Luận văn Giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

ụng đất đai một cách tiết kiệm và có hiệu quả; phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất đai, bất động sản phục vụ sự cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Thứ ba, bình đẳng giữa các thành phần kinh tế tham gia thị trường bất động sản để khai thác mọi thế mạnh, mọi nguồn lực, đáp ứng nhu cầu đa dạng của sự phát triển thị trường bất động sản. Bình đẳng giữa các thành phần kinh tế là mọi thành phần kinh tế đều được tham gia vào thị trường bất động sản, mọi doanh nghiệp không phân biệt thành phần kinh tế đều có các quyền bán (chuyển nhượng), mua (nhận chuyển nhượng), thuê, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ… Mọi chính sách và biện pháp ưu đãi đều được áp dụng thống nhất cho tất cả các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản. Thứ tư, kiên quyết lập lại trật tự trong quản lý, sử dụng đất đai và bất động sản theo luật pháp, chống đầu cơ đất đai và nắm giữ đất đai trái pháp luật. 3.1.2. Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình trên đất để phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Thu hút các nguồn lực xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hóa bất động sản, đặc biệt là đầu tư xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường cùng các thể chế phù hợp với kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế. Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết và kiểm soát để bình ổn thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng tự phát, đầu cơ bất động sản. Đảm bảo thị trường bất động sản hoạt động một cách công khai, minh bạch; hạn chế tiến tới xoá bỏ thị trường bất động sản không chính thức về bất động sản. Đảm bảo tính công bằng trong việc nắm giữ và chuyển dịch bất động sản, động viên một phần thu nhập của người sử dụng và chuyển nhượng bất động sản vào ngân sách Nhà nước nhằm bù đắp một phần chi phí đầu tư của Nhà nước vào hệ thống các công trình cơ sở hạ tầng và hỗ trợ cho người nghèo có điều kiện tạo lập chỗ ở ổn định. 3.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA Áp dụng chính sách thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất thực hiện điều tiết thu nhập có được từ việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi chuyển QSDĐ thuộc đối tượng chịu thuế thu nhập. Ngoài việc chuyển đổi, chuyển nhượng QSDĐ như hiện nay, cần bổ sung thêm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, góp vốn bằng giá trị QSDĐ, nhận tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, cho, tặng, thừa kế QSDĐ, trừ các trường hợp hiến, tặng bất động sản cho Nhà nước hoặc các tổ chức xã hội từ thiện. Đối tượng nộp thuế thu nhập là: - Người chuyển QSDĐ trong trường hợp chuyển nhượng có bồi thường: chuyển đổi, chuyển nhượng QSDĐ; góp vốn, góp cổ phần bằng giá trị QSDĐ; nhận tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi. - Người nhận chuyển QSDĐ trong trường hợp chuyển nhượng không bồi thường: thừa kế, cho, tặng QSDĐ. Căn cứ tính thuế là thu nhập do chuyển nhượng QSDĐ và thuế suất, trong đó: - Thu nhập chịu thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng QSDĐ trừ đi chi phí để có QSDĐ (giá vốn). Giá chuyển nhượng QSDĐ do hai bên thoả thuận trong hợp đồng dân sự, nhưng không được thấp hơn hoặc cao hơn 20% so với giá do Nhà nước công bố áp dụng cho năm phát sinh hành vi chuyển QSDĐ. Giá chuyển QSDĐ sẽ được ghi trên GCN QSDĐ để làm cơ sở cho việc xác định thu nhập chịu thuế của lần chuyển nhượng tiếp theo. Chi phí để có QSDĐ bao gồm giá trị đất do Nhà nước giao (nếu là đất được Nhà nước giao mới hoặc đất đang sử dụng được hợp thức hoá và cấp GCN QSDĐ), giá chuyển nhượng QSDĐ của lần cuối cùng (nếu là đất nhận chuyển nhượng từ người khác) và các chi phí chủ sử dụng đất bỏ ra để cải thiện đất. - Về thuế suất: áp dụng thuế suất theo số năm đầu tư bất động sản, tính từ lúc mua bất động sản đến lúc bán bất động sản. Việc tính thuế như vậy sẽ vừa đảm bảo nguồn thu từ bất động sản cho NSNN, vừa hạn chế đầu cơ bất động sản. Tạm thời chưa áp dụng thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng QSDĐ đối với các trường hợp được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, thực hiện các dự án đầu tư và cải thiện đời sống cho những người bị thu hồi đất. Cho ghi nợ thuế thu nhập đối với các trường hợp nhận thừa kế QSDĐ. Khi người nhận thừa kế chuyển QSDĐ sẽ thu khoản thuế này. Việc áp dụng thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ nêu trên sẽ có tác dụng sau: Thứ nhất, tạo điều kiện để thị trường bất động sản hoạt động một cách công khai, minh bạch. Việc tính thuế chuyển quyền sử dụng đất như hiện nay không dựa vào giá trị chuyển nhượng, mà chỉ căn cứ vào giá đất do Nhà nước ban hành, nên các bên tham gia giao dịch vì nhiều lý do khác nhau không kê khai thật giá bán, dẫn tới việc thiếu thông tin để thực hiện việc định giá phục vụ cho thị trường và Nhà nước không kiểm soát được giá thực tế, giới đầu cơ có cơ hội lũng đoạn giá cả thị trường. Việc đổi mới chính sách thuế nêu trên buộc các bên giao dịch phải kê khai trung thực giá mua, giá bán thực tế vì nếu kê khai quá thấp hoặc quá cao, cơ quan thuế sẽ tính toán theo giá Nhà nước công bố và sẽ ảnh hưởng tới lần chuyển nhượng tiếp theo. Đồng thời, việc mở rộng phạm vi tính thuế cũng góp phần hạn chế việc “nhờ đứng tên hộ” hoặc “tránh thuế” khi cho, tặng QSDĐ. Thứ hai, góp phần giảm bớt sự thiếu công bằng về nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp được hưởng lợi khác nhau từ việc phát triển kinh tế - xã hội, từ công tác quy hoạch và đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nước. Điều này xuất phát từ việc giá của một mảnh đất nào đó tăng lên là do sự phát triển kinh tế - xã hội, do công tác quy hoạch của Nhà nước và đầu tư của xã hội hơn là kết quả lao động hay đầu tư của người sử dụng đất. Việc đánh thuế thu nhập theo thuế suất luỹ tiến sẽ đảm bảo cho các trường hợp được hưởng lợi nhiều sẽ bị điều tiết nhiều hơn so với các trường hợp được hưởng lợi ít, các trường hợp không được hưởng lợi thì sẽ không bị điều tiết. Thứ ba, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đánh trên giá trị tăng thêm của đất khi chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế…, tạo ra việc đối xử công bằng đối với các đối tượng tham gia thị trường bất động sản, đối tượng đầu tư kinh doanh phát triển quỹ đất để chuyển nhượng sau khi đã đầu tư, xây dựng kết cấu hạ tầng cũng như đối tượng mua bán kinh doanh nhà gắn liền với chuyển QSDĐ để lợi nhuận tương đương nhau nếu đầu tư vốn như nhau và tạo điều kiện cho người dân chuyển nhượng nhà đất khi có nhu cầu thay đổi chỗ ở, thuế không đánh vào vốn của người kinh doanh. Qua đó, Nhà nước vừa quản lý vừa thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Thống nhất thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế đất thành thuế sử dụng đất Sự cần thiết ban hành luật thuế sử dụng đất Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và Pháp lệnh thuế nhà, đất được ban hành trong điều kiện nền kinh tế đang chuyển đổi từ cơ chế kế hoạch hoá sang cơ chế thị trường. Đến nay, một số quy định của hai sắc thuế trên đã không còn phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội, chưa góp phần quản lý thống nhất thị trường bất động sản trong thời gian gần đây. Việc thực hiện luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và Pháp lệnh thuế nhà, đất vừa qua đã đạt được những kết quả nhất định. Tuy nhiên, trong thực tiễn đã bộc lộ một số nhược điểm cả về chính sách cũng như thực hiện, cho nên, việc ban hành luật thuế sử dụng đất với nội dung bao trùm hai sắc thuế trên và những cải tiến mới phù hợp với thực tế là điều cần thiết. Khắc phục nhược điểm của các luật thuế cũ, luật thuế sử dụng đất mới sẽ đảm bảo được sự thống nhất về đối tượng điều chỉnh, xây dựng căn cứ tính thuế mới. Sẽ là không hợp lý khi dùng hai sắc thuế để quản lý cùng một đối tượng chịu thuế chung và có cùng xu hướng về căn cứ tính thuế. Luật thuế mới sẽ có nhiều ưu điểm hơn trong cả nội dung chính sách cũng như tổ chức thực hiện. Thuế sử dụng đất áp dụng chung sẽ đơn giản, dễ làm, dễ kiểm tra, giảm tính phức tạp của hệ thống thuế hiện hành. Hình thức thuế sử dụng đất mới áp dụng chung cho người sử dụng đất (trừ đất Nhà nước cho thuê) sẽ không còn phức tạp trong việc xác định đối tượng chịu thuế, đối tượng nộp thuế. Sổ thuế sử dụng đất sẽ được lập một lần và dùng cho nhiều năm, chỉ điều chỉnh trong trường hợp có biến động về diện tích của chủ sử dụng đất, thay vì hiện nay phải lập 2 sổ cho cùng một việc sử dụng đất (ở nông thôn). Việc thống nhất thành một sắc thuế duy nhất sẽ tiết kiệm được chi phí phục vụ công tác lập sổ thuế, thông báo và tổ chức nộp thuế. Xây dựng chung thành luật thuế sử dụng đất sẽ tiện cho việc so sánh, phân tích, đánh giá và thiết kế thuế suất, đảm bảo chính sách thu đối với đất được rõ ràng, đồng bộ. Căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất và thuế suất. Việc xây dựng một giá đất ổn định và hợp lý sẽ đảm bảo đơn giản trong tổ chức thu thuế. Mức thuế sử dụng đất đối với đất nông nghiệp giảm, mức thuế sử dụng đất đô thị sẽ tăng so với hiện nay để đảm bảo điều tiết hợp lý và đúng đối tượng. Mức thu thuế sử dụng đất chỉ còn động viên vào đất chứ không phải thu nhập. Như vậy, việc áp dụng thống nhất một hình thức thuế thống nhất cho các loại đất với căn cứ tính thuế hợp lý sẽ làm cho luật thuế mới dễ thực hiện, tăng hiệu quả quản lý đất đai, giảm chi phí và dễ hiểu. Thuế sử dụng đất vẫn sẽ là nguồn thu bền vững và ổn định cho NSNN. Trong luật thuế mới sẽ giảm sự điều tiết vào đất nông nghiệp nhưng lại tăng điều tiết vào đất ở - nguồn thu bị bỏ sót trong Pháp lệnh thuế cũ. Thuế sử dụng đất sẽ có những thay đổi căn bản để tăng tính điều tiết vĩ mô nền kinh tế, khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả. Việc thiết lập mức thuế cao đối với đất ở, đặc biệt là ở đô thị lớn sẽ tạo ra việc tiết kiệm trong sử dụng đất. Đồng thời, với mức thuế đất thấp hơn ở các khu vực kinh tế chưa phát triển sẽ tạo nên sự chuyển dịch của các nhà đầu tư, góp phần phân bố hợp lý sản xuất, kinh doanh và lao động. Thuế sử dụng đất vẫn tiếp tục là biện pháp tài chính quan trọng giúp Nhà nước quản lý được việc sử dụng đất đai. Như vậy, việc thống nhất thuế sử dụng đất nông nghiệp với thuế đất thành một luật thuế sử dụng đất sẽ góp phần khắc phục những tồn tại của hai sắc thuế đã nêu, đồng thời đáp ứng được yêu cầu quản lý, sử dụng đất đai trong nền kinh tế thị trường. Mục tiêu và yêu cầu của Luật thuế sử dụng đất Mục tiêu: Động viên công bằng, hợp lý vào ngân sách đối với người sử dụng đất. Góp phần quản lý đất đai, khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Thúc đẩy sản xuất phát triển, chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông nghiệp - nông thôn. Yêu cầu hoàn thiện: Luật thuế sử dụng cần đáp ứng các yêu cầu: Thuế sử dụng đánh vào việc sử dụng đất, có sử dụng đất thì phải nộp thuế; không phân biệt đất đang sử dụng có hay không có GCN QSDĐ; đất được giao mà không sử dụng vẫn phải nộp thuế. Thuế sử dụng đất đánh theo mục đích sử dụng, không phân biệt QSDĐ là do Nhà nước Nhà nước giao, đi thuê hoặc nhận chuyển của người khác. Không thu thuế đối với đất được sử dụng vào mục đích công cộng và các mục đích mang tính cộng đồng, phi lợi nhuận. Các đề xuất cho Luật thuế sử dụng đất Xây dựng lại phạm vi điều chỉnh Trong thời gian gần đây, có nhiều ý kiến xung quanh việc bỏ thuế sử dụng đất nông nghiệp. Vì thuế sử dụng đất nông nghiệp cũng là một loại thuế quan trọng điều tiết vào sử dụng đất nên việc bỏ hay không cũng sẽ ảnh hưởng đến việc xây dựng Luật thuế sử dụng đất. Những người ủng hộ bỏ thuế sử dụng đất nông nghiệp xuất phát từ thực trạng của bà con nông dân đang gặp nhiều khó khăn, phần lớn chỉ trông cậy vào thu nhập tạo ra qua trồng trọt chăn nuôi để trang trải mọi nhu cầu của cuộc sống, tích luỹ rất thấp. Đồng thời, số thu về thuế sử dụng đất nông nghiệp không đáng kể, hàng năm chỉ khoảng 1.700 tỷ đồng (chiếm 3% tổng số thu NSNN), có thể bù đắp dễ dàng bằng các khoản thu khác, nếu bỏ được sẽ giúp bà con nâng dần đời sống, tạo hiệu ứng kích cầu đáng kể rút ngắn khoảng cách giàu nghèo giữa nông thôn và thành thị. Nếu chỉ nhìn về số thu nộp cho Nhà nước thì cách đặt vấn đề trên là có lý. Tuy nhiên, trên thực tế, chính sách thuế sử dụng đất nông nghiệp của Nhà nước hiện nay đã thể hiện chủ trương giảm gánh nặng thuế cho nông dân: thuế suất giảm liên tục từ 20% sản lượng trong thời kỳ chống Pháp, xuống còn 6-7% sản lượng hiện nay, nếu xét theo tỷ lệ tăng sản lượng thực tế thì mức động viên từ thuế sử dụng đất nông nghiệp chỉ vào khoảng 3-4% sản lượng. Hơn nữa, về danh nghĩa là nông dân nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp cho Nhà nước nhưng trên thực tế, toàn bộ số thu này được để lại địa phương để tiếp tục đầu tư vào hạ tầng cơ sở, phát triển nông nghiệp đem lại lợi ích cho bà con nông dân. Bởi vậy, nếu bỏ thuế sử dụng đất nông nghiệp thì các địa phương, đặc biệt là các địa phương mà sản xuất nông nghiệp là chủ yếu sẽ mất nguồn thu quan trọng trong việc phát triển kinh tế địa phương bằng nội lực. Hiện nay, trong sản xuất nông nghiệp, ngoài thuế sử dụng đất nông nghiệp ra không còn còn sự điều tiết của bất cứ loại thuế nào nữa, cho nên nếu bỏ thuế sử dụng đất nông nghiệp thì sẽ không còn công cụ tài chính để quản lý hoạt động sản xuất nông nghiệp và việc sử dụng đất trong nông nghiệp. Khi chưa có loại thuế nào khác thay thế thuế sử dụng đất nông nghiệp thì việc duy trì hình thức thuế này còn là biện pháp tạo sự công bằng giữa những người sử dụng đất trong sản xuất nông nghiệp. Cuối cùng, từ thực tế cho thấy nếu ta bỏ thuế sử dụng đất nông nghiệp thì không thể thực hiện được việc quản lý hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp do không có khoản thu trực tiếp nào thì chính quyền cơ sở sẽ buông lỏng việc quản lý. Tóm lại, trong giai đoạn hiện nay không nên bỏ hẳn thuế thu vào việc sử dụng đất nông nghiệp mà nên điều chỉnh dần theo hướng giảm cho phù hợp với các chính sách của Đảng và Nhà nước đối với nông thôn, đời sống, điều kiện kinh tế nông thôn và phù hợp với tiến trình cải cách của các sắc thuế có liên quan. Theo quy định của Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, các Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai các năm 1998, 2001 và vừa mới đây là Luật Đất đai 2003: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Vì vậy, người sử dụng đất được Nhà nước giao, tuy không phải là người sở hữu nhưng là người hưởng lợi trực tiếp từ đất được Nhà nước giao nên có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất cho Nhà nước. Ngoài việc giữ nguyên đất nông nghiệp, Luật thuế nên bổ sung thêm đất đi thuê của Nhà nước đang trả tiền thuê hàng năm. Việc thu vào đất cho thuê của Nhà nước nhằm đảm bảo công bằng với đất được giao mà Nhà nước có thu tiền sử dụng đất một lần, khắc phục bất hợp lý hiện nay (đất được giao vừa thu tiền sử dụng đất một lần, vừa nộp thuế sử dụng đất, còn đất thuê thì chỉ nộp tiền thuê với giá cho thuê thấp hơn nhiều lần so với chi phí phải bỏ ra đối với đất được giao). Mặt khác, có thu vào đất thuê mới góp phần tích cực vào quản lý đất đai. Vì vậy, phạm vi điều chỉnh thuế sử dụng đất sẽ gồm tất cả 6 loại đất: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng và đất chưa giao sử dụng nhưng thực tế có sử dụng; sau đó sẽ loại trừ các loại đất không chịu thuế sử dụng đất theo nguyên tắc: các loại đất đã nộp thuế hay thu khác như thuế tài nguyên, đất chưa quy chủ và chưa giao cho ai sử dụng. Đối tượng nộp thuế Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng các loại đất thuộc đối tượng chịu thuế đều thuộc đối tượng nộp thuế sử dụng đất. Tuy nhiên, để thúc đẩy việc sử dụng đất, tránh bỏ hoang hoá đất đai đã được giao, đối tượng nộp thuế cần quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao đất mà không sử dụng thì vẫn phải nộp thuế sử dụng đất. Ngược lại, một số loại đất như: đất xây dựng trụ sở làm việc của cơ quan hành chính Nhà nước, đất chuyên dùng vào mục đích quốc phòng an ninh, mục đích công cộng, phúc lợi xã hội không cần phải thu thuế theo quy định miễn giảm thuế, nhưng nếu các loại đất đó sử dụng không đúng mục đích thì phải nộp thuế sử dụng đất. Sửa đổi căn cứ tính thuế Như đã trình bày ở các phần trên, căn cứ tính thuế sử dụng đất cũ là rất bất hợp lý, đòi hỏi phải xây dựng căn cứ mới cho phù hợp với tình hình thực tế. Căn cứ tính thuế sử dụng đất sẽ gồm: diện tích, giá đất và thuế suất Diện tích Diện tích đất tính thuế sử dụng đất là toàn bộ diện tích các loại đất đang thực tế sử dụng của người nộp thuế. Mức diện tích tính thuế thấp nhất phải bằng diện tích đất ghi trong sổ địa chính, GCN QSDĐ hay quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Chủ sử dụng đất phải làm thủ tục kê khai về diện tích thực tế đang sử dụng vượt qua diện tích hợp pháp để cơ quan có thẩm quyền xem xét, chứng nhận bổ sung. Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp GCN về diện tích sử dụng thì diện tích tính thuế được căn cứ theo tờ khai của chủ sử dụng đất về diện tích thực tế đang sử dụng. Giá quyền sử dụng đất (giá đất) tính thuế Việc xác định giá đất để tính thuế là khác nhau ở mỗi nước: theo hạng đất hoặc theo loại đất… nhưng có đặc điểm chung giống nhau là các nước đều căn cứ trên vị trí địa lý, độ màu mỡ… và đặc biệt là khả năng sinh lời của đất để phân chia thành đất tốt, đất trung bình, đất xấu; từ đó để xác định giá thị trường của đất. Giá tính thuế đất thường được xác định thấp hơn giá trị thị trường của đất. Tại Việt Nam, khái niệm giá đất đã được thể hiện trong các văn kiện của Đảng và pháp luật của Nhà nước. Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 đã quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất”. Giá đất có vị trí quan trọng trong hệ thống các công cụ quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế của Nhà nước. Khác với nhiều nước có nền kinh tế thị trường tự do với thị trường bất động sản hoàn chỉnh giúp cho giá đất tính thuế được xác định sát với thực tế, ở nước ta, việc xác định giá đất còn rất khó khăn khi thị trường bất động sản mới chỉ manh nha hình thành trong thời gian gần đây. Do đó, việc xác định giá đất phải phù hợp với quan hệ cung - cầu, tránh sự chủ quan duy ý chí luôn là đòi hỏi bức thiết. Thực hiện Điều 12 Luật Đất đai 1993, Chính phủ đã ban hành Nghị định 80CP ngày 6/11/1993 và Nghị định 87CP ngày 17/8/1994 quy định khung giá các loại đất. Khung giá này được xây dựng căn cứ vào khả năng sinh lời và giá đất chung trên thị trường; các tỉnh, thành phố sựa vào khung giá để cụ thể hoá giá từng loại đất ở địa phương mình thưo hệ số K cho từng trường hợp nhất định. Theo Luật Đất đai, khung giá đất được áp dụng cho việc tính thế chuyển QSDĐ, thu tiền sử dụng đất, tính giá trị đất khi giao. Để thống nhất về chính sách tài chính đối với đất đai thì khung giá đất sẽ được áp dụng cho việc sử dụng đất, giá đất được xác định theo khung giá sẽ là căn cứ để tính thuế sử dụng đất. Tuy nhiên, do khung giá này tồn tại quá lâu và chưa bao quát được tình hình chung, không đáp ứng được sự biến đổi nhanh chóng của thị trường bất động sản tự phát trong nước nên đã bộc lộ nhiều nhược điểm. Để việc quy định và vận dụng giá đất phù hợp với tình hình mới thì cần xây dựng lại khung giá và hệ số điều chỉnh K. * Khung giá: Khung giá đất được cấu tạo bởi giá đất tối đa và tối thiểu nên khung giá đất phù hợp hay không hoàn toàn phụ thuộc vào giá đất được xây dựng trong khung. Đất đai có giá khác nhau phụ thuộc vào vùng, vị trí đất, cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi của đất. Giá đất không chỉ khác nhau ở từng thửa riêng biệt mà còn có sự chênh lệch rõ rệt giữa đất đô thị với đất khu dân cư nông thôn, đất nông lâm nghiệp, do đó, việc xây dựng khung giá và giá đất sẽ chịu ảnh hưởng của các tiêu thức sau: - Đất đô thị: Khi nói đến đất đô thị, thông thường chỉ là đất nội thành, nội thị và đất ven đô đã được đô thị hoá. Trong tình hình đô thị hoá đang phát triển nhanh chóng như hiện nay thì khi xây dựng khung giá đất, Nhà nước cần bổ sung thêm các khu vực đang quy hoạch sẽ đô thị hoá để không bị động khi giá đất ở đây thay đổi. Hiện nay, đô thị nước ta được chia thành 5 loại: cao nhất là đô thị loại 1 bao gồm: Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh; loại 2 gồm: Hải Phòng, Đà Nẵng và một số thành phố thuộc tỉnh như Thanh Hoá, Vinh…; loại 3 gồm một số thành phố thuộc tỉnh, thị xã, tỉnh lỵ; loại 4 gồm các thị xã thuộc tỉnh và loại 5 gồm các thị trấn thuộc huyện. Tuy nhiên, cách phân loại này sẽ rất khó cho xây dựng khung giá đất vì trừ loại 1 còn các loại sau có phạm vi điều chỉnh rất rộng, dẫn đến giá đất giữa các đối tượng được áp dụng chệnh lệch nhau rất nhiều. Ví dụ, trong loại 4, cùng đối tượng là đất thị xã thuộc tỉnh, nhưng giá đất ở các tỉnh miền núi sẽ khác các tỉnh đồng bằng. Do đó, đất đô thị nên được xem xét phân chia lại cho phù hợp. Cùng trong một loại đô thị thì giá đất đã rất khác nhau tuỳ theo vị trí đất đô thị: trung tâm hay xa trung tâm, gần hay xa đường; ở những đô thị có tiềm năng du lịch thì giá đất còn biến động theo các khu phố: như ở phố cổ hay phố mới quy hoạch, đường phố rộng hay hẹp, điều kiện sinh hoạt có thuận tiện hay không… Nói chung, quy luật giá theo vị trí thường biến động theo vùng, theo tuyến, theo điểm (lô đất ở gần mặt đường hay không). Do đó, để xây dựng một khung giá đất đô thị phù hợp thì phải tiến hành khảo sát để có được giá tối đa và giá tối thiểu. - Đất khu dân cư nông thôn: Nguyên tắc phân hạng đất hiện hành đối với khu dân cư nông thôn thường dẫn đến nhầm lẫn với đất nông nghiệp, không đúng tính chất của loại đất này dùng để ở, để xây dựng công trình. Vì vậy, việc phân loại đất khu dân cư nông thôn cần dựa vào các yếu tố như loại xã (đồng bằng, trung du, miền núi) đi kèm với các điều kiện như cơ sở hạ tầng, điều kiện sinh hoạt, xa hay gần đô thị… để xây dựng giá đất theo từng loại. - Đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản: Để xác định giá đất nông nghiệp, cần căn cứ vào các yếu tố chủ yếu như: quan hệ cung - cầu, yếu tố tự nhiên của đất, yếu tố về kinh tế - xã hội. Quỹ đất đai dùng vào sản xuất nông nghiệp thì có hạn nhưng hàng năm ngoài việc xói mòn do bão lũ, diện tích đất nông nghiệp còn giảm do nhu cầu đô thị hoá, xây dựng nhà ở, xây dựng công trình hạ tầng, các khu công nghiệp, làm đường giao thông, trong khi đó, nhu cầu đất sản xuất nông nghiệp vẫn ngày càng tăng do nhu cầu trong và ngoài nước đối với các sản phẩm nông nghiệp. Vì vậy, khi xác định giá đất nông nghiệp thì yếu tố cần quan tâm trước hết là cung, cầu về đất nông nghiệp. Chất đất, vị trí, điều kiện khí hậu tự nhiên của đất cũng là yếu tố tạo nên lợi nhuận từ đất (địa tô chênh lệch 1), tuy nhiên, dùng yếu tố này để xác định giá đất là rất trìu tượng. Bởi lẽ, để khai thác được lợi ích của đất còn phụ thuộc vào cách sử dụng đất của con người, ví dụ: với đất ngập mặn thì trồng lúa không thể thu lợi nhuận cao nhưng lại cho lợi nhuận rất cao nếu dùng để nuôi tôm. Vì vậy, để xác định độ phì của đất thì cũng chẳng có căn cứ nào nên không thể nói đất đồng bằng tốt hơn đất miền núi. Chính vì thế, yếu tố này chỉ dùng tham khảo với những vùng có cơ cấu cây trồng vật nuôi ổn định lâu dài. Tình hình phát triển kinh tế, đời sống xã hội trong từng vùng là những điều kiện cơ bản để tăng cường đầu tư, thâm canh, tăng vụ, ứng dụng khoa học kỹ thuật vào sản xuất nông nghiệp, tạo ra khả năng sinh lợi của đất và làm cho giá đất nông nghiệp tăng lên. Đây cũng là yếu tố nên xem xét kỹ khi xây dựng giá tính thuế vì điều này sẽ ảnh hưởng lớn đến giá cả đất nông nghiệp giữa các vùng khác nhau như đồng bằng, trung du, miền núi. Giá cả ruộng đất là địa tô được tư bản hoá, tức là giá đất được tính toán kỹ lưỡng để tạo ra lợi nhuận bằng hoặc cao hơn số lợi nhuận nếu không bỏ vốn đầu tư vào ruộng đất mà đem số tiền đó gửi vào ngân hàng hoặc đầu tư vào kinh doanh khác. Địa tô càng cao thì giá cả ruộng đất càng cao. Tóm lại, giá đất dù được phân theo bất cứ tiêu chí nào cũng chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội, vị trí. Tuy nhiên, khi xây dựng giá tính thuế thì cần phải loại bỏ bớt các yếu tố thuộc về tâm lý và những yếu tố nhất thời để xây dựng được giá đất tính thuế ổn định trong một thời gian thích hợp. Từ những yêu cầu đối với giá đất tính thuế ở trên thì khung giá đất có thể được xây dựng theo hướng sau: + Xây dựng lại các khung giá với giá tổi thiểu và giá tối đa mới cho phù hợp với tình hình thay đổi của giá đất trong thời gian vừa qua. Chính phủ xây dựng khung giá đất là để định hướng giá đất trong điều kiện thị trường bất động sản chưa phát triển, do đó không mang tính chi tiết. Việc quy định giá chi tiết thuộc về từng địa phương, vì vậy, nên mở rộng mức giá tối đa, tối thiểu cho khung giá của từng loại đất. Việc mở rộng khoảng cách của giá trong khung sẽ bao quát được hết giá đất các loại và không gây lúng túng cho chính quyền địa phương khi xây dựng bảng giá đất cụ thể cho địa phương mình trên nguyên tắc: không thấp hơn giá tối thiểu và không cao hơn giá tối đa của khung giá. + Từ diễn biến thực tế, có ý kiến cho rằng, nên bổ sung thêm khung giá đất đô thị loại đặc biệt vào bảng khung giá đất đô thị, bởi vì, trong đô thị lớn thường có một bộ phận đất (diện tích không lớn như các phố cổ, trung tâm buôn bán) có giá chuyển nhượng thực tế chênh lệch hàng chục lần so với mức giá trung bình của loại đô thị đó. Ý kiến này là có cơ sở vì việc mở rộng khung giá đất cũng chỉ nên trong một mức nhất định để Chính phủ còn có thể quản lý được giá đất trong điều kiện hiện nay của nước ta. Trong thực tế, ở nước ta, bất cứ thành phố lớn nào cũng còn tồn tại đất nông nghiệp - loại đất có giá tối thiểu chỉ vào khoảng 1% so với giá của loại đất đặc biệt nên nếu để phân loại đất đô thị như cũ thì khoảng cách của khung giá đất sẽ lên đến hàng trăm lần. + Hướng dẫn, bổ sung phương pháp phân vùng, phân tuyến (phân đường), phân điểm (vị trí của lô đất) để áp dụng được thống nhất chung cả nước. Việc phân vùng chỉ áp dụng cho các đô thị có nhiều trung tâm thu hút (đô thị loại 1, loại 2), còn các đô thị khác có tính đồng nhất về không gian, chỉ áp dụng phương pháp phân tuyến, phân điểm. + Hướng dẫn kỹ hơn việc xác định giá đất đối với đất nông nghiệp, đất chuyên dùng được chuyển mục đích sử dụng xây dựng đô thị, chủ yếu là xác định giá đất đô thị, có tính thêm chi phí đền bù thiệt hại về đất nông, lâm nghiệp khi sử dụng vào mục đích khác. Ngoài ra, cũng cần hướng dẫn cách vận dụng giá đất thích hợp đối với đất xen kẽ giữa thổ canh và thổ cư… Bên cạnh việc hoàn thiện khung giá, Chính phủ nên xây dựng các cơ quan định giá đất chuyên trách ở cả trung ương và địa phương để đúc kết, đánh giá về quá trình xây dựng thực hiện khung giá để kịp thời uốn nắn lệch lạc, sai sót, giúp cho việc triển khai Luật thuế sử dụng đất được thống nhất, thuận lợi, đạt kết quả cao. * Hệ số điều chỉnh khung giá đất cho các mục đích khác nhau (K) Đặc điểm của khung giá đất nói chung và giá đất nói riêng là chịu tác động rất lớn của quan hệ cung - cầu có khả năng thanh toán về đất. Do đó, giá đất được xác định theo loại đô thị (được chia ra một số loại nhỏ), loại đường phố hoặc theo hạng đất áp dụng chung cho cả nước với hàng triệu lô đất khác nhau là mang tính hành chính, kỹ thuật nhiều hơn tính thị trường. Do đó, cần có hệ số nhằm điều chỉnh chênh lệch giá đất của cùng một loại đô thị, một loại đường phố có cùng một mức của khung giá ở những vùng khác nhau, có cung, cầu về đất khác nhau. Mặt khác, giá đất được áp dụng cho nhiều mục đích khác nhau như: thu tiền sử dụng đất, thuê thuế sử dụng đất, thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng. Thêm nữa, khi áp dụng thuế sử dụng đất, mục đích sử dụng đất khác nhau thì việc điều chỉnh của thuế cũng cần khác nhau, chẳng hạn như đất ở, đất xây dựng công trình sẽ khác với đất để sản xuất nông nghiệp. Trong khi đó, không thể ban hành nhiều khung giá đất để áp dụng cho từng mục đích, vì một mảnh đất có mục đích sử dụng cụ thể tại một địa điểm và thời điểm cụ thể chỉ có một giá trị cụ thể và do đó, chỉ có một mức giá. Vì vậy, không thể ban hành nhiều bảng giá mà nên chăng cũng cần quy định loại hệ số K để tính giá khi áp dụng vào các mục đích như tính thuế, thu tiền sử dụng đất, đền bù để thu hồi đất. Theo các văn bản hướng dẫn hiện hành, UBND tỉnh, thành phố đã quy định về giá đất đô thị tại địa phương mình được phép vận dụng hệ số K (điều chỉnh khung giá) từ 0,8 đến 1,8 lần trong mức giá cùng loại đô thị, cùng loại đường phố và vị trí đất quy định trong khung giá trong trường hợp cùng một loại đất đô thị mà đất có khả năng sinh lợi khác nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau. Việc thay đổi hệ số K phụ thuộc vào biến động của giá đất trên thị trường và các yếu tố khác. Trên cơ sở tham khảo kinh nghiệm các nước, Bộ Tài chính, cơ quan được Chính phủ giao hướng dẫn việc xác định hệ số K cần tăng cường phối hợp với các cơ quan chức năng khác trong việc xây dựng các chuẩn mực, nguyên tắc, phương pháp định giá, vận dụng hệ số K. Việc xác định giá đất tính thuế, cả với đất đô thị và đất nông thôn là vấn đề lớn, rất phức tạp trong hoàn cảnh giá thị trường thường xuyên biến động rất đa dạng. Mặt khác, giá đất tính thuế của ta lại được áp dụng cho nhiều mục đích tài chính liên quan đến đất đai nên đòi hỏi phải được xây dựng sao cho bảo đảm hài hoà về lợi ích quốc gia với lợi ích của người nộp thuế, người được đền bù thiệt hại về đất, phục vụ tốt yêu cầu quản lý đất đai của Nhà nước trong nền kinh tế nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Thuế suất Từ nhược điểm sử dụng định suất thuế của thuế sử dụng đất nông nghiệp và đất ở đã nêu ở chương 2, cần phải xây dựng thuế suất cho hai loại thuế trên để phù hợp với căn cứ tính thuế mới. Hiện nay, phương án xây dựng thuế suất đang có hai luồng ý kiến khác nhau. * Phương án 1: Cần xây dựng ít nhất là hai mức thuế suất khác nhau phân biệt theo mục đích sử dụng đất: đất dùng trong sản xuất kinh doanh (bao gồm cả nông nghiệp) và đất dùng để ở. Phương án này đề xuất thuế suất với đất ở thấp hơn đối với đất dùng sản xuất kinh doanh với các mức thuế suất là 0,2% và 0,5%. Theo những người ủng hộ thì đất ở không sinh lời mà có đất để ở lại là nhu cầu tối thiểu của con người. Hơn nữa, với các mức thuế suất khác nhau, Nhà nước có thể thực hiện được chính sách quản lý phù hợp với mục đích sử dụng đất cần ưu tiên. Phương án trên đúng là sẽ giúp được Nhà nước phần nào trong việc quản lý đất theo mục đích ưu tiên. Nói là chỉ giúp được phần nào bởi vì nếu thực hiện cho đầy đủ mục đích quản lý Nhà nước đối với đất đai, ví dụ góp phần hạn chế tích tụ, đầu cơ đất đai thì cần phải có nhiều loại thuế suất và các thuế suất như mô hình của Nhật và Hàn Quốc. Nhưng nếu ta áp dụng nhiều mô hình thuế suất như thế sẽ rất phức tạp, trong điều kiện hiện nay ta không thực hiện được sẽ gây nhiều phiền phức cho người quản lý. * Phương án 2: Chỉ xây dựng một mức thuế suất chung tính bằng tỷ lệ phần trăm trên giá đất. Giá đất đã bao hàm các yếu tố vị trí, điều kiện tự nhiên, yếu tố thuận lợi trong sinh hoạt, sản xuất kinh doanh. Phương án này đơn giản hơn trong quản lý, tính thuế sử dụng đất, nhưng đòi hỏi phải xây dựng một mức thuế suất phù hợp sao cho thực hiện được mục tiêu giảm thu vào đất nông nghiệp, nâng cao hiệu quả của thuế sử dụng đất và đảm bảo tổng thu hiện hành của hai loại thuế cũ. Như vậy, theo phương án này thì phải xác định một mức thuế suất hợp lý tính trên giá đất quy định của Nhà nước sao cho phù hợp với yêu cầu. Theo tính toán của Bộ Tài chính, thuế suất phù hợp là 0,4%. Theo đó, số thu từ đất nông nghiệp còn khoảng 600 tỷ đồng/năm, số thu từ đất phi nông nghiệp phải tăng. Theo như kết quả khảo sát tại các tỉnh, thành phố (dựa trên giá đất quy định tại Nghị định 87- CP) thì tại đa số các tỉnh, thuế sử dụng đất nông nghiệp đều giảm nhiều, chỉ khoảng 21,58% tổng thu thuế cũ. Thuế nhà, đất cũng giảm, riêng tại đô thị thì tăng lên và chiếm tới 83,58% tổng thu thuế đối với đất ở và xây dựng công trình. Như vậy, thuế suất trên đáp ứng được yêu cầu giảm thuế sử dụng đất đối với đất nông nghiệp và tăng thu đối với đất ở đô thị so với đất ở nông thôn. Như đã thấy, số thuế sử dụng đất thu được phụ thuộc vào 2 yếu tố quan trọng là giá đất và thuế suất. Kết quả thu được như trên là do việc tính thuế được dựa trên khung giá đất cũ. Như vậy, khi khung giá mới được xây dựng thì chắc chắn giá đất trong khung sẽ cao hơn dẫn đến số thuế thu được sẽ thay đổi: tăng, giảm, có đạt được mục tiêu hay không còn phụ thuộc giá đất. Từ đây, sẽ có hai hướng để xây dựng mức thuế suất: - Xây dựng mức thuế suất cố định kết hợp với việc thiết lập các hệ số K làm thay đổi giá đất tính thuế theo mục đích như hệ số điều chỉnh giá đất sản xuất nông nghiệp sẽ thấp hơn hệ số K đối với đất ở, hoặc có thể sử dụng hệ số K bằng nhau. Hệ số K được tính sao cho giá đất tính thuế chỉ bằng một phần giá đất theo khung giá, nghĩa là giá đất tính thuế sử dụng đất luôn thấp hơn giá trị thực của đất đai như nhiều nước vẫn làm. - Xây dựng mức thuế suất biến đổi theo sự biến động của giá đất và mục tiêu quản lý thu NSNN. Cách này có thể áp dụng kinh nghiệm của Thuỵ Điển là xác định thuế suất bằng cách lấy tổng số thu được giao trong kế hoạch chia cho giá đất bình quân gia quyền và diện tích đất khi có biến động lớn về giá đất. Điều kiện cần để thực hiện Luật thuế sử dụng đất Để Luật thuế sử dụng đất mới phát huy tác dụng, cần phải thực hiện các điều kiện sau đây: Trước hết, Luật thuế sử dụng đất cần được ban hành đồng bộ với các Nghị định, Thông tư quy định và hướng dẫn chi tiết thi hành cụ thể, rõ ràng theo những quan điểm nhất quán, gắn với các chính sách về quản lý, giao đất, cấp GCN… thuận tiện cho việc xác định QSDĐ từng loại cho các đối tượng nộp thuế khác nhau. Cần xác định rõ trách nhiệm của UBND tỉnh, thành phố trong việc chỉ đạo sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan tài chính, thuế, địa chính, quản lý đô thị… để thực hiện tốt chương trình chuẩn bị và triển khai Luật thuế sử dụng đất. Hiện nay, việc tiếp tục hoàn thiện hệ thống thuế là cần thiết, đáp ứng yêu cầu của sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, đảm bảo mục tiêu và yêu cầu cải cách thuế giai đoạn 2. Thuế sử dụng đất là một loại thuế thuộc hệ thống thuế quốc gia có quan hệ với các luật thuế khác trong việc đảm bảo mục tiêu quản lý và động viên NSNN. Do vậy, việc hoàn thiện thuế sử dụng đất phải tiến hành đồng thời với việc hoàn thiện các sắc thuế khác. Quá trình xây dựng và ban hành Luật thuế sử dụng đất không thể tách rời với quá trình hoàn thiện giá đất. Vì vậy, để Luật thuế sử dụng đất sớm đi vào thực hiện và thực hiện có hiệu quả, Nhà nước cần có chính sách thích hợp cho việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản, nên lập các cơ quan chuyên trách về định giá bất động sản như các nước đang làm. Cơ quan địa chính sớm hoàn thành việc đo đạc, lập bản đồ và hồ sơ địa chính, cấp GCN QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo đúng chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ, tạo căn cứ cho yêu cầu quản lý đầy đủ hiện trạng sử dụng đất chung của cả nước và từng địa phương. Đồng thời, phải phối hợp với chính quyền địa phương để thực hiện quy hoạch cụ thể cho từng vùng đất sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, các khu dân cư, các vùng sản xuất công nghiệp tương đối ổn định để có căn cứ xem xét xây dựng giá tính thuế sát với thực tế, điều kiện sinh lợi của từng địa phương và thông báo rộng rãi cho dân cư biết. Số thu từ thuế sử dụng đất nên được phân cấp 100% cho ngân sách địa phương để khuyến khích và tranh thủ được sự lãnh đạo và chỉ đạo thường xuyên của cấp uỷ chính quyền từng cấp về sự phối hợp giữa các cơ quan có liên quan trong việc xác định diện tích sử dụng, quy định giá đất tính thuế, tổ chức quản lý, thu thuế và xử lý vi phạm theo pháp luật. Đồng thời, cũng tăng cường được tính chủ động của chính quyền cơ sở trong việc đầu tư phát triển kinh tế - xã hội địa phương bằng nội lực. Cuối cùng, như tất cả các luật thuế khác, muốn thực hiện hiệu quả thuế sử dụng đất, cần phải cải tiến trong công tác quản lý; thực hiện tốt cơ chế tự kê khai thuế của người nộp thuế. Tóm lại, để thuế sử dụng đất có thể đi vào hoạt động có hiệu quả, công tác chuẩn bị điều kiện cần phải thực hiện tốt, nếu có thể, nên thực hiện thí điểm ở một số địa phương đã có điều kiện triển khai để rút kinh nghiệm trước khi thực hiện rộng rãi trên toàn quốc. Tăng cường công tác quản lý thuế Thực tế quản lý thuế bất động sản thời gian qua cho thấy, mặc dù đã có nhiều cố gắng trong việc quản lý các đối tượng chịu thuế, nhưng cho đến nay, ngành thuế mới chỉ quản lý được dưới 90% đối tượng chịu thuế. Giữa diện tích đất do ngành thuế quản lý để thu thuế và diện tích đất qua thống kê, đo đạc của ngành địa chính còn có sự chênh lệch khá lớn. Việc chưa nắm được đầy đủ đối tượng nộp thuế là do sự phối kết hợp giữa cơ quan thuế với cơ quan địa chính, UBND xã, phường, thị trấn trong việc xác định loại, hạng, diện tích đất tính thuế và đối tượng nộp thuế chưa chặt chẽ; việc cấp GCN QSDĐ cho các đối tượng đang sử dụng, nhất là đối với đất ở, đất chuyên dùng đạt tỷ lệ quá thấp; thị trường không chính thức hoạt động mạnh, hiện tượng mua bán trao tay, không kê khai nộp thuế diễn ra phổ biến, nhiều trường hợp mua xong nhưng không sử dụng, cơ quan thuế không xác định được chủ sử dụng đất; nhiều hộ gia đình cán bộ, công nhân viên của Nhà nước, của các doanh nghiệp, của các đơn vị quốc phòng được phân đất làm nhà ở nhưng chưa tách quỹ đất này ra khỏi quỹ đất thuộc trụ sở làm việc; việc tổ chức chỉ đạo của UBND các xã, phường, thị trấn, các Chi cục thuế còn nhiều hạn chế, hệ thống uỷ nhiệm thu mỏng, yếu, chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý thu nộp từ khâu lập sổ thuế đến tổ chức thu tiền thuế, theo dõi thu nộp. Bên cạnh đó, hiện tượng nợ đọng tiền thuế cũng diễn ra phổ biến ở nhiều nơi. Ngay tại Hà Nội, tính đến hết năm 2001, có 49.346 tổ chức, hộ gia đình còn nợ đọng thuế nhà đất với số nợ luỹ kế lên tới 6.778 tấn thóc, bằng 37,7% số thu hàng năm. Do đó, việc tăng cường công tác quản lý thuế bất động sản đặt ra hết sức cấp bách. Các biện pháp cụ thể là: Cơ quan thuế địa phương phối hợp với cơ quan địa chính, UBND xã, phường, thị trấn để xác định chính xác diện tích, loại, hạng đất của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng. Từ đó, điều chỉnh lại hệ thống sổ bộ thuế cho phù hợp. Cơ quan thuế cung cấp kịp thời thông tin và phối hợp chặt chẽ với cơ quan địa chính để trình UBND cấp có thẩm quyền xử lý theo quy định của pháp luật đối với các trường hợp đã thay đổi chủ sử dụng nhưng không làm thủ tục sang tên trước bạ và kê khai nộp thuế với Nhà nước. Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật của đất đai, về thuế bất động sản cho các đối tượng nộp thuế. Nâng cao vai trò của UBND xã, phường, thị trấn trong việc chỉ đạo, giám sát công tác thuế. Đồng thời, có trách nhiệm trực tiếp thực hiện một số biện pháp nghiệp vụ theo quy định như: kiểm tra căn cứ tính thuế sử dụng đất, tổ chức thu nộp… Nghiên cứu phân cấp cho cấp xã, phường, thị trấn trực tiếp thu thuế sử dụng đất. Củng cố đội ngũ uỷ nhiệm thu của các xã, phường, thị trấn theo hướng chuyên sâu, ổn định, có năng lực để thực hiện nhiệm vụ; uỷ nhiệm thu của xã, phường, thị trấn được sinh hoạt chuyên môn nghiệp vụ với đội ngũ quản lý thu các khoản về bất động sản của các Chi cục thuế. 3.3. KIẾN NGHỊ Đối với Chính phủ Sớm trình Quốc hội thông qua dự án Luật Thuế sử dụng đất: Hiện nay, Bộ Tài chính đã trình Chính phủ dự án Luật Thuế sử dụng đất và Chính phủ đã họp cho ý kiến để hoàn thiện trình Uỷ ban Thường vụ Quốc hội xem xét trước khi trình Quốc hội xem xét thông qua. Vì vậy, kiến nghị Chính phủ, trên cơ sở ý kiến của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, sớm hoàn thiện dự án Luật này để trình Quốc hội thông qua. Sửa đổi, bổ sung quy định về việc thu tiền sử dụng đất; quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Pháp lệnh thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao, Luật Kinh doanh bất động sản… Ban hành các chuẩn mực, nguyên tắc và phương pháp định giá bất động sản; ban hành quy chế đấu giá QSDĐ. Chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường và các địa phương đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và cấp GCN QSDĐ cho các đối tượng đang sử dụng đất. Đối với các Bộ, ngành Bộ Tài chính Tham mưu trình Chính phủ ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Thuế sử dụng đất, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp; hướng dẫn các chính sách tài chính đối với đất đai, bất động sản theo quy định tại Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản. Tham mưu trình Chính phủ ban hành Quy định về chuẩn mực, nguyên tắc và phương pháp định giá bất động sản; Quy chế đấu giá QSDĐ, giá cho thuê đất; quy định tiêu chuẩn hành nghề đối với người làm công tác thẩm định giá. Bố trí đủ kinh phí cho công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và cấp GCN QSDĐ. Cho phép các địa phương được sử dụng một phần quỹ đất nhằm tạo nguồn kinh phí phục vụ cho công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và cấp GCN QSDĐ. Bộ Tài nguyên và Môi trường Tham mưu trình Chính phủ ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản. Sửa đổi mẫu GCN QSDĐ theo hướng ghi giá đất đăng ký trên GCN để làm cơ sở cho việc xác định thu nhập chịu thuế khi chuyển dịch QSDĐ. Sửa đổi quy trình, thủ tục cấp GCN QSDĐ theo hướng đơn giản hoá, phù hợp với định hướng cải cách thủ tục hành chính của Chính phủ nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSDĐ. Đối với các địa phương Hoàn thành công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và cấp GCN QSDĐ cho các đối tượng đang sử dụng đất trên địa bàn. Tổ chức thực hiện việc ghi giá đất trên GCN QSDĐ để làm cơ sở quản lý đất đai về mặt giá trị và xác định thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ. Chỉ đạo Sở Tài chín - Vật giá và các ngành có liên quan thu thập giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế; thực hiện việc điều chỉnh giá đất do địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ cho phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế tại địa phương; thực hiện công bố công khai giá đất hàng năm để làm cơ sở cho việc tính thuế, giao đất, cho thuê đất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Xử lý kiên quyết các trường hợp cố tình vi phạm các quy định về quản lý đất đai, xây dựng trên địa bàn như: sử dụng đất không đúng mục đích, chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê đất trái pháp luật, cố tình không thực hiện kê khai, đăng ký cấp GCN QSDĐ, không đăng ký giao dịch bất động sản… KẾT LUẬN Thực hiện chính sách đổi mới, xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thị trường bất động sản ở nước ta đã bước đầu được hình thành và đi vào hoạt động; góp phần vào việc đáp ứng các nhu cầu về bất động sản cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và Nhà nước, biến bất động sản thành nguồn lực to lớn cho đầu tư phát triển. Tuy nhiên, về cơ bản, thị trường bất động sản ở nước ta vẫn còn sơ khai với sự lấn át của thị trường không chính thức, hàng hóa bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch còn hạn chế cả về số lượng, chủng loại và chất lượng, nguồn lực tài chính huy động từ bất động sản còn nhiều hạn chế, đầu cơ nắm giữ trái pháp luật còn diễn ra ở nhiều nơi,… Để khắc phục những hạn chế trên, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, cần thực hiện một hệ thống các giải pháp, trong đó các giải pháp tài chính đóng vai trò quan trọng, mà trước hết phải nói đến đó là giải pháp thuế đối với thị trường bất động sản. Trong tình hình hiện nay, các giải pháp hoàn thiện chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường bất động sản đó là: Thay thế thuế chuyển quyền đất bằng thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; thống nhất thuế SDDNN và thuế nhà đất thành thuế sử dụng đất; tăng cường công tác quản lý thuế. Với việc hoàn thiện chính sách thuế như trên sẽ góp phần phát triển thị trường bất động sản chính thức gắn với việc khai thác, sử dụng đất đai một cách tiết kiệm và có hiệu quả; phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất đai, bất động sản phục vụ sự cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá củađất nước. TÀI LIỆU THAM KHẢO Hiến pháp năm 1992 1. Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998, 2001, 2003 2. Bộ Luật Dân sự 3. Đảng Cộng sản Việt Nam: “ Văn kiện đại hội Đảng toàn quốc khoá IX” - NXB Chính trị quốc gia năm 2001 4. Văn kiện Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá IX - NXB Chính trị quốc gia năm 2003 5. Thái Bá Cẩn: “ Tài chính thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” - Tham luận hội thảo “Giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam”, ngày 10/1/2001 tại Hà Nội. 6. Cục quản lý công sản - Bộ Tài chính, Đề án “ Quản lý và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” Tháng 12/2002. 7. Cục quản lý công sản - Bộ Tài chính “Chính sách Tài chính đối với đất đai. 8. Cục thuế Hà Nội, chuyên đề “Công tác quản lý thu và những giải pháp đẩy mạnh thu nộp Ngân sách về đất đai trên địa bàn TP. Hà Nội” năm 2002. 9. Đại học Kinh tế Quốc dân - Giáo trình quản lý thuế - NXB thống kê năm 2002. 10. Đại học Kinh tế Quốc dân - Giáo trình quản lý Nhà nước về kinh tế - Giáo trình sau Đại học - NXB khoa học và kỹ thuật năm 2001 11. Đại học Kinh tế Quốc dân - Giáo trình chính sách kinh tế xã hội - NXB khoa học kỹ thuật năm 1999. 12. Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật thuế bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất. 13. Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp 14. Pháp lệnh thuế Nhà đất 15. Phạm Đức Phong: “Cơ sở khoa học và giải pháp hình thành và phát triển thị trường Bất động sản ở Việt Nam” - Đề tài nghiên cứu khoa học cấp bộ năm 2000. 16. Huỳnh Huy Quế: Bàn về thuế tài sản - Tạp chí Tài chính Số 10/2000 17. Vũ Đình Thắng: Khống chế và xoá bỏ thị trường Bất động ngầm ở nước ta - Tạp chí Tài chính Số 10/2002. 18. Nguyễn Tân Thịnh: Hạn chế đầu cơ đất đai trái pháp luật - Tạp chí Tài chính Số 10/2002. 19. Tổng cục Địa chính: Báo cáo tổng kết hoạt động của ngành địa chính 1994 - 2000 20. Tổng cục Thuế: Thuế Nhà nước qua các thời kỳ lịch sử - NXB chính trịquốc gia năm 2001. 21. Nguyễn Văn Xa: Một số giải pháp tài chính phát triển thị trường Bất động sản ở nước ta - Tạp chí Tài chính Số 5/2001. MỤC LỤC Trang LỜI MỞ ĐẦU 1 Chương 1: CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 4 1.1. SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 4 1.1.1. Thị trường bất động sản 4 1.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm bất động sản 4 1.1.1.2. Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản 7 1.1.2. Sự phát triển thị trường bất động sản 10 1.1.2.1. Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản 10 1.1.2.2. Các nhân tố tác động đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản 12 1.1.2.3. Các nhân tố phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản 18 1.2. CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 24 1.2.1. Hệ thống chính sách thuế đối với bất động sản 24 1.2.2. Đặc điểm của thuế bất động sản 25 1.2.3. Vai trò của chính sách thuế đối với sự phát triển của thị trường bất động sản 26 1.3. CHÍNH SÁCH THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC 29 1.3.1. Chính sách thuế bất động sản ở Đài Loan 29 1.3.2. Chính sách thuế bất động sản ở Cộng hoà Pháp 31 1.3.3. Chính sách thuế bất động sản ở Thuỵ Điển 32 1.3.4. Một số bài học kinh nghiệm rút ra 33 Chương 2: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 35 2.1. THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 35 2.1.1. Cơ sở pháp lý cho việc hình thành thị trường bất động sản ở Việt Nam 35 2.1.2. Thực trạng thị trường bất động sản ở Việt Nam 37 2.1.2.1. Thị trường bất động sản không chính thức hoạt động mạnh 37 2.1.2.1. Hàng hoá bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch còn hạn chế cả về số lượng, chủng loại và chất lượng 39 2.1.2.3. Việc đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp luật còn diễn ra khá phổ biến 41 2.1.2.4. Kinh doanh phát triển bất động sản đã được hình thành nhưng chưa bình đẳng giữa các thành phần kinh tế 45 2.1.2.5. Hoạt động quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản còn nhiều yếu kém 46 2.1.3. Tác động tiêu cực của thị trường bất động sản đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam 50 2.1.3.1. Sử dụng đất đai và bất động sản kém hiệu quả, lãng phí 50 2.1.3.2. Gây hậu quả tiêu cực về mặt xã hội 51 2.1.3.3. Hạn chế trong việc huy động các nguồn lực tài chính 51 2.1.3.4. Giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế 52 2.2. THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 52 2.2.1. Thuế sử dụng nông nghiệp 52 2.2.2. Thuế nhà, đất 54 2.2.3. Thuế chuyển quyền sử dụng đất 56 2.3. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 58 2.3.1. Những kết quả đạt được 58 2.3.2. Những hạn chế 60 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 65 3.1. QUAN ĐIỂM VÀ MỤC TIÊU PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 65 3.1.1. Quan điểm phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam 65 3.1.2. Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam 66 3.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 67 3.2.1. Áp dụng chính sách thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất 67 3.2.2. Thống nhất thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế đất thành thuế sử dụng đất 69 3.2.2.1. Sự cần thiết ban hành Luật thuế sử dụng đất 69 3.2.2.2. Mục tiêu và yêu cầu của Luật thuế sử dụng đất 71 3.2.2.3. Các đề xuất cho Luật thuế sử dụng đất 72 3.2.2.4. Điều kiện cần để thực hiện Luật thuế sử dụng đất 83 3.3.3. Tăng cường công tác quản lý thuế 85 3.3. KIẾN NGHỊ 86 3.3.1. Đối với Chính phủ 86 3.3.2. Đối với các Bộ, ngành 87 3.3.3. Đối với các địa phương 88 KẾT LUẬN 89