Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay

cầu và sự phỏt triển xó hội ngày càng tăng, cỏc phương tiện giao thụng cỏ nhõn khụng chỉ cũn là những chiếc xe đạp, xe mỏy mà là xe ụ tụ như vậy đũi hỏi phải cú thờm diện tớch cho loại phương tiện giao thụng này; tốt nhất là liền kề hoặc nằm trong cỏc nhà chung cư cao tầng. Giao thụng bờn trong nhà chung cư cao tầng trước đõy thường là giao thụng mở theo dạng hành lang bờn, hoặc mở trực tiếp ra cầu thang chớnh, để tạo sự thụng thoỏng và lấy ỏnh sỏng. việc tổ chức như vậy gõy nhiều bất tiện trong sử dụng, hoặc bố trớ được rất ớt căn hộ trong một tầng. Chung cư cao tầng hiện đại ngày càng vươn cao là xu hướng tất yếu. Diện tớch cỏc căn hộ cũng lớn lờn tối thiểu là 40-50m2 sàn, mức cao cú thể lờn tới 120-150m2 sàn hoặc hơn nữa. Do sự phỏt triển của cụng nghệ thi cụng, tổ chức mặt bằng điển hỡnh ngày càng lớn, do vậy giao thụng cũng phải tương xứng, đủ số lượng thang mỏy thang bộ (chống và thoỏt hiểm). Tổ chức khụng gian giao thụng này khụng thể tiếp xỳc toàn bộ với thiờn nhiờn nờn vấn đề thụng thoỏng, lấy ỏnh sang phự hợp với đặc thự khớ hậu Việt Nam cũng là một yếu tố quan trọng cần sự quan tõm nghiờn cứu đỳng mức. Việc tõn dụng chiều sõu của múng để xõy dựng cỏc tầng ngầm phục vụ nhu cầu giao thụng tĩnh, kho tàng cựng cỏc hệ thống kỹ thuật khỏc của toà nhà đũi hỏi phải được tớnh toỏn, tổ chức hợp lý. Hệ thống thu rỏc cho cỏc căn hộ là khụng thể thiếu. Người ở cú thể sử dụng giao thụng ngang trong từng tầng để đưa rỏc tới nơi tập trung và thụng qua hệ thống ống kỹ thuật theo phương thức đứng để tập trung tại vị trớ thớch hợp và được chuyển đi bằng cỏc phương tiện đảm bảo vệ sinh mụi trường đụ thị. Nhu cầu cuộc sống của con người ngày càng tăng. Sau thời gian làm việc, ngoài cỏc nhu cầu nghỉ ngơi tại chỗ trong căn hộ của mỡnh, cũn cú cỏc nhu cầu giao tiếp, sinh hoạt văn hoỏ, thể thoa thư gión Với số hộ dõn cư đụng đỳc của một toà nhà chung cư cao tầng hiện đại, xõy dựng cỏc cụng trỡnh thể thao, giải trớ để kinh doanh là một giải phỏp cú tớnh khả thi cao. Tại đõy, ngoài việc thoả món cỏc nhu cầu thể thao, giải trớ, cỏc cư dõn trong một toà nhà cũn cú điều kiện gặp gỡ thõn mật trong tỡnh xúm giềng thõn thiết vốn là truyền thống tốt đẹp của dõn tộc Việt Nam. Như vậy, việc nghiờn cứu cỏc loại hỡnh khụng gian cú chức năng cụng cộng gắn liền với chung cư cao tầng tại cỏc đụ thị lớn là một định hướng cần thiết. Đồng thời phải cú thể chế,bộ mỏy và phương thức vận hành phự hợp. Tuy nhiờn, hiện nay cỏc khu nhà chung cư cao tầng mới chỉ được chỉ trong phỏt triển theo hỡnh thức số lượng để cung cấp chỗ ở cho người dõn, mà cũn coi nhẹ cụng tỏc quản lý, thậm chớ cú nơi bị buụng lỏng, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cao tầng chưa được nghiờm cứu, ban hành phự hợp với thực tế. Vỡ vậy, việc người dõn trong quỏ trỡnh sử dụng tuỳ tiện khụng chấp hành quy định của nhà nước về quản lý sử dụng nhà ở chung cư đó diễn ra khỏ phổ biến hiện nay tại cỏc khu nhà ở chung cư cao tầng: bộ mặt đụ thị, cảnh quan khu vực bị xấu đi, tuổi thọ cụng trỡnh giảm, những vấn đề mang tớnh xó hội ngày càng phỏt sinh gay gắt giữa cỏc cư dõn sống trong nhà chung cư cao tầng, nhiều mõu thuẫn kộo dài khụng giải quyết dứt điểm. Túm lại, so với cỏc khu nhà chung cư trong những thập niờn trước đõy thỡ sự phỏt triển cỏc khu nhà chung cư hiện nay cú những chuyển biến rừ rệt cả về quy mụ kiến trỳc và hệ thống cỏc dịch vụ. Tuy nhiờn, vấn đề quản lý vẫn cũn bất cập và là một nội dung cần được nghiờn cứu. 2/ Thực trạng quản lý chung cư ở Hà Nội: 2.1/ Quản lý cư trỳ: Hiện nay, trong cỏc khu chung cư cao tầng, cụng tỏc quản lý cư trỳ cũn buụng lỏng. Tỡnh trạng lộn xộn về số nhõn khẩu, hộ khẩu trong cỏc khu nhà cũng hết sức phức tạp. Đặc biệt, trong những năm qua, khi bố trớ tỏi định cư cho người dõn đến định cư tại cỏc khu chung cư, ta thấy chưa cú sự phõn loại thành phần dõn cư, mà cứ đưa từng cụm dõn cư vào sống, gồm cả anh thợ hồ, chị giỏo viờn, nhà trớ thức, Cỏc thành phần này cú nếp sống , sinh hoạt, nhận thức khỏc nhau. Nờn khú hoà hợp và thường xuyờn xảy ra tranh chấp. Ở cỏc khu chung cư cũ thỡ việc quản lý cư trỳ rất kộm: Nhiều nhà chung cư cú người đến và người đi thay đổi lien tục mà ban quản lý khụng giỏm sỏt được, kể cả khi biết những người định cư tại đú vướng mắc vào cỏc tệ nạn xó hội thỡ họ cũng khụng cú giải phỏp để giỳp đỡ. Rồi người cư trỳ chỉ làm theo lợi ớch của cỏ nhõn mỡnh mà quờn đi lợi ớch của cộng đồng. Ban quản lý ở cỏc khu nhà chung cư chưa đi sõu, đi sỏt vào đời sống của người dõn, họ chưa quan tõm đến hoàn cảnh, lai lịch của mỗi người. Do vậy đó để xảy ra nhiều tỡnh trạng đỏng tiếc như: Trộm cắp, ma tuý, Nhưng hiện nay ở cỏc khu nhà chung cư mới thỡ vấn đề quản lý cư trỳ cũng cú nhiều tiến bộ hơn, như khu chung cư bỏn đảo “Bắc Linh Đàm” cú nhõn viờn quản lý nhà trực suốt 24/24h. Ngoài những việc được giao như trụng xe, quản lý kiụt, bơm nước, giữ vệ sinh, thu tiền dịch vụ, chợ, cũn cú thêm những nhiệm vụ “phải giao” về quản lý cư trỳ hoà giải, quản lý nhõn khẩu trong cỏc gia đỡnh và sự thay đổi nhõn khẩu trong từng giai đoạn đặc biệt là sự tăng thờm nhõn khẩu. Cụng tỏc tạm trỳ, tạm vắng cũng được đụn đốc thực hiện tới từng khu nhà cụ thể. Ban quản lý cũng là những người chứng kiến, can thiệp vào bao chuyện buồn vui của cư dõn như: Ma chay, cưới hỏi, Chớnh sự quan tõm của ban quản lý đến đời sống của cư dõn đó củng cố niềm tin để người dõn cú thể yờn tõm khi sống trong cỏc khu chung cư. Do vậy, để cho mụ hỡnh nhà chung cư cao tầng được phỏt triển một cỏch lành mạnh thỡ cụng tỏc quản lý cư trỳ ngày càng phải được chỳ trọng hơn nữa, từ việc quản lý hộ khẩu, nhõn khẩu đến việc tỡm hiểu tõm tư tỡnh cảm cũng như hoàn cảnh sống của cư dõn, để từ đú tỡm ra cỏc biện phỏp cũng như cú cỏc chớnh sỏch phự hợp để đảm bảo chất lượng cuộc sống của người dõn. 2.2/ Bảo quản sửa chữa: Cỏc nhà ở chung cư cao tầng phần lớn được xõy dựng vào những năm 60 – 70 – 80, theo kiểu căn hộ khộp kớn. Do vậy thiếu đồng bộ, kiểu dỏng kiến trỳc đơn điệu, chất lượng xõy dựng chưa cao, sơ đồ kết cấu chưa đủ đảm bảo thớch ứng với những biến dạng của nền đất, nền múng chưa được thiết kế xử lý một cỏch thớch đỏng phự hợp với điều kiện địa chất cụng trỡnh phức tạp ở Hà Nội. Do quan điểm chi phớ cho hạ tầng kỹ thuật thời gia chưa hợp lý (25% giỏ trị cụng trỡnh cho kỹ thuật hạ tầng). Mặt khỏc từ trước tới nay chưa cú quy định đầu tư cho cụng tỏc chựng tu bảo dưỡng định kỳ cho nhà chung cư cao tầng. Cú thể núi chỳng ta chỉ cú khai thỏc mà chưa cú sự quan tõm thớch đỏng cho việc chựng tu, bảo dưỡng. Cụng tỏc quản lý cỏc khu nhà ở chung cư khi chuyển từ thời kỳ bao cấp sang nền kinh tế thị trường đó cú nhiều biến đổi, từ một chủ thể quản lý nhà sang đa sở hữu đan xen do thực hiện ban nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuờ. Nhiều năm qua nhà nước chưa cú quy chế quản lý dạng nhà này nờn cụng tỏc quản lý chưa được chặt chẽ, thiếu đồng bộ, chưa xỏc định rừ quyền và nghĩa vụ của cỏc chủ sở hữu nhà trong việc chung tu, sửa chữa bảo trỡ, cỏp điện, cấp nước, thoỏt nước, diện tớch hành lang, cầu thang sử dụng chung, vệ sinh mụi trường và rỏc thải, Những tồn tại tương đối phổ biến hiện nay la: Cỏc hộ dõn tuỳ tiện đục phỏ, sửa chữa, cải tạo lắp thờm bể nước, lắp thờm khung sắt tại ban cụng, logia “chuồng cọp”. Làm ảnh hưởng trực tiếp đến kết cấu chịu lực, giảm tuổi thọ cụng trỡnh và làm xấu đi bộ mặt kiến trỳc đụ thị. Cỏc hộ dõn tuỳ tiện sử dụng nối, cải tạo sửa chữa khi cú sự cố kỹ thuật đối với cụng trỡnh cấp điện, cấp nước, thoỏt nước trong nhà, đồng thời với ý thức của người sử dụng chưa cao làm cho cỏc cụng trỡnh xuống cấp nhanh chúng. Mặt khỏc chưa xỏc định được nghĩa vụ tham gia của cỏc hộ sở hữu tư nhõn và cỏc hộ thuờ nhà của nhà nước trong việc cải tạo, sửa chữa, bảo trỡ hệ thống hạ tầng kỹ thuật dẫn đến tỡnh trạng hệ thống thoỏt nước, bể phốt ở nhiều khu nhà bị quỏ tải, thường xuyờn ngập ỳng về mựa mưa, gõy mất vệ sinh mụi trường. Diện tớch hành lang, cầu thang, sõn chung, bị cỏc hộ lấn chiếm sử dụng riờng, nhất là cỏc diện tớch tại tầng một cỏc khu nhà ở chung cư bị cỏc hộ lấn chiếm để cơi nới diện tớch ở, tỡnh trạng quản lý đất cụng của chớnh quyền địa phương và của cụng ty quản lý nhà khụng thực hiện được, dẫn đến thường xuyờn xảy ra tranh chấp, khiếu kiện. Đi vào thực tế ta thấy đối với cỏc nhà xõy dựng trong giai đoạn 1975 – 1988, thời gian sử dụng cũn lại theo thiết kế phải là 30 - 40 năm nữa, tuy nhiờn nhiều nhà bị lỳn mạnh như khu “Thành Cụng, Giảng Vừ” ở Hà Nội, thời gian sử dụng tối đa chỉ bằng 70% thời gian thiết kế. Đối với cỏc nhà khỏc bao gồm số nhà lắp ghộp tấm lớn ở Hà Nội cũn lại khu nhà Tõn Mai, Tương Mai Hà Nội. Thời gian sử dụng thực tế cũng chỉ bằng 75 – 80% thời gian thiết kế. Do nhà nước chưa cú quy định rừ ràng và và đầu tư cho cụng tỏc trùng tu, bảo dưỡng định kỳ dẫn đến việc trong quỏ trỡnh sử dụng cỏc hạng mục kỹ thuật đó hết niờn hạn sử dụng lại khụng được sửa chữa trùng tu, chỉ sau 10 năm sử dụng hầu như toàn bộ hệ thống kỹ thuật như cấp thoỏt nước, xả rỏc,. đều hư hỏng nặng phải sửa lại gần hết. Sở dĩ cú những hạn chế trờn tồn tại là do: Hiện nay chưa cú sự quy định rừ ràng về việc quản lý và sử dụng chung cư, cụ thể là: Chưa cú quy định cụ thể thời gian định kỳ cho cụng tỏc trùng tu nhà ở chung cư cao tầng và cỏc cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật. Do đú việc xõy dựng kế hoạch trùng tu và dự trự kinh phớ cụng tỏc này chưa thể hiện được. Theo quy định hiện hành thỡ việc trùng tu, sửa chữa phần nhà ở thuộc về chủ sở hữu. Tuy nhiờn, phần diện tớch sử dụng chung, cỏc cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật chưa cú văn bản cụ thể quy định mức đúng gúp kinh phớ để trùng tu, sửa chữa. Mặt khỏc việc sửa chữa trong cỏc căn hộ hiện nay rất tuỳ tiện. Một số hộ dõn đó tự đục phỏ cả kết cấu chịu lực gõy nguy hiểm cho cả ngụi nhà, nhiều hộ dõn đó tự cơi nới, lấn chiếm diện tớch chung làm ảnh hưởng đến mỹ quan, gõy khiếu kiện và làm giảm tuổi thọ ngụi nhà. Bờn cạnh đú, kinh phớ để thực hiện cụng tỏc quản lý, chung tu, sửa chữa nhà ở chung cư cao tầng cũng hết sức quan trọng. Tại một số khu nhà ở chung cư cao tầng đó quy định cỏc hộ dõn phải đúng gúp một số tiền nhất định hang thỏng. Dự ỏn khu đụ thị mới Bỏc Linh Đàm đó quy định thu 30.000đ/thỏng nhưng qua thực tế cho thấy số tiền này chỉ đủ chi cho cụng tỏc quản lý. Mặt khỏc, một số hộ dõn từ chối đúng gúp thờm với lý do hoàn cảnh khú khăn hoặc cho rằng họ khụng cú nghĩa vụ đúng gúp. Hiện nay chưa cú văn bản cụ thể về trỏch nhiệm đúng gúp kinh phớ của chủ đầu tư và cỏc hộ dõn cho việc thực hiện cụng tỏc quản lý, chung tu, sửa chữa nhà ở chung cư cao tầng. Chớnh vỡ vậy mà đó dẫn đến tỡnh trạng thiếu kinh phớ cho hoạt động chung tu, bảo dưỡng, nờn cỏc khu nhà ở chung cư cao tầng ngày càng bị xuống cấp trầm trọng. Một nguyờn nhõn nữa cũng phải nhắc đến đú là thực trạng về cơ cấu tổ chức. Hiện nay, thành phố cú 3 cụng ty cú chức năng quản lý quỹ nhà này, bỡnh quõn mỗi cụng ty cú từ 3 – 4 xớ nghiệp thành viờn và một số ban trực thuộc, thực hiện quản lý ở từng địa bàn quận huyện khỏc nhau. Ở dưới mỗi xớ nghiệp lại cú cỏc phũng ban chuyờn mụn riờng biệt hoặc cỏc tổ, ban quản lý tự quản . Được coi là chặt chẽ nhưng thực chất , trờn cựng một địa bàn thành phố lại cú nhiều cụng tycựng tham gia quản lý trong khi mỗi cụng ty đều cú quyền tự chủ trong hoạt động của mỡnh nờn đoi khi đó dẫn đến sự khụng thống nhất trong thực hiện chớnh sỏch của nhà nước. Nhiều khi cựng một vấn đề nhưng mỗi cụng ty thực hiện một cỏch hoặc với cỏc mức độ khỏc nhau đặc biệt là trong sự quản lý cải tạo , sửa chữa , quản lý hợp đồng thuờ và bỏn nhà theo nghị định 61/cp. Bờn cạnh đú cỏc , cụng ty phải hoạt động theo mụ hỡnh lấy thu bự chi , mang tớnh kinh doanh trong khi yờu cầu quản lý quỹ nhà này được coi như hoạt động vỡ lợi ớch cụng cộng đó dấn đến tỡnh trạng khụng đủ kinh phớ cho hoạt động , buộc cỏc cụng ty phải chỳ trọng hơn trong việc tham gia cỏc dịch vụ kinh doanh xõy dựng nhà mới thu lợi , phục vụ cho cụng tỏc quản lý . Do vậy , việc quản lý nhà ở chung cư bị buụng lỏng . Túm lại , cụng tỏc quản lý bảo quản sửa chữa cũn lỏng lẻo, gõy ra nhiều hậu quả nghiờm trọng. Do vậy cần phải cú những giải phỏp đồng bộ để cho cụng tỏc này được thực hiện tốt hơn. 2.3/ Cỏc dịch vụ: Trong giai đoạn hiện nay, việc xõy dựng cỏc chung cư cao tầng là một trong những giải phỏp giải quyết cú hiệu quả nhu cầu nhà ở của nhõn dõn. Vấn đề đặt ra là phỏt triển chung cư cần phải đi đụi với việc đỏp ứng những nhu cầu về dịch vụ đụ thị và đảm chất lượng cuộc sống. Người dõn đến định cư tại cỏc chung cư khụng những được sống trong cỏc căn hộ tiện nghi, khang trang mà cũn phải được thụ hưởng cảnh quan, mụi trường sống trong lành, được cung cấp cỏc dịch vụ đụ thị đồng bộ, đảm bảo thuận tiện trong việc mua sắm cỏc nhu cầu phẩm hang ngày, học hành của con cỏi, nhu cầu vui chơ giải trớ, văn hoỏ thể thao, kể cả thuận tiện trong việc đi lại, sử dụng phương tiện giao thong cụng cộng, vv Hơn nữa, một số khụng gian mang tớnh cụng cộng trong cỏc cụng trỡnh chung cư cao tầng cũng cần phải cú sự quan tõm thớch đỏng về tỷ lệ diện tớch cũng như tổ chức khụng gian để đảm bảo đỏp ứng những yờu cầu cũng như những phong tục tập quỏn mang tớnh truyền thống của cỏc hệ dõn cư trỳ trong chung cư như : khụng gian để xe mỏy xe đạp của cỏc hộ dõn, khụng gian sảnh tầng và sảnh nhà khụng gian sinh hoạt cộng đồng để đỏp ứng những hoạt động mang tớnh tập thể của cộng đồng cư trỳ như hiếu hỉ, sinh hoạt hố của cỏc chỏu thiếu nhi Tổ chức khụng gian cụng trỡnh chung cư cũng phải đặc biệt chỳ ý cỏc yếu tố tự nhiờn như hướng nắng, hướng giú, cỏc yếu tố khớ hậu khỏc để đảm bảo mụi trường và khớ hậu bờn trong cỏc căn hộ. Để đỏp ứng tốt những nhu cầu dịch vụ và đảm bảo chất lượng cuộc sống của cỏc cư dõn sống trong cỏc khu nhà chung cư cao tầng thỡ phải thực hiện tốt về cụng tỏc dịch vụ, quản lý chung cư. Đõy là một trong những yếu tố cú tớnh quyết định trong thành cụng của mụ hỡnh phỏt triển chung cư cao tầng. Nguyờn nhõn cơ bản khiến trước đõy người dõn e ngại sống trong cỏc chung cư là do cỏc chung cư khụng cú sự quản lý thống nhất, cung cấp dịch vụ đồng bộ và duy tu bảo dưỡng cụng trỡnh. Cỏc chung cư cao tầng hiện nay được lấp đặt nhiều thiết bị như thang mỏy, mỏy bơm nước, mỏy phỏt điện dự phũng, thiết bị phũng chống chỏy cần phải cú mụ hỡnh quản lý, cung cấp dịch vụ và duy tu bảo dưỡng cụng trỡnh phự hợp và do một đơn vị thống nhất thực hiện Hiện nay, để đảm bảo ổn định cuộc sống của người dõn trong cỏc chung cư, Tổng cụng ty đầu tư phỏt triển nhà và đụ thị đang tổ chức thực hiện cụng tỏc quản lý chung cư với cỏc cụng việc trụng giữ xe đạp, xe mỏy, bơm nước sinh hoạt,quản lý vận hành thang mỏy, thu gom rỏc thải, giữ gỡn vệ sinh mụi trường, bảo vệ an ninh trật tự bờn trong và bờn ngoài chung cư, duy trỡ bảo dưỡng hệ thống chiếu sang cụng cộng của cụng trỡnh, chăm súc cõy xanh và bảo đảm cảnh quan mụi trường coi đõy là trỏch nhiệm đúi với sản phẩm kinh doanh của mỡnh. Tuy nhiờn vấn đề quản lý chung cư cũn đang gặp rất nhiều khú khăn do chưa cú cơ chế chớnh sỏch tài chớnh về quản lý bảo trỡ chung cư, chớnh quyền địa phương chưa thực sự tham gia vào cụng tỏc quản lý, ý thức sử dụng cỏc trang thiết bị trong chung cư của một số ớt người dõn chưa cao nờn đó gõy ra sự cố trong chung cư. Cụng tỏc quản lý nhà chung cư cao tầng đó rất quen thuộc đối với cỏc nước phỏt triển, đặc biệt là cỏc nước trong khu vực như là Singapore, Trung Quốc, nhưng cũn rất mới mẻ với nước ta. Từ kimh nghiệm quản lý nhà chung cư cao tầng của cỏc nước và qua thực tế hiện tại cỏc khu nhà của Tổng cụng ty Đầu tư phỏt triển nhà và đụ thị, ta thấy cú cỏc loại dịch vụ chủ yếu sau: Dịch vụ đảm bảo sinh hoạt hàng ngày của cỏc hộ dõn, bao gồm: võn hành thang mỏy, bơm nước sinh hoạt, vệ sinh cỏc diện tớch cụng cộng, thu gom rỏc thải, trụng giữ xe đạp, xe mỏy và bảo vệ an ninh, cung cấp cỏc dịch vụ phục vụ sinh hoạt cộng đồng của khu dõn cư như hội họp, ma chay, cưới hỏi. Dịch vụ bảo trỡ thường xuyờn, đảm bảo hoạt động ổn định của cụng trỡng, bảo dưỡng cỏc thiết bị như thang mỏy, bơm nước sinh hoạt, hệ thống cứu hoả, hệ thổng truyền hỡnh, cỏc hệ thống điện, đường ống kỹ thuật, chăm súc cõy xanh khuõn viờn,sơn vụi mặt ngoài và diện tớch cụng cộng. Cụng tỏc sửa chữa những hư hỏng nhỏ trong quỏ trỡnh sử dụng như bong lớp gạch lỏt khu vực cụng cộng,thấm dột khu vệ sinh, mỏi nhà. Thay thế cỏc thiết bị hư hỏng khi hết thời hạn sử dụng như thiết bị bơm nước, thang mỏy, hệ thống đường ống kỹ thuật. Hiện nay khu chung cư ở Hà Nội phần nào đó đỏp ứng được nhu cầu của người dõn về cỏc dịch vụ trờn cụ thể như ở chung cư 9 tầng bắc Linh Đàm, do thiết kế căn hộ đa dạng phự hợp với yờu cầu sử dụng, giỏ cả hợp lý, cú chủ quản lý thực sự với mụ hỡnh dịch vụ đồng bộ như: trụng giữ xe đạp, xe mỏy, bơm nước sinh hoạt,quản lý an ninh trật tự đó phần nào đảm bảo nhu cầu sinh hoạt của người dõn và được người dõn chấp nhận. Tuy nhiờn, trờn thực tế về chất lượng dịch vụ cũn nhiều vấn đề cần quan tõm, đặc biệt là hiện trạng về cảnh quan và ụ nhiễm mụi trường trong khu chung cư, chủ yếu là khu chung cư cũ. Cảnh quan-Tổ chức khụng gian khu ở. Hỡnh thức liờn kết giữa cỏc khối nhà và mối liờn kết giữa cỏc khụng gian trong toàn hệ thống được sử lý rất nghốo nàn, vỡ cỏc khối nhà cú hỡnh thức giống nhau (độ cao, màu sắc, khoảng cỏch,hướng, cỏch sắp xếp ), nờn khụng gian do chỳng tạo ra gần giống nhau. Khoảng cỏch giữa cỏc khối nhà, bị lấn chiếm hoặc trở thành nơi chứa rỏc phế thải xõy dựng. Tỡnh trạng cơi nới bằng lồng, chồng chim trờn mặt đứng của cỏc khối nhà gõy cảm giỏc khú chịu, ức chế tõm lý. Định hướng của khụng gian khụng rừ rang, khụng cú điểm nhấn quy hoạch, màu sắc nhàm chỏn cõy xanh, khụng gian trống, sõn chơi, trồng cõy xanh, làm nhà ở, kinh doanh buụn bỏn. Nhiều nơi, trờn cỏc diện tớch đú là cỏc loại chợ tạm, chợ cúc, nơi để phế thải xõy dựng và rỏc sinh hoạt, ảnh hưởng tới mỹ quan và chất lượng mụi trường sống. Hệ thống sõn chơi hầu hết thiếu cõy xanh, nếu cú thỡ rất ớt. Cõy đa số do người dõn tự trồng nờn nghốo về chủng loại, thiếu thống nhất về kiểu dỏng, màu sắc. Hệ thống đường giao thong trong khu ở (đường bao quanh và đường trong khu) hiện quỏ tải vỡ số lượng nhiều loại phương tiện giao thông. Hệ thống vỉa hố lại bị lấn chiếm làm chợ hàng quỏn đẩy người đi bộ xuống lòng đường, gõy tai nạn.Phần lớn cỏc đường chớnh khụng cú chỗ trỏnh xe và khụng được bảo dưỡng thường xuyờn. Vỡ hiện trạng cấp nước và chất lượng nước: nước cấp cho cỏc khu chung cư ở Hà Nội là từ mạng đường ống đó xử lý ở nhà mỏy. Do cỏc nhà mỏy luụn thiếu nước và ỏp lực khụng đủ, nờn cỏc khu chung cư đó được cấp nước vào bể chung và bơm đến hộ gia đỡnh theo định kỳ 1-2 ngày một lần. Tỡnh trạng cấp nước giỏn đoạn dẫn đến cỏc căn hộ phải cú bể dự trữ. Do hệ thống đường ống cấp nước quỏ cũ lại khụng được bảo dưỡng định kỳ nờn bị dũ rỉ, cỏc bể chứa nước hở khụng được bảo quản tốt nờn nước bị nhiễm khuẩn. Hầu hết cỏc mẫu nước ở bể nước chung là cỏc hộ gia đỡnh tại khu Thanh Xuõn cho thấy hàm lượng NO2, NH4 vượt quỏ tiờu chuẩn cho phộp. Một số bể nước tại cỏc hộ gia đỡnh cú độ ễxy hoỏ Ecoliferim và sắt cũng vượt quỏ tiờu chuẩn. Bể nước cú hàm lượng NO2 lớn hơn tiờu chuẩn hơn 2 lần, cũn hàm lượng NH4 lớn hơn 3 lần. Tại bể nước 212 – B3 cú độ ễxy hoỏ vượt 3 lần, hàm lượng sắt vượt gần 2 lần, NO2 vượt 18 lần. Tại phũng 105 – A12, NO2 vượt 2 lần, NH4 vượt 2 lần, E Coliferin vượt 9 lần,. Về thoỏt nước; Hiện nay, cỏc khu chung cư đều sử dụng hệ thống thoỏt nước chung. Hệ thống thoỏt nước mưa chỉ phự hợp với cỏc trận mưa nhỏ < 100mm và cường độ mưa khụng tập trung trong thời gian ngắn. Vào mựa mưa tỡnh trạng ngập ỳng rất phổ biến, cú khi kộo dài hàng tuần. Trong thời gian ngập ỳng, nước từ cỏc cống ngầm, kờnh mương tràn cựng với rỏc và chất thải sinh hoạt trụi nổi gõy ụ nhiễm mụi trường Vấn đề ụ nhiễm mụi trường luụn là nỗi ỏm ảnh của người dõn sống trong cỏc chung cư cũ. Và hiện nay chung cư tại cỏc đụ thị mới đó giải quyờt tốt hơn vấn đề mụi trường, tạo cho mỗi người dõn sống ở đú cú thể an tõm phần nào. Vấn đề về cụng tỏc dịch vụ trong khu chung cư luụn là vấn đề cần phải quan tõm và cần phải được đưa lờn hang đầu. Phần lớn cỏc khu chung cư hiện nay đó đỏp ứng được phần nào nhu cầu sinh hoạt hang ngày của cỏc hộ dõn, nhiều khu chung cư đó xõy dựng cỏc kiốt kinh doanh, siờu thị, trường học khi vui chơi giải trớ đú là những điểm đỏng mừng mà cỏc khu chung cư đó làm được. Nhưng bờn cạnh đú cũn nhiều dịch vụ chưa được đỏp ứng hoặc đỏp ứng chưa đồng bộ như dịch vụ về y tế, dịch vụ hiếu hỉ Qua đú chỳng ta nhận thấy, ban quản lý nhà chung cư cần phải đi sõu, đi sỏt hơn nữa, và quan tõm đỳng mức tới cỏc dịch vụ tốt để tỡm ra giải phỏp thớch hợp để giải quyết những tồn tại, những mặt yếu kộm, đồng thời phỏt huy những mặt đó đạt được, để phục vụ tốt hơn nhu cầu của người dõn, tạo niềm tin cho những người dõn khi đăng ký mua nhà tại cỏc khu chung cư. 3/ Đỏnh giỏ chung: Trong nhiều năm qua thành phố Hà Nội đó phỏt triển được nhiều nhà ở chung cư, với tốc độ tương đối nhanh, giải quyết chỗ ở cho mọi bộ phận dõn cư của thành phố với chất lượng ở và tiện nghi ngày càng tiến bộ hơn. Hầu hết cỏc khu chung cư đó phần nào đỏp ứng được nhu cầu sinh hoạt của người dõn, đó hỡnh thành và phỏt triển nhiều hoạt động dịch vụ để đảm bảo cuộc sống của người dõn về mặt vật chất cũng như tinh thần, từ việc tổ chức cụng tỏc trụng giữ xe, quản lý vận hành cầu thang mỏy, cung cấp điện, nước giữ gỡn vệ sinh mụi trường, thu gom rỏc thải đến việc xõy dựng cỏc khu vui chơi giải trớ Tuy nhiờn, do chưa cú mụ hỡnh quản lý phự hợp cũng như coi nhẹ cụng tỏc quản lý sau khi đưa cỏc ngụi nhà vào vận hành khai thỏc sử dụng nờn cú nhiều cụng trỡnh bị xuống cấp nghiờm trọng. Hơn nữa do việc phỏt triển cỏc hệ thống dịch vụ khụng đũng bộ, chưa được chỳ trọng nờn đó gõy ra tõm lý e ngại của người dõn khi sống ở chung cư. Cụ thể là: Trong việc tổ chức thực hiờn cụng tỏc bảo dưỡng, duy tu nhà chung cư hiện nay cũn một số tồn tại vướng mắc sau: Chưa cú quy định về cụng tỏc duy tu bảo dưỡng. Theo quy định của luật dõn sự nhưng người sống trong chung cư đồng sở hữu khu vực cụng cộng. Vỡ vậy toàn bộ toà nhà ngoại trừ phạm vi diện tớch trong từng căn hộ rơi vào tỡnh trạng “khụng người quản lý “. Mụ hỡnh quản lý tự quản vỡ vậy sau khi căn hộ đó được hoỏ giỏ bỏn cho người sử dụng khụng cú ai chịu trỏch nhiệm về hệ thống kỹ thật cụng cộng, do vậy khi hỏng húc khụng ai chịu trỏch nhiệm sửa chữa. Kinh phớ sửa chữa do tự nguyện đúng gúp vỡ vậy nếu sẩy ra hư hỏng nặng thỡ việc sửa chữa khú khăn về nhiều mặt. Ban quản trị trong mụ hỡnh tự quản là cư dõn sống trong chung cư. Vỡ vậy trong nhiều trường hợp khụng cú đủ thời gian, trỡnh độ, để cú thực hiện được cụng tỏc quản lý; Chi phớ tối thiểu thường xuyờn (chỉ phục vụ vận hành ) cho một hộ trong một thỏng (bao gồm điện chiếu sang, cầu thang, lối đi) khụng kể đến chi phớ lớn để sửa chữa duy tu định kỳ như: sơn lại mặt ngoài toà nhà, thay thế phụ tựng của thang mỏy, mỏy phỏt, mỏy bơm lại rất cao so với mức thu nhập của người dõn. Ngoài ra việc thu kinh phớ của người sử dụng sẽ rất khú khăn vỡ tõm lý khụng muốn trả thờm bất kỳ một kinh phỡ bặt buộc nào ngoài tiền nhà đó trả, khụng cú cơ sở phỏp lý nào để buộc người sử dụng phải nộp vỡ thực tế khụng cú quy định của nhà nước về việc này. Từ những tồn tại trờn đó gõy cản trở lớn đến cụng tỏc quản lý, duy tu, sửa chữa nhà chung cư, làm cho cụng trỡnh nhanh chúng bị xuống cấp, rỳt ngắn tuổi thọ cụng trỡnh. Về cụng tỏc quản lý cư trỳ: hiện nay ở cỏc chung cư mới chỉ cú danh sỏch tờn những người mua nhà chung cư, chứ chưa quan tõm đến lai lịch của những người dõn ở đú. Do vậy đõy là một sơ xuất, khiếm khuyết trong quản lý gõy khú khăn cho việc trong đảm bảo an ninh, trật tự khu chung cư. Về mặt cỏc hoạt động cung cấp dịch vụ: hầu hết cỏc khu chung cư đều cú cỏc dịch vụ trụng giữ xe đạp, xe mỏy, vận hành thang mỏy, giữ dỡn vệ sinh mụi trường, thu gom rỏc thải, cung cấp điện nước, giữ trật tự an ninh khu ở chung cư. Đó xõy dựng cỏc ki-ốt kinh doanh phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hang ngày, như cỏc tiệm cắt túc, tiệm may, cỏc ki-ốt bỏn hang phục vụ sinh hoạt. Tuy nhiờn cú nhiều dịch vụ chưa được quan tõm đỳng mức như dịch vụ y tế, dịch vụ phục vụ cho hiếu hỉ, tổ chức khụng gian cụng cộng, cũng như cỏc hoạt động văn hoỏ khu chung cư, xõy dựng cỏc trường học cho con em đi học. Hiện nay, cỏc khu chung cư ở Hà Nội khi viết dự ỏn thường đều cú trường học, bưu điện, nước sạch, hạ tầng tốt, nhưng thật ra cỏc nhà đầu tư chủ yếu chỉ lo xõy dựng nhà bỏn lấy tiền, cũn cỏc dự ỏn khỏc thường tạm bợ, kộo dài hoặc làm cho cú. Về khớa cạnh cụng năng nhà ở, mỹ quan đụ thị cú lẽ bàn đến cũn xa lạ với chung cư ở Hà Nội túm lại hiện chung cư Hà Nội mới đảm nhận được một phần chức năng của mỡnh là đú làm nhà ở. Núi túm lại, cỏc khu chung cư ở Hà Nội hiện nay đó cú sự phỏt triển tiến bộ hơn so với cỏc khu chung cư trước đõy về cả mặt số lượng cũng như chất lượng. Tuy nhiờn trong cụng tỏc quản lý vận hành và dịch vụ chung cư cũn nhiều hạn chế. Do vậy cần phải cú những định hướng giải phỏp phự hợp để cho khu chung cư cao tầng được phỏt triển ngày càng bền vững hơn. CHƯƠNG III: Một số giải phỏp tăng cường quản lý chung cư ở Hà Nội Hiện nay và những năm tới đõy, phỏt triển nhà chung cư cao tầng là xu thế tất yếu trong quy hoạch , phỏt triển đụ thị núi chung và Hà Nội núi riờng. Thành phố Hà Nội hiện cú trờn 60 dự ỏn phỏt triển nhà ở và khu đụ thị mới. Thành phố thực hiện cơ chế 60% quỹ đất ở tại cỏc dự ỏn phỏt triển nhà hoặc khu đụ thị mới để xõy dựng nhà ở chung cư cao tầng. Để đảm bảo mụi trường lành mạnh cho cư dõn sinh sống trong cỏc khu nhà ở chung cư cao tầng, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của cỏc hộ dõn đối với nhà ở trong hoàn cảnh tồn tại, đan xen nhiều sở hữu về nhà ở và quyền sử dụng đất tại cỏc khu chung cư, đảm bảo độ bền vững và tuổi thọ của cụng trỡnh nhà ở, đảm bảo mỹ quan và bộ mặt kiến trỳc đụ thị, đỏp ứng nhu cầu và tấc độ phỏt triển đụ thị văn minh và hiện đại. Chỳng tụi xin đề xuất một số giải phỏp để quản lý, sử dụng nhà ở chung cư cao tầng như sau : 1/ Về quản lý: Xõy dựng và ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà ở chung cư cao tầng là cơ sở phỏp lý cho doanh nghiệp kinh doanh nhà, người sử dụng nhà ở thống nhất thực hiện phự hợp với truyền thống và tõm lý của người dõn trong nền kinh tế thị trường. 2/ Về tổ chức quản lý và thực hiện cỏc dịch vụ đụ thị trong cỏc khu nhà chung cư cao tầng bao gồm cỏc dịch vụ bắt buộc như: an ninh, trật tự an toàn xó hội, cải tạo sửa chữa cấu trỳc bờn trong cỏc căn hộ ở, vệ sinh mụi trường, thu gom rỏc thải, vận hành thang mỏy, đồng thời với cỏc dịch vụ tự nguyện khỏc để trỏnh tỡnh trạng tuỳ tiện của cỏc hộ dõn làm ảnh hưởng đến cỏc kết cấu chịu lực của nhà, đảm bảo kiến trỳc và mỹ quan đụ thị. Mụ hỡnh bộ mỏy quản lý và thực hiện cỏc hoạt động dịch vụ cú thể tổ chức theo dạng Cụng ty quản lý chuyờn nghiệp, hoạt động theo phương thức lấy thu bự chi cú lợi nhuận hợp lý, giỏ dịch vụ theo quy định Nhà nước kột hợp với thoả thuận của người dõn. 3/ Xõy dựng những quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý và người sử dụng nhà ở chung cư cao tầng, nguyờn tắc giải quyết khi tranh chấp giữa cỏc chủ thể trong nhà ở chung cư liờn quan đến sở hữu căn hộ, sử dụng cỏc cụng trỡnh cụng cộng, cú biện phỏp sử lý đối với cỏc trường hợp vi phạm và cố tỡnh khụng chấp hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư. 4/ Cần thiết phải cú bộ mỏy quản lý nhà ở chung cư cao tầng và mụ hỡnh quản lý thống nhất. Về mỗi dự ỏn khu đụ thị mới cú số lượng nhà ở chung cư cao tầng khỏc nhau. Do đú, đ ể bộ mỏy quản lý hoạt động cú hiệu quả cao thỡ tuỳ theo điều kiện cụ thể mà quyết định quy mụ của bộ mỏy quản lý. Mụ hỡnh quản lý nhà chung cư sẽ là thớch hợp nếu nú được xõy dựng trờn phương thức kết hợp hài hoà giữa quản lý và kinh doanh. Theo đú, một doanh nghiệp quản lý phải chịu trỏch nhiệm thực hiện cỏc dịch vụ cụng phục vụ cư dõn trong toà nhà, kinh phớ cho cụng việc này sẽ được huy động từ ưu đói kinh doanh cỏc dịch vụ phỏt sinh từ nhà chung cư(như cỏc dịch vụ trụng giữ xe, siờu thị vui chơi, giải trớ, bảo đảm an ninh trật tự). Doanh nghiệp quản lý sẽ bao gồm “hai bộ phận” hoạt động độc lập hỗ trợ nhau. a/ “Bộ phận kỹ thuật” đủ trỡnh độ đảm bảo tự mỡnh cú thờ triển khai cụng tỏc duy tu bảo dưỡng, sửa chữa cần thiết hoặc quản lý được chất lượng cỏc phần cụng việc thuờ ngoài,. Doanh nghiệp quản lý sẽ đầu tư trang thiết bị chuyờn dụng, đào tạo đội ngũ cụng nhõn chuyờn nghiệp phục vụ việc sửa chữa và bảo dưỡng nhà chung cư để thực hiện cụng việc trong khu vực do mỡnh quản lý. Kinh phớ cho cụng việc này được doanh nghiệp tự điều tiết từ nguồn lói do phục vụ cỏc đối tượng khỏc như cao ốc văn phũng cho thuờ, cỏc khu căn hộ, trờn địa bàn thành phố và nguồn lói do bộ phận kinh doanh thực hiện. Tớnh cạnh tranh của doanh nghiệp đạt được hay khụng phụ thuộc vào cỏch tổ chức mạng lưới dịch vụ, khả năng đầu tư thiết bị chuyờn ngành, tay nghề và kỷ luật lao động của cụng nhõn cũng như trỡnh độ của cỏn bộ quản lý. b/ “Bộ phận kinh doanh” thực hiện cụng việc kimh doanh cỏc dịch vụ mang tớnh xó hội, khụng bắt buộc và quản lý, khai thỏc cỏc diện tớch cụng cộng được nhà nước ưu đói, cho thuờ hoặc cho sử dụng như trụng giữ xe đạp, xe mỏy, giữ gỡn an ninh trật tự, vui chơi giải trớ, phục vụ ăn uống, tổ chức mạng lưới hoạt động cửa hàng, siờu thị Doanh nghiệp sẽ tổ chức một mạng lưới quản lý. Tại mỗi một khu được giao quản lý cụng ty sẽ phải cú một “ tổ quản lý” nằm ngay trong khu nhà hoặc khụng quỏ xa để quản lý cụng việc kinh doanh của mỡnh và tiếp nhận, xử lý một cỏch tức thời những hỏng húc kỹ thuật nhỏ hoặc đỏp ứng cỏc yờu cầu sửa chữa ngoài trỏch nhiệm của mỡnh theo yờu cầu của người sử dụng. Về nguyờn tắc, mật độ đối tượng được phục vụ càng cao thỡ hiệu suất lao động càng cao, Giải được bài toỏn này một cỏch tối ưu nhất sẽ đỏp ứng yờu cầu của khỏch hàng về thời gian và giảm giỏ thành phục vụ. Nếu việc tố chức quản lý đựơc thực hiện chặt chẽ thỡ người sử dụng nhà chung cư sẽ được hưởng cỏc tiện nghi gần như miễn phớ, nhà nước quản lý được kiến trỳc mặt ngoài toà nhà, đảm bảo tuổi thọ cụngtrỡnh, tiết kiệm ngõn sỏch nhà nước. Qua khảo sỏt, chỳng tụi thấy mụ hỡnh quản lý nhà ở chung cư cao tầng theo phương thức đấu thầu như đó đề cập trờn đõy sẽ là thớch hợp nhất, khả thi nhất trong giai đoạn hiện nay. Theo mụ hỡnh quản lý này thỡ người quản lý nhà sẽ chớnh là tổ chức kinh doanh cỏc dịch vụ cụng cụng. Tuy nhiờn, để đảm bảo được lợi ớch của ba bờn ( Nhà nước, người sử dụng nhà và tổ chức kinh doanh ) thỡ cần xỏc định rừ những hoạt động nào là hoạt động kinh doanh, những hoạt động nào mang tớnh chất là dịch vụ cụng. Trờn cơ sở đú xỏc định trỏch nhiệm, nghĩa vụ của tổ chức kinh doanh với nhà nước ( trong việc nộp thuế, bảo đảm định kỳ sửa chữa, bảo dưỡng cỏc cụng trỡnh cụng cộng), trỏch nhiệm của tổ chức kinh doanh với người sử dụng ( sự thuận tiện, tiện nghi, an ninh, trật tự trong sinh hoạt đi lại ). 5/ Ban quản lý nhà chung cư cần sớm đưa ra phương ỏn quản lý cho phự hợp với sự phỏt triển ngày nay. Chỳng tụi cho rằng, một mụ hỡnh quản lý hiệu quả thỡ cần đỏp ứng cỏc tiờu chớ sau: - Bảo đảm cho ngụi nhà cú được độ bền tối đa . - Bảo đảm cỏc điều kiện ăn, ở, sinh hoạt, đi lại của người sử dụng nhà chung cư một cỏch thuận tiện và tiện nghi nhất với mức chi phớ cho cỏc dịch vụ này thấp nhất. - Khai thỏc và sử dụng hợp lý, hiệu quả nhà chung cư. - Hoà hợp giữa lợi ớch của nhà nước và lợi ớch của người quản lý. 6/ Tổ chức quản lý nhà chung cư phải xó hội hoỏ bằng cỏch huy động sự tham gia tớch cực của cộng đồng cỏc chủ sở hữu đồng thời cũng là người sử dụng căn hộ. Sự tham gia đú là trỏch nhiệm bắt buộc chứ khụng phải là tự nguyện, đồng thời cũng là để thực hiện quyền hạn và lợi ớch của người chủ sở hữu: 7/ Ban quản lý nhà chung cư nờn đi sõu đi sỏt, quan tõm tới cỏc hoạt động phổ biến trong đời sống người dõn tại cỏc khu chung cư: Cụ thể là: 7.1/ Về mặt quản lý cư trỳ: Hiện nay, ở một số khu chung cư cũn xẩy ra phổ biến tỡnh trạng lộn xộn trong cỏc hộ dõn. Vấn đề đặt ra là phải cú biện phỏp quản lý cư trỳ chặt chẽ của ban quản lý tại cỏc khu chung cư này. Theo ý kiến của chỳng tụi, ban quản lý nờn phối hợp với uỷ ban nhõn dõn và cụng an phường tại địa bàn đú để giải quyết việc đăng ký hộ khẩu thường trỳ ngay từ khi cỏc hộ mới chuyển đến. Đồng thời ban quản lý cần lập hồ sơ quản lý số chứng minh nhõn dõn, quản lý lai lịch của từng người dõn cụ thể, quản lý số nhõn khẩu trong một hộ. Bất cứ một sự thay đổi nào của người dõn về nơi làm việc hay ngành nghề cũng được ban quản lý cập nhập thường xuyờn trong hồ sơ theo dừi của mỡnh. Nếu ban quản lý thực hiện tốt điều này thỡ sẽ gúp phần hạn chế được sự cư chỳ bất hợp phỏp hoặc tỡnh trạng xụ sỏt đỏng tiếc xẩy ra giữa những người dõn tại cỏc khu chung cư hiện nay ở Hà Nội do khụng hiểu rừ về lai lịch của nhau. 7.2. Bảo quản sửa chữa. Trên thực tế hiện nay tại các khu nhà chung cư cao tầng xảy ra hiện tượng hư hỏng, xuống cấp trầm trọng. Về phía người sử dụng, đã mặc sức cơi nới tuỳ theo ý mình dẫn đến kết cấu của hầu hết các khu nhà đều bị phá vỡ, gây ra nứt gẫy cục bộ, dẫn đến thấm dột. Mỗi lần cơi nới như vậy họ chỉ mất một khoản chế tài hành chính quá ít ỏi. Về phía ban quản lý nhà chung cư, mỗi khi có báo hỏng, họ không kịp thời xử lý. Người dân phản ánh rằng họ không hề có kế hoạch duy tu hàng năm. Theo chúng tôi, “chung cư cao tầng” đã đến lúc cần phải bàn lại khái niệm này trong thời buổi kinh tế thị trường thì mới tránh khỏi tình trạng xuống cấp của nó... Theo quy định hiện hành thì việc duy tu, sửa chữa phần nhà ở thuộc trách nhiệm của ban quản lý. Vì vậy, ban quản lý các khu nhà chung cư muốn thực hiện tốt việc bảo dưỡng, sửa chữa thì nên áp dụng một số biện pháp sau: 1.Đa dạng hoá các loại hình cải tạo, nâng cấp nhà chung cư cho phù hợp với những đăck điểm kỹ thuật, xã hội, không gian của từng khu chung cư, mỗi ngôi nhà, từng nhóm xã hội. 2.áp dụng công cụ hữu ích: Xã hội học bằng cách tuyên truyền giáo dục ý thức bảo vệ tài sản công, ý thức chấp hành pháp luật của người dân sống trong khu nhà chung cư, giúp họ nâng cao tinh thần trách nhiệm đối với sử dụng nhà chung cư. Khi đã xảy ra sự cố thì ban quản lý nên khuyến khích người dân tham gia vào tất cả các khâu của quá trình cải tạo, nâng cấp nhà chung cư. Vì nguồn lực to lớn, hiệu quả của sự tham gia va sức sáng tạo mạnh mẽ của người dân đã được chứng minh trong quá trình hoạt động cải thiện điều kiện ở của người dân Hà Nội trong những năm đổi mới vừa qua. 3.Ban quản lý các khu nhà chung cư đề xuất với nhà nước nên ban hành quy định cụ thể thời gian định kỳ cho công tác duy tu nhà ở chung cư cao tầng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, để việc xây dựng kế hoạch duy tu và dự trù kinh phí công tác này được thực hiện tốt hơn và để đảm bảo an toàn cho ngôi nhà cũng như đảm bảo những quy định của pháp luật vè những sửa chữa nhà ở. Hiện nay, các quy chuẩn, quy phạm hiện hành chưa có các điều khoản bắt buộc thời hạn thay thế, sửa chữa công trình cụ thể là bao nhiêu, chẳng hạn như thời gian phải quét vôi, sớm sửa lại; thời gian phải sử chữa hoặc thay thế gạch lát sàn, thay thế cửa, thiết bị vệ sinh... Các nhà sản xuất thiết bị, vật liệu xây dựng cũng không bị ràng buộc về thời hạn phải sửa chữa, thay thế sản phẩm của mình. Vì vậy, ban quản lý nên đề xuất một số ý kiến về thời gian định kỳ cho công tác quản lý nhà ở chung cư cao tầng và các công trình hạ tầng kỹ thuật là: -Đối với công tác quét vôi mặt ngoài nhà: 3 năm 1 lần. -Đối với công tác duy tu: 5 năm 1 lần. Việc sửa chữa chỉ thực hiện khi có những hư hỏng... 4.Ban quản lý nhà chung cư nên nghiên cứu, soạn thảo nội quy bảo quản nhà ở chung cư để thông qua hội nghị các hộ gia đình trong phạm vi quản lý, đơn độc mọi người khác thực hiện nội quy đó. 5.Bản quản lý nên quy định cụ thể mức đóng góp của mỗi căn hộ cho công tác duy tu bảo dưỡng. Vì hiện nay chưa có văn bản ban hành xác định rõ trách nhiệm đóng góp kinh phí của chủ đầu tư và các hộ dân cho việc thực hiện công tác này. Mặt khác, do tính đặc thù của nhà ở, mỗi khu nhà ở chung cư cao tầng có mức trang thiết bị hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà khác, chất lượng nhà ở khác nhau nên thời gian sửa chữa định kỳ cũng như kinh phí cho công tác quản lý duy tu, sửa chữa nhà ở và công trình hạ tầng kỹ thuật của mỗi khu nhà rất khác nhau. Vì vậy, mức đóng góp của mỗi căn hộ cần phải được xác định cụ thể: Cơ chế co nhiều cách phân bổ kinh kỳ đóng góp như: Phân theo diện tích sử dụng, phân theo số người thực tế, phân đều theo số căn hộ... Theo chúng tôi, mức đóng góp kinh phí của các hộ nên phân rõ làm hai loại: *Kinh phí cho công tác quản lý và vận hành hệ thống trang thiết bị sử dụng chung như: bơm nước, vận hành thang máy, máy phát điện, đèn chiếu sáng hành lang, cầu thang bộ và các thiết bị khác *Chi phí cho công tác bảo dưỡng, sửa chữa. Trong đó: - Kinh phí cho công tác quản lý vận hành các trang thiết bị sử dụng chung được thu hàng tháng, tùy theo quy mô nhà chung cư cao tầng và những hộ gia đình ở mà thu khoảng từ 30.000đ đến 50.000đ là phù hợp trong giai đoạn hiện nay. - Kinh phí cho công tác bảo dưỡng, sửa chữa các phần chung thì thực hiện theo quyết toán công việc và phân bổ cho các hộ, không thu theo tháng. Trên thực tế ở một số nơi trong nước, phương pháp phân bổ đều theo số căn họ tuy chưa thật công bằng( vì số người sử dụng thực tế trong mỗi cặn hộ là khác nhau nên việc sử dụng các dụng cụ chung cũng ở mức đọ khác nhau) nhưng việc theo dõi và tính toán được dễ dàng hơn cả. Về lý, những người đang trực tiếp ở các căn hộ trong nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp kinh phí để bảo đảm trang trải cho những chi phí nay. Tuy nhiên trong bối cảnh đời sống kinh tế- xã hội nước ta hiện nay, việc yêu cầu những người đang trực tiếp ở nhà chung cư phải đóng góp kinh phí để bảo đmr trang trải cho đủ những chi phí nêu trên là những vấn đề hết sức khó khăn vì: -Đối tượng ở nhà chung cư cao tầng là những người có thu nhập thấp trong xã hội, trong khi thu nhập bình quân đầu người của nước ta đang là một trong những nước thấp trên thế giới. -Các dự án xây dựng nhà ở chung cư cao tầng mới được Nhà nước chú trọng đầu tư phát triển trong vài ba năm gần đây. các dự án này có đặc điểm thường phải thực hiện trong thời gian dài, theo phương thức cuốn chiếu, xong đến đâu dân được chuyển dần đến đó. Vì các lý do đó, nên nếu các khoản đóng góp để quản lý và duy tu bảo trì công trình hàng tháng quá lớn thì không khuyến khích được người dân sống trong chung cư. Vì vậy, ban quản lý nên thu của các hộ theo mức đề xuất ở trên (30.000đ/tháng/hộ 50.000đ/tháng/hộ), và một phần nếu thiếu sẽ được bù bằng Ngân sách Nhà nước, nhưng không quá 30% tổng chi phí theo quy định. Nếu việc quản lý, bảo dưỡng khu nhà ở chung cư cao tầng ngày một tốt hơn sẽ góp phần làm đẹp bộ mặt của Thủ đô như: Tiết kiệm một phần ngân sách thành phố cho việc chỉnh trang đô thị, cho việc sửa chữa hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung. 7.3 Quản lý các dịch vụ khác: Hiện nay, Hà Nội (cùng với thành phố Hồ Chí Minh) được đánh giá là đô thị cấp đặc biệt của cả nước, với tiêu chí tạo điều kiện tốt cho công dân của mình ở những khía cạnh như: Văn hoá, chăm sóc y tế, giáo dục, thu nhập, nhà ở, chất lượng môi trường, công bằng, an toàn xã hội, dân chủ, dịch vụ giải trí...Các vấn đề đó đang được đặt ra hết sức cấp thiêt tại các khu chung cư ở Hà Nội. Ngày nay, hoà nhập vơi xu thế của thời đại, với phương châm phát triển bền vững( kết hợp kinh tế – Xã hội- môi trường trong đó con người được đặt ở ví trí trung tâm) thì vấn đề quản lý môi trường tại các khu chung cư được quan tâm hàng đầu. Theo đó, ban quản lý cần có các giải pháp thích hợp để quy hoach, xây dựng cải thiện môi trường các khu chung cư, tạo tâm lý an tâm cho người dân khi sống tại đây Thứ nhất: Cải tạo cảnh quan kiến trúc. Để tạo các không gian đẹp và là nơi vui chơi giải trí của khu ở, trước hết cần dọn sạch các bãi chứa rác, các công tỉnh xây dựng lấn chiếm trong khu... Tiếp theo, nên thiết kế cải tạo xây dựng thành xân vườn phục vụ vui chơi giải trí cho nhân dân trong khu chung cư. Công việc này gặp rất nhiều khó khăn về kinh phí đấu tư như giải toả các chợ cóc, quầy bán... vì vậy, việc đầu tiên là ban quản lý nên tích cực tuyên truyền vận động người dân nhận thức được vấn đề, thuyết phục họ tham gia đóng góp công lao động cũng như một phần kinh phí kết hợp với nhà nước và chính quyền địa phương, theo phương thức nhà nước và dân cùng làm. Hơn nữa, mặt ngoài của nhà ở trong khu chung cư cũng cần được chỉnh trang lại theo thiết kế thống nhất, tạo cảnh quan đẹp cho toàn bộ khu nhà. Thứ hai: Quản lý vấn đề cấp nước Ban quản lý nên kiểm tra hệ thống cấp nước, phát hiện các điểm rò rỉ trên tuyến và các đường ống tự lắp để xử lý và sửa chữa. Bên cạnh đó phải thau rửa bảo dưỡng thường xuyên các bể nước công cộng cũng như tại các hộ gia đình. Đẩy mạnh công tác truyền thông và xử phạt nghiêm minh những trường hợp vi phạm nội quy đã được quy định trước. Về lâu dài cần đầu tư nâng cấp, thay mới mở rộng hệ thống cấp nước tiến tới tự chủ kinh doanh trong ngành nước, sử dụng công nghệ tiên tiến phù hợp với điều kiện nước ta. Thứ ba: Quản lý vấn đề thoát nước Ban quản lý nên có kế hoạch kiểm tra sửa chữa những đoạn cống bị hư hỏng, nạo vét khơi thông dòng chảy chống úng ngập cục bộ, thông hút toàn bộ mạng lưới cống và các bể phốt (có khu từ khi xây dựng tới nay chưa được thông hút lần nào). Kinh phí thông hút sửa chữa lần đầu cần có sự hỗ trợ một phần của nhà nước và chính quyền địa phương, các lần sau do dân bỏ ra. Ban quản lý cũng nên lập kế hoạch chống lấn chiếm và giải toả các công trình xây dựng làm hỏng các công trình thoát nước, bảo tồn các khu đất trống, sân chơi trồng nhiều cây, thảm cỏ, giảm diện tích đổ bê tông nhựa nhằm đảm bảo việc thoát nước nhanh (ngấm tại chỗ, giảm lượng nước mưa chảy tràn trên mặt đất). Ban quản lý cần có quy hoạch tổng thể hệ thống thoát nước từ khâu thu, dẫn và xử lý giác thải, cần tách hệ thống thoat nước riêng, không thoát nước chung như hiện nay. Đầu tư xay dựng các trạm xử lý nước thải cho các khu dân cư cần có cơ chế chính sách quản lý nước thải hợp lý, kinh phí để xử lý nước thải được tính vào giá nước cấp. Thứ tư: Quản lý thu gom chất thải rắn Ban quản lý thự hiện phân loại rác thải tại các hộ gia đình, chủ yếu thành ba loại: Vô cơ, hữu cơ và độc hải (vì các loại tái chế hoặc xử dụng lại đã được đội quân đồng nát, bới giác phân loại và thu gom). Việc thu gom vẫn dùng xe gom gõ kẻng là chính, nhưng với 2 xe khác nhau để phân loại vô cơ và hữu cơ. Có thể kết hợp thu gom thủ công với xe cơ giới rồi vận chuyển đến nơi xử lý như mô hình ở Thanh Xuân đang thực hiện. Về lâu dài, cần thực hiện mô hình tự quản của khu dân cư, hoặc xã hội hoá thu gom rác thải như một số nơi đã thực hiện. Thứ năm: Quản lý chống ô nhiễm không khí, bụi, tiếng ồn Giải pháp hạn chế chủ yếu: Tổ chức thông gió hợp lý cho các căn hộ trong chung cư như: ống khói, chụp hút khói, mùi trong bếp và khu vệ sinh, có sử dụng quản hút, chuyển dần xử dụng đung tham củi sang đun điện hoặc ga, các thùng rác cần có nắp đạy kín. Hơn nữa, nên trồng nhiều cây xanh tạo thành vành đai cây xanh xung quanh khu để ngăn bụi, tiếng ồn và khí độc hại từ các khu công nghiệp. Có các biện pháp hạn chế, đưa ra ngoài khu ở các hộ và cơ sở sản xuất thủ công nghiệp, kiểm soát chặt chẽ tiếng ồn đối với các nhà hàng. Bên cạnh đó, để đảm bảo an toàn và đáp ứng nhu cầu sử dụng phải bố trí đủ điện tổng cung cấp chiếu sáng cho toà nhà và phải có thiết bị đóng, ngắt tự động. Ban quản lý cũng nên sử dụng hệ thống các thông tin liên lạc va truyền thanh để cập nhật thông tin tới từng căn hộ. Vấn đề cần được quan tâm nữa là: Lắp đặt hộp vòi chữa cháy, chờ chữa cháy và bình bọt chữa cháy ở mỗi tầng tại các sảnh cầu thang. Như chúng ta đã biết: Một toà nhà chung cư cao tầng hiện đại, về mặt lý thuyết phải đảm bảo không gian khép kín không chỉ trong từng căn hộ độc lập mà còn đòi hỏi sự hoàn chỉnh của toàn bộ toà nhà. Cuộc sống của cư dân trong toà nhà ngoài thời gian hoạt động xã hội, gần như gắn liền với căn nhà và các không gian có chức năng công cộng như: Giao thông tĩnh, kho tàng, hệ thống cửa hang, công trình thể thao, văn hoá, giải trí cộng đồng... Đó chính là không gian công cộng trong chung cư. Việc tổ chức các không gian như vậy đòi hỏi phải có những nghiên cứu nhất định sao cho vừa đảm bảo tính khoa học vừa đảm bảo tính quy phạm, quy chuẩn xây dựng cũng như vừa phù hợp với xu thế phát triển kinh tế – xã hội chung, vừa phù hợp với phong tục tập quán dân tộc và các yếu tố tự nhiên khác có tính đặc thù của Việt Nam. Theo chúng tôi, ngày nay do sự phát triển đi lên của xã hội, phương tiện giao thông cá nhân ngày càng nhiều, người ta không thể đưa hết xe đạp xe máy ... lên các căn hộ như trước nữa, đòi hỏi phải có thêm diện tích cho loại phương tiện giao thông này. Vì vậy, ban quản lý các khu nhà chung cư nên bố trí sử dụng tầng hầm làm nơi trông giữ phương tiện đi lại cho người dân. việc trông giữ các loại phương tiện này phải có cách quản lý thật chặt chẽ, tránh để tình trạng mất cắp, gâp ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân. Muốn vậy, phải đề ra kế hoạch luân phiên thay ca trông giữ xe, có chế độ bồi dưỡng hợp lý cho những người trông giữ ca đêm, và kiểm tra nghiêm ngặt tình hình sử dụng phương tiện đi lại của người dân Một vấn đề cần được quan tâm khác là: Ban quản lý nên đề ra kế hoạch sử dụng tầng một làm địa bàn kinh doanh các dịch vụ, mở siêu thị, đáp ứng nhu cầu mua sắm hàng ngày của người dân. Tại đây người dân có thể lựa chọn các hàng hoá theo ý muốn một cách thuận tiện với chi phí vừa phải, hợp lý. Ngoài ra, ban quản lý cũng nên tổ chức không gian sinh hoạt cộng đồng. Cụ thể là: Vùng sinh hoạt nghỉ ngơi cho người già: là các ghé đá dưới các hàng cây thoáng mát hay những giàn cây. Chỗ nghỉ của người già cần được bố trí liền với không gian chơi của trẻ để làm cho cuộc sống của họ vui tươi hơn. Ngoài ra phải tổ chức không gian trống vạn năng: Dùng để sinh hoạt cộng đồng như hội họp của tổ dân phố, họp đôi thiếu niên, đoàn thanh niên, ăn uống trong ngày ma chay, cưới xin, chơi bóng bàn, cầu lông...Tại đây, ngoài việc thoả mãn các nhu cầu sinh hoạt, các cư dân trong toà nhà chung cư còn có điều kiện gặp gỡ thân mật trong tình xóm giềng thân thiêt vốn là truyền thống tốt đẹp của dân tộc Việt Nam. Bên cạnh việc đáp ứng các nhu cầu hàng ngày thì việc chăn lo sức khoẻ của người dân của ban quản lý cũng là việc làm không thể thiếu. Ban quản lý nên thành lập trung tâm y tế ngay tại khu chung cư, có kế hoạch mời các bác sỹ, các y tá có kinh nghiệm khám chữa bệnh thường xuyên cho người dân, kịp thời chữa trị các bệnh phát sinh vf cung cấp thuốc đến cho từng người bệnh. Đối với các hộ có người cao tuổi, nên lập danh sách đầy đủ và hàng tháng khám bệnh định kỳ, theo dõi sức khoẻ cho họ, một mặt giúp họ nâng cao thể chất, mặt khác tạo điều kiện cho người thân của họ yên tâm công tác, học tập và làm việc. Ban quản lý cũng cần có chế độ tiền lương thoả đáng cho các bác sỹ, y tá để phần nào nâng cao tinh thần, trách nhiệm của các bác sỹ, y tá đó trong công việc chăm sóc sức khoẻ người dân. Theo chúng tôi đó là vấn đề thiết thực cần được thực hiện có hiệu quả trong giai đoạn hiện nay tại các khu chung cư. Tuy nhiên việc tổ chức quản lý các dịch vụ sẽ không được hoàn thiện nếu không có sự tham gia tích cực của người dân. Ban quản lý nên phát huy tiềm năng và khả năng tham gia của người dân, vì không những biến tiềm năng lao động của người dân thành sản phẩm vật chất của xã hội, mà còn tạo ra được sản phẩm của chính họ. Nếu ban quản lý thực họn tôt giải pháp này thì sẽ mang lại nhiều ưu điểm. -Thoả mãn tốt nhất những yêu cầu của cộng đồng vì họ được tham gia vao thiết kế va xây dựng theo tưởng và mong muốn của họ, phù hợp với lối sống và nhu cầu sử dụng, với quan niệm về vẻ đẹp và người ta cảm thấy thoải mái trong môi trường sống của mình. -Đạt hiệu quả về mặt kinh tế, giảm bơt đầu tư của nhà nước khi người dân có trách nhiệm với chính họ, vì toàn bộ quá trình từ các khâu thiết kế, xây dựng và quản lý trong sử dụng là do chính cộng đồng dân cư đảm nhiệm. Đặc biệt quan trong và sự tham gia quản lý của người dân trong sử dụng vì họ có ý thức để bảo vệ không gian bán công cộng và công cộng về vệ sinh, thẩm mỹ cũng như bảo vệ không gian này khỏi sự lấn chiếm. Biện pháp này nếu ban quản lý áp dụng được tại các khu chung cư thì sẽ tăng được mối quan hệ cộng đồng của khu ở, tăng khả năng giao tiếp, tạo không khí gần gũi, ấm cúng giữa các thành viên của cộng đồng. Như vậy, với sự hiểu biết và lượng thông tin thu thập được, chúng tôi mạnh dạn đưa ra một số giải pháp nêu trên, hy vọng ban quản lý các khu nhà chung cư hiện nay tại Hà Nội khắc phục được những tồn tại và bất hợp lý, nhằm cải tiến mô hình và hình thức hoạt động, và ngày càng đáp ứng tốt hơn nhu cầu sinh hoạt của người dân sống trong khu dân cư, giúp họ yên tâm hơn khi mua căn hộ chung cư và định cư tại đây, đặc biệt là đẩy nhanh tốc độ phát triển các dự án xây dựng chung cư tại thủ đô Hà Nội trong giai đoạn hiện nay. Kết luận Hiện nay, việc xây dựng nhà ở chung cư cao tầng tại các đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn như Hà Nội là một xu hướng tất yếu nhằm tiết kiệm đất đô thị và ứng với sự phát triển của những đô thị hiện đại, giải quyết tốt các vấn đề nhà ở thoả mãn những nhu cầu về chỗ ở của đông đảo nhân dân ở Hà Nội. Phát triển nhà ở chung cư cao tầng bên cạnh việc việc có đủ tiện nghi cần thiết, được cung cấp dịch vụ đồng bộ còn đòi hỏi được quản lý vận hành tốt (có chủ quản lý thực sự). Đó cũng là chủ trương của Đảng, Chính phủ được bộ xây dựng và uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội đang tập trung chỉ đạo tại tất cả các khu đô thị mới đang và sẽ triển khai trên địa bàn thủ đô. Để thực hiện được những mục tiêu, trên cần cải tiến nâng cao chất lượng tư khâu thiêt kế đến thi công xây lắp và đặc biệt là công tác quản lý, cung cấp dịch vụ và duy tu bảo trì công trình. Giải pháp trước mắt là phải tìm ra mô hình quản lý phù hợp để đảm bảo chất lượng cuộc sống của người dân tại các khu chung cư, góp phần thực hiện thắng lợi quá trình đô thị hoá cùng với tiến trình công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nước. Cuối cùng, một lần nữa, xhúng tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong trung tâm đào tạo ĐC và kinh doanh BDSĐ đặc biệt là cô giáo Vũ Thị Thảo đã giúp đỡ chúng tôi hoàn thành đề tài này.