Luận văn Thực trạng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex)

,5 96,94 18,77 2005 237 90 37,97 2006 1.683 146 8,67 2007 2.957,2 99 3,36 2008 628,31 36,01 5,75 (Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex) Ngay từ đầu năm 2000, tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex) đã sớm đi tắt đón đầu khi bắt tay vào đầu tư xây dựng một trong những trung tâm thương mại đầu tiên không chỉ của thủ đô Hà Nội mà là của cả nước, trung tâm thương mại Tràng Tiền Plaza với tổng mức đầu tư lên đến 140 tỷ đồng có vị trí vô cùng đắc địa (giáp 2 mặt phố chính của thủ đô là Hàng Bài và Hai Bà Trưng). Tràng Tiền Plaza ra đời không chỉ mang ý nghĩa là một trong những trung tâm mua sắm hiện đại đầu tiên của Việt Nam mà còn thực sự tạo ra một cuộc cách mạng lớn trong phong cách tiêu dùng của rất nhiều người dân khi mà lần đầu tiên được tiếp xúc với những kiốt bán hàng cao cấp hay siêu thị. Qua đó thấy được sự đúng đắn của lãnh đạo tổng công ty khi quyết định sớm tham gia vào thị trường hấp dẫn và đầy tiềm năng này. Tiếp tục phát huy vị thế của một người đi tiên phong, chỉ một năm sau khi Tràng Tiền Plaza chính thức đi vào khai thác sử dụng, năm 2003 (năm mà vốn đầu tư cho nội dung này lên đến 215,46 tỷ đồng và chiếm 29,64% tổng vốn đầu tư kinh doanh bất động sản), Vinaconex đã tiếp tục thể hiện tầm nhìn chiến lược của mình khi chính thức khởi công dự án trung tâm thương mại đầu tiên của thành phố du lịch Thanh Hóa, một thị trường mà lúc bấy giờ được xem là hết sức lạ lẫm với các trung tâm thương mại, mua sắm hiện đại như vậy, dự án có tổng vốn đầu tư 77 tỷ đồng được hoàn thành và đưa vào sử dụng năm 2006. Năm 2005, tổng công ty tiếp tục mở rộng ra một thị trường cũng hết sức mới mẻ khác với dự án trung tâm thương mại tại thành phố Hà Đông (Hà Tây cũ, nay là Hà Nội) có tổng mức đầu tư lớn hơn, 119 tỷ đồng và được đưa vào vận hành giữa năm 2007. Không dừng lại ở đó, ngay cuối năm 2007, tổng công ty tiếp tục tấn công và tấn công mạnh hơn nữa vào mảng thị trường dịch vụ này bằng việc chính thức giới thiệu dự án trung tâm thương mại Chợ Mơ (Hà Nội), một trong những trung tâm thương mại có quy mô lớn và hiện đại nhất Việt Nam với tổng mức đầu tư lên đến 1.329 tỷ đồng, con số kỷ lục đối với một dự án thuộc loại này ở Việt Nam tính cho tới thời điểm bấy giờ. Có thể nói, đầu tư vào mảng trung tâm thương mại đã và đang thực sự có sức hút rất lớn đối với mọi công ty hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, đầu tư kinh doanh bất động sản, mà ở đây, tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam có thể xem là một ví dụ điển hình. Bảng số liệu 1.14 sau đây sẽ cho thấy chi tiết hơn về tình hình thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh trung tâm thương mại của Vinaconex . Bảng 1.14. Các dự án đầu tư trung tâm thương mại Vinaconex đã và đang thực hiện (đơn vị tính: tỷ đồng) STT Dự án Tiến độ dự kiến Tổng mức đầu tư Tình hình thực hiện tới hết 2008 1 Trung tâm thương mại Tràng Tiền 2000 – 2002 140 Đã hoàn thành và đi vào khai thác 2 Trung tâm thương mại Thanh Hóa 2003 – 2006 77 3 Trung tâm thương mại Hà Đông 2005 - 2007 119 4 Trung tâm thương mại Chợ Mơ 2007 - 2010 1.329 Đã hoàn thành thi công chợ tạm (Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex) Với việc thực hiện phương thức “gối đầu” trong đầu tư vào các trung tâm thương mại, Vinaconex đã không gặp phải những trở ngại lớn về tiến độ khi hoàn thành cả ba dự án đầu tiên đúng thời hạn và kịp thời đưa vào vận hành, khai thác. Điều này không những mang về cho tổng công ty những khoản doanh thu hàng năm không nhỏ mà còn làm giảm sức ép về vốn và tiết kiệm được rất nhiều thời gian cũng như chi phí. Rõ ràng, với tư cách là một trong những nhà đầu tư tiên phong tại Việt Nam, Vinaconex đã và đang thực sự tạo dựng được vị thế và uy tín hết sức to lớn trong thị mảng thị trường trung tâm thương mại. 2.5 Đầu tư kinh doanh khu công nghiệp Bên cạnh rất nhiều những loại hình đầu tư trong lĩnh vực bất động sản được kể trên đây, Vinaconex cũng không bỏ qua một loại hình cũng khá hấp dẫn khác đang rất được chú ý là đầu tư kinh doanh các khu công nghiệp. Một lĩnh vực có thể coi là khá mới mẻ đối với tổng công ty. Điều này được thể hiện rõ ở bảng số liệu. Bảng 1.15. Tổng hợp vốn đầu tư kinh doanh khu công nghiệp của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008. Năm Tổng VĐT KD BĐS (tỷ đồng) Khu công nghiệp (tỷ đồng) Tỷ trọng (%) 2003 726,91 - - 2004 516,5 - - 2005 237 - - 2006 1.683 87 5,18 2007 2.957,2 288 9,74 2008 628,31 102 16,23 (Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex) Với những nỗ lực cải thiện môi trường đầu tư thông thoáng hơn từ nhiều năm qua cộng thêm nhiều yếu tố tác động khác như: tình hình chính trị hết sức ổn định, giá nhân công rẻ so với nhiều nước trong khu vực, lực lượng lao động dồi dào… Việt Nam đã và đang trở thành điểm đến lý tưởng để các công ty, các tập đoàn xuyên quốc gia trên khắp Thế Giới cho ra đời các nhà máy lắp ráp, sản xuất sản phẩm của mình. Thực tế cũng đã chứng minh cho việc Việt Nam đang dần được lựa chọn nhiều hơn để đầu tư trực tiếp với sự xuất hiện của các nhà máy của các hãng nổi tiếng trong mọi lĩnh vực trên khắp Thế Giới như: IBM, Ford, Canon, Pioneer, Honda, Toyota… và kéo theo đó, sự xuất hiện của các khu công nghiệp trên khắp cả nước như: Sóng Thần (Bình Dương), Đại An (Hải Dương), Đại Xuyên (Hà Tây cũ, nay là Hà Nội), Trảng Bàng (Tây Ninh), Quế Võ (Bắc Ninh)… có thể coi là tất yếu. Hiểu rõ được xu thế toàn cầu hóa hiện nay và Việt Nam chắc chắc không thể đứng ngoài xu thế chung đó, điều đó có nghĩa là nhu cầu về khu công nghiệp không chỉ để phục vụ cho các công ty nước ngoài mà còn cả từ trong nước hiện là rất lớn, tháng 6/2006, Vinaconex đã chính thức chen chân vào lĩnh vực này với dự án đầu tư khu công nghiệp đầu tiên của mình, khu công nghiệp Bắc Phú Cát (Hà Tây cũ) với số vốn đầu tư 684 tỷ đồng. Tính đến hết năm 2008, tổng vốn đầu tư đã được giải ngân đạt 477 tỷ đồng và dự kiến sẽ sớm được hoàn thành để đưa vào sử dụng. Cuối 2008, song song với việc thực hiện dự án khu công nghiệp đầu tay Bắc Phú Cát, tổng công ty Vinaconex cũng bắt tay vào triển khai các công tác tìm kiếm cơ hội đầu tư vào tư dự án thứ hai, khu công nghiệp Đại Áng (huyện Thanh Trì, Hà Nội). Dưới đây là bảng số liệu khái quát về hai dự án khu công nghiệp đầu tay mà Vinaconex đã và đang thực hiện. Bảng 1.16. Các dự án đầu tư khu công nghiệp Vinaconex đang thực hiện và tìm kiếm cơ hội đầu tư (đơn vị tính: tỷ đồng) STT Dự án Tổng mức đầu tư Vốn đã thực hiện đến hết 2008 1 Khu công nghiệp Bắc Phú Cát 684 477 2 Khu công nghiệp Đại Áng Đang tìm kiếm cơ hội đầu tư (Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex) Với việc đã thực hiện được tới 69,74% tổng khối lượng công việc chỉ sau 30 tháng, Vinaconex đã cho thấy tổng công đã và đang thực sự tập trung vào việc thực hiện dự án khu công nghiệp đầu tay Bắc Phú Cát, qua đó cho thấy rõ ràng định hướng phát triển của Vinaconex trong mảng đầu tư vẫn còn mới mẻ này. Tuy chưa có nhiều những dự án thuộc loại này được thực hiện nhưng Vinaconex thực sự đang thách thức các đối thủ khác bằng kinh nghiệm và tiềm lực tài chính vững mạnh của mình. Cũng qua 2 dự án đang và sắp được đầu tư trên đây, tổng công ty cho thấy họ không hề muốn bỏ qua bất kỳ một mảng nào trong lĩnh vực đầu tư bất động sản tại Việt Nam. 3. Quản lý của tổng công ty đối với hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Việc tổ chức quản lý của tổng công ty Vinaconex đối với các hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của mình có thể được chia ra làm ba giai đoạn chính như sau: + Giai đoạn 1: Chuẩn bị đầu tư. + Giai đoạn 2: Thực hiện đầu tư. + Giai đoạn 3: Vận hành và khai thác kết quả đầu tư. Sau đây, ta sẽ đi nghiên cứu cụ thể vào việc tổ chức quản lý của tổng công ty đối với từng giai đoạn của quá trình đầu tư kinh doanh bất động sản. 3.1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư Giai đoạn chuẩn bị đầu tư luôn luôn được coi là giai đoạn tạo ra tiền đề và quyết định sự thành công hay thất bại của cả dự án. Chính vì vậy, vấn đề chất lượng, sự chính xác của các kết quả tính toán và dự đoán luôn được Vinaconex hết sức quan tâm, chú trọng. Cũng giống như hầu hết các dự án khác giai đoạn chuẩn bị đầu tư của các dự án bất động sản bao gồm bốn công việc chính sau: + Nghiên cứu phát hiện các cơ hội đầu tư. + Nghiên cứu tiền khả thi sơ bộ lựa chọn dự án. + Nghiên cứu khả thi (Lập dự án). + Đánh giá và quyết định (Thẩm định dự án). Theo đó, tổng công ty sẽ thực hiện quản lý các công việc của giai đoạn này như sau: Thứ nhất, giao cho ban đầu tư phụ trách việc nghiên cứu phát hiện các cơ hội đầu tư vào các dự án bất động sản. Sau đó, khi đã có được báo cáo về các dự án có cơ hội đầu tư, tổng công ty không trực tiếp tham gia mà sẽ chuyển công tác nghiên cứu tiền khả thi sơ bộ lựa chọn dự án và nghiên cứu khả thi (lập dự án) cho một số đơn vị thành viên chuyên trách của mình, bao gồm: + Công ty cổ phần tư vấn xây dựng (Vinaconsult). + Công ty cổ phần tư vấn, đầu tư xây dựng và ứng dụng công nghệ mới (Vinaconex R&D). + Công ty cổ phần tư vấn và đầu tư xây dựng (Vinaconex 18). + Công ty cổ phần tư vấn và đầu tư (Vinaconex 36). Bốn đơn vị thành viên này sau khi nhận được quyết định từ tổng công ty sẽ tổ chức ra các tổ chuyên môn để phụ trách việc lập các báo cáo tiền khả thi và khả thi để trình tổng công ty. Tổng công ty sau khi tiếp nhận các báo cáo từ một trong các đơn vị trên sẽ giao cho ban đầu tư tổ chức thẩm định hiệu quả (cả về tài chính và kinh tế xã hội) cũng như tính khả thi của dự án để phê duyệt hoặc yêu cầu chỉnh sửa, bổ sung hay bác bỏ. 3.2. Giai đoạn thực hiện đầu tư Đây là giai đoạn có ảnh hưởng một cách trực tiếp đến chất lượng công trình và qua đó đương nhiên là có ảnh hưởng tới cả uy tín cũng như thương hiệu của Vinaconex. Chính vì vậy, quản lý chặt chẽ giai đoạn thực hiện đầu tư được xem là yêu cầu hết sức rõ ràng đối với tổng công ty. Giai đoạn thực hiện đầu tư đối với một dự án bất động sản cũng bao gồm có bốn công việc chính: + Hoàn tất các thủ tục để triển khai thực hiện đầu tư. + Thiết kế và lập dự toán thi công xây lắp công trình. + Thi công xây lắp công trình. + Chạy thử và nghiệm thu sử dụng. Ban đầu tư sẽ thay mặt cho tổng công ty tiến hành hoàn tất mọi thủ tục pháp lý liên quan đến đầu tư như: giấy phép xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tổng hợp các căn cứ pháp lý khác… Tiếp theo đó, tổng công ty giao nhiệm vụ thiết kế và lập dự toán thi công xây lắp công trình cho một trong bốn đơn vị có chức năng của mình là: + Công ty cổ phần tư vấn xây dựng (Vinaconsult). + Công ty cổ phần tư vấn, đầu tư xây dựng và ứng dụng công nghệ mới (Vinaconex R&D). + Công ty cổ phần tư vấn và đầu tư xây dựng (Vinaconex 18). + Công ty cổ phần tư vấn và đầu tư (Vinaconex 36). Các công ty trên có trách nhiệm hoàn tất các bản vẽ thiết kế và bản dự toán thi công xây lắp để trình tổng công ty phê duyệt, ra quyết định. Sau khi đã có đầy đủ các căn cứ pháp lý và kinh tế, kỹ thuật như trên, tổng công ty sẽ tổ chức giao lại việc đảm nhận thi công công trình cho các đơn vị thành viên chuyên về thi công như: Vinaconex1, Vinaconex2, Vinaconex 9, Vimeco… (thường là dưới hình thức chỉ định thầu). Các đơn vị được giao nhiệm vụ tiến hành thi công xây lắp công trình theo tiến độ đã đề ra dưới sự giám sát của các đơn vị tư vấn thuộc tổng công ty. Ngoài ra, đối với một số dự án bất động sản trọng điểm, tổng công ty sẽ lập ra các ban quản lý dự án riêng, ví dụ: + Ban QLDA đầu tư xây dựng khu đô thị du lịch Cái Giá – Cát Bà. + Ban quản lý các trung tâm thương mại Vinaconex. … Sau khi hoàn tất quá trình thực hiện, tổng công ty sẽ cử một tổ chuyên trách xuống để nghiệm thu và cho vận hành thử công trình. 3.3. Giai đoạn vận hành Kết thúc giai đoạn thực hiện đầu tư, đối với mỗi dự án bất động sản khác nhau, tổng công ty lại có những cách thức tổ chức quản lý giai đoạn vận hành riêng, cụ thể như sau. + Các dự án chung cư cao tầng và khu đô thị mới: tổng công ty giao cho công ty cổ phần đầu tư và dịch vụ đô thị Việt Nam (Vinasinco) quản lý hoặc thành lập ra hẳn một công ty thành viên đối với các dự án lớn, ví dụ như công ty liên doanh TNHH phát triển đô thị mới An Khánh (liên doanh với công ty Posco E&C, tập đoàn Posco, Hàn Quốc). + Các dự án cao ốc văn phòng cho thuê: thành lập ra các ban quản lý riêng. + Các dự án khách sạn – khu nghỉ mát: thành lập ra các công ty ứng với từng dự án, ví dụ: công ty cổ phần khách sạn Holiday View hay công ty cổ phần khách sạn Sầm Sơn… + Các dự án trung tâm thương mại: thành lập ra các công ty tương tự như với khách sạn – khu nghỉ mát, ví dụ: công ty TNHH thương mại Tràng Tiền, công ty cổ phần đầu tư thương mại Thanh Hóa… + Các dự án khu công nghiệp: giao cho công ty đầu tư và phát triển khu công nghiệp Vinaconex (Vinaconex IPC). Qua đó, ta thấy tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam đã và đang thực sự hết sức sâu sát trong việc tổ chức quản lý đối với các dự án bất động sản của mình, từ giai đoạn “phôi thai” ban đầu cho tới khi hoàn thành việc thực hiện đầu tư và bắt đầu đi vào khai thác, vận hành. IV. Đánh giá chung về hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex 1. Phân tích hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của tổng công ty theo mô hình S.W.O.T 1.1. Điểm mạnh (S – Strengths) + Tổng công ty có một hệ thống các đơn vị thành viên mạnh và giàu kinh nghiệm, đặc biệt là trong lĩnh vực thi công xây lắp và kinh doanh bất động sản. Các đơn vị thành viên của tổng công ty hợp thành một tập đoàn mạnh, có đầy đủ khả năng đáp ứng được yêu cầu đặt ra của mọi dự án lớn nhỏ. Vinaconex cũng hoàn toàn có ưu thế trong việc đầu tư các dự án đòi hỏi nguồn vốn lớn, công nghệ cao, thời gian dài. + Tổng công ty luôn nhận được sự quan tâm chỉ đạo giúp đỡ của Bộ Xây dựng và các cơ quan hữu quan của Trung ương và địa phương trong quá trình xây dựng và phát triển. + Tổng công ty có đội ngũ lãnh đạo có tâm huyết, có trình độ chuyên môn cao, có kinh nghiệm quản lý dày dạn. Cùng với đó là đội ngũ nhân viên không ngừng được củng cố, nâng cao cả về số lượng và chất lượng, đảm bảo có đủ trình độ chuyên môn, trình độ quản lý dự án. + Được kế thừa thương hiệu có uy tín và các khách hàng truyền thống, sau cổ phần hoá, tổng công ty cổ phần Vinaconex sẽ tiếp tục củng cố vị thế là một trong những doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực xây lắp và đầu tư kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. + Sau cổ phần hoá, vốn chủ sở hữu của tổng công ty sẽ tăng lên gấp 1,5 lần do nhận được lượng vốn lớn từ các nhà đầu tư bên ngoài. Cùng với đó, với việc Vinaconex đã chính thức niêm yết trên trung tâm giao dịch chứng khoán Hà Nội, việc huy động thêm vốn từ phát hành cổ phiếu bổ sung hay trả cổ tức bằng cổ phiếu sẽ trở nên dễ dàng hơn rất nhiều. Đối với một doanh nghiệp chuyên thực hiện đầu tư vào các dự án bất động sản lớn như Vinaconex, vốn có thể xem như là yếu tố đóng vai trò quan trọng thiết yếu. Chính vì vậy, vốn chủ sở hữu dồi dào chắc chắn sẽ hỗ trợ rất nhiều cho tổng công ty trong việc thực hiện các dự án lớn của mình. + Sau cổ phần hoá, Vinaconex sẽ lựa chọn được những cổ đông chiến lược mạnh, có kinh nghiệm về các lĩnh vực tổng công ty hiện đang hoạt động và dự tính sẽ mở rộng hoạt động, trong đó có cả hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản. Chính vì vậy, tổng công ty sẽ có điều kiện để tiếp cận được với các sản phẩm, các công nghệ chuyên ngành mới, các tập đoàn, liên minh xây dựng và thị trường quốc tế. + Sự tham gia của các cổ đông bên ngoài sẽ có tác động lớn trong việc nâng cao tính minh bạch và độc lập của tổng công ty, từ đó nâng cao hiệu quả hoạt động của cả doanh nghiệp nói chung và hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng. Bên cạnh đó, Vinaconex cũng đã sớm có mối quan hệ đối ngoại ngay từ ngày đầu thành lập nên có nhiều thuận lợi trong quá trình hội nhập với khu vực và quốc tế. 1.2. Điểm yếu (W - Weaknesses) + Cũng giống như các đơn vị xây lắp lớn khác, Vinaconex luôn có những khoản nợ phải trả là không hề nhỏ. Bên cạnh đó, trong quá trình làm nhà thầu thực hiện thi công xây lắp, tổng công ty cũng thường xuyên bị chiếm dụng vốn khiến các khoản nợ phải thu thường không nhỏ. Do đó ảnh hưởng khá lớn đến nguồn vốn dành cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản. + Hầu hết tất cả các dự án của tổng công ty đều có thời gian triển khai đầu tư kéo dài, thậm chí có những dự án lên đến gần 10 năm (như dự án khu đô thị mới Bắc An Khánh), do vậy doanh thu và lợi nhuận thường xuyên không ổn định qua các năm, thường ở mức trung bình thấp trong khoảng thời gian đầu tư xây dựng, khi dự án hoàn thành, đi vào hoạt động hoặc được bán thì mới tăng cao. + Các dự án được thực hiện một cách khá tự phát, thiếu tính “gối đầu”, gây ra hiện tượng lúc thừa – lúc thiếu, khi thì khối lượng công việc quá lớn nhưng lại có những thời điểm thiếu dự án. + Bộ máy quản lý còn tương đối cồng kềnh, chưa gọn nhẹ dẫn đến hiện tượng ì ạch trong khâu quản lý. + Trong lĩnh vực xây dựng hiện nay, các doanh nghiệp có chu kỳ sản xuất dài từ khâu xây dựng đến hoàn thiện dự án và thường xuyên chịu áp lực lớn về vốn. Do vậy trong giai đoạn đầu, tổng công ty sẽ gặp khó khăn về dòng tiền dùng để chi trả cổ tức cũng như trích lập các quỹ hàng năm khi các dự án đang trong quá trình triển khai. + Thiếu nguồn nhân lực chất lượng cao để đáp ứng nhu cầu phát triển và thực hiện các chiến lược đầu tư kinh doanh bất động sản trong những năm tới. 1.3. Cơ hội (O – Opportunities) + Tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam trong những năm tới dự báo sẽ ở mức khá cao, kéo theo tốc độ đô thị hoá tăng nhanh, mở ra các cơ hội lớn cho ngành xây lắp và kinh doanh bất động sản. + Việt Nam hiện đã chính thức là thành viên của tổ chức thương mại Thế Giới WTO, điều đó có nghĩa là chúng ta sẽ đón nhận một làn sóng đổ bộ của các doanh nghiệp nước ngoài trong thời gian tới, yếu tố này chắc chắn sẽ tạo nên một cơn sốt những chung cư cao cấp, những cao ốc văn phòng cho thuê… đây chính là cơ hội để tổng công ty có thể mở rộng và tiến sâu hơn nữa vào thị trường bất động sản. + Chính phủ hiện đã tạo điều kiện hơn rất nhiều cho người nước ngoài và Việt kiều có cơ hội để sở hữu nhà riêng tại Việt Nam, điều này đương nhiên cũng đồng nghĩa với việc nhu cầu về nhà ở mà đặc biệt là các khu chung cư cao cấp, những khu đô thị mới sẽ tăng cao. 1.4. Thách thức (T – Threats) + Sau cổ phần hoá, Ban lãnh đạo tổng công ty cần phải sớm thích nghi với phương thức hoạt động mới linh hoạt và năng động hơn. + Trong những năm qua, nguồn vốn tài trợ cho hoạt động sản xuất kinh doanh của Vinaconex nói chung và đầu tư bất động nói riêng chủ yếu dựa vào nguồn vốn vay từ các ngân hàng thương mại quốc doanh. Sau khi chuyển sang mô hình tổng công ty cổ phần, việc vay vốn từ các ngân hàng thương mại quốc doanh sẽ khó khăn và hạn hẹp hơn do những quy định thắt chặt trong vay vốn ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Đây thực sự là một trở ngại rất lớn cho đầu tư bất động sản của tổng công ty. + Thị trường bất động sản đang phục hồi nhưng còn chậm. Điều này ảnh hưởng rất lớn tới các dự án kinh doanh bất động sản của Vinaconex, đặc biệt khi các dự án này đóng vai trò to lớn trong hoạt động kinh doanh của tổng công ty trong thời kỳ 5 năm tới. + Sau khi gia nhập WTO, tổng công ty sẽ không chỉ phải đối mặt với những đối thủ cạnh trạnh vốn có ở trong nước như: Hoàng Anh Gia Lai Land, Sông Đà, HUD… mà còn là cả những công ty, những tập đoàn xuyên quốc gia hùng mạnh và rất giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực này như: Posco, Keangnam, IFA, InterContinental… 2. Đánh giá hiệu quả đầu tư Hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động sản của Vinaconex bao gồm hai nội dung là: + Hiệu quả tài chính. + Hiệu quả kinh tế xã hội. 2.1. Hiệu quả tài chính 2.1.1. Doanh thu tăng thêm trên vốn đầu tư: Ta có bảng số liệu và kết quả tính toán về doanh thu tăng thêm và vốn đầu tư trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008 như sau: Bảng 1.17. Doanh thu tăng thêm trên vốn đầu tư trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex (giai đoạn 2003 – 2008) Năm Đơn vị 2003 2004 2005 2006 2007 2008 DT đầu tư KD BĐS tỷ đồng 819 406,9 756,1 843 956,16 1.001 ∆ DT tỷ đồng - - 412,1 349,2 86,9 113,16 44,84 % ∆ DT % - - 50,3 85,82 11,49 13,42 4,69 VĐT tỷ đồng 762,91 516,5 237 1.683 2.957 628,31 N1 lần - - 0,79 1,47 0,05 0,03 0,07 (Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex) Ngoại trừ năm 2004, năm có rất ít các dự án lớn được thực hiện, từ 2005 – 2008, tổng công ty luôn đạt mức tăng trưởng dương về doanh thu trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản. Đặc biệt năm 2005 có sự tăng trưởng đáng kể (85,82%) dẫn đến N1 (doanh thu tăng thêm trên vốn đầu tư) đạt cao nhất trong giai đoạn này, 1,47. Giai đoạn ba năm sau cổ phần hóa (2006 – 2008) do các dự án được đầu tư từ các năm trước một số còn chưa phát huy tác dụng đủ lớn để tạo sự đột phá trong doanh thu (như 2004 so với 2003), bình quân mức tăng thêm chỉ là 9,87%. Thêm vào đó là việc tổng công ty tập trung đẩy mạnh hơn nữa đầu tư vào lĩnh vực này đã làm cho chỉ tiêu doanh thu tăng thêm trên vốn đầu tư luôn ở mức thấp, bình quân chỉ đạt mức 0,05. Tuy nhiên, do đây là đặc thù của hoạt động xây dựng (độ trễ thời gian tương đối lớn) cho nên chưa thể cho rằng hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Vinaconex là không hiệu quả. 2.1.2. Lợi nhuận tăng thêm trên vốn đầu tư: Tương tự chỉ tiêu trên, trước hết ta nghiên cứu bảng số liệu và kết quả tính toán về lợi nhuận tăng thêm trên vốn đầu tư trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản của Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008 như sau: Bảng 1.18. Lợi nhuận tăng thêm trên vốn đầu tư trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex (giai đoạn 2003 – 2008) Năm Đơn vị 2003 2004 2005 2006 2007 2008 LN đầu tư KD BĐS tỷ đồng 281,2 65,3 106,1 122 46,16 226 ∆ LN tỷ đồng - - 215,9 40,8 15,9 - 75,84 179,84 % ∆ LN % - - 76,77 62,48 14,98 - 62,14 389,60 VĐT tỷ đồng 762,91 516,5 237 1.683 2.957 628,31 N2 lần - - 0,41 0,17 0,009 - 0,02 0,28 (Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex) Do ảnh hưởng của sự sụt giảm đáng kể doanh thu, năm 2004, lợi nhuận từ đầu tư kinh doanh bất động sản của Vinaconex giảm mạnh (- 215,9 tỷ) khiến N2 (lợi nhuận tăng thêm trên vốn đầu tư) bị âm 0,41 lần. Trong hai năm tiếp theo, N2 của tổng công ty lần lượt đạt 0,17 và 0,009 do lợi nhuận có tăng nhưng vẫn rất thấp so với tổng vốn đầu tư bỏ ra. Đến 2007, mặc dù doanh thu tăng trưởng mạnh song do chi phí sản xuất lại tăng cao đột biến nên lợi nhuận của Vinaconex giảm tới 75,84 tỷ đồng (tương đương 62,14%) xuống chỉ còn 46,16 tỷ đồng. Cộng với việc đây là năm có mức vốn đầu tư cho lĩnh vực bất động sản lớn nhất trong các năm khiến lợi nhuận tăng thêm trên vốn đầu tư bị âm 0,02 lần. Năm 2008, với việc bắt đầu thu được nhiều lợi nhuận hơn nhờ một số dự án trước đây đã bắt đầu phát huy tác dụng, lợi nhuận đầu tư bất động sản của tổng công ty tăng thêm đến 179,84 tỷ đồng (389,60%) lên 226 tỷ. Đây cũng là năm mà vốn đầu tư bỏ ra cho lĩnh vực này chỉ đạt 628,31. Chỉ tiêu N2 năm 2008 của Vinaconex đạt 0,28 lần. Nói chung, qua việc phân tích bảng số liệu và kết quả tính toán, ta thấy trong giai đoạn này, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Vinaconex rõ ràng đạt hiệu quả chưa cao, nếu không tính hai năm nhận giá trị âm thì lợi nhuận tăng thêm trên vốn đầu tư của tổng công ty chỉ đạt bình quân 0,153. 2.2. Hiệu quả kinh tế xã hội 2.2.1. Nhóm chỉ tiêu định lượng a) Mức đóng góp cho NSNN: Ta có bảng số liệu về tình hình nộp ngân sách nhà nước của Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008: Bảng 1.19. Mức đóng góp cho NSNN từ lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex (giai đoạn 2003 – 2008) Năm Đơn vị 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Nộp NS tỷ đồng 109,3 25,4 41,3 47,44 17,9 87,9 ∆ Nộp NS tỷ đồng - - 83,9 15,9 6,14 - 29,54 70 % ∆ Nộp NS % - - 76,76 62,59 14,87 - 62,26 391,06 VĐT tỷ đồng 762,91 516,5 237 1.683 2.957 628,31 ∆ NNS/VĐT lần - - 0,16 0,07 0,004 - 0,01 0,11 (Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex) Do phần nộp ngân sách nhà nước được tính bằng lợi nhuận sau thuế chia cho thuế suất (28%) nên nhìn chung bảng số liệu này có mức độ tăng giảm tương đối giống với bảng 1.12 ở trên. Như vậy có thể tóm lại, mức đóng góp cho ngân sách nhà nước từ hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex là chưa cao (do lợi nhuận trước thuế thấp) so với quy mô vốn đầu tư bỏ ra. Bình quân từ 2004 – 2008, mức đóng góp cho ngân sách nhà nước trên vốn đầu tư của tổng công ty chỉ đạt con số rất khiêm tốn là 0,0028. b) Số chỗ làm việc tăng thêm: Sự thay đổi trong tổng số lao động ở lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản của Vinaconex và chỉ tiêu số chỗ việc làm tăng thêm được thể hiện qua bảng: Bảng 1.20. Số chỗ việc làm tăng thêm từ lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex (giai đoạn 2003 – 2008) Năm Đơn vị 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Lao động người 892 685 734 801 942 1012 ∆ LĐ người - - 207 49 67 141 70 % ∆ LĐ % - - 23,21 7,15 9,13 17,60 7,43 VĐT tỷ đồng 762,91 516,5 237 1.683 2.957 628,31 ∆ LĐ/VĐT người/ tỷ đồng - - 0,4 0,21 0,04 0,05 0,11 (Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex) Cũng giống như các chỉ tiêu trên, số lao động làm việc trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản của Vinaconex sụt giảm đáng kể vào năm 2004 (giảm 23,21%) và sau đó tăng trưởng vào các năm tiếp theo, đặc biệt là hai năm 2006 và 2007 với mức tăng lần lượt 9,13% và 17,60%, đây chính là khoảng thời gian mà một loạt các dự án lớn của tổng công ty như: Khu đô thị mới Trung Hòa – Nhân Chính, Vinaconex Tower hay khu công nghiệp Bắc Phú Cát… chuẩn bị đi vào vận hành và bắt đầu khởi công. Tuy nhiên, so với mức vốn đầu tư bỏ ra thì số lao động tăng thêm như vậy vẫn là rất khiêm tốn. Điều này lí giải tại sao chỉ tiêu số chỗ làm việc tăng thêm của tổng công ty chỉ ở mức rất thấp, bình quân 0,002. 2.2.2. Nhóm chỉ tiêu định tính Cùng với những chỉ tiêu mang tính chất định lượng, cụ thể như trên, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex thời gian qua còn đem lại những lợi ích định tính, vô hình nhưng cũng rất có ý nghĩa như: a) Nâng cao tính cạnh tranh của nền kinh tế: Với việc không ngừng đầu tư vào hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, Vinaconex bên cạnh tự nâng cao khả năng của mình đã gián tiếp tác động không nhỏ đến việc nâng cao tính cạnh tranh của thị trường bất động sản nói riêng và cả nền kinh tế nói chung. Bởi sự phát triển mạnh mẽ của Vinaconex đương nhiên sẽ tạo sức ép rất lớn lên các đối thủ, buộc họ phải tăng cường đổi mới từ công nghệ kỹ thuật đến tổ chức quản lý nhằm tăng khả năng cạnh tranh chiếm lĩnh thị phần. b) Nâng cao trình độ tay nghề của người lao động: Việc tổng công ty mở rộng đầu tư với những dự án quy mô ngày càng hoành tráng, áp dụng những công nghệ ngày càng phức tạp hơn sẽ khiến đội ngũ cán bộ công nhân viên của họ phải không ngừng học hỏi nâng cao trình độ nhằm làm chủ được toàn bộ quy trình quản lý, công nghệ. Thêm vào đó, như đã nói ở trên, nó sẽ gián tiếp tác động tới các doanh nghiệp khác cùng ngành, buộc họ cũng phải đầu tư để nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, qua đó khiến trình độ tay nghề của người lao động ngày một được nâng cao. c) Làm đẹp bộ mặt của Việt Nam – ngôi sao kinh tế đang lên ở châu Á: Thông qua rất nhiều các công trình có quy mô hết sức hoành tráng và hiện đại như: khu đô thị mới Trung Hòa – Nhân Chính, khu đô thị mới Bắc An Khánh, tòa nhà Vinaconex Tower hay khu du lịch Cái Giá – Cát Bà (Hải Phòng)… Vinaconex đang góp phần đáng kể vào việc làm đẹp bộ mặt của từng địa phương nói riêng vả cả quốc gia nói chung. 3. Một số hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân Bên cạnh rất nhiều những thành tựu đáng được ghi nhận như vậy thì tổng công ty vẫn còn tồn tại đó khá nhiều những hạn chế rất cần được mau chóng khắc phục để sớm đưa Vinaconex trở thành một “người khổng lồ” thực sự trong ngành xây dựng không chỉ ở Việt Nam mà còn trong khu vực và trên toàn thế giới. Những hạn chế có thể kể đến ở đây là: + Công tác quản lý nói chung còn chưa được linh hoạt hay thậm chí là tương đối trì trệ do bộ máy quản lý tương đối cồng kềnh, chưa phù hợp với cơ chế vận hành linh hoạt của một tổng công ty cổ phần trong nền kinh tế thị trường vốn diễn biến hết sức phức tạp và khó lường trước. Đặc biệt là đối với một hoạt động rất cần sự mau lẹ, khẩn trương và thường xuyên phải thay đổi như đầu tư kinh doanh bất động sản. + Việc ứng dụng công nghệ thông tin vào công tác quản lý còn yếu kém. + Trình độ công nghệ so với tầm khu vực vẫn còn một khoảng cách khá xa, dẫn đến chất lượng của sản phẩm vẫn chưa có được chất lượng cao. + Tổng công ty hiện đang thiếu trầm trọng nguồn nhân lực có chất lượng cao để có thể đáp ứng một cách tốt nhất nhu cầu phát triển và thực hiện các chiến lược đầu tư kinh doanh bất động sản của mình ngay ở hiện tại và cả trong tương lai không xa. + Còn tồn tại khá nhiều dự án đã và đang bị chậm so với tiến độ đề ra, gây thất thoát lãng phí không nhỏ. Nguyên nhân chủ yếu là do chính sách đầu tư của tổng công ty quá tràn lan, thiếu trọng điểm. Đây có thể được xem là một hạn chế lớn rất cần được lãnh đạo tổng công ty nghiêm túc xem xét nhằm tránh dẫn đến tình trạng phân tán vốn đầu tư dẫn đến hiệu quả không cao. + Chưa tạo ra được một cơ chế lương – thưởng thật sự hợp lý nhằm tạo ra động lực thúc đẩy sự sáng tạo của cán bộ, công nhân viên, vẫn còn phảng phất hiện tượng “cào bằng” trong cơ chế đãi ngộ cho nhân viên. Nguyên nhân của những hạn chế này có thể tổng kết như sau: Nguyên nhân khách quan: + Do mới chỉ thành lập được 20 năm nên kinh nghiệm về tổ chức quản lý cũng như trình độ khoa học công nghệ còn yếu kém. + Do điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước còn nhiều khó khăn dẫn đến những ảnh hưởng nhất định trong hoạt động của tổng công ty. + Do điều kiện khí hậu nóng ẩm của Việt Nam tạo ra những tác động tiêu cực đối với cả chất lượng công trình cũng như hiệu quả làm việc của cán bộ công nhân viên, đặc biệt là đội ngũ thường xuyên có mặt ở công trường. Nguyên nhân chủ quan: + Đội ngủ cán bộ lãnh đạo tuy có kinh nghiệm nhưng hầu hết đều lớn tuổi, dẫn đến tình trạng bảo thủ, trì trệ. + Trình độ của cán bộ công nhân viên nói chung còn chưa phải cao, nếu không muốn nói là trình độ tay nghề của phần đông công nhân còn ở mức thấp, thiếu hẳn những công nhân đạt bậc thợ cao. + Chính sách đầu tư của tổng công ty quá tràn lan, thiếu trọng điểm. CHƯƠNG 2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XNK & XD VIỆT NAM VINACONEX I. Định hướng của tổng công ty về chiến lược phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản 1. Chiến lược chung Sau khi cổ phần hóa, tổng công ty Vinaconex sẽ thực hiện chiến lược phát triển như sau: Về cơ cấu tổ chức: định hướng phát triển theo mô hình công ty mẹ - công ty con. Tổng công ty sẽ xây dựng hệ thống quy chế hoạt động nội bộ về quản trị, tài chính… để phù hợp với mô hình mới. Đồng thời, tổng công ty sẽ sắp xếp lại hệ thống công ty con theo hướng gọn nhẹ, đạt hiệu quả cao. Các công ty con chuyên môn hoá sẽ dần được hình thành thông qua sáp nhập các công ty con có cùng lĩnh vực hoạt động, cùng thị trường, cùng sản phẩm. Về phát triển sản phẩm: định hướng chuyển đổi cơ cấu sản phẩm theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, áp dụng công nghệ cao. Tổng công ty xác định ngành xây lắp, sản xuất công nghiệp và vật liệu xây dựng, đầu tư và kinh doanh bất động sản, kinh doanh xuất nhập khẩu và xuất khẩu lao động là các lĩnh vực then chốt và sẽ đẩy mạnh sản xuất công nghiệp để tăng dần tỷ trọng sản xuất công nghiệp và vật liệu xây dựng, chuyển đổi cơ cấu các ngành theo hướng giảm dần tỷ trọng xây lắp.Vinaconex tập trung xây dựng một hệ thống các công ty tư vấn thiết kế, xây lắp và vật liệu xây dựng để phục vụ nhu cầu phát triển của tổng công ty và các công ty con. Lĩnh vực đầu tư tài chính được tổng công ty xác định là lĩnh vực quan trọng và được tập trung triển khai ngay sau khi tổng công ty cổ phần ra đời theo hướng xây dựng một công ty tài chính để hỗ trợ cho hoạt động sản xuất kinh doanh của tổng công ty và tham gia vào thị trường tiền tệ. Về thị trường: ngoài thị trường truyền thống, tổng công ty tiếp tục mở rộng địa bàn hoạt động trên cả nước, đặc biệt là thành phố Hồ Chí Minh, các tỉnh miền Trung và khu vực Tây Nguyên; mở rộng thị trường ra nước ngoài thông qua việc đổi mới các hình thức xuất khẩu trong đó có xuất khẩu lao dộng hoặc nhận thầu trực tiếp, liên doanh liên kết với các đơn vị nước ngoài. Về nguồn nhân lực: chú trọng tới công tác đào tạo, đào tạo lại, xây dựng đội ngũ chuyên gia, kỹ sư, công nhân lành nghề phục vụ sự phát triển của Tổng Công ty và phù hợp với xu thế phát triển của xã hội. Về phát triển thương hiệu: nâng cao thương hiệu Vinaconex trên thị trường trong nước và quốc tế gắn liền với việc phát huy và nâng cao truyền thống văn hóa doanh nghiệp Vinaconex. Về hội nhập quốc tế: thực hiện chiến lược hội nhập quốc tế và khu vực thông qua nâng cao năng lực cạnh tranh, tăng cường liên doanh, liên kết với các tổ chức kinh tế nước ngoài, từng bước tham gia thị trường tài chính trong khu vực và quốc tế. Trong đó, mục tiêu trước mắt là sớm có mặt tại các thị trường láng giềng như: Lào, Campuchia hay Trung Quốc… 2. Chiến lược phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản có thể xem là một trong các lĩnh vực trọng tâm của Vinaconex bởi nó có mối quan hệ hết sức chặt chẽ, tương hỗ với hai lĩnh vực cũng hết sức quan trọng khác của tổng công ty là sản xuất vật liệu xây dựng và xây lắp. Mục tiêu dài hạn của tổng công ty không chỉ là đơn vị hàng đầu trong lĩnh này tại Việt Nam mà còn sớm trở thành một nhà đầu tư, nhà quản lý bất động sản hàng đầu khu vực và Thế Giới, sánh ngang tầm với những Posco, Keangnam hay InterContinental… Để có thể hiện thực hóa mục tiêu xuyên suốt này, tổng công ty Vinaconex đã đề ra chiến lược phát triển cho lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản của mình như sau: Khu đô thị mới: tiếp tục đầu tư xây dựng các dự án khu đô thị mới có quy mô lớn và hiện đại tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và khắp các tỉnh thành phố lớn khác trên cả nước như: Huế, Đà Nẵng, Vinh… cùng với đó, đẩy mạnh việc nghiên cứu tìm kiếm cơ hội đầu tư vào một số địa bàn khác nhằm đi tắt đón đầu, mở rộng thị trường, đặc biệt là tại các thị trường nước ngoài mà trước mắt là các quốc gia láng giềng, gần gũi với Việt Nam như: Thái Lan, Lào, Campuchia hay đất nước tỉ dân Trung Quốc… Cao ốc văn phòng cho thuê: bên cạnh việc sớm đưa tòa nhà Vinaconex Tower vào sử dụng tháng 6/2009 này, tổng công ty chủ trương đẩy mạnh hơn nữa việc đầu tư vào mảng thị trường rất hấp dẫn này, đặc biệt là tại hai trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, những nơi luôn dư cầu về văn phòng cho thuê, đặc biệt là các văn phòng cao cấp. Sau đó sẽ là những tỉnh thành phố đang có tốc độ phát triển cao, được nhiều nhà đầu tư ở trong và ngoài nước chú ý như Đà Nẵng, Bà Rịa – Vũng Tàu, Huế… Khách sạn – khu du lịch: mở rộng hơn nữa thị phần khách sạn và khu nghỉ mát, đặc biệt là tại các trung tâm du lịch nổi tiếng như: Cửa Lò (Nghệ An), Nha Trang (Khánh Hòa), Phan Thiết (Bình Thuận), Đà Lạt (Lâm Đồng)… thông qua việc tiếp tục đầu tư xây dựng một số khách sạn hay resort cao cấp mới. Cùng với đó, đẩy nhanh tiến độ dự án trọng điểm khu đô thị du lịch Cái Giá (Cát Bà, Hải Phòng) để sớm đưa vào vận hành, khai thác. Xa hơn, trong tương lai, Vinaconex chủ trương phát triển đầu tư khách sạn – khu du lịch ra các nước nổi tiếng về du lịch ở khu vực như: Thái Lan, Singapore hay Indonesia… Trung tâm thương mại: phát huy hơn nữa kinh nghiệm của người đi tiên phong trong lĩnh vực này, tổng công ty sẽ tiếp tục tiến sâu hơn nữa vào một mảng thị trường đang được coi là rất màu mỡ của Việt Nam. Trong thời gian tới, cùng với việc khẩn trương thực hiện dự án trung tâm thương mại Chợ Mơ, tổng công ty sẽ tìm kiếm thêm một số thị trường mới nổi khác trong nước. Khu công nghiệp: bên cạnh việc khẩn trương đưa khu công nghiệp Bắc Phú Cát đi vào hoạt động, trong tương lai gần, tổng công ty quyết tâm hiện thực hóa dự án khu công nghiệp Đại Áng và tiếp tục đầu tư mạnh hơn vào các khu công nghiệp trong tương lai. II. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty Vinaconex Để có thể thực hiện được các mục tiêu cả trong ngắn, trung và dài hạn của mình, Vinaconex cần phải tiếp tục phát huy được những ưu điểm, những thành tựu đã có, khắc phục những còn tồn tại, vượt qua được những thách thức sắp tới và nắm bắt được cơ hội. Sau đây là một số nhóm các giải pháp để tổng công ty có thể kết hợp được cả bốn yếu tố trên thông qua việc tác động vào các nhân tố quan trọng như: cơ cấu tổ chức và nhân sự, kỹ thuật và công nghệ, vốn, chiến lược kinh doanh hay quảng bá thương hiệu doanh nghiệp… nhằm tạo ra được những nguồn lực mạnh nhất để nâng cao hơn nữa hiệu quả hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của mình. 1. Nhóm giải pháp về cơ cấu tổ chức và nhân sự Tiến hành cơ cấu lại toàn bộ bộ máy hoạt động của tổng công ty theo hướng ngày càng gọn nhẹ và linh hoạt. Cụ thể: + Tiến hành cắt giảm bớt bộ máy quản lý hành chính cũng như chức năng hiện đang rất cồng kềnh tại tổng công ty để không còn tình trạng ì ạch, lề mề trong công tác quản lý. + Thường xuyên tổ chức những cuộc thi sát hạch nhằm kiểm tra trình độ của cán bộ công nhân viên để nhằm loại bỏ bớt những thành phần không đủ năng lực. + Nói không với hiện tượng “con ông cháu cha” trong công tác tuyển dụng nhằm xóa bỏ một cách triệt để hiện tượng “vừa thừa, vừa thiếu”. + Xây dựng đội ngũ cán bộ nòng cốt có trình độ cao nhằm đáp ứng được nhu cầu rất lớn hiện tại và trong tương lai của tổng công ty. Chủ động cấp học bổng, tìm kiếm tài năng tại các trường đại học, cao đẳng hay chính những trường đào tạo nghề mà tổng công ty đã và sắp thành lập. Thực hiện chính sách đãi ngộ thỏa đáng đối với các lãnh đạo cấp cao cũng như đối với cán bộ công nhân viên có năng lực nhằm không chỉ giữ chân mà còn tạo điều kiện tối đa cho họ yên tâm làm việc. Cụ thể: + Xóa bỏ hiện tượng cào bằng trong lương, thưởng bằng việc thực hiện mạnh mẽ chính sách làm theo năng lực – hưởng theo lao động, trả công xứng đáng cho những gì mà các lãnh đạo cũng như cán bộ công nhân viên đã đóng góp cho công ty. + Thưởng trực tiếp bằng tiền mặt hoặc hiện vật đối với những đóng góp đặc biệt cho công ty như: nghiên cứu ra những phương pháp thi công mới, có nhiều ý tưởng kinh doanh khả thi hay lãnh đạo các đơn vị thành viên đạt nhiều thành tích cao… + Thường xuyên tổ chức cho cán bộ công nhân viên đi tham quan du lịch cả ở trong và ngoài nước để nghỉ ngơi, thư giãn nhằm tái tạo nhanh chóng sức lao động. Thường xuyên tạo điều kiện cho cả lãnh đạo cũng như cán bộ công nhân viên của tổng công ty có thêm ngày càng nhiều cơ hội để tích lũy kinh nghiệm, nâng cao trình độ thông qua: + Tổ chức cho các cán bộ lãnh đạo đi tham quan, học tập kinh nghiệm cả về chuyên môn và quản lý tại các quốc gia có trình độ xây dựng phát triển trên Thế Giới như: Mỹ, Hàn Quốc, Nhật Bản, các quốc gia ở Trung Đông… + Thường xuyên tổ chức các lớp học ngắn hạn, các chương trình tu nghiệp tại nước ngoài cho cán bộ, công nhân viên trong tổng công ty để bồi dưỡng, nâng cao hơn nữa trình độ chuyên môn và tay nghề của mình. + Tổ chức các buổi nói chuyện, hội thảo (đặc biệt là các hội thảo về tình hình đầu tư kinh doanh bất động sản tại Việt Nam cũng như trên Thế Giới) với sự tham gia của các chuyên gia đầu ngành. 2. Nhóm giải pháp về quản lý hoạt động đầu tư Ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư: + Sau khi phát hiện được các cơ hội đầu tư, đối với một số dự án lớn, ban đầu tư tổng công ty có thể trực tiếp thực hiện nghiên cứu tiền khả thi mà không cần phải giao lại cho các đơn vị thành viên chuyên trách kể trên. Làm như vậy để giai đoạn chuẩn bị đầu tư có thể được tiến hành một cách nhanh gọn, linh hoạt và khép kín hớn. + Xây dựng đội ngũ cán bộ có trình độ chuyên môn thật sâu để có thể hoàn tất các hồ sơ một cách nhanh chóng và có chất lượng nhất. Ở giai đoạn thực hiện đầu tư: + Thành lập ra một nhóm chuyên đi lo các thủ tục đầu tư để có thể nhanh chóng hoàn tất các thủ tục một cách sớm nhất sau khi đã có đầy đủ hồ sơ về dự án đầu tư. + Lập ra một tổ chuyên gia (đối với những dự án quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp) để giám sát chặt chẽ từ khâu thiết kế, lập dự toán đến thi công xây lắp công trình nhằm đảm bảo chất lượng cũng như tiến độ xây dựng đã được đề ra ban đầu. Ở giai đoạn vận hành: Trừ một số dự án đặc thù, tổng công ty nên tiến hành thu gọn về một mối trong khâu quản lý, tránh việc thành lập ra một cách quá tràn lan và không cần thiết các đơn vị thành viên mới. 3. Nhóm giải pháp về kỹ thuật và công nghệ Tiếp tục tăng cường đầu tư vào khoa học công nghệ thông qua một số biện pháp: + Tự thành lập ra những viện nghiên cứu riêng cho mình theo mô hình của một số tập đoàn lớn trên Thế Giới như: IBM, Samsung, Posco, Sumitomo... để có thể chủ động về công nghệ, tránh việc phải phụ thuộc vào chuyên gia nước ngoài hay phải sử dụng các công nghệ cũ và lạc hậu. + Thành lập ra trường đại học riêng trực thuộc tổng công ty Vinaconex nhằm có thể phát hiện và đào tạo sớm những tài năng cho công ty. Đây có thể xem là một phương pháp rất hay để tạo ra đội ngũ cán bộ nguồn có năng lực, trình độ cao. + Tiếp tục tiến hành việc thương thảo, mua lại quyền sử dụng (thậm chí là quyền sở hữu) một số công nghệ hiện đại nhất Thế Giới hiện nay trong ngành xây dựng và sản xuất vật liệu xây dựng để vừa đẩy nhanh được tiến độ thực hiện vừa nâng cao được chất lượng của các công trình. Song song với đó là việc tiến hành đào tạo, huấn luyện cho cán bộ công nhân viên quy trình vận hành. + Thường xuyên cập nhật các công nghệ, các biện pháp thi công và quản lý dự án tiên tiến nhất trên Thế Giới nhằm giảm tối đa hiện tượng chậm tiến độ hay chất lượng không đảm bảo. Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin vào doanh nghiệp nhằm tăng tính linh hoạt và nhạy bén cho công tác quản lý. + Thành lập ra bộ phận chuyên về công nghệ thông tin (IT) để giúp việc cho ban giám đốc trong công tác quản lý. + Thường xuyên thanh lý đổi mới máy tính để phục vụ cho cán bộ khối văn phòng tổng công ty, có thể là từ 2 – 3 năm tiến hành thay đổi toàn bộ máy tính một lần. Mở rộng hơn nữa việc đầu tư xây dựng cho mình những nhà máy riêng nhằm đảm bảo nguồn nguyên liệu cũng như bán ra thị trường như: + Nhà máy ximăng. + Nhà máy đá. + Nhà máy nước. + Nhà máy kính. ... 4. Nhóm giải pháp về huy động vốn Tiếp tục mở rộng khả năng huy động vốn từ hai nguồn chính là nợ và nguồn vốn chủ sở hữu, cụ thể: Huy động nợ: + Tiếp tục giữ quan hệ hợp tác tốt đẹp với những ngân hàng truyền thống ở trong nước như: ngân hàng thương mại cổ phần ngoại thương (Vietcombank), ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV), ngân hàng nông nghiệp & phát triển nông thôn (Agribank), ngân hàng công thương (Viettin bank), ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương (Techcombank), ngân hàng thương mại cổ phần nhà Hà Nội (Habubank) hay ngân hàng quân đội (Military Bank)… + Vay vốn từ các ngân hàng quốc tế, trong đó đặc biệt là năm ngân hàng 100% vốn nước ngoài hiện đã có mặt tại Việt Nam bao gồm: HSBC, Standard Chartered, Shinhan, Hong Leong Bank Berhad và ANZ. + Thực hiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường trong nước cũng như quốc tế. + Đẩy mạnh hơn nữa việc kêu gọi vốn từ chính khách hàng nhằm huy động được một nguồn tiền nhàn rỗi rất lớn. Huy động vốn chủ sở hữu: + Lựa chọn các thời điểm thích hợp của thị trường chứng khoán Việt Nam nhằm phát hành cổ phiếu bổ sung để tăng vốn điều lệ và thu được thặng dư vốn lớn. + Tìm kiếm những đối tác cả ở trong và ngoài nước làm cổ đông chiến lược có đầy đủ năng lực tài chính, kinh nghiệm quản lý, có tầm nhìn chiến lược và có mong muốn đầu tư lâu dài vào Việt Nam để hợp tác, ví dụ như: tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai, tập đoàn T&T, tập đoàn FPT, tập đoàn Posco (Hàn Quốc) hay Sumitomo (Nhật Bản)… + Chú ý tới những khoản nợ phải thu, đặc biệt là những khoản nợ do bị chiếm dụng vốn khi đi làm tổng thầu, nhằm có những phương án thu hồi vốn hợp lý để gia tăng lượng tiền mặt, nhân tố vô cùng quan trọng. + Thực hiện chính sách cổ tức hàng năm hợp lý, phù hợp với những điều kiện hiện có nhằm luôn đảm bảo được nguồn vốn chủ sở hữu dồi dào, tránh trả cổ tức quá cao dẫn đến thiếu hụt tiền mặt nhưng đồng thời cũng không thanh toán quá thấp (trừ trường hợp lợi nhuận làm ra quá ít) bởi như vậy sẽ làm giảm tính hấp dẫn của tổng công ty, gây khó khăn trong việc phát hành bổ sung cổ phiếu tăng vốn điều lệ. 5. Nhóm giải pháp về sử dụng vốn Tập trung đầu tư vào các dự án trọng điểm, tránh hiện tượng phân bổ vốn quá dàn trải dẫn đến mất đi tính hiệu quả, kéo lùi tiến độ. + Đối với những dự án lớn và sắp hoàn thành, tập trung vốn huy động được để giải quyết dứt điểm. Như vậy, vừa không làm phân tán vốn lại vừa sớm có được nguồn thu đáng kể từ việc đưa những dự án mới hoàn thành vào vận hành khai thác. + Tạm ngừng cấp vốn và rà soát lại cẩn thận đối với những dự án đã và đang được thực hiện nhưng tiến độ không đảm bảo. Yêu cầu những cam kết thật đầy đủ cả về chất lượng và tiến độ đối với các nhà thầu (chính là các đơn vị thành viên của tổng công ty), chỉ thực hiện thanh quyết toán khi nhà thầu thực hiện đúng những cam kết đã đề ra trước khi thực hiện dự án. Có thể sử dụng một phần vốn huy động được để tiến hành đầu tư tài chính, cụ thể: + Đầu tư cổ phiếu đã niêm yết tại sở giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh (HOSE) hay trung tâm giao dịch chứng khoán Hà Nội (HaSTC). + Góp vốn mua cổ phần với một số đối tác tiềm năng cùng ngành để cùng phát triển, giảm bớt nỗi lo cạnh tranh. + Đầu tư vào trái phiếu chính phủ, tín phiếu kho bạc… 6. Nhóm giải pháp về chiến lược kinh doanh Trong tương lai, cả ngắn và dài hạn, tiếp tục đẩy mạnh hơn nữa hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, đặc biệt là vào các mảng chung cư cao tầng và khu đô thị mới hay cao ốc văn phòng cho thuê bởi đây chính là hai nội dung đầu tư hấp dẫn nhất khi mà Việt Nam đang ngày một hội nhập sâu rộng hơn vào khu vực và Thế Giới. Trong đó, những nhiệm vụ cần làm trước mắt bao gồm: + Thành lập một ban chuyên trách về hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản. + Tập trung đẩy nhanh việc thực hiện các dự án đang ở giai đoạn cuối chuẩn bị đi vào hoạt động như tòa nhà Vinaconex Tower hay khu công nhiệp Bắc Phú Cát để mau chóng thu hồi vốn, tạo nguồn tiền mặt đủ để thực hiện tiếp các dự án mới bắt đầu hoặc còn đang dở dang. Tìm kiếm những đối tác có năng lực, kinh nghiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cả trong và ngoài nước để thực hiện liên doanh liên kết. Qua đó tổng công ty không những sẽ vừa giảm được gánh nặng về vốn mà còn vừa bớt đi được nỗi lo cạnh tranh đang ngày một gay gắt hơn, đặc biệt là khi các công ty, tập đoàn xuyên quốc gia đã nhận ra sự hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam. Tấn công ra thị trường bất động sản của một số nước trong khu vực và tiến tới là ra Thế Giới. Trong đó, trước hết là xâm nhập vào thị trường của một số nước có vị trí địa lý tiếp giáp hoặc gần với Việt Nam như: Trung Quốc, Lào, Campuchia, Thái Lan… 7. Nhóm giải pháp về quảng bá và phát triển thương hiệu Đẩy mạnh đầu tư vào quảng bá thương hiệu của tổng công ty không chỉ ở trong nước mà còn tiến tới ra khu vực và trên toàn cầu. Cụ thể: + Thành lập ra một ban hay một tổ chuyên trách về vấn đề marketing và nghiên cứu thị trường. + Tập trung hơn nữa vào công tác tiếp thị sản phẩm các dự án của tổng công ty thông qua các phương tiện thông tin đại chúng phổ biến như: tivi, báo, đài, internet… + Tận dụng cơ hội ngày càng có nhiều các khách hàng, các công ty, các tập đoàn xuyên quốc gia đến với Việt Nam để tranh thủ quảng bá thương hiệu Vinaconex ra rộng khắp. Thực hiện ưu đãi đối với những khách hàng lớn, khách hàng quen thuộc và tung ra những khuyến mãi hợp lý nhằm gắn chặt hơn nữa các mối quan hệ làm ăn đang tốt đẹp và mở rộng thêm các đầu mối tiêu thụ. KẾT LUẬN Nói tóm lại, trong suốt những năm vừa qua, đặc biệt là trong giai đoạn trước và sau cổ phần hóa (2003 – 2008), cùng với sự phát triển như vũ bão của thị trường bất động sản trong nước, tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex) đã để lại những dấu ấn thật sự đậm nét của một trong những nhà đầu tư hàng đầu với rất nhiều các dự án có quy mô hết sức hoành tráng và hiện đại, những dự án này bên cạnh việc tạo ra cho tổng công ty những khoản lợi to lớn thì còn có đóng góp không nhỏ vào việc thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội quốc gia cũng như làm đẹp cho bộ mặt của một ngôi sao kinh tế đang lên tại châu Á như Việt Nam. Tuy nhiên, có thể thấy rằng, trong quá trình thực hiện đầu tư của mình, tổng công ty Vinaconex vẫn còn tồn tại ở đó không ít những hạn chế cần được sớm khắc phục, tiêu biểu là việc để cho tình trạng chậm tiến độ diễn ra tương đối phổ biến mà nguyên nhân chủ yếu là bởi hiện tượng đầu tư quá dàn trải và thiếu trọng điểm gây ra. Luận văn với đề tài “Thực trạng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex)” trên đây hi vọng rằng sẽ có thể đưa ra được những đánh giá chính xác và những giải pháp thật sự hợp lý đối với tình hình đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty. Em xin gửi lời cảm ơn đến thạc sỹ Phan Thu Hiền đã nhiệt tình hướng dẫn để em có thể hoàn thành một cách tốt nhất luận văn này! TÀI LIỆU THAM KHẢO A. TÀI LIỆU VÀ GIÁO TRÌNH PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt, TS. Từ Quang Phương (2007), giáo trình Kinh tế đầu tư, NXB Đại học kinh tế quốc dân, Hà Nội. PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt (2005), giáo trình lập dự án đầu tư, NXB Thống kê, Hà Nội. TS. Đinh Đào Ánh Thủy (2008), bài giảng đầu tư nước ngoài và chuyển giao công nghệ, Hà Nội. Ban đầu tư tổng công ty Vinaconex, báo cáo tổng hợp vốn đầu tư giai đoạn 2003 – 2008, Hà Nội. Bộ luật dân sự năm 2005. B. INTERNET www.vinaconex.com.vn www.batdongsan.com.vn www.batdongsanhanoi.com www.cbrevietnam.com www.saga.com.vn