Luận văn Thực trạng và giải pháp về đầu tư phát triển nhà ở đô thị ở Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) - Bộ Xây Dựng

uá trình đô thị hoá của Việt Nam diễn ra hết sức mạnh mẽ do những yêu cầu bức thiết của sự phát triển đặt ra và khi đời soóng con người trong xã hội được nâng cao kéo theo những nhu cầu về nhà ở tăng lên mạnh mẽ, nhà ở là vấn đề bức thiết hiện nay của xã hội. Qua đó với vai trò là đơn vị được nhà nước giao sứ mệnh nặng nề này, Tổng công ty đã đang và sẽ cố gắng hoàn thành tất cả các hạng mục công trình về nhà ở và công trình liên quan nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân đô thị. Qua báo cáo năm 2000 cho thấy hoạt động của Tổng công ty dù gặp một số vấn đề khó khăn do mới đươcj tổ chức lại và phải giải quyết khó khăn do những tồn tại của đơn vị cũ, cũng như gặp trục trặc vì vốn đầu tư vào các khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở, do vốn bị bế tắc nhiều và vấn đề giải toả mặt bằng để đi vào đầu tư xây lắp còn gặp nhiều cản trở và khó khăn. Nhưng bên cạnh đó được sự chỉ đạo, quan tâm của chính phủ và các ngành các cấp và được sự ủng hộ của các đơn vị trực thuộc và toàn thể cán bộ công nhân viên của Tổng công ty, Tổng công ty đã khắc phục được những khó khăn và đã có những thành tựu phát triển đáng kể. Một loạt các dự án đầu tư đã mang lại hiệu quả cao và góp phần làm đẹp bộ mặt thủ đô tạo nên những khu đô thị mới về mọi mặt. Như dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm (18 ha) nằm cách trung tâm Hà Nội 7 km về phía Nam, là một dự án khu vực có cảnh quan thiên nhiên đẹp, với hồ nước thiên nhiên rộng 74 ha và nhiều di tích lịch sử. Dự án thuộc thiết kế và xây dựng thành một khu dịch vụ nhà ở có hệ thống hạ tầng đồng bộ, hệ thống đường giao thông thuận lợi, hệ thống cấp thoát nước tốt nhất, hệ thống cáp điện đi ngầm ... phù hợp với yêu cầu khu đô thị mới, hiện đại. Dự án khu nhà ở bắc Linh Đàm (24 ha) là dự án thành phần (đợt 1) của dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm. Hiện nay, tổng công ty đã chuyển giao được 95% hạ tầng cho khách hàng để xây dựng nhà ở (biệt thự thấp tầng liên kết) trong đó nhà chung cư 9 tầng đã được xây dựng và đưa vào sử dụng. Dự án khu nhà ở bán đảo Linh Đàm (35 ha) là dự án (đợt 2) của dự án khu dịch vụ và nhà ở hồ Linh Đàm, nằm giữa hồ Linh Đàm và đến nay đã chuyển giao hạ tàng cho các đơn vị và cá nhân có nhu cầu đầu tư xây dựng văn phòng và nhà ở. Bên cạnh đó khu đô thị mới Định Công đang được thực hiện thuộc diện rộng 35 ha nằm ở phía nm thủ ddô, cách trung tâm thành phố 5 km giưa khu vực đang được đô thị hóa với tốc độ cao. Đây là dự án có vị trí thuận lợi để phát triển một khu nhà ở mới phục vụ nhu cầu về nhà ở của nhaan dân thủ đô. Tại đây chủ yếu sẽ xây dựng các khu nhà ở cao tầng với hệ thống kỹ thuật và hệ thống hạ tầng xã hội bao gồm hệ thống đường giao thông, cấp điện, nước, trường học, nhà trẻ, thương mại... Sau khi xây dựng xong dự án sẽ cung cấp hơn 300.000 m2 sàn nhà ở các loại phục vụ chương trình phát triển nhà ở của thành phố Hà Nội. Bên cạnh dự án hồ Linh Đàm và Định Công đã đưa một phần của dự án vào sử dụng thì Tổng công ty đã hoàn thành xong một số công trình như quy hoạch phố Kim Đồng, biệt thự 41 Trần Hưng Đạo, Khách sạn Tây hồ, phố Hoa Lư quận Hai Bà Trưng, khu nhà ở B5 Giáp Bát, khu nhà ở 20 Trương Định. Một số công trình căn hộ văn phòng V- Tower, công trình căn hộ cao cấp JANA. Dự án khu đô thị mới Tư Hiệp - Pháp Vân (50 ha) nằm ở cửa ngõ phía Nam thủ đô Hà Nội, kề cận đường quốc lộ 1A, 1B. Phía bắc có đường vành đai 3 chạy qua, phía Đông giáp công viên Yên Sở. Đây là vị trí thuận lợi cho việc đầu tư phát triển khu nhà ở mới tiện nghi và hiện đại. Dự án khu công nghiệp Ô cách - Gia Lâm - Hà Nội với diện tích 107 ha, nằm ở trong tổ hợp công nghiệp tập trung Đông Bắc của Hà Nội, cách trung tâm thành phố 8 km. Với hệ thống hạ tầng kỹ thuật có tiêu chuẩn cao, dự án sẽ đáp ứng những yêu cầu về xây dựng các cơ sở công nghiệp của các nhà đầu tư tro0ng và ngoài nước, đặc biệt dự án sẽ giành ưu tiên cho chương trình di chuyển các nhà máy trong nội thành Hà Nội. Bên cạnh đó Tổng công ty còn đặc biệt quan tâm đến việc phát triển nhà ở đô thị cho người lao đôngj có thu nhập thấp và trung bình đặc biệt là những người tàn tật đã chứng minh sự đúng đắn của Tổng công ty. Tổng công ty phấn đấu đến hết năm 2005 sẽ phải hoàn thành 10 vạn m2 sàn. Phấn đấu hoàn chỉnh các dự án Định Công - Linh Đàm - Mỹ Đình vào năm 2005. Qua tình hình đầu tư phát triển nhà ở của Tổng công ty nổi bật lên là dự án khu nhà ở bắc Linh Đàm. 2.1. Mục tiêu của dự án khu nhà ở bắc Linh Đàm Tiếp tục thực hiện những định hướng cải tạo và xây dựng thủ đo theo các dự án phát triển đô thị Hà Nội theo điều chỉnh quy hoạch chung của hủ đo Hà Nội đến năm 2021 đã được Thủ tướng phê duyệt. Triệt để khai thác và phát huy ưu thế về vị trí, cảnh quan, đất đai, văn hoá, du lịch, diạch vụ thương mại, nhằm thoả mãn nhu cầu vật chất, tinh thần ngày càng tăng của nhân dân thủ đô, tạo nên động lực phát triển và thực hiện quy hoạch xây dựng thủ đô. Huy động các nguồn vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng đồng bộ, nâng cao các giá trị sử dụng đất, tạo nên môi trường hấp dẫn đầu tư, nhanh chóng xây dựng và khai thác các công trình để thu hồi vốn. Tạo thêm việc làm cho người lao động, đặc biệt là cho nhân dân bên cạnh khu vực thực hiện dự án và khu vực lân cận. Tạo lập mạnh mẽ mô hình đầu tư xây dựng, thống nhất quản lý và khai thác mọi nguồn vốn đầu tư, tạo sự phối hợp đồng bộ thống nhất. 2.2: Tình hình thực hiện đáàu tư của dự án: 2.2.1: Đầu tư xây dựng các công trình: Các công trình hạ tầng kỹ thuật: Do tổng công ty tổ chức thực hiện bằng mọi nguồn vốn mà được phép thu hồi vốn theo phương thức kinh doanh mặt bằng hạ tầng. Tổng công ty bàn giao không bồi hoàn các công trình hạ tầng kỹ thuật cho thành phố sử dụng khai thác khi dự án kết thúc. Các công trình công cộng: Tổng công ty tổ chức xây dựng bằng mọi nguồn vốn mà được phép thu hồi vốn theo phương thức kinh doanh mặt hàng hạ tầng. Tổng công ty bàn giao không bồi hoàn các công trình hạ tầng kỹ rhuật cho thành phố sử dụng khai thác khi dự án kết thúc. - Các công trình công cộng: Tổng công ty tổ chức xây dựng bằng tiền thuê đất , tiền sử dụng đất mà Tổng công ty được phép chậm nộp và bàn giao cho các ngành chức năng của thành phố quản lý dự án khai thác khi hoàn thành. - Các công trình theo cơ chế kinh doanh được thực hiện theo hai hình thức: Tổng công ty bỏ vốn xây dựng và kinh doanh để chủ đầu tư khác bỏ vốn thực hiện xây dựng các công trình trên cơ sở tuân thủ quy hoạch, kiến trúc và các quy định hiện hành khác của nhà nước. 2.2.2: Nguồn vốn đầu tư: Nguồn vốn của dự án được huy động từ nhiều nguồn khác nhau: + Nguồn vốn do nhà nước cấp: Đây là dự án được nhà nước giao cho Tổng công ty đầu tư xây dựng. Hơn nữa là một doanh nghiệp nhà nước nếu các dự án của tổng công tythực hiện đều được nhà nước cấp một phần ngân sách. Tuy nhiên, do ngân sách nhà nước có hạn và còn phải chi cho nhiều việc khác nên vốn cấp cho chủ đầu tư cũng không nhiều, mà chủ đầu tư phải tự huy động vốn thêm để đảm bảo dự án. + Vốn tự có của chủ đầu tư: Nếu so sánh với tổng vốn đầu tư của dự án thì vốn tự có là tương đối thấp, nhưng vì đây là một dự án lớn đòi hỏi lượng vốn rất lớn nếu bắt buộc chủ đầu tư phải có vốn đối ứng lớn thì chắc chắn dự án sẽ không thực hiện được. Điều quan trọng là ở chỗ chủ đầu tư phải biết huy động thêm được vốn để đảm bảo cho dự án được thực hiện thành công. + Vốn duy trì từ khách hàng: Tỏng công ty đã huy động được phần lớn vốn góp của mọi tỏ chức và cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế có nhu cầu về nhà ở, đất ở, đất xây dựng các công trình chuyên dùng ngay từ khi triển khai các dự án để thực hiện đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Do có uy tín lớn trong lĩnh vực phát triển nhà và đô thị và có biện pháp vận động thích hợp nên đã huy động được một lượng vốn rất lớn chiếm tỷ trọng khoảng 35,26%. Nguồn vốn có ưu điểm không phải chịu lãi suất, nên giảm bớt được một khoản chi phí phải trả lãi vay cho Tổng công ty. + Nguồn vốn vay: Tổng công ty đãc phải vay ngân hàng 20 tỷ đồng với lãi suất tín dụng thương mại ( 1% / tháng). Trong thời hạn 2,5 năm kể từ tháng 6/1997. + Ngoài ra, Tổng công ty có tổ chức phát hành trái phiếu công trình qua kho bạc nhà nước 30 tỷ đồng. 2.2.3: Hiệu quả đầu tư của dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm * Xét về mặt hiện vật: Dự án đã có được kết quả rất lớn đóng góp cho thành phố một khu đô thị mới đồng bộ cả về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. * Xét về hiệu quả tài chính: Dự án đã đem lại cho tổng công ty một khoản thu nhập thuần ( tính theo giá trị năm đầu tư) rất lớn, hệ số hoàn vốn nội bộ IRR = 32,4%, cao hơn tỷ suất chiết khấu với mức lạm phát 4 -5 % thì IRR vẫn lớn hơn. * Xét về mặt kinh tế- xã hội: Dự án hoàn thành đã làm tăng thu ngân sách nhà nước thêm 48.251 triệu đồng thông qua việc thu thuế và thu tiền sử dụng đất và thuê đất. Cung cấp cho thành phố một khu đô thị mới dồng bộ với giá trị hệ thống kết cấu hạ tầng 65 tỷ đồng và đóng góp cho thành phố 138.000m2 sàn nhà ở các loại, đáp ứng chỗ ở cho hơn 360 hộ gia đình, góp phần tích cực vào chương trình phát triển nhà ở quốc gia và chương trình dãn dân của thủ đô Hà Nội. Qua tình hình đầu tư phát triển nhà ở của Tổng công ty cho thấy: Tổng công ty rất chú trọng trong việc phát triển đô thị mới, tạo cho xã hội một lượng nhà ở rất lớn nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở của nhân dân và tạo nên một bộ mặt đô thị mới khang trang hơn. III. Kết quả đầu tư phát triển nhà ở đô thị của Tổng công ty 1. Kết quả đầu tư: Các dự án đầu tư phát triển nhà ở đô thị của tổng công ty đã đem lại những kết quả rất lớn về mọi mặt tạo ra được hàng vạn m2 sàn nhà ở cho người dân và hàng loạt các căn hộ khang trang với đầy đủ các yếu tố theo tiêu chuẩn của nhà nước và yêu cầu của người tiêu dùng. 1.1: Về ặt kinh tế - xã hội Các chỉ tiêu về kinh tế - xã hội được thực hiện rất cao đem lại hiệu quả lớn. Tổng công ty đã đóng góp cho nhà nước và thành phố khoảng 5 vạn m2 sàn nhà các loại, đáp ứng chỗ ở cho hơn 2000 hộ gia đình, góp phần tích cực vào chương trình phát triển nhà ở quốc gia và thủ đô Tăng cường kết cấu cơ sở hạ tầng của thành phố, tạo ra một khu vực dân cư đô thị hoàn chỉnh, phát triển theo đúng quy hoạch đảm bảo vẻ đẹp kiến trúc đô thị của nhân dân trong khu vực - Huy động vốn đầu tư từ nhiều nguồn nhưng được quản lý thống nhất , tạo sự phối hợp đồng bộ, thực hiện nhanh gọn góp phần đưa việc phát triển đô thị của cả nước và thủ đô đi vào nề nếp, trật tự, đảm bảo thực hiện mô hình mới về phát triển đô thị, thúc đẩy quá trình đô thị hóa thủ đô Hà Nội và các thành phố khác trong cả nước. - Nâng cao năng lực thực hiện, quản lý các dự án phát triển đô thị của đội ngũ cán bộ công nhân viên của chủ đầu tư, tạo cơ sở vững chắc để triển khai đầu tư và xây dựng hoàn chỉnh toàn bộ các dự án của Tổng công ty. 1.2: Lợi ích của nhà nước Tổng cộng nộp ngân sách: 50.575.863.000 đ Trong đó: + Tiền sử dụng đất va thuê đất + Thuế giá trị gia tăng + Thuế thu nhập doanh nghiệp Nhìn chung các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả về tài chính của Tổng công ty đều có xu hướng tăng. Còn về giá trị sản xuất thì không ngừng tăng lên hàng năm từ 34.065 triệu đồng năm 1995 lên 80.510 triệu đồng vào năm 2000 và đặc biệt mức của năm 1997 so với năm 1996 là cao nhất 73.071/ 40.470 tương đương 180,6%. Điều đó có phù hợp với quy mô hoạt động ngày càng tăng của Tổng cong ty. Sản phẩm của Tổng công ty sản xuất ra được tiêu thụ rất nhanh nhất là năm 1999 và 2000 doanh thu tăng vọt so với thời gian trước. Sở dĩ đạt được kết quả như vậy là do một số bộ phận vốn đầu tư từ giai đoạn trước đến năm 1999 - 2000 mới phát huy tác dụng. Doanh thu tăng lên, tức là doanh nghiệp hoạt động ngày càng có hiệu quả thu nhập ngày càng tăng, gia tăng nguồn vốn tích luỹ và lại tiếp tục đầu tư mới. Từ đó hiệu quả kinh tế - xã hội cũng được quan tâm hơn, được thể hiện qua các chỉ tiêu giá trị nộp ngân sách của nhà nước và thu nhập bình quân của cán bộ công nhân viên liên tục tăng. 2. Những tồn tại và nguyên nhân: 2.1: Tồn tại: Bên cạnh những thành tựu đạt được còn có nhiều vấn đề cần phải khắc phục - Một số dự án đã được duyệt nhưng tiến độ thực hiện của chủ đầu tư còn chậm. - Cần nhanh chóng hoàn thiện bộ máy tổ chức hoạt động của Tổng công ty và các đơn vị thành viên. - Các biện pháp tuyên truyền, quảng cáo chưa được sâu rộng, chưa phát huy được hết tác dụng thu hút cũng như thay đổi thói quen ở nhà cao tầng của người dân. - Mức giá bán vẫn còn cao, vượt quá khả năng của đa số nhân dân. - Chưa khai thác được bộ phận khách hàng có thu nhập thấp về nhu cầu nhà ở và chiếm số đông trong xã hội do chưa có chính sách bán hàng hợp lý đối vơí đối tượng này. - Chưa có những biện pháp và dự án cụ thể cho việc đầu tư, phát triểnnhà ở cho những người tàn tật và người có thu nhập thấp ở đô thị. - Chưa phát huy được hết tiềm năng là một Tổng công ty đầu đàn trong lĩnh vực nhà ở đô thị. 2.2: Nguyên nhân: Do gặp phải những vướng mắc trong vấn đề giải pháp mặt bằng, yếu tố về vốn huy động đươc chưa cao. Do quy mô lớn, phần lớn được phát riển trên cơ sở đất nông nghiệp nên do đó voiệc thu hồi đồng nghĩa với việc cát đi nguồn sống của các hộ nông dân. Hơn nưã, khung giá đền bù thấp so với mức giá thực tế vì vậy, rất khó đi đến thoả thuận đền bù với các hộ dân bị thu hồi đất. - Do mới được tổ chức lại nên các bộ phận kết hợp với nhau còn nhiều lúng túng, mà đối với một doanh nghiệp kinh doanh nhà ở cần phải có thời gian tích luỹ để hoàn thiện và phát triển. - Do chỉ chú trọng vào đẩu tư phát triển nhà ở đô thị nên vấn đề quảng cáo và thề hiện những ưu thée nhằm làm thay đổi tập tục thói quen về nàh ở của người dân chưa được chú trọng đúng mức. - Do vốn đầu tư lớn mà thời gian đầu tư lại kéo dài nên việc giá thành chưa đáp ứng được đông đảo quảng đại quần chúng nhân dân còn chưa hợp lý. Chương III Những định hướng và giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả đầu tư phát triển nhà ở đô thị tại Tổng công ty đầu tư phát triển nhà. I.Những thuận lợi và khó khăn trong việc thực hiện đầu tư Trong những năm qua việc thực hiện đầy đủ phát triển đô thị mới tại Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị đã gặp được rất nhiều thuận lợi, đem lại những kết quả thật khả quan, nhưng bên cạnh đó cũng còn không ít những khó khăn phức tạp đòi hỏi Tổng công ty cần phải tiếp tục có giải pháp tháo gỡ, cụ thể một số thuận lợi và khó khăn đó như sau: 1.Thuận lợi Được sự quan tâm chỉ đạo giúp đỡ hợp tác của các ngành các cấp từ Trung ương đến địa phương có liên quan đến hoạt động sản xuất kinh doanh của Tỏng công ty như: Văn phòng Chính phủ, bộ xây dựng, Bộ tài chính, UBND các quận, huyện...để Tổng công ty hoàn thành tốt nhiệm vụ của mình. Có được sự lãnh đạo sáng suốt, đúng đắn của Đảng uỷ, Ban lãnh đạo Tổng công ty. Có đội ngũ cán bộ đã qua thực tế, kinh nghiệm và năng lực ngày càng được củng cố và nâng cao, có được sự đoàn kết thống nhất đồng lòng trong toàn bộ Tổng công ty từ Tổng giám đốc xuống đến nhân viên có tinh thần tự giác, năng động sáng tạo, có trình độ năng lực, có tinh thần trách nhiệm cảotong công việc nghiêm chỉnh chấp hành mọi chủ trương đường lối của Đảng và Nhà nước. Trải qua việc thực hiện các dự án Tổng công ty đã đúc rút được quy trình thực hiện các dự án từ quy mô nhỏ (vài nghìn m2) đến quy mô lớn (hàng trăm ha) đúc kết được những bài học kinh nghiệm quý báu trong triển khai thực hiện dự án về phát triển nhà ở và đô thị mới. Đồng thời Tổng công ty đã xác định được vị thế của mình trong thị trường kinh doanh và phát triển nhà trong địa bàn thành phố Hà Nội. Tiềm lực tài chính của Tổng công ty lớn, có khả năng huy động từ nhiều nguồn vốn khác nhau với số lượng lớn. Nhận được sự động viên khích lệ, đồng nghiệp... 2.Khó khăn Khó khăn chính là cong tác đền bù giải phóng mặt bằng rất phức tạp, nó liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp, nhiều vấn đề nảy sinh trong công tác này. Giá cả đền bù theo chính sách thấp nhất là những nơi có diện tích đất bị thu hồi lớn, các hộ sản xuất nông nghiệp không còn đất để sản xuất hoặc còn rất ít, khó khăn trong việc di chuyển mồ mả, nằm trong khu vực dự án đã kéo dài thời gian thực hiện dự án đồng thời cơ chế chính sách đền bù giải phóng mặt bằng chưa ổn định chưa thống nhất. Một loạt các chi phí phân bổ vào hạ tầng, nhà cao tầng như: Đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí các loại thuế chuyển quyền sử dụng đất...đã làm tăng giá trị đầu vào của 1m2 diện tích sử dụng căn hộ, khiến việc tiêu thụ bị chậm. Một số dự án phát triển đô thị mới việc chi phí đầu tư xây dựng các hạng mục công trình kỹ thuật hạ tầng ngoài hàng rào. Dự án như cấp điện, cấp nước, thoát nước...dùng vào mục đích chung sử dụng vốn chịu lãi suất để đầu tư, vồn xây dựng nhà chng cũng vay với lãi suất cao nên giá thành còn cao, chưa đáp ứng yêu cầu của người mua. Trong thời gian vừa qua theo quy chế quản lý đầu tư và xây dựng việc phân cấp thẩm định thiết kế kỹ thuật và dự toán thay đổi, nên hồ sơ di chuyển lịa mất nhiều thời gian gây chậm trễ cho việc khởi công một số hạng mục công trình trong kế hoạch thực hiện. Công tác tiếp thị, tiêu thụ sản phẩm còn chưa ngang tầm với đòi hỏi của cơ chế thị trường hiện nay, việc tiêu thụ sản phẩm khó khăn do đó việc thu hồi vốn bị chậm, vốn đầu tư bị đọng lại trong khi nhu cầu về vốn lại lớn. Lực lượng cán bộ quản lý dự án còn trẻ, chưa kiên quyết với một số trường hợp xây dựng sai phép, gây lộn xộn trong việc thi công cũng như mỹ quan chung. Thời gian thực hiện dự án khu đô thị mới thường kéo dài, thời gian thu hồi vốn đầu tư phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan như địa điểm, cảnh quan, điều kiện hạ tầng ngoài hàng rào. Vốn đầu tư của các dự án khu đô thị mới rất lớn, gấp nhiều lần vốn tự có của chủ đầu tư, nguồn vốn đa dạng lại không liên tục, việc tổ chức thi công các hạng mục công trình phải có sự phối hợp đồng bộ và khoa học. Các hạng mục công trình trong dự án thuộc nhiều chuyên ngành khác nhau như giao thông, cấp nước, thoát nước, cấp điện, bưu chính viễn thông, nhà ở, văn phòng, khách sạn, trụ sở... nhưng đòi hỏi phải có sự quản lý thống nhất và toàn diện. Lĩnh vực hoạt động sản xuất kinh doanh chính của Tổng công ty liên quan đến quỹ đất của các khu đô thị đặc biệt là của thành phố Hà Nội. Quỹ đất này cũng hạn hẹp cho nên khó khăn cho việc tìm kiếm các dự án mới. 3.Những bài học kinh nghiệm từ thực tiễn tình hình hoạt động của Tổng công ty Từ những kết quả đã đạt được trong thời gian qua. Tổng công ty đã rút ra được nhiều bài học kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án phát triển khu đô thị mới, từ đó có những định hướng đầu tư phù hợp cho thời gian tới. Những bài học kinh nghiệm đó là: Bài học thứ nhất rút ra được là trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Ngay trong quá trình lập và trình duyệt đề án quy hoạch chi tiết. Tổng công ty chủ động tiếp xúc với các địa phương mà dự án có liên quan để phối hợp lập phương án đền bù hỗ trợ giải phóng mặt bằng. Xác định được rằng việc lập và quá trình khó khăn lâu dài nên Tổng công ty đề ra phương châm "sống giữa lòng dân" bám sát và nắm bắt diễn biến tư tưởng của người dân để có những giải pháp thích hợp theo từngthời điểm. Trên cơ sở những diễn biến thực tế, Tổng công ty đã vận dụng những quy định của Nhà nước và thành phố để đề xuất nhiều hình thức hỗ trợ khi thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng. Đây là một điều rất quan trọng và đã được chứng minh qua một số dự án như dự án giai đoạn 1 của tuyến đường bao quanh hồ Linh Đàm, dự án bán đảo Linh Đàm và đặc biệt thể hiện qua dự án khu đô thị mới Định Công. Ngoài ra Tổng công ty còn phải luôn quán triệt tư tưởng mềm dẻo, linh hoạt bám sát mặt bằng và giữ được sự hoà thuận với quan điểm đảm bảo lợi ích của người dân thì việc đền bù giải phóng mặt bằng với có kết quả tốt đẹp. Bài học thứ hai mà Tổng công ty đúc rút được từ các dự án phát triển khu đô thị mới là phải có phương thức tổ chức, triển khai dự án một cách hợp lý. Với một lượng vốn khổng lồ cần phải có ngay để thực hiện việc đền bù giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng, nếu không có phương thức triển khai khoa học và tạo ra tính hấp dẫn thì sẽ gặp rất nhiều khó khăn về mặt tài chính. Từ kinh nghiệm những dự án quy mô nhỏ ở lân cận trung tâm đã thực hiện, khi triển khai các dự án quy mô lớn, ngay từ khi nhận bàn giao đất, Tổng công ty khẩn trương tổ chức thi công xây dựng toàn bộ mạng giao thông trong khu vực để tạo thành từng ô đất theo quy hoạch đồng thời triẻn khai công tác tiếp thi và thu hút vốn đầu tư. Bởi vậy khi các tuyến đường đã hình thành khách hàng muốn đầu tư xây dựng nhà ở trong khu vựcc dự án không những chỉ được xem từng ô đất trên bản vẽ quy hoạch mà còn có thể đến tận nơi để khảo sát tìm hiểu v à lựa chọn vị trí đất phù hợp với nguyện vọng. Vì thế mặc dù mới được khởi công vào cuối tháng 9 năm 1999. Tổng công ty bắt đầu kinh doanh, huy động vốn từ tháng 11 năm 1999 nhưng đến nay khu đô thị mới Định Công khoảng 80% mặt bằng hạ tầng đã có khách đến ký hợp đồng và góp vốn đầu tư xây dựng nhà ở. Do việc đầu tư xây dựng khu đô thị mới phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố nguồn vốn, mặt bằng, hạ tầng ngoài hàng rào hoặc mức độ khai thác dự án. Nguồn vốn đầu tư đa dạng, không tập trung, mặt bằng xây dựng có nhiều vấn đề phát sinh liên quan đến đất đai, tài sản và mồ mả của nhân dân địa phương ảnh hưởng đến tiến độ thi công các công trình các hạng mục công trình được xây dựng dan xen với các chuyên ngành khác nhau. Nghiên cứu kỹ đặc điểm này và căn cứ vào năng lực của mình, Tổng công ty đã chủ động đề xuất với Bộ xây dựng, kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép thực hiện thí điểm việc tự thi công các công trình hạ tầng và nhà ở trong các khu đất đô thị mới do Tổng công ty làm chr đầu tư. Đây là một đề xuất rất quan trọng đến nay đã khẳng định được tính đúng đắn của mình. Cơ chế tự thi công xây dựng trong khu đô thị mới giúp cho việc điều chỉnh tiến độ thi công xây dựng từng công trình hoặc từng hạng mục công trình phù hợp với tình hình thực tế, tạo điều kiện cho Tổng công ty chủ động cân đối nguồn vốn để đầu tư có trọng điểm tránh bị chồng chéo tràn lan hoặc làm giảm hiệu quả đầu tư đảm bảo cho việc đầu tư được thực hiện theo một quá trình khép kín với sự quản lý thống nhất và đảm bảo tiến độ chung của dự án. Một trong những yếu tố quan trọng đem lại kết quả cho việc thực hiện thực hiện dự án phát triển khu đô thị mới là công tác quản lý và dịch vụ đô thị. Công tác quản lý trong một khu đô thị mới rất đa dạng, bao gồm quản lý sử dụng đất đai, quản lý kỹ thuật xây dựng và chất lượng công trình quản lý vận hành các công trình hạ tầng, quản lý việc thi công xây dựng của khách hàng về mạt kiến trúc quy hoạch. Tuy nhiên để đảm bảo thực hiện xây dựng khu đô thị mới theo đúng nội dung của dự án được duyệt cần phải kết hợp công tác quản lý với việc tạo ra và cung cấp các loại dịch vụ đô thị để hình thành các khu dân cư mới. Để thực hiênh mục tiêu này Tổng công ty đã thành lập xí nghiệp dịch vụ tổng hợp và vui chơi giải trí với chức năng chính là tổ chức v à cung cấp các loại hình dịch vụ như trồng cây bóng mát, cây cảnh phục vụ nhu cầu vui chơi, thể thao (dịch vụ câu cá, bóng bàn, tennis, bể bơi, thể dục thể hình...), câu lạc bộ phục vụ ăn uống giải khát.Với các hoạt động của mình theo định hướng coi trọng công tác phục vụ, xí nghiệp đã góp phần làm cho khu vực hồ Linh Đàm, xanh, sạch, đẹp bước đầu đã hình thành một điểm dân cư hấp dẫn tại khu vực dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm. Hiện nay xí nghiệp đang triển khai các hoạt động của mình tại khu đô thị mới Định Công và mở rộng các dự án khác của Tổng công ty. Bài học thứ ba là cần phải quan tâm một cách đúng mức đến các công trình hạ tầng ngoài hàng rào có liên quan đến khu vực dự án. Ngay trước khi nhận bàn giao đất từ nhân dân và địa phương Tổng công ty đã chủ động tìm hiểu những khó khăn liên quan đến mạng lưới giao thông dẫn vào khu vực dự án, hệ thống cấp điện và cấp nước sinh hoạt để giải quyết kịp thời, khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm và khu đô thị mới Định Công đều nằm trong những vị trí không thuận lợi về giao thông, điều kiện kỹ thuật ngoài hàng rào rất nghèo nàn. Khi tổ chức khời công khu nhà ở Bắc Linh Đàm. Tổng công ty đã xúc tiến lập dự án và thảo thuận đền bù giải phóng mặt bằng để thực hiện giai đoạn một của tuyến đường bao quanh hồ Linh Đàm rộng 30m để nối thông từ quốc lộ 1A vào khu vực dự án với chiều dài gần 1km. Khu đô thị mới Định Công nằm gọn trong khu ruộng nông nghiệp canh tác của thôn Hạ (xã Định Công), giao thông ra vào rất khó khăn, nguồn nước của thành phố không đáp ứng được việc cấp nước sinh hoạt cho dự án . Cuối năm 1996 khi việc đền bù giải phóng mặt bằng còn đang khó khăn bế tắc, Tổng công ty vẫn quyết định đầu tư cải tạo mở rộng tuyến đường hiện có từ quốc lộ 1A và xây dựng tuyến đường Hải Âu dẫn từ đường Trường Chinh vào khu vực dự án. Vì vậy, khi toàn bộ mặt bằng dự án đã được giải phóng các tuyến đường trên không những để tạo điều kiện thuận lợi cho việc thi công san nền mà còn trở thành những tuyến giao thông quan trọng làm cho khu vực dự án trở nên hấp dẫn, góp phần đẩy nhanh việc tiêu thụ mặt bằng hạ tầng. Và khi đối mặt với khó khăn về việc cấp nước, Tổng công ty chủ động đề xuất với Bộ xây dựng và các cơ quan quản lý chuyên ngành để đầu ta xây dựng một trạm quản lý nước sạch đủ cung cấp nước cho toàn bộ khu vực trong giai đoạn nguồn nước của thành phố còn chưa đáp ứng được. Như vậy có thể nói để thực hiện tốt các dự án phát triển nhà ở trong khu đô thị mới cần pahỉ có một định hướng về các giải pháp cho tất cả các giai đoạn từ lập đồ án quy hoạch chi tiết, công tác tổ chức điều hành, công tác đèn bù giải phóng mặt bằng đến việc triển khai xây dựng và quản lý quá trình thực hiện dự án. Các giải pháp này liên kết phối hợp chặt chẽ với nhau để phục vụ cho một kết quả cuối cùng là hình thành và phát triển các khu dân cư đô thị mới theo quy hoạch tổng thể đã được phên duyệt. II.Định hướng chung của Tổng công ty trong thời gian tới. Thực hiện chỉ đạo của Bộ xây dựng về việc đẩy mạnh công tác phát triển nhà và đô thị, và xây dựng một tổ chức kinh doanh mạnh trong lĩnh vực này trong nữhng năm từ 2001 - 2010, Tổng công ty xác định tiếp tục hoạt động theo định hướng đã được Tổng công ty thực hiện có hiệu quả trong thời gian qua là đầu tư phát triển kinh doanh cơ sở hạ tầng và nhà ở theo mô hình các dự án đầu tư, tăng cường quy mô tổ chức của Tổng công ty kể cả về bộ máy tổ chức, con người, vốn đầu tư và cung cách quản lý, tiếp tục mở rộng kinh doanh theo chiều sâu tại Thủ đô Hà Nội, theo chiều rộng tại các tỉnh phía bắc. Tiếp tục thực hiện tốt các dự án được giao như dự án khu dịch vụ tổng hợp và n hà ở hồ Linh Đàm. Dự án khu đô thị mới Định Công khu công nghiệp ở cách khu đô thị mới Mỹ Đình - Hà Tây, xin thêm các dự án phát triển đô thị mới khu vực phía tây, Tây bắc thành phố Hà Nội, chuẩn bị điều kiện để tham gia thực hiện các dự án lớn hơn trong các khu đô thị mới Bắc sông Hồng - Hà Nội. Hướng hoạt động của mình ra các tỉnh phía bắc như chuỗi đô thị ********-Hoà Lạc - Sơn Tây, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương, Quảng Ninh, Ninh Bình, Thanh Hoá. Phấn đấu đạt tốc độ tăng trưởng thời kỳ 2001 - 2005 bình quân khoảng 15%/năm. Các biện pháp thực hiện để có thể hoàn thành tốt nhiệm vụ kế hoạch sản xuất kinh doanh đến năm 2005 cần phải làm tốt các yêu cầu. Kiện toàn sắp xếp lại bộ máy quản lý, hoàn thiện quá trình của các phòng chuyên môn, nghiệp vụ, ccác ban quản lý dự án, các đơn vị thành viên trực thuộc. Tăng cường công tác đào tạo bồi thường nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ cho các Cán bộ, Công nhân viên nhất là đội ngũ Cán bộ trực tiếp thực hiện dự án nâng cao trình độ quản lý các dự án về chất lượng tiến độ thực hiện dự án và an toàn thi công xây lắp. Đề cao tinh thần trách nhiệm, chủ động sáng tạo của các ban quản lý dự án. Bám sát những mục tiêu trọng điểm đủ xác định nâng cao hiệu lực điều hành từ Tổng công ty đến ccs ban quản lý bằng các chế độ như lập kế hoạch, điều hành thông tin báo cáo kiểm tra. Tăng cường mở rộng và đổi mới khâu tiếp thị tiêu thụ sản phẩm của các dự án đang thực hiện xác định nguồn thu này là nguồn vốn chính để quay vòng đầu tư, đa dạng hoá phương thức bán nhà hạ tầng trả chậm, trả góp, trả bằng sản phẩm. Coi trọng công tác quản lý quy hoạch trong các dự án nhất là các công trình di dân tự động, kiên quyết xử lý các trường hợp xây dựng sai quy hoạch, xây dựng quy trình quản lý quy hoạch gắn trách nhiệm cá nhân các Cán bộ theo dõi để dự án xây dựng đúng quy hoạch được duyệt, đảm bảo thẩm mỹ đô thị trong các dự án. Khai thác sử dụng có hiệu quả mọi nguồn lực cho phát triển các dự án phục vụ nhu cầu ngày càng tăng của nhân dân tại các đô thị, áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật để hậ giá thành sản phẩm đa dạng hoá các hình thức huy động vốn phát huy nội lực bằng cách huy động các nguồn vốn trong nước, trong dân là chủ yếu. Mở rộng mô hình quản lý khu nhà ở và dịch vụ đô thị. Quan tâm giải quyết đời sống của người lao động tạo đủ việc làm, tạo điều kiện để đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ cho đội ngũ Cán bộ hiện có đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ quan tâm thích đáng đến điều kiện lao động của Cán bộ công nhân viên. Thực hiện quy chế dân chủ công khai trong doanh nghiệp Nhà nước, đặc biệt trên một số mặt chủ yếu như tuyể dụng đào tạo, bồi dưỡng Cán bộ, vấn đề an toàn vệ sinh lao động, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế , vấn đề tiền lương, tiền thưởng. Ngoài ra do tốc độ đô thị hoá diễn ra nhanh chóng trong những năm tới, nhu cầu về nhà ở tại các đô thị sẽ rất lớn, cho nên Tổng công ty sẽ chú trọng tập trung thực hiện một số dự án trong năm 2001 như sau: +Xây dựng xong khu nhà ở số 2 Giảng Võ đã được giao đất. +Tiếp tục mô hình phát triển nhà ở cao tầng bằng việc triển khai xây dựng CT2 tại khu nhà ở Bắc Linh Đàm và 4 khối cao tầng tại khu bán đảo hồ Linh Đàm khoảng 500 căn hộ. +Hoàn thành và bàn giao nhà CT5, CT6 Định Công (272 căn hộ , tương đương 27.148m2 sàn) trong năm 2001. +Khởi công nhà CT2, CT16 Định Công (350 căn hộ tương đương 36.176 m2 sàn ) và hoàn thành vào cuối năm 2002 để phục vụ các đối tượng có thu nhâph trung bình, thu nhập thấp và các đối tượng di dân, giải phóng mặt bằng của Thành phố Hà Nội. III. Một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả đầu t phát triển nhà ở đô thị tại Tổng công ty đầu t phát triển nahà và đô thị - Bộ xây dựng Những kết quả hạot động đầu t tại Tổng công ty đầu t phát triển nhà và đô thị đã đạt đợc trong thời gian qua đã khẳng định đợc mục tiêu chiến lợc của Tổng công ty đã và đang thực hiện. Trong những năm tiếp theo nhu cầu phát triển nhà ở và đô thị rất lớn nhièu dự án có quy mô lớn đợc triển khai. Từ trớc tới nay, cơ chế đầu tư các dự án phát triển nhà và đô thị thực tế là cơ chế "xin - cho". Theo xu hớng phát triển của nền kinh tế thị trờng thì cơ chế "xin - cho" sẽ không thể còn tồn tại, việc tham gia chủ đầu t xây dựng các dự án sẽ thông qua đấu thầu. Để đảm bảo thắng lợi liên tục có dự án thực hiện đồng thời thực hiện tốt phơng châm nhanh chóng kết thúc có hiệu quả các dự án đang triển khai, nhanh chóng kết thúc có hiệu quả các dự án đang triển khai , nhanh chóng triển khai thực hiện các dự án đã đợc duyệt, tích cực tìm kiếm các dự án mới thì yêu cầu đặt ra đối với từng Công ty là phải có những giải pháp đúng đắn nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả côngtác đầu tư thực hiện dự án. Đó cũng chính là một trong các điều kiện để thực hiện thắng lợi nhiệm vụ sản xuất kinh doanh nam 2001 và mục tiêu chiến lợc đến năm 2010 của tổng công ty. Sau đâu là một số giải pháp của Tổng công ty nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả đầu từ phát triển đô thị mới trong thời gian tới . Phát hiện các nhà ở thông qua phát triển những đô thị mới phải đợc thực hiện đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo tiêu chuẩn hiện đại. Thực tế đã cho thấy hiện nay, điều kiện hạ tầng kỹ thuật ở Hà Nội đã trở nên quá tải, không đáp ứng đợc với yêu cầu phát triển đô thị. Yếu tố đồng bộ không chỉ là hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện đại nh giao thông, các tuyến điện sinh hoạt, điện thoại chôn ngầm, hệ thống thoát nớc ma và nớc bẩn tách riêng, mà còn các công trình hạ tầng khác nh nhà trẻ, trờng học, bệnh viện, khu thơng mại, công viên vui chơi giải trí, văn hoá thể thao cây xanh v.v... đảm bảo phục vụ nhu cầu sinh hoạt có chất lợng ngày càng cao của nhân dân. Các dự án khu đô thị mới Định Công Linh Đàm đã và đang đợc đầu t hàn chỉnh các công trình hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội và các khu công viên cây xanh, công trình dịch vụ vui chơi giải trí, trở thành các khu đô thị mới hẫp dẫn xanh, sạch, đẹp thực sự đi cuộc sống đợc các ngành, các cấp đánh giá cao và đợc đông đảo nhân dân chấp nhận, không những tạo đợc bộ mặt kiến trúc đô thị hiện đại mà môi trờng cảnh quan và điều kiện sống của nhân dân trong khu vực cũng đợc cải thiện rõ rệt. Các khu đô thị mới và nhà ở phải đợc thực hiện với một cơ cấu sử dụng đất hợp lý trong từng giai đoạn phát triển, trong đó cần phải tính đến xu hớng phát triển lâu dài. Hiện nay trong cơ cấu quy hoạch của một khu đô thị mới có nhiều loại đất với chức năng sử dụng khác nhau. Ngoài đất doanh nghiệpàh cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đất công trình công cộng và các loại đất sử dụng mục đích khác, thành phần quan trọng nhất là đất ở bao gồm đất xây dựng nhà ở thấp tầng và nhà cao tầng. Hiện nay, hiệu quả về tài chính của các dự án phát triển khu đô thị mới phụ thuộc rất nhiều vào tỷ trọng đất ở thấp tầng do tập quán và lối sống của ngời dân đô thị Việt Nam. Trong điều kiện diện tích đất đô thị ngày càng chật hẹp và khan hiếm, việc xây dựng các công trình kiến trúc cao tâng (trong đó có nhà ở) là xu hớng phát triển chủ yếu của đô thị hiện đại, vấn đề đặt ra là cần phải phát triển chủ yếu của đô thị hiện đại, vẫn đễ đạt ra là cần phải xác định một cơ cấu hợp lý giữa đất xây dựng nhà ở thấp tầng và cao tâng trong quy hoạch khu đô thị mới để vừa đảm bảo tính khả thi trong giai đoạn hiện nay vừa phù hợp với xu hớng phát triển sau này. Trong việc phát triển các khu nhà ỏ trong đô thị mới cần xây dựng tập quán lối sống đô thị hiện đại với việc sống và sinh hoạt tại các công trình cao tầng. Nhà ở là 1 trong những cơ cấu quy hoạch quan trọng của khu đô thị mới đợc xây dựng không những phải phù hợp với tập quán, lối sống của ngời dân Việt Nam mà còn cần phải phù hợp với xu hớng phát triển của đô thị hiện đại. Hiện nay, trong các khu đô thị mới có các loại nhà ở cao tầng và thấp tầng. Xét về hiệu quả mọi mặt thì nhà ở cao tầng có nhiều u điểm hơn nh: Hiệu quả sử dụng đất cao là giải pháp tốt nhất về mặt quy hoạch đô thị. đảm bảo việc phát triển các đô thị mang tính cộng dồng, tính xã hội cao và đặc biệt là giá thành các căn hộ chung c thấp hơn nên có thể đáp ứng đợc nhu cầu nhà ở của nhiều tầng hơn lớp dân c, trong đó có những ngời có thu nhập thấp. Vì vậy, cần phải có các giải pháp thiết thực để xoá bỏ tâm lý e ngại sống trên tầng cao của ngời dân Việt Nam nh giải quyết vấn đề giao thông đứng bằng việc trang bị các thang máy, thiết kế mẫu mã căn hệ phù hợp và đặc biệt là thực hiện quản lý, cung cấp các dịch vụ hàng ngày cho những ngời dân đến định c tại các khu nhà ở cao tầng. Tính đến nay, tổng công ty đã hoàn thành, đa vào sử dụng 1 chu c 9 tầng tại khu nhà ở Bắc Linh Đàm với 144 căn hộ đã tiêu thụ hết đang xây dựng 2 chung ch 9 -12 tầng tại khu đô thị mới Định Công và 1 chung c 9 tầng tại khu nhà ở Bắc Linh Đàm, đã đợc khách hàng đăng ký và ký hợp đồng mua hết. Trong kế hoạch phát triển từ 2001 -2005 Tổng Công ty đề ra mục tiêu xây dựng hàng loạt các chung c cá tầngb tại các dự án đợc giao với chỉ tiêu mỗi năm hoàn thành đa vào sử dụng từ 7 -8 vạn m2 nhà ở để nhanh chóng phủ kín các dự án thoe quy hoạch đợc duyệt. Việt phát triển nhà ở tại khu đô thị mới phải đợc xây dựng kết hợp giữa tính hiện đại với việc coi trọng, giữ gìn bản sắc văn hoá dân tộc. Các khu đô thị mới ở Hà Nội hiện nay hầu hết đợc xây dựng trên cơ sở đất nông nghiệp thuộc các huyện ngoại thành, nơi thờng có những công trình kiến trúc có giá trị và di tích lịch sử. Vì vậy, khi quy hoạch các khu đô thị mới cần phải có giải pháp đúng đắn để khu đô thị mới với các công trình cổ trong khu vực. Đây là yếu tố rất quan trọn đối với những khu đô thị mới nằm trong khu vực có nhiều công trình đình, chùa và có truyền thống văn hoá lâu đời nh khu Hồ Linh Đàm. Các công trìn di tích trong khu vực hộ Linh Đàm nh chù T Kỳ, Chùa Linh Đàm. Miếu Gàn, đình lăng Đại Tứ đợc nghiên cứu xem xét nh là một thành phần trong tổng thể của dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm và đợc tôn tạo thêm, góp phần tăng thêm các u thế về cảnh quan, khí hậu, đất đai, văn hoá truyền thống của khu vực. Để thực hiện phát triển nhả ở tại và các khu đô thị mới đạt hiệu quả về các mặt cần phải có biện pháp huy động mọi nguồn vốn đầu t. Vốn đầu t là yếu tố hết sức quan trọng và khó khăn chung cho cac chủ đầu t vì các dự án pht khu đô thị mới thờng đòi hỏi lợng vốn đầu t lớn. Thực tế cho thấy, ngoài các nguồn vốn vay nhà nớc (u tiên) vay cảu các tổ chức tín dụng trong và ngoài nớc vốn phát hành trái phiếu cổ phiếu... thì vốn huy động từ nhân dân rất lớn, chiếm khoảng 70% lợng vốn cần thiết cho mỗi dự án. Vì vậy việc huy động đợc nguồn vốn này có ý nghĩa cự kỳ quan trọng, nếu các doanh nghiệp thực hiện các dự án phát triển đô thị biết khai thác nguồn vón này thì có thể đảm bảo thực hiện có hiệu quqr các dự án. Có thể thấy đợc ý nghĩa của vấn đề ở chỗ: thực hiện các dự án phát triển khu đô thị mới một mặt đem lại hiệu quả về quy hoạch, tạo ra chỗ ở khang trang, nâng cao điều kiện sống, mặt khách quá trình thực hiện hoàn chỉnh các dự án, góp phần vào quá trình đô thị hoá các khu dân c. Với một quy trình đầu t hợp lý mang lại lòng tin cho ngời dân, tại các dự án khu dục vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm và khu đo thị mới Định Công, tổng Công ty đầu t phát triển nhà và đô thị đã huy động đợc tối da nguồn vốn nhàn rỗi trong dân để đầu t xây dựng hạ tầng đồng bộ và phát triển nhà ở theo đúng quy hoạch đợc duyệt. Sự tham gia phối hợp của các cơ quan quản lý chuyên ngành trong quá trình thực hiện các dự án phát triển nhà ở đô thị cũng là một yếu tố hết sức quan trọng nâng cao tính khả thi của dự án và đảm bảo việc bàn giao vận hành các hạng mục công trình khi hoàn thành. Trong một dự án khu đô thị mới có rất nhiều chuyên ngành nh giao thông, cấp nớc, thoát nớc, cấp điện, bu điện, nhà ở v.v... với các hạng mục công trình riêng biệt đòi hỏi phải có sự phân phối thực hiện và tham gia đầu t của các ngành, các cấp, trong đó sự phối hợp quản lý có một ý nghĩa quan trọng. Với các bải học kinh nghiệm mà tổng Công ty đã đúc rút đợc qua việc thực hiện dự án có thể thấy rõ ràng việc phát triển đô thị theo mô hình các khu đô thị mới đồng bộ kết hợp với việc cải tạo các khu đô thị cũ là hớng đi đúng đắn trong điều kiệnpt của nớc ta hiện nay. Nó đòi hỏi phải có những chính sách hợp lý, có sự quản lý thống nhất và sự đầu t xây dựng đồng bộ hiện đại, theo xu hớng thời đại và sự đầu t xây dựng đồng bộ hiện đại, theo xu hớng thời đại kết hợp với việc bảo tồn coi trọng và phát huy những bản sác văn hoá truyền thống dân tộc. Giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án. Hiện nay đối với các dự án phát triển nhà và đô thị, yếu tố chủ yếu tác động ảnh hởng trực tiếp đến tiến độ thực hiện dự án là công tác thoả thuận đền bù, giải phóng mặt bằng. Xác định đợc vấn đề này. Tổng Công ty cần phải tập trung nhân lực trí lực vào công việc này. Về mặt bẳn chất, việc đền bù giải phóng mặt bằng không chỉ là giải quýet các mối quan hệ kinh tế vốn đã rất phức tạp và nan giải mà còn liên quan đến một loạt các vấn đề pháp lý và chính sách xã hội nh: Quyền sở hữu cá nhân, việc làm, môi trờng sống, sự công bằng và sự hài hoà giữa các nhóm lợi ích. Do đó công tác đền bù giải phóng mặt bằng vừa cần có sự thận trọng vừa đòi hỏi các giải pháp toàn diện, đồng bộ cả từ góc độ pháp lý lẫn thực tiễn mà có thể quy tụ thành các nhân giải pháp sau: Nâng cao hiệu quả công tác đánh giá và lập các phơng án tiền khả thi các dự án có giải phóng mặt bằng Lực lợng cán bộ quản lý dự án còn trẻ , cha kiên quyết với một số trờng hợp xây dựng sai phép, gây lộn xộn trong việc thi cong cũng nh mỹ quan chung. Thời gian thực hiện dự án khu đo thị mới thờng kéo dài, thời gian thu hồi vốn đầu t phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan nh địa điểm, cảnh quan điều kiện hạ tầng ngoài hàng rào. Vốn đầu t của các dự án khu đô thị mới rất lớn, gấp nhiều lần vốn tự có của chủ đầu t, nguồn vốn đa dạng lại không liên tục, việc tổ chức thi công các hạng mục công trình phải có sự phối hợp đồng bộ và khoa học. Các hạng mục công trình trong dự án thuộc nhiều chuyên ngành khác nhau như giao thông, cấp nớc, thoát nớc, cấp điện, bu chính viễn thông, nhà ở, văn phòng, khách sạn , trụ sở... nhng đòi hỏi phải có sự quản lý thống nhất bà toàn điện. Lĩnh vực hoạt động sản xuất kinh doanh chính của Tổng Công ty liên quan đến quỹ đất các khu đô thị đặc biệt là của thành phố Hà Nội. Quỹ đất này cũng hạn hẹp cho nên khó khăn cho việc tìm kiếm các dự án mới. Các mức đánh giá các cuộc khảo sát thực tế địa bàn nhằm xây dựng chỗ ở, chính sách tạo việc làm.... Phải đợc xem xét một cách kỹ lỡng thông qua các hội đồng chuyên gia. Nên đầu t một phần thích đáng chi phí của dự án cho phần việc này. Chuần bị đầu đủ cơ sở vật chất để phục vụ cho việc đền bù tái định c... Vấn đề chuẩn bị quỹ đất ở và nhà ở đủ điều kiện hạ tầng cho các đối tợng phải di chuyển là vấn đề quan trọng quyết định kết quả giải phón mặt bằng. Các phơng án giải phóng mặt bằng, đền bù, xây dựng khu định c mới, đào tạo chuyển nghề tạo việc làm cho ngời có đất bị thu hồi phải là một phần bắt buộc của một dự án và phải trình cơ quan có chức năng của thành phố duyệt. Coi trọng các phơng thức hỗ trơ tài chính: khuyến khích các cơ sở thuộc diện phải di chuyển hiện đang sử dụng vị trí thuận lợi cho kinh doanh dịch vụ có giá trị rất cao, tổ chức đấu thầu, thơng lợng chuyển nhợng quyền sử dụng đất đối với các đối tác khác, nhằm tạo kinh phí thích đáng hỗ trợ cho các cơ sở di chuyển. Đối với các hộ làm nông nghiệp cần đợc thông báo sớm kế hoạch giải phóng mặt bằng, các hộ này định hớng lại trong công tác và hình thành các công việc mới. Hỗ trợ đào tạo nghề, đặc biệt khơi dậy các nghề truyền thống. Ưu tiên truyển dụng các đối tợng này trong các chơng trình việc làm của Tổng Công ty. Phát huy vai trò của các tổ chức quần chúng,lôi cuốn cộng đồng tham gia và công tác giải phóng mặt bằng. Quán triệt nguyên tắc công khai hoá và dân chủ hoá các phương án đền bù giải phóng mặt bằng để mọi đối tợng có liên quan đến đền bù biết, thống nhất tránh so bì thắc mắt và tiêu cực, tiến hành các điều tra +Triển khai xem xét các thủ tục ban đầu để đầu tư các dự án xây hội học đối với các dự án lớn, tiến hành phỏng vấn hộ gia đình trong khu vực sẽ tiến hành giải phóng mặt bằng đồng thời tổ chức các cuộc gặp gỡ giữa chủ dự án các cấp, các ngành với nhân dân, phát huy vai trò của các hộ trong công các vận động quần chúng như hội phụ nữ, hội cựu chiến binh ...của địa phương có đất bị thu hồi. Thực hiện phương châm "sống giữ lòng dân" bám sát avf nắm vưẽng tư tưởng của người dân để có giải pháp thích hợp theo từng thời điểm. Trên cơ sở những diễn biến thực tế để vận dụng những quy định của Nhà nước và thành phố để với giai đoạn thi công xây lắp, để đảm bảo thực hiện dúng tiến độ đề ra thì phải lựa chọn thông qua đấu thầu các đơn vị thi công có trình độ năng lực và tiềm lực kinh tế lớn, với thiết bị thi công hiện đại đảm bảo thi công đúng chất lượng, đúng yêu cầu kỹ thuật không bị phá bỏ làm lại, đồng thời phải có đủ nguồn vốn để thanh toán kịp thời các hạng mục công trình, giám sát liên tục chặt chẽ và nghiệm thu kịp thời. Ngoài ra việc điều phối công việc giữa các đơn vị thi công các hạng mục công trình cũng được quan tâm và chỉ đạo khoa học nhằm giảm sự chồng chéo công việc gây chậm tiến độ tập trung nguồn lực cho các công việc cải tiến. 8.tăng cường công tác quản lý giá xây dựng công trình. Giá thành sản phẩm xây dựng là một trong những vấn đề nóng bỏng, nhất là trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường vấn đề này càng trở nên phức tạp và sôi động. Việc giảm giá thành xây dựng thông qua việc lập dự toán và xét duyệt dự toán. Việc lập dự toán phải được lập chính xác, có căn cứ. Đồng thời việc thẩm định dự toán cũng phải là người có trình độ năng lực, có tinh thần trách nhiệm, để đảm bảo chi phí theo đúng quy định của Nhà nước ban hành, chống thất thoát, lãng phí. Đồng thời việc tổ chức đấu thầu cúng là một hình thức làm giảm giá thành. Thông qua đấu thầu, các nhà thầu muốn thắng thầu phải tính toán, huy động mọi khả năng tiềm tàng, áp dụng công nghệ hiện đại, tiên tiến, phương pháp quản lý khoa học để giảm giá thành đảm bảo tính cạnh tranh. Thông quá đấu thầu có những gói thầu có thể giảm hàng chục phần trămgiá thành so với dự toán ban đầu. Như vậy, chủ đầu tư đã thành công trong việc quản lý giá xây dựng thông qua công tác đấu thầu. Tuy nhiên việc xét chọn thầu phải cần chú ý kiểm tra, tính toán thẩm định kỹ tránh tình trạng giảm giá thành làm giảm theo chất lượng và tăng thời gian thi công công trình, ngoài ra, trong ký kết hợp đồng và giám sát thi công phải chú ý tránh tình trạng khối lượng công việc phát sinh lớn so với dự toán, so với hợp đồng. III.Một số kiến nghị. Để tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các dự án phát triển đô thị nói chung và phát triển khu đô thị mới nói riêng. Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị xin nêu ra một số kiến nghị như sau: Chính phủ nghiên cứu và sớm ban hành nghị định về khu đô thị mới, tạo hành lang pháp lý để các dự án phát triển đô thj được thực hiện đúng hướng và đạt các mục tiêu đề ra. Nhà nước cần có chính sách giúp các chủ đầu tư nhằm triển khai đồng bộ các dự án như bố trí vốn để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng xã hội, các công trình nhà ở cao tầng, xác định quy trình trách nhiệm của các cơ quancó liên quan trọng việc tiếp nhận các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội từ ccs chủ đầu tư khi dự án kết thúc, có kế hoạch triển khai kịp thời các công trình hạ tầng đầu mối và hạ tầng ngoài hàng rào phục vụ các khu đô thị mới. Với ý nghĩa quy hoạch phải đi trước một bước, các cơ quan chức năng nhanh chóng thực hiện và phê duyệt quy hoạch chi tiết các quận, huyện, các khu đô thị mới trên cơ sở quy hoạch tổng thể đã được duyệt, thông báo công khai các chủ đầu tư đăng ký thực hiện nếu được chấp thuận sẽ lập lập dự án khả thi không phải thoả thuận về địa điểm với địa phương. Để thực hiện tốt việc xây dựng nhà ở cao tầng theo quy hoạch được duyệt, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho đại đa số nhân dân có mức thu nhập trung bình và thấp. Nhà nước cần có chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư vay vốn để đầu tư xây dựng nhà ở chung cư cao tầng hoặc cho nhân dân vay tiền mua căn hộ chung cư theo hình thức trả góp với lãi suất đặc biệt ưu đãi, kể cả hỗ trợ lãi suất thời gian trả vốn tối thiểu 10 năm để những người có thu nhập thấp có điều kiện cải thiện nhà, đồng thời tạo tâm lý yên tâm cho các nhà đầu tư mạnh dạn xây dựng các chung cư cao tầng trong các khu đô thị mới. Kết luận Phát triển nhà ở đô thị ở các thành phố lớn là quy luật tất yếu khách quan của quá trình đô thị hoá ở mỗi quốc gia. Những nước đi sau có nền kinh tế đang chuyển đổi được chứng kiến quá trình đô thị hoá mạnh mẽ của các nước đi trước là một lợi thế, bởi sẽ hạn chế được nhiều yếu điểm do đô thị hoá mang lại nhất là: ô nhiễm môi trường ,khó khắc phục được hiện trạng quá tải về trang bị hạ tầng cho sự phát triển, ngoài ra còn vấn đề đạo đức xã hội ...đã được minh chứng trong quá trình phát triển của các thành phố trong khu vực như: BANGKOK, JAKATA và MANILA... Việt Nam là một nước có nền kinh tế đang chuyển đổi ở châu á, có điều kiện rút ra kinh nghiệm từ các thành phố nêu trên trong khu vực để khắc phục cho bản thân mình trong quá trình tăng trưởng kinh tế nhanh chóng. Phát triển nhà ở theo các dự án xây dựng những khu đô thị mới nhằm đáp ứng những nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng của người dân đô thị là một giả pháp đúng đắn, bởi nó khắc phục được nhiều vấn đề nan giải của đô thị như: nhà ở đô thị ,cấp thoát nước, giao thông đô thị và đặc biệt là đáp ứng được những yêu cầu của quá trình đô thị hoá. Ngoài ra các khu đô thị mới ra đời theo chủ trương này sẽ góp phần làm thay đổi bộ mặt đô thị Việt Nam , đem lại cho đô thị Việt Nam bộ mặt mới hiện đại, xứng đáng là đô thị văn minh hiện đại trong khu vực và thế giới , đặc biệt là đáp ứng được nhu cầu bức súc về nhà ở của người dân đô thị , mà nhu cầu đó ngày càng cao về mọi mặt . Trước thực trạng đầu tư phát triển nhà ở đô thị ở nước ta hiện nay rất cần có sự quan tâm phối hợp của các ngành, các cấp về ban hành chính sách, tổ chức quản lý, tổ chức thưc hiện, hỗ trợ thực hiện...tạo điều kiện cho các dự án đầu tư phát triển nhà ở đô thị nhanh chóng được hoàn thành. Hà Nội , Ngày 09 Tháng 05 Năm 2003 Sinh viên thực hiện Nguyễn Thế Lâm Lời Cảm Ơn Sau hơn ba tháng thực tập tốt nghiệp tại Phòng nghiên cứu và phát triển dự án -Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị - BXD.Được sụ giúp đỡ tận tình của các cán bộ trong phòng và các phòng ban chức năng trong Tổng công ty,em đã hoàn thành đợt thực tập tốt nghiệp theo đúng yêu cầu của Trường Đại Học kinh Tế Quốc Dân noí chung và của Bộ môn kinh tế và quản lý địa chính nói riêng. Trong quá trình thực tâp, dưới sự hướng dẫn nhiệt tình của PGS-TSKH Lê Đình Thắng - trưởng Bộ môn Kinh tế và quản lý địa chính, cùng các cán bộ trong Tổng Công ty, em đã lựa chọn và hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp với đề tài: “Thực trạng và giải pháp về đầu tư phát triển nhà ở đô thị ở Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) - Bộ Xây Dựng”. Đây là một đề tài mới, cho nên việc nghiên cứu thực hiện đề tài gặp rất nhiều khó khăn nếu không có sự gợi ý và chỉ bảo của PGS-TSKH Lê Đình Thắng, sự giúp đỡ cung cấp thông tin, diễn giải trong thực tiễn của các cán bộ Phòng nghiên cứu và phát triển dự án cùng các phòng ban trong Tổng Công ty. Qua chuyên đề thực tập tốt nghiệp này, em xin được nói lên lời cảm ớnâu sắc đối với thày giáo PGS-TSKH Lê Đình Thắng và chân thành cảm ơn sự nhiệt tình của ông Trưởng Phòng nghiên cứu và phát triển dự án cùng toàn thể các cán bộ trong Phòng và trong Tổng Công ty.