Luận văn Phát triển sản phẩm cho vay mua nhà trả góp theo chương trình dự án Sky Garden của Vietcombank Tân Thuận và Công ty Phú Mỹ Hưng

i cheá cho vay traû goùp mua nhaø, ñoäng saûn coù giaù trò laøm cô sôû phaùp lyù ñeå caùc chi nhaùnh thöïc hieän coâng taùc tín duïng, thaùng 4/2004 Vietcombank Taân Thuaän baét ñaàu thöïc hieän chöông trình döï aùn Sky Garden trong ñoù Vietcombank Taân Thuaän vaø Coâng ty Phuù Myõ Höng lieân keát taøi trôï cho khaùch haøng mua nhaø döï aùn Sky Garden II taïi Khu ñoâ thò môùi Phuù Myõ Höng, quaän 7. Chöông trình lieân keát ñaõ thu ñöôïc moät soá keát quaû khaû quan trong vieäc taêng doanh soá cho vay baùn leû, phaùt trieån ñöôïc saûn phaåm cho vay mua nhaø traû goùp cuûa Vietcombank Taân Thuaän. Keát quaû cuûa chöông trình döï aùn Sky Garden ñaõ trình baøy trong Chöông 2 treân ñaây. 50 Töø keát quaû cuûa chöông trình döï aùn Sky Garden Vietcombank Taân Thuaän coù theå ñònh höôùng phaùt trieån saûn phaåm cho vay traû goùp mua nhaø (moät saûn phaåm cho vay baùn leû tieâu bieåu) taïi caùc döï aùn phaùt trieån khu daân cö môùi taïi ñòa baøn TP HCM. 3.2. Phaùt trieån saûn phaåm cho vay traû goùp mua nhaø theo chöông trình döï aùn Sky Garden cuûa Vietcombank Taân Thuaän vaø Coâng Ty Phuù Myõ Höng 3.2.1. Ñaùnh giaù hieäu quaû cuûa chöông trình döï aùn Sky Garden Nhö ñaõ trình baøy trong chöông 2, ñeán ngaøy 30/06/2005 chöông trình döï aùn Sky Garden ñaõ thöïc hieän xong phaàn thaåm ñònh vaø pheâ duyeät cho vay, nhöng theo noäi dung lieân keát, chæ khi Coâng ty Phuù Myõ Höng baøn giao nhaø cho khaùch haøng thì Vietcombank Taân Thuaän môùi giaûi ngaân tieàn vay cuûa khaùch haøng thanh toaùn cho Coâng ty, khoaûng thaùng 06/2006 môùi phaùt sinh dö nôï. Do ñoù hieän taïi hieäu quaû cuûa chöông trình seõ ñöôïc ñaùnh giaù thoâng qua so saùnh doanh soá cam keát cho vay cuûa chöông trình döï aùn Sky Garden II vôùi doanh soá cam keát cho vay baùn leû chung cuûa Vietcombank Taân Thuaän ñaõ thöïc hieän. Baûng 7. Doanh soá cam keát cho vay baùn leû naêm 2004, 6 thaùng 2005 cuûa Vietcombank Taân Thuaän Ñôn vò : trieäu ñoàng Naêm 2004 6 thaùng naêm 2005 Chæ tieâu Ngaén haïn Trung, daøi haïn Toång doanh soá Ngaén haïn Trung, daøi haïn Toång doanh soá Doanh soá cam keát cho vay baùn leû (1) 146.100 169.800 315.900 83.400 180.200 263.600 Trong ñoù DS cam keát cho vay döï aùn Sky Garden (2) 60.500 60.500 75.100 75.100 Tyû troïng (2)/(1) 35,6% 19,1% 41,7% 28,5% Nguoàn : Baùo caùo tín duïng toång hôïp naêm 2004, 6 thaùng 2005 cuûa Vietcombank Taân Thuaän; baùo caùo thöïc hieän chöông trình döï aùn Sky Garden II. 51 Xem xeùt tyû troïng doanh soá chöông trình döï aùn Sky Garden trong toång doanh soá cam keát cho vay baùn leû, ta thaáy chöông trình döï aùn Sky Garden ñaõ coù ñoùng goùp ñaùng keå vaøo keát quaû chung cuûa Vietcombank Taân Thuaän. Doanh soá cam keát cho vay traû goùp chöông trình döï aùn Sky Garden naêm 2004 chieám 19,1% toång doanh soá cam keát cho vay baùn leû, vaø 35,6% doanh soá cam keát cho vay baùn leû trung, daøi haïn. Saùu thaùng naêm ñaàu naêm 2005 chöông trình ñoùng goùp 28,5% doanh soá cam keát cho vay baùn leû chung vaø 41,7% doanh soá cam keát cho vay trung, daøi haïn. Nhö vaäy thoâng qua chöông trình döï aùn Sky Garden, Vietcombank Taân Thuaän ñaõ baét ñaàu phaùt trieån ñöôïc saûn phaåm cho vay mua nhaø traû goùp, doanh soá cam keát cho vay traû goùp mua nhaø chieám tyû troïng lôùn trong toång doanh soá cam keát cho vay baùn leû cuûa chi nhaùnh. Veà phía Coâng ty Phuù Myõ Höng, vieäc baùn haøng ñaõ hoaøn thaønh tröôùc thôøi haïn 3 thaùng. Do coù taøi trôï cuûa ngaân haøng ñoái vôùi ngöôøi mua nhaø, toác ñoä baùn haøng ñaõ vöôït keá hoaïch döï kieán. Thaønh coâng cuûa chöông trình döï aùn Sky Garden ñaõ taïo ñaø phaùt trieån saûn phaåm nhaø chung cö cao taàng cuûa Coâng ty Phuù Myõ Höng. Hieän nay nhu caàu mua nhaø taïi döï aùn Sky Garden ñang raát cao, Coâng ty Phuù Myõ Höng ñang gaáp ruùt hoaøn taát thuû tuïc ñaàu tö vaø xin pheùp xaây döïng ñeå khai tröông giai ñoaïn 3 döï aùn Sky Garden vaøo thaùng 11/2005. 3.2.2. Phaân tích nhöõng cô sôû ñeå ñaït ñöôïc keát quaû cuûa chöông trình döï aùn Sky Garden: Chæ qua moät chöông trình lieân keát cho vay traû goùp mua nhaø Sky Garden, Vietcombank Taân Thuaän ñaõ baét ñaàu phaùt trieån ñöôïc saûn phaåm cho vay traû goùp thaät hieäu quaû. Keát quaû ñaït ñöôïc laø do nhieàu yeáu toá thuaän lôïi khaùch quan, nhôø ñònh höôùng phaùt trieån ñuùng ñaén cuûa chi nhaùnh, nhôø caùc theá maïnh cuûa caû hai beân ngaân haøng vaø chuû ñaàu tö, nhôø caùc chính saùch ñoät phaù thu 52 huùt khaùch haøng cuûa chöông trình lieân keát naøy. Döôùi ñaây laø moät soá yeáu toá cô sôû taïo neân thaønh coâng cuûa chöông trình : 3.2.2.1. Caùc ñoái taùc : Moät chöông trình lieân keát nhö chöông trình döï aùn Sky Garden thaønh coâng ñöôïc laø nhôø naêng löïc cuûa caû hai phía ñoái taùc : Vietcombank Taân Thuaän vaø Coâng ty Phuù Myõ Höng. Vietcombank Taân Thuaän laø chi nhaùnh cuûa Vietcombank, moät ngaân haøng coù thöông hieäu maïnh, coù nguoàn voán lôùn, saün saøng ñaùp öùng nhu caàu vay lôùn vôùi laõi suaát caïnh tranh. Do Vietcombank quaûn lyù voán theo phöông thöùc taäp trung, töùc laø moïi nguoàn voán töø taát caû caùc chi nhaùnh ñeàu taäp trung taïi Vietcombank Trung öông, Trung öông seõ ñieàu tieát laïi cho caùc chi nhaùnh neân phöông thöùc naøy taïo ñieàu kieän taäp trung nguoàn voán lôùn vaø söû duïng voán hieäu quaû. Theo baùo caùo coâng taùc voán cuûa Vietcombank, naêm 2004 caùc NHTM quoác doanh chieám ñeán 75% thò phaàn huy ñoäng voán vaø tín duïng toaøn ngaønh, trong ñoù Vietcombank chieám 21% thò phaàn huy ñoäng voán. Vietcombank Taân Thuaän coù truï sôû treân cuøng ñòa baøn quaän 7 vôùi chuû ñaàu tö. Döï aùn Sky Garden cuõng naèm taïi ñòa baøn neân vieäc thöïc hieän chöông trình lieân keát cho vay raát thuaän tieän. Thöông hieäu Vietcombank cuõng ñoùng vai troø quan troïng trong thaønh coâng cuûa chöông trình. Ngay trong quaù trình ñaøm phaùn ñeå laäp chöông trình lieân keát cho vay döï aùn Sky Garden, Coâng ty Phuù Myõ Höng ñaõ khaúng ñònh muoán nhôø thöông hieäu Vietcombank haäu thuaãn ñeå thu huùt khaùch haøng mua nhaø cuûa Coâng ty. 53 Coâng ty Phuù Myõ Höng laø khaùch haøng lôùn cuûa Vietcombank Taân Thuaän, Coâng ty coù tình hình taøi chính laønh maïnh, ñöôïc ñaùnh giaù cao trong caùc coâng ty xaây döïng vaø kinh doanh nhaø ôû. Theo keát quaû xeáp haïng khaùch haøng cuûa Vietcombank Taân Thuaän ñaùnh giaù haøng naêm, lieân tuïc trong 3 naêm 2002, 2003, 2004, Coâng ty Phuù Myõ Höng ñeàu ñöôïc xeáp haïng A, laø haïng thöù 3 trong 10 haïng cuûa baûng xeáp haïng doanh nghieäp cuûa Vietcombank. Loaïi A laø khaùch haøng ñöôïc ñaùnh giaù hoaït ñoäng hieäu quaû, tình hình taøi chính töông ñoái toát, ruûi ro ôû möùc thaáp. Coâng ty Phuù Myõ Höng coù kinh nghieäm vaø khaû naêng thöïc hieän caùc döï aùn nhaø ôû, khaû naêng tieáp thò, baùn haøng, haäu maõi toát. Ñaây laø moät öu theá raát lôùn cuûa Coâng ty. Thöïc hieän chöông trình döï aùn Sky Garden, Coâng ty ñaõ quaûng caùo baùn saûn phaåm döï aùn Sky Garden coù söï haäu thuaãn cuûa Vietcombank Taân Thuaän ngay sau khi hai beân kyù Hôïp ñoàng lieân keát taøi trôï treân haøng chuïc tôø baùo ñòa phöông vaø caû baùo Trung öông baèng nhieàu hình thöùc raát thu huùt khaùch haøng, Ngaân haøng khoâng phaûi toán chi phí quaûng caùo chöông trình döï aùn naøy vì Coâng ty Phuù Myõ Höng giôùi thieäu chöông trình lieân keát ngay treân aán phaåm quaûng caùo cuûa Coâng ty. Caùc aán phaåm quaûng caùo thöôøng xuyeân treân caùc tôø baùo, caùc loaïi tôø rôi giôùi thieäu chöông trình vaø caùc baûng quaûng caùo taïi ñòa ñieåm döï aùn ñeàu nhaán maïnh nhöõng öu ñaõi taøi trôï cuûaVietcombank. Ñoäi nguõ nhaân vieân baùn haøng cuûa Coâng ty Phuù Myõ Höng hoaït ñoäng hieäu quaû, chính saùch baùn haøng cuûa Coâng ty raát öu ñaõi cho nhaân vieân baùn haøng neân keát quaû doanh thu haøng naêm cuûa Coâng ty ñeàu taêng tröôûng vöôït baäc. Hoaït ñoäng haäu maõi cuûa Coâng ty Phuù Myõ Höng hieän nay laø moät maãu möïc veà phuïc vuï khaùch haøng vaø ñöôïc khaùch haøng ñaùnh giaù cao. Veà tình hình taøi chính cuûa Coâng ty, 3 naêm qua Coâng ty ñaõ raát thaønh coâng vôùi caùc döï aùn nhaø ôû, lôïi nhuaän goäp 3 naêm 2002, 2003, 2004 leân tôùi treân 3.400 tyû ñoàng. Taát caû caùc döï aùn nhaø ôû Coâng ty ñaõ thöïc hieän ñeàu ñuùng tieán ñoä, 54 baøn giao nhaø ñuùng haïn cho khaùch haøng neân uy tín kinh doanh cuûa Coâng ty raát cao. Naêng löïc cuûa Coâng ty Phuù Myõ Höng ñaõ ñöôïc khaúng ñònh moät laàn nöõa thoâng qua thöïc hieän chöông trình döï aùn Sky Garden laàn naøy. 3.2.2.2. Baûn thaân döï aùn : Khoâng gì phuû nhaän ñöôïc söï thaät laø söùc huùt cuûa moät döï aùn nhaø ôû chính laø vò trí cuûa noù. Vò trí thuaän tieän trong giao thoâng, taïi khu vöïc phaùt trieån trong töông lai laø nhöõng ñieåm thu huùt khaùch haøng maïnh meõ. Maët khaùc moät döï aùn nhaø ôû haáp daãn phaûi naèm trong moät toång theå haøi hoøa vôùi moâi tröôøng xung quanh, taïo ñieàu kieän soáng toát nhaát cho daân cö sinh soáng taïi ñoù. Döï aùn Sky Garden ñaït ñöôïc caû hai ñieàu kieän naøy. Döï aùn naèm caùch truïc loä Baéc – Nam chæ 300m, truïc loä noái huyeän Nhaø Beø, Quaän 7 vôùi khu trung taâm thaønh phoá, raát thuaän tieän trong giao thoâng. Döï aùn naèm trong khu ñoâ thò môùi Phuù Myõ Höng ñöôïc qui hoaïch ñoàng boä, coù haï taàng cô sôû raát toát. Do ñoù duø giaù caên hoä khaù cao (trung bình 11 trieäu ñoàng/m2 saøn söû duïng) vaãn thu huùt khaùch haøng bôûi döï aùn naøy khoâng nhöõng thoûa maõn ñieàu kieän sinh soáng cuûa cö daân, maø coøn ñöôïc ñaùnh giaù coù khaû naêng sinh lôøi trong töông lai nhôø vò trí ñaéc ñòa. Döï aùn Sky Garden ñöôïc qui hoaïch nhö moät thaønh phoá thu nhoû, vôùi hôn 3.500 caên hoä taäp trung taïi caùc toøa nhaø cao töø 10 – 16 taàng vôùi caùc dieän tích caên hoä khaùc nhau. Dieän tích caên hoä khaùc nhau taïo ñieàu kieän cho khaùch haøng tìm kieám caên hoä phuø hôïp nhu caàu vaø tuùi tieàn cuûa mình. Khaùch haøng khoâng phaûi ñaàu tö moät khoaûn tieàn quaù lôùn nhöng vaãn tìm ñöôïc moät nôi ôû toát, ñaûm baûo moâi tröôøng soáng vaø tieän nghi hieän ñaïi. 55 3.2.2.3. Ñoái töôïng khaùch haøng: Qua thaåm ñònh 309 khaùch haøng coù nhu caàu vay theo chöông trình döï aùn Sky Garden, caùc khaùch haøng ñöôïc chaáp thuaän cho vay ñeàu coù möùc thu nhaäp khaù cao (ít nhaát treân 10 trieäu ñoàng/thaùng) vaø khoâng chæ coù moät nguoàn thu nhaäp duy nhaát, naêng löïc taøi chính khaù toát. Nguoàn thu nhaäp cuûa khaùch haøng chuû yeáu laø thu nhaäp töø löông, tieàn cho thueâ taøi saûn ñang sôû höõu, tieàn laõi coå töùc,… neân khaù oån ñònh, phuø hôïp vôùi hình thöùc vay traû goùp. 60% khaùch haøng vay mua nhaø trong döï aùn ñang sôû höõu ít nhaát 1 caên nhaø neân vieäc mua nhaø taïi döï aùn Sky Garden cuûa hoï nhaèm caû hai muïc ñích: ñeå ôû (tieâu duøng) hoaëc cho thueâ (ñaàu tö). 3.2.2.4. Ñieàu kieän cho vay theo chöông trình: Moät ñieåm ñaëc bieät coù tính ñoät phaù cuûa ñieàu kieän cho vay laø thôøi haïn cho vay. Taïi thôøi ñieåm ñaàu naêm 2004 Vietcombank Taân Thuaän laø ngaân haøng ñaàu tieân ñöa ra thôøi haïn cho vay tôùi 15 naêm trong khi taát caû caùc ngaân haøng khaùc ñeàu chæ cho vay toái ña 10 naêm. Thôøi haïn cho vay daøi seõ thu huùt theâm ñöôïc khaùch haøng coù möùc thu nhaäp phuø hôïp ñeå traû goùp. Thoáng keâ chöông trình döï aùn Sky Garden coù 114 khaùch haøng vay thôøi haïn treân 10 naêm ñeán 15 naêm, chieám 47,5% toång soá khaùch haøng vay theo chöông trình. Soá lieäu naøy chöùng minh nhu caàu vay mua nhaø traû goùp daøi haïn laø nhu caàu thöïc teá maø ngaân haøng caàn quan taâm phuïc vuï. Tyû leä taøi trôï 70% giaù trò caên hoä laø ñoät phaù thöù hai. Thoâng thöôøng khi cho vay mua nhaø vaøø nhaän taøi saûn theá chaáp laø taøi saûn hình thaønh töø voán vay, caùc ngaân haøng thöôøng chæ taøi trôï tyû leä 50% giaù trò caên nhaø. Do ñaùnh giaù döï aùn Sky Garden laø döï aùn coù khaû naêng sinh lôøi cao, giaù trò caên hoä seõ ñöôïc ñaûm baûo do nhu caàu thueâ nhaø vaø nhu caàu sinh soáng taïi moâi tröôøng trong saïch taïi khu vöïc naøy ngaøy caøng taêng neân Vietcombank Taân Thuaän ñaõ aùp duïng tyû leä taøi trôï 70% nhaèm thu huùt khaùch haøng. Qua thoáng keâ thöïc hieän chöông trình, soá löôïng 56 caên hoä ñöôïc nhaän taøi trôï vôùi tyû leä töø treân 50% ñeán 70% giaù trò laø 116 caên hoä, chieám 48,3% toång soá caên hoä coù taøi trôï cuûa chöông trình. Laõi suaát cho vay = LS tieát kieäm 12 thaùng do Vietcombank Taân Thuaän coâng boá + 0,2% (tính theo thaùng) laø laõi suaát thaáp nhaát trong loaïi hình cho vay traû goùp hieän nay. Laáy laõi suaát tieát kieäm 12 thaùng thôøi ñieåm hieän nay ñeå taïm tính thì laõi suaát vay = 0,68% + 0,2% = 0,88%/thaùng, thaáp hôn ñaùng keå so vôùi laõi suaát trung bình cuûa caùc ngaân haøng haøng khaùc hieän nay khoaûng 0,95%/ thaùng. Vôùi nhöõng moùn vay coù giaù trò nhoû thì ngöôøi vay coù theå khoâng quan taâm nhieàu ñeán laõi suaát maø hoï quan taâm chuû yeáu ñeán toång soá tieàn phaûi traû haøng thaùng coù phuø hôïp khaû naêng cuûa mình hay khoâng, nhöng ôû döï aùn Sky Garden, giaù trò cho vay trung bình moät caên hoä leân tôùi treân 500 trieäu ñoàng neân laõi suaát vay thaáp hôn laø moät lôïi theá ñaùng keå cuûa Vietcombank. Laõi suaát cho vay thay ñoåi vaøo ngaøy 01/01 vaø 01/07 haøng naêm cho phuø hôïp vôùi laõi suaát huy ñoäng töøng thôøi ñieåm, ñaûm baûo ngaân haøng vaãn coù laõi duø laõi suaát thò tröôøng thay ñoåi. Soá tieàn traû nôï ñònh kyø ñöôïc tính theo phöông thöùc kyø khoaûn coá ñònh, töùc laø phaân phoái ñeàu möùc traû nôï (goàm goác vaø laõi) cho moãi kyø haïn. Phöông thöùc naøy thöïc chaát vaãn tính laõi treân soá dö nôï thöïc teá vaø taïo ñieàu kieän traû nôï phuø hôïp vôùi thu nhaäp ñònh kyø cuûa khaùch haøng. Moãi khi thay ñoåi laõi suaát ñònh kyø, ngaân haøng seõ tính laïi soá tieàn traû nôï moãi kyø ñoái vôùi soá dö nôï coøn laïi, soá kyø traû nôï coøn laïi vôùi laõi suaát cho vay môùi. Taøi saûn theá chaáp laø chính caên hoä hình thaønh töø voán vay, caùc beân ñaõ thoáng nhaát ñònh giaù vaø quaûn lyù taøi saûn theo moät qui trình cuï theå trong Hôïp ñoàng lieân keát, Hôïp ñoàng theá chaáp, Hôïp ñoàng hôïp taùc 3 beân veà vieäc quaûn lyù vaø giao nhaän Giaáy chöùng nhaän sôû höõu taøi saûn sau khi ñöôïc cô quan coù thaåm quyeàn cuûa Nhaø nöôùc caáp. Hôïp ñoàng lieân keát giöõa Vietcombank Taân Thuaän vaø Coâng ty Phuù Myõ Höng ñaõ qui ñònh ñònh giaù taøi saûn theo giaù baùn cuûa Coâng ty 57 cho khaùch haøng theo Hôïp ñoàng mua baùn nhaø neân ñaõ ñôn giaûn hoùa vieäc ñònh giaù taøi saûn theá chaáp. Quaù trình baøn giao nhaø cho khaùch haøng, laäp Giaáy chöùng nhaän sôû höõu taøi saûn cho khaùch haøng vaø baøn giao Giaáy chöùng nhaän naøy cho ngaân haøng, quaù trình xöû lyù taøi saûn theá chaáp giöõa caùc beân ñeàu ñöôïc qui ñònh cuï theå trong caùc Hôïp ñoàng lieân quan, ñaûm baûo nghóa vuï vaø quyeàn lôïi cuûa caùc beân phuø hôïp qui ñònh cuûa phaùp luaät. Vieäc nhaän taøi saûn theá chaáp laø caên hoä hình thaønh töø voán vay thuùc ñaåy khaùch haøng maïnh daïn mua nhaø khi chöa tieát kieäm ñuû toaøn boä giaù trò caên nhaø vaø chöa coù taøi saûn theá chaáp khaùc thích hôïp. Caùch thöùc nhaän taøi saûn theá chaáp theo chöông trình döï aùn Sky Garden laøm giaûm thôøi gian thaåm ñònh taøi saûn vaø thuû tuïc nhöng vaãn ñaûm baûo ñaày ñuû tính phaùp lyù cuûa vieäc nhaän taøi saûn theá chaáp. Taøi saûn theá chaáp coøn ñöôïc mua baûo hieåm baét buoäc ñeå ñaûm baûo an toaøn giaù trò theá chaáp. Trong chöông trình döï aùn Sky Garden, ñeå ngaân haøng nhaän theá chaáp caùc caên hoä hình thaønh töø voán vay, chuû ñaàu tö cam keát khoâng theá chaáp döï aùn naøy cho baát cöù ngaân haøng naøo khaùc nhaèm traùnh vieäc theá chaáp moät taøi saûn hai laàn. 3.2.2.5. Qui trình thöïc hieän lieân keát : Khi chuaån bò khai tröông chöông trình döï aùn Sky Garden, Vietcombank Taân Thuaän ñaõ taäp huaán cho nhaân vieân baùn haøng cuûa Phuù Myõ Höng thaåm ñònh ñaùnh giaù sô boä khaû naêng taøi chính cuûa khaùch haøng vaø tö vaán cho khaùch haøng tröôùc khi quyeát ñònh xin vay. Keát quaû laø nhaân vieân baùn haøng cuûa Coâng ty Phuù Myõ Höng trôû thaønh tieáp thò vieân cho Vietcombank Taân Thuaän do lôïi ích song haønh cuûa hai beân: neáu tö vaán toát, tìm ñöôïc khaùch haøng maø ngaân haøng chaáp thuaän cho vay, nhaân vieân seõ baùn ñöôïc saûn phaåm, ñöôïc höôûng phaàn hoa hoàng baùn haøng töông öùng. Khaùch haøng do Coâng ty Phuù Myõ Höng ñöa sang Ngaân haøng töùc laø ñaõ qua löïa choïn ban ñaàu, do ñoù ñaõ giaûm bôùt soá löôïng khaùch haøng khoâng ñaït yeâu 58 caàu, tieát kieäm thôøi gian thaåm ñònh cho ngaân haøng, ñaåy nhanh tieán ñoä baùn haøng cuûa Coâng ty. Vieäc thaåm ñònh tín duïng cuûa ngaân haøng ñöôïc thöïc hieän theo qui trình thaåm ñònh cho vay caù nhaân cuûa Vietcombank nhö thöïc hieän chaám ñieåm khaùch haøng caù nhaân, thaåm ñònh thoâng tin do khaùch haøng cung caáp, tham khaûo thoâng tin tín duïng vaø phoøng ngöøa ruûi ro cuûa Vietcombank vaø Ngaân haøng Nhaø nöôùc. Qui trình thaåm ñònh ñaõ coù qui chuaån cuûa Vietcombank, ñöôïc söï trôï giuùp cuûa caùc chöông trình tin hoïc töï ñoäng hoùa neân thöïc hieän nhanh goïn vaø nhaát quaùn. Qui trình thöïc hieän lieân keát tröôùc, trong vaø sau khi baùn haøng khaù ñôn giaûn, thöïc hieän taäp trung neân taäp trung ñöôïc löôïng khaùch haøng lôùn, giaûm thieåu chi phí vaø thôøi gian thaåm ñònh. Phaân tích caùc cô sôû taïo neân thaønh coâng cuûa chöông trình döï aùn Sky Garden treân ñaây cho thaáy chöông trình thöïc söï laø moät caùch thöùc phaùt trieån saûn phaåm cho vay traû goùp mua nhaø hieäu quaûø, vaø keát quaû doanh soá thöïc hieän cuûa chöông trình ñaõ chöùng minh ñieàu ñoù. 3.2.3. Phaùt trieån saûn phaåm cho vay traû goùp mua nhaø theo chöông trình döï aùn Sky Garden cuûa Vietcombank Taân Thuaän vaø Coâng Ty Phuù Myõ Höng 3.2.3.1. Xu höôùng phaùt trieån cuûa tín duïng traû goùp mua nhaø hieän nay Ñaõ coù nhöõng yù kieán chuyeân moân cho raèng thay vì cho ngöôøi mua nhaø vay traû goùp, ngaân haøng coù theå taøi trôï cho chuû ñaàu tö xaây döïng caên hoä roài baùn daàn cho khaùch haøng, nhö vaäy ngaân haøng chæ caàn thaåm ñònh tính khaû thi cuûa döï aùn vaø baûn thaân chuû ñaàu tö, khoâng phaûi thaåm ñònh töøng khaùch haøng vay toán nhieàu thôøi gian, chi phí, ñoàng thôøi thôøi gian vay coù theå ruùt ngaén hôn. Chuû ñaàu tö seõ töï kinh doanh, baùn caên hoä cho khaùch haøng thu hoài voán traû cho ngaân haøng. Tuy nhieân phaân tích kyõ vaán ñeà ta seõ thaáy vieäc cho vay chuû ñaàu tö seõ doàn traùch nhieäm traû laõi vay sang moät ñoái töôïng laø chuû ñaàu tö. Cho duø sau naøy 59 chuû ñaàu tö tính heát laõi vay vaøo giaù baùn caên hoä cho khaùch haøng thì chi phí traû laõi cuõng quaù lôùn, laïi phaûi thanh toaùn laõi tröôùc khi baùn ñöôïc caên hoä neân khoù coù chuû ñaàu tö naøo coù khaû naêng vay ngaân haøng trong tröôøng hôïp naøy. Maët khaùc cho chuû ñaàu tö vay xaây döïng nhaø laø cho vay kinh doanh baát ñoäng saûn, ngaân haøng seõ chòu ruûi ro tröïc tieáp khi thò tröôøng baát ñoäng saûn gaëp bieán ñoäng giaù hay ñình treä, ngöôøi vay (chuû ñaàu tö) seõ khoù thu hoài hoaëc khoâng thu hoài ñöôïc voán töø vieäc baùn caùc baát ñoäng saûn ñaõ ñaàu tö. Khi cho khaùch haøng mua nhaø vay traû goùp, ñieàu khoù tröôùc heát laø ngaân haøng phaûi taäp trung ñöôïc voán vaø cho vay thôøi haïn daøi, ñoåi laïi ngaân haøng phaân taùn ñöôïc ruûi ro do cho nhieàu khaùch haøng vay, caùc moùn vay khoâng quaù lôùn, khaû naêng thu hoài voán goác vaø laõi seõ deã daøng hôn. Cho khaùch haøng vay mua nhaø traû goùp laø vieäc cho vay mua baát ñoäng saûn, nguoàn thu nôï töø thu nhaäp oån ñònh cuûa khaùch haøng khoâng phuï thuoäc vaøo thò tröôøng baát ñoäng saûn thì khi thò tröôøng baát ñoäng saûn coù bieán ñoäng , khaùch haøng vaãn coù khaû naêng traû nôï. Chính vì lyù do naøy maø vieäc cho vay traû goùp mua nhaø laø moät hình thöùc phoå bieán vaø raát ñöôïc caùc ngaân haøng quan taâm phaùt trieån. Hieän nay quaù trình ñoâ thò hoùa taïi Vieät Nam ñang dieãn ra nhanh choùng. Thôøi ñieåm naøy caùc döï aùn nhaø ôû, nhaát laø chung cö cao taàng ñang coù ñieàu kieän phaùt trieån, do ñoù vieäc phaùt trieån cho vay traû goùp mua nhaø taïi caùc döï aùn môùi laø phuø hôïp xu theá phaùt trieån chung. Theo moâ hình ñaõ thöïc hieän taïi chöông trình döï aùn Sky Garden thì lieân keát vôùi caùc chuû ñaàu tö taøi trôï cho khaùch haøng mua nhaø taïi döï aùn cuûa chuû ñaàu tö laø caùch thöùc ñôn giaûn vaø hieäu quaû mang laïi lôïi ích cho caû ba beân : khaùch haøng mua nhaø, chuû ñaàu tö döï aùn nhaø ôû vaø ngaân haøng. 60 3.2.3.2. Nhöõng vaán ñeà phaùp lyù cuûa Hôïp ñoàng mua baùn nhaø ñang hình thaønh, Hôïp ñoàng theá chaáp taøi saûn laø caên nhaø ñang hình thaønh trong caùc döï aùn nhaø ôû môùi : a. Hôïp ñoàng mua baùn nhaø ñang hình thaønh Trong thôøi ñieåm hieän nay, haàu heát caùc doanh nghieäp ñaàu tö xaây döïng nhaø ôû ñeå kinh doanh taïi TP Hoà Chí Minh, cuõng nhö caùc tænh thaønh khaùc ñeàu kinh doanh theo cuøng moät hình thöùc : Kyù Hôïp ñoàng baùn nhaø vôùi khaùch haøng ngay khi döï aùn ñaàâu tö xaây döïng nhaø ôû môùi ñöôïc caùc caáp thaåm quyeàn pheâ duyeät vaø caáp pheùp xaây döïng, chuû ñaàu tö taän duïng voán ñoùng goùp cuûa khaùch haøng ñeå xaây döïng nhaø cho khaùch haøng bôûi ít coù doanh nghieäp naøo ñuû naêng löïc taøi chính ñeå xaây döïng hoaøn thieän caên hoä xong môùi baùn cho khaùch . Chuû ñaàu tö söû duïng voán do khaùch haøng ñoùng goùp ñeå xaây döïng laø chính (khaùch haøng seõ ñoùng tieàn theo tieán ñoä qui ñònh trong Hôïp ñoàng mua baùn)) do ñoù thoâng thöôøng khi döï aùn ñaït moät tyû leä khaùch ñaêng kyù mua nhaát ñònh vaø chuû ñaàu tö thu ñöôïc moät soá tieàn ñaët coïc (öùng tröôùc) nhaát ñònh cuûa khaùch haøng thì chuû ñaàu tö môùi khôûi coâng xaây döïng, ñaûm baûo seõ hoaøn thaønh döï aùn ñeå giao nhaø cho khaùch haøng. Sau khi döï aùn ñöôïc chöùng nhaän coâng trình hoaøn thaønh, chuû ñaàu tö seõ laäp Hôïp ñoàng mua baùn nhaø chính thöùc coù xaùc nhaän cuûa Phoøng Coâng chöùng vaø ñaêng boä sang teân cho khaùch haøng. Trong quaù trình xaây döïng neáu thieáu voán chuû ñaàu tö chæ vay voán löu ñoäng ngaén haïn, hoaøn traû baèng tieàn khaùch haøng ñoùng goùp caùc ñôït thanh toaùn sau theo tieán ñoä thi coâng ñaõø ñöôïc qui ñònh trong Hôïp ñoàng mua baùn nhaø. Hình thöùc kinh doanh naøy ñaûm baûo nguoàn voán cho chuû ñaàu tö nhöng khaù ruûi ro ñoái vôùi khaùch haøng mua nhaø trong döï aùn. Neáu döï aùn bò ñình treä vì moät lyù do naøo ñoù thì khaùch haøng chòu ruûi ro gaàn nhö toaøn boä bôûi tieàn ñaõ noäp, chuû ñaàu tö ñaõ ñöa vaøo coâng trình nhöng nhaø laïi khoâng nhaän ñöôïc. Hôïp ñoàng mua baùn maø caùc chuû ñaàu tö hieän nay ñang kyù keát vôùi caùc 61 khaùch haøng ñeàu ñöôïc goïi laø Hôïp ñoàng mua baùn nhaø, nhöng vì caên nhaø chöa hoaøn thieän vaø chöa coù giaáy tôø sôû höõu theo luaät ñònh neân vieäc mua baùn naøy chöa ñöôïc phaùp luaät coâng nhaän. Theo caùc qui ñònh phaùp luaät hieän haønh veà vieäc mua baùn nhaø, Hôïp ñoàng mua baùn nhaø chæ coù giaù trò khi ñöôïc chöùng nhaän taïi Phoøng Coâng chöùng nhaø nöôùc vaø caên nhaø mua baùn phaûi coù ñuû giaáy tôø hôïp leä. Do ñoù, cho duø hoà sô phaùp lyù cuûa döï aùn hôïp leä, nhöng caên nhaø chöa coù giaáy tôø sôû höõu theo luaät ñònh neân Hôïp ñoàng mua baùn nhaø ban ñaàu chæ coù giaù trò noäi boä giöõa khaùch haøng vaø chuû ñaàu tö. Con ñöôøng töø Hôïp ñoàng mua baùn noäi boä ban ñaàu ñeán Hôïp ñoàng mua baùn nhaø chính thöùc kyù taïi Phoøng Coâng chöùng laø moät ñoaïn ñöôøng raát daøi vôùi nhieàu baát traéc coù theå xaûy ra, vì vaäy ôû ñaây caàn vaän duïng nhöõng qui ñònh hieän haønh cuûa phaùp luaät ñeå ñaùp öùng giao dòch mua baùn ñaëc bieät naøy giöõa chuû ñaàu tö vaø khaùch haøng, nhaèm ñaûm baûo quyeàn lôïi, traùch nhieäm caûø ñoâi beân. Ñeå ñaûm baûo tính phaùp lyù cuûa giao dòch ñaëc bieät trong mua baùn nhaø taïi döï aùn ñang xaây döïng, coù theå vaän duïng Ñieàu 134 Boä Luaät Daân söï veà giao dòch daân söï coù ñieàu kieän, theo ñoù noäi dung cuûa Hôïp ñoàng noäi boä ban ñaàu giöõa chuû ñaàu tö vaø khaùch haøng caàn ghi roõ caùc ñieàu kieän ñeå ñaûm baûo ñuùng noäi dung vaø tinh thaàn Ñieàu 134 Boä Luaät Daân söï nhö sau : “Trong tröôøng hôïp caùc beân coù thoûa thuaän veà ñieàu kieän phaùt sinh hoaëc huûy boû giao dòch daân söï, thì khi ñieàu kieän ñoù xaûy ra, giao dòch daân söï phaùt sinh hoaëc bò huûy boû” Theo tinh thaàn naøy, caùc beân phaûi thoûa thuaän trong Hôïp ñoàng mua baùn ban ñaàu nhöõng ñieàu kieän phaùt sinh hay huûy boû giao dòch theo töøng thôøi kyø thöïc hieän hôïp ñoàng nhaèm raøng buoäc traùch nhieäm vaø ñaûm baûo quyeàn lôïi cuûa chính mình. Chaúng haïn trong Hôïp ñoàng ban ñaàu caùc beân thoûa thuaän neáu caên 62 nhaø hoaøn thaønh ñuùng thôøi haïn, khaùch mua ñaõ thanh toaùn ñuùng theo qui ñònh trong ñieàu khoaûn thanh toaùn thì giao dòch mua baùn nhaø seõ phaùt sinh, baét buoäc caùc beân phaûi thöïc hieän, vaø phaûi laäp Hôïp ñoàng chính thöùc taïi Phoøng Coâng chöùng. Beân mua khoâng ñöôïc ñoøi tieàn laïi, beân baùn baét buoäc phaûi giao nhaø cho beân mua. Ñieàu kieän naøy ñeà phoøng tröôøng hôïp giaù nhaø thay ñoåi, moät trong hai beân muoán huûy boû giao dòch. Caùc chuû ñaàu tö vaø khaùch haøng coù theå kyù Hôïp ñoàng mua baùn nhaø ñang hình thaønh döôùi hình thöùc höùa mua, höùa baùn theo ñuùng tinh thaàn Ñieàu 134 Boä Luaät Daân söï. Hieän nay, caùc Phoøng Coâng chöùng taïi TP Hoà Chí Minh ñaõ ñoàng yù xaùc nhaän hôïp ñoàng höùa mua, höùa baùn. Ñaây laø moät bieän phaùp nhaèm taêng cöôøng söï quaûn lyù cuûa Nhaø nöôùc ñoái vôùi vieäc trieån khai caùc döï aùn nhaø ñaát môùi nhaèm baûo veä quyeàn lôïi hôïp phaùp cuûa ngöôøi mua nhaø vaø chuû ñaàu tö. b. Hôïp ñoàng theá chaáp taøi saûn hình thaønh töø voán vay laø caên nhaø trong döï aùn nhaø ôû môùi: Caùc qui ñònh hieän haønh cuûa phaùp luaät ñieàu chænh quan heä baûo ñaûm tieàn vay bao goàm Boä Luaät Daân söï, Luaät caùc Toå chöùc tín duïng, Nghò ñònh 178/1999/NÑ-CP ngaøy 12/12/1997 cuûa Chính phuû veà baûo ñaûm tieàn vay, Nghò ñònh 85/2002/NÑ-CP veà söûa ñoåi, boå sung Nghò ñònh 178, Nghò ñònh 165/1999/NÑ-CP ngaøy 19/11/1999 cuûa Chính phuû veà giao dòch baûo ñaûm, Nghò ñònh 08/2000/NÑ-CP ngaøy 10/03/2000 cuûa Chính phuû veà ñaêng kyù giao dòch baûo ñaûm vaø caùc Thoâng tö höôùng daãn thöïc hieän caùc Nghò ñònh cuûa caùc Boä , Ngaønh lieân quan. Ñaëc bieät ñoái vôùi vieäc ñaûm baûo tieàn vay baèng taøi saûn hình thaønh töø voán vay, theo caùc qui ñònh hieän haøng, phaûi ñöôïc laäp thaønh Hôïp ñoàng theá chaáp taøi saûn hình thaønh töø voán vay ñeå ñaûm baûo cho chính khoaûn vay. Hôïp ñoàng theá chaáp taøi saûn hình thaønh töø voán vay phaûi ñöôïc Coâng chöùng vaø Ñaêng 63 kyù giao dòch baûo ñaûm theo qui ñònh. Taøi saûn hình thaønh töø voán vay laø daïng taøi saûn hình thaønh trong töông lai, vieäc theá chaáp vaø ñaêng kyù giao dòch baûo ñaûm loaïi taøi saûn naøy ñaõ coù qui ñònh vaø höôùng daãn thöïc hieän cuï theå. Tuy nhieân tröôøng hôïp khaùch mua nhaø trong döï aùn nhaø ôû môùi, baûn thaân khaùch haøng khoâng coù Giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát cuõng nhö giaáy pheùp xaây döïng nhaø ( nhöõng giaáy tôø naøy thuoäc veà chuû ñaàu tö) neân khaùch haøng vaø ngaân haøng khoâng theå coâng chöùng Hôïp ñoàng theá chaáp cuõng nhö tieán haønh ñaêng kyù giao dòch baûo ñaûm ñoái vôùi taøi saûn hình thaønh trong töông lai tröôùc khi nhaän ñöôïc Giaáy chöùng nhaän sôû höõu caên nhaø mang teân khaùch haøng. Chuû ñaàu tö coù Giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát, Giaáy pheùp xaây döïng cuûa döï aùn nhöng khoâng phaûi ngöôøi vay tröïc tieáp vaø cuõng ñaõ cam keát baùn caên nhaø cho khaùch haøng neân khoâng theå mang döï aùn naøy theá chaáp ñeå baûo laõnh cho khaùch haøng ñöôïc. Ñeå giaûi quyeát maâu thuaãn naøy, khi nhaän taøi saûn laø caên nhaø hình thaønh töø voán vay trong caùc döï aùn nhaø ôû môùi, ngaân haøng vaø khaùch haøng kyù Hôïp ñoàng theá chaáp döôùi hình thöùc cam keát theá chaáp theo tinh thaàn Ñieàu 134 Boä Luaät daân söï veà giao dòch daân söï coù ñieàu kieän. Noäi dung cam keát theá chaáp naøy phaûi coù ñieàu kieän phaùt sinh hay huûy boû giao dòch . Khi ñieàu kieän thoûa thuaän trong cam keát xaûy ra, giao dòch seõ ñöôïc coâng nhaän phaùt sinh hay huûy boû. Ñoàng thôøi ngaân haøng phaûi laäp Hôïp ñoàng hôïp taùc ba beân giöõa ngaân haøng, khaùch mua nhaø vaø chuû ñaàu tö veà vieäc chuû ñaàu tö chæ baøn giao Giaáy chöùng nhaän sôû höõu caên nhaø ñaõ cam keát theá chaáp cho ngaân haøng. Thoûa thuaän daïng naøy ñaõ ñöôïc Vietcombank Taân Thuaän vaø Coâng ty Phuù Myõ Höng ñöa vaøo thöïc hieän trong chöông trình döï aùn Sky Garden môùi ñaây. Cuõng chính thöïc teá phöùc taïp cuûa vieäc nhaän taøi saûn theá chaáp laø caên nhaø trong caùc döï aùn môùi ñaõ thuùc ñaåy ngaân haøng phaûi lieân keát vôùi chuû ñaàu tö khi taøi trôï cho khaùch mua nhaø ñeå quaûn lyù taøi saûn theá chaáp khi chöa coù giaáy 64 chöùng nhaän sôû höõu vì luùc naøy giao dòch mua baùn nhaø giöõa chuû ñaàu tö vaø khaùch haøng vaãn chöa hoaøn thaønh. Trong thôøi gian tôùi ñaây, Luaät Kinh doanh Baát ñoäng saûn seõ ra ñôøi. Hieän nay Döï thaûo Luaät ñang ñöôïc caùc cô quan chöùc naêng thaûo luaän vaø saép tôùi seõ trình Quoác hoäi pheâ chuaån. Theo döï thaûo Luaät Kinh doanh Baát ñoäng saûn, Luaät seõ ñieàu chænh quan heä mua baùn baát ñoäng saûn khi ñang taïo döïng, luùc ñoù quan heä mua baùn, theá chaáp taøi saûn laø baát ñoäng saûn ñang hình thaønh seõ thuaän lôïi vaø ñaûm baûo quyeàn lôïi caùc beân. 3.2.3.3 Phaùt trieån saûn phaåm cho vay traû goùp mua nhaø theo chöông trình döï aùn Sky Garden cuûa Vietcombank Taân Thuaän vaø Coâng Ty Phuù Myõ Höng Khi ngaân haøng cho khaùch haøng vay traû goùp mua moät caên nhaø ñaõ hoaøn thieän vaø coù ñuû giaáy tôø phaùp lyù, ngaân haøng chæ thaåm ñònh khaùch haøng vaø khaû naêng traû nôï cuûa khaùch haøng, hoà sô phaùp lyù cuûa caên nhaø, neáu ñaït yeâu caàu seõ cho khaùch haøng vay. Cho vay nhö vaäy ñaûm baûo ñaày ñuû moïi thuû tuïc phaùp lyù veà taøi saûn nhöng caùc moùn vay phaùt sinh leû teû, khoù ñaït doanh soá cao. Muoán phaùt trieån saûn phaåm cho vay traû goùp mua nhaø, ngaân haøng caàn tìm moät caùch thöùc taäp trung ñöôïc khaùch haøng ñeå phaùt trieån doanh soá. Ñeå thöïc hieän muïc tieâu naøy caùc ngaân haøng coù theå söû duïng moâ hình lieân keát vôùi chuû ñaàu tö taøi trôï cho khaùch haøng mua nhaø taïi döï aùn cuûa chuû ñaàu tö, maø chöông trình döï aùn Sky Garden giöõa Vietcombank Taân Thuaän vaø Coâng ty Lieân doanh Phuù Myõ Höng vöøa thöïc hieän laø moät ví duï ñieån hình. Ñaùnh giaù hieäu quaû chöông trình döï aùn Sky Garden, phaân tích cô sôû taïo neân keát quaû cuûa chöông trình, ta thaáy raèng chöông trình lieân keát vôùi chuû ñaàu tö taøi trôï mua nhaø traû goùp cho khaùch haøng ñeå phaùt trieån saûn phaåm cho vay traû 65 goùp mua nhaø laø caùch thöùc ñôn giaûn nhöng hieäu quaû, coù lôïi cho caû 3 beân: khaùch haøng, chuû ñaàu tö, ngaân haøng. Vieäc taäp trung cho vay theo chöông trình seõ taäp trung ñöôïc khaùch haøng vaø giaûm bôùt thôøi gian thaåm ñònh taøi saûn theá chaáp, tieâu chuaån hoùa qui trình cho vay do ñaõ coù qui trình lieân keát, qui trình thaåm ñònh cuï theå. Chi phí quaûng caùo, giôùi thieäu saûn phaåm cuûa ngaân haøng khoâng ñaùng keå do ñoái taùc lieân keát chòu vaø thöïc hieän quaûng caùo treân cuøng moät aán phaåm cuûa ñoái taùc. Töø nhöõng keát quaû maø chöông trình döï aùn Sky Garden ñaõ ñaït ñöôïc, Vietcombank Taân Thuaän coù theå laäp keá hoaïch môû roäng phaùt trieån saûn phaåm cho vay mua nhaø traû goùp theo hình thöùc lieân keát vôùi chuû ñaàu tö taøi trôï cho khaùch haøng mua nhaø trong caùc döï aùn nhaø ôû môùi. Vietcombank Taân Thuaän hieän coù 5 chi nhaùnh caáp 2 naèm taïi caùc vò trí khaù thuaän lôïi ñeå phaùt trieån saûn phaåm naøy. Taïi caùc khu vöïc quaän 7, quaäân 4, Thuû Ñöùc, Bình Thaïnh ñeàu coù nhieàu döï aùn xaây döïng caên hoä cao caáp do nhieàu chuû ñaàu tö thöïc hieän, do ñoù Vietcombank Taân Thuaän hoaøn toaøn coù theå thöïc hieän phaùt trieån saûn phaåm cho vay traû goùp theo caùch thöùc ñaõ thöïc hieän trong chöông trình döï aùn Sky Garden. Taïi caùc döï aùn nhaø ôû môùi, caùc caên nhaø ñang trong giai ñoaïn xaây döïng, chöa coù giaáy chöùng nhaän sôû höõu taøi saûn, do ñoù chuû ñaàu tö seõ baùn cho khaùch haøng caên nhaø chöa hoaøn thieän caû veà vaät chaát vaø phaùp lyù veà quyeàn sôû höõu. Ñaây laø nguyeân nhaân ñeå ngaân haøng phaûi lieân keát vôùi caùc chuû ñaàu tö khi taøi trôï cho khaùch mua nhaø taïi caùc döï aùn môùi. Cho vay theo chöông trình lieân keát taøi trôï vôùi chuû ñaàu tö, ngoaøi nhöõng lôïi ích ñaït ñöôïc veà maët kinh teá nhö taêng doanh soá cho vay, tieát kieäm chi phí, ngaân haøng coøn ñaûm baûo ñöôïc vieäc nhaän taøi saûn theá chaáp hình thaønh töø voán vay ñuùng luaät vaø ñöôïc chuû ñaàu tö phoái hôïp quaûn lyù taøi saûn theá chaáp hieäu quaû. 66 Thöïc hieän phaùt trieån saûn phaåm cho vay traû goùp mua nhaø theo chöông trình lieân keát vôùi chuû ñaàu tö taøi trôï cho khaùch haøng mua nhaø coù theå toùm taét thaønh caùc böôùc ñi nhö sau: 1.Döï baùo xu höôùng, nhu caàu thò tröôøng veà nhaø ôû taïi ñòa baøn : Ñaây laø böôùc khôûi ñaàu raát quan troïng vì ñaây laø böôùc chuaån bò ñeå ñònh höôùng kinh doanh. Döï baùo thò tröôøng cuõng laø böôùc khoù khaên nhaát vì ñaùnh giaù ñuùng nhu caàu thò tröôøng ñoøi hoûi nhöõng phöông phaùp, caùch thöùc chuyeân bieät, nhaát laø ñaùnh giaù thò tröôøng baát ñoäng saûn Vieät Nam, nôi maø caùc qui cheá , qui ñònh cuûa phaùp luaät veà thò tröôøng naøy coøn nhieàu baát caäp, thoâng tin thò tröôøng khoù tìm kieám ñöôïc ñaày ñuû vaø ñoä tin caäy cuûa thoâng tin chöa cao. Thôøi ñieåm naøy caùc ngaân haøng chöa theå tieán haønh döï baùo thò tröôøng baát ñoäng saûn moät caùch ñaày ñuû, chuû yeáu vaãn döïa vaøo thoâng tin cuûa caùc coâng ty kinh doanh baát ñoäng saûn laø khaùch haøng cuûa chính ngaân haøng. Maët khaùc ngaân haøng coù theå döïa vaøo ñònh höôùng phaùt trieån nhaø ôû cuûa chính quyeàn sôû taïi ñeå xaùc ñònh caùc döï aùn öu tieân. Khi ñaõ taïm thôøi xaùc ñònh ñöôïc xu höôùng thò tröôøng, ngaân haøng coù theå ñònh höôùng ñaàu tö vaøo loaïi saûn phaåm nhaø ôû naøo ñang ñöôïc öa chuoäng vaø coù khaû naêng phaùt trieån. 2.Tìm kieám döï aùn nhaø ôû maø ngaân haøng quan taâm Chuû ñoäng tìm döï aùn toát ngay töø khi chuû ñaàu tö ñang laäp döï aùn : muoán tìm ñöôïc döï aùn toát ngaân haøng phaûi thay ñoåi trieät ñeå quan ñieåm “ai hoûi vay thì xem xeùt” bôûi vì döï aùn toát seõ coù nhieàu ngaân haøng cuøng mong muoán ñaàu tö, ngaân haøng naøo ñaùnh giaù ñöôïc döï aùn vaø chuû ñoäng tham gia töø ñaàu seõ chieám lónh ñöôïc thò phaàn. Thoâng thöôøng caùc ngaân haøng tìm kieám döï aùn cuûa chính caùc chuû ñaàu tö laø khaùch haøng ñang hoaït ñoäng taïi ngaân haøng vì thoâng qua moái quan 67 heä khaùch haøng tröôùc nay, vieäc ñaùnh giaù döï aùn cuõng nhö ñaùnh giaù naêng löïc cuûa chuû ñaàu tö seõ deã daøng hôn. Tuy nhieân khoâng phaûi caùc döï aùn cuûa chính khaùch haøng hieän thôøi ñaõ laø nhöõng döï aùn toát nhaát, do ñoù ngoaøi nhöõng döï aùn cuûa caùc chuû ñaàu tö hieän ñang laø khaùch haøng giao dòch taïi ngaân haøng, töøng ngaân haøng coù theå taän duïng caùc öu theá cuûa caùc chi nhaùnh taïi caùc ñòa baøn ñeå tìm kieám döï aùn môùi toát hôn ñeå ñaàu tö. 3. Ñaùnh giaù tính khaû thi cuûa döï aùn, ñaùnh giaù naêng löïc thöïc hieän döï aùn,naêng löïc tieáp thò, baùn haøng cuûa ñoái taùc (chuû ñaàu tö döï aùn nhaø ôû) ñeå xuùc tieán chöông trình lieân keát. Ñeå thöïc hieän böôùc naøy, ngaân haøng caàn thöïc hieän : - Thaåm ñònh naêng löïc phaùp lyù cuûa chuû ñaàu tö - Thaåm ñònh maët phaùp lyù cuûa döï aùn, thaåm ñònh maët kinh teá kyõ thuaät cuûa döï aùn, ñaëc bieät giaù baùn nhaø coù phuø hôïp vaø khaû thi hay khoâng. - Thaåm ñònh tình hình saûn xuaát kinh doanh, tình hình taøi chính, naêng löïc hoaït ñoäng cuûa chuû ñaàu tö. Trong ñoù chuù troïng ñaùnh giaù khaû naêng thöïc hieän döï aùn, nguoàn voán thöïc hieän döï aùn, khaû naêng tieáp thò, baùn haøng cuûa chuû ñaàu tö. Ñeå ñaùnh giaù naêng löïc cuûa chuû ñaàu tö coù theå tham khaûo keát quaû xeáp haïng khaùch haøng maø ngaân haøng ñaõ thöïc hieän ñoái vôùi chuû ñaàu tö, ñaëc bieät löu yù keát quaû chaám ñieåm chaát löôïng quaûn lyù vaø caùc yeáu toá aûnh höôûng nhö trieån voïng ngaønh, danh tieáng, thöông hieäu, vò theá caïnh tranh, soá löôïng ñoái thuû caïnh tranh, v.v… Keát quaû xeáp haïng khaùch haøng ñöôïc ngaân haøng ñaùnh giaù haøng naêm, keát quaû ñöôïc löôïng hoùa cuï theå nhöng cuõng chæ laø chæ tieâu tham khaûo bôûi baûn thaân döï aùn coøn bò aûnh höôûng töø raát nhieàu yeáu toá khaùc. 4.Cuøng chuû ñaàu tö xaùc ñònh ñoái töôïng khaùch haøng Caên cöù vaøo giaù baùn nhaø cuûa döï aùn, vaøo vò trí döï aùn, moâi tröôøng cuûa döï aùn hai beân seõ ñöa ra nhöõng ñieàu kieän taøi trôï cuï theå ñaùp öùng yeâu caàu caùc beân vaø ñuû ñeå thu huùt khaùch haøng. Döï aùn höôùng vaøo ñoái töôïng naøo, khaùch haøng 68 thu nhaäp cao, trung bình hay thaáp seõ ñöôïc hai beân cuøng thoáng nhaát caùc ñieàu kieän taøi trôï cuï theå veà thôøi haïn vay, laõi suaát cho vay, tyû leä taøi trôï toái ña cho caùc caên hoä. Neáu döï aùn laø nhaø cao caáp, tyû leä taøi trôï coù theå cao hôn vaø thôøi haïn vay coù theå daøi hôn so vôùi döï aùn nhaø ôû caáp thaáp hôn. 5.Xaùc ñònh keá hoaïch voán daønh cho chöông trình : Khi laäp chöông trình lieân keát cho vay, ngaân haøng phaûi hoaïch ñònh nguoàn voán daønh cho töøng chöông trình bôûi nguoàn löïc luoân coù giôùi haïn. Khoâng phaûi coù bao nhieâu khaùch haøng xin vay vaø coù khaû naêng traû nôï laø ngaân haøng ñeàu coù theå ñaùp öùng, do ñoù hoaïch ñònh nguoàn voán cho töøng döï aùn laø caàn thieát. Theo tình hình phaùt trieån thöïc teá , ngaân haøng coù theå phaân chia nguoàn voán cho töøng döï aùn theo thöù töï öu tieân, caên cöù vaøo keát quaû ñaùnh giaù tính khaû thi cuûa caùc döï aùn. Phaân chia nguoàn voán coøn phuï thuoäc vaøo keá hoaïch ñònh höôùng phaùt trieån tín duïng chung cuûa toaøn ngaân haøng, luoân luoân phaûi caân ñoái trong nguoàn löïc coù haïn. 6.Laäp Hôïp ñoàng lieân keát taøi trôï cho vay mua nhaø vôùi chuû ñaàu tö, trong ñoù qui ñònh roõ traùch nhieäm, quyeàn lôïi töøng beân, qui ñònh caùc ñieàu kieän cho vay theo chöông trình lieân keát veà ñoái töôïng taøi trôï, thôøi haïn vay, tyû leä taøi trôï, laõi suaát, trình töï thöïc hieän lieân keát, thôøi gian thöïc hieän lieân keát, taøi saûn theá chaáp, quaûn lyù giaáy tôø sôû höõu taøi saûn, v.v… 7.Thoáng nhaát noäi dung caùc maãu Hôïp ñoàng (höùa) mua baùn nhaø, Hôïp ñoàng tín duïng, Hôïp ñoàng hôïp taùc ba beân veà vieäc quaûn lyù vaø baøn giao Giaáy chöùng nhaän sôû höõu taøi saûn, Hôïp ñoàng (cam keát) theá chaáp taøi saûn hình thaønh töø voán vay vôùi noäi dung Hôïp ñoàng lieân keát. Noäi dung caùc Hôïp ñoàng phaûi töông thích vaø nhaát quaùn, phuø hôïp qui ñònh hieän haønh cuûa phaùp luaät. Caùc maãu Hôïp ñoàng naøy seõ cho khaùch haøng tham khaûo tröôùc khi ñeà nghò vay voán. 69 Trong caùc Hôïp ñoàng treân ñaây, Hôïp ñoàng (höùa) mua baùn nhaø vaø Hôïp ñoàng (cam keát) theá chaáp taøi saûn hình thaønh töø voán vay laø hai hôïp ñoàng coù nhöõng ñieåm ñaëc bieät vì caên nhaø mua baùn vaø theá chaáp môùi chæ ñang hình thaønh, chöa hoaøn thieän vaø chöa coù Giaáy chöùng nhaän sôû höõu. Noäi dung hai hôïp ñoàng naøy phaûi vaän duïng ñieàu 134 Boä Luaät daân söï veà giao dòch daân söï coù ñieàu kieän vôùi nhöõng ñieàu khoaûn hôïp ñoàng phaûi theå hieän roõ laø giao dòch coù ñieàu kieän vaø caùc thoûa thuaän giao dòch phaùt sinh hay huûy boû phaûi ñi theo ñieàu kieän ñoù. 8. Taäp huaán noäi dung chöông trình: Sau khi thoáng nhaát noäi dung, qui trình lieân keát, ngaân haøng tieán haønh taäp huaán noäi dung chöông trình lieân keát cho caùn boä thöïc hieän cuûa caû ngaân haøng vaø chuû ñaàu tö. Neáu nhöõng ngöôøi thöïc thi chöông trình naém vöõng noäi dung, ñieàu kieän cuûa chöông trình lieân keát taøi trôï, hoï seõ tö vaán toát cho khaùch haøng mua nhaø, tìm ñöôïc khaùch haøng coù nhu caàu vaø khaû naêng taøi chính thích hôïp ñeå mua nhaø, mang laïi lôïi ích cho caû ngaân haøng vaø chuû ñaàu tö. 9. Toå chöùc giôùi thieäu, quaûng baù döï aùn vaø chöông trình lieân keát Vieäc giôùi thieäu, quaûng baù döï aùn vaø chöông trình lieân keát taøi trôï cho khaùch haøng mua nhaø taïi döï aùn neáu ñöôïc toå chöùc toát, vôùi nhöõng hình thöùc haáp daãn seõ coù taùc duïng keùp, vöøa quaûng baù ñöôïc saûn phaåm cuûa khaùch haøng, vöøa thu huùt theâm ñöôïc khaùch haøng do coù taøi trôï cuûa ngaân haøng. 10.Toå chöùc thöïc hieän theo ñuùng trình töï lieân keát ñaõ thoáng nhaát, ñònh kyø sô keát keát quaû thöïc hieän. Chöông trình lieân keát seõ keát thuùc ñoái vôùi chuû ñaàu tö sau khi chuû ñaàu tö baøn giao ñaày ñuû Giaáy chöùng nhaän sôû höõu caùc caên nhaø theá chaáp cho ngaân haøng. Ñoái vôùi ngaân haøng vaø khaùch haøng quan heä tín duïng vaãn tieáp tuïc ñeán khi khaùch haøng traû heát nôï. Chöông trình lieân keát naøy khaù ñôn giaûn, deã thöïc hieän. Moãi ngaân haøng coù theå cuøng luùc thöïc hieän nhieàu chöông trình lieân keát vôùi nhieàu chuû ñaàu tö 70 khaùc nhau, tuøy thuoäc vaøo ñaùnh giaù cuûa ngaân haøng veà nhu caàu thò tröôøng, naêng löïc cuûa chuû ñaàu tö vaø khaû naêng cung öùng voán cuûa ngaân haøng ñeå phaùt trieån saûn phaåm cho vay traû goùp mua nhaø. KEÁT LUAÄN VAØ ÑEÀ XUAÁT NHÖÕNG NGHIEÂN CÖÙU TIEÁP THEO: Do nhu caàu an cö laïc nghieäp, cuõng nhö xu höôùng cuoäc soáng thay ñoåi, nhu caàu mua nhaø chung cö treân thò tröôøng thaønh phoá Hoà Chí Minh ñang ngaøy caøng taêng neân nhu caàu vay voán ñeå mua nhaø ñang coù chieàu höôùng phaùt trieån. Nhu caàu naøy seõ luoân toàn taïi do nhu caàu nhaø ôû laø nhu caàu raát thieát yeáu cuûa moãi ngöôøi. Quaù trình ñoâ thò hoùa vaø laøm ñeïp boä maët ñoâ thò seõ caøng laøm taêng toác ñoä xaây döïng chung cö cao taàng ñaït tieâu chuaån thay theá nhöõng khu nhaø thaáp taàng loän xoän. Bôûi vaäy vieäc ngaân haøng vaø caùc chuû ñaàu tö caùc döï aùn xaây nhaø cao taàng cuøng lieân keát taøi trôï caùc khaùch haøng coù nhu caàu mua nhaø vaø caàn hoã trôï voán laø moät moâ hình hieäu quaû coù lôïi cho caû 3 beân: hoã trôï voán cho ngöôøi coù nhu caàu mua nhaø, thuùc ñaåy vieäc baùn nhaø cuûa chuû ñaàu tö, taêng doanh soá cho vay cuûa Ngaân haøng. Moãi ngaân haøng ñeàu coù nhöõng theá maïnh rieâng trong vieäc phaùt trieån tín duïng, theá maïnh lôùn cuûa Vietcombank laø nguoàn voán cho vay. Do öu theá laø ngaân haøng coù nguoàn voán huy ñoäng maïnh vaø reû neân Vietcombank coù khaû naêng cung öùng voán lôùn vaø thôøi haïn cho vay coù theå keùo daøi, laõi suaát cho vay cuûa Vietcombank luoân haáp daãn khaùch haøng. Vieäc thaåm ñònh khaùch haøng caù nhaân cuûa Vietcombank ñaõ coù nhöõng qui ñònh chaám ñieåm löôïng hoùa cuï theå vaø ñöôïc hoã trôï baèng caùc chöông trình tin hoïc töï ñoäng hoùa. Thôøi haïn cho vay daøi (15 naêm) laø moät böôùc ñoät phaù cuûa chöông trình lieân keát, ñaõ raát thu huùt vaø ñaùp öùng nhu caàu khaùch haøng. Tuy nhieân qua keát quaû chöông trình lieân keát giöõa Vietcombank Taân Thuaän vaø Coâng ty Phuù Myõ Höng, ngoaøi nhöõng öu theá veà 71 phía ngaân haøng, ta nhaän thaáy naêng löïc thöïc hieän döï aùn cuûa chuû ñaàu tö vaø vieäc ñaùnh giaù ñuùng nhu caàu thò tröôøng veà nhaø ôû taïi döï aùn cuûa chuû ñaàu tö ñoùng vai troø raát quan troïng, coù theå quyeát ñònh 50% thaønh coâng cuûa chöông trình. Do ñoù ñeå phaùt trieån saûn phaåm cho vay traû goùp mua nhaø theo chöông trình lieân keát vôùi chuû ñaàu tö taøi trôï voán cho ngöôøi coù nhu caàu mua nhaø thaät hieäu quaû, caàn tieáp tuïc nghieân cöùu : - Caùch thöùc, phöông phaùp döï baùo xu höôùng, nhu caàu thò tröôøng veà nhaø ôû taïi ñòa phöông vaø taïi döï aùn cuï theå cuûa chuû ñaàu tö. Ñieàu naøy ñoøi hoûi phaûi coù nhöõng nghieân cöùu chuyeân saâu veà döï baùo thò tröôøng, lieân quan ñeán ñònh höôùng phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn cuûa ñòa phöông. - Löôïng hoùa ñöôïc caùc tieâu chí ñaùnh giaù naêng löïc cuûa chuû ñaàu tö nhö caùc tieâu chí ñònh löôïng cuï theå veà khaû naêng taøi chính, kinh nghieäm thöïc hieän döï aùn, naêng löïc tieáp thò, haäu maõi cuûa chuû ñaàu tö cuõng nhö tính khaû thi cuûa döï aùn vì neáu chuû ñaàu tö baùn ñöôïc saûn phaåm thì ngaân haøng môùi coù khaùch haøng. - Hoaøn chænh noäi dung Hôïp ñoàng mua baùn nhaø, Hôïp ñoàng lieân keát, Hôïp ñoàng tín duïng, Hôïp ñoàng theá chaáp taøi saûn, Hôïp ñoàng Hôïp taùc ba beân veà quaûn lyù vaø giao nhaän Giaáy tôø sôû höõu taøi saûn cho phuø hôïp caùc qui ñònh môùi cuûa phaùp luaät ngay khi Luaät Kinh doanh baát ñoäng saûn ñöôïc Quoác hoäi CHXHCN Vieät Nam thoâng qua. Keát quaû cuûa vieäc ñaùnh giaù naêng löïc cuûa chuû ñaàu tö, tính khaû thi cuûa döï aùn vaø döï baùo nhu caàu thò tröôøng veà nhaø ôû seõ giuùp ngaân haøng quyeát ñònh coù neân lieân keát vôùi chuû ñaàu tö taøi trôï voán cho khaùch mua nhaø hay khoâng. Neáu coù thì vieäc thöïc hieän chöông trình lieân keát seõ chæ laø vaán ñeà kyõ thuaät. 72 TAØI LIEÄU THAM KHAÛO 1. Chính phuû (1999), Nghò ñònh 178/1999/NÑ-CP ngaøy 29.12.1999 cuûa Chính phuû veà Baûo ñaûm tieàn vay, Haø noäi. 2. Chính phuû (2002), Nghò ñònh 85/2002/NÑ-CP ngaøy 25.10.2002 cuûa Chính phuû veà söûa ñoåi, boå sung Nghò ñònh 178/1999/NÑ-CP, Haø noäi. 3. Chính phuû (1999), Nghò ñònh 165/1999/NÑ-CP ngaøy 19.11.1999 cuûa Chính phuû veà Giao dòch baûo ñaûm, Haø noäi. 4. Chính phuû (2000), Nghò ñònh 08/2000/NÑ-CP ngaøy 10.03.2000 cuûa Chính phuû veà Ñaêng kyù Giao dòch baûo ñaûm, Haø noäi. 5. Chính phuû (2004), Nghò ñònh 181/2004/NÑ-CP ngaøy 29.10.2004 cuûa Chính phuû veà Thi haønh Luaät Ñaát ñai, Haø noäi. 6. Coâng ty Lieân doanh Phuù Myõ Höng (2002), Baùo caùo keát quaû kinh doanh naêm 2002, TP HCM. 7. Coâng ty Lieân doanh Phuù Myõ Höng (2003), Baùo caùo keát quaû kinh doanh naêm 2003, TP HCM. 8. Coâng ty Lieân doanh Phuù Myõ Höng (2004), Baùo caùo keát quaû kinh doanh naêm 2004, TP HCM. 9. Coâng ty Lieân doanh Phuù Myõ Höng (2005), Baùo caùo keát quaû thöïc hieän chöông trình Sky Garden II, TP HCM. 10. Nguyeãn Ñaêng Dôøn – chuû bieân (2004), Tieàn teä – Ngaân haøng, NXB Thoáng keâ, TP HCM. 11. Nguyeãn Ñaêng Dôøn – chuû bieân (2000), Tín duïng – Ngaân haøng, NXB Thoáng keâ, TP HCM. 12. Hoà Dieäu – chuû bieân (2000), Tín duïng ngaân haøng, NXB Thoáng keâ, TP HCM. 13. Tröông Thò Hoøa (2003), “Ñaûm baûo quyeàn lôïi cuûa khaùch haøng vaø nhaø ñaàu tö nöôùc ngoaøi trong Khu ñoâ thò môùi Phuù Myõ Höng”, Thaønh phoá höôùng ra bieån Ñoâng – Muôøi naêm hình thaønh vaø phaùt trieån Khu ñoâ thò môùi Phuù Myõ Höng , tr.43 – 45, NXB Muõi Caø Mau, TP HCM. 14. Nguyeãn Minh Kieàu (2005), Taøi lieäu giaûng daïy cao hoïc moân Nghieäp vuï ngaân haøng, Khoa Ngaân haøng – Tröôøng Ñaïi hoïc Kinh teá TP HCM. 73 15. Lieân Boä Tö phaùp – Taøi nguyeân moâi tröôøng (2005), Thoâng tö lieân boä soá 05/2005/TTLB-BTP-BTNMT ngaøy 16.06.2005 höôùng daãn vieäc ñaêng kyù theá chaáp, baûo laõnh baèng QSDÑ, taøi saûn gaén lieàn vôùi ñaát, Haø noäi. 16. Ngaân haøng Nhaø nöôùc Vieät Nam (2001), Quyeát ñònh soá 1627/QÑ- NHNN ngaøy 31.12.2001 cuûa Thoáng ñoác Ngaân haøng Nhaø nöôùc veà Qui cheá cho vay ñoái vôùi khaùch haøng, Haø noäi. 17. Ngaân haøng Nhaø nöôùc Vieät Nam (2003), Thoâng tö soá 07/2003/TT- NHNN ngaøy 19.05.2003 höôùng daãn thöïc hieän moät soá qui ñònh veà Baûo ñaûm tieàn vay cuûa Toå chöùc tín duïng, Haø noäi. 18. Ngaân haøng Ngoaïi thöông Vieät Nam (2002), Quyeát ñònh soá 407/QÑ-NHNT-HÑQT ngaøy 23.09.2002 cuûa Hoäi ñoàng quaûn trò NHNT v/v ban haønh Höôùng daãn cuûa NHNT veà Qui cheá cho vay ñoái vôùi khaùch haøng ban haønh theo Quyeát ñònh soá 1627/QÑ-NHNN ngaøy 31.12.2001 cuûa Thoáng ñoác NHNN VN, Haø noäi. 19. Ngaân haøng Ngoaïi thöông Vieät Nam (2004), Quyeát ñònh soá 34/QÑ- NHNT-QLTD ngaøy 23.03.2004 cuûa Toång Giaùm ñoác NHNT VN v/v ban haønh Qui ñònh cho vay traû goùp mua nhaø, ñoäng saûn coù giaù trò cuûa NHNT, Haø noäi. 20. Ngaân haøng Ngoaïi thöông Vieät Nam (2004), Baùo caùo coâng taùc voán, laõi naêm 2004 cuûa NHNT, Haø noäi. 21. Ngaân haøng Ngoaïi thöông Vieät Nam – Chi nhaùnh Khu Cheá xuaát Taân Thuaän (2002), Baùo caùo keát quaû kinh doanh 2002, TP HCM. 22. Ngaân haøng Ngoaïi thöông Vieät Nam – Chi nhaùnh Khu Cheá xuaát Taân Thuaän (2003), Baùo caùo keát quaû kinh doanh 2003, TP HCM. 23. Ngaân haøng Ngoaïi thöông Vieät Nam – Chi nhaùnh Khu Cheá xuaát Taân Thuaän (2004), Baùo caùo keát quaû kinh doanh, Baùo caùo tín duïng toång hôïp naêm 2004, TP HCM. 24. Ngaân haøng Ngoaïi thöông Vieät Nam – Chi nhaùnh Khu Cheá xuaát Taân Thuaän (2005), Baùo caùo keát quaû kinh doanh, Baùo caùo tín duïng toång hôïp 6 thaùng ñaàu naêm 2005, TP HCM. 25. Ngaân haøng Ngoaïi thöông Vieät Nam – Chi nhaùnh Khu Cheá xuaát Taân Thuaän (2004), Hôïp ñoàng Lieân keát (cho vay mua nhaø trong döï aùn Sky Garden) ngaøy 26.03.2004, TP HCM. 74 26. Ngaân haøng Ngoaïi thöông Vieät Nam – Chi nhaùnh Khu Cheá xuaát Taân Thuaän (2005), Baùo caùo keát quaû thöïc hieän chöông trình lieân keát cho vay döï aùn Sky Garden II, TP HCM. 27. Quoác hoäi (1995), Boä Luaät Daân söï ñöôïc Quoác hoäi nöôùc CHXHCN Vieät Nam thoâng qua ngaøy 28.10.1995, Haø noäi. 28. Quoác hoäi (1997), Luaät Caùc Toå chöùc Tín duïng ñöôïc Quoác hoäi nöôùc CHXHCN Vieät Nam thoâng qua ngaøy 12.12.1997, Haø noäi. 29. Quoác hoäi (2003), Luaät Ñaát ñai ñöôïc Quoác hoäi nöôùc CHXHCN Vieät Nam thoâng qua ngaøy 26.11.1003, Haø noäi.