Luận văn Nâng cao chất lượng phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư - Trường hợp dự án khách sạn Đà Lạt

ình (khung) phaân tích taøi chính döï aùn moät caùch chi tieát, bao goàm caùc baûn phaân tích döï aùn nhö : Baûng thoâng soá, lòch ñaàu tö, keá hoaïch doanh thu, keá hoaïch chi phí, lòch vay vaø traû nôï, baùo caùo doøng tieàn … - Aùp duïng caùc phöông phaùp ñaùnh giaù ruûi ro veà taøi chính cuûa döï aùn. 3.2. Caùc giaûi phaùp naâng cao chaát löôïng phaân tích hieäu quaû taøi chính döï aùn ñaàu tö taïi doanh nghieäp 3.2.1.Toå chöùc toát boä maùy nhaân söï, xaây döïng cô cheá chòu traùch nhieäm caù nhaân vaø giaùm saùt thöôøng xuyeân trong quaù trình laäp döï aùn ñaàu tö. Con ngöôøi luoân laø yeáu toá quyeát ñònh ñeán keát quaû vaø chaát löôïng cuûa coâng taùc laäp döï aùn, cuõng nhö phaân tích taøi chính döï aùn. Caùc doanh nghieäp ñeàu caàn phaûi coù moät ñoäi nguõ lao ñoäng coù trình ñoä, coù kyõ naêng vaø giaøu kinh nghieäm, ñaëc bieät laø trong neàn kinh teá thò tröôøng hieän nay. Vaán ñeà ñaët ra laø phaûi laøm theá naøo ñeå coù nguoàn nhaân 62 löïc toát vaø bieän phaùp toå chöùc quaûn lyù theá naøo ñeå coù theå phaùt huy naêng löïc cuûa moãi ngöôøi khi tham gia vaøo quaù trình laäp döï aùn. Ñoái vôùi caùc doanh nghieäp coù theå aùp duïng caùc bieän phaùp sau : Ñaøo taïo vaø ñaøo taïo laïi nguoàn nhaân löïc, thi tuyeån choïn, toå chöùc caùc buoåi hoäi thaûo … Quy trình tuyeån ngöôøi ñöôïc ñeà xuaát nhö sau: Hình 3.1. Quy trình tuyeån choïn lao ñoäng Moät trong nhöõng nguyeân nhaân daãn ñeán chaát löôïng coâng taùc phaân tích taøi chính caùc döï aùn taïi doanh nghieäp chöa thöïc söï toát laø do boä maùy quaûn lyù ñieàu haønh vaø toå chöùc phoái hôïp giöõa caùc boä phaän, phoøng ban coøn loûng leûo, vaø thuï ñoäng. Ñeå naâng cao chaát löôïng coâng taùc laäp vaø phaân tích taøi chính döï aùn, doanh nghieäp caàn toå chöùc laïi caùc boä phaän tham gia döï aùn theo höôùng chuyeân nghieäp hoùa. Qua thöïc teá tìm hieåu caùc doanh nghieäp, caùc doanh nghieäp coù boä phaän chuyeân phaân tích taøi chính döï aùn vaø taäp trung thöôøng laøm toát hôn vaø chaát löôïng coâng taùc phaân tích döï aùn cuõng ñaûm baûo hôn caùc doanh nghieäp khaùc. Moät soá doanh nghieäp nhö Coâng ty Ñaàu tö Phaùt trieån haï taàng coù thaønh laäp Ban quaûn lyù döï aùn nhöng chöùc naêng chính laø quaûn lyù, trieån khai caùc döï aùn ôû giai ñoïan thöïc hieän ñaàu tö vaø thöôøng raát nhieàu vieäc. Vì vaäy, neáu giao vieäc laäp döï aùn giai ñoïan nghieân cöùu khaû thi cho Ban quaûn lyù döï aùn ñaûm nhaän seõ khoâng coù tính taäp trung cao. Theo yù kieán cuûa taùc giaû, doanh nghieäp caàn phaûi coù bieän phaùp toå chöùc ñeå gaén traùch nhieäm caù nhaân vaøo moãi döï aùn ñöôïc laäp trong giai ñoaïn nghieân cöùu khaû thi. Moät trong nhöõng bieän phaùp laø ñoái vôùi moãi döï aùn, doanh nghieäp neân thaønh laäp moät Toå laäp döï aùn goàm caùc thaønh vieân : Chuû nhieäm döï aùn, Phoù Chuû nhieäm döï aùn (neáu döï aùn lôùn), caùc thaønh vieân ñöôïc bieät phaùi töø caùc phoøng ban khaùc nhau vaø khi hoøan thaønh coâng taùc laïi trôû veà vò trí cuõ; cuï theå moâ hình toå chöùc kieåu ma traän nhö hình 3.2. Hình 3.2. Moâ hình toå chöùc coâng taùc laäp vaø phaân tích taøi chính döï aùn ñaàu tö Yeâu caàu Coâng vieäc Tuyeån moä Tuyeån choïn Huaán luyeän Giaùm saùt Ñaùnh giaù 63 BAN GIAÙM ÑOÁC Phoøng Keá hoïach Ñaàu tö Phoøng Tö vaán Thieát keá Phoøng Kyõ thuaät thi coâng Phoøng Taøi chính keá toùan Phoøng Nhaân chính Toå laäp döï aùn A Toå laäp döï aùn B Toå laäp döï aùn C NgoaøiChuû nhieäm döï aùn phaûi chòu traùch nhieäm chính, moãi toå döï aùn seõ bao goàm caùc chuyeân vieân ôû caùc phoøng ban khaùc nhau ñöôïc bieät phaùi sang, thuoäc caùc chuyeân ngaønh khaùc nhau nhö Kinh teá, taøi chính, kyõ thuaät, thieát keá, luaät … seõ chòu traùch nhieäm tröôùc Chuû nhieäm döï aùn veà phaàn coâng vieäc ñöôïc giao. Giaùm ñoác ra quyeát ñònh thaønh laäp toå döï aùn vaø boå nhieäm chuû nhieäm döï aùn ñeå thöïc hieän cho moãi döï aùn. Nhaân söï cuûa toå laäp döï aùn coù theå goàm : - Chuû nhieäm döï aùn : laø thaønh vieân Ban Giaùm ñoác hoaëc tröôûng phoøng, vaø coù theå kieâm nhieäm nhieàu döï aùn khaùc nhau; - Phoù chuû nhieäm döï aùn : Neáu döï aùn coù quy moâ töông ñoái lôùn. - Phuï traùch kyõ thuaät: töø phoøng tö vaán thieát keá hoaëc kyõ thuaät ñieàu ñoäng bieät phaùi sang, coù theå kieâm nhieäm theâm ôû döï aùn khaùc; - Phuï traùch kinh teá: töø Keá hoïach Ñaàu tö hoaëc Taøi chính keá toùan ñieàu ñoäng bieät phaùi sang; coù theå kieâm nhieäm theâm ôû döï aùn khaùc; Theo yù kieán taùc giaû, moâ hình naøy laø hôïp lyù cho doanh nghieäp coù caùc döï aùn ñaàu tö vôùi quy moâ töông ñoái lôùn, coù theå töø nhoùm B trôû leân (theo baûng phaân loïai döï aùn ñaàu tö ñính keøm Nghò ñònh 16/2005/NÑ-CP ngaøy 07 thaùng 02 naêm 2005 cuûa Chính phuû veà quaûn lyù döï aùn ñaàu tö xaây döïng coâng trình). Neáu toå chöùc toát veà nhaân söï, doanh nghieäp seõ naâng cao chaát löôïng cho coâng taùc laäp vaø phaân tích döï aùn noùi 64 chung vaø coâng taùc phaân tích taøi chính döï aùn noùi rieâng. 3.2.2. Caùc giaûi phaùp veà kyõ thuaät phaân tích hieäu quaû taøi chính döï aùn 3.2.2.1. Xaây döïng khung chi tieát phaân tích taøi chính döï aùn : Khung chi tieát phaân tích taøi chính döï aùn coù theå goàm caùc böôùc nhö moâ hình phaân tích ôû trang beân. Trong ñoù, xaây döïng baûng thoâng soá nhaèm muïc ñích thieát laäp caùc thoâng soá cô sôû (döõ lieäu goác) duøng ñeå tính toaùn trong quaù trình thaåm ñònh döï aùn. Noù bao taát caû caùc soá lieäu, chæ tieâu, thoâng soá nhö: coâng suaát, saûn löôïng, giaù baùn, toång chi phí ñaàu tö, noäi dung ñaàu tö, cô caáu taøi chính, taøi trôï voán, laõi suaát tieàn vay: noäi ñòa, nöôùc ngoaøi, voán löu ñoäng döï kieán, thueá, laïm phaùt, tyû giaù hoái ñoaùi…Khi muoán thay ñoåi caùc tình huoáng phaân tích, ngöôøi phaân tích chæ caàn thay ñoåi caùc giaù trò thoâng soá ôû baûng naøy. Sô ñoà caùc böôùc phaân tích hieäu quaû taøi chính döï aùn ñöôïc theå hieän trong hình 3.3. 3.2.2.2. Toå chöùc toát coâng taùc thu thaäp, xöû lyù thoâng tin ñeå xaây döïng baûng thoâng soá cuûa döï aùn. Ñeå laäp vaø phaân tích hieäu quaû taøi chính cuûa döï aùn, thoâng tin caàn thu thaäp raát roäng, bao truøm nhieàu lónh vöïc khaùc nhau nhö kinh teá, thò tröôøng, kyõ thuaät, chính saùch phaùp luaät … nhaèm öôùc löôïng thu nhaäp, chi phí, hieäu quaû taøi chính cuûa döï aùn. Hieän nay coù raát nhieàu phöông phaùp thu thaäp thoâng tin nhö : Phöông phaùp quan saùt, phöông phaùp thöïc nghieäm, phöông phaùp thaêm doø dö luaän, phöông phaùp thu thaäp thoâng tin taïi baøn, phöông phaùp thu thaäp thoâng tin taïi hieän tröôøng … Doanh nghieäp coù theå tröïc tieáp thu thaäp thoâng tin hoaëc thueâ, mua laïi cuûa caùc coâng ty tö vaán … Ñieàu quan troïng laø doanh nghieäp phaûi löïa choïn phöông phaùp naøo cho phuø hôïp vôùi hoaøn caûnh thöc teá cuûa döï aùn, ñeå coâng taùc thu thaäp thoâng tin ít toán keùm vaø kòp thôøi. Yeâu caàu chung veà chaát löôïng cuûa thoâng tin laø phaûi chính xaùc, minh baïch, ñaày ñuû vaø khaùch quan. Ñeå giaûm bôùt caùc chi phí ñeå coù ñöôïc nguoàn thoâng tin, doanh nghieäp neân xaây döïng vaø caäp nhaäp kho döõ lieäu thoâng tin lieân quan ñeán ngaønh ngheà kinh doanh, döï aùn ñaõ trieån khai cuûa Coâng ty döôùi daïng thö vieän ñieän töû. Caùc thoâng tin thu thaäp phaûi ñöôïc phaân loaïi, saép xeáp moät caùch khoa hoïc hôïp lyù ñeå thuaän tieän cho vieäc tra cöùu sau 65 naøy. Coâng vieäc naøy ngaøy caøng trôû neân thuaän lôïi vôùi söï hoã trôï cuûa maùy vi tính. 3.2.2.3 Öôùc löôïng chính xaùc doøng tieàn cuûa döï aùn. Doøng tieàn cuûa döï aùn laø khoaûn cheânh leäch giöõa toång thu vaø toång chi, neân baùo caùo doøng tieàn coù theå ñöôïc trình baøy thaønh hai phaàn thu vaø chi. Caàn phaûi chuù yù phaân bieät söï khaùc nhau giöõa vieäc xaây döïng baùo caùo doøng tieàn vaø baùo caùo thu nhaäp. Muoán vaäy caàn phaân bieät söï khaùc nhau giöõa doanh thu vaø khoaûn thu, giöõa chi phí vaø khoaûn chi. Ñieàu khaùc bieät ñoù xaûy ra do caùc nguyeân taéc keá toaùn aán ñònh. Chaúng haïn nhö thôøi ñieåm ghi nhaän doanh thu khaùc vôùi thôøi ñieåm thu tieàn; ghi nhaän nhöõng khoaûn chi phí nhöng khoâng thöïc chi baèng tieàn maët; ghi nhaän nhöõng khoaûn thu nhaäp nhöng khoâng thöïc thu baèng tieàn maët… Lôïi nhuaän trong baùo caùo thu nhaäp chæ ñôn giaûn laø hieäu soá giöõa doanh thu vaø chi phí, coøn trong baùo baùo doøng tieàn theå hieän nhöõng doøng thu, doøng chi baèng tieàn maët. Hình 3.3. Sô ñoà caùc böôùc thöïc hieän phaân tích hieäu quaû taøi chính döï aùn ñaàu tö 66 Xaây döïng baûng thoâng soá cuûa döï aùn (caùc döõ lieäu goác) Xaùc ñònh toång möùc ñaàu tö vaø caùc nguoàn voán Keá hoïach doanh thu Keá hoïach chi phí Xaây döïng baùo caùo doøng tieàn cuûa döï aùn Xaùc ñònh suaát chieát khaáu cuûa döï aùn (coù theå ñöa vaøo baûng thoâng soá) Phaân tích ruûi ro veà hieäu quaû taøi chính cuûa döï aùn Tính toùan caùc chæ tieâu hieäu quaû taøi chính döï aùn NPV, IRR, PI,DPP Keát luaän tính khaû thi veà hieäu quaû taøi chính Xaùc ñònh cô hoäi ñaàu tö Tính toùan laïi caùc chæ tieâu NPV, IRR, PI,DPP coù tính ñeán ruûi ro 67 Tröôøng hôïp döï aùn Khaùch saïn Ñaø Laït taïi Coâng ty Ñaàu tö Phaùt trieån Haï taàng, nhö phaân tích ôû chöông 2 cuûa luaän vaên, Coâng ty ñaõ maéc moät soá sai soùt caàn phaûi ñieàu chænh laïi khi xaùc ñònh doøng tieàn cuûa döï aùn, cuï theå nhö sau : - Chöa taùch bieät hai quan ñieåm : quan ñieåm toång ñaàu tö vaø quan ñieåm chuû ñaàu tö khi xaây döïng doøng tieàn, neân Coâng ty tính thieáu doøng tieàn voán vay vaø nôï goác phaûi traû. - Tính thieáu doøng tieàn thu hoài taøi saûn khi keát thuùc döï aùn goàm giaù trò Quyeàn SDÑ vaø caùc taøi saûn khaùc. Trong baûn phaân tích laïi hieäu quaû taøi chính döï aùn khaùch saïn Ñaø laït, ñeå minh hoïa cho caùc giaûi phaùp, taùc giaû chæ tính giaù trò ñaát thu hoài vaø khoâng tính giaù trò thu hoài caùc taøi saûn khaùc (coi nhö giaù trò thu hoài vaø chi phí thanh lyù töông ñöông nhau). - Chi phí quaûng caùo (28.000.000 VND/naêm) ñöa vaøo coøn thaáp. Trong luaän vaên, taùc giaû ñieàu chænh laïi leân 300.000.000 VND/naêm. - Tính tieàn thueâ ñaát trong thôøi gian 50 naêm vaøo toång voán ñaàu tö laø chöa chính xaùc. Trong luaän vaên, taùc giaû ñieàu chænh chuyeån chi phí thueâ ñaát vaøo chi phí hoïat ñoäng kinh doanh haøng naêm. Khi xaây döïng doøng tieàn, doanh nghieäp neân ñöa vaøo doøng tieàn soá lieäu thay ñoåi voán luaân chuyeån roøng cuûa döï aùn. Voán luaân chuyeån roøng theå hieän ôû caùc boä phaän nhö tieàn maët, caùc khoaûn phaûi thu, haøng döï tröõ toàn kho cuûa doanh nghieäp. Voán luaân chuyeån roøng bao goàm caùc taøi saûn löu ñoäng (tieàn maët, haøng toàn kho, khoaûn phaûi thu) tröø ñi khoaûn nôï ngaén haïn. Baát kyø söï taêng voán luaân chuyeån roøng töông öùng vôùi moät doøng tieàn maët ñi ra vaø baát kyø söï giaûm suùt naøo cuõng taïo ra doøng tieàn ñi vaøo döï aùn. Tuy nhieân, ñoái vôùi hoïat ñoäng kinh doanh khaùch saïn, thöôøng ít xaûy ra caùc khoûan nôï phaûi thu, phaûi traû keùo daøi neân coù theå coi caùc thay ñoåi naøy baèng khoâng. 3.2.2.4. Söû duïng suaát chieát khaáu hôïp lyù khi phaân tích Khi nghieân cöùu caùc chæ tieâu thaåm ñònh taøi chính döï aùn chuùng ta thaáy raèng caùc chæ tieâu nhö NPV, PI, DPP ñeàu coù chung moät nhöôïc ñieåm laø phuï thuoäc vaøo tyû suaát chieát khaáu. Vieäc söû duïng tyû suaát chieát khaáu khoâng hôïp lyù coù theå laøm thay ñoåi hieän 68 giaù doøng tieàn töø aâm sang döông hay ngöôïc laïi vaø do ñoù ñaûo ngöôïc vieäc ra quyeát ñònh. Vì vaäy vaán ñeà ñaët ra laø phaûi xaùc ñònh vaø xaây döïng nguyeân taéc thoáng nhaát suaát chieát khaáu nhö theá naøo cho phuø hôïp vôùi caùc loaïi döï aùn khaùc nhau ñeå keát quaû thaåm ñònh taøi chính döï aùn ñaït ñöôïc ñoä tin caäy cao phuø hôïp vôùi töøng quan ñieåm thaåm ñònh vaø phaûn aùnh ñöôïc chi phí cuûa caùc nguoàn voán söû duïng trong döï aùn. Theo trình baøy ôû chöông 1 cuûa luaän vaên, ñöùng treân quan ñieåm chuû ñaàu tö, doanh nghieäp neân söû duïng phöông phaùp tyû leä nguoàn voán hay chi phí voán bình quaân coù troïng soá (WACC) ñeå xaùc ñònh suaát chieát khaáu cuûa döï aùn, theo coâng thöùc : r = (Kdh x rdh) + (Kth x rth) +…+ (Kr x rr) Trong ñoù, tyû suaát sinh lôøi mong muoán cuûa voán chuû sôû höõu (rr ) coù theå ñöôïc xaùc ñònh theo caùc caùch sau: - Söû duïng moâ hình ñònh giaù taøi saûn voán CAPM. Moâ hình naøy cho raèng suaát sinh lôøi kyø voïng treân taøi saûn coù ruûi ro xaùc ñònh theo coâng thöùc: rj = rf + (rm – rf)x ß Trong ñoù: rj - suaát sinh lôøi kyø voïng treân taøi saûn coù ruûi ro rf – laõi suaát phi ruûi ro (laõi suaát traùi phieáu daøi haïn Chính phuû) rm - Tyû suaát sinh lôøi kyø voïng cuûa thò tröôøng. (rm – rf) - laõi suaát ñeàn buø ruûi ro thò tröôøng ß (Beta) laø heä soá giöõa ruûi ro cuûa taøi saûn ñaàu tö so vôùi ruûi ro bình quaân cuûa thò tröôøng hay coøn goïi laø ñoä nhaïy cuûa chöùng khoaùn doanh nghieäp so vôùi thò tröôøng. Ñoä leäch chuaån cuûa chöùng khoaùn doanh nghieäp β = Ñoä leäch chuaån cuûa danh muïc thò tröôøng Tuy nhieân vieäc tính toaùn tyû suaát sinh lôøi voán chuû sôû höõu nhö treân ñoøi hoûi phaûi coù ñaày ñuû thoâng tin thò tröôøng ñeå xaùc ñònh tyû suaát sinh lôøi thò tröôøng vaø heä soá β . Hieän nay ôû nöôùc ta thò tröôøng chöùng khoaùn chöa phaùt trieån, neàn kinh teá thò tröôøng ñang trong giai ñoaïn chuyeån mình vaø chöa oån ñònh, do vaäy chuùng ta khoù coù nhöõng thoâng tin phaûn aûnh ñaày ñuû veà thò tröôøng ñeå coù theå xaùc ñònh suaát chieát khaáu hôïp lyù vaø ñaùng tin caäy khi thaåm ñònh hieäu quaû döï aùn ñaàu tö. Khi thoâng tin chöa ñaày ñuû thì toát 69 nhaát laø chuùng ta neân söû duïng nhöõng thoâng tin thu thaäp ñöôïc trong hieän taïi ñeå ñaûm baûo möùc ñoä tin caäy nhaát ñònh hôn laø aùp duïng caùc kyõ thuaät tính toaùn chaët cheõ nhöng khoâng coù soá lieäu hoaëc soá lieäu thieáu chuaån xaùc. - Söû duïng moâ hình taêng tröôûng coå töùc. Vôùi giaû ñònh coâng ty coù tyû leä taêng tröôûng coå töùc coá ñònh laø g, giaù baùn coå phieáu laø P0 , coå töùc vöøa traû laø D1, suaát sinh lôøi yeâu caàu cuûa coå phieáu coâng ty ñöôïc xaùc ñònh theo coâng thöùc: D1 P0 Chi phí söû duïng voán cuûa coâng ty chính laø suaát chieát khaáu cuûa döï aùn coù möùc ñoä ruûi ro töông ñöông. Neáu nhöõng döï aùn coù ñoä ruûi ro cao hôn hoaëc thaáp hôn ruûi ro cuûa coâng ty thì thì chuùng ta ñieàu chænh taêng hoaëc giaûm suaát chieát khaáu cho phuø hôïp. Tuy nhieân, ñieàu naøy trong thöïc teá laø raát khoù vaø phöùc taïp. Noù phuï thuoäc raát nhieàu vaøo kinh nghieäm cuûa caùc chuyeân vieân thaåm ñònh döï aùn. Ñoái vôùi ñieàu kieän nöôùc ta hieän nay, coù theå vaän duïng moät soá phöông phaùp ñeå xaùc ñònh tyû suaát sinh lôøi voán chuû sôû höõu nhö sau: - Tyû suaát sinh lôøi voáùn chuû sôû höõu = Laõi suaát traùi phieáu chính phuû + Phaàn buø ruûi ro. Töø ñoù tính ñöôïc suaát chieát khaáu theo coâng thöùc ñaõ trình baøy ôû phaàn treân. - Tyû suaát sinh lôøi voáùn chuû sôû höõu töông ñöông tyû suaát sinh lôøi treân voán töï coù cuûa coâng ty (ROE – Return On Equity). Chæ tieâu ROE phaûn aùnh hieäu quaû voán töï coù, hay chính xaùc hôn laø ño löôøng möùc sinh lôøi ñaàu tö cuûa voán chuû sôû höõu.laø chæ tieâu toång hôïp nhaát ñeå ñaùnh giaù khaû naêng sinh lôïi cuûa moät ñoàng voán ñaàu tö. Lôïi töùc sau thueá Voán töï coù Tuy noù laø chæ tieâu phaûn aùnh quaù khöù nhöng trong khi chöa coù ñöôïc thò tröôøng chöùng khoaùn phaùt trieån, coâng ty neân tham khaûo soá lieäu ROE cuûa chính coâng ty vaø coù theå tính bình quaân ROE trong vaøi naêm gaàn nhaát. Caùch tính naøy duø sao vaãn coøn ñaùng tin caäy hôn caùc öôùc tính khoâng coù cô sôû. - Xaùc ñònh Tyû suaát sinh lôøi voáùn chuû sôû höõu theo tyû suaát sinh lôøi bình quaân cuûa ngaønh. Caùc doanh nghieäp hoaït ñoäng kinh doanh trong lónh vöïc naøo thì hôn ai heát hoï + g rj = Tyû suaát sinh lôøi voán töï coù = 70 naém ñöôïc thoâng tin veà tình hình kinh doanh cuûa caùc doanh nghieäp cuøng ngaønh vaø tyû suaát sinh lôøi bình quaân cuûa ngaønh. Do vaäy hoï coù theå öôùc tính moät caùch töông ñoái chính xaùc tyû suaát sinh lôøi bình quaân cuûa ngaønh. Tröôøng hôïp döï aùn khaùch saïn Ñaø laït, Coâng ty laáy laõi suaát vay ngaân haøng (12%/naêm) laøm suaát chieát khaáu cuûa döï aùn laø chöa hôïp lyù vaø thieáu chính xaùc, vì noù boû qua yeáu toá ruûi ro töø thò tröôøng dòch vuï khaùch saïn maø saûn phaåm cuûa döï aùn seõ tham gia vaøo. Noù cuõng khoâng phaûn aùnh ñuùng yù nghóa veà maët baûn chaát cuûa suaát chieát khaáu laø suaát sinh lôøi mong muoán cuûa voán chuû sôû höõu thu ñöôïc töø döï aùn. Taùc giaû ñaõ tính laïi suaát chieát khaáu cuûa döï aùn nhö sau : - Tyû leä voán chuû sôû höõu /toång voán ñaàu tö 25.00% - Tyû leä voán vay ngaân haøng/toång voán ñaàu tö 75.00% - Laõi suaát vay ngaân haøng/naêm 12.00% - Tyû suaát sinh lôøi bình quaân voán chuû sôû höõu 20.00% Trong ñoù, tyû suaát sinh lôøi bình quaân voán chuû sôû höõu tính toaùn döïa theo tyû suaát sinh lôøi treân voán töï coù cuûa chính Coâng ty trong caùc naêm vöøa qua laø 20%. Theo phöông phaùp WACC, suaát chieát khaáu cuûa döï aùn khaùch saïn Ñaø laït laø : r = (75% x 12%) + (25% x 20%) = 14% - Treân cô sôû caùc döõ lieäu cuûa doøng doøng tieàn ñaõ ñöôïc ñieàu chænh, coù theå söû duïng phaàn meàm Excel treân maùy tính ñeå tính toaùn caùc chæ tieâu hieäu quaû taøi chính cuûa döï aùn goàm : NPV, IRR, DPP, PI. Aùp duïng vaøo tröôøng hôïp döï aùn Khaùch saïn Ñaø laït, treân quan ñieåm chuû ñaàu tö, keát quaû tính toaùn caùc chæ tieâu ñaùnh giaù hieäu quaû taøi chính ñöôïc theå hieän nhö sau (chi tieát xem trong baûn phuï luïc soá 2 keøm theo luaän vaên) : Baûng 3.1. Caùc chæ tieâu ñaùnh giaù hieäu quaû taøi chính döï aùn khaùch saïn Ñaø Laït STT Chæ tieâu Giaù trò Ñaùnh giaù 1 NPV >0 4,814,817,026 2 IRR>r 16.62% - NPV>0 vaø caùc tyû soá , IRR laø khaù cao => Döï aùn khaû thi vaø mang laïi hieäu quaû taøi chính cao. 3 PI>1 1.53 - Cöù 1 ñoàng voán ñaàu tö seõ mang laïi ñöôïc 1.53 ñoàng thu nhaäp. 4 DPP 17 naêm 9 thaùng Thôøi gian thu hoài voán coù chieát khaáu cuûa döï aùn 17 naêm 9 thaùng Thôøi gian thu hoài voán khoâng chieát khaáu (PP) cuûa döï aùn laø : 10 naêm 4 thaùng. 71 3.2.2.5. ÖÙng duïng caùc phöông phaùp phaân tích ruûi ro taøi chính cuûa döï aùn Theo trình baøy veà cô sôû lyù luaän ôû chöông 1 cuûa luaän vaên, hieän nay treân theá giôùi thöôøng söû duïng ba phöông phaùp phoå bieán ñeå phaân tích taøi chính döï aùn, ñoù laø : Phöông phaùp phaân tích ñoä nhaïy; phaân tích tình huoáng vaø phaân tích moâ phoûng. Trong ñoù, Phöông phaùp phaân tích ñoä nhaïy; phaân tích tình huoáng laø daïng phaân tích taát ñònh vaø coøn nhieàu haïn cheá. Ñeå ñaûm baûo tính an toaøn, phaân tích ruûi ro taøi chính döï aùn khoâng neân chæ döøng laïi ôû phaân tích taát ñònh maø caàn thieát phaûi söû duïng phöông phaùp phaân tích ñoäng, töùc laø phaûi xeùt ñeán söï bieán ñoäng cuøng moät luùc cuûa caùc bieán vaø moái töông quan giöõa caùc bieán ñoù vôùi nhau taùc ñoäng ñeán keát quaû döï aùn. Vieäc söû duïng phöông phaùp phaân tích moâ phoûng Monte Carlo baèng chöông trình phaân tích ruûi ro vaø döï baùo Crystal Ball laø moät trong nhöõng phöông phaùp phaân tích raát hieäu quaû, giuùp giaûi quyeát vaán ñeà moät caùch nhanh choùng vaø aán töôïng. Tuy nhieân, trong luaän vaên naøy, taùc giaû trình baøy caùch thöùc söû duïng caû ba phöông phaùp vaø öùng duïng vaøo tröôøng hôïp döï aùn khaùch saïn Ñaø Laït cuûa Coâng ty Ñaàu tö phaùt trieån haï taàng ñeå minh hoïa. Ñeå vieäc phaân tích ruûi ro phaûn aùnh saùt vôùi thöïc teá, nhaân vieân phaân tích caàn xaùc ñònh caùc bieán soá ñaàu vaøo, ñaàu ra coù aûnh höôûng maïnh ñeán keát quaû tính toùan hieäu quaû cuûa döï aùn ñeå phaân tích. Chuùng ta coù theå boû qua caùc bieán ít thay ñoåi vaø mang tính chuû quan coù theå kieåm soaùt ñöôïc baèng bieän phaùp quaûn lyù. Nhöõng bieán soá deã thay ñoåivaø mang tính khaùch quan nhö giaù baùn, chi phí nguyeân vaät lieäu .… chòu aûnh höôûng tröïc tieáp cuûa thò tröôøng beân ngoaøài thì caàn ñöa vaøo ñeå phaân tích. Phaân tích ñoä nhaïy Caùc böôùc ñeå tieán haønh phaân tích ñoä nhaïy : Böôùc 1: Laäp danh saùch caùc bieán soá nhaïy caûm vôùi hieäu quaû taøi chính döï aùn. Böôùc 2: Cho laàn löôït caùc bieán thay ñoåi trong phaïm vi nhaát ñònh theo soá tuyeät ñoái hoaëc soá töông ñoái (thay ñoåi theo tyû leä % so vôùi giaù trò ban ñaàu) vaø laäp baûng tính laïi chæ tieâu hieäu quaû taøi chính cuûa döï aùn theo caùc bieán. Söû duïng haøm Table treân 72 Excel ñeå tính vaø theå hieän keát quaû treân baûng tính hoaëc treân bieåu ñoà. Neáu yeáu toá naøo gaây ra ñoä bieán ñoäng NPV cao thì ta noùi hieäu quaû döï aùn raát nhaïy caûm vôùi yeáu toá ñoù. Böôùc 3: Nhaän xeùt veà möùc ñoä nhaïy caûm cuûa hieäu quaû döï aùn ñoái vôùi caùc bieán soá vaø ñöa ra bieän phaùp ñeå kieåm soaùt ruûi ro. ÖÙng duïng vaøo tröôøng hôïp döï aùn Khaùch saïn Ñaø laït, ta cho caùc bieán laø Giaù thueâ phoøng vaø chi phí xaây laép thay ñoåi taêng giaûm töøng khoaûng theo tyû leä 5%, ñeå phaân tích söï thay ñoåi cuûa hieäu quaû taøi chính döï aùn theo caùc bieán nhö theá naøo? Cuï theå ñoä nhaïy cuûa NPV ñoái vôùi giaù thueâ phoøng vaø chi phí xaây laép ñöôïc theå hieän nhö sau : Baûng 3.2. Baûng phaân tích ñoä nhaïy Döï aùn : Khaùch saïn Ñaø Laït % thay ñoåi caùc bieán NPV _ Giaù phoøng NPV _ Chi phí xaây laép 30% 16,820,815,567 116,080,297 25% 14,819,815,810 899,203,085 20% 12,818,816,054 1,682,325,873 15% 10,817,816,297 2,465,448,661 10% 8,816,816,540 3,248,571,450 5% 6,815,816,783 4,031,694,238 0% 4,814,817,026 4,814,817,026 -5% 2,813,817,269 5,597,939,814 -10% 812,817,512 6,381,062,602 -15% -1,188,182,245 7,164,185,390 -20% -3,189,182,002 7,947,308,178 -25% -5,190,181,759 8,730,430,966 Nhaän xeùt: - NPV tyû leä thuaän vôùi giaù cho thueâ. NPV tyû leä nghòch vôùi chi phí xaây laép. - Möùc ñoä bieán ñoäng cuûa NPV phuï thuoäc lôùn vaøo giaù cho thueâ vì vaäy coù theå ñaùnh giaù hieäu quaû taøi chính cuûa döï aùn raát nhaïy caûm vôùi giaù cho thueâ phoøng. 73 Hình 3.4. Bieåu ñoà phaân tích ñoä nhaïy cuûa NPV BIEÅU ÑOÀ PHAÂN TÍCH ÑOÄ NHAÏY -10,000,000,000 -5,000,000,000 0 5,000,000,000 10,000,000,000 15,000,000,000 20,000,000,000 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5% 0% -5% -10 % -15 % -20 % -25 % % thay ñoåi caùc bieán N PV (V N D ) NPV_Gia phong NPV_Chi Phi Phaân tích tình huoáng Phaân tích tình huoáng coøn ñöôïc goïi laø phaân tích kòch baûn, ñöôïc thöïc hieän qua caùc böôùc cô baûn sau: Böôùc 1: Choïn ra caùc bieán mang nhieàu ruûi ro, saép xeáp caùc bieán theo caùc kòch baûn khaùc nhau: toát, trung bình, xaáu … Böôùc 2: Vôùi moãi kòch baûn, phaûi tính laïi chæ tieâu hieäu quaû cuûa döï aùn. Coù bao nhieâu kòch baûn thì phaûi xaùc ñònh laïi baáy nhieâu laàn Böôùc 3: Ñöa ra nhaän xeùt veà keát quaû phaân tích. Chaáp thuaän döï aùn neáu NPV > 0 ngay caû trong tình huoáng xaáu nhaát vaø baùc boû döï aùn neáu NPV < 0 ngay caû trong tình huoáng toát nhaát. Vieäc phaân tích kòch baûn coù theå thöïc hieän raát deã daøng treân phaàn meàm MS.Excel, baèng vieäc söû duïng chöùc naêng scenarios, treân thanh coâng cuï Tool. Tröôøng hôïp döï aùn Khaùch saïn Ñaø laït, ta giaû ñònh 3 tình huoáng: Tình huoáng toát: Giaù cho thueâ taêng 10%, Chi phí xaây laép, dòch vuï giaûm 10%. Tình huoáng trung bình: Ñöôïc giöõ nguyeân caùc thoâng soá nhö ban ñaàu. Tình huoáng xaáu: Giaù cho thueâ giaûm 10%, chi phí xaây laép, dòch vuï taêng 10%. ÖÙng duïng kyõ thuaät phaân tích tình huoáng cuûa chöông trình MS.Excel, chuùng ta 74 coù keát quaû nhö sau: Baûng 3.3. Keát quaû phaân tích tình huoáng - Döï aùn Khaùch saïn Ñaø Laït Scenario Summary Tình huoáng Tình huoáng Tình huoáng (Phaân tích tình huoáng) trung bình toát xaáu Yeáu toá thay ñoåi Giaù cho thueâ phoøng chuaån 350,000 318,182 286,364 Chi phí xaây laép 3,245,469 3,606,077 3,966,685 Chi phí dòch vuï 38,789,735 43,099,706 47,409,677 Keát quaû NPV (VND) 12,815,064,147 4,814,817,026 -3,185,430,095 IRR (%) 21.76% 16.62% 12.42% PI 2.48 1.53 0.66 Nhaän xeùt: Döï aùn hieäu quaû taøi chính cao trong tình huoáng trung bình vaø tình huoáng toát (NPV>0, IRR> suaát chieát khaáu, PI>1). Trong tình huoáng xaáu, döï aùn cho keát quaû thaáp hôn möùc hoøa voán ( NPV<0, IRR<suaát chieát khaáu, PI=0.66<1). Vieäc chaáp nhaän döï aùn hay khoâng laø tuøy theo quyeát ñònh cuûa chuû ñaàu tö. ÖÙng duïng kyõ thuaät phaân tích moâ phoûng Monte Carlo Phaân tích ruûi ro taøi chính döï aùn khoâng neân chæ döøng laïi ôû phaân tích taát ñònh maø caàn thieát phaûi söû duïng phöông phaùp phaân tích ñoäng, töùc laø phaûi xeùt ñeán söï bieán ñoäng cuøng moät luùc cuûa caùc bieán vaø moái töông quan giöõa caùc bieán ñoù vôùi nhau taùc ñoäng ñeán keát quaû döï aùn. Vieäc söû duïng phöông phaùp phaân tích moâ phoûng Monte Carlo baèng chöông trình phaân tích ruûi ro vaø döï baùo Crystal Ball laø moät trong nhöõng phöông phaùp phaân tích raát hieäu quaû, giuùp giaûi quyeát vaán ñeà moät caùch nhanh choùng vaø aán töôïng. Caùc böôùc thöïc hieän moâ phoûng Monte Carlo nhö sau : - Böôùc 1: Xaây döïng moâ hình toaùn hoïc. Trong phaân tích taøi chính döï aùn ñoù laø xaây döïng caùc baûng tính thaåm ñònh döï aùn töø baûng thoâng soá ñaàu vaøo cho ñeán baûng keát quaû doøng tieàn döï aùn. - Böôùc 2: Xaùc ñònh caùc bieán nhaïy caûm vaø khoâng chaéc chaén hay bieán ruûi ro (Define Assumption) coù aûnh höôûng ñeán keát quaû caàn phaân tích. Caùc bieán nhaïy caûm 75 vaø khoâng chaéc chaén chaúng haïn nhö chi phí nguyeân vaät lieäu, chi phí nhaân coâng, coâng suaát maùy moùc thieát bò, giaù baùn… Caùc bieán naøy ñöôïc khai baùo ôû baûng thoâng soá. - Böôùc 3: Ñònh nghóa caùc oâ giaû thieát, goàm hai noäi dung: • Xaùc ñònh caùc phaân phoái xaùc suaát cho caùc bieán nhaïy caûm. Caùc phaân phoái xaùc suaát thoâng thöôøng nhaát laø phaân phoái xaùc suaát chuaån; phaân phoái xaùc suaát tam giaùc; phaân phoái xaùc suaát ñeàu vaø phaân phoái xaùc suaát baäc thang. Crystal Ball lieät keâ toái ña 17 loaïi phaân phoái xaùc xuaát trong baûng phaân phoái xaùc xuaát. • Xaùc ñònh caùc tham soá cho phaân phoái xaùc suaát cuûa caùc bieán naøy. Vieäc xaùc ñònh caùc tham soá cuûa phaân phoái xaùc suaát cuûa bieán ruûi ro thoâng qua daõy döõ lieäu lòch söû cuûa bieán ñoù. - Böôùc 4: Xaùc ñònh vaø ñònh nghóa töông quan giöõa caùc bieán (Correlated Assumption). Vieäc xaùc ñònh vaø ñònh nghóa caùc bieán coù töông quan goàm hai noäi dung laø xaùc ñònh caùc bieán coù töông quan ñoàng bieán hay nghòch bieán vaø xaùc ñònh ñoä maïnh cuûa töông quan (heä soá töông quan). - Böôùc 5: Xaùc ñònh caùc oâ döï baùo (Define Forecast). Caùc oâ döï baùo thöôøng chöùa coâng thöùc tham chieáu ñeán moät hoaëc nhieàu oâ giaû thieát. Caùc oâ döï baùo phoái hôïp caùc giaù trò trong caùc oâ giaû thieát ñeå taïo ra keát quaû mong muoán. Ñònh nghóa moät oâ döï baùo nghóa laø gaùn moät teân cho moät döï baùo, xaùc ñònh ñôn vò cuûa trò soá döï baùo, choïn kích thöôùc cuûa hieån thò döï baùo vaø chæ ñònh raèng coù muoán thaáy cöûa soå ñoà thò döï baùo hay khoâng trong khi moâ phoûng ñang chaïy. - Böôùc 6: Chaïy moâ hình moâ phoûng. Crystal Ball söû duïng kyõ thuaät moâ phoûng Monte Carlo ñeå döï baùo moät daõy toaøn boä caùc keát quaû maø coù theå xaûy ra trong tröôøng hôïp ñaõ ñònh nghóa trong moâ hình baûng tính. Tröôùc khi chaïy moâ phoûng ta xaùc ñònh soá laàn thöû toái ña cho moãi laàn moâ phoûng, chaúng haïn 1.000; 10.000 hay 100.000 laàn thöû… tuøy theo toác ñoä cuûa maùy tính. Soá laàn thöû caøng lôùn ñoä chính xaùc cuûa keát quaû phaân tích seõ caøng cao. + Böôùc 7: Phaân tích caùc keát quaû, töùc laø phaân tích caùc giaù trò thoáng keâ vaø caùc phaân phoái xaùc suaát. 76 ÖÙng duïng phaân tích ruûi ro baèng phöông phaùp moâ phoûng Monte Carlo cho döï aùn Khaùch saïn Ñaø Laït, treân cô sôû baûng tính toùan hieäu quaû taøi chính döï aùn, taùc giaû xaùc ñònh boán bieán soá aûnh höôûng ñeán keát quaû döï aùn goàm : Giaù cho thueâ phoøng, Coâng suaát cho thueâ phoøng, chi phí xaây laép, chi phí dòch vuï. Giaû ñònh caùc bieán naøy bieán ñoåi theo quy luaät phaân phoái xaùc suaát chuaån. Baûng 3.4. Phaïm vi bieán ñoäng cuûa caùc bieán Bieán soá Giaù trò nhoû nhaát Giaù trò cao nhaát % thay ñoåi Coâng suaát hoïat ñoäng 35% 95% 10% Giaù cho thueâ phoøng 150.000 450.000 10% Chi phí xaây laép/m2 2.000.000 5.200.000 10% Chi phí dòch vuï/phoøng-naêm 30.000.000 60.000.000 10% Sau khi khai baùo caùc bieán vaø cho chaïy treân phaàn meàm Crystal Ball vôùi soá pheùp thöû ngaãu nhieân laø 15.000 tröôøng hôïp, keát quaû phaân tích xaùc suaát cuûa NPV ñöôïc theå hieän treân bieåu ñoà theo dieän tích nhö sau : Hình 3.5. Bieåu ñoà phaân tích moâ phoûng taàn suaát caùc tình huoáng cuûa NPV Nhaän xeùt : Treân cô sôû nhöõng keát quaû theå hieän baèng ñoà thò sau khi chaïy moâ phoûng theo caùc böôùc neâu treân, ta deã daøng löôïng hoùa ñöôïc möùc ñoä ruûi ro cuûa caùc chæ tieâu taøi chính cuûa döï aùn. Khi tieán haønh phaân tích moâ phoûng vôùi 15.000 pheùp thöû, keát quaû xaùc suaát ñeå NPV döông vôùi tyû leä laø 79,18% (>50%) laø khaù cao. Nhö vaäy, ñöùng treân quan ñieåm chuû ñaàu tö, theo keát quaû phaân tích treân, coù theå Frequency Chart Certainty is 79.18% from 0 to +Infinity VND .000 .006 .012 .018 .024 0 88.5 177 265.5 354 -11,084,457,177 -3,201,270,294 4,681,916,590 12,565,103,473 20,448,290,356 15,000 Trials 14,845 Displayed Forecast: PHAN TICH MO PHONG _ NPV 77 noùi, xaùc suaát ñeå NPV>0 (suaát chieát khaáu 14%) laø 79,18% (>50%), döï aùn khaùch saïn Ñaø Laït coù möùc ñoä an toaøn khaù cao vaø ñoä ruûi ro töông ñoái thaáp. Phaân tích töông töï vôùi caùc chæ tieâu hieäu quaû khaùc, seõ giuùp cho chuû ñaàu tö coù taàm nhìn toaøn dieän hôn veà hieäu quaû taøi chính döï aùn cuøng vôùi möùc ñoä ruûi ro cuûa noù. Nhö vaäy, caùc chæ tieâu phaûn aûnh hieäu quaû taøi chính cuûa döï aùn khaùch saïn Ñaø Laït ñeàu chöùng toû ñaây laø döï aùn coù hieäu quaû taøi chính cao vaø möùc ñoä ruûi ro thaáp. Vieäc coù quyeát ñònh ñaàu tö döï aùn hay khoâng phuï thuoäc vaøo löïa choïn cuûa chuû ñaàu tö. Tuy nhieân, vieäc trieån khai aùp duïng caùc phöông phaùp kyõ thuaät trong phaân tích ruûi ro taøi chính döï aùn nhö neâu treân seõ gaëp moät soá khoù khaên: - Neáu khoâng ñöôïc trang bò kieán thöùc ñaày ñuû vaø coù taøi lieäu höôùng daãn cuï theå, caùn boä thaåm ñònh seõ khoù coù theå söû duïng thaønh thaïo caùc phöông phaùp kyõ thuaät ñöa ra. Söï vaän duïng maùy moùc, thieáu linh hoaït vaø khoâng tính ñeán ñieàu kieän thöïc teá seõ laøm chaäm tieán ñoä vaø sai laïc trong keát quaû tính toaùn. - Vieäc tieán haønh thaåm ñònh ñoøi hoûi moät löôïng lôùn thoâng tin vaø döõ lieäu caäp nhaät chính xaùc. Song vieäc thu thaäp thoâng tin vaø döõ lieäu laïi cöïc kyø khoù khaên do thieáu cô sôû döõ lieäu, thoâng tin caäp nhaät kòp thôøi vaø tin caäy. Beân caïnh ñoù vaán ñeà ñaûm baûo yeáu toá thôøi gian hoaøn thaønh trong quaù trình thu thaäp thoâng tin vaø thöïc hieän thaåm ñònh laø moät trong nhöõng ñieàu raát quan troïng. Treân ñaây laø moät soá giaûi phaùp chuû yeáu goùp phaàn naâng cao chaát löôïng phaân tích hieäu quaû vaø ruûi ro taøi chính döï aùn ñaàu tö taïi caùc doanh nghieäp. Phöông phaùp luaän ñeå ñöa ra caùc giaûi phaùp treân ñaây laø xuaát phaùt töø nhöõng maët toàn taïi, haïn cheá trong thöïc tieãn cuûa coâng taùc phaân tích hieäu quaû taøi chính döï aùn taïi caùc doanh nghieäp Vieät Nam hieän nay, vaø vieäc öùng duïng caùc thaønh töïu cuûa khoa hoïc phaân tích döï aùn vaø söï phaùt trieån cuûa coâng ngheä thoâng tin. Ñeå ñaûm baûo naâng cao chaát löôïng coâng taùc phaân tích taøi chính döï aùn, beân caïnh vieäc thöïc hieän moät soá giaûi phaùp ñaõ neâu trong luaän vaên, taùc giaû tin raèng, vieäc thay ñoåi nhaän thöùc vaø söï naâng cao hieåu bieát veà taøi chính döï aùn cuûa laõnh ñaïo doanh nghieäp laø heát söùc quan troïng. Muïc ñích laø ñeå coâng taùc phaân tích taøi chính döï aùn môùi thöïc söï trôû thaønh coâng cuï giuùp laõnh ñaïo doanh nghieäp ra quyeát ñònh löïa choïn caùc döï aùn thöïc söï coù hieäu quaû. 78 KEÁT LUAÄN Hieän nay, caùc doanh nghieäp nöôùc ta ñang môû roäng hoïat ñoäng ñaàu tö treân moïi lónh vöïc khaùc nhau, ñaàu tö trong nöôùc cuõng nhö hôïp taùc ñaàu tö vôùi nöôùc ngoøai. Ñeå döï aùn ñaàu tö mang laïi hieäu quaû vaø giaûm thieåu caùc ruûi ro, caùc doanh nghieäp caàn quan taâm ñeán coâng taùc phaân tích hieäu quaû taøi chính döï aùn ngay töø giai ñoïan nghieân cöùu tieàn khaû thi vaø khaû thi, ñeå ñaùnh giaù, so saùnh tröôùc khi ra quyeát ñònh ñaàu tö. Coù theå noùi, caùc quyeát ñònh veà ñaàu tö döï aùn laø nhöõng nhaân toá ñaëc bieät quan troïng trong vieäc taïo neân söï thaønh baïi cuûa moät doanh nghieäp. Caùc giaûi phaùp naâng cao chaát löôïng phaân tích hieäu quaû taøi chính döï aùn ñaàu tö, ñöôïc taùc giaû trình baøy trong Luaän vaên naøy, döïa treân cô sôû nghieân cöùu veà lyù luaän phaân tích taøi chính, keát hôïp vôùi thöùc tieãn hoïat ñoäng cuûa caùc doanh nghieäp noùi chung, minh hoïa moät tröôøng hôïp cuï theå laø döï aùn Khaùch saïn Ñaø Laït cuûa Coâng ty Ñaàu tö Phaùt trieån Haï taàng. Taùc giaû cho raèng, vieäc söû duïng caùc giaûi phaùp naøy vaøo coâng taùc phaân tích taøi chính döï aùn, seõ giuùp cho chuû ñaàu tö coù theâm cô sôû veà nhaän thöùc vaø lyù luaän cho vieäc ñöa ra caùc quyeát ñònh ñaàu tö. Vaán ñeà quan troïng laø vieäc thu thaäp nguoàn thoâng tin, soá lieäu ñeå phaân tích coù ñuû vaø ñaùng tin caäy khoâng ? Naêng löïc cuûa ngöôøi phaân tích döï aùn coù ñaùp öùng ñöôïc yeâu caàu cuûa coâng vieäc khoâng ? Caùch vaän duïng vaø thaùi ñoä cuûa laõnh ñaïo doanh nghieäp ... Toøan boä caùc vaán ñeà naøy ñeàu lieân quan ñeán ngöôøi thöïc hieän vaø coù theå noùi con ngöôøi laø yeáu toá quyeát ñònh. Trong giôùi haïn veà ñoái töôïng vaø phaïm vi nghieân cöùu cuûa ñeà taøi, noäi dung trình baøy cuûa Luaän vaên ñaõ phaàn naøo ñaït ñöôïc muïc tieâu nghieân cöùu laø phaân tích, ñaùnh giaù ñuùng thöïc traïng phaân tích hieäu quaû taøi chính döï aùn ñaàu tö cuûa doanh nghieäp vaø ñeà xuaát caùc giaûi phaùp chuû yeáu goùp phaàn naâng cao chaát löôïng coâng taùc naøy taïi caùc doanh nghieäp. Tuy nhieân, trong quaù trình ñi ñieàu tra vaø thu thaäp thoâng tin töø caùc doanh nghieäp, taùc giaû coøn gaëp phaûi nhieàu khoù khaên, vì moät soá doanh nghieäp töø choái hoaëc khoâng muoán tieát loä caùc thoâng tin veà döï aùn cuûa ñôn vò mình. Do haïn cheá veà khaû naêng vaø thôøi gian nghieân cöùu, neân luaän vaên coù theå coøn sai soùt. Taùc giaû raát mong nhaän ñöôïc söï goùp yù cuûa caùc thaày coâ giaùo, caùc nhaø quaûn lyù, caùc hoïc vieân vaø ñoàng nghieäp ñeå luaän vaên ñöôïc hoaøn chænh hôn./. 79 Baûng 2.1.1 TOÅNG HÔÏP KEÁT QUAÛ ÑIEÀU TRA THOÂNG TIN Toång hôïp yù kieán traû lôøi cuûa 16 coâng ty Tyû leä (%) Noäi dung caâu hoûi ñieàu tra A B C D E Coäng A B C D E 1. Caùc döï aùn ñaàu tö trong giai ñoaïn khaû thi do coâng ty laäp hay thueâ ñôn vò tö vaán? Coâng ty laäp A Thueâ ñôn vò tö vaán B Caû hai C 8 6 2 16 50.0% 37.5% 12.5% 0.0% 0.0% 2.Coâng ty coù boä phaän chuyeân phaân tích taøi chính, hieäu quaû taøi chính döï aùn ñaàu tö ? Coù: A Khoâng : B 6 10 16 37.5% 62.5% 0.0% 0.0% 0.0% 3. Coâng ty xem vieäc phaân tích hieäu quaû taøi chính döï aùn ñaàu tö : Raát quan troïng A Quan troïng B Bình thöôøng C Khoâng quan troïng D 4 12 16 25.0% 75.0% 0.0% 0.0% 0.0% 4. Chuyeân vieân phaân tích taøi chính laø ngöôøi hoïc chuyeân ngaønh: Kyõ thuaät A Kinh teá B Keá toaùn C Khaùc D 7 13 1 21 33.3% 61.9% 4.8% 0.0% 0.0% 5. Söï phoái hôïp cuûa caùc phoøng ban : Toát : A Trung bình : B Khoâng toát : C 9 7 16 56.3% 43.8% 0.0% 0.0% 0.0% 80 6. Ñeå phaân tích taøi chính döï aùn coâng ty döïa vaøo nguoàn thoâng tin ? Sô caáp A Thöù caáp B Mua C Khaùc D 10 13 6 1 30 33.3% 43.3% 20.0% 3.3% 0.0% 7. Coâng ty coù xaây döïng khung chi tieát phaân tích aøti chính thoáng nhaát? Coù A Khoâng B Ñang laøm C 2 8 6 16 12.5% 50.0% 37.5% 0.0% 0.0% 8. Caùc chæ tieâu coâng ty thöôøng suû duïng ñeå phaân tíh hieäu quaû taøi chính döï aùn ñaàu tö ? NPV: A IRR: B PI: C PP: D DPP: E 16 14 4 11 2 47 34.0% 29.8% 8.5% 23.4% 4.3% 9. Ñeå tính chieát khaáu cuûa duï aùn coâng ty döïa vaøo? Laõi vay ngaân haøng A WACC: B ROA: C Khaùc: D 9 7 1 17 52.9% 41.2% 5.9% 0.0% 0.0% 10. Coâng ty aùp duïng kyõ thuaät phaân tích ñeå ñaùnh giaù ruûi ro taøi chính cuûa döï aùn ñaàu tö: 8 Ñoä nhaïy A Tình huoáng B Moâ phoûng C khoâng aùp duïng D 4 1 13 61.5% 30.8% 7.7% 0.0% 0.0% 81 Phuï luïc 1.1 BAÛNG XAÙC ÑÒNH LÔÏI NHUAÄN HAØNG NAÊM VAØ KEÁ HOAÏCH TRAÛ VOÁN VAY (Do Coâng ty laäp) Toång voán ñaàu tö: Thôøi gian thu hoài voán: Naêm Doanh thu Chi phí (chöa bao goàm CP vaän haønh, Chi phí hoaït ñoäng Chi phí baûo trì Chi phí thay môùi Chi phí baûo trì- Baûo hieåm Khaáu hao Laõi vay thueá VAT) quaûn lyù dòch vuï söûa chöõa nhoû TB-NT drap, aùo goái… hoaït ñoäng xe oâtoâ 0.20% taøi saûn 12%/naêm (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8)=0.2%*GTTS (9) (11)=12%*(22) 0 12,910,303,409 1,408,205,628 3,146,278,537 324,824,000 17,037,750 64,530,011 2,425,427,261 4,494,040,942 1 12,910,303,409 1,408,205,628 3,146,278,537 156,293,805 324,824,000 17,037,750 64,530,011 2,425,427,261 3,818,659,131 2 12,910,303,409 1,408,205,628 3,146,278,537 156,293,805 324,824,000 17,037,750 64,530,011 2,425,427,261 3,461,137,480 3 12,910,303,409 1,408,205,628 3,146,278,537 156,293,805 324,824,000 17,037,750 64,530,011 2,425,427,261 3,081,992,919 4 12,910,303,409 1,408,205,628 3,146,278,537 156,293,805 324,824,000 17,037,750 64,530,011 2,425,427,261 2,679,917,695 5 14,201,333,750 1,549,026,191 3,460,906,391 229,230,914 357,306,400 18,741,525 70,983,012 872,294,625 2,283,764,962 6 14,201,333,750 1,549,026,191 3,460,906,391 229,230,914 357,306,400 18,741,525 70,983,012 872,294,625 1,884,910,065 7 14,201,333,750 1,549,026,191 3,460,906,391 229,230,914 357,306,400 18,741,525 70,983,012 478,668,625 1,461,932,423 8 14,201,333,750 1,549,026,191 3,460,906,391 229,230,914 357,306,400 18,741,525 70,983,012 412,715,500 1,036,801,714 9 14,201,333,750 1,549,026,191 3,460,906,391 229,230,914 357,306,400 18,741,525 70,983,012 412,715,500 589,884,629 10 15,621,467,125 1,703,928,810 3,806,997,030 286,538,643 393,037,040 20,615,678 78,081,313 412,715,500 158,776,199 11 15,621,467,125 1,703,928,810 3,806,997,030 286,538,643 393,037,040 20,615,678 78,081,313 412,715,500 - 12 15,621,467,125 1,703,928,810 3,806,997,030 286,538,643 393,037,040 20,615,678 78,081,313 412,715,500 - 13 15,621,467,125 1,703,928,810 3,806,997,030 286,538,643 393,037,040 20,615,678 78,081,313 412,715,500 - 14 15,621,467,125 1,703,928,810 3,806,997,030 286,538,643 393,037,040 20,615,678 78,081,313 412,715,500 - 15 17,183,613,838 1,874,321,691 4,187,696,733 343,846,371 432,340,744 22,677,245 85,889,444 412,715,500 - 16 17,183,613,838 1,874,321,691 4,187,696,733 343,846,371 432,340,744 22,677,245 85,889,444 412,715,500 - 17 17,183,613,838 1,874,321,691 4,187,696,733 343,846,371 432,340,744 22,677,245 85,889,444 412,715,500 - 18 17,183,613,838 1,874,321,691 4,187,696,733 343,846,371 432,340,744 22,677,245 85,889,444 412,715,500 - 19 17,183,613,838 1,874,321,691 4,187,696,733 343,846,371 432,340,744 22,677,245 85,889,444 412,715,500 - 20 18,901,975,221 2,061,753,860 4,606,466,406 401,154,100 475,574,818 24,944,970 94,478,388 412,715,500 - 21 18,901,975,221 4,606,466,406 475,574,818 94,478,388 412,715,500 - 82 2,061,753,860 401,154,100 24,944,970 22 18,901,975,221 2,061,753,860 4,606,466,406 401,154,100 475,574,818 24,944,970 94,478,388 412,715,500 - 23 18,901,975,221 2,061,753,860 4,606,466,406 401,154,100 475,574,818 24,944,970 94,478,388 412,715,500 - 24 18,901,975,221 2,061,753,860 4,606,466,406 401,154,100 475,574,818 24,944,970 94,478,388 412,715,500 - 25 20,792,172,743 2,267,929,246 5,067,113,047 458,461,828 523,132,300 27,439,467 103,926,227 412,715,500 - 26 20,792,172,743 2,267,929,246 5,067,113,047 458,461,828 523,132,300 27,439,467 103,926,227 412,715,500 - 27 20,792,172,743 2,267,929,246 5,067,113,047 458,461,828 523,132,300 27,439,467 103,926,227 412,715,500 - 28 20,792,172,743 2,267,929,246 5,067,113,047 458,461,828 523,132,300 27,439,467 103,926,227 412,715,500 - 29 20,792,172,743 2,267,929,246 5,067,113,047 458,461,828 523,132,300 27,439,467 103,926,227 412,715,500 - TC 498,054,330,431 54,325,827,127 121,377,290,714 9,221,334,495 12,531,076,513 657,283,171 2,489,441,972 23,430,135,182 24,951,818,158 83 Phuï luïc 1.2 HIEÄN GIAÙ THU NHAÄP CUÛA DÖÏ AÙN (Do Coâng ty laäp) Coâng trình: Khaùch saïn Ñaø Laït Ñòa ñieåm: soá 4 Phan Boäi Chaâu - P.1 - Thaønh phoá Ñaø Laït Suaát chieát khaáu (i) = 12.0% NPV= 4,840,724,647 ñoàng IRR= 13.1% Naêm Toång möùc Heä soá Thu nhaäp Hieän gía NPV ñaàu tö CK Lôïi nhuaän T/Thueá Khaáu hao Coäng thu nhaäp 1 2 3 4 5 6 7=3*6 8=7-2 -1 49,933,788,248 (49,933,788,248) 0 1.000 579,959,280 2,425,427,261 3,005,386,541 3,005,386,541 (46,928,401,706) 1 0.893 1,099,047,286 2,425,427,261 3,524,474,548 3,146,852,275 (43,781,549,432) 2 0.797 1,456,568,938 2,425,427,261 3,881,996,199 3,094,703,603 (40,686,845,829) 3 0.712 1,835,713,498 2,425,427,261 4,261,140,760 3,032,995,826 (37,653,850,003) 4 0.636 1,737,788,722 2,425,427,261 4,163,215,983 2,645,799,022 (35,008,050,981) 5 0.567 4,864,079,731 872,294,625 5,736,374,356 3,254,972,864 (31,753,078,117) 6 0.507 5,262,934,628 872,294,625 6,135,229,253 3,108,298,075 (28,644,780,042) 7 0.452 6,079,538,270 478,668,625 6,558,206,895 2,966,599,743 (25,678,180,299) 8 0.404 6,570,622,104 412,715,500 6,983,337,604 2,820,452,934 (22,857,727,366) 9 0.361 6,017,539,189 412,715,500 6,430,254,689 2,318,814,304 (20,538,913,062) 10 0.322 8,216,276,914 412,715,500 8,628,992,414 2,778,304,616 (17,760,608,446) 11 0.287 8,375,053,113 412,715,500 8,787,768,613 2,526,273,484 (15,234,334,961) 12 0.257 8,375,053,113 412,715,500 8,787,768,613 2,255,601,325 (12,978,733,636) 13 0.229 8,375,053,113 412,715,500 8,787,768,613 2,013,929,755 (10,964,803,881) 14 0.205 7,875,053,113 412,715,500 8,287,768,613 1,695,841,661 (9,268,962,220) 15 0.183 9,225,176,110 412,715,500 9,637,891,610 1,760,806,764 (7,508,155,457) 16 0.163 412,715,500 84 9,225,176,110 9,637,891,610 1,572,148,896 (5,936,006,561) 17 0.146 9,225,176,110 412,715,500 9,637,891,610 1,403,704,371 (4,532,302,189) 18 0.130 9,225,176,110 412,715,500 9,637,891,610 1,253,307,475 (3,278,994,715) 19 0.116 8,225,176,110 412,715,500 8,637,891,610 1,002,917,754 (2,276,076,961) 20 0.104 10,166,042,179 412,715,500 10,578,757,679 1,096,665,587 (1,179,411,374) 21 0.093 10,166,042,179 412,715,500 10,578,757,679 979,165,703 (200,245,671) 22 0.083 10,166,042,179 412,715,500 10,578,757,679 874,255,092 674,009,421 23 0.074 10,166,042,179 412,715,500 10,578,757,679 780,584,903 1,454,594,324 24 0.066 9,666,042,179 412,715,500 10,078,757,679 664,009,755 2,118,604,079 25 0.059 11,206,725,629 412,715,500 11,619,441,129 683,493,947 2,802,098,027 26 0.053 11,206,725,629 412,715,500 11,619,441,129 610,262,453 3,412,360,480 27 0.047 11,206,725,629 412,715,500 11,619,441,129 544,877,190 3,957,237,670 28 0.042 11,206,725,629 412,715,500 11,619,441,129 486,497,491 4,443,735,161 29 0.037 10,206,725,629 412,715,500 10,619,441,129 396,989,485 4,840,724,647 85 BAÛNG PHAÂN TÍCH HIEÄU QUAÛ TAØI CHÍNH DÖÏ AÙN ÑAÀU TÖ (ÑIEÀU CHÆNH) Coâng trình: Khaùch saïn Ñaø Laït Ñòa ñieåm: soá 4 Phan Boäi Chaâu - P.1 - Thaønh phoá Ñaø Laït Baûng tham soá Chi phí Ñaàu tö (VND) Giaù trò QSD khu ñaát 8,903,844,000 Chi phí xaây laép 16,508,620,000 Dieän tích saøn XD 4,578 m2 Ñôn giaù 3,606,077 VND/m2 Chi phí thieát bò 10,419,587,000 Chi phí khaùc 1,797,260,055 Chi phí trang bò ban ñaàu 629,083,182 Ñeàn buø giaûi phoùng maët baèng 2,174,177,142 Chi phí laõi vay giai ñoïan ñaàu tö 1,493,272,549 Toång coäng 41,925,843,928 Tyû leä voán vay ngaân haøng 75.00% treân toång voán ñaàu tö Laõi suaát vay ngaân haøng 12.00% naêm Thôøi gian vay 10 naêm Thôøi gian khaáu hao Coâng trình xaây döïng 40 naêm Thieát bò 7 naêm Doanh Thu Loaïi chuaån Loïai sang Loïai VIP Heä soá giaù cho thueâ phoøng 1 1.29 2.00 Giaù cho thueâ phoøng (VND/Phoøng) 318,182 409,091 636,364 Toång soá phoøng cho thueâ 59 8 6 73 Thôøi gian hoïat ñoäng (ngaøy/naêm) 365 365 365 86 Doanh thu cho thueâ phoøng (naêm) 6,852,045,455 1,194,545,455 1,393,636,364 ñoàng/naêm 9,440,227,273 Doanh thu dòch vuï döï tính 6,742,309,091 ñoàng/naêm Tyû leä taêng doanh thu 10% /sau moãi 5 naêm Caùc khoûan giaûm tröø doanh thu 5% treân toång doanh thu Chi phí Quaûng caùo tieáp thò 300,000,000 /naêm Quaûn lyù 1,380,205,628 /naêm Baûo trì söûa chöõa TB 245,600,000 /naêm töø naêm thöù 2 Baûo hieãm 64,530,011 /naêm Khaáu hao Coâng trình xaây döïng 412,715,500 /naêm Thieát bò 1,488,512,429 /naêm Thay môùi ñoà duøng 324,824,000 /naêm Hoaït ñoäng xe oâ toâ 17,037,750 /naêm Chi phí dòch vuï 3,146,278,537 /naêm Toång soá phoøng cho thueâ 73 Chi phí dòch vuï 43,099,706 Söûa chöõa nhaø 120,000,000 /naêm Tieàn thueâ ñaát 450,000,000 /naêm Tyû leä taêng chi phí 10% sau moãi 5 naêm Thueá thu nhaäp DN 28% Chi phí cô hoäi voán töï coù 20% vaø 20% trường hợp vay nhiều WACC 14.00% Voøng ñôøi döï aùn 30 naêm 87 LÒCH TRAÛ NÔÏ GOÁC VAØ LAÕI VAY NGAÂN HAØNG Khoaûn muïc Naêm 0 1 2 3 4 5 6 Chæ soá giaù Dö nôï ñaàu kyø 15,722,191,473 31,444,382,946 28,299,944,652 25,155,506,357 22,011,068,062 18,866,629,768 15,722,191,473 12,577,753,1 Laõi phaùt sinh trong kyø 22,246,565,294 1,493,272,549 3,773,325,954 3,395,993,358 3,018,660,763 2,641,328,167 2,263,995,572 1,886,662,977 1,509,330,38 Nôï goác traû trong kyø 3,144,438,295 3,144,438,295 3,144,438,295 3,144,438,295 3,144,438,295 3,144,438,295 3,144,438,29 Traû nôï goác + laõi 6,917,764,248 6,540,431,653 6,163,099,057 5,785,766,462 5,408,433,867 5,031,101,271 4,653,768,67 Nôï vay taêng theâm trong kyø 15,722,191,473 0 Dö nôï cuoái kyø 31,444,382,946 28,299,944,652 25,155,506,357 22,011,068,062 18,866,629,768 15,722,191,473 12,577,753,178 9,433,314,88 COÂNG SUAÁT HOAÏT ÑOÄNG Khoaûn muïc Naêm 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 Tình huoáng 1 ( xaáu nhaát ) 0% 30% 40% 40% 40 % 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% Tình huoáng 2 ( bình thöôøng 0% 40% 60% 60% 60 % 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% Tình huoáng 3 ( toát nhaát ) 0% 50% 80% 80% 80 % 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% Choïn tình huoáng coâng suaát 2 Coâng suaát hoaït ñoäng thöïc teá 0% 40% 60% 60% 60 % 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% Khoaûn muïc Naêm 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 Tyû leâ taêng DT 0.0% 0.0 % 0.0% 0.0 % 0.0 % 0.0 % 10.0 % 10.0 % 10.0 % 10.0 % 10.0 % 21.0 % 21.0 % 21.0 % 21.0 % 21.0 % 33.1 % 33.1 % 33.1 % 33.1 % 33.1 % 46.4 % 46.4 % 46.4 % 46.4% Tyû leä taêng chi phí 0.0% 0.0 % 0.0% 0.0 % 0.0 % 0.0 % 10.0 % 10.0 % 10.0 % 10.0 % 10.0 % 21.0 % 21.0 % 21.0 % 21.0 % 21.0 % 33.1 % 33.1 % 33.1 % 33.1 % 33.1 % 46.4 % 46.4 % 46.4 % 46.4% 88 Scenario Summary Tình huoáng Tình huoáng Tình huoáng trung bình toát xaáu Changing Cells: Giaù cho thueâ phoøng chuaån 350,000 318,182 286,364 Chi phí xaây laép 3,245,469 3,606,077 3,966,685 Chi phí dòch vuï 38,789,735 43,099,706 47,409,677 Result Cells (keát quaû) NPV (VND) 12,815,064,147 4,814,817,026 -3,185,430,095 IRR (%) 21.76% 16.62% 12.42% PI 2.48 1.53 0.66 Notes: Current Values column represents values of changing cells at time Scenario Summary Report was created. Changing cells for each scenario are highlighted in gray. Frequency Chart Certainty is 79.18% from 0 to +Infinity VND .000 .006 .012 .018 .024 0 88.5 177 265.5 354 -11,084,457,177 -3,201,270,294 4,681,916,590 12,565,103,473 20,448,290,356 15,000 Trials 14,845 Displayed Forecast: PHAN TICH MO PHONG _ NPV 89 BAÛNG PHAÂN TÍCH ĐỘ NHẠY Ñoä nhaïy cuûa NPV ñoái vôùi giaù cho thueâ phoøng vaø chi phí xaây laép % thay ñoåi Giaù phoøng Chi phí xaây laép 30% 16,820,815,567 116,080,297 25% 14,819,815,810 899,203,085 20% 12,818,816,054 1,682,325,873 15% 10,817,816,297 2,465,448,661 10% 8,816,816,540 3,248,571,450 5% 6,815,816,783 4,031,694,238 0% 4,814,817,026 4,814,817,026 -5% 2,813,817,269 5,597,939,814 -10% 812,817,512 6,381,062,602 -15% -1,188,182,245 7,164,185,390 -20% -3,189,182,002 7,947,308,178 -25% -5,190,181,759 8,730,430,966 Nhaän xeùt : NPV thay ñoåi cuøng chieàu vôùi ñôn giaù cho thueâ vaø tyû leä nghòch vôùi chi phí xaây laép.