Một số biện pháp nhằm hoàn thiện định giá đất đô thị ở nước ta

đất để tính thuế đất ,tính tiền khi giao đất ,cho thuê đất,bồi thờng thiệt hại khi thu hồi đất. Đối với các tổ chức ,cá nhân kinh doanh bất động sản :nó sẽ giúp cho họ có căn cứ ,cơ sở khi lựa chọn đầu t và kinh doanh bất động sản ở đô thị. Đối với các tổ chức ,cá nhân kinh doanh khác:Nó sẽ giúp họ lựa chọn vị trí nơi đầu t kinh doanh ở những thửa đất có giá cả đất đai hợp lý. Đối với ngời dân ở đô thị :Nó sẽ giúp họ thực hiện tốt các quyền lợi và nghĩa vụ trong, nh nghĩa vụ về thuế đất...tránh đợc những khiếu kiện không đáng có về giá đất. 2) Các căn cứ và nguyên tắc định giá tài sản nhà đất. a) Các căn cứ +Định giá nhà đất phải dựa trên cơ sở số lợng và chất lợng lao động,các nguồn lực và những đặc điểm của tài nguyên đất đai tham gia vào quá trình lao động sản xuất đó +Dựa vào chi phí của việc sử dụng đất (tính cả chi phí cơ hội). +Căn cứ vào những thay đổi trong kinh tế :nh biến động thị trờng nhà đất ,chính sách về đất đai... +Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản trong quần thể bất đọng sản trong khu vực. +Dựa vào các yếu tố cấu thành giá trị bất đọng sản ,nh giá trị của nhà ,của đất. +Dựa vào khả năng cạnh tranh và những lợi ích đem lại trong tơng lai. b) Các nguyên tắc + Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất .Nội dung là: .Không gian đô thị có xu hớng đẹc đặt ở mức sử dụng tốt nhất ,cao nhất trong một thị trờng cạnh tranh. .Đất đaiđợc định giá trên cơ sở sử dụng mà tại ngày định giá có khả năng tạo ra thu nhập cao nhất. +Nguyên tắc cung cầu trong thị trờng bất động sản.Định giá bất động sản xác định qua lợng cung cầu trên thị trờng bất động sản tại thời điểm xác định. + Nguyên tắc thay đổi : Giá cả bất động sản luôn biến động do nhiều yếu tố nh :tự nhiên, xã hội, pháp luật,kinh tế...đòi hỏi ngời định giá bất động sản phải bám sát thị trờng ,dự đoán xu hớng biến động của giá cả đất đai của thị trờng bất động sản . + Nguyên tắc đảm bảo sự đánh giá đúng mức đầy đủ các yếu tố tham gia vào định giá bất động sản:có 4 yếu tham gia vào định giá bất động sản gồm lao động đất đai ,vốn quản lý;cần phải đánh giá chính xác chúng nhằm định giá đúng giá trị bất động sản. + Nguyên tắc đảm bảo sự cân đối giữa lao động ,đất đai ,vốn :đây là các yếu tố tham gia vào quá trình định giá đất ,nó giải thích ra rằng giá bán của một vị trí đất không nghiã là vị trí đất bên cạnh cũng có giá ttrị nh vậy . +Nguyên tắc phù hợp :Nó chỉ ra rằng ,khi định giá một bất đọng sản nào đó thì phải phù hợp với căn cứ mục đích sử dụng chính của bất động sản đó. +Nguyên tắc cạnh tranh: +Nguyên tắc đóng góp:Giá trị một bộ phận cấu thành bất động sản là tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào tổng thu nhập bất động sản . +Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi:khi giá tăng liên tục một nhân tố diễn ra bên cạnh các nhân tố khác đợc cố định thì tổng thu nhậprồng sẽ tăng lên một giới hạn nhất định .Nếu tăng liên tục yếu tố đó thì sẽ giảm thu nhập ròng trong tơng lai. +Nguyên tắc tăng giảm giá trị do những bất động sản khác:giá một bất đọng sản sẽ có xu hớng tăng lên nhờ hội nhập với bất động sản cao hơn có cùng kiểu loại trong vùng. +Nguyên tắc thay thế:giá một bất động sản có xu hớng bị áp đặt bởi giá thay thế của bẩt động sản khác có cùng giá trị ,tiện dụng. +Nguyên tắc dự báo trớc :giá thị trờng một bất động sản là điểm xuất phát dự báo giá bất đọng sản đó trong tơng lai . +Nguyên tắc sức sản xuất thạng d của đất: là nói đến địa tô chênh lệch I , ai có vị trí thửa đất thuận lợi kinh doanh hơn sẽ đợc nhiều lợi nhuận hơn(với các yếu tố khác không đổi) . Các phơng pháp định giá bất động sản. Có 5 phơng pháp định giá:phơng pháp so sánh ,phơng pháp thầu khoán, phơng pháp giá trị còn lại , phơng pháp ợi nhuận , phơng pháp đầu t(vốn hoá). a) Phơng pháp so sánh. Phơng pháp này đợc sử dụng rộng rãi nhất ,nó so sánh trực tiếp bất động sản đó với các bất động sản tơngTự đã đợc bán để tìm ra giá trị của nó từ các giaodịch trớc đó .số lợng thông tin bất động sản phải đủ lớn,càng nhiều càng tốt . Phơng pháp này dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trờng của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị các tài sẩn tơng tự có thể sánhđợc đã đợc mua bán trên thị trờng . phơng pháp này áp dụng các nguyên tắc thay thế ,và sự đóng góp. Các điều kiện cần thiết để thực hiện phơng pháp này là chất lợng thông tin phải cao,thông tin thu thập đợc có thể so sánh đợc,thị trờng cần phải ổn định. b) Phơng pháp thầu khoán . Phơng pháp này đợc sử dụng để đánh giá loại bất động sản ít khi thay đổi chủ sở hữu và có ít thông tin để so sánh.Nó đợc áp dụng đối với bất động sản ít cầu trên thị trờng và hiếm khi đợc bán nh bệnh viện ,trờng học th viện ...hoặc loại bất động khác . Phơng pháp dựa trên cơ sở lý luận là một ngời mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một côngtrình có cùng một lợi ích tơng tự . Cách tính nh sau: Giá trị của Chi phí đất và chi phí khấu hao Tính lạc hậu tài sản nhà đất = vị trí của nó + xây dựng - nhà đất + của thiết kế c ) Phơng pháp giá trị còn lại . Phơng pháp này đợc sử dụng khi bất động sản có sự phát triển hoặc tiềm năng phát triển . Cách tính nh sau : Giá trị còn lại Giá trị hoàn thành tổng chi phí để cảitạo hoặc Của bất đọng sản = cải tạo ngôi nhà _ phát triển Phát triển bất động sản bao gồm các yếu tố nh vốn ,lao động ,vật t...và đất . phơng pháp này coi dất nh là yếu tố tích cực của sản xuất. d ) Phơng pháp lợi nhuận. Phơng pháp naỳ dựa trên giả thiết giá trị của bất động có liên quan đến thu nhập thu đợc do Sử dụng đất .Nó đợc sử dụng cho các tài sản đặc biệt nh rạp chiếu phim ,khách sạn ...nó chỉ áp dụng đợc đối với bất động sản mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận Trong phơngpháp này ngời định giá phải ớc lợng giá trị thuê tài sản nhà đất chứ không phải giá trị vốn có của nó ,lợi nhuận đợc tính theo lợi nhuận hàng năm .Bỉểu thức cơ bản của phơng pháp này nh sau : Tổng lợi nhuận = Tổng thu nhập - Giá trị những thứ mua cho kinh doanh Lợi nhuận ròng = Tổng lợi nhuận -- Chi phí hoạt động(loại trừ tiền thuế) e) Phơng pháp đầu t (vốn hoá ) Phơng pháp này dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị của vốn có quan hệ với nhau .khi biết thu nhập hay giá trị hàng năm do bất động sản tạo ra có thể dễ ràng tính giá trị vốn ban đầu của tài sản . Phơng pháp này đợc sử dụng rộng rãi khi bất động sản tạo ra thu nhập đợc bán cho ngời mua với mục đích đầu t .Khi áp dụng phơng pháp này để tính giá cho thuê nhà làm cửa hàng thì có thể áp dụng cách phân lô theo các phòng khác nhau (nh trng bày hàng hoá , phòng làm việc ...)để tính giá cho thuê . Phơng pháp này bao gồm việc chuyển đổi luồng thu nhập từ tài sản vào tổng vốn đầu t một cách phù hợp .Kkhi thu nhập đợc tính sẽ chuyển đổi giá trị vốn bằng cách nhân với số nhân của tỉ lệ lợi tức hay lãi suất .Công thức tính nh sau : Giá trị vốn = Thu nhập ròng * số nhân Giá trị vốn chỉ ra giá ở đó bất động sản đợc bán .Thu nhập ròng là giá cho thuê của bất động sản . Số nhân chỉ ra mối quan hệ giữa giá bán và thu nhập do bất động sản tạo ra .số nhân liên quan đén công thứ c đối với những năm mua tài sản vĩnh vìễn: YP = 100 / R; R là tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu t 4) Định giá bất động sản của một số nớc trên thế giới. 4.1) Đối tợng và phạm vi định giá Tại Thái Lan ,Malaysia,Singapore các cơ quan định giá vào các tài sản thuộc đối tợng điều chỉnh của luật bất đọng sản. Tại Trung Quốc định giá những tài sản đợc bộ luật dân sự qui định là bất động sản .Việc định giá đợc tiến hành theo từng thửa đất hoậc từng bất động sản(đối với những đô thị ở thành phố lớn). Australia các cơ quan định giá vào các tài sản thuộc đối tợng điều chỉnh của luật đất đai. Phạm vi định giá :chủ yếu định giá thuộc đối tợng phải đánh thuế ,lệ phí Hoặc để đền bù khi nhà nớc thu hồi đất 4.2) Phơng pháp định giá * Tại Thái Lan Họ sử dụng những phơng pháp sau: + Phơng pháp so sánh , Phơng pháp giá thành (chi phí) , Phơng pháp đầu t, Phơng pháp thặng d.Trong đó Phơng pháp so sánh đợc áp dụng chủ yếu tại Thái Lan . Họ đã xác định dợc phơng pháp định giá phù hợp cho 3 loại bất động sản:đất đai ,nhà cửa ,nhà chung c * Tại Malaysia Tại Malaysia nói chung sử dụng các phơng pháp định giá ,tơng tự nh Thái Lan .Đó là những phơng pháp truyền thống đợc hầu hết vác nớc trên thế giới sử dụng : Phơng pháp so sánh , Phơng pháp chi phí , Phơng pháp đầu t , Phơng pháp lợi nhuận. * Tại Singapỏe Singapore có 5phơng pháp đợc sử dụng đó là : Phơng pháp so sánh, Phơng pháp đầu t , Phơng pháp chi phí, Phơng pháp lợi nhuận, Phơng pháp thặng d .Trong đó Phơng pháp so sánh đợc sử dụng chủ yêú cho các mục đính thẩm định giá ,(trừ mục đích bảo hiểm),các phơng pháp khác đợc sử dụng nh là phơng pháp thứ hai ,hoặc để kiểm tra kết quả nhận đợc .Thí dụ phơng pháp đầu t thờng đợc áp dungj nh là mọt kiểm tra trong ớc tính giá trị của các tài sản thơng mại tạ ra thu nhập . 4.3) Cơ quan định giá bất động sản. a) Tổ chức cơ quan định gía * Tại Thái Lan Hệ thống cơ quan định giá của nhà nớc về bất động sản đợc tổ chức tại một Cấp trung ơng ,dựoc thành lập năm 1978 có 201 cán bộ ,5 phòng :phòng tài chính ,phòng định giá,phòng bản đồ phục vụ công tắc định giá ,phòng truy cập và lu trữ giá đất ,phòng tích tụ (thu hồi , mua khai thác đất),và phòng điều phối quĩ công cộng .Cấp Tỉnh ,Huyện không có cơ quan này . * Tại Malaysia Tại Malaysia tổ chức cơ quan định giá thành 3 cấp là: cấp Liên bang ,cấp ban cấp quận (huyện)-tên gọi là ‘Cục dịch vụ định giá bất động sản’-viết tắt là JPPH, trực thuộc Bộ dịch vụ định giá bất động sản’-viết tắt là JPPH, trực thuộc B ộ Tài Chính . Tại các bang (13 bang) có một chi nhánh ,tại cấp huyện đặt văn phòng định giá ,một số ít thờng thành lập văn phòng định giá vùng bao gồm một số quận ,huyện nhất định. * Tại Singapore Cơ quan định giá của Singapore đợc tổ chức tại một cấp trung ơng gồm hai cơ quan :Văn phòng định giá trực thuộc Bộ t pháp ,và văn phòng định giá bất động sản trực thuộc cơ quan thuế -Bộ tài chính . * Tại Trung Quốc Cơ quan định gía bất động sản của Trung Quốc ,gọi là trung tâm t vấn và định giá bất động sản -gọi tắt CREAC,đợc thành lập tháng 8 năm 1992.Có 8 phòng ,1 văn phòng ,3viện với 44 cán bộ chuyên môn ,33 chi nhánh ttrong nớc và nớc ngoài với 300 cán bộ chuyên môn. * Tại Australia Cơ quan định giá bất động sản ở Australia dợc thành lập ,là cơ quan riêng biệt ,độc lập thuộc chính phủ ,chịu trách nhiệm trớc chính phủ về công tác định giá bất động sản để phục vụ cho việc quản lý đất đai. Nó gồm hai bộ phận :+ bộ phận định giá chia ra định giá bất động sản vùng đô thị ,vùng nông thôn . + bộ phận dịch vu về bất động sản b) Chức năng ,nhiệm vụ của cơ quan định giá . + Chức năng : Tại Thái Lan,Malaysia ,Trung Quốc và văn phòng đất đai thuộc bộ t pháp Singapore về cơ bản tơng tự nhau đó là :Thực hiện quản lý nhà nớc về định giá bất đọng sản trên phạm vi cả nớc . Malaysia và Trung Quốc ngoài chức năng trên còn có chức năng thực hiện một số dịch vụ liên quan tới định giá bất động sản, quản lý và t vấn cá giao dịch mua bán bất động sản. Singapore -văn phòng định giá bất động sản thuộc Bộ tài chính thực hiện việc định giá bất động sản và dịch vụ về bất động sản-không có chức năng quản lý bất động sản . Austrralia có chức năng là : _ Hàng năm cung cấp và làm t vấn về kết quả định giá bất động sản một cách khách quan cho các cơ quan chính phủ và chính quyền địa phơng để phục vụ thuế ,lệ phí ... _ Cơ quan phải chịu trách nhiệm về hoàn chỉnh hồ sơ định giá đất hàng năm với từng bất động sản. _ Dịch vụ cho mọi tổ chức ,cá nhân có nhu cầu thông tin về bất động sản, giá bất động sản. _ Dịch cụ cho mọi tổ chức cá nhân có nhu cầu thông tin về bất động sản ,giá bất động sản . _Kiểm tra ,kiểm soát ,giải đáp khiếu kiện về giá đất bằng những giá trị có tính pháp lý . +Nhiệm vụ: Cơ quan định giá bất động sản ởThái lan,malaysia,Singpore , Trung Quốc có nhiệm vụ tơng tự nhau ,nhng ở Malaysia rõ ràng và chi tiết hơn đó là: -Thực hiện công tác định giá bất động sản phục vụ các mục đích thu thuế và lệ phí theo qui định của pháp luật ,gồm :định gía bất động sản ban đầu,định giá bất động sản phát sinh mới trong năm có sự tăng giảm về giá trị trong năm ,định giá bất động sản định kỳ( 5 năm một lần) . -Thực hiện định gía và t vấn về bất động sản cho các mục đích sau :tích tụ đất (thu hồi ,mua ,khai hoang đất ),cho thuê bất động sản,tín dụng nhà ở ,bảo hiểm bất động sản ,chuyển đổi mục đích sử dụng đất , xây dựng đờng điện,t nhân hoá và hợp tác hoá bất động sản ,xây dựng các dự án khả thi về bất động sản ,quản lý,môi giới bất động sản. -Đào tạo định giá ở trình độ đại học và trên đại học . -Dịch vụ thông tin về đánh gía hàng năm về thị trờng bất động sản ,lập bảng danh mục về gía nhà ,các vụ chuyển nhợng bất động sản,thông tin về các bất động sản có giá trị trên 1 triệu RM . Tại Australia :+bộ phận dịch vụ về bất động sản có nhiệm vụ thoả mãn mọi yêu cầu của khách hàng bằng việc khai thác các thông tin đã đợc lu trữ ,cụ thể bao gồm các dịch vụ sau : - t vấn định giá nhằm phục vụ mua bán ,cho thuê ,bảo hiểm ,thế chấp bất động sản. - cung cấp thông tin về bất dộng sản,nh về giá mua bán ,vị trí diện tích ,hình thể ,đặc điểm công trình - phục vụ cho khiếu nại về giá bất động sản - dịch vụ thông tin về bất động sản giữa các vùng . +bộ phận định giá có nhiệm vụ định giá bất động sản ở vùng đô thị,vùng nông thôn. Phần II Thực trạng định giá đất đô thị ở nớc ta hiện nay I-Đôi nét về quá trình hình thành giá đất đô thị của nớc ta. Hiện nay,ở nhiều nớc vấn đề định giá đất gắn liền với định giá bất động sản ,nhằm phục vụ cho mục đích quản lý nhà nớc về đất đai ,về bất động sản.Đồng thời định giá đất còn là một hoạt động dịch vụ phổ biến quan trọng trong nền kinh tế thị trờng .Tuy nhiên vấn đề định giá phụ thuộc vào qui định pháp luật từng nớc về đất đai,bất động sản,và phụ thuộc vào đặc điểm kinh tế,xã hội,chính trị ,địa lý...của từng nớc. Việt Nam ,do đặc thù sự phát triển kinh tế ,xã hội :từ một nớc nông nghiệp thuần tuý trong chế độ phong kiến nửa thực dân ,sau đó phát triển kinh tế theo cơ chế kế hoạch hoá tập trung ,đến nay đang phát triển kinh tế theo cơ chế thị truờng ,định hớng XHCN,có sự quản ký của nhà nớc ;cho nên quan hệ đất đai cũng bị ảnh hởng sâu sắc bởi yếu tố lịch sử đó . Lấy mốc thời điểm ban hành Hiến pháp 1980 để xem các vấn đề định giá đất nói chung và giá đất đô thi nói riêng ,ta thấy nh sau : 1- Giai đoạn trớc khi Hiến pháp 1980 đợc ban hành :với qui định sở hữu đất đai (nhà nớc ,tập thể, t nhân)thì các mối quan hệ mua bán đất đai đợc xã hội thừa nhận nh việc mua bán tài sản khác .Song do sự phát triển chung của nền kinh tế nên đất đai chủ yếu phục vụ cho sản xuất nông nghiệp dới hình thức sở hữu tâp thể ;trong cơ chế tập trung bao cấp và do ảnh hởng trực tiếp của hai cuộc chiến tranh ,nên việc việc mua bán đất đai cha phổ biến,và nhu cầu định giá đất đai tất nhiên cha thể hiện rõ rệt . 2- Giai đoạn sau khi hiến pháp 1980 đợc ban hành :Từ nguyên tácđất đai thuộc sở hữu toàn dân ,Nhà nớc thống nhất quản lý ,đến qui định nghiêm cấm mua bán đất đai trong luật đất đai 1987,chỉ cho phép chuyển nhợng quỳên sở hữu nhà ở ,ngời nhận chuyển nhợng nhà ở có quyền đất ở đối với ngôi nhà đó .Điều đó thể hiện nguyên tắc không thừa nhận thị trờng đất đai mà chỉ có thị trờng nhà, ở giai đoạn này.Vì vậy việc định gía đất cũng cha đặt ra. 3- Từ khi Hiến pháp 1992,luật đất đai 1993 ,bộ luật dân sự 1996 qui định,ngoài nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nớc thống nhất quản lý,còn qui định ngời sử dụng đất đợc quyền chuển nhợng quyên sử dụng đất nh một số quyền dân sự của các tài sản khác nh :chuyển đổi,chuyển nhợng, cho thuê ,thừa kế ,thế chấp ,góp vốn ;và lần đầu tiên qui định đất đai là một tài sản và có giá,đợc phân loại trong nhóm bất đọng sản.Từ đó ,pháp luật qui định ‘Nhà nớc xácđịnh giá các loại đất’ Và ‘chính phủ qui định khing gía các loại đất’(điều 12-LĐ Đ). Nh vậy ,đến giai đoạn này vấn đề định giá đất đã đợc đặt ra một cách cụ thể. Nhà nớc định giá đất với 5 mục đích cụ thể là:tính thuế chuyển quyền sử dụng đất ,tính giá đất để cho thuê (tiền thuê đất ), tính đất để giao (tiền giao đất),đền bù thiệt hại khi nhà nớc thu hồi đất ,tính giá trị tài sản khi giao đất(vốn nhà nớc giao).Theo đó ,chính phủ ban hành khung giá các loại đất trên cả nớc ,UBND cấp tỉnh căn cứ vào khung giá đất của chính phủ ,ban hành bảng giá đất phù hợp với địa phơng . Đối với giá đất đô thị đợc căn cứ vào vào các yếu tố chủ yếu tạo thành giá đất đô thị là :loại đô thị (5 loại );loại đờng phố (5 loại )đợc xác định chủ yếu căn cứ vào vị trí, khả năng sinh lợi ,mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng ;vị trí đất trong đô thị (5 vị trí). Hiện nay ,cả nớc có khoảng 600 đô thị :4 đô thị trực thuộc trung ơng 84 thành phố ,thị xã thuộc tỉnh và trên 500 thị trấn .Căn cứ theo quyết định số 1321/HĐBT ngày 5/5/1990 của hội đồng bộ trởng :các đô thị nớc ta phân làm 5 loại :2 loại I,6 đô thị loại II ,13 đô thị loại III, 67 đôthị loại IV ,còn lại là đô thị loại V.Diện tích đất đô thị nớc ta năm 1997 là 63300 ha chiếm 0,2% diện tich tự nhiên cả nớc ,năm 2000 chiếm 1,4%diện tích tự nhiên cả nớc .Tỉ lệ đất đô thị tuy thấp nhng lại có một giá trị lớn ,là nguồn thu quan trọng và vô tận ,nên phải có cơ chế khai thác và sử dụng đúng đắn ,phù hợp với qui luật thị trờng . Căn cứ theo qui định của luật đất đai ngày 17/8/1994,chính phủ ban hành Nghị định 87/cp về qui định khung giá đất ,bao gồm cả đất đô thị . Ngày 14/11/1994 liên bộ tài chính ,xây dựng ,tổng cục địa chính ,ban vật giá chính phủ đã có thông t 94/TTLB hớng dẫn thi hành Nghị định trên. Trên cơ sở các văn bản trên ,UBND các tỉnh ,thành đă có qui định về giá đất đô thị tại địa phơng mình. II) Tình hình định giá đất đô thị nớc ta hiện nay. Định giá đất đô thị trong những năm qua đã mang lại những kết quả quan trọng .Trớc hết nó là cơ sở để thực hiện cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đất nhờ vậy tạo ra nguồn thu rất lớn để sử dụng vào mục đích cải tạo và xây dựng đô thị .Tuy nhiên, định giá đất đô thị là vấn đề mới mẻ đối với nớc ta cho nên thực tế nó diễn ra rất phức tạp và còn nhiều bất cập, cha hợp lý ...khiến cho đất đô thị cha phát huy hết vai trò kinh tế của nó. II.1) Phơng pháp định giá đất đô thị. 1_ Phơng pháp định khung giá giá đất đô thị Qua tổng kết về các nghiên cứu lí luận và tiếp cận thực tế thị trờng đất đô thị Việt Nam ,đã cho phép đa ra kết luận là :Giá đất đô thị là một thực tế khách quan,việc định giá đất đô thị phải căn cứ vào loại ,vị trí ,chức năng của đô thị ,giá trị sử dụng ,khả năng sinh lợi và mục đích sử dụng của thửa đất phù hợp với giá thị trờng . * Đối tợng và phạm vi định giá của phơng pháp này : dịnh giá đất đô thị theo định nghĩa tại Đ55- LĐ Đvà nghị định 88/cp-17/8/1994 của chính phủ trên phạm vi cả nớc . * Căn cứ :Phơng pháp định khung giá đất đô thị căn cứ vào 3 yếu tố :loại đô thị (gồm 5 loại );loại đờng phố (gồm 3đến 4loại )đợc xác định chủ yếu căn cứ vào vị trí, khả năng sinh lợi ,mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng ;vị trí đất trong đô thị(5 vị trí).ở mỗi vị trí đều qui định giá tối thiểu ,giá tối đa để làm cứ qui định giá cụ thể cho từng lô đất ,đảm bảo giá địa phơng không vợt quá khung giá do nhà nớc qui định . *Phơng pháp và nội dung định khung giá đất đô thị dợc qui định trong Nghị định 87/cp có nội dung nh sau: -Qui định rõ phạm vi, ranh giới đất đô thị gồm 3 loai đất :đất trong nội thành , nội thị,đất đô thị hoá ven đô,và đất sẽ đô thị hoá . Làm chính xác lại các giá trị khung ghi trong bảng giá ,trên cơ sở tổng kết giá các nhóm đô thị trên địa bàn cả nớc . Xác định lại hệ số điều chỉnh khung giá đối với từng nhóm ,loại đô thị trên cơ sở hoàn chỉnh lại phơng pháp phân loai đô thị ,coi trọng yếu tố vị trí đô thị trong việc điều chỉnh khung giá đất . Hớng dẫn bổ sung phơng pháp phân vùng ,phân tuyến và phân điểm để áp dụng thống nhất trong cả nớc .Đối phơng pháp phân vùng chỉ áp dụng cho các đô thị có tính đồng nhất về một không gian ,còn các đô thị khác chỉ áp dụng phơng pháp phân tuyến . - Trên cơ sở khung giá đất,nên bổ sung luôn giá thuê đất để tiên áp dụng - Về mục đích sử dụng đất ,hớng dẫn kỹ việc xác định giá đất nông nghiệp, lâm nghiêp,chuyên dùng khi chuyển sang mục đích xây dựng đô thị ,chủ yếu là xác địnhgiá gốc đô thị có tính thêm cả chi phí đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp khi sử dụng vào mục đích khác. Nghị định 87/cp đa ra bảng giá đất đô thị nh sau: Loại đô thịLoại đờng phố Mức giá chuẩn theo vị trí đất Vị trí 1Vị rí2Vị trí 3Vị trí 4TTTĐTTTĐTTTĐTTTĐLoại 1 1460011002760690013803450460115022700675016204050810202527067531800450010802700340135028045049002250540135027067590225Loại 2126006500156039007801950260650219654875117029255801450190475318004500760195039097513032547101775420105021052570175 Loại 311600400026024004001000130325212003000720180030075010025033002000480120020050070175440010002406001002503075 Loại 41800200048012002005007017526001500360200150375501253400100024060010025030754200500120300501251640 Loại 516001500330325150375501252400100022035010025030753200500110375501251640 TT- tối thiểu ,TĐ- tối đa , dơn vị 1000đ/m2. Theo qui định hiện hành ,thì trong các đô thị nớc ta hiện nay chia làm 4 loại đờng phố theo các tiêu thức :khả năng sinh lời ,mức độ hoàn thiện ccơ ssở hạ tầng và giá đất thực tế,nh sau: Loại đờng phốKhả năng sinh lợiMức độ hoàn thiện sở hạ tầngGiá đất thực tếĐờng phố loại IThuận lợi đối với SXKD,du lịch, sinh hoạtRất đồng bộGiá đất thực tế cao nhấtĐờng phố loai IIThuận lợi đối với SXKD,du lịch, sinh hoạtTơng đối đồng bộGiá đất thực tế TB thấp hơn giá đất thực tế TB dờng phố loại IĐờng phố loại IIITơng đối thuận lợi đối với SXKD, du lịch, sinh hoạtCơ sở hạ tầng chủ yếu đồng bộ:cấp điện ,nớc ,thoát nớcGiá đất thực tế TB thấp hơn giá đất thực tế TB dờng phố loại IIĐờng phố loạiIVCác đờng phố còn lạiKhông đồng bộ, còn nhiều khó khăn Giá đất thực tế TB thấp nhất và thấp hơn giá đất thực tế đờng phố loại III * Hệ số điều chỉnh khung giá đất K : Trên cơ sở các văn bản của chính phủ về giá đất ,UBND các tỉnh ,thành đã có qui định về giá đất đô thị tại địa phơng mình ,tuy nhiên chênh lệch giá đất cùng hạng ở cấc đô thị là rất lớn ,do đó hệ số điều chỉnh khung giá cùng hạng ở các đô thị là rất lớn ,vì vậy hệ số điều chỉnh khung giá đất k= 0,8-1,2 lần tại nghị định 87/cp của chính phủ đã đợc điều chinh tại quyết định số 302 /TTG ngày 13/5/1996 nh sau:’ trong trờng hợp cùng một loại đất có khả năng sinh lời khác nhau ,mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau ,thì địa phơng đợc phép vận dụng hệ số điều chỉnh khung giá k từ 0,8-1,8 lần mức giá cùng loại đô thị ,loại đờng phố và vị trí đất trong qui định bảng khung giá đất đô thị’. * Những vấn đề bất cập trong phơng pháp này: + Theo qui định Đ12-LĐĐ :’chính phủ qui định khung các loai giá đất đối với từng vùng và theo từng thời gian’ .Việc qui định khung cũng có nghĩa là sắp xếp những mảnh đất ,lô đất ...vào cùng loại hoặc một vùng có mức giá tông đối gần nhau vào một chỗ để xác định giá đất,vì mỗi lô đất trong thực tế có mức giá khác nhau.Việc hình thành giá đất là cả một quá trình và biến động theo chiều hớng tăng lên của sức ép dân số và phát triển kinh tế, giá đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan nh mô trờng ,qui hoạch xây dng ...phụ thuộc vào các chính sách điều tiết của nhà nớc .Vì thế trong quá trình vận động theo chiều phát triển thì giá đất có lúc thăng, lúc trầm ở khu vực này (vùng này )hay khu vực khác (vùng khác ),cá biệt có sự thăng trầm ở cả một phạmvi lớn .Ngoài ra còn có cácvấn đề nh :vùng có tiêu chuẩn gì ?cả nớc sẽ phân làm bao nhiêu vùng ?Nơi nào ,vùng nào có chung một khung giá đất ?khung giá của mỗi loại đất cở một vùng sẽ nh thế nào ?...đều là những vấn đề không đơn giản .Hơn nữa những khái niệm về vùng cũng chỉ có tính chất tơng đối ,các loại đất thì luôn có sự chuyển biến từ loại này sang loại khác và trong một loại đất thì sự đầu t gia tăng ở một vùng và mỗi vùng cũng rất khác nhau. +Về phân loại đô thị để xác định giá đất đô thị :Đây là việc làm dựa trên đặc tính kh vực (vùng ) và tính cá biệt của giá đất cũng nh quan hệ cung cầu về đất của từng loại đô thị .Nên về t duy vĩ mô, giá đất đợc xác định theo từng loại đô thị hiện nay ở nớc ta là chủ yếu dựa theo tiêu chuẩn hành chính, chính trị,kỹ thuật ...cha thật gắn với kinh tế ,xã hội và thị trờng,ví nh thành phố Nam Định,Qui Nhơn,Cần Thơ,Biên Hoà đều là đô thị loại Ii,nhng giá đất thực tế cũng nh giá đất do địa phơng qui định rất khác nhau .Hoặc cùng là đô thị loại V (thị trấn ),nhng giá đất của đô thi ở vùng sau, vùng xa ,miền núi thấp hơn của đô thị ở đồng bằng ,gần các trung tâm kinh tế văn hoá hoặc gần các đô thị lớn .Do vậy ,cần phải phân loại thế nào ,cho phù hợp với thực tế đang là lớn đợc đặt ra. +Ngoài những vấn đề trên ,phơng pháp định khung giá đất đô thị còn nhiều những vấn đề cần hoàn thiện và điều chỉnh thờng xuyên nh :nh phân loại đờng phố,vị trí .. + Phơng pháp này cha có nguyên tắc chính thức thức nào đợc qui định mà chỉ vận dụng các nguyên tắc định gía trên thế giới . 2)Phơng pháp xây dựng bảng giá chi tiết . Mục đích của phơng pháp này chính là nhằm đảm bảo tính khách quan của giá đất tại các địa phơng trong cả nớc (do tình tình hình quản lý đất đai và sự biến động đất đaitại các địa phơng là khacnhau . Trên cơ sở Nghị định 87/cp,hịen nay mỗi địa phơng áp dụngtrình tự phơng pháp và nội dung xác định giá đất phù hợp với địa phơng mình. *Đối tợng và phạm vi định giá đất đô thị của phơng pháp này: UBND các tỉnh, thành định giá đất đô thị trên địa bàn đô thị do địa phơng quản lý . * Căn cứ :Phơng pháp này căn cứ vào khung giá đất đô thị do chính phủ ban hành, (trong đó gồm loại đô thị (gồm 5 loại );loại đờng phố (gồm 3đến 4 loại )đợc xác định chủ yếu căn cứ vào vị trí, khả năng sinh lợi ,mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng ;vị trí đất trong đô thị(5 vị trí) ); loại đô thị của đô thị mình; đồng thời dựa theo sự phát triển kinh tế của từng đô thị mà UBND tỉnh, thành đó điều chỉnh giá đất cho hợp lý. *Phơng pháp và nội dung xác định giá đất đối với từng đô thị cho cả nớc gồm 4 bớc sau: Bớc 1:Xác định khung giá đất tong ứng với loại đô thị:căn cứ vào loại đô thị và khung giá đất cuả chính phủ có thể xác định khung giá đất đô thịđó . Bớc 2: Điều tra thực trạng giá đất đô thị theo thị trờng tại thời điểm xác định giá,cần chú ý tới các vấn đề sau : + Xác định phạm vi, ranh giới đất đô thị. + Xác định các tuyến chủ đạo để điều tra qui luật phân bổ theo tuyến . + Xác định các trung tâm thu hút chủ đạo và giơí hạn vùng ảnh hởng của nó . +Xác định các vị trí tơng quan so với đờng để điều tra qui luật phân bố giá theo điểm ,tơng ứng với từng lớp lô đất tính từ mặt đờng trở vào. Bớc 3:Phân loại vùng,đờng vị trrí đất. Bớc 4: Lập bản đồ giá đât và xác định khung gia sđất cho đô thị. Giá đất của lô đất trong từng vùng tơng ứng với vị trí từng tuyến đờng và vị trí đợc xác định theo công thức sau: Gi j =Gk * K; trong đó - Gi j -giá đất đô thị loại i,tại vị trí j _ Gk-khung giá đất đô thị do chính phủ qui định ; K - hệ số điều chỉnh tơng ứng với tuyến đờng ,vị trí . Ví dụ bảng giá đất khu vực nội thành của Thành Phố Hà Nội -trong quyết định Số 3519/QĐ-UB-ngày 12/9/1997. đơn vị 1000đ/m2 Loại đờng phố Mức giá theo vị tríVị trí 1Vị trí 2Vị trí 3Vị trí 4Loại IMức A9800392023501410Mức B7800321018701150Loại IIMức A630025201510910Mức B505020201210730Loại IIIMức A40401620970580Mức B32301300780470LoạiIVMức A2200880530320Mức B1540620370225 *Những vấn đề bất cập về phơng pháp này : +Từ thực tế về tổ chức thực hiện xác định giá đất cho thấy,bảng giá chi tiết về giá đất đô thị là phơng pháp phù hợp với nớc ta.Tuy nhiên,bảng giá đất đô thị cha căn cứ sát với thực tế thị trờng, sự thay đổi của nó rất chậm chạp không theo kịp và cách quá xa biến động thị trờng bất động sản.Có thể lấy ví dụ ở thành phố Hà Nội đờng phố loại I mức A là 9800000đ/m2 nhng giá thực tế cao hơn gâp 2-5 lần. +Cũng nh phơng pháp định giá khung,phơng pháp này cha có nguyên tắc định giá chính thức nào,nó vận dụng nguyên tắc định giá trên thế giới. II.2) Vấn đề giá đất đô thị hiện nay và công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Giá đất đô thị do nhà nớc qui định,hiện nay còn qúa thấp so với giá thị trờng . Với sự thay đổi 3 lần trong gần 8 năm (NĐ 80/cp-1993,NĐ 87/cp-1994,NĐ 17/cp-1998 ) khung giá các loại đất của chính phủ ,cùng với khoảng vài năm 1 lần bảng giá của UBND các tỉnh ,thành,với sự biến động kinh tế xã hội rất khác nhau của 61 tỉnh ,thành trên nhiều khu vực,đô thị khác nhau đã làm cho khoảng cách giã giá đất đô thị của nhà nớc với giá đất thực tế trên thị tròng quá xa , vợt ra khỏi tầm quản lý của nhà nớc ,tạo ra nhiều mâu thuẫn xã hội . Một số nớc láng giềng nh Thái Lan ,chính phủ thờng đảm bảo chênh lệch giá không quá 20%.Nhng ở nớc ta,đặc biệt là Hà Nội ,TP HCM có lúc còn chênh lệch tới hàng chục lần. Chỉ trong vòng 3 năm từ 1991 đến 1993 giá nhà đất đã tăng bình quân từ 3 đến 5 lần trên phạm vi cả nớc ,cá biệt còn có nơi tăng hơn 10 lần .Việc tăng giá kích thích ngời dân đầu t nhiều hơn vào kinh doanh bất đọng sản ,dẫn đến cơn sốt giả tạo năm 1991-1993 . Nguyên nhân của những bất cập về giá đất đô thị: còn quá thấp so với giá thị trờng ,cha chính xác ,hợp lý...thì có nhiều, trong đó có thể thấy đó là do sự thay đổi,điều chỉnh giá đất của nhà nớc còn quá chậm ,cha sát với thực tế . Điều đó đã gây ra những khó khăn ,hạn chế trong công tác quản lý đất đai,trong đó có công tác đền bù đất đai giải phóng mặt bằng . Giá đền bù của nhà nớc đợc xác định trên từng hạng đất ,từng loại đất theo Nghị định 80/cp -ngày 6/11/1993 thờng thấp hơn so với gia thị trờng, gâykhó khăn cho công tác đền bù.Định giá để đền bù thiệt hại đợc pháp luật qui định đầy đủ hơn trong NĐ 22/cp năm 1998 ,với trình tự thành lập hội đồng đền bù thiệt hại ,có hội đồng thẩm định trình UBND cấp tỉnh phê duyệt phơng án đền bù mà giá đất đền bù là quan trọng nhất .Song đa số các thành viên của hội đồng làm theo chế độ kiêm nhiệm ,không chuyên trách . Đây là hạn chế ,thể hiện định giá có tính hành chính ,cha đi sâuvào bản chất ,nội dung tài sản .Thêm vào đó , là giá đền bù thấp hơn nhiều so với gía thị trờng ,nhất là ở các đô thị lớn, trung tâm thành phố ,gây nên nhiều khiếu kiện phức tạp. II .3) Vấn đề về cơ quan định giá đất đô thị nớc ta. Cho đến nay ,pháp luật cũng cha qui định để một cơ quan nào chuyên trách về định giá đất .ban vật giá chính phủ quản lý về giá ,song nhiều văn bản về giá đất ,chính phủ lại giao cho bộ tài chính chủ trì soạn thảo,theo dõi kiểm tra hớng dẫn .Tổng cục địa chính là cơ quan quản lý đát đai trong cả nớc ,cũng cha đợc thực hiện chức năng về giá đất .Đây cũng là một trong những nguyên nhân làm giảm hiệu quả quản lý nhà nớc về đất đai ,về giá đất ,ví nh việc tổ chức thực hiện,kiểm tra ,giám sát , điều chỉnh khung bảng giá đất .Còn ở cấp địa phơng ,hiện nay cũng cha thống nhất về cơ quan chuyên trách giúp UBND tỉnh ,thành trong việc định giá đất và cũng cha có sự hớng dẫn về nghiệp vụ định giá đất từ trung ơng. Vấn đề cha có cơ quan nào thực sự chuyên trách về định giá đất ,đã làm cho việc định giá đát hiện nay cha tốt .Điều đó là trong những nguyên nhân làm cho việc quản lý thị trờng bát động sản hiện nay gặp nhiều khó khăn ,thị trờng đó lộn xộn,đặc biệt khi xảy ra những cơn sốt về giá cả đất từ hiện thực cung- cầu giả tạo của thị trờng . Phần III. Một số biện pháp nhằm hoàn thiện định giá đất đô thi của nớc ta. A)Các biện pháp hoàn thiện định giá đất đô thị của nớc ta. I)Quan điểm,nhiệm vụ và phơng hớng trong định giá đất đô thị. 1). Quan điểm. *Về sở hữu và sử dụng đất đai . Đất đai là sở hữu toàn dân do nhà nớc thống nhất quản lý.Có thể nói sở hữu toàn dân và sở hữu nhà nớc là một .Các cá nhân ,tổ chức đợc nhà nớc giao đất để sử dụng phải tuân theo các qui định của pháp luật,có quyền và nghĩa vụ theo qui định của pháp luật . * Về đất đai là t liệu sản xuất tham gia vào thị trờng . Trong quá trình phát triển kinh tế xã hội ,trong cơ chế thị trờng ngày nay , đất đai đã trở thành đối tợng của sự trao đổi ,chuyển nhợng ,cầm cố ,thế chấp thuê mớn .Nh vậy đất đai tham gia vào thị trờng và chịu sự chi phối của các qui luật thị trờng nh:qui luật cung cầu ,giá trị ,cạnh tranh...đặc biệt là đất đô thị luôn rất nhạy cảm với các qui luật đó. * Về vai trò của nhà nớc trong định giá. Nhà nớc là ngời định giá,định giá đất là công cụ để nhà nớc thực hiện chức năng quản lý đất đai của mình nhằm đảm bảo sự quản lý thống nhất về đất đai và kiểm soát đợc các biến động về đất trên thị trờng .Hiện nay,chính phủ qui định khung giá các loại đất ,UBND các tỉnh ,thành căn cứ vào đó (hiện nay là NĐ87/cp) để xây dựng bảng giá đất phù hợp với địa phơng mình . * Định giá phải phù hợp với tình hình kinh tế xã hội ,điều kiện cụ thể của từng đô thị. Nhà nớc định hớng và địa phơng thực hiện xác định giá đất .Việc định giá đất đô thị phải phù hợp với từng đô thị. Vì đô thị có 5 loại và từng đô thị cuỹng rất khác nhau ,nên phải định giá sát với tình hình từng đô thị sao cho hợp lý . * Về định giá đất đô thị. Qua tổng kết về các nghiên cứu lí luận và những tiếp cận trên thị trờng đất đô thị Việt Nam gần đây ,cho phép bớc đầu đa ra quan điểm :Giáđất đô thị là một thực tế khách quan, việc xác định giá đất đô thị phải căn cứ vào loại ,vị trí , chức năng của đô thị,giá trị sử dụnh của lô dất ,phù hợp với thị trờng . 2 ) Phơng hớng nhiệm vụ trong định giá đất đô thị. Chính phủ đa ra Nghị định 87/cp qui định khung giá các loại đất ,UBND các tỉnh ,thành căn cứ vào đó để xác định giá đất phù hợp với địa phơng mình . Trên thực tế tính khả thi của Nghị định là không cao ,việc áp dụng khung giá 87/cp vào thực tế còn nhiều khó khăn và việc thực hiện Nghị định nàycòn nảy sinh nhiều vấn đề cần phải giải quyết . Căn cứ vào tinh thần nghị quyết đại hội lần thứ VIII của Đảng ,căn vào thực tiễn tồn tại về giá đất hiện nay ,giá đợc sửa đổi ,bổ sung lần này phải giải quyết đợc những nhiệm vụ sau: + Thứ nhất :Giá đất do nhà nớc ban hành phải điều chỉnh đợc tất cả các mối quan hệ vềb đất đai giữa nhà nớc và ngời sử dụng đất đó là: Mọi quan hệ về giao đất ,cho thuê đất Quan hệ thu đất Quan hệ thuế khoá và các khoản thu từ đất và các khoản chi thu đất +Thứ hai :giá đất phải góp phần bảo đảm cho nhà nớc nắm và quản lý tốt thị trờng bất độmg sản. Đây là vấn đề hết sức quan trọng, đát đai là một bộ phận quan trọng của thị trờng bất động sản. Thực chất thị trờng đất đai là thị trờng chuyển nhợng quyền sử dụng đất; vì thế nhiệm vụ này đợc giẩi quyết theo những nội dung sau: Trớc hết phải đảm bảo đợc giá dất doNhà nớc quy định trong các trờng hợp giao đất và thu hồi đầt (thu tiền sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất) phải sát với giá thực tế; còn giá đất để áp dụng các loại thuế thì phải ổn định trong một thời gian dài có thể từ 3-5 năm. - Quy định phạm vi đất đợc chuyển quyền sử dụng và áp dụng giá sát thực tế và có đủ thuận lợi cho Nhà nớc kiểm soát đợc tất cả những trờng hợp chuyển quyền quyền sử dụng đất. Quy định giá đất để tính giá bất động sản mà Nhà nớc giao cho tổ chức và coi đó nh một khoản đầu t của ngâ sách Nhà nớc cho tổ chức. - Quy định việc thực hiện kế hoạch ngân sách Nhà nớc. Khi cơ quan Nhà nớc chuyên ngành trình cấp có thẩm quyền ra quyết định giao đất, thu hồi đất để cho thuê hoặc giao thì đồng thời phải quyết địng cả phơng án tài chính do cơ quan tài chính xây dựng. + Thứ Ba: Đảm bảo thể chế hoá đợc những khái niệm về giá đất, tiền sử dụng đát, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị vốn đất v..v.. để thuận lợi trong công tác quản lý. + Thứ t : Một số chính sách thuế đất cần đợc đỏi mới theo hớng tính tính thuế trên giá trị tài sản đất nh thuế đát và giá trị tăng thêm của đất nh thuế chuyển quyền sử dụng đất. + Thứ năm : Quy định về cơ quan định giá đất và kiểm tra việc quy định giá đất. Căn cứ vào những định hớng trên đây, trớc mắt việc sửa đổi, bổ sung về giá đất có thể tập trung vào các vấn đề sau: Một là: Chính phủ vẫn ban hành khung giá các loại đất; nhng khung giá mới phải đảm bảo bao quát và mềm dẻo hơn khung giá hiện nay . Hai là: Những vấn đề có tính nguyên tắc để xác định giá đất theo từng loại đất phải đợc quy định ngay trong nghị định của Chính phủ, bao gồm: + Xác định hạng (loại) đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân c nông thôn, đất các vùng ven đô thị, đất đô thị, căn cứ để phân hạng( loại) đất; căn cứ xác định vị trí đất phải với thị gắn trờng và lấy khả năng sinh lợi của đất v.v... để làm cơ sở cho việc xác định giá đất; Cụ thể cho từng lô đất, vùng đất, vị trí đất. Xoá bỏ cách quy định 1 hạng đất, 1vị trí của 1loại đờng phố chỉ có 1 mức giá. + Xác định giá đất đối với mỗi vùng đất có tính đặc thùhoặc khi có sự tác động của Nhà nớc mà giá đất biến động. + Quyền hạn và tránh nhiệm của Uỷ ban nhân dânn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng. Ba là: Cơ chế áp dụng gía đất cho các mối quan hệ về đất đai: + Giá đất dùng để thu các loại thuế, thu tiền thuế, xác định giá tài sản khi giao đất và thu lệ phí trớc bạ là giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành đợc sử dụng trong thời gian từ 3- 5 năm hoặc có thể lâu hơn. + Giá đất dùng để thực hiện các quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất ( thu tiền sử dụng, đền bù thiệt hại, đất giá), giá đất dùng để tính giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh hoặc thế chấp để vay vốn phải là giá đất sát thực tế. Giá đất áp dụng trong các trờng hơp này đợc xác định bằng phơng pháp định giá do cơ quan chuyên ngành trình UBND cấp tỉnh phê duyệt. Bốn là : phải quy định về cơ quan định giá và kiểm tra việc ban hành giá đất ở Trung ơng và địa phơng. Cơ quan định giá đất của Trung ơng; của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng có trách nhiệm định giá đất cụ thể trong các trờng hợp trên trình cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền quyết định. II) Một số biện pháp hoàn thiện định giá đất đô thị của nớc ta. Căn cứ vào quan điểm ,nhiệm vụ,ở trên và tình hình thực tế trong định giá đất đô thị .Để khắc phục và hoàn thiện định giá đất đô thị hiện nay,cần phải thực hiện một số biện pháp cơ bản sau: 1). Hoàn thiện phơng pháp định giá đất đô thị. Phơng pháp định giá đất đô thị hiện hành của nớc ta còn nhiều bất cập ,vì thế cần phải hoàn thiện hơn nữa phơng pháp định giá định giá đất đô thị. Để hoàn thiện hơn nữa phơng pháp định giá đất đô thị cần phải thực hiện một số những công việc sau: -Những vấn đề có tính nguyên tắc xác định giá đất đô thị cần phải đợc qui định ngay trong nghị định của chính phủ . - Hiện nay ,định giá đất nói chung và định giá đất đô thị nói riêng cha có nguyên tắc chính thức nào đợc qui định ,mà chỉ là vận dụng nguyên tắc định giá các nớc trên thế giới , nên sớm có nguyên tắc định giá phù hợp . - Đối với phơng pháp định giá khung :phải hoàn thiện hơn sao cho đảm bảo tính bao quát hơn ,chi tiết hơn , phù hơp hơn khung giá đất đô thị hiện nay, tức là khung giá đất đô thị cần đợc điều tra trên từng đô thị ,trên cơ sở giá thị trờng tại các đô thị...đồng thời việc phân loại đờng phố cần đợc điều chỉnh thờng xuyên ,có thể phân loại đờng phố theo từng khu vực trung tâm ,cận trung tâm, ven đô. -Đối với phơng pháp định giá chi tiết:UBND các tỉnh ,thành phố cần theo dõi sự biến động của giá đất ,kịp thời điều chỉnh gía đất cho phù hợp với thực tế . 2) Tăng cờng nhận thức, hiểu biết,đào tạo. Đôí với ngời dân sử dụng đất hiện nay,họ quan niệm về giá đất là giá thực tế chuyển nhợng trên thị trờng ,nhng khi thực hiện các nghĩa vụ về đất lại không muốn chấp hành theo giá này ,mà muốn theo giá qui định của nhà nớc ( thấp hơn nhiều so với giá thị trờng ). Đối với ngời làm công tác định giá đất :giá đất là khách quan ,nhng việc định giá đất là chủ quan nên không tránh khỏi sự chủ quan trong định giá , nhất là khi có hệ số điều chỉnh K ,thì việc sử dụng tuỳ tiện hệ số đó không tránh khỏi . Vì vậy,bịen pháp ở đây là : các chính sách pháp luật về giá đất đòi hỏi phải có tính khoa học cao,chặt chẽ và đến từng ngời dân .Phải tuyên,giáo dục ngời dân giúp họ hiểu thấu đáo các văn bản pháp luật về giá đất ,về đất đai. Hiện nay, bộ máy chuyên môn nghịep vụ giỏi ở nớc ta còn qúa thiếu và quá yếu .Vì vậy, chúng ta phải tập trung vào công tác đào tạo nhân lực cho hoạt động định giá đất. Định giá đất đô thị, là một trong những nội dung quan trọng của định giá đất .Đó là công tác khó khăn ,phức tạp bởi đặc thù riêng của nó,hơn nữa sự phát triển của các đô thị rất nhanh và khác nhau kéo theo sự biến động về đất đô thị là khác nhau .Do vậy định giá đất đô thị phù hợp là vấn đề không đơn giản .Để gỉai quyết tốt vấn đề này , một trong những biện pháp đặt ra là công tác đào tạo ,qui hoạch, tuyển dụng nhân lực cho định giá đất đô thị đợc đặt ra và cần phải triển khai nhanh chóng có hiệu quả. 3) Một số biện pháp khác. Hệ thống chính sách cần phải đồng bộ giữa các ban ngành có liên quan nh : Ngân hàng ,bộ xây dựng,bộ tài chính ,bô nông nghiệp ,bộ kế hoạch -đầu t, tổng cục địa chính...vì giá đất không phải là vấn riêng của một ngành nào .cơ quan nào . Các văn bản về đất đô thị ,khi ban hành phải kịp thời điều chỉnh đợc các biến động của nó trên thị trờng. Các văn bản nh về giao đất ,cho thuê đất , thuế đất ,chính sách đền bù..tạo thêm cơ sở vững chắc cho định giá đất đất đô thị. Công tác qui hoạch ,kế hoạch sử dụng đất đô thị phải đợc chú trọng hơn nữa .Bởi công tác này là khởi đầu cho các công tác quản lý đất đô thị ,trong đó có công tác định giá đất đô thị. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất cần đợc thực hiện trớc một bớc, thống nhất đăng ký quyền sở hữu nhà ở với sử dụng đất ở , thống nhất một hệ thống cơ quan đăng ký tài sản theo tính kinh tế ,dịch vụ là chủ yếu phù hợp với xu thế phát triển chung ,với sự phát triển của thị trờng bất động sản. Qua một số biện pháp trên ,ta thấy rằng để định giá đất đô thị có hiệu cao thì không chỉ một biện pháp đơn thuần mà đòi hỏi phải có hệ thống nhiều biện pháp khác nhau .Trong đó , các biện pháp cần phải đợc gắn kết với quyền lợi chung ,với thực tế , tạo ra tính khoa học ,sự phù hợp cho công tác định giá đất đô thị nhằm đa giáđất đô thị tham gia vào thị trờng bất đọng sản, phản ánh sát thực giá thực tế. B)Một số kiến nghị. Định giá đất đô thị là vấn đề mới mẻ đối vói ta, nên những khó khăn vớng mắc trong định giá đát đô thị là không tránh khỏi. Để khắc phục những hạn chế và hoàn thiện hơn nữa định gía đất đô thị là vấn đề không đơn giản .Do vạy ,ngoài những giải pháp cơ bản ở trên việc hoàn thiện định giá đát đô thị cần chú trọng giải quyết cơ bản những vấn đề sau: +Vấn đề phơng pháp xác định giá đất đô thị. Xác định phơng pháp dịnh giá khung và bảng giá chi tiết là đúng đắn ,phù hợp với ta. Tuy nhiên , trong nọi dung của 2 phơng pháp đó còn nhìeu bất cập .Việc hoàn thiện 2 phơng pháp đó cần đảm bảo tính bao quát và cụ thể, muốn vậy vấn đề vùng ,loại đô thị, loại đờng phố ,vị trí...cần xác định cụ thể, gắn sát với những ýếu tố kinh tế -xã họi, đồng thời chúng cần phải đợc điều chỉnh thờng xuyên ,bám sát thực tế. Bảng giá đất đô thị của UBND các tỉnh ,thành :nên ban hành giá đất có hiệu lực từ 2-4 năm .Hai thành phố lớn Hà Nọi, TP Hồ Chí Minh là những đô thị có biến đọng giá lớn nên đối với những thửa đất có giá chênh lẹch lớn so với giá qui định (từ 2 lần) nên có sự điều chỉnh cho phù hợp. +Khắc phục ,hạn chế giá đất đô thị tăng nhanh:Giá đất đô thị ở nớc ta, tăng lên nhanh chóng tại các thành phố nhất là ở Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, thậm chí còn cao hơn nhiều so với các nớc trong khu vực.Vì vậy, cần có những biện pháp khắc phục ,nhng cơ bản nhất đó là phát triển cơ sở hạ tầng vào khu vực đất đai kém giá trị và phát triển khu đô thị mới để tăng thêm khả năng cung cấp đô thị cho xã hội . +Tổ chức cơ qúan định giá đất. Các nớc trong khu vực nh Thái Lan, Malaysia,Singapore,Trung Quốc, họ đã có cơ quan định giá riêng từ lâu.Nhng ở nứoc ta vẫn cha có cơ quan nào chuyên trách về định giá đất ,đây là một nguyên nhân quan trọng trong yếu kém của công tác định giá đất .Do vậy, việc thành lập một cơ quan định giá riêng là rất cần thiết, phù hợp ,đáp ứng yêu cầu của cong tác quản lý đất đai , quản lý thị trờng bất động sản, phát huy hết vai trò kinh tế xã họi của nguồn lực đất đai ( nhất là vai trò kinh tế của đất đô thị ), tạo nguồn thu ngân sách quan trọng cho nhà nớc. Dựa vào kinh nghiệm các nớc trong khu vực nh Thái Lan, Malaysia, Singapore, Trung Quốc cơ quan định giá đất của nớc ta có thể thành lập theo những cách sau: -Ban vật giá chính phủ hiện nay là cơ quan giúp chính phủ quản lý về giá. Song đất đai là một hàng hoá đặc biệt khong giống nh hàng hoá khác, nên quản lý giá đất cũng không nh quản lý hàng hoá bình thờng khác, nó đòi hỏi phải am hiểu chuyên môn về đất đai, về định giá đất...vì vậy ban vật giá chính phủ cha thể đảm nhiệm dợc công tác định giá và quản giá đất. - Thành lập trung tâm định giá đất riêng trực thuộc chính phủ: nh vậy thì đảm bảo công tác định giá đất và quản lý giá đất hiệu quả cao,nhng với qui mô ,tình hình thực tế ở nớc ta thì không cần thiết phải thành lập trung tâm định giá trực thuộc chính phủ .Hơn nữa thành lập một cơ quan nh thế trực thuộc chính phủ không phải là vấn đề đơn giản. -Thành lập cơ quan định giá đất thuộc bộ tài chính :định giá đất và quản lý giá đất là một công tác tài chính .Hơn nữa bộ tài chính quản lý việc thu ,chi từ đất đai,nên thành lập cơ quan này thuộc bộ tài chính là phù hợp .Hiện nay bộ tài chính cũng đang đợc chính phủ giao cho thực hiện công tác này . -Thành lập cơ quan định giá đất thuộc Tổng cục địa chính: Tổng cục địa chính là cơ quan thực hiện quản lý đất đai ở trung ơng ,song cha đợc thực hiện chức năng quản lý về giá đất.Việc thành lập cơ quan định giá thuộc Tổng cục địa chính cũng là phù hợp với yêu cầu của công tac này và phù hợp với chức năng nhiệm vụ của Tổng cục địa chính. Từ những trình bày trên , thì việc thành lập cơ quan định giá đất thuộc Bộ tài chính hoặc Tổng cục địa chính là hợp lý và nên sớm thực hiện điều đó nhằm đáp ứng kịp thời tình hình thực tế.Đồng thời ,chú trọng tới đào tạo đội ngũ cán bộ cho công tác định giá đất và quản lý giá đất. Cơ quan định giá đất có thể tổ chức thành 2 bộ phận :bộ phận định giá đất và bộ phận dịch vụ về giá đất (nnh t vân về định giá bất động sản ).Cơ quan định giá đất chỉ cần tổ chức ở cấp trung ơng ;ở 2 thành phố lớn Hà Nội , TP Hồ Chí Minh có thể đặt văn phòng định giá đất thuộc sở tài chính hoặc sở địa chính -nhà đất. Kết Luận Qua những nghiên cứu và trình bày ở trên về định giá đất đô thị nớc ta hiện nay,cho phép đa ra những nhận định ,kết luận về vấn đề này nh sau: Khi đất nớc ta, chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trờng có sự quản lý cuả nhà nớc ,thì nhà nớc ta đã nhanh chóng có những biện pháp quản lý đất đai hữu hiệu .Định giá đất là một trong những công cụ quan trọng để nhà nớc quản lý đất đai và hiện đang là vấn đề quan trọng đợc nhà nớc quan tâm. Định giá đất đô thị là mọt bộ phận của định giá đất, một vấn đề mới mẻ đối với nớc ta .Nó phụ thuộc vào đìeu kiện kinh tế- xã hội của từng đô thị , công tác này hiện đang gặp nhiều khó khăn . Định giá đất đo thị phản ánh giá trị cúa đất và mang tính khách quan . Giá đất đô thị là địa tô t bản hoá ,nó chịu ảnh hởng của nhiều yéu tố trong đó có hai yếu tố cơ bản là :yếu tố tạo nên giá trị sinh lờivà quan hệ cung cầu. Những yếu tố đó thể hiện sự phát triển kinh tế -xã hội của mỗi đô thị. Khi đô thị ngày càng phát triển thì yêu cầu đối với công tác định giá đất đô thị ngày cao :giá đất phải ngày càng chính xác hơn ,hợp lý hơn,phù hợp hơn với thực tế ; nhằm đa đất đai - một hàng hoá đặc biệt thực sự tham gia vào thị trờng bất động sản và quản lý thị trờng đó có hiệu quả, tạo nguồn thu ngân sách quan trọng cho nhà nớc. Những khó khăn hiện nay trong định giá đất nói chung và định giá đất đô thị nói riêng thì có nhiều: nh vấn đề phơng pháp định giá cha hoàn thiện ,vấn đề kiểm tra giám sát điều chỉnh giá đất còn buông lỏng...vì vậy những biện pháp khắc phục và hoàn thiện đợc đa ra, trong đó là vấn dề tổ chức cơ quan định giá đất cần sớm đợc hình thành ,phù hợp với với vai trò quan trọng của định giá ,đảm bảo định giá đất vừa là sản phẩm của thị trờng vừa là công cụ quản lý sắc bén của nhà nớc ,nhằm phát huy vai trò kinh tế-xã họi của đất đai ,nhất là đất đô thị trong quá trình phát triển kinh tế -xã hội của đô thị và cả nớc. Mục lục Trang Lời nói đầu 2 Phần I:Tổng quan về giá đất đô thị Việt Nam 3 I.Giá đất đo thị -bản chất và các yếu tố ảnh hởng 3 1. Khái luơc đất đô thị 3 2. Bản chất giá đất đô thị 4 3. Các yếu tố ảnh huởng đến giá đất đô thị 4 3.1) Yếu tố tạo nên giá trị sinh lời 5 3.2) Quan hệ cung -cầu 6 II) Định giá đất đô thị 7 1. Khái niệm và sự cần thiết phải định giá đất đô thị 7 2.Các căn cứ và nguyên tắc định giá tài sản nhà đất 8 3.Các phuơng pháp định giá bất dộng sản 9 4.Định giá bất động sản của một số nuớc trên thế giới 11 4.1) Đối tuợng và phạm vi định giá 11 4.2) Phuơng pháp định giá 11 4.3) Cơ quan định giá bất động sản 11 Phần II: Thực trạng định giá đất đô thị ở nuớc ta hiện nay 14 I. Đôi nét về quá trình hình thành giá đất đô thị ở việt nam 14 II) Tình hình định giá đất đô thị ở nớc ta 15 II.1) Phuơng pháp định giá đất đô thị 15 1) Phuơng pháp định khung giá đất đô thị 15 2) Phuơng pháp xây dựng bảng giá chi tiết 18 II.2) Vấn đề giá đất dô thị hiện nay và công tác đền bù giải 20 phóng mặt bằng II.3) Vấn đề cơ quan định giá đất đô thị nuớc ta 21 Phần III:Một số biện pháp nhằm hoàn thiện định giá đất đô thị ở 22 nuớc ta A) Các biện pháp hoàn thiện định giá đất đô thị ở nuớc ta 22 I) Quan điểm, nhiêm vụ và phuơng huớng trong định giá đất 22 đô thị II) Một số biện pháp hoàn thiện định giá đất đô thị của nuớc ta 24 1) Hoàn thiện phuơng pháp định giá đất đô thị 24 2) Tăng cuờng nhận thúc ,hiểu biết,đào tạo 25 3) Một số biện pháp khác 25 B) Một số kiến nghị 26 Kết Luận Tài liệu tham khảo: Nguyên lý thị truờng nhà đất -KTQD Tài nguyên đất -KTQD Thẩm định giá trị bất động sản-Doàn Văn Trờng Tạp chí địa chính,số 7/8/9/ 2000 Tạp chí xây dựng Tạp chí tài chính Luật đất đai Nghị định 87/cp,