Luận văn Nghiên cứu khả năng tạo lập thị trường chứng khoán đảm bảo bằng nợ vay cầm cố tại Thành phố Hồ Chí Minh

i nghiệp vụ mua lại các khoản nợ vay cầm cố của ngân hàng thương mại và/hoặc đứng ra bão đảm thanh toán đúng hạn và phát hành chứng khoán MBSs ra thị trường vốn. Lợi ích của HIFU được xác định trên phí phát hành và/hoặc phí bảo lãnh. Để bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư, HIFU có thể thiết lập một pháp nhân đặc biệt đóng vai trò như một công ty tín thác nhằm quản lý dòng tiền thu, bất động sản thế chấp dùng làm tài sản đảm bảo cho chứng khoán MBSs (phụ lục 6) Ngoài ra, Thành phố Hồ Chí Minh có thể nghiên cứu hình thành một tổ chức mới với chức năng chuyên biệt để thực hiện các nhiệm vụ mua lại các khoản nợ, tổ chức phát hành chứng khoán MBSs dưới sự bảo lãnh thanh toán nợ đúng hạn của HIFU hoặc của một tổ chức uy tín khác. Sẽ cần khá nhiều thời gian cho việc chuẩn bị này. Lẽ dĩ nhiên, khi nghiên cứu sự xuất hiện của tổ chức trung gian và các tổ chức tín thác, hàng loạt các quy định về Luật, quy chế, quy trình cần phải được ban hành kèm theo để hỗ trợ hoạt động cho các tổ chức này. (Xem thêm phụ lục 6) 3.2.5. Cơ chế tăng cường tín dụng cho các khoản nợ vay cầm cố: Việc tăng cường tín dụng cho các khoản nợ vay cầm cố được thực hiện cho cả bên trong lẫn bên ngoài. Tăng cường tín dụng bên trong liên quan đến việc tự thân các TCTD phải xây dựng quy trình đảm bảo cho nợ vay cầm cố và có những giải pháp thực tiễn như chấm điểm tín dụng để giúp tiêu chuẩn hóa quy trình bảo đảm này để tạo thuận lợi cho quá trình phát hành MBSs. Thật vậy, chất lượng của chứng khoán MBSs rốt cục phụ thuộc vào chất lượng các khoản cho vay cầm cố. Vì vậy, việc kiểm tra giám sát tất cả những khía cạnh của người đi vay phải được xem như là 1 điều kiện tiên quyết cho việc phát triển thị trường MBSs. Quy trình này cần được trang bị với đầy đủ những thủ tục, công cụ kiểm soát, sự bảo vệ và các nguồn thông tin chính xác cho phép nhà cho vay chỉ chấp nhận những rủi ro hợp lý của người đi vay và xây dựng hồ sơ chuẩn những người đi vay an toàn. Việc xây dựng những nguồn thông tin tốt hơn về người đi vay bao gồm thiết lập cơ sở lxiv dữ liệu về lịch sử tín dụng của những người đi vay nhỏ lẻ và việc ghi nhận các tài khoản nợ tồn đọng, hoặc nợ quá hạn,… Cuối cùng là, do kinh nghiệm có được từ việc theo dõi các tiêu chuẩn và thủ tục kiểm tra giám sát nhà đi vay, toàn bộ hoặc một phần quy trình bảo lãnh có thể được chuẩn hóa, và nhờ vậy có thể phát triển hình thức chấp điểm tín dụng. Điều này góp phần rất lớn vào sự phát triển của thị trường MBSs. Hiện nay, quy trình đảm bảo an toàn trong cho vay rất khác nhau ở các ngân hàng thương mại. Hình thức tăng cường tín dụng bên ngoài bao gồm các biện pháp bảo hiểm, bảo lãnh trong trường hợp vỡ nợ cho các khoản vay thông qua 1 tổ chức thứ 3. Sự tồn tại của các tổ chức này cũng sẽ giúp kích thích sự phát triển của thị trường MBSs bằng cách khuyến khích TCTD cho vay cầm cố thế chấp nhiều hơn. Hiện nay, ở Thành phố Hồ Chí Minh cũng như trên cả nước, hoạt động bảo lãnh vay nợ chỉ mới được thực hiện đối với 1 số dự án lớn nhóm A, thường do Chính phủ và Quỹ Hỗ trợ Phát Triển bảo lãnh. Hoạt động vay nợ cầm cố hiện vẫn chưa có tổ chức nào đứng ra bảo lãnh để người mua nhà vay vốn tại các NHTM. Hoạt động bảo hiểm nợ vay mua nhà cũng chỉ mới manh nha hình thành thông qua việc một vài TCTD mua bảo hiểm (có thời hạn ngắn, thường bằng với thời gian thi công ngôi nhà đó) trong các hợp đồng tay ba giữa ngân hàng, chủ đầu tư và người đi vay, để phòng ngừa rủi ro người đi vay không đủ khả năng trả nợ thì công ty bảo hiểm sẽ đứng ra trả thay. 3.2.6. Điều kiện về chi phí giao dịch và thuế: Xét trên khiá cạnh thị trường trái phiếu, cần phải đảm bảo rằng các chi phí giao dịch và thuế không kìm hãm tính thanh khoản trên thị trường sơ cấp và thứ cấp. Kinh nghiệm chỉ ra rằng các loại thuế là thành phần chủ yếu của chí phí giao dịch trong thị trường trái phiếu ở các quốc gia đang phát triển. Nếu thuế cao, chúng cũng có thể cản trở việc giao dịch của thị trường thứ cấp và sơ cấp của các chứng khoán MBSs. Thuế cũng có thể cản trở sự phát triển của thị trường cho vay cầm cố thứ cấp và sơ cấp. lxv 3.2.7. Vai trò quan trọng của các nhà đầu tư tiềm năng: Trong số phần lớn các nhà đầu tư vào MBSs là những tổ chức với những nghĩa vụ nợ dài hạn trên bảng cân đối kế toán. Những tổ chức này bao gồm quỹ bảo hiểm xã hội, các công ty bảo hiểm, và các doanh nghiệp có nhu cầu – tuy nhiên thường lại phụ thuộc vào các quy định thận trọng và giới hạn đối với các khoản đầu tư vào trái phiếu của từng nhà đầu tư. Thị trường MBSs sẽ không thanh khoản và giao dịch mạnh mà không có sự hỗ trợ đầu tư đầy đủ từ các tổ chức trên. Khảo sát khả năng và nhu cầu đầu tư của các tổ chức trên tại Thành Phố Hồ Chí Minh cho thấy đây là những nhà đầu tư có tiềm năng trên thị trường. Mức độ đầu tư vào tài sản nợ hiện nay của họ còn ở dưới mức so với khả năng đầu tư tối đa được phép. Những tổ chức này hiện nay vẫn đang gia tăng các khoản đầu tư dài hạn vào các loại trái phiếu trên thị trường (trái phiếu Chính phủ, trái phiếu Đô thị,..) và nhu cầu dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng trong những năm sắp tới. 3.2.8. Khả năng tạo tính thanh khoản cho các chứng khoán trên thị trường Để giảm rủi ro giao dịch của chứng khoán MBSs, Thành phố nên chú trọng đến việc cải tiến hệ thống giao dịch và thanh toán trên thị trường. Việc thiết lập những thị trường OTC chính thức cho trái phiếu và MBSs hoặc cho phép MBSs được phát hành và giao dịch trên sàn giao dịch chứng khoán địa phương sẽ khuyến khích việc đưa công nghệ hiện đại vào thị trường MBSs, qua đó cũng sẽ tăng tính thanh khoản, kích thích cầu MBSs của thị trường và đảm bảo an toàn cho các nghiệp vụ. Chi phí phát sinh trong giao dịch chứng khoán cũng cần được chú ý để nó không trở thành rào cản ảnh hưởng đến khả năng thanh khoản của chứng khoán. 3.2.9. Vai trò của các tổ chức định mức tín nhiệm Hiện nay, việc thiếu tổ chức tín nhiệm làm cho nhà đầu tư khó ra quyết định vào các loại trái phiếu từ các chủ thể phát hành khác nhau. Nhằm khuyến khích lxvi sự cạnh tranh và hiệu quả trong thị trường tài chính, trong đó có thị trường MBSs, Thành phố cần chủ động trong việc thành lập hoặc tạo điều kiện cho các tổ chức định mức tín nhiệm hoạt động. Sự đánh giá chủ quan và độc lập bởi một tổ chức xếp hạng tín dụng có thể là nguồn thông tin quan trọng nhất cho nhà đầu tư về mức độ tin cậy về khả năng trả nợ của nhà phát hành MBSs tiềm năng. Các tổ chức xếp hạng tín dụng cũng quan trọng vì họ có thể sử dụng khả năng và trí nhớ chuyên nghiệp của mình để xây dựng danh mục các nhà đi vay cho chất lượng tốt. Sự mở rộng thông tin và phân tích từ các tổ chức xếp hạng tín dụng có thể giúp tăng tính thanh khoản trong thị trường MBSs. 3.2.10. Không có những cản trở làm bóp méo giá cả trong thị trường cho vay cầm cố và thị trường trái phiếu: Để chứng khoán MBSs đủ sức hấp dẫn nhà đầu tư, điều kiện tiên quyết là phải đảm bảo không có sự bao cấp của nhà nước trong thị trường nợ vay cầm cố sơ cấp. Nghĩa là các khoản cho vay cầm cố thế chấp nhà ở nên được thực hiện với mức lãi suất thị trường (việc trợ cấp lãi suất cho vay cầm cố sẽ làm cho tỷ suất lợi nhuận của các chứng khoán MBSs bị sụt giảm dưới mức thị trường, và vì thế không thể thu hút nhà đầu tư). Ngoài ra việc phân bổ tín dụng bắt buộc cho nhà ở cũng sẽ làm méo mó tính hiệu quả của nhà ở và thị trường tín dụng. Việc giảm những sự lệch lạc trong thị trường MBSs sẽ bảo đảm tính cạnh tranh và động cơ lớn hơn cho sự tham gia thị trường của nhiều nhà cho vay cầm cố khác nhau, các nhà phát hành, nhà bảo lãnh, tổ chức định giá… 3.2.11. Năng lực hoạch định chính sách, quản lý và giám sát thị trường: Để có 1 thị trường MBSs vận hành an toàn, những nhà làm chính sách, và quản lý giám sát thị trường trước hết phải được huấn luyện đầy đủ để chắc chắn rằng toàn bộ quy trình hoạt động của thị trường MBSs đã được thông hiểu rõ ràng nhằm ước lượng và giảm thiểu rủi ro hệ thống trong thị trường MBSs, và để tìm ra các cải cách cần thiết cũng như thứ tự các bước thực hiện thích hợp và lxvii thận trọng. Chúng tôi khuyến nghị dưới đây một số chính sách cơ bản và đề xuất trách nhiệm tham gia vào thị trường MBSs của các cơ quan hữu quan. Khu vực Chính sách cơ bản khuyến khích thị trường Chịu trách nhiệm Ban hành các Luật, và hướng dẫn thi hành luật tạo thuận lợi cho thị trường BĐS Bộ Tài Nguyên Môi Trường, Bộ Tư Pháp tham mưu cho Quốc Hội ban hành Tạo các cơ chế chính sách thúc đẩy nhu cầu về nhà ở phát triển, tạo môi trường thuận lợi cho việc đầu tư phát triển quỹ nhà, cải thiện công tác đăng ký chứng nhận QSDĐ và QSH nhà ở, thủ tục công chứng, hoạt động sàn giao dịch BĐS… UBND Thành Phố Sở TNMT Sở Xây Dựng Sở Tư Pháp Thị trường BĐS Chính sách thuế có liên quan đến thị trường Bất động sản BTC Những chính sách mở rộng hạn mức cho vay trung dài hạn cho các TCTD NHNN Cải tiến, chuẩn hoá quy trình cho vay và quản lý nợ vay cầm cố thế chấp Các TCTD Tổ chức trung gian hỗ trợ. Tạo điều kiện cho hoạt động của các tổ chức trung gian, các tổ chức định mức tín nhiệm UBCKNN UBND Thành phố Phát triển các hình thức tăng cường tín dụng cho nợ vay cầm cố BTC/NHNN Các TC trung gian Các công ty bảo hiểm Cơ chế cho các TCTD thực hiện quy trình chứng khoán hóa. Hướng dẫn về hạch toán kế toán ghi nhận các nghiệp vụ phát sinh NHNN/BTC Thị trường nợ vay cầm cố thế chấp Chính sách ưu đãi về thuế có liên quan đến hoạt động mua bán nợ BTC Các quy định liên quan đến việc chứng khoán hóa, chứng khoán MBSs UBCKNN Phát hành chứng khoán MBSs Tổ chức trung gian Tạo điều kiện về cơ sở hạ tầng cho các giao dịch trên thị trường chứng khoán TTGDCK TPHCM Quản lý, giám sát thị trường MBSs UBCKNN/BTC UBNDTP Thị trường chứng khoán Chính sách ưu đãi về thuế có liên quan đến hoạt động giao dịch chứng khoán MBSs BTC Bảng 10: Trách nhiệm trong viêc hoạch định chính sách, giám sát thị trường MBSs của các cơ quan hữu quan lxviii 3.3. KẾT LUẬN CHƯƠNG Xem xét các điều kiện tiền đề đã phân tích ở trên, chúng tôi nhận thấy Thành phố Hồ Chí Minh, đã có những điều kiện ban đầu thuận lợi cho việc tạo lập thị trường bất động sản. Triển vọng cho việc tạo lập một tổ chức vay nợ cầm cố thứ cấp xuất hiện đầy hứa hẹn. Sự tăng trưởng về dân số và tốc độ đô thị hóa tiếp tục khẳng định nhu cầu lớn cho thị trường bất động sản. Hơn nữa, chất lượng những khoản vay nợ cầm cố hiện nay được đánh giá là khá tốt và được nắm giữ bởi các ngân hàng thương mại – 1 trong những thành phần chủ yếu tham gia thị trường MBSs. Các công ty bảo hiểm – nhà đầu tư tiềm năng cho thị trường cũng có mức độ quan tâm cao đối với thị trường mới mẻ này. Hơn nữa mức độ tham gia vào thị trường nợ của các công ty này hiện nay vẫn còn ở mức khá thấp so với khả năng, do vậy, việc tham gia vào thị trường này là tương đối khả thi. Tuy nhiên, Thành phố vẫn còn thiếu những điều kiện mang tính quyết định cho việc tạo lập thị trường MBSs. Những điều kiện này phần lớn lại không thuộc thẩm quyền quyết định của Thành phố mà do cấp Trung ương quyết định. Sự thiếu kinh nghiệm tổ chức chứng khoán hóa trong nước chỉ ra nhu cầu phải xây dựng năng lực cho việc chứng khoán hóa các khoản vay nợ cầm cố từ bàn tay trắng. Khuôn khổ pháp lý và các quy định điều chỉnh các hoạt động chứng khoán hóa chưa được ban hành. Khái niệm “doanh thu thực” cho việc chuyển nhượng các khoản nợ vay cầm cố cũng như các quy định có liên quan đến việc hạch toán kế toán rõ ràng cho các nghiệp vụ MBSs vẫn còn khá xa lạ ở Việt nam. Sự phát triển của thị trường MBSs còn bị cản trở bởi thủ tục phát mãi rườm rà, chi phí giao dịch cao cho các hoạt động chuyển nhượng. Những nhân tố kìm hãm sự phát triển của thị trường trái phiếu cũng kìm hãm sự phát triển của thị trường MBSs. Đó là khối lượng giao dịch chính thức của trái phiếu trên thị trường còn thấp; thị trường sơ cấp thanh khoản kém và độ tin cậy vào chứng khoán nợ hiện nay chưa cao do chưa có các tổ chức xếp hạng đánh gia hệ số tín nhiệm, nhà đầu tư tham gia vào thị trường còn hạn chế… lxix Mặc dù có những trở ngại của thị trường, trong thời gian tới đây, khi hàng loạt các dự luật (Luật chứng khoán, luật đăng ký BĐS, luật kinh doanh BĐS, Luật nhà ở) được ban hành chính thức, sẽ có một diện mạo mới hơn cho các thị trường này. Ngoài ra, Thành phố Hồ Chí Minh, trong vai trò là trung tâm kinh tế lớn của cả nước, với nhiều thuận lợi về phát triển cơ sở hạ tầng, tài chính, tín dụng nên hoàn toàn có thể đi tiên phong trong việc xây dựng một mô hình thị trường MBSs thí điểm cho cả nước. lxx PHẦN KẾT LUẬN Thị trường MBSs không phải là khái niệm mới ở nhiều quốc gia trên thế giới, trong đó có cả những quốc gia đang phát triển thuộc khu vực Châu Á như Thái lan, Malaysia, Ấn Độ,…Kinh nghiệm của các quốc gia đi trước đã cho thấy những đóng góp tích cực trở lại của thị trường MBSs trong việc thúc đẩy các thị trường bất động sản, thị trường nợ vay cầm cố và thị trường chứng khoán phát triển. Ở Thành phố Hồ Chí Minh, trong những nguyên nhân cơ bản dẫn đến sự “đóng băng của thị trường bất động sản” – mà báo chí đã đề cập khá nhiều trong thời gian gần đây, chúng tôi cho rằng ngoài tác động ảnh hưởng của hệ thống chính sách pháp luật, chính là sự ách tắc về nguồn vốn trung dài hạn cho thị trường. Trong đó, sự bế tắc của ngân hàng trong việc hỗ trợ cho vay phía cầu nhà ở là 1 nguyên nhân dẫn đến tình trạng mất cân xứng về cung cầu nhà ở. Chúng tôi xem việc nghiên cứu tạo lập thị trường MBSs là một trong những nổ lực giải bài toán khai thông luồng vốn cho các TCTD để hỗ trợ cho phía cầu. Ngoài ra, việc tạo lập thêm hàng hóa cho thị trường chứng khoán thông qua phát hành chứng khoán MBSs sẽ góp phần tạo nên tính đa dạng cho thị trường chứng khoán - vốn đang “khát hàng hóa” giao dịch. Qua nghiên cứu thực tiễn hoạt động của thị trường bất động sản, thị trường nợ vay cầm cố và thị trường chứng khoán nợ tại Thành phố Hồ Chí Minh, mặc dù đã có nhu cầu và một số tiền đề thực sự hình thành thị trường MBSs, nhưng Thành phố sẽ cần có thêm nhiều thời gian để chuẩn bị đầy đủ hệ thống các điều kiện tiền đề cho việc tạo lập thị trường này. Trong đó, sự hỗ trợ về luật pháp là một trong những vấn đề cốt lõi. Trong khuôn khổ hạn hẹp của luận văn này, chúng tôi hiểu rằng còn có nhiều khía cạnh cần được nghiên cứu thêm, dưới góc độ chi tiết hơn để có thể khẳng định tính khả thi cho việc tạo lập thị trường, cũng như nghiên cứu sâu hơn về giải pháp vận hành, quản lý thị trường trong bối cảnh thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh. Về các giải pháp cho phát triển thị trường này, chúng tôi hy vọng sẽ có cơ hội được nghiên cứu sâu hơn ở một đề tài khác. lxxi TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt 1. Bộ tài chính & Cục quản lý Công sản, Cơ chế quản lý đất đai giao dịch bất động sản, tháng 7/2003 2. Ủy Ban Nhân dân TP.HCM, Tài liệu hội thảo “Giải pháp huy động vốn phát triển thị trường bất động sản tại Thành Phố Hồ Chí Minh”, tháng 08/2005 3. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – Hiệp hội quốc gia về Bất động sản Hoa kỳ, tài liệu hội thảo phát triển thị trường bất động sản, Hà Nội, tháng 03/2005 4. Ủy Ban Nhân dân TP.HCM, Tài liệu hội thảo “Huy động vốn phục vụ các chương trình phát triển của Thành phố Hồ Chí Minh”, tháng 03/2005 5. Trung tâm giao dịch chứng khoán TP.HCM, Tài liệu hội thảo khoa học “Các công cụ và giải pháp huy động vốn dài hạn để đầu tư vào cơ sở hạ tầng tại Thành phố Hồ Chí Minh qua thị trường Chứng khoán”, tháng 08/2003 Tiếng Anh 6. William B. Brueggeman, Jeffrey D. Fisher, Real estate finance and Investment, Mc Graw Hill, 2004. 7. Asian Development Bank and State bank of Vietnam, Housing Finance Report, 2002 8. Frank J. Fabozzi, The Handbook of Mortgage – Backed Securities, Mc Graw Hill, 2001. 9. Frank J. Fabozzi, Fixed Income Analysis, Asociation for Investment Management and Research, 2000. 10. S.Ghon Rhee and Yutaka Shimomoto, Mortgage-Backed Securities Market in Asia, Asian Development Bank, 1999 11. Frank J. Fabozzi, The Handbook of Fixed Income Securities, Mc Graw Hill, 1997. lxxii PHỤ LỤC 1 DANH SÁCH PHỎNG VẤN Stt Họ và Tên Chức danh/đơn vị công tác 1 MBA. Trần Lê Khánh Trưởng Phòng Đầu Tư – Prudential Vietnam 2 TS. Vương Đức Hoàng Quân Trợ lý TGĐ Quỹ Đầu Tư Phát triển Đô Thị Thành Phố Hồ Chí Minh 3 MBA. Võ Sáng Xuân Vinh Phó Giám Đốc trung tâm đào tạo MTC Chuyên viên cao cấp Quỹ Đầu Tư AEURO 4 MBA. Hà Ngọc Lâm Phó Phòng Đầu Tư – Quỹ Đầu Tư Phát triển Đô Thị thành Phố Hồ Chí Minh 5 Anthony J Pellegrini Giám đốc bộ phận Hạ tầng Đô Thị - tập đoàn Centenial Group (USA) 6 Ths. Nguyễn Anh Tuấn Viện Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh 7 Ths. Nguyễn Đức Lệnh CV Phòng Tổng hợp Ngân hàng Nhà nước 8 MBA. Trần Hồng Văn Phó Giám Đốc Công ty Chứng Khoán Thành Phố Hồ Chí Minh 9 MBA. Hoàng Quang Huy Phó phòng Quản lý Quỹ Phát Triển Nhà Ở TPHCM 10 MBA Trần Bửu Long Phó Phòng Thẩm Định Quỹ Đầu Tư Phát triển Đô Thị Thành Phố lxxiii PHỤ LỤC 2: TÌNH HÌNH CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI 9 TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐƯỢC KHẢO SÁT Đơn vị tính: Tỷ đồng, % Số hợp đồng tín dụng đã ký Doanh số cho vay Dư nợ cho vay Tỷ trọng cho vay sửa chữa, mua nhà ở Cho vay sửa chữa, mua nhà ở Tên ngân hàng 2003 2004 th6- 05 2003 2004 th6-05 2003 2004 th6-05 2003 2004 th6- 05 2003 2004 th6- 05 Ngân hàng Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh TPHCM 350 370 395 1.163 1.141 1.081 1.560 3.678 3.858 9,7% 13,7% 23,8% 113 156 257 Ngân hàng NN&PTNT - chi nhánh TPHCM 561 724 569 933 563 547 1.045 1.727 1.968 12,6% 14,2% 15,5% 118 80 85 Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín 1.970 1.807 1.595 836 1.163 1.607 899 1.141 1.515 76,9% 33,3% 31,6% 643 387 508 Ngân hàng TMCP Á Châu 1.189 1.335 1.230 839 398 393 1.259 1.351 1.393 93,1% 91,0% 91,1% 781 362 358 Ngân hàng TMCP Phát Triển Nhà 458 412 518 740 288 675 622 855 1.090 76,6% 62,2% 43,0% 567 179 290 Ngân hàng Công Thương - SGDII 8 7 7 124 220 106 321 761 733 17,7% 1,8% 21,7% 22 4 23 Ngân hàng TPCP Kỹ Thương 43 371 449 26 241 687 24 387 529 100,0% 75,1% 85,7% 26 181 589 Ngân hàng TMCP Việt Á - - - 233 175 141 282 379 413 50,2% 78,9% 75,9% 117 138 107 Ngân hàng Đầu Tư và Phát Triển Việt Nam - CNTPCHM 26 45 54 162 157 141 159 191 237 3,7% 0,6% 29,1% 6 1 41 Cộng 4.605 5.071 4.817 5.056 4.346 5.378 6.171 10.470 11.736 47,3% 34,2% 42,0% 2.393 1.488 2.258 Số liệu của 65 tổ chức tín dụng trên địa bàn TPHCM 7.130 8.313 7.021 11.101 10.623 14.781 15.038 24.807 28.654 - - - - - - lxxiv PHỤ LỤC 3: BÁO CÁO KẾT QUẢ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA 65 TCTD TRÊN ĐỊA BÀN TPHCM 2003 2004 6 tháng 2005 Chỉ tiêu Tổng số Cho vay xây nhà ở để bán Cho vay xây dựng VP cho thuê Cho vay sửa chữa mua nhà cửa Cho vay XD CSHT khu đô thị, KCN Cho vay bất động sản khác Tổng số Cho vay xây nhà ở để bán Cho vay xây dựng VP cho thuê Cho vay sửa chữa mua nhà cửa Cho vay XD CSHT khu đô thị. KCN Cho vay bất động sản khác Tổng số Cho vay xây nhà ở để bán Cho vay xây dựng VP cho thuê Cho vay sửa chữa mua nhà cửa Cho vay XD CSHT khu đô thị. KCN Cho vay bất động sản khác Số dự án đã ký kết hợp đồng tín dụng 7.130 72 21 6.609 88 340 8.313 143 34 7.737 103 296 7.021 150 87 6.389 100 295 Doanh số cho vay 11.101 947 486 4.671 2.482 2.515 10.623 1.127 760 3.921 2.198 2.671 14.781 3.725 419 4.568 2.776 3.303 - Từ 1-5 năm 9.249 910 111 4.111 2.225 1.892 8.810 884 453 3.492 1.924 2.057 10.748 2.111 201 3.924 2.296 2.216 - Từ 5-10 năm 1.398 37 162 557 253 389 1.664 243 299 413 229 480 2.362 538 218 637 143 826 - Trên 10 năm 454 0 213 3 4 234 149 0 8 16 45 80 1.671 1.076 0 7 327 261 Dư nợ cho vay 15.038 1.300 1.685 5.548 3.461 3.044 24.807 2.654 2.956 7.450 6.000 5.747 28.654 4.091 2.897 8.882 6.594 6.190 - Từ 1-5 năm 11.101 1.263 348 4.621 2.772 2.097 18.568 2.819 1.193 6.313 4.870 4.003 21.587 3.514 1.145 7.529 5.238 4.161 - Từ 5-10 năm 3.482 37 1.124 923 685 713 5.516 454 1.537 1.107 1.045 1.373 5.871 577 1.393 1.325 917 1.659 - Trên 10 năm 455 0 213 4 4 234 723 11 226 30 85 371 1.196 0 359 28 439 370 Tỷ lệ nợ xấu (%) 0,32 0,00 0,02 0,22 0,06 0.02 0,67 0,21 0,06 0,21 0,10 0,09 1,25 0,11 0,00 0,56 0,24 0,34 Tỷ trọng/ tổng dư nợ cho vay trung dài hạn (%) 27,52 1,89 3,09 14,12 5,79 2,63 35,27 3,33 2,43 15,81 9,18 4,52 37,11 3,78 2,82 16,04 9,69 4,78 Nguồn: Ngân hàng Nhà nước – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh 75 PHỤ LỤC 4 TÓM TẮT CHƯƠNG TRÌNH NHÀ Ở TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2010 CủA ỦY BAN NHÂN DÂN TP.HCM (Sở Xây Dựng – Tháng 4/2004) Mục tiêu đến 2010 a) Nâng diện tích ở bình quân ở thành phố từ 10m2 lên 14,2 m2 vào năm 2010. Bình quân mỗi năm phải xây dựng 5 triệu m2 nhà ở và nâng quỹ nhà kiên cố từ 20 % lên 40 % b) Hoàn thành di dời tái định cư dân sống trên kênh rạch nội thành, cải thiện điều kiện ở các khu nhà lụp xụp di dời tái định cư các hộ dân đang sống trong khuôn viên trường học, bệnh viện, các cơ sở thể dục thể thao, lao động … tiếp tục tiến hành tháo dỡ các chung cư hư hỏng nặng còn lại c) Tạo quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp, thông qua cơ chế khuyến khích đầu tư dưới sự hỗ trợ của nhà nuớc bằng cơ chế tạo điều kiện bằng quỹ đất xây dựng , hạ tầng và các dịch vụ công. d) Nâng cấp nhà ở khu vực nông thôn ngoại thành, cơ bản không còn nhà tạm bợ, hoàn thành việc bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Chương trình di dời tái định cư dân sống ven và trên kênh rạch nội thành a) Kênh Tàu Hủ - Bến Nghé (bờ Bắc) gắn với dự án Đông Tây. Quận Giải tỏa Tái định cư Tổng số Toàn bộ 1 phần Số căn c/cư Số tiền (tỷ đồng) Quận 1 1.824 1.824 577 Quận 5 760 760 756 378 Quận 6 1.641 1.499 142 340 Quận 8 869 371 498 816 56 H.Bình Chánh(cũ) 24 24 201 1.814 Q.Bình Thạnh 97 53 14 2.643 Cộng 5.215 4.531 684 3.333 2.248 b) Kênh Tàu Hủ - Bến Nghé ( bờ Nam) gắn với dự án xử lý nước thải do JICA (Nhật ) giúp lập dự án và J I BIC ( Nhật ) cho vay để đầu tư. 76 Quận Số giải tỏa Tái định cư Số căn c/cư Số nền Quận 850 415 Quận 1088 1.354 300 Q.Bình Thạnh 96 106 H. Bình Chánh ( cũ ) 60 60 Quận 210 200 Cộng 2.094 2.085 160 c) Dự án xử lý nước thải trên kênh Tân Hóa – Lò Gốm với 2.529 hộ do Chính Phủ Bỉ tài trợ đã lập dự án, đang trình khu tái định cư và dự kiến di dời xong vào tháng 12/2004. d) Dự án thoát nước tuyến kênh Cầu Mé ( 158 hộ ), Hàng Bàng ( 189 hộ) đã di dời xong trong quý I/2004, các dự án Cầu Sơn - Cầu Bông ( 564 hộ ), kênh nước Đen ( 78 hộ ), Tham Lương - Bến Cát ( 1300 hộ ),…lần lượt sẽ hoàn thành việc di dời và tái định cư trong năm 2005. Nâng cấp các khu nhà lụp xụp Kế hoạch đến năm 2005 giải quyết 50 % khu nhà lụp xụp có điện, cấp nước, thoát nước hoàn chỉnh với đường hẻm được trải nhựa hoặc tráng xi măng. Đến hết năm 2010 cơ bản giải quyết xong hạ tầng các khu nhà lụp xụp với 50 % số nhà được nâng cấp. Hiện nay, thành phố đang xây dựng và phát triển quỹ nhà để tăng số lượng nhà ở mà người có thu nhập thấp có thể chi trả được, qua đó cải thiện hạ tầng, điều kiện sống và môi trường cho cộng đồng thu nhập thấp góp phần chỉnh trang đô thị. Chương trình này được chia ra làm 2 giai đoạn : * Giai đoạn 1 : Khu vực Tân Hóa – Lò Gốm Các khu vực bị ảnh hưởng thuộc các quận 6, quận Tân Bình, quận Tân Phú, Quận Bình Tân với tổng số 33 khu nâng cấp : 77 + Tổng diện tích : 150 ha + Số hộ bị ảnh hưởng : 22.802 hộ + Số căn nhà : 19.313 căn + Số dân : 101.581 người + Mật độ trung bình : 675 người / ha. Trong đó số căn hộ bị ảnh hưởng phải di dời là 1700 hộ, trong đó số căn hộ bị giải tỏa trắng gần 1000 hộ. Trước mắt cân đối quỹ nhà gồm 172 căn tại các chung cư như : chung cư Bình Phú ( 130 căn hộ ); chung cư lô S Hùng Vương - quận 6 ( 20 căn hộ); chung cư Huỳnh Văn Chính ( 22 căn hộ ). Số hộ còn lại được bố trí tạm cư để sau đó tái định cư vào khu dân cư Vĩnh Lộc B. * Giai đoạn 2 : Khu dân cư ngoài khu vực Tân Hóa – Lò Gốm với tổng số khu là 76 khu nâng cấp. Dự kiến theo số liệu của Ban quản lý dự án Nâng cấp đô thị : + Tổng diện tích : 628 ha + Số hộ bị ảnh hưởng : 29.614 hộ + Số căn nhà : 27.125 căn + Số dân : 135.621 người + Mật độ trung bình : 305 người / ha. Trong đó số căn hộ bị ảnh hưởng khoảng 3135 căn hộ bị ảnh hưởng, thành phố đã có kế hoạch tái định cư với 3000 căn hộ tái định cư vào các chung cư dự kiến xây dựng trên địa bàn thành phố như : Khu tái định cư Phú Mỹ ( 300 căn hộ ); Khu nhà ở Long Thạnh Mỹ ( 400 căn hộ ); Khu dân cư Bà Điểm ( 640 căn hộ ); Chung cư Thới An , quận 12 ( 60 căn hộ ); Khu tái định cư Vĩnh Lộc B ( 1600 căn hộ trong tổng số 2700 căn hộ chung cư ). Tháo dỡ các chung cư hư hỏng nặng để xây dựng mới hoặc sửa chữa 78 Từ nay đến năm 2005 tháo dỡ lần lượt 47 chung cư hư hỏng rất nặng nề để xây dựng lại hoặc sửa chữa lớn theo Nghị định 61 / CP Diện tích ( m2) Quận Số lượng chung cư Xây dựng Sử dụng Số hộ Quận 1 3 1.024 4.675 80 Quận 3 3 906 1.950 40 Quận 4 1 1.998 7.992 240 Quận 5 6 3.775 7.696 320 Quận 6 3 2.442 5.522 139 Quận 10 1 13.319 38.811 1.016 Quận 11 7 11.695 29.022 612 Quận Bình Thạnh 3 10.570 24.240 369 Cộng 24 45.729 119.908 2.816 Còn lại 23 chung cư với 3.773 hộ đang cư trú sẽ được sửa chữa lại để bán theo Nghị định 61/CP. Thành phố đã chuẩn bị quỹ nhà trung chuyển gần 300 căn và một số quận đã tạo được quỹ đất trống , đồng thời lập dự án xây dựng hơn 1.000 căn hộ để tái định cư theo hình thức cuốn chiếu như chung cư Trịnh Thái Bình 10 tầng ( 330 căn hộ ), Tuệ Tĩnh 10 tầng ( 180 căn hộ),quận 11 ; chung cư Lê Thị Riêng ( 300 căn hộ ), lô R Nguyễn Kim ( 120 căn ), quận 10 ; chung cư Ngô Quyền ( 160 hộ ), chung cư Lê Hồng Phong 10 tầng ( 379 căn ), quận 5 ; chung cư 23 bis Lê Quí Đôn, chung cư 1A-B Cao Thắng … Sau năm 2005 giải quyết cơ bản số chung cư hư hỏng nặng cần thay thế trong tổng số 105 ngôi đã được xác định. Xây dựng, cải tạo và sửa chữa nhà ở 1. Cải tạo, sửa chữa nhà ở 79 - Đến năm 2010, mỗi năm thành phố cải tạo, sửa chữa khoảng 18.500 căn hộ. Trong đó, nhà do nhà nước quản lý từ 800-1000 căn, phần còn lại do dân tự sửa chữa. - Kết hợp việc sửa chữa sẽ chỉnh trang quỹ nhà mặt đường tại các khu trung tâm thành phố như đường Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi ; các khu chợ có quy mô lớn như chợ Bến Thành , Bình Tây , Kim Biên ,… 2. Xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp Qua điều tra của Liên đoàn lao động thành phố , có 53.338 lao động được thăm dò về nhà ở ( bao gồm 19.935 CB.CNVC thuộc khu vực hành chính sự nghiệp và 33.394 lao động thuộc khu vực sản xuất kinh doanh ). Kết quả có 18.050 lao động chưa có nhà ở chiếm 34 % . Như vậy , để đảm bảo cho CBCNV lao động trong toàn thành phố có nhà ở thì thành phố phải giải quyết tối thiểu nhà ở cho 30 % tổng số CBCNV lao động thu nhập thấp , nghĩa là cần phải xây dựng 182.000 căn Trước mắt , từ nay đến năm 2010 , tổng quỹ nhà cần phải xây dựng ít nhất là 70.000 căn , trong đó 10.000 căn hộ chung cư cho các đối tượng có thu nhập thấp không có khả năng mua trả góp được thuê để ở và 60.000 căn hộ chung cư cho các đối tượng thu nhập thấp mua trả góp . Như vậy , bình quân mỗi năm cần xây dựng tối thiểu là 8600 căn hộ chung cư. Theo Báo cáo của Ban quản lý KCN-KCX, đến năm 2010 dự kiến có khoảng 200.000 công nhân lao động làm việc trong các KCN- KCX, trong đó có khoảng 126.000 công nhân có nhu cầu về chỗ lưu trú chiếm 60 % . Do đó cần phải xây dựng tối thiểu là 70.000 chỗ lưu trú cho công nhân ( tuơng đương 8.000 phòng cho thuê). Trên địa bàn TP.HCM , hiện nay có khoảng 200.000 sinh viên từ các tỉnh đến thành phố học tập , trong đó có khoảng 60 % có nhu cầu chỗ ở , tương ứng với 100.000 chỗ ở phải xây dựng mới . 80 Như vậy , xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp , mỗi năm thành phố phải xây dựng tối thiểu 7.000 căn hộ chung cư và 6.000 phòng trọ thì mới giải quyết được cơ bản nhu cầu nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp tại TP.HCM 3. Ngói hóa nhà ở cho nông thôn ngoại thành Với chỉ tiêu xây mới 40.000 căn , cải tạo sửa chữa nâng cấp 25.000 căn . Xu hướng các hộ nông dân sẽ giảm do quá trình đô thị hóa . Đồng thời với quá trình đô thị hoá giá trị đất gia tăng , đây là điều kiện để các hộ dân ngoại thành xây mới hoặc cải tạo , nâng cấp lại chỗ ở của mình . Chươg trình này do Sở Nông Nghiệp và phát triển nông thôn chủ trì. 4. Phát triển các khu dân cư và kinh doanh nhà Chương trình này gồm 3 nội dung chính : - Các doanh nghiệp tự lập dự án xây dựng nhà ở để kinh doanh hoặc đầu tư hạ tầng , phân nền bán để người dân tự xây dựng - Dân tự xây dựng - Mua bán chuyển dịch sở hữu nhà ở thông qua quá trình dịch chuyển dân cư Toàn bộ chương trình này chiếm 55 % tổng quỹ nhà được xây dựng mới và chiếm 50-70 % tổng vốn đầu tư trong 10 năm kế tiếp . Bình quân mỗi năm xây dựng từ 5.000 đến 6.000 căn hộ . Giải quyết chỗ ở cho các đối tượng có nhu cầu với nhiều loại nhà ở theo quy hoạch ( biệt thự , nhà vườn , nhà phố , nhà vườn phố…) và được thực hiện xen kẽ từng căn trong khu dân cư nội thành hoặc thành lập từng dự án với nhiều quy mô khác nhau . Từ nay đến năm 2005 sẽ tiếp tục triển khai các dụ án lớn như An Phú- An Khánh ( 140 ha ) , Thạnh Mỹ Lợi ( 110 ha ) , Bắc Rạch Chiếc ( 100 ha ) , Hiệp Bình Chánh và Hiệp Bình Phước Thủ Đức ( 250 ha ) , Phú Mỹ - Tân Mỹ quận 7 ( 150 ha ) , Bình Hưng – Bình Chánh ( 100 ha ) , An Lạc Bình Chánh ( 60 ha ) , Vĩnh Lộc A- B ( 120 ha ) 81 Như vậy , từ nay đến năm 2010 , thành phố cần phải xây dựng 150.000 căn với tổng diện tích là 8 triệu m2 . Nhu cầu vốn cho nhà ở đến năm 2010 1. Di dời tái định cư dân sống trên kênh rạch cần giải tỏa 25.044 hộ . Tổng kinh phí 10.271.176 triệu đồng , trong đó : - Đền bù ( ngân sách ) : 4.000.000 triệu đồng - Xây dựng nhà tái định cư : 6.271.176 triệu đồng (vốn ngân sách 3.135.558 triệu đồng, vốn huy động trong dân và doanh nghiệp 3.135.558 triệu đồng) 2. Nâng cấp các khu nhà lụp xụp. Dự kiến cải tạo tại chỗ 51.000 hộ (109 khu) tại 59 phường trong nội thành với tổng kinh phí ước tính 780.000 triệu đồng (ngân sách 546.000 triệu đồng để đầu tư hạ tầng kỹ thuật ), phần còn lại dân đóng góp 3. Phá dỡ, cải tạo hoặc xây dựng 47 chung cư hư hỏng nặng 7.000 hộ, kinh phí 875.000 triệu đồng từ vốn ngân sách . 4. Xây dựng, cải tạo và sửa chữa nhà ở - Sửa chữa và cải tạo nhà ở : 3.000.000 triệu đồng ƒ Nhà thuộc SHNN (4.000 căn ) : 600.000 triệu đồng ƒ Nhà tư nhân ( 181.185 căn ) : 2.400.000 triệu đồng - Xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp - Xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp , nhà lưu trú công nhân , ký túc xá sinh viên là 70.000 căn và 18.000 phòng với tổng vốn đầu tư là khoảng 15.000.000 triệu đồng. Trong đó: ƒ Vốn ngân sách : 4.000.000 triệu đồng ƒ Vốn tham gia của các khách hàng và đơn vị : 11.000.000 triệu đồng 82 - Xây dựng và nâng cấp nhà ở khu vực nông thôn ngoại thành , dự kiến xây dựng mới khoảng 40.000 căn hộ với kinh phí 2.400.000 triệu đồng và cải tạo nâng cấp khoảng 25.000 căn tương đương với 750.000 triệu đồng. Nguồn vốn chủ yếu được huy động từ dân và vốn vay. - Phát triển các khu dân cư mới và kinh doanh nhà ở . Dự kiến xây dựng 70.000 căn hộ với kinh phí là 20.000.000 triệu đồng . Nguồn vốn của doanh nghiệp , nhân dân và vốn vay ngân hàng . Như vậy , đến năm 2010 cần nguồn vốn cho toàn bộ chương trình nhà ở thành phố là 53.000.000 triệu đồng . Trong đó vốn ngân sách khoảng 13.000.000 triệu đồng, chiếm khoảng 25 % , phần này chưa bao gồm tiền đền bù giải tỏa và chi phí đầu tư hạ tầng được sử dụng từ nguồn vốn ngân sách tập trung của thành phố, còn lại là vốn huy động từ doanh nghiệp , nhân dân và vốn vay ngân hàng PHỤ LỤC 5 SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NỢ VAY CẦM CỐ THỨ CẤP Ở MỸ William B. Bruggenman & Jeffrey D. Fisher (Real estate finance and investment) 1. Sự tiến triển của thị trường thứ cấp các khoản vay cầm cố Như chúng ta đã biết, ngày nay thị trường thứ cấp cho các khoản vay cầm cố phát triển như là kết quả của sự liên kết các nhân tố ảnh hưởng sau: - Nhu cầu tồn tại một thị trường đặc biệt dành cho các tổ chức cho vay cầm cố với mục đích có thể bán lại các khoản cho vay này để bổ sung thêm nguồn tài chính tài trợ cho các khoản vay mới - Nhu cầu tồn tại một cơ chế thị trường để làm cho dòng tiền tài trợ giữa các khu vực lưu thông dễ dàng hơn. Một thị trường như thế cho phép những 83 người cho vay ở các khu vực – nơi phát sinh nhu cầu về nhà ở và nhu cầu tài trợ cho vay cầm cố vượt quá khả năng cung tiền gửi có thể bán khoản cho vay này cho một tổ chức trung gian ở khu vực khác nơi có nguồn tiền gửi thặng dư - Vào những năm cuối của thập niên 60, nhiều cuộc đổi mới về chứng khoán hóa xuất hiện hưởng ứng khuynh hướng bãi bỏ các quy định cũ của các tổ chức tài chính nhận tiền gửi. Vì khuynh hướng này, người gửi tiết kiệm không còn bị giới hạn sử dụng các phương thức gửi tiền truyền thống như mở tài khoản tiền gửi, chứng chỉ tiền gửi. Hơn nữa, cùng với việc thông qua hệ thống pháp luật cho phép giải quyết một mức thuế có lợi cho các tài khoản hưu trí cá nhân; khuynh hướng dân số Mỹ có tuổi trung bình ngày càng tăng kéo theo sự gia tăng dòng tiền của các tài khoản hưu trí, thị trường cho các nguồn quỹ có thể đầu tư được mở rộng hơn. Vì vậy, những người cho vay cầm cố, cùng với các tổ chức tài trợ chuyên thực hiện bảo lãnh và bán các chứng khoán ra công chúng và nhà đầu tư, tìm gặp nhau cùng tìm ra những cách khác nhau để hấp dẫn nguồn vốn tiết kiệm trong công chúng để có thể bổ sung vốn cho những khoản cho vay mới. Đã có 1 cam kết lâu dài của chính phủ nhằm khuyến khích phát triển quyền sở hữu nhà ở và hỗ trợ cho hệ thống tài chính nhà ở phát triển mạnh. 2. Những người mua các khoản nợ vay cầm cố đầu tiên: - Khoảng giữa thập niên 50, các tổ chức cho vay cầm cố bao gồm các công ty cầm cố, các tổ chức tiết kiệm. Nhà đầu tư (bao gồm các công ty bảo hiểm nhân thọ lớn, các tổ chức tiết kiệm ở Miền tây) có nguồn quỹ thặng dư mua các khoản nợ vay cầm cốở những khu vực nơi phát sinh nhu cầu nhà cần vốn để đáp ứng khả năng về vốn cho vay. Bằng việc mua lại các khoản vay cầm cố, các tổ chức này giúp bổ sung vốn cần thiết cho nhu cầu bùng nổ về nhà ở tại các khu vực sau chiến tranh - Nhân tố chủ yếu thúc đẩy sự phát triển sớm thị trưòng thứ cấp chính là Chính phủ liên bang, thông qua những chương trình đầu tiên với Cục quản 84 lý nhà ở liên quan (FHA) và sau này là Hội cựu chiến binh (VA), đã bảo vệ nhà đầu tư khỏi những tổn thất bằng việc cung cấp bảo hiểm vỡ nợ (FHA) cũng như bảo lãnh cho các khoản vay (VA). Một kết quả của các chương trình này là hệ thống các tiêu chuẩn bảo lãnh tối thiểu đối với năng lực người đi vay, thẩm định, kỹ thuật xây dựng. Chính nhờ (1) tính có hiệu lực của các bảo hiểm rủi ro cũng như việc bảo lãnh các khoản vay; (2)việc phát triển các khoản vay có bảo lãnh, các quy trình, dịch vụ được chuẩn hóa; (3) tư cách bảo hiểm, các nhà đầu tư vào các khoản vay cầm cố có thể kiếm được số lượng lớn các khoản vay và mong đợi nhận được thanh toán lãi và vốn với độ rủi ro thấp hoặc bằng không. Các vấn đề quản lý liên quan đến vỡ nợ, chậm thanh toán…được kiểm soát bởi các tổ chức dịch vụ có lấy phí, làm cho khoản đầu tư vào nợ vay cầm cố có tính tương đồng với trái phiếu hoặc các chứng khoán có thu nhập cố định. Với số tiền có được do bán nợ vay cầm cố cho nhà đầu tư, các tổ chức cầm cố có thể bổ sung thêm vào nguồn quỹ để tạo lập thêm nhiều khoản vay mới. 3. Thị trường thứ cấp sau năm 1954 FANNIE MAE Năm 1954, Quốc hội sáng lập FANNIE MAE, với 3 hoạt động chính như sau: - Thúc đẩy hoạt động của thị trường thứ cấp các khoản vay cầm cố được bảo hiểm, bảo lãnh của chính quyền liên bang - Quản lý các khoản cho vay trực tiếp đã thực hiện trước đó, và khi cần, thanh lý các tài sản và các khoản nợ vay cầm cố bị vỡ nợ - Quản lý các chương trình hỗ trợ đặc biệt bao gồm chương trình hỗ trợ cho vay cầm cố. Mỗi chức năng trên được thực hiện bởi một công ty cổ phần riêng biệt. Trong suốt thời gian đầu, lãi suất của các khoản vay cầm cố FHA và VA do các tổ chức này quy định. Thay vì xoá bỏ các tỷ lệ lãi suất trên, quốc hội đã nổ lực giữ cho lãi suất vay nợ cầm cố thấp cho người mua nhà, ưu tiên duy trì hệ thống dựa trên lãi 85 suất của FHA và VA. Vai trò của Fannie Mae là huy động vốn bằng việc phát hành chứng khoán nợ khi cần thiết để mua các khoản vay cầm cố, nhờ đó tái bổ sung vốn cho các tổ chức cho vay ban đầu trong giai đoạn lãi suất tăng lên. Suy ra rằng các khoản vay cầm cố cũng có thể được bán lại khi lãi suất giảm, nhờ vậy có thể cung cấp cho Fannie mae nguồn vốn để tất toán các khoản nợ trước đó đã phát hành để có được các khoản vay cầm cố. Như vậy, Fannie Mae được xem như một công cụ cung cấp tính thanh khoản cho hệ thống tài chính nhà ở khi cần thiết, và có thể giả định rủi ro lãi suất có mối liên kết với vai trò của nó như một trung gian giữa các tổ chức cho vay cầm cố ban đầu và những nhà đầu tư vào trái phiếu của Fannie mae. Thật vậy, qua nhiều chu kỳ thay đổi lãi suất, Fannie mae có thể tìm kiếm được “chênh lệch” giữa lãi suất thu được từ các khoản vay cầm cố và lãi suất thanh toán trên trái phiếu, trong quá trình cung cấp tính thanh khoản cho hệ thống tài chính nhà ở. Sự thay đổi vai trò của Fannie Mae: Khi lãi suất thị trường tăng chậm và lãi suất của FHA-VA tăng chậm hơn đã gây khó khăn cho việc tồn tại của Fannie Mae. Những ảnh hưởng này thúc đẩy Quốc hội hoa kỳ xem xét lại các hoạt động của Fannie Mae và đưa đến đạo luật năm 1954. Tuy nhiên, trong các điều khoản của đạo luật có một điều khoản bổ sung nêu rằng “sự tham gia của chính phủ vào hoạt động của đối với thị trường thứ cấp sẽ dần dần được thay thế bởi các tổ chức tư nhân”. Đạo luật bao gồm các quy trình cho Fannie Mae, trong 1 khoảng thời gian, sẽ được chuyển thể thành 1 tổ chức chịu quản lý và sở hữu của tư nhân. Bằng việc chuyển Fannie Mae thành tổ chức tư nhân hơn là việc thành lập một tổ chức mới, kinh nghiệm nhiều năm của Fannie Mae trên thị trường thứ cấp có thể hữu dụng trong suốt giai đoạn chuyển đổi để cuối cùng có thể tập trung toàn bộ hoạt động vào tay tư nhân. Nhằm cung cấp cơ sở tài chính để vận hành Fannie Mae, đạo luật cũng cấp quyền Fannie Mae phát hành cổ phiếu ưu đãi và cổ phiếu thường cho việc tài trợ hoạt động trên thị trường thứ cấp. Cổ phiếu ưu đãi được phát hành cho Bộ Tài 86 chính. Các tổ chức muốn bán nợ vay cầm cố cho Fannie Mae được yêu cầu phải mua cổ phiếu của Fannie Mae như 1 điều kiện mua bán – nhằm cung cấp vốn bổ sung cho các hoạt động, đã làm cho Fannie Mae có số lượng cổ đông hùng hậu. Ngoài ra việc tài trợ cho fannie Mae còn được tổ chức thông qua phát hành các công cụ nợ. Đạo Luật chỉ ra rằng, nếu cần, Bộ Tài Chính có thể được phép huy động 2,25 tỉ USD “note”. Điều này được dự kiến nhằm cung cấp sự bảo đảm tính thanh khoản cho người mua trái phiếu và note của Fannie Mae cũng như việc hỗ trợ giá cho các khoản chứng khoán này. Điều này cũng đem đến cho Fannie mae 1 lợi thế riêng khi đi vay trên thị trường vốn để tài trợ cho hoạt động của mình. Fannie mae giờ đây có thể đi vay với lãi suất thấp hơn so là khi nó không có sự hậu thuẩn của Bộ Tài Chính. GINNIE MAE Ginnie Mae được thành lập theo Đạo luật Phát triển đô thị và nhà ở năm 1968 để thực hiện 3 chức năng chính như sau: - Quản lý và thực hiện thanh lý các khoản vay cầm cố do Fannie Mae thực hiện trước đó – Việc thanh lý danh mục đầu tư của Fannie mae vào thời điểm sự chia tách của nó đến thông qua việc thanh toán nợ gốc - Hỗ trợ cho vay đặc biệt cho một số chương trình trợ cấp nhà ở của chính quyền liên bang. Ginnie Mae cũng được phép mua các khoản vay cầm cố thuộc nhiều chương trình nhà ở khác nhau của FHA để cung cấp nhà ở cho các khu vực không có thị trường cho vay truyền thống. - Cung cấp sự bảo lãnh cho danh mục các khoản vay cầm cố của FHA-VA nhằm đảm bảo thanh toán lãi và gốc đúng hạn cho các chứng khoán MBSs. Các hoạt động của nó được tài trợ từ nguồn quỹ của Bộ Tài Chính và từ vay nợ công. Chứng khoán MBSs và sự bảo lãnh thanh toán của Ginnie mae: 87 Chương trình bảo lãnh ra đời năm 1968 là một trong những điều khoản cần thiết nhất cho việc phát triển thị trường thứ cấp các khoản vay cầm cố. … Một trong những vấn đề của thị trường thứ cấp này từ trước đến giờ là ngay cả khi các khoản vay cầm cố do FHA bảo đảm được nhà đầu tư mua, nhà đầu tư vẫn thường phải chứng kiến sự chậm trễ trong việc thanh toán khi người đi vay vỡ nợ. Trong tình huống này, các tổ chức dịch vụ (servicer) sẽ có quyền yêu cầu thanh toán nợ quá hạn cộng thêm tổng số tiền dư nợ vay từ FHA hoặc VA. Việc dàn xếp các yêu cầu này có thể mất thời gian và đòi hỏi phải có các nỗ lực hành chính thêm vào từ phía nhà đầu tư. Rất nhiều nhà đầu tư các khoản nợ vay cầm cố không thích việc chờ đợi này, mà kết quả của nó là 1 dòng tiền không dự kiến được và sự giảm sút trong tỷ suất sinh lợi đầu tư. Bằng việc cung cấp cho ngưòi mua sự đảm bảo thanh toán đúng hạn tiền lãi và gốc, Ginnie Mae đã thực sự đảm bảo thanh toán đúng hạn hàng tháng các khoản nợ gốc và lãi từ việc trả dần. Sự bảo lãnh cũng bao gồm việc thanh toán dư nợ vay đối với các khoản nợ cầm cố được thanh toán trước ngày đến hạn hoặc khi người đi vay vỡ nợ. Ginnie Mae sẽ thực hiện thanh toán đúng hạn cho người mua chứng khoán, sau đó thiết lập các tài khoản với các nhà cung cấp dịch vụ, để các nhà đầu tư không phải gặp những vấn đề rắc rối về hành chính và và sự chậm trễ trong việc nhận thanh toán. Với sự bảo lãnh này, người mua phải trả một khoản phí bảo lãnh để Ginnie Mae có thể vận hành các quỹ của mình và thực hiện chức năng này. Kết quả của chương trình bảo lãnh của Ginnie mae là một sự bùng nổ thực sự của thị trường thứ cấp nợ vay cầm cố. Sự bảo lãnh này cho phép các chủ tài sản ban đầu (FHA, VA) có thể tập hợp các khoản vay cầm cố lại và phát hành chứng khoán, được gọi là các chứng khoán PCs. Nhà đầu tư bị cuốn hút vào các chứng khoán này vì rủi ro mặc định của chúng được giảm thiểu nhờ có sự bảo đảm của FHA hoặc VA. Các chứng khoán phát hành dựa trên 1 tập hợp các khoản vay cầm cố được xem xét bởi các nhà đầu tư vì chúng 88 thực sự ít rủi ro hơn và rất giống với một khoản đầu tư vào chứng khoán của chính phủ. Cộng với sự bảo lãnh thanh toán đúng hạn của Ginnie Mae, các chứng khoán này cũng mang đặc trưng thanh toán của trái phiếu, mặc dù việc thanh toán dư nợ gốc có thể được thực hiện bất cứ lúc nào. Khoản thanh toán có thể xuất hiện khi người đi vay vỡ nợ, đảo nợ … FREDDIE MAC Đầu những năm 70, thị trường chứng khoán MBSs dựa trên tập hợp các khoản vay cầm cố nhà ở của FHA và VA được tổ chức tốt dưới sự vận hành của Ginnie Mae và Fannie Mae. Tuy nhiên, không có một thị trường thứ cấp như vậy tồn tại cho việc bán lại các khoản vay thông thường được xác lập bởi các tổ chức tiết kiệm nhỏ (thrift). Những khoản vay này về phương diện lịch sử chiếm một số lượng lớn các khoản vay nhà ở chủ yếu. Lấy ví dụ: khoản vay cầm cố loại thông thường này chiếm đến 79% tổng các khoản vay nhà ở, trong khi FHA và VA chỉ chiếm 21% trên tổng số. Các tổ chức tiết kiệm tạo ra phần lớn các khoản vay thông thường (58%), còn các công ty cho vay cầm cố thì tạo ra phần lớn các khoản vay cầm cố của FHA và VA (80%). Vì thế, việc tìm một giải pháp chứng khoán hóa các khoản vay thông thường là rất quan trọng nếu các các nguồn tiền còn tiếp tục có nhu cầu chảy về phía các chủ tài sản ban đầu (originators) Những giai đoạn dao động của lãi suất không liên tục, đặc biệt là vào giữa và cuối thập niên 60, đã dẫn đến nhiều vấn đề về thanh khoản gây thiệt hại cho các tổ chức tiết kiệm. Điều này đưa đến sự giảm sút của dòng tiền cho thị trường các khoản vay cầm cố thông thường và thúc đẩy quốc hội Hoa Kỳ, dưới đạo luật về tài chính nhà ở khẩn cấp năm 1970, tuyên bố thành lập Freddie mac. Mục đích chủ yếu của nó là cung cấp cho thị trường thứ cấp nợ vay cầm cố tính thanh khoản cho chủ tài sản ban đầu của các khoản vay cầm cố thông thường, như là Fannie Mae và Ginnie Mae đã thực hiện cho các khoản nợ vay cầm cố của FHA và VA. Nói tóm lại, Freddie Mac được giao nhiệm vụ mua và thực hiện các cam kết để mua các khoản cho vay cầm cố nhà ở ban đầu, có lãi suất cố định - dưới hình thức 89 vay thông thường. Dự luật này cũng cho phép Fannie Mae mua các khoản nợ vay dạng này, và Freddie Mac cũng được phép mua các khoản nợ vay của FHA. Điều khoản này thực tế đã cho phép cả 2 tổ chức quyền cạnh tranh nhau để mua tất cả các khoản vay cầm cố. Tuy nhiên với những kinh nghiệm và lợi thế của mỗi tổ chức, Freddie Mac vẫn ưu thế hơn với các khoản vay cầm cố thông thường, và Fannie Mae vẫn chiếm ưu thế với các khoản vay cầm cố của FHA-VA. 4. HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG THỨ CẤP CÁC KHOẢN VAY CẦM CỐ: Để hiểu được thị trường thứ cấp các khoản nợ vay cầm cố vận hành ra sao, trước hết cần nhớ lại rằng chức năng chủ yếu của thị trường này là cung cấp cơ chế để bổ sung vốn cho các chủ tài sản ban đầu, cho phép họ duy trì dòng tiền để tạo ra các khoản cho vay mới trong suốt quá trình tăng lên hoặc giảm xuống của lãi suất. Họ có thể thực hiện bằng việc bán các khoản vay cầm cố trực tiếp cho Fannie mae, Ginnie Mae, Freedie mac hoặc các tổ chức tư nhân khác. Hoặc họ cũng có thể hình thành nên một tập hợp các khoản vay và phát hành nhiều loại chứng khoán khác nhau, từ đó có thể thu hút vốn từ các nhà đầu tư – những người không trực tiếp tạo ra các khoản đầu tư vào các khoản vay này. Vì thế, cũng giống như bất cứ một doanh nghiệp nào huy động vốn cho hoạt động kinh doanh, mục tiêu chủ yếu của các chủ tài sản ban đầu đối với thị trường là bổ sung vốn bằng việc vươn tới những thị trường của các nhà đầu tư rộng lớn hơn. a) Các chương trình bán trực tiếp: Chủ tài sản cầm cố ban đầu Bán nợ vay cầm cố Người mua Các nguồn hình thành quỹ của người mua Công ty cầm cố Giữa thập niên 50 Công ty BH nhân thọ Các khoản dự phòng Tổ chức tiết kiệm Tổ chức tiết kiệm Tiền gửi tiết kiệm 90 Ngân hàng thương mại Giữa thập niên 60 đến nay Fannie Mae Tín phiếu và giấy nợ Các tổ chức khác Thập niên 1970 đến nay Freddie Mac Tín phiếu và giấy nợ Chương trình cam kết của Fannie Mae: Gồm 2 phần: cam kết bắt buộc và lựa chọn - Cam kết bắt buộc: Fannie Mae có nghĩa vụ mua một khoản vay nợ cầm cố với giá mua cho trước và một thời điểm xác định và người chủ tài sản ban đầu cũng có nghĩa vụ buộc phải bán. Fannie Mae nhận được một khoản phí cam kết theo quy định của chương trình. Chủ tài sản ban đầu sẽ hưởng lợi khi tình hình lãi suất thị trường đang tăng. Nhưng lại chịu lỗ khi lãi suất thị trường giảm bởi vì lẽ ra họ có thể nhận được một mức giá cao hơn ở nơi khác. - Đối với chương trình bán có lựa chọn: chủ tài sản ban đầu sẽ trả cho Fannie Mae một khoản phí cao hơn so với khoản phí theo chương trình cam kết bắc buộc, để có được quyền bán các khoản vay cầm cố của họ cho Fannie Mae. Khi lãi suất thị trường tăng cao, họ thực hiện quyền bán, khi lãi suất xuống thấp, họ có thể giữ lại quyền chọn này và bán nợ vay cầm cố cho các tổ chức khác với mức giá tốt hơn (hoặc thậm chí có thể thương lượng lại giá bán với Fannie Mae). Bằng các chương trình nêu trên, chủ các khoản nợ vay cầm cố có thể chuyển phần lớn rủi ro lãi suất cho Fannie Mae. Tuy nhiên điều này được thực hiện khi phải tốn 1 khoản phí b) Sự phát triển của các tập hợp chứng khoán có liên quan đến khoản vay cầm cố: Ngoài việc bán trực tiếp nợ vay cầm cố từ các tổ chức cho vay cầm cố cho nhà đầu tư, nhiều tổ chức cho vay nhận thấy họ có thể đặt các khoản vay cầm cố vào 91 cùng một tập hợp và bán nhiều loại chứng khoán khác nhau, sử dụng các khoản vay trong tập hợp này như vật đảm bảo thế chấp. Với sự hỗ trợ của các ngân hàng đầu tư, các tổ chức cho vay cầm cố lớn có thể phát hành chứng khoán dưới nhiều hạng nhỏ có thể được mua bởi nhiều nhà đầu tư. Các tổ chức với khối lượng các khoản vay cầm cố nhỏ có thể tiếp tục bán trực tiếp các khoản vay cầm cố này cho Fannie Mae và Freddie Mac để các tổ chức này tạo lập những nhóm lớn các khoản vay cầm cố và phát hành chứng khoán. Việc tạo lập các tổ hợp các khoản vay để chứng khoán hóa đã thay đổi rõ ràng so với mô hình trước đây của các tổ chức tiết kiệm là nắm tạo và nắm giữ các khoản vay cầm cố theo danh mục đầu tư của họ và bán trực tiếp các khoản vay trên cho các công ty bảo hiểm hoặc các tổ chức tiết kiệm lớn ở những khu vực thặng vốn tiền gửi. 92 PHỤ LỤC 6: GIỚI THIỆU MÔ HÌNH TỔ CHỨC TRUNG GIAN Phương án A: Sử dụng HIFU làm tổ chức trung gian - Các TCTD - Quỹ Phát Triển Nhà ở TPHCM HIFU Nhà đầu tư chứng khoán MBSs Công ty tín thác của HIFU Bán nợ Tiền Tiền Tiền MBSs, trả lãi và nợ gốc Bảo đảm thanh toán cho MBSs Ủy thác quản lý tài sản - DAF - Các Công ty Bảo hiểm Tăng cường TD Phương án B: Thiết lập một tổ chức trung gian mới - Các TCTD - Quỹ Phát Triển Nhà ở TPHCM Tổ chức trung gian Nhà đầu tư chứng khoán MBSs Bán nợ Tiền Bảo đảm thanh toán cho MBSs HIFU Tiền MBSs, trả lãi và nợ gốc Đệ trình và duyệt xét Tăng cường tín dụng - DAF - Các Công ty Bảo hiểm