Luận văn Thực trạng và biện pháp cải tạo nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội

đi hết, chính quyền địa phương và những người làm dự án vẫn phải đau đầu với một trường hợp trụ lại dai dẳng ở phòng 106. Vận động mãi hộ này mới chịu di dời đi thì đến 3 hộ lấn chiếm 100% ngay sát cạnh khu nhà, không hề có sổ đỏ, đất lấn chiếm nhưng cứ đòi bồi thường. Khó khăn cho việc giải phóng mặt bằng các KCCC chủ yếu là do các hộ dân ở tầng 1. Đa số các hộ dân sống ở những tầng trên đều đồng tình với việc cải tạo, xây mới nhà chung cư cũ vì việc cải tạo xây mới nhà chung cư cũ góp phần cải thiện đời sống của người dân về tất cả các mặt từ diện tích ở, không gian sống, dịch vụ công cộng… còn đối với các hộ dân ở tầng 1 tuy cũng được cải thiện về diện tích ở, không gian sống… nhưng nguồn thu nhập chính của họ do vị thế của căn hộ đem lại không còn nên họ không muốn xây mới khu chung cư. Chính vì tất cả những lý do đó mà dự án thí điểm được cả thành phố lẫn Bộ chuyên ngành dành “toàn tâm, toàn lực” này lẽ ra đã phải khởi công từ quý III/2006 để có thể hoàn tất vào quý III/2008 nhưng mãi đến quý I/2008 mới có thể tiến hành. Như vậy, với tiến độ như trên thì sớm nhất quý I/2010 khu nhà mới có thể hoàn thành và đưa vào sử dụng. Dự kiến xây dựng nhà B14: Bảng 4: Các chỉ tiêu xây dựng nhà B14 Chỉ tiêu Diện tích (m2) Căn hộ Phạm vi khu đất 3.400 Tổng diện tích xây dựng công trình (2 khối nhà 14 & 21 tầng) 2.100 Tổng diện tích đất xây dựng HTKT, đường nội bộ, cây xanh… 1.340 Tổng diện tích sàn xây dựng công trình 19.297 Cửa hàng tầng 1 29-30 21 Cửa hàng tầng 1 28 6 Cửa hàng tầng 1 26 1 Cửa hàng tầng 1 19 1 Các căn hộ ở khép kín tầng 2 đến tầng 6 53-57 50 Các căn hộ ở khép kín tầng 2 đến tầng 6 62-64 30 Các căn hộ ở khép kín tầng 7 đến tầng 21 57 176 Các căn hộ ở khép kín tầng 7 đến tầng 21 100 36 Các phòng phục vụ công cộng cho toàn công trình 890 Gara để xe đạp, xe máy 525 Cửa hàng 155 Phòng sinh hoạt cộng đồng tầng 1 53 Phòng làm việc ban quản lý tầng 1 53 Phòng bảo vệ 14 Vệ sinh tầng 1 16 Phòng kỹ thuật điện 53 Phòng máy bơm 56 (Nguồn: Ban quản lý dự án Khu Kim Liên) Bảng 5: Các chỉ tiêu xây dựng nhà B4 Kim Liên Chỉ tiêu Diện tích (m2) Căn hộ Phạm vi khu đất 3.400 Tổng diện tích xây dựng công trình (2 khối nhà 14 & 21 tầng) 2.100 Tổng diện tích đất xây dựng HTKT, đường nội bộ, cây xanh… 1.340 Tổng diện tích sàn xây dựng công trình 21.669 Cửa hàng tầng 1 29-30 21 Cửa hàng tầng 1 28 6 Cửa hàng tầng 1 26 1 Cửa hàng tầng 1 19 1 Các căn hộ ở khép kín tầng 2 đến tầng 6 53-57 50 Các căn hộ ở khép kín tầng 2 đến tầng 6 62-64 30 Các căn hộ ở khép kín tầng 7 đến tầng 21 57 176 Các căn hộ ở khép kín tầng 7 đến tầng 21 100 44 Các phòng phục vụ công cộng cho toàn công trình 890 Gara để xe đạp, xe máy 525 Cửa hàng 155 Phòng sinh hoạt cộng đồng tầng 1 53 Phòng làm việc ban quản lý tầng 1 53 Phòng bảo vệ 14 Vệ sinh tầng 1 16 Phòng kỹ thuật điện 53 Phòng máy bơm 56 (Nguồn: Ban quản lý dự án khu B Kim Liên) Qua bảng chỉ tiêu xây mới nhà B14, B4 Kim Liên ta thấy: Sở dĩ công trình này được đi vào hoạt động một phần do trong dự án đã đáp ứng được nhu cầu thiết yếu của người dân hiện nay: Diện tích ở của người dân không còn nhỏ bé như trước đây mà ở đây diện tích ở nhỏ nhất cũng 53m2 gấp 2 lần so với diện tích trung bình của KCCC. Khu nhà ngoài phần diện tích để ở còn có những công trình phụ phục vụ trực tiếp đời sống của người dân sống trong khu chung cư, nó đã khắc phục được những hạn chế mà những KCCC trước đây chưa làm được. Các KCCC trước đây không có hệ thống các cửa hàng dịch vụ được xây dựng ở tầng 1 mà chủ yếu gần đây do người dân tự cơi nới, lấn chiếm tạo nên vì vậy không đáp ứng nhu cầu sống ngày càng cao của người dân. Ngoài ra KCCC này còn có cả hệ thống Gara để xe mà trước đây khi vào các KCCC ta thường phải gửi ở các hộ dân sống ở tầng 1 hay để ra vỉa hè làm mất mỹ quan đô thị. Bên cạnh đó khu chung cư mới này còn có hệ thống các phòng sinh hoạt cộng đồng, phòng bảo vệ, phòng vệ sinh, phòng làm việc ban quản lý dự án mà các KCCC trước đây không hề có. Khu B14, B4 trước đây là khu nhà 5 tầng mà lại nằm trên trục đường chính Phạm Ngọc Thạch vì vậy nó chưa phát huy được lợi thế của mình, chưa khai thác được tiềm năng mà khu đất đó mang lại, chính vì vậy mà dự án xây dựng khu B14, B4 với tổng diện tích xây dựng công trình với 2 khối nhà 14 và 21 tầng không những được các cơ quan nhà nước hưởng ứng mà còn được người dân đồng tình ủng hộ. Như vậy nó sẽ khai thác tối đa lợi ích mà vị thế khu đất đem lại mà không làm ảnh hưởng tới quy hoạch kiến trúc đô thị. Sau 3 năm kể từ khi HĐND TP Hà Nội chủ trương xã hội hoá cải tạo các KCCC, Ngày 23/03/2008, dự án đầu tiên vừa được khởi công chấm dứt tình trạng ngủ đông tập thể. Đó là dự án xây mới chung cư B14 Kim Liên đã được thí điểm giao cho Công ty cổ phần Xây dựng Sông Hồng thuộc Tổng Công ty Xây dựng Sông Hồng làm chủ đầu tư. Dự án này đã trải qua khá nhiều thăng trầm, có lúc tưởng bó tay không triển khai tiếp được: động thổ khi phần lớn dân cư vẫn chưa nhúc nhích, giải phóng mặt bằng lắt nhắt từng phần, di dời lấn chiếm ngoài sân khu nhà trước rồi mới di dời các tầng trên và cuối cùng là giải phóng tầng 1. Sở dĩ khu chung cư B14 được thực hiện tuy có chậm hơn so với tiến độ 2 năm nhưng đó là sự nỗ lực hết mình không chỉ của Thành phố, người dân mà quan trọng nhất là năng lực của Doanh nghiệp (Công ty cổ phần Xây dựng Sông Hồng). Nguyên nhân chính dẫn đến thành công của dự án này là do họ đã xây dựng được một phương án bố trí tạm cư, tái định cư rất phù hợp với nguyện vọng của người dân. Bảng 6: Diện tích kios tầng 1 nhà B14,B4 Kim Liên STT Tên Số lượng (căn) Diện tích Tổng cộng Tái định cư (kios) Kinh doanh (kios) 1 Loại 19m2 1 19 19 1 2 Loại 29,5m2 18 29,5 531 14 4 3 Loại 26m2 1 26 26 1 4 Loại 28m2 6 28 168 6 5 Loại 29m2 1 29 29 1 6 Loại 30m2 2 30 60 2 Tổng cộng 29 833 14 15 (Nguồn: Ban quản lý dự án Kim Liên) Khu B14 Kim Liên mới sẽ sử dụng các căn hộ từ tầng 2-4 để làm nhà tái định cư cho các hộ dân sống tại các tầng 2,3,4 tương ứng của nhà chung cư cũ. Các hộ dân ở tầng 1 được bố trí 1 kios ở tầng 1 và được mua thêm 1 căn hộ từ tầng 5 trở lên, đối với các hộ ghép đôi thì ngoài một căn hộ được bố trí tái định theo phương án quy định tại tầng cũ, được mua thêm 1 căn hộ từ tầng 5 trở lên. Đối với các căn hộ còn lại thì chủ đầu tư có thể bán để bù đắp chi phí bỏ ra xây dựng dự án. Ta thấy ngoài phần diện tích dùng để ở từ tầng 2 đến tầng 21 thì diện tích ở tầng một của khu tập thể này được dùng vào mục đích kinh doanh. Nó đã đáp ứng được nhu cầu thực tế của người dân và khắc phục được những hạn chế mà các KCCC trước đây không có. Do đặc điểm kinh tế của mỗi thời kỳ khác nhau có sự khác nhau mà trước đây khi xây dựng các KCCC họ không để ý đến việc xây dựng các khu kinh doanh, còn với nền kinh tế thị trường hiện nay mọi nhu cầu đều được trao đổi trên thị trường thì những kios này là rất cần thiết và không thể thiếu đối với mỗi dự án. Trong số 29 kios ở tầng 1 thì có 14 kios thuộc diện tái định cư của các hộ dân trước đây đã sống và kinh doanh ở tầng 1, số kios còn lại 15 kios thì chủ đầu tư có thể cho thuê, hoặc bán để bù đắp chi phí đầu tư cho công trình. Như vậy, mặc dù mục tiêu của dự án cải tạo khu B14 Kim Liên này mang tính giải quyết vấn đề xã hội, không có yếu tố kinh doanh nhưng ít ra nó cũng phải bù đắp được những chi phí mà chủ đầu tư đã bỏ ra, có một số chủ đầu tư cho rằng họ thực hiện dự án này không vì mục tiêu lợi nhuận nhưng doanh nghiệp nào để hoạt động được cũng phải đặt mục tiêu lợi nhuận lên hàng đầu có như vậy mới duy trì được sự tồn tại của doanh nghiệp là một tất yếu khách quan. Bảng 7: Các chỉ tiêu khu B14 Kim Liên cũ và mới CHỈ TIÊU CŨ MỚI Số tầng (tầng) 4 2 khối nhà 14-17 tầng Diện tích sàn (m2) 2.080 19.297 Diện tích lấn chiếm, cơi nới (m2) 747,5 Căn hộ (căn) 214 Diện tích tầng hầm (m2) 1.160 Diện tích tầng 1 và các công trình khác (m2) 2.100 (Nguồn: Ban quản lý dự án khu B Kim Liên) Bảng 8: Các chỉ tiêu khu B4 Kim Liên cũ và mới CHỈ TIÊU CŨ MỚI Số tầng (tầng) 4 2 khối nhà 14-21 tầng Diện tích sàn (m2) 2.311 21.669 Diện tích lấn chiếm, cơi nới (m2) 589 Căn hộ (căn) 238 Diện tích tầng hầm (m2) 1.160 Diện tích tầng 1 và các công trình khác (m2) 2.100 (Nguồn: Ban quản lý dự án khu B Kim Liên) Qua bảng các chỉ tiêu tổng hợp khu B4 – B14 Kim Liên ta thấy: Số tầng khu tập thể mới dự kiến xây dựng gấp 3,5 – 5 lần số tầng khu chung cư cũ, từ 4 tầng lên 14 đến 21 tầng, như vậy mới có thể sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất tránh lãng phí nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của Quốc gia mà trước đây ta không thể khai thác được. Số tầng tăng lên nhưng vẫn đảm bảo tiêu chuẩn xây dựng của bộ xây dựng đã đề ra, không làm ảnh hưởng đến quy hoạch kiến trúc đô thị. Do số tầng khu tập thể tăng nên diện tích của nó tăng lên là tất yếu, diện tích sàn xây dựng tăng từ 2.080m2 lên 19.297m2 đối với khu nhà B14; và tăng từ 2.311m2 lên 21.669m2 đối với khu nhà B4, tức tăng trung bình khoảng 10 lần so với các khu chung cư trước đây, như vậy nó không những đáp ứng nhu cầu tái định cư của các hộ dân sống trong khu B4 – B14 cũ mà nó còn tạo quỹ nhà cho thành phố để từ đó có thể thực hiện các dự án khác trong tương lai. Ở các khu B4 – B14 cũ tồn tại một lượng diện tích tự cơi nới, lấn chiếm khá lớn so với diện tích hợp pháp 747,5/2080 ≈36% đối với khu B14 và 589/2.311≈25% đối với khu B4, đây chính là vướng mắc lớn đối với chủ đầu tư khi thực hiện dự án này. Những diện tích cơi nới lấn chiếm này đa phần đều không có sổ đỏ, một số trường hợp lấn chiếm trước năm 1993 được công nhận là hợp pháp còn lại đều không hợp pháp, như vậy theo luật sẽ không được đền bù mà đây đa phần là những hộ lấn chiếm ở tầng một nên đã tạo cho họ một nguồn thu nhập rất lớn bấy lâu nay vì vậy họ không muốn chuyển đi là một điều dễ hiểu. Để những hộ dân này chuyển đi thì phải bồi thường cho họ một cách thoả đáng và như vậy thì chủ đầu tư và nhà nước là người chịu thiệt. Đây là một vấn đề vô cùng khó khăn và là một bài toán khó giải không chỉ đối với khu B4 – B14 này mà nó tồn tại ở tất cả các KCCC khác. Các khu chung cư mới được xây dựng có điểm khác biệt so với các khu chung cư cũ là ngoài diện tích căn hộ để ở còn có các Kios bán hàng ở tầng 1 để phục vụ trực tiếp nhu cầu của người dân sống trong khu chung cư, đồng thời còn có khu tầng hầm để xe, khai thác tối đa tiếm năng đất đai và có phòng phục vụ công cộng, hệ thống HTKT ngoài nhà... để đáp ứng nhu cầu sống ngày càng cao của người dân. Mục tiêu của dự án: Phá dỡ, xây mới nhà ở chung cư cao tầng B4 – B14 khu tập thể Kim Liên - Đống Đa - Hà Nội thực hiện thí điểm xây dựng lại khu tập thể đã xuống cấp nghiêm trọng thành khu chung cư cao tầng hiện đại theo quy hoạch được duyệt, phục vụ tái định cư tại chỗ cho các hộ dân nhà B4 - B14 Kim Liên và tạo quỹ nhà cho thành phố, hoàn chỉnh quy hoạch kiến trúc theo quy hoạch được duyệt và sử dụng đất có hiệu quả. Trước tình trạng xuống cấp trầm trọng của khu B Kim Liên, thành phố đã chọn đây là một trong 3 khu chung cư thí điểm để từ đó có thể rút ra những bài học thực tế cho việc cải tạo các KCCC khác. Từ tháng 6/2006, Công ty Cổ phần xây dựng Sông Hồng đã ký kết hợp đồng hợp tác kinh doanh với tập đoàn Hanshin cùng triển khai dự án B4 – B14 Kim Liên này. Đến nay, khu B4 Kim Liên mới đạt khoảng 80% khối lượng giải phóng mặt bằng (từ tầng 2 đến tầng 4 đã di dời nhưng tầng 1 vẫn điềm nhiên) nên chưa thể khởi công bằng thời điểm với khu B14 được. Ưu điểm của dự án cải tạo B14 Khu Kim Liên + Diện tích trong "sổ đỏ" của các hộ sẽ được nhân với hệ số 1,2 và quy đổi sang diện tích tại khu nhà mới. Phần diện tích dôi dư nếu nhỏ hơn 45 m2 sẽ được áp dụng theo giá ưu đãi của thành phố (4,8-5,7 triệu đồng/m2) và diện tích trên 45 m2 áp dụng giá kinh doanh (8-9 triệu đồng/m2). + Nguồn vốn của dự án: Bao gồm nguồn vốn tự có, vốn vay và vốn huy động hợp pháp theo đúng quy hoạch và nội dung Dự án đầu tư đã được UBND thành phố phê duyệt để Ban quản lý dự án thuộc nguồn vốn ngân sách cấp thực hiện việc tái định cư cho các hộ dân B4, B14 Kim Liên. Hiện Hà Nội có 3 dự án thí điểm cải tạo chung cư cũ từ nay đến 2010, gồm khu B Kim Liên, tổng vốn khoảng 1.700 tỷ đồng, khu Nguyễn Công Trứ 2.000 tỷ đồng và khu Văn Chương 1.300 tỷ đồng. Trong giai đoạn 2010-2020, Hà Nội sẽ kêu gọi các nhà đầu tư cải tạo thêm 23 khu chung cư với khoảng 460 tòa nhà cũ trên toàn thành phố. + Dự án mang tính chất xã hội hoá, có sự phối hợp đồng bộ của nhà nước, chủ đầu tư và của cả người dân. + Dự án phá dỡ và xây dựng thí điểm nhà chung cư cao tầng B4 – B14 là dự án mang tính chất thí điểm nhằm rút ra những bài học kinh nghiệm để có thể triển khai cải tạo toàn bộ các khu tập thể khác thuộc khu B Kim Liên. Dự án chỉ mang tính giải quyết vấn đề xã hội, không có yếu tố kinh doanh. Dự án ngoài việc phục vụ đối tượng tái định cư của các nhà B4 – B14 cũ, số lượng còn lại được đóng góp vào quỹ nhà phục vụ các đối tượng chính sách, giải phóng mặt bằng của Thành phố. + Cũng có những ý kiến cho rằng sở dĩ dự án có thể thực hiện được do đây là dự án thí điểm, được nhận nhiều hỗ trợ đặc biệt nên mới có thể “chuyển động” (dù cũng chậm tiến độ gần 2 năm) còn hàng trăm dự án thí điểm đang “vật lộn” với khó khăn thì chưa biết đến khi nào “tỉnh giấc”, nếu không có những liều thuốc đủ mạnh. Từ thực tế ta thấy lý do này cũng chỉ là một phần dẫn đến thành công của dự án mà bên cạnh đó còn có nhiều nguyên nhân khách quan cũng như chủ quan: Do quá trình phát triển của đất nước nên việc cải tạo các KCCC là việc làm tất yếu, nó chỉ là vấn đế sớm hay muộn mà thôi và đây chính là bước khởi đầu. Do sự chỉ đạo đúng đắn của thành phố cùng với nguồn vốn hỗ trợ từ thành phố là một trong những nguyên nhân sâu xa dẫn đến sự thành công của dự án. Để dự án có thể đi vào hoạt động thì nguyên nhân không thể thiếu là năng lực tài chính của chủ đầu tư cùng với những giải pháp về tạm cư rất hợp lòng dân. Ở đây ta không thể không kể đến vai trò của người dân sống trong khu chung cư: Bản chất của người Việt Nam là tính chậm đổi mới, mặc dù biết được thực trạng nguy hiểm của nhà chung cư và nó là mối đe doạ thường xuyên đối với tính mạng con người, không đáp ứng nhu cầu ngày càng phát triển của đất nước, làm mất mỹ quan đô thị nhưng một bộ phận không nhỏ người dân nhất là những hộ sống ở tầng một không chịu di dời đi chỗ khác gây khó khăn cho vấn đề giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án... Nhưng ở đây đa phần mọi người đã ý thức được lợi ích đem lại từ việc cải tạo nhà chung cư cũ không chỉ cho bản thân mỗi cá nhân mà nó còn góp phần chỉnh trang bộ mặt đô thị. Sở dĩ dự án cải tạo xây mới khu B14 có thể đi vào hoạt động là do đã có những chính sách về tạm cư và tái định cư rất hợp với lòng dân. - Đối với vấn đề tạm cư: Khác với các khu chung cư cũ khác, hai khu B4 – B14 có 2 nhà B7 – B10 cũ làm quỹ nhà tạm cư cho các hộ dân đang sinh sống ở hai khu đó, hai khu nhà B7, B10 cùng ở trong khu vực với nhà B4, B14 nên làm cho cuộc sống của người dân ít bị xáo trộn, đó là nguyên nhân chính để người dân có thể chấp thuận phương án tạm cư của thành phố và của chủ đầu tư. Ngoài ra, chủ đầu tư dự án còn cải tạo khu tạm cư B7, B10 cho phù hợp với điều kiện sinh hoạt hiện nay bằng cách xây thêm bếp và nhà vệ sinh cho các hộ gia đình. Sở dĩ như vậy là vì trước đây hai khu tập thể này không có hệ thống nhà bếp riêng cho từng căn hộ và hệ thống vệ sinh sử dụng chung cho toàn khu nhà. Đây cũng là nguyên nhân để người dân chấp thuận phương án tạm cư của chủ đầu tư. Bên cạnh đó chủ đầu tư còn hỗ trợ cho người dân sống trong khu tạm cư này khu để xe miễn phí không phải trả tiền hàng tháng. Đối với các hộ dân kinh doanh ở tầng 1 có đăng ký kinh doanh ngoài những hỗ trợ chung như đối với tất cả các hộ khác còn được hỗ trợ mỗi tháng 500 nghìn đồng đó là chi phí cơ hội của việc ngừng hoạt động kinh doanh buôn bán. - Đối với vấn đề tái định cư: Ngoài những giải pháp về tái định cư giống như các khu chung cư cũ khác thì đối với nhà B4 – B14 còn một số điểm khác biệt: Đối với các hộ dân có hợp đồng thuê nhà hoặc sổ đỏ ở nhà B4, B14: Các hộ đang sử dụng cả căn hộ tại tầng 1 được bố trí 1 kios ở tầng 1 (Kios này được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà) và được mua thêm một căn hộ từ tầng 5 trở lên. 3. Khó khăn, vướng mắc của dự án cải tạo nhà B4,B14 Kim Liên Nhược điểm của dự án cũng là những nhược điểm mà các dự án xây mới nhà chung cư đang gặp phải. Dự án dự tính phải khởi công từ quý III/2006 nhưng đến quý II/2008 mới chính thức được tiến hành mà nguyên nhân chủ yếu dẫn đến sự trì trệ này do vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng, những hỗ trợ, đền bù mà Nhà nước và chủ đầu tư đưa ra không được người dân chấp nhận, đặc biệt dai dẳng là do sự cố tình chây ỳ của những hộ dân sống ở tầng 1. Nguồn gốc sâu xa của sự chậm chễ này là do thiếu vốn đầu tư, tuy dự án này đã mang tính xã hội hoá cao, có sự kết hợp hài hoà của Nhà nước - Chủ đầu tư - Người dân nhưng nguồn vốn chủ đạo vẫn do ngân sách nhà nước cấp. Với nhu cầu về cải tạo xây mới các khu chung cư cũ thì nguồn vốn ngân sách không thể đủ để các dự án thực hiện đúng tiến độ, chính vì vậy việc xã hội hoá việc cải tạo xây mới nhà chung cư là việc làm rất cần thiết hiện nay. Dự án B4 - B14 Kim Liên là một trong số các dự án thí điểm cải tạo chung cư cũ nát, nguy hiểm của TP Hà Nội đầu tiên thực hiện chủ trương xã hội hoá đã được đề ra. Dự án đã triển khai trong thời điểm mà ngay cả Quy chế về cải tạo, xây mới khu chung cư còn đang chờ phê duyệt, bởi vậy sẽ không tránh khỏi những khó khăn về hành lang pháp lý. Trong vấn đề GPMB khu B4, B14 Kim Liên có những ý kiến khác nhau gây khó khăn cho Nhà nước và chủ đầu tư: Đối với những hộ gia đình CNVCNN về hưu ủng hộ việc xây dựng chung cư mới nhưng lại lo lắng về việc phải đóng thêm hàng trăm triệu đồng cho diện tích dôi dư của căn hộ mới đó là việc làm quá sức của họ. Đối với những người ở tầng một lại muốn được tái định cư tại đúng tầng này và được mua theo giá kinh doanh một căn hộ khác tại tầng 5 trong khi đó thì đa phần diện tích của người dân sống ở tầng 1 cũ là đất lấn chiến như vậy họ lại được lợi nhân đôi. Đối với hộ gia đình đông người, có gia đình có 3 hộ với 13 nhân khẩu lại muốn được đăng ký nhiều hơn một căn hộ tại khu mới và mua với giá mà nhà nước ưu đãi. Hiện tại, một đầu của khu nhà cũng đã bắt đầu được phá dỡ nhưng vẫn còn 1 hộ dân phía trước và 8 hộ dân phía sau chưa chịu di dời, với lý do muôn thuở: Chưa đồng ý với phương án đền bù. 4. Những bài học từ dự án Giữa lúc toàn bộ các dự án xã hội hoá cải tạo khu chung cư cũ tại Hà Nội “ngủ đông” suốt nhiều năm, không thể khởi công vì nhiều lý do “phát súng mở màn” B14 Kim Liên để cả Thủ đô cùng “tiễn biệt” tàn dư của thời kỳ bao cấp: bao cấp về nhà ở và bao cấp trong cách nghĩ, cách làm, đó là tín hiệu đáng mừng, nó không chỉ giải quyết được nỗi lo của Nhà nước, nhà đầu tư mà còn giải toả tâm lý của người dân sống ngay trong khu chung cư cũ đó đồng thời tạo niềm tin cho các hộ dân sống trong các khu chung cư cũ đang trong diện được cải tạo và xây mới. Qua thực tế việc đưa khu B14 Kim Liên chính thức khởi công xây dựng vào ngày 23/03/2008 nó là một bước đi đúng đắn mang tính định hướng cho việc cải tạo các nhà thuộc khu B Kim Liên nói riêng và là định hướng cho toàn bộ khu chung cư cũ nói chung. Dự án phá dỡ và xây dựng mới nhà ở chung cư cao tầng B4 – B14 Kim Liên là một trong những dự án thí điểm nằm trong kế hoạch triển khai thực hiện việc cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn thành phố. Dự án được đi vào thực hiện là thành công bước đầu để có cơ sở để tiếp tục hoàn thiện về cơ chế chính sách cũng như các mô hình cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ. Dự án phù hợp với chủ trương của thành phố về việc xã hội hoá đầu tư, phát huy được khả năng sử dụng vốn trong đầu tư kinh doanh, quản lý hiệu quả, nâng cao năng lực, đem lại lợi ích cho chủ đầu tư nói riêng và cho thành phố nói chung. Công trình nhà ở chung cư cao tầng B4, B14 Kim Liên góp phần nâng cao chất lượng môi trường ở và điều kiện sinh hoạt cho những người dân sống tại khu B Kim Liên cũng như sử dụng hiệu quả quỹ đất của thành phố, tạo nét đẹp kiến trúc đô thị. Với các chính sách ưu đãi và hỗ trợ của Thành phố cùng với quyết tâm thực hiện dự án của chủ đầu tư dự án phá dỡ và xây dựng mới nhà ở chung cư cao tầng B4 – B14 Kim Liên chắc chắn sẽ đem lại những hiệu quả to lớn về xã hội và cảnh quan đô thị. Đây là mô hình đáng được nhân rộng. CHƯƠNG 4 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP CẢI TẠO NHÀ CHUNG CƯ CŨ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 1. Phương hướng 1.1. Mục tiêu và nhiệm vụ cho thời gian tới 1.1.1. Đối với các dự án cải tạo xây dựng mới cả khu chung cư cũ: Tôn trọng các chỉ tiêu định hướng về quy hoạch, nhưng xem xét trên cơ sở toàn quận, chấp thuận các chỉ tiêu đặc biệt cho khu chung cư cải tạo xây dựng lại trên cơ sở: Giảm mật độ xây dựng so với mật độ xây dựng thực tế (40%-50%) để tăng các diện tích công cộng và cho phép tăng hệ số sử dụng đất (khoảng 5,5 lần) và tầng cao trung bình để đảm bảo tính khả thi của dự án. (Trong quy chuẩn xây dựng nhà cao tầng Việt Nam tỷ lệ này là 40% và hệ số sử dụng đất là 5 lần). 1.1.2. Tính sở hữu đối với các căn hộ nhà chung cư là một trong những sở hữu có điều kiện; Luật Nhà ở đã quy định 2/3 chủ sở hữu các căn hộ chung cư nếu đồng ý phá dỡ thì việc phá dỡ được triển khai thực hiện; thành phố cần có quy định về việc cưỡng chế các hộ dân cố tình chây ì làm ảnh hưởng đến quyền lợi của đa số các hộ dân, điều khoản này cần được quy định rõ trong Quy định một cơ chế đặc thù để triển khai các dự án thí điểm cải tạo xây dựng mới khu chung cư cũ. 1.1.3. Đối với các diện tích dịch vụ tầng 1, quy định các hộ dân được thuê dài hạn với thời gian 10 năm ký lại hợp đồng thuê một lần; giá thuê được tính và điều chỉnh theo giá thuê nhà chung của thành phố tính cho các diện tích kinh doanh dịch vụ. 1.1.4. Thành phố sớm xem xét ban hành Quy định một số cơ chế chính sách khung, thí điểm làm chỗ dựa cho các doanh nghiệp, các nhà đầu tư tham gia đầu tư cải tạo xây dựng lại các khu chung cư. Thực tế cho thấy việc ban hành cơ chế chính sách khung cũng là chỗ dựa cho chính quyền cấp quận triển khai thực hiện các công tác giải phóng mặt bằng cũng như thu hồi về đất, nhất là đối với các công trình nhà ở thuộc diện xuống cấp nguy hiểm. 1.1.5. Chấp thuận cho chủ đầu tư áp dụng chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất ở mức cao nhất có thể; để đảm bảo yêu cầu về việc khống chế dân cư có thể quy định tối đa số m2 sàn xây dựng dành cho nhà ở, các diện tích còn lại sẽ được dùng cho các hoạt động kinh doanh dịch vụ khác. 1.1.6. Để tạo điều kiện và khuyến khích các nhà đầu tư, thành phố cần xác định một số hạng mục hạ tầng kỹ thuật ngân sách hỗ trợ đầu tư trước (vd: đường giao thong chính…) đối với dự án thí điểm (khu tập thể Nguyễn Công Trứ) tạo động lực thúc đẩy dự án triển khai thực hiện. 1.2. Quan điểm, định hướng phát triển nhà chung cư cũ trong những năm tới 1.2.1. Thống nhất chủ trương triển khai việc cải tạo xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp nhằm tạo ra các khu nhà ở mới có chất lượng tốt hơn, giúp phần cải thiện và nâng cao điều kiện của nhân dân, cải tạo bộ mặt kiến trúc đô thị theo hướng văn minh, hiện đại. 1.2.2. Việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ phải được thực hiện theo nguyên tắc xã hội hóa, khai thác lợi ích từ dự án để tự cân đối về tài chính và đáp ứng đủ quỹ nhà ở để phục vụ nhu cầu tái định cư tại chỗ, hạn chế việc đầu tư từ ngân sách, đảm bảo hài hòa lợi ích của người sử dụng nhà ở, lợi ích của nhà đầu tư. Nhà nước lấy lợi ích chung của cộng đồng dân cư với các mục tiêu xã hội làm chủ đạo. Đảm bảo cho các hộ dân được tái định cư phải tốt hơn chỗ ở cũ cả về diện tích, chất lượng cũng như môi trường sống. 1.3.3. Công tác cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ cần phải được thực hiện đồng bộ theo dự án tổng thể, có phương án quy hoạch - kiến trúc hợp lý, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ cho toàn khu vực cần cải tạo, phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng hiện đại nhằm đáp ứng nhu cầu của cuộc sống đô thị hiện tại và tương lai; tránh tình trạng triển khai manh mún, cục bộ và nhỏ lẻ; trú trọng khai thác tầng hầm để phục vụ nhu cầu dịch vụ công cộng (bãi đỗ xe, trung tâm thương mại…) 1.3.4. Đối với các chung cư cũ bị hư hỏng nặng, lún nứt ở mức độ nguy hiểm, các địa phương cần có kế hoạch di dời khẩn cấp các hộ dân đang sinh sống để thực hiện việc phá dỡ, xây dựng lại. Những trường hợp bắt buộc phải thực hiện việc phá dỡ, xây dựng lại nhưng không huy động được các thành phần kinh tế tham gia đầu tư thì thực hiện việc xây dựng lại bằng NSNN. 1.3.5. Phát huy vai trò, trách nhiệm của chính quyền địa phương và nhân dân trong việc xây dựng lại các chung cư cũ. Thực hiện tốt công tác tuyên truyền, vận động kết hợp với các biện pháp xử lý cương quyết, kịp thời theo quy định của pháp luật để đảm bảo triển khai dự án theo đúng tiến độ vì lợi ích chung của cộng đồng, đảm bảo ổn định trật tự xã hội. Phương hướng tổ chức thực hiện giai đoạn 2006 – 2010 Thành phố đã xây dựng tiêu chí đánh giá nhà nguy hiểm theo phương pháp chuyên gia, trình tự, quy trình thực hiện, hướng dẫn các Quận, Huyện, Sở, Ngành kiểm tra phát hiện, xử lý và báo cáo cơ quan chuyên ngành về xây dựng. UBND thành phố đã chỉ đạo Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất thực hiện các thủ tục theo quy định về quản lý đầu tư xây dựng để triển khai xoá bỏ các công trình nhà nguy hiểm lún, nứt do Ngành quản lý, đảm bảo an toàn cho người sử dụng. Tuy nhiên các giải pháp trên mới chỉ mang tính cục bộ, thiếu sự tham gia của người dân sống trong khu vực của dự án, chưa giải quyết được mục tiêu cải thiện nâng cao đời sống của nhân dân. Mặt khác cứ để các khu chung cư cũ tiếp tục xuống cấp, tính mạng của người dân sống trong các khu chung cư cũ không đảm bảo an toàn nhất là tại các công trình nhà ở lắp ghép trong tình trạng lún, nứt nguy hiểm. Điều kiện sống của người dân sống tại các khu chung cư cũ tiếp tục xuống cấp do chất lượng nhà ở không được bảo hành, sửa chữa đúng thời hạn và định kỳ. Thiết kế các căn hộ và các dịch vụ lạc hậu không phù hợp với tốc độ phát triển kinh tế xã hội chung. Để các dự án cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ sớm triển khai thành phố đã nghiên cứu áp dụng cơ chế tháo gỡ như sau: Theo Luật Nhà ở (01/07/2006 có hiệu lực) đã quy định có 2/3 tổng số chủ sở hữu nhà ở chung cư đồng ý là có thể phá vỡ nhà xây dựng lại, dự án cải tạo lại khu chung cư cũ là dự án chỉnh trang đô thị và Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất. UBND thành phố đang hoàn chỉnh để ban hành cơ chế chính sách đặc thù cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ để các nhà đầu tư có cơ sở lập phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư và lập dự án đầu tư xây dựng lại các khu chung cư cũ. Về quy hoạch kiến trúc: đây là vấn đề mấu chốt trong việc thực hiện xã hội hoá, kêu gọi các nhà đầu tư tham gia cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ xuống cấp. Cần huy động mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng lại các khu chung cư này theo hướng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, lấy thu bù chi. Theo hướng này, các chỉ tiêu định hướng về quy hoạch tại khu vực dự án có thể tăng nhưng nhìn chung tổng thể quận, huyện hoặc thành phố thì sẽ không thay đổi. Điều kiện sống của người dân tại khu vực dự án sẽ được cải thiện đáng kể, các dịch vụ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ được cải thiện. Đây cũng là giải pháp khả thi để xoá bỏ các nhà chung cư cũ nát nguy hiểm xuống cấp. Để có thể công bố công khai danh mục các dự án nhà chung cư cũ bị xuống cấp cần cải tạo, xây dựng lại như các điều kiện phải đáp ứng đối với từng dự án về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tiêu chuẩn diện tích nhà ở và số dân được phép bố trí sau khi cải tạo, xây dựng lại, thời gian thực hiện dự án; các chính sách ưu đãi… để các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài tham gia đầu tư. 2. Các giải pháp cơ bản để thực hiện các phương hướng và nhiệm vụ trên 2.1. Giải pháp về cơ chế chính sách: 2.1.1. Giải pháp thu hút các nhà đầu tư. a. UBND các tỉnh cần tổ chức khảo sát, đánh giá và công khai danh mục các khu chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại trên địa bàn để thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước đăng kí tham gia. Đối với các dự án chưa có nhà đầu tư tham gia thì được phép lựa chọn chủ đầu tư. Nếu dự án có từ 2 nhà đầu tư trở lên đăng kí tham gia thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo phương thức đấu thầu. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án thực hiện theo nguyên tắc ưu tiên cho các nhà đầu tư có kinh nghiệm, có khả năng tài chính và có phương án bố trí tạm cư, tái định cư hợp lý nhất. b. UBND các cấp tỉnh cần rà soát lại các dự án cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ bị hỏng, xuống cấp đã giao cho các chủ đầu tư nhưng không triển khai hoặc triển khai chậm theo tiến độ quy định, nếu chủ đầu tư không đáp ứng được yêu cầu thì phải thay thế ngay chủ đầu tư mới có đủ năng lực để đảm nhận việc đầu tư. Khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài có năng lực và kinh nghiệm tham gia đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp. c. Cho phép chủ đầu tư dự án được quyết định lựa chọn đơn vị tư vấn, nhà thầu xây dựng hoặc tự thiết kế, thi công xây lắp (nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng) đối với hạng mục công trình, công trình trong pham vi dự án được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn chủ đầu tư (đối với hạng mục công trình, công trình được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách thì phải thực hiện đấu thầu). d. UBND cấp tỉnh được phép ban hành các cơ chế, chính sách theo thẩm quyền để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ phù hợp với quy định của pháp luật về đầu tư và tình hình cụ thể của từng địa phương. 2.1.2. Giải pháp về quy hoạch, kiến trúc: a. UBND các cấp theo thẩm quyền có trách nhiệm tổ chức lập (hoặc điều chỉnh) và phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng (tỷ lệ 1/2000) đối với các khu vực có chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp hoặc hết niên hạn sử dụng trên phạm vi địa bàn. Trong quá trình lập hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng phải lấy ý kiến của các tổ chức, cá nhân liên quan và sau khi được phê duyệt phải công bố rộng rãi, công khai trong phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý để các tổ chức, cá nhân trong khu vực quy hoạch biết, kiểm tra và thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng. b. Trong quá trình lập (hoặc điều chỉnh), phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng, UBND cấp tỉnh được phép xem xét, điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch (gồm mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, quy mô dân số, chiều cao tầng) đối với các khu vực có dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ nhằm đảm bảo khả năng cân đối tài chính, hiệu quả kinh tế - xã hội của từng dự án và phù hợp với điều kiện cụ thể của từng địa phương. c. Khi tiến hành cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, phải ưu tiên dành phần diện tích nhất định để phục vụ các nhu cầu công cộng, chú trọng đa dạng hóa việc thiết kế các căn hộ mới có quy mô diện tích khác nhau để đáp ứng nhu cầu của từng loại đối tượng. Diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư dành để bồi thường cho các hộ tái định cư đảm bảo phù hợp với tiêu chuẩn diện tích tối thiểu của nhà ở xã hội theo quy định của Luật nhà ở (diện tích mỗi căn hộ không thấp hơn 30 m2 sàn). Diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư để kinh doanh đảm bảo phù hợp với tiêu chuẩn diện tích tối thiểu của nhà ở thương mại (diện tích mỗi căn hộ không thấp hơn 45 m2 sàn). 2.1.3. Giải pháp về đất đai a. UBND cấp tỉnh xem xét, cho phép chủ đầu tư dự án được chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất trong dự án để phục vụ nhu cầu kinh doanh, dịch vụ nhằm đảm bảo hiệu quả về tài chính của từng dự án trên cơ sở đảm bảo phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. b. Chủ đầu tư dự án được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất được giao (hoặc thuê) để thực hiện dự án (kể cả phần diện tích được phép chuyển mục đích sử dụng đất trong phạm vi dự án theo phương án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt). 2.1.4. Giải pháp về tài chính a. Tùy theo điều kiện cụ thể của từng địa phương, UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định cho phép chủ đầu tư dự án được vay một tỷ lệ vốn đầu tư (tối đa không vượt quá 70% giá trị xây lắp và thiết bị của dự án) từ quỹ đầu tư phát triển hoặc quỹ phát triển nhà ở của địa phương . Quyết định việc hỗ trợ vốn đầu tư để xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án và một số công trình hạ tầng xã hội thiết yếu trong phạm vi dự án. b. Chủ đầu tư dự án được áp dụng thuế suất, thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% trong 15 năm, kể từ khi bắt đầu hoạt động kinh doanh, được miễn thuế trong 4 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% số thuế phải nộp trong 9 năm kế tiếp theo, đối với diện tích nhà ở phục vụ tái định cư tại chỗ thuộc diện không phải nộp thuế giá trị gia tăng. c. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư tại chỗ không phải nộp lệ phí trước bạ khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. d. Đối với những trường hợp không có nhu cầu tái định cư tại chỗ, nếu các chủ sở hữu đó bán căn hộ cũ thuộc quyền sở hữu của mình cho chủ đầu tư để chuyển đến nơi ở khác thì được miễn các loại thuế liên quan tới việc mua bán căn hộ cũng như thuế thu nhập cá nhân (nếu có). e. Chủ đầu tư dự án được phép kinh doanh theo quy định của pháp luật đối với diện tích các căn hộ còn lại và diện tích các công trình kinh doanh, dịch vụ trong phạm vi dự án (nếu có) sau khi hoàn thành tái định cư tại chỗ. 2.1.5. Giải pháp về bồi thường, bố trí tạm cư và tái định cư a. Chủ đầu tư dự án phải lập phương án bồi thường, bố trí tạm cư, tái định cư cho những người đang sở hữu, sử dụng hợp pháp nhà ở tại chung cư cũ trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, phê duyệt trước khi thực hiện việc phá dỡ chung cư cũ. b. Việc bồi thường, bố trí tạm cư, tái định cư được thực hiện thông qua hình thức thanh toán bằng nhà ở trong phạm vi dự án (sau khi cải tạo, xây dựng lại) hoặc bằng nhà ở tại các điểm khác. c. Trường hợp chủ sở hữu căn hộ không có nhu cầu tái định cư tại chỗ sau khi dự án hoàn thành thì được phép bán căn hộ của mình cho chủ đầu tư theo giá thỏa thuận trước khi thực hiện việc phá dỡ chung cư cũ. d. Người đang thuê chung cư cũ thuộc sở hữu Nhà nước (chưa mua theo Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ), nếu có nhu cầu sở hữu căn hộ mới thì được giải quyết mua căn hộ đó theo mức giá do UBND cấp tỉnh quy định, nếu có nhu cầu tiếp tục thuê thì được thuê căn hộ mới theo giá thuê nhà ở xã hội do UBND cấp tỉnh ban hành. đ. Các trường hợp tự cơi nới, xây công trình trên đất lấn chiếm tại khu vực dự án không được bồi thường về đất (trừ trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo giá kinh doanh (nếu có nhu cầu) và được hỗ trợ bằng tiền tương đương 10% giá xây dựng mới công trình đó để thực hiện việc phá dỡ, di chuyển. e. Các công trình hạ tầng xã hội hiện có (nhà trẻ, trường học, trạm y tế…) trong khu chung cư cũ, nếu phải phá dỡ thì chủ đầu tư dự án có trách nhiệm bồi thường cho chủ sở hữu bằng tiền hoặc công trình mới với diện tích tương đương diện tích cũ đã thu hồi trước khi phá dỡ. f. Cho phép chủ đầu tư dự án áp dụng một số cơ chế sau: - Hỗ trợ thêm diện tích hoặc bù thêm bằng tiền cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư (kể cả các trường hợp đã có sở hữu hoặc đang thuê nhà ở) để thực hiện mục tiêu giải phóng nhanh mặt bằng, đẩy nhanh tiến độ dự án trên cơ sở đảm bảo hiệu quả đầu tư. - Các trường hợp đang ở tầng thấp phải chuyển lên tầng cao được xem xét hỗ trợ thêm diện tích (hoặc bù bằng tiền) tùy theo điều kiện cụ thể của từng dự án. - Ngoài phần diện tích đã bồi thường, kể cả phần diện tích hỗ trợ tăng thêm (nếu có) được thanh toán theo giá kinh doanh. - Trường hợp tái định cư là hộ gia đình đông người, có nhu cầu tách hộ thì người có nhu cầu cần đăng ký sớm với chủ đầu tư dự án để chủ đầu tư dự án biết và có trách nhiệm ưu tiên giải quyết bán hoặc cho thuê thêm căn hộ khác trong cùng dự án đó theo giá kinh doanh. - Các hộ có sở hữu có diện tích ở tầng một (tầng trệt) tại chung cư cũ phải chuyển lên tầng cao hơn sau khi dự án hoàn thành thì được ưu tiên một đơn vị diện tích nhà, công trình kinh doanh trong phạm vi dự án (nếu có) với thời hạn và giá thuê theo thỏa thuận. Nghị quyết 34 của Chính phủ rất cụ thể và chi tiết, tuy vậy công tác cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ là một việc khó khăn, phức tạp, vì công việc không đơn thuần liên quan đến vấn đề kỹ thuật mà còn liên quan đến vấn đề xã hội. Các chủ sở hữu, chủ sử dụng các căn hộ đều là cán bộ, công nhân viên chức đã nghỉ hưu, có thu nhập thấp, quyền lợi của các hộ dân cũng rất khác nhau, nhất là các hộ dân ở tầng 1. Cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư vừa phải đảm bảo quy hoạch và phát triển bền vững của đô thị, vừa phải đảm bảo quyền lợi của người dân, đồng thời vừa phải đảm bảo quyền lợi của Chủ đầu tư. Vì vậy, cần phải có sự vào cuộc của cả hệ thống các ngành, các cấp của địa phương, coi trọng công tác công khai, minh bạch, tăng cường công tác tuyên truyền, vận động quần chúng để có sự đồng tình, ủng hộ của người dân thì chương trình cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ mới đảm bảo tiến độ mà Chính phủ đã yêu cầu đến năm 2015 cơ bản hoàn thành công tác này. 2.2. Các giải pháp khác Chung cư cũ xuống cấp rất nhiều, khả năng mọi mặt của Nhà nước, của nhà đầu tư và của nhân dân có hạn. Không thể hô hào thực hiện theo phong trào hoặc theo “độ màu mỡ” của vị trí chung cư cũ. Nhà nước trung ương và nhà nước địa phương nên có chủ trương cải thiện một bước tình trạng nhà ở trong các KCCC như một chỉ tiêu xã hội trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và dự toán ngân sách nhà nước một cách bền vững, phù hợp với khả năng thực tế của Nhà nước và nhân dân (dự kiến cuối năm 2007, CDP bình quân đầu người đạt 835USD/người/năm, vẫn là nước nghèo kém phát triển) và tình trạng xuống cấp thực sự của từng ngôi nhà. Không thể có một giải pháp cải tạo định tính cho mọi chung cư cũ đã xuống cấp trên cả nước, trong một tỉnh, thành phố, một khu tập thể. Trước hết, nên tổ chức điều tra khảo sát thật cụ thể độ xuống cấp từng ngôi nhà cũ trong các khu tập thể và nhà tập thể đơn lẻ trên từng địa bàn: xã, phường, quận, huyện và tỉnh thành phố. Cuộc điều tra, khảo sát này có sự kết hợp của các tổ chức chuyên môn và dân cư sở tại. Quá trình điều tra, khảo sát có điều gì còn ghi vấn thì tổ chức phúc tra lại một cách rõ ràng, minh bạch. Kết quả điều tra có thể phân thành 4 loại: Loại I: Chung cư cũ xuống cấp rất nghiêm trọng, sự nguy hiểm không thể báo trước. Loại II: Chung cư cũ xuống cấp rất nghiêm trọng, sự nguy hiểm có thể báo trước. Loại III: Chung cư cũ xuống cấp, không nguy hiểm. Loại IV: Chung cư cũ xuống cấp, có thể chuyển đổi sang khu đô thị đa chức năng mới. Đối với loại I: Cần có giải pháp cấp bách, tập trung mọi khả năng, nhằm đảm bảo an toàn tuyệt đối cho nhân dân, mạng người là quý giá nhất, sớm di chuyển nhân dân đang sống trong chung cư cũ đến nơi ở mới theo nguyên tắc: “nơi ở mới tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ”. Tiến hành phá dỡ nhà cũ, sử dụng khu đất theo quy hoạch. Đối với loại II: Nhà nước và nhân dân cùng nhau đưa ra những giải pháp khắc phục hiệu quả nhất, bàn bạc với nhân dân trên cơ sở đảm bảo lợi ích hai bên: Nhân dân và Nhà nước cùng có lợi, hoặc 2 bên: Nhân dân, Nhà nước và nhà đầu tư cùng có lợi. Để đi đến đồng thuận. Di chuyển nhân dân đang ở trong chung cư cũ đến nơi ở mới an toàn. Sau đó có thể sửa chữa, nâng cấp sử dụng tiếp hoặc phá bỏ ngôi nhà cũ, sử dụng khu đất theo quy hoạch. Đối với loại III: Chung cư cũ này chiếm tỷ lệ lớn, có khuôn viên xung quanh nhà còn trống hoặc các căn hộ ở tầng 1 đang lấn chiếm, Nhà nước không thu được tiền đất, các căn hộ ở tầng trên ở quá chật chội, phải tìm cách nhô ra khoảng không, thiếu an toàn, quá nhếch nhác. UBND các tỉnh, thành phố trong phạm vi quyền hạn của mình nên ban hành quyết định khuyến khích nhân dân sống trong chung cư cũ tự bàn bạc, đề xuất phương thức cải tạo chung cư một cách hợp lý, cùng nhau cải tạo, nâng cấp, mở rộng diện tích ở cho mình trên khuôn viên hiện hữu cho tất cả các căn hộ (từ tầng 1 đến tầng trên cùng), bằng cách xây ốp thêm nhà mới với nhà cũ và tu sửa nhà cũ thành một căn hộ hoàn chỉnh, bền vững, theo đúng quy tắc xây dựng. Toàn bộ kinh phí do nhân dân tự trang trải. Nghiêm cấm mọi sự cản trở của các căn hộ ở tầng 1. Loại bỏ tất cả sự cơi nới nhô ra không trung, thiếu bền vững và kém mỹ quan ngôi nhà. Nhà nước thu tiền đất theo hệ số quy định tại Nghị định 61/CP, giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định tại thời điểm bán hoá giá. Nếu giải pháp này được chấp thuận và thực thi thì: nhân dân được cải thiện chỗ ở một cách hợp pháp, không còn vi phạm quy tắc xây dựng, Chính quyền phường phải “Phạt cho tồn tại”, mỹ quan khu tập thể được chỉnh trang, ngân sách Nhà nước thu thêm được một lượng tiền không nhỏ và rất phù hợp vời “Mục tiêu phát triển thiên niên kỷ của Liên Hợp quốc đến năm 2010” do Chủ tịch nước ta đã cam kết và đạt mục tiêu xã hội: cải thiện diện tích ở của nhân dân các đô thị, Hà Nội đang phấn đấu đạt bình quân 12m2 sàn/người. Đối với loại IV: Trước hết phải tuân thủ quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt và phải được công khai trước nhân dân và thông tin đại chúng. Nội dung quy hoạch được phân làm 2 nhóm: Nhóm công trình phúc lợi xã hội và nhóm công trình có tính chất kinh doanh. Nhóm công trình phúc lợi xã hội: Những chung cư cũ nằm đúng vị trí quy hoạch công trình phúc lợi xã hội được thực hiện bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước thì: tuân thủ mọi quy định của nhà nước, thực hiện việc đền bù GPMB theo đúng pháp luật hiện hành có sự “tương thích” kinh tế thị trường với nguyên tắc: “Nơi ở mới phải tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ”. Nguồn vốn “tương thích” được lấy từ các công trình có tính chất kinh doanh trong quy hoạch. Nhóm công trình có tính chất kinh doanh: Những chung cư cũ nằm đúng vị trí các công trình có tính chất kinh doanh thì: Nên thực thi đầy đủ các nguyên tắc thị trường nhà đất tại thời điểm phát sinh quan hệ cung cầu, đảm bảo các yếu tố quan hệ dân sự, kinh tế, bình đẳng về mọi mặt, không thể xem nhẹ một yếu tố nhỏ nhất nào. Nghiêm cấm mọi biểu hiện lợi dụng “Dự án quy hoạch đã được duyệt” để “Tát nước theo mưa”, mưu lợi bất chính. Nhà nước giữ vai trò quản trị tài nguyên nhà đất một cách có hiệu quả nhất về kinh tế - xã hội trong đền bù, GPMB và điều tiết hợp lý quyền lợi của 3 bên: Chủ căn hộ đang ở trong KCCC, Nhà đầu tư và Nhà nước. Xác định giá trị sử dụng và giá trị từng căn hộ trong chung cư cũ về: diện tích và mức độ hoàn thiện, trang bị nội thất và các yếu tố khác một cách hợp lý để đi đến đồng thuận, không thể định giá đồng loạt cho cả ngôi nhà, dễ dẫn đến bất đồng, khó giải quyết. 3. Một số kiến nghị Để tháo gỡ công tác cải tạo xây dựng lại các nhà chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội, chúng ta có một số kiến nghị sau: 3.1. Đối với Bộ Xây dựng * Đề nghị Bộ Xây dựng sớm báo cáo Chính phủ hỗ trợ kinh phí gân sách Trung ương để tạo điều kiện thành phố Hà Nội triển khai Chương trình cải tạo các khu nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố; đặc biệt là các nhà nguy hiểm do các Cơ quan, Bộ, Ngành Trung ương tự quản chuyển giao cho Thành phố dự kiến kinh phí khoảng 1000 tỷ đồng. * Đề nghị Bộ Xây dựng chỉ đạo nghiên cứu để sớm ban hành Quy trình kỹ thuật, các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật, định mức đơn giá, chính sách về vốn cho công tác duy tu, sửa chữa nhà ở xuống cấp và nguy hiểm, đặc biệt nghiên cứu sớm trình Chính phủ ban hành Nghị định về quy định xử lý nhà nguy hiểm, xuống cấp, tạo cơ sở pháp lý để giải toả người sử dụng khỏi các nhà nguy hiểm, chuẩn bị điều kiện tái định cư, các chính sách, thủ tục đầu tư và quản lý xây dựng; các cơ chế chính sách tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong công tác cải tạo các khu nhà chung cư cũ xuống cấp như: các chỉ tiêu quy hoạch tổng mặt bằng các khu chung cư cũ cải tạo xây dựng mới, các tiêu chuẩn về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất… áp dụng cho công tác cải tạo các nhà chung cư cũ. Với ý nguyện của nhân dân được thể hiện qua Nghị quyết của HĐND thành phố, sự quan tâm của Nhà nước, sự tham gia của các nhà đầu tư, hy vọng trong thời gian không xa các khu chung cư cũ sẽ chuyển mình theo sự phát triển của thành phố góp phần hình thành dáng vẻ bộ mặt Xanh – Sạch - Đẹp của thủ đô, trái tim của cả nước góp phần kỷ niệm 1000 năm Thăng Long – Đông Đô – Hà Nội. 3.2. Đối với UBND thành phố * Đề nghị UBND thành phố sớm thông qua HĐND thành phố nội dung đề án cải tạo, sửa chữa các khu nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố và ban hành Nghị Quyết các nội dung, quan điểm, nguyên tắc cơ bản của đề án cải tạo, sửa chữa các khu nhà chung cư cũ thành các khu đô thị ở văn minh, hiện đại là trách nhiệm của toàn xã hội cùng tham gia thực hiện. * Đề nghị UBND thành phố và Bộ Xây dựng chỉ đạo nghiên cứu để sớm ban hành quy trình kỹ thuật, các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật, định mức đơn giá, chính sách về vốn cho công tác duy tu, sửa chữa nhà ở xuống cấp và nguy hiểm, đặc biệt công tác sửa chữa hư hỏng liên kết mối nối, nhà lún nứt; nghiên cứu sớm trình Chính phủ ban hành Nghị định về quy định xử lý nhà nguy hiểm, xuống cấp tạo cơ sở pháp lý để giải toả người sử dụng khỏi các nhà nguy hiểm, chuẩn bị điều kiện tái định cư, các chính sách, thủ tục đầu tư và quản lý xây dựng. * Đề nghị UBND thành phố có Quyết định đối với các công trình nhà chung cư nguy hiểm (khi có xác định của cơ quan có thẩm quyền) được xử lý theo cơ chế chính sách giải quyết đặc biệt, như các công trình phòng chống thiên tai mới đáp ứng được yêu cầu đảm bảo an toàn cho người sử dụng, đặc biệt trong mùa mưa bão; khi xác định là nhà nguy hiểm, thành phố có lệnh các hộ dân đang sử dụng phải di chuyển để dỡ bỏ công trình nguy hiểm, không đợi phương án giải phóng mặt bằng và dự án cải tạo xây dựng lại được phê duyệt. * Đề nghị thành phố bố trí kinh phí để kiểm định, đánh giá hiện trạng chất lượng toàn bộ quỹ nhà do Ngành đang quản lý để xây dựng quy trình bảo trì theo Thông tư 05/2001/TT-BXD ngày 30/08/2001 của Bộ Xây dựng; Tập trung thực hiện trong năm 2005 – 2006 để lập dự án. Trong khi chờ quy hoạch từng khu được phê duyệt, đối với những nhà hư hỏng, nguy hiểm, đề nghị UBND thành phố cho phép được lập và triển khai dự án để đảm bảo an toàn sử dụng cho các hộ dân. * Đề nghị UBND thành phố Hà Nội nghiên cứu phương án thành lập quỹ dự phòng cho việc cải tạo khắc phục nhà nguy hiểm trên địa bàn thành phố Hà Nội. Dành một phần quỹ đất 20% hoặc mua lại quỹ nhà ở dạng 50% tại các dự án khu đô thị mới để xây dựng quỹ nhà trung chuyển phục vụ việc di chuyển các hộ dân ra khỏi nhà nguy hiểm trong năm 2005. * Đề nghị thành phố tiếp tục kiến nghị Chính phủ và các Bộ, Ngành hỗ trợ kinh phí cho thành phố để giải quyết quỹ nhà nguy hiểm do các cơ quan tự quản chuyển giao cho thành phố: dự kiến khoảng 1.000 tỷ đồng. KẾT LUẬN Việc cải tạo nhà chung cư cũ cho đến nay mặc dù tất cả các cấp chính quyền từ Trung ương đến địa phương đã có rất nhiều cố gắng từ việc đưa ra các chính sách đến thực tế thực hiện nhưng nó vẫn còn rất nhiều những tồn tại đã nêu ở trên. Nếu những giải pháp trên được đưa vào thực hiện nó không những giúp người dân cải thiện chỗ ở hiện tại mà nó còn góp phần cải thiện môi trường sống, không gian sống của con người đáp ứng được nhu cầu hiện tại và sự phát triển trong tương lai. Cùng với sự chuyển mình ngày càng mạnh mẽ của đất nước nói chung và của Hà Nội nói riêng, để tiến tới ngày kỷ niệm 1000 năm Thăng Long Hà Nội thì vấn đề cải tạo các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội càng là tâm điểm đáng chú ý, nó thể hiện bộ mặt của cả một quốc gia. Vì vậy đây không còn là vấn đề của riêng Nhà nước, nhà đầu tư hay của người dân mà nó là vấn đề của toàn xã hội, cần sự phối hợp hài hoà lợi ích mọi cá nhân và các cơ quan tổ chức mới có thể nhanh chóng thực hiện được việc cải tạo các khu chung cư cũ, góp phần cải thiện bộ mặt Thủ đô, với tinh thần vì một Hà Nội văn minh, sáng tạo, đẹp và giàu bản sắc, đảm bảo đến năm 2015 cơ bản hoàn thành công tác này. Do hạn chế về việc thu thập tài liệu và khả năng của bản thân trong việc tìm hiểu thực tế nên bài viết của em mặc dù đã nêu được phần nào về thực trạng và biện pháp cải tạo các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội và đưa ra một số giải pháp và kiến nghị nhưng vẫn còn một số thiếu sót; em rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy cô và các bạn để có thể phát triển đề tài này rộng hơn nữa trên phạm vi hệ thống đô thị Việt Nam. Em xin cảm ơn Thầy giáo, TS. Nguyễn Thế Phán, các cô chú và các anh chị của Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội, đồng thời em xin chân thành cảm ơn Ban quản lý dự án xây dựng khu B Kim Liên đã hướng dẫn giúp đỡ em hoàn thành khoá luận tốt nghiệp này. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Luật Đất đai năm 2003. 2. Luật Nhà ở năm 2005. 3. Nghị quyết 07/2005/NQ-HĐND ngày 05/08/2005 của HĐND thành phố Hà Nội về việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn thành phố, coi đây là nhiệm vụ cần quan tâm đặc biệt ở giai đoạn 2006-2015. 4. Chỉ thị 75/2005/KH-UB của HĐND thành phố Hà Nội ngày 09/12/2005 giao cho UBND thành phố xây dựng cơ chế đặc thù và chọn một đến hai khu để thực hiện đầu tư, xây dựng thí điểm. 5. Nghị quyết 34/2007/NQ-CP ngày 03/07/2007 của Thủ tướng Chính phủ về “một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp”. 6. Lê Thị Bích Thuận: Những vấn đề thiết kế quy hoạch cải tạo xây dựng khu chung cư Giảng Võ – Hà Nội. 7. Nguyễn Đức Biền: Vấn đề tổ chức bồi thường, hỗ trợ, di chuyển và tái định cư trong cải tạo, xây dựng các khu chung cư cũ. 8. KS.Nguyễn Mạnh Hà (Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng): Về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ tại khu vực đô thị. 9. TS. Hoàng Văn Nghiên: Về chính sách cải tạo xây dựng lại các khu tập thể ở thành phố Hà Nội. 10. Lã Hồng Sơn: Khu nhà ở chung cư cũ khu vực Hà Nội. 11. TS. Lê Văn Hoạt: Một số vấn đề đặt ra trong việc nghiên cứu các giải pháp quy hoạch và cơ chế chính sách cải tạo các khu chung cư cũ ở nội thành Hà Nội. 12. Các trang web.