Luận văn Mở rộng cho vay mua nhà ở tại ngân hàng phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long MHB – chi nhánh Hà Tây

nhiệm phỏng vấn trực tiếp khách hàng nhằm ghi nhận các nhu cầu vay vốn, thu thập các thông tin cần thiết cho việc thảm định và theo dõi sau khi cho vay. Đồng thời cán bộ tín dụng cũng có thể hỗ trợ, tư vấn cho khách hàng đưa ra các quyết định tài chính, hướng dẫn khách hàng về quy trình cho vay vốn. Nếu khách hàng có ký hợp đồng liên kết cho vay với ngân hàng thì phải có tên trong danh sách vay vốn của đơn vị à Bước 2: Thẩm định cho vay Cán bộ tín dụng thẩm định cho vay cần xem xét các thông tin tín dụng trong quá khứ, mối quan hệ xã hội và tư cách của khách hàng vay để đánh giá khả năng trả nợ đúng hạn. Tình hình tài chính của khách hàng đối chiếu thu nhập hiện tại và tương lai với các điều kiện cho vay, tính toán tổng chi phi trên thu nhập, tỷ lệ thu nhập dùng để trả nợ trên tổng thu nhập ( tỷ lệ này thường dao động từ 30%-40%), khả năng tích luỹ của khách hàng và vốn tự có tham gia vào dự án, tình hình hợp pháp của tài sản đảm bảo. Tuy nhiên, điều quan trọng nhất vẫn là thu nhập ổn định của khách hàng nhằm đảm bảo khả năng trả nợ đúng hạn, tránh gây tổn thất cho ngân hàng. áBước 3 : Phê duyệt cho vay Trên cơ sở thẩm định tư cách khách hàng, kiểm tra tài sản và định giá, cán bộ tín dụng lập tờ trình xin phê duyệt tín dụng bao gồm các nội dung thẩm định nói trên. Kết luận và đánh giá khách hàng có đủ khả năng vay vốn hay không và chyển cho lãnh đạo phòng tín dụng. Trường hợp lãnh đạo phòng tín dụng không cho vay phải ghi rõ lý do để cán bộ tín dụng thông báo trả lời trực tiếp cho khách hàng. à Bước 4: Phương thức cho vay Trên cơ sở nhu cầu vay vốn của khách hàng, khả năng kiểm tra giám sát việc khách hàng sử dụng vốn vay MHB Hà Tây thoả thuận với khách hàng phương thức cho vay. Mỗi lần vay vốn thì ngân hàng và khách hàng phải ký kết hợp đồng tín dụng mới. Căn cứ vào hợp đồng tín dụng thì ngân hàng có thể giải ngân 1 lần hoặc nhiều lần phù hợp với tiến độ sử dụng vốn của khách hàng. á Bước 5 : Kế hoạch trả nợ gốc, nợ lãi Nếu khách hàng có hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ hoặc làm những ngành nghề có thu nhập thường xuyên thì phân kỳ trả nợ theo tháng, quý, năm. Trường hợp thu nhập không thường xuyên thì phân kỳ trả nợ theo chu kỳ sản xuất và tiêu thụ sản phẩm. Nếu khách hàng là công chức hoặc người lao động hưởng lương hàng tháng thì phân kỳ trả nợ gốc và lãi hàng tháng. Số tiền trả nợ từng kỳ được tính theo phương pháp sau Số tiền vay * lãi suất trong kỳ*(1+lãi suất trong kỳ)số kỳ Số tiền trả = mỗi kỳ (1+ lãi suất trong kỳ)số kỳ - 1 Lãi suất trong kỳ là lãi suất năm chia cho số kỳ phải trả trong năm Số tiền gốc và lãi phải trả được chia thành từng khoản nhỏ bằng nhau cho mỗi kỳ điều chỉnh cho phù hợp với thời điểm người vay có thu nhập. àBước 6 : Ký kết hợp đồng tín dụng Sau khi khoản vay được phê duyệt, cán bộ tín dụng soạn thảo, thương lượng và thu xếp cho khách hàng ký hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay nếu khách hàng vay có bảo đảm bằng tài sản ( theo hợp dồng tín dụng nhà ở và mẫu Hợp đồng bảo đảm tiền vay của MHB) và các văn bản có liên quan. á Bước 7 : Giải ngân Sau khi kiểm tra toàn bộ hồ sơ vay vốn trước khi giải ngân, cán bộ tín dụng có trách nhiệm thông báo ký giấy nhận nợ, lập tờ trình giải ngân trình lãnh đạo phê duyệt, chuyển hồ sơ tín dụng, giấy tờ tài sản thế chấp cho phòng kế toán – ngân quỹ và hạch toán các khoản khi giải ngân. 2.2.2.4 Đánh giá về hoạt động cho vay mua nhà ở tại MHB Hà Tây Hiện nay, sau gần 3 năm hoạt động, đến năm 2007 mạng lưới hoạt động của chi nhánh đã phát triển thêm 3 phòng giao dịch. Trụ sở chính và các phòng giao dịch của MHB Hà Tây đều được đặt tại những nơi trọng điểm kinh tế và khu dân cư sầm uất, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động của ngân hàng. Năm 2007 được đánh giá là năm hoạt động kinh doanh cảu MHB Hà Tây có nhiều bứt phá và khởi sắc rõ nét. Hoạt động cho vay mua nhà cũng có nhiều thành tích đáng kể. Bảng 2 : Báo cáo tình hình cho vay xây dựng và phục vụ nhà ở năm 2007 Đơn vị : triệu đồng TT Chỉ tiêu Số dư Trong đó : NQH Số KH Dư nợ Số KH Dư nợ A Cho vay xây dựng, sửa chữa nhà ở 180 45617.68 0 0 I Cho vay theo lãi suất ưu đãi 0 0 1 Ngắn hạn 2 Trung và dài hạn II Cho vay theo lãi suất thông thường 180 45617.68 0 0 1 Ngắn hạn 42 20058.50 0 0 2 Trung và dài hạn 138 25559.18 0 0 B Cho vay phục vụ nhàở 12 8660.70 0 0 1 Ngắn hạn 6 5480.00 0 0 2 Trung và dài hạn 6 3180.70 0 0 Tổng cộng (A + B) 192 54278.38 0 0 Nguồn báo cáo tình hình xây dựng và phục vụ nhà ở năm 2007 Bảng3: Tỷ trọng cho vay mua nhà so với tín dụng khác Đơn vị : triệu đồng Năm Năm 2006 Năm 2007 Chỉ tiêu Doanh số Tỷ trọng CV Doanh số Tỷ trọng CV CV mua nhà 15.687 21% 50.273 23,35% Dư nợtíndụng 74.670 100% 215.316 100% Nguồn : Báo cáo tổng hợp năm 2006- 2007 Qua 2 bảng số liệu trên ta thấy hoạt động cho vay mua nhà có sự tăng trưởng rõ rệt qua các năm. Nếu năm 2006 giải ngân đạt 15687 triệu đồng thì đến năm 2007 đạt 50273 triệu đồng. Việc mở rộng hoạt động cho vay mua nhà của MHB – Hà Tây thể hiện rõ qua 2 chỉ tiêu sau: - Dư nợ cho vay và doanh số cho vay Trong năm 2007, doanh số cho vay mua nhà của MHB – Hà Tây tăng hơn gấp 3 lần (50273 triệu đồng) so với năm 2006 (15687 triệu đồng). Đồng thời dư nợ cho vay cũng tăng lên : năm 2007 là 215316 triệu đồng, trong khi đó năm 2006 là 74670 triệu đồng. - Tốc độ tăng trưởng dư nợ Đây là chỉ tiêu quan trọng phản ánh mức độ mở rộng cho vay nhanh hay chậm. Năm 2007, tốc độ tăng trưởng dư nợ của MHB- Hà Tây là 65,32% tăng gần gấp 2 lần so với năm 2006 là 27,56%. Xét trên giác độ hoạt động cho vay của ngân hàng thì đây là việc mở rộng cho vay nhanh. Để có thể đánh giá đúng được việc mở rộng cho vay mau nhà của ngân hàng bao gồm nhiều chỉ tiêu khác nhau như : Số lượng khách hàng, tỷ trọng dư nợ, thị phần cho vay của ngân hàng, nợ quá hạn và tỷ lệ nợ quá hạn, dư nợ cho vay và doanh số cho vay, tốc độ tăng trưởng dư nợ, lợi nhuận từ việc cho vay. Tuy nhiên có thể nói hai chỉ tiêu: dư nợ cho vay và doanh số cho vay, tốc độ tăng trưởng dư nợ đã phần nào đánh giá được việc mở rộng cho vay mua nhà của MHB – Hà Tây. Hoạt động cho vay mua nhà tăng trưởng mạnh đóng góp đáng kể vào sự phát triển của MHB. Trong hoạt động tín dụng cho vay mua nhà luôn chiếm tỷ trọng cao. Có thể nói trong năm 2007, hoạt động cho vay mua nhà chiếm tỷ trọng cao 39,79%, tăng mạnh so với năm 2006 là 21%. Nguyên nhân là do thị trường BĐS vừa phá vỡ tình trạng “đóng băng”, bắt đầu đi vào hoạt động bình thường và phát triển trở lại, các giao dịch BĐS bắt đầu khởi sắc, các chung cư, khu đô thị mới phát triển. Mặt khác, MHB là ngân hàng hoạt động mạnh trong lĩnh vực cho vay mua và sửa chữa nhà ở. Qua bảng số liệu bảng 2 thì ta thấy cho vay ngắn hạn vẫn chiếm tỷ trọng lớn, những người vay ngắn hạn mua nhà là họ có nhu cầu vay để mua những căn nhà trong một thời gian ngắn và họ sẽ trả lại ngân hàng ngay khi họ khoản thu có thể từ bán căn nhà đó hoặc các khoản thu nhập lớn không thường xuyên. Đối với cho vay mua nhà dài hạn thì ngân hàng áp dụng phương thức cho vay trả góp với những khách hàng có thu nhập đều. Đây là những khách hàng mà MHB luôn coi là mục tiêu trong thời gian dài. Cũng qua bảng số liệu trên ta thấy, chất lượng tín dụng trong cho vay mua nhà của MHB Hà Tây khá cao. Cho vay mua nhà luôn là hoạt động mang lại nhiều rủi ro cho ngân hàng. Tuy nhiên trong những năm qua, các món vay mau nhà của MHB Hà Tây rất lành mạnh, không phát sinh nợ quá hạn. Để có được những thành tích đó là nhờ vào những chính sách tín dụng hiệu quả, đội ngũ cán bộ có nhiều kinh nghiệm và kiến thức chuyên sâu. Có thể nói cho vay mua nhà đã góp phần đa dạng hoá danh mục cho vay của MHB Hà Tây, làm tăng tổng dư nợ và thu nhập của ngân hàng. Đây là một hướng kinh doanh hiệu quả mà ngân hàng đã lựa chọn. Cho vay mua nhà góp phần nâng cao hình ảnh của ngân hàng và tăng khả năng huy động vốn khi khách hàng vay vốn cảm thấy hài lòng với dịch vụ ngân hàng cung cấp. 2.3 NHỮNG HẠN CHẾ VÀ NGUYÊN NHÂN CỦA MHB HÀ TÂY TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ MHB Hà Tây là ngân hàng còn non trẻ chưa có nhiều kinh nghiệm, thương hiệu vẫn còn khá mới với người dân do đó mà khách hàng truyền thống còn ít, nhưng trong những năm qua hoạt động kinh doanh của ngân hàng không ngừng phát triển, đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay mua nhà. Mặc dù ngân hàng vẫn có những khó khăn về cơ sở vật chất nhưng trụ sở của chi nhánh nằm trong khu vực dân cư sầm uất, hoạt động giao thương qua lại nhộn nhip thuận lợi cho hoạt động mở rộng cho vay mua nhà của ngân hàng. MHB Hà Tây đã tập trung vào thị trường tiềm năng là phục vụ cho vay dân cư, ưu tiên cho vay phục vụ nhà ở. 2.3.1 Hạn chế Để đạt được những thành tích trên là sự nỗ lực phấn đấu của toàn thể cán bộ công nhân viên của ngân hàng cùng với sự lãnh đạo của ban Giám đốc chi nhánh. Xét trên phương diện chung thì MHB Hà Tây đã có những kết quả đáng khích lệ, tuy nhiên, nếu đánh giá theo góc độ của ngân hàng thương mại nói chung thì MHB Hà Tây vẫn còn một số hạn chế, đòi hỏi phải có sự nỗ lực phấn đấu khắc phục trong năm 2008 để đạt được những thành tích cao hơn trong hoạt động kinh doanh, cụ thể: á Sản phẩm tín dụng chưa phong phú Sản phẩm tín dụng của MHB Hà Tây còn chưa được đa dạng hoá, chưa tạo được sức hấp dẫn đối với khách hàng. Trong khi đó sản phẩm tín dụng về nhà ở là sản phẩm định hướng chiến lược của MHB nhưng các tổ chức tín dụng khác trên địa bàn cũng phát triển mạnh mẽ và có nhiều yếu tố hấp dẫn khách hàng nên mặc dù đây là mảng thị trường tiềm năng nhưng MHB Hà Tây vẫn chưa khai thác hết và chiếm được ưu thế so với các ngân hàng khác. 2.3.2 Nguyên nhân á Những nguyên nhân chủ quan - Năng lực cạnh tranh còn nhiều hạn chế: Thương hiệu của ngân hàng còn mới đối với người dân, chưa tạo được hình ảnh sâu rộng đến với mọi người, mạng lưới giao dịch chưa nhiều. Do điều kiện khách quan không thuận lợi đã làm cho MHB tuy đã có đủ mạng lưới ở cả 3 miền đất nước nhưng chưa thể nói là rộng khắp. Mạng lưới của MHB hoạt động mạnh và chủ yếu là khu vực đồng bằng sông Cửu Long nhưng ở khu vực miền bắc và miền trung thì chưa thực sự phát triển. Đặc biệt trên khu vực địa bàn Hà Tây đã có rất nhiều ngân hàng hoạt động trong nhiêu năm, có kinh nghiệm và thương hiệu, cho nên càng khó khăn hơn trong việc cạnh tranh thị trường. Chất lượng nguồn nhân lực Đội ngũ cán bộ của MHB Hà Tây còn trẻ, thiếu kinh nghiệm thực tế và còn hạn chế về số lượng. Chỉ tính riêng trên địa bàn tỉnh Hà Tây, 1 chi nhánh và 2 phòng giao dịch thì số lượng cán bộ là 50. Đây là một khó khăn lớn cho ngân hàng thiếu nguồn nhân lực trong khi đó số lượng công việc nhiều. Hàng năm mặc dù ngân hàng vẫn tổ chức thi tuyển tuy nhiên con số này là rất ít, thường cả chi nhánh chỉ tuyển chọn được 2 đến 3 người, trong khi đó các phòng đòi hỏi ngày càng nhiều những cán bộ trẻ có đầy đủ năng lực và phẩm chất đạo đức. Một thực tế cho thấy tại ngân hàng, đó là việc các cán bộ làm việc lâu năm có nhiều kinh nghiệm thường co sự chuyển công tác, trong khi đó việc tuyển dụng nhân viên của ngân hàng lại bị hạn chế. - Công nghệ ngân hàng chưa hiện đại Hệ thống máy ATM, POS mặc dù đã được ngân hàng triển khai lắp đạt trên địa bàn tỉnh Hà Tây, nhưng tính đến ngày 15/10/2007 máy ATM của MHB Hà Tây mới đi vào hoạt động. Số lượng máy ATM rất hạn chế, trên địa bnà tỉnh Hà Tây duy nhất chỉ có một máy đặt tại chi nhánh, còn đa số chi nhánh phải nhờ các ngân hàng khác như ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn, ngân hàng TMCP đông á, ngân hàng công thương... Điều này đã gây khó khăn lớn trong việc ngân hàng phát hành thẻ trả lương qua tài khoản cho cán bộ của một số doanh nghiệp, thường làm cho người dân không thích làm thẻ ATM tại ngân hàng Đối với hoạt động tín dụng, MHB Hà Tây chưa có nhiều khách hàng truyền thống, tin cậy và tiềm năng, do đó ngân hàng vẫn phải tìm kiếm khách hàng, chủ yếu là tập trung vào khách hàng là cá nhân vay với vốn ít, doanh nghiệp nhỏ có tài sản đảm bảo. Mặt khác, do sức ép về lãi suất cạnh tranh từ các NHTM trên cùng địa bàn hoạt động, cán bộ tín dụng còn thiếu kinh nghiệm. Đối với hoạt động tiếp thị, MHB Hà Tây chưa có biện pháp chủ động tìm kiếm, chào mời khách hàng. Công tác quảng bá các sản phẩm còn khá yếu, chỉ thụ động chờ khách hàng đến mới bắt đầu hướng dẫn lập hồ sơ, thẩm định cho vay. Vì vậy, khách hàng đến quan hệ tín dụng với ngân hàng rất ít. Trụ sở của chi nhánh vẫn phải đi thuê để làm việc, chật hẹp và còn thiếu tiện nghi, do đó ngân hàng đang nố lực phấn đấu để xây dựng và hoàn thiện trụ sở của ngân hàng trong những năm tới, tạo được hình ảnh của ngân hàng trong mắt khách hàng, xây dựng được thương hiệu “ Ngân hàng mới, phong cách mới “ á Những nguyên nhân khách quan Ngoài những hạn chế chính của ngân hàng đã nêu trên thì thức tế hoạt động cho vay mua nhà còn chịu ảnh hưởng của rất nhiều nguyên nhân khách quan. Nguyên nhân đó ảnh hưởng sâu sắc đến hoạt động cho vay mua nhà đối với bất kỳ một ngân hàng thương mại nào. Năm 2007, nền kinh tế thế giới và trong nước có những diễn biến phức tạp không có lợi cho hoạt động ngân hàng, giá dầu, giá vàng là hai mặt hàng chủ lực có vai trò điều tiết nền kinh tế liên tục tăng và tăng cao nhất trong nhiều năm qua, chỉ số giá tiêu dùng trong nước tăng. Kéo theo đó chính sách quy hoạch và phát triển đô thị của Việt Nam còn yếu kém, thu nhập của người dân chưa cao... Hơn thế nữa do đặc điểm của thị trường BĐS luôn biến động. Những nguyên nhân này đã và đang đem lại những rủi ro cho ngân hàng khi thực hiện các món vay BĐS. MHB Hà Tây cũng không tránh khỏi những ảnh hưởng sự biến động của thị trường BĐS. Trong năm 2007, hoạt động của MHB Hà Tây phải đối mặt với nhiều thách thức: chỉ số giá tiêu dùng tăng cao và dự báo sẽ tiếp tục tăng cao hơn trong những năm tiếp theo, mức độ cạnh tranh trên thị trường tiến tệ ngày càng cạnh tranh gay gắt, đặc biệt với sự kiện Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO đã tạo điều kiện cho các tổ chức, doanh nghiệp nước ngoài mở rộng hoạt động kinh doanh, nổi bật nhất vẫn là hoạt động của các ngân hàng nước ngoài, việc thành lập ngày càng nhiều các NHTMCP. Hiện nay các NHTM nhà nước có uy tín vẫn liên tục đưa ra các sản phẩm huy động vốn hấp dẫn khách hàng, các NHTMCP có lợi thế lãi suất cao kèm theo nhiều sản phẩm dịch vụ tiện ích. Đây là khó khăn lớn đối với MHB Hà Tây trong việc huy động vốn. Mặt khác, kế hoạch MHB sẽ tiến hành cổ phần hoá ngân hàng là thách thức không nhỏ đối với toàn thể cán bộ ngân hàng nói chung và MHB Hà Tây nói riêng, đòi hỏi MHB Hà Tây phải xây dựng được thương hiệu ngân hàng, đội ngũ cán bộ cần chuyên nghiệp hơn trong công việc, tác phong làm việc nhanh nhẹn, và đặc biệt phải tạo được niềm tin nơi khách hàng. .Sau gần 3 năm đi vào hoạt động, mặc dù gặp nhiều khó khăn và trở ngại nhưng MHB Hà Tây đã và đang không ngừng cố gắng thoát khỏi khó khăn và xây dựng ngân hàng phát triển bền vững. Trong quá trình xây dựng ngân hàng, mở rộng hoạt động cho vay mua nhà đối với người tiêu dùng tại MHB Hà Tây đã và đang góp phần đưa MHB Hà Tây thoát khỏi những khó khăn trước mắt. Tuy nhiên trong hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng cũng gặp những khó khăn nhất định do nhiều yếu tố khách quan và chủ quan tác động, không phải một sớm một chiều giải quyết được ngay. Với mong muốn góp phần xây dựng hoạt động cho vay mua nhà tại MHB ngày càng mở rộng, em mong muốn đóng góp những ý kiến từ phía cá nhân nhằm mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trong chương 3. CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP MỞ RỘNG CHO VAY MUA NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG MHB – HÀ TÂY 3.1 NHU CẦU NHÀ Ở TRONG TƯƠNG LAI VÀ ĐỊNH HƯỚNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG. 3.1.1 Dự đoán về tình hình bất động sản và nhu cầu nhà ở của người dân Việt Nam đã từng có những dấu hiệu đầu cơ quá mức vào công trình địa ốc và đất đai. Với những dự án đường xuyên á, dự án xa lộ Đông Tây, sự tăng trưởng của đầu tư trong và ngaòi nước, sự mát cân đối trong quy hoạch vùng hình thành những trung tâm kinh doanh quá tải, nhu cầu địa ốc và cho thuê thực sự đã khuyến khích các nhà đầu tư địa ốc vào cuộc bằng mọi giá. Giá BĐS đã tăng đến mức báo động, giá nhà tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội đã tăng cao gần bằng giá nhà đất tại Tokyo, trong khi điều kiện thu nhập bình quân đầu người tại Việt Nam bằng 1/40 thu nhập bình quân đầu người tại Nhật Bản. Một căn hộ chung cư trung bình trong nội thành giá thấp nhất cũng là khoảng 400 – 500 triệu chưa kể các dịch vụ kèm theo phải trả hàng tháng. Hiện nay và trong thời gian ngắn tới thì vấn đề nhà ở vẫn còn khó khăn đối với người dân đô thị trong khi thị trường BĐS lại khó kiểm soát được. Sự chênh lệch giữa giá nhà đát do Nhà nước quy định với giá thực tế còn cách xa nhau, đây là một trong những nguyên nhân gây khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng, phát sinh tiêu cực trong quản lý đồng thời khó khăn cho nhà nước trong việc thực thi các kế hoạch kinh tế xã hội. Tình hình nhà đất sau một thời gian (năm 2004 – 2005) trầm lắng do nhiều nguyên nhân khách quan cũng như chủ quan thì đến nay đã có những dáu hiệu tích cực. Với một thực tế là đã có thời gian thị trường BĐS bị “đóng băng”, giao dịch hầu như không có dẫn đến vốn các nhà đầu cơ bị chậm lại trong khi đó hầu hết các nhà đầu cơ là đi vay vốn ngân hàng, sức ép về lãi suất phải trả cho ngân hàng buộc các nhà đầu cơ phải giảm giá nhà đất, thậm chí họ sẵn sàng bán với giá hoà. Tuy nhiên đến thời điểm năm 2007, thị trường BĐS đã thật sự khởi sắc, giá nhà đất tăng nhanh và đôi khi còn “ khan hiếm”. Các khu nhà chung cư trở thành mục tiêu của người dân khi học quyết định mua nhà. Nắm bắt được thị hiếu của khách hàng, hiện nay nhiều công ty xây dựng đã hợp tác với ngân hàng trong lĩnh vực cho vay mua nhà ở. Với tốc độ xây dựng các khu đô thị mới, chung cư mới hiện nay thì mức cung về nhà trong tời gian từ 3 – 5 năm tới sẽ thừa sức để đáp ứng nhu cầu đại đa số người dân do đó người dân sẽ có nhiều cơ hội lựa chon và giá nhà chung cư có thể giảm so với thời điểm hiện tại. Dụ đoán trong tương lai thị trường BĐS vẫn phát triển và là thị trường thuận lợi cho các NHTM mở rộng hoạt động cho vay mua nhà. Và một thực tế nhà ở của người dân đô thị vẫn là mối quan tam lớn nhất hiện nay, còn khoảng 60% - 70% dân cư đô thị có thu nhập thấp trong đó phần lớn là cán bộ, công nhân viên, lao động làm công ăn lương, những người có công với cách mạng...chưa đủ khả năng một lúc bỏ ra hàng chục triệu để mua một căn hộ chung cư ở thành phố. Những người có thu nhập thấp hiện nay đang rất cần sự quan tâm của Nhà nước và các cơ quan có thẩm quyền để cải thiện điều kiện ăn ở. Mặt khác, tỷ lệ dân số đô thị trong tổng số dân cả nước tăng mạnh từ 22% năm 1999, lên khoảng 33% năm 2010, tăng lên 45% năm 2020 ( theo kế hoạch tổng thể định hướng cho phát triển đô thị đến năm 2020). Sự phát triển nhanh chóng của dân số tại đô thị đặt một sức ép ngày càng lớn về vấn đề nhà ở. Trong số hộ gia đình có thu nhập thấp ở thành thị, 15% có nhu cầu xây lại. Tại Hà Nội, thu nhập hộ gia đình hnàg tháng đạt từ 1,1 triệu đồng đến 4,5 triệu đồng, số hộ được xếp vào trong nhóm có thu nhập thấp là 47% tổng số hộ gia đình tại đô thị. Với tình hình hiện nay, thị trường BĐS tại các khu đô thị trong năm 2008 sẽ khởi sắc. Với mức tăng trưởng kinh tế như hiện nay, thu nhập đầu người tăng, đặc biệt sự kiện Việt Nam gia nhập WTO thì việc làm đố với mỗi người dân nước ta sẽ có nhiều hy vọng hơn, tỷ lệ thất nghiệp sẽ giảm, dẫn đến lượng người có đủ tiềm lực kinh tế để tìm kiếm cho mình một nơi ăn chốn ở tới đây sẽ chiếm tỷ lệ cao. Cũng như bất cứ thị trường khác, thị trường BĐS sẽ điều tiết theo quy luật cung cầu. Không ít nhà đầu tư nước ngoài cho rằng, nếu trước 2, 3 năm trước đây, các nhà đầu tư chỉ việc quy hoạch, xây nhà và bán, có nhiều người mua. Nhưng bây giờ không phải cứ xây lên là bán được, nhận thức của người tiêu dùng ngày càng cao, thị hiếu và thẩm mỹ cũng khác xưa, nên họ muốn tìm hiểu kỹ hơn về căn hộ bỏ ra một khoản tiền không nhỏ để đầu tư lâu dài. với những dự đoán như trên các ngân hàng có thể yên tâm về tính an toàn của các món vay BĐS để mở rộng cho vay mua nhà. 3.1.2 Định hướng cho vay mua nhà của MHB Hà Tây Có thể nói hoạt động của MHB luôn gắn với các chương trình phát triển nhà ở, chuyên sâu trong lĩnh vực cho vay phát triển nhà ở, đặc biệt trong năm 2008, theo quyết định của Quốc hội quy hoạch lại Hà Tây thành một quận của thành phố Hà Nội, mở rộng vành đai thành phố Hà Nội, thì thị trường BĐS ở Hà Tây lại đang dần “nóng” lên do nhu cầu và tâm lý của người dân. Năm 2007 là một năm thành công trong kinh doanh của MHB Hà Tây,. Với khí thế thắng lợi của năm cũ, năm 2008 MHB Hà Tây tiếp tục phấn đấu để đạt được những thành tích cao hơn trong năm qua. Cụ thể kế hoạch năm 2008 như sau : Tổng nguồn vốn huy động là 320.000 triệu đồng, tăng 52,38% so với năm 2007. MHB Hà Tây phấn đấu vốn huy động từ thị trường cấp I - thị trường dân cư và doanh nghiệp đạt 18% tổng nguồn vốn ( thực hiện năm 2007 là 12%). Dự đoán năm 2008 là năm khả năng các ngân hàng sẽ huy động khó khăn hơn so với những năm trước vì giá cả thị trường leo thang, cùng với giá vàng tăng cao kỷ lục trong khi giá của đồng đôla Mĩ đang giảm. Đầu tư tín dụng 270.000 triệu đồng, tăng 28,57% so với năm 2007, trong đó dư nợ cho vay ngắn hạn chiếm tối thiểu 40%, dư nợ cho vay xây dựng nhà ở chiếm 35%. Lợi nhuận 4 tỷ, nợ quá hạn <2%, nợ xấu <1%. Đẩy mạnh phát triển dịch vụ ngân hàng, MHB Hà Tây phấn đấu thu nhập từ dịch vụ chiếm khoảng 0,5% tổng dư nợ. Để có thể thực hiện được những chỉ tiêu này đò hỏi cán bộ tín dụng phải nỗ lực phấn đấu thì mới có thể hoàn thành tốt nhiệm vụ đặt ra. Trong những năm tới thì hoạt động cho vay mua nhà cũng phải đảm bảo với mức tăng trưởng cao. Để đạt được những chỉ tiêu trên, MHB Hà Tây đã đề ra những phương hướng cụ thể như sau : Chú trọng hơn nữa việc điều hành thông qua việc xây dựng, tổ chức thực hiện, giám sát thực hiện kế hoạch kinh doanh, chương trình thực hiện kế hoạch của từng đơn vị, nâng cao chất lượng và tính khả thi của công tác giao kế hoạch từng kỳ cho từng phòng giao dịch và đưa ra những biện pháp trong từng thời kỳ, đảm bảo các đơn vị thực hiện tốt nhiệm vụ được giao. Đẩy mạnh công tác huy động vốn, duy trì giữ vững thị trường II thông qua việc tăng vốn điều lệ, tăng cường mối quan hệ đa phương với các tổ chức tài chính trên thị trưòng tài chính. Đồng thời thông qua hoạt động Marketting ngân hàng, xây dựng kế hoạch, quảng bá nâng cao thương hiệu MHB, phát triển mạng lưới hợp lý, chắc chắn. Chú trọng việc phát triển hoạt động thanh toán quốc tế, tiếp thị tốt khách hàng tiềm năng. Nâng cao chất lượng hoạt động của MHB Hà Tây, nâng cao trình độ nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ. Ngiên cứu thị trường để nắm bắt nhu cầu của các DNVN là khách hàng hiện tại và tương lai, tiếp tục quảng cáo những sản phẩm hiện có và trong thời gian tới của MHB Hà Tây đến với khách hàng bằng nhiều hình thức khác nhau. Tổ chức hội nghị khách hàng theo từng địa điểm có tiềm năng để gới thiệu các sản phẩm của ngân hàng phục vụ khách hàng và đưa ra những cam kết về chất lượng phục vụ khách hàng của MHB Hà Tây cao hơn các ngân hàng khác. Thực hiện chính sách điều hành lãi suất linh hoạt, phù hợp và có các chương trình khuyến mại mới nhằm thu hút khách hàng. Rà soát nhân sự các đơn vị, trình Giám đốc chi nhánh và Tổng Giám đốc Hội sở cho tổ chức thi tuyển tiếp nhận cán bộ để bổ sung kịp thời nhân sự cho ngân hàng. Thông qua các tổ chức đoàn thể Công doàn, đoàn Thanh niên cộng sản thường xuyên tổ chức các hoạt động phong trào nhằm xây dựng môi trường công sở văn minh, dân chủ, đoàn kết. 3.2 GIẢI PHÁP MỞ RỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA MHB HÀ TÂY 3.2.1 Ngân hàng cần có những đánh giá về nhu cầu nhà ở người tiêu dùng trong thời gian tới. Có thể nói trong hai năm 2005 – 2006, thị trường BĐS rơi vào tình trạng “đóng băng", gây nhiều khó khăn trong vấn đề giải quyết nhà ở cho người dân. Tuy nhiên, với sự nỗ lực của các ban ngành có chức năng, sự phối hợp có hiệu quả thì tình trạng “đóng băng” của thị trường BĐS đã được tháo gỡ, đưa thị trường BĐS trở lại hoạt động bình thường. Năm 2007, thị trường BĐS Việt Nam vẫn được đánh giá là thị trường hấp dẫn và đầy tiềm năng, đặc biệt là văn phòng cho thuê và khách sạn 4-5 sao thường xuyên thiếu nguồn cung. Trong năm 2007, khi Việt Nam gia nhập WTO, có nhiều doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, kéo theo đó là nhu cầu về dịch vụ văn phòng, nhà ở…cũng tăng theo. Dựa trên tình hình thị trường BĐS của nhiều nước, các nhà kinh tế học kết luận dao động là đặc trưng phát triển quan trọng của thị trường BĐS. Giai đoạn 2006 – 2010 cả nước xây mới 300 triệu m2 sàn nhà với tổng vốn khoảng 300.000 tỷ đồng. Hiện nay, thành phố Hà Nội cũng đang thực hiện chương trình phát triển nhà ở với hơn 100 dự án. Theo dự tính, đến năm 2010 các dự án khu đô thị mới sẽ tạo thêm 10 triệu m2 cho quỹ nhà Hà Nội. Theo dự tính thì Hà Tây cũng sẽ được quy hoạch về phía Hà Nội, thành một quận của thành phố, vì vậy giá nhà đất ở Hà Tây cũng sẽ tăng cao trong thời gian tới. Bên cạnh đó, trong 2007 – 2008, nhiều khu đô thị chung cư sẽ đi vào hoạt động, có nghĩa là cung sẽ tăng lên, và sự cạnh tranh về giá , chất lượng, dịch vụ sẽ mang lại nhiều cơ hội cho người dân, thị trường BĐS bước sang một trang mới khởi sắc và nhiều hy vọng trong những năm tiếp theo. Nhu cầu nhà ở dự đoán sẽ tăng cao. MHB Hà Tây cần phải có những chiến lược trong thời gian tới, nghiên cứu và vạch ra định hướng cụ thể phù hợp với nhu cầu của thị trường. Việc đánh giá một cách chính xác những hoạt động đang diễn ra tại thị trường BĐS sẽ không chỉ có ý nghĩa đối với tất cả các khoản tín dụng có liên quan đến BĐS. 3.2.2 Nâng cao chất lượng cạnh tranh, quảng cáo và tiếp thị về thương hiệu ngân hàng mới – phong cách mới Hoạt động cho vay nói chung và cho vay mua nhà nói riêng luôn có thời gian quan hệ với khách hàng lâu dài. Do vậy có những chính sách cụ thể, chi tiết nhưng linh hoạt sẽ đưa khách hàng đến với ngân hàng. Theo chiến lược Marketting hiện đại thi hiện nay ngân hàng phải đi tìm khách hàng chứ không phải khách hàng đi tìm ngân hàng, do đó mà MHB Hà Tây luôn xác định trong hoạt động để làm hài lòng ‘thượng đế’ của mình. Sự hướng dẫn nhiệt tình cùng với thái độ cởi mở sẽ là một trong những thế mạnh mà bất kỳ ngân hàng hay doanh nghiệp nào để có thể lôi kéo khách hàng của mình. Dựa trên đặc điểm đó, MHB Hà Tây cần phải chú ý đến việc hướng dẫn khách hàng sao cho ngay trong lần tiếp xúc đầu tiên khách hàng thật sự hài lòng về phong cách làm việc của nhân viên ngân hàng, từ đó tạo được niềm tin yêu của khách hàng đối với ngân hàng. Trên cơ sở chú ý phục vụ tối đa và thoả mãn nhu cầu của khách hàng, MHB Hà Tây nên triển khai các chương trình nâng cao chất lượng phục vụ khách hàng. Hiện nay, MHB Hà Tây luôn đề cao tinh thần phục vụ khách hàng là đòi hỏi bắt buộc đối với mỗi nhân viên, cùng với việc không ngừng nâng cao kiến thức về nghiệp vụ để phục vụ tốt hơn cho khách hàng. Trong điều kiện cạnh tranh và hội nhập quốc tế, bên cạnh việc nâng cao năng lực cạnh tranh và chất lượng phục vụ ngân hàng còn phải không ngừng phát triển thương hiệu của mình. Hiện nay MHB Hà Tây đã tích cực trong việc quảng bá sản phẩm của mình bằng nhiều biện pháp thông qua các phương tiện thông tin đại chúng, các chương trình mang tính xã hội như góp phần xây dựng ủng hộ cho nhà tình nghĩa, đóng góp vào quỹ xoá đối giảm nghèo, ủng hộ đồng bào bão lụt...MHB Hà Tây cũng chú trọng mở rộng các phòng giao dịch, các chương trình khuyến mại lớn, lãi suất tiết kiệm ưu đãi dành cho người cao tuổi. Ngân hàng cần tiến hành xây dựng và phát triển thương hiệu gắn liền với chiến lược phát triển tổng thể của ngân hàng trên cơ sở tầm nhìn dài hạn nhưng có các mục tiêu cụ thể, đánh giá kết quả thực hiện và điều chính khi cần thiết. MHB Hà Tây cần xúc tiến mạnh hơn nữa việc quảng bá hình ảnh của ngân hàng nhằm thu hút sự quan tâm của mọi người dân qua các hình thức như quảng cáo, tờ rơi, internet... việc thiết kế trên phải đơn giản và dễ nhớ đối với người dân. Ngoài ra MHB Hà Tây cần chú ý tới việc tham gia các hoạt động xã hội như : âm nhạc, thể thao, bảo vệ sức khoẻ vì đây là một hình thức phát triển tốt để quảng bá thương hiệu của ngân hàng. 3.2.3 Hiện đại hoá công nghệ ngân hàng Công nghệ hiện đại luôn là một trong những tiêu thức để khách hàng bình chọn cho ngân hàng. Vì vậy việc đổi mới công nghệ ngân hàng là rất quan trọng và cần thiết. Việc đổi mới công nghệ ngân hàng đem lại những kết quả khả quan : tăng năng suất lao động, rút ngắn thời gian giao dịch và giúp ngân hàng hoạt động có hiệu quả. Sự phát triển của công nghệ thông tin ngày nay đã mang lại cho khách hàng nhiều sản phẩm và dịch vụ của ngân hàng, dẫn đầu là NHTMCP Đông Nam Á và NHTM Ngoại Thương. Các ngân hàng thương mại cũng đang dần tiếp xúc với công nghệ mới, đưa các dịch vụ ngân hàng mới như ngân hàng điện tử (E-banking), ngân hàng qua điện thoại(telephon-banking). Đến nay các NHTM đã sử dụng trên 80% nghiệp vụ ngân hàng, với 85% các giao dịch giữa ngân hàn với khách hàng bằng máy tính và các thiết bị công nghệ thông tin hiện đại. Nếu ứng dụng tốt công nghệ hiện đại trong hoạt động của ngân hàng thì ngân hàng sẽ phát triển rất cao trong mọi lĩnh vực, do đó mà MHB Hà Tây cần phải đẩy nhanh tốc độ hiện đại hoá ngân hàng trên 3 hướng cơ bản là : hệ thống thẻ, cơ sở hạ tầng kết nối với hệ thốngCore Banking, lựa chọn quy mô hợp lý và hiệu quả theo khẳ năng tài chính và nhu cầu thực tế trong từng thời kỳ. 3.2.4 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực Hệ thống NHTM Việt Nam trong tiến trình hội nhập trên lĩnh vực tài chính ngân hàng trong khu vực và trên trường quốc tế có nhiều cơ hội về sự hợp tác và sử dụng nguồn vốn, khả năng tiếp cận được công nghệ quản lý ngân hàng hiện đại... Đồng thời các ngân hàng phải đối mặt với không ít những khó khăn và thách thức ở phía trước, đặc biệt là chất lượng nguồn nhân lực chưa đáp ứng được yêu cầu của thị trường hiện nay. Thực tế cho thấy hiện nay các cán bộ làm việc trong ngân hàng đều đã từng tốt nghiệp các khối trường kinh tế như : Kinh tế quốc dân, học viện ngân hàng, học viện tài chính...Trong số đó có nhiều người có khả năng nghiên cứu, phát hiện, đề xuất những ý tưởng nhằm giúp ngân hàng hoạt động có hiệu quả, Tuy nhiên trong số đó có một bộ phận nguồn nhân lực vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của ngân hàng, đòi hỏi phải có kiến thức và nghiệp vụ cao hơn. Vì vậy để nguồn nhân lực ngân hàng có chất lượng cao đòi hỏi phải có hệ thống giải pháp đồng bộ, toàn diện với nhà nước, các trường đại học đào tạo chuyên ngành tài chính – ngân hàng, các đơn vị sử dụng lao động và mối quan hệ của các tổ chức trên, đặc biệt là mối quan hệ giữa các đơn vị đào tạo và các đơn vị sử dụng nguồn nhân lực. Do vậy cần tăng cường mối quan hệ giữa cơ sở đào tạo là các trường đại học, cao đẳng thuộc khối kinh tế, để đáp ứng kịp thời nguồn nhân lực có chất lượng cao, phục vụ cho sự phát triển của nền kinh tế nói chung và của ngân hàng nói riêng. MHB Hà Tây cần phải chú ý tới việc tuyển chọn cán bộ có đầy đủ yếu tố về chất và lượng, có chính sách ưu tiên cho cán bộ trẻ có năng lực, bố trí lao động phù hợp nhằm phát huy tối đa khả năng làm việc và cống hiến của cán bộ cho sự phát triển chung của ngân hàng. Chú trọng đào tạo cán bộ thong qua các hình thức tập huấn nghiệp vụ và đoà tạo tại chỗ để mỗi cán bộ ngân hàng nắm vững quy định của pháp luật, nắm vững quy chế và quy trình nghiệp vụ để hướng dẫn khách hàng. Hơn thế, trong môi trường cạnh tranh hiện nay, với những chính sách ưu tiên của nhà nước ta đối với lĩnh vực tài chính – ngân hàng, thì việc phải xây dựng được đội ngũ cán bộ chung thành với ngân hàng là đòi hỏi ở các NHTM nhà nước. Nếu một nhân viên của ngân hàng có kinh nghiệm lâu năm, có mối quan hệ quen biết rộng rãi với nhiều khách hàng, khi họ vì một lý do nào đó ra đi thì sẽ ảnh hưởng tới hoạt động của ngân hàng, đặc biệt lợi nhuận của ngân hàng cũng sẽ bị ảnh hưởng. Vì vậy MHB Hà Tây cần phải chú trọng chăm lo đến đời sống vật chất và tinh thần của nhân viên để họ có thể yên tâm cống hiến cho ngân hàng. Đây là một trong những điều kiện quan trong để MHB Hà Tây vững bước đi lên. 3.2.5 Đa dạng hoá các sản phẩm Hoạt động cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở hiện nay tại các NHTM đang rất phát triển. Hầu như các ngân hàng đang xây dựng chiến lược quảng cáo và tiếp thị sản phẩm đến với khách hàng. Các sản phẩm phù hợp với thu nhập của từng tầng lớp người dân. Điển hình là NHTMCP Techcombank đã đưa ra các sản phẩm mới như : cho vay mua nhà trả góp, vay tiêu dùng trả góp không cần tài sản đảm bảo... thủ tục nhanh gọn, thuận tiện. Đồng thời Techcombank liên kết với các cửa hàng khi khách hàng mua hàng trả góp với lãi suất ưu đãi. Hoạt động cho vay mua nhà ở ngày càng phát triển, đặc biệt với tình hình hiện nay quỹ đất tại các thành phố ngày càng thu hẹp, đòi hỏi các ngân hàng phải ngày càng đa dạng hoá sản phẩm tín dụng. MHB Hà Tây cần phải xây dựng những chiến lược kinh doanh, tìm hiểu thị trường BĐS, và học hỏi kinh nghiệm của các ngân hàng thương mại khác trong hoạt động cho vay mua nhà ở. 3.2.6 Các giải pháp khác Ngoài những giải pháp chung trên, MHB Hà Tây cần phải thực hiện những giải pháp khác như: á Về cơ cấu vốn : Hoạt động cho vay mua nhà thường có thời gian dài, do vậy MHB Hà Tây cần chú ý tới việc cơ cấu vốn hợp lý dành cho vay mua nhà, tránh tình trạng thiếu vốn xảy ra sẽ ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh của ngân hàng. á Quan hệ với các cơ quan quản lý và xây dựng nhà đất : Việc ngân hàng tạo ra mối quan hệ này là rất cần thiết, nó sẽ giúp ngân hàng có thêm nhiều thông tin về thị trường BĐS, nắm vững được quy luật của thị trường BĐS để đưa ra quyết định đúng khi cho khách hàng vay vốn. Đồng thời ngân hàng có thể bắt tay liên kết với các công ty xây dựng trong việc cung cấp sản phẩm nhà ở cho người dân theo phương thức 3 bên : Công ty xây dựng – ngân hàng – khách hàng. Đây là hoạt động cùng có lợi cho cả 3 bên mà mang tính hiệu quả và an toàn hơn rất nhiều so với việc chỉ có ngân hàng đứng ra làm một mình. á Xây dựng những điều kiện cần thiết để trong tương lai gần ngân hàng mở rộng thêm hoạt động cho vay mua nhà trả góp và cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp. Với xu thế hội nhập và mở cửa, người dân có những nhận thức mới về việc sống trong các khu đô thị, đây có thể nói là một nếp sống văn minh và hiện đại mà các nước phương tây đã áp dụng. Để có thể đáp ứng được nhu cầu của người dân, thì không chỉ có ngân hàng phải điều chỉnh những chính sách phù hợp với nhu cầu của người dân, mà đòi hỏi các cấp chính quyền có chức năng cũng phải có những chính sách thông thoáng hơn về vấn đề BĐS. Có như vậy thì hoạt động kinh tế nói chung và hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng nói riêng, đặc biệt là MHB Hà Tây mới có thể phát triển được, cạnh tranh được với các ngân hàng nước ngoài ở Việt Nam. 3.3 KIẾN NGHỊ VỚI NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC 3.3.1 Nâng cao chất lượng thông tin tín dụng tiêu dùng Hiện nay ở Việt Nam, NHNN đã có trung tâm thông tin tín dụng CIC vfa hoạt động tương đối hiệu quả. Mục tiêu hoạt động của CIC là giúp các tổ chức tín dụng phòng ngừa và hạn chế thấp nhất những rủi ro có thể xảy ratrong kinh doanh, góp phần xây dựng một hệ thống ngân hàng phát triển bền vững. Hoạt động của trung tâm này bằng cách NHNN buộc các NHTM phải báo cáo những món vay qua đó sẽ đáp ứng cho các NHTM khi họ có nhu cầu. Để đáp ứng được yêu cầu đã nêu trên, những vấn đề đặt ra cho CIC bao gồm Một là : CIC phải cập nhật được sự phân loại khách hang theo từng khoản nợ, đánh giá khách hàng theo từng nhóm nợ của khách hàng. Để đáp ứng yêu cầu xử lý thông tin CIC cần phải có năng lực đủ mạnh, phải chuẩn hoá các quy trình nghiệp vụ, áp dụng các chương trình tự động xử lý số liệu. Các cơ quan giám sát, đánh giá và các tổ chức tín dụng phỉa tham gia vào mạng CIC và khai thác thông tin để đưa ra đannh giá nợ kịp thời. Hai là : CIC phải được giao nhiệm vụ thực hiện hỗ trợ các tổ chức tín dụng, đánh giá các khoản nợ của ngân hàng . Những thông tin mà CIC cung cấp giúp các ngân hàng có cái nhìn toàn diện về tình hình dư nợ của các khách hàng. Ba là : Đòi hỏi khách quan với CIC là phải có độ chính xác cao. Những thông tin CIC đưa ra phải phản ánh trung thực, khách quan và đặc biệt phỉa đảm bảo tính thời gian. Nếu thông tin của CIC không được cập nhật thường xuyên sẽ ảnh hưởng tới hoạt động của ngân hàng . Tại Việt Nam chỉ có CIC mới có đầy đủ số liệu của khách hàng trên toàn quốc ( kho dữ liệu của CIC đến nay đã thu thập được hơn 70% dư nợ cho vay của nền kinh tế và hơn một triệu khách hàng), ngoài ra CIC còn quan hệ với các hãng thông tin quốc tế như D&B của Mỹ, chuyên thu thập và cung cấp thông tin trên toàn thế giới. Tuy nhiên trung tâm chỉ có dữ liệu về các doanh nghiệp còn các cá nhân thì rất ít và hầu như không có. Hơn nữa, những thông tin này chỉ dừng ở mức độ tham khảo cho các NHTM. Đây là một hạn chế lớn của trung tâm, ảnh hưởng đến sự phát triển của các NHTM, do đó đòi hỏi CIC phải ngày càng hoàn thiện hơn, hoạt động hiệu quả hơn. Hoạt động cho vay tiêu dùng và cho vay mua nhà rất cần một trung tâm thông tin tiêu dùng do những đặc điểm của nó. Tại các nước phát triển, những trung tâm này hoạt động hiệu quả và là một kênh thông tin quan trọng cho các ngân hàng trong việc cho khách hàng vay vốn. Sự ra đời và mở rộng hoạt động của trung tâm thông tin tín dụng là rất cần thiết cho sự phát triển của các ngân hàng. 3.3.2 Cần đổi mới thủ tục hành chính Hiện nay thị trường BĐS có nhiều biểu hiện hoạt động sôi động trở lại sau một thời gian “đóng băng”, các nhà đầu tư chú ý hơn tới thị trường này bởi đây là một thị trường mang lại siêu lợi nhuận, tuy nhiên nó chứa đựng nhiều rủi ro và tính không ổn định. Mặt khác, hệ thống chính sách và các văn bản pháp luật về vấn đề nhà đất còn nhiều vướng mắc, vẫn còn biểu hiện nhiều yếu kém. Những yếu kém này phần nào đã gây nhiều khó khăn trong việc thực thi các chủ trương của Nhà nước. Giá nhà đất trên thị trường chênh lệch khá xa so với khung giá Nhà nước quy định, xuất hiện hiện tượng đầu cơ trên thị trường BĐS, gây ra những tiêu cực trong xã hội và làm cho nền kinh tế bất ổn định. Trong một nền kinh tế vẫn còn tiềm ẩn nhữn tiêu cực, giá đất không ổn định và có xu hướng cao hơn giá thực phản ánh đúng khẳ năng sinh lợi từ hoạt động kinh tế đúng pháp luật, trong đó có cả những tiêu cực trong hệ thống tài chính đất đai, đó là: á Tình trạng rất khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, và ý thức tự nguyện của người dân đã cản trở công việc của các ban ngành. á Xuất hiện sự đầu cơ đất đai từ nhiều tổ chức và cá nhân, hình thành lợi nhuận khổng lồ trong khi vẫn có nhiều người dân chưa có nhà. Bên cạnh những mặt chưa được của cơ chế hình thành giá đất, còn có một số nguyên nhân quan trọng khác làm hco hệ thống tài chính đất đai ở nước ta hoạt động kém hiệu quả như : công cụ điều tiết kinh tế còn ít được áp dụng trong quản lý nhà nước về đất đai, bộ máy nhà nước về đất đai chưa đủ mạnh cả về số lượng và chất để bảo đảm “Trật tự” trong hành lang pháp lý cho phát triển kinh tế , thiếu phối hợp đồng bộ giữa cơ quan tham gia vào quản lý tài chính đất đai bao gồm địa chính, xây dựng, tài chính(định giá, thuế đất), ngân hàng, toà án để lành mạnh hoá thị trường BĐS, lấy kinh doanh đầu tư trên đất làm trọng tâm… Những yếu kém trong hệ thống tài chính đất đai ở nước ta đã ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động cho vay mua nhà của các NHTM ở nước ta. Ngân hàng không thể tiếp cận khách hàng khi giá nhà đất quá cao và tình trạng đầu cơ trên thị trường BĐS. Do đó, đổi mới hệ thống tài chính đất đai là một điều kiện cần thiết cho các ngân hàng trong việc phát triển hình thức cho vay trả góp mua nhà chung cư. Điều này đòi hỏi nhà nước phải tiếp tục phát triển các chính sách về nhà ở với các khía cạnh tài trợ hoàn toàn đồng bộ. Sự hoà nhập đầy đủ nền tài chính nhà ở bên trong hệ thống tài chính đòi hỏi có một số điều chỉnh trong chính sách, quy định và các thể chế hiện nay về nhà ở. Bộ xây dựng cần xem xét lại các khía cạnh của chính sách nhà ở khi cùng với NHNN Việt Nam và Bộ tài chính cùng có những biện pháp cụ thể cùng giải quyết các vấn đề liên quan đến nhà ở. Vai trò của những cơ quan tài chính nhà ở với tư cách là những cơ quan lãnh đạo việc huy động tiết kiệm dài hạn và bảo đảm cho các khoản vay phục vụ nhà ở và thế chấp nhà cần được chuẩn bị chi tiết. 3.3.3 Một số biện pháp quản lý vĩ mô của Chính phủ và Ngân hàng nhà nước đối với các NHTM Một trong những khó khăn mà các ngân hàng ở Việt Nam gặp phải là ài trong việc tài trợ dài hạn các nguồn vốn dài hnaj với mức lãi suất hợp lý. Hiện nay các nguồn vốn dài hạn được cấp nhỏ giọt cho các dự án. Ngoài ra sự phát triển của thị trường tín dụng trong đó có cho vay mua nhà còn gặp khá nhiwuf khó khăn, như: á Về mặt pháp lý quyền sở hữu BĐS và các thủ tục đăng ký thế chấp còn nhiều khó khăn, việc kê biên tài sản còn chưa nhanh gọn và hợp lý. á Nhà nước chưa có chính sách ưu đãi về thuế cho những người đi vay tiền mua nhà như được khấu trừ chi phí vào thu nhập chịu thuế như các quốc gia khác làm. Một là : Phát triển thị trường chứng khoán (TTCK) Thị trường chứng khoán (thị trường tiền tệ và thị trường vốn) là kênh huy động vốn chính của nền kinh tế, nó là công cụ tài chính để vận hành thị trường BĐS. Thị trường chứng khoán ở nước ta còn non trẻ và mới ở giai đoạn sơ khai, nhưng khi thị trường chứng khoán phát triển nó sẽ là một kênh điều tiết quan trọng tới thị trường nhà đất thông qua sự điều tiết đầu tư, TTCK phát triển mạnh thì hoạt động đầu tư sẽ hiệu quả hơn nhiều so với các thị trường khác, và nó sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư, như vậy sẽ làm giảm hiện tượng đầu cơ trên thị trường BĐS như hiện nay. Kéo theo đó, nhiều vấn đề nhà đất sẽ được giải quyết, người dân có thể mua được nhà ở với giá đúng với giá trị thực của nó và hoạt động cho vay mua nhà của các NHTM cũng theo đó phát triển hơn. Năm 2008, theo tình hình diễn biến của TTCK đang có xu hướng giảm, chỉ số VN – INDEX đã có thời điểm xuống thấp, đặc biệt là trong tháng 3 chỉ số VN – INDEX sàn giao dịch TPHCM ở ngưỡng 400, làm tâm lý nhà đầu tư lo ngại. Đặc điểm của TTCK là sự thay đổi theo từng thời kỳ, ảnh hưởng bởi các nhân tố khác nhau, tình hình chính trị, kinh tế trong nước và trên thế giới…Tuy nhiên, với những chính sách nhằm thúc đẩy TTCK hoạt động hiệu quả, Uỷ ban chứng khoán Nhà nước cùng với ban ngành có liên quan đã tìm ra những hướng giải quyết kịp thời, hạn chế rủi ro cho các nhà đầu tư. Hai là : Sử dụng công cụ lãi suất và thuế Lãi suất sẽ điều tiết hoạt động đầu tư: lãi suất cao sẽ làm giảm hoạt động đầu tư và ngược lại lãi suất thấp sẽ kích thích hoạt động đầu tư. Đối với lĩnh vực nhạy cảm như đầu tư vào thị trường BĐS thì lĩa suất là công cụ kiểm soát hiệu quả. Theo kinh nghiệm của một số nước như Hàn Quốc, Thái Lan và Trung Quốc thì chính phủ các nước này sử dụng lãi suất như một công cụ kiểm soát và kiềm chế tình trạng quá nóng trên thị trường BĐS. Việt Nam cũng có thể học tập kinh nghiệm của các nước này trong việc vận dụng công cụ lãi suất để kiểm soát sự vận động của thị trường BĐS song cần tính toán sao cho phù hợp bởi tình hình kinh tế nước ta có nhiều khác biệt so với các nước nói trên. Ba là : Thành lập Quỹ bảo hiểm trong cho vay trả góp mua nhà Vay mua nhà thông thường là những món vay có tổng quy mô tương đối lớn với rủi ro cao nên rất cần được bảo hiểm trong hoạt động cho vay này. Hiện nay ở Việt Nam có những căn nhà có giá thị trường rất cao và vượt qua giá trị thực của nó, nếu xảy ra tình trạng “vỡ bong bóng xà phòng” thì ảnh hưởng trực tiếp đến ngân hàng bởi những căn nhà này chính là vật thế chấp cho các món vay (nhất là trong cho vay mua chung cư). Trong hoạt động cho vay tiêu dùng như cho vay mua ô tô thì các ngân hàng luôn đòi hổi người vay phải bảo hiểm 100% giá trị chiếc xe đó để hạn chế rủi ro cho ngân hàng. Do vậy, khách hàng vay mua nhà cũng cần phỉa bảo hiểm cho căn nhà trong trường hợp cháy nổ, hỏng, sập… hay sự sụp đổ của thị trường BĐS. Để làm được điều này đòi hỏi cần có sự phối hợp giữa chính phủ - tôt chức bảo hiểm- ngân hàng nhằm đảm bảo cho người tiêu dùng, mang lại lợi nhuận cho công ty bảo hiểm và ngân hàng, đồng thời cũng hnạ chế được rủi ro cho ngân hàng, đem lại nhiều lợi ích cho xã hội, góp phần ổn định thị trường BĐS… Bốn là : Hoàn thiện chính sách quy hoạch đô thị Đây cũng là vấn đề được đặt ra đối với những nhà quản lý nhà đất Việt Nam và nhất là các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng…Trên thực tế thì cơ sở hạ tầng nước ta còn nhiều yếu kém, khi có dự án lớn nào đưa ra cũng cần phải bàn tính kỹ lưỡng bởi nó liên quan đến nhiều vấn đề nhất là việc giả phóng mặt bằng và di dân đến những nơi định cư mới. Thủ đô Hà Nội là trung tâm kinh tế - văn hoá – xã hội của cả nước nên luôn được đầu tư xây dựng nhiều công trình có quy mô lớn. Nhiều dự án quy hoạch đô thị được đưa ra, được thực thiện hiện nhưng kết quả của những dự án này mang lại hiệu quả không cao. Để hoạt độgn cho vay mau - sửa chữa nhà của các NHTM có thể phát triển một cách hiệu quả thì vấn đề quy hoạch nhà đất cũng cần phải được giả quyết một cách triệt để, vì nó liên quan trực tiếp đến nhu cầu mua - sửa chữa và xây dựng nhà của người dân, đến giá trị của ngôi nhà, mảnh đất được đền bù, di dời khi nó chính là tài sản đảm bảo cho khoản vay của khách hàng tại ngân hàng. Như vậy, các kiến nghị trên trước mắt đều nhằm hướng tới sự ổn định của thị trường BĐS, nhằm sớm đưa hoạt động của thị trường này đi vào đúng quỹ đạo của nó và tiếp đó là tạo ra môi trường kinh doanh lành mạnh và hiệu quả cho các ngân hàng thương mại trong hoạt động cho vay mua nhà ở. 3.3.4 Đẩy nhanh tốc độ cấp Sổ đỏ Hiện nay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà đã được các cơ quan quản lý Nhà nước chú ý giải quyết. Tuy nhiên tại các đô thị vẫn còn tình trạng tồn đọng việc cấp giấy tờ trên cho người dân. Hậu quả là Nhà nước khó khăn trong quản lý nhà đất và bất tiện cho người dân. Về phía ngân hàng, có thể khẳng định trong thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà đã gây không ít khó khăn đên sviệc quyết định hco vay của các ngân hàng và bất cứ một ngân hnàg thương mại nào cũng mong muốn việc cấp giấy tờ liên quan đến BĐS diễn ra nhanh chóng. Theo dự thảo của Nghị định về thi hành luật đất đai quy định không quá 1,5 tháng người dân có đủ diều kiện hợp lệ sẽ được cấp sổ đỏ. Song thế nào là “điều kiện hợp lệ” đây mới là vấn đề quan tâm của nhiều người. Do sự yếu kém trong việc hoạch định chính sách nên các điều kiện trên luôn thay đổi mà vẫn chưa tìm được hướng đi hợp lý. Ngoài ra, vào ngày 13/4/2004 vấn đề cấp sổ đỏ cho nhà chung cư cũng đã được nêu tại hội thảo do Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội tổ chức. Như vậy, vấn đề đem lại quyền sở hữu cho người dân đã và đang được các cơ quan chức năng hết sức quan tâm, nếu vấn đề này được giải quyết một cách triệt để sẽ là những điều kiện thuận lợi cho các NHTM trong việc đẩy mạnh hoạt động cho vay mua nhà. 3.4 Nhà nước cần có một số chính sách đối với các NHTM tham gia vào chủ trương của nhà nước trong cho vay mua chung cư, nhà cho người thu nhập thấp và những người nghèo. Việt Nam đang phải đối mặt với một vấn đề nan giải đó là quỹ đất ở có hạn và ngày càng hạn hẹp, trong khi dân số đông và tốc độ tăng tương đối cao so với các nước phát triển. Vấn đề đặt ra là người dân sẽ sinh sống ở đâu. Nhiều dự án chung cư và nhà ở cho người dân có thu nhập thấp đã được đưa ra và được xem như một giải pháp hữu hiệu cho vấn đề này. Nhưng khi những dự án chung cư được xây dựng rồi vấn đề nhà ở vẫn không những không được giải quyết mà còn nảy sinh một số vấn đề mới khó giải quyết hơn. Thu nhập của tầng lớp dân cư Việt Nam thấp và không đồng đều, và nhất là những hộ gia đình ở các thành phố lớn thì việc trang trải cho chi phí nhà ở là khó khăn lớn, nhưng càng khó khăn hơn khi giá nhà đất ở nước ta chênh lệch quá lớn so với giá trị thực của nó. Vay vốn ngân hàng cũng được các đối tượng này nghĩ tới nhưng theo quy định hiện hành của các NHTM thì họ không thuộc đối tượng cho vay mua nhà…Đứng trước vấn đề này đòi hỏi Nhà nước phải có những chính sách hỗ trợ đối với những người có thu nhập thấp và những gia đình chính sách đảm bảo nơi ăn chốn ở cho họ. Giải pháp cụ thể cho vấn đề này là Nhà nước cần xây dựng những chính sách đối với các ngân hàng thương mại khi tham gia vào các chủ trương của nhà nước trong cho vay mua nhà ở, mua nhà chung cư, nhà ở cho những người có thu nhập thấp. Hy vọng rằng với những chính sách hoạt độngcho vay mua nhà - sửa chữa và xây dựng nhà ở cảu các NHTM sẽ được mở rộng hơn và các vấn đề xã hội theo đó cũng được giải quyết. KẾT LUẬN Cho vay mua - sửa chữa và xây dựng nhà là một lĩnh vực kinh doanh mới và được đánh giá là sẽ phát triển ở Việt Nam trong tương lai mặc dù hiện nay nó không có một môi trường tốt cho sự phát triển. Việc phát triển loại hình cho vay này trong tương lai sẽ là một xu thế tất yếu do những lợi ích thiết thực mà nó mang lại như: nó tạo điều kiện cho người dân thoả mãn nhu cầu được tiêu dùng của mình khi chưa có khả năng chi trả, giúp đa dạng hoá sản phẩm dịch vụ ngân hàng nhằm tăng thêm thu nhập và phân tán rủi ro cho các NHTM… Với truyền thống là một ngân hàng hoạt động mạnh trong lĩnh vực cho vay mua nhà, đặc biệt là khu vực phía Nam, MHB đã xây dựng cho mình một quy trình chặt chẽ và được đánh giá là một ngân hàng có nhiều thành tích trong hoạt động cho vay mua và sửa chữa nhà ở. Tuy nhiên, xét một cách toàn diện thì cho vay mua nhà ở của MHB vẫn còn một số hạn chế, vướg mắc cần được xem xét và nghiên cứu một cách kỹ lưỡng, để có thể đưa ra những giải pháp giúp cho MHB hoàn thiện hơn trong hoạt động kinh doanh, đặc biệt là hoạt động cho vay mua nhà ở. Do còn hạn chế về kiến thức cũng như thực tiễn, đồng thời là sự giới hạn về mặt tài liệu và thời gian nên trong phạm vi chuyên đề vẫn chưa đề cập tới hoặc chưa có những phân tích, nhận định sâu sắc. Em rất mong có thể nghiên cứu tiếp và hoàn thiện đề tài này trong thời gain gần đây. Cuối cùng em rất mong sự góp ý, nhận xét của các thầy cô, các cán bộ ngân hàng, những người có cùng mối quan tâm về hoạt động cho vay mua nhà. Em xin chân thành cảm ơn!