Luận văn Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ở Việt Nam

theo một hệ thống thống nhất, làm cơ sở để xác định đồng bộ các thông tin có liên quan, nhằm hạn chế các tiêu cực, rủi ro trong các giao dịch. Trên cơ sở đó thị trường mới phát triển lành mạnh, không bị chi phối bởi các yếu tố mang tính chủ quan xuất phát từ phía các cơ quan nhà nước. 3.1.3. Yêu cầu nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với nhà ở và công trình xây dựng Mục tiêu đặt ra đối với các cấp chính quyền từ trung ương tới cơ sở là nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong các lĩnh vực của đời sống KT - XH. Lĩnh vực quản lý BĐS là một lĩnh vực đặc biệt, có liên quan đến nhiều lĩnh vực như y tế, vệ sinh môi trường, quy hoạch, mỹ quan đô thị, kiến trúc, giao thông…Vì vậy, để nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với BĐS nói chung, nhà ở và công trình XD nói riêng thì cần thực hiện đồng bộ, tổng thể nhiều giải pháp khác nhau, dựa trên sự phối hợp chặt chẽ của các cơ quan chức năng. Ngoài yêu cầu phải hoàn thiện hệ thống pháp luật về đầu tư XD; về quản lý, sử dụng; về đăng ký sở hữu, chuyển dịch quyền, còn cần phải quy định rõ trách nhiệm của cơ quan đầu mối thực hiện việc phối hợp, chỉ đạo công tác quản lý BĐS. Trên thực tế, chức năng này đang được giao cho ngành XD thực hiện. Điều này tạo thuận lợi cho cơ quan chức năng khi xử lý các công việc có liên quan đến nhà ở và công trình XD. Tuy nhiên, giữa nhà ở, công trình XD và đất đai lại có mối quan hệ mật thiết với nhau khi chủ sở hữu thực hiện các quyền của mình đối với những tài sản này. Ở một khía cạnh khác, BĐS muốn tham gia giao dịch trên thị trường thì chủ sở hữu phải có các giấy tờ pháp lý chứng minh việc tạo lập hợp pháp tài sản và phải có đầy đủ các quyền của chủ sở hữu đối với BĐS. Tuy nhiên, do tính chất phức tạp trong các quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình XD gắn liền với QSDĐ, nên các chủ thể đã không tích cực thực hiện đăng ký quyền sở hữu và quyền sử dụng để được Nhà nước cấp giấy tờ pháp lý về BĐS. Do thiếu các giấy tờ pháp lý cần thiết nên một bộ phận không nhỏ người dân tìm đến thị trường BĐS không chính thức để thực hiện các giao dịch theo hình thức “giấy tờ trao tay” đã làm cho cơ quan nhà nước không nắm được các thông tin về hiện trạng BĐS, sự chuyển dịch quyền đối với BĐS và không thu được các khoản thuế về BĐS. Mặt khác, do thực hiện giao dịch tại thị trường BĐS không chính thức với sự cập nhật thông tin về BĐS không đầy đủ hoặc thiếu chính xác nên người dân gặp nhiều rủi ro ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình; đồng thời tiềm ẩn nhiều nguy cơ tranh chấp rất phức tạp và khó giải quyết. Đây là nguyên nhân này dẫn đến hoạt động quản lý nhà nước về BĐS kém hiệu quả. Hiện nay, cùng với mức sống của người dân được nâng lên đáng kể, nhu cầu XD mới, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình XD đang ngày càng tăng. Bên cạnh đó, thị trường BĐS cũng phát triển nhanh chóng đáp ứng nhu cầu SDĐ đai cho sinh hoạt và SX. Giá BĐS nhà, đất tăng cao (đặc biệt là ở các khu đô thị và khu vực được quy hoạch đô thị) đã làm phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện rất phức tạp; xuất hiện các hiện tượng vi phạm pháp luật trong lĩnh vực XD như: XD không phép, lấn, chiếm cơi nới không gian công cộng v.v. Điều này đã tạo ra áp lực rất lớn cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc giải quyết các tranh chấp, xung đột liên quan đến quyền sở hữu nhà, đất. Trong nhiều trường hợp, việc giải quyết gặp rất nhiều khó khăn, bế tắc do các tài liệu, thông tin lưu trữ về nhà, đất không đầy đủ hoặc thiếu chính xác, không cập nhật kịp thời; thiếu cơ sở pháp lý để xem xét, giải quyết…Để khắc phục những tồn tại, yếm kém này, Nhà nước cần phải nâng cao hiệu quả và hiệu lực trong quản lý về BĐS thông qua các biện pháp chủ yếu sau: Một là, xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu hiện đại, đồng bộ về thông tin về BĐS góp phần tạo thuận lợi cho công tác đăng ký quyền sở hữu đối với BĐS; Hai là, quy định rõ một cơ quan thực hiện chức năng đăng ký quyền sở hữu BĐS là nhà, đất; Ba là, tuyên truyền nâng cao nhận thức cho đội ngũ cán bộ quản lý nhà nước về BĐS thấy được tầm quan trọng của việc đăng ký quyền sở hữu về BĐS, từ đó xác định đúng đắn động cơ, thái độ tiếp xúc với người dân, không có các biểu hiện nhũng nhiễu, tiêu cực, gây khó khăn khi thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu về BĐS cho các tổ chức, cá nhân v.v. 3.1.4. Yêu cầu và xu hướng thống nhất trong hệ thống pháp luật Để thúc đẩy các quan hệ KT phát triển nhanh và bền vững trong khuôn khổ pháp luật thì yêu cầu đặt ra là Nhà nước phải XD một hệ thống pháp luật KT thống nhất và đồng bộ. Yêu cầu thống nhất pháp luật là một tất yếu khách quan, đòi hỏi các nhà làm luật phải quán triệt sâu sắc khi soạn thảo các đạo luật đáp ứng các đòi hỏi của thực tiễn. Tính thống nhất được thể hiện ở hai khía cạnh: (i) Một là, thống nhất trong toàn bộ hệ thống. Điều này có nghĩa là, giữa các ngành luật, các đạo luật không có sự mâu thuẫn, chồng chéo về nội dung; (ii) Hai là, phải xác định rõ đối tượng và phạm vi điều chỉnh của mỗi ngành luật để tránh sự chồng chéo, mâu thuẫn. Trong từng lĩnh vực, từng nhóm quan hệ XH cụ thể chỉ có một đạo luật. Hay nói cách khác, sự thống nhất pháp luật cần được hiểu theo hai phương diện [43]: (i) Thống nhất về hình thức, thể hiện ở việc thống nhất trong việc phân chia ngành luật, thống nhất trong bố cục nội dung các chương, điều, khoản của từng đạo luật và thống nhất trong việc sử dụng các thuật ngữ pháp luật, trong việc sử dụng ngôn ngữ biểu đạt; (ii) Thống nhất về nội dung, thể hiện giữa các quy định không có sự mâu thuẫn, chồng chéo, loại trừ lẫn nhau mà phải tạo thành một hệ thống có tính hỗ trợ và bổ sung cho nhau trong việc điều chỉnh các quan hệ XH. Xét về tổng thể, cần phải xây dựng một hệ thống pháp luật thống nhất cả về nội dung lẫn hình thức nhằm loại bỏ sự chồng chéo, mâu thuẫn về nội dung; đồng thời pháp điển hóa các quy định có liên quan nằm rải rác ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Trong lĩnh vực đăng ký BĐS, yêu cầu thống nhất pháp luật để loại bỏ mẫu thuẫn và sự tản mạn tại nhiều văn bản pháp luật là hết sức cần thiết. Hơn nữa, trong bối cảnh Việt Nam đã trở thành thành viên chính thức của Tổ chức thương mại thế giới (WTO) và đang tích cực tham gia nhiều thể chế KT quốc tế song phương cũng như đa phương khác đòi hỏi hệ thống pháp luật của nước ta phải có sự thống nhất và tương thích với các luật lệ của WTO và pháp luật của các nước trên thế giới. Đặt trong mối quan hệ đó, pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD cũng cần được rà soát, sửa đổi nhằm đảm bảo tính thống nhất. Hài hòa chính sách, pháp luật nói chung và pháp luật về đăng ký BĐS nói riêng ở Việt Nam với luật pháp của các nước trong khu vực và trên thế giới là một xu hướng không thể đảo ngược. Điều kiện KT - XH cũng như đòi hỏi của quá trình hội nhập và phát triển đã tạo tiền đề cho sự phát triển của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD. Yêu cầu đặt ra cho xu hướng thống nhất pháp luật về lĩnh vực này là: Thứ nhất, loại trừ các quy định chồng chéo, mâu thuẫn trong nội tại hệ thống pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình XD, đồng thời, khẩn trương sửa đổi, bổ sung các quy định mới nhằm “lấp đầy” những khoảng trống trong mảng pháp luật này; Thứ hai, đơn giản hóa và minh bạch hóa việc tiếp cận pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình XD; Thứ ba, tiếp thu có chọn lọc những kinh nghiệm lập pháp và thực tiễn pháp lý về đăng ký quyền sở hữu BĐS của các nước trên thế giới và vận dụng sáng tạo vào quá trình XD và hoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình XD ở Việt Nam nhằm loại bỏ những khác biệt so với hệ thống pháp luật quốc tế về đăng ký BĐS. 3.2. ®Þnh h­íng thèng nhÊt ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký quyÒn së h÷u nhµ ë vµ c«ng tr×nh x©y dùng 3.2.1. Thống nhất một hệ thống pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng cùng với đăng ký quyền sử dụng đất Công tác đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình XD gắn liền với QSDĐ được thực hiện theo quy định của nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Việc đăng ký QSDĐ thực hiện theo quy định của Luật đất đai năm 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, Nghị định số 84/2008/NĐ-CP và các Thông tư hướng dẫn của Bộ TN&MT. Trong khi đó, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định số 90/2006/NĐ-CP, Nghị định số 51/2009/NĐ-CP và các Thông tư hướng dẫn của Bộ XD. Việc đăng ký quyền sở hữu công trình XD được thực hiện theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP và Thông tư hướng dẫn của Bộ XD. Việc tồn tại các văn bản pháp luật khác nhau quy định về thủ tục, hồ sơ, thẩm quyền và trình tự đăng ký quyền sở hữu BĐS là nhà ở, đất đai, công trình XD đã gây ra nhiều phiền hà cho người dân khi có nhu cầu đăng ký và làm cản trở sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS. Để khắc phục tồn tại này, ngày 19 tháng 6 năm 2008, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của các Luật liên quan đến đầu tư XD cơ bản, trong đó có nội dung quy định thống nhất cấp một loại Giấy chứng nhận áp dụng chung cho cả QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2009, các quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở nêu trong Luật nhà ở năm 2005, Nghị định số 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ và đăng ký quyền sở hữu công trình XD đề cập trong Nghị định số 95/2005/NĐ-CP của Chính phủ đã được thay thế bởi Điều 48 và Điều 52 của Luật đất đai năm 2003 sửa đổi. Nhà nước thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận cho cả QSDĐ và các loại tài sản gắn liền với đất với tên gọi là Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Điều này khắc phục được tình trạng cùng một hoạt động đăng ký quyền sở hữu, sử dụng BĐS nhưng được quy định ở nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau với các nội dung không thống nhất. Tuy nhiên thực tế cho thấy, mặc dù đã có quy định nêu trên, nhưng xét trên quan điểm tính thống nhất trong toàn bộ hệ thống pháp luật thì việc sửa đổi này vẫn chưa bảo đảm tính thống nhất và đồng bộ. Việc gộp quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD vào hệ thống pháp luật về đất đai chỉ là giải pháp tạm thời, chưa mang tính tổng thể và lâu dài, bởi lẽ Quốc hội chỉ gộp quy định về cấp giấy chứng nhận nêu tại hai đạo luật Luật Nhà ở năm 2005 và Luật Đất đai năm 2003. Trong khi tên gọi của giấy chứng nhận về nhà, đất lại được quy định tại rất nhiều đạo luật khác nhau mà Luật số 38/2009/QH12 đã không bãi bỏ hoặc thay thế như Luật Kinh doanh BĐS, Luật trưng mua, trưng dụng tài sản, Luật thi hành án dân sự. Do đó, hiện nay vẫn có nhiều tên gọi khác nhau về giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS... Xét về nguyên tắc, khi thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu BĐS cho chủ sở hữu, cơ quan có thẩm quyền phải căn cứ vào Luật số 38/2009/QH12 và Nghị định hướng dẫn của Chính phủ để thực hiện, nhưng xét ở góc độ lý luận pháp lý thì quy định nêu trên là chưa hợp lý. Mặt khác, việc gộp quy định về đăng ký quyền sở hữu tài sản vào Luật đất đai cũng không phù hợp, bởi vì phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đất đai là các vấn đề về quản lý, SDĐ đai; trong đó có quy định về đăng ký QSDĐ (một bộ phận của BĐS). Còn hoạt động đăng ký quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền với đất có mối quan hệ với nhiều chế định pháp luật khác như: chế định về hợp đồng, về quyền sở hữu BĐS, về thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản....Việc gộp các quy định nêu trên vào một đạo Luật chuyên ngành mà không phải là một đạo luật quy định riêng về đăng ký BĐS là chưa đáp ứng được yêu cầu về thống nhất hệ thống pháp luật. Đây chỉ là một giải pháp tạm thời nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu BĐS. Để xây dựng một hệ thống pháp luật thống nhất về đăng ký BĐS thì cần thiết phải nghiên cứu, trình Quốc hội ban hành một đạo luật riêng, điều chỉnh tổng thể các vấn đề liên quan đến đăng ký QSDĐ và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, bãi bỏ các quy định tại các đạo luật khác liên quan đến vấn đề này. Hướng xử lý này là phù hợp với xu thế chung về thống nhất pháp luật hiện nay. 3.2.2. Xác định đăng ký quyền sở hữu là việc Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu công trình xây dựng cho chủ sở hữu, cũng đồng thời thực hiện công nhận cả hiện trạng, kỹ thuật của các loại tài sản này Theo quy định của pháp luật dân sự, quyền sở hữu tài sản được xác lập khi chủ sở hữu có tài sản thông qua các giao dịch mua - bán, tặng cho, được thừa kế v.v. Đối với nhà ở và công trình XD thì quyền sở hữu được xác lập khi Nhà nước công nhận quyền sở hữu cho một tổ chức, cá nhân. Ví dụ: Thông qua hình thức tự đầu tư XD, chủ đầu tư đã có quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình XD kể từ khi dự án được phê duyệt và sau khi hoàn thành việc XD công trình hoặc có quyền sở hữu kể từ khi chủ tài sản chết (thời điểm mở thừa kế) mà có để lại tài sản thừa kế… Việc thực hiện đăng ký là cơ sở để Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu cho các chủ sở hữu. Hơn nữa, đây là cơ sở để chủ sở hữu đưa tài sản nhà ở, công trình XD tham gia các giao dịch trên thị trường và nhằm mục đích để đối kháng với người thứ ba. Thực tế, quyền sở hữu nhà ở và công trình XD phát sinh tại thời điểm các bên ký kết hợp đồng mua bán, tặng cho và có chứng nhận của công chứng hoặc kể từ thời điểm mở thừa kế…Tuy nhiên, quyền sở hữu này chỉ có giá trị đối với các bên tham gia giao dịch, những người được hưởng thừa kế mà không có giá trị đối với bên thứ ba. Khi đưa tài sản nhà ở, công trình XD tham gia giao dịch trên thị trường, thì đối với bên thứ ba, tài sản này vẫn là của người bán, bên tặng cho, của người đã chết… Khi có tranh chấp về quyền sở hữu, cơ quan tòa án phải căn cứ vào nhiều tình tiết khác nhau để giải quyết. Trong trường hợp chủ sở hữu tài sản không thực hiện đăng ký quyền sở hữu thì Nhà nước rất khó có cơ sở để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho họ. Như vậy, việc đăng ký quyền sở hữu là cơ sở pháp lý để thông báo với bên thứ ba và các bên có liên quan biết người được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản. Điều này cũng đồng nghĩa với việc chủ sở hữu được quyền định đoạt các tài sản này. Chủ sở hữu thực hiện đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình XD không chỉ để Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu tài sản, mà thông qua hoạt động này, Nhà nước sẽ công nhận hiện trạng, kỹ thuật của nhà ở, công trình XD. Bằng cách ghi các thông tin về tài sản trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu, trong sổ đăng ký quyền sở hữu tài sản, các tổ chức, cá nhân có liên quan và cơ quan nhà nước sẽ biết được tình trạng của nhà ở, công trình XD. Ví dụ: thông tin về diện tích, cấp phép XD, hạng nhà, thời điểm XD, số tầng hoặc công suất…Việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình XD còn là cơ sở pháp lý để Nhà nước thực hiện bồi thường khi thu hồi đất hoặc để xác định giá trị khi đưa tài sản vào góp vốn, cổ phần hóa hoặc để thế chấp vay vốn tại tổ chức tín dụng… 3.2.3. Xác định đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu công trình xây dựng là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu thực hiện các quyền dân sự về tài sản trong thị trường bất động sản Quyền dân sự về tài sản là quyền tối cao của mỗi chủ sở hữu được Hiến pháp, BLDS và các đạo luật liên quan quy định và bảo hộ. Quyền dân sự là các quyền của chủ sở hữu khi đưa tài sản giao dịch trên thị trường thông qua các hình thức như bán, cho thuê, tặng cho, đổi, thế chấp, để thừa kế tài sản…Chỉ có chủ sở hữu hợp pháp, được Nhà nước công nhận mới được thực hiện các quyền dân sự về tài sản. Những người không được pháp luật công nhận là chủ sở hữu hoặc người sử dụng tài sản chỉ được thực hiện các quyền dân sự về tài sản khi có sự ủy quyền của chủ sở hữu. Nhà ở và công trình XD là những tài sản có giá trị lớn, nên cần phải được Nhà nước bảo vệ. Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ sở hữu sẽ được Nhà nước bảo vệ, ngăn ngừa sự xâm phạm từ những người khác. Nếu chủ sở hữu chưa thực hiện đăng ký để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu mà đưa tài sản tham giao dịch trên thị trường thì nguy cơ xảy ra các tranh chấp sẽ rất lớn. Các bên tham gia giao dịch có thể sẽ bị thiệt hại nếu giao dịch không thành. Thực tế cho thấy, có rất nhiều vụ tranh chấp phát sinh do các bên không xác định được ai là chủ sở hữu hợp pháp đối với tài sản hoặc xuất hiện thêm chủ sở hữu mới khi tham gia giao dịch v.v. Hiện nay, theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về công trình XD và pháp luật về đất đai thì các chủ sở hữu, sử dụng BĐS chỉ được thực hiện các quyền dân sự khi có đủ các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp tài sản. Quy định này nhằm mục đích hạn chế tối đa các tranh chấp phát sinh; đồng thời để bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu và các bên có liên quan. 3.2.4. Thống nhất chế định về đăng ký quyền sở hữu với chế định về hợp đồng, giao dịch bất động sản và thủ tục chuyển quyền sở hữu, sử dụng bất động sản. Hiện nay, quy định về việc lập hợp đồng mua bán, cho thuê nhà ở, công trình XD và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có sự khác nhau cả về hình thức và nội dung. Việc công chứng, chứng thực hai loại hợp đồng này cũng không giống nhau. Pháp luật về nhà ở quy định việc công chứng hợp đồng được thực hiện theo khu vực (khu vực đô thị và khu vực nông thôn): (i) Tại đô thị, do cơ quan công chứng hoặc UBND cấp huyện công chứng; (ii) Tại nông thôn, do UBND xã công chứng. Trong khi đó, pháp luật đất đai lại quy định: Đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì công chứng tại UBND cấp xã hoặc cơ quan công chứng nhà nước. Trường hợp tổ chức SDĐ trong khu công nghiệp thì do Ban quản lý khu công nghiệp xác nhận, nếu SDĐ trong các khu vực khác thì do cơ quan công chứng nhà nước chứng nhận. Ngoài ra, giữa quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình XD gắn liền với QSDĐ với quy định về chuyển quyền sở hữu tài sản gắn với QSDĐ cũng có sự không thống nhất với nhau. Pháp luật về đất đai quy định thời điểm chuyển QSDĐ là thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSDĐ. Trong khi đó, pháp luật về nhà ở lại quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở tùy thuộc vào từng loại giao dịch khác nhau: Đối với hợp đồng giữa cá nhân với cá nhân thì thời điểm chuyển dịch quyền sở hữu là thời điểm hợp đồng được công chứng chứng nhận; đối với trường hợp mua nhà ở của doanh nghiệp thì là thời điểm bàn giao nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng là thời điểm chuyển dịch quyền sở hữu; đối với trường hợp thừa kế thì thời điểm chuyển dịch quyền sở hữu là thời điểm mở thừa kế. Còn đối công trình XD thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự, tức là thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình. Sự không thống nhất trong các quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu BĐS là nhà ở, công trình XD và đất đai dẫn đến một thực tế là cùng một BĐS, nhưng quyền sở hữu nhà ở chỉ phát sinh khi hợp đồng mua - bán nhà ở được cơ quan công chứng chứng nhận; trong khi đó, chủ SDĐ chỉ có QSDĐ khi đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSDĐ. Hơn nữa, Luật nhà ở năm 2005 quy định đăng ký quyền sở hữu nhà ở là không bắt buộc (Điều 9); còn đối với người SDĐ, Luật đất đai năm 2003 quy định họ phải bắt buộc đăng ký QSDĐ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chính sự không tương thích giữa các quy định của Luật nhà ở, Luật đất đai về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và đăng ký QSDĐ cũng gây trở ngại cho việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ trong cùng một mẫu giấy chứng nhận thống nhất. 3.3. gi¶i ph¸p thèng nhÊt ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký quyÒn së h÷u nhµ ë vµ c«ng tr×nh x©y dùng 3.3.1. Thống nhất một văn bản quy phạm pháp luật quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng và quyền sử dụng đất Mặc dù Quốc hội đã ban hành Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một điều của các luật liên quan đến đầu tư XD cơ bản; trong đó quy định gộp hai loại giấy chứng nhận (“sổ đỏ” cấp cho người có QSDĐ, “sổ hồng” cấp cho người có quyền sở hữu nhà ở, công trình XD) thành Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, quy định này chưa mang tính toàn diện và đồng bộ, bởi vì giữa các quy định của Luật nhà ở, Luật đất đai và BLDS về đăng ký BĐS vẫn tồn tại sự chưa thống nhất. Luật Nhà ở quy định đăng ký quyền sở hữu nhà ở là không bắt buộc, tuỳ theo nhu cầu của chủ sở hữu, trong khi đó, Luật đất đai lại quy định bắt buộc người SDĐ phải đăng ký QSDĐ. BLDS không quy định việc đăng ký quyền sở hữu tài sản thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu mà thực hiện theo pháp luật về đăng ký BĐS. Tuy nhiên, hiện nay Nhà nước ta lại chưa ban hành một văn bản pháp luật quy định thống nhất về đăng ký BĐS. Mặt khác, theo Nghị quyết số 19/2008/QH12 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì người nước ngoài mua nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quy định này vẫn không bị Luật số 38/2009/QH12 bãi bỏ. Do đó, nhiều ý kiến cho rằng UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện vẫn phải thực hiện cấp giấy chứng nhận theo hai hệ thống luật khác nhau. Theo đó, các tổ chức, cá nhân nước ngoài mua căn hộ chung cư tại Việt Nam theo Nghị quyết số 19/2008/QH12 thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; còn các tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức nước ngoài đầu tư XD nhà ở tại Việt Nam để cho thuê thì được cấp một giấy chứng nhận theo quy định của Luật số 38/2009/QH12. Như vậy, giữa các văn bản pháp luật nêu trên vẫn còn có sự chồng chéo và mâu thuẫn nhau. Chính tồn tại này đã và đang gây nhiều khó khăn, vướng mắc cho các cơ quan thực thi pháp luật và người dân. Để khắc phục bất cập này, cần thiết phải nghiên cứu, xây dựng một văn bản pháp luật thống nhất để quy định về vấn đề đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình XD và QSDĐ; trong đó điều chỉnh một cách toàn diện cả về hình thức đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS, về thẩm quyền đăng ký, cơ quan tiếp nhận hồ sơ đăng ký, hồ sơ đăng ký và thống nhất một đầu mối cơ quan cung cấp thông tin về BĐS để phục vụ cho hoạt động của thị trường BĐS. 3.3.2. Thống nhất hình thức đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng cùng với đăng ký quyền sử dụng đất Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình XD và đăng ký QSDĐ đều quy định hình thức đăng ký đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng các tài sản này được thực hiện thông qua việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng. Tuy nhiên, trong một thời gian dài trước đây, mỗi loại tài sản này lại được thực hiện đăng ký theo một mẫu giấy chứng nhận riêng và vào hệ thống sổ theo dõi, quản lý riêng. Trước ngày 01 tháng 8 năm 2009, theo Luật đất đai năm 2003, Nhà nước thống nhất cấp một mẫu GCNQSDD (sổ đỏ) do Bộ TN&MT phát hành cho mọi loại đất. Luật Nhà ở năm 2005 lại quy định Nhà nước thực hiện cấp hai mẫu giấy chứng nhận quyền sở hữu. Đối với công trình XD thì pháp luật về đăng ký quyền sở hữu công trình XD quy định chủ sở hữu được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình riêng và cấp GCNQSDĐ riêng. Sự tản mạn và không thống nhất về hình thức đăng ký thông qua việc cấp 3 loại giấy chứng nhận nêu trên đã gây ra nhiều khó khăn cho người dân và cơ quan nhà nước khi thực hiện đăng ký quyền sở hữu tài sản. Việc xác định các thông tin pháp lý về BĐS ghi trong các giấy chứng nhận này hết sức phức tạp, do mỗi cơ quan chỉ nắm thông tin của từng loại BĐS nhất định. Kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2009, Nhà nước đã quy định thống nhất một hình thức đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS, thực hiện cấp một loại giấy chứng nhận thống nhất cho cả nhà ở, công trình XD và QSDĐ. Về mặt lý thuyết, mẫu giấy chứng nhận này sẽ khắc phục được những bất cập trong các quy định trước đây, song trên thực tế, tên gọi của giấy chứng nhận cũng không phản ánh đúng thực tế của BĐS, bởi vì có người chỉ có QSDĐ mà không có quyền sở hữu nhà ở và ngược lại hoặc trên cùng một mảnh đất lại có nhiều ngôi nhà của các chủ khác nhau (nhà XD trên đất thuê, đất mượn)...nhưng giấy chứng nhận vẫn có tên là GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Từ thực tế nêu trên cho thấy, cần thiết nên nghiên cứu để chỉnh sửa lại không chỉ tên gọi của giấy chứng nhận này mà còn thiết kế một mẫu giấy chứng nhận mới thể hiện đúng bản chất của hoạt động đăng ký quyền sử dụng và quyền sở hữu BĐS. Theo đó, không nên gọi là GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất mà nên gọi đó là Giấy đăng ký BĐS; trong nội dung cần thể hiện rõ 3 trường hợp: trường hợp vừa có QSDĐ vừa có quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình XD, trường hợp chỉ có QSDĐ và trường hợp chỉ có quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình XD mà không có QSDĐ để tránh việc hiểu lầm là một người có cả QSDĐ và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như hiện nay. 3.3.3. Thống nhất hồ sơ và quy trình đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng cùng với quyền sử dụng đất Trước đây, theo ba hệ thống pháp luật về đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và công trình XD thì người đề nghị đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS phải lập ba bộ hồ sơ khác nhau cho ba loại tài sản này. Đối với người đề nghị cấp GCNQSDĐ thì phải nộp hai loại giấy tờ (gồm đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận theo mẫu do Bộ TN&MT quy định kèm theo giấy tờ hợp lệ về QSDĐ như quyết định giao đất, cho thuê đất…); đối với nhà ở thì phải có 3 loại giấy tờ gồm: đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận theo mẫu do Bộ XD ban hành; một trong các giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà ở như giấy phép XD, hợp đồng mua bán, tặng cho…( trường hợp nhà ở và đất ở cùng một chủ thì chủ sở hữu phải nộp thêm giấy tờ hợp lệ về QSDĐ, nếu chủ sở hữu nhà ở không phải là chủ SDĐ ở thì người đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở phải nộp thêm hợp đồng thuê đất hoặc giấy tờ cho mượn đất của người có QSDĐ và bản vẽ sơ đồ nhà ở do chủ nhà tự đo vẽ hoặc thuê đơn vị có tư cách pháp nhân đo vẽ); còn đối với công trình XD thì chủ sở hữu cũng phải nộp ba loại giấy tờ là: đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận theo mẫu do Bộ XD ban hành; một trong những giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp công trình XD và bản vẽ sơ đồ công trình XD, tuy nhiên bản vẽ này phải do cơ quan có tư cách pháp nhân về hoạt động XD đo vẽ. Các loại hồ sơ nêu trên được lập cho từng BĐS và có thể khác thửa đất hoặc cùng một thửa đất, kể cả trường hợp một công trình XD có mục đích sử dụng hỗn hợp (vừa dùng để ở, vừa làm văn phòng cho thuê, nhà hàng, khách sạn như dạng công trình complex) và có cùng một hình thức thuê đất hoặc được giao đất. Quy định nêu trên đã gây ra nhiều bất hợp lý cho người đề nghị cấp giấy chứng nhận, bởi vì cùng một BĐS và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho cùng một chủ nhưng phải nộp nhiều loại hồ sơ khác nhau; Theo dự thảo Nghị định của Chính phủ hướng dẫn việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất do Bộ TN&MT soạn thảo thì việc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS chỉ phải sử dụng một bộ hồ sơ chung cho cả nhà và đất. Quy trình đăng ký quyền sở hữu BĐS cũng được áp dụng thống nhất, cơ quan TN&MT được giao làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ để trình UBND cùng cấp ký giấy chứng nhận. Tuy nhiên, qua nghiên cứu cho thấy, quy trình đăng ký như hiện nay vẫn còn nhiều bất cập. Do pháp luật chỉ đơn thuần quy định gộp việc cấp giấy chứng nhận vào một đầu mối mà không có quy định cụ thể về trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc phối hợp xác định tính pháp lý cũng như thực trạng của BĐS, nên giữa các cơ quan này đã không có sự phối hợp chặt chẽ trong thực hiện. Nếu như trước đây, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và công trình XD do cơ quan chuyên môn về XD làm đầu mối thì vấn đề đo vẽ sơ đồ nhà ở, công trình XD và xác định tính pháp lý của các tài sản này như: giấy phép XD, xác định khu vực quy hoạch, khu vực cấm XD, lập hồ sơ dự án...đều do cơ quan XD thực hiện; nên thời gian xử lý nhanh và không phải phối hợp với các cơ quan khác. Hiện nay, các thủ tục này được giao cho cơ quan TN&MT làm đầu mối nên sự phối hợp với cơ quan XD để xử lý hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn. Để khắc phục tồn tại này, nhằm đẩy nhanh tiến độ và thời gian cấp giấy chứng nhận, đồng thời đơn giản hoá thủ tục cấp giấy thì cần thiết phải nghiên cứu XD quy định cụ thể nhằm xác định rõ trách nhiệm của từng cơ quan liên quan trong việc phối hợp xác định tính pháp lý, hiện trạng về BĐS, cũng như cung cấp các giấy tờ có liên quan làm cơ sở trình UBND cấp có thẩm quyền quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu BĐS. 3.3.4. Hình thành hệ thống thông tin pháp lý về nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất do một cơ quan thống nhất quản lý để phục vụ cho hoạt động quản lý nhà nước và tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh Xét dưới góc độ quản lý, thẩm quyền quản lý cần được phân định theo chuyên ngành để thực hiện quản lý về mặt hành chính, kỹ thuật BĐS. Tuy nhiên, nếu thực hiện phân chia thẩm quyền để quản lý thông tin về BĐS thì sẽ gây bất lợi cho hoạt động của thị trường BĐS, đặc biệt là khi giữa các cơ quan không có sự phối hợp chặt chẽ trong việc cung cấp thông tin. Đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS là việc Nhà nước xây dựng một “lý lịch tư pháp” cho BĐS thông qua các biện pháp kỹ thuật như đo đạc, lập bản đồ hiện trạng để ghi nhận những đặc điểm của BĐS (gồm diện tích, quy mô, hiện trạng, kết cấu, năm XD…). Ngoài việc đăng ký hiện trạng, Nhà nước còn thực hiện công nhận về mặt pháp lý BĐS, đó là công nhận một BĐS đã có chủ sở hữu hợp pháp, làm cơ sở pháp lý để chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt đối với BĐS. Mục tiêu đăng ký này vừa nhằm để bảo vệ lợi quyền lợi của các bên có liên quan đến BĐS, vừa đáp ứng yêu cầu về quản lý nhà nước đối với BĐS. Do đó hoạt động đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS phải được coi là công việc hành chính (bắt buộc thực hiện) để Nhà nước có cơ sở thực hiện quản lý nhà nước về BĐS. Theo hệ thống pháp luật về đăng ký BĐS, có hai cơ quan tham gia quản lý thông tin về BĐS, đó là cơ quan quản lý nhà ở và cơ quan TN&MT. Mặc dù, pháp luật đã quy định gộp vào một đầu mối cơ quan tiếp nhận và giải quyết hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nhưng hiện nay Chính phủ lại chưa có quy định về việc thống nhất một cơ quan cung cấp thông tin về BĐS. Luật Nhà ở năm 2005, các văn bản hướng dẫn thi hành và pháp luật về XD quy định cơ quan quản lý XD có trách nhiệm cung cấp thông tin về nhà ở, công trình XD. Theo Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành, thì cơ quan TN&MT có trách nhiệm cung cấp thông tin về đất đai. Như vậy, trên thực tế vẫn chưa có hệ thống cung cấp thông tin thống nhất về BĐS. Thực trạng nêu trên đã gây không ít khó khăn cho người dân và cơ quan chức năng khi tiếp cận các thông tin về BĐS. Theo quy định hiện hành, người dân khi có nhu cầu tiếp cận thông tin về BĐS phải đến cơ quan tài TN&MT để có thông tin về đất đai; đồng thời họ phải đến cơ quan quản lý XD để có thông tin về nhà ở và công trình XD. Ví dụ: thông tin về thửa đất, số bản đồ, tờ bản đồ nơi có BĐS thì do cơ quan TN&MT quản lý, các thông tin về giấy phép XD, vấn đề quy hoạch, khu vực cấm XD thì do cơ quan quản lý XD quản lý. Để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển thì cần thiết phải thống nhất một đầu mối cơ quan có trách nhiệm cung cấp thông tin về BĐS. Có như vậy các thông tin này mới nhanh chóng đến được với thị trường và bảo đảm tính minh bạch, chính xác cao. KẾT LUẬN 1. Quá trình nghiên cứu và phân tích đã cho thấy, bản chất của đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD là một hoạt động thống nhất phải được thực hiện đồng thời với việc đăng ký QSDĐ. Nó được gọi là hoạt động đăng ký BĐS. Hoạt động đăng ký này có sự gắn kết chặt chẽ và thống nhất của hoạt động đăng ký hiện trạng và đăng ký quyền của chủ sở hữu với mục đích xác lập hiện trạng, lý lịch về nhà ở, công trình XD gắn liền với QSDĐ và công khai hoá các thông tin để phục vụ cho thị trường BĐS. 2. Thực trạng pháp luật về đăng ký BĐS hiện nay gây ra nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện, gây không ít phiền hà cho người dân, tạo ra những mâu thuẫn, bất cập và sự không đồng bộ trong hệ thống pháp luật. Đây là những nguyên nhân chủ yếu làm giảm hiệu lực và tính thực thi của hệ thống pháp luật và tác động tiêu cực đến các hoạt động quản lý nhà nước về BĐS. Sự thiếu thống nhất trong các quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình XD và QSDĐ đã ảnh hưởng xấu đến sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS. Tính thiếu minh bạch trong các thông tin pháp lý về cung - cầu BĐS đã làm gia tăng các giao dịch không chính thức trên thị trường, gây nhiều rủi ro cho các chủ thể khi tham gia thị trường và cản trở quá trình phát triển của thị trường BĐS. Thực tiễn này đòi hỏi phải nghiên cứu, xây dựng một hệ thống pháp luật thống nhất về đăng ký BĐS, giải quyết triệt để các mâu thuẫn, sự không đồng bộ của mảng pháp luật về vấn đề này, nhằm thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS, đáp ứng yêu cầu về quản lý nhà nước về BĐS trong xu thế hội nhập và phát triển hiện nay. 3. Xuất phát từ thực tiễn pháp luật Việt Nam và quá trình triển khai thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình XD, cũng như kinh nghiệm xây dựng lập pháp tiếp thu được từ các quốc gia trên thế giới thì giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật về đăng ký BĐS, bảo đảm sự thống nhất trong hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình XD và QSDĐ cần phải xuất phát từ cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn để đáp ứng các yêu cầu đặt ra. Đó là không chỉ xoá bỏ sự thiếu thống nhất trong hệ thống pháp luật, sự phân tán trong các quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS đang nằm rải rác ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau; thống nhất một đầu mối cơ quan xử lý và thủ tục về đăng ký BĐS, mà còn phải xây dựng một hệ thống pháp luật đồng bộ, điều chỉnh toàn diện các vấn đề liên quan đến BĐS. Từ việc thống nhất các quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS với quy định về soạn thảo hợp đồng, giao dịch về BĐS; về chuyển quyền sở hữu BĐS, thống nhất cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và xử lý hồ sơ đăng ký BĐS, lưu giữ hồ sơ về BĐS đến việc thống nhất cơ quan cung cấp các thông tin pháp lý về BĐS. Quy định về đăng ký BĐS cần được điều chỉnh bởi một đạo luật riêng, không gộp chung vào các đạo luật chuyên ngành, bảo đảm yêu cầu các đạo luật chuyên ngành chỉ điều chỉnh những nội dung mang tính chất đặc thù của từng loại tài sản khác nhau. Yêu cầu thống nhất pháp luật về đăng ký BĐS phải bảo đảm đơn giản về thủ tục, nhanh chóng về thời gian, dễ làm, dễ thực hiện, không gây ra các mâu thuẫn, các khó khăn cho các cơ quan chức năng trong quá trình thực thi và không gây phiền hà cho người dân theo đúng chủ trương của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính hiện nay. Danh môc tµi liÖu tham kh¶o ------------------------------ C¸c v¨n b¶n nghÞ quyÕt cña ®¶ng Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội. Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội. Đảng Cộng sản Việt Nam (2008), Nghị quyết số 21/NQ-TW ngày 20 tháng 01 năm 2008 của Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khoá X về tiếp tục hoàn thiện thế chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội. C¸c v¨n b¶n ph¸p luËt cña nhµ n­íc Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (2003), Thông tư Liên tịch số 03/2003/TTLT-BTP-BTNMT ngày 04/7/2003 hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội. Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Nội vụ (2004), Thông tư Liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Hà Nội. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (2005), Thông tư Liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (2006), Thông tư Liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư Liên tịch số 05/2003/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (2006), Thông tư Liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất, Hà Nội. Bộ Xây dựng (1993), Thông tư số 05/BXD-TT ngày 09/02/1993 hướng dẫn phương pháp xác định diện tích sử dụng và phân cấp nhà ở, Hà Nội. Bộ Xây dựng (2005), Thông tư số 13/BXD-TT ngày 05/8/2005 hướng dẫn thi hành Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, Hà Nội. Bộ Xây dựng (2006), Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01/11/2006 hướng dẫn thi hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội. Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Ngân hàng Nhà nước (2007), Thông tư Liên tịch số 05/2007/TTLT-BXD-BTP-BTNMT-NHNN ngày 21/5/2007 hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở, Hà Nội. Bộ Xây dựng (2009), Thông tư số 01/2009/TT-BXD ngày 25/02/2009 quy định một số nội dung về Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở. Hà Nội. Chính phủ (1994), Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, Hà Nội. Chính phủ (2004), Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, Hà Nội. Chính phủ (2004) Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, Hà Nội. Chính phủ (2005), Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, Hà Nội. Chính phủ (2006), Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội. Chính phủ (2006), Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số Điều của Luật Đầu tư, Hà Nội. Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, Hà Nội. Chính phủ (2008), Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14/3/2008 quy định về khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế, Hà Nội. Chính phủ (2008), Nghị quyết số 22/2008/NQ-CP ngày 23/9/2008 ban hành chương trình hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khoá X về tiếp tục hoàn thiện thế chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Hà Nội. Hội đồng Nhà nước (1991), Pháp lệnh nhà ở, Hà Nội. Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội. Quốc hội (1946, 1959, 1980, 1992), Hiến pháp, Hà Nội. Quốc hội (2005), Bộ Luật dân sự, Hà Nội. Quốc hội (2005), Luật Đầu tư, Hà Nội. Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội. Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội. Quốc hội (2008), Nghị quyết số 07/2007/QH12 về phát triển kinh tế- xã hội năm 2008, Hà Nội. Quốc hội (2008), Nghị quyết số 19/2008/QH12 về việc thí điểm cho Tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, Hà Nội. Quốc hội (2009), Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số Điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, Hà Nội. C¸c tµi liÖu tham kh¶o kh¸c Ban soạn thảo Luật đăng ký bất động sản (2007), Kỷ yếu Hội thảo về pháp luật đăng ký bất động sản, Hà Nội. Hoàng Xuân Liêm (1998), "Luật so sánh và vấn đề nhất thể hoá pháp luật", Nhà nước và pháp luật, (7). Đinh Thị Mai Phương (2005), Thống nhất luật hợp đồng ở Việt Nam, NXB Tư pháp, Hà Nội. Nguyễn Ngọc Điện (2007), "Đăng ký bất động sản và vấn đề xác lập, công nhận các quyền liên quan đến bất động sản", Kỷ yếu hội thảo pháp luật về đăng ký bất động sản,10/01, Hà Nội. Nguyễn Ngọc Điện (2008), "Lý luận và thực tiễn quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản và giải pháp hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản", Kỷ yếu hội thảo khoa học bảo đảm sự thống nhất của pháp luật về đăng ký bất động sản, 07/11, Hà Nội. Ngô Trọng Khang (2007), "Tình hình đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà tại Hà Nội", Kỷ yếu hội thảo pháp luật về đăng ký bất động sản, 10/01, Hà Nội. Đặng Trường Sơn (2007)," Pháp luật về đăng ký bất động sản trong điều kiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa", Kỷ yếu Hội thảo pháp luật về đăng ký bất động sản,10/01, Hà Nội. Giáo sư Matshumoto, Đại học Hitotsubashi-Nhật Bản (2007), "Thuyết trình về đăng ký bất động sản", Kỷ yếu Hội thảo Luật đăng ký bất động sản,11/01, Hà Nội. Nguyễn Minh Tâm (2009), "Gộp sổ đỏ, sổ hồng: Xoay quản lý ngược về đúng chiều", Thị trường nhà và đất - Nguyệt san Báo Xây dựng, (23), 7/2009, Hà Nội. Nguyễn Quang Tuyến (2008), "Bàn về đăng ký bất động sản và vai trò của Nhà nước trong hoạt động đăng ký bất động sản tại Việt Nam", Trao đổi tại Hội thảo xây dựng Luật đăng ký bất động sản,26/3, Hà Nội. Trần Ngọc Tú (2007), "Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam", Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Trường Đại học quốc gia Hà Nội. Tạp chí Dân chủ và Pháp luật (2005), Thuật ngữ pháp luật dân sự, số chuyên đề về Bộ Luật dân sự, Hà Nội. Tạp chí Dân chủ và Pháp luật (2006), Số chuyên đề về bất động sản, Hà Nội. Thông tin khoa học pháp lý (2006), Chuyên đề đăng ký bất động sản ở Việt Nam và hệ thống đăng ký bất động sản của một số nước trên thế giới, (3 +4), Hà Nội. Tiến Tài - Trịnh Thanh (2009), "Một giấy, hai giấy hay cách khác ?" Thời báo Kinh tế Sài Gòn, (26), 18/6, Tp Hồ Chí Minh. Trung tâm Từ điển học Vietlex (2008), Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà Nẵng. Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật dân sự Việt Nam, NXB Công an nhân dân, Hà Nội. Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp (2006), Từ điển luật học, NXB Bách Khoa và NXB Tư pháp, Hà Nội. Viện Ngôn ngữ học (2006), Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà Nẵng và Trung tâm từ điển học, Đà Nẵng. Võ Khánh Vinh (2001), "Một số vấn đề chung về kỹ thuật lập pháp", Nhà nước và pháp luật, (8). TRANG WEB Cổng Thông tin điện tử Bộ Tư pháp (2008), Dự án Luật Đăng ký bất động sản: Giấy và Sổ cái nào quan trọng hơn?, Nguyễn Dung (2008), Dự luật Đăng ký bất động sản: Lúng túng, lòng vòng!, Phong Lan (2005), Luật đăng ký bất động sản "lờ" chuyện sở hữu nhà, đất, Viet Anh (2005), Sẽ có cả giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và đất, Vũ Văn Thành (2009), "Giấy đỏ, giấy hồng": chưa biết bao giờ có lời kết!, Môc lôc Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Tæng quan nh÷ng vÊn ®Ò lý luËn vÒ ph¸p luËt ®¨ng ký quyÒn së h÷u nhµ ë vµ c«ng tr×nh x©y dùng vµ c«ng Tr×nh x©y dùng MỞ ĐẦU Chương 1: Khái niệm về nhà ở và công trình xây dựng Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà ở Khái niệm và đặc điểm nhà ở Phân loại nhà ở Khái niệm, đặc điểm và phân loại công trình xây dựng Khái niệm và đặc điểm công trình xây dựng Phân loại công trình xây dựng Khái niệm và nguyên tắc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Khái niệm về quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Khái niệm về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Quan niệm về đăng ký quyền sở hữu tài sản Quan niệm về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Nguyên tắc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Khái quát pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1991 Giai đoạn từ năm 1991 đến năm 2005 Giai đoạn từ năm 2005 đến nay Kinh nghiệm xây dựng pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của một số nước trên thế giới Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Nhật Bản Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Hàn Quốc Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Liên bang Nga Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Australia Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Trung Quốc Một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam thông qua việc nghiên cứu pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của một số nước trên thế giới Thùc tr¹ng ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký quyÒn së h÷u nhµ ë vµ c«ng tr×nh x©y dùng vµ c«ng Tr×nh x©y dùng Chương 2: Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng Tác động của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng đối với hoạt động quản lý nhà nước về bất động sản Về công tác đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Về xác định tính pháp lý của nhà ở và công trình xây dựng khi tham gia các giao dịch trên thị trường bất động sản Về cung cấp các thông tin pháp lý và hiện trạng của nhà ở, công trình xây dựng Về giải quyết các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Đánh giá pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Kết quả thực hiện pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Hệ thống pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Tính nhất quán trong các quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ®Þnh h­íng vµ gi¶i ph¸p nh»m thèng nhÊt ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký quyÒn së h÷u nhµ ë vµ c«ng tr×nh x©y dùng ë viÖt nam vµ c«ng Tr×nh x©y dùng Hiệu lực pháp lý của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Chương 3: Yêu cầu và xu hướng thống nhất pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Sự phát triển kinh tế - cơ sở thực tiễn để thống nhất hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản - yêu cầu để thống nhất hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Yêu cầu nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với nhà ở và công trình xây dựng Yêu cầu và xu hướng thống nhất trong hệ thống pháp luật Định hướng thống nhất pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Thống nhất một hệ thống pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng cùng với đăng ký quyền sử dụng đất Xác định đăng ký quyền sở hữu là việc Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng cho chủ sở hữu, cũng đồng thời thực hiện công nhận cả hiện trạng, kỹ thuật của các loại tài sản này Xác định đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu thực hiện các quyền dân sự về tài sản trong thị trường bất động sản Thống nhất chế định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng với chế định về hợp đồng, giao dịch bất động sản và thủ tục chuyển quyền sở hữu, sử dụng bất động sản Giải pháp thống nhất pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng Thống nhất một văn bản quy phạm pháp luật quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng và quyền sử dụng đất. Thống nhất hình thức đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng cùng với đăng ký quyền sử dụng đất Thống nhất hồ sơ và quy trình đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng cùng với quyền sử dụng đất Hình thành hệ thống thông tin pháp lý về nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất do một cơ quan thống nhất quản lý để phục vụ cho hoạt động quản lý nhà nước và tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1 7 7 7 7 8 13 13 15 17 17 20 20 22 26 27 27 29 30 33 33 35 36 37 39 41 43 43 43 48 50 50 52 53 55 57 57 62 64 66 68 68 68 70 72 73 75 75 77 79 80 81 81 82 84 86 88 90