói riêng và TSNN nói chung sẽ khắc phục được những 199 hạn chế, yếu kém thông qua việc thực hiện các giải pháp và mô hình được tổng hợp nghiên cứu của các cơ quan chức năng, các tác giả quan tâm đến tài sản công. Luận án kỳ vọng nhận được sự quan tâm chia sẻ của các thày cô, được nghiên cứu và góp ý một cách nghiêm túc của các độc giả, các ban ngành nhằm giúp một phần cho công tác quản lý TSNN được hiệu quả, tiết kiệm thực sự là TSNN phục vụ sự nghiệp phát triển đất nước vì “dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh”. 200 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1. Phan Hữu Nghị (2000), “Bàn về chính sách tài chính cho khu kinh tế mở Chu Lai”, Tạp chí tài chính (3/2000), tr15-18 2. Phan Hữu Nghị (2001), “Thuế thu nhập doanh nghiệp-Những bất cập và hướng khắc phục”, Tạp chí kinh tế và phát triển (11/2000), tr16-19 3. Phan Hữu Nghị (2002), “Giáo trình Quản lý thuế”, NXB thống kê năm 2002. 4. Phan Hữu Nghị (2002), “Thuế chống bán phá giá: Nội dung, kinh nghiệm của các nước và việc áp dụng tại Việt Nam”, Kỷ yếu hội thảo khoa học nâng cao năng lực cạnh tranh (6/2002), tr216-230 5. Phan Hữu Nghị (2007), “Mô hình quản lý trụ sở làm việc của cơ quan hành chính nhà nước”, Tạp chí kinh tế phát triển (8/2007), tr8-11. 6. Phan Hữu Nghị (2008), “Nâng cao hiệu quả quản lý trụ sở làm việc trong các cơ quan hành chính nhà nước khi thực hiện Luật quản lý, sử dụng tài sản nhà nước”, Tạp chí kinh tế phát triển (12/2008), tr31-34,40. 201 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. PGS.TS. Nguyễn Thị Bất và PGS.TS. Nguyễn Văn Xa (2009), Giáo trình “Quản lý công sản”, Hà Nội 2. Bộ Tài chính (1998), Báo cáo Tổng kiểm kê tài sản nhà nước trong các cơ quan hành chính sự nghiệp (1998) - Cục công sản. 3. Bộ tài chính (2004), Thông tư số 83/2004/TT-BTC ngày 17/8/2004 Hướng dẫn một số nội dung quản lý trụ sở làm việc của các cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp. 4. Bộ tài chính (2005), Thông tư hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản nhà nước để bán đấu giá (Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 và những nội dung đã được bổ sung sửa đổi tại Thông tư số 13/2007/TT-BTC ngày 06/3/2007 của Bộ Tài chính). 5. Bộ Tài chính (2006), Báo cáo tổng kết công tác quản lý công sản 10 năm (1995-2005) - Cục quản lý công sản. 6. Bộ tài chính (2005), Thông tư số 116/2005/TT-BTC ngày 19/12/2005 Hướng dẫn việc quản lý và xử lý tài sản của các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước khi dự án kết thúc. 7. Bộ tài chính (2006), Thông tư số 29/2006/TT-BTC ngày 04/4/2006 Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 13/2006/NĐ-CP ngày 24/01/2006 của Chính phủ về xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. 8. Bộ tài chính (2006), Thông tư số 94/2006/TT-BTC ngày 09/10/2006, Hướng dẫn thực hiện Quyết định số 170/2006/QĐ-TTg. 9. Bộ tài chính (2007), Công văn số 12482/BTC-NSNN ngày 17/9/2007 Về việc hướng dẫn việc bàn giao, tiếp nhận tài chính, tài sản và trụ sở làm việc. 10. Bộ tài chính (2007), thông tư Hướng dẫn thực hiện đấu thầu mua sắm tài sản nhằm duy trì hoạt động thường xuyên của cơ quan nhà nước bằng vốn nhà 202 nước (Thông tư số 63/2007/TT-BTC ngày 15/6/2007 và những nội dung đã được bổ sung, sửa đổi tại Thông tư số 131/2007/TT-BTC ngày 05/11/2007). 11. Bộ tài chính (2007), Thông tư hướng dẫn việc tiếp nhận và bàn giao tài sản giữa các cơ quan HCSN, tổ chức kinh tế theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền (Thông tư số 43/TC-QLCS ngày 31/7/1996 và những nội dung đã được bổ sung sửa đổi tại Thông tư số 122/2007/TT-BTC ngày 18/10/2007 của Bộ Tài chính). 12. Bộ tài chính (2007), Thông tư số 103/2007/TT-BTC ngày 29/8/2007 Hướng dẫn thực hiện Quyết định số 59/2007/QĐ-TTg ngày 07/5/2007 của Thủ tướng Chính phủ ban hành Quy định tiêu chuẩn, định mức và chế độ quản lý, sử dụng phương tiện đi lại trong cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập và công ty nhà nước. 13. Bộ tài chính (2007), Thông tư số 35/2007/TT-BTC ngày 10/4/2007 Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 137/2006/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2006 của Chính phủ quy định việc phân cấp quản lý nhà nước đối với tài sản nhà nước tại cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp công lập, tài sản được xác lập quyền sở hữu của Nhà nước. 14. Bộ Tài chính (2007), GS. Ola Kaganova và James Mckellar (2007), Tập bài giảng “Quản lý tài sản nhà nước-Kinh nghiệm quốc tế” – Tháng 4/2007 - Cục Quản lý công sản. 15. Bộ tài chính (2007), Thông tư số 83/2007/TT-BTC ngày 16/7/2007 Hướng dẫn thực hiện Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg ngày 19 tháng 01 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước. 16. Bộ tài chính (2008), Quyết định số 32/2008/QĐ-BTC ngày 29/5/2008 Về việc ban hành Chế độ quản lý, tính hao mòn tài sản cố định trong các cơ quan nhà nuớc, đơn vị sự nghiệp công lập và các tổ chức có sử dụng ngân sách nhà nước. 17. Bộ tài chính (2008), Thông tư số 22/2008/TT-BTC ngày 10/3/2008 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Quy chế tổ chức mua sắm tài sản, hàng 203 hoá từ ngân sách nhà nước theo phương thức tập trung ban hành kèm theo Quyết định số 179/2007/QĐ-TTg ngày 26/11/2007 của Thủ tướng Chính phủ. 18. Bộ xây dựng (2006), Quyết định số 15/2006/QĐ-BXD ngày 02/6/2006 Ban hành quy định chế độ bảo trì công sở các cơ quan hành chính nhà nước. 19. Bộ xây dựng (2007), Thông tư số 01/2007/TT-BXD ngày 31/01/2007 Hướng dẫn một số nội dung của quy chế quản lý công sở các cơ quan hành chính nhà nước ban hành kèm theo Quyết định số 213/2006/QĐ-TTg ngày 25/9/2006 của Thủ tướng Chính phủ. 20. Chính phủ (1998), Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 Về quản lý tài sản nhà nước. 21. Chính phủ (2006), Nghị định số 118/2006/NĐ-CP ngày 10/10/2006 Về xử lý trách nhiệm vật chất đối với cán bộ, công chức. 22. Chính phủ (2006), Nghị định số 120/2006/NĐ-CP ngày 20/10/2006 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Phòng, chống tham nhũng (trích) 23. Chính phủ (2006), Nghị định số 13/2006/NĐ-CP ngày 24/01/2006 Về xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. 24. Chính phủ (2006), Nghị định số 137/2006/NĐ-CP ngày 14/11/2006 Quy định việc phân cấp quản lý nhà nước đối với tài sản nhà nước tại cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp công lập, tài sản được xác lập quyền sở hữu của Nhà nước. 25. Công văn 9409/BTC-PC Báo cáo Chính phủ tình hình, kết quả thực hành tiết kiệm, chống lãng phí năm 2008. Ngày 12/8/2008 của Bộ Tài chính. 26. Công văn số 3038/BC-VPCP ngày 5/6/2007 của Văn phòng Chính phủ. Tờ trình số 74/TTr-CP ngày 5/10/2007 của Bộ Tài chính trình Chính phủ và Bản tổng hợp ý kiến Đại biểu quốc hội thảo luận tại hội trường sáng ngày 12/5/2008. Liên quan đến «đánh giá, giải trình, cho ý kiến và tiếp thu đối với Luật quản lý, sử dụng TSNN» 204 27. ThS. Vũ Cương (2003), Giáo trình “Kinh tế và Tài chính công” - Trường Đại học KTQD (dành cho sau đại học). 28. TS. Trần Minh Hương (2006), Giáo trình “Luật hành chính Việt nam”, Trường Đại học Luật Hà nội. 29. GS. Jacques Magnan (2002), Bài giảng «Gestion financiere en immobilier » (Quản lý tài chính trong lĩnh vực bất động sản), UQAM-Université du Québec à Montréal 2002. 30. GS. Jean Pasquero (2004), Bài giảng «Cadre en administration ‘immobilier’» (khuôn khổ pháp lý hành chính quản lý bất động sản), UQAM-Université du Québec à Montréal (Ecole des sciences de la gestion). 31. GS. Hồ Xuân Phương (2000), Giáo trình “Tài chính nhà nước” - Học viện tài chính 2000. 32. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2001), Luật tổ chức chính phủ 2001 (ngày 25/12/2001) 33. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2002), Luật Ngân sách nhà nước năm 2002 34. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật đất đai 2003 + Nghị định 181/2004/NĐ-CP (ngày 29/10/2004) + Nghị định 188/2004/NĐ-CP (ngày 16/10/2004) + Thông tư 114/2004/TT-BTC (ngày 26/10/2004) 35. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật doanh nghiệp 2005 36. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật Đầu tư 2005 37. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật dân sự 2005 38. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật số 48/2005/QH11 của quốc hội ngày 29/11/2005 Về thực hành tiết kiệm, chống lãng phí (trích) 205 39. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật quản lí, sử dụng tài sản nhà nước 40. Quyết định của thủ tướng chính phủ (2007), Về việc ban hành quy định tiêu chuẩn, định mức và chế độ quản lý, sử dụng phương tiện đi lại trong cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập, công ty nhà nước (Quyết định số 59/2007/QĐ-TTg ngày 07/5/2007 và những nội dung bổ sung sửa đổi tại Quyết định số 184/2007/QĐ-TTg ngày 30/11/2007 của Thủ tướng Chính phủ). 41. GS. Pierre P.Tremblay (2004), Giáo trình “Politique de finances publiques » (Chính sách tài chính công), UQAM 2004. 42. Thủ tướng chính phủ (2004), Quyết định số 32/2004/QĐ-TTG ngày 06/4/2004 Quy định tiêu chuẩn, định mức sử dụng trụ sở làm việc của cơ quan nhà nước tại xã, phường, thị trấn. 43. Thủ tướng chính phủ (2006), Quy định về tiêu chuẩn, định mức sử dụng trụ sở làm việc tại các cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp (Quyết định số 147/1999/QĐ-TTg ngày 05/7/1999 và những nội dung đã được bổ sung sửa đổi tại Quyết định số 260/2006/QĐ-TTG ngày 14/11/2006 của Thủ tướng Chính phủ). 44. Thủ tướng chính phủ (2006), Quyết định số 170/2006/QĐ-TTg ngày 18/7/2006 Về việc ban hành Quy định tiêu chuẩn, định mức trang thiết bị và phương tiện làm việc của cơ quan và cán bộ, công chức, viên chức nhà nước./ 45. Thủ tướng chính phủ (2006), Quyết định số 213/2006/QĐ-TTG ngày 25/9/2006 Về việc ban hành Quy chế quản lý công sở các cơ quan hành chính nhà nước. 46. Thủ tướng chính phủ (2007), Chỉ thị số 17/2007/CT-TTg ngày 25/7/2007 Về việc tăng cường quản lý tài sản của các ban quản lý dự án sử dụng vốn nhà nước. 47. Thủ tướng chính phủ (2007), Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg ngày 19/01/2007 Về việc sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước. 206 48. Thủ tướng chính phủ (2007), Quyết định số 179/2007/QĐ-TTG ngày 26/11/2007 Ban hành Quy chế tổ chức mua sắm tài sản, hàng hoá từ ngân sách nhà nước theo phương thức tập trung. 49. Thủ tướng chính phủ (2007), Quyết định số 54/2007/QĐ-BTC ngày 19/4/2007 Về việc quản lý, sử dụng xe ô tô phục vụ lễ tân nhà nước thuộc Bộ Ngoại giao. 50. Văn kiện đại hội Đảng toàn quốc lần 9 (2001) và Nghị quyết hội nghị TW9 khoá 9 năm 2004. 51. Nguyễn Cửu Việt (2007), Giáo trình luật hành chính Việt Nam, Nxb. Đại học Quốc gia Hà Nội. Website: www.sitq.com (Société Immobilière Trans Québec) (Tổng công ty bất động sản Québec) www.lacaisse.com (Trang quỹ đầu tư bất động sản và tài chính) www.mof.gov.vn (Bộ tài chính) Impots.gouv.fr (Tổng cục thuế của Cộng hòa Pháp) www.cadastre.gouv.fr (Địa chính Cộng hòa Pháp) I PHỤ LỤC Phụ lục số 1: NỘI DUNG CHÍNH MÔ HÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP Bước 1 – Xác định bất động sản cần định giá và các quyền của chủ sở hữu đối với chúng. Nội dung chính của bước này là xác định mục đích của việc định giá; vị trí, số nhận dạng ( tên gọi ) của bất động sản cần định giá; chủ sở hữu chúng và các quyền cơ bản của người sở hữu đối với bất động sản đó. Bước 2 – Khảo sát sơ bộ và lên kế hoạch định giá Nội dung chính của bước này là: 1./ Xác định chi tiết, cụ thể những thông tin nào cần thiết phải thu thập; 2./ Xác định nguồn cung cấp thông tin; 3./ Xác định ai là người đi điều tra, thu thập thông tin. Yêu cầu điều tra viên thu thập thông tin: Phải có trình độ hiểu biết về loại tài sản mà họ cần thu thập thông tin nhằm tránh nhầm lẫn về tài liệu và thông tin trong quá trình đi thu thập Bước 3 – Thu thập và phân tích số liệu thị trường 6. Nội dung thu thập số liệu: Tùy theo nguồn cung cấp dữ liệu mà mức độ đầy đủ, chính xác của thông tin sẽ rất khác nhau. Để đảm bảo chất lượng định giá, ngay từ đầu cần phải xác định phương pháp điều tra chọn mẫu kết hợp với những giải pháp thẩm định dữ liệu chặt chẽ. Các bất động sản được thu thập tối thiểu phải có đầy đủ các thông tin sau đây: 6.1 Đối với bất động sản có nhà - Vị trí bất động sản: Bất động sản có vị trí mặt tiền ( MT ) đường phố, đường giao thông ( là một trong 5 loại đường giao thông đã được phân cấp bao gồm: quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ, liên xã và đường giao thông chuyên dùng ) hay trong ngõ, hẻm ( gồm hệ thống giao thông nội bộ khu dân cư, hệ thống này không thuộc một trong 5 loại đường giao thông đã được phân cấp như ở trên ). II - Kết cấu mặt đường phố, đường giao thông hoặc trong mặt ngõ ( hẻm ) dần đến bất động sản: Đường đất, đường đá, đường bê tông hay đường bê tông nhựa; - Kích thước chiều rộng mặt đường phố, đường giao thông ngõ ( hẻm) tính bằng (m) - Quy mô diện tích thửa đất: Các loại quy mô diện tích phổ biến hiện có trong khu vực điều tra. Ví dụ 1: Trong một khu vực điều tra, sau khi đã điều tra đủ số lượng mẫu, cán bộ điều tra tiến hành phân tổ các mẫu theo yếu tố diện tích. Kết quả phân tổ sẽ cho ta các nhóm mẫu diện tích từ thấp đến cao. Cụ thể, kết phân tổ các mẫu điều tra về yếu tố diện tích tại một mô hình định giá như sau: • Dưới 20 m2 có 2 thửa • Từ 21 m2 đến 40 m2 có 25 thửa • Từ 41 m2 đến 60 m2 có 300 thửa • Từ 61 m2 đến 100 m2 có 102 thửa • Từ 101 m2 đến 300 m2 có 24 thửa • Từ 301 m2 đến 400 m2 có 11 thửa • Trên 400 m2 có 5 thửa - Kích thước thửa đất tính bằng m2 Nếu thửa đất là hình chữ nhật, thì thông tin về kích thước thửa đất gồm số đo chiều rộng và chiều dài; Nếu thửa đất là hình thang vuông thì thông tin về kích thước thửa đất gồm số đo chiều dài của từng cạnh đáy và số đo chiều cao vuông góc với hai cạnh đáy ( chiều sâu tiêu chuẩn ); Nếu thửa đất là hình đa giác có số cạnh lớn hơn 4, thì thông tin về kích thước thửa đất bao gồm số đo của tất cả các cạnh và số đo chiều cao hình vuông góc với cạnh mặt tiền tới điểm xa nhất nằm trên cạnh đáy của đa giác. ( xem hình 1, cách vuông góc này còn gọi là cạch chiều sâu của thửa đất. ) Hình 1 – Cách xác định kích thước chiều sâu của thửa đất III - Diện tích thửa đất ( tính bằng m2 ) - Diện tích xây dựng và sủ dụng ( nếu trên đất có công trình xây dựng như nhà ở, công sở, nhà hàng, khách sạn,…) - Năm xây dựng nhà: tức là năm công trình hoàn thành việc xây mới - Số năm đã sử dụng của ngôi nhà: tính từ thời điểm công trình hoàn thành việc xây mới đến thời điểm điều tra, thu thập thông tin; - Chất lượng công trình nhà hiện còn: Chỉ tiêu này phản ánh mặt giá trị của công trình. Có thể sử dụng các phương pháp khấu hao nêu tại Chương 8 của giáo trình này để thực hiện việc đánh giá chất lượng công trình; - Mục đích sử dụng chính của bất động sản; - Điện: Các thông tin chủ yếu phản ánh các nội dung về dịch vụ cung cấp điện và chất lượng của dịch vụ nói trên. Ví dụ: công trình đã được cung cấp dịch vụ điện hay chưa; thời gian được cung cấp dịch vụ điện bình quân trong năm ( tính bằng số giờ/năm); Phương thức thanh toán dịch vụ ( chưa công tơ điện và không có công tơ điện); - Nước: Các thông tin chủ yếu phản ánh các nội dung về dịch vụ cung cấp nước (nước sinh hoạt và nước sản xuất ) và chất lượng của dịch vụ nói trên Ví dụ như công trình đã được cung cấp dịch vụ nước hay chưa; chất lượng nước cung cấp; Phương thức thanh toán dịch vụ ( có công tơ nước và không có công tơ nước ); IV - Hướng công trình nhà: nội dung thông tin thu thập cần phản ánh chi tiết cả phương và hướng của công trình nhà. Ví dụ: Phương Bắc, hướng Tây – Bắc - Trang bị nội thất: các trang bị nội thất nói ở đây chỉ bao gồm những trang bị thiết bị gắn liền với công trình nhà như máy điều hòa, bình nóng lạn, quạt thông gió, quạt máy, hệ thống điện, nước ngầm, vv… Tùy thuộc vào trình độ phát triển kinh tế của từng khu vực điều tra mà việc thu thập thông tin về trang thiết bị nội thất có thể ở các mức độ giá trị khác nhau. Ví dụ: Ở nông thôn có thể thu thập các thông tin trang thiết bị nội thất có giá trị từ 100.000 đồng trở lên, trong khi đó ở các đô thị các trang thiết bị nội thất phải có giá trị từ 500.000 đồng trở lên mới thuộc đối tượng thu thập - Khả năng cho thu thập ( áp dụng cho bất động sản có khả năng sinh lời) : Đây thuộc loại thông tin phản ánh mặt giá trị. Loại giá trị cần thu thập phản ánh mức thu nhập bình quân năm từ bất động sản. - Tính chất pháp lý của bất động sản: nội dung điều tra thu thập gồm các thông tin chủ yếu sau đây: • Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất hay chưa; nếu có thì do cơ quan nhà nước nào cấp, cấp vào năm nào, diện tích cấp là bao nhiêu m2, thời hạn sử dụng là bao lâu, sử dụng vào mục đích gì; có những điều kiện gì ràng buộc đối với người sử dụng đất trong thời gian được quyền sử dụng đất hay không; • Nếu chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà , quyền sử dụng đất thì các loại giất tờ gì, lập năm nào, ai đứng ra lập, có xác nhận của cơ quan nhà nước nào không; có những điều kiện gì ràng buộc đối với người sử dụng đất hay không; • Đất đai thuộc quyền sử dụng của một người hay sử dụng chung của nhiều người; • Tài sản trên đất thuộc quyền sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hay thuộc sở hữu hỗn hợp, sở hữu chung; • Đất Nhà nước cho thuê hay giao. V - Quy hoạch chi tiết cùng giá trị: đã được quy hoạch chi tiết hay chưa, quy hoạch do cơ quan nhà nước nào phê duyệt, thời điểm phê duyệt - Môi trường: bao gồm thu thập về tình trạng môi trường nước, không khí, tiếng ồn khu vực lân cận bất động sản. Điều tra viên chỉ ghi nhận những thông tin phản ánh tình trạng môi trường không bình thường – tức có độ ô nhiễm nặng hoặc những nơi có tình trạng môi trường tốt, những nơi tình trạng trung bình thì không cần phải phản ánh vào trong hồ sơ. - An ninh: Gồm những thông tin phản ánh về tình trạng trộm cắp tài sản, tình trạng nghiện hút trong khu vực điều tra trên mức bình thường - Thời gian bán bất động sản: chỉ thu thập những bất động sản đã bán trước đó 3 năm - Tỷ lệ lạm phát qua các năm. Nếu thời điểm bán bất động sản vào một tháng nào đó không phải là tháng đầu năm ( tháng 1 ) thì phải thu thập tỷ lệ lạm phát từng tháng từ tháng 1 đến tháng mà bất động sản được bán - Giá bán bất động sản: Khi thu thập giá bán bất động sản phải có sự so sánh với giá bán của những bất động sản khác trong cùng khu vực đã được bán cùng thời gian với bất động sản đang điều tra, nhằm so sánh và kịp thời những thông tin mà người được phỏng vấn cố tình khai sai sự thật. Điều tra giá bán bất động sản là thông tin quan trọng nhất trong số các thông tin về bất động sản điều tra. Nó đòi hỏi điều tra viên phải có nghệ thuật khai thác, phải dẫn dắt cuộc phỏng vấn làm sao để người được phỏng vấn cảm thấy yên tâm, thoải mái khi cung cấp thông tin cho ta. 6.2 Đối với đất trống - Vị trí: Mặt tiền, ngõ ( hẻm ) - Kết cấu và kích thước mặt đường, ngõ ( hẻm ) - Quy mô diện tích; - Kích thước thửa đất; - Hình thể thửa đất; - Quy hoạch sử dụng đất; - Tính chất pháp lý đối với việc sử dụng thửa đất; - Môi trường; VI - An ninh; - Thời gian chuyển nhượng; - Giá chuyển nhượng. Những thông tin nói trên thường có độ tin cậy khá cao, vì người chủ sở hữu bất động sản đã phải bỏ tiền để thuê quảng cáo hoặc môi giới bán với hy vọng sẽ bán nhanh và được giá. Tuy vậy không thể loại trừ trường hợp do lỗi của người quảng cáo khi in ấn hoặc khi ghi chép. Vì vậy, ngoài các thông tin nói trên cần điều tra bổ sung thêm một số thông tin khác liên quan tới bất động sản như sau: - Cơ sở hạ tầng; - Tình hình xã hội; - Tình hình an ninh và môi trường; Mục đích sử dụng đất được xác định trong quy hoạch thường không được người chủ sở hữu và người môi giới thông tin đầy đủ. Vì vậy, việc kiểm tra thẩm định nguồn thông tin đã thu thập được là một bắt buộc trong quy trình định giá bất động sản. 7. Điều tra, thẩm định bổ sung số liệu thị trường Tất cả các thông tin thu thập đều phải được điều tra, thẩm định để làm rõ hoặc để bổ sung những thông tin được xác định là cần thiết nhưng thiếu. Việc điều tra, thẩm định phải tiến hành trên thực địa hay bằng hình thức phỏng vấn trực tiếp người sở hữu bất động sản hay người môi giới. Nội dung điều tra, thẩm định gồm các yếu tố sau đây: 7.1 Địa chỉ; 7.2 Vị trí; 7.3 Hiện trạng sử dụng bất động sản; 7.4 Diện tích khuôn viên; 7.5 Diện tích xây dựng; 7.6 Hạ tầng kỹ thuật; 7.7 Tình hình xã hội; 7.8 Mức độ ô nhiễm môi trường; 7.9 Tình trạng pháp lý; 2.10 Giá bán bất động sản; VII 2.11 uy hoạch. 8. Các nguồn cung cấp dữ liệu mua bán 8.1 Cơ quan Địa chính; 8.2 Văn phòng tư vấn nhà đất; 8.3 Các công ty địa ốc; 8.4 Cơ quan thuế trước bạ; 8.5 Các phòng Công chứng nhà nước; 8.6 Những người môi giới bất động sản; 8.7 Các công ty xây dựng; 8.8 Báo chí; 8.9 Chủ sở hữu bất động sản; 3.10 Cộng đồng dân cư; Kết thúc công tác điều tra, thẩm định và bổ sung thông tin, phải tiến hành tổng hợp số mẫu điều tra bổ sung đó. Từ số liệu điều tra ban đầu và điều tra bổ sung cán bộ định giá tiến hành xử lý sơ bộ thông tin. 9. Lập hồ sơ định giá: Hồ sơ định giá bao gồm có các loại sau đây: 9.1 Hồ sơ kỹ thuật thửa đất hay trích lục bản đồ địa chính; 9.2 Tền và địa chỉ của người chuyển quyền sở hữu bất động sản và người nhận quyền sở hữu bất động sản; 9.3 Ngày tháng năm thực hiện giao dịch mua bán bất động sản; 9.4 Loại bất động sản được mua bán; 9.5 Các thông tin thu thập đối với từng vụ mua bán như đã nêu ở điểm (1.3) trên; 9.6 Các thông tin về tỷ lệ lãi suất, lạm phát, thời gian thanh toán, hình thức thanh toán ( tiền mặt, séc ). 10. Phân tích số liệu thị trường và phát triển các thông tin Số liệu thị trường bất động sản rất phong phú, có thể khai thác từ rất nhiều nguồn khác nhau và vì vậy rất phức tạp. Để kết quả phân tích phản ánh khách quan, VIII đầy đủ, đúng tình hình và xu hướng phát triển của thị trường bất động sản trong vùng, nội dung phân tích số liệu cần thực hiện các bước sau đây: Số liệu thị trường về bất động sản thu thập được không phải là đất trống hoặc căn hộ mà chúng bao gồm cả nhà và đất. Muốn xác định được giá chuyển nhượng trên thực tế của đất, phải tách giá thị trường của nhà khỏi giá thị trường của bất động sản, nghĩa là trước hết phải xác định được giá thị trường của nhà. Nội dung và phương pháp xác định như sau: Giả sư bất động sản cần định giá có cả nhà ( nhà để ở ) và đất. Cách tính như sau: 5.1 Tính giá thị trường của nhà tại thời điểm định giá 5.1.1 Cách thứ nhất: Tính giá trị thị trường nhà nếu biết giá thị trường đất Cách này được áp dụng trong trường hợp trong vùng lân cận bất động sản chủ thể ( bất động sản cần định giá ) có những thửa đất trống vừa được bán ( bất động sản so sánh ), những thửa đất trống này có đặc điểm tương tự như thửa đất của bất động sản chủ thê. Phương pháp xác định như sau: - Chọn và phân tích các cặp mẫu điều tra là đất trống ( bất động sản so sánh ) có các đặc điểm tương tự như thửa đất của bất động sản chủ thể đã được chuyển nhượng trên thị trường trong khoảng thời gian gần với thời gian xác định bất động sản chủ thể. - Áp dụng công thức (1) sau đây để tìm giá thị trường của nhà: G (n) = G (bds) – G (d) (1) Trong đó • G (n) là giá thị trường của nhà • G (bds) là giá bán bất động sản chủ thế • G (d) là giá bán bình quân những thửa đất trống ( bất động sản so sánh) Trường hợp trong vùng lân cận không có các vụ chuyển nhượng những thửa đất trống nhưng có các chuyển nhượng là bất động sản gồm đất và nhà cấp 4 thì ta có thể coi giá trị ngôi nhà cấp 4 đó có giá trị bằng không và giá trị bất động sản so sánh chính trong trường hợp này là giá trị của đất. Công việc tiếp theo là áp dụng công thức (1) để tìm giá trị thị trường của nhà 5.1.2 Cách thứ hai: Xây dựng bảng giá chi phí xây dựng mới nhà theo giá thị trường IX Trường hợp trong vùng lân cận không có các vụ chuyển nhượng bất động sản là đất trống hoặc đất có công trình là nhà cấp 4 thì phải áp dụng phương pháp xây dựng bảng giá chi phí xây dựng mới nhà theo giá thị trường, sau đó áp dụng phương pháp khấu hao để tìm giá trị còn lại của nhà. Nội dung và phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà thực hiện như sau: - Chọn các cặp mẫu để so sánh: Bằng phương pháp thống kê, tổng hợp các chi phí xây dựng các loại cấp nhà, kiểu nhà trên thị trường của vùng lân cận, tiến hành phân tích để tìm giá thành 1 m2 xây dựng mới đối với từng loại cấp nhà, kiểu nhà trong vùng đó; - Tính đơn giá thị trường đối với từng loại nhà, cấp nhà: Gọi đơn giá thị trường nhà cấp 1 là G(n1), nhà cấp 2 là G(n2)…. Nhà cấp 4 là G(n4), ta có công thức tổng quát tính đơn giá thị trường 1 m2 xây dựng đối với từng loại cấp nhà như sau: ( Công thức (2) ) S nnG nnĐg )41( )41( → =→ Trong đó • S là diện tích sàn xây dựng • G(n1→n4) là giá thị trường nhà cấp 1 đến cấp 4 • Đg(n1→n4) là đơn giá thị trường 1 m2 xây dựng mới đối với từng loại nhà, cấp nhà - Tính hệ số chênh lệch giữa đơn giá thị trường từng loại nhà, cấp nhà so với đơn giá xây dựng theo quy định của nhà nước đối với loại nhà, cấp nhà đó đang áp dụng trong vùng lân cận Gọi K(1) là hệ số chênh lệch giữa đơn giá thị trường loại nhà biệt thự, cấp 2 so với đơn giá xây dựng theo quy định của nhà nước đối với loại nhà biệt thự, cấp 2 đang áp dụng trong vùng. K(1) được tính theo công thức sau: ( Công thức 3 ) )( )( 1 nĐgqđ nĐgtt K = Trong đó: X • Đgtt(n) là đơn giá 1 m2 xây dựng theo giá thị trường ( 1000đ/m2) • Đgqđ(n) là đơn giá 1 m2 xây dựng theo quy định của nhà nước ( 1000đ/m2 ) • K1 là hệ số chênh lệch giữa đơn giá 1 m2 xây dựng theo giá thị trường với đơn giá 1 m2 xây dựng theo giá quy định của nhà nước Tương tự chúng ta có thể xác lập được công thức tính hệ số K chênh lệch giữa đơn giá 1 m2 xây dựng theo giá thị trường với đơn giá 1 m2 xây dựng theo giá quy định của nhà nước cho từng loại nhà, cấp nhà hiện được phân loại ở nước ta. 5.3 Định giá đất Để định giá đất phải đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá trị thị trường của thửa đất chủ thể. Như ở các phần trên đã đề cập, các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường của đất bao gồm 4 nhóm yếu tố: Tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, tâm lý – xã hội và môi trường. Trong từng nhóm yếu tố kể trên còn bao gồm nhiều yếu tố mang tính đặc thù. Vì vậy việc phân tích, đánh giá mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá trị thị trường của thửa đất chủ thể là rất phức tạp. Một trong những phương pháp thông dụng để đánh giá mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố nêu trên là phương pháp chọn ra các cặp mẫu điều tra có các yếu tố tương tự nhau trừ yếu tố phân tích để tìm hệ số ảnh hưởng của từng yếu tố đối với giá trị thị trường của thửa đất; tích của các hệ số ảnh hưởng nói trên chính là mức độ ảnh hưởng chung của tất cả các yếu tố đối với thửa đất cần định giá. Chúng được xác định theo công thức sau đây ( Công thức 4 ): K = K1 x K2 x K3 x ….. x Kn (4) Trong đó: • K là hệ số ảnh hưởng chung của tổng các yếu tố; • K1 là hệ số ảnh hưởng của yếu tố vị trí; • K2 là hệ số ảnh hưởng của yếu tố pháp luật; • K3 là hệ số ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng; • Kn là hệ số ảnh hưởng của yếu tố tâm lý; Việc xác định hệ số ảnh hưởng của từng yếu tố đối với giá trị thửa đất phải theo nguyên tắc, những cặp mẫu được chọn phải tương đối giống nhau về tất cả các yếu tố XI ảnh hưởng đến giá trị của thửa đất trừ yếu tố dùng để so sánh, điều đó có nghĩa là khi tiến hành so sánh mức độ ảnh hưởng của một yếu tố nào đó thì phải cố định tất cả các yếu tố ảnh hưởng khác còn lại. Cụ thể: 5.2.1 Xác định hệ số vị trí: Chọn những cặp mẫu bất động sản có vị trí khác nhau, còn các yếu tố khác ảnh hưởng tới giá trị của bất động sản là tương tự giống nhau ( tức là cố định chúng về mức độ ảnh hưởng ). Sau đó, tiến hành so sánh bất động sản có vị trí trong ngõ ( hẻm ) với bất động sản có vị trí mặt tiền đường phố ( MT ) hoặc giữa những bất động sản có mặt tiền đường phố với nhau, nhưng nằm tại các vị trí khác nhau ( đầu, giữa các ngã tư, ngã ba đường phố hoặc đầu, giữa, cuối đường phố vv....) cùng trong vùng giá trị ( vùng phân tích ) Ví dụ 2: Kết quả điều tra mức độ ảnh hưởng về vị trí tới giá thị trường bất động sản là nhà nghiên cứu mô hình định giá đất ở tại phường 14 – Quận Tân Bình – Thành phố Hồ Chí Minh, người ta thấy rằng khi so sánh giá trị bất động sản của trên 100 cặp mẫu giá bán những bất động sản có vị trí trong hẻm ( ngõ ) với bất động sản có vị trí mặt tiền đường phố ( MT ) có 4 mức độ chênh lệch về giá trị giữa các bất động sản có vị trí tại các hẻm ( ngõ ) có các kích thước về chiều rộng khác nhau so với bất động sản có vị trí mặt tiền đường phố loại 1 đến loại 3 sau đây: Đối với ngõ ( hẻm ) có chiều rộng > 5 m → h1 Đối với ngõ ( hẻm ) có chiều rộng 5 - > 3 m → h2 Đối với ngõ ( hẻm ) có chiều rộng 3 - > 2 m → h3 Đối với ngõ ( hẻm ) có chiều rộng ≤ 2 m → h4 Muốn xác định hệ số vị trí của một bất động sản bất kỳ, người ta đã sử dụng công thức sau đây: Hệ số vị trí được xác định theo công thức sau đây: ( Công thức 5 ) ( 1 4 )G h h H G m t → = Trong đó XII • G ( h1 → h4) là giá bán các bất động sản tương tự nhau, ở những vị trí có ngõ rộng h1 → h4 ( đơn vị tính triệu đồng ) • ( h1 → h4) là các kích thước chiều rộng của mặt ngõ ( hẻm ) • Gmt là giá bán trên thị trường bất động sản có vị trí mặt tiền trên một đoạn đường phố cụ thể ( loại 1 đến loại 3 ) được chọn làm vị trí tiền chuẩn trong khu vực ( đơn vị tính triệu đồng )..... • H là hệ số vị trí 5.2.2 Xác định hệ số quy mô của thửa đất: - Chọn các cặp mẫu bất động sản có các yếu tố ảnh hưởng tương đối giống nhau trừ yếu tố về quy mô diện tích; tức là cố định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường của bất động sản trừ yếu tố quy mô diện tích - Xác định diện tích tối thiểu của mỗi thửa đất: Trước khi xác định hệ số ảnh hưởng về quy mô của các thửa đất trong một vùng giá trị hoặc một bất động sản cần định giá, ta phải căn cứ quy hoạch sử dụng đất ( đã được cơ quan nhà nước cấp có thẩm quyền phê duyệt ) của vùng đó, để xác định diện tích tối thiểu ( diện tích đủ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ) quy định cho mỗi thửa đất là bao nhiêu. Ví dụ 3: Theo quy định của Thành phố Hà Nội, diện tích tối thiểu để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 20 m2 thành phố Hồ Chí Minh là 30 m2. Những địa phương chưa có quy hoạch và chưa có quy định về diện tích tối thiểu của mỗi thửa đất nêu trên thì không phải thực hiện nội dung công việc này. - Phân tổ và xác định các nhóm quy mô về diện tích thửa đất Việc xác định các nhóm quy mô diện tích của các thửa đất phải trên cơ sở phân tổ các dữ liệu điều tra ngoại nghiệp về giá thị trường của các bất động sản có diện tích khác nhau trong vùng lân cận. Kết quả phân tổ sẽ đưa ra một mức quy mô diện tích chuẩn và các nhóm mức quy mô diện tích khác. Ví dụ 4: Kết quả điều tra và phân tổ các mẫu điều tra giá bán trên thị trường bất động sản về yếu tố quy mô diện tích của các bất động sản của mô hình thử nghiệm định giá đất ở phường 14 – Quận Tân Bình – Thành phố Hồ Chí Minh năm 2006 cho thấy quy mô diện tích thửa đất của khu vực này chia làm 4 nhóm như sau: XIII Nhóm 1 DT < 40m2 Nhóm 2 40 m2 ≤ DT < 60 m2 Nhóm 3 60 m2 ≤ DT < 100 m2 Nhóm 4 DT > 100 m2 - Xác định hệ số ảnh hưởng của các loại quy mô diện tích đối với giá chuyển nhượng đất trên thực tế: Phương pháp xác định: + Xác định quy mô diện tích chuẩn trong vùng lân cận: • Để xác định quy mô diện tích chuẩn trong vùng lân cận phải chọn tất cả các cặp mẫu có các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất tương tự nhau trừ yếu tố về quy mô diện tích; • Phân tổ các cặp mẫu thành các nhóm theo nguyên tắc các cặp mẫu trong cùng một nhóm có giá đất tính theo 1 m2 đã chuyển nhượng hoặc đã rao bán trên thực tế gần tương tự nhau; • Nhóm có số các cặp mẫu chiếm đa số sẽ là nhóm quy mô diện tích chuẩn. Theo phương pháp trên, mô hình định giá đất ở tại phường 14 – Quận Tân Bình – Thành phố Hồ Chí Minh đã chọn được nhóm quy mô chuẩn là các cặp mẫu có quy mô từ 40 m2 đến 60 m2. Xem đồ thị biểu diễn ( hình 1) Hình 1 – Đồ thị biểu diễn mức độ ảnh hưởng của yếu tố quy mô diện tích thửa đất tới giá trị thị trường của bất động sản Giá 20 40 60 100 (m2) XIV + Trên cơ sở quy mô diện tích chuẩn, tính các hệ số của các loại quy mô diện tích khác trong vùng theo công thức tổng quát sau đây (Công thức 6) GSc SnSG H )1( 2 → = Trong đó: • S1, Sn là diện tích các thửa đất có quy mô khác nhau; • Sc là diện tích thửa đất của bất động sản được xác định là diện tích chuẩn • G( S1→Sn ) là giá bất động sản có quy mô diện tích từ S1→Sn • GSn là giá bán bất động sản có quy mô diện tích chuẩn • H2 là Hệ số quy mô 5.2.3 Xác định hệ số các yếu tố khác còn lại ảnh hưởng tới giá thị trưởng đối với thửa đất Ngoài các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường của thửa đất như vị trí, quy mô diện tích thửa đất. Tùy theo đặc điểm của mỗi loại bất động sản và của mỗi bất động sản mà có thể còn có các yếu tố ảnh hưởng khác tới giá thị trường đối với thửa đất như đã nêu trên nhưng về nguyên tắc phương pháp xác định hệ số ảnh hưởng tương tự như phương pháp xác định hệ số ảnh hưởng về vị trí, quy mô như đã trình bày ở phần trên Bước 4: Khoanh vùng giá trị 1. Nguyên tắc khoanh vùng giá trị Vùng giá trị được khoanh trên cơ sở 4 nhóm yếu tố sau đây 1.5 Nhóm các yếu tố về tự nhiên - Dựa vào các trục đường giao thông chính, đường phân thủy hoặc hợp thủy - Dựa vào đặc điểm về độ cao thấp và về các đặc tính tự nhiên khác như điều kiện thời tiết, khí hậu nếu có sự phân biệt rõ rệt; - Dựa vào bản đồ địa hình và bản đồ địa chính địa bàn thuộc đối tượng khoanh vùng Việc xác định đường ranh vùng giá trị phải theo nguyên tắc ranh vùng giá trị không được cắt ngang qua bất động sản XV 1.6 Nhóm các yếu tố về kinh tế - Các dữ liệu thống kê qua điều tra giá thị trường bất động sản trong vùng; - Mức độ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trong vùng; - Mức độ thu thập của người dân trong vùng; - Giá cho thuê bất động sản ( đ/m2) Có thể tham khảo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất do Chính phủ quy định 1.7 Nhóm các yếu tố về nhà nước và pháp luật; - Quy hoạch và sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt liên quan tới vùng; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Giấy phép xây dựng - Các yếu tố về pháp lý; 1.8 Nhóm các yếu tố về tâm lý - xã hội và môi trường - An ninh và trật tự công cộng; - Môi trường ( mức độ ô nhiễm về nước, không khí, tiếng ồn vv….) - Tâm lý và tập quán của nhân dân trong vùng. 2. Bản đồ dùng đê khoanh vùng giá trị Dùng bản đồ địa chính để làm bản đồ nền khoanh vùng giá trị bất động sản. Việc thể hiện ranh vùng giá trị trên bản đồ địa chính phải dựa vào số nhà hoặc số của thửa đất; đối với những bất động sản không nằm trên vị trí mặt tiền đường phố hoặc đường nội bộ của vùng được thể hiện theo nguyên tắc số nhà mang tên đường nào thì theo vùng giá trị của nhà mặt tiền vùng đó. Trường hợp một bất động sản có 2 hoặc 3 mặt đường thì căn cứ giá thị trường của bất động sản đó để khoanh vùng sao cho phù hợp 3.Lập bảng giá thành xây dựng nhà theo giá thị trường cho từng cấp nhà hiện có trong vùng 3.1 Cơ sở để lập bảng giá thành xây dựng nhà: - Quy định của Bộ Xây dựng về đơn giá xây dựng cơ bản áp dụng đối với từng loại cấp nhà; XVI - Quy định của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và Ban vật giá Chính phủ về phương pháp tính giá trị còn lại của nhà; - Quy định của cấp tỉnh về đơn giá chuẩn từng cấp nhà để tính lệ phí trước bạ; 3.2 Lập bảng đơn giá thành xây dựng nhà theo quy định của nhà nước: Phương pháp lập bảng giá thành xây dựng như sau: - Dựa theo 4 cấp nhà do Bộ Xây dựng đã quy định để lập bảng; - Dựa theo đơn giá do nhà nước ban hành áp dụng trong từng thời kì; Lấy giá gốc dùng so sánh là giá của thời kì sau 2005. Ví dụ: Theo kết quả tính toán của mô hình định giá đất ở tại thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2006, bảng đơn giá xây dựng theo quy định của nhà nước từ các năm từ 1976 trở lại đây cụ thể như sau: (bảng 1) Bảng đơn giá thành xây dựng theo quy định của nhà nước. ĐV: 1000 đ/m2 Bất động sản 1976-80 81-85 86-90 91-95 96-2000 2001-2005 Sau 2005 Cấp nhà Tầng % * Giá % Giá % Giá % Giá % Giá % Giá % Giá 1 >=2 1(Trệt) 65 800 760 70 850 808 75 950 903 80 1000 950 85 900 855 90 1200 1050 95 1400 1200 2 - 55 675 60 720 80 810 90 900 65 765 70 980 75 1150 3 Trệt Gác gỗ 45 358 325 55 412 375 75 468 425 80 550 500 60 440 400 65 650 690 70 960 1050 4 - 30 175 40 210 70 280 75 333 50 245 60 440 65 610 (*) % Là giá trị phần trăm còn lại của nhà. 3.3 Tính giá trị thị trường nhà: Chọn các cặp mẫu có các yếu tố ảnh hưởng tương tự nhau nhưng có sự khác nhau giữa đơn giá thành xây dựng của nhà nước với đơn giá theo thị trường tại các thời kì khác nhau để xác định mức độ chênh lệch. Áp dụng công thức (3) để tính hệ số chênh lệch giữa đơn giá xây mới nhà trên thị trường so với đơn giá xây dưng mới nhà theo qui định của nhà nước qua các năm: G (x2) K chênh lệch về đơn giá xây mới nhà = -------------- G(x1) (*) G(x2) là đơn giá xây mới nhà theo giá thị trường (đ/m2 sàn) XVII (*) G(x1) là đơn giá xây mới nhà theo qui định nhà nước (đ/m2 sàn) (*)K chênh lệch về đơn giá xây mới nhà là hệ số chênh lệch giữa giá xây mới nhà trên thị trường so với theo qui định của nhà nước. Theo phương pháp trên. Mô hình định giá tại phường 14, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh đã chọn được 40 cặp mẫu thỏa mãn với điều kiện chọn mẫu nói trên. Kết quả tính toán cho thấy: Hệ số chênh lệch giữa K qua các thời kì là từ 1.25 tới 1.83. Kết quả tính bình quân gia quyền cho thấy hệ số chênh lệch K (1) qua các thời kỳ là 1.62. Lập bảng đơn giá thành xây dựng từng cấp nhà theo giá thị trường: Phương pháp lập: Căn cứ bảng số 1 và kết quả hệ số chênh lệch K(1) để lập bảng tính đơn giá thành xây dựng theo giá thị trường (Bảng 2): Bảng 2: Bảng đơn giá thành xây dựng theo giá thị trường ĐV: 1000 đ/m2 Bất động sản 1976-80 81-85 86-90 91-95 96-2000 2001-2005 Sau 2005 Cấp nhà Tầng % * Giá % Giá % Giá % Giá % Giá % Giá % Giá 1 >=2 1(Trệt) 65 1295 1230 70 1375 1310 75 1460 1385 80 1540 1460 85 1620 1540 90 1950 1810 95 2410 2280 2 - 55 1093 60 1165 80 1240 90 1310 65 1460 70 1680 75 2110 3 Trệt Gác gỗ 45 575 525 55 665 605 75 710 650 80 760 690 60 890 810 65 1040 1210 70 1380 1480 4 - 30 285 40 335 70 395 75 455 50 540 60 690 65 875 * Là phần trăm giá trị còn lại của nhà 4. Tính giá đất chuẩn trên thị trường: Giá đất chuẩn trên thực tế được xác định theo công thức sau ( Công thức 7) Σ G(d) Giá 1m2 đất = ------------- x K(1.2.3.4…n) Σ S Trong đó: (*) Σ G(d) là tổng giá các thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường (tr đồng) (*) Σ S là tổng diện tích các thửa đất (m2) XVIII (*) (1.2.3.4…n) là dãy các hệ số ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng đất trên thực tế như vị trí, diện tích, kích thước, hình thể thửa đất, tình trạng pháp lý, hướng nhà, điện, nước, môi trường, an ninh, quy hoạch sử dụng đất, giấy phép xây dựng .v.v… được xác định ở điều kiện tối ưu; (*) K(1.2.3.4…n) là tích của các hệ số ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng đất trên thực tế. 4.1 Khoanh vùng giá trị: Phương pháp khoanh vùng giá trị thực hiện như sau: -Thẩm định các yếu tố trước khi khoanh vùng giá trị: Đánh giá những biến động về giá của những bất động sản trong vùng đặc biệt là giá những bất động sản có vị trí dọc trên những tuyến đường chính nhằm kiểm tra, loại bỏ những bất động sản có giá trị quá chênh lệch (quá lớn hoặc quá nhỏ) so với giá trị phổ biến (giá trị bình quân) của các bất động sản khác trong vùng. Nội dung kiểm tra bao gồm: * Giá bán của bất động sản; * Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị của bất động sản; * Những sự điều liên quan đến giá trị của bất động sản. Chọn những mẫu đủ tiêu chuẩn (tức mang tính đại diện) để xác định giá chuẩn làm cơ sở để khoanh vùng giá trị trên bản đồ. Những mẫu được xem là mẫu chuẩn là những mẫu có vị trí, quy mô diện tích, hình thể, kích thước, quy hoạch, tình trạng pháp lý, hướng, cơ sở hạ tần .v.v… được đánh giá là tối ưu trong vùng điều tra. Mức giá bình quân gia quyền/m2 của các mẫu bất động sản tương tự về hệ số và giá thị trường được chọn sẽ là mức giá chuẩn của vùng giá trị đó. Ví dụ 1:Có 1 mẫu bất động sản diện tích 40m2 có hầu hết các yếu tố đạt mức tối ưu với giá trị thị trường là 5 tr đồng/m2. Trong vùng lân cận của bất động sản đó có 3 bất động sản với diện tích 45m2, 50m2, 55m2 cũng có các hệ số tối ưu gần tương tự nhưng có mức giá thị trường lần lượt sau đây 5.18; 5.07 và 4.82 tr đồng/m2 Mức giá chuẩn của vùng này sẽ là: XIX 200,00 tr + 233,10 tr + 253,50 tr + 265,10 tr -------------------------------------------------------------- = 5,01 tr đồng/m2 40 m2 + 50 m2 + 55 m2 Tương tự như phương pháp xác định giá trị đất chuẩn cho mỗi vùng như trên trong mô hình định giá đất tại Phường 14 – quận Tân Bình – thành phố Hồ Chí Minh, sau khi xác định được các hệ số ảnh hưởng tới giá đất chuyển nhượng trên thị trường theo công thức 7, trên địa bàn toàn phường người ta khoanh được 7 vùng giá trị sau đây Vùng 1: Mức giá trung bình 1m2 là 4,4 triệu đồng. Vùng 2: Mức giá trung bình 1m2 là 6,7 triệu đồng. Vùng 3: Mức giá trung bình 1m2 là 4,2 triệu đồng. Vùng 4: Mức giá trung bình 1m2 là 5,6 triệu đồng. Vùng 5: Mức giá trung bình 1m2 là 5,8 triệu đồng. Vùng 6: Mức giá trung bình 1m2 là 5,25 triệu đồng. Vùng 7: Mức giá trung bình 1m2 là 5,3 triệu đồng. Thẩm định kết quả trước khi khoanh vùng chính thức trên bản đồ: Trong thực tế, nhiều khi mức giá chuẩn giữa vùng nọ và vùng kia không có sự chênh lệch nhiều; Trong ví dụ trên mức giá trung bình 1m2 giữa vùng 4 và vùng 5, vùng 6 và vùng 7 là gần tương tự nhau, hơn nữa chúng lại nằm liền kề nhau. Vì định giá đất chỉ là sự ước tính, do vậy, về nguyên tắc có thể gộp 2 cặp vùng giá trị nói trên lại với nhau mà không ảnh hưởng tới kết quả định giá cũng như đảm bảo tính khách quan trong quá trình tính toán. Khoanh vùng giá trị trên bản đồ: Sử dụng bản đồ địa chính hoặc bản đồ địa hình (những nơi chưa có bản đồ địa chính) để thể hiện các vùng giá trị. Nguyên tắc đánh mã số vùng giá trị theo nguyên tắc đánh số thửa trên bản đồ địa chính do tổng cục Địa chính ban hành. Bước 5: Tính giá đất cho từng bất động sản và kiểm tra kết quả tính toán Căn cứ mức giá chuẩn đã được xác định cho từng vùng giá trị, để định giá cho từng bất động sản, phải điều tra xác định được các dữ liệu thông tin về thửa đât, XX năm xây dựng, số tầng .v.v… trên cơ sở các dự liệu điều tra về bất động sản cần định giá, tính giá trị thửa đất và ngôi nhà theo công thức sau đây (công thức 8): 1. Tính giá đất: G(đ) = [ G(đc) x ( S chuẩn ± S chênh lệch) x K1 x K2 x K3 x…. x Kn ] (8) Trong đó: * G(đ) là giá một thửa đất cụ thể cần định giá (tr đồng); * G(đ) là giá một thửa đất chuẩn áp dụng cho vùng giá trị (tr đồng/m2); * S là diện tích thửa đất chuẩn áp dụng cho vùng giá trị (m2); * S chênh lệch là số chênh lệch giữa diện tích thửa đất chuẩn so với diện tích thửa đất cần định giá (m2); * K1,K2,K3….Kn là các hệ số chênh lêch giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị thửa đất cần định giá so với các yếu tố tương ứng ảnh hưởng tới giá trị thửa đất chuẩn; 2. Tính giá trị bất động sản: Giá trị bất động sản được tính theo công thức sau: (công thức 9) G(bds) = G(đ) + G(n) Trong đó: * G(bds) là giá bất động sản; * G(đ) là giá đất * G(n) là giá nhà 3. Kiểm tra kết quả tính toán : 3.1 Trước khi thể hiện giá đất lên bản đồ phải kiểm tra lần cuối để phát hiện những sai sót, đặc biệt là những sai sót khi xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản. Đồng thời điều chỉnh lại những sai sót nếu có. 3.2 Lập bản đồ giá đất Căn cứ giá đất đã được tính toán cho từng thửa, lập bản đồ giá đất. Bản đồ dùng cho ghi giá đất phải là bản đồ địa chính ; trong trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì có thể sử dụng bản đồ địa hình nhưng khi thể hiện giá đất phải khoanh bao được thửa đất và đánh được số thửa. Như trên đã giới thiệu phương pháp định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh trực tiếp. Đây là phương pháp đơn giản nhưng rất tốn kém, chúng thường XXI được sử dụng trong định giá hàng loạt. Trong một số trường hợp định giá đơn lẻ, khi người có thể sử dụng 4 phương pháp định giá đơn giản để định giá đất. Đó là : - Phương pháp phân định giá trị, bóc tách ra hay phân bổ giá trị giữa đất và nhà của một bất động sản ; - Phương pháp dựa vào khả năng dự báo hay khả năng phát triển - Phương pháp tính giá trị thặng dư của đất - Vốn hóa phần tiền thuê mặt bằng 1.Phương pháp phân định tỉ lệ, bóc tách hay phân bổ giá trị giữa đất và nhà của bất động sản 1.1 Phương pháp định giá tỉ lệ Phương pháp này dựa trên một thực tế là : Luôn có một tỉ lệ giữa giá trị đất với giá trị của nhà ở hoặc giá trị công trình gắn liền với đất. Ví dụ : Người định giá có thể nhận thấy rằng, trong khu vực mình phụ trách, 20% tổng giá bán của một ngôi nhà mới xây dựng sẽ là số tiền mà các lô đất trống nằm trên phố đó đã bán được. Do đó, nếu bất động sản đang được định giá lại nằm ở một khu dân cư được phát triển cách đây 10 năm và cũng không còn lô đất trống nào để bán trong vòng 10 năm đó, thì người định giá biết rằng, phần tiền đất hợp lý sẽ là 20% tổng giá bán của bất động sản. Điều này đôi khi được biểu thị như một tỉ lệ đất với nhà, và ngươi ta thường nói là tỉ lệ 1/4. 1.2 Phương pháp bóc tách hay phân bổ giá trị đất với giá trị nhà của một bất động sản Theo phương pháp này, có thể tách ra từ tổng giá bán của một bất động sản tương đồng phần giá trị nhà hợp lý, phần còn lại, nếu không có các yếu tố vô hình phức tạp nào chi phối, thì là phần giá trị của đất. Ví dụ : Một bất động sản diện tích 80m2 có diện tích sàn xây dựng là 250m2 vửa được bán với giá 1000 triệu đồng. Người định giá biết rằng, giá trị đã trừ phần khấu hao của công trình nhà thuộc loại này chỉ khoảng 1,5 triệu đồng/m2, tức giá công trình là 375 triệu đồng. Phần còn lại 625 triệu đồng sẽ là giá trị đất. 2. Phương pháp dựa vào dự báo hay dự tính khả năng phát triển : XXII Phương pháp này được sử dụng ở nhưng nơi thị trường bất động sản chưa phát triển. Thông thường phương pháp này được vận dụng đối với thửa đất nguyên trạng chưa bị chia nhỏ. Ví dụ : Người ta yêu cầu định giá một mảnh đất rộng 1000m2. Khu vực xung quanh đã được xây dựng toàn bộ. Qui hoạch vùng này là nhà ở cho từng gia đình riêng biệt với một diện tích tối thiểu là 100m2. Một kiến trúc sư đã thiết kế bố trí chia nhỏ để phát triển tối đa thành 60 lô đất để xây nhà ở sau khi đã trừ phần đường phố, vỉa hè, diện tích trồng cây xanh .v.v… Giá ước tính các căn nhà ở sau khi hoàn thiện trung bình là 1000 triệu đồng 1 căn, do đã được tính từ giá trung bình các băn lân cận biết : - Chi phí giải phóng mặt bằng 100 triệu đồng. - Chi phí làm đường nội bộ 5000 triệu đồng. - Chi phí đôn nền 4000 triệu đồng. - Chi phí cấp thoát nước 6000 triệu đồng. - Chi phí trồng cây xanh và môi trường 200 triệu đồng. - Chi phí quảng cáo 50 triệu đồng Dự kiến mỗi năm chuyển nhượng được 1/3 tổng số các lô đất. Tỷ lệ chiết khấu là 8%/năm (3 năm là 2577) Giải trình - Tổng số lô : 60 lô - Giá từng bất động sản (căn nhà) hoàn thiện : 1000 tr đồng - Tổng giá trị hoàn thiện công trình : 60000 tr đồng Các chi phí : - Giải phóng mặt bằng(di chuyển nhà ở hiện có0 100 tr đồng - Đường nội bộ : 5000 tr đồng - Cấp thoát nước : 6000 tr đồng - Đôn nền : 4000 tr đồng - Chi phí trồng cây xanh và môi trường : 200 tr đồng - Chi phí quảng cáo : 50 tr đồng - Chi thuế : 6000 tr đồng XXIII Cộng tổng chi phí : 21350 tr đồng Thu nhập ròng = 60000 tr đồng – 21350 tr đồng = 38650 tr đồng Cuối mỗi năm số tiền thu được là : 38650 : 3 = 12883 tr đồng Giá trị hiện tại của 12883 triệu = 12883 x 2.577 = 33199 tr đồng Tiền lãi dự kiến 15% : 100% + 15% = 115% Giá đất tại thời điểm hiện tại là 33199 : 115% = 28868 tr đồng Tính tròn 28 tỷ đồng. 3. Phương pháp tính giá trị thặng dư của đất : Phương pháp này được sử dụng ở những nơi có thể xác định được đơn giá xây dựng, thường là đối với những công trình xây dựng mới hoặc bằng giả thiết là có một công trình xây dựng mới tại vị trí cần định giá để xác định tỉ lệ hoàn vốn thực cao nhất từ đất đai Ví dụ: - Thu nhập hiện có đối với đất đai và nhà cửa: 300 tr đồng - Yêu cầu thu nhập từ nhà 10% cộng phần hoàn vốn 5% 300 tr (nhà) x 15% = 45 tr đồng - Thu nhập có từ đất đai 300 tr – 45 tr = 255 tr đồng 4. Vốn hóa tiền thuê mặt bằng: Phương pháp này được vận dụng ở những nơi mà đất đai được thuê dài hạn. Ví dụ: Tiền thuê đất hàng năm: 100 tr đồng Tỉ lệ vốn hóa: 10% Giá trị đất (100tr: 10%) : 1000 tr đồng