Luận văn Giao đất và đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn Thành phố Hà Nội

ất Nông nghiệp giao có thời hạn 1-3 năm, không cấp GCNQSDĐ. Quỹ đất Nông nghiệp giao có thời hạn 3-20 năm, cấp GCNQSDĐ theo thời hạn giao. Quỹ đất Nông nghiệp không giao, do UBND xã quản lý để cho thuê đất, đấu thầu. 2/ Xây dựng phương án chi tiết cho từng gia đình: Mức giao bình quân cho một nhân khẩu được giao đất Nông nghiệp: Mức giao bình quân cho 1 nhân khẩu được tính bằng tổng quỹ đất Nông nghiệp ở điểm a, b mục 1, 2 chia cho tổng nhân khẩu hoặc đối tượng được giao đất. Tuỳ theo tình hình cụ thể ở địa phương, Hội đồng giao đất xã sẻ quyết định giao đất theo mức bình quân toàn xã hay mức giao cho từng thôn xóm. Xác định đất Nông nghiệp giao cho hộ gia đình. Trên cơ sở mức giao bình quân cho một nhân khẩu, xác định đất Nông nghiệp giao cho một hộ gia đình: Đất Nông nghiệp giao cho 1 hộ gia đình bằng bình quân đất Nông nghiệp giao cho một đối tượng nhân với số nhân khẩu được giao đất trong hộ gia đình. 3/ Trách nhiệm xây dựng và phê duyệt phương án giao đất: UBND xã chịu trách nhiệm xây dựng phương án giao đất Nông nghiệp trong xã và phải được HĐND xã nhất trí thông qua, được công khai cho dân biết: số đối tượng giao đất và mức giao cho từng hộ. UBND huyện thẩm định và duyệt phương án giao đất cho từng xã. UBND thành phố phê duyệt: Tỷ lệ đất dành cho nhu cầu công ích và diện tích đất công ích. Diện tích đất Nông nghiệp để lại không giao, diện tích đất Nông nghiệp giao cho các hộ gia đình xã viên. Mức giao bình quân cho một nhân khẩu theo bình quân toàn xã hoặc từng thôn xóm. 4.2.2.3 Tổ chức giao đất, chuyển đổi đất và cấp GCNQSDĐ Nông nghiệp. 1/ Thực hiện chuyển đổi đất Nông nghiệp. Sau khi xác định mức giao đất cho từng hộ sẽ thực hiện ngay công tác chuyển đổi đất Nông nghiệp, chống manh mún ruộng đất. Chọn giải pháp chuyển đổi: Tuỳ theo tình hình cụ thể ở các địa phương, các xã có thể chọn 1 trong 3 phương pháp chuyển đổi sau. + Phương pháp giữ nguyên diện tích được giao ( hộ có nhiều thửa trên một loại ruộng quy gọn lại một thửa/1 loại ruộng xứ đồng). + Phương pháp quy đổi rút bù diện tích. + Phương pháp tự dân thoả thuận chuyển đổi cho nhau. Tổ chức để nhân dân cùng nhau bàn bạc xác định hạng đất, điều kiện canh tác trong vùng, hệ số chuyển đổi, định giá hạng đất cho phù hợp để thực hiện chuyển đổi, nhận đất tại thực địa. 2/ Tổ chức giao đất ngoài thực địa. Căn cứ vào bản đồ địa chính, mức giao bình quân cho một hộ, hiện trạng đất đang sử dụng của các hộ và thoả thuận của các hộ gia đình sau chuyển đổi để giao đất cụ thể cho các hộ ngoài thực địa. 3/ Hướng dẫn viết đơn kê khai dăng ký xin cấp GCNQSDĐ. Trên cơ sở đất giao ngoài thực địa, hướng dẫn các hộ viết đơn kê khai và xin cấp GCNQSDĐ. Tổ chức xét đơn và phân loại các thửa đất đất được giao, xác định thời hạn giao cho từng thửa theo thông báo của văn phòng kiến trúc sư trưởng về quy hoạch phát triển đô thị đã được phê duyệt. 4/ Hoàn thiện các thủ tục xin giao đất và cấp GCNQSDĐ Nông nghiệp. Xác lập tờ trình và các văn bản hồ sơ xin giao đất và cấp GCNQSDĐ. Hồ sơ trình UBND huyện gồm: + Quy hoạch phân bổ sử dụng đất của xã đã được phê duyệt. + Phương án giao đất chi tiết cho từng hộ gia đình. + Các biên bản về đổi ruộng. + Đơn xin đăng ký và cấp GCNQSDĐ. + Thông báo công khai và biên bản kết thúc công khai hồ sơ. + Tờ trình của UBND xã xin giao đất và cấp GCNQSDĐ. + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( có thể viết sau). 5/ Thẩm định của UBND huyện phê duyệt tờ trình, ký GCNQSDĐ. Phòng địa chính huyện thẩm định tính đầy đủ và chính xác của hồ sơ xin giao và cấp GCNQSDĐ. Quyết định giao đất, ký quyết định và GCNQSDĐ cho từng hộ gia đình. 4.2.2.4 Hoàn thiện hồ sơ địa chính. Trên cơ sở kết quả giao đất, phòng địa chính huyện chỉ đạo các xã hoàn thiện hồ sơ địa chính gồm: Chỉnh sửa và biên tập bản đồ địa chính chính thức theo hướng dẫn 547/HD-ĐC ngày 12/5/1997 của Sở Địa Chính. Lập sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi cấp GCNQSDĐ, sổ theo dõi biến động đất. Nộp các loại hồ sơ địa chính để lưu trữ và đưa vào sử dụng theo phân cấp quản lý. 4.2.2.5 Kết quả đạt được, tồn tại và nguyên nhân. a) Kết quả đạt được. Kết thúc quý I năm 2001, việc thực hiện Nghị định 64/CP trên địa bàn Thành Phố đã giao được 21.276, 74 ha đất Nông nghiệp cho128.489 hộ, và đã cấp được 99.417 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp (đạt 77, 44% số hộ cần cấp GCN đợt 2) với diện tích được cấp GCN là 16.055, 38 ha (đạt 76, 58% số diện tích cần cấp GCN đợt 2). Cụ thể kết quả từng huyện như sau: Bảng 4: Kết quả cấp GCNQSDĐ Nông nghiệp cho hộ gia đình và cá nhân năm 2000 trên địa bàn Thành Phố Hà Nội. STT Chỉ tiêu Địa Phương Số hộ phải cấp GCNQSDĐ Nông nghiệp (hộ) Diện tích đất phải cấp GCNQSDĐ (ha) Kết quả cấp GCNQSDĐ Nông nghiệp Số hộ Diện tích Số lượng (hộ) Tỷ lệ (%) Số lượng (ha) Tỷ lệ (%) 1 Sóc Sơn 22.273 5.177,98 18.858 84,67 4.661,58 82, 60 2 Đông Anh 40.969 6.390,05 30.109 73,50 4.679,25 73, 22 3 Gia Lâm 21.812 3.272,96 16.120 73,90 2.481,43 75,82 4 Thanh Trì 24.247 3.307,00 19.408 79,45 2.415,00 73,02 5 Từ Liêm 18.899 2.815,78 14.922 78,96 1.818,37 64,58 Toàn Thành Phố 128.380 20.963, 77 99.417 77,44 16.055,38 76,58 Nguồn: Số liệu của Sở Địa Chính nhà đất Hà Nội. Còn 3 xã (chiếm 3, 8% số xã đợt 2) mới giao được đất tại thực địa, nhưng chưa cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, bao gồm: - Huyện Gia Lâm còn 1 xã: Hội Xá. - Huyện Thanh Trì còn 1 xã: Yên Sở. - Huyện Đông Anh còn 1 xã: Võng La. Riêng quý I năm 2001 toàn thành phố đã cấp được 5187 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp với diện tích là 948, 55 ha, trong đó: - Huyện Thanh Trì: Cấp được 2.221 GCN với diện tích là 266 ha - Huyện Sóc Sơn: Cấp được 995 GCN với diện tích là 383, 59 ha - Huyện Gia Lâm: Cấp được 970 GCN với diện tích là 205, 53 ha - Huyện Từ Liêm: Cấp được 505 GCN với diện tích là 17, 7 ha - Huyện Đông Anh: Cấp được 487 GCN với diện tích là 75, 73 ha b) Đánh giá: Trong năm 2000, đặc biệt là thời gian trong quý I năm 2001, mặc dù có ảnh hưởng của tết cổ truyền, nhưng các huyện đã tập trung chỉ đạo thực hiện nên tiến độ thực hiện đã được đẩy nhanh hơn, kết quả đã đạt được đáng phấn khởi, cơ bản đã hoàn thành việc giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố. Tuy nhiên so với yêu cầu của Thành uỷ, HĐND và UBND Thành phố mới chỉ giao được 100% số hộ và diện tích cần cấp đợt 2, còn cấp giấy chứng nhận mới đạt 77, 44% số hộ và 76, 58% số diện tích cần cấp giấy chứng nhận đợt 2. Đạt được kết quả trên là do: - Được sự quan tâm và tập trung chỉ đạo của thành uỷ, HĐND và UBND thành phố, đồng thời Sở Địa chính - Nhà đất thường xuyên đôn đốc và phối hợp với các huyện trong công tác chỉ đạo, nên các huyện đã tập trung chỉ đạo các xã thực hiện đạt kết quả tốt. - Sở Địa chính - Nhà đất phối hợp chặt chẽ với các huyện để kịp thời tập huấn chuyên môn nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ trực tiếp thực hiện tại các hyện, xã. Nhờ đó việc triển khai thực hiện nhanh chóng đi vào nề nếp. - Trong quá trình triển khai thực hiện, công tác cải cách hành chính luôn được quan tâm, thủ tục hồ sơ được đơn giản hoá nhiều, tránh rườm rà, cán bộ chỉ đạo thường xuyên bám sát cơ sở, trực tiếp đến cơ sở để kịp thời phát hiện và tháo gỡ những vướng mắc trong quá trình thực hiện, đẩy nhanh tiến độ. Nguyên nhân thực hiện chậm tại một số xã của các huyện là: Đối với 3 xã đến nay chưa cấp GCN quyền sử dụng đất nông nghiệp, gồm: xã Võng La (huyện Đông Anh), xã Yên Sở (huyện Thanh Trì), xã Hội Xá (huyện Gia Lâm) do trước đây nội bộ cán bộ không thống nhất, cộng vào đó là tập trung cho công tác bầu cử HĐND các cấp, sau đó là đại hội Đảng các cấp, nên lãnh đạo xã đã không tập trung cho việc thực hiện nghị định 64/CP. - Đối với các xã bị thu hồi đất nhiều cho việc xây dựng các công trình lợi ích quốc gia, an ninh quốc phòng thì tư tưởng của người sử dụng dư ruộng đất so với định mức bình quân của xã, của hợp tác xã không muốn trả ruộng, đa số họ đòi một khoảng bồi hoàn công sức của họ đã đầu tư vào cải tạo, bồi bổ đất trong những năm qua; nhất là đất nông nghiệp đã chuyển đổi sang trồng cây ăn quả, người sử dụng đất đã đầu tư nhiều kinh phí và công sức vào việc cải tạo đất. Vì vậy rất khó khăn trong quá trình điều chỉnh, rút bù ruộng giữa người thừa và người thiếu ruộng so với định mức chung và khó khăn cho việc rút bớt đất của hộ gia đình, cá nhân để phục vụ cho nhu cầu công ích của xã theo quy hoạch và phương án giao đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và để xây dựng cơ sở hạ tầng đảm bảo các chỉ tiêu xã hội nông thôn mới thủ đô. Đặc biệt khó khăn và phức tạp đối với các xã ven đô, các hộ gia đình, cá nhân muốn giữ đất cũ để được hưởng chính sách đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng, phát triển đô thị. Vấn đề này đã được UBND Thành phố quy định và Sở Địa chính - Nhà đất hướng dẫn về hệ số hoặc giá trị chênh lệch trong qúa trình chuyển đổi đất, nhưng trong thực hiện không được vận dụng linh hoạt, nên chưa giải quyết được. - Việc vi phạm pháp luật trong quá trình sử dụng đất tại một số xã vẫn xẩy ra như: Tình trạng mua bán đất nông nghiệp ( điển hình như xã Định Công, Vĩnh Tuy, huyện Thanh Trì ), tự ý làm nhà trên đất nông nghiệp (điển hình như xã Cự Khối huyện Gia Lâm), cho thuê, đấu thầu đất nông nghiệp, nay không có kinh phí để thanh lý hợp đồng, nên không lấy được đất nông nghiệp để giao cho hộ gia đình theo nghị định 64/CP (như 20 mẫu vườn quả tại xã Minh Khai, huyện Từ Liêm) làm ảnh hưởng đến việc lập phương án giao đất chi tiết của xã và giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm. - Qua bầu cử HĐND và đại hội Đảng các cấp vừa qua, một số xã thay đổi cán bộ chủ chốt và cán bộ địa chính xã nên có ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện. Cộng vào đó, lực lượng cán bộ huyện, xã có hạn, phải thực hiện nhiều nhiệm vụ cấp bách, mặt khác trình độ chuyên môn nghiệp vụ và khả năng tổ chức vận động, thuyết phục quần chúng có hạn, việc tham mưu tổ chức thực hiện nhiệm vụ cho chính quyền còn hạn chế chưa đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ được giao. - Việc phân công cán bộ của phòng địa chính nhà đất huyện để theo dõi, hướng dẫn, kiểm tra, đôn đốc các xã chưa phù hợp nên việc tháo gỡ những vướng mắc cụ thể cho các xã còn hạn chế; đồng thời một số cán bộ làm trực tiếp, chỉ đạo thực hiện thiếu chủ động trong quá trình thực hiện nên tiến độ thực hiện chậm. Bảng số 5: Kết quả cấp GCNQSDĐ Nông nghiệp cho hộ gia đình và cá nhân năm 2001 trên địa bàn Thành Phố Hà Nội. STT Chỉ tiêu Địa Phương Số hộ phải cấp GCNQSDĐ Nông nghiệp (hộ) Diện tích đất phải cấp GCNQSDĐ (ha) Kết quả cấp GCNQSDĐ Nông nghiệp Số hộ Diện tích Số lượng (hộ) Tỷ lệ (%) Số lượng (ha) Tỷ lệ (%) 1 Sóc Sơn 43.859 11.138,56 40.062 91,35 10.196,31 91,54 2 Đông Anh 51.662 8.322,49 41.803 80,92 6.746,75 81,07 3 Gia Lâm 42.287 6.623,40 35.063 82,91 5.582,86 84,3 4 Thanh Trì 32.193 4.445,26 25.059 81,00 3.087,40 73,00 5 Từ Liêm 24.718 3.330,24 22.635 91,57 2.759,17 82,85 Tổng 194.719 33.859, 95 164.622 84,54 28.371,61 83,79 Nguồn: Số liệu của Sở Địa Chính nhà đất Hà Nội. Cho đến nay có 117/118 xã đã tổ chức giao đất Nông nghiệp và cấp GCNQSDĐ Nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất Nông nghiệp. Riêng xã Yên Sở, Huyện Thanh Trì chưa cấp được GCNQSDĐ do một số công dân khiếu nại, tố cáo về những vi phạm trong công tác quản lý, sử dụng đất trong những năm qua. Toàn Thành Phố đã giao đất và cấp GCNQSDĐ Nông nghiệp cho 164.622 hộ/194.719 hộ, đạt 84, 54%. Diện tích đất Nông nghiệp đã giao và cấp GCNQSDĐ là 28.371, 61 ha/33.859, 95 ha, đạt 83, 79%. Về chyển đổi đất Nông nghiệp: cùng với việc giao đất và cấp GCNQSDĐ Nông nghiệp, hầu hết các xã đã đồng thời triển khai việc chuyển đổi đất Nông nghiệp, tạo ô thữa lớn, khắc phục tình trạng manh mún ruộng đất. Những mặt đã đạt được trong quá trình thực hiện. Số liệu trên cho thấy công tác giao đất và cấp GCNQSDĐ Nông nghiệp trên địa bàn Thành Phố Hà Nội đến nay cơ bản đã hoàn thành, và đạt được một số kết quả sau: Các công việc liên quan đến việc thực hiện Nghị định 64/CP đều được tiến hành tương đối khoa học, công bằng, dân chủ như: Xây dựng đề án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, lập phương án giao đất và cấp GCNQSDĐ đều được tập thể lãnh đạo huyện, xã và nhân dân tham gia và tổ chức thực hiện. Việc Nhà nước giao đất và cấp GCNQSDĐ cho nông dân trực tiếp sử dụng ổn điịnh, lâu dài để họ thực sự làm chủ trên mảnh đất được giao, đồng thời Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất bằng GCNQSDĐ đã được đồng tình, ủng hộ cao trong nhân dân. Nhờ có việc giao đất để sử dụng ổn định, lâu dài, nông dân rất phấn khởi, an tâm và tích cực đầu tư cho sản xuất, phát huy tính chủ động, sáng tạo, cải tạo thâm canh làm tăng độ màu mở của đất và tăng năng suất, sản lượng cây trồng cũng như vật nuôi: Sau khi được cấp GCNQSDĐ, thu nhập bình quân 1 ha đất Nông nghiệp trong 1 năm đạt từ 50-60 triệu đồng, đặc biệt có nơi chuyển đổi cơ cấu cây trồng hợp lý (như trồng hoa, cây ăn quả....) đã tăng thu nhập tới hàng trăm triệu đồng/ha/năm. Tổng giá trị sản xuất năm 2000 so với năm 1990 tăng 2, 75 lần, tốc độ phát triển bình quân năm là 17,5%; Thu nhập bình quân năm 1995 đạt 220.000 đồng/người/tháng, đến năm 2000 đã tăng lên 262.000 đồng/người/tháng. Công tác giao đất và cấp GCNQSDĐ Nông nghiệp còn góp phần tích cực vào việc thực hiện chương trình phát triển kinh tế ngoại thành và xây dựng nông thôn mới của Thủ đô: Năm 2000 so với năm 1999, hộ giàu tăng từ 15% lên 30%, hộ nghèo giảm từ 4,9% xuống còn 2,6%. Việc thực hiện Nghị định 64/CP đã tạo điều kiện cho nông dân là chủ đích thực, thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định trong Luật đất đai, chủ động chuyển đổi, chuyển nhượng ruộng đất, tích tụ đất để mở rộng quy mô sản xuất và hình thành mô hình kinh tế trang trại, góp phần thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá Nông nghiệp Nông thôn. Việc thực hiện Nghị định 64/CP góp phần quan trọng vào việc tăng cường công tác quản lý đất đai như thiết lập hồ sơ địa chính, ngăn chặn tiêu cực về sử dụng đất đai ở nông thôn. Đất Nông nghiệp đã được giao và cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng, xác định chủ sử dụng cụ thể cho từng thửa đất. Đất ở và vườn liền kề khu vực dân cư nông thôn được tiếp tục cấp GCNQSDĐ cho các hộ gia đình, cá nhân. Đất công ích và các loại đất khác được giao cho chính quyền xã quản lý, sử dụng. Như vậy Thành Phố Hà Nội sẽ sớm hoàn thành công tác kê khai đăng ký ban đầu, lập hồ sơ địa chính, đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp. Đạt được kết quả trên là do: Công tác giao đất và cấp GCNQSDĐ là một chính sách lớn của Đảng và Nhà nước đối với Nông nghiệp, nông dân, nông thôn; phù hợp với nguyện vọng của đông đảo nông dân ngoại thành, do đó được nông dân rất đồng tình ủng hộ và yêu cầu thực hiện. Hệ thống pháp Luật đất đai ngày một hoàn thiện. Luật đất đai 1988, Luật đất đai 1993 cùng các văn bản dưới luật cũng đã được ban hành khá đồng bộ và kịp thời. Thành ủy, Hội đồng nhân dân và UBND Thành Phố rất quan tâm đến công tác này. Thành Phố đã chỉ đạo các ngành có liên quan soạn thảo các chỉ thị, các quyết định và hướng dẫn cụ thể thực hiện Nghị định 64/CP trên địa bàn Thành Phố và thường xuyên họp giao ban, có các chỉ đạo cụ thể để tháo gỡ các vướng mắc trong quá trình thực hiện. UBND Thành Phố đã đầu tư hàng chục tỷ đồng cho công tác đo đạc lập bản đồ địa chính, đồng thời đã hỗ trợ kinh phí để thực hiện giao đất, cấp GCNQSDĐ. Hệ thống tổ chức về quản lý đất đai được hình thành theo 4 cấp từ TW đến địa phương ngày càng được kiện toàn củng cố; đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý đất đai ngày càng tăng cường cả về số lượng và chất lượng, cũng đã đáp ứng với yêu cầu mới; cơ sở vật chất kỷ thuật phục vụ công tác quản lý đất đai cũng đã phần nào tăng cường theo đúng chính quy và từng bước hiện đại. Khó khăn. Trong suốt quá trình thực hiện bên cạnh những thuận lợi nêu trên, công tác giao đất đăng ký và cấp GCNQSDĐ còn gặp rất nhiều khó khăn: Quá trình hình thành và quản lý đất đai trải qua nhiều giai đoạn khác nhau, đất đai nói chung và đất Nông nghiệp nói riêng bị chia cắt, phân tán, manh mún; đất lâm nghiệp, Nông nghiệp, nương rẫy đan xen, không phân biệt ranh giới rõ ràng trên thực địa. Một thời gian dài trước thời kỳ đổi mới công tác quản lý đất đai bị buông lỏng, thiếu một hệ thống đăng ký đất đai đến từng thửa đất và đến từng chủ sử dụng. Việc xác định tổng quỹ đất Nông nghiệp, quỹđất để lại không giao, quỹ đất nông nghiệp để giao theo bình quân nhân khẩu ở Hà Nội gặp nhiều trở ngại. Do công tác quản lý sử dụng đất Nông nghiệp nhiều năm qua buông lỏng, tình trạng lấn chiếm đất Nông nghiệp, tự làm nhà trên đất kinh tế gia đình, việc mua bán chuyển nhượng vùng ven đô rất phổ biến, có hộ sau mua bán đã làm nhà để mua đi bán lại. Việc cho thuê đấu thầu của xã, hợp tác xã còn tuỳ tiện, có hợp đồng kéo dài từ 10-20 năm, nên khó thu hồi để giao lại đất theo Nghị định 64/CP. Có nơi phần đất để quỹ công ích và xây dựng các công trình công cộng của địa phương lại nằm trên khu đất 5- 10 % không thể rút ra được. Có nơi, có chổ đòi giao hết đất Nông nghiệp, không để lại quỹ đất Nông nghiệp dành cho quy hoạch, dành cho nhu cầu công ích. Đối tượng giao đất Nông nghiệp theo Nghị định 64/CP của Hà Nội rất đa dạng và phức tạp. Có khẩu là xã viên hợp tác xã, được giao đất theo khoán 10 nhưng hiện nay không trực tiếp sản xuất Nông nghiệp, đã làm nghề khác theo các hợp đồng ngắn hạn hoặc chuyển sang buôn bán dịch vụ, không sống chính bằng sản xuất Nông nghiệp. Có khẩu là công nhân, cán bộ nghỉ chế độ đã lâu, được hợp tác xã giao đất hoặc tự xin đất để trực tiếp sản xuất Nông nghiệp, nguồn sống chính là Nông nghiệp. Có khẩu là xã viên Nông nghiệp đã chuyển đi nơi khác chưa cắt hộ khẩu hoặc đi làm ăn xa mỗi năm chỉ về thăm nhà 1- 2 lần. Nhiều hộ đã có vi phạm trong quá trình sử dụng đất như: tự chuyển mục đích sử dụng đất, tự chuyển nhượng, hoặc còn nợ đọng hợp tác xã từ nhiều năm trước, hoặc đã đền bù nhưng chưa bàn giao mặt bằng.... Thiếu văn bản hướng dẫn cụ thể của các Bộ, Ngành TW. Qua việc chỉ đạo thực hiện Nghị định 64/CP, Nghị định 85/CP/1999/NĐ-CP của Chính Phủ trên địa bàn Thành Phố Hà Nội cho thấy công tác giao đất và cấp GCNQSDĐ rất khó khăn và phức tạp, nhiều vấn đề phát sinh, nhưng rất thiếu văn bản hướng dẫn cụ thể của Chính Phủ và các cơ quan chỉ đạo. Ngoài Nghị định 64/CP, Nghị định 85/CP, Chỉ thị số 10/CT-TTg của Thủ tướng Chính Phủ, các thông tư hướng dẫn của các Bộ, Ngành trên địa bàn Thành Phố Hà Nội là rất ít, vì vậy UBND Thành Phố và các ngành có liên quan phải đầu tư nhiều thời gian, công sức soạn thảo các văn bản hướng dẫn thực hiện để áp dụng trên địa bàn, nên không tránh khỏi nhiều sai sót và tốn nhiều thời gian. Đội ngũ cán bộ chỉ đạo, hướng dẫn thực hiện từ Thành Phố đến các huyện trong thời gian đầu còn yếu và thiếu kinh nghiệm. Cán bộ địa chính xã là người trực tiếp làm công tác này ở địa phương luôn thay đổi, có nơi cán bộ chủ chốt ở địa phương còn chưa thống nhất trong việc chỉ đạo thực hiện, thiếu đoàn kết, nên ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ và kết quả giao đất và cấp GCNQSDĐ. Tâm lý người dân là muốn nơi nào cũng có ruộng: vùng trũng, vùng cao, nơi tốt, nơi xấu, nơi gần, nơi xa, để phòng ngừa nếu mất mùa hoặc bị thu hồi đất để phát triển công nghiệp ở nơi này, còn có ruộng ở nơi khác để dược thu hoạch, không bị mất trắng. Vì vậy, ruộng đất thường bị manh mún, khó cho việc chỉ đạo chuyển đổi đất Nông nghiệp. Tồn tại: Công tác giao đất và cấp GCNQSDĐ Nông nghiệp ở Hà Nội tuy đạt được kết quả trên, nhưng đến nay vẫn còn nhiều tồn tại: Tiến độ thực hiện rất chậm và kết quả đạt thấp. Cho đến nay toàn Thành Phố mới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được 84, 54% số hộ và 83, 79% số diện tích cần cấp GCNQSDĐ, còn khoảng 16% số hộ và số diện tích đất Nông nghiệp chưa cấp được GCNQSDĐ. Nhiều xã giao đất và cấp GCNQSDĐ đạt tỷ lệ rất thấp như: Xã Đại Mỗ, huyện Từ Liêm tổ chức giao đất từ đợt 1, nhưng đến nay vẫn còn 300 hộ chưa được cấp GCNQSDĐ. Xã Hội Xá, huyện Gia Lâm mới cấp được GCNQSDĐ cho 82 hộ, đạt 5,1%. Huyện Thanh Trì còn xã Yên Sở chưa cấp được GCNQSDĐ; xã Hữu Hoà tổ chức giao đất từ đợt 1, nhưng đến nay mới cấp được GCNQSDĐ cho 105 hộ, đạt 8%, hiện vẫn còn trên 1300 hộ chưa được giao đất và cấp GCNQSDĐ. Huyện Đông Anh có xã Hải Bối, Vân Nội, Kim Nỗ, Võng La mới cấp được GCNQSDĐ cho dưới 20% số hộ và diện tích cần cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mỗi xã. Sau khi giao đất, vẫn còn một số đối tượng thuộc diện giao đất Nông nghiệp nhưng không được giao đất, do chuyển khẩu từ nơi này sang nơi khác mà tại thời điểm đó, địa phương chưa tiến hành giao đất nên chưa được giao đất, còn địa phương chuyển đến đã quá thời điểm chốt nhân khẩu để lập phương án giao đất, nên cũng không được giao đất. Từ đó gây thắc mắc, khiếu kiện. Việc quản lý, sử dụng quỹ đất Nông nghiệp để lại, không giao( khoảng 12- 13% quỹ đất Nông nghiệp ) gồm quỹ đất Nông nghiệp dành cho nhu cầu công ích và quỹ đất Nông nghiệp dành cho quy hoạch xây dựng của địa phương và Nhà nước chưa rỏ ràng, cụ thể và chặt chẽ. Theo báo cáo tổng kết của các huyện, quỹ đất Nông nghiệp để lại, không giao trên toàn Thành Phố là trên 5.726, 18 ha. Trong đó có 1.870, 71 ha đất Nông nghiệp dành cho nhu cầu công ích (chiếm 4,23% diện tích đất Nông nghiệp) và 2.161,94 ha đất Nông nghiệp dành cho quy hoạch giãn dân và xây dựng cơ bản nông thôn đến 2020, nhưng việc quản lý, sử dụng các loại quỹ dất này chưa rỏ ràng, cụ thể. Nguyên nhân. Qua đánh giá các xã có kết quả giao đất thấp hoặc chưa giao đất, chưa cấp giấy chứng nhận, cho thấy một số nguyên nhân cơ bản sau: Nguyên nhân khách quan. Việc quy hoạch xây dựng mở rộng, phát triển đô thị ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ và kết quả giao đất Nông nghiệp theo Nghị định 64/CP. Nhiều xã nằm trong vùng quy hoạch xây dựng phát triển đô thị, khi đang tiến hành giao đất theo phương án đã duyệt, Nhà nước có quyết định thu hồi đất Nông nghiệp để thực hiện dự án xây dựng cơ sở hạ tầng như làm đường giao thông, khi đó phải tạm ngừng việc giao đất để điều chỉnh phương án giao đất cho phù hợp. Nhà nước giao đất Nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân theo Nghị định 64/CP thì không phải nộp tiền sử dụng đất, nhưng khi Nhà nước thu hồi đất Nông nghiệp để thực hiện dự án xây dựng, phát triển đo thị thì người đã được giao đất Nông nghiệp được nhận tiền đền bù đất. Vì vậy, mọi người dân đều mong muốn được giao một phần đất tại khu vực có dự án xây dựng, phát triển đô thị để sau này nhận được tiền đền bù. Do phương pháp giao đất không thống nhất, theo Nghị định 64/CP và Nghị định 85/1999/NĐ-CP thì cho phép giao đất theo 2 phương pháp: Thứ nhất: Nơi nào giao đất ổn định, đúng với quy định giao đất tại thời điểm, được nhân dân đồng tình, cho phép giao đất theo hiện trạng đang sử dụng. Thứ hai: Nơi nào chưa giao đất, UBND xã lập phương án giao đất theo bình quân nhân khẩu của xã hoặc hợp tác xã ở thời điểm giao đất (Điều 12 Nghị định 64/CP). Vì vậy, trong Thành Phố có nhiều xã đã tổ chức giao đất và cấp GCNQSDĐ theo hiện trạng khoán 10, do chưa bàn bạc kỹ, thống nhất chưa cao nên ở những xã này có nhiều đối tượng mới phát sinh sau thời điểm giao đất theo khoán 10, không được giao đất dẫn đến thắc mắc kéo dài gây mất ổn định trong nông thôn. Kết quả là không cấp được GCNQSDĐ hoặc cấp được nhưng đạt tỷ lệ rất thấp. UBND Thành Phố đã chỉ đạo các ngành, các cấp liên quan tìm các giải pháp để tiếp tục cấp GCNQSDĐ, phấn đấu cấp chứng nhận đạt 100% số hộ ở các xã này, đảm bảo không rũ rối, giữ đoàn kết ổn định nông thôn, thúc đẩy sản xuất phát triển. Nguyên nhân chủ quan. Do nội bộ lãnh đạo xã chưa thống nhất, chưa thực sự quan tâm tập trung cho công tác này, tinh thần trách nhiệm trước Đảng, trước nhân dân chưa cao, còn ngại va chạm, chưa chủ động nhiệt tình tìm phương pháp tháo gỡ, vì vậy kết quả giao đất và cấp GCNQSDĐ ở một số xã đạt thấp. Chương III Phương hướng và kiến nghị về giải pháp hoàn thiện việc giao đất - đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. I. Phương hướng và nhiệm vụ. H oàn thiện hệ thống chính sách, pháp Luật đất đai, làm cơ sở để giải quyết tốt các vấn đề về đất đai. Xây dựng ngành Địa chính đủ mạnh để thực hiện tốt chức năng nhiệm vụ của mình trong tương lai, làm cho đất đai được quản lý và sử dụng hợp lý hơn, có hiệu quả cao tạo động lực thúc đẩy sự phát triển kinh tế đất nước. Thực hiện tốt công tác tuyên truyền giáo dục pháp luật về đất đai, làm cho mọi người dân biết luật, hiểu luật và làm theo pháp luật. Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ địa chính có đủ năng lực, trách nhiệm thực hiện tốt nhiệm vụ. Ngoài ra chúng ta cần phải học hỏi kinh nghiệm từ nước ngoài, trao đổi hợp tác với các nước trên thế giới và vận dụng một cách sáng tạo vào tình hình thực tiễn của đất nước. Ngành Địa chính cần phải phối hợp chặt chẽ với các ban ngành khác có liên quan trong việc giải quyết các vấn đề về đất đai. Huy động nguồn lực tối đa phục vụ cho công tác địa chính. Trước mắt cần thực hiện tốt công tác giao đất, đăng ký và cấp GCNQSDĐ ban đầu và đăng ký biến động cho các chủ sử dụng đất. Thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để làm căn cứ thực thi các chính sách pháp Luật đất đai, đặc biệt ưu tiên cho đất Nông nghiệp, nông thôn. Trên cơ sở giao đất và cấp GCNQSDĐ Nông nghiệp cần rút ra những kinh nghiệm để tiến hành cấp GCNQSDĐ đất ở nông thôn và đô thị, giao đất và cấp GCNQSDĐ lâm nghiệp. Phấn đấu hoàn thành tốt công tác đăng ký và cấp GCNQSDĐ ban đầu cho chủ thể sử dụng đất. Đối với Thành Phố Hà Nội để thực hiện được phương hướng trên, trước mắt phải thực hiện tốt một số nhiệm vụ sau: Tiếp tục thực hiện việc giao đất và cấp GCNQSDĐ Nông nghiệp cho số hộ và diện tích còn lại. Các huyện, các thị xã còn nhiều hộ chưa cấp GCNQSDĐ Nông nghiệp, tỷ lệ giao đất và cấp GCNQSDĐ đạt thấp cần nghiêm túc kiểm điểm, để tập trung chỉ đạo việc giao đất dứt điểm, phấn đấu 100% số hộ được giao và cấp GCNQSDĐ Nông nghiệp. Cần có hướng dẫn thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng đất Nông nghiệp, khuyến khích và có chính sách ưu tiên nông dân tích cực chuyển đổi chống manh mún, hình thành mô hình kinh tế trang trại. Vấn đề hoàn thiện hồ sơ địa chính: Sau khi giao đất, để đảm bảo công tác quản lý đất đai, số hộ đã được giao đất và cấp GCNQSDĐ phải được đăng ký chính thức trong sổ địa chính, đồng thời phải chỉnh sữa bản đồ để thực hiện đúng thữa đất đã giao cho hộ gia đình ngoài thực địa. Do vậy, cần hoàn thiện hồ sơ địa chính ở các xã, sớm đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp. II. Một số kiến nghị về giải pháp. Qua nghiên cứu thực tiễn việc giao đất và cấp GCNQSDĐ Nông nghiệp trên địa bàn Thành Phố Hà Nội, Cho thấy những mặt còn tồn tại, gây cản trở cho quá trình thực hiện chủ yếu tập trung vào những vấn đề như: Vấn đề quy hoạch sử dụng đất, quản lý quỹ đất 5% của xã, vấn đề giải quyết các khoản thu nợ đất quản treo, vấn đề hoàn thiện hồ sơ địa chính theo Thông tư 364/1998/TT-TCĐC ngày 16-3-1998 và Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 16-7-1995 của Tổng cục Địa chính. Sự phối hợp giữa các ban ngành có liên quan và công tác đào tạo cán bộ địa chính. Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai kết hợp với chuyển đổi ruộng đất trong nông thôn. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là 1 ttrong 7 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Đây cũng là tiền đề cho việc giao đất và cấp GCNQSDĐ do đó phải; Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của xã, coi đây là nhiệm vụ trọng tâm của công tác quản lý đất đai, là cơ sở tháo gỡ bế tắc, giải quyết tồn tại đối với công tác giao đất và cấp GCNQSDĐ. Hiện nay tốc độ đô thị hoá ở Hà Nội rất cao, trong khi công tác quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất chưa hoàn thiện. Vì vậy Kiến Trúc Sư trưởng Thành Phố phải có trách nhiệm; chỉ đạo phối hợp với Giám đốc Sở Địa Chính để xác định ranh giới cụ thể vầ công bố công khai quy hoạch để dân biết khu vực đất Nông nghiệp nằm trong quy hoạch, kế hoạch phát triển đô thị từ nay đến năm 2020. Thẩm định nội dung quy hoạch cấp xã để UBND các huyện duyệt kế hoạch, quy hoạch cấp xã. Khẩn trương chỉ đạo lập và công bố quy hoạch ở các khu vực có sử dụng đất Nông nghiệp thuộc địa bàn các quận nội thành. Để từ đó có căn cứ giao đất và cấp GCNQSDĐ cho từng trường hợp cụ thể: Đối với diện tích đất giao nằm trong quy hoạch có thời hạn từ 1- 3 năm thì không cấp GCNQSDĐ; còn đối với những trường hợp giao đất với thời hạn dài hơn thì nên cấp GCNQSDĐ tạm thời cho người dân để họ yên tâm sản xuất, đầu tư vào diện tích đất của mình. Bên cạnh công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tiếp tục kết hợp chỉ đạo, dộng viên người dân mở rộng phong trào chuyển đổi ruộng đất, thúc đẩy quá trình CNH-HĐH Nông nghiệp nông thôn, chuyển dịch cơ cấu cây trồng tạo động lực để phát triển kinh tế xã hội nông thôn, tránh tình trạng phân tán manh mún trong sử dụng đất. Vấn để quỹ đất để lại 5% ở xã. Lần đầu tiên trong Điều 45 Luật đất đai năm 1993 quy định về việc giữ lại một quỹ đất dự phòng không qúa 5% để phục vụ các nhu cầu công ích tại địa phương. Đây là vấn đề mới, không nên đồng nhất với quan niệm quỹ đất 5% làm kinh tế phụ gia đình trong những năm 1960 đến1980, cũng không nên đồng nhất với quan niệm về quỹ đất 10% làm kinh tế gia đình được quy định tại Điều 27 Luật đất đai năm 1998. Luật quy định về quỹ đất này và giao cho HĐND tỉnh và Thành Phố trực thuộc Trung Ương quyết định, căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương mình mà để lại một vốn đất không quá 5% đất Nông nghiệp. Mục đích để lại quỹ đất này là: Xây dựng cơ sở hạ tầng ở nông thôn, hệ thống đường xá, cầu cống, trường học, bệnh viện, cơ sở văn hoá ở nông thôn. Xây dựng các công trình công ích tại địa phương như nhà tình nghĩa, nghĩa trang liệt sỹ.... và dùng để bồi hoàn khi quy hoạch nằm ngoài quỹ đất dự phòng. Quỹ đất này tuyệt nhiên không nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở của nhân dân ở vùng nông thôn, cũng không dùng vào việc phát canh thu tô mà phải sử dụng đúng mục đích. Việc sử dụng quỹ đất này đã được quy định chi tiết tại Điều 14, 15 NĐ 64/CP. Theo quy định này, các xã được quyền cho phép đấu thầu, giao thầu, ký hợp đồng sử dụng đất cho một số đối tượng như: cán bộ viên chức, bộ đội về hưu sống tại địa phương, con em cán bộ đến tuổi lao động nhưng chưa có việc làm.....Khoản tiền cho thuê và đấu thầu này nộp vào ngân sách xã, UBND huyện có trách nhiệm kiểm soát việc chi tiêu của xã. Tuy nhiên, hiện nay tại một số địa phương trên cả nước nói chung và tại một số xã trên địa bàn Thành Phố Hà Nội, để lại quỹ đất này vượt quá mức quy định và quản lý thiếu chặt chẽ, dẫn đến nhiều điều không hợp lý, gây thắc mắc và động chạm đến lợi ích của nhân dân. Trong khi quỹ đất này vẫn để vượt qua mức quy định 5% thì một số hộ dân vẫn không được giao đất để đảm bảo cuộc sống của mình, gây khiếu kiện trong nhân dân. Do vậy, cần có biện pháp giải quyết cụ thể như: chỉ để lại tối đa 5%, nơi nào còn để quá thì phần dôi ra phải được đưa vào quỹ đất giao cho người dân. Sự quản lý chặt chẽ hơn và quan trọng nhất là vấn đề chi tiêu của xã từ nguồn thu này. Vấn đề cải tiến các quy trình và thủ tục giao đất và cấp GCNQSDĐ. Về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do trong khoản 3 Điều 38 Luật đất đai ghi không đủ cụm từ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, rồi Thông tư 02/TTLT ngày 28-7-1997 lại ghi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...phát hành theo Luật đất đai 1993... cho nên đã gây ra nhiều phiền toái trong thực tế thi hành (nhiều nơi đã hỏi và đề nghị cơ quan báo chí giải thích hoặc làm trọng tài). Chúng ta nên khẳng định rằng: Căn cứ vào các quy định của Luật đất đai năm 1987, Quyết định số 201/QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục quản lý ruộng đất về việc ban hành Quy định cấp GCNQSDĐ, Luật đất đai năm 1993, Thông tư 346/1998/TT-TCĐC thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại giấy do Tổng cục quản lý ruộng đất trước đây và nay là Tổng cục Địa Chính phát hành theo một mẫu duy nhất và thống nhất trên toàn quốc theo số ký hiệu phát hành từ sau ngày 14/7/1989 trở đi (liên tục như xêri đồng tiền giấy, đồng ngân phiếu, công trái....). Từ đó đến nay chưa có một sự thay đổi nào về GCNQSDĐ, chính vì vậy chúng ta nên sớm có quy định lại để thống nhất trong cách hiểu các thuật ngữ về GCNQSDĐ. Về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 23, 24, 25, 28 của Luật đất đai thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao, cho thuê, thu hồi đất đó. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và cáp GCNQSDĐ đối với một thữa đất là giống nhau. Quy định này đảm bảo quản lý vĩ mô của Nhà nước về đất đai thống nhất tập trung vào một đầu mối. Các thẩm quyền này theo nguyên tắc không được uỷ quyền cho cấp dưới. Đặc biệt trong cải cách thủ tục hành chính về đất đai hiện nay thì Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính Phủ đã đơn giản hoá thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng sau khi hoàn thành thì thẩm quyền cấp GCNQSDĐ không thể rút gọn bằng việc uỷ quyền cho cấp dưới mà vẫn phải theo thẩm quyền cấp GCNQSDĐ đã quy định trong Luật đất đai. Tuy nhiên, trong thực tế có thể đơn giản hoá việc chỉnh lý trên GCNQSDĐ sau khi hoàn thành thủ tục chuyển quyền sử dụng đất (đối với trường hợp không cần phải cấp GCNQSDĐ mới) bằng việc giao thẩm quyền chỉnh lý số liệu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Giám đốc Sở Địa chính, Địa chính- Nhà đất nếu thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh, cho Trưởng phòng Địa chính nếu thuộc thẩm quyền của UBND huyện. Về trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay, hầu hết các địa phương vẫn tổ chức xét cấp GCNQSDĐ theo trình tự 3 cấp (xã, huyện, Thành Phố) Theo quy định tại Thông tư 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng Cục Địa Chính. Qua thực tế triển khai nhiều địa phương cho rằng nếu làm theo quy định trên thì quá phức tạp và kéo dài thời gian và không đủ người để tham gia suốt quá trình xét duyệt ở các cấp. Hiện nay đã có nhiều địa phương cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực này như sau; Nếu có đủ giấy tờ hợp lệ thì không cần tổ chức xét duyệt tại xã, mà chuyển thẳng hồ sơ lên Sở Địa Chính để trình UBND Thành Phố cấp. Những trường hợp chưa đủ giấy tờ hợp lệ thì tổ chức xét duyệt ở xã, cấp huyện phải cử người tham gia. Về việc tự kê khai và ghi nợ nghĩa vụ tài chính khi cấp GCNQSDĐ. Để đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ, nhằm đi vào quản lý đất đai hiệu quả hơn, ngày 01/7/1999 Thủ tướng Chính phủ đã có Chỉ thị số 19/1999/CT-TTg đề ra biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thành cấp GCNQSDĐ. Đồng thời Tổng cục Địa chính và Bộ Tài chính đã hướng dẫn thực hiện Chỉ thị này tại Thông tư liên tịch số 1442/1999/TTLT.TCĐC – BTC ngày 21/9/1999. Trong đó quy định việc người dân tự kê khai, tự chịu trách nhiệm về diện tích sử dụng đất về việc ghi nợ nghĩa vụ tài chính. Đây là chủ trương thông thoáng hợp lòng dân, tuy nhiên còn có nhiều vấn đề cần nghiên cứu: Khi người sử dụng đất tự kê khai đăng ký xin cấp GCNQSDĐ và tự chịu trách nhiệm về diện tích sử dụng thì trong hồ sơ địa chính không có bản đồ chính khu đất (xác định chính xác địa điểm, diện tích, vị trí thữa đất). Lúc đó nếu phát sinh tranh chấp, thì hậu quả pháp lý giải quyết như thế nào? Do đó để hạn chế tối đa việc tự kê khai cấp GCNQSDĐ có thể thực hiện theo phương pháp sau: Đối với những địa phương còn lại ít diện tích đất Nông nghiệp chưa cấp GCNQSDĐ (khoảng dưới 30% diện tích đất Nông nghiệp) nên tiếp tục thực hiện việc đăng ký xét cấp theo quy trình vận hành của từng địa phương. Đối với đất ở nông thôn, nơi nào có bản đồ địa chính chính quy thì ứng dụng đưa vào thực hiện việc cấp GCNQSDĐ. Còn nơi nào chưa có bản đồ địa chính thì tập trung khai thác tối đa số liệu, tư liệu về bản đồ và có thể đo khống chế từng cụm dân, từng khu (vài chục hộ) nhằm xác định vị trí sơ đồ khu đất khi tự kê khai xin cấp GCNQSDĐ. Đồng thời đây là căn cứ để cơ quan thẩm quyền khắc phục hậu quả pháp lý khi có tranh chấp pháp lý phát sinh. Về mô hình Sở Địa Chính- Nhà đất và những giải pháp. Để thống nhất và nâng cao hiệu quả quản lý nhà, đất trên địa bàn Thành Phố Hà Nội, Thủ tướng Chính phủ đã ra quyết định số 10/1999/QĐ-TTg ngày 29-1-1999, thành lập Sở Địa chính- Nhà đất Hà Nội trên cơ sở sát nhập hai Sở Địa chính và Nhà đất trước đây của Hà Nội. Qua thời gian hoạt động với mô hình này, Hà Nội đã thực sự có một tiếng nói chung trong việc chỉ đạo, điều hành thực hiện những chủ trương chính sách, các Chỉ thị, Nghị định của Chính phủ và Thành Phố trong công tác quản lý nhà, đất trên địa bàn, mở ra những điều kiện thuận lợi mới để Thành Phố tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, thực hiện “một cửa cho dân khi họ cần giấy tờ, hồ sơ về nhà đất. Hợp nhất sở Nhà đất và sở Địa chính là bước quan trọng để tiến tới thành lập một cơ quan đăng ký đất đai thống nhất ở mỗi tỉnh, thành phố. Cơ quan hợp nhất sẽ só phòng ban chức năng nhiều hơn, mỗi bộ phận đảm nhận một nhiệm vụ. Những thông tin về công việc được giao trong quá trình quản lý Nhà nước về đất đai được cập nhật liên tục từ đó có biện pháp tháo gỡ những vướng mắc. Từ đó có cơ sở để chúng ta nghỉ đến thành lập phòng giải quyết nhanh các vấn đề về đất đai, trả lời cho người dân về những thắc mắc liên quan đến đất đai. Đây cũng là mô hình để nhiều địa phương khác trên cả nước cần tham khảo và thực hiện. Về mối quan hệ giữa các cơ quan, ban ngành có liên quan. Việc quản lý sử dụng đất đai đến nhiều lĩnh vực khác nhau như: Nông, Lâm nghiệp, Xây dựng, Thuỷ lợi, Khai khoáng, Môi trường....Trong thời gian qua quá trình thực hiện vẫn còn nhiều chồng chéo, sự phân công, phân cấp không rỏ ràng, một ví dụ như trong quá trình đăng ký và cấp GCNQSDĐ; Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn chủ trì việc xây dựng và trình Chính phủ ban hành Nghị định 64/Chính phủ về đất Nông nghiệp, đến nay được sửa đổi bổ sung bằng Nghị định 85/Chính phủ và gần đây là NĐ 02/Chính phủ về đất Lâm nghiệp. Bộ xây dựng chủ trì trình Chính phủ Nghị định 60, 61 và ban hành chỉ đạo nhà ở do Bộ xây dựng làm thường trực, chỉ đạo cấp GCNQSDĐ. Trong khi đó Luật đất đai quy định GCNQSDĐ do cơ quan quản lý đất đai Trung Ương phát hành. Chính vì vậy chúng ta nên quy định chức năng rỏ ràng của các cơ quan, nhằm tránh sự chồng chéo lẫn nhau trong qua trình thực hiện, thiết nghĩ nên tập trung về một mối quản lý đó là Sở Địa chính - Nhà đất thì hợp lý hơn. Về công tác đạo tạo cán bộ địa chính. Chủ tịch Hồ Chí Minh đã từng dạy: Cán bộ là cái gốc của mọi công việc, công việc thành công hay thất bại đều do cán bộ tốt hay kém. Quản lý đất đai là lĩnh vực khá phức tạp và rất nhạy cảm, nên trong đời sống xã hội còn rất nhiều vấn đề liên quan đến đất đai cần được bổ sung và giải quyết. Thực tế cho thấy trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ nhất là cán bộ địa chính xã còn yếu, và không ổn định, chưa được đào tạo một cách chính quy. Nên khi giải quyết một số tranh chấp đất đai ngay tại cơ sở còn lúng túng, chậm chạp. Chính vì thế đòi hỏi phải làm tốt công tác đào tạo, nâng cao trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ ngay từ cấp cơ sở vì họ là những người nắm rỏ tình hình tại địa phương hơn hết, hiểu tập quán, lối sống của người dân, nên công tác tuyên truyền cho dân hiểu biết về Luật đất đai sẻ rất thuận lợi. Cần tạo điều kiện và hỗ trợ kinh phí để cán bộ quản lý tham gia các lớp nâng cao nghiệp vụ chuyên môn, đào tạo mới cũng như việc đào tạo lại để bổ sung nguồn nhân lực cho lĩnh vực quản lý địa chính. Kết luận Vấn đề đất đai ở Hà Nội là vấn đề rất nhạy cảm, tác động và liên quan tới các lĩnh vực chính trị, kinh tế - xã hội, trật tự an ninh của Thành Phố. Cùng với quá trình đô thị hoá, diện tích đất nông nghiệp của Hà Nội ngày càng bị thu hẹp và giá trị đất nông nghiệp ngày càng cao dưới tác động của nền kinh tế thị trường. Chính vì lẽ đó mà nhu cầu về việc thực hiện quyền và sự chuyển dịch đất đai ngày càng diễn biến phức tạp, đòi hỏi phải có sự quản lý chặt chẽ của các cơ quan, ban ngành có liên quan. Công tác giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trò rất quan trọng trong nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Nó chính là cơ sở để các cơ quan quản lý theo dõi thực hiện biến động của các loại đất đai, điều tiết thuế, điều tiết cả sự tích tụ theo ý chí của Nhà nước. Còn đối với người sử dụng đất thì GCNQSDĐ tạo cơ sở pháp lý vững chắc trong quan hệ giữa họ với Nhà nước, tạo niềm tin vững chắc để người sử dụng đất yên tâm đầu tư sản xuất có hiệu quả. Nhận thức được tầm quan trọng đó, cùng với cả nước UBND Thành Phố Hà Nội đã chỉ đạo thực hiện công tác giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn khá sát sao. Kết quả đạt được trong suốt quá trình thực hiện là tương đối cao, tuy nhiên còn khá nhiều tồn đọng cần được giải quyết để công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn Thành Phố sớm hoàn thành, để quản lý chặt chẽ hơn quỹ đất đai của mình. Trong suốt quá trình thực tập, được sự hướng dẫn nhiệt tình của các thầy cô giáo, cùng các cán bộ thuộc phòng ĐKTK-TTL-Sở Địa Chính- Nhà Đất Hà Nội em đã hoàn thành đề tài này. Với mục đích tìm hiểu một số tồn tại chủ yếu và đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc giao đất và cấp GCNQSDĐ. Tuy nhiên với trình độ và thời gian có hạn, đề tài không tránh khỏi được những thiếu sót, rất mong được sự đóng góp ý kiến của bạn đọc để đề tài được hoàn thiện hơn. Phụ lục MộT Số BảNG BIểU LIÊN QUAN (Mẫu số 6a/ĐK) Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam Độc lập - Tự do - Hạnh phúc. đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất. Kính gữi: Chủ sử dụng đất* : Họ tên chủ hộ gia đình( cá nhân): Năm sinh ( của chủ hộ gia đình, cá nhân): - Số CMND cấp ngày...../..../ ....tại Tỉnh(TP)..... Họ và tên vợ/chồng(của chủ hộ gia đình, cá nhân)............ Tên tổ chức Nơi thường trú: Làm đơn xin đăng ký quyền sử dụng tổng diện tích đất........m2 (Bằng chữ ) Các thữa (lô) đất xin đăng ký được kê khai trong bảng sau: Tờ BĐ số Thửa số Địa danh Diện Tích (m2) Loại đất Mục đích sử dụng Thời hạn sử dụng** Nguồn gốc sử dụng 1 2 Ghi chú: * Chủ sử dụng đất là hộ gia đình cần ghi rõ: Hộ ông (bà) và họ tên chủ hộ. Hộ gia đình chỉ khai phần diện tích thuộc quyền sử dụng chung của cả hộ gia đình. Thữa đất thuộc quyền sử dụng của riêng một số thành viên trong hộ gia đình phải làm đơn riêng. ** Cột thời hạn sử dụng do UBND xã (phường, thị trấn) xác định. Nguyện vọng xin được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chung (riêng) cho các thữa đất như sau: Cấp cho mỗi thữa một giấy cho các thữa số: Cấp chung một giấy cho các thữa đất số: 4. Kèm theo đơn này có các giấy tờ sau: Chúng tôi xin cam đoan nội dung kê khai trên đơn là đúng thực tế và xin hứa chấp hành nghiêm chỉnh chính sách, pháp Luật đất đai. Ngày.......tháng......năm..... Người sử dụng đất(Ký tên) (Cơ quan, tổ chức thì thủ trưởng ký tên, đóng dấu) ý kiến của Uỷ ban nhân dân xã (phường, thị trấn) Ngày.......tháng......năm...... t/m Uỷ ban nhân dân Chủ tịch (Ký tên, đóng dấu) ý kiến của cơ quan địa chính cấp có thẩm quyền (Mẫu số 25/ĐK) Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam Độc lập – Tự do – Hạnh phúc. đơn xin cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Kính gữi: Chủ sử dụng đất* : Họ tên chủ hộ gia đình( cá nhân): Năm sinh ( của chủ hộ gia đình, cá nhân): - Số CMND cấp ngày...../..../ ....tại Tỉnh(TP)..... Họ và tên vợ/chồng(của chủ hộ gia đình, cá nhân)............ Tên tổ chức Thành lập theo Quyết định số:...............ngày...../...../................... Nơi thường trú: Làm đơn xin cấp đổi giấy chứng nhận QSDĐ thay thế giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp số:................../QSDĐ. Các thữa (lô) đất xin được cấp đổi giấy chứng nhận liệt kê trong bảng sau: Tờ BĐ số Thửa số Địa danh Diện Tích (m2) Loại đất Mục đích sử dụng Thời hạn sử dụng** Nguồn gốc sử dụng Cũ Mới Cũ Mới Cũ Mới Cộng Ghi chú: * Chủ sử dụng đất là hộ gia đình cần ghi rõ: Hộ ông (bà) và họ tên chủ hộ. Lý do xin cấp đổi giấy chứng nhận: - Do đo đạc lại - Giấy cũ bị hư hỏng - Có sự nhầm lẫn trên giấy tờ đã cấp - Do nhu cầu làm biến động Nguyện vọng xin được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chung (riêng) cho các thữa đất như sau: Cấp cho mỗi thữa một giấy cho các thữa số: Cấp chung một giấy cho các thữa đất số: Kèm theo đơn này có các giấy tờ sau: Chúng tôi xin cam đoan nội dung kê khai trên đơn là đúng thực tế và xin hứa chấp hành nghiêm chỉnh chính sách, pháp Luật đất đai. Ngày.......tháng......năm..... Người sử dụng đất(Ký tên) (Cơ quan, tổ chức thì thủ trưởng ký tên, đóng dấu) ý kiến của Uỷ ban nhân dân xã (phường, thị trấn) Ngày.......tháng......năm...... t/m Uỷ ban nhân dân Chủ tịch (Ký tên, đóng dấu) ý kiến của cơ quan địa chính cấp có thẩm quyền (Mẫu số 6c/ĐK) cộng hoà xã hội chủ nghĩa việt nam Độc lập - Tự do - Hạnh phúc Đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất (Dùng cho việc tự kê khai đất Nông nghiệp, Lâm nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ở những nơi chưa có bản đồ địa chính) Kính gửi: .... Họ tên chủ hộ gia đình (cá nhân):.................................Năm sinh........ -Số CMND........................cấp ngày...../..../..... tại Tỉnh (Thành Phố)...... -Số sổ đăng ký hộ khẩu:..............cùng với vợ (chồng) có họ tên............. 2. Nơi thường trú: .... 3. Làm đơn xin đăng ký sử dụng tổng diện tích đất:............................m2 (Bằng chữ: ..) Các thửa (lô) đất xin đăng ký được kê khai trong bảng sau: Thứ tự Thửa đất Diện tích (m2) Địa danh (xứ đồng) Tứ cận Loại đất Nguồn gốc sử dụng đất 1 - Đông giáp : - Tây giáp : - Nam giáp : - Bắc giáp : 2 - Đông giáp : - Tây giáp : - Nam giáp : - Bắc giáp : 3 - Đông giáp : - Tây giáp : - Nam giáp : - Bắc giáp : 4 - Đông giáp : - Tây giáp : - Nam giáp : - Bắc giáp : Cộng Tôi cam đoan: Nội dung kê khai trên là đúng với thực tế, nếu sai xin chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật; Sẻ chấp hành đúng pháp luật về đất đai; Làm thủ tục đổi giấy chứng nhận khi Nhà nước đo đạc lập bản đồ địa chính; Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước. Kèm theo đơn này có các giấy tờ sau: ... ... ... ... Ngày....tháng....năm..... Người sử dụng đất (Ký tên) ý kiến của trưởng thôn . .... .... .... Ngày.....tháng....năm.... TRưởng thôn (Ký và ghi rỏ họ tên) ý kiến của UBND cấp xã . ... .... .... Ngày.....tháng.....năm...... T/m Uỷ ban nhân dân Chủ tịch (Ký tên và đóng dấu) Danh mục tài liệu tham khảo Luật đất đai. Nghị định 64/NĐ-CP ngày 27/9/1993 về việc ban hành quy định về giao đất Nông Nghiệp cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng lâu dài vao mục đích sản xuất Nông Nghiệp. Nghị định 85/1999/NĐ-CP ngày 28/9/1999 điều chỉnh Nghị định 64/NĐ-CP. Thông tư 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ. Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg về đẩy mạnh và hoàn thiện việc giao đất và cấp GCNQSDĐ Nông Nghiệp. Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg ngày1/7/1999 về một số biện pháp đẩy mạnh và hoàn thiện việc giao đất và cấp GCNQSDĐ Nông Nghiệp, Lâm Nghiệp, Đất ở nông thôn vào năm 2000. Thông tư liên tịch số 1442/1999/TTLT-TCĐC-BTC hướng dẫn cấp GCNQSDĐ theo Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg ngày1/7/1999. Công văn 1427/CV-ĐC ngày13/10/1995 về hướng dẫn xử lý một số vấn đề đất đai để cấp GCNQSDĐ. Quyết định 1615/QĐ-UBND Thành Phố Hà Nội về giao đất theo NĐ 64/CP. Giáo trình Đăng Ký Thống Kê - Trường ĐHKTQD HN Giáo trình Quản Lý Nhà nước về đất đai và nhà ở - Trường ĐHKTQDHN Giáo trình Kinh Tế Tài Nguyên Đất - Trường ĐHKTQD HN Tạp chí Địa Chính. Báo cáo tổng kết của Sở Địa Chính Nhà Đất Hà Nội. Một số văn bản và tài liệu khác có liên quan. Mục lục Trang đặt vấn đề 1 Chương.I Cơ sở lý luận chung về giao đất và cấp GCNQSDĐ nông nghiệp.. 3 I. Những quy định chung về sở hữu và sử dụng đất nông nghiệp. 3 1. Sở hữu đất đai. 3 2. Khái niệm và phân loại đất Nông nghiệp . 4 3. Chủ thể sử dụng đất Nông nghiệp 5 4. Thời hạn sử dụng đất Nông nghiệp 6 II. Giao đất và cấp GCNQSDĐ 8 1. Bản chất của việc giao đất và cấp GCNQSDĐ 8 2. Vai trò của việc giao đất và cấp GCNQSDĐ 9 3. Các nguyên tắc và căn cứ để giao đất và cấp GCNQSDĐ Nông nghiệp 11 4. Đối tượng được cấp GCNQSDĐ 12 5. Trình tự và thủ tục giao đất và cấp GCNQSDĐ 14 Chương II. Thực trạng công tác giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nông nghiệp Hà Nội. 27 I. Tình hình thực hiện trên cả nước về giao đất và cấp GCNQSDĐ 27 1. Sơ lược lịch sử giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam 27 2. Kết quả đạt được 31 II. Đặc điểm, tình hình quản lý sử dụng đất Nông nghiệp Hà Nội 33 1. Diện tích đất Nông nghiệp Hà Nội . 33 2. Tình hình quản lý và sử dụng đất Nông nghiệp trong thơi gian qua ttên địa bàn Thành Phố Hà Nội............ 35 III. Nội dung giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nông nghiệp trên địa bàn Thành Phố Hà Nội . 36 1. Xác định tổng quỹ đất Nông nghiệp và quỹ đất Nông nghiệp để giao ổn định cho hộ gia đình và cá nhân 36 2. Thống kê nhân khẩu được giao đất nông nghiệp sử dụng ổn định vào mục đích sản xuất nông nghiệp. ...........................................................37 3. Công tác tổ chức................................................................................38 IV. Các bước triển khai thực hiện................................................................41 4.1 Đối với các xã nằm ngoài vùng quy hoạch phát triển đô thị.....42 4.2 Đối với các xã nằm trong vùng quy hoạch phát triển đô thị.....53 ChươngIII. Phương hướng và kiến nghị về giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện việc giao đất và cấp GCNQSDĐ 74 I. Phương hướng và nhiệm vụ. 74 II. Một số kiến nghị về giải pháp. 75 Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai kết hợp với chuyển đổi ruộng đất......................................... 75 Vấn đề quỹ đất 5% để lại ở xã 76 Vấn đề cải tiến các quy trình và thủ tục giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.................. 77 Về việc tự kê khai và ghi nợ nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât............... 79 Về mô hình Sở Địa Chính - Nhà Đất và giải pháp 80 Về mối quan hệ giữa các cơ quan, ban ngành có liên quan 81 Về công tác đào tạo cán bộ địa chính 81 Kết luận. 83 Phụ lục 84 Danh mục tài liệu tham khảo. 90