Luận văn Giải pháp hoàn thiện việc Định giá Tài sản thế chấp bằng Bất Động Sản tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Hà Tây

ë thµnh phÇn kinh tÕ nµy chiÕm tû träng thÊp trong c¬ cÊu cho vay c¸c thµnh phÇn kinh tÕ. Doanh sè cho vay cña n¨m 2002 cã t¨ng lªn so víi n¨m 2001 vÒ sè tuyÖt ®èi lµ +8.296 triÖu chøng tá t×nh h×nh cho vay hîp t¸c x· ®· cã nhiÒu tiÕn triÓn, song trong thùc tÕ ho¹t ®éng cho vay vèn ®èi víi Hîp t¸c x· cßn gÆp rÊt nhiÒu khã kh¨n do hÇu hÕt c¸c hîp t¸c x· trong tØnh ®­îc thµnh lËp l¹i ch­a x¸c ®Þnh ®­îc h­íng ph¸t triÓn s¶n xuÊt kinh doanh vµ ch­a cã nhu cÇu vay vèn lín ®Ó ph¸t triÓn. + TÝn dông ®èi víi hé s¶n xuÊt: ChiÕm ®a phÇn trong ho¹t ®éng tÝn dông vµ lµ thÞ tr­êng kinh doanh chñ yÕu cña Ng©n hµng n«ng nghiÖp vµ ph¸t triÓn n«ng th«n Hµ T©y. KÕt qu¶ tõ sè liÖu b¶ng trªn cho ta thÊy, doanh sè cho vay ®èi víi hé s¶n xuÊt chiÕm tû trong cao nhÊt trong c¬ cÊu cho vay. N¨m 2002 so víi n¨m 2001 doanh sè cho vay t¨ng lªn 367.930 triÖu vÒ sè tuyÖt ®èi. §iÒu nµy chøng minh sù ®óng ®¾n trong viÖc x¸c ®Þnh ®èi t­îng kh¸ch hµng chÝnh cña Ng©n hµng lµ lÜnh vùc n«ng nghiÖp, n«ng th«n vµ n«ng d©n. Tuy nhiªn ®©y còng lµ mét ®èi t­îng tiÒm Èn rñi ro lín nhÊt mµ Ng©n hµng n«ng nghiÖp vµ ph¸t triÎn n«ng th«n Hµ T©y ph¶i cã nh÷ng chÝnh s¸ch cho vay ®­îc tÝnh to¸n kü cµng, l­îng ho¸ thÊp nhÊt rñi ro, cã nh­ vËy míi ®¶m b¶o an toµn cho vèn ®Çu t­, ho¹t ®éng tÝn dông ph¸t triÓn. Bªn c¹nh ®ã trong nh÷ng n¨m qua Ng©n hµng n«ng nghiÖp Hµ T©y ®Æc biÖt chó ý ®Õn nghiÖp vô cho vay ®êi sèng víi ®èi t­îng kh¸ch hµng lµ c«ng nh©n viªn nhµ n­íc, nh÷ng ng­êi cã thu nhËp th­êng xuyªn lµ kh¸ch hµng tiÒm n¨ng vµ tÝch cùc chØ ®¹o c¸c Ng©n hµng c¬ së tÝch cùc më réng ®Çu t­ lÜnh vùc nµy. B¶ng 7: C¬ cÊu d­ nî theo thµnh phÇn kinh tÕ §¬n vÞ: TriÖu ®ång TT ChØ tiªu ChØ tiªu N¨m 2001 N¨m 2002 Chªnh lÖch (+) (-) %± Sè tiÒn TT(%) Sè tiÒn TT(%) 1 DNNN 227.506 15.76 298.326 13.7 + 70.820 31.1 2 C/ty TNHH-CP 72.336 5.0 264.778 12.16 + 192.442 266 3 DNTN 15.136 1.04 64.747 2.97 + 49.611 327.8 4 HTX 5.096 0.35 7.430 0.34 + 2.334 45.8 5 Hé s¶n xuÊt 1.123.854 77,85 1.541.288 70.9 + 417.434 37.1 Tæng d­ nî 1.443.928 100 2.176.569 100 732.641 50.7 (Nguån b¸o c¸o tæng kÕt tÝn dông cña NHNo Hµ T©y n¨m 2001-2002) Tõ sè liÖu b¶ng 7 cho ta thÊy t×nh h×nh d­ nî cña Ng©n hµng n«ng nghiÖp vµ ph¸t triÓn n«ng th«n Hµ T©y n¨m 2002 so víi n¨m 2001 t¨ng lªn vÒ sè tuyÖt ®èi lµ 732.641 triÖu ®ång, tèc ®é t¨ng tr­ëng ®¹t 50.7%. Trong ®ã tèc ®é t¨ng tr­ëng d­ nî lín chñ yÕu tËp trung ë doanh nghiÖp t­ nh©n vµ c¸c c«ng ty tr¸ch nhiÖm h÷u h¹n. MÆc dï ®Þa bµn tØnh Hµ T©y nhá hÑp l¹i cã ba Ng©n hµng th­¬ng m¹i quèc doanh ®ãng trªn ®Þa bµn, nªn viÖc tiÕp cËn ®Çu t­ vèn cho c¸c doanh nghiÖp cña NHNo&PTNT Hµ T©y gÆp nhiÒu khã kh¨n nh­ng tÝnh ®Õn cuèi n¨m 2002 NHNo Hµ T©y ®· cã quan hÖ víi 82 DNNN, 125 DN ngoµi quèc doanh ®Òu cã tiÕn bé ®¸ng kÓ vÒ tèc ®é t¨ng tr­ëng d­ nî c¶ vÒ sè l­îng vµ chÊt l­îng. Theo sè liÖu b¶ng 6 cho thÊy d­ nî cña C«ng ty TNHH-CP n¨m 2002 t¨ng 192.442 triÖu so víi n¨m 2001, tèc ®é t¨ng tr­ëng ®¹t 266%. D­ nî cña DNTN t¨ng 49.661 triÖu, tèc ®é t¨ng tr­ëng ®¹t 327.8%. MÆt kh¸c d­ nî cña hîp t¸c x· chiÕm tû träng nhá thø hai trong c¬ cÊu d­ nî theo thµnh phÇn kinh tÕ, cã t¨ng nh­ng kh«ng nhiÒu do hîp t¸c x· ®­îc thµnh lËp l¹i ch­a x¸c ®Þnh ®­îc h­íng ph¸t triÓn s¶n xuÊt kinh doanh vµ ch­a cã nhu cÇu vay vèn lín. Cßn tû träng d­ nî hé s¶n xuÊt n¨m 2001 chiÕm lín nhÊt 77.85% gi¶m xuèng n¨m 2002 lµ 70.9% víi tèc ®é t¨ng tr­ëng ®¹t 37.1%, nh×n chung nghiÖp vô tÝn dông hé s¶n xuÊt trong n¨m t­¬ng ®èi ®ång ®Òu ®¹t kÕt qu¶ tèt, song Ng©n hµng n«ng nghiÖp tØnh Hµ T©y cÇn ph¶i t¨ng c­êng h¬n n÷a c«ng t¸c tÝn dông ®èi víi hé s¶n xuÊt bëi khèi l­îng t¨ng tr­áng vÒ tÝn dông hé s¶n xuÊt lµ yÕu tè quan träng quyÕt ®Þnh chÝnh trong kÕt qu¶ ho¹t ®éng tÝn dông chiÕm tû träng gÇn 80% trong tæng d­ nî cña toµn chi nh¸nh. §å thÞ 3: C¬ cÊu d­ nî theo thµnh phÇn kinh tÕ: 2.2.2.4 C¸c lo¹i h×nh thøc b¶o ®¶m tiÒn vay ®­îc sö dông t¹i NHNo&PTNT Hµ t©y: ThÕ chÊp, cÇm cè, b¶o l·nh, tÝn chÊp, tµi s¶n h×nh thµnh tõ vèn vay. Ph©n lo¹i c¸c h×nh thøc b¶o ®¶m tiÒn vay cña NHNo&PTNT Hµ t©y: B¶ng 8: C¸c h×nh thøc b¶o ®¶m tiÒn vay §¬n vÞ: TriÖu ®ång STT H×nh thøc b¶o ®¶m tiÒn vay Doanh sè Doanh sè Tû träng 1 ThÕ chÊp 172.550 11.57% 2 CÇm cè 68.640 4.6% 3 B¶o l·nh 81.864 5.5% 4 TÝn chÊp 1.122.462 75.28% 5 Tµi s¶n h×nh thµnh tõ vèn vay 45.508 3.05% Tæng 1.491.024 100% Nh×n vµo b¶ng ta thÊy r»ng h×nh thøc cho vay b»ng tÝn chÊp cña Ng©n hµng chiÕm tû träng lín nhÊt, (chiÕm tû träng 75.28%). Nguyªn nh©n chñ yÕu lµ Ng©n hµng tËp chung chñ yÕu vµo khu vùc kinh tÕ quèc doanh, gÇn 100% c¸c doanh nghiÖp quèc doanh quan hÖ víi Ng©n hµng d­íi h×nh thøc tÝn chÊp. C¸c tæng c«ng ty lín víi doanh sè cho vay ®Õn hµng chôc tû ®ång ®­îc Ng©n hµng cho vay d­íi h×nh thøc nµy. H×nh thøc cho vay b»ng tµi s¶n thÕ chÊp cña Ng©n hµng còng ph¸t triÓn víi doanh sè ®¹t 172.550 triÖu chiÕm tû träng 11.57% so víi tæng doanh sè cho vay cã b¶o ®¶m. §å thÞ 4: C¬ cÊu ho¹t ®éng b¶o ®¶m tiÒn vay n¨m 2002 2.2.2.5 C¸c lo¹i tµi s¶n ®­îc thÕ chÊp t¹i NHNo&PTNT Hµ t©y Theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt vµ quyÕt ®Þnh 167/H§QT-03, Ng©n hµng ®­îc nhËn thÕ chÊp b»ng nhµ ë, quyÒn sö dông ®Êt vµ c¸c tµi s¶n liªn quan ®Õn qu¸ tr×nh s¶n xuÊt kinh doanh nh­: d©y chuyÒn m¸y mãc thiÕt bÞ… Kh¸ch hµng thÕ chÊp ë Ng©n hµng chñ yÕu b»ng nhµ cöa, quyÒn sö dông ®Êt, d©y chuyÒn s¶n xuÊt. B¶ng 9: C¸c lo¹i tµi s¶n thÕ chÊp t¹i NHNo&PTNT Hµ t©y §¬n vÞ: triÖu ®ång Lo¹i tµi s¶n Doanh sè Sè tiÒn Tû träng (%) 1. ThÕ chÊp 172.550 53.46 _ Nhµ cöa vËt kiÕn tróc 112.450 34.8 _ D©y chuyÒn m¸y mãc 15.050 4.6 _ QuyÒn sö dông ®Êt 24.220 7.49 _ Hµng ho¸ 20.830 6.57 2. CÇm cè 68.640 21.2 _ Xe m¸y 3.702 1.2 _ Sæ tiÕt kiÖm 34.448 10.66 _ Kú phiÕu, tr¸i phiÕu 30.450 9.34 3. B¶o l·nh 81.864 25.34 Tæng 323.054 100 ( Nguån sao kª tµi kho¶n ngo¹i b¶ng vÒ thÕ chÊp, cÇm cè, b¶o l·nh cña NHNo&PTNT Hµ t©y n¨m 2002) Qua b¶ng trªn ta thÊy trong h×nh thøc thÕ chÊp th× thÕ chÊp b»ng nhµ cöa chiÕm tû träng lín (34.8% trªn tæng sè tû träng tµi s¶n thÕ chÊp 53.6%). Trªn thùc tÕ nhµ cöa lµ lo¹i tµi s¶n thÕ chÊp ®­îc dïng ®Ó thÕ chÊp phæ biÕn nhÊt. Bªn c¹nh ®ã tµi s¶n thÕ chÊp lµ quyÒn sö dông ®Êt còng chiÕm vÞ trÝ khiªm tèn, së dÜ nh­ vËy lµ v× ®èi víi lo¹i tµi s¶n nµy rÊt khã x¸c ®Þnh ®­îc gi¸ trÞ cña nã vµ viÖc xö lý nã sau nµy nÕu bªn thÕ chÊp kh«ng tr¶ ®­îc nî lµ rÊt khã. §èi víi Ng©n hµng h×nh thøc thÕ chÊp b»ng m¸y mãc thiÕt bÞ vµ d©y chuyÒn s¶n xuÊt th­êng ®­îc ¸p dông nhiÒu ë c¸c c«ng ty TNHH, h×nh thøc nµy ®ang ®­îc Ng©n hµng ­u thÝch. V× vËy, hiÖn nay c¸c d©y chuyÒn s¶n xuÊt m¸y mãc ®· ®­îc hiÖn ®¹i ho¸ h¬n nhiÒu vµ sù hiÓu biÕt vÒ c«ng nghÖ ngµy cµng t¨ng, ®iÒu nµy ®· t¹o lßng tin cho Ng©n hµng. Lo¹i tµi s¶n nµy còng rÊt thuËn lîi khi ph¸t m¹i, thÞ tr­êng cña nã còng rÊt ®a d¹ng, bªn c¹nh ®ã cßn cã trung t©m b¸n ®Êu gi¸ ®· b¸n ®­îc rÊt nhiÒu m¸y mãc thiÕt bÞ víi gi¸ c¶ hîp lý gióp Ng©n hµng nhiÒu trong viÖc thu håi nî. §èi víi h×nh thøc thÕ chÊp b»ng nhµ cöa rÊt phï hîp víi ®iÒu kiÖn thùc tÕ cña n­íc ta, do ®êi sèng ch­a ®­îc cao nªn nhµ ë lµ lo¹i tµi s¶n cã gi¸ trÞ t­¬ng ®èi lín víi ng­êi d©n, thªm vµo ®ã lµ viÖc ph¸t m¹i lo¹i tµi s¶n nµy còng ®ang cã chiÒu h­íng thuËn lîi do sù ®a d¹ng ho¸ cña thÞ tr­êng, së giao dÞch nhµ ®Êt ra ®êi. 2.2.2.6 Doanh sè vµ d­ nî cho vay cã b¶o ®¶m tµi s¶n thÕ chÊp b»ng bÊt ®éng s¶n B¶ng10: Doanh sè vµ d­ nî cho vay cã b¶o ®¶m b»ng TSTC §¬n vÞ: triÖu ®ång Tµi s¶n thÕ chÊp Doanh sè D­ nî Nî qu¸ h¹n N¨m 2000 98.505 46.152 4.265 N¨m 2001 132.250 63.450 5.900 N¨m 2002 172.550 85.360 5.889 (Nguån sao kª tµi s¶n thÕ chÊp trong tµi kho¶n ngo¹i b¶ng n¨m 2000, 2001, 2002) §å thÞ 5: Sù t¨ng tr­ëng doanh sè vµ d­ nî cho vay b»ng tµi s¶n thÕ chÊp t¹i NHNo&PTNT Hµ t©y: + Doanh sè cho vay cã b¶o ®¶m b»ng tµi s¶n thÕ chÊp cña Ng©n hµng qua mét sè n¨m: Trong c¸c n¨m qua, doanh sè cho vay cã b¶o ®¶m b»ng tµi s¶n thÕ chÊp cña Ng©n hµng t¨ng dÇn qua c¸c n¨m: N¨m 2000 ®¹t 98.505 triÖu ®ång, n¨m 2001 ®¹t 132.250 triÖu ®ång vµ n¨m 2002 lµ 172.550 triÖu ®ång. Së dÜ doanh sè cho vay t¨ng dÇn lµ do Ng©n hµng chñ ®éng më réng tÝn dông thÕ chÊp ®èi víi c¸c doanh nghiÖp ngoµi quèc doanh ®ang lµm ¨n hiÖu qu¶, ®ång thêi Ng©n hµng còng më réng thªm m¹ng l­íi c¸c chi nh¸nh ®Ó t¨ng c­êng c¸c mèi quan hÖ tÝn dông. C¸c doanh nghiÖp ®ang lµm ¨n víi Ng©n hµng víi nh÷ng tµi s¶n thÕ chÊp lín lµ nh÷ng c«ng ty TNHH cïng víi nh÷ng DNTN míi ®­îc thµnh lËp nh­ng lµm ¨n ph¸t ®¹t. +D­ nî ho¹t ®éng cho vay cã b¶o ®¶m b»ng tµi s¶n thÕ chÊp: N¨m 2000 d­ nî cho vay b»ng tµi s¶n thÕ chÊp lµ 46.152 triÖu ®ång, n¨m 2001 d­ nî lµ 63.450 triÖu ®ång vµ ®Õn n¨m 2002 d­ nî lµ 85.360 triÖu ®ång. Nh×n vµo ®å thÞ ta thÊy r»ng tèc ®é t¨ng cña doanh sè vÉn nhanh h¬n so víi tèc ®é t¨ng cña d­ nî. Thµnh c«ng trong viÖc ®¶m b¶o hiÖu qu¶ cho vay b»ng tµi s¶n thÕ chÊp trong mét vµi n¨m qua lµ do Ng©n hµng ®· gi¶i quyÕt chi nhiÒu nhu cÇu kh¸ch hµng thùc hiÖn mãn vay cã thÕ chÊp mét c¸ch hiÖu qu¶ võa t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho kh¸ch hµng, võa ®¶m b¶o hiÖu qu¶ cho m×nh v× thÕ ®· thu hót ®­îc l­îng kh¸ch hµng ngµy mét nhiÒu, ®¸p øng ®­îc nhu cÇu vèn cña nh©n d©n trªn ®Þa bµn vµ mét sè huyÖn kh¸c. Mét yÕu tè n÷a gãp phÇn vµo sù thµnh c«ng ®ã lµ do Ng©n hµng ®· t¹o ®­îc uy tÝn trªn thÞ tr­êng, ®a d¹ng ho¸ c¸c lo¹i nghiÖp vô, më réng quan hÖ víi kh¸ch hµng thuéc thµnh phÇn kinh tÕ ngoµi quèc doanh. 2.2.2.7 C¬ së ®Þnh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp cña NHNo&PTNT Hµ t©y Gi¸ trÞ tµi s¶n thÕ chÊp lµ c¬ së quan träng ®Ó Ng©n hµng ra møc cho vay ®èi víi mçi kh¸ch hµng. Theo quy ®Þnh chung cña cho vay cã b¶o ®¶m b»ng tµi s¶n thÕ chÊp Ng©n hµng kh«ng ®­îc cho vay v­ît møc 70% gi¸ trÞ tµi s¶n thÕ chÊp. Tuy nhiªn, tuú tõng tr­êng hîp cô thÓ cña tµi s¶n, ®èi víi tõng kh¸ch hµng mµ Ng©n hµng cã nh÷ng quyÕt ®Þnh kh¸c nhau. YÕu tè mµ Ng©n hµng quan t©m lµ sù biÕn ®éng cña gi¸ c¶, t×nh h×nh khÊu hao tµi s¶n, l·i ph¸t sinh, thuÕ vµ phÝ khi ph¸t m¹i tµi s¶n. §èi víi tµi s¶n thÕ chÊp lµ bÊt ®éng s¶n th× Ng©n hµng dùa trªn møc gi¸ quy ®Þnh vµ møc gi¸ thùc tÕ trªn thÞ tr­êng t¹i thêi ®iÓm cho vay. Theo quy ®Þnh cña NHNo&PTNT th× Ng©n hµng lÊy gi¸ trÞ thÊp h¬n lµm c¨n cø. Møc cho vay th­êng nhá h¬n 70% kho¶ng 50-60%. Víi nhµ cöa vµ quyÒn sö dông ®Êt th× Ng©n hµng ®Æc biÖt chó ý tíi vÞ trÝ cña nã, bëi nã quyÕt ®Þnh gi¸ trÞ thùc tÕ thÞ tr­êng cã quan t©m tíi tµi s¶n g¾n liÒn víi nã. §èi víi d©y chuyÒn s¶n xuÊt ®­îc Ng©n hµng chó träng tíi tr×nh ®é c«ng nghÖ vµ tÝnh hiÖn ®¹i cña nã. §èi víi nh÷ng hµng ho¸ cã gi¸ trÞ, cã kh¶ n¨ng b¸n tèt trªn thÞ tr­êng nh­ xe m¸y, « t«… Ng©n hµng cã thÓ cho vay tíi 80% gi¸ trÞ. 2.2.2.8. ChÊt l­îng ®Þnh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp Dùa vµo b¶ng 10 cho thÊy: N¨m 2001 sè mãn vay thÕ chÊp cña Ng©n hµng lµ 1080 mãn víi doanh sè lµ 132.250 triÖu ®ång, nî qu¸ h¹n lµ 5.900 triÖu ®ång trªn d­ nî cho vay b»ng tµi s¶n thÕ chÊp 63.450 triÖu ®ång chiÕm 0.93% ®©y lµ mét tû lÖ thÊp ®èi víi Ng©n hµng. N¨m 2002 sè mãn vay thÕ chÊp cña Ng©n hµng lµ 1650 mãn víi doanh sè lµ 172.550 triÖu ®ång. Nî qu¸ h¹n lµ 5.889 triÖu ®ång trªn d­ nî cho vay b»ng tµi s¶n thÕ chÊp 85.360 triÖu ®ång chiÕm tû lÖ 0.69%. Cã thÓ kh¼ng ®Þnh ®©y lµ ho¹t ®éng cho vay cã ®é an toµn cao nhê cã sù cè g¾ng trong viÖc thÈm ®Þnh. Mét sè mãn vay lín cña c¸c c«ng ty ngoµi ®Þa bµn tØnh th× c¸n bé tÝn dông cïng mét sè c¸n bé l·nh ®¹o xuèng tËn n¬i xem xÐt, thÈm ®Þnh vµ ®¸nh gi¸, mét sè mãn kh¸c ngoµi kh¶ n¨ng cña Ng©n hµng th× Ng©n hµng mêi chuyªn gia ®Þnh gi¸ vÒ. Nh÷ng yÕu tè trªn ®· gãp phÇn lµm cho viÖc cho vay cã tµi s¶n thÕ chÊp ®­îc an toµn vµ hiÖu qu¶ h¬n. 2.2.3 C¸c khã kh¨n trong ho¹t ®éng ®Þnh gi¸ Tµi s¶n thÕ chÊp cña NHNo&PTNT Hµ t©y. 2.2.3.1 Nguyªn nh©n thuéc vÒ phÝa NHNo&PTNT Hµ t©y */ ThiÕu ®éi ngò c¸n bé ®Þnh gi¸ chuyªn nghiÖp tµi s¶n thÕ chÊp: §©y lµ mét thùc tÕ mµ Ng©n hµng ®ang gÆp ph¶i. HiÖn nay Ng©n hµng ch­a cã h¼n mét bé phËn vÒ ®Þnh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp còng nh­ ch­a cã thùc sù c¸n bé ®Þnh gi¸. Do ®ã, viÖc kiÓm tra tÝnh chÊt ph¸p lý cña tµi s¶n thÕ chÊp cßn qua loa, ch­a thùc sù s©u s¾c. MÆt kh¸c ®iÒu nµy còng h¹n chÕ ®èi víi Ng©n hµng khi kho¶n thÕ chÊp cã gi¸ trÞ lín, Ng©n hµng l¹i ph¶i mêi chuyªn gia vÒ ®Þnh gi¸, viÖc nµy lµm Ng©n hµng tèn thªm mét kho¶n chi phÝ míi ph¸t sinh. */ C«ng t¸c kiÓm tra, kiÓm so¸t trong ho¹t ®éng tÝn dông ®Æc biÖt trong viÖc thÈm ®Þnh tµi s¶n thÕ chÊp ch­a thùc sù chÆt chÏ vµ ch­a nghiªm */ C«ng t¸c thÈm ®Þnh mµ ®Æc biÖt lµ thÈm ®Þnh tµi s¶n thÕ chÊp cßn béc lé nhiÒu h¹n chÕ, cô thÓ lµ: - ThÈm ®Þnh tÝnh chÊt ph¸p lý cña tµi s¶n thÕ chÊp ch­a thùc sù ®Çy ®ñ giÊy tê dÉn ®Õn t×nh tr¹ng mét sè tµi s¶n thÕ chÊp t¹i Ng©n hµng hiÖn nay ch­a cã ®ñ hå s¬ ph¸p lý (tµi s¶n kh«ng chÝnh chñ hay tµi s¶n ®ang ®­îc tranh chÊp) - Ch­a cã mét khung gi¸ víi biªn ®é giao ®éng thÝch hîp trong viÖc ®Þnh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp cña Ng©n hµng. §iÒu nµy g©y khã kh¨n trong viÖc ph¸t m¹i ®Ó thu håi nî. 2.2.3.2 Nguyªn nh©n tõ phÝa kh¸ch hµng */ Kh¸ch hµng lu«n muèn ®Þnh gi¸ cao ®Ó vay nhiÒu vèn cña Ng©n hµng, cßn Ng©n hµng l¹i muèn ®Þnh gi¸ thÊp ®Ó ®¶m b¶o an toµn khi cã rñi ro x¶y ra. Dung hoµ ®­îc hai mèi quan hÖ nµy kh«ng ph¶i lµ dÔ trong khi hÖ thèng gi¸ c¶ cña Nhµ n­íc ®Ò ra ch­a s¸t víi thùc tÕ, kh«ng bao qu¸t hÕt c¸c tµi s¶n c¬ b¶n khiÕn c¶ hai bªn ®Òu khã chÊp nhËn. H¬n thÕ n÷a khi nhËn thÕ chÊp tµi s¶n råi hoÆc ®ang ®Þnh gi¸ mµ thÞ tr­êng biÕn ®éng m¹nh c¸n bé tÝn dông rÊt lóng tóng kh«ng biÕt c¨n cø vµo ®©u ®­îc. */ ViÖc cung cÊp c¸c t­ liÖu mµ kh¸ch hµng göi ®Õn hÇu hÕt kh«ng ®¶m b¶o chÝnh x¸c cã kho¶n c¸ch xa so víi thùc tÕ. Cã nh÷ng tr­êng hîp kh¸ch hµng sö dông tµi s¶n thÕ chÊp ®ã ®Ó vay vèn mét thÕ chÊp tÝn dông kh¸c mµ Ng©n hµng kh«ng thÓ biÕt ®­îc. ChÝnh v× thÕ c¸n bé tÝn dông lu«n lu«n ph¶i theo dâi t×nh h×nh ho¹t ®éng kinh doanh cña Doanh nghiÖp, lu«n ph¶i c¶nh gi¸c víi nh÷ng biÕn ®éng trªn thÞ tr­êng ®Ó lµm tèt ®iÒu ®ã Ng©n hµng ph¶i cã hÖ thèng th«ng tin kÞp thêi. */ Kh¸ch hµng t×m ®ñ mäi c¸ch ®Ó lÈn tr¸nh viÖc ph¸t m¹i tµi s¶n, gi¶ sö nh­ viÖc con nî bá trèn tr­íc khi toµ lÊy lêi khai ban ®Çu, v× vËy toµn ¸n ph¶i ho·n xö cho ®Õn khi c«ng an b¾t ®­îc con nî. Dùa vµo quyÒn cã nhµ ë do ph¸p luËt quy ®Þnh, bªn thÕ chÊp cè t×nh chÇy ú g©y khã dÔ cho Ng©n hµng trong viÖc ph¸t m¹i tµi s¶n, cè t×nh sö dông quyÒn kh¸ng c¸o ®Ó tr× ho·n viÖc tr¶ nî, xin kiÕn nghÞ gi¸m ®èc thÈm buéc toµn ph¶i xö lµm nhiÒu lÇn g©y mÊt thêi gian vµ chi phÝ cho Ng©n hµng. §©y lµ nguyªn nh©n lµm ch©m t«c ®é xö lý tµi s¶n thÕ chÊp cña Ng©n hµng. */ Mét sè kh¸ch hµng vay vèn cã tµi s¶n thÕ chÊp lµ nhµ cöa, ®Êt ch­a cã giÊy tê hîp lÖ, ch­a ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt hoÆc viÖc x¸c nhËn quyÒn së h÷u, quyÒn sö dông kh«ng ®óng thÈm quyÒn. Nhµ cöa vµ ®Êt do thÕ hÖ tr­íc ®Ó l¹i, nhiÒu ng­êi ch­a muèn lµm c¸c giÊy tê chøng nhËn quyÒ sö dông ®Êt vµ së h÷u nhµ v× khi x©y dùng tr­íc ®©y thiÕu giÊy tê cÊp phÐp, mÆt kh¸c thuÕ sang tªn tr­íc b¹ l¹i cao t¹o t©m lý cho hä kh«ng muèn lµm hå s¬ sang tªn chÝnh chñ. V× vËy, g©y khã kh¨n cho viÖc xö lý tµi s¶n thÕ chÊp sau nµy. */ Bªn vay thùc hiÖn hµnh vi lõa ®¶o, mét tµi s¶n ®em thÕ chÊp ë nhiÒu Ng©n hµng kh¸c nhau ®Ó vay vèn hoÆc tµi s¶n ®em thÕ chÊp nh­ng cã nh÷ng thñ ®o¹n tÈu t¸n, b¸n tµi s¶n khiÕn Ng©n hµng ph¶i g¸nh chÞu hËu qu¶. */ Bªn vay ph¸ s¶n, mÊt kh¶ n¨ng thanh to¸n ph¶i trèn nî, do ®ã kh«ng thÓ ph¸t m¹i tµi s¶n ®Ó thu håi nî. 2.2.3.3 Nguyªn nh©n tõ m«i tr­êng ph¸p lý, m«i tr­êng kinh tÕ */ ViÖc lÊy gi¸ ®Êt do UBND tØnh lµm c¨n cø ®Þnh gi¸ lµ ch­a x¸c ®¸ng vµ ch­a phï hîp víi gi¸ c¶ thÞ tr­êng: Ng©n hµng ®Þnh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp lµ nhµ cöa, ®Êt ®ai theo gi¸ ®Êt cña UBND tØnh lµ kh«ng phï hîp víi thùc tÕ. Nguyªn nh©n bëi v× gi¸ ®Êt do UBND cung cÊp lµ rÊt thÊp so víi gi¸ trÞ thùc tÕ trªn thÞ tr­êng, ®iÒu nµy lµm cho viÖc ®Þnh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp cña Ng©n hµng gÆp nhiÒu khã kh¨n. */ Quy ®Þnh vÒ xö lý quyÒn sö dông ®Êt ch­a nhÊt qu¸n: §iÒu 33- NghÞ ®Þnh 178/1999/N§-CP quy ®Þnh Ng©n hµng vµ kh¸ch hµng cã thÓ tho¶ thuËn xö lý tµi s¶n thÕ chÊp theo mét sè ph­¬ng thøc sau: trùc tiÕp b¸n, uû quyÒn b¸n ®Êu gi¸ hoÆc Ng©n hµng nhËn chÝnh tµi s¶n ®ã lµm nghÜa vô tr¶ nî. Do N§ sè 178 nµy kh«ng ph©n biÖt viÖc xö lý tµi s¶n thÕ chÊp lµ QSD ®Êt, tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt víi viÖc xö lý nh÷ng tµi s¶n th«ng th­êng kh¸c, nªn Ng©n hµng vµ kh¸ch hµng rÊt dÔ lùa chän vµ tho¶ thuËn mét ph­¬ng thøc xö lý thÝch hîp. Tuy nhiªn, theo quy ®Þnh cña Bé luËt d©n sù, th× viÖc xö lý QSD ®Êt ph¶i thùc hiÖn theo ph­¬ng thøc ®Êu gi¸.Trong khi ®ã c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt hiÖn hµnh vÒ xö lý tµi s¶n thÕ chÊp, kÓ c¶ TTLT sè 03 chØ quy ®Þnh c¸c bªn ®­îc quyÒn tho¶ thuËn viÖc xö lý tµi s¶n thÕ chÊp phï hîp víi quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai chø ch­a nªu ra ph­¬ng thøc xö lý cô thÓ ®èi víi QSD ®Êt vµ tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt. */ Thñ tôc chuyÓn nh­îng quyÒn së h÷u cho ng­êi mua tµi s¶n cßn phøc t¹p, nhiÒu tµi s¶n ®­îc xö lý xong ch­a ®­îc Nhµ n­íc cã thÈm quyÒn chuyÓn quyÒn së h÷u nªn vÉn bÞ ¸ch t¾c. */ ViÖc ph¸t m¹i tµi s¶n qua Trung t©m ®Êu gi¸ cßn nhiÒu bÊt cËp Thùc tÕ hiÖn nay c¸c Trung t©m ®Êu gi¸ ë mét vµi tØnh ch­a ®­îc thµnh lËp, cã t­ c¸ch ph¸p nh©n ho¹t ®éng mang tÝnh chuyªn nghiÖp trong b¸n ®Êu gi¸ tµi s¶n; nÕu cã th× còng míi ë cÊp tØnh, biªn chÕ ch­a ®ñ gi¶i quyÕt tíi cÊp huyÖn, thùc tÕ cÊp huyÖn còng ch­a ®­îc phÐp thµnh lËp Trung t©m ®Êu gi¸. Do ®ã khi ®­a tµi s¶n thÕ chÊp ra ®Î b¸n ®Êu gi¸ th× c¸c Ng©n hµng kh«ng biÕt liªn hÖ víi tæ chøc nµo thùc hiÖn cho ®óng ph¸p luËt. MÆt kh¸c lÖ phÝ b¸n ®Êu gi¸ qua Trung t©m ®Êu gi¸ cßn cao, thñ tôc phøc t¹p, thêi gian kÐo dµi g©y bÊt lîi cho Ng©n hµng. Trªn ®©y lµ nh÷ng khã kh¨n v­íng m¾c mµ NHNo&PTNT Hµ t©y ®ang gÆp ph¶i. C¸c khã kh¨n nµy Ýt nhiÒu ¶nh h­ëng ®Õn ho¹t ®éng ®Þnh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp còng nh­ ho¹t ®éng cho vay cã b¶o ®¶m b»ng tµi s¶n thÕ chÊp vµ cßn ¶nh h­ëng chung tíi toµn bé ho¹t ®éng cña Ng©n hµng. T×m ra ph­¬ng thøc th¸o gì tr­íc m¾t ph¶i lµ b¶n th©n Ng©n hµng sau ®ã lµ sù ph«i hîp gióp ®ì cña c¸c cÊp, ngµnh liªn quan nh­ c¬ quan lËp ph¸p, NHNN, NHNo&PTNT ViÖt nam. Ch­¬ng III Mét sè gi¶i ph¸p vµ kiÕn nghÞ nh»m hoµn thiÖn viÖc ®Þnh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp t¹i NHNo&PTNT Hµ T©y ViÖc ®Þnh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp t¹i NHNo&PTNT Hµ T©y nãi riªng vµ c¸c Ng©n hµng nãi chung ®ang cã rÊt nhiÒu khã kh¨n, v­íng m¾c, hiÖn ®ang cã rÊt nhiÒu ý kiÕn tranh c·i vÒ vÊn ®Ò nµy.Trong thêi gian thùc tËp cña m×nh em ®· cã thêi gian t×m hiÓu nghiªn cøu vÒ vÊn ®Ò nµy qua s¸ch vë, b¸o chÝ còng nh­ trong thùc tÕ, tuy l­îng kiÕn thøc cßn h¹n chÕ song em còng m¹nh d¹n ®­a ra mét sè ý kiÕn, c¸c ý kiÕn cã thÓ cßn nhiÒu bÊt cËp nh­ng em mong r»ng ®ã sÏ lµ nh÷ng ý kiÕn mang tÝnh x©y dùng, ®ãng gãp phÇn nµo ®ãng gãp th¸o gì khã kh¨n cña c¸c Ng©n hµng khi gÆp ph¶i. 3.1 Gi¶i ph¸p ®èi víi NHNo&PTNT Hµ T©y. 3.1.1 §Þnh gi¸ l¹i tµi s¶n thÕ chÊp Tµi s¶n thÕ chÊp lu«n cã kh¶ n¨ng mÊt gi¸ theo thêi gian do nhiÒu yÕu tè t¸c ®éng vµo nh­ hao mßn vËt chÊt cña tµi s¶n, gi¶m gi¸ do quan hÖ cung cÇu trªn thÞ tr­êng hay sù xuÊt hiÖn cña mét s¶n phÈm míi tèt h¬n. Gi¸ trÞ tµi s¶n thÕ chÊp dïng nh­ lµ mét trong nh÷ng c¨n cø ®Ó x¸c ®Þnh l­îng tiÒn tèi ®a mµ Ng©n hµng cã thÓ cho vay nh­ng gi¸ trÞ ®ã ®­îc x¸c ®Þnh t¹i thêi ®iÓm mµ c¸n bé tÝn dông tiÕn hµnh ®Þnh gi¸. Do ®ã, sau mét qu¸ tr×nh sö dông vèn vay cña kh¸ch hµng (nhÊt lµ ®èi víi tÝn dông trung, dµi h¹n) tµi s¶n kh«ng cßn ®ñ gi¸ trÞ ®Ó b¶o ®¶m cho l­îng vèn vay mµ kh¸ch hµng ®ang sö dông n÷a. §Õn khi kh¸ch hµng kh«ng cßn kh¶ n¨ng hoµn tr¶ lóc ®Õn h¹n, viÖc b¸n tµi s¶n thÕ chÊp dï b¸n ®­îc theo gi¸ cao cña thÞ tr­êng còng khã cã thÓ bï ®¾p ®­îc tiÒn nî chø ch­a nãi ®Õn nhiÒu yÕu tè kh¸ch quan kh¸c t¸c ®éng lµm gi¸ trÞ thanh lý cµng gi¶m, ®Æc biÖt nh÷ng kho¶n vay cã tµi s¶n thÕ chÊp nh¹y c¶m víi thÞ tr­êng nh­ quyÒn sö dông ®Êt. ChÝnh v× vËy mµ ®Þnh gi¸ l¹i tµi s¶n thÕ chÊp lµ rÊt cÇn thiÕt. HiÖn nay, tµi s¶n thÕ chÊp lµ quyÒn sö dông ®Êt ë Ng©n hµng lµ kh¸ lín, do n»m gÇn ®Þa bµn Hµ Néi n¬i ®ang cã “ c¬n sèt” ®Êt ®ai nªn còng chÞu nhiÒu t¸c ®éng, møc biÕn ®éng gi¸ lµ rÊt lín. Ng©n hµng cÇn ®¸nh gi¸ l¹i gi¸ thÞ tr­êng cña nh÷ng kho¶nh ®Êt nµy, dù b¸o kh¶ n¨ng thay ®æi cña chóng vµ ®iÒu chØnh møc cho vay mét c¸ch hîp lý. MÆc dÇu gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt lµm thÕ chÊp ®Ó vay vèn Ng©n hµng ®­îc dùa trªn khung gi¸ ®Êt cña UBND tØnh lµ rÊt thÊp so víi gi¸ thÞ tr­êng ®ang h¹n chÕ rÊt nhiÒu kh¶ n¨ng më réng tÝn dông cña Ng©n hµng nh­ng còng cÇn cã biÖn ph¸p ®Ò phßng sù gi¶m gi¸ qu¸ m¹nh do hiÖn t­îng “bong bãng” ®Ó tr¸nh thiÖt h¹i cho Ng©n hµng. CÇn cã sù theo dâi s¸t sao gi¸ thÞ tr­êng ®Êt ®ai nÕu thÊy kh¶ n¨ng gi¶m gi¸ qu¸ m¹nh th× cÇn ®iÒu chØnh gi¶m vèn vay hoÆc yªu cÇu cã kh¸ch hµng bæ sung thªm tµi s¶n b¶o ®¶m. Bªn c¹nh ®ã Ng©n hµng cã thÓ cã thÓ tr×nh lªn NHNNo&PTNT ViÖt nam xem xÐt ®ång ý cho vay nh÷ng mãn cã tµi s¶n thÕ chÊp lµ quyÒn sö dông ®Êt kh¸ an toµn nh­ c¸c doanh nghiÖp cã vèn ®Çu t­ n­íc ngoµi ®· tr¶ tiÒn thuª ®Êt dµi h¹n khi kinh doanh ë ViÖt nam víi møc vèn lín. 3.1.2 Chñ ®éng c¸c biÖn ph¸p hîp lý ®Ó n©ng cao chÊt l­îng ®Þnh gi¸ 3.1.2.1 Kh«ng ngõng n©ng cao tr×nh ®é c¸n bé tÝn dông cña Ng©n hµng. Mét trong nh÷ng nh©n tè quyÕt ®Þnh ®Õn thµnh c«ng cña Ng©n hµng lµ con ng­êi. Mäi sù thay ®æi diÔn ra cã ®¹t kÕt qu¶ hay kh«ng vµ ®¹t ®Õn møc ®é nµo tr­íc hÕt phô thuéc vµo ®éi ngò c¸n bé Ng©n hµng. V× thÕ c«ng t¸c ph¸t triÓn nguån nh©n lùc ë c¶ chÊt vµ l­îng lµ ®iÒu hÕt søc cÇn thiÕt. C¸n bé tÝn dông cña Ng©n hµng hiÖn nay cã lîi thÕ lµ cã mét ®éi ngò c¸n bé hïng hËu, c¶ tuæi ®êi trÎ cã kiÕn thøc vµ lßng nhiÖt huyÕt víi c«ng viÖc cïng víi nh÷ng c¸n bé ®· cã th©m niªn cã nhiÒu kinh nghiÖm s©u s¸t víi thùc tÕ , tÊt c¶ ®Òu tèt nghiÖp tõ trung cÊp trë lªn, cã chuyªn m«n v÷ng vµng vÒ nghiÖp vô Ng©n hµng vµ n¨ng ®éng nhiÖt t×nh víi c«ng viÖc. Tuy nhiªn, ®éi ngò c¸n bé v× thÕ mµ cã nh÷ng h¹n chÕ kinh nghiÖm thùc tÕ ch­a nhiÒu, kiÕn thøc tæng hîp cßn Ýt vµ cßn thiÕu hiÓu biÕt vÒ nhiÒu lÜnh vùc kinh doanh cña Ng©n hµng. Do ®ã, båi d­ìng mét ®éi ngò c¸n bé v÷ng vµng kiÕn thøc chuyªn m«n, th«ng th¹o nhiÒu kiÕn thøc tæng hîp vµ dµy d¹n kinh nghiÖm thùc tiÔn lµ mét nhiÖm vô quan träng ®Ó ®¸p øng nhu cÇu cña c«ng viÖc trong nh÷ng n¨m tíi vµ trong t­¬ng lai. Ng©n hµng cÇn ph¸t huy c¸c biÖn ph¸p ®· thùc hiÖn nh­: t¹o ®iÒu kiÖn cho c¸n bé tÝn dông häc tËp n©ng cao tr×nh ®é, th­êng xuyªn cö mét sè c¸n bé cã n¨ng lùc tham gia c¸c kho¸ båi d­ìng cña NHNNo&PTNT ViÖt nam, c¸c buæi nãi chuyÖn, héi th¶o, luËn ®µm vÒ c¸c quy ®Þnh cña Nhµ n­íc vµ NHTW, tæ chøc c¸c líp nghe gi¶ng vÒ mét sè vÊn ®Ò nãng hæi, t¹o ®iÒu kiÖn c¸n bé häc tËp n©ng cao tr×nh ®é. N©ng cao tinh thÇn d¸m lµm d¸m chÞu cho mçi c¸n bé tÝn dông ®ång thêi cã sù khuyÕn khÝch, hç trî cho hä trong qu¸ tr×nh thÈm ®Þnh dù ¸n hay ®Þnh gi¸ tµi s¶n. N©ng cao tr×nh ®é ngo¹i ng÷, tin häc cho c¸n bé tÝn dông ®Ó cã thÓ ®¸p øng nh÷ng ch­¬ng tr×nh phÇn mÒm c«ng nghÖ míi hiÖn ®¹i cña Ng©n hµng. Më réng h¬n n÷a c¸c lo¹i chñng lo¹i, tµi liÖu ®Æc biÖt lµ c¸c s¸ch b¸o, t¹p chÝ sang nhiÒu lÜnh vùc réng h¬n ®Ó bæ sung nh÷ng kiÕn thøc tæng hîp cho c¸n bé tÝn dông. 3.1.2.2 Thµnh lËp bé phËn chuyªn ®Þnh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp §Þnh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp lµ viÖc lµm hÕt søc khã kh¨n, phøc t¹p nh­ng l¹i cã tÝnh quyÕt ®Þnh kh«ng nhá ®Õn kh¶ n¨ng thu nî cña Ng©n hµng. HiÖn nay viÖc ®Þnh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp cña Ng©n hµng ®­îc tiÕn hµnh tËp trung víi sù phèi hîp cña c¸n bé tÝn dông vµ c¸c c¸n bé l·nh ®¹o. C¸ch thøc nµy còng mang l¹i nhiÒu h¹n chÕ nh­ viÖc ®Þnh gi¸, theo dâi kh«ng mang tÝnh chuyªn m«n cao, ®Þnh gi¸ khã s¸t thùc víi gi¸ trÞ thùc tÕ, kh«ng dù ®o¸n, ®o l­êng tr­íc ®­îc nh÷ng xu h­íng thay ®æi theo thêi gian. Do ®ã viÖc ®Þnh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp nªn ®­îc giao cho mét bé phËn chuyªn m«n sÏ kh¾c phôc ®­îc nh÷ng h¹n chÕ trªn. Tuy nhiªn, do tÝnh bøc xóc cña c«ng viÖc vµ kh¶ n¨ng cña Ng©n hµng hiÖn nay th× ®iÒu nµy ch­a lµm ®­îc ngay. Nh­ng trong kho¶ng thêi gian tíi Ng©n hµng cã thÓ thµnh lËp ®­îc mét bé phËn chuyªn m«n vÒ ®Þnh gi¸ tµi s¶n b¶o ®¶m do sè l­îng nh©n viªn cña Ng©n hµng còng kh¸ ®«ng vµ mét sè cã tr×nh ®é cao vÒ thÈm ®Þnh vµ xö lý nî qu¸ h¹n. §iÒu nµy sÏ gióp Ng©n hµng ®¸p øng ®­îc nhu cÇu kinh doanh vµ kh¶ n¨ng c¹nh tranh cña Ng©n hµng. Mét sè ý t­ëng cña c¸ nh©n vÒ vÊn ®Ò nµy: + Bé phËn ®Þnh gi¸ ®­îc thµnh lËp nªn cã sù tham gia cña mét sè c¸n bé ®ang phô tr¸ch viÖc thÈm ®Þnh c¸c dù ¸n vµ c¸n bé xö lý nî qu¸ h¹n ë c¸c Phßng giao dÞch bëi v× qua c«ng viÖc chuyªn tr¸ch mµ hä ®ang n¨m v÷ng h¬n ai hÕt nh÷ng kü thuËt ph©n tÝch, th«ng tin vµ thµnh th¹o trong ®¸nh gi¸ theo dâi c¸c lo¹i tµi s¶n thÕ chÊp phøc t¹p vµ khã tiÕn hµnh. Ngoµi ra, khi kh¸ch hµng kh«ng thÓ tr¶ nî ®­îc th× Ng©n hµng cã thÓ ph¸t m·i tµi s¶n thÕ chÊp ®ã ®Ó ®¶m r»ng kh«ng bÞ thua lç do kho¶n vay kh«ng tr¶ ®­îc nªn ®ßi hái nh÷ng c¸n bé cã kinh nghiÖm trong viÖc xö lý nî qu¸ h¹n. + §èi víi nh÷ng mãn vay khi ®Þnh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp nhÊt thiÕt ph¶i cã sù tham gia cña c¸n bé tÝn dông ®­îc giao nhiÖm vô phô tr¸ch v× tµi s¶n thÕ chÊp lµ mét phÇn cña mãn vay, trùc tiÕp nhÊt vµ s¸t sao nhÊt khi theo dâi chóng lµ c¸n bé tÝn dông. 3.1.2.3 T¨ng c­êng ho¹t ®éng kiÓm tra, gi¸m s¸t tµi s¶n sau khi ®Þnh gi¸ §èi víi tµi s¶n thÕ chÊp Ng©n hµng cÇn tÝch cùc h¬n n÷a trong viÖc kiÓm tra l¹i tµi s¶n ®Ò phßng kh¸ch hµng sö dông tµi s¶n ®· thÕ chÊp vµo môc ®Ých tr¸i luËt ®Þnh. Ng©n hµng còng cã thÓ kiÓm tra chÐo gi÷a c¸c c¸n bé tÝn dông nh­ vËy sím ph¸t hiÖn nh÷ng sai sãt vµ söa ch÷a kÞp thêi. 3.1.2.4 N©ng cao uy tÝn vµ søc c¹nh tranh HiÖn nay cã rÊt nhiÒu tæ chøc tÝn dông ho¹t ®éng cã hiÖu qu¶ vµ uy tÝn trªn thÞ tr­êng. V× vËy, ®Ó cã thÓ t¹o cho m×nh mét thÕ ®øng v÷ng ch¾c trªn thÞ tr­êng, ®Ó c¹nh tranh víi c¸c Ng©n hµng kh¸c lµ mét yÕu tè hÕt søc quan träng. Trong hoµn c¶nh hiÖn nay Ng©n hµng cã thÓ cã b­íc ®ét ph¸ trong c«ng nghÖ Ng©n hµng ®Ó chiÕm lÜnh thÞ tr­êng lµ mét trong nh÷ng biÖn ph¸p h÷u Ých nhÊt nh­ng ®©y lµ mét c«ng viÖc thøc sù khã. Bªn c¹nh ®ã Ng©n hµng cÇn ph¸t huy ngay chÝnh yÕu tè néi lùc ®Ó n©ng cao uy tÝn b»ng c¸c nh©n tè c¬ b¶n nh­ th¸i ®é cña nh©n viªn, cung c¸ch phôc vô, chÊt l­îng dÞch vô cung øng, c¸n bé tÝn dông cÇn nhiÖt t×nh h¬n n÷a trong qu¸ tr×nh tham gia thÈm ®Þnh kh¸ch hµng phèi hîp cïng kh¸ch hµng xö lý c¸c v­íng m¾c cña doanh nghiÖp. 3.2 Mét sè kiÕn nghÞ, ®Ò xuÊt 3.2.1 KiÕn nghÞ víi ChÝnh Phñ: 3.2.1.1 Hoµn thiÖn mét sè néi dung trong b¶o ®¶m tiÒn vay b»ng tµi s¶n thÕ chÊp Qua nghiªn cøu cho thÊy, thùc tr¹ng ¸p dông c¬ chÕ b¶o ®¶m tiÒn vay b»ng tµi s¶n thÕ chÊp theo NghÞ ®Þnh 178/1999/N§-CP cña ChÝnh Phñ vµ Th«ng t­ 06/2000/TT-NHNN1 cña Thèng ®èc NHNN cã mét sè v­íng m¾c ch­a phï hîp t×nh h×nh thùc tÕ nªn kh«ng thÓ thùc sù ®¹t ®­îc môc tiªu më réng tÝn dông vµ phßng ngõa rñi ro tÝn dông. §Ó ®¹t ®­îc c¸c môc tiªu nµy cÇn ph¶i cã nh÷ng bæ sung chØnh söa ®ång bé, kÞp thêi víi c¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt vµ víi thùc tÕ th× míi ph¸t huy ®­îc hiÖu qu¶. Trong ph¹m vi cña ®Ò tµi t«i xin ®Ò xuÊt mét sè kiÕn nghÞ vÒ chØnh söa vµ bæ sung nh÷ng ®iÒu cÇn thiÕt nh­ sau: §Ò xuÊt h­íng hoµn thiÖn: 3.2.1.1.1 X¸c ®Þnh gi¸ trÞ tµi s¶n thÕ chÊp V­íng m¾c næi lªn trong vÊn ®Ò ®Þnh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt ®­îc Nhµ n­íc giao, ®Êt ë, ®Êt chuyªn dïng, ®Êt ®­îc chuyÓn nh­îng hîp ph¸p lµ gi¸ ®Êt UBND tØnh, thµnh phè quy ®Þnh hay cÇn cã quy ®Þnh theo h­íng thÞ tr­êng cho phï h¬p quan hÖ d©n sù. LuËt söa ®æi bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt ®Êt ®ai vµ NghÞ ®Þnh79/2001/N§-CP kh«ng quy ®Þnh viÖc ChÝnh Phñ vµ c¸c cÊp cã thÈm quyÒn quy ®Þnh gi¸ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt, kh«ng quy ®Þnh c¸c bªn trong quan hÖ tÝn dông ph¶i thùc hiÖn theo gi¸ c¬ quan Nhµ n­íc quy ®Þnh. Tuy nhiªn, do ®iÒu kiÖn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ViÖt nam ch­a ®­îc h×nh thµnh mét c¸ch râ rµng, ch­a ®­îc qu¶n lý b»ng ph¸p luËt mét c¸ch ®Çy ®ñ nªn gi¸ bÊt ®éng s¶n cã giao ®éng lín, thËm chÝ bÊt th­êng, g©y nªn nhiÒu rñi ro cho TCTD khi nhËn thÕ chÊp ®Êt ®ai. Xin ®­a ra ®Ò xuÊt h­íng hoµn thiÖn: + Gi¸ trÞ c¸c lo¹i ®Êt nh­ trªn dïng trong tr­¬ng hîp thÕ chÊp b¶o l·nh vay vèn Ng©n hµng th× hai bªn ph¶i tho¶ thuËn trªn c¬ së gi¸ thÞ tr­êng t¹i thêi ®iÓm thÕ chÊp t¹i ®Þa ph­¬ng. Ph­¬ng ¸n gi¶i quyÕt nµy tuy kh«ng tr¸i víi quy ®Þnh cña luËt ®Êt ®ai nh­ng rÊt cã kh¶ n¨ng x¶y ra tr­êng hîp c¸n bé tÝn dông lîi dông quy ®Þnh ®Ó xÐt duyÖt cho v¬i víi sè vèn lín h¬n so víi gi¸ trÞ tµi s¶n thÕ chÊp g©y thÊt tho¸t vèn cho vay, chØ thu håi ®­îc mét phÇn nî cho vay thÕ chÊp ®ã, rñi ro kh«ng thu håi ®­îc nî do Nhµ n­íc g¸nh chÞu. + Gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt thÕ chÊp vay vèn ®­îc x¸c ®Þnh theo gi¸ tho¶ thuËn nh­ng kh«ng v­ît qu¸ mét tû lÖ nhÊt ®Þnh so víi gi¸ ®Êt cña UBND tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung ­¬ng quy ®Þnh. C¸ch gi¶i quyÕt nµy cã nhiÒu t¸c dông trong viÖc më réng tÝn dông cho vay thÕ chÊp b»ng ®Êt ®ai nh­ng vÉn cã giíi h¹n lµ khung gi¸ ®Êt do UBND tØnh thµnh phè quy ®Þnh phï hîp víi chÝnh s¸ch qu¶n lý ®Êt ®ai cña Nhµ n­íc, khung gi¸ cña ChÝnh Phñ vµ cã tÝnh ®Õn yÕu tè cña thÞ tr­êng. Gi¸ ®­îc x¸c ®Þnh nh­ vËy hoµn toµn kh¸c xa víi viÖc x¸c ®Þnh chñ quan cho nªn kh«ng t¹o ra s¬ hë ®Ó cã thÓ ®Þnh gi¸ cao qu¸ so víi gi¸ thÞ tr­êng cña c¸n bé tÝn dông khi xÐt duyÖt cho vay. KiÕn nghÞ: - Víi c¸c tµi s¶n kh«ng ph¶i lµ quyÒn sö dông ®Êt, tæ chøc tÝn dông vµ kh¸ch hµng tho¶ thuËn x¸c ®Þnh hoÆc thuª tæ chøc chuyªn m«n ®Þnh gi¸ trªn c¬ së gi¸ thÞ tr­êng vµ cã tham kh¶o ®Õn c¸c yÕu tè kh¸c vÒ gi¸ liªn quan ®Õn tµi s¶n ®­îc ®Þnh gi¸. - §èi víi gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt dïng ®Ó thÕ chÊp, b¶o l·nh víi c¸c lo¹i ®Êt mµ Nhµ n­íc giao cho hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Ó s¶n xuÊt n«ng, l©m nghiÖp; ®Êt ë; ®Êt mµ hé gia ®×nh nhËn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt hîp ph¸p; ®Êt mµ tæ chøc kinh tÕ nhËn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt hîp ph¸p ®­îc tæ chøc tÝnh dông vµ kh¸ch hµng vay, bªn b¶o l·nh tho¶ thuËn trªn c¬ së gi¸ thÞ tr­êng t¹i thêi ®iÓm thÕ chÊp, b¶o l·nh nh­ng kh«ng v­ît qu¸ mét tû lÖ % so víi gi¸ cña UBND tØnh thµnh phè trùc thuéc trung ­¬ng quy ®Þnh. 3.2.1.1.2 ChÝnh phñ cÇn t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó viÖc ph¸t m¹i tµi s¶n qua Trung t©m ®Êu gi¸ ®­îc thuËn tiÖn h¬n. Ta thÊy r»ng, ®èi víi tr­êng hîp b¸n tµi s¶n thÕ chÊp t¹i Trung t©m b¸n ®Êu gi¸ theo quy ®Þnh tr­íc hÕt lµ ph¶i ®­îc UBND cÊp cã thÈm quyÒn cho phÐp b¸n ®Êu gi¸ (UBND huyÖn cho phÐp b¸n ®Êu gi¸ ®èi víi quyÒn sö dông ®Êt ®· thÕ chÊp cña hé gia ®×nh c¸ nh©n, UBND tØnh cho phÐp b¸n ®Êu gi¸ ®èi víi quyÒn sö dông ®Êt ®· thÕ chÊp cña c¸c tæ chøc). Nh­ vËy Trung t©m b¸n ®Êu gi¸ ch­a thùc sù cã ®Çy ®ñ chøc n¨ng vµ quyÒn h¹n ®Ó viÖc b¸n ®Êu gi¸ tµi s¶n qua Trung t©m ®­îc dÔ dµng vµ thuËn tiÖn. Sau khi cã sù chÊp thuËn cña UBND cã thÈm quyÒn th× viÖc tæ chøc b¸n ®Êu gi¸ t¹i Trung t©m b¸n ®Êu gi¸ gÆp kh«ng Ýt khã kh¨n, viÖc cã tiÕp nhËn hå s¬ b¸n ®Êu gi¸ hay kh«ng cßn phô thuéc vµo quan ®iÓm vµ th¸i ®é cña Trung t©m b¸n ®Êu gi¸, do vËy kh¶ n¨ng b¸n ®­îc tµi s¶n lµ hÕt søc mong manh, bëi nhiÒu nguyªn nh©n, cã thÓ kÓ ®Õn mét sè nguyªn nh©n cô thÓ nh­: (1) vÒ t©m lý ng­êi mua Ýt tai chÞu mua lo¹i tµi s¶n qua b¸n ®Êu gi¸ (®Æc biÖt lµ ®Êt ®ai, nhµ ë g¾n liÒn víi ®Êt), ph©n lín ng­êi mua cho r»ng d©y lµ nh÷ng tµi s¶n kh«ng ®em l¹i may m¾n, tµi s¶n th­êng kh«ng tho¶ m·n nhu cÇu cña ng­êi mua, vµ nÕu v× lý do nµo ®ã ng­êi chñ tµi s¶n hoÆc nh©n th©n cña hä cã ý ®Þnh kh«ng muèn b¸n th× ng­êi mua sÏ kh«ng d¸m mua ®Ó ®¶m b¶o an toµn, tr¸nh ®ông ch¹m vÒ sau. (2) ViÖc b¸n tµi s¶n qua Trung t©m b¸n ®Êu gi¸ tèn kÐm nhiÒu chi phÝ vµ thêi gian, bªn thÕ chÊp th­êng ®ång ý v× hä cho r»ng b¸n tµi s¶n thÕ chÊp qua Trung t©m b¸n ®Êu gi¸ thÊp h¬n so víi gi¸ trªn thÞ tr­êng, cßn ®èi víi Ng©n hµng th× kh«ng thu håi ®ñ nî, ®«i khi cã s¬ hë dÔ bÞ lîi dông hoÆc ph¸t sinh tiªu cùc. KiÕn nghÞ: XuÊt ph¸t tõ thùc tÕ trªn ®Ó t¹o ®iÒu kiÖn cho viÖc b¸n tµi s¶n thÕ chÊp qua Trung t©m b¸n ®Êu gi¸ ®­îc dÔ dµng, thuËn tiªn, c«ng t¸c xö lý tµi s¶n thÕ chÊp cña Ng©n hµng ®¹t hiÖu qu¶ cao th× ChÝnh Phñ nªn: - Nghiªn cøu bá phÇn c¸c Ng©n hµng ph¶i lµm thñ thôc xin phÐp b¸n ®Êu gi¸ t¹i c¬ quan cã thÈm quyÒn trong Th«ng t­ liªn tÞch sè 03/2001/TTLT. Nªn c¨n cø vµo hîp ®ång ®· ghi khi vay vèn, ®èi víi tr­êng hîp kh«ng tr¶ nî ®óng h¹n, th× tµi s¶n thÕ chÊp ®ã c¸c Ng©n hµng cã quyÒn xö lý ®Ó thu håi vèn nh»m b¶o ®¶m tÝnh c«ng b»ng cña c¶ hai bªn tr­íc ph¸p luËt khi ®Æt bót ký vµo hîp ®ång vay vèn( hîp ®ång ®· bao trïm ®Çy ®ñ tÝnh ph¸p lý) cã nghÜa lµ ®· cã sù chøng minh cña c¬ quan cã thÈm quyÒn. - Sím xóc tiÕn thµnh lËp thªm nhiÒu Trung t©m ®Êu gi¸ mang tÝnh chuyªn nghiÖp trong pham vi c¶ n­íc, cã t­ c¸ch ph¸p nh©n, víi ®Çy ®ñ chøc n¨ng, quyÒn h¹n, víi ®Çy ®ñ biªn chÕ ®Ó gi¶i quyÕt c«ng viÖc nh»m thùc hiÖn nhanh chãng, thuËn tiÖn cho c¸c bªn khi cã tµi s¶n ph¶i xö lý mµ cÇn cã sù tham gia cña Trung t©m b¸n ®Êu gi¸. - Gi¶m lÖ phÝ b¸n ®Êu gi¸ tµi s¶n th«ng qua trung t©m b¸n ®Êu gi¸ - §¬n gi¶n ho¸ c¸c thñ tôc hµnh chÝnh, ph¸p lý kh«ng cÇn thiÕt khi b¸n ®Êu gi¸ tµi s¶n th«ng qua Trung t©m, t¹o ®iÒu kiÖn cho tµi s¶n ®­îc mua b¸n chuyÓn nh­îng dÔ dµng vµ nhanh chãng. 3.2.1.3 ChÝnh phñ cÇn ®­a ra c¸c gi¶i ph¸p vÒ ®Þnh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp sao cho hîp lý cho c¶ Ng©n hµng vµ kh¸ch hµng. - Sau khi ph©n lo¹i tµi s¶n, nÕu dùa vµo khung gi¸ cña ChÝnh phñ th× gi¸ qu¸ thÊp so víi thÞ tr­êng. - §¸nh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp theo sæ s¸ch kÕ to¸n thùc sù lµ c«ng viÖc m¹o hiÓm bëi v× c¸c con sè ®ã th­êng kh¸c xa so víi thùc tÕ. Nhµ n­íc cÇn cã quy ®Þnh chÆt chÏ vÒ c«ng t¸c h¹ch to¸n kÕ to¸n cña doanh nghiÖp - HiÖn t­îng cïng mét tµi s¶n ®­îc ®¸nh gi¸ kh¸c nhau t¹i c¸c Ng©n hµng th­êng xuyªn diÔn ra, gi¸ trÞ thùc cña tµi s¶n phô thuéc vµo tho¶ thuËn cña Ng©n hµng vµ kh¸ch hµng. V× vËy, Nhµ n­íc cÇn ®­a ra nh÷ng chØ tiªu chung ®ång thêi th«ng b¸o réng r·i trªn nhiÒu ph­¬ng tiÖn th«ng tin ®¹i chóng ®Ó tr¸nh hiÓu lÇm ®¸ng tiÕc gi÷a Ng©n hµng vµ kh¸ch hµng t¹o thuËn lîi cho viÖc ®Þnh gi¸. - Tõng b­íc thµnh lËp tæ chøc chuyªn m«n ®Þnh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp còng nh­ c«ng ty mua b¸n tµi s¶n thÕ chÊp. 3.2.1.4 T¹o lËp vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ChÝnh phñ cÇn ban hµnh c¸c v¨n b¶n quy ph¹m ph¸p luËt cÇn thiÕt ®Ó h­íng dÉn c¸c luËt liªn quan ®Õn giao dÞch bÊt ®éng s¶n ®Ó nh»m t¹o lËp vµ ph¸t triÓn mét thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n á ViÖt nam ho¹t ®éng trªn c¬ së ph¸p lý râ rµng, d­íi sù qu¶n lý vµ kiÓm so¸t vÜ m« cña Nhµ n­íc. Cã ®­îc mét thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ho¹t ®éng hiÖu qu¶ sÏ thuËn läi h¬n rÊt nhiÒu cho c¸c Ng©n hµng trong qu¸ tr×nh xö lý tµi s¶n thÕ chÊp. KiÕn nghÞ: §Ó t¹o lËp vµ ph¸t triÓn mét thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ë n­íc ta, kiÕn nghÞ ChÝnh phñ nªn nghiªn cøu: Bá thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®Ó khuyÕn khÝch ng­êi d©n lµm thñ tôc xin cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ hîp thøc ho¸ c¸c bÊt ®éng s¶n C¸c kho¶n thuÕ vµ phÝ ph¶i nép khi thùc hiÖn vÖc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt cao vµ trïng lÆp. Khi chuyÓn quyÒn sö dông, ng­êi cã ®Êt chuyÓn quyÒn ph¶i nép thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, cßn ®èi víi ng­êi mua ph¶i nép lÖ phÝ tr­íc b¹. Hai kho¶n nép nµy lµ kh¸ nÆng ®èi víi c¶ ng­êi mua vµ ng­êi b¸n, ®ång thêi cã phÇn trïng lÆp. §iÒu nµy còng thËt sù khã kh¨n cho Ng©n hµng khi ph¸t m¹i tµi s¶n thÕ chÊp. §Ó khuyÕn khÝch viÖc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt cã ®¨ng ký víi c¬ quan Nhµ n­íc, ph¸t triÓn thÞ tr­¬ng bÊt ®éng s¶n chÝnh thøc, ®Ò nghÞ nªn bá thuÕ chuyÓn quyÒn sö ®ông ®Êt vµ chØ thu lÖ phÝ tr­íc b¹ theo mét møc cè ®Þnh hoÆc theo diÖn tÝch, ®¬n vÞ tÝnh thuÕ bÊt ®éng s¶n thay v× tû lÖ % trªn gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n nh­ ®ang thùc hiÖn. TËp trung thu tiÒn sö dông ®Êt, thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, lÖ phÝ ®Þa chÝnh, lÖ phÝ tr­íc b¹ vµo mét c¬ quan. Qu¶n lý gi¸ trong kinh doanh bÊt ®éng s¶n: §Ó h¹n chÕ nh÷ng c¬n sèt gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n, lµm cho thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn lµnh m¹nh vµ æn ®Þnh Nhµ n­íc cÇn cã nh÷ng biÖn ph¸p qu¶n lý ®èi víi gi¸ c¶ kinh doanh bÊt ®éng s¶n: + Ban hµnh v¨n b¶n vÒ quy t¾c ®Þnh gi¸ vµ hµnh nghÒ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n + Thµnh lËp c¸c trung t©m giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n c¸c ®« thÞ lín do Nhµ n­íc qu¶n lý vµ ®iÒu hµnh. Cã chÝnh hç trî vÒ mÆt tµi chÝnh ®èi víi c¸c doanh nghiÖp ho¹t ®éng trong lÜnh vùc kinh doanh bÊt ®éng s¶n nh­: thùc hiÖn chÝnh s¸ch cho vay víi l·i suÊt ­u ®·i, gi¶m thuÕ thu nhËp doanh nghiÖp… 3.2.1.2 KiÕn nghÞ söa ®æi, bæ sung NghÞ ®Þnh 178/1999/N§-CP vµ Th«ng t­ liªn tÞch sè 03/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TC§C 3.2.1.2.1 VÊn ®Ò uû quyÒn b¸n ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt cho Trung t©m b¸n ®Êu gi¸ tµi s¶n. §iÓm 2.1, Môc II phÇn B quy ®Þnh: “ Tæ chøc tÝn dông trùc tiÕp b¸n ®Êu gi¸ tµi s¶n b¶o ®¶m trõ tµi s¶n b¶o ®¶m lµ QSD ®Êt vµ c¸c tµi s¶n kh¸c mµ ph¸p luËt quy ®Þnh ph¶i ®­îc b¸n t¹i tæ chøc b¸n ®Êu gi¸ chuyªn tr¸ch)” Quy ®Þnh nh­ vËy th× c¸c tµi s¶n kh¸c lµ nh÷ng tµi s¶n g×? T¹i sao th«ng t­ kh«ng quy ®Þnh cô thÓ tÊt c¶ c¸c tr­êng hîp ph¶i ®­îc b¸n ®Êu gi¸ t¹i c¬ quan b¸n ®Êu gi¸ chuyªn tr¸ch ®Ó c¸c TCTD ¸p dông thèng nhÊt. §iÒu 737 Bé luËt d©n sù chØ nªu: “ Khi ®· ®Õn h¹n thùc hiÖn nghÜa vô b¶o ®¶m b»ng thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt mµ bªn thÕ chÊp kh«ng thùc hiÖn hoÆc thùc hiÖn kh«ng ®óng nghÜa vô, th× quyÒn sö dông ®Êt ®­îc xö lý nh­ sau: - Trong tr­êng hîp quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp ®Ó trång rõng ®· thÕ chÊp t¹i Ng©n hµng ViÖt nam, TCTD ViÖt nam th× bªn nhËn thÕ chÊp cã quyÒn yªu cÇu c¬ quan Nhµ n­íc cã thÈm quyÒn tæ chøc ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó thu håi vèn vµ l·i - Trong tr­êng hîp quyÒn sö dông ®Êt ë ®· thÕ chÊp víi tæ chøc kinh tÕ, c¸ nh©n ViÖt nam ë trong n­íc,th× bªn nhËnthÕ chÊp cã quyÒn yªu cÇu c¬ quan nhµ n­íc cã thÈm quyÒn tæ chøc b¸n ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó thu håi vèn vµ l·i” Nh­ vËy vÒ ®iÓm nµy, LuËt d©n sù chØ nhÊn m¹nh ®Õn quyÒn cña c¸c bªn nhËn thÕ chÊp trong viÖc xö lý tµi s¶n b¶o ®¶m lµ quyÒn sö dông ®Êt. §ã lµ c¸c bªn nhËn thÕ chÊp cã quyÒn yªu cÇu c¬ quan Nhµ n­íc cã thÈm quyÒn tæ chøc b¸n ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó thu håi c¶ gèc vµ l·i khi ®· ®Õn h¹n thùc hiÖn nghÜa vô b¶o ®¶m mµ bªn thÕ chÊp kh«ng thùc hiªn hoÆc thùc hiÖn kh«ng ®óng nghÜa vô. LuËt kh«ng b¾t buéc khi xö lý tµi s¶n b¶o ®¶m tiÒn vay lµ quyÒn sö dông ®Êt nhÊt thiÕt c¸c bªn nhËn thÕ chÊp ph¶i th«ng qua tæ chøc b¸n ®Êu gi¸ chuyªn tr¸ch ®Ó xö lý tµi s¶n. §iÒu nµy còng cã nghÜa lµ nÕu c¸c bªn nhËn thÕ chÊp kh«ng yªu cÇu c¸c tæ chøc b¸n ®Êu gi¸ chuyªn tr¸ch xö lý quyÒn xö dông ®Êt th× hä vÉn cã quyÒn tù ®Þnh ®o¹t b»ng c¸c biÖn ph¸p thÝch hîp ViÖc Th«ng t­ 03 chØ quy ®inh chung lµ quyÒn sö dông ®Êt mµ ph¸p luËt quy ®Þnh ph¶i ®­îc b¸n ë tæ chøc b¸n ®Êu gi¸ chuyªn tr¸ch lµ ch­a ®Ò cËp ®Õn c¸c quyÒn cßn l¹i mµ c¸c TCTD cã thÓ thùc hiÖn ®­îc lµm h¹n chÕ tÝnh n¨ng ®éng cña c¸c TCTD trong viÖc xö lý quyÒn sö dông ®Êt. MÆt kh¸c viÖc kh«ng h­íng dÉn cô thÓ ®èi víi lo¹i ®Êt nµo th× khi tiÕn hµnh xö lý tµi s¶n b¶o ®¶m lµ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó thu håi nî c¸c TCTD ph¶i th«ng qua c¸c tæ chøc b¸n ®Êu gi¸ chuyªn tr¸ch ®Ó xö lý cµng lµm cho c¸c TCTD gÆp khã kh¨n trong thùc hiÖn. §ång thêi, khi c¬ quan b¸n ®Êu gi¸ tµi s¶n tiÕn hµnh b¸n ®Êu gi¸, nÕu b¸n ®Êu gi¸ thµnh c«ng, bªn b¶o ®¶m ®ång ý giao tµi s¶n cho ng­êi mua th× rÊt thuËn tiÖn cho TCTD. Nh­ng nÕu bªn b¶o ®¶m kh«ng ®ång ý giao tµi s¶n, c¬ quan b¸n ®Êu gi¸ l¹i kh«ng cã chøc n¨ng c­ìng chÕ giao tµi s¶n sÏ dÉn tíi viÖc ®Êu g¸i kh«ng thµnh th× ai sÏ chÞu lÖ phÝ b¸n ®Êu gi¸. Lóc ®ã TCTD l¹i lµm thñ tôc khëi kiÖn t¹i toµ ¸n. §iÒu nµy lµm mÊt thêi gian, khã t×m c¬ héi ®Ó b¸n. KiÕn nghÞ, söa ®æi, bæ sung §iÓm 2.1 môc II phÇn B Th«ng t­ liªn tÞch sè 03: Bá quy ®Þnh ph¶i uû quyÒn b¸n ®Êu gi¸ QSD ®Êt cho Trung t©m b¸n ®Êu gi¸ vµ thay b»ng TCTD phèi hîp víi chÝnh quyÒn ®Þa ph­¬ng thùc hiÖn (bao gåm c¶ viÖc tæ chøc b¸n vµ c­ìng chÕ tµi s¶n) th× phï hîp víi thùc tÕ h¬n vµ t¨ng thªm tÝnh n¨ng ®éng cho TCTD. Ngoµi ra Th«ng t­ cÇn chØ râ c¸c tµi s¶n kh¸c mµ ph¸p luËt quy ®Þnh lµ nh÷ng tµi s¶n cô thÓ nµo ph¶i ghi râ ®Ó dÔ dµng h¬n cho TCTD. 3.2.1.2.2 VÊn ®Ò xin phÐp UBND cÊp huyÖn vµ UBND cÊp tØnh cho phÐp b¸n ®Êu gi¸ QSD ®Êt. §iÓm 3, môc III phÇn B – TTLT 03 quy ®Þnh : “ Tr­íc khi TCTD xö lý tµi s¶n b¶o ®¶m lµ quyÒn sö dông ®Êt ph¶i göi hå s¬ xin phÐp UBND cÊp huyÖn, UBND cÊp tØnh cho b¸n ®Êu gi¸ QSD ®Êt vµ chØ thùc hiÖn sau khi ®· ®­îc sù cho phÐp” Quy ®Þnh nh­ vËy lµ kh«ng cÇn thiÕt bëi v× ph¸p luËt cho phÐp bªn b¶o ®¶m ®­îc quyÒn ®em QSD ®Êt lµm thÕ chÊp vay vèn cña Ng©n hµng, khi kh¸ch hµng vi ph¹m hîp ®ång tÝn dông th× TCTD cã quyÒn xö lý QSD ®· thÕ chÊp ®Ó thu håi nî. MÆt kh¸c, khi bªn thÕ chÊp vµ TCTD ký hîp ®ång thÕ chÊp ®· cã sù chøng thùc cña Së §Þa chÝnh (®èi víi tæ chøc) vµ UBND cÊp x· (®èi víi hé gia ®×nh, c¸ nh©n) x¸c ®Þnh ®Êt ®ã ®­îc thÕ chÊp. Nh­ vËy ®· cã ®iÒu kiÖn ph¸p lý cña chÝnh quyÒn råi nªn TCTD ®­îc xö lý thu håi nî vµ kh«ng cÇn xin phÐp UBND cÊp huyÖn, tØnh cho phÐp b¸n ®Êu gi¸. 3.2.1.2.3 VÊn ®Ò liªn quan ®Õn viÖc xö lý tµi s¶n b¶o ®¶m theo TTLT 03 lµ xö lý QSD ®Êt cña hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n n«ng d©n §iÓm 18, ®iÒu 1 – NghÞ ®Þnh sè 79/2001/N§-CP ngµy 01/11/2001 cña ChÝnh phñ vÒ söa ®æi bæ sung mét sè ®iÒu cña N§ 17/1999/N§-CP ngµy 29/3/1999 cña ChÝnh phñ vÒ thñ tôc chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ QSD ®Êt vµ thÕ chÊp, b¶o l·nh, gãp vèn b»ng gi¸ trÞ QSD ®Êt: “ Khi bªn thÕ chÊp hoÆc bªn ®­îc b¶o l·nh kh«ng thùc hiÖn hoÆc thùc hiÖn kh«ng ®óng nghÜa vô tr¶ nî theo hîp ®ång thÕ chÊp, hîp ®ång b¶o l·nh th× QSD ®Êt ®· thÕ chÊp, ®· b¶o l·nh ®­îc xö lý theo tho¶ thuËn trong hîp ®ång; tr­êng hîp kh«ng xö lý ®­îc theo tho¶ thuËn ®· ghi trong hîp ®ång th× bªn nhËn thÕ chÊp, b¶o l·nh cã quyÒn chuyÓn nh­îng QSD ®Êt ®· thÕ chÊp, b¶o l·nh cho ng­êi kh¸c ®Ó thu håi nî( trõ tr­êng hîp ®Êt ®· thÕ chÊp, ®· b¶o l·nh cña hé gia ®×nh, c¸ nh©n n«ng d©n) hoÆc yªu cÇu c¬ quan Nhµ n­íc cã thÈm quyÒn b¸n ®Êu gi¸ hoÆc khëi kiÖn t¹i Toµ ¸n theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt.” Theo quy ®Þnh nh­ trªn th× TCTD chØ ®­îc xö lý chuyÓn nh­îng QSD ®Êt cña c¸c tæ chøc, cßn QSD ®Êt cña hé gia ®×nh, c¸ nh©n n«ng d©n th× kh«ng ®­îc chuyÓn nh­îng. §iÒu nµy sÏ g©y khã kh¨n cho c¸c TCTD thuéc c¸c tØnh hiÖn nay khi mµ d­ nî trªn 80% tµi s¶n thÕ chÊp cña hé gia ®×nh, c¸ nh©n n«ng d©n lµ QSD ®Êt sÏ xö lý ra sao? Vµ nÕu kh«ng cho xö lý chuyÓn nh­îng QSD ®Êt cña hé gia ®×nh, c¸ nh©n n«ng d©n, th× c¸c TCTD sÏ kh«ng thÓ tiÕp tôc cho hé gia ®×nh, c¸ nh©n n«ng d©n vay vèn ®­îc n÷a. MÆt kh¸c côm tõ trong ngoÆc gi¶i thÝch kh«ng râ rµng dÉn ®Õn cã hai c¸ch hiÓu kh¸c nhau: - C¸ch hiÓu thø nhÊt cho r»ng ý trong ngoÆc nªu trªn lµ muèn x¸c ®Þnh riªng ®èi víi hé gia ®×nh, c¸ nh©n n«ng d©n khi vay vèn cña c¸c TCTD cã thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt mµ kh«ng tr¶ nî ®­îc th× c¸c TCTD khi ph¸t m·i tµi s¶n thÕ chÊp nµy ®Ó thu håi nî ph¶i th«ng qua c¸c c¬ quan chøc n¨ng xem xÐt tõng tr­êng hîp cô thÓ mµ kh«ng ®­îc phÐp trùc tiÕp ph¸t m·i ®Ó thu håi nî. Môc ®Ých lµ b¶o vÖ quyÒn lîi cho ®èi t­îng nµy. Quan ®iÓm nµy lµ phï hîp víi LuËt c¸c TCTD vµ c¬ chÕ vÒ b¶o ®¶m tiÒn vay cña c¸c TCTD do ChÝnh phñ ban hµnh t¹i NghÞ ®Þnh sè 178/1999/N§-CP. - Bªn c¹nh ®ã còng cã c¸ch hiÓu theo nghÜa kh¸c: +Tr­êng hîp hé gia ®×nh, c¸ nh©n n«ng d©n thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt cho môc ®Ých s¶n xuÊt n«ng nghiÖp th× bªn nhËn thÕ chÊp, bªn nhËn b¶o l·nh kh«ng ®­îc ph¸t m·i tµi s¶n hoÆc yªu cÇu c¬ quan Nhµ n­íc cã thÈm quyÒn b¸n ®Êu gi¸ hoÆc khëi kiÖn t¹i Toµ ¸n theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt ®Ó thu håi nî. + Tr­êng hîp hé gia ®×nh, c¸ nh©n n«ng d©n thÕ chÊp QSD ®Êt ®Ó sö dông vµo môc ®Ých ngoµi s¶n xuÊt n«ng nghiÖp th× bªn nhËn thÕ chÊp, b¶o l·nh míi cã thÓ cã quyÒn ph¸t m·i tµi s¶n ®Ó thu håi nî. Do ®ã kiÕn nghÞ söa ®æi, bæ sung: “ Khi bªn thÕ chÊp hoÆc bªn nhËn thÕ chÊp….cho ng­êi kh¸c ®Ó thu håi nî(kh«ng ®­îc chuyÓn nh­îng tr­êng hîp ®Êt ®· thÕ chÊp, ®· b¶o l·nh cña hé gia ®×nh, c¸ nh©n n«ng d©n ®ang sö dông vµo môc ®Ých s¶n xuÊt n«ng nghiÖp) hoÆc yªu cÇu c¬ quan Nhµ n­íc cã thÈm quyÒn b¸n ®Êu gi¸ hoÆc khëi kiÖn t¹i Toµ ¸n theo quy ®Þnh cña Ph¸p luËt.” 3.2.1.2.4 VÒ thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt mµ thêi h¹n thuª ®· ®­îc tr¶ tiÒn cßn l¹i d­íi 5 n¨m. Kho¶n 2 §iÒu 7 NghÞ ®inh 178 quy ®Þnh: “ ViÖc thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt ®­îc thùc hiÖn theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt ®Êt ®ai.” Kho¶n 11, 14 §iÒu 1 NghÞ ®Þnh sè 79/2001/N§-CP ngµy 01/11/2001 cña ChÝnh phñ vÒ söa ®æi bæ sung mét sè ®iÒu cña NghÞ ®Þnh sè 17/1999/N§-CP ngµy 29/3/1999 cña ChÝnh phñ vÒ thñ tôc chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt quy ®Þnh: Trong tr­êng hîp hé gia ®×nh, c¸ nh©n, tæ chøc kinh tÕ thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt thuª ®Ó vay vèn ng¾n h¹n mµ thêi h¹n thuª ®· ®­îc tr¶ tiÒn cßn l¹i d­íi 5 n¨m, th× thùc hiÖn theo h­íng dÉn cña Ng©n hµng Nhµ n­íc ViÖt nam. §©y lµ quy ®Þnh míi, ®¸p øng yªu cÇu thùc tÕ cña ho¹t ®éng tÝn dông Ng©n hµng, ®Ó b¶o ®¶m tÝnh thèng nhÊt gi÷a c¸c NghÞ ®Þnh cña ChÝnh phñ vµ Ng©n hµng Nhµ n­íc ViÖt nam cã c¬ së ®Ó h­íng dÉn, th× cÇn thiÕt ph¶i bæ sung quy ®Þnh nãi trªn cña NghÞ ®Þnh 79 vµo NghÞ ®Þnh 178. KiÕn nghÞ, söa ®æi, bæ sung Kho¶n 2 §iÒu 7 NghÞ ®Þnh 178: “Kh¸ch hµng vay, bªn b¶o l·nh ®­îc thÕ chÊp, b¶o l·nh b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt, kÓ c¶ ®Êt thuª mµ thêi h¹n thuª ®· ®­îc tr¶ tiÒn cßn l¹i d­íi 5 n¨m, theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai vµ h­íng dÉn cña Ng©n hµng Nhµ n­íc ViÖt nam.” 3.2.2 KiÕn nghÞ víi Ng©n hµng Nhµ n­íc a/ Thµnh lËp mét c«ng ty mua b¸n tµi s¶n thÕ chÊp HiÖn nay cã nhiÒu ý kiÕn cho r»ng nªn thµnh lËp mét c«ng ty chuyªn qu¶n lý khai th¸c tµi s¶n thÕ chÊp nh»m gi¶i to¶ c¸c kho¶n nî ®äng cña NHTM. Tuy nhiªn tµi s¶n thÕ chÊp lµ tµi s¶n ®Ó b¶o ®¶m tr¶ nî vay Ng©n hµng. V× thÕ nã kh«ng thÓ nµo giao cho bÊt cø mét c«ng ty nµo qu¶n lý vµ khai th¸c ®­îc. VÊn ®Ò lµ ph¶i t¹o ®iÒu kiªn cho Ng© nhµng gi¶i quyÕt nhanh viÖc ph¸t m·i tµi s¶n. NÕu cã thµnh lËp c«ng ty th× cã ch¨ng lµ C«ng ty ®Êu gi¸ tµi s¶n vµ khi cã tµi s¶n cÇn ph¸t m·i th× hai bªn tho¶ thuËn uû quyÒn cho C«ng ty ®Êu gi¸ ph¸t m·i tµi s¶n ®Ó thu håi nî. Tuy nhiªn ë ®©y nªn cã sù tham gia cña c«ng chøng. V× vÒ mÆt ph¸p lý hai bªn hîp ®ång cã sù chøng nhËn cña c«ng chøng th× khi thanh lý hîp ®ång còng ph¶i cã sù chøng nhËn cña c«ng chøng. b/ Thµnh lËp mét trung t©m chuyªn cung cÊp th«ng tin §èi víi c¸c NHTM viÖc thµnh lËp mét trung t©m chuyªn cung cÊp th«ng tin lµ ®iÒu rÊt khã thùc hiÖn nh­ng ®èi víi NHNN th× hoµn toµn n»m trong kh¶ n¨ng.Th«ng qua trung t©m nµy c¸c NHTM cã thÓ khai th¸c c¸c th«ng tin cÇn thiÕt mét c¸ch nhanh chãng. ViÖc cã mét trung t©m chuyªn nghiªn cøu, t×m kiÕm, th«ng tin nh­ vËy c¸c NHTM cËp nhËt th«ng tin tÝn dông mét c¸ch nhanh nhÊt vµ kÞp thêi c¸c v¨n b¶n míi cña ChÝnh phñ còng nh­ cña NHNN. c/ Ng©n hµng Nhµ n­íc sím tr×nh lªn ChÝnh phñ vµ quèc héi vÒ viÖc ban hµnh LuËt tµi s¶n thÕ chÊp vµ nh÷ng v¨n b¶n h­íng dÉn viÖc x¸c ®Þnh quyÒn së h÷u tµi s¶n ®Æc biÖt lµ nhµ cöa, giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®Ó t¹o ®iÒu kiÖn cho c¸c Ng©n hµng nhanh chãng xö lý tµi s¶n thÕ chÊp khi kh¸ch hµng kh«ng tr¶ ®­îc nî. d/ Ng©n hµng Nhµ n­íc cÇn ®­a ra mét mÉu hîp ®ång tµi s¶n thÕ chÊp ¸p dông chung cho tÊt c¶ c¸c TCTD tr¸nh t×nh tr¹ng kh«ng ®ång nhÊt gi÷a c¸c tæ chøc vµ sù kh«ng c«ng nhËn cña c«ng chøng. 3.2.3 KiÕn nghÞ víi NHNo&PTNT ViÖt nam Ng©n hµng n«ng nghiÖp vµ ph¸t triÓn n«ng th«n ViÖt nam lµ c¬ quan chñ qu¶n lµ c¬ quan chñ qu¶n cña mäi chi nh¸nh, mäi ho¹t ®éng cña c¸c chi nh¸nh ë c¸c tØnh, thµnh phè ®Òu th«ng qua trung t©m ®iÒu hµnh nµy. V× vËy, ®Ó cho ho¹t ®éng cña c¸c chi nh¸nh cã hiÖu qu¶ th× viÖc gióp ®ì, chØ ®¹o vµ nh÷ng chÝnh s¸ch ®Þnh h­íng cña NHNo&PTNT ViÖt nam cã vai trß hÕt søc quan träng. + NHNo&PTNT ViÖt nam nªn sím x©y dùng mét biÓu gi¸ phï hîp víi gi¸ c¶ thÞ tr­êng vµ cã quan t©m ®Õn khung gi¸ cña Nhµ n­íc lµm c¨n cø cho c¸n bé ®Þnh gi¸ mét c¸ch n¨ng ®éng vµ chÝnh x¸c, tr¸nh t×nh tr¹ng mçi ®Þa ph­¬ng mét biÓu gi¸ riªng. + Cô thÓ ho¸ vµ h­íng dÉn c¸c quy chÕ vÒ b¸n ®Êu gi¸ TSTC Quy chÕ b¸n ®Êu gi¸ tµi s¶n ban hµnh kÌm theo N§ sè 86/CP ngµy 19/12/1996 cña ChÝnh phñ cßn nhiÒu phøc t¹p, m©u thuÉn. Quy chÕ ®· më lèi tho¸t cho c¸c Ng©n hµng trong viÖc chñ ®éng b¸n TSTC ®Ó thu håi vèn mµ kh«ng nhÊt thiÕt ph¶i cã sù ®ång ý cña ng­êi vay, gi¶i quyÕt ®­îc c¸c nót v­íng m¾c tr­íc ®©y ph¶i xö lý theo tr×nh tù tè tông. Tuy nhiªn, quy chÕ l¹i kh«ng quy ®Þnh biÖn ph¸p xö lý vµ quyÒn cña ng­êi b¸n ®Êu gi¸ trong tõng tr­êng hîp khi ng­êi thÕ chÊp kh«ng ®ång ý uû quyÒn cho ng­êi b¸n ®Êu gi¸ vµ sÏ kh«ng giao tµi s¶n cho ng­êi mua khi ®· b¸n ®Êu gi¸. + Thµnh lËp mét c«ng ty trùc thuéc sù qu¶n lý cña Ng©n hµng. C«ng ty nµy cã nhiÖm vô tiÕp nhËn c¸c tµi s¶n do Ng©n hµng xiÕt nî, cung cÊp th«ng tin vÒ thÞ tr­êng nhµ ®Êt, cung cÊp ®éi ngò chuyªn gia ®Þnh gi¸ cho c¸c chi nh¸nh nh»m gi¶i quyÕt c¸c tµi s¶n thÕ chÊp ®Ó thu håi vèn. KÕt luËn: LÞch sö ®· chøng minh vai trß quan träng cña hÖ thèng Ng©n hµng Th­¬ng m¹i ®èi víi nÒn kinh tÕ quèc d©n. §Ó b¾t kÞp víi tèc ®é ph¸t triÓn cña khoa häc kü thuËt nãi chung vµ tr×nh ®é c¸c c«ng cô qu¶n lý nãi riªng cña c¸c n­íc trªn thÕ giíi. HÖ thèng Ng©n hµng n­íc ta còng ngµy cµng ®­îc hoµn chØnh, bæ sung thÝch øng víi sù vËn ®éng ph¸t triÓn cña nÒn kinh tÕ. V× vËy, ®Ó thóc ®Èy h¬n n÷a sù ph¸t triÓn kinh tÕ cña ®Êt n­íc th× ho¹t ®éng cña NHTM ngµy cµng ®­îc ®a d¹ng ho¸ phôc vô mét c¸ch nhanh chãng , chÝnh x¸c, ®¸p øng nhu cÇu cña mäi thµnh phÇn kinh tÕ. §èi víi mét sè Ng©n hµng do nhiÒu nguyªn nh©n chñ quan hoÆc kh¸ch quan cã thÓ tû träng cña tµi s¶n thÕ chÊp ch­a cao. Song xu h­íng ph¸t triÓn cña ph­¬ng thøc nµy ngµy cµng lín. C¸c Ng©n hµng chñ yÕu vÉn lµ lo sî sù t¸o b¹o cña thµnh phÇn kinh tÕ ngoµi quèc doanh, h¬n n÷a viÖc ®Þnh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp lµ mét qu¸ tr×nh phøc t¹p, thñ tôc r­êm rµ, ph¸p luËt ban hµnh cho h×nh thøc nµy cßn nhiÒu khe hë vµ bÊt hîp lý, ®©y lµ vÊn ®Ò ®ang ®­îc c¸c cÊp l·nh ®¹o, c¸c giíi qu¶n lý vµ ®iÒu hµnh cña hÖ thèng Ng©n hµng quan t©m. §Þnh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp lµ mét viÖc lµm cã ý nghÜa quan träng ®èi víi Ng©n hµng hiÖn nµy ®Ó ®¶m b¶o cho viÖc sö dông vèn cã hiÖu qu¶ vµ ®©y còng lµ xu thÕ ph¸t triÓn trong thêi gian kh«ng xa. Víi mét vÊn ®Ò cßn nhiÒu tranh c·i, v­íng m¾c thÕ nªn trong qu¸ tr×nh nghiªn cøu ch¾c h¼n kh«ng thÓ tr¸nh khái nh÷ng thiÕu sãt. V× vËy, em mong ®­îc sù ®ãng gãp ý kiÕn cña c¸c thÇy c« vµ b¹n ®äc ®Ó ®Ò tµi ®­îc hoµn thiÖn vµ cã gi¸ trÞ thùc tiÔn h¬n. Mét lÇn n÷a em xin ch©n thµnh c¶m ¬n c¸c c« chó t¹i NHNo&PTNT Hµ t©y ®· nhiÖt t×nh chØ b¶o, truyÒn ®¹t nh÷ng kinh nghiÖm quý b¸u vµ cung cÊp sè liÖu ®Ó bµi viÕt thªm sinh ®éng. §Æc biÖt em xin c¶m ¬n thÇygi¸o T.S §Æng Ngäc §øc-gi¸o viªn khoa Ng©n hµng-Tµi chÝnh tr­êng §¹i häc Kinh tÕ quèc d©n ®· gióp ®ì tËn t×nh trong suèt thêi gian nghiªn cøu ®Ò tµi cho ®Õn khi ®Ò tµi hoµn thµnh, ®ång thêi em còng xin c¶m ¬n s©u s¾c c¸c thÇy c« gi¸o tr­êng §¹i häc Kinh tÕ quèc d©n lµ ng­êi ®· trang bÞ cho em kiÕn thøc c¬ b¶n vÒ chuyªn m«n, nh÷ng kinh nghiªm quý b¸u gióp em tù tin h¬n b­íc vµo ®êi.