Một số vấn đề về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-ngân hàng công thương Việt Nam

uyền sử dụng đất tài chính của khách hàng vay chưa có đủ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất hợp pháp. Vì vậy việc xử lý bất động sản thế chấp của ngân hàng cần có sự quan tâm của chính phủ và sự hỗ trợ, giúp đỡ của các bộ, cơ quan ngang bộ có liên quan. Khó khăn thứ ba mà ngân hàng gặp phải là sự biến động không ổn định của thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản ở nước ta mới hình thành và phát triển, Nhà nước vẫn đang cố gắng định hướng và kiểm soát thị trường này bằng nhiều biện pháp nhưng hiện nay nhìn chung thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự thuộc kiểm soát của Nhà nước, là một thị trường phi chính thức, bị chi phối bởi các nhà đầu cơ. Do vậy thị trường luôn biến động, xuất hiện cầu ảo về nhà đất dẫn đến giá cả nhà đất tăng cao, không phản ánh đúng giá trị của bất động sản trên thị trường. Đây là một khó khăn, thách thức lớn đối với những cán bộ tín dụng làm công tác định giá tại SGDI, bởi vì việc định giá một bất động sản thế chấp khác so với việc định giá bất động sản với mục đích mua bán cho thuê, ở chỗ mức giá này mang tính thời kỳ, nó phải được duy trì tương đối trong khoảng thời gian hợp đồng tín dụng còn hiệu lực, điều này sẽ không thành vấn đề nếu thị trường bất động sản ổn định, nhưng thực tế không phải như vậy, thị trường luôn biến động, điều này sẽ gây khó khăn cho việc dự báo giá cả, nhu cầu về bất động sản trong tương lai, của cán bộ tín dụng. Không những thế, việc thu thập và phân tích thông tin từ thị trường cũng gặp khó khăn bởi vì với thị trường biến động thì thông tin dễ trở nên lạc hậu và tính chính xác kém. Khó khăn thứ tư là xuất phát từ phía khách hàng. Còn có nhiều trường hợp khách hàng cung cấp thông tin không chính xác về bất động sản thế chấp của mình, vi phạm các cam kết trong hợp đồng, không tích cực phối hợp cùng ngân hàng giải quyết những rủi ro, xử lý tài sản. Thực tế có nhiều trường hợp, bản thân khách hàng cũng chưa nắm rõ đặc điểm, giá trị của nhà đất cùng các công trình khác trên đất dùng làm tài sản thế chấp, cũng như không nắm rõ thông tin về giá cả bất động sản trên thị trường nên việc cung cấp thông tin cho cán bộ định giá đôi khi chưa chính xác. Mặt khác, đối với những trường hợp ngân hàng phải phát mãi bất động sản thế chấp để thu hồi nợ thì việc ngân hàng tiếp nhận tài sản để bán cũng gặp nhiều khó khăn, trở ngại như: - Người vay tìm đủ mọi cách để lẩn tránh việc phát mại tài sản, bỏ trốn trước khi toà lấy lời khai ban đầu, lấy lời khai toà án nghiên cứu, phải đình hoãn xử cho đến khi công an bắt được con nợ, dựa vào quyền có nhà ở do luật quy định, bên thế chấp chây ỳ gây khó khăn cho ngân hàng như đòi phải có chỗ ở khác, cố tình sử dụng quyền kháng cáo để trì hoãn việc trả nợ, xin kiến nghị giám đốc thẩm để toà buộc phải xử lý nhiều lần. - Một số khách hàng có nhà đất thế chấp trước đây có giấy tờ chưa hợp lệ, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc việc xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng không đúng thẩm quyền. Nhà đất do ông cha để lại, nhiều người chưa muốn làm các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà vì khi xây dựng trước đây thiếu giấy tờ cấp phép, mặt khác thuế sang tên trước bạ cao tạo ra tâm lý không muốn hoàn chỉnh hồ sơ chính chủ. Vì vậy tạo ra việc xử lý bất động sản thế chấp gặp khó khăn khi nợ khó đòi phát sinh. - Bên vay thực hiện hành vi lừa đảo, một bất động sản đem thế chấp ở nhiều nơi, tài sản đã đem thế chấp nhưng vẫn có thủ đoạn tẩu tán, bán tài sản khiến cho ngân hàng phải gánh chịu hậu quả. - Bên vay phá sản, mất khả năng thanh toán phải trốn nợ nên không ký nhận lại nợ vay do đó không thể làm được thủ tục xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Bên cạnh đó một số bất động sản khi phát mại gặp khó khăn là do không phù hợp với nhu cầu, thị hiếu người mua, tâm lý người mua không muốn mua tài sản của người vỡ nợ, nếu bán qua trung tâm đấu giá thì chi phí quá cao. Thêm vào đó thị trường bất động sản ở Việt Nam còn phôi thai, còn nhiều vướng mắc về pháp lý, hành chính nên quá trình mua bán, chuyển nhượng còn nhiều ách tắc. Tóm lại, cùng với những thuận lợi và kết quả đạt được, công tác định giá và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn, để khắc phục những khó khăn này đòi hỏi phải có sự phối hợp, giúp đỡ của các cơ quan, ngành liên quan, từ những khó khăn trên mà hiện nay tại SGDI vẫn còn những tồn tại cần giải quyết. 3. Những tồn tại trong định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI hiện nay Trong điều kiện nền kinh tế thị trường như nước ta hiện nay, hoạt động tín dụng ngân hàng không đơn giản chỉ để kiếm lời cho bản thân ngân hàng. Bằng nhiều cách, ngân hàng cho vay đẩy mạnh sự tăng trưởg kinh tế của đất nước, chẳng hạn, các công ty muốn mở rộng kinh doanh hoặc đang trong tình trạng cần thêm vốn lưu chuyển đều có thể đến ngân hàng để xin trợ giúp. Ngân hàng cũng có thể thực hiện một chính sách tín dụng để khuyến khích được sự phát triển công nghiệp và đầu tư - do đó, tạo ra những điều kiện về công ăn việc làm và cải thiện mức sống. Vì sức mua gia tăng, nhân dân sẽ có xu hướng chi tiêu nhiều hơn các hàng hoá tiêu dùng và theo đó sẽ kích thích sự tăng trưởng kinh tế. Nhưng một điều rất quan trọng là bất cứ một khoản tiền vay có hiệu quả nào cũng phải dựa vào chính nó, có nghĩa là không phải xét đến khía cạnh bảo đảm. Nếu ngân hàng cấp một khoản tín dụng có bảo đảm nhưng lại biết rằng sẽ phải bán vật bảo đảm sau đó để trang trải món nợ thì ngân hàng sẽ không bao giờ cho vay. Sở dĩ có bảo đảm cho một khoản tiền ứng trước là mọi khoản tín dụng cấp cho khách hàng đều hàm chứa một mức độ rủi ro nhất định, gây ra bởi những sự kiện bất ngờ làm ảnh hưởng đến tình hình tài chính của khách hàng. Do vậy, đây là một sự thận trọng phải làm, bất cứ khi nào có điều kiện, bất cứ ở đâu thấy thu nhập bảo đảm là hợp lý với tư cách là bảo hiểm giúp cho ngân hàng đối phó với mọi tổn thất. Hiện nay ở nước ta, chính phủ, ngân hàng Nhà nước đã có nhiều văn bản hướng dẫn các ngân hàng thương mại xác định cho vay có đảm bảo và cho vay không đảm bảo với từng loại đối tượng vay vốn, thông thường các khách hàng là tư nhân hay doanh nghiệp ngoài quốc doanh khi vay vốn để sản xuất kinh doanh hay tiêu dùng đều phải có tài sản đảm bảo (thường là bất động sản, máy móc, phương tiện vận chuyển…), tuy các đối tượng vay này rất linh động, làm ăn có hiệu quả cao nhưng cũng chứa đựng những rủi ro tiềm ẩn không nhỏ. Nói như vậy không có nghĩa rằng các doanh nghiệp quốc doanh khi vay vốn thì không cần đảm bảo, hiện nay chính phủ và ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã trao cho các ngân hàng thương mại, quyền chủ động lựa chọn xem các khách hàng có phải có tài sản đảm bảo cho khoản vay hay không. Tại SGDI-NHCTVN hiện nay tổng dư nợ của các khoản vay có tài sản đảm bảo chiếm tỷ trọng không lớn (khoảng 14 - 15%) trong đó dư nợ có tài sản đảm bảo là bất động sản chiếm khoản 8 - 9%. Đối với những bất động sản dùng làm tài sản thế chấp mỗi khoản vay thông thường phải có những thuộc tính sau: - Giá trị của bất động sản thế chấp phải hoàn toàn xác định và có tính ổn định hợp lý trong nhiều năm, đủ đề dự phòng sự mất giá. - Bất động thế chấp phải có thực tính chuyển nhượng trong trường hợp ngân hàng phải bán để thu hồi nợ (ví dụ: đất đai và nhà đã được thiết kế dành riêng cho lĩnh vực thương mại cụ thể, có thể không dễ dàng tìm được người mua). - Ngân hàng phải nắm giữ giấy tờ sở hữu bất động sản thế chấp. Như vậy yêu cầu đầu tiên là bất động sản phải có giấy tờ đầy đủ, chứng minh tính hợp pháp của nó và giá trị của nó phải được xác định, tức là phải định giá bất động sản thế chấp. Định giá bất động sản thế chấp là công việc thường nhật của các ngân hàng, tại SGDI cũng vậy, tuy nhiên đây là một công việc khá mới mẻ về mặt thực tiễn, cộng với những khó khăn về luật pháp sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan hữu quan ; tính không ổn định và chưa kiểm soát được của nhà nước về thị trường bất động sản; sự vi phạm cam kết của khách hàng, cho nên hoạt động định giá của bất động sản thế chấp hiện nay ở SGDI vẫn còn những tồn tại Do sự tồn tại trong một thời gian dài của nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp, hệ thông ngân hàng ở Việt Nam nói chung và SGDI - Ngân Hàng Công Thương Việt Nam nói riêng chủ yếu hoạt động theo chỉ tiêu pháp lệnh của cấp trên, cho nên việc hoạt động kinh doanh trong nền kinh tế thị trường đặt ra rất nhiều khó khăn, thử thách đối với đội ngũ cán bộ công nhân viên tại đây, việc định giá bất động sản thế chấp hiện nay cũng chịu ảnh hưởng của nhân tố này, thể hiện ở sự đánh giá thị trường bất động sản, thu thập thông tin thị trường và phân tích các thông tin thu thập được. Các quyết định về giá trị của một bất động sản thế chấp thường được đưa ra độc lập, không có sự liên kết giữa các thông tin thị trường khi ra quyết định. Chẳng hạn khi xác định giá trị lô đất của bất động sản thế chấp tại đường Hai Bà Trưng thì sau khi thu thập các thông tin về đặc điểm của đất thì cán bộ tín dụng chỉ tìm hiểu xem tại con đường này các lô đất khi chuyển nhượng thì giá là bao nhiêu một mét vuông và định giá lô đất theo giá đó. Thực ra kết quả này chỉ được coi là phù hợp với trường hợp chuyển nhượng, tức là giá tri lô đất mang tính thời điểm, nó có thể thay đổi bất cứ lúc nào. Nhưng với bất động sản thế chấp thì khác giá trị lô đất phải được xác định sao cho có tính ổn định trong thời gian thế chấp. Cùng với những vấn đề này, các cán bộ tín dụng vẫn chưa thực sự phát hiện và đánh giá các yếu tố tác động đến bất động sản. Đây là một tồn tại khá phổ biến đối với các cán bộ tín dụng hiện nay. Vụ án Minh Phụng Epco vừa qua đã để lại nhiều bài học kinh nghiệm quý giá cho ngành ngân hàng, nhất là bài học về định giá bất động sản thế chấp, trong vụ án này các bất động sản được quy định giá cao hơn giá trị thực của nó trên thị trường, cộng với sự không thống nhất ý kiến giữa các cơ quan chức năng dẫn đến ngành ngân hàng phải chịu một tổn thất rất lớn. Rút kinh nghiệm từ vụ này, hiện nay đa phần các ngân hàng đều thận trọng tới mức chặt chẽ khi đưa ra các quyết định liên quan đến giá bất động sản thế chấp, cho nên có bất động sản thế chấp được định giá rất thấp, chỉ bằng 1/4 vụ chuyển nhượng tương tự trên thị trường. Đây cũng là một vấn đề cần được xem xét và cải tiến trong thời gian tới, nếu không sẽ dẫn tới cầu về tín dụng sẽ giảm hoặc khách hàng sẽ chuyển sang ngân hàng khác, do không vay được mức vốn cần thiết, vô hình chung đã làm vị thế của ngân hàng giảm sút. Bên cạnh việc định giá đất, việc xác định giá nhà cửa bất động sản thế chấp tại SGDI hiện này cũng còn nhiều tồn tại. Cụ thể là việc xác định giá trị còn lại của nhà, các cán bộ không căn cứ vào thời hạn sử dụng của nhà theo thiết kế, một phần cũng do cơ quan xây dựng chưa kiểm soát chặt chẽ vấn đề này, bên cạnh đó khi đặt ra quyết định về giá trị nhà các cán bộ tín dụng cũng không căn cứ vào những hoá đơn chứng từ khi xây dựng nhà - đành rằng theo một khía cạnh nào đó chúng không còn phù hợp khi thời gian luôn biến động và cũng vì một lý do nữa- theo các cán bộ tín dụng thì người vay có thể đưa ra những giấy tờ không chính xác nếu họ yêu cầu. Cho nên việc xác định giá trị của nhà là khá “mù mờ” và mang tính đại khái. Bên cạnh đó các cán bộ tín dụng cũng ít chú ý đến kiểu cách, kiến trúc ngôi nhà thế chấp, còn trang thiết bị nội thất thì chắc chắn không được tính đến (ngày cả những trang thiết bị gắn với nhà) Như vậy có thể nhận thấy rằng, quá trình định giá bất động sản thế chấp tại SGDI hiên nay vẫn còn những tồn tại, ngoài nguyên nhân khách quan thì yếu tố chủ quan cũng góp phần không nhỏ, đó là: trình độ nhận biết về thị trường và bất động sản của cán bộ tín dụng cũng như chưa hình thành một phương pháp định giá nào cụ thể, mang tính nguyên lý cơ sở. Vấn đề xử lý bất động sản tài sản thế chấp cũng còn nhiều tồn tại, vướng mắc. Hiện nay tại SGDI vẫn còn một số bất động sản thế chấp chưa xử lý được mà nguyên nhân là hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ và do sự thiếu thiện chí từ phía khách hàng cũng như khó khăn từ thủ tục giải quyết qua toà án. Đây là một phần hậu quả của việc dễ dãi, nới lỏng trong vấn đề thẩm định hồ sơ bất động sản thế chấp. Trước kia vấn đề này hiện nay tại SGDI đã được khắc phục triệt để, những bất động sản nào không có đầy đủ hồ sơ pháp lý sẽ không được thế chấp. Còn tồn tại về việc không dứt khoát trong ra quyết định xử lý bất động sản đảm bảo khi thấy nguy cơ rủi ro với nguồn vốn của mình. Đây cũng là một phần do công tác quản lý bất động sản trong thời gian thế chấp, tức là khi kiểm tra tình hình sử dụng vốn vay và bất động sản thế chấp, cán bộ tín dụng định giá chưa định giá được hết những yếu tố dẫn đến rủi ro của hoạt động kinh doanh và do đó có thể sau khi kiểm tra một thời gian ngắn người vay vốn lâm vào tình trạng không trả nợ, thì ngân hàng cung không nắm được. Như vậy, bên cạnh nhưng khó khăn, hoạt động định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI vẫn còn những tồn tại đáng kể, nó phản ánh trình độ định giá và am hiểu về bất động sản thế chấp của cán bộ tín dụng để tháo gỡ, đẩy lùi những khó khăn, tồn tại trên, quan nghiên cứu thực tiển và trong phạm vi bài viết này em xin đưa ra một số giải pháp sau: II.Một số đề xuất và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI - Ngân Hàng Công Thương Việt Nam. Vấn đề định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI - Ngân Hàng Công Thương Việt Nam nới riêng và các ngân hàng thường mại nói chung hiện nay đều gặp những khó khăn, trở ngại đáng kể. Không phải cho đến bây giờ ngành ngân hàng mới đặt ra những vấn để về định giá bất động sản thế chấp và xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ, mà trong thời giân gần đây vấn đề này ngày càng trở nên bức xúc hơn, cần quan tâm của các ngành, cơ quan chức năng khi thị trường bất động sản hình thành và phát triển cùng với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế. Ngành ngân hàng nói chung và SGDI - Ngân Hàng Công Thương Việt Nam nói riêng đã có những thay đổi đáng kể trong vấn đề định giá bất động sản thế chấp và cũng đã đạt được kết quả rất khả quan, nhưng vẫn còn những khoảng cách khá lớn so với yêu cầu. Sở dĩ như vậy là do định giá bất động sản là vấn đề còn khá mới mẻ ở nước ta, cả về lý luận và thực tiển. Để hoàn thiện vấn đề này cần phải có sự đồng tâm, hiệp lực phối hợp giữa nhiều ngành, nhiều cơ quan chức năng, cũng như sự cố gắng của cán bộ tín dụng ngành ngân hàng. Trong thời gian thực tập tại SGDI- Ngân Hàng Công Thương Việt Nam em đã nghiên cứu tìm hiểu về những vấn đề trên, trong bài viết này em xin mạnh giạn đưa ra một số ý kiến. Các ý kiến có thể còn nhiều bất cập nhưng em mong rằng đó sẽ là những ý kiến mang tính xây dựng, góp phần tháo gỡ một phần nhỏ những khó khăn mà SGDI - Ngân Hàng Công Thương Việt Nam nói riêng và ngành ngân hàng nói chung đang gặp phải. A.Một số đề xuất nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại SGDI - Ngân Hàng Công Thương Việt Nam trong thời gian tới. +Để nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp hiện nay ở SGDI, bên cạnh việc đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ cho cán bộ định giá; nhà nước ban hành một khung giá phù hợp với thị trường hiện nay và một văn bản quy định phương pháp trình tự định giá bất động sản, thì người định giá bất động sản thế chấp cũng cần phải lưu tâm đến mối quan hệ giữa giá cả bất động sản với chu kỳ tín dụng, để hạn chế đến mức tối đa rủi ro tín dụng đối với những trường hợp này. Giá cả bất động sản thế chấp Thời gian cho vay Chu kỳ phát triển tín dụng Xu hướng lạm phát Mối quan hệ giưa chu kỳ phát triển tín dụng và diễn biến giá cả bất động sản thế chấp Trên giác độ nghiệp vụ ngân hàng thì giữa tín dụng và bất động sản thế chấp tồn tại các mối quan hệ thuận và quan hệ nghịch. Bất động sản thế chấp thường được giải thích như một cái gì đó xác định năng lực tín dụng của con nợ, không phụ thuộc vào việc nó có được đưa vào làm vật thế chấp hay không. Bất động sản thế chấp có thể là quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, hoặc luồng thu nhập dự kiến trong tương lai. Cái khó khăn chủ yếu trong việc xác định giá trị thực của bất động sản thế chấp là ở chỗ, giá thị trường của nó là một đại lượng biến đổi và phụ thuộc vào các giai đoạn của chu kỳ phát triển kinh tế. Như vậy một nền kinh tế mạnh có năng lực hấp thụ tín dụng cao, về nguyên tắc, các bất động sản thế chấp thường được định giá cao và đánh giá cao các luồng thu nhập dự kiến của người đi vay; đồng thời kỳ suy thoái kinh tế, giá trị của bất động sản thế chấp sẽ giảm mạnh. Do đó, để định giá bất động sản thế chấp một cách hợp lý, cần lưu tâm đến động thái của nền kinh tế quốc dân, tức là có chú ý đến tình hình kinh tế vĩ mô. Rõ ràng là với những khoản cho vay vào thời điểm “đỉnh” của chu kỳ tín dụng (nhìn chung cũng tương ứng của chu kỳ phát triển kinh tế) có đảm bảo bất động sản, bất động sản được định giá theo giá thời kỳ này thì khi phát mại để thu hồi nợ, ngân hàng sẽ bị thua lỗ.(xem hình vẽ) Giá cả bất động sản thế chấp Thời gian cho vay Chu kỳ phát triển tín dụng Xu hướng lạm phát Mối quan hệ giưa chu kỳ phát triển tín dụng và diễn biến giá cả bất động sản thế chấp Vì vậy nảy sinh vấn đề khá phức tạp là xác định thời hạn cho vay tối ưu. Thời hạn cho vay cần được xác định sao cho giá cả bất động sản thế chấp vào thời điểm hoàn toàn không được thấp quá, trong trường hợp ngược lại rủi ro không trả được nợ sẽ tăng cao (được thể hiện trên hình vẽ). Vấn đề xác định cho vay tối ưu càng trở nên bức xúc trong điều kiện lạm phát cao, bởi vì tốc độ tăng giá mạnh không được dự kiến có thể hoàn toàn ăn vào vốn gốc và lãi vay, gây thiệt hại cho ngân hàng. Tóm lại, bên cạnh hàng loạt các yếu tố phải cân nhắc đến khi định giá bất động sản thế chấp để tránh rủi ro cho ngân hàng thì người định giá khi đưa ta quyết định cần phải quan tâm đến sự ảnh hưởng của chu kỳ tín dụng và thời hạn cho vay tới sự biến động của giá cả bất động sản thế chấp +Trong giá trị bất động sản thế chấp, giá trị của nhà thường chiếm tỷ lệ tương đối nhỏ so với giá trị của quyền sử dụng đất, Tuy vậy không vì thế mà coi nhẹ đánh giá hời hợt, qua loa giá trị của nhà, cũng như các tài sản khác gắn trên đất. Không như đất giá trị của nhà và tài sản gắn trên đất luôn bị hao mòn và giảm theo thời gian, khi định giá nhà ta phải đề cập đến vấn đề này. * Giá trị nhà được tính = Tổng diện tích sử dụng * tỷ lệ còn lại * đơn giá * Giá trị của nhà phụ thuộc chủ yếu vào việc xác định giá trị còn lại của nhà và đơn giá. Để đảm bảo an toàn khi định giá nhà, em đề nghị nên tính và trừ đi cả phần hao mòn của nhà trong thời gian thế chấp. Ví dụ như: Một căn nhà có tuổi thọ thiết kế là 50 năm đã sử dụng được 7 năm, được thế chấp trong thời hạn 3 năm. Lẽ ra tính phần hao mòn được tính là tức là giá trị còn lại của nhà là 86% Nhưng để an toàn em đề nghị nên tính lượng hao mòn là: và giá trị còn lại của nhà là 80% Ngoài việc xác định giá trị còn lại của nhà, thì việc xác định đơn giá nhà cũng đóng vai trò quan trọng không kém. Nếu người định giá sử dụng hoá đơn chứng từ mua nguyên vật liệu khi xây dựng để xác định giá nhà thì rõ ràng không hợp lý, bởi vì thị trường nguyên vật liệu, nhân công luôn biến động về giá cả... thông thường người ta sử dụng chi phí thay thể tức là chi phí ở hiện tại để tạo ra một công trình mới tương tự, cách này tỏ ra rất hợp lý khi định giá nhà với mục đích chuyển nhượng, cho thuê... nhưng đối với những bất động sản thế chấp thế chấp, giá trị của nó mang tính chất thời kỳ, tức là chịu sự tác động của lạm phát làm tăng giá cả nguyên vật liệu, nhân công, quản lý... làm tăng chi phí đề tạo ra một bất động sản thế chấp mới như vậy. Từ sự phân tích này em xin đề nghị, khi tính đơn giá của nhà và công trình gắn trên đất nên tính cả tỷ lệ lạm phát. Theo ví dụ trên ngôi nhà được thế chấp trong 3 năm, tỷ lệ lạm phát dự báo trong thời kỳ này là 10%, chi phí hiện tại cho một m2 sàn sử dụng là 1triệu đồng thì nên tính đơn giá nhà là 1,1triệu đồng và giả sử diện tích sử dụng của ngôi nhà là 100m2 thì giá trị ngôi nhà được xác định với mục đích thế chấp là: 100m2 x 1,1 tr x 80% = 88(tr) Kết quả trên cũng khác tương đối so với cách tính không đề cập đến lạm phát, theo ví dụ trên nếu không tính đến lạm phát thì giá trị của nhà là: 100m2 x 1tr x 86%=86(tr) Tuy nhiên cách trên cũng có hạn chế là gặp phải khó khăn trong việc dự báo tỷlệ lạm phát. B.Một số kiến nghị. 1.Kiến nghị với chính phủ và cơ quan có thẩm quyền. 1.1.Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà. Đi vay và cho vay là vấn đề cốt lõi trong nghiệp vụ của Ngân hàng thương mại,để tồn tại và phát triển bên cạnh việc nhận tiền gửi thì ngân hàng phải ngày càng mở rộng hoạt động tín dụng, trong đó người vay là các cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp ngoài quốc doanh ngày càng đóng vai trò quan trọng và gia tăng không ngừng. Nhưng vấn đề đặt ra đối với họ khi vay vốn là phải có tài sản đảm bảo hoặc là đảm bảo bằng thế chấp hoặc là bằng cầm cố tài sản. Hiện nay, đa phần các đối tượng trên khi vay vốn trung hoặc dài hạn họ đều thế chấp bất động sản và yêu cầu đối với bất động sản thế chấp là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà. Nhiều trường hợp có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh nhưng nhà đất chưa có giấy tờ trên nên không thế chấp để vay vốn được, đành để cơ hội kinh doanh qua đi. Tình hình này cũng góp phần làm hạn chế chủ trương tăng quy mô tín dụng của ngân hàng. Cho đến nay, còn một phần rất lớn nhà, đất ở Hà Nội (cũng như trên cả nước) chưa được cấp quyền sử dụng đất và quyền sử dụng nhà, tình hình này do nhiều nguyên nhân, hiện nay sở địa chính nhà đất Thành Phố Hà Nội đã có những giải pháp để thúc đẩy tiến trình cấp giấy chứng nhận này, chẳng hạn như sở đã uỷ quyền cho cấp quận huyện có thẩm quyền trong việc xét và cấp giấy chứng nhận; hay xét cấp giấy chứng nhận cho tất cả trường hợp chứng minh được tính hợp pháp, sử dụng ổn định và không có tranh chấp của nhà đất. Đây cũng là tín hiệu đáng mừng đối với ngành ngân hàng, vì khi tốc độ cấp giấy chứng nhận được đẩy mạnh thì những trường hợp có đủ điều kiện thế chấp vay vốn tăng lên, quy mô tín dụng được mở rộng, ngân hàng sẽ ngày càng phát triển và lớn mạnh. 1.2Ban hành văn bản pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá bất động sản. Như đã biết, định giá bất động sản ở nước ta còn rất mới mẻ, cả lý luận và thực tiễn, mặt khác lại chưa có văn bản pháp luật nào hướng dẫn định giá, điều này gây rất nhiều khó khăn cho những cơ quan luôn đụng chạm đến những vấn đề này. Trong định giá bất động sản thế chấp, các văn bản pháp luật hiện hành chỉ hướng dẫn: đối với các trường hợp đơn giản thì các bên tự thoả thuận giá trị tài sản thế chấp, còn đối với các thị trường phức tạp thì thuê tổ chức có thẩm quyền định giá (thường thuê cơ quan kiểm toán ; sở địa chính nhà đất), nhưng cả đối với những tổ chức thuê trên cũng chưa có một phương pháp định giá thống nhất và được quy định bằng văn bản nhà nước. Thế chấp bất động sản là một bộ phận trong hoạt động của thị trường bất động sản, khi thị trường bất động sản hình thành và phát triển thì việc có một phương pháp định giá nói chung và định giá bất động sản nói riêng là rất cần thiết và cấp bách. Đề nghị chín phủ cùng các bộ liên quan nghiên cứu và ban hành một văn bản pháp luật đáp ứng yêu cầu trên. 1.3.Nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Mặc dù đất thuộc sở hữu toàn dân nhưng quyền sử dụng đất được giao cho tổ chức, cá nhân dưới hình thức giao và cho thuê đất. Tuy thế hiện nay phần lớn đất đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền và do vậy chuyển dịch của hàng hoá của thị trường bất động sản chỉ là nữa hợp pháp nhưng văn bản liên quan đến nhà đất hiện nay còn chắp vá, thiếu đồng bộ, thiếu nhất quán, tạo ra nhiều kể hở. Chưa có một văn bản chính thức nào xác định rõ và đầy đủ vai trò, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành của thị trường bất động sản. Các cấp chính quyền cũng như nhân dân vẫn lúng túng trong việc thực hiện các thủ tục về về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng phổ biến là tự phát, giao dịch ngầm về bất động sản. Thậm chí thị trường này còn tự phát theo hướng đầu cơ thiếu lành mạnh. Đất đai và bất động sản trở thanh lĩnh vực có nhiều điều kiện nhất, đồng thời là mỗi trường thuận lợi cho tham ô, hối lộ và thu nhập bất chính. Công tác quy hoạch sử dụng đất mới tập trung ở quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho từng khu vực và thiếu công khai. Thủ tục phiền hà thiếu nhất quán trong nhận thức về công tác quản lý bất động sản.. đang là những yếu tố cơ bản cản trở sự giao dịch trực tiếp của người mua, người bán một cách chính quy trên thị trường bất động sản. Nguyên tắc thị trường trong hình thành giá cả chưa được tuân thủ, đặc biệt trong khâu đền bù giải phóng mặt bằng. Để quản lý và thúc đẫy thị trường này phát triển thì trước mắt cơ quan nhà nước phải kiểm tra, hạn chế mua bán trao tay bất động sản, xoá thị trường ảo, không cho chuyển đổi ngoài quản lý của nhà nước... và giải pháp có tính chất lâu dài và toàn cục là: +Sửa đổi quyền tổ chức nhà nước và cá nhân trong mua bán nhà đất trong luật hiện hành, đồng thời tăng quyền quản lý cho nhà nước đối với đất. Thực tế hiện nay nói là có quyền nhưng nhà nước vẫn đứng ngoài thị trường bất động sản, bởi cơ chế giao đất, cho thuê đất chưa phù hợp. Luật đất đai đã sữa đổi nhưng chưa thể hiện ý chí của nhà nước trong việc quản lý và điều chỉnh các hành vi giao dịch nhà đất. Nhà nước có quyền ra văn bản pháp lý để giữ quyền sở hữu và có quyền đưa ra các chính sách, luật lệ bảo vệ quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng bất động sản. Tuy nhiên cần phân biệt giữa quyền điều hành của nhà nước với kinh doanh đất đai của doanh nghiệp nhà nước +Tạo lập hàng hoá cho thị trường bất động sản, điều này chính là tăng cường và công khai công tác quy hoạch, nhất là quy hoạch khu đô thị hoá nhằm tạo nhu cầu chuyển dịch đất đai, cũng như nguồn đất cho thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, nhà nước cần bổ sung cơ chế quản lý bất động sản công hiện nay đang còn quá lớn trong các cơ quan công quyền như đất đai, trụ sở, diện tích mặt bằng sản xuất và các bất động sản khác. Kinh nghiệm cho thấy thị trường bất động sản sẽ sôi nổi khi nhà nước công bố quy hoạch và tiến hành xây dựng cơ sở hạ tầng. + Tạo điều kiện hình thành và phát triển doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Người bán người mua thường cần tới sự tư vấn của các tổ chức môi giới và cần cả sự hổ trợ của các tổ chức tài chính, tín dụng trong thanh toán. Do vậy cần đa dạng hoá các hình thức cần tham gia vào thị trường bất động sản và đây là yếu tố cần thiết để thu hút trực tiếp dân cư và doanh nghiệp vào kinh doanh bất động sản. Vấn đề đặt ra là nâng cao chất lượng dự báo, thiết lập hệ thống thông tin, tổ chức môi giới có tổ chức và tạo ra khả năng chi trả và lấy đất. + Giá cả là yếu tố quan trọng hàng đầu trên thị trường bất động sản.Cần nghiên cứu một cơ chế lãi suất phù hợp và giao dịch theo cơ chế một giá, chứ không thể phân chia theo đối tượng sử dụng như hiện nay, giải pháp cho vấn đề này không gì khác là tổ chức công bố rộng rãi các thông tin liên quan đến đất đai và các loại bất động sản khác. Bên cạnh đó phải có sự can thiệp của nhà nước thông qua các khoản thuế, phí và lệ phí... như vậy việc quản lý và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển nhà nước đã tạo ra mỗi trường bất động sản thế chấp.Tức là các bất động sản thế chấp có khả năng chuyển dịch, mua bán dễ dàng hơn. 1.4.Ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới. Trên thị trường bất động sản, cung- cầu vận động hình thành nên giá cả, đến lượt nó, giá cả lại tác động ngược trở lại cung - cầu và làm thay đổi cung-cầu về bất động sản. Bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, cung bất động sản thường biến đổi chậm hơn sự biến đổi của cầu. Khi cầu về nhà ở, văn phòng, nhà xuởng sản xuất.. tăng lên thì không phải đã có ngay cung mà phải có một thời gian sau cung mới đáp ứng được cầu, vì vậy nếu cầu tăng mạnh thì sẽ giảm tăng giá bất động sản trên thị trường. Nhưng trong thị trường bất động sản, như ở nước ta hiện nay, chẳng hạn việc xác định cung, cầu bất động sản trên thị trường là một việc rất khó khăn và không thể làm được, vì chúng ở dạng đơn lẻ, manh mún và nhà nước chưa kiểm soát được, dẫn tới những khó khăn trong việc xác định giá trị của bất động sản một cách chính xác. Để phục vụ cho việc tính giá đất cho các mục đích khác nhau, chính phủ đã ban hành nghị định 87/CP năm 1994 và UBND thành phố Hà Nội căn cứ vào NĐ 87/CP ban hành bảng giá tại Hà Nội, nhưng cho đến nay cả hai bảng giá trên đều không phù hợp so với thực tế. Cho nên đối với những bất động sản thế chấp nếu ngân hàng căn cứ vài khung giá của nhà nước để xác định giá trị thì sẽ rất thấp, không đáp ứng được nhu cầu vốn vay của khách hàng, hiện nay điều này cả khách hàng và phía ngân hàng đều không muốn. Do vậy để cải thiện tình hình trên các ngân hàng thường xác định giá bất động sản thế chấp theo nhận định của mình, nhưng việc tồn tại một khung giá mới, tương ứng với thị trường để làm cơ sở vẫn là mong mỏi của ngân hàng. Và khi đã có khung giá mới của chính phủ, UBND Thành Phố Hà Nội nên đưa ra một biên độ giá giao động thích hợp đối với mỗi mức giá để áp dụng vào định giá bất động sản thế chấp. Hiện này với một khung giá “cứng nhắc” và nếu áp dụng vào định giá bất động sản thế chấp nhiều khi làm cho giá trị tài sản tại thời điểm định giá thế chấp khác xa so với giá trị của tài sản đó tại thời điểm phát mãi, đặc biệt đối với các tài sản có sự biến động lên xuống của thị trường. Biên độ giao động sẽ khác nhau đối với mỗi loại tài sản, biên độ giao động sẽ lớn nếu tài sản có sự nhạy cảm với sự biến động của thị trườngvà sẽ nhỏ hoặc không có biên độ giao động nếu tài sản đó ít biến động, để đảm bảo việc định giá sẽ sát với thực tiễn hơn. Một khung giá có biên độ giao động sẽ giúp cho giá trị của bất động sản thế chấp không quá chênh lệch so với gía thị trường tại thời điểm định giá và cũng không quá thấp khi phát mãi đề thu nợ. Bên cạnh khung giá đất, bảng giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới cũng bộc lộ những bất cập trong trong thực tế hiện nay, bất cập chính là mức giá quy định rất thấp so với tình hình thị trường. Để xoá bỏ điều này, chính phủ các bộ cần phối hợp ban hành một khung giá khác phù hợp hơn. 1.5.Cải cách hành chính thành lập cơ quan định giá bất động sản Sự đổi mới về đường lối và phát triển kinh tế đã dẫn tới sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế và sự phát triển nhanh của khoa học công nghệ đang đặt ra nhu cầu phải đổi mới tổ chức bộ máy quản lý. Bộ máy tổ chức quản lý phải được xây dựng theo hướng gọn nhẹ, tinh giảm được biên chế; phẩm chất, năng lực và trình độ, trình độ nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ phải ngày càng được nâng cao đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu của công tác quản lý. Cải cách hành chính phải được thực hiện trên mọi mặt, mọi ngành. Những bộ phận cơ quan nào có thể sáp nhập thì sáp nhập, thiếu thì phải bổ sung... như vậy mới đáp ứng được đòi hỏi của thực tiển. Hiện nay chính phủ và các cơ quan chức năng đang nổ lực bằng nhiều biện pháp thúc đẩy và quản lý thị trường bất động sản. Trong thị trường bất động sản thì giá cả bất động sản là rất quan trọng, không những thế nó còn quan trọng trong quản lý đất đai, phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai thông qua điều tra, xác định giá các loại đất với các mục đích khác nhau trong thị trường. Vậy sự tồn tại một cơ quan chuyên định giá bất động sản là điều rất cần thiết. Cơ quan này có thể làm tham mưu cho các cơ quan, tổ chức thường xuyên đụng chạm đến vấn đề định giá, và chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết luận của mình. 1.6.Cần đưa ra chính sách về xử lý tài sản thế chấp để hạn chế xử lý bất động sản thế chấp. 1.6.1.Đưa ra cơ chế xử lý bất động sản thế chấp./ + Quy định những hình thức xử lý bất động sản thế chấp mà các bên có thể thoả thuận, lựa chọn khi ký kết hợp đồng như: - Bên thuê chấp nhận bán tài sản. - Cả hai bên cùng bán tài sản. - Giao cho ngân hàng bán tài sản - Gán nợ bằng tài sản tài sản thế chấp - Thoả thuận bằng các phương pháp khác + Nâng cao quyền hạn của ngân hàng được quyền chủ động bán tài sản thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp không được xử lý theo hướng tích cực để thực hiện nghĩa vụ trả nợ như: + Sau một thời gian quy định kể từ ngày nợ đến hạn trả mà tài sản không được các bên xử lý theo các phương thức đã thoả thuận. + Quy định chi tiết trình tự, thủ tục các bước tiến hành của từng phương thức xử lý tài sản thế chấp. + Đề ra nhiều phương thức bán tài sản thế chấp để các bên vận dụng một cách linh hoạt phù hợp với điều kiện từng nơi và điều kiện của các bên như: - Bán trực tiếp cho người có nhu cầu mua tài sản - Bán đấu giá qua trung tâm hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật. - Tổ chức tín dụng được tổ chức bán đấu giá tài sản ở những nơi mà chưa có trung tâm hoặc xa trung tâm bán đấu giá tài sản để thu nợ một cách nhanh nhất. - Thu nợ bằng chính tài sản thế chấp nếu ngân hàng đồng ý và thấy cần thiết để dùng vào kinh doanh, khai thác cho thuê và để bán thu tiền về. 1.6.2.Phát mãi tài sản thế chấp thông quan hình thức đấu giá, đề nghị nhà nước nên : - Thành lập trung tâm bán đấu giá trên cả nước, đáp ứng yêu cầu xử lý bất động sản thế chấp nhất là đấu giá quyền sử dụng đất. - Quản lý lệ phí bán đấu giá tài sản phải nộp cho trung tâm hay doanh nghiệp án đấu giá với tài sản có giá trị cao. - Giao thêm chức năng, nghiệp vụ cho trung tâm bán đấu giá được quyền quyết định giá khởi điểm, lập hoạ đồ bất động sản, xác minh bất động sản không bị tranh chấp, giải toả. - Đơn giản hoá các thủ tục hành chính, pháp lý không cần thiết tạo điều kiện để tài sản được mua bán chuyển nhượng dễ dàng. 2.Kiến nghị với ngân hàng nhà nước. Ngân hành nhà nước cần sớm trình lên chính phủ và quốc hội về việc ban hành luật lệ thế chấp tài sản và những văn bản hướng dẫn việc xác định quyền sở hữu tài sản đặc biệt là nhà cửa, các tài sản khác gắn trên đất, sớm hoàn tất các giấy tờ liên quan đến bất động sản thế chấp như: thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sử hữu nhà tạo điều kiện cho các ngân hàng và khách hàngthuận tiện khi vay vốn. Đối với những tài sản dùng để thế chấp nhiều lần để vay vốn tại một bên cho vay, ngân hàng nhà nước quy định, mỗi lần thế chấp phải đóng dấu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các lần vay sau lập hợp đồng bổ sung phải có chứng thực của cơ quan công chứng nhà nước. Nhưng điều này trong thực tế rất phức tạp đối với các doanh nghiệp thế chấp để vay vốn ngắn hạn, trường hợp này doanh nghiệp phải lập nhiều hợp đồng và khế ước vay vốn, nếu phải đưa ra công chứng sẽ rất phiền hà và tốn kém cho đơn vị, trên thực tế chưa ngân hàng nào thực hiện được điều này. Vậy đề nghị ngân hàng nhà nước xem xét các điều khoản để có sự chấn chỉnh hoặc có văn bản để hướng dẫn để quá trình hướng dẫn được dễ dàng thuận lợi. Ngân hàng nhà nước cũng sớm có quy định về việc lập quỹ bù đắp rủi ro tín dụng, việc trích dự phòng này có tác dụng bù đắp những phần vốn bị mất khi bán những tài sản thế chấp mà không thu hồi dư nợ. Quỹ bù đắp này có thể được thiết lập với những quy định : + Trích lập theo từng kỳ với mức tỷ lệ thích hợp khác nhau thay vì trích lập từ đầu năm. + Việc trích lập dựa vào số dư quý trước và bảng phân tích dư nợ qua hạn. + Cần xem xét lại tỷ lệ tư quy định về trích lập quỹ dự phòng. Trên cơ sở mối tương quan giữa tỷ lệ nợ quá hạn và số rủi ro có thể xảy ra cần phải xử lý đồng thời phân loại thích hợp cho từng loại tài sản theo tính chất của chúng. + Giá trị dự phòng nên trích lập theo từng nhóm tài sản có phân loại. Quyết định 217- ngân hàng ngày 17/05/1996 của ngân hàng nhà nước và có điều 341, 359 của bộ luật dân sự, thông tư liên bộ số 03/TTLB- BTP-BCH-TCD về xử lý tài sản đảm bảo, cho phép ngân hàng bán đấu giá bất động sản thế chấp nếu đáo hạn mà con nợ không thanh toán. Nhưng trên thực tế rất khó khăn khi áp dụng, vì bên bán tự phát mãi mà không được phòng trước bạ công nhận nên không chuyển được quyền sở hữu, quyền sử dụng cho người mua. Nếu yêu cầu trung tâm bán đấu giá tài sản thì phải ký hợp đồng uỷ quyền giữa ba bên: trung tâm bán đấu giá, ngân hàng, con nợ. Vì vậy khi con nợ bỏ trốn tránh không ký hợp đồng thì trung tâm bán đấu giá không dám nhận bán do con nợ không giao nhà cho người trúng đấu giá. Theo quy định để đảm bảo thu hồi nợ ngân hàng phải thực hiện theo thủ tục sau gồm 3 bước: + Khiếu kiện con nợ tại toà án để có phán quyết cho phát mãi tài sản. + Làm đơn xin thi hành án + Đề nghị phòng thi hành án ký hợp đồng với trung tâm bán đấu giá. Thời gian 3 bước này kéo dài 6 tháng và có thể lâu hơn nữa, nếu con nợ cho người trả giá cao nhưng không mua, dù bị mất tiền ký quỹ. Vậy kiến nghị ngân hàng nhà nước, bộ tư pháp, tổng cục địa chính, tòa án nhân dân tối cao... phối hợp nghiên cứu giải quyết vấn đề trên nhằm rút ngắn thời gian hạn chế thất thoát và ứ động vốn cho ngân hàng. 3.Kiến nghị với Ngân Hàng Công Thương Việt Nam. Ngân Hàng Công Thương Việt Nam nên giao quyền tự quyết hơn nữa cho SGDI về việc xử lý bất động sản thế chấp. Các văn bản như : nghị định 86 /CP ngày 19/12/1996 của chính phủ về quy chế xử lý tài sản thế chấp, thông tư liên bộ 03/TTLB-BTP-BCH-TCĐC về xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ cho tổ chức tín dụng năm 2001; QĐ 217/QĐ ngày 17/8/1996 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, bộ luật dân sự... đã thực sự tháo gỡ một phần ách tắc, chóng đóng băng vốn, tạo cơ sở cho ngân hàng xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Như vậy khi đã có đủ các quy chế chung, các công cụ giám sát, điều tiết đã có, Ngân Hàng Công Thương Việt Nam nên giao quyền tự quyết, tự chịu trách nhiệm cho các chi nhánh trực thuộc mình. Để từ đó tạo điều kiện cho các chi nhánh hoạt động tốt hơn và xử lý tài sản thế chấp được nhanh chóng, gọn nhẹ hơn. Ngân Hàng Công Thương Việt Nam chỉ nên giám sát kiểm tra, đôn đốc và cho ý kiến chỉ đạo, hướng dẫn bằng văn bản cho SGDI. Có như vậy việc xử lý tài sản thế chấp sẽ diễn ra được dễ dàng, thuận lợi hơn nâng cao ý thức trách nhiệm của các cho nhánh. Quy chế bán đấu giá tài sản ban hành theo nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của chính phủ còn nhiều phức tạp, mâu thuẫn. Quy chế đã mở lối thoát cho các ngân hàng trong việc chủ động bán tài sản thế chấp để thu hồi vốn mà không nhất thiết phải có sự đồng của người vay, giải quyết được các vướng mắc trước đây phải xử lý theo trình tự tố tụng, tuy nhiên lại không quy định biện pháp xử lý và quyền của người bán đấu giá trong trường hợp khi người thế chấp không đồng ý uỷ quyền cho người bán đấu giá và sẽ không giao tài sản cho người mua khi bán đấu giá. Ngoài ra đối với việc phát mãi quyền sử dụng đất, quy chế yêu cầu người thế chấp, người nhận thế chấp phải có đơn xin phép bán quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cho phép, trong khi luật đất đai cho phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và do đó khi người vay không được thực hiện được nghĩa vụ trả nợ của mình thì đương nhiên khi ngân hàng được bán đấu giá quyền sử dụng đất. Như vậy quy chế đấu giá lại một lần nữa vừa mở rộng lối thoát cho ngân hàng nhưng lại cản trở cho ngân hàng trong việc thực thi quy chế này, đặc biệt người thế chấp không tự nguỵện bán quyền sử dụng đất khi rất khó khăn để ngân hàng thu hồi vốn. Như vậy đê nghi định của chính phủ đi vào thực tế, đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật và mở ra một lối thoát thực sự cho hoạt động kinh doanh của ngân hàng thì đề nghị Ngân Hàng Công Thương Việt Nam nên cụ thể hoá và hướng dẫn các quy chế bán đấu giá tài sản SGDI, để SGDI có căn cứ rõ ràng, chính xác hơn về quy chế bán đấu giá tài sản và do vậy việc uỷ quyền bán đấu giá của SGDI được thuận lợi hơn. Đối với những bất động sản thế chấp mà ngân hàng phải xử lý để thu hồi nợ nhưng chưa được xử lý vì nhiều lý do khác nhau, trong thời gian chờ xử lý thì ngân hàng phải quản lý, khai thác những bất động sản thế chấp đó, nhưng công việc này đòi hỏi không ít thời gian, tốn sức người sức của, nếu không có kinh nghiệm lại làm tăng thêm chi phí, cho nên đa phần các Ngân hàng thương mại lớn hiện nay ở nước ta đều thành lập Công ty quản lý và khai thác nợ, nhiệm vụ Công ty này là tiếp nhận quản lý và khai thác xử lý những bất động sản thế chấp sao cho có hiệu quả nhất, việc tồn tại một Công ty như vậy vừa bớt gây khó khăn cho ngân hàng, vừa giúp ngân hàng thu được nợ có hiệu quả nhất.. tại SGDI nới riêng và các chi nhánh Ngân Hàng Công Thương nói chung hiên nay vẫn còn những trường hợp bất động sản thế chấp cần xử lý và chuyển giao cho Công ty quản lý và khai thác nợ, sự hoạt động hiệu quả của Công ty này phần nào tháo gỡ những vướng mắc của SGDI trong vấn đề xử lý bất động sản thế chấp. Vậy kiến nghị Ngân Hàng Công Thương Việt Nam khuyến khích nâng cao vai trò và hiệu quả của Công ty. Hiện nay mọi hoạt động liên quan đến công tác tín dụng tại SGDI luôn được sự quan tâm chỉ đạo, hướng dẫn của Ngân Hàng Công Thương Việt Nam. Tuy vậy tại đây những vấn đề về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp vẫn còn có những khó khăn, tồn tại vừa do yếu tố khách quan vừa do yếu tố chủ quan. Để hoàn thiện công việc trên, trong phạm vi bài viết này em xin đưa ra vài kiến nghị: + Tăng cường công tác đạo tạo chuyên môn nghiệp vụ, kỹ thuật định giá bất động sản thế chấp cho cán bộ tín dụng làm công tác định giá. Đồng thời không ngừng kiểm soát chặt chẽ tịnh đầy đủ, tính pháp lý của hồ sơ thế chấp và bất động sản thế chấp, mở rộng quy mô tín dụng có bất động sản thế chấp. Hiện nay đa phần công việc định giá tại ngân hàng đều do các cán bộ tín dụng kiêm nhiệm, công việc định giá thường được thực hiện theo kinh nghiệm, chưa có phương pháp cụ thể, bên cạnh đó chưa có một khung giá phù hợp nên kết quả định giá thường chưa sát với giá trị thực của bất động sản thế chấp. Bên cạnh đó hiện nay trên thị trường đã xuất hiện trường hợp dùng giấy tờ giả về bất động sản thế chấp vay vốn trây ỳ không trả nợ, khi ngân hàng tiến hành xiết nợ thì mới vỡ lẽ, vậy để đảm bảo độ an toàn cho khoản tín dụng, bên cạnh quy định bất động sản bảo đảm thì ngân hàngcũng phải kiểm tra tính hợp pháp của các giấy tờ về tài sản thế chấp. + Bên cạnh việc đào tạo thì quy định rõ quyền hạn và trách nhiệm đối vói cán bộ định giá cũng là điều rất cần thiết. Điều này nhằm hạn chế những trường hợp vì tình cảm riêng tư mà trường hợp bất động sản không đủ tiêu chuẩn cũng cho thế chấp hoặc định giá bất động sản thế chấp cao hơn giá trị thực của nó trên thị trường. Đối với những trường hợp như vậy, khi phát hiện phải xử phạt nghiêm minh, quy trách nhiệm vật chất với người làm sai. Ngược lại cũng phải có sự thông cảm, chia sẽ trách nhiệm đối với cán bộ tín dụng trong trường hợp rủi ro xảy ra do khách quan. Với những trường hợp như vậy nên xử lý rủi ro bằng quỹ dự phòng rủi ro và phải có chế độ khen thưởng xứng đáng với những cán bộ luôn làm tốt công việc để động viên họ ngày càng công tác tốt hơn. + Tiếp theo là SGDI nên áp dụng công nghệ thông tin vào việc thu thập, lưu trữ và phân tích dữ liệu về thị trường bất động sản. Trong cơ chế thị trường, những thông tin về thị trường bất động sản luôn thay đổi, biến động vì vậy để có thể định giá bất động sản thế chấp chính xác thì ta phải lưu trử và phân tích những thông tin từ thị trường, để từ đó chọn lọc ra những thông tin đáng tin cậy phục vụ cho việc định giá mà điều này chỉ có thể thực hiện được một cách nhanh chóng, chính xác thông qua hệ thống máy vi tính. +Cho đến nay, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã sử dụng nhiều biện pháp để kích thích phát triển và quản lý thị trường bất động sản ở nước ta, chẳng hạn như sử dụng các công cụ tài chính, đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, đầu tư phát triển nhà cung cấp cho người có thu nhập thấp và trung bình, nhưng hiện nay đa phần các giao dịch trên thị trường bất động sản thế chấp ở nước ta, nhà nước chưa kiễm soát được. Tức là hiện tượng chuyển nhượng nhà đất với hình thức viết giấy trao tay còn phổ biến, bằng cách này họ có thết tránh được một khoản thuế không nhỏ hoặc không phải mất thời gian, phiền hà khi làm thủ tục chuyển nhượng, hình thức này có thể diễn ra bất cứ khi nào và ở bất cứ đâu, miễn là người mua đồng ý. Đối với các bất động sản thế chấp thì hiện tượng này là một thách thức. Sau khi đem thế chấp tại ngân hàng để vay vốn, người thế chấp hoàn toàn có thể chuyển nhượng bất động sản thế chấp cho người khác dưới hình thức các “Giấy chuyển nhượng viết tay”, nếu điều này xảy ra thì ngân hàng sẽ gặp rắc rối khi xử lý bất động sản thế chấp bời vì khi đó phải giải quyết thoả đáng quyền lợi cho cả người nhận chuyển nhượng trái phép kia. Do vậy để đảm bảo lợi ích chính đáng của ngân hàng, kiến nghị với các cơ quan ngành địa chính, tư pháp, Ngân hàng trung ương phải có biện pháp khắc phục tình trạng chuyển dịch ngầm của thị trường bất động sản. Đồng thời SGDI cũng nên có biện pháp quản lý chặt chẽ bất động sản trong thời gian thế chấp và xử lý nếu tình huống này xảy ra. Kết luận Thế chấp bất động sản, trong một số trường hợp là không thể thiếu khi cho vay, các hoạt động chính liên quan đến một bất động sản khi thế chấp gồm : Định giá, quản lý và xử lý, theo lôgic thì công việc trước được tiến hành cẩn thận chu đáo thì công việc sau sẽ thuận lợi hơn. Nhưng thực tế hiện nay nhiều bất động sản thế chấp đang gặp nhiều khó khăn trong xử lý để thu hồi nợ, nguyên nhân thì nhiều nhưng việc định giá khi thế chấp chưa được chính xác và quản lý trong thời gian thế chấp chưa chặt chẽ là một trong các nguyên nhân chính. Vì vậy theo tình hình chung ngân hàng phải đầu tư, nâng cao hiệu quả của từng hoạt động liên quan đến bất động sản thế chấp. Thực trạng công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-NHCTVN hiện nay đã có những bước tiến quan trọng, không phải ngân hàng nào cũng làm được, đó là :Giá trị của bất động sản thế chấp được xác định dựa trên cơ sở thị trường tại thời điểm định giá và có xu hướng tiến gần tới giá thị trường, đã đáp ứng được nhu cầu về vốn của người vay. Hồ sơ pháp lý được kiểm duyệt chặt chẽ cộng với sự quản lý nghiêm ngặt trong thời gian thế chấp cho nên hiện nay tại sở giao dịch I hầu như không phải xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ. Tuy nhiên hoạt động định giá và xử lý bất động sản thế chấp tại sở giao dịch I hiện nay cũng còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, một phần do cơ chế, chính sách, một phần do bản thân ngân hàng. Muốn khắc phục được vấn đề này thì cần phải có sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan, ban ngành chức năng, cùng sự nỗ lực từ phía ngân hàng. Tài liệu tham khảo Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất –Lê Đình Thắng, NXB chính trị quốc gia 2000. Các phương pháp định giá bất động sản - Đoàn Văn Trường, NXB KHKT 2000. Tạp chí xây dựng năm 2001,2002. Tạp chí Địa Chính năm 2000,2001,2002. Tạp chí Ngân Hàng năm 2001,2002. Tạp chí Tài Chính năm 2001,2002. Báo Kinh Tế Đô Thị năm 2001,2002. Thời Báo Kinh tế Việt Nam năm 2001,2002. Luật Đất Đai. Bộ Luật Dân Sự và các văn bản pháp luật khác liên quan. Mục lục Chương i. Cơ sở lý luận về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp. I. Tài sản thế chấp và vai trò của thế chấp bất động sản trong phát triển kinh tế xã hội. 1. Khái niệm, phân loại và các hình thức thế chấp bất động sản. 1 2.Tiêu chuẩn bất động sản thế chấp. 3 3.Vai trò của thế chấp bất động sản trong phát triển kinh tế xã hội 4 II. Các phương pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá bất động sản thế chấp. 5 1.Khái niệm và vai trò của định giá bất động sản thế chấp. 5 2.Căn cứ và nguyên tắc định giá. 8 3. Các phương pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá bất động sản thế chấp. 12 3.1 Phương pháp so sánh. 13 3.2 Phương pháp đầu tư. 20 3.3 Phương pháp giá thành. 23 4. Trình tự tiến hành định giá bất động sản. 27 III. Quản lý và xử lý bất động sản thế chấp. 28 A. Quản Lý bất động sản thế chấp. 28 1. Sự cần thiết phải quản lý bất động sản thế chấp. 28 2. Hình thức quản lý bất động sản thế chấp. 29 B. Xử lý bất động sản thế chấp. 30 1. Sự cần thiết phải xử lý bất động sản thế chấp trong trường hợp người vay không trả được nợ. 30 2. Các hình thức xử lý bất động sản thế chấp khi người vay không trả được nợi. 31 Chương II. Tình hình định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI – NHCTVN I. Một số nét khái quát về tình hình hoạt động của SGDI. 32 1. Lịch sử hình thành và phát triển 32 2. Hoạt động của SGDI 34 3. Mục tiêu, phương hướng hoạt động. 38 II. Tình hình định giá bất động sản thế chấp tại SGDI 39 1. Quy định của NHNN và NHCT Việt Nam về thế chấp bất động sản 39 2. Kiểm tra trước khi cho vay 16 3. Tình hình định giá bất động sản thế chấp. 49 III. Quản lý và xử lý bất động sản thế chấp. 60 A. Quản lý bất động sản trong thời gian thế chấp. 60 1. Kiểm tra định kỳ. 60 2. Kiểm tra đột xuất. 61 B. Xử lý bất động sản thế chấp. 61 1. Căn cứ và tình hình xử lý. 61 2. Tình hình xử lý. 63 IV. Đánh giá chung. 65 Chương III. Một số đề xuất và kiến nghị nhắm hoàn thiện công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-NHCTVN 68 I. Bài học kinh nghiệm rút ra trong định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp. 68 1. Những thuận lợi và thành công. 68 2. Những khó khăn. 70 3. Những tồn tại. 74 II. Một số đề xuất và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-NHCTVN. 78 A. Một số biện pháp đề xuất nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại SGDI trong thời gian tới. 79 B. Một số kiến nghị. 82 1. Kiến nghị với chính phủ và cơ quan có thẩm quyền. 82 1.1. Đầy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà. 82 1.2.Ban hành văn bản pháp luật qui định phương pháp, trình tự, thủ tục định giá bất động sản. 83 1.3 Nâng cao các biện pháp quản lý, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. 84 1.4. Ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới phù hợp với xu thế thị trường hiện nay. 86 1.5. Cải cách hành chính, thành lập cơ quan định giá bất động sản. 87 1.6. Đơn giản hoá thủ tục công chứng giấy tờ về bất động sản thế chấp. 88 2. Kiến nghị với ngân hàng nhà nước. 89 3. Kiến nghị với ngân hàng công thương việt nam. 91 Kết luận . 95 Tài liệu tham khảo 96