Luận văn Các giải pháp tài chính để phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh

ò thaát thu thueá. Hieän nay, coù nhieàu quan ñieåm cho raèng caàn phaûi coù moät saéc thueá ñeå ñaùnh vaøo caùc hoaït ñoäng ñaàu cô treân thò tröôøng baát ñoäng saûn nhaèm haïn cheá ñeán möùc thaáp nhaát hoaït ñoäng naøy vaø ñöa ñaát ñai veà ñuùng giaù trò, giaù trò söû duïng cuûa noù, goùp phaàn laøm laønh maïnh hoùa thò tröôøng, thuùc ñaåy hoaït ñoäng saûn xuaát kinh doanh, dòch vuï phaùt trieån. Hoaït ñoäng ñaàu cô toàn taïi treân nhieàu thò tröôøng, tuy nhieân do ñaëc ñieåm cuûa baát ñoäng saûn coù tính chaát coá ñònh, khoâng di chuyeån ñöôïc, do vaäy ôû chöøng möïc nhaát ñònh coù theå kieåm soaùt ñöôïc hoaït ñoäng ñaàu cô thoâng qua chính saùch thueá naøy. Hoaït ñoäng ñaàu cô treân thò tröôøng baát ñoäng saûn taùc ñoäng xaáu laøm aûnh höôûng ñeán söï phaùt trieån cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn vaø caùc thò tröôøng coù lieân quan, ñaëc bieät laø thò tröôøng voán. Hoaït ñoàng ñaàu cô baát ñoäng saûn ñöùng döôùi goùc ñoä cuûa caù nhaân hay toå chöùc ñoù laø hoaït ñoäng ñaàu tö baát ñoäng saûn, hoï kyø voïng trong töông lai giaù baát ñoäng saûn seõ taêng vaø ñem baùn baát ñoäng saûn ñoù ñi ñeå kieám lôøi. Vì vaäy, muïc ñích cuoái cuøng cuûa hoaït ñoäng ñaàu cô baát ñoäng saûn laø thu nhaäp roøng töø hoaït ñoäng chuyeån nhöôïng baát ñoäng saûn, vaø hieän nay phaùp luaät khoâng caám hoaït ñoäng naøy. Do ñoù, ñeå haïn cheá vaø tieán tôùi kieåm soaùt ñöôïc hoaït ñoäng ñaàu cô baát ñoäng saûn, goùp phaàn laøm laønh maïnh hoùa thò tröôøng, taïo tính minh baïch cho thò tröôøng baát ñoäng saûn vaø ñieàu tieát moät phaàn thu nhaäp vaøo ngaân saùch nhaø nöôùc thì giaûi phaùp ñöa ra laø caàn phaûi ñaùnh thueá thu nhaäp vaøo hoaït ñoäng chuyeån nhöôïng baát ñoäng saûn : - Ñoái vôùi caùc toå chöùc kinh doanh : Caàn söûa ñoåi, boå sung nhöõng quy ñònh trong luaät thueá thu nhaäp töø chuyeån nhöôïng QSDÑ theo höôùng ñôn giaûn hôn trong caùch tính thueá, giaûm soá löôïng möùc thueá nhöng taêng thueá suaát. Theo quy ñònh hieän haønh, bieåu thueá suaát luyõ tieán töøng phaàn trong thueá thu nhaäp boå sung töø hoaït ñoäng chuyeån nhöôïng QSDÑ coù naêm möùc thueá laø : Baäc Tyû suaát thu nhaäp coøn laïi treân chi phí Thueá suaát 1 Ñeán 15% 0% 2 Treân 15% ñeán 30% 10% 3 Treân 30% ñeán 45% 15% 4 Treân 45% ñeán 60% 20% 5 Treân 60% 25% Trong thôøi gian tôùi, caàn giaûm soá löôïng möùc thueá xuoáng coøn ba möùc nhöng taêng thueá suaát leân cao hôn (theo baûng beân döôùi) ñeå ñieàu tieát thu nhaäp coù ñöôïc töø hoaït ñoäng hoaït chuyeån nhöôïng QSDÑ vaøo ngaân saùch nhaø nöôùc, maø hoaït ñoäng naøy mang lôïi nhuaän sieâu ngaïch cho caùc toå chöùc kinh doanh. Bôûi vì, thöïc teá giaù chuyeån nhöôïng coù söï cheânh leäch quaù lôùn giöõa giaù ñaát noâng nghieäp bò thu hoài so vôùi giaù ñaát ñoù sau khi hoaøn thaønh cô sôû haï taàng. Baäc Tyû suaát thu nhaäp coøn laïi treân chi phí Thueá suaát 1 Ñeán 20% 0% 2 Treân 20% ñeán 50% 20% 3 Treân 50% 30% - Ñoái vôùi caù nhaân coù thu nhaäp töø chuyeån nhöôïng baát ñoäng saûn : Caàn phaûi ban haønh moät vaên baûn phaùp luaät höôùng daãn cuï theå vieäc thu thueá thu nhaäp töø chuyeån nhöôïng baát ñoäng saûn cuûa caù nhaân, theo öôùc tính nguoàn thu seõ raát lôùn do ña phaàn caùc giao dòch baát ñoäng saûn hieän nay laø giöõa caùc caù nhaân vôùi nhau. Trong thôøi gian qua, giaù caû baát ñoäng saûn lieân tuïc taêng, nhieàu nhaø ñaàu tö baát ñoäng saûn giaøu leân moät caùch nhanh choùng töø hoaït ñoäng chuyeån nhöôïng naøy. Tuy nhieân, hoaït naøy ñoäng hieän nay phaùp luaät khoâng caám, do vaäy saéc thueá naøy ra ñôøi goùp phaàn taïo nguoàn thu cho ngaân saùch ñöôïc döï ñoaùn laø raát lôùn, kieåm soaùt thò tröôøng baát ñoäng saûn, haïn cheá söï phaân hoùa giaøu ngheøo. Thueá thu nhaäp naøy ñöôïc tính treân thu nhaäp roøng töø hoaït ñoäng chuyeån nhöôïng, töùc laø cheânh leäch giöõa giaù chuyeån nhöôïng vaø chi phí ñeå coù baát ñoäng saûn ñoù (goàm giaù mua vaø caùc chi phí lieân quan). Thueá suaát thueá thu nhaäp töø hoaït ñoäng chuyeån nhöôïng baát ñoäng saûn aùp duïng bieåu thueá toaøn phaàn ôû möùc 30% treân thu nhaäp roøng. Trong thôøi gian qua, caùc hoaït ñoäng chuyeån nhöôïng baát ñoäng saûn chuû yeáu dieån ra treân thò tröôøng phi chính thöùc, khoâng thoâng qua caùc cô quan quaûn lyù nhaø nöôùc. Vì vaäy, ñeå haïn cheá tình traïng naøy, giaûi phaùp ñöa ra trong tröôøng hôïp naøy laø Nhaø nöôùc caàn phaûi ban haønh moät vaên baûn luaät trong ñoù quy ñònh nhaø nöôùc khoâng coâng nhaän hoaït ñoäng chuyeån nhöôïng baát ñoäng saûn “giaáy tay” maø khoâng qua cô quan quaûn lyù nhaø nöôùc, neáu coù tranh chaáp xaûy ra thì hoaït ñoäng chuyeån nhöôïng ñoù laø voâ hieäu vaø nhaø nöôùc coù hình hình thöùc phaït thaät naëng cho hoaït ñoäng naøy. Tuy nhieân ñeå coù theå laøm vieäc naøy caàn phaûi coù loä trình, tröôùc maét Nhaø nöôùc caàn phaûi ñaåy nhanh tieán ñoä caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát, nhaø ôû vaø khuyeán khích caùc giao dòch baát ñoäng saûn phaûi thoâng kyù vôùi cô quan nhaø nöôùc coù thaåm quyeàn, caàn phaûi xaùc ñònh khung thôøi gian ñeå thöïc hieän vieäc naøy; sau ñoù seõ aùp duïng nhöõng quy ñònh môùi treân. 3.2.2. Giaûi phaùp veà chính saùch giaù caû baát ñoäng saûn Chính saùch veà giaù ñaát taïi TP.HCM cuõng nhö nhieàu ñòa phöông khaùc laø vaán ñeà ñöôïc quan taâm vaø tranh luaän nhieàu nhaát. Bôûi vì giaù ñaát lieân quan tröïc tieáp ñeán quyeàn vaø nghóa vuï cuûa caù nhaân, toå chöùc khi thöïc hieän caùc hoaït ñoäng lieân quan ñeán baát ñoäng saûn. Quyeàn lôïi cuûa caùc nhaân, toå chöùc ñöôïc theå hieän khi hoï coù ñaát bò thu hoài ñeå thöïc hieän caùc muïc tieâu phaùt trieån kinh teá xaõ hoäi cuûa nhaø nöôùc, coøn nghóa vuï ñöôïc theå hieän khi caù nhaân, toå chöùc coù thöïc hieän caùc hoaït ñoäng mua, baùn cho thueâ … baát ñoäng saûn thì hoï phaûi noäp thueá chuyeån quyeàn söû duïng ñaát, tieàn thueâ ñaát … Thöïc tieãn taïi TP.HCM hieän nay, giaù trò quyeàn söû duïng ñaát toàn taïi theo hai cô cheá giaù : giaù trò quyeàn söû duïng ñaát do UBND TP.HCM quy ñònh vaø giaù trò quyeàn söû duïng ñaát ñöôïc giao dòch thöïc teá treân thò tröôøng. Hai möùc giaù naøy coù söï leäch nhau theo höôùng giaù thò tröôøng luoân luoân cao hôn giaù do UBND TP.HCM quy ñònh. Tuy nhieân theo tin thaàn cuûa Luaät ñaát ñai naêm 2003 vaø caùc vaên baûn höôùng daãn thi haønh thì giaù ñaát do UBND TP.HCM quy ñònh phaûi saùt vôùi giaù thò tröôøng trong ñieàu kieän bình thöôøng. Giaù ñaát quy ñònh thaáp hôn giaù thò tröôøng nhö vaäy seõ coù lôïi cho caùc caù nhaân, toå chöùc khi thöïc hieän nghóa vuï taøi chính vôùi nhaø nöôùc, nhöng baát lôïi cho ngöôøi coù ñaát bò thu hoài, vì soá tieàn ñeàn buø maø hoï nhaän ñöôïc khoâng ñuû ñeå taùi taïo laïi maõnh ñaát töông ñöông nhö cuûa hoï tröôùc kia. Trong thôøi gian tôùi, TP.HCM caàn phaûi xaây döïng laïi baûng giaù ñaát theo ñuùng tin thaàn Luaät ñaát ñai naêm 2003 vaø caùc vaên baûn höôùng daãn thi haønh, laø giaù ñaát phaûi saùt vôùi giaù thò tröôøng trong ñieàu kieän bình thöôøng nhaèm haïn cheá ñeán möùc thaáp nhaát caùc hoaït ñoäng söû duïng laõng phí ñaát ñai, taïo nguoàn thu oån ñònh cho ngaân saùch Thaønh phoá, ngaøy caøng thu heïp khoaûng caùch giöõa giaù thò tröôøng vaø giaù ñaát do UBND TP.HCM quy ñònh, giaûm caùc khieáu kieän cuûa ngöôøi daân lieân quan ñeán tieàn boài thöôøng khi nhaø nöôùc thu hoài ñaát. Vì vaäy, yeâu caàu ñaët ra caàn phaûi xaùc ñònh giaù ñaát nhanh choùng, chính saùt, hôïp lyù saùt vôùi giaù thò tröôøng laø vaán ñeà voâ cuøng quan troïng trong tình hình hieän nay. Ñeå coù theå laøm vieäc naøy, thì vaán ñeà ñaët ra laø TP.HCM caàn phaûi xaây döïng moät trung taâm löu tröõ toaøn boä caùc thoâng soá veà baát ñoäng saûn cuõng nhö caùc giao dòch baát ñoäng saûn treân thò tröôøng. Heä thoáng thoâng tin naøy phaûi coâng khai, minh baïch, moïi ngöôøi coù theå söû duïng thoâng tin töø heä thoáng naøy ñeå tham khaûo, ñoái chieáu khi coù nhu caàu. Vieäc xaây döïng trung taâm löu tröõ thoâng tin veà baát ñoäng saûn caàn phaûi coù thôøi gian hoaøn thieän. Baûng giaù ñaát hieän haønh do UBND TP.HCM ban haønh chæ baèng 40-60% giaù trò chuyeån nhöôïng thöïc teá treân thò tröôøng (nhö ñaõ trình baøy trong chöông 2), vì vaäy, vieäc xaây döïng laïi baûng giaù ñaát cuûa TP.HCM theo saùt vôùi giaù giao dòch thöïc teá treân thò tröôøng cuõng caàn phaûi coù thôøi gian ñeå thöïc hieän töøng böôùc ñeå traùnh vieäc gaây cuù soác cho thò tröôøng baát ñoäng saûn. Vì vaäy trong giai ñoaïn tröôùc maét, giaûi phaùp ñeà xuaát ñeå ñaåy nhanh tieán ñoä thu hoài ñaát cuûa caùc döï aùn caàn phaûi taïm thôøi aùp duïng heä soá K ñieàu chænh. Ñoái vôùi caùc nghóa vuï taøi chính phaûi thöïc hieän vôùi nhaø nöôùc thì aùp duïng theo khung giaù ñaát do UBND TP.HCM ban haønh, coøn giaù ñaát ñeå boài thöôøng cuõng caên cöù vaøo baûng giaù ñaát treân nhöng coù ñieàu chænh theo heä soá K sao cho giaù trò boài thöôøng thaät saùt vôùi giaù thò tröôøng. Heä soá K naøy ñöôïc aùp duïng phuø hôïp cho töøng khu vöïc nhaát ñònh vaø do UBND TP.HCM ban haønh. Coù nhö theá môùi taïo ñöôïc söï ñoàng thuaän cuûa ngöôøi daân, vaø ñieàu naøy cuõng hôïp lyù bôûi vì vôùi soá tieàn ñeàn buø nhaän ñöôïc hoï coù theå taùi taïo laïi choã ôû môùi, maõnh vöôøn, maõnh ruoäng môùi töông ñöông nhö tröôùc kia, ñaûm baûo söï coâng baèng giöõa chuû ñaàu tö vaø ngöôøi coù ñaát bò thu hoài. Trong daøi haïn, khi maø heä thoáng thoâng tin löu tröõ veà baát ñoäng saûn hoaøn chænh, döïa treân cô sôû heä thoáng thoâng tin ñoù, baûng giaù ñaát ñöôïc ñieàu chænh thaät saùt vôùi giaù thò tröôøng thì heä soá K naøy seõ ñöôïc boû ñi. Vaø khi ñoù, caùc nghóa vuï taøi chính phaûi noäp cho nhaø nöôùc, cuõng nhö quyeàn lôïi cuûa ngöôøi coù ñaát bò thu hoài ñöôïc aùp duïng chung moät baûng giaù ñaát thoáng nhaát do UBN TP.HCM quy ñònh. 3.2.3. Giaûi phaùp thu taøi chính lieân quan ñeán baát ñoäng saûn * Tieàn thueâ ñaát Söï kieän Vieät Nam laø thaønh vieân chính thöùc cuûa Toå chöùc thöông maïi theá giôùi (WTO) ngaøy 7/11/2006, toå chöùc thaønh coâng hoäi nghò dieãn ñaøn hôïp taùc kinh teá Chaâu AÙ – Thaùi Bình Döông (APEC) vaø Vieät Nam nhaän ñöôïc quy cheá thöông maïi bình thöôøng vónh vieãn vôùi Myõ. Voán ñaàu tö nöôùc ngoaøi vaøo thò tröôøng baát ñoäng saûn ngaøy caøng taêng, nhieàu toå chöùc taøi chính nöôùc ngoaøi ñaàu tö vaøo nöôùc ta laøm taêng khaû naêng huy ñoäng voán cho caùc nhaø ñaàu tö. Vôùi xu theá hoäi nhaäp kinh teá quoác teá, caùc yeâu caàu ñaët ra laø caùc chính saùch do nhaø nöôùc ban haønh caàn phaûi ñaûm baûo tính coâng baèng giöõa caùc thaønh phaàn kinh teá, giöõa thaønh phaàn kinh teá coù voán ñaàu tö nöôùc ngoaøi vaø thaønh phaàn kinh teá coù voán ñaàu tö trong nöôùc. Thöïc teá, nhö ñaõ trình baøy trong chöông 2, chính saùch veà tieàn thueâ ñaát coù söï phaân bieät giöõa thaønh phaàn kinh teá coù voán ñaàu tö nöôùc ngoaøi vôùi thaønh phaàn coù voán ñaàu tö trong nöôùc. Vì vaäy, chính saùch veà tieàn thueâ ñaát hieän taïi khoâng ñaûm baûo ñöôïc tính coâng baèng giöõa caùc thaønh phaàn kinh teá, khoâng phuø hôïp vôùi xu höôùng quoác teá. Cho neân, trong thôøi gian tôùi, caàn phaûi xaây döïng laïi chính saùch tieàn thueâ ñaát, neân chaêng aùp duïng cuøng moät möùc tieàn thueâ duø cho ngöôøi thueâ laø trong nöôùc hay ngoaøi nöôùc. Tieàn thueâ ñaát neân ñieàu chænh cho phuø hôïp vôùi tình hình hieän taïi coù tham khaûo giaù cho thueâ cuûa caùc nöôùc trong khu vöïc coù cuøng ñieàu kieän gioáng nhö nöôùc ta ñeå ñaûm baûo tính caïnh tranh, ñeå ñaåy maïnh thu huùt ñaàu tö nöôùc ngoaøi, phaùt trieån caùc thaønh phaàn kinh teá trong nöôùc goùp phaàn thuùc ñaåy söï phaùt trieån chung cuûa neàn kinh teá maø TP.HCM laø ñaàu taøu trong vaán ñeà naøy. Beân caïnh ñoù, TPHCM caàn phaûi nhanh choùng thaønh laäp vaø ñöa vaøo hoaït ñoäng caùc toå chöùc khai thaùc quyõ ñaát chuyeân nghieäp nhö caûi taïo ñaát, boài thöôøng giaûi phoùng maët baèng, xaây döïng keát caáu haï taàng … nhaèm taïo quyõ ñaát saïch cho caùc toå chöùc vaø caù nhaân thueâ, vieäc cho thueâ ñöôïc thöïc hieän deå daøng, nhanh choùng maø caù nhaân, toå chöùc thueâ ñaát khoâng phaûi tieán haønh boài thöôøng tieàn ñaát cho ngöôøi coù ñaát bò hoài. Ngoaøi ra, nhaø nöôùc coøn coù theå thöïc hieän ñöôïc caùc keá hoaïch quy hoaïch vaø phaùt trieån ngaønh ngheà theo caùc muïc tieâu kinh teá ñaõ ñaët ra thoâng qua chính saùch tieàn thueâ cho caùc ñoái töôïng naøy. Ñoàng thôøi giaûi ñöôïc baøi toaùn quy hoaïch phaùt trieån kinh teá, quy hoaïch ñoâ thò treân ñòa baøn ñaûm baûo tính ñoàng boä vaø thoáng nhaát. • Tieàn söû duïng ñaát Nhaø nöôùc thu tieàn söû duïng ñaát nhaèm ñieàu tieát hoaït ñoäng söû duïng ñaát ñuùng quy hoaïch, keá hoaïch, haïn cheá söï tuyø tieän trong chuyeån ñoåi muïc ñích söû duïng ñaát, ñoàng thôøi taêng cöôøng quaûn lyù ñoái vôùi caùc hoaït ñoäng söû duïng ñaát traùi pheùp, khuyeán khích ngöôøi söû duïng ñaát tieát kieäm. Tuy nhieân, trong chính saùch thu tieàn söû duïng coù moät vaøi ñieåm caàn phaûi chænh söûa laïi ñeå taïo ñieàu kieän thuùc ñaåy thò tröôøng baát ñoäng saûn phaùt trieån theo nhö ñònh höôùng ñaõ ñeà ra treân ñaàu chöông naøy, laø chính saùch thu taøi chính lieân quan ñeán baát ñoäng saûn trong thôøi gian tôùi khoâng neân ñaët naëng taêng thu töø baát ñoäng saûn, caàn oån ñònh vaø taêng cöôøng söï quaûn lyù cuûa nhaø nöôùc ñoái vôùi thò tröôøng naøy. Cuï theå, theo quy ñònh hieän haønh, tieàn söû duïng ñaát phaûi noäp ñöôïc tính treân toaøn boä dieän tích cuûa döï aùn laø chöa hôïp lyù. Vì vaäy, giaûi phaùp ñeà xuaát laø chæ thu tieàn söû duïng ñaát treân dieän tích treân phaàn dieän tích ñaát duøng ñeå kinh doanh, coøn phaàn dieän tích ñaát duøng vaøo vieäc xaây döïng caùc tieän ích coâng coäng cho döï aùn ñoù neân thu moät tyû leä nhoû hoaëc khoâng thu tieàn söû duïng ñaát. Coøn quy ñònh veà thôøi gian noäp tieàn söû duïng ñaát vaøo ngaân saùch nhaø nöôùc, theo Nghò ñònh 38/CP tröôùc ñaây cho pheùp caùc toå chöùc, caù nhaân ñöôïc pheùp chaäm noäp tieàn tieàn söû duïng ñaát trong voøng 05 naêm, nhöng theo quy ñònh môùi taïi Nghò ñònh 198/2004/NÑ-CP thì thôøi gian noäp tieàn söû duïng ñaát ngay khi coù quyeát ñònh giao ñaát, ñieàu naøy seõ gaây khoù khaên cho chuû ñaàu tö vì chòu hai aùp löïc veà taøi chính laø tieàn söû duïng vaø tieàn boài thöôøng cho ngöôøi coù ñaát bò thu hoài. Ñoàng thôøi coøn phaûi tuaân thuû thôøi gian quy ñònh ñöa baát ñoäng saûn vaøo kinh doanh khi ñaõ xaây döïng vaø hoaøn chænh cô sôû haï taàng. Giaûi phaùp cho vaán ñeà naøy laø cho pheùp noäp tieàn söû duïng ñaát theo tieán ñoä kinh doanh cuûa döï aùn nhöng khoâng quaù 05 naêm nhaèm giaûm aùp löïc veà taøi chính cho chuû ñaàu tö, ñoàng thôøi khuyeán khích caùc thaønh phaàn kinh teá tham gia ñaàu tö vaøo baát ñoäng saûn nhaát laø thaønh phaàn kinh teá coù voán ñaàu tö nöôùc ngoaøi. 3.2.4. Caùc giaûi phaùp khaùc 3.2.4.1. Ñaåy nhanh vieäc caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát, quyeàn sôû höõu nhaø ôû Ñeå thò tröôøng baát ñoäng saûn phaùt trieån laønh maïnh tröôùc heát phaûi döïa treân cô sôû cuûa moät heä thoáng haøng hoùa vaø caùc quan heä giao dòch coâng khai, oån ñònh, laønh maïnh vaø hôïp phaùp. Vì vaäy vieäc taïo laäp tính phaùp lyù cho haøng hoùa baát ñoäng saûn maø tröôùc heát laø caáp giaáy chöùng chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát vaø quyeàn sôû höõu nhaø ôû laø vaán ñeà quan troïng, caáp baùch hieän nay. Tuy nhieân, coâng taùc caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát, quyeàn sôû höõu nhaø ôû taïi TP.HCM vaãn chöa ñöôïc quan taâm ñuùng möùc, vieäc naøy TP.HCM döï kieán hoaøn thaønh vaøo giöõa naêm 2006, nhöng ñeán nay vieäc caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát vaø nhaø ôû vaãn chöa ñöôïc thöïc xong, hieän taïi coøn toàn raát nhieàu hoà sô chöa ñöôïc caáp giaáy chöùng nhaän. Theo Sôû Taøi Nguyeân vaø Moâi Tröôøng TP.HCM, tình hình caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát taïi TP.HCM trong thôøi gian qua thöïc hieän coøn chaäm, tính ñeán nay TP.HCM môùi chæ caáp ñöôïc 806.447 giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát, ñaït tyû leä 64,3%, nhö vaäy TP.HCM coøn phaûi caáp 446.252 giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát töông öùng tyû leä 35,7%. Vì vaäy, ñeå taêng löôïng haøng hoùa baát ñoäng saûn treân thò tröôøng baát ñoäng saûn, taïo tính phaùp lyù cho baát ñoäng saûn, haïn cheá caùc giao dòch ngaàm khoâng thoâng qua caùc cô quan chöùc naêng, giaûi phaùp trong thôøi gian tôùi laø : - Ñoái vôùi nhöõng nhaø, ñaát tuy khoâng coù ñaày ñuû giaáy tôø hôïp leä theo quy ñònh hieän haønh, nhöng nhaø ñaát ñoù ñaõ söû duïng oån ñònh laâu daøi, khoâng coù tranh chaáp, khoâng thuoäc dieän quy hoaïch caàn phaûi xem xeùt caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn sôû duïng ñaát vaø quyeàn sôû höõu nhaø ôû. - Tp.HCM caàn phaûi raø soùt laïi taát caû caùc khu quy hoaïch töø tröôùc tôùi nay, neáu nhöõng khu quy hoaïch naøo khoâng coù tính khaû thi, quy hoaïch treo, quy hoaïch chaäm trieån khai caàn phaûi xoùa ngay quy hoaïch ñeå khoâng laøm aûnh höôûng lôùn ñeán ñôøi soáng cuûa cö daân trong vuøng. - Ñoái vôùi dieän tích ñaát laán chieám, xaây döïng nhaø khoâng pheùp trong vuøng quy hoaïch caàn phaûi kieân quyeát giaûi toûa. Trong tröôøng hôïp khoâng naèm trong khu quy hoaïch, khoâng coù tranh chaáp thì TP.HCM caàn phaûi xem xeùt caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát vaø quyeàn sôû höõu nhaø ôû treân cô sôû coù xem xeùt phaït haønh chính do xaây döïng khoâng pheùp vaø truy thu caùc khoaûng thueá theo quy ñònh. Trong thôøi gian tôùi, caàn phaûi ñaày maïnh coâng taùc thanh kieåm tra ñeå coù theå ngaên chaën tình traïng laán chieám khu quy hoaïch, xaây duïng khoâng pheùp ngay töø ñaàu ñeå traùnh laõng phí chi phí cuûa xaõ hoäi. - Nghò ñònh soá 17/2006/NÑ-CP cuûa Chính phuû cho pheùp ghi nôï tieàn söû duïng ñaát khoâng thôøi haïn ñoái vôùi nhöõng hoä gia ñình, caù nhaân chöa ñuû khaû naêng veà taøi chính ñeå noäp, vaø chæ noäp tieàn söû duïng ñaát khi thöïc hieän vieäc chuyeån nhöôïng tieáp theo. Tuy nhieân caàn phaûi coù Thoâng tö höôùng daãn cuï theå Nghò ñònh naøy laø tröôøng hôïp naøo ñöôïc ghi nôï vaø tröôøng hôïp naøo thì khoâng ñeå taïo ñieàu kieän thuaän lôïi cho vieäc ñaåy nhanh tieán ñoä caáp giaáy chöùng nhaän cho ngöôøi daân. - Tieáp tuïc ñaåy maïnh coâng taùc quaûn lyù haønh chính, xem xeùt giaûm thieåu caùc thuû tuïc theo phöông thöùc ñôn giaûn nhaát cho ngöôøi xin ñaêng kyù, caàn coâng boá coâng khai caùc quy trình, thuû tuïc trong vieäc caáp giaáy chöùng nhaän cuõng nhö quy ñònh cuï theå thôøi thuï lyù hoà sô vaø trao traû hoà sô. 3.2.4.2. Taïo laäp vaø taêng cung haøng hoùa cho thò tröôøng baát ñoäng saûn Ñaây laø giaûi phaùp quan troïng ñeå taêng soá löôïng haøng hoùa baát ñoäng saûn, taêng chuûng loaïi haøng hoùa ñeå ñaùp öùng cho nhieàu daïng ñoái töôïng vaø aùp duïng caùc phöông thöùc phuø hôïp vôùi ñaëc ñieåm cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn theo ñònh höôùng XHCN cuûa nöôùc ta. Trong caùc chính saùch caàn taäp trung ôû nhöõng ñieåm sau : - TP.HCM caàn phaûi coù chính saùch taïo quyõ phaùt trieån nhaø ôû ñeå chuû ñoäng phaùt trieån quyõ nhaø ôû cho thueâ, nhaø baùn traû goùp (sau ñaây goïi chung laø quyõ nhaø ôû xaõ hoäi) ñeå ñaùp öùng yeâu caàu cuûa caùc ñoái töôïng thuoäc dieän coù thu nhaäp thaáp, caùc ñoái töôïng chính saùch chöa coù ñieàu kieän tích luyõ ñeå töï taïo laäp nhaø ôû nhöng coù ñieàu kieän thueâ hoaëc mua traû goùp. Taïi khu vöïc ñoâ thò, vieäc phaùt trieån quyõ nhaø ôû xaõ hoäi daïng caên hoä phaûi ñöôïc coi troïng. Ñaây laø giaûi phaùp taïo ñieàu kieän ñeå thöïc hieän xoaù boû bao caáp veà nhaø ôû treân cô sôû taïo ñieàu kieän ñeå nhöõng ñoái töôïng thu nhaäp thaáp coù ñieàu kieän tieáp caän vôùi thò tröôøng baát ñoäng saûn nhaø ôû. - TP.HCM caàn chæ ñaïo caùc Sôû, Ban, ngaønh tröïc thuoäc khaån tröông laäp quy hoaïch phaùt trieån nhaø ôû, xaây döïng coâng trình phaùt trieån nhaø ôû, ñaëc bieät laø phaùt trieån quyõ nhaø ôû xaõ hoäi ñeå caùc ñoái töôïng coù thu nhaäp thaáp coù nhu caàu caûi thieän choå ôû. Trong quaù trình xaây döïng vaø trieån khai thöïc hieän keá hoaïch phaùt trieån kinh teá xaõ hoäi, TP.HCM phaûi xaùc ñònh chæ tieâu nhaø ôû laø moät trong nhöõng chæ tieâu quan troïng trong keá hoaïch phaùt trieån cuûa ñòa phöông vaø ñònh kyø phaûi kieåm ñieåm keát quaû vieäc thöïc hieän. 3.2.4.3. Xaây döïng heä thoáng thoâng tin veà baát ñoäng saûn vaø thò tröôøng baát ñoäng saûn coâng khai, minh baïch Heä thoáng thoâng tin veà ñaát ñai, quy hoaïch, taøi chính vaø xaây döïng taïi TP.HCM vaãn chöa ñaày ñuû, coâng khai vaø minh baïch. Muoán coù moät thò tröôøng baát ñoäng saûn hoaït ñoäng hieäu quaû thì ñoái töôïng tham gia thò tröôøng phaûi nhaän thöùc ñöôïc caùc thoâng tin veà loaïi haøng hoùa giao dòch cuõng nhö khuoân khoå phaùp lyù ñieàu chænh caùc hoaït ñoäng kinh doanh vaø aûnh höôûng ñeán caùc loaïi haøng hoùa ñoù. Vieäc coù moät heä thoáng thoâng tin minh baïch vaø cô sôû döõ lieäu ñaày ñuû laø ñieàu kieän caàn cho baát cöù giao dòch baát ñoäng saûn naøo. Vôùi söï trôï giuùp cuûa kyõ thuaät vaø coâng ngheä thoâng tin hieän ñaïi, Caáp quoác gia cuõng nhö TP.HCM caàn phaûi xaây döïng moät heä thoáng cô sôû döõ lieäu quaûn lyù baát ñoäng saûn thoâng qua vieäc ñaêng kyù baát ñoäng saûn vaø thu thaäp giaù giao dòch baát ñoäng saûn. Caùc thoâng tin thu thaäp caàn phaûi coù ñaày ñuû nhöõng thoâng tin nhö maõ soá cuûa baát ñoäng saûn, caùc ñaëc ñieåm cuûa baát ñoäng saûn nhö ñòa ñieåm, dieän tích, hình daïng, sô ñoà khu ñaát, caùc chuû sôû höõu ñeán thôøi ñieåm hieän taïi, caùc quyeàn vaø nghóa vuï lieân quan ñeán vieäc söû duïng, sôû höõu baát ñoäng saûn ñoù, vaø giaù cuûa baát ñoäng saûn taïi caùc thôøi ñieåm giao dòch hoaëc chuyeån nhöôïng khaùc nhau. Rieâng veà nhaø vaø caùc coâng trình xaây döïng treân ñaát caàn löu tröõ caùc baûn veõ thieát keá kieán truùc vaø sô ñoà keát caáu ñieän nöôùc … cuûa coâng trình. Heä thoáng thoâng tin ñaát ñai naøy laø moät maïng keát noái hieän ñaïi, trao ñoåi thoâng tin caäp nhaät giöõa caùc cô quan quaûn lyù ñaát ñai, thueá, ngaân haøng thöông maïi, kho baïc Nhaø nöôùc caùc caáp nhaèm giuùp nhaø nöôùc kieåm soaùt ñöôïc nhöõng bieán ñoäng veà dieän tích, hieän traïng söû duïng ñaát vaø chuû söû duïng ñaát. Qua ñoù naém vöõng cung – caàu treân thò tröôøng vaø coù bieän phaùp xöû lyù kòp thôøi tröôùc bieán ñoäng cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn. Ñieåm ñaëc bieät cuûa heä thoáng naøy laø ngöôøi söû duïng ñaát baát ñoäng saûn phaûi ñaêng kyù giaù ñaát treân cô sôû giaù giao dòch thöïc teá xaûy ra treân thò tröôøng ñoái vôùi khu ñaát ñoù, giaù qua ñaáu thaàu, ñaáu giaù neáu coù, hoaëc giaù ñaát do cô quan chuyeân ñònh giaù xaùc ñònh, hoaëc toái thieåu cuõng phaûi laø giaù ñaát treân cô sôû khung giaù ñaát do nhaø nöôùc quy ñònh. Caùc cô quan chöùc naêng cuûa nhaø nöôùc caên cöù vaøo möùc giaù ñaêng kyù naøy ñeå tính tieàn ñeàn buø ñaát ñai khi giaûi phoùng maët baèng, thueá söû duïng ñaát, thueá chuyeån quyeàn söû duïng ñaát vaø caùc khoaûn phí, leä phí khaùc. Heä thoáng naøy neân giao cho moät cô quan chöùc naêng cuûa nhaø nöôùc quaûn lyù, duy trì, caäp nhaät ñònh kyø vaø baùo caùo haøng naêm. Heä thoáng cuõng neân laäp trình phaân quyeàn tieáp caän heä thoáng thoâng tin cho caùc cô quan coù lieân quan cuûa nhaø nöôùc vaø töï ñoäng ghi laïi nhöõng thoâng soá truy caäp cuûa caùc cô quan naøy. Caùc ñoái töôïng laø doanh nghieäp, caù nhaân cuõng coù theå truy caäp heä thoáng vaø traû moät khoaûn phí nhaát ñònh ñeå mua moät soá thoâng tin veà baát ñoäng saûn maø hoï quan taâm nhaèm baûo ñaûm tính coâng khai vaø minh baïch cuûa thoâng tin. Thu nhaäp töø vieäc cung caáp thoâng tin naøy seõ chuyeån vaøo quyõ ñeå duy trì, baûo döôõng vaø caäp nhaät thoâng tin cuûa heä thoáng. 3.2.4.4. Thaønh laäp caùc toå chöùc tö vaán, moâi giôùi baát ñoäng saûn Moät trong nhöõng yeáu toá quan troïng coù tính chaát quyeát ñònh cho vieäc hình thaønh vaø vaän haønh thò tröôøng baát ñoängsaûn, dòch vuï quaûn lyù baát ñoäng saûn laø caùc toå chöùc tö vaán vaø moâi giôùi, ñònh giaù baát ñoäng saûn, coâng ty quaûn lyù quyõ ñaàu tö baát ñoäng saûn. Caùc toå chöùc tö vaán, moâi giôùi ñoùng moät vai troø duy trì moät thò tröôøng baát ñoäng saûn hieäu quaû bôûi caùc toå chöùc naøy khoâng nhöõng mang ngöôøi mua vaø ngöôøi baùn laïi gaàn vôùi nhau maø hoï coøn taïo ñieàu kieän cho caùc giao dòch dieån ra. Tuy nhieân hieän nay, cô caáu toå chöùc cuûa caùc toå chöùc naøy coøn manh muùn, nhoû leû, khoâng chuyeân nghieäp, nhieàu toå chöùc laøm chöùc naêng “coø” nhaø ñaát hôn laø laøm dòch vuï tö vaán. Hoaït ñoäng cuûa ñoäi nguõ naøy coøn raát loän xoän, nhaø nöôùc khoâng kieåm soaùt ñöôïc. Phaàn lôùn caùc caù nhaân hoaït ñoäng moâi giôùi nhaø ñaát khoâng coù ngheà nghieäp, khoâng ñöôïc ñaøo taïo kieán thöùc tö vaán, vì vaäy hoaït ñoäng cuûa löïc löôïng naøy gaây nhuõng nhieãu thoâng tin goùp phaàn laøm cho giaù ñaát luùc “noùng”, luùc “laïnh”. Caùc toå chöùc ñònh giaù laø moät coâng cuï trôï giuùp ñaéc löïc cuûa nhaø nöôùc trong vieäc thöïc thi tính thueá nhaø, ñaát cuõng nhö thaåm ñònh laïi giaù giao dòch baát ñoäng saûn khi caàn thieát ñeå tính thueá chuyeån quyeàn söû duïng ñaát vaø laø yeáu toá thuùc ñaåy hoaït ñoäng cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn theâm soâi noåi. Trong khi caùc quy ñònh veà caáp baèng vaø haønh ngheà ñònh giaù, dòch vuï tö vaán, moâi giôùi baát ñoäng saûn coøn nhieàu haïn cheá. Luaät kinh doanh baát ñoäng saûn ñöôïc Quoác hoäi thoâng qua ngaøy 29/6/2006 vaø coù hieäu löïc thi haønh ngaøy 1/1/2007, luaät naøy quy ñònh veà hoaït ñoäng kinh doanh baát ñoäng saûn, haønh ngheà kinh doanh baát ñoäng saûn, quyeàn vaø nghóa vuï cuûa caùc toå chöùc caù nhaân tham gia kinh doanh baát ñoäng saûn, hoaït ñoäng moâi giôùi, tö vaán veà baát ñoäng saûn vaø haøng loaït nhöõng quy ñònh veà kinh doanh dòch vuï treân thò tröôøng baát ñoäng saûn. Nhö vaäy, hoaït ñoäng tö vaán, moâi giôùi baát ñoäng saûn ñaõ coù haønh lang phaùp lyù ñeå ñieàu chænh cho caùc hoaït ñoäng naøy. Vì vaäy, trong thôøi tôùi, TP.HCM caàn coù nhöõng chính saùch thích hôïp ñeå khuyeán khích thaønh laäp caùc toå chöùc moâi giôùi, tö vaán baát ñoäng saûn ñeå hoã trôï cho thò tröôøng baát ñoäng saûn phaùt trieån, theâm vaøo ñoù caàn phaûi toå chöùc nhöõng khoaù ñaøo taïo vaø caáp baèng chuyeân nghieäp veà thaåm ñònh giaù, nghieäp vuï tö vaán moâi giôùi baát ñoäng saûn. Thò tröôøng baát ñoäng saûn seõ caøng phaùt trieån vaø soâi ñoäng hôn vôùi nhieàu hình thöùc ñaàu tö vaø nhieàu ñoái töôïng tham gia ñaàu tö. Vì vaäy, caàn phaûi ña daïng caùc loaïi hình ñaàu tö vaøo thò tröôøng naøy, beân caïnh hình thöùc ñaàu tö tröïc tieáp neân coù hình thöùc ñaàu tö giaùn tieáp thoâng qua caùc quyõ ñaàu tö baát ñoäng saûn (REIT). REIT laø moät ñònh cheá cho pheùp nhaø ñaàu tö coù tieàn nhaøn roãi tham gia ñaàu tö vaøo lónh vöïc baát ñoäng saûn döïa treân khaû naêng, kinh nghieäm chuyeân moân vaø uy tín cuûa coâng ty quaûn lyù ñaàu tö chuyeân nghieäp. REIT cho pheùp caùc nhaø ñaàu tö nhoû coù theå tieáp caän vaøo caùc döï aùn lôùn maø khoâng theå töï mình thöïc hieän ñöôïc nhöng laïi laø nôi quy tuï voán vaøo nhöõng coâng trình lôùn. Ñaây laø hình thöùc phaân taùn ruõi ro maø vaãn hieäu quaû neáu coâng ty quaûn lyù quyõ hoaït ñoäng chuyeân nghieäp. 3.2.4.5. Ñoåi môùi vaø hoaøn thieän chính saùch tín duïng lieân quan ñeán hoaït ñoäng kinh doanh baát ñoäng saûn Trong nhöõng naêmqua, thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TP.HCM coù nhöõng böôùc phaùt trieån ñaùng keå, trong ñoù coù söï ñoùng goùp ñaùng keå cuûa heä thoáng ngaân haøng thoâng qua hình thöùc hoã trôï tín duïng cho caùc doanh nghieäp kinh doanh baát ñoäng saûn vaø hoã trôï voán cho caù nhaân mua baát ñoäng saûn. Tuy nhieân, khaû naêng ñaùp öùng nguoàn voán ñeå cho vay cuûa toå chöùc tín duïng ñoái vôùi lónh vöïc kinh doanh baát ñoäng saûn coøn nhieàu haïn cheá do nhu caàu vay chuû yeáu duøng voán trung vaø daøi haïn, trong khi nguoàn voán trung vaø daøi haïn chieám khoaûng 30-35% toång nguoàn voán huy ñoäng. Trong khi ñoù nhu caày vay voán laø raát lôùn, ñeå ñaùp öùng nhu caàu naøy, caùc toå chöùc tín duïng chuû yeáu caân ñoái nguoàn voán ngaén haïn ñeå cho vay kinh doanh baát ñoäng saûn. Nhö vaäy seõ daãn ñeán vieäc caùc toå chöùc tín duïng khoâng ñaùp öùng ñöôïc nhu caàu vay daøi haïn cuûa khaùch haøng, nhaát laø caùc doanh nghieäp kinh doanh baát ñoäng saûn, ñoàng thôøi cuõng deå gaëp phaûi ruõi ro trong thanh khoaûn, bôûi vì chuû yeáu söû duïng nguoàn voán ngaén haïn ñeå cho vay trung vaø daøi haïn. Beân caïnh ñoù, cô cheá theá chaáp baát ñoäng saûn ñaõ vaø ñang ñöôïc ban haønh vaø ngaøy caøng thoâng thoaùng, giaûm phieàn haø cho beân theá chaáp vaø toå chöùc tín duïng nhaän theá chaáp. Tuy nhieân, beân caïnh nhöõng maët tích cöïc, vaãn coøn toàn taïi moät soá khoù khaên vöôùng maéc nhö phaùp luaät veà ñaát ñai, lieân quan ñeán baát ñoäng saûn chöa ñoàng boä, nhieàu quy ñònh chöa phuø hôïp vôùi thöïc teá, chöa thoáng nhaát, chöa roõ raøng gaây khoù khaên cho vieäc theá chaáp; vieäc caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát coøn chaäm … Vì vaäy giaûi phaùp trong thôøi gian tôùi : - Heä thoáng ngaân haøng caàn môû roäng quan heä hôïp taùc vôùi caùc toå chöùc taøi chính quoác teá ñeå thu huùt nguoàn voán töø nöôùc ngoaøi taøi trôï cho kinh doanh nhaø ôû vaø ñaàu tö baát ñoäng saûn khaùc. - Chæ ñaïo caùc toå chöùc tín duïng ñieàu chænh cô caáu tín duïng phuø hôïp vôùi cô caáu cuûa neàn kinh teá, boá trí khoái löôïng voán hôïp lyù cho vay ñoái vôùi kinh doanh baát ñoäng saûn, tieáp tuïc ñôn giaûn hoùa thuû tuïc cho vay, taêng khaû naêng thaånm ñònh vaø giaùm saùt voán cho vay ñeå ñaûm baûo an toaøn, hieäu quaû vaø beàn vöõng hoaït ñoäng tín duïng. - Chæ ñaïo caùc toå chöùc tín duïng tieáp tuïc caûi tieán quy trình vaø ñôn giaûn hoùa thuû tuïc cho vay ñeå tieát kieäm chi phí, ñaûm baûo hieäu quaû kinh doanh cho toå chöùc tín duïng cuõng nhö khaùch haøng vay. - Toå chöùc vieäc thoáng keâ, theo doõi, ñaùnh giaù thöôøng xuyeân veà tín duïng ñoái vôùi hoaït ñoäng kinh doanh baát ñoäng saûn ñeå caûnh baùo, chæ ñaïo caùc toå chöùc tín duïng caùc toå chöùc tín duïng veà cho vay vaø xöû lyù caùc khoù khaên vöôùng maéc. - Phoái hôïp vôùi caùc ngaønh, ñòa phöông xöû lyù nhöõng khoù khaên, vöôùng maéc lieân quan ñeán hoaït ñoäng tín duïng, cô cheá theá chaáp, thuû tuïc coâng chöùng, ñaêng kyù giao dòch baûo ñaûm caùc hôïp ñoàng theá chaáp. 3.2.4.6. Ñoåi môùi coâng taùc quy hoaïch, keá hoaïch söû duïng ñaát, hoaøn chænh coâng taùc thieát keá ñoâ thò Coâng taùc quy hoaïch, keá hoaïch söû duïng ñaát vaø thieát keá ñoâ thò coù vai troø ñaëc bieät quan troïng, khoâng nhöõng giuùp cho coâng taùc quaûn lyù cuõng nhö quaù trình söû duïng ñaát ñaït hieäu quaû cao maø coøn taùc ñoäng tích cöïc ñeán hoaït ñoäng cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn. Töø kinh nghieäm cuûa Trung Quoác, Trung Quoác laø moät quoác gia chuyeån ñoåi töø neàn kinh teá taäp sang neàn kinh teá thò tröôøng theo ñònh höôùng XHCN (naêm 1980) nhö chuùng ta, nhöng hoï raát noå löïc ñeå trong vieäc thay ñoåi tö duy trong lónh vöïc quy hoaïch, keá hoaïch söû duïng ñaát vaø thieát keá ñoâ thò. Hoï ñaõ xaây döïng thí ñieåm thaønh phoá Thaåm Quyeán theo höôùng “ñaëc khu kinh teá” aùp duïng theo cô cheá thò tröôøng. Thaåm Quyeán ñaõ coù nhöõng chính saùch keâu goïi ñaàu tö nöôùc ngoaøi vaøo lónh vöïc ñaàu tö xaây döïng ñoâ thò, song song ñoù Thaåm Quyeán xaây döïng quy hoaïch toång theå, quy hoaïch chi tieát khoáng cheá, quy hoaïch chi tieát tu boå, thieát keá ñoâ thò … Trong coâng taùc quy hoaïch vaø thieát keá ñoâ thò, Thaåm Quyeán ñaõ xaây döïng moät boä khung keát caáu cuûa thaønh phoá, bao goàm : toå chöùc giao thoâng, hình thaùi kieán truùc, neùt ñaëc saéc cuûa khu vöïc, quy hoaïch khu daân cö, kinh teá, vaên hoùa …vaø coi ñoù nhö laø tieâu chí ñeå quaûn lyù thaønh phoá. Trong thieát keá ñoâ thò, Thaåm Quyeán coøn ñöa ra nhöõng quy ñònh cuï theå töø hình thöùc kieán truùc, chieàu cao coâng trình, vaät lieäu, maøu saéc, khoaûng luøi cuûa coâng trình … baèng caùc baûn veõ, heä thoáng vaên baûn vaø ñieàu leä quaûn lyù keøm theo. Nhöõng baûn thieát keá naøy laø quy ñònh baét buoäc cho chuû ñaàu tö, ñaûm baûo ñöôïc hình thaùi ñoâ thò theo quy hoaïch ñònh saún. Keát quaû laø, sau hai möôi naêm, Thaåm Quyeán töø moät laøng chaøy nhoû beù nay trôû thaønh moät trong nhöõng thaønh phoá phaùt trieån hieän ñaïi vaøo baäc nhaát cuûa Trung Quoác. Töø kinh nghieäm cuûa Trung Quoác, coâng taùc quy hoaïch thieát keá ñoâ thò cuûa TP.HCM trong thôøi gian tôùi caàn phaùt trieån theo höôùng : - Khu noäi thaønh cuõ : Troïng taâm cuûa khu vöïc naøy laø caûi taïo, chænh trang keát hôïp vôùi xaây döïng môùi. Phaùt trieån kieán truùc môùi treân cô sôû keát hôïp, giöõ gìn, baûo veä caùc di saûn vaên hoùa vaø caùc coâng trình kieán truùc coù giaù trò; toå chöùc xaép xeáp laïi maïng löôùi giao thoâng, hieän ñaïi hoùa cô sôû haï taàng; xaây döïng maïng löôùi caùc coâng trình phuùc lôïi coâng coäng; xaây döïng caùc trung taâm kinh teá, taøi chính; giaûi toûa caùc khu nhaø luïp xuïp treân keân raïch vaø khu phoá; di chuyeån caùc xí nghieäp coâng nghieäp vaø caùc cô sôû gaây oâ nhieãm moâi tröôøng ra ngoaïi vi. - Khu noäi thaønh phaùt trieån : Môû roäng vaø phaùt trieån ôû phía Taây – Nam, khai thaùc quyõ ñaát keùm hieäu quaû veà noâng nghieäp, chi phí ñeàn buø thaáp taïi khu vöïc phí Taây – Baéc thaønh phoá thuoäc Huyeän Cuû Chi, Hoùc Moân phaùt trieån khu ñoâ thò môùi, dòch vuï coâng nghieäp nhaèm ñaùp öùng nhu caàu phaùt trieån cuûa thaønh phoá, ñaûm baûo maät ñoä xaây döïng, maät ñoä cö truù theo quy ñònh. - Taïi caùc khu ñoâ thò phaùt trieån ñaàu tö xaây döïng cô sôû haï taàng ñoàng boä, hieän ñaïi, ñaëc neàn taûng cho söï phaùt trieån ñoâ thò beàn vöõng trong töông lai. - Khu vöïc ngoaïi thaønh : Treân ñòa baøn caùc huyeän ngoaïi thaønh, xaây döïng caùc khu ñoâ thò môùi gaén vôùi caùc khu coâng nghieäp taäp trung, caùc khu du lòch – nghæ döôõng; Caùc khu ñoâ thò vaø ñoâ thò môùi ñöôïc xaây döïng theo höôùng hieän ñaïi, coù cô sôû haï taàng ñoàng boä, keát hôïp giöõ gìn di tích, caûnh quan, ñaûm baûo moâi tröôøng soáng chaát löôïng cao; Caùc khu daân cö noâng thoân ñöôïc quy hoaïch, saép xeáp theo höôùng taäp trung, ñaàu tö caùc cô sôû haï taàng ñaùp öùng nhu caàu ôû, laøm vieäc toát hôn. - Caùc khu coâng nghieäp taäp trung : Caûi taïo naâng caáp vaø saép xeáp laïi caùc khu coâng nghieäp hieän coù vaø quy hoaïch theâm caùc khu, cuïm coâng nghieäp theo ñònh höôùng quy hoaïch phaùt trieån coâng nghieäp TP.HCM. Nhöõng coâng vieäc phaûi laøm trong thôøi tôùi : - UBND TP.HCM caàn toå chöùc thöïc hieän quy hoaïch, keá hoaïch söû duïng ñaát cuûa töøng ñòa phöông, caùc quy ñònh veà thieát keá ñoâ thò trình Chính phuû pheâ duyeät. Treân cô sôû quy hoaïch, keá hoaïch söû duïng ñaát ñaõ ñöôïc xeùt duyeät, chæ ñaïo vieäc laäp vaø xeùt duyeät quy hoaïch, keá hoaïch söû duïng ñaát ñeán töøng ñòa phöông treân ñòa baøn quaûn lyù. - Coâng taùc laäp quy hoaïch, keá hoaïch söû duïng ñaát vaø thieát keá ñoâ thò phaûi phuø hôïp vôùi quy hoaïch chung, ñaûm baûo phuø hôïp vôùi tieán trình CNH-HÑH. - Ñoái vôùi coâng taùc laäp quy hoaïch, keá hoaïch söû duïng ñaát vaø thieát keá ñoâ thò caàn toå chöùc laáy kieán ñoùng goùp cuûa nhaân daân. Cô quan laäp quy hoaïch, keá hoaïch söû duïng ñaát toång hôïp, tieáp thu yù kieán ñoùng goùp cuûa nhaân daân ñeå hoaøn chænh döï thaûo quy hoaïch, keá hoaïch söû duïng ñaát trình caùc caáp coù thaåm quyeàn pheâ duyeät. - Caàn phaûi coâng boá coâng khai quy hoaïch, keá hoaïch söû duïng ñaát ñaõ ñöôïc pheâ duyeät taïi truï sôû laøm vieäc cuûa caùc cô quan taøi nguyeân, UBND Quaän huyeän, phöôøng xaõ vaø treân caùc phöông tieän thoâng tin ñaïi chuùng. - Coù caùc bieän phaùp kieåm tra, theo doõi vieäc thöïc hieän quy hoaïch, keá hoaïch söû duïng ñaát, thieát keá ñoâ thò ñaõ ñöôïc xeùt duyeät, kòp thôøi vaø kieân quyeát xöû lyù caùc tröôøng hôïp vi phaïm quy hoaïch, keá hoaïch söû duïng ñaát taïi ñòa phöông, ñoàng thôøi coù bieän phaùp khaéc phuïc coù hieäu quaû tình traïng quy hoaïch treo. 3.2.4.7. Giaûi phaùp mang tính daøi haïn Taát caû caùc giaûi phaùp treân nhaèm höôùng ñeán muïc tieâu phaù “baêng” thò tröôøng baát ñoäng saûn, haïn cheá giao dòch “ngaàm”, oån ñònh nguoàn thu cho ngaân saùch nhaèm töøng böôùc khoâi phuïc vaø phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn TP.HCM trong thôøi gian tôùi. Trong daøi haïn, giaûi phaùp ñeà xuaát cho thò tröôøng baát ñoäng saûn TP.HCM cuõng nhö caû nöôùc höôùng ñeán muïc tieâu khoâng mua ñaát, khoâng mua nhaø, ñaát ñai thuoäc sôû höõu toaøn daân do nhaø nöôùc thoáng nhaát quaûn lyù, nhaø thuoäc sôû höõu nhaø nöôùc, taêng cöôøng vaø phaùt trieån hình thöùc cho thueâ. Öu ñieåm cuûa giaûi phaùp naøy giuùp cho nhaø nöôùc quaûn lyù thoáng nhaát, kieåm soaùt vaø phaân boå tình hình söû duïng ñaát ñai ñeå thöïc hieän caùc muïc tieâu kinh teá – xaõ hoäi. Trong thôøi gian qua, tình hình thöïc hieän caùc döï aùn gaëp raát nhieàu khoù khaên, khoù khaên lôùn nhaát vaãn laø coâng taùc ñeàn buø giaûi toûa, taùi ñònh cö cho ngöôøi daân coù ñaát bò thu hoài, trong ñoù chi phí ñeàn buø chieám khoaûng 60-70% trong toång chi phí cuûa döï aùn. Khi thöïc hieän giaûi phaùp naøy, vì ñaát thuoäc sôû höõu toaøn daân coøn nhaø thuoäc sôû höõu nhaø nöôùc, treân thò tröôøng baát ñoäng saûn thì hình thöùc cho thueâ laø chuû yeáu do ñoù coâng taùc giaûi phoùng maët baèng gaëp raát nhieàu thuaän lôïi, khoâng bò aùp löïc bôûi chi phí ñeàn buø giaûi toûa, tieán ñoä giaûi phoùng maët baèng nhanh choùng giuùp ñaåy nhanh tieán ñoä cuûa döï aùn … Theâm vaøo ñoù giuùp nhaø nöôùc thöïc hieän ñöôïc caùc muïc tieâu xaõ hoäi maø nhaø nöôùc töø tröôùc tôùi nay chöa thöïc hieän ñöôïc nhö nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp, nhaø ôû chính saùch xaõ hoäi, nhaø taùi ñònh cö … Khi thöïc hieän giaûi phaùp khoâng mua ñaát, khoâng mua nhaø, tieán tôùi hình thöùc cho thueâ baát ñoäng saûn seõ taïo ra moät löôïng voán nhaøn roãi raát lôùn trong daân cö, caàn phaûi huy ñoäng nguoàn voán nhaøn roãi naøy ñeå taùi ñaàu tö, goùp phaàn giaûi quyeát söï thieáu huït voán cho neàn kinh teá. Ngoaøi ra nhaø nöôùc cuõng neân tieán tôùi caáp theû cö truù cho coâng daân vôùi nhieàu hình thöùc öu ñaõi veà tieàn thueâ nhaø, söû duïng caùc tieän ích coâng coäng … Vieäc caáp theû naøy caên cöù vaøo thôøi gian cö truù, söï ñoùng goùp cuûa coâng daân cho xaõ hoäi, thu nhaäp … Keát luaän chöông 3 : Ñeå thò tröôøng baát ñoäng saûn TP.HCM phaùt trieån oån ñònh, beàn vöõng, haïn cheá giao dòch ngaàm, oån ñònh nguoàn thu cho ngaân saùch thì vieäc hoaøn thieän chính saùch taøi chính veà baát ñoäng saûn laø vaán ñeà caáp baùch hieän nay. Vieäc ñeà xuaát caùc giaûi phaùp ñeå hoaøn thieän caùc chính saùch taøi chính vaø phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn TP.HCM döïa treân cô sôû phaân tích nhöõng öu, nhöôïc ñieåm cuûa chính saùch taøi chính hieän taïi töø ñoù ñöa ra caùc giaûi phaùp phuø hôïp. Coù boán nhoùm giaûi phaùp ñöôïc ñeà nghò laø : Nhoùm chính saùch lieân quan ñeán thueá; giaûi phaùp veà chính saùch giaù caû baát ñoäng saûn; caùc giaûi phaùp thu taøi chính lieân quan baát ñoäng saûn; caùc giaûi phaùp khaùc lieân quan ñeán thò tröôøng baát ñoäng saûn. KEÁT LUAÄN Thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TP.HCM ñang trong giai ñoaïn hình thaønh vaø phaùt trieån theo cô cheá thò tröôøng. Do ñoù, caùc chính saùch taøi chính ñeå ñieàu tieát thò tröôøng naøy coøn ñang trong giai ñoaïn hình thaønh, tuy coù nhieàu taùc ñoäng tích cöïc, song cuõng khoâng traùnh khoûi nhöõng haïn cheá, khieám khuyeát caàn khaéc phuïc. Vì vaäy, luaän vaên ñaõ nghieân cöùu cô sôû lyù luaän vaø phaân tích thöïc traïng cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn cuõng nhö caùc chính saùch taøi chính chuû yeáu taùc ñoäng ñeán thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TP.HCM, luaän vaên ñaõ chæ ra ñöôïc nhöõng maët toàn taïi cuûa caùc chính saùch taøi chính ñang aùp duïng töø ñoù ñöa ra caùc giaûi phaùp ñònh höôùng ñeå söûa ñoåi, boå sung vaø ban haønh caùc chính saùch taøi chính cuõng nhö caùc chính saùch khaùc coù lieân quan phuø hôïp hôn nhaèm thuùc ñaåy thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TP.HCM phaùt trieån. Hieän nay caáp ñoä phaùt trieån cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TP.HCM vaãn coøn thaáp, cho neân tröôùc maét luaän vaên kieán nghò Nhaø nöôùc tieán haønh söûa ñoåi, boå sung caùc chính saùch taøi chính lieân quan ñeán baát ñoäng saûn, thò tröôøng baát ñoäng saûn cuõng nhö ban haønh caùc chính saùch môùi cho phuø hôïp hôn vôùi tình hình phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn hieän nay cuõng nhö muïc tieâu phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn trong thôøi gian tôùi. Caùc nhoùm giaûi phaùp maø luaän vaên kieán nghò goàm : Nhoùm giaûi phaùp veà chính saùch thueá : thueá söû duïng ñaát, thueá tröôùc baï, thueá thu nhaäp töø hoaït ñoäng chuyeån nhöôïng baát ñoäng saûn; giaûi phaùp veà chính saùch giaù caû baát ñoäng saûn; giaûi phaùp thu taøi chính lieân quan ñeán baát ñoäng saûn; vaø nhoùm caùc giaûi phaùp khaùc. Treân cô sôû caùc nhoùm giaûi phaùp ñaõ ñeà nghò ôû treân, luaän vaên ñaõ ñöa ra ñònh höôùng ñeå khaéc phuïc nhöõng toàn taïi cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn ñeå taïo tieàn ñeà cho söï phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng TP.HCM oån ñònh, beàn vöõng theo höôùng vaên minh, hieän ñaïi trong töông lai. DANH MUÏC TAØI LIEÄU THAM KHAÛO 1. Boä xaây döïng (2004), Ñeà aùn phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn, Haø Noäi. 2. Nhaø xuaát baûn chính trò quoác gia (2006), Chính saùch thu huùt ñaàu tö vaøo thò tröôøng baát ñoäng saûn Vieät Nam,Haø Noäi. 3. Leâ Xuaân Baù (2003), Söï hình thaønh vaø phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn trong coâng cuoäc ñoåi môùi ôû Vieät Nam, Nhaø xuaát baûn khoa hoïc vaø kyû thuaät, Haø Noäi. 4. Luaät daân söï naêm 2005 cuûa Nöôùc Coäng hoøa Xaõ hoäi Chuû nghóa Vieät Nam. 5. Luaät ñaát ñai naêm 1993 cuûa Nöôùc Coäng hoøa Xaõ hoäi Chuû nghóa Vieät Nam. 6. Luaät ñaát ñai naêm 2003 cuûa Nöôùc Coäng hoøa Xaõ hoäi Chuû nghóa Vieät Nam. 7. Luaät kinh doanh baát ñoäng saûn 2006 cuûa Nöôùc Coäng hoøa Xaõ hoäi Chuû nghóa Vieät Nam. 8. Luaät nhaø ôû naêm 2005 cuûa Nöôùc Coäng hoøa Xaõ hoäi Chuû nghóa Vieät Nam. 9. Nghò ñònh soá 176/1999/NÑ-CP cuûa Chính phuû Nöôùc Coäng hoøa Xaõ hoäi Chuû nghóa Vieät Nam veà Leä phí tröôùc baï. 10. Nghò ñònh soá 19/2000/NÑ-CP cuûa Chính phuû Nöôùc Coäng hoøa Xaõ hoäi Chuû nghóa Vieät Nam veà Quy ñònh chi tieát thi haønh Luaät thueá chuyeån quyeàn söû duïng ñaát. 11. Nghò ñònh soá 164/2003/NÑ-CP cuûa Chính phuû Nöôùc Coäng hoøa Xaõ hoäi Chuû nghóa Vieät Nam veà Quy ñònh chi tieát thi haønh Luaät thueá thu nhaäp doanh nghieäp. 12. Nghò ñònh soá 74/CP cuûa Chính phuû Nöôùc Coäng hoøa Xaõ hoäi Chuû nghóa Vieät Nam veà Quy ñònh chi tieát thi haønh Luaät thueá söû duïng ñaát noâng nghieäp. 13. Nghò ñònh soá 94/CP cuûa Chính phuû Nöôùc Coäng hoøa Xaõ hoäi Chuû nghóa Vieät Nam veà Quy ñònh chi tieát thi Phaùp leänh thueá nhaø ñaát. 14. Nghò ñònh soá 38/2000/NÑ-CP cuûa Chính phuû Nöôùc Coäng hoøa Xaõ hoäi Chuû nghóa Vieät Nam veà Quy ñònh thu tieàn söû duïng ñaát. 15. Quyeát ñònh soá 1357/TC/QÑ/TCT cuûa Boä tröôûng Boä taøi chính veà quy ñònh khung giaù cho thueâ ñaát ñoái vôùi caùc toå chöùc trong nöôùc ñöôïc Nhaø nöôùc cho thueâ ñaát 16. Quyeát ñònh soá 189/2000/QÑ-BTC cuûa Boä tröôûng Boä taøi chính veà ban haønh quy ñònh veà tieàn thueâ ñaát, maët nöôùc, maët bieån aùp duïng ñoái vôùi caùc hình thöùc ñaàu tö nöôùc ngoaøi taïi Vieät Nam. 17. Vieän nghieân cöùu ñòa chính (2006), Hoäi thaûo khoa hoïc Thò tröôøng baát ñoäng saûn thöïc traïng nguyeân nhaân vaø giaûi phaùp, TP.HCM. 18. Vieän kinh teá TP.HCM, Thöïc traïng thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TP.HCM, ha=3107. 19. Sôû taøi chính vaät giaù TP.HCM, Baùo caùo quyeát toaùn vaø döï toaùn thu ngaân saùch Thaønh phoá, 20. Traàn Thanh Bình (17/3/2007), Thò tröôøng baát ñoäng saûn : thuû tuïc haønh chính röôøm raø saûn trôû söï phaùt trieån, 1.tno. Phuï luïc 1 : Moät goùc nhìn töø Thaønh phoá Thaåm Quyeán, Trung Quoác Nguoàn: Sôû quy hoaïch Tp. Hoà Chí Minh Phuï luïc 2 : TYÛ SUAÁT SINH LÔÏI CUÛA MOÄT SOÁ DÖÏ AÙN BAÁT ÑOÄNG SAÛN Ñôn vò : Coâng ty CP Ñòa oác Saøi Goøn 1/ DÖÏ AÙN PHÖÔØNG 13 QUAÄN BÌNH THAÏNH STT DIEÃN GIAÛI SOÁ TIEÀN 1 Doanh thu 215,789,759,728 2 Giaù voán 134,884,176,469 2.1 Chi phí ñeàn buø 27,239,443,554 2.2 Chi phí cô sôû haï taàng, xaây döïng 84,435,830,862 2.3 Chi phí khaùc 23,208,902,053 3 Laõi goäp [(1) - (2)] 80,905,583,259 4 Chi phí QLDN 6,744,208,823 5 Laõi roøng [(3) - (4)] 74,161,374,436 6 Tyû suaát sinh lôïi treân giaù voán [(5)/(2)] 54.98% 2/ DÖÏ AÙN PHÖÔØNG 7 QUAÄN 8 STT DIEÃN GIAÛI SOÁ TIEÀN 1 Doanh thu 70,456,268,172 2 Giaù voán 39,660,790,854 2.1 Chi phí ñeàn buø 23,411,442,555 2.2 Chi phí cô sôû haï taàng, xaây döïng 9,559,540,950 2.3 Chi phí khaùc 6,689,807,349 3 Laõi goäp [(1) - (2)] 30,795,477,318 4 Chi phí QLDN 1,983,039,543 5 Laõi roøng [(3) - (4)] 28,812,437,775 6 Tyû suaát sinh lôïi treân giaù voán [(5)/(2)] 72.65% 3/ DÖÏ AÙN CHUNG CÖ BÌNH TAÂN STT DIEÃN GIAÛI SOÁ TIEÀN 1 Doanh thu 147,857,735,667 2 Giaù voán 103,626,117,262 2.1 Chi phí ñeàn buø 11,529,645,192 2.2 Chi phí cô sôû haï taàng, xaây döïng 86,886,122,584 2.3 Chi phí khaùc 5,210,349,486 3 Laõi goäp [(1) - (2)] 44,231,618,405 4 Chi phí QLDN 5,181,305,863 5 Laõi roøng [(3) - (4)] 39,050,312,542 6 Tyû suaát sinh lôïi treân giaù voán [(5)/(2)] 37.68% COÂNG TRÌNH PHÖÔØNG 13 QBT Dieãn Giaûi Soá caên Doanh Thu Tieàn SDÑ CP Xaây döïng CP khaùc QLDN Laõi vay Giaù voán Laõi Q4/2004 16 12,188,505,509 2,573,098,000 4,607,348,234 3,707,330,364 469,967,210 11,357,743,808 830,761,701 Q1/2005 6 4,096,640,869 808,340,282 1,464,849,906 1,148,034,010 322,063,000 182,116,000 3,925,403,198 171,237,671 Q2/2005 6 5,565,192,955 1,408,853,780 1,654,735,906 1,759,297,437 290,701,031 5,113,588,154 451,604,801 Q3/2005 6 6,800,333,160 1,004,866,208 2,584,406,569 133,974,270 1,458,295,826 296,211,876 5,477,754,749 1,322,578,411 Q4/2005 8 9,633,467,074 996,882,000 3,846,994,180 937,063,630 954,373,382 1,154,819,960 7,890,133,152 1,743,333,922 Q1/2006 7 5,793,896,521 911,279,860 2,115,149,067 168,047,388 981,579,516 807,324,560 4,983,380,391 810,516,130 Q2/2006 6 5,618,885,844 1,075,563,866 1,931,389,390 367,055,083 643,705,826 530,299,441 4,548,013,606 1,070,872,238 Q3/2007 4 3,840,496,407 533,980,000 1,336,740,536 19,021,579 744,316,194 2,634,058,309 1,206,438,098 Q4/2006 10 8,445,224,181 1,395,209,162 2,899,362,428 496,143,473 210,742,122 173,532,151 5,174,989,336 3,270,234,845 Q1/2007 2 1,415,428,095 258,282,410 500,353,904 84,812,494 189,906,938 1,033,355,746 382,072,349 Q2/2007 8 6,707,689,113 1,195,247,736 3,308,713,769 215,034,921 537,715,538 375,637,012 5,632,348,976 1,075,340,137 Öôùc 121 145,684,000,000 15,077,840,250 58,185,786,973 14,173,087,404 14,434,897,403 17,466,651,895 119,338,263,925 26,345,736,075 Coäng 200 215,789,759,728 27,239,443,554 84,435,830,862 23,208,902,053 21,238,263,986 20,986,592,895 177,109,033,350 38,680,726,378 COÂNG TRÌNH PHÖÔØNG 7 Q8 Dieãn Giaûi Soá caên Doanh Thu Tieàn SDÑ CP Xaây döïng CP khaùc QLDN Laõi vay Giaù voán Laõi Q3/2004 43 27,164,762,535 9,326,131,234 3,063,598,873 3,003,637,327 4,500,955,069 19,894,322,503 7,270,440,032 Q4/2004 5 2,989,684,794 862,706,292 356,232,427 687,912,913 391,239,210 2,298,090,842 691,593,952 Q1/2005 2 1,259,928,565 365,945,042 142,492,970 295,664,629 217,354,944 122,905,808 1,144,363,393 115,565,172 Q2/2005 1 607,182,545 221,234,000 71,246,485 174,733,400 17,310,853 67,660,613 552,185,351 54,997,194 Q3/2005 16 7,266,862,832 2,731,417,144 1,219,943,760 37,919,000 1,463,426,664 230,508,960 5,683,215,528 1,583,647,304 Q4/2005 5 782,018,885 17,541,626 212,106,656 67,678,758 62,153,494 109,226,700 468,707,234 313,311,651 Q1/2006 3 1,746,744,725 525,761,433 375,224,174 65,400,000 295,926,000 82,743,138 1,345,054,745 401,689,980 Q2/2006 4 2,681,691,258 838,979,842 256,552,194 16,292,500 307,217,540 85,491,825 1,504,533,901 1,177,157,357 Q3/2006 3 2,373,891,379 781,138,000 303,382,340 8,000,000 460,077,451 1,552,597,791 821,293,588 Q4/2006 30 20,130,466,352 7,252,213,400 2,137,394,562 2,095,560,926 11,485,168,888 8,645,297,464 Q1/2007 1 633,476,571 55,000,000 96,708,815 51,569,253 84,993,082 288,271,150 345,205,421 Q2/2007 4 2,819,557,731 433,374,542 1,324,657,694 185,438,643 226,028,775 2,169,499,654 650,058,077 Coäng 117 70,456,268,172 23,411,442,555 9,559,540,950 6,689,807,349 8,026,683,082 698,537,044 48,386,010,980 22,070,257,192 COÂNG TRÌNH BINH TAN Dieãn Giaûi Soá caên Doanh Thu Tieàn SDÑ CP Xaây döïng CP khaùc QLDN Laõi vay Giaù voán Laõi Q4/2006 156 69,756,446,455 5,741,511,000 43,492,900,696 1,470,039,725 1,638,576,613 2,823,584,461 55,166,612,495 14,589,833,960 Q1/2007 18 8,964,644,180 637,693,262 4,831,091,125 951,517,472 1,200,962,280 1,217,526,226 8,838,790,365 125,853,815 Q2/2007 18 9,017,823,265 671,796,643 5,029,843,143 363,755,516 720,233,371 1,396,036,672 8,181,665,345 836,157,920 0 0 Öôùc 120 60,118,821,767 4,478,644,287 33,532,287,620 2,425,036,773 4,801,555,807 9,306,911,147 54,544,435,634 5,574,386,133 0 0 Coäng 147,857,735,667 11,529,645,192 86,886,122,584 5,210,349,486 8,361,328,071 14,744,058,506 126,731,503,839 21,126,231,828 Phuï luïc 3 : Moät soá vaên phoøng cho thueâ ñeán naêm 2010 taïi TP.HCM Phuï luïc 4 : Thò tröôøng vaên phoøng cho thueâ vaø giaù baùn caên hoä taïi TP.HCM TE SUPPLY Phuï luïc 5 : Nguoàn cung vaên phoøng cho thueâ ñeán naêm 2010 Phuï luïc 6 : Keát quaû khaûo saùt loaïi hình BÑS döï ñònh mua cuûa VietRees