Luận văn Đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương tỉnh Đồng Nai

dài hạn, đảm bảo an toàn về tính thanh khoản và điều hành hoạt động cho vay theo đúng quy định của NHNN. 2.2.5.2 Mục đích cho vay: Trong những năm bắt đầu chú trọng cho vay bất động sản cho đến nay, Chi nhánh NHCT Đồng Nai cho vay bất động sản nhắm vào phục vụ nhu cầu nhà ở cho người dân là chủ yếu thông qua các chương trình hỗ trợ vay mua nhà theo dự án, cho vay để sữa chửa, xây nhà để ở. Ngoài ra, việc tài trợ vốn để phục vụ mục đích kinh doanh bất động sản Chi nhánh hầu như không triển khai. Riêng mảng cho vay bất động sản phục vụ sản xuất, Chi nhánh có tham gia tài trợ nhưng chỉ đối với các khách hàng truyền thống là chủ yếu. 2.2.5.3 Thẩm định cho vay Chi nhánh NHCT Đồng Nai thẩm định cho vay xoay quanh 3 nội dung chính: năng lực trả nợ của người đi vay, mục đích vay vốn và xem xét tài sản đảm bảo. Năng lực của người đi vay: thể hiện chủ yếu qua các bảng lương hàng tháng, hợp đồng lao động, các chứng từ thể hiện hiệu quả kinh doanh, góp vốn,…Chi nhánh loại trừ khả năng người đi vay mua bất động sản bán sinh lời cao hay thấp vì 49 nằm ngoài mục tiêu cho vay của Chi nhánh và không xem xét cho vay đối với đối tượng này. Mục đích vay vốn: thể hiện tuỳ vào từng loại mục đích khác nhau, chẳng hạn: mua nhà theo dự án phải có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Xây nhà, văn phòng, nhà xưởng hay sữa chửa nhà phải có đơn xin phép xây dựng/sữa chửa và chứng từ mua vật tư, hợp đồng thi công chứng minh. Định giá tài sản đảm bảo: có nhiều phương pháp định giá khác nhau nhưng Chi nhánh NHCT Đồng Nai áp dụng phương pháp định giá truyền thống là phương pháp so sánh trực tiếp. Trên cơ sở so sánh với giá của BĐS có vị trí tương đồng đã được rao bán trên thị trường, Chi nhánh sẽ ước tính giá trị thực của BĐS cần định giá. Tuy nhiên, rất ít trường hợp được định theo giá thị trường và mỗi khi định theo giá thị trường phải thông qua hội đồng định giá do Chi nhánh quy định. Thông thường, tài sản đảm bảo vẫn thường định theo giá khung đối với BĐS, chẳng hạn giá nhà mua theo dự án là giá thể hiện trong hợp đồng mua bán và theo giá hoá đơn mua bán (chưa thuế) đối với một số tài sản khác như xe ôtô, MMTB. 2.2.5.4 Chất lượng cho vay: Rủi ro luôn tiềm ẩn trong hoạt động tín dụng nói chung và hoạt động cho vay bất động sản nói riêng. Tuy nhiên, hoạt động cho vay tại Chi nhánh NHCT Đồng Nai đã và đang được kiểm soát chặt chẽ rủi ro bởi đội ngũ cán bộ tín dụng có năng lực bên cạnh phòng quản lý rủi ro độc lập với nhiều đề xuất phòng tránh rủi ro kịp thời. Do vậy, hoạt động cho vay bất động sản tại chi nhánh trong thời gian qua không tồn tại nợ quá hạn, nợ xấu. Chi nhánh luôn kiểm soát tốt chất lượng cho vay. Nợ quá hạn hầu như không phát sinh. Điều này thể hiện Chi nhánh NHCT Đồng Nai đã quản lý khá hiệu quả hoạt động cho vay bất động sản cùng với hoạt động tín dụng chung tại Chi nhánh trong những năm gần đây. Đây là điểm nổi bật và riêng có của Chi nhánh so với các NHTM khác trên địa bàn hay trong cùng hệ thống NHCT Việt Nam. Theo quan sát chung, việc khách hàng chậm trả vốn hay lãi vay trong vài ngày tại Chi nhánh là thực tế có phát sinh do nhiều nguyên nhân khách quan như: chưa đến kỳ lương, công tác xa, quên ngày trả nợ, … Tuy nhiên, do sự 50 quản lý chặt chẽ của các cán bộ ngân hàng nên hầu hết các khách hàng đã thể hiện tốt trách nhiệm trả nợ vay đối với Chi nhánh. Do tính khó kiểm soát đối với nợ quá hạn và hoạt động cho vay luôn tìm ẩn nhiều rủi ro nên công tác thẩm định trước trong và sau khi cho vay luôn cần thiết và đòi hỏi bản thân người làm công tác cho vay luôn đặt yếu tố chất lượng và hiệu quả cho vay lên hàng đầu. Điều này, bản thân Chi nhánh NHCT Đồng Nai luôn chú trọng. 2.3 Đánh giá chung về những thuận lợi, khó khăn, ưu điểm và tồn tại trong hoạt động cho vay bất động sản tại Chi nhánh NHCT Đồng Nai. 2.3.1 Thuận lợi: + Chi nhánh có ưu thế về vị trí toạ lạc (ngay trung tâm thành phố) và thời gian hoạt động lâu năm trên địa bàn nên tính ảnh hưởng đối với người dân trên địa bàn rộng hơn, Chi nhánh được nhiều người biết đến hơn. Đồng thời, Chi nhánh còn được sự tin cậy của người dân trên địa bàn khi hoạt động dưới danh nghĩa là một Ngân hàng thương mại Nhà nước. + Tồn tại trên địa bàn có tiềm năng về nhu cầu bất động sản lớn. Nhu cầu về bất động sản tăng do lãnh đạo tỉnh Đồng Nai luôn có chính sách khuyến khích đầu tư vào tỉnh, hàng loạt các dự án cải tạo cơ sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị, mở rộng khu công nghiệp, mở các tuyến đường quốc lộ lớn đang được triển khai nhằm phát triển Đồng Nai thành vùng kinh tế thực sự trọng điểm của cả nước. Khi đó, nhu cầu về vốn để đầu tư vào các mục đích về bất động sản sẽ tăng cao. + Chi nhánh luôn được sự hợp tác chặt chẽ của các Chủ đầu tư trong liên kết cho vay nhà theo dự án, cụ thể là các chủ đầu tư đã thẩm định sơ bộ về năng lực của người mua nhà và giới thiệu đến Ngân hàng nên Ngân hàng luôn có lượng khách hàng phát sinh thường xuyên, các chủ đầu tư xác nhận hợp đồng mua bán căn hộ/nhà liên kết đã được thế chấp tại Ngân hàng để theo dõi một cách nhanh chóng, kịp thời. 51 + Chi nhánh đã được chỉ đạo từ NHCT Việt Nam chú trọng cho vay mua nhà theo dự án với quy chế hướng dẫn cụ thể, tạo điều kiện để Chi nhánh cho vay có định hướng và dễ quản lý. + Ngày càng có nhiều các văn bản pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản theo hướng minh bạch hóa và rõ ràng hơn, cụ thể như : (1) Luật đất đai năm 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định các quyền liên quan quyền sử dụng đất và cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền xây dựng nhà ở cho mục đích thương mại. (2) Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định hướng dẫn Luật đất đai, cụ thể sửa điều 101 Nghị định 181 là đất đai khu đô thị là các dự án tại các Huyện nếu đã thực hiện xong hạ tầng cơ sở như giao thông, điện nước được chia lô bán nền hoặc chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế đối với diện tích đất đã được đầu tư đồng bộ hạ tầng. (3) Luật nhà ở năm 2005, có hiệu lực ngày 01/07/2006 quy định cụ thể sau khi đầu tư xong hạ tầng, doanh nghiệp có thể huy động vốn của khách hàng tối đa 70% giá trị hợp đồng, Việt Kiều về Việt Nam có thời hạn cư trú từ 6 tháng trở lên có thể sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ, đồng thời luật này còn quy định việc xác nhận thế chấp nhà ở đươc thực hiện bởi UBND Quận huyện hoặc thành phố mà cấp xã, phường không còn chức năng này. (4) Luật kinh doanh bất động sản ban hành ngày 29/06/2006, có hiệu lực ngày 01/01/2007, Nghị định Chính phủ số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành việc kinh doanh bất động sản, Thông tư 13/2008/TT.BXD ngày 21/05/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc thực hiện một số nội dung của Nghị định Chính phủ số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007. Nội dung chủ yếu của Luật kinh doanh bất động sản là quy định về 52 chứng chỉ hành nghề đối với thành viên công ty, mức vốn pháp định đối với việc kinh doanh bất động sản. Chính sự có mặt ngày càng đầy đủ các văn pháp lý điều chỉnh sự vận hành của bất động sản sẽ giúp cho Ngân hàng hiểu rỏ và dể dàng đánh giá, thẩm định các dự án đầu tư bất động sản một cách chính xác hơn để cho vay. + Đa số khách hàng vay vốn mua nhà theo dự án đều có năng lực trả nợ cao, khả năng tài chính đảm bảo do đã được phân lọc qua hai lần: từ đơn vị Chủ đầu tư và từ việc thẩm định của Ngân hàng. + Sản phẩm “cho vay phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp” đã được Chính phủ, nhà nước khuyến khích đẩy mạnh với nhiều chính sách ưu đãi như: giảm giá đất thuê, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở,….Bên cạnh sự tài trợ của các tổ chức tài chính quốc tế thông qua việc cấp vốn với lãi suất ưu đãi cho các tổ chức tín dụng trong nước thực hiện cho vay bất động sản. + Thị trường bất động sản ngày càng được sự quan tâm của Nhà nước hơn, biểu hiện cụ thể là ngày 08/01/2008, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành chỉ thị 01/2008 về một số giải pháp đẩy mạnh quản lý và phát triển thị trường bất động sản, các địa phương báo cáo về tình hình quản lý và phát triển thị trường bất động sản cho Bộ Xây dựng trước ngày 01/02/2008 để tổng hợp báo cáo Chính phủ. 2.3.2 Khó khăn: + Càng tiến sâu vào quá trình hội nhập quốc tế và cam kết gia nhập WTO, sự có mặt ngày càng nhiều các Ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam bên cạnh sự mở rộng mạng lưới của các Ngân hàng trong nước là điều tất yếu. Do vậy, với sự xuất hiện ngày càng nhiều các loại hình Ngân hàng trên địa bàn Đồng Nai sẽ dẫn đến tính cạnh tranh giữa các Ngân hàng ngày càng gay gắt, đặc biệt là sự cạnh trong hoạt động cho vay bất động sản với nhiều hình thức tài trợ linh hoạt, ưu đãi hơn mà các Ngân hàng khác, cụ thể là các NHTMCP rất mạnh dạn triển khai. 53 + Ảnh hưởng từ sự biến động của thị trường bất động sản tại một số khu vực nóng như TPHCM và Hà Nội đã dần có tính lan tỏa rộng đến các địa bàn khác trong cả nước. Trong đó tỉnh Đồng Nai đã có những rục rịch biến động tại một số khu vực có những dự án quy hoạch mới khu đô thị, quy hoạch mở đường cao tốc, quy hoạch sân bay Long Thành,… Nguy cơ bong bóng thị trường bất động sản dễ xảy ra. Mặt khác nếu thị trường bất động sản trầm lắng như những tháng đầu năm 2008 đến nay cũng tạo ra nguy cơ phá sán các dự án đầu tư bất động sản đang còn dở dang, khó sớm đi vào hoạt động để tạo nguồn thu trả nợ Ngân hàng. Chính những biến động này sẽ gây ra những rủi ro tiềm ẩn trên thị trường bất động sản và cũng là rủi ro tiềm ẩn trong hoạt động cho vay bất động sản. + Tình trạng thông tin bất cân xứng trên thị trường bất động sản dẫn đến giá bất động sản tăng cao hơn nhiều so với giá trị thực cũng như các giao dịch không chính thức trên thị trường bất động sản có thời điểm tăng khá cao và chiếm khoảng 80% lượng giao dịch trên thị trường. Đây chính là khuyết tật lớn nhất của thị trường bất động sản Đồng Nai nói riêng và Việt Nam nói chung trong nhiều năm qua nên việc đánh giá và định hướng thị trường bất động sản thường sai lệch so với thực tế diễn biến của thị trường bất động sản. + Mặc dù ngày càng có nhiều văn bản điều chỉnh thị trường bất động sản nhưng thực sự chưa theo kịp nhu cầu phát sinh liên quan bất động sản. Đồng thời, việc triển khai các văn bản pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản còn chậm, không đồng bộ dẫn đến việc thực hiện còn chồng chéo giữa các cơ quan công quyền như Sở tài nguyên và môi trường và Sở xây dựng; và chưa giải quyết hết các vướng mắc liên quan đến bất động sản do phải chờ văn bản hướng dẫn của các cơ quan quản lý đất đai. Sự thay đổi thường xuyên về các quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở dẫn đến thủ tục chồng chéo, kéo dài thời gian cấp giấy. Điều này làm tăng rủi ro cho Chi nhánh khi đa phần tài sản thế chấp là bất động sản hình thành từ vốn vay với giấy tờ về sở hữu tài sản chưa hoàn tất. 54 + Ảnh hưởng từ tình hình lạm phát chung của nền kinh tế làm cho chi phí tiêu dùng tăng cao, tác động đến khả năng trả nợ của khách hàng giảm khi thu nhập không tăng tương ứng. + Hiện tại, với những chính sách điều tiết vĩ mô của Chính phủ nhằm kiềm chế lạm phát, trong ngắn hạn đã ảnh hưởng đến nguồn vốn hoạt động của Ngân hàng. Theo đó, việc đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản đã không còn chú trọng mặc dù nhu cầu phát sinh khá nhiều do nguồn vốn hiện không đủ đáp ứng nhu cầu vay vốn của thị trường. Thực tế, trong tình hình những tháng đầu năm 2008 đến nay, Chi nhánh NHCT Đồng Nai đã tạm ngưng việc tài trợ cho các nhu cầu vay vốn về nhà ở, sửa chữa nhà,…phát sinh. + Có một số đơn vị Chủ đầu tư thiếu tính hợp tác trong việc tài trợ vốn cho khách hàng mua nhà theo dự án, cụ thể: không xác nhận việc thế chấp hợp đồng mua bán của khách hàng tại Ngân hàng hay việc xác nhận sơ xài và không đủ tính pháp lý dẫn đến khó khăn cho Chi nhánh NHCT Đồng Nai trong việc hoàn tất thủ tục đảm bảo để vay vốn, từ đó hạn chế lượng khách hàng được tài trợ vốn thông qua Ngân hàng. + Việc xác nhận thế chấp tại một số phường xã còn hời họt và mức độ cập nhật thông tin biến động về bất động sản chưa kịp thời dẫn đến một số trường hợp đất được xác nhận thế chấp ngay trong thời gian có phát sinh tranh chấp. Đồng thời, thủ tục và thời gian giải quyết tại một số nơi còn nhiêu khê và kéo dài gây khó khăn cho Ngân hàng trong việc đáp ứng vốn kịp thời cho người đi vay. + Chi nhánh bị bó hẹp về mức phán quyết đối với các khoản vay trung dài hạn. Do vậy, khi có nhu cầu vay phát sinh vượt mức phát quyết, Chi nhánh thường ngần ngại đáp ứng vì phải trình ra NHCT Việt Nam với thời gian giải quyết tương đối dài sẽ không kịp thời đáp ứng nhu cầu cho khách hàng vừa tạo tâm lý không tốt cho khách hàng do thời gian giải quyết khá chậm + Chi nhánh chịu sự chi phối về chỉ tiêu tuyển dụng nhân sự hàng năm cũng như là việc phát triển mạng lưới tại địa bàn đang hoạt động. Do vậy, khả năng tiếp 55 cận nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội cũng như đáp ứng nhu cầu cho khách hàng tại địa bàn của Chi nhánh còn hạn chế. 2.3.3 Ưu điểm: + Tỷ lệ tài trợ vốn/phương án vay khá thận trọng: 50% nếu là tài sản hình thành từ vốn vay; 70% nếu đảm bảo bằng tài sản khác, từ đó giảm thiểu được rủi ro khách hàng không đủ khả năng thanh toán hay phân lọc được đối tượng khách hàng có năng lực tài chính cao. + Chi nhánh thường có thỏa thuận định giá lại tài sản thế chấp hàng kỳ theo quý, năm hoặc khi có biến động thất thường về giá của tài sản đảm bảo ngay khi ký hợp đồng đảm bảo tài sản nhằm tránh rủi ro tài sản không đủ giá trị đảm bảo nghĩa vụ trả nợ tại ngân hàng. + Không thu các khoản phí dịch vụ phát sinh từ việc cho vay như: phí thẩm định hồ sơ, phí sử dụng hạn mức, phí gia hạn, phí đăng ký giao dịch đảm bảo trường hợp nhân viên Ngân hàng thực hiện thay cho khách hàng,… Đây là điểm khác biệt và đang mang tính ưu việt so với đa số các Ngân hàng khác trên địa bàn nên tạo được sự ủng hộ của các khách hàng khi có quan hệ tại nhiều Ngân hàng khác nhau. + Trong điều kiện lãi suất bình thường không biến động như hiện nay, Chi nhánh thường áp dụng lãi suất tương đối thấp hơn so với mặt bằng lãi suất chung trên địa bàn. Do vậy, đây là một trong những công cụ thu hút lượng khách hàng phát sinh tương đối ổn định đến giao dịch tại Chi nhánh. + Có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ có năng lực, kiểm soát chặt chẽ chất lượng cho vay và thẩm định khách hàng. + Đã thiết lập được mối quan hệ thân thiết với các đơn vị là chủ đầu tư có uy tín, có năng lực trong lĩnh vực bất động sản trên địa bàn như: Cty kinh doanh nhà, Cty TNHH Vĩnh Tường,…nhằm thu hút lượng khách hàng vay vốn mua nhà theo dự án. 56 2.3.4 Hạn chế: + Cứng nhắc trong việc thẩm định năng lực tài chính của khách hàng thông qua số liệu tài chính, văn bản giấy tờ. Cụ thể, đối với khách hàng cá nhân thể hiện là các giấy xác nhận lương, xác nhận thu nhập, hợp đồng lao động dài hạn. Tuy nhiên, nếu đối tượng này làm việc trong khu vực quốc doanh thì dễ dàng có các giấy tờ này, nhưng nếu làm việc khu vực tư nhân thì khó để được xác nhận thu nhập, hợp đồng lao động là ngắn hạn hoặc nếu có chỉ là hình thức không xác thực. Điều này tạo cho khách hàng có tâm lý nhùng nhằng về thủ tục và ngại đến vay vốn tại Ngân hàng. + Định giá trị tài sản thế chấp khá thấp: đối với bất động sản thường áp theo giá khung và đối với một số tài sản khác thường theo giá trị trên hóa đơn mua bán. Thực tế, bất động sản có xu hướng tăng giá theo thời gian và giá khung thường thấp hơn giá giao dịch của thị trường khá nhiều. Bên cạnh, ví dụ với tài sản thế chấp là xe ô tô có giá mua bán thể hiện trên hóa đơn thường thấp hơn giá bán thực tế nhằm giảm áp lực đóng thuế. + Đối với những hồ sơ vay mua nhà theo dự án đã hết thời gian cam kết hoàn tất giấy tờ chủ sở hữu của Chủ đầu tư cho khách hàng nhưng Chi nhánh chưa thể hiện sự tác động rõ ràng bằng văn bản để đôn đốc phía Chủ đầu tư sớm hoàn tất thủ tục cấp giấy. Đa số nhắc nhỡ bằng miệng chưa thể hiện tính thuyết phục cao. Điều này tiềm ẩn rủi ro cho Ngân hàng trường hợp khách hàng không trả nợ được thì Ngân hàng sẽ khó thực hiện phát mãi tài sản do nhùng nhằng về thủ tục. + Chưa có tổ quản lý, theo dõi tình hình cho vay bất động sản riêng cũng như chưa chú trọng đến rủi ro phát sinh trên thị trường bất động sản nên chưa thiết lập các biện pháp phòng ngừa rủi ro ngay khi cho vay. + Công tác tiếp thị đến từng đối tượng khách hàng chưa được chú trọng, chủ yếu tìm khách hàng trên cơ sở mối quan hệ quen biết là chính và chưa chủ động tìm hiểu, nắm bắt nhu cầu của khách hàng. 57 + Mạng lưới hoạt động còn bó hẹp trong phạm vi thành phố là chính. Đồng thời, hoạt động cho vay chỉ thực hiện tập trung ngay tại trụ sở chính của Chi nhánh và chưa triển khai cho các điểm giao dịch. Các điểm giao dịch hiện tại chỉ thực hiện công tác huy động vốn và thanh toán qua ngân hàng là chính. Điều này hạn chế việc tiếp cận đến nhu cầu vốn của khách hàng trên khắp địa bàn. + Sự phối hợp giữa các phòng ban chưa chặt chẽ, cán bộ nghiệp vụ chưa phân bổ thời gian công tác hợp lý dẫn đến chậm trễ trong việc giải quyết nhu cầu cho khách hàng. KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 Trong những năm gần đây, các NHTM tại Đồng Nai đã chú trọng triển khai mạnh hoạt động cho vay bất động sản với một số kết quả đạt được đáng kể. Tuy nhiên, hầu hết các Ngân hàng đều chưa đáp ứng đầy đủ các nhu cầu đa dạng về bất động sản, chưa nhằm vào mục tiêu góp phần phát triển thị trường bất động sản và tỏ ra lúng túng, bị động trước những biến động của thị trường này. Hoạt động của Chi nhánh NHCT Đồng Nai trong thời gian qua cũng không nằm ngoài xu hướng chung đó. Là một chi nhánh sớm có mặt trên địa bàn, NHCT Đồng Nai đã có những đóng góp quan trọng vào quá trình phát triển của tỉnh nhà vừa đã khẳng định được vị trí và hiệu quả hoạt động trong nhiều năm, đặc biệt là kiểm soát tốt chất lượng trong hoạt động tín dụng, trong đó có hoạt động cho vay bất động sản Song, bên cạnh một số thuận lợi, ưu điểm hiện có, hoạt động cho vay bất động sản tại Chi nhánh cũng thể hiện những khó khăn và tồn tại riêng. Tóm lại, Chương 2 đã trình bày tổng quan về tình hình cho vay bất động sản tại Việt Nam và khá đầy đủ về thực trạng hoạt động cho vay bất động sản tại Chi nhánh NHCT Đồng Nai với những đánh giá về chất lượng hoạt động cho vay bất động sản. Trên cơ sở nhận dạng những mặt khó khăn, tồn tại, nội dung chương 2 sẽ làm cơ sở đưa ra những giải pháp đề nghị ở Chương 3. 58 Chương 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU NHẰM ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH NHCT TỈNH ĐỒNG NAI Là một Chi nhánh hoạt động lâu năm với hiệu quả mang lại từ hoạt động tín dụng nói chung và hoạt động cho vay bất động sản nói riêng luôn mang giá trị tuyệt đối do chất lượng các khoản cho vay cao và thường xuyên không có nợ quá hạn, nợ xấu phát sinh qua các năm. Đây là nền tảng để Chi nhánh có thể mạnh dạn tiếp tục đẩy mạnh hoạt động cho vay trong đó có hoạt động cho vay bất động sản do tiềm năng về nhu cầu vốn bất động sản tại Đồng Nai khá lớn. Tuy nhiên, để đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản Chi nhánh cần xây dựng định hướng hoạt động cụ thể trong từng năm và quan tâm đến một số giải pháp chủ yếu sau: 3.1 Định hướng phát triển của Chi nhánh NHCT tỉnh Đồng Nai. 3.1.1 Mục tiêu phấn đấu: Dự kiến trong năm 2008, Chi nhánh sẽ không ngừng kiểm soát chặt chẽ chất lượng hoạt động bên cạnh việc tăng cường áp dụng nhiều giải pháp để tăng năng lực cạnh tranh nhằm đạt được các mục tiêu vào cuối năm như sau: - Nguồn vốn huy động tại chổ: 1800 tỷđ, tăng 13% so với năm 2007. - Tổng dư nợ đạt: 1920 tỷđ, tăng 20% so với năm 2007. - Thu dịch vụ: 7 tỷđ - Nợ nhóm 2: 10 tỷđ. - Nợ xấu (nhóm 3 đến nhóm 5): không - Lợi nhuận năm 2008: 42 tỷđ, tăng 10% so với năm 2007 3.1.2 Định hướng phát triển của Chi nhánh NHCT Đồng Nai: - Tiếp tục triển khai thực hiện tốt chương trình hiện đại hóa Ngân hàng theo lộ trình của NHCT VN để ngày càng cung ứng nhiều sản phẩm dịch vụ tiện ích Ngân hàng cho khách hàng, phù hợp với tiến trình hội nhập khu vực và quốc tế trên lĩnh 59 vực tiền tệ-tín dụng và dịch vụ Ngân hàng, nhất là dịch vụ giao dịch trực tuyến, giao dịch một cửa,…. - Triển khai thực hiện tốt các hình thức huy động tiền gửi tiết kiệm, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gởi bằng các hình thức khuyến mãi hoặc các giải thưởng có giá trị lớn. Đồng thời, không ngừng thực hiện nhiều hình thức tuyên truyền quảng cáo tiếp thị để tất cả thành phần kinh tế và mọi người dân biết đầy đủ và kịp thời sản phẩm dịch vụ của NHCT. - Mở thêm 1 điểm giao dịch tại TP.Biên Hòa để phục vụ thuận lợi, nhanh chóng cho khách hàng, đáp ứng được yêu cầu kinh doanh trong tình hình mới. - Vốn tín dụng ngắn hạn tập trung cho vay để mua và nhập khẩu nguyên liệu cho doanh nghiệp các ngành: giấy, gạch men, may mặc, xây dựng, phân bón, hạt điề, nguyên liệu thuốc lá, chế biến thực phẩm,…Đẩy mạnh cho vay vốn trung hạn và dài hạn cho các thành phần kinh tế, đặc biệt chú trọng cho vay phát triển doanh nghiệp vừa và nhỏ, các dự án mang tính kích cầu, các dự án đầu tư nhằm nâng cao kết cấu hạ tầng. Đẩy mạnh cho vay tiêu dùng, cho vay xây dựng và sửa chữa nhà ở. - Phát triển kinh doanh đa năng, chuyển dịch mạnh cơ cấu kinh doanh theo hướng thị trường và trên cơ sở khai thác tốt nhất những lợi thế so sánh của NHCT. Kết hợp với các dịch vụ Ngân hàng bán buôn và bán lẻ, triển khai ứng dụng các sản phẩm dịch vụ Ngân hàng điển tử, phát triển các dịch vụ, tiện ích thẻ ATM, Visa card, Master card,… Tăng cường công tác quản lý tiền tệ kho quỹ, đảm bảo an toàn tài sản tiền bạc của nhà nước. - Đào tạo và phát triển nguồn nhân lực đáp ứng yêu cầu cạnh tranh, phát triển và hội nhập quốc tế. Luôn xây dựng kế hoạch bổ sung cán bộ cho hoạt động năm tới thay thế các cán bộ nghỉ hưu cũng như đáp ứng nhu cầu kinh doanh mới. Chú trọng công tác đào tạo, bồi dưỡng cán bộ ở các phòng tổ, xây dựng phong cách văn hoá kinh doanh riêng của Ngân hàng Công thương, lề lối làm việc kỷ cương theo những quy chế, quy định của NHCT Việt Nam và của Ban giám đốc chi nhánh ban hành. 60 Xác định rõ trách nhiệm và quyền lợi của từng cán bộ, có chính sách thưởng phạt nghiêm minh. - Tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát nội bộ. Chú trọng an toàn kho quỹ, an ninh mạng, an ninh thanh toán điện tử. 3.2 Một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản tại Chi nhánh NHCT Đồng Nai Trong những năm qua, Chi nhánh NHCT Đồng Nai đã góp phần không nhỏ trong việc hỗ trợ vốn giúp người dân Đồng Nai có được căn nhà ổn định để yên tâm lao động sản xuất, xây dựng cuộc sống ngày càng sung túc hơn, giúp cho không ít tổ chức kinh tế có điều kiện mở rộng sản xuất và hỗ trợ một phần trong việc tạo nên mỹ quan đô thị ngày càng văn minh hiện đại. Tuy nhiên, để có thể khắc phục những hạn chế hiện có trên cơ sở tận dụng những điều kiện thuận lợi trong nền kinh tế phát triển năng động như Đồng Nai để phát triển hiệu quả, bền vững trong bối cảnh nền kinh tế thị trường ngày càng đa dạng, phong phú, cạnh tranh gay gắt như hiện nay buộc Chi nhánh NHCT Đồng Nai đẩy mạnh cho vay bất động sản nói riêng và hiệu quả hoạt động của toàn Chi nhánh nói chung. Một số giải pháp cần thiết góp phần đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản gắn liền với hiệu quả như sau: 3.2.1 Giái pháp cụ thể: 3.2.1.1 Thành lập ngay tổ cho vay và quản lý tình hình cho vay thu nợ bất động sản riêng biệt. Để quản lý được giới hạn cho vay bất động sản đảm bảo an toàn cho hoạt động của Ngân hàng thì việc thành lập riêng tổ cho vay và quản lý dư nợ bất động sản là cần thiết. Tổ cho vay này sẽ cập nhật thông tin biến động trên thị trường bất động sản thường xuyên và báo cáo kịp thời để Ngân hàng có hướng phòng ngừa rủi ro. Ngoài ra, những cán bộ nghiệp vụ cho vay nắm bắt nhu cầu của khách hàng trên 61 cơ sở biết phân loại nhu cầu nào Ngân hàng cho vay và nhu cầu nào bị loại trừ để tiếp cận và đáp ứng vốn cho khách hàng. Tổ cho vay bất động sản không những thực hiện công tác chuyên môn là cho vay mà còn tìm hiểu và nắm rõ các quy định liên quan đến bất động sản, đến các giao dịch bất động sản trên thị trường để tránh các thông tin bất cân xứng nhằm có đánh giá chính xác hơn về giá bất động sản để cho vay, cho vay bất động sản theo đúng quy định và định hướng của Nhà nước. 3.2.1.2 Tăng cường hoạt động huy động vốn: đặc biệt là nguồn vốn huy động tại chỗ có thời hạn trên 12 tháng. Sở dĩ hoạt động với nguồn vốn đủ mạnh và có kỳ thanh khoản tương ứng với thời hạn cho vay trung dài hạn, Ngân hàng sẽ có được lòng tin của khách hàng về độ an toàn tính thanh khoản cao cũng như Ngân hàng có đủ khả năng đáp ứng nhu cầu đa dạng về bất động tại địa bàn, qua đó tăng lợi nhuận. Bên cạnh việc quan tâm thu hút các nguồn vốn trung dài hạn thì Chi nhánh vẫn thu hút các nguồn vốn ngắn hạn do Chi nhánh được phép dùng 40% lượng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung dài hạn theo quy định của NHNN tại quyết định số 457 năm 2005. Để thực hiện được điều này Chi nhánh cần: + Huy động vốn tại nhà khi khách hàng có nhu cầu. + Duy trì tính chủ động nâng cao lãi suất huy động mang tính cạnh tranh với các ngân hàng trên cùng địa bàn. Trực tiếp thỏa thuận lãi suất với đối tượng khách hàng có số dư tiền gửi lớn, thường xuyên. + Tăng cường thêm nhiều hình thức tặng quà, khuyến mãi như: tặng quà nhân ngày sinh nhật của các khách hàng tiền gửi có số dư từ 100 triệu đồng trở lên, tặng quà nhân ngày thành lập cho các tổ chức kinh tế có số dư tiền gửi duy trì tài khoản từ 1 tỷ đồng mỗi ngày,… + Phát triển mạng lưới hoạt động mang tính phân bổ khắp các huyện thị trên địa bàn tỉnh Đồng Nai nhằm thu hút nhiều nguồn tiền nhàn rỗi trong xã hội cũng như 62 quảng bá hình ảnh Ngân hàng Công thương gần gũi với công chúng hơn, cung ứng các dịch vụ Ngân hàng xuống tận khu vực dân cư. + Tăng chất lượng cung ứng dịch vụ: đơn giản hóa thủ tục, thao tác nhanh chóng, luôn giữ thái độ vui vẻ hòa nhã với khách hàng; đặt các giỏ kẹo tại các quầy giao dịch để khách hàng có tâm lý được quan tâm nhằm xóa đi thời gian đợi chờ đáp ứng dịch vụ,… + Tăng cường tiếp thị đến từng đối tượng khách hàng khi có những sản phẩm, dịch vụ mới, tiện ích qua nhiều hình thức như: phát tờ rơi; quảng cáo trên báo, truyền hình nhưng phải chú trọng đến chất lượng của công tác thực hiện. + Luôn tạo hình ảnh tốt đẹp trong mắt khách hàng là một Ngân hàng chuyên nghiệp, hiện đại. Điều này thể hiện nhiều nhất qua tính tuân thủ các các nhân viên Ngân hàng trong tác phong, thời gian làm việc, trụ sở giao dịch được bày trí khang trang, gọn đẹp. Nên đặt các kệ báo các loại xung quanh khu vực ghế ngồi khách hàng để tránh tâm lý chờ đợi của khách hàng. + Đẩy mạnh công tác phát hành thẻ ATM, thẻ tín dụng các loại nhằm tăng lượng tiền gửi phát sinh thông qua tài khoản duy trì thẻ. Đặc biệt chú trọng đến đối tượng là sinh viên và cán bộ công nhân viên chức đang được triển khai chi lương qua thẻ. 3.2.1.3 Theo dõi chặt chẽ các yếu tố liên quan đến tài sản đảm bảo là bất động sản: Tài sản đảm bảo là một trong ba yếu tố quan trọng khi quyết định cho vay đối với một khách hàng vì nó đảm bảo khả năng thu hồi vốn cho Ngân hàng từ việc phát mãi tài sản khi phát sinh trường hợp khách hàng không đú khả năng hay không còn khả năng trả nợ vay Ngân hàng. Do vậy, Chi nhánh NHCT Đồng Nai cần chú trọng và theo dõi chặt chẽ một số yếu tố liên quan đến tài sản đảm bảo là bất động sản như sau: + Định giá bất động sản: Chi nhánh duy trì việc thỏa thuận định giá lại bất động sản theo chu kỳ là hàng quý, hàng năm hoặc khi có biến động bất thường của thị 63 trường bất động sản ngay khi ký hợp đồng thế chấp tài sản nhằm đảm bảo giá trị tài sản sẽ giảm tương ứng với dư nợ vay tại Ngân hàng. Đồng thời, Chi nhánh cần thiết lập khung giá đất riêng trên cơ sở tham khảo giá khung và giá biến động trên thị trường có điều chỉnh hàng kỳ cho phù hợp để các cán bộ cho vay thống nhất trong việc định giá và khách hàng dễ dàng chấp nhận đưa tài sản vào thế chấp theo giá hợp lý hơn là thế chấp chỉ theo giá khung của Nhà nước khá thấp. + Việc hoàn chỉnh giấy tờ sở hữu của các tài sản hình thành trong tương lai: giấy tờ pháp lý về tài sản đảm bảo sẽ quyết định khả năng thu hồi vốn của Ngân hàng nhanh hay chậm nếu phát sinh rủi ro. Do vậy, nếu có trường hợp khách hàng không trả nợ thì Ngân hàng sẽ khó phát mãi tài sản do hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ, khi đó đòi hỏi theo nhiều thủ tục xác minh khác càng làm kéo dài thời gian của Ngân hàng và các chi phí khác phát sinh. Đồng thời, nếu không theo dõi chặt chẽ việc hoàn chỉnh giấy tờ sở hữu sẽ dẫn đến trường hợp khách hàng dùng hồ sơ tài sản đã thế chấp ngân hàng nhưng ngân hàng chưa lưu giữ để thế chấp tại ngân hàng khác. 3.2.1.4 Xây dựng chính sách phòng ngừa và quản lý rủi ro: Thị trường bất động sản là một thị trường khá nhạy cảm và luôn chứa đựng nhiều rủi ro. Do vậy, trên cơ sở báo cáo của tổ cho vay bất động sản về những rủi ro sẽ phát sinh, Chi nhánh sẽ không bị động đối phó và có hướng xử lý kịp thời nếu xây dựng được chính sách phòng ngừa và quản lý rủi ro ngay từ đầu. Đồng thời, việc xây dựng chính sách này còn giúp Chi nhánh có khả năng thu hồi đầy đủ và kịp thời vốn vay. 3.2.1.5 Thiết lập mối quan hệ gần gũi, gắn bó với các Chủ đầu tư BĐS và các Sở ngành trên địa bàn: Không ngừng thiết lập mối quan hệ gần gũi với các chủ đầu tư chủ lực trên địa bàn nhằm tiếp cận dễ dàng nhu cầu vốn vay mua bất động sản cũng như có được sự hợp tác chặt chẽ của các chủ đầu tư trong công tác quản lý và thu hồi nợ. Đồng thời khi đó, Chi nhánh sẽ thường xuyên có được lượng khách hàng do Chủ đầu tư giới 64 thiệu đến và dễ dàng phát mãi tài sản do có sự hợp tác chặt chẽ của các Chủ đầu tư khi khách hàng không trả nợ. Chủ động liên hệ với các Sở, Ban, Ngành liên quan đến lĩnh vực bất động sản trên địa bàn để dễ dàng tìm hiểu, tiếp cận các dự án đầu tư bất động sản, cụ thể như các dự án xây dựng khu chung cư, nhà liên kế; xây dựng khách sạn, nhà nghỉ, trường học; xây dựng văn phòng, xưởng sản xuất; xây dựng các khu trung tâm thương mại;…nhằm tăng khả năng cung ứng vốn đầu tư bất động sản cũng như hỗ trợ nhu cầu vay vốn mua nhà cho khách hàng có nhu cầu. 3.2.1.6 Ấn định lãi suất cho vay bất động sản cần tính đến sự ảnh hưởng của yếu tố lạm phát: Cho vay bất động sản là một loại hình cấp tín dụng trung và dài hạn. Do vậy, mức độ lạm phát của nền kinh tế trong suốt thời gian vay vốn ảnh hưởng không nhỏ đến việc áp dụng lãi suất cho vay nếu không tính toán linh hoạt. Nguyên nhân, nguồn vốn huy động của Ngân hàng đa phần là nguồn vốn ngắn hạn. Do đó, nếu với tỷ lệ 40%nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng triệt để cho vay bất động sản mà được áp dụng lãi suất cố định trong suốt thời gian cho vay bất động sản sẽ dể dẫn đến trường hợp Ngân hàng phải chịu thiệt khi huy động lãi suất huy động ngắn hạn ở mức cao khi lạm phát tăng trong khi lãi suất cho vay ra đã được ấn định không tăng theo tương ứng do đã cố định trước đó. Và đây cũng là thực tế mà các Ngân hàng tại Việt Nam thời gian qua đã vướng phải. Cho vay bất động sản với lãi suất thả nỗi linh hoạt là một trong những lợi thế của Ngân hàng nhằm đảm bảo hài hòa chênh lệch giữa lãi suất huy động và cho vay để bù đắp chi phí và sinh lợi. 3.2.1.7 Tuyệt đối tuân thủ các quy định, quy chế trong hoạt động cho vay nói chung và cho vay bất động sản nói riêng: Trên cơ sở bám sát quy chế cho vay nền tảng đối với các tổ chức tín dụng theo quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc NHNN Việt Nam; Quyết định 127/2005/QĐ-NHNN ngày 03/02/2005 về việc sửa đổi, bổ 65 sung quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/200; một số quy định khác của NHNN Việt Nam, các Thông tư về đăng ký giao dịch tài sản,… cũng như chính sách tín dụng, quy chế cho vay đối với từng đối tượng, mục đích vay của NHCT Việt Nam, Chi nhánh cần tuân thủ nghiêm trong việc thẩm định cho vay đối với mỗi khách hàng. Đặc biệt, Chi nhánh cần chú trọng đến 3 nội dung quan trọng khi quyết định cho vay: năng lực trả nợ của khách hàng, mục đích sử dụng vốn; tài sản đảm bảo. Trong hoạt động cho vay bất động sản, Chi nhánh cần xem xét và loại trừ mục đích vay để đầu cơ bất động sản. Do đây là một trong những mục đích làm thị trường bất động sản không phát huy tác dụng đối với nền kinh tế và có nhiều rủi ro khi thị trường biến động xấu. 3.2.2. Giải pháp chung: 3.2.2.1 Triển khai hoạt động tín dụng trong quá trình phát triển mạng lưới: Triển khai các hình thức cấp tín dụng xuống các điểm giao dịch trong quá trình mở rộng mạng lưới nhằm tăng khả năng cung ứng vốn cho nhiều đối tượng khách hàng, qua đó tiếp cận được nhu cầu vay vốn mua đất, sửa chữa nhà ở, xây nhà nhiều hơn. Đồng thời, tăng tính thuận tiện cho khách hàng khi được Ngân hàng phục vụ tận nơi. 3.2.2.2 Tăng cường công tác kiểm soát Tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát nội bộ nhằm phát hiện hạn chế, sai sót trong quá trình cho vay để có biện pháp giải quyết kịp thời và tránh các rủi ro tranh chấp phát sinh. 3.2.2.3 Đào tạo cán bộ: Quan tâm đến công tác đào tạo nghiệp vụ cho cán bộ chuyên trách nhiều hơn. Đặc biệt, đào tạo thường xuyên về năng lực thẩm định dự án đầu tư nhằm chủ động tiếp cận và đáp ứng vốn cho các dự án đầu tư bất động sản tại Đồng Nai. Không ngừng bồi dưỡng kiến thức về việc xác lập hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp nhằm gắn các nghĩa vụ và trách nhiệm người đi vay một cách chặt chẽ và bảo vệ 66 quyền lợi cho Ngân hàng. Đầu tư vào các lớp trao dồi kiến thức pháp luật liên quan đến bất động sản cho cán bộ tín dụng nhằm giúp cán bộ tín dụng hiểu rỏ luật và vận dụng vào việc cho vay bất động sản một cách đúng quy định. Bên cạnh, Chi nhánh cần có những quy định cụ thể gắn nghĩa vụ và quyền lợi của cán bộ tín dụng nhằm nâng cao tinh thần trách nhiệm của cán bộ tín dụng trong công tác cho vay để giảm thiểu những rủi ro vốn có trong hoạt động tín dụng. 3.2.2.4 Nắm bắt nhu cầu khách hàng: Thường xuyên tổ chức chương trình hội nghị khách hàng nhằm khẳng định lại uy tín thông qua hiệu quả, kế hoạch hoạt động của Ngân hàng đồng thời nắm bắt nhu cầu, định hướng của khách hàng để có những sản phẩm, dịch vụ đáp ứng kịp thời nhu cầu của thị trường. Cụ thể là Chi nhánh thiết lập các bảng câu hỏi thăm dò thông qua khách hàng vay hiện hữu cũng như các khách hàng giao dịch mỗi ngày tại Chi nhánh để hiểu rõ về mức thu nhập (liên quan đến năng lực trả nợ), nhu cầu về thuê – mua – xây nhà và một số thông tin khác để xây dựng chính sách triển khai hoạt động cho vay bất động sản tập trung vào mảng nào. Đồng thời, Chi nhánh thông qua việc nắm bắt thông tin từ báo đài, từ các Sở Ngành có liên quan hay từ mối quan hệ thân tín mà chủ động tiếp cận các dự án đầu tư bất động sản để tài trợ vốn. Trên cơ sở nắm bắt sơ đồ phát triển khu công nghiệp, cụm công nghiệp, kế hoạch và các dự án sẽ và đang thực hiện tại địa bàn; mức độ và khả năng đáp ứng nhu cầu của các loại hình bất động sản để mạnh dạn đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản vào loại hình bất động sản phù hợp. 3.2.3 Chú trọng một số công tác khác: - Thiết lập quy trình cho vay đồng bộ, rõ ràng giữa các phòng ban và có những hình thức xử lý nghiêm đối với những nhân viên, phòng ban làm chậm trể trong việc giải quyết nhu cầu cho khách hàng. 67 - Cần tuyển dụng thêm nhiều nhân sự với chính sách đãi ngộ chẳng hạn như: áp lương theo thỏa thuận, … để phục vụ kịp thời cho việc phát triển mạng lưới rộng khắp. - Triển khai nhanh chóng, kịp thời các quy định, quy chế không chỉ liên quan đến nghiệp vụ cho vay mà còn đối với các sản phẩm dịch vụ khác đến từng phòng nghiệp vụ để có sự phối hợp chặt chẽ và đồng bộ. - Nâng cao chất lượng phục vụ của các sản phẩm liên quan trong hoạt động cho vay như: dịch vụ tài trợ thương mại, dịch vụ chuyển tiền thanh toán, dịch vụ chi lương qua thẻ, …nhằm quản lý chặt chẽ mọi hoạt động của doanh nghiệp cũng như tạo tâm lý thỏa mãn khi doanh nghiệp được hỗ trợ nhiều mặt. 3.2.4 Giải pháp đối với các doanh nghiệp đầu tư bất động sản: Trên thực tế, một số doanh nghiệp trong nước đang sẵn sàng hội nhập với cách làm ngày càng chuyên nghiệp hơn. Tuy nhiên, số ít doanh nghiệp này chưa thể đại diện cho bộ mặt chung của cộng đồng doanh nghiệp Việt Nam mà số đông vẫn bị đánh giá là yếu kém về năng lực triển khai dự án và trình độ quản lý. Do vậy, giải pháp để các doanh nghiệp đầu tư bất động sản thuyết phục được sự hổ trợ của Ngân hàng cũng như đạt được tính khả thi của dự án như mong muốn là: Nâng cao tính chuyên nghiệp. Để đạt được điều này đòi hỏi các doanh nghiệp không ngừng cập nhật các kỷ năng mới, ứng dụng các công nghệ mới chuyên sâu trong từng công đoạn: quy hoạch, thiết kế, xây dựng, quản lý dự án, tiếp thị, hậu mãi. Thông qua học hỏi từ kinh nghiệm các công ty nước ngoài, liên kết hợp tác đầu tư với các tổ chức nước ngoài sẽ giúp doanh nghiệp Việt Nam dần tích lũy được kinh nghiệm và có tính chuyên nghiệp hơn. 3.2.5 Một số kiến nghị đối với NHCT Việt Nam: 3.2.5.1 Xây dựng lộ trình cho vay bất động sản mang tính chất dài hạn: NHCT Việt Nam phải xây dựng được lộ triìn chung mang tính chất định hướng cho hoạt động cho vay bất động sản trong toàn hệ thống. Bởi lẻ, cho vay bất động sản là một hoạt động tiềm ẩn nhiều rủi ro, nếu đẩy mạnh hoạt động này một cách 68 tràn lan không có giới hạn, không theo định hướng chung sẽ dễ dẫn dến tình trạng nợ quá hạn, nợ xấu nảy sinh. Qua đó, NHCT Việt Nam xây dựng giới hạn cho vay bất động sản trong từng thời điểm để quản lý hoạt động cho vay bất động sản chung tại các Chi nhánh. Đồng thời, việc thiết lập giới hạn cho vay bất động sản chung cho toàn hệ thống NHCT để NHCT Việt Nam có đánh giá tổng thể và giới hạn rủi ro trong phạm vi cân đối mức độ rủi ro chấp nhận so với các lĩnh vực cho vay khác. Để thực hiện điều này, NHCT Việt Nam cần thiết xây dựng trang thông tin về bất động sản, cho vay bất động sản với những quy chế, hướng dẫn cụ thể hơn trong việc định giá bất động sản đảm bảo, quản lý giấy tờ tài sản đảm bảo đầy đủ cũng như những vướng mắc trong thủ tục nhận đảm bảo tài sản là bất động sản để có những kiến nghị lên các cơ quan ban ngành có liên quan kịp thời sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện. 3.2.5.2 Sớm thành lập công ty địa ốc: Công ty địa ốc là một công ty chuyên kinh doanh bất động sản và cung cấp các dịch vụ hỗ trợ có liên quan về bất động sản như: môi giới, xây dựng, điịh giá bất động sản,… Do vậy, việc thành lập công ty này sẽ tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho các chi nhánh trong hệ thống NHCT Việt Nam trong việc định giá tài sản đảm bảo mang tính chuyên môn và xác thực hơn, hỗ trợ tư vấn cho Ngân hàng cũng như khách hàng về các thủ tục cũng như hiệu quả đối với các dự án đầu tư bất động sản. Đặc biệt, Công ty địa ốc còn hỗ trợ Ngân hàng bán tài sản nhanh chóng khi phát sinh trường hợp phát mãi BĐS. 3.2.5.3 Đưa ra nhiều sản phẩm, loại hình nhằm đẩy mạnh hoạt động huy động vốn trung dài hạn: Nhìn chung trong cơ cấu vốn huy động hiện nay tại các NHTM Việt Nam nói chung và các chi nhánh NHCT Việt Nam nói riêng đa phần là nguồn vốn huy động ngắn hạn. Do vậy, để đẩy mạnh hoạt động thu hút các nguồn vốn nhàn rỗi trung dài hạn trong xã hội nhằm phục vụ cho hoạt động cho vay trung dài hạn, NHCT Việt Nam cần sớm nghiên cứu và đưa ra nhiều sản phẩm để thu hút ngày càng nhiều loại 69 vốn này, cụ thể như: phát hành trái phiếu có thời hạn từ 2-5 năm, phát hành giấy tờ có giá có thời hạn trên 1 năm với nhiều mức lãi suất linh hoạt. Khi đó các Chi nhánh sẽ có nhiều sản phẩm để tăng cường nguồn vốn huy động tại chổ dài hạn, tạo điều kiện để mạnh dạn đẩy mạnh hoạt động cho vay các dự án trung dài hạn lớn do có nguồn vốn dài hạn ổn định hơn. 3.2.5.4 Tranh thủ các nguồn vốn viện trợ, vốn vay của các tổ chức quốc tế Trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu đang trên đà sụt giảm như hiện nay thì vấn đề viện trợ cho các nước đang phát triển có điều kiện về vốn để phát triển một số lĩnh vực sẽ bị hạn chế. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là hầu hết các nước đều cắt viện trợ vào Việt Nam. Mặt khác, khi nền kinh tế thế giới khắc phục được cuộc khủng hoảng thì nguồn viện trợ vào nước ta khá dồi dào do Việt Nam có mối quan hệ giao thương khá tốt với hầu khắp các nước, đồng thời Việt Nam lại là một nước có tình hinh chính trị khá ổn định, có nhiều tiềm năng để khai thác và phát triển. Do vậy, nếu tranh thủ được các nguồn vốn viện trợ này, NHCT sẽ có được nguồn vốn dài hạn với chi phí khá thấp nếu phải huy động tại chổ trong nước. 3.2.5.5 Chú trọng một số công tác khác: Nghiên cứu mô hình chứng khoán hoá BĐS nhằm chuẩn bị sẵn thời cơ áp dụng mang tính chất chủ động và hiểu biết vì đây là một công cụ thu hút vốn khá hiệu quả cho thị trường bất động sản mà các nước phát triển đã áp dụng. Nhanh chóng nghiên cứu, đưa ra ngày càng nhiều sản phẩm tiện ích hơn nữa nhằm phục vụ nhu cầu đa dạng của khách hàng với sự hài lòng cao nhất như: dịch vụ nhắn tin qua điện thoại di động để thông tin về các phát sinh liên quan đến tài khoản, dịch vụ internet banking, … Quy định rõ việc chịu trách nhiệm về rủi ro phát sinh của Chi nhánh cũng như cán bộ nghiệp vụ có liên quan đến hoạt động cho vay. Qua đó, chấm dứt quy định về việc định giá tài sản thế chấp theo giá khung nhằm xóa tâm lý dè dặt của cán bộ nghiệp vụ về sự siết chặt của quy định, tiến tới quy định thoáng hơn về việc định giá tài sản đảm bảo theo thỏa thuận với khách hàng. 70 Hệ thống lại và cập nhật thường xuyên các quy chế, chính sách, văn bản, quyết định đang còn hiệu lực thi hành thông qua việc tạo mạng thông tin nội của NHCT Việt Nam nhằm giảm việc lưu trữ hồ sơ giấy tại rất nhiều phòng ban của các Chi nhánh cũng như giúp cho mọi đối tượng có liên quan dễ dàng tra cứu thông tin nhanh chóng, chính xác. Cung cấp kịp thời thông tin tín dụng từ CIC khi chi nhánh có nhu cầu cũng như có quyết định nhanh chóng về việc cấp hay không cấp tín dụng hoặc các vấn đề khác có liên quan đến hoạt động cấp tín dụng đối với những hồ sơ vượt hạn mức phán quyết của Chi nhánh. Nhanh chóng nâng cấp mạng nội bộ và hệ thống xử lý liên Chi nhánh nhằm tránh sự chậm trễ trong giao dịch thường xảy ra như hiện nay cũng như chuẩn bị phục vụ cho lượng giao dịch phát sinh lớn trong thời gian tới. Có văn bản chỉ đạo các Chi nhánh trong hệ thống Ngân hàng Công thương hỗ trợ nhau khi phát sinh hồ sơ của Chi nhánh này tại địa bàn của Chi nhánh khác về mặt thông tin khách hàng cũng như thẩm định giá trị tài sản thế chấp. Giảm bớt các loại báo cáo không cần thiết để các Chi nhánh có thời gian tập trung vào công việc chuyên môn tốt hơn. Nên tạo một mục về rủi ro tác nghiệp phát sinh theo báo cáo định kỳ hàng tháng tại từng Chi nhánh và hướng giải quyết, chỉ đạo (nếu có) tại mạng thông tin nội bộ để các Chi nhánh khác tham khảo và sớm có biện pháp phòng tránh. Tăng mức phán quyết cho Chi nhánh đối với các khoản vay trung dài hạn nhằm tăng tính chủ động và đáp ứng kịp thời nhu cầu của khách hàng, đặc biệt là các dự án vay đầu tư xây dựng nhà xưởng, xây dựng văn phòng, nhà cho thuê,... Giao cho Chi nhánh chủ động trong việc đặt chỉ tiêu về số lượng nhân sự tuyển dụng hàng năm nhằm đáp ứng được tình hình hoạt động và phát triển tại Chi nhánh. 71 3.2.6 Một số kiến nghị khác: 3.2.6.1 Đối với Chính phủ: Kết hợp cùng các Bộ, ngành chức năng bổ sung hoàn thiện khung pháp lý về bất động sản. Xây dựng các tiêu chuẩn mới cho thị trường bất động sản Việt Nam sao cho thị trường bất động sản Việt Nam hoạt động một cách minh bạch, công khai và bền vững, tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng và tuân thủ theo đúng các chuẩn mực quốc tế. Bên cạnh đó, các chính sách tài chính và chính sách thuế cũng phải được nhanh chóng điều chỉnh cho phù hợp với thực tế, tạo điều kiện khuyến khích sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, hạn chế nạn đầu cơ và khuyến khích các giao dịch chính thức. 3.2.6.2 Đối với cơ quan Nhà nước trên địa bàn tỉnh Đồng Nai: Đơn giản hoá thủ tục cũng như rút ngắn thời gian cấp giấy phép kinh doanh, giấy chứng nhận đầu tư,.. nhằm tạo cơ chế linh hoạt, thông thoáng thu hút ngày càng đông các nhà đầu tư đến với địa bàn Đồng Nai, nhất là các nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản. Rút ngắn thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hay giấy chứng nhận sở hữu công trình nhằm tạo điều kiện cho người dân có cơ hội thế chấp tài sản là bất động sản để vay vốn. Ban hành khung giá đất sát với giá thị trường hơn nữa để Ngân hàng có cơ sở cho vay sát với giá thị trường cũng như người dân có điều kiện vay vốn được nhiều hơn. Hỗ trợ các nhà đầu tư trong công tác giải phóng mặt bằng, giải tỏa các hộ dân để các dự án đầu tư bất động sản được thực hiện đúng tiến độ. Khuyến khích thành lập các trung tâm thẩm định giá chuyên nghiệp, uy tín, đúng pháp luật ở nhiều nơi trên địa bàn nhằm tăng tính thuyết phục đối với khách 72 hàng cũng như Ngân hàng về giá trị tài sản thế chấp đã được định theo giá thẩm định của 1 cơ quan có chuyên môn . Xúc tiến nhanh việc xây dựng các chung cư, nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trên cơ sở có sự hỗ trợ của Ngân hàng dành cho đối tượng này. Ngân hàng Nhà nước Đồng Nai cần có những tổng hợp về tình hình cho vay bất động sản tại địa bàn thường xuyên, trên cơ sở đó có những chỉ đạo, định hướng kịp thời giúp cho các Ngân hàng tránh rủi ro sụp đổ dây chuyền trước sự biến động khó lường của thị trường bất động sản. Các sở, ban, ngành có liên quan đến các thủ tục công chứng, chứng thực hay đăng ký giao dịch đảm bảo liên quan trong hoạt động cho vay cần linh hoạt về thủ tục, thời gian hơn nữa cũng như có sự quản lý chặt chẽ về mặt giấy tờ giúp Ngân hàng giảm thiểu rủi ro và khách hàng được vay vốn nhanh chóng. Các kênh thông tin, truyền thông, báo đài tại địa phương cập nhật thường xuyên và đầy đủ hơn nữa các thông tin liên quan đến thị trường bất động sản Đồng Nai nói riêng và cả nước nói chung để Ngân hàng cũng như người đi vay có cái nhìn khách hàng và chính xác hơn trong hoạt động cho vay. 73 KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 Có thể nói, cho vay bất động sản là một trong những sản phẩm tín dụng thiết yếu của Chi nhánh NHCT Đồng Nai nói riêng và nhu cầu của nền kinh tế xã hội nói chung. Nhận thức được điều này, Chi nhánh NHCT Đồng Nai đã mạnh dạn đưa nội dung “Đẩy mạnh cho vay tiêu dùng, cho vay xây dựng và sửa chữa nhà ở vào định hướng phát triển ngay trong năm 2008. Mặc dù đây chỉ là một mảng trong nhu cầu vay liên quan bất động sản với đối tượng có giới hạn là cá nhân nhưng cũng thể hiện bước đẩy mạnh ban đầu mang tính chủ động và thận trọng của Chi nhánh. Từ thực tế hoạt động cho vay bất động sản của Chi nhánh trong thời gian qua với những khó khăn, tồn tại riêng thì nội dung chương 3 đã đưa ra một số giải pháp chủ yếu để Chi nhánh có thể thực hiện được định hướng phát triển hoạt động cho vay bất động sản hiện tại cũng như trong thời gian tới. 74 Keát luaän ü Càng tiến sâu vào quá trình hội nhập thì vai trò của thị trường bất động sản càng trở nên quan trọng. Đặc biệt, với tính chất là vùng kinh tế trọng điểm phía Nam như Đồng Nai thì việc chú trọng phát triển thị trường bất động sản càng trở nên cấp thiết. Do vậy, hoạt động cho vay bất động sản càng là sản phẩm thiết yếu giúp thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và Đồng Nai nói riêng phát huy hết vai trò đối với nền kinh tế, đối với xã hội. ü Trong những năm gần đây, hoạt động cho vay bất động sản đã góp phần làm tăng lợi nhuận cho Chi nhánh NHCT Đồng Nai nhưng với mức độ chưa cao do tỷ trọng cho vay bất động sản so với tổng dư nợ cho vay các mảng khác còn khá thấp. ü Xoay quanh việc đánh giá hoạt động cho vay bất động sản tại Chi nhánh NHCT Đồng Nai, bài viết đã chỉ rõ những khó khăn và tồn đọng của Chi nhánh. Trên cơ sở đó, tác giả đã đưa ra một số giải pháp chủ yếu nhằm góp phần để Chi nhánh đạt được hiệu quả cao nhất trong việc đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản trong thời gian tới. ü Đề tài được tác giả tập trung nghiên cứu xuất phát từ nhận định về tiềm năng của hoạt động cho vay bất động sản và lợi ích của mảng hoạt động này không những đối với các tổ chức tín dụng nói riêng mà còn đối với xã hội, đối với nền kinh tế. Tuy nhiên, do giới hạn về thời gian và kiến thức mà bài viết chỉ tập trung những vấn đề mang tính cốt lõi của mục tiêu đề tài nghiên cứu. Do vậy, những ý kiến đóng góp, chỉnh sửa của Quý thầy cô cùng các Anh/chị đồng nghiệp, các bạn học viên là hết sức có ý nghĩa nhằm giúp người viết bổ sung thêm kiến thức và hoàn chỉnh đề tài hơn. Tác giả rất mong nhận được nhiều sự góp ý của Quý thầy cô và mọi người./ 75 TAØI LIEÄU THAM KHAÛO 1. Ngân hàng nhà nước, (31/12/2001), Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng số 1627/2001/QĐ-NHNN. 2. Ngân hàng nhà nước, (19/04/2005), Quy định về các tỷ lệ an toàn trong hoạt động của các Tổ chức tín dụng ban hành kèm theo quyết định số 457/2005/QĐ- NHNN. 3. Quốc hội Việt Nam, từ ngày 05/05-14/06/2005, Điều 174-Bộ luật dân sự, 4. Phòng quản lý TTBĐS-Cục quản lý nhà, (11/07/2007), Kiến thức bất động sản”, 5. Chi nhánh NHCT Đồng Nai, (2007), Báo cáo tổng kết công tác năm 2006 và phương hướng, nhiệm vụ năm 2007. 6. Chi nhánh NHCT Đồng Nai, (2008), Báo cáo tổng kết công tác năm 2007 và phương hướng, nhiệm vụ năm 2008, 7. Chi nhánh NHCT Đồng Nai, (2008), Báo cáo kết quả cho vay bất động sản qua các năm 2006, 2007 8. Chi nhánh NH Nhà nước Đồng Nai, (2008), Báo cáo kết quả cho vay bất động sản năm 2005, 2006, 2007, 9. Chi nhánh NH Nhà nước Đồng Nai, (15/02/2008), Báo cáo hoạt động Ngân hàng Đồng Nai năm 2007, định hướng, nhiệm vụ năm 2008. 10. Một số văn bản pháp luật về bất động sản: Luật Đất đai năm 2003, Nghị định 181, Luật nhà ở , Luật kinh doanh bất động sản, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP. 11. Một số thông tin trên các trang web khác như: www.sbv.gov.vn; www.vietinbank.com.vn; www.dongnai.gov.vn; www.vneconomy.com.vn; www.horea.org.vn; www.diendanxaydung.vn; và một số báo, tạp chí như: tạp chí ngân hàng, tạp chí phát triển kinh tế, thời báo kinh tế sài gòn.