Luận văn Xây dựng quỹ tín thác đầu tư bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh

động sản vào cuối năm 2007 là 4,8%. Trước tình trạng trên, sau một thời gian “mở cửa” cho vay bất động sản thì hiện nay, các ngân hàng đã trở nên thận trọng hơn, từ chối nhiều dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Vì vậy, tỷ trọng cho vay đầu tư bất động sản trong tổng dư nợ tín dụng trung dài hạn của hệ thống ngân hàng đã giảm từ 40,3% năm 2005, xuống còn 35,6% năm 2006 và năm 2007 là 26,9%. Vào giữa tháng 2 năm 2008, các ngân hàng đua nhau nâng lãi suất huy động lên tới 12%/năm, có ngân hàng huy động tới 14%/năm nhằm thu hút lượng tiền gởi tiết kiệm. Chính vì vậy, lãi suất cho vay cũng sẽ tăng. Đồng thời, Ngân hàng nhà nước cũng yêu cầu các Ngân hàng kiểm soát chặt chẽ việc cho vay bất động sản. Điều đó sẽ dẫn tới việc làm hạn chế nguồn cung tiền cho các nhà đầu tư bất động sản. Ngoài ra, Luật Đất đai chưa quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất thế chấp để thu hồi nợ, chưa có các quy định về căn cứ để xác định giao dịch bất động sản (hợp pháp) để cho vay cũng như những quy định về việc xác định giá trị tài sản là quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp Nhà nước được giao đất trước đây nay chuyển sang thuê…đã khiến nhiều doanh 59 nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ các ngân hàng. 2.2.3.2 Hoạt động mua bán tài sản nợ và chứng khoán hóa nợ vay trên thị trường tài chính thứ cấp chưa phát triển mạnh Các ngân hàng thương mại gặp khó khăn khi mở rộng thời hạn vay trong khi hầu hết các khoản tiền gửi đều là ngắn hạn. Trên thế giới, một số ngân hàng có thể đưa ra những khoản vay có thời gian từ 20 tới 30 năm bởi vì ngân hàng có thể bán những khoản nợ như thế cho một số tổ chức đặc biệt như quỹ bảo hiểm, quỹ phúc lợi … khi cần thu hồi vốn. Một tổ chức thứ cấp như vậy hoạt động ở cấp độ quốc gia đã hình thành ở Việt Nam, đó là Công ty mua bán nợ và tài sản tồn đọng (DATC) thuộc Bộ Tài Chính đã được thành lập theo Quyết định số 109/2003/QĐ-TTg ngày 5/6/2003 của Chính phủ và chính thức hoạt động từ ngày 1/1/2004. Công ty này cũng đã thực hiện mua nợ tồn đọng của một số đơn vị như Ngân hàng Công thương Việt Nam, Ngân hàng thương mại cổ phần Eximbank, Ngân hàng Việt Hoa…Thông qua hoạt động mua bán nợ, Công ty đã giúp các ngân hàng này giải phóng được lượng vốn chết từ nhiều năm nay trở lại thành vốn hoạt động, làm trong sạch tình hình tài chính. DATC cũng được phát hành trái phiếu mua nợ để mua các khoản nợ lớn có tài sản đảm bảo. Tuy nhiên, chức năng mua bán nợ của công ty chỉ mới dừng lại ở mức độ mua bán các khoản nợ tồn đọng chứ chưa xem xét đến các khoản nợ vay dài hạn đang còn hiệu lực như các khoản nợ vay có tài sản đảm bảo. Hiện nay, ở Việt Nam nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, đã có một số tổ chức trung gian (đa số là các Công ty khai thác tài sản thuộc các Ngân hàng) thường mua lại hay đầu tư vào các khoản nợ vay dài hạn có đảm bảo nhưng cũng chỉ có rất ít khoản vay được mua bán lại như vậy. Trên thế giới, một công cụ trên thị trường tài chính thứ cấp thường được sử dụng là chứng khoán hóa. Đây là một quá trình tập hợp và tái cấu trúc các tài sản thiếu tính thanh khoản nhưng lại có thu nhập bằng tiền cao trong 60 tương lai như các khoản phải thu, các khoản nợ rồi chuyển đổi thành chứng khoán và đưa ra giao dịch trên thị trường tài chính. Chứng khoán được đảm bảo bằng chính tài sản đó hoặc khả năng sinh lời của các tài sản dùng làm tài sản đảm bảo, chứ không phải bằng khả năng thanh toán của chủ thể phát hành. Chủ thể phát hành không còn là nhân tố quyết định chất lượng của chứng khoán phát hành, mà khả năng sinh lời của các tài sản dùng làm tài sản đảm bảo sẽ quyết định thu nhập và độ an toàn của chứng khoán phát hành. Ở thành phố Hồ Chí Minh, đã từng có Công ty cổ phần Đầu Tư hạ tầng kỹ thuật (CII) được thành lập năm 2002 đã phát hành hành cổ phần mua quyền khai thác thu phí 2 con đường Hùng Vương và Điện Biên Phủ trong 10 năm. Đổi lại, CII phải hoàn trả vốn đầu tư cho Ngân sách thành phố và vốn vay đầu tư trong vòng 18 tháng. Việc phát hành cổ phiếu được bảo đảm bằng quyền khai thác 2 con đường như trên là một dạng nghiệp vụ chứng khoán hóa. Sau này, CII còn đầu tư vào nhiều dự án khác nên mô hình này không còn mang tính chất chứng khoán hóa như trước nữa. Tuy nhiên, nếu xem xét về nghiệp vụ chứng khoán hóa nợ vay trên thị trường tài chính thứ cấp trong lĩnh vực bất động sản, thì trái phiếu có thế chấp CDO (Collateralized Debt Obligations) rất phổ biến ở các nước như Mỹ, Tây Âu.. nhưng hiện nay ở Việt Nam chưa phổ biến. Điều này sẽ là ảnh hưởng đến tính linh hoạt cho quá trình “thoát vốn” của bên cho vay, làm hạn chế nguồn cho vay cũng như làm cản trở kênh dẫn vốn mới vào thị trường bất động sản. 2.2.3.3 Thiếu chính sách hợp lý và các kênh huy động vốn từ các khoản tiết kiệm cá nhân cho thị trường bất động sản Tài khoản tiết kiệm cá nhân là nguồn tài trợ rất quan trọng có xu hướng ngày càng lớn hơn và bền vững hơn so với các nguồn tài trợ nuớc ngoài. Lượng tiền nhà rỗi trong dân cư rất lớn nhưng việc thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản vẫn còn hạn chế. Lý do là bởi sản phẩm bất động sản 61 có giá trị lớn, trong khi vốn nhàn rỗi của người dân thường lại nhỏ lẻ nên khó có thể tham gia vào được. Việc quản lý đối với các tài khoản tiết kiệm thay đổi dần dần theo điều kiện kinh tế cũng như chính sách cải cách kinh tế của chính phủ. Những thay đổi này có xu hướng linh hoạt hơn và hiệu quả hơn đối với sự phát triển kinh tế xã hội. Thay vì giữ một khoản lớn tiền mặt, vàng và các ngoại tệ ở nhà như nhiều năm trước đây thì bây giờ các cá nhân đã đầu tư nhiều hơn vào các kênh đầu tư để sinh lợi nhiều hơn như gởi ngân hàng, đất đai và nhà cửa. Theo Viện kinh tế thành phố Hồ Chí Minh, kể từ năm 2003, cấu trúc tiết kiệm cá nhân như sau: dự trữ tiền mặt giảm từ 50% xuống 40%, tiết kiệm vàng và nữ trang giảm từ 35% xuống 13%, gởi ngân hàng tăng từ 3% đến 10% , đặc biệt trong đầu tư nhà đất, hầu hết là đầu cơ nhưng không chuyên nghiệp- tăng tới 32% tổng số tiết kiệm. Tháng 2/2008, theo khảo sát của Công ty VietRees, thì có tới 61,81% cho rằng sẽ tiếp tục đầu tư vào bất động sản (tỷ lệ này đối với chứng khoán là 18,08%; gởi tiết kiệm là 5,2%) Gần đây, vì sự bùng nổ của thị trường chứng khoán, càng ngày có nhiều tiết kiệm đổ vào mua bán cổ phiếu đã tạo nên lợi nhuận có tính thanh khoản nhiều hơn. Tuy nhiên, kênh đầu tư này dường như có nhiều rủi ro vì cơn bùng sốt cổ phiếu chỉ trong thời gian ngắn Tình trạng đề cập ở trên đã thể hiện là các nguồn tài trợ cá nhân trong những năm tới là to lớn và sẵn sàng cho các dự án bất động sản dài hạn nếu như bất kỳ các kênh đầu tư hay hình thức đầu tư nào có thể kết hợp lại để đầu tư quản lý một cách chuyên nghiệp trên thị trường bất động sản. 2.2.4 Những bất lợi trong kinh doanh bất động sản do thiếu nguồn tài trợ thích hợp 2.2.4.1 Khó hoàn tất các dự án bất động sản dài hạn Trước năm 2004, vì thiếu tài trợ nên có nhiều dự án bất động sản bị đình trệ trong một thời gian dài, gây nên nhiều hệ quả tiêu cực trong phát triển kinh 62 tế - xã hội thành phố. Sau năm 2004, do những quy định và chính sách mới về kinh doanh bất động sản nên các chủ đầu tư đã dùng một lượng vốn lớn để hoàn tất việc đầu tư trước khi kiếm được lợi nhuận. Tại thời điểm đó, những nguồn vốn đầu tư ban đầu thường rất lớn, đến nỗi các chủ đầu tư hoặc các ngân hàng không thể tiến hành một mình. Thực tế, một số dự án đã được chia thành nhiều dự án nhỏ được đầu tư riêng lẽ bởi các chủ đầu tư khác nhau. Kết quả là, nhiều dự án ban đầu có quy mô lớn đã bị thất bại về mặt tổng thể. Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15- 10-2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. Trong đó, theo điều 5 Nghị định quy định về điều kiện năng lực tài chính: “Đối với dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, chủ đầu tư dự án phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu 3 không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt. Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt”. Rõ ràng những doanh nghiệp có đủ năng lực để triển khai cùng lúc nhiều dự án là rất ít, nhất là những dự án lớn. Vì vậy, các doanh nghiệp rất cần huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau. 2.2.4.2 Khó thâm nhập vào phân khúc thị trường của các hàng hóa cao cấp và sang trọng như cao ốc, văn phòng, khu mua sắm giải trí Gần đây có một số công ty trong nước tham gia vào thị trường này. Tuy nhiên, vì công ty này không thật sự chuyên nghiệp và không có đủ vốn, thị trường đã rơi vào tay các nhà đầu tư nước ngoài vốn có thể huy động các 3 Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có tính đến năm trước liền kề của năm thực hiện dự án, được thể hiện trong báo cáo tài chính và có cơ quan kiểm toán độc lập xác nhận. 63 quỹ từ bên ngoài và rất chuyên nghiệp trong quản lý tài sản. Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15-10-2007 quy định chỉ cho phép doanh nghiệp huy động vốn khi bắt đầu triển khai hạ tầng, nên sẽ có nhiều doanh nghiệp ít vốn lâm vào tình trạng khó khăn. Bởi trong thực tế, khi đền bù giải tỏa xong và đóng tiền sử dụng đất thì doanh nghiệp đã bỏ vào dự án ít nhất 50 - 60% vốn trên tổng vốn đầu tư. Số vốn này trước đây doanh nghiệp thường huy động từ khách hàng. Hiện nay, doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản phải có thực lực, bỏ vốn ra ít nhất là 70% trên tổng giá trị dự án thì mới làm được. Nếu không chủ động về nguồn tài chính, các doanh nghiệp trong nước sẽ không thể tham gia vào những dự án lớn và thâm nhập thị trường bất động sản cao cấp được. 2.2.4.3 Khó phát triển các dự án nhà cho thuê hay thế chấp Những dự án này là một thị trường tốt trong dài hạn và cũng đáp ứng nhu cầu nhà cửa của người dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, toàn thành phố hiện có khoảng 5.000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhưng hầu hết doanh nghiệp đều nhắm đến thị phần nhà ở cao cấp. Do đó, nhà ở cho người thu nhập thấp cũng cần có sự hỗ trợ từ chính quyền như giảm thuế, hỗ trợ đền bù và giải tỏa …Tuy nhiên, theo ước tính, những dự án trên cần đến 20-30 năm để thu hồi chi phí đầu tư. Các doanh nghiệp vừa phải đảm bảo giá nhà bán hoặc nhà cho thuê thấp, trong khi các doanh nghiệp còn phải đối mặt với một khoản nợ vay lớn từ ngân hàng phải trả và vốn huy động. Đầu tư nhà cho thuê và thế chấp đang rất phổ biến trên thế giới nhưng ở Việt Nam thì lĩnh vực này chưa thật sự thu hút các nhà đầu tư. Hiện tại, có một vài ngân hàng Việt Nam đề nghị cho vay thế chấp với thời hạn tối đa là 20 năm nhưng còn bị hạn chế vì vẫn chưa có một định chế tài chính chuyên biệt như REITs...có thể mua lại hay bảo đảm cho những khoản vay này. 64 2.3 NGHIÊN CỨU MÔ HÌNH REIT VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI XÂY DỰNG REIT Ở THÀNH HỒ CHÍ MINH 2.3.1 Sự tồn tại của mô hình hoạt động của REIT ở Việt Nam 2.3.1.1. REIT với cấu trúc như một Công ty Cho dù đến nay Việt Nam vẫn chưa có một quy định pháp lý chính thức nào, nhưng một hình thức của REIT với mô hình cấu trúc như là một công ty đã tồn tại ở Việt Nam. Đó là Công ty CII (Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh) – là một Công ty cổ phần, được hình thành theo Luật Doanh nghiệp Việt Nam. Với cơ chế huy động vốn rộng rãi trong công chúng qua hình thức bán cổ phần, đã hình thành một công ty đại chúng có hơn 900 cổ đông, thu hút các nguồn vốn nhàn rỗi trong công chúng và các thành phần kinh tế khác. Vốn huy động từ việc bán cổ phần được dùng để mua quyền thu phí 2 con đường Hùng Vương và Điện Biên Phủ trong 13 năm theo một hợp đồng chuyển nhượng giữa CII và Ủy ban nhân dân Tp.Hồ Chí Minh. Bằng sự nhượng quyền này, chính quyền Tp.Hồ Chí Minh đã thu hồi nhanh chóng tất cả khoản vốn đầu tư 2 con đường này và dùng khoản tiền thu hồi này được để đầu tư vào các công trình khác. Trong khi đó, cổ đông CII có thể thu được lợi nhuận từ việc thu phí 2 con đường nói trên. Thông qua việc bán cổ phần của công ty ra công chúng, sẽ tạo điều kiện để người dân được đóng góp và hưởng lợi ích từ hoạt động đầu tư khai thác cơ sở hạ tầng của công ty. CII cũng đã được niêm yết trên Trung tâm Giao dịch chứng khoán Tp.Hồ Chí Minh (nay là Sở Giao dịch chứng khoán Tp.Hồ Chí Minh - HOSE) từ năm 2006. Do đó, cổ phiếu CII có thể được mua bán dễ dàng trên thị trường chứng khoán và các cổ đông có thể hưởng lợi từ việc tăng giá của chứng 65 khoán CII (đầu tháng 2/2008, giá cổ phiếu CII gấp 5,6 lần mệnh giá). Như đã đề cập ở trên, việc điều hành ở công ty này tương tự như một REIT (Loại hình cấu trúc như một Công ty). Thực ra, cho dù vẫn chưa có một quy định pháp lý phù hợp nhưng với sự hỗ trợ từ chính quyền Tp. Hồ Chí Minh trong những năm qua, CII đã thành công trong việc điều hành như một REIT. 2.3.1.2. REIT với mô hình như một Quỹ Đầu tư Loại REIT với những mô hình UPREIT và DOWNREIT cho đến nay vẫn chưa xuất hiện ở Việt Nam 2.3.1.3. REIT nước ngoài tại Việt Nam Gần đây, có nhiều REIT do nước ngoài thành lập (như VINA Land, Indochina) đang hoạt động ở Việt Nam với tổng số vốn lên tới 300 triệu. Các REIT này đầu tư vào một số dự án lớn tại Việt Nam như các cao ốc phức hợp, các resort sang trọng. 2.3.2 Sự khác nhau giữa REIT và các Quỹ đầu tƣ khác ở Việt Nam Ở Việt nam, có một vài Quỹ đầu tư nhà nước liên quan tới thị trường bất động sản nhưng thực tế thì phần lớn những quỹ này được cấp vốn có phần rất hạn chế từ ngân sách nhà nước, mà không phải từ những nhà đầu tư khác. Hoạt động đầu tư của các quỹ này được tiến hành thông qua một số chương trình phát triển đặc biệt của chính phủ. Chính những đặc điểm này làm cho Quỹ đầu tư khác với REIT. Từ năm 2002, theo Luật Chứng khoán Việt nam, ngoài những quỹ đó, các quỹ đầu tư chứng khoán và các công ty quản lý quỹ thành lập ngày càng nhiều, ví dụ như VF1, VF2, VOF, và PBF1, đã đưa chứng chỉ quỹ ra công chúng. Tuy nhiên, theo quy định của luật hiện hành thì các quỹ này không được đầu tư quá 10 % tổng giá trị tài sản của quỹ đóng vào bất động sản và 66 đầu tư vốn của quỹ mở vào bất động sản. Hiện nay, tất cả các quỹ đã đa dạng hóa danh mục vốn đầu tư vào cổ phiếu niêm yết và không niêm yết và chỉ tập trung vào việc kinh doanh cổ phiếu. Trong khi đó, các REIT yêu cầu đầu tư phần lớn vốn vào những dự án bất động sản có thể sinh lời từ tiền thuê hay khai thác tài sản trong thời gian dài. Vì vậy, trên thực tế, mô hình quỹ đầu tư theo Luật Chứng khoán Việt nam không thể hoàn toàn đáp ứng để phát triển REIT ở Việt nam. Những quỹ này ít năng động hơn REIT về mặt tham gia vào việc quản lý kinh doanh của những công ty đã đầu tư vào. Ngược lại, REIT có thể tham gia xây dựng hay mua lại hoặc cho thuê toàn bộ tài sản và quản lý tài sản này để kiếm lợi nhuận. Về vấn đề thuế, các quỹ chứng khoán như vậy không phải nộp thuế trên phần thu nhập. Thuế thu nhập được chuyển sang những nhà đầu tư của họ. Hiện nay, những cá nhân không phải trả thuế thu nhập trên lãi cổ tức và khoản thu từ vốn (capital gain) nhưng tổ chức thì bị đánh thuế. 2.3.3 Sự cần thiết phải thí điểm xây dựng REIT tại thành phố Hồ Chí Minh Ở thành phố Hồ Chí Minh, hiện đang có những điều kiện và các nhân tố thuận lợi để áp dụng thí điểm một mô hình REIT. Đó là: Có nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, công ty quản lý tài sản, và các công ty quản lý quỹ chuyên nghiệp hơn so với các tỉnh, thành phố khác trong cả nước. Thị trường bất động sản ớ thành phố Hồ Chí Minh đang nổi lên với những triển vọng đầy hứa hẹn trong tương lai Thị trường chứng khoán đang phát triển với chiều hướng tăng trưởng tốt hơn các địa phương khác. Có thể nói, sàn giao dịch chứng khoán chính là 67 ở thành phố Hồ Chí Minh Có rất nhiều tổ chức tài chính trung gian tầm cỡ có thể cung cấp vốn và hạn mức tín dụng lớn trong ngắn và trung hạn để khởi động bất kỳ một dự án bất động sản nào Người dân thành phố Hồ Chí Minh dường như rất quen thuộc với việc kinh doanh trong một nền kinh tế thị trường Chính phủ cho phép thành phố Hồ Chí Minh phát triển một số cơ chế mới ở mức độ thí điểm. Kết luậnChương 2: Tiềm lực tài chính của hầu hết doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn còn hạn chế nên chưa thể tự tạo được những sản phẩm hoàn chỉnh, dồi dào để cung cấp cho thị trường bất động sản. Mặt khác, Việt Nam chưa có cơ chế tài chính phù hợp để thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển. Thị trường bất động sản cần phải liên thông với thị trường vốn, trong khi đó hệ thống ngân hàng chưa sẵn sàng cho vay dài hạn, lãi suất cho vay trung hạn vẫn còn rất cao. Vì vậy, cần có công cụ huy động vốn dựa vào nguồn lực dồi dào từ phía các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Qua đó, có thể mở ra cơ hội đầu tư cho những ai mong muốn tham gia thị trường bất động sản để thu lợi nhuận có tính thanh khoản. Một trong những giải pháp đó là xây dựng REIT càng sớm càng tốt. 68 CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP THÀNH LẬP QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 3.1 ĐỀ XUẤT MÔ HÌNH REIT Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 3.1.1 Các loại REIT nên thiết lập Nhà đầu tư cá nhân hay pháp nhân thường quyết định đầu tư bất động sản thông qua REIT bởi 05 yếu tố: Giảm thiểu rủi ro nhờ đa dạng hóa danh mục đầu tư Tiết kiệm chi phí nhưng vẫn đạt các yêu cầu về lợi nhuận Được quản lý chuyên nghiệp Giám sát chặt chẽ bởi các cơ quan thẩm quyền hoặc các đơn vị chuyên nghiệp Tính năng động, đa dạng của quỹ đầu tư Mỗi nhà đầu tư tham gia đầu tư vào quỹ sẽ sở hữu một phần trong tổng danh mục đầu tư của REIT. Việc nắm giữ này được thể hiện thông qua việc sở hữu chứng khoán do REIT phát hành. Các thành viên tham gia vừa có thể là thể nhân, vừa có thể là cá nhân có những mức độ đóng góp vào REIT cũng khác nhau về nguồn tài chính, kinh nghiệm quản lý… Vì vậy, chúng tôi đề nghị xây dựng 2 loại REIT (chia theo tính chất nguồn vốn huy động) dựa trên những đặc tính riêng có của mỗi loại để có thể phân khúc thị trường một cách tương đối như sau: 3.1.1.1. REIT đại chúng (Public REIT) REIT đại chúng có những đặc điểm như sau: Huy động vốn đại chúng từ những nhà đầu tư nhỏ và trung bình (gồm các cá nhân và các công ty) Tiền huy động thu được từ việc phát hành cổ phần được sử dụng để mua 69 tài sản và sau đó đem cho thuê tài sản đó Thu nhập chủ yếu của loại REIT này hình thành từ tiền cho thuê tài sản đã đầu tư. Cổ tức sẽ được chi trả bằng tối thiểu là 90% tổng thu nhập từ việc cho thuê tài sản. Thiết lập quy định chặt chẽ bao gồm các quy tắc chung đối với hoạt động của REIT (đã đề cập tại mục 1.1.3 chương 1) REIT có thể thuê các công ty quản lý tài sản chuyên nghiệp để quản lý hoạt động cho thuê bất động sản Niêm yết ngay trên Sở Giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh (HOSE) càng sớm càng tốt 3.1.1.2. REIT thành viên (Private REIT) REIT thành viên có những đặc điểm như sau: Huy động vốn riêng lẻ từ các nhà đầu tư chuyên nghiệp, chiến lược, đặc biệt là từ các định chế tài chánh (như các ngân hàng, các công ty bảo hiểm…) Phần lớn tiền từ phát hành cổ phần được dùng để đầu tư xây dựng các tài sản để bán sau khi công trình hoàn thành; hoặc cũng có thể cho thuê Thiết lập các quy tắc chung đối với hoạt động của REIT (đã đề cập tại mục 1.1.3 chương 1) REIT có thể thuê công ty quản lý chuyên nghiệp để quản lý các hoạt động xây dựng và tiếp thị. Không cần niêm yết tại Sở giao dịch Chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh 3.1.1.3. Mối quan hệ giữa REIT đại chúng và REIT thành viên Về cơ bản, so với REIT đại chúng thì REIT thành viên có được nhiều thuận 70 lợi hơn khi tham gia vào các dự án bất động sản trong thị trường sơ cấp. Các REIT thành viên sẽ đầu tư vốn vào bất động sản mà sau đó, REIT đại chúng có thể mua lại hoặc thuê dài hạn sau khi bất động sản được xây dựng hoàn tất. Một điều quan trong nữa là REIT thành viên có thể chuyển thành REIT đại chúng sau khi IPO (phát hành lần đầu ra công chúng) 3.1.2 Cơ cấu tổ chức Về mặt pháp lý, dựa trên các điều kiện và môi trường kinh tế hiện tại thì REIT thí điểm nên được thiết lập theo mô hình tổ chức kiểu Công ty. Đây sẽ là cơ sở để xây dựng REIT trong tương lai theo mô hình Quỹ với đầy đủ quy tắc hoạt động của REIT. Hình 6: Mô hình Công ty REIT Coå ñoâng cuûa REIT REIT Coâng ty Quaûn lyù taøi saûn Baát ñoäng saûn Beân thueâ hoaëc söû duïng taøi saûn Ñaàu töLôïi nhuaän Xaây döïng, mua, sôû höõu, nhaän quyeàn khai thaùc Thu nhaäp cho thueâ, söû duïng Hôïp ñoàng quaûn lyù taøi saûn Quaûn lyù, khai thaùc Hôïp ñoàng thueâ Tieàn thueâ hoaëc söû duïng (phí) REIT theo mô hình là Công ty (Công ty REIT) sẽ vừa là người tài trợ, vừa là người quản lý quỹ. Công ty REIT sẽ phát hành cổ phần để huy động động vốn. Mỗi công ty REIT sẽ huy động vốn và tự quản lý một quỹ duy nhất trong cùng một thời điểm. 71 Về tương lai, cần có quy định pháp lý riêng dành cho REIT, khi đó REIT nên được tổ chức như một quỹ chuyên đầu tư bất động sản theo mô hình như sau: Hình 7: Mô hình Quỹ REIT ở Việt Nam Cô quan Nhaø nöôùc coù thaåm quyeàn Nhaø taøi trôï Coâng ty Quaûn lyù Quyõ Ngaân haøng giaùm saùt REIT Ñònh giaù Taøi saûn Kieåm toaùn Tö vaán Baát ñoäng saûn Coâng ty Quaûn lyù taøi saûn Nhaø ñaàu tö Mô hình này có sự tham gia của các chủ thể sau: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền: là cơ quan cho phép thành lập và có trách nhiệm quản lý chuyên môn đối với Công ty Quản lý Quỹ, Quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Cơ quan này có thể là Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (bổ sung thêm chức năng) hoặc cơ quan nhà nước chuyên trách về chứng khoán hóa Công ty Quản lý quỹ: phải được cấp phép hoạt động theo quy định và độc lập với Ngân hàng giám sát. Toàn bộ các giao dịch kinh doanh của REIT được công ty quản lý quỹ thay mặt cho REIT tiến hành theo thẩm quyền 72 được cho phép theo Điều lệ của Quỹ. Ngân hàng giám sát: được Công ty Quản lý Quỹ lựa chọn và được Đại hội Nhà đầu tư thông qua. Ngân hàng giám sát phải có giấy phép lưu ký chứng khoán do Ủy ban chứng khoán cấp, không sở hữu bất kỳ tài sản nào của Quỹ và không có liên quan đến Công ty Quản lý Quỹ Tổ chức định giá tài sản, kiểm toán, tư vấn: việc lựa chọn được Công ty Quản lý Quỹ đề xuất và được Đại hội Nhà đầu tư thông qua. Các tổ chức này hoàn toàn độc lập, không có liên quan đến Công ty Quản lý Quỹ và phải được cấp phép hoạt động theo quy định Nhà tài trợ: các công ty quản lý cũng đồng thời là các nhà tài trợ hoặc hỗ trợ thành lập các REIT Nhà đầu tư: là các thể nhân hoặc pháp nhân đầu tư vốn vào REIT Công ty Quản lý tài sản: việc lựa chọn được Công ty Quản lý Quỹ đề xuất và được Đại hội Nhà đầu tư thông qua. Công ty Quản lý tài sản sẽ trực tiếp quản lý, duy trì, cho thuê các tài sản. Các tổ chức này hoàn toàn độc lập, không có liên quan đến Công ty Quản lý Quỹ và phải được cấp phép hoạt động theo quy định 3.2 CƠ SỞ HÌNH THÀNH VÀ NGUYÊN TẮC VẬN HÀNH Với tình hình thị trường bất động sản hiện nay thì việc hình thành một Quỹ REIT lại càng cấp thiết hơn bao giờ hết để tạo nguồn vốn đầu tư dài hạn vào thị trường bất động sản. Việc phát triển mô hình REIT với chiến lược huy động vốn rộng rãi trong công chúng có nhu cầu đầu tư bất động sản nhưng có số vốn nhất định sẽ góp phần hạn chế những rủi ro liên quan đến việc đầu cơ nhà đất cũng như những rủi ro liên quan đến việc tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực tài trợ đầu tư bất động sản. Trước mắt, trong bối cảnh và khung pháp lý hiện nay, có thể xúc tiến thành lập Công ty REIT dựa trên những điều kiện và nguyên tắc như sau: 73 3.2.1 Cơ sở hình thành Công ty REIT Với quan điểm của nhà đầu tư, chúng tôi thấy rằng : do chưa có khung pháp lý riêng cho mô hình này cũng như do hạn chế của mô hình quỹ đầu tư theo luật chứng khoán đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, thì trước mắt có thể thành lập REIT dưới dạng Công ty theo Luật Doanh nghiệp. REIT dưới hình thức Công ty Cổ phần (là một pháp nhân được thành lập theo Luật Doanh nghiệp, có đại hội đồng cổ đông, hội đồng quản trị và Ban kiểm soát do cổ đông bầu ra) với mô hình hoạt động vận dụng theo mô hình REIT đại chúng hoặc thành viên như đã nêu ở mục 3.1.1. Theo đó, cổ phiếu REIT được chia cổ tức, có thể được mua bán trên thị trường chứng khoán sơ cấp và thứ cấp. Vì vậy, tên gọi của một REIT dạng Công ty có thể là: Công ty tín thác đầu tư bất động sản. Các cổ đông sáng lập nên bao gồm các cá nhân, tổ chức có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm điều hành, quản lý trong kinh doanh bất động sản. Đây sẽ là tiền đề quan trọng có thể tạo nên một uy tín nhất định để hấp dẫn công chúng muốn đầu tư thông qua Công ty REIT này. Theo đề xuất nêu trên, mô hình REIT thành viên có thể chuyển thành REIT đại chúng sau khi IPO (phát hành lần đầu ra công chúng) Hoạt động của Công ty tín thác đầu tư bất động sản (Công ty REIT) có liên quan đến lãnh vực kinh doanh có điều kiện là đầu tư, kinh doanh bất động sản nên cũng sẽ chịu sự chi phối của Luật kinh doanh bất động sản. Theo điều 3 Nghị định 153/2007NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định là 6 (sáu) tỷ đồng Việt Nam. Ngoài ra, Công ty REIT sẽ chịu tác động của các Luật khác, chủ yếu bao gồm: Luật đầu tư, Luật chứng khoán, Luật dân sự, Luật đất đai… như đối với một công ty cổ phần và Công ty niêm yết trên Sở/Trung tâm giao dịch chứng khoán. 74 3.2.2 Một số nguyên tắc vận hành của Công ty REIT Hoạt động kinh doanh: Công ty REIT dùng vốn thu được qua việc bán cổ phần để: - Mua hoặc xây dựng các bất động sản cho thuê hoặc bán - Mua quyền khai thác bất động sản trong một khoảng thời gian - Hợp tác với chủ sở hữu bất động sản hiện hữu để nâng cấp, phát triển bất động sản và khai thác Công ty REIT sẽ phát hành thêm cổ phần khi cần huy động vốn cho một dự án bất động sản được xác định trước với điều kiện phải thông qua đại hội đồng cổ đông như một công ty cổ phần thông thường. Quản lý và điều hành: Hội đồng quản trị (HĐQT) do Đại hội đồng cổ đông bầu chọn, Ban Giám Đốc (điều hành hoạt động hàng ngày) sẽ do HĐQT bổ nhiệm hoặc có thể thuê một đơn vị chuyên nghiệp trong kinh doanh bất động sản để quản lý các hoạt động của mình thay vì phải xây dựng một bộ máy điều hành tác nghiệp hàng ngày. Thực hiện nghĩa vụ thuế: Vì theo Công ty cổ phần thành lập theo Luật doanh nghiệp nên Công ty vẫn chịu tác động của thuế thu nhập doanh nghiệp Chế độ kế toán: như Công ty cổ phần thông thường Phân phối lợi nhuận: Cổ phiếu Công ty REIT không có lãi suất cố định như trái phiếu. Tùy theo mục đích hoạt động của REIT công chúng hoặc REIT thành viên mà chi trả phần lớn (thường trên 90%) thu nhập hàng năm sau khi đóng thuế hoặc tiếp tục giữ lại một phần thu nhập kiếm được để tái đầu tư như các REIT thành viên. Điều này cần được nêu rõ trong Điều lệ Công ty REIT 75 Niêm yết chứng khoán (đối với REIT công chúng): khi đủ điều kiện như điều 8, 9 Nghị định 14/2007/NĐ-CP ngày 19/01/2007 về Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Chứng khoán 3.2.3 Vận hành của Công ty REIT (tổng quát) Sau khi phát hành cổ phần, REIT dùng vốn huy động được để đầu tư vào bất động sản được thể hiện chi tiết trong bản cáo bạch của REIT khi phát hành cổ phiếu. Các khoản đầu tư này không thay đổi theo thời gian. REIT có thể đầu tư xây dựng hoặc mua các bất động sản để cho thuê, mua lại quyền khai thác bất động sản trong một khoảng thời gian, hợp tác với chủ sở hữu bất động sản hiện hữu để nâng cấp, phát triển bất động sản và khai thác. Nếu REIT đầu tư xây dựng mới hoặc hợp tác phát triển bất động sản hiện hữu: REIT thuê Công ty chuyên về xây dựng, Công ty Giám sát thi công khi triển khai xây dựng bất động sản. Sau khi bất động sản được xây dựng xong, REIT ký hợp đồng thuê Công ty Quản lý tài sản thay REIT quản lý, khai thác tài sản và chuyển nguồn tiền thu được từ tài sản cho REIT. Công ty quản lý tài sản sẽ tổ chức bộ máy chuyên nghiệp để quán lý, khai thác tài sản của REIT. Nguồn tiền thu của REIT sau khi trừ các chi phí sẽ được phân phối cho các cổ đông hằng năm theo một tỷ lệ được nêu trong Điều lệ đã được Đại hội cổ đông thông qua. Đây là khoản cổ tức được REIT thanh toán theo cam kết. 3.3 CÁC GIẢI PHÁP HỖ TRỢ 3.3.1 Củng cố thị trƣờng bất động sản REIT là một trong những công cụ để nối kết giữa thị trường bất động sản với thị trường tài chính là nơi mà công chúng có thể cùng tham gia vào để 76 đầu tư cho thị trường bất động sản. Theo đó, thị trường bất động sản cần phải đi dần vào quỹ đạo là một thị trường kinh doanh chuyên nghiệp và có tổ chức. Vì vậy, các cơ quan chức năng cần rà soát các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành liên quan đến các hoạt động kinh doanh bất động sản để sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Cụ thể, cần ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản, quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản cũng như phổ biến, giáo dục pháp luật, bồi dưỡng kiến thức pháp luật về kinh doanh bất động sản, tổ chức hệ thống thông tin về thị trường bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản và thiết lập được dịch vụ môi giới bất động sản chuyên nghiệp và trật tự. 3.3.2 Củng cố thị trƣờng chứng khoán và tạo điều kiện phát triển nghiệp vụ chứng khoán hóa REIT là công cụ mà nhà đầu tư với số vốn ít, có thể trực tiếp đầu tư sở hữu (một phần tỷ lệ tương ứng) một số dự án bất động sản có quy mô lớn hoặc cực lớn. Chứng chỉ REIT có thể được chuyển nhượng ở thị trường chứng khoán. Yếu tố này cung cấp tính thanh khoản cho phần vốn đầu tư vào bất động sản. Năm 2007, . Một khi thị trường thiếu sự ổn định, điều đó cũng có nghĩa là làm giảm tính thanh khoản của chứng chỉ REIT. Để giảm rủi ro giao dịch của chứng chỉ REIT, thành phố nên chú trọng đến việc cải tiến hệ thống giao dịch và thanh toán trên thị trường. Việc thiết lập những thị trường OTC chính thức cho chứng chỉ REIT hoặc cho phép REIT được phát hành và giao dịch trên sàn giao dịch chứng khoán địa phương sẽ khuyến khích việc đưa công nghệ hiện đại vào thị trường chứng khoán, qua đó cũng sẽ tăng tính thanh khoản cho chứng chỉ REIT. Chi phí phát sinh trong giao dịch chứng khoán cũng cần 77 được chú ý để chi phí này không trở thành rào cản ảnh hưởng đến khả năng thanh khoản của chứng khoán. Mặt khác, REIT cũng sử dụng nghiệp vụ chứng khoán hóa trong vận hành. REIT được thiết lập để chuyên về đầu tư (sở hữu) một hoặc một số bất động sản. Đa phần các bất động sản này đã đi vào hoạt động và đang tạo ra thu nhập tương đối cố định. Vì vậy, REIT có mức độ rủi ro thấp hơn cổ phiếu của các công ty chỉ chuyên về đầu tư phát triển các bất động sản mới. Tuy nhiên, ở Việt Nam chưa có một quy định nào hướng dẫn thực hiện nghiệp vụ chứng khoán hóa. Trong khi chứng khoán hóa đòi hỏi phải có các điều kiện về khung pháp lý, sự tham gia của các nhà đầu tư, tổ chức định mức tín nhiệm, sự phát triển của thị trường chứng khoán… Thực chất, chứng khoán hóa chỉ mới có ở Việt Nam chứ không hề xa lạ ở các nước khác. Hiện nay, có rất nhiều ý kiến khác nhau xoay quanh khái niệm về chứng khoán hóa. Vì vậy, cần có một khái niệm chính thống về chứng khoán hóa cũng như quy trình kỹ thuật chứng khoán hóa ở Việt Nam làm cơ sở cho các tổ chức trung gian và REIT hoạt động dễ dàng. Đồng thời, cũng nên có cơ quan nhà nước chuyên trách về chứng khoán hóa để quản lý về mặt chuyên môn. 3.3.3 Xây dựng và ban hành luật về Quỹ REIT Các phân tích ở trên làm nảy sinh các nhu cầu cần phải có một khung pháp lý đầy đủ cho REIT. Thực tế cũng cho thấy, một số mô hình mới được xây dựng thí điểm (như các Quỹ Đầu tư Phát triển địa phương) sau nhiều năm hoạt động mà vẫn chưa có hẳn khung pháp lý điều chỉnh hoạt động, thường phải vay mượn những quy định pháp lý của những tổ chức, doanh nghiệp tương tự để hoạt động thì luôn gặp khó khăn trong định hướng hoạt động cũng như là trong tổ chức bộ máy, hay áp dụng chính sách lao động tiền lương… Do việc thiếu các quy định pháp lý cho việc hình thành các quỹ đầu tư, ngoại trừ các quỹ đầu tư chứng khoán tuy có các quy định hiện hành nhưng 78 cũng không thể áp dụng cho các REIT. Đối với các quỹ đầu tư chứng khoán và các công ty quản lý quỹ thành lập theo Luật Chứng khoán Việt nam thì không được đầu tư quá 10 % tổng giá trị tài sản của quỹ đóng vào bất động sản và đầu tư vốn của quỹ mở vào bất động sản; Hiện nay, tất cả các quỹ đã đa dạng hóa danh mục vốn đầu tư vào cổ phiếu niêm yết và không niêm yết và chỉ tập trung vào việc kinh doanh cổ phiếu. Về lâu dài, để REIT có thể tồn tại và phát triển ở Việt Nam và thu hút các nhà đầu tư, Chính phủ Việt Nam nên sớm ban hành luật về quỹ REIT, các luật khác liên quan đến thị trường chứng khoán, thuế.. .. cũng cần được điều chỉnh cho phù hợp với đặc tính riêng có của REIT. Đồng thời, cũng cần có luật để bảo vệ các nhà đầu tư tham gia vào REIT. Điều quan trọng là các luật này phải đảm bảo được tính minh bạch về thông tin cũng như ưu đãi về thuế. Tuy đề tài nghiên cứu này đưa ra kiến nghị là cần xây dựng và ban hành luật về REIT, nhưng trước mắt có thể ban hành Nghị định riêng dành cho REIT. Sau đây là một số đề xuất về nội dung cơ bản: Đối tượng, phạm vi điều chỉnh: Nghị định này quy định về tổ chức và hoạt động của Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (Quỹ thành viên và Quỹ đại chúng) được thành lập bởi Công ty quản lý Quỹ Điều kiện và thủ tục thành lập: Việc thành lập và chào bán chứng chỉ quỹ ra công chúng do Công ty quản lý quỹ thực hiện và phải đăng ký với Ủy ban Chứng khoán Nhà nước Điều kiện phát hành chứng chỉ quỹ lần đầu ra công chúng: - Quỹ đại chúng được thành lập nếu có ít nhất một trăm nhà đầu tư, không kể nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp mua chứng chỉ 79 quỹ; Quỹ thành viên có tối đa ba mươi thành viên góp vốn và chỉ bao gồm thành viên là pháp nhân - Giá trị chứng chỉ quỹ đăng ký chào bán ít nhất 300 (ba trăm) tỷ đồng Việt Nam - Có phương án phát hành và phương án đầu tư số vốn thu được từ đợt chào bán chứng chỉ quỹ; - Có quy trình nghiệp vụ quản lý quỹ, quy trình kiểm soát nội bộ, quy trình quản lý rủi ro phù hợp Các quy định về đầu tư: Một số đặc điểm cơ bản làm nền tảng hoạt động của Quỹ REIT như sau: Bảng 6 : Một số đặc điểm hoạt động của REIT đại chúng và REIT thành viên Tiêu chí REIT đại chúng REIT thành viên Hoạt động kinh doanh chính Đầu tư, sở hữu và cho thuê bất động sản Xây dựng và phát triển bất động sản để bán Nhà đầu tư Cá nhân và công ty cỡ nhỏ và trung bình Công ty và tổ chức tài chính lớn Niêm yết Cần thiết Không cần Thời hạn hoạt động Xác định trong điều lệ của Quỹ. Ít nhất là 5 năm Xác định trong điều lệ của Quỹ. Ít nhất là 5 năm Các hoạt động kinh doanh khác Mua tài sản để bán và cho thuê Mua tài sản để bán 80 Tiêu chí REIT đại chúng REIT thành viên Hợp tác với các chủ sở hữu bất động sản hiện hữu để cải tiến và nâng cấp các tài sản đó để cho thuê. Các đối tác hiện hữu này có thể trao đổi tài sản tài sản để lấy cổ phần của Quỹ hoặc tiền mặt Hợp tác với các chủ sở hữu bất động sản hiện hữu để cải tiến và nâng cấp các tài sản đó để cho thuê. Các đối tác hiện hữu này có thể trao đổi tài sản tài sản để lấy cổ phần của Quỹ, hoặc tiền mặt hoặc cho thuê Đầu tư vào việc xây dựng công trình bất động sản để cho thuê hoặc bán Đầu tư vào việc xây dựng công trình bất động sản để cho thuê Các hoạt động kinh doanh khác Tham gia vào các dự án bất động sản với điều kiện là REIT có thể nắm giữ ít nhất 30% tổng số cổ phần để nắm quyền kiểm soát trong hoạt động Tham gia vào bất kỳ giai đoạn nào của dự án bất động sản để phân chia lợi nhuận, phân chia sản phẩm, và nắm quyền kiểm soát tất cả các bất động sản thu được để bán hoặc cho thuê. Đầu tư tối đa 15% tổng vốn hoạt động của Quỹ vào chứng khoán của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khác Đầu tư tối đa 15% tổng vốn hoạt động của Quỹ vào chứng khoán của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khác Không đầu cơ đất Không đầu cơ đất Thực hiện dịch vụ quản lý bất động sản Thực hiện dịch vụ quản lý bất động sản Cung cấp dịch vụ cho người thuê bất động sản Cung cấp dịch vụ cho người thuê bất động sản 81 Tiêu chí REIT đại chúng REIT thành viên Ưu tiên đầu tư - Các dự án nâng cấp đô thị - Cơ sở hạ tầng có thu - Các dự án nhà ở, căn hộ - Các tòa nhà văn phòng - Trung tâm thương mại - Cơ sở hạ tầng có thu - Các dự án nhà ở, căn hộ - Bệnh viện, trường học Một số yêu cầu đối với REIT: Không được cho vay Phải có Ban Đại diện Quỹ do Đại hội nhà đầu tư bầu chọn Phải minh bạch trong báo cáo và công bố thông tin Có chính sách đánh giá, thẩm định tài sản trong giao dịch kinh doanh Phải quy định số cổ phần tối đa mà một cổ đông có thể nắm giữ nhằm ngăn ngừa sự lạm quyền Các thành viên tham gia REIT phải độc lập về lợi ích nhằm đảm bảo tính độc lập trong hoạt động của REIT Thực hiện chính sách thuế thu nhập theo quy định (Việc miễn, giảm thuế phải phù hợp với quan điểm phát triển kinh tế của đất nước, luật pháp Việt Nam và thông lệ quốc tế) Các bên tham gia kiểm tra, giám sát đối với REIT: Cơ quan có thẩm quyền của chính phủ: chịu trách nhiệm cấp phép và kiểm tra Các nhà đầu tư thể nhân hoặc pháp nhân đầu tư vốn của mình vào REIT 82 Công ty quản lý: công ty cổ phần hoặc công ty trách nhiệm hữu hạn đủ điều kiện tiến hành các dịch vụ quản lý quỹ. Toàn bộ các giao dịch kinh doanh của REIT sẽ được các công ty này thay mặt REIT tiến hành như chuẩn bị danh mục đầu tư, triển khai các kế hoạch đầu tư… Một công ty quản lý quỹ có thể thiết lập và quản lý nhiều quỹ khác nhau tại cùng một thời điểm. Nhà tài trợ: thông thường, các công ty quản lý cũng đồng thời là các nhà tài trợ hoặc hỗ trợ thành lập các REIT. Ngân hàng giám sát: chịu trách nhiệm giám sát và bảo vệ tài sản, lợi ích của các nhà đầu tư. Kiểm toán, định giá hay thẩm định viên REIT rất cần khung pháp lý để được thừa nhận. Vì vậy, các cơ quan chức năng từ địa phương đến các bộ ngành và chính phủ cần có sự nghiên cứu để sớm có chính sách riêng dành cho REIT, nhân rộng mô hình Công ty REIT cũng như tạo điều kiện tiền đề cho REIT sẽ hình thành theo cơ cấu là một Quỹ đại chúng hoặc Quỹ thành viên được quản lý bởi Công ty Quản lý Quỹ nhằm phát huy hết những ưu thế của một Quỹ REIT thực sự. Đồng thời, cũng cần có luật bảo vệ các nhà đầu tư (tương tự những quy định bảo vệ nhà đầu tư của Quỹ đầu tư chứng khoán) 83 PHẦN KẾT LUẬN Trong những năm qua, sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế xã hội Việt Nam nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng đã mở ra những cơ hội kinh doanh lớn và đã tạo điều kiện thuận lợi cho các thành phần kinh tế phát triển trong những năm qua. Trong xu thế này, thị trường bất động sản đã xuất hiện và phát triển mạnh mẽ. Tuy nhiên, trong sự phát triển của thị trường bất động sản đã biểu lộ ra rất nhiều hạn chế, vướng mắc có thể gây ra những tác động tiêu cực, những ảnh hưởng không tốt cho sư phát triển của chính thị trường bất động sản. Đó là do sự xuất hiện của những nguyên nhân sau: những người đầu tư cá nhân có tiền nhàn rỗi thay đổi hình thức tiết kiệm sang đầu tư nên đã đầu tư quá mức vào bất động sản; chưa có nguồn tài trợ phù hợp cho các dự án bất động sản vốn là các dự án luôn có nhu cầu vốn lớn và dài hạn… Do thị trường bất động sản có một vị trí quyết định đối với nền kinh tế quốc gia, nên cần có các giải pháp để thúc đẩy thị trường bất động sản không ngừng phát triển và phát triển bền vững. Một trong những giải pháp đó là nghiên cứu này với mong muốn chứng thực Quỹ Tín thác Bất động sản là mô hình hoàn toàn phổ biến và thông dụng ở các nước phát triển. Mô hình REIT có thể trả lời 2 câu hỏi chủ yếu sau : (1) Làm thế nào để huy động một nguồn vốn lớn, dài hạn từ các nguồn tài chính tiềm năng trong xã hội cho các dự án đầu tư bất động sản? (2) Kênh đầu tư nào thích hợp cho mọi người muốn đầu tư vào các dự án bất động sản để có được lợi nhuận và tính thanh khoản cao? Để mô hình quản lý kinh doanh được chấp nhận ở Việt Nam thì phải khắc phục trở ngại lớn nhất - đó là phải có khung pháp lý phù hợp để bảo vệ quyền lợi các 84 nhà đầu tư. Thành phố sẽ cần có thêm nhiều thời gian để chuẩn bị đầy đủ hệ thống các điều kiện tiền đề cho việc thành lập REIT. Trong đó, sự hỗ trợ về luật pháp là một trong những vấn đề cốt lõi. Trong khuôn khổ hạn hẹp của luận văn này, chúng tôi chưa thể đề cập sâu hơn về các vấn đề pháp lý. Đề tài này chỉ dừng ở chỗ đưa ra các vấn đề cơ bản về mô hình REIT - có thể hoạt động một cách có hiệu quả trong việc thực hiện các dự án bất động sản khi xét trên quan điểm tài trợ dự án. Chúng tôi hiểu rằng còn có nhiều khía cạnh cần được nghiên cứu thêm, dưới góc độ chi tiết hơn để có thể khẳng định tính khả thi cho việc xây dựng REIT, cũng như nghiên cứu sâu hơn về pháp lý, chính sách thuế, cơ chế tài chính và các giải pháp vận hành, quản lý hoạt động REIT trong bối cảnh thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh. 85 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt 1. CB Richard Ellis, Thông cáo báo chí Thị trường bất động sản Việt Nam – Tổng quan 2007 và dự báo 2008 và Tình hình thành phố Hồ Chí Minh 5 năm tới 2. Cục thống kê thành phố Hồ Chí Minh, Tình hình kinh tế xã hội (năm 2005, 2006, 2007) 3. Ngân hàng nhà nước Việt Nam – chi nhánh Tp.Hồ Chí Minh, Báo cáo tổng kết về cho vay bất động sản năm 2006 4. Nguyễn Thị Tuyết Như, Quỹ Tín thác đầu tư bất động sản châu Á – Cơ hội và thách thức, Tạp chí nghiên cứu phát triển 7-2007, 34 5. Hiệp hội bất động sản, Báo cáo về phát triển thị trường bất động sản, 2005 6. Luật đất đai, 2003 7. Luật doanh nghiệp, 2005 8. Luật chứng khoán, 2006 9. Ủy ban Nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, Định hướng phát triển thành phố Hồ Chí Minh đến 2010 10. Ủy Ban Nhân dân TP.HCM, Tài liệu hội thảo “Giải pháp huy động vốn phát triển thị trường bất động sản tại Thành Phố Hồ Chí Minh”, tháng 08/2005 Tiếng Anh 1. William B. Brueggeman, Jeffrey D. Fisher, Real estate finance and Investment, Mc Graw Hill, 2004. 2. Brody, Michael J., and David S. Raab, A Primer on Real Estate Investment Trusts and Umbrella Partnership Real Estate Investment Trusts, Real Estate Finance Journal, 1994 3. Savills, Hotel Briefing; Retail Briefing; Office Briefing; Apartment for sale Briefing, Quarter 2- 2007 4. European Public Real Estate Association, EPRA Global REIT Survey, 8-2007 5. Franklin Templeton Investments, Franklin Global REIT Fund, 12-2007 86 PHỤ LỤC 1 Một số REIT trên thế giới 1. Bulgaria REIT xuất hiện ở Bulgaria vào năm 2003 với bộ luật Công ty đầu tư đặc biệt (Special Purpose Investment Companies Act). REIT không phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp nhưng có nhiều giới hạn trong hoạt động. Năm 2004, REIT được thành lập theo mô hình của Mỹ và Pháp, đầu tư vào nhà ở, văn phòng và trung tâm bán lẻ 2. Canada Ở Cannada, REIT được thành lập năm 1993. REIT được quy định là một định chế ủy thác và không bị đánh thuế nếu REIT phân phối thu nhập chịu thuế cho tất cả cổ đông. Ưu đãi về thuế được sửa đổi bởi chính quyền bảo thủ và sẽ hết hiệu lực vào năm 2011. 3. Đức Năm 2006, Đức có kế hoạch để hình thành REIT nhằm tạo ra một phương tiện đầu tư bất động sản mới. Chính phủ Đức lo ngại rằng nếu việc tạo lập REIT thất bại sẽ gây tổn thất đáng kể đến vốn đầu tư cho các nước khác. Dù đã có làn sóng phản đối từ đảng dân chủ xã hội, nhưng vào tháng 6/2006, bộ trưởng bộ tài chính đã tuyên bố là chính phủ vẫn sẽ hình thành REIT. Các cơ sở pháp lý gần như đã chấp nhận phần lớn quy định về mô hình REIT kiểu Anh (về thuế, niêm yết…). Đến năm 2007, Đức đã có G-REIT thành lập theo dạng Công ty. 87 4. Úc Các quỹ tín thác là công cụ nắm giữ bất động sản được ưa chuộng ở Úc. Đây là thị trường REIT được hình thành sau thị trường Mỹ. Các Quỹ tín thường được lập dưới dạng quỹ công chúng có niêm yết hoặc quỹ đóng không niêm yết (nghĩa là nhà đầu tư chỉ đóng góp tiền vào quỹ đóng). Hiện nay, các quỹ tín thác được chi phối bởi Luật Quỹ tín thác và Vốn cổ phần ban hành năm 1985. Để lập quỹ tín thác bất động sản thì không cần phải có yêu cầu đặc biệt, chỉ cần thực hiện thủ tục theo quy định về quản lý đầu tư như cần phải có một công ty được ủy thác quản lý quỹ. 5. Ấn Độ Ấn Độ đang trong quá trình cũng cố hệ thống pháp lý cho việc hình thành và hoạt động của REIT trên thị trường bất động sản Ấn Độ. Ấn Độ đã từng tạo lập và giới thiệu cho công chúng REIT (dạng I-REITs) để giúp các nhà đầu tư cá nhân thu hưởng quyền lợi từ lợi tức trên thị trường bất động sản được chứng khoán hóa. Đây là cách nhà đầu tư thu lợi nhanh và thanh khoản dễ dàng các khoản đầu tư trên thị trường bất động sản, không giống như lối kinh doanh bất động sản truyền thống. Chính phủ và Ủy ban chứng khoán Ấn Độ (SEBI) đã chủ trương một tiến trình làm lắng dịu tình hình trong đầu tư bất động sản trực tiếp và gián tiếp bằng vốn đầu tư nước ngoài, hoặc thông qua các công ty bất động sản niêm yết, các quỹ hỗ tương…Với sự lên ngôi của thị trường bất động sản và sự tràn ngập những đợt phát hành ra công chúng lần đầu của những công ty niêm yết trên thị trường chứng khoán sẽ là thời điểm tốt nhất cho các nhà đầu tư sở hữu cổ phiếu bất động sản tìm kiếm nhiều lợi nhuận. Khung pháp lý và quy định về đầu tư được sửa đổi, nhiều cơ hội đầu tư đầy hứa hẹn mở ra và chính sách thuế rõ ràng, thông thoáng sẽ tạo ra cơ hội đầu tư đúng nghĩa và thật sự hữu ích cho công chúng trong thời gian tới. 88 6. HongKong/Trung Quốc Ban đầu, Trung Quốc chỉ có các công ty tín thác bất động sản hoạt động như một quỹ tín thác thế chấp. Các công ty tín thác bất động sản này là các pháp nhân không được niêm yết, huy động vốn thông qua thỏa thuận riêng. Hoạt động của các công ty tín thác chịu sự chi phối quản lý của Ngân hàng nhân dân Trung Hoa. Các công ty tín thác rất năng động trong việc cho vay các khoản vay ngắn hạn, thông qua quá trình tương tự như chứng khoán hóa, là cơ sở để phát triển được Quỹ REIT vào năm 2007. Riêng ở đặc khu Hồng Kông thì đã thành lập REIT từ tháng 06 năm 2005. Thị trường này hiện có 4 REIT, tốc độ phát triển 100%/năm. Việc niêm yết thành công 3 quỹ REIT trên thị trường chứng khoán Hồng Kông, đã đưa Hồng Kông đứng vị trí thứ 3 sau Nhật và Singapore về thị phần trong thị trường REIT châu Á. Một trong 3 quỹ REIT đó là GZI REIT xuyên quốc gia về bất động sản ở Quảng Châu. 89 PHỤ LỤC 2 Thống kê số liệu một số REIT trên thế giới (8-2007) Nƣớc – Tên viết tắt – Luật chi phối (năm) Loại (số lƣợng) Yêu cầu Giới hạn trong hoạt động Lợi nhuận phân phối Bulgari – SPIC – Luật Công ty đặc biệt (2003) Công ty cổ phần (45) - Được Ủy ban Giám sát tài chính cấp phép hoạt động. - Nếu niêm yết, phải được phép của Sở giao dịch chứng khoán Bulgari - Vốn tối thiểu: 255.646 EUR - Không đầu tư quá 10% vào chứng khoán nợ - Chỉ đầu tư vào BĐS ở Bulgari 90% thu nhập thuần Đức– G-REIT – Luật về REIT (2007) Công ty cổ phần - Đăng ký với Phòng đăng ký thương mại - Chịu tác động của luật công ty cổ phần - Vốn tối thiểu: 15 triệu EURO 75% vào nhà và đất 90% thu nhập thuần Hàn Quốc – K- REIT – Luật Công ty đầu tư bất động sản (REICA - 2001) Công ty (8) - Phải được sự tán thành của Bộ Xây dựng. - REIT dạng Công ty cổ phần có thể lập theo luật thương mại Hàn Quốc và REICA - Vốn tối thiểu: 25 tỷ KRW - Đầu tư 70% vốn vào bất động sản - 80% tài sản là bất động sản, chứng khoán bất động sản và tiền mặt Tối thiểu 90% thu nhập 90 Nƣớc – Tên viết tắt – Luật chi phối (năm) Loại (số lƣợng) Yêu cầu Giới hạn trong hoạt động Lợi nhuận phân phối Úc – ALPT – Luật Quỹ tín thác và Vốn cổ phần (1981) Quỹ Không có yêu cầu đặc biệt - Đầu tư bất động sản chủ yếu là cho thuê 100% thu nhập Chilê – FII – Luật về Quỹ Đầu tư (1989) Quỹ - Phải được sự đồng ý của Ủy Ban chứng khoán ChiLê - Được công ty của ChiLê quản lý - Đầu tư vào bất động sản - Được phép phát triển bất động sản - Được lập công ty con Ít nhất 30% lợi nhuận hàng năm HongKong(Trung Quốc) – HK- REIT – Luật về REIT (2003) Quỹ (6) - Phải được phép của Ủy ban chứng khoán Hong Kong - Được Công ty quản lý Quỹ đề xuất thiết lập - Không quy định vốn tối thiểu - Phải đầu tư vào BĐS và giữ trong ít nhất là 2 năm - Được đầu tư vào tài sản ngoài nước 90% lợi tức sau thuế 91 PHỤ LỤC 3 Thống kê các quốc gia có luật về REIT (12-2007) 92 PHỤ LỤC 4 Danh sách các chuyên gia đƣợc phỏng vấn STT Họ và tên Cơ quan Chức vụ 1. Th.s Hà Ngọc Lâm Công ty Quản lý Quỹ Prudential Trưởng phòng Đầu tư 2. Trần Xuân Nam Công ty Chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh Giám đốc khối Tư vấn doanh nghiệp 3. Th.s Nguyễn Mai Bảo Trâm Công ty cổ phần đầu tư hạ tầng kỹ thuật Giám đốc đầu tư Kinh doanh 4. Th.s Trần Thị Mỹ Hạnh Quỹ Đầu tư Phát triển Đô thị Phó phòng Đầu tư 5. Nguyễn Ngọc Thạch Quỹ Phát triển nhà ở Phó Tổng Giám đốc 6. TS. Nguyễn Văn Sơn Trung tâm đầu tư nước ngoài phía Nam – Bộ kế hoạch Đầu tư Trưởng phòng hành chính quản trị 7. Trương Quang Minh Vietcombank Tân Bình Trưởng phòng quản lý rủi ro