Một số vân đề về thị trường nhà đất hiện nay

cã thu nhËp thÊp lµ nh÷ng ng­êi ph¶i chi tiªu Ýt nhÊt lµ 6% thu nhËp cho ¨n uèng ®Ó tån t¹i, 94% thu nhËp cßn l¹i ®­îc chi cho c¸c nhu cÇu c¬ b¶n kh¸c (nhµ ë, häat ®éng v¨n ho¸, gi¸o dôc dÞch vô y tÕ, ®i l¹i, quan hÖ tiÖc tïng v.v…) M« h×nh chi tiªu cña hé gia ®×nh cã thu thËp thÊp cã kh¶ n¨ng chi tr¶ ®Ó c¶i thiÖn nhµ ë ®­îc thÓ thiÖn qua s¬ ®å sau: Thuª nhµ hoÆc tr¶ vèn vµ l·i cho kho¶n vay x©y (söa) nhµ Chi cho lÔ héi, tiÖc tïng, c­íi hái, ma chay Chi tiªu cho nhu cÇu c¬ b¶n Chi tiªu cña hé thu nhËp thÊp Chi tiªu ®ét xuÊt = + + + = + + + Theo quy ®Þnh cña Bé L§TBXH nh÷ng ng­êi sèng ë Hµ Néi cã thu nhËp tõ 220.000 ®Õn 900.000®/ ng­êi /th¸ng ®­îc coi lµ ng­êi cã thu nhËp thÊp. Ng­êi cã thu nhËp thÊp bao gåm: C«ng chøc, viªn chøc nhµ n­íc (líp trung l­u trë xuèng) Gi¸o viªn c¸c tr­êng phæ th«ng vµ mét bé phËn gi¶ng viªn tr­êng ®¹i häc, cao ®¼ng C¸n bé ngµnh y tÕ (líp trung l­u trë xuèng) SÜ quan qu©n ®éi, c«ng an (líp trung l­u trë xuèng) C«ng nh©n c¸c nhµ m¸y D©n lao ®éng vµ bu«n b¸n nhá ë c¸c ®« thÞ Theo tiªu chuÈn hiÖn nay cña Bé L§TBXH ng­êi cã thu nhËp thÊp lµ nh÷ng ng­êi cã møc sèng trung b×nh vµ mét phÇn trong sè nµy cã møc sèng trªn trung b×nh nh­ng kh¶ cã kh¶ n¨ng c¶i thiÖn chç ë nÕu kh«ng ®­îc hç trî. §Ó nghiªn cøu vµ ®­a ra møc l·i suÊt còng nh­ thêi h¹n cho vay hîp lý ta dïng sè liÖu ®iÒu tra ®iÒu kiÖn kinh tÕ x· héi t¹i hai ph­êng B¹ch §»ng vµ T©n Mai thuéc quËn Hai Bµ Tr­ng thµnh phè Hµ Néi. Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng t¹i hai ph­êng B¹ch §»ng vµ T©n Mai % sè ng­êi ®­îc hái Thu nhËp hé gia ®×nh/th¸ng B¹ch §»ng T©n Mai C¶ hai ph­êng < 1 triÖu ®ång 12% 28% 20% 1 – 2 triÖu ®ång 71% 67% 69% 2 – 3,8 triÖu ®ång 13% 4% 8,5% >3,8 triÖu ®ång 4% 1% 2,5% B×nh qu©n (®ång) 1.955.350 1.451.900 1.703.625 Nguån: b¸o c¸o x· héi - 2001 Ph©n bæ thu nhËp 1.000 ®ång/ng­êi/th¸ng N¨m 1994 N¨m 1995 N¨m 1996 N¨m1999 Nhãm I 63,0.4 74,33 78,58 97,00 Nhãm II 99,01 124,69 134,92 181,40 Nhãm III 133,19 166,69 184,35 254,00 Nhãm IV 186,02 227,59 250,24 344,70 Nhãm V 408,54 519,58 574,70 863,30 BÝnh qu©n c¶ n­íc 168,11 206,10 226,70 295,00 Nguån: Sè liÖu ph¸t triÓn x· héi ViÖt Nam thËp niªn 1990 Cã thÓ ®¸nh gi¸ kh¶ n¨ng tiÕt kiÖm cña mçi nhãm thu nhËp b»ng c¸ch xem xÐt mèi quan hÖ gi÷a møc tÝch luü hiÖn h÷u vµ thu nhËp hiÖn nay trong b¶ng d­íi ®©y. §Çu t­ tÝch luü hµng n¨m cña hé gia ®×nh cho c¶i thiÖn nhµ ë vµ tµi s¶n cè ®Þnh theo nhãm thu nhËp – 1999 % sè ng­êi ®­îc hái Nhµ ë Tµi s¶n cè ®Þnh Tæng céng Nhãm I 9,0 1,7 10,7 Nhãm II 7,3 1,6 8,9 Nhãm III 8,3 1,8 10,1 Nhãm IV 11,0 3,4 14,4 Nhãm V 10,2 3,0 13,2 Nguån: Kh¶o s¸t møc sèng hé gia ®×nh ViÖt Nam – 1999 Nh÷ng kÕt qu¶ trªn cho thÊy tÊt c¶ c¸ hé gia ®×nh ®Òu dµnh dôm tÝch luü kho¶ng 9 – 14% thu nhËp, chñ yÕu cho nhµ ë, víi kho¶ng 7-11% thu nhËp hé gia ®×nh. Nãi chung, nhãm thu nhËp cµng cao th× tØ lÖ dµnh dôm tÝch luü cµng t¨ng mÆc dï nhãm thu nhËp thÊp nhÊt cã xu h­íng tr¸i ng­îc víi quy luËt nµy. KÕt qu¶ kh¶o s¸t x· héi ë hai ph­êng B¹ch §»ng vµ T©n Mai thµnh phè Hµ Néi cho thÊy 12 –13% sè hé cã thÓ mua nhµ tõ tiÒn tiÕt kiÖm. ë 2 ph­êng nµy, phÇn lín sè hé muèn m­în tiÒn kh«ng ph¶i tr¶ l·i tõ ng­êi th©n vµ b¹n bÌ ®Ó c¶i t¹o n©ng cÊp hoÆc x©y nhµ míi, chØ cã 2% sè hé cã ý muèn vay tiÒn ng©n hµng. Trong khi ®ã kh¶ n¨ng cho vay cña c¸c ng©n hµng cßn rÊt lín. Danh môc cho vay cho môc ®Ých nhµ ë cña c¸c ng©n hµng §¬n vÞ: triÖu ®ång C¸c ng©n hµng ChØ sè 1998 1999 2000 2001 Th¸ng 4-5/2002 MHB D­ nî cho vay nhµ Sè kho¶n vay Quy m« trung b×nh kho¶n vay Tæng danh môc Cho vay nhµ theo % tæng danh môc 28017 51 549 67296 42% 125069 2657 47 254025 49% 414387 9545 43 789824 52% 662248 17750 37 1390039 47,64% ACB D­ nî cho vay nhµ Sè kho¶n vay Quy m« trung b×nh kho¶n vay Tæng danh môc Cho vay nhµ theo % tæng danh môc 71164 1261 56 1111274 6,40% 68855 903 76 1390121 4,94% 189490 1345 141 2235049 8,49% 550141 2916 189 2794185 19,69% HHB D­ nî cho vay nhµ Sè kho¶n vay Quy m« trung b×nh kho¶n vay Tæng danh môc Cho vay nhµ theo % tæng danh môc 140804 716 197 293000 48.06% 209224 1011 207 373134 56.07% Sacombank D­ nî cho vay nhµ Sè kho¶n vay Quy m« trung b×nh kho¶n vay Tæng danh môc Cho vay nhµ theo % tæng danh môc 7088 96 74 1221244 0,6% 41245 515 80 1455100 2,8% 138260 1547 89 2326461 5.9% 298885 2275 131 2710305 11.0% Techcombank D­ nî cho vay nhµ Sè kho¶n vay Quy m« trung b×nh kho¶n vay Tæng danh môc Cho vay nhµ theo % tæng danh môc 40000 80 500 851947 4,70% 108887 259 420 847785 12,84% 160502 353 455 1412171 11,37% VBARD D­ nî cho vay nhµ Sè kho¶n vay Quy m« trung b×nh kho¶n vay Tæng danh môc Cho vay nhµ theo % tæng danh môc 1175000 231000 5 24339000 5% 1270000 237045 5 28736000 4% 1280000 240050 5 39393000 3% 1275000 242060 5 53700000 2,37% Habubank D­ nî cho vay nhµ Sè kho¶n vay Quy m« trung b×nh kho¶n vay Tæng danh môc Cho vay nhµ theo % tæng danh môc 8090 21 385 105360 7,7% 10357 25 414 244367 4,2% 20100 18 1117 428188 4,7% 22259 15 1484 663619 3,4% Tæng sè d­ nî 1282271 1481369 216026 2966019 Kh¶o s¸t cña nhãm t­ vÊn HTKT t¹i Hµ Néi th¸ng 4,5/2001 cho thÊy; Gi¸ trÞ trung b×nh kho¶n vay x©y nhµ míi lµ 39,3 – 52,8 triÖu VND/ hé gia ®×nh. Gi¸ trÞ tr¶ gãp cña hé gia ®×nh lµ 285.000 – 1.180.000 VND/ th¸ng. Chi phÝ c¶i t¹o n©ng cÊp nhµ ë trung b×nh lµ 19,1 – 22,9 triÖu VND. Gi¸ trÞ kho¶n vay trung b×nh ®Ó c¶i t¹o vµ n©ng cÊp nhµ cöa lµ 11,9 –15,9 triÖu VND Cã thÓ ph©n tÝch kh¶ n¨ng thanh to¸n dùa trªn bèn ph­¬ng ¸n n©ng cÊp nhµ ë nh­ sau: X©y nhµ míi cho ng­êi cã thu nhËp thÊp, kÓ c¶ tiÒn ®Êt vµ chi phÝ dÞch vô h¹ tÇng (80 triÖu ®ång). X©y nhµ míi cho ng­êi cã thu nhËp thÊp, kh«ng tÝnh tiÒn ®Êt vµ chi phÝ dÞch vô h¹ tÇng (60 triÖu ®ång). Ch­¬ng tr×nh c¶i t¹o nhµ lôp xôp (söa ch÷a, c¶i t¹o vµ n©ng cÊp) (20 triÖu ®ång) Hé thu nhËp thÊp tù x©y nhµ míi theo ®ã tÊt c¶ c¸c dÞch vô h¹ tÇng ®­îc cÊp kh«ng cho hé gia ®×nh (cho vay 7 triÖu ®ång, hé thu nhËp thÊp ®ãng gãp vËt t­ vµ ngµy c«ng lao ®éng). Møc tr¶ gãp hµng th¸ng cho kháan vay tÝn dông nhµ ë øng víi tõng ph­¬ng ¸n, trªn c¬ s¬ tr¶ tr­íc 1/3, ®­îc tÝnh to¸n víi c¸c ph­¬ng ¸n tØ lÖ l·i suÊt lµ 6%, 8%, 10%, 12%, thêi h¹n cho vay lµ 20 vµ 25 n¨m vµ tØ lÖ tèi ®a gi÷a sè tiÒn tr¶ gãp vµ thu nhËp lµ 25% vµ 30%. Møc thu nhËp hµng th¸ng cña hé gia ®×nh cÇn thiÕt ®Ó tham gia c¸c gi¶i ph¸p nhµ ë nµy ®­îc tr×nh bµy trong b¶ng d­íi ®©y. 3.9 Trong ®ã A: kho¶n tr¶ gãp hµng th¸ng P: Kho¶n vay r: l·i suÊt hµng th¸ng n: Thêi h¹n Ph©n tÝch kh¶ n¨ng thanh to¸n cña hé thu nhËp thÊp Nhµ míi Nhµ míi (ch­a tÝnh ®Êt vµ h¹ tÇng) C¶i t¹o nhµ lôp xôp Tù x©y cã hç trî Chi phÝ (triÖu ®ång) 80 60 30 Vay =2/3 chi phÝ 53 40 20 7 Tr¶ gãp hµng th¸ng (20 n¨m,12% )(VND) 583,576 440,434 220,217 77,076 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (25%) 2,334,304 1,761,736 880,868 308,304 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (30%) 1,945,2530 1,468,113 734,057 256,920 Tr¶ gãp hµng th¸ng (25 n¨m, 12 %)(VND) 558209 421290 210645 73726 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (25%) 2232836 1685160 842580 294904 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (30%) 1860697 1404300 702150 245753 Tr¶ gãp hµng th¸ng (20 n¨m,10% )(VND) 511461 386009 193004 67552 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (25%) 2045844 1544036 772016 270208 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (30%) 1704870 1286697 643347 225173 Tr¶ gãp hµng th¸ng (25 n¨m, 10 %)(VND) 481611 363480 181740 63609 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (25%) 1926444 1453920 726960 254436 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (30%) 1605370 1211600 605800 212030 Tr¶ gãp hµng th¸ng (20 n¨m, 8%)(VND) 443313 334576 167288 58551 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (25%) 1773252 1338304 669152 234204 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (30%) 1477710 1115253 557627 195170 Tr¶ gãp hµng th¸ng (25 n¨m, 8 %)(VND) 409063 308726 154363 54027 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (25%) 1636252 1234904 617452 216108 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (30%) 1363543 1029087 514543 180090 Tr¶ gãp hµng th¸ng (20 n¨m, 6%)(VND) 379708 286572 143286 50150 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (25%) 1518832 1146288 573144 200600 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (30%) 1265693 955240 477620 167167 Tr¶ gãp hµng th¸ng (25 n¨m, 6 %)(VND) 341480 257721 128860 45101 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (25%) 1365920 1030884 515440 180404 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (30%) 1138267 859070 429533 150337 Ph©n tÝch gi¸ c¶/thu nhËp n¨m Thu nhËp HG§ 4 triÖu ®ång/ th¸ng 1.67 1.25 0.63 Thu nhËp HG§ 1 triÖu ®ång/ th¸ng 6.67 5 2.5 0.58 KÕt qu¶ ph©n tÝch cho thÊy hé gia ®×nh cã møc thu nhËp tõ trung b×nh ®Õn cao h¬ trong nhãm thu nhËp thÊp (1 – 4 triÖu ®ång/ th¸ng) cã kh¶ n¨ng dÔ chi tr¶ tiÒn vµ x©y nhµ thu nhËp thÊp. Trong khi sè hé cã thu nhËp thÊp h¬n trong nhãm thu nhËp thÊp cÇn ph¶i cã sù hç trî d­íi h×nh thøc trî cÊp toµn bé hoÆc mét phÇn vÒ ®Êt ®ai vµ c¬ së h¹ tÇng ®Ó t¹o dùng chç ë thu nhËp thÊp. Mét ph­¬ng ph¸p ®Ó xem kh¶ n¨ng chi tr¶ lµ tÝnh to¸n hÖ sè gi÷a gi¸ c¶ vµ thu nhËp. Møc th«ng th­êng quèc tÕ th­êng ¸p dông lµ mét ng«i nhµ ®­îc xem xÐt kh¶ n¨ng chi tr¶ nÕu gi¸ trÞ tõ 3 – 5 lÇn so víi thu nhËp hµng n¨m cña hé gia ®×nh. C¸c ph©n tÝch sau cho thÊy toµn bé c¸c ph­¬ng ¸n nhµ ë ®­îc xem xÐt ®Òu ë møc b»ng hoÆc thÊp h¬n møc quèc tÕ ¸p dông ®èi víi nh÷ng hé thuéc tÇng líp trªn cña nhãm thu nhËp thÊp. §èi víi c¸c hé cã thu nhËp thÊp h¬n (1 triÖu ®ång/th¸ng) hÖ sè ®èi víi c¸c ph­¬ng ¸n n©ng cÊp nhµ lôp xôp hoÆc tù x©y nhµ míi thuéc diÖn kh¶ n¨ng chi tr¶. Bªn c¹nh viÖc më réng vÒ mÆt tµi chÝnh th× thÞ tr­êng vèn vµ lÜnh vùc ng©n hµng, thµnh lËp c¸c h×nh th­c tiÕt kiÖm míi g¾n kÕt víi c¸c kho¶n vay nhµ ë vµ tµi trî cho h¹ tÇng ®« thÞ tõ nguån vèn Nhµ n­íc ®Ó t¨ng c­êng kh¶ n¨ng thanh to¸n. C¸c lÜnh vùc Nhµ n­íc cÇn tËp trung ho¹ch ®Þnh chÝnh s¸ch bao gåm: C¶i c¸ch vµ gi¸m s¸t lÜnh vùc tµi chÝnh T¹o dùng vµ duy tr× lßng tin gi÷a ng­êi göi tiÒn / nhµ ®Çu t­ lÜnh vùc ng©n hµng. X©y dùng c¸c chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch hÖ thèng ng©n hµng huy ®éng c¸c nguån tÝn dông dµi h¹n. Cã chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch (vÒ tØ lÖ, kho¶n dù tr÷) ®Ó thu hót sù quan t©m cña ng©n hµng trong viÖc cho hé thu nhËp thÊp vay c¶i thiÖn nhµ ë. Hoµn tÊt viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®« thÞ. Thùc thi mét quy tr×nh ®¬n gi¶n vÒ ®¨ng ký thÕ chÊp. Söa ®æi luËt d©n sù ®Ó hç trî viÖc thu håi nî thÕ chÊp b»ng tµi s¶n th«ng qua h×nh thøc b¸n tµi s¶n thÕ chÊp. Hç trî h×nh thµnh ng©n hµng th­¬ng m¹i b¸n bu«n cho thÞ tr­êng thø cÊp ®Ó cã thÓ ph¸t triÓn thµnh mét ®Þnh chÕ thÞ tr­êng thÕ chÊp. · Cung · CÇu CÊp ®Êt Quy ho¹ch ®« thÞ Qu¶n lý ®Êt ®ai Tµi trî ph¸t triÓn ®Êt ®ai TiÕp cËn ®Êt ®ai Trî cÊp s¶n xuÊt (c¬ së h¹ tÇng) Thu nhËp hé gia ®×nh Thu nhËp cña c¸c thµnh viªn C¸c c¸ nh©n cã nhiÒu viÖc lµm Ho¹t ®éng t¹o thu nhËp gia ®×nh T¨ng tr­ëng d©n sè T¨ng tù nhiªn Di c­ tõ n«ng th«n ra Hµ Néi Quy ®Þnh gÝa ®Êt Hç trî s¶n xuÊt ThuÕ B§S ChuyÓn thu TiÕp cËn tíi tµi trî x©y dùng ThuÕ thu nhËp nhËp Quy ®Þnh gi¸ nhµ ThuÕ m«n bµi Trî cÊp nhµ ë Nhµ ë ChÝnh s¸ch nhµ ë X©y dùng nhµ ë Tµi trî x©y dùng Chi phÝ nhµ Kh¶ n¨ng mua cña c¸c hé gia ®×nh Thu nhËp · TiÕt kiÖm ChuyÓn tiÒn · Vay nî MiÔn hoÆc thu thuÕ thÊp C¸c quy ®Þnh tiÕp cËn L·i suÊt trî cÊp C¸c quy ®Þnh vÒ cho thuª TiÕp cËn tµi trî cÇm cè Hç trî qu¶n lý B§S C¸c ®iÒu kiÖn cÊm cè Kh¶ n¨ng chÞu ®ùng Thu håi chi phÝ B¸n Cho thuª Thanh tãan chi phÝ Mua Cho thuª Hç trî duy tr× C¸c chÝnh s¸ch cña Nhµ n­íc 5.4 Tæ chøc ®inh gÝa B§S Mét trong nh÷ng vÊn ®Ò quan träng mµ c¸c tæ chøc, doanh nghiÖp, ng­êi d©n quan t©m trong giao dÞch B§S hiÖn nay lµ lµm sao biÕt ®­îc gi¸ trÞ ®Ých thùc cña mét B§S cô thÓ mµ hä muèn giao dÞch. Tøc lµ hä muèn biÕt gi¸ trÞ mµ B§S ®ã ®· giao dÞch thµnh c«ng, ®ang giao dÞch, ®ang ®ù¬c giao b¸n ë møc t­¬ng ®­¬ng. Tãm l¹i lµ gi¸ ng­êi mua cã thÓ mua, ng­êi b¸n cã thÓ b¸n, nh÷ng ng­êi m«i giíi cã thÓ mêi chµo, nh÷ng ng­êi lµm ¨n gãp vèn cã thÓ chÊp nhËn ®­îc víi nhau… HiÖn nay t¹i Hµ Néi n¬i mµ c¸c ho¹t ®éng mua b¸n B§S diÔn ra lín vµ s«i ®éng c¸c ho¹t ®éng ®Þnh gi¸ B§S ®­îc thùc hiÖn bëi: C¸c ng©n hµng ®Þnh gi¸ phôc vô cho chÝnh ng©n hµng ®ã trong viÖc thÕ chÊp B§S ®ã ®i vay tÝn dông. C¸c c«ng ty kinh doanh B§S ®Þnh gi¸ ®Ó b¸n c¸c B§S mµ c«ng ty ®ang cã. C¸c trung t©m ®Þnh gÝa B§S. Ngõ¬i d©n cã nhµ, ®Êt muèn tù ®­a ra gi¸ chµo b¸n. Nh÷ng ng­êi gãp vèn b»ng B§S tù ®­a ra gi¸ ®Ó th­¬ng l­îng. §iÒu dÔ dµng nhËn thÊy lµ c¸c ho¹t ®éng ®Þnh gi¸ cña c¬ quan Nhµ nø¬c, doanh nghiÖp vµ ng­êi d©n ®Òu phôc vô môc ®Ých chñ quan cña m×nh. Ng©n hµng muèn ®Þnh gi¸ ®Ó ®¶m b¶o an toµn cho ho¹t ®éng tÝn dông (th­êng ®Þnh gi¸ thÊp). C¸c c«ng ty ®Þnh gi¸ B§S muèn ®Þnh gi¸ ®Ó ®¹t møc lîi nhuËn tèi ®a (®Þnh gi¸ cao khi b¸n, thÊp khi mua). Nh×n chung c«ng t¸c ®Þnh gi¸ cßn thiÕu ®éc lËp vµ kh¸ch quan. §Þnh gi¸ lµ c«ng viÖc cã tÇm quan träng ®Æc biÖt v× kÕt qu¶ cña nã ®­îc dïng ®Ó lµm c¨n cø cho: X¸c ®Þnh gi¸ mua, b¸n X¸c ®Þnh gi¸ thÕ chÊp, gãp vèn X¸c ®Þnh gi¸ b¶o hiÓm X¸c ®Þnh gi¸ ®Òn bï X¸c ®Þnh gi¸ cho thuª §Ó ®Þnh gi¸ B§S cã thÓ theo quy tr×nh sau: Lùa chän môc tiªu ®Þnh gi¸ cô thÓ §iÒu tra, thu thËp th«ng tin th¨m dß yªu cÇu, t×m hiÓu gi¸ c¶ ­íc l­îng gi¸ thµnh trªn c¬ së ®¬n gi¸, dù to¸n, kinh nghiÖm, t×nh h×nh thÞ tr­êng Lùa chän ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ X¸c ®Þnh gi¸ chuÈn §iÒu chØnh §iÒu chØnh vµ thay ®æi gi¸ cho phï hîp víi thÞ tr­êng Môc tiªu cña gi¶i ph¸p nµy lµ quy ®Þnh râ mét quy tr×nh ®Þnh gi¸ ®ª ¸p dông thèng nhÊt trong c¶ n­íc ®ång thêi t¹o ra mÆt b»ng gi¸ thèng nhÊt. Mét lµ, ¸p dông c¬ chÕ mét gi¸ ®èi víi ®Êt nhµ NÕu coi ®Êt thuéc së h÷u toµn d©n vµ lµ hµng ho¸ ®Æc biÖt do Nhµ n­íc ®Þnh gi¸ th× theo ph¸p lÖnh gi¸ néi dung ®Þnh gi¸ ®Êt nh­ sau: H×nh th¸i ®Þnh gi¸ ®Êt C¨n cø ®Þnh gi¸ ®Êt ThÈm quyÒn ®Þnh gi¸ ®Êt ThÈm ®Þnh gi¸ ®Êt Th«ng tin, dù b¸o vµ ®iÒu chØnh gi¸ ®Êt KiÓm so¸t gi¸ ®Êt KiÓm tra, thanh tra gi¸ ®Êt Gi¶i quyÕt khiÕu n¹i, tè c¸o vÒ gi¸ ®Êt Khen th­ëng vµ sö lý vi ph¹m vÒ gi¸ ®Êt 10) Néi dung vµ thÈm quyÒn qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ gi¸ ®Êt Thµnh phè nªn thµnh lËp nh÷ng héi ®ång gi¸m ®Þnh gi¸. Héi ®ång nµy cã nhiÖm vô nh­ sau: Thèng kª gi¸ c¶ mua b¸n X¸c ®Þnh gi¸ ®Þnh h­íng Cung cÊp th«ng tin gi¸ c¶ cho thÞ tr­êng Thu thËp c¸c d÷ liÖu cÇn thiÕt ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ HiÖn nay gi¸ ®Êt ®­îc x¸c ®Þnh nh­ sau: G®Êt = Go * S * k 3.10 Trong ®ã: Go: gi¸ ®Êt do UBND thµnh phè ban hµnh t¹i khu vùc ®ã S: diÖn tÝch l« ®Êt k: hÖ sè ®iÒu chØnh phô thuéc vµo vÞ trÝ l« ®Êt (theo quy ®Þnh cña Nhµ n­íc hiÖn nay th× k = 0,5 ¸ 1,8) Tuy nhiªn viÖc x¸c ®Þnh hÖ sè k chØ x¸c ®Þnh dùa vµo viÖc quan s¸t khu ®Êt mµ ch­a cã mét c¬ së khoa häc nµo. HiÖn nay cã thÓ thÊy hÖ sè k phô thuéc vµo c¸c nh©n tè sau: Kh¶ n¨ng sinh lêi cña l« ®Êt (K1) Kh¶ n¨ng hîp thøc ho¸ cña khu ®Êt (K2) C¬ së h¹ tÇng cña khu ®Êt (®­êng giao th«ng, ®iÖn, n­íc) (K3) Cung cÇu nhµ ®Êt (K4) Sù t¨ng tr­ëng kinh tÕ (K5) C¸c nh©n tè kh¸c (K6) §Ó x¸c ®Þnh ¶nh h­ëng cña c¸c nh©n tè ®Õn hÖ sè k nh­ thÕ nµo ta dùa vµo viÖc x¸c ®Þnh träng sè theo ph­¬ng ph¸p ma trËn vu«ng cña Warkentin. C¸c b­íc tÝnh to¸n nh­ sau: - LËp ma trËn vu«ng. ë ®Çu cña b¶ng ®Æt c¸c chØ tiªu bÞ so s¸nh theo thø tù BK1…BKj…BKm ë ®Çu cét ®Æt c¸c chØ tiªu theo thø tù BK1…Bki…BKm - C¸c chuyªn gia tuú quan ®iÓm cña m×nh sÏ cho tæng ®iÓm b»ng c¸ch so s¸nh tõng cÆp nh÷ng chØ tiªu theo c¸c « cña ma trËn vu«ng, thang ®iÓm tõ 0 ®Õn 4 quy ®Þnh nh­ sau: + NÕu BKi << BKj th× cho ®iÓm Hij = 0 + NÕu BKi < BKj th× cho ®iÓm Hij = 1 + NÕu BKi = BKj th× cho ®iÓm Hij = 2 + NÕu BKi > BKj th× cho ®iÓm Hij = 3 + NÕu BKi >> BKj th× cho ®iÓm Hij = 4 ë ®©y Hij lµ tÇm quan träng cña mét chØ tiªu BKi nµo ®ã ë cét ®Çu so víi mét chØ tiªu BKj nµo ®ã ë dßng ®Çu cña b¶ng C¸c chØ tiªu: << lµ rÊt kÐm quan träng < lµ kÐm quan träng h¬n = lµ quan träng nh­ nhau > lµ quan träng h¬n >> lµ rÊt quan träng C¸c trÞ sè Hij ph¶i tu©n theo quy luËt sau: Hij = Hji = 2 víi i = j Hij + Hji = 4 víi i ¹ j C¸c khu ®Êt t¹i Hµ Néi hiÖn nay ®­îc chia lµm 4 vÞ trÝ nh­ sau: VÞ trÝ 1: Gåm c¸c l« ®Êt cã vÞ trÝ thuËn lîi ®Æc biÖt cho viÖc kinh doanh, bu«n b¸n dÞch vô vµ c¸c lo¹i ho¹t ®éng kh¸c. Bao gåm c¸c l« ®Êt thuéc c¸c trung t©m thu hót cña c¸c ®« thÞ c¸c l« ®Êt cã mÆt tiÒn gi¸p chî, mÆt tiÒn c¸c ®­êng phè dÞch vô th­¬ng m¹i, mÆt tiÒn c¸c nót giao th«ng dÞch vô chÝnh. Khu ®Êt nµy ®Æc biÖt ®­îc ®¸nh gÝa cao bëi cã lîi thÕ vÒ kinh doanh cho nªn kh¶ n¨ng sinh lêi cña l« ®Êt ®­îc ®­a lªn hµng ®Çu, ®Ó cã thÓ kinh doanh th× c¸c yÕu tè vÒ c¬ së h¹ tÇng nh­: ®iÖn, n­íc, giao th«ng… còng ®­îc ®¸nh gi¸ cao h¬n c¸c nh©n tè kh¸c. MÆt kh¸c th× cung cÇu vÒ nhµ ®Êt vµ t×nh h×nh t¨ng tr­ëng kinh tÕ còng ®­îc ®¸nh gÝa cao h¬n do lµm ¨n ph¸t triÓn th× c¸c nhu cÇu vÒ chç kinh doanh còng t¨ng. VÞ trÝ 2: Gåm c¸c l« ®Êt cã vÞ trÝ tèt, cã ®é hÊp dÉn cao ®Ó kinh doanh bu«n b¸n, s¶n xuÊt, lµm dÞch vô vµ c¸c ho¹t ®éng kh¸c. Bao gåm c¸c l« ®Êt cã mÆt tiÒn ë c¸c ®­êng phè lín, c¸c trôc ®­êng lín. T¹i vÞ trÝ nµy nh©n tè kh¶ n¨ng sinh lîi vÉn ®­îc ®¸nh gi¸ cao h¬n tuy nhiªn ®· cã sù chuyÓn dÞch so víi t¹i vÞ trÝ 1 ®ã lµ kh¶ n¨ng hîp thøc ho¸ cña ®Êt ®· ®­îc ®¸nh gi¸ cao h¬n còng nh­ do Ýt cã kh¶ n¨ng sinh lêi nªn yÕu tè cung cÇu nhµ ®Êt Ýt thóc giôc ng­êi mua chän khu ®Êt nµy. VÞ trÝ 3: Bao gåm c¸c l« ®Êt cã mÆt tiÒn ë c¸c ®­êng phè võa vµ nhá c¸c ngâ lín cã vÞ trÝ Ýt thuËn lîi trong giao dÞch, bu«n b¸n vµ c¸c ho¹t ®éng kinh tÕ kh¸c. T¹i c¸c l« ®Êt nµy kh¶ n¨ng sinh lêi kh«ng ph¶i lµ yÕu tè hµng ®Çu c¸c nh©n tè d­êng nh­ ë mét møc kh«ng chªnh lÖch nhau nhiÒu VÞ trÝ 4: Gåm c¸c khu ®Êt cã vÞ trÝ hoµn toµn kh«ng thuËn lîi trong giao dÞch, buon b¸n, dÞch vô, s¶n xuÊt vµ c¸c ho¹t ®éng kinh tÕ kh¸c. §ã lµ c¸c l« ®Êt n»m s©u trong ngâ nhá c¸c hÎm nhá chØ xe th« s¬ ®i vµo ®­îc C¸c l« ®Êt nµy kh«ng phï hîp víi viÖc bu«n b¸n mµ chØ thÝch hîp cho viÖc ë do vËy yÕu tè kh¶ n¨ng sinh lîi kh«ng ®­îc ®Æt lªn hµng ®Çu mµ ë ®©y ng­êi mua quan t©m ®Õn kh¶ n¨ng hîp thøc ho¸ cña ®Êt còng nh­ mét sè c¸c yÕu tè kh¸c nh­ t©m lý, thãi quen, së thÝch… §Ó ®¸nh gi¸ ¶nh h­ëng cña c¸c nh©n tè tíi gÝa ®Êt ta chia lµm 2 tr­êng hîp: §èi víi ng­êi mua ®Êt nh»m môc ®Ých kinh doanh §èi víi nh÷ng ng­êi mua ®Êt ®Ó ë § §èi víi nh÷ng ng­êi mua ®Êt nh»m môc ®Ých kinh doanh: Qua ph©n tÝch t¹i c¸c vÞ trÝ trªn ta thÊy ®èi víi nh÷ng ng­êi mua ®Êt nh»m môc ®Ých kinh doanh th× tÇm quan träng cña c¸c yÕu tè ®­îc ®¸nh gi¸ nh­ sau: Kh¶ n¨ng sinh lêi cña ®Êt: rÊt quan träng Kh¶ n¨ng hîp thøc ho¸: b×nh th­êng C¬ së h¹ tÇng: quan träng Cung cÇu nhµ ®Êt: rÊt quan träng T¨ng tr­ëng kinh tÕ: quan träng C¸c nh©n tè kh¸c b×nh th­êng VËy ta cã b¶ng ®¸nh gÝa tÇm quan träng cña c¸c chØ tiªu nh­ sau: K1 K2 K3 K4 K5 K6 å Wi K1 2 3 3 2 4 4 18 0.25 K2 1 2 2 1 3 3 12 0.167 K3 1 2 2 1 3 3 12 0.167 K4 2 3 3 2 4 4 18 0.25 K5 0 1 1 0 2 2 6 0.083 K6 0 1 1 0 2 2 6 0.083 HÖ sè K ®­îc tÝnh nh­ sau: 3.11 Trong ®ã: Kj : HÖ sè ®iÒu chØnh ®Êt t¹i vÞ trÝ j Pij : ¶nh h­ëng cña nh©n tè i t¹i vÞ trÝ j ®· lµm mÊt ®¬n vÞ ®o Wi : møc ®é ¶nh h­ëng cña nh©n tè i ®èi víi hÖ sè k i: sè nh©n tè ¶nh h­ëng tíi gi¸ ®Êt j: sè vÞ trÝ ®Êt §¸nh gi¸ ¶nh h­ëng cña c¸c nh©n tè t¹i tõng vÞ trÝ b»ng ph­¬ng ph¸p chuyªn gia. Sè ®iÓm tíi ®a cho tõng nh©n tè lµ 10 ®iÓm. §iÓm cña c¸c vÞ trÝ liÒn kÕ nhau c¸ch nhau 2 ®iÓm. C¨n cø vµo tõng vÞ trÝ ta sÏ cho ®iÓm nh­ sau: VÞ trÝ I VÞ trÝ II VÞ trÝ III VÞ trÝ IV Kh¶ n¨ng sinh lêi 9 7 5 3 Kh¶ n¨ng hîp thøc ho¸ 7 7 7 7 C¬ së h¹ tÇng 8 6 4 2 Cung cÇu nhµ ®Êt 6 6 6 6 T¨ng tr­ëng kinh tÕ 6 6 6 6 C¸c nh©n tè kh¸c 5 5 5 5 Ta chän h­íng cña c¸c nh©n tè theo h­íng cµng lín cµng tèt VËy Pij cña c¸c nh©n tè kh¶ n¨ng sinh lêi, kh¶ n¨ng hîp thøc ho¸, c¬ së h¹ tÇng tÝnh nh­ sau: 3.12 C¸c nh©n tè cßn l¹i theo h­íng cµng nhá cµng tèt nªn Pij tÝnh to¸n nh­ sau: 3.13 VËy ta tÝnh to¸n ®­îc Pij nh­ sau: VÞ trÝ I VÞ trÝ II VÞ trÝ III VÞ trÝ IV Kh¶ n¨ng sinh lêi 37,5 29,17 20,83 12,5 Kh¶ n¨ng hîp thøc ho¸ 25 25 25 25 C¬ së h¹ tÇng 40 30 20 10 Cung cÇu nhµ ®Êt 25 25 25 25 T¨ng tr­ëng kinh tÕ 25 25 25 25 C¸c nh©n tè kh¸c 25 25 25 25 VËy ta tÝnh ®­îc: K1= 30,63 K2= 26,88 K3= 23,12 K4= 19,37 § §èi víi ®èi t­îng mua nhµ kh«ng nh»m môc ®Ých kinh doanh Nh÷ng ®èi t­îng nµy kh«ng ®¸nh gÝa cao nh©n tè kh¶ n¨ng sinh lêi cña ®Êt. TÇm quan träng cña c¸c nh©n tè ®­îc ®¸nh gi¸ nh­ sau (qua kh¶o s¸t t¹i mét sè trung t©m nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi) Kh¶ n¨ng sinh lêi cña ®Êt: b×nh th­êng Kh¶ n¨ng hîp thøc ho¸: rÊt quan träng C¬ së h¹ tÇng: quan träng Cung cÇu nhµ ®Êt: rÊt quan träng T¨ng tr­ëng kinh tÕ: quan träng C¸c nh©n tè kh¸c: quan träng B¶ng cho ®iÓm cña c¸c nh©n tè nh­ sau: K1 K2 K3 K4 K5 K6 å Wi K1 2 0 1 0 1 1 5 0.069 K2 4 2 3 2 3 3 17 0.236 K3 3 1 2 1 2 2 11 0.153 K4 4 2 3 2 3 3 17 0.236 K5 3 1 2 1 2 2 11 0.153 K6 3 1 2 1 2 2 11 0.153 ChØ tiªu Pij vÉn x¸c ®Þnh nh­ trªn VËy ta tÝnh ®­îc : K1= 28,16 K2= 26,05 K3= 23,95 K4= 21,84 NÕu ta chän vÞ trÝ 4 lµ c¬ së ®Ó so s¸nh vµ gäi HÖ sè ¶nh h­ëng cña vÞ trÝ I g1 = HÖ sè ¶nh h­ëng cña vÞ trÝ IV HÖ sè ¶nh h­ëng cña vÞ trÝ II g2 = HÖ sè ¶nh h­ëng cña vÞ trÝ IV HÖ sè ¶nh h­ëng cña vÞ trÝ III g3 = HÖ sè ¶nh h­ëng cña vÞ trÝ IV VËy ta tÝnh ®­îc c¸c hÖ sè g ®èi víi tõng tr­êng hîp nh­ sau: §èi víi ®èi t­îng mua nhµ nh»m môc ®Ých kinh doanh §èi víi ®èi t­îng mua nhµ ngoµi môc ®Ých kinh doanh g1 1,58 1,29 g2 1,39 1,19 g3 1,19 1,09 g4 1 1 NhËn xÐt: HiÖn nay theo khung gi¸ ®Êt cña Nhµ n­íc s¾p ban hµnh th× chªnh lÖch gi÷a gi¸ ®Êt t¹i vÞ trÝ I, II, III so víi vÞ trÝ IV lÇn l­ît lµ 2,86; 2 vµ 1,43. Nh­ vËy con sè nµy l¬n h¬n so víi sè ®· tÝnh ra ë trªn. Do thêi gian lµm ®å ¸n ng¾n nªn cã thÓ ch­a kh¶o s¸t hÕt c¸c nh©n tè ¶nh h­ëng hay viÖc kh¶o s¸t møc ®é quan träng cña c¸c nh©n tè ch­a chÝnh x¸c do vËy ®Ò tµi sÏ nghiªn cøu thªm ®Ó ra sè liÖu chÝnh x¸c nhÊt. MÆt kh¸c c¸c c¬ quan Nhµ n­íc còng cÇn xem xÐt ®Ó ®iÒu chØnh l¹i c¸c hÖ sè trªn Qua c¸c sè liÖu ë trªn ta thÊy mÆc dï vÞ trÝ I ®­îc ®¸nh gi¸ lµ cao nhÊt nh­ng còng kh«ng chªnh lÖch nhiÒu so víi c¸c nhãm cßn l¹i ®Æc biÖt lµ c¸c nhãm ®èi t­îng mua ®Êt kh«ng nh»m môc ®Ých kinh doanh. VËy trong khung gi¸ cña Nhµ n­íc (theo NghÞ ®Þnh sè 87/CP ngµy 17/8/1994 cña ChÝnh phñ) gÝa ®Êt t¹i c¸c vÞ trÝ liÒn nhau nh­ vÞ trÝ I so víi II, vÞ trÝ II so víi III, vÞ trÝ III so víi IV th­êng tõ 2 ®Õn 3 lÇn. MÆt kh¸c ta cã thÓ dïng c¸c sè liÖu trªn ®Ó ®iÒu chØnh c¸c gi¸ ®Êt khi cÇn thiÕt theo møc ®é t­¬ng quan gi÷a c¸c vÞ trÝ nh­ trªn. Nh­ vËy khi ph¶i ®iÒu chØnh gi¸ ®Êt cho phï hîp víi thùc tÕ ta chØ cÇn ®iÒu chØnh vÞ trÝ sè IV c¸c vÞ trÝ cßn l¹i ®­îc nh©n víi hÖ sè nh­ trªn. §Ó tiÖn cho viÖc x¸c ®Þnh c¸c hÖ sè trªn trong ®iÒu kiÖn thÞ tr­êng cã nhiÒu biÕn ®éng ta cã thÓ lËp mét ch­¬ng tr×nh x¸c ®Þnh c¸c hÖ sè trªn nh­ sau: uses crt; const max=10; var i,j,k:integer; n,m:integer; ch:char; a: array[1..max,1..max] of real; b: array[1..max,1..max] of real; c: array[1..max,1..max] of real; d: array[1..max] of real; tong,tonghang,ndtonghang:real; begin clrscr; write('Nhap so hang:');readln(n); write('Nhap so cot:');readln(m); for i:=1 to n do begin write('Nhap phan tu a[1',i,']');readln(a[1][i]); end; for i:=1 to (m-2) do a[i][i]:=2; for i:=2 to n do begin for j:=(i-1) downto 1 do a[i][j]:=(a[i-1][j]+a[i][j+1])-(a[i-1][j+1]); for j:=(i+1) to (m-2) do a[i][j]:=(a[i-1][j]+a[i][j-1])-(a[i-1][j-1]); end; tong:=2*(m-2)*(m-2); for i:=1 to n do begin tonghang:=0; for j:=1 to (m-2) do tonghang:=tonghang+a[i][j]; a[i][7]:=tonghang; a[i][8]:=tonghang/tong; end; writeln(tong:8:3); for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write(a[i][j]:8:3,' '); if j=m then writeln; end; write('Nhap so hang:');readln(n); write('Nhap so cot:');readln(m); for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write('Nhap phan tu b[',i,j,']');readln(b[i][j]); end; for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write(b[i][j]:8:3,' '); if j=m then writeln; end; writeln; for i:=1 to n do begin write('Su dung cong thuc 1/2?');ch:=readkey; tonghang:=0; ndtonghang:=0; if ch='1' then begin for j:=1 to m do tonghang:=tonghang+b[i][j]; for j:=1 to m do c[i][j]:=(b[i][j]/tonghang)*100; end; if ch='2' then begin for j:=1 to m do ndtonghang:=ndtonghang+(1/b[i][j]); for j:=1 to m do c[i][j]:=((1/b[i][j])/ndtonghang)*100; end; writeln; end; for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write(c[i][j]:8:3,' '); if j=m then writeln; end; for i:=1 to m do begin tong:=0; for j:=1 to n do tong:=tong + a[j][8]*c[j][i]; d[i]:=tong; end; writeln; for i:=1 to m do write(d[i]:8:3,' '); readln; end. §Ó ®¸p øng nhu cÇu cña qu¶n lý Nhµ n­íc còng nh­ cña c¸c lùc l­îng tham gia thÞ tr­êng vÒ gi¸ B§S trong thêi gian tíi cÇn: Khung gi¸ B§S do Nhµ n­íc ban hµnh chØ ¸p dông trong ph¹m vi giao dÞch gi÷a Nhµ n­íc víi c¸c tæ chøc c¸ nh©n trong viÖc giao b¸n, kho¸n, cho thuª B§S, thu thuÕ, phÝ B§S, båi th­êng vµ hç trî gi¶i phãng mÆt b»ng. B·i bá quy ®Þnh b¾t buéc c¸c bªn kh«ng ph¶i lµ Nhµ n­íc tham gia giao dÞch trªn thÞ tr­êng B§S ph¶i tu©n thñ khung gi¸ quy ®Þnh cña Nhµ nø¬c. H×nh thµnh vµ ®­a vµo ho¹t ®éng c¸c trung t©m ®Þnh gi¸ B§S. C¸c trung t©m thÈm ®Þnh gi¸ (kh«ng ph©n biÖt c«ng, t­) d­íi c¸c c«ng ty t­ vÊn vÒ ®Þnh gÝa ®Êt vµ c¸c c«ng tr×nh g¾n liÒn víi ®Êt ho¹t ®éng theo mét quy chÕ chung vµ ®¸p øng nhu cÇu sö dông gi¸ kh¸c nhau theo nguyªn t¾c h­ëng phÝ dÞch vô. Cã hÖ thèng cÊp chøng chØ cho c¸c chuyªn gia ®Þnh gi¸ theo c¸c ph­¬ng ph¸p th«ng dông trªn thÕ giíi (Bé Tµi chÝnh nghiªn cøu tr×nh ®Ò tµi lµm thÝ ®iÓm tr­íc t¹i 1 –2 thµnh phè n¨m 2002). §èi víi c¸c l« ®Êt cã vÞ trÝ thuËn tiÖn, cã nhiÒu lîi thÕ, cho phÐp chÝnh quyÒn ®Þa ph­¬ng thùc hiÖn ®Êu gi¸, ®Êu thÇu c«ng khai quyÒn sö dông ®Êt nh»m n©ng cao hiÖu qu¶ sö dông ®Êt vµ t¨ng thu ng©n s¸ch. Hai lµ, ph¸t triÓn hÖ thèng th«ng tin, c¸c tæ chøc m«i giíi, t­ vÊn, dÞch vô mua b¸n B§S ViÖc h×nh thµnh mét hÖ thèng th«ng tin th­êng xuyªn vÒ thÞ tr­êng B§S cho phÐp thÞ tr­êng ho¹t ®éng th«ng tho¸ng, gi¶m chi phÝ giao dÞch, t¨ng hiÖu qu¶ ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng vµ cã thÓ gi¶m nguy c¬ nÒn kinh tÕ “bong bãng” do ®©ï c¬. HiÖn t¹i c¸c tæ chøc nµy ®ang b­íc ®Çu ®­îc h×nh thµnh, ho¹t ®éng cßn nhiÒu khã kh¨n, yÕu kÐm, h¹n chÕ. Trong thêi gian tíi cÇn: - Xo¸ bá c¸c c¶n trë trong viÖc hµnh nghÒ cña c¸c chuyªn gia, khuyÕn khÝch viÖc h×nh thµnh c¸c hiÖp héi nghÒ nghiÖp, tiÕn tíi chuyÓn mét sè chøc n¨ng c«ng sang tæ chøc t­, héi nghÒ nghiÖp thùc hiÖn…§a d¹ng ho¸ c¸c h×nh thøc cung cÊp th«ng tin vµ t­ vÊn cÇn thiÕt vÒ ph¸p luËt, quy ho¹ch, kÕ ho¹ch, chÝnh s¸ch, cung cÇu, gi¸ c¶, tµi chÝnh, tÝn dông…®èi víi B§S th«ng qua c¸c tæ chøc c«ng vµ t­. T¹o ®iÒu kiÖn vÒ mÆt ph¸p lý, quy chÕ tæ chøc ®Ó c¸c trung t©m ®Þa èc, siªu thÞ ®Þa èc, c¸c trung t©m m«i giíi, dÞch vô vay, thanh to¸n ®­îc tiÕp tôc h×nh thµnh, cñng cè, më réng vµ ho¹t déng cã hiÖu qu¶. KhuyÕn khÝch sù h×nh thµnh c¸c tæ chøc m«i giíi cã t­ c¸ch ph¸p nh©n. - Thùc hiÖn ®a d¹ng ho¸, c«ng khai, minh b¹ch th«ng tin. Theo ®ã ®­a th«ng tin vÒ ph¸p luËt, c¬ chÕ chÝnh s¸ch, quy ho¹ch, kÕ ho¹ch cã liªn quan ®Õn qu¶n lý vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S lªn ph­¬ng tiÖn th«ng tin ®¹i chóng vµ c¸c trang Web. 6.BiÖn ph¸p nh»m t¨ng c­êng hiÖu qu¶ vµ n¨ng lùc qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§S. Mét hÖ thèng qu¶n lý cã hiÖu lùc sÏ ph¶i t¹o ra c¸c lîi Ých sau: T¨ng c­êng nhÞp ®é vµ b¶o ®¶m an toµn cho c¸c giao dÞch trªn thÞ tr­êng B§S – nhµ ®Êt Hç trî viÖc thu thuÕ B§S – nhµ ®Êt vµ ®Þnh gÝa B§S – nhµ ®Êt T¨ng c­êng quy m« còng nh­ sù an toµn cña viÖc thÕ chÊp B§S – nhµ ®Êt B¶o vÖ ®Êt c«ng. Gi¶m tranh chÊp B§S – nhµ ®Êt. C¶i thiÖn quy ho¹ch vµ ph¸t triÓn kÕt cÊu h¹ tÇng. C¶i thiÖn c«ng t¸c thèng kª. Träng t©m cña gi¶i ph¸p nµy lµ t¹o ra nh÷ng ®iÒu kiÖn cÇn thiÕt ®Ó thùc hiÖn c¸c chøc n¨ng, nhiÖm vô, quyÒn h¹n vµ tr¸ch nhiÖm qu¶n lý Nhµ n­íc nh»m ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S. Thø nhÊt, thùc hiÖn ®Çy ®ñ tr¸ch nhiÖm cu¶ Nhµ n­íc trong viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ quyÒn së h÷u nhµ cho c¸c ®èi t­îng sö dông ®Êt vµ së h÷u nhµ. Thø hai, thùc hiÖn viÖc ®¨ng ký tµi s¶n B§S thay thÕ nhiÒu thñ tôc hµnh chÝnh trong giao dÞch vÒ B§S hiÖn nay. Thø ba, cÇn xö lý nhanh viÖc sö dông ®Êt kÐm hiÖu qu¶ quü ®Êt, nhµ x­ëng cña c¸c doanh nghiÖp Nhµ n­íc, trô së lµm viÖc vµ quü ®Êt c¬ quan nhµ n­íc vµ lùc l­îng vò trang. §èi víi c¸c diÖn tÝch ®Êt, trô së lµm viÖc ®ang ®­îc sö dông ®óng môc ®Ých t¹i c¸c tæ chøc Nhµ n­íc th× tiÕn hµnh cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt (trong ®ã cã quyÒn së h÷u c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt) cho c¸c tæ chøc nµy. §èi víi c¸c diÖn tÝch ®Êt vµ nhµ ®· ®ang bÞ tæ chøc qu¶n lý ®em b¸n hoÆc cho thuª, chuyÓn nh­îng…sai chÝnh s¸ch th× ph¶i xö lý sai ph¹m vµ cã biÖn ph¸p gi¶i quyÕt hËu qu¶. Gi¸ trÞ cña nh÷ng diÖn tÝch ®Êt ®· ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ph¶i ®­îc x¸c ®Þnh vµ h¹ch to¸n vµo tæng gi¸ trÞ tµi s¶n B§S cña tæ chøc Nhµ n­íc §èi víi c¸c diÖn tÝch ®Êt bÞ bá hoang ho¸ Nhµ n­íc nªn dïng biÖn ph¸p kinh tÕ nh­ ph¹t luü tiÕn theo thêi gia bá hoang hoÆc chËm thùc hiÖn dù ¸n nÕu kh«ng cã lý do chÝnh ®¸ng. Thø t­, s¾p xÕp, ®iÒu chØnh bé m¸y qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ B§S vµ thÞ tr­êng B§S. C«ng t¸c nµy cÇn ®­îc triÓn khai theo h­íng ph©n cÊp t¹o sù tù chñ cho chÝnh quyÒn ®Þa ph­¬ng. ë Trung ­¬ng cÇn thµnh lËp mét Bé tæng hîp thùc hiÖn chøc n¨ng qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai vµ B§S g¾n liÒn víi ®Êt. Thø n¨m, tæ chøc ®µo t¹o chuyªn gia, lao ®éng chuyªn nghiÖp cho ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng B§S, ®Æc biÖt lµ cã c¸c nghÒ ®o ®¹c, lËp b¶n ®å ®Þa chÝnh, lËp hå s¬ ®Þa b¹, x©y dùng quy ho¹ch chi tiÕt ph¸t triÓn ®« thÞ, t­ vÊn, m«i giíi, ®Þnh gi¸, träng tµi, thanh to¸n, tÝn dông, th«ng tin …vÒ giao dÞch B§S… Quan hÖ chØ ®¹o Quan hÖ vÒ chuyªn m«n Quan hÖ phèi hîp Së ®i¹ chÝnh Tæng côc ®Þa chÝnh Së x©y dùng Bé x©y dùng UBND tØnh, thµnh phè UBND quËn, huyÖn Thñ t­íng chÝnh phñ V¨n phßng kiÕn tróc s­ tr­ëng Bé tµi nguyªn vµ m«i tr­êng Phßng q©rn lý ®« thÞ x©y dùng Së tµi nguyªn vµ m«i tr­êng Qu¶n lý biÕn ®éng ®Êt ®ai UBND x· ph­êng, thÞ trÊn 7. ChuyÓn hµng n¨m 6. C«ng bè chuyÓn v¨n b¶n c«ng chøng C¬ quan ®Þa chÝnh 2. Giao tµi liÖu ®o thùc tÕ ChuyÓn trÝch lôc b¶n ®å ®i¹ chÝnh ®· söa C¬ quan ®¨ng ký giao dÞch ®¶m b¶o Kü s­ tr¾c ®Þa C«ng chøng viªn 5.ChyÓn v¨n b¶n c«ng chøng 1. Lùa chän C¸ nh©n 4.Giao v¨n b¶n c«ng chøng 7.BiÖn ph¸p tæ chøc dÞch vô cung cÊp th«ng tin cho thÞ tr­êng B§S HiÖn nay chóng ta cã rÊt nhiÒu trang Web th«ng tin vÒ nhµ ®Êt d­íi h×nh thøc trung t©m m«i giíi nh­: http/www. Nhavui.com http/www. Vnexpress.net/raovat http/www. Viet-trade.com/thitruongdiaoc http/www. Nhadat.com …………………………… Ngoµi ra cßn rÊt nhiÒu trang Web cña c¸c c«ng ty TNHH ho¹t ®éng trong lÜnh vùc nµy. Tuy nhiªn ch­a cã mét trang Web chÝnh thøc d­íi sù qu¶n lý cña c¸c bé, ngµnh, c¬ quan cã thÈm quúªn. §Ó ®¶m b¶o cho c¸c bªn giao dÞch cã nh÷ng th«ng tin ch¾c ch¾n vÒ B§S, Nhµ n­íc ph¶i coi ®©y lµ tr¸ch nhiÖm cña m×nh ®Ó h­íng dÉn thÞ tr­êng B§S ho¹t ®éng vµ ph¸t triÓn lµnh m¹nh. Nh÷ng th«ng tin vÒ thÞ tr­êng B§S – nhµ ®Êt ph¶i cung cÊp cho c¸c bªn giao dÞch bao gåm: C¸c giÊy tê cã liªn quan ®Õn viÖc x¸c ®Þnh quyÒn së h÷u tµi s¶n, quyÒn sö dông ®Êt cña B§S ®¨ng ký giao dÞch. Dù ®Þnh cña ®Þa ph­¬ng, cña ChÝnh phñ vÒ quy ho¹ch sö dông ®Êt cã liªn quan ®Õn B§S ®¨ng ký giao dÞch. Th«ng tin vÒ quy ®Þnh cña ph¸p luËt hiÖn hµnh cã liªn quan ®Õn së h÷u, quyÒn sö dông, mua b¸n…B§S ®¨ng ký giao dÞch. Nh÷ng h¹n chÕ vÒ quyÒn së h÷u, quyÒn sö dông B§S ®¨ng ký giao dÞch Th«ng tin vÒ gi¸ c¶ B§S, nhÊt lµ gi¸ cña c¸c B§S t­¬ng ®­¬ng B§S ®¨ng ký giao dÞch. Mét trong nh÷ng lý do lµm thÞ tr­êng B§S – nhµ ®Êt trong nh÷ng n¨m qua ph¸t triÓn thiÕu lµnh m¹nh, Nhµ n­íc kh«ng kiÓm so¸t ®­îc lµ do kh«ng cã c¬ quan chÞu tr¸ch nhiÖm cung cÊp th«ng tin chÝnh thøc còng nh­ thiÕu c¬ quan t­ vÊn tin cËy cã tÝnh ph¸p lý ®Ó hç trî c¶ ng­êi b¸n vµ ng­êi mua khi tham gia giao dÞch trªn thÞ tr­êng B§S – nhµ ®Êt. §Ó lµm ®­îc c¸c viÖc trªn c¸c ®Þa ph­¬ng ®Æc biÖt lµ ë c¸c thµnh phè lín cÇn sím thµnh lËp trung t©m giao dÞch B§S chÝnh thøc víi c¸c chøc n¨ng tèi thÓ sau: - Chøc n¨ng th«ng tin: c¸c trung t©m m«i giíi ph¶i cung cÊp c¸c th«ng tin vÒ nguån cung B§S – nhµ ®Êt, bao gåm c¶ cña khu vùc Nµh n­íc, c¸c doanh nghiÖp vµ c¸c c¸ nh©n cã B§S tham gia vµo nguån cung trªn thÞ tr­êng. Nguån cung B§S bao gåm c¶ c¸c hµng ho¸ hiÖn t¹i, c¸c hµng ho¸ ®ang trong khu vùc quy ho¹ch ph¸t triÓn trong t­¬ng lai theo c¸c h¹n ®Þnh ®Çu t­ thùc hiÖn vµ c¸c khu vùc h¹n chÕ ph¸t triÓn, h¹n chÕ mua b¸n trao ®æi theo còng nh­ c¸c th«ng tin quy ho¹ch ph¸t triÓn ®« thÞ vµ c¸c dù ¸n ®Çu t­ ph¸t triÓn B§S. C¸c th«ng tin vÒ hµng ho¸ B§S kh«ng chØ giíi h¹n ®èi víi c¸c d¹ng nhµ ®Êt ë mµ cÇn ph¶i më réng sang c¸c lÜnh vùc B§S v¨n phßng, c«ng së, dÞch vô, c«ng nghiÖp vµ kh«ng chØ trong ph¹m vi mua b¸n mµ bao hµm c¶ c¸c quan hÖ giao dÞch thuª, cho thuª, thÕ chÊp, ®Êu gi¸. - Chøc n¨ng thÈm ®Þnh: c¸c trung t©m thùc hiÖn chøc n¨ng thÈm ®Þnh c¸c ®Æc tr­ng cña B§S, tÝnh ph¸p lý còng nh­ thùc hiÖn c¸c dÞch vô ph¸p lý vÒ c¸c B§S tham gia giao dÞch. Trung t©m ph¶i chÞu tr¸ch nhiÖm vµ cã ®Çy ®ñ ®é tin cËy vÒ c¸c th«ng tin ph¸p lý còng nh­ c¸c ®Æc ®iÓm kinh tÕ kü thuËt cña B§S tham gia giao dÞch qua trung t©m. Trung t©m ph¶i tiÕn hµnh cã chÊt l­îng ®Ó ho¹t ®éng ®Þnh gi¸ B§S giao dÞch ®­îc chÝnh x¸c, phï hîp lµm c¬ së ®Ó h×nh thµnh gi¸ c¶ mua b¸n trao ®æi gi÷a c¸c bªn tham gia giao dÞch. Trung t©m lµm trung gian h­íng dÉn thùc hiÖn qu¸ tr×nh tiÕn hµnh c¸c thñ tôc giao dÞch gi÷a bªn mua vµ b¸n ®¶m b¶o ®óng tr×nh tù vµ quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ giao dÞch B§S. Trung t©m sÏ thay mÆt (hoÆc gióp ®ì) c¸c bªn mua vµ b¸n thùc hiÖn c¸c thñ tôc giao dÞch víi c¬ quan Nhµ n­íc ®Ó ®¶m b¶o c¸c giao dÞch ®­îc b¶o hé b»ng ph¸p luËt vµ gióp Nhµ n­íc thùc hiÖn ®­îc viÖc kiªm so¸t víi c¸c quan hÖ giao dÞch B§S trªn thÞ tr­êng giao dÞch chÝnh thøc. - Chøc n¨ng cÇu nèi: trung t©m sÏ lµm cÇu nèi cho c¸c viÖc thùc hiÖn thanh to¸n gi÷a hai bªn cung nh gi­ãi thiÖu c¸c nguån cung cÊp tµi chÝnh cho nh÷ng ng­êi cã nhu cÇu v©y vèn thÕ chÊp b»ng tµi chÝnh c¸c B§S tham gia giao dÞch. Mét yªu cÇu cèt yÕu ®Æt ra lµ ho¹t ®éng cña c¸c trung t©m ph¶i mang l¹i sù tiÖn lîi vµ h÷u Ých cho c¶ ng­êi tham gia cung cÇu vÒ B§S, ®¶m b¶o cho c¸c B§S tham gia giao dÞch ®­îc thùc hiÖn nhanh chãng, tin c©y, an toµn vµ tin t­ëng. Bªn c¹nh ®ã Nhµ n­íc cÇn cã c¸c biÖn ph¸p qu¶n lý ho¹t ®éng cña hÖ thèng dÞch vô m«i giíi nhµ ®Êt trªn ®Þa bµn, ®­a hÖ thèng m«i giíi vµo ho¹t ®éng nh­ lµ mét kh©u cña qu¸ tr×nh vËn hµnh thÞ tr­êng B§S. Nh÷ng vÊn ®Ò c¬ b¶n ®Ó cñng cè ho¹t ®éng cña hÖ thèng th«ng dÞch vô t­ vÊn m«i giíi B§S gåm: KiÓm so¸t c¸c tæ chøc, c¸ nh©n ®¨ng ký tham gia dÞch vô t­ vÊn m«i giíi vÒ B§S. Ng­êi lµm dÞch vô t­ vÊn m«i giíi ph¶i ®¨ng ký ho¹t ®éng víi c¬ quan qu¶n lý Nhµ n­íc vµ ®­îc Nhµ n­íc cho phÐp míi ®­îc ho¹t ®éng t­ vÊn m«i giíi. Nh÷ng ng­êi t­ vÊn m«i giíi ph¶i chÞu tr¸ch nhiÖm tr­íc ph¸p luËt vÒ kÕt qu¶ cña c¸c ho¹t ®éng t­ vÊn vµ m«i giíi nh­: chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ tÝnh trung thùc trong c¸c th«ng tin vÒ tÝnh ph¸p lý cña B§S ®­a vµo m«i giíi giao dÞch, chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ kÕt qu¶ ®Þnh gi¸ vµ h×nh thµnh gi¸ c¶ cña B§S giao dÞch vµ chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ kÕt qu¶ cña c¸c dÞch vô kh¸c. Nh­ vËy, chØ cã nh÷ng ng­êi cã ®ñ t­ c¸ch ph¸p nh©n, cã ®ñ tr×nh ®é chuyªn m«n vÒ m«i giíi B§S míi ®­îc tham gia c¸c dÞch vô m«i giíi vÒ B§S. KiÓm so¸t tÝnh c«ng khai cña c¸c th«ng tin vµ chÊt l­îng dÞch vô t­ vÊn, nh÷ng ng­êi t­ vÊn ®­îc quyÒn yªu cÇu c¸c c¬ quan qu¶n lý Nhµ n­íc x¸c nhËn th«ng tin ph¸p lý vÒ B§S. Thóc ®Èy sù ra ®êi vµ ph¸t triÓn cña c¸c dÞch vô t­ vÊn vµ m«i giíi tæng hîp cho c¸c nhu cÇu cã liªn quan ®Õn ho¹t ®éng giao dÞch vÒ B§S nh­: dÞch vô cung cÊp th«ng tin hµng ho¸ B§S, dÞch vô kiÓm tra t­ vÊn tÝnh ph¸p lý cña B§S, dÞch vô ®Þnh gi¸ B§S, dÞch vô thanh to¸n vµ cho vay thÕ chÊp B§S vµ dÞch vô hoµn thiÖn hå s¬ giao dÞch vÒ B§S. Nh÷ng ®¬n vÞ dÞch vô nµy sÏ thay mÆt bªn mua vµ bªn b¸n thùc hiÖn ®Çy ®ñ c¸c thñ tôc cÇn thiÕt ®Ó B§S ®­îc giao dÞch mét c¸ch hîp ph¸p, c¬ quan t­ vÊn ph¶i chÞu tr¸ch nhiÖm tr­íc ph¸p luËt vÒ chÊt l­îng vµ tÝnh ph¸p lý cña c¸c dÞch vô nµy. Së quy ho¹ch Ng©n hµng C¬ quan thuÕ Së tµi nguyªn m«i tr­êng Trung t©m giao dÞch C¸c ngµnh cã liªn quan C¸c tæ chøc kinh doanh B§S C¸c c¸ nh©n cã nhu cÇu B§S 8. øng dông c«ng nghÖ tin häc ®Ó gãp phÇn qu¶n lý thÞ tr­êng B§S – nhµ ®Êt ChØ thÞ sè 58/CT-TW, ngµy 17/10/2000 cña Bé ChÝnh trÞ Ban ChÊp hµnh Trung ­¬ng kho¸ 8 vÒ “§Èy m¹nh øng dông vµ ph¸t triÓn c«ng nghÖ th«ng tin phôc vô sù nghiÖp ho¸, c«ng nghiÖp ho¸”. ChØ thÞ ®· nªu nhiÖm vô øng dông C«ng nghÖ th«ng tin ®èi víi c¸c c¬ quan §¶ng vµ Nhµ n­íc trong giai ®o¹n 2001 – 2005: “C¸c c¬ quan §¶ng, Nhµ n­íc, c¸c tæ chøc chÝnh trÞ – x· héi ®i ®Çu trong viÖc triÓn khai øng dông c«ng nghÖ th«ng tin trong c¸c ho¹t déng theo ph­¬ng ch©m ®¶m b¶o tiÕt kiÖm, thiÕt thùc vµ hiÖu qu¶ l©u dµi. Tin häc ho¸ ho¹t ®éng cña c¸c c¬ quan §¶ng vµ Nhµ n­íc lµ mét bé phËn h÷u c¬ quan träng cña c¶i c¸ch hµnh chÝnh quèc gia, lµ nhiÖm vô th­êng xuyªn cña c¬ quan nh»m t¨ng c­êng n¨ng lùc qu¶n lý, n©ng cao n¨ng suÊt, chÊt l­îng hiÖu qu¶. C¸c cÊp uû, tæ chøc §¶ng chØ ®¹o khÈn tr­¬ng x©y dùng c¸c hÖ thèng th«ng tin cÇn thiÕt phôc vô lîi Ých c«ng céng cña nh©n d©n, phôc vô sù l·nh ®¹o cña §¶ng, qu¶n lý cña Nhµ n­íc. Sím hoµn thÞªn, th­êng xuyªn n©ng cÊp ®Ó sö dông cã hiÖu qu¶ m¹ng th«ng tin diÖn réng cña §¶ng vµ ChÝnh phñ. B¶o ®¶m ®Õn n¨m 2005 vÒ c¬ b¶n x©y dùng vµ ®­a vµo ho¹t déng hÖ thèng th«ng tin ®iÖn tö cña §¶ng, ChÝnh phñ” HÖ thèng th«ng tin ®­îc x©y dùng theo m« h×nh 4 thµnh phÇn. Tæ chøc (quy tr×nh vµ tæ chøc) ThiÕt bÞ (phÇn cøng + phÇn mÒm) Con ng­êi C¬ së d÷ liÖu * Chøc n¨ng cña hÖ thèng + NhËp d÷ liÖu: tæ chøc theo m¹ng vµ truy cËp ®Þnh kú + L­u tr÷ sè liÖu: Theo ®óng quy chuÈn ®èi víi khèi l­îng lín th«ng tin. + Ph©n tÝch d÷ liÖu: Ph©n tÝch tæng hîp th«ng tin phôc vô yªu cÇu ho¹ch ®Þnh chÝnh s¸ch, chiÕn l­îc trong qu¶n lý vµ ph¸t triÓn thÞ tr­ê­êng B§S. + HiÓn thÞ, truy cËp d÷ liÖu: Võa cung cÊp th«ng tin, võa ph©n tÝch th«ng tin, võa ph©n tÝch sè liÖu: * Yªu cÇu cña hÖ thèng: TÝnh më vµ ®éng cña hÖ thèng ®¶m b¶o thÝch nghi tèt nhÊt, n©ng cÊp vµ cã thÓ liªn kÕt víi c¸c hÖ thèng th«ng tin kh¸c cã liªn quan nh­ hÖ thèng th«ng tin quèc gia, hÖ thèng th«ng tin quy ho¹ch, th«ng tin x©y dùng, qu¶n lý hµnh chÝnh…TÝnh hiÖn ®¹i, dÔ sö dông vµ cã ®é tin cËy cao, cã tÝnh ®Õn kh¶ n¨ng sö dông c«ng nghÖ cña c¸n bé c¸c cÊp, ho¹t ®éng liªn tôc, sö dông giao diÖn Menu ®Ó sö dông. * TÝnh liªn th«ng vµ hÖ thèng: HÖ thèng cung cÊp th«ng tin trªn mét nÒn d÷ liÖu kh«ng gian thèng nhÊt, ®¶m b¶o liªn th«ng c¸c cÊp, c¸c së ngµnh. Ph­¬ng ¸n thiÕt kÕ tæng thÓ hÖ thèng th«ng tin thÞ tr­êng B§S. * ThiÕt kÕ tæng thÓ bao gåm c¸c néi dung vµ yªu cÇu sau: Linh ho¹t trong sö dông, cã tÝnh ®ång nhÊt vµ kh¶ n¨ng sö dông dïng chung hÖ thèng më theo tiªu chuÈn quèc tÕ, cã ®é an toµn cao, dÔ ph¸t hiÖn sù cè, phôc håi nhanh, lµ d¹ng trùc tuyÕn (online). * ThiÕt kÕ d¹ng c¬ së d÷ liÖu hÖ thèng: - C¸c Input D÷ liÖu b¶n ®å thu thËp tõ ®å ho¹ trªn b¶n ®å sè, b¶n ®å giÊy, c¸c s¬ ®å, b¶n vÏ, sè liÖu ®o ®¹c, ®iÒu tra. D÷ liÖu thuéc tÝnh ë d¹ng ch÷ sè, v¨n b¶n, biÓu ®å, ®å thÞ, ©m thanh, h×nh ¶nh… ®Ó chó thÝch, chØ dÉn, m« t¶ d÷ liÖu b¶n ®å. - CÊu tróc c¬ së d÷ liÖu vµ c¸c ho¹t ®éng: §ã lµ hÖ thèng gåm hÖ c¬ së d÷ liÖu chung nh­ hÖ quy chiÕu, hÖ to¹ ®é, ranh giíi, ®Þa giíi… vµ c¸c hÖ c¬ së d÷ liÖu kh¸c nh­: C¬ së d÷ liÖu b¶n ®å: ®Þa h×nh, ®Þa chÝnh, quy ho¹ch… víi nhiÒu ph©n líp theo ®Æc ®iÓm, ®é lín, môc ®Ých hiÓn thÞ… C¬ së d÷ liÖu thuéc tÝnh: ®Þa danh, c¸c chó gi¶i, ký hiÖu th«ng tin vÒ ph¸p lý, kinh tÕ, x· héi, tù nhiªn. Mét sè bµi to¸n ®iÓn h×nh nh­: Chång ghÐp b¶n ®å ®Ó t×m kiÕm th«ng tin tÝch hîp, biªn tËp b¶n ®å theo chñ ®Ò míi, tÝnh to¸n sè liÖu thèng kª… - C¸c Output Cung cÊp th«ng tin cho thùc hiÖn c¸c nhiÖm vô vµ néi dung cña qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§S. Cung cÊp th«ng tin cho phÐp l·nh ®¹o gi¶i quyÕt vµ quyÕt ®Þnh c¸c vÊn ®Ò liªn quan trong ph¹m vi ranh giíi qu¶n lý. Cung cÊp th«ng tin cho c¸c ngµnh cã liªn quan: X©y dùng, kiÕn tróc, qu¶n lý nhµ ®Êt, thÞ tr­êng chøng kho¸n… Cung cÊp th«ng tin ban ®Çu phôc vô nghiªn cøu Cung cÊp th«ng tin phôc vô viÖc mua b¸n * An toµn th«ng tin hÖ thèng - C¸c nguyªn t¾c §­îc b¶o vÖ, chèng l¹i viÖc cè t×nh hay v« t×nh sö dông sai An toµn ph¶i ®­îc qu¶n lý trong suèt thêi gian phôc håi sù cè - Mét sè biÖn ph¸p. Qu¶n lý, kiÓm tra, c¸c ®Üa mÒm l­u ®éng. KiÓm tra ®èi t­îng th©m nhËp tõ bªn ngoµi b»ng viÖc kiÓm tra dÊu v©n tay khi x©m nhËp vµo m¸y chñ hay ph¶i ®¨ng nhËp ®Ó kiÓm tra tr­íc khi vµo trang Web. - Sao l­u vµ kh«i phôc d÷ liÖu: theo chÕ ®é ®inh kú theo c¸ch sao dù phßng kiÓu gia t¨ng - Gi¶i ph¸p khi x¶y ra sù cè Ph¸t hiÖn vµ gi¶i quyÕt sù cè. Sö dông c¸c thiÕt bÞ dù tr÷ ChuÈn bÞ c¸c c¸n bé cã kh¶ n¨ng gi¶i quyÕt sù cè Qu¶n trÞ HÖ thèng Internet C¬ së d÷ liÖu ®Êt ®ai Phßng ®Þa chÝnh quËn M¸y chñ Web M¸y in Phßng ®Þa chÝnh huyÖn M¸y chñ d÷ liÖu nhµ ®Êt M¸y in ChuÈn ho¸ sè liÖu NhËp s« liÖu cËp nhËt biÕn ®éng Ph©n tÝch sè liÖu Tra cøu th«ngtin ®¬n ®¨ng ký MËt khÈu Scanner Quy ho¹ch §Þnh gi¸ ThuÕ Th«ng tin chi tiÕt Th«ng tin TH KÕt luËn “Thùc tr¹ng vµ mét sè biÖn ph¸p thóc ®Èy thÞ tr­êng B§S – nhµ ®Êt ë Hµ Néi” lµ ®Ò tµi cã ý nghÜa thùc tiÔn cao. Thóc ®Èy vµ khuyÕn khÝch sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng BDS – nhµ ®Êt viÖc, ®Ò ra mét hÖ thèng c¸c gi¶i ph¸p toµn diÖn vµ ®ång bé lµ vÊn ®Ò mang tÝnh thêi sù vµ bøc xóc. Gi¶i quyÕt ®­îc vÊn ®Ò trªn sÏ ph¸t huy ®­îc nh÷ng ®iÓm m¹nh cña thÞ tr­êng B§S – nhµ ®Êt ®ãng gãp tÝch cùc trong nÒn kinh tÕ quèc d©n ®ång thêi h¹n chÕ nh÷ng hËu qu¶ xÊu mµ thÞ tr­êng B§S – nhµ ®Êt mang l¹i. Trong 15 tuÇn thùc hiÖn ®å ¸n tèt nghiÖp víi ®Ò tµi “Thùc tr¹ng vµ mét sè biÖn ph¸p thóc ®Èy thÞ tr­êng B§S – nhµ ®Êt ë Hµ Néi” ®å ¸n ®· gi¶i quyÕt ®­îc c¸c néi dung chñ yÕu sau: NhËn diÖn vÒ thÞ tr­êng B§S – nhµ ®Êt ë Hµ Néi trong nh÷ng thêi gian qua. §©y lµ mét c«ng viÖc quan träng trong qu¸ tr×nh t×m ra c¸c biÖn ph¸p thóc ®Èy sù ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S v× tõ nh÷ng ph©n tÝch trªn sÏ t×m ra nh÷ng mÆt yÕu mÆt ®­îc trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn còng nh­ nh÷ng tån t¹i yÕu kÐm tõ ®ã t×m ra nh÷ng nguyªn nh©n vµ biÖn ph¸p thóc ®Èy. C¸c ­u ®iÓm trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn C¸c nhu cÇu vÒ nhµ - ®Êt ®­îc ®¸p øng ®Çy ®ñ h¬n c¶ vÒ mÆt chÊt l­îng lÉn sè l­îng C¸c ho¹t ®éng trong thÞ tr­êng quyÒn sö dông ®Êt ®· t¹o ra nh÷ng chuyÓn biÕn ®ét ph¸. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt ph¸t triÓn s«i ®éng. ThÞ tr­êng kinh doanh mÆt b»ng x©y dùng, kinh doanh diÖn tÝch v¨n phßng, kh¸ch s¹n, nhµ hµng, khu vui ch¬i gi¶i trÝ… ®· cã nhiÒu khëi s¾c. C«ng t¸c qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng nµy cã ®iÒu kiÖn hoµn thiÖn, thu ng©n s¸ch Nhµ n­íc tõ lÜnh vùc nµy kh«ng ngõng t¨ng lªn. Nh÷ng tån t¹i yÕu kÐm trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn Tû lÖ giao dÞch phi chÝnh quy cao, t×nh tr¹ng vi phËm quy ®Þnh vÒ nµh ®Êt cao. MÊt c©n ®èi cung cÇu nhµ ®Êt. ThÞ tr­êng “nãng, l¹nh” bÊt th­êng, gi¸ c¶ dÔ biÕn ®én dÔ dÉn ®Õn n¹n ®Çu c¬ trong nhµ ®Êt. Quy tr×nh mua b¸n phøc t¹p, qua nhiÒu trung gian kh«ng cÇn thiÕt, tèn nhiÒu thêi gian, chi phi giao dÞch cao. Cßn tån t¹i c¬ chÕ bao cÊp, cßn cã sù ph©n biÖt kh«ng cÇn thiÕt gi÷a quèc doanh, ngoµi quèc doanh, gi÷a trong n­íc vµ ngoµi n­íc trong c¬ chÕ chÝnh s¸ch, trong qu¶n lý ®iÒu hµnh cña bé m¸y Nhµ nø¬c vÒ lÜnh vùc B§S vµ thÞ tr­êng B§S. Th«ng tin kh«ng ®Çy ®ñ, thiÕu minh b¹ch vµ khã tiÕp cËn. Nguyªn nh©n cña c¸c yÕu kÐm trªn Khung ph¸p lý thiÕu ®ång bé vµ hay thay ®æi. C¸c chÝnh s¸ch ®èi víi thÞ tr­êng B§S thiÕu ®ång bé vµ ch­a hîp lý. N¨ng lùc qu¶n lý, tæ chøc cña bé m¸y Nhµ n­íc cßn kÐm. Ph©n tÝch mét sè kinh nghiÖm qu¶n lý thÞ tr­êng B§S t¹i mét sè n­íc trªn thÕ giíi vµ c¸c bµi häc kinh nghiÖm cho ViÖt Nam. §Ò ra c¸c biÖn ph¸p thóc ®Èy sù ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S – nhµ ®Êt ë Hµ Néi. BiÖn ph¸p ®æi míi c«ng t¸c quy ho¹ch, x©y dùng quy ho¹ch, kÕ ho¹ch tæng thÓ vÒ ph¸t triÓn c¸c vïng vµ sö dông ®Êt ®ai cã hiÖu qu¶ ®¸p øng c¸c môc tiªu ph¸t triÓn kinh tÕ, x· héi ®Êt n­íc. BiÖn ph¸p t¹o lËp vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng hµng ho¸ cho thÞ tr­êng nhµ ®Êt BiÖn ph¸p x©y dùng n¨ng lùc thÓ chÕ vµ tæ chøc tham gia thÞ tr­êng nhµ ®Êt Thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng b»ng viÖc sö dông c¸c biÖn ph¸p tµi chÝnh Thu tiÒn sö dông ®Êt. §æi míi chÝnh s¸ch thuÕ quyÒn sö dông ®Êt vµ lÖ phÝ. Hç trî tµi chÝnh cho ng­êi cã thu nhËp thÊp mua hoÆc thuª nhµ ë Tæ chøc ®Þnh gi¸ B§S – nhµ ®Êt BiÖn ph¸p t¨ng c­êng hiÖu qu¶ vµ n¨ng lùc qu¶n lý nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng nhµ ®Êt BiÖn ph¸p tæ chøc cung cÊp th«ng tin cho thÞ tr­êng nhµ ®Êt øng dông c¸c biÖn ph¸p tin häc ®Ó gãp phÇn qu¶n lý thÞ tr­êng nhµ ®Êt Trong c¸c vÊn ®Ò trªn ®å ¸n ®· ®i vµo gi¶i quyÕt ®­îc mèi quan hÖ gi÷a c¸c nh©n tè ¶nh h­ëng tíi gi¸ ®Êt vµ t×m ra ®­îc mèi liªn hÖ gi÷a c¸c vÞ trÝ gãp phÇn vµo ®iÒu chØnh gi¸ ®Êt, ph©n tÝch l·i suÊt vµ thêi h¹n vay l·i cho ng­êi cã thu nhËp thÊp, øng dông tin häc trong qu¶n lý nhµ ®Êt. §©y lµ c¸c vÊn ®Ò quan träng ®ang ®­îc quan t©m hiÖn nay. Cuèi cïng em xin bµy tá sù biÕt ¬n thÇy gi¸o GS – TSKH NguyÔn MËu Bµnh, c« gi¸o TS Vò ThÞ Hoµ ®· tËn t×nh h­íng dÉn chØ b¶o em hoµn thµnh ®å ¸n nµy. Do thêi gian cã h¹n ®Ò tµi kh«ng thÓ tr¸nh khái nh÷ng sai sãt còng nh­ nhiÒu vÊn ®Ò ch­a gi¶i quyÕt ®Õn tËn cïng em rÊt mong nhËn ®­îc sù ®ãng gãp cña c¸c thÇy c« gi¸o còng nh­ cña c¸c b¹n sinh viªn ®Ó ®Ò tµi ®­îc hoµn chØnh h¬n vµ cã ý nghÜa thiÕt thùc trong cuéc sèng. Môc lôc Më ®Çu Ch­¬ng I Mét sè vÊn ®Ò vÒ thÞ tr­êng B§S Kh¸i niÖm B§S Kh¸i niÖm thÞ tr­êng B§S 1. Kh¸i niÖm 2. TÝnh tÊt yÕu cña qu¸ tr×nh h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S 3. Ph©n lo¹i thÞ tr­êng B§S Kh¸i qu¸t vÒ thÞ tr­êng nhµ ®Êt 1. Kh¸i niÖm thÞ tr­êng nhµ ®Êt 2. §Æc ®iÓm cña thÞ tr­êng nhµ ®Êt. . ThÞ tr­êng B§S - nhµ ®Êt mang tÝnh khu vùc s©u s¾c. . ThÞ tr­êng B§S - nhµ ®Êt lµ thÞ tr­êng kh«ng hoµn h¶o. 2.3.Cung thÞ tr­êng nhµ ®Êt ph¶n øng chËm h¬n cÇu vµ lµ nguån cung cã giíi h¹n. 2.4 ThÞ tr­êng B§S - nhµ ®Êt cã mèi quan hÖ chÆt chÏ víi thÞ tr­êng tµi chÝnh – tiÒn tÖ. . Toµn bé qu¸ tr×nh ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng B§S – nhµ ®Êt chia lµm 3 kh©u: s¶n xuÊt – l­u th«ng – tiªu thô. 3. VÞ trÝ cña thÞ tr­êng nhµ ®Êt trong nÒn kinh tÕ quèc d©n. 3.1. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt ph¸t triÓn lµ nh©n tè quan träng gãp phÇn ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi ®Êt n­íc vµ n©ng cao ®êi sèng cña c¸c tÇng líp d©n c­. 3.2. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt lµ n¬i thùc hiÖn t¸i s¶n xuÊt c¸c yÕu tè s¶n xuÊt cho c¸c nhµ kinh doanh nhµ ®Êt. 3.3 §éng th¸i ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng nhµ ®Êt t¸c ®éng tíi nhiÒu lo¹i thÞ tr­êng trong nÒn kinh tÕ quèc d©n, ®Æc biÖt lµ thÞ tr­êng tiÒn tÖ. 3.4. Ph©n bæ hîp lý tµi nguyªn ®Êt. Ch­¬ng II Thùc tr¹ng thÞ tr­êng nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi Trongthêi gian qua 1. Nh÷ng mÆt ®­îc cña viÖc ph¸t triÓn thÞ tr­êng nhµ ®Êt 1.1. C¸c nhu cÇu vÒ nhµ - ®Êt ®­îc ®¸p øng ®Çy ®ñ h¬n c¶ vÒ mÆt chÊt l­îng lÉn sè l­îng. 1.2. C¸c ho¹t ®éng trong thÞ tr­êng quyÒn sö dông ®Êt ®· t¹o ra nh÷ng chuyÓn biÕn ®ét ph¸. 1.3. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt ph¸t triÓn s«i ®éng. 1.4 ThÞ tr­êng kinh doanh mÆt b»ng x©y dùng, kinh doanh diÖn tÝch v¨n phßng, kh¸ch s¹n, nhµ hµng, khu vui ch¬i gi¶i trÝ… ®· cã nhiÒu khëi s¾c. 1.5. C«ng t¸c qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng nµy cã ®iÒu kiÖn hoµn thiÖn, thu ng©n s¸ch Nhµ n­íc tõ lÜnh vùc nµy kh«ng ngõng t¨ng lªn. Nh÷ng tån t¹i yÕu kÐm trong ph¸t triÓn thÞ tr­êng nhµ ®Êt vµ hËu qu¶. 2.1. Tû lÖ giao dÞch phi chÝnh quy cao, t×nh tr¹ng vi phËm quy ®Þnh vÒ nhµ ®Êt cao. 2.2. MÊt c©n ®èi cung cÇu nhµ ®Êt. 2.3. ThÞ tr­êng “nãng, l¹nh” bÊt th­êng, gi¸ c¶ dÔ biÕn ®én dÔ dÉn ®Õn n¹n ®Çu c¬ trong nhµ ®Êt. 2.4. Quy tr×nh mua b¸n phøc t¹p, qua nhiÒu trung gian kh«ng cÇn thiÕt, tèn nhiÒu thêi gian, chi phi giao dÞch cao. 2.5. Cßn tån t¹i c¬ chÕ bao cÊp, cßn cã sù ph©n biÖt kh«ng cÇn thiÕt gi÷a quèc doanh, ngoµi quèc doanh, gi÷a trong n­íc vµ ngoµi n­íc trong c¬ chÕ chÝnh s¸ch, trong qu¶n lý ®iÒu hµnh cña bé m¸y Nhµ nø¬c vÒ lÜnh vùc B§S vµ thÞ tr­êng B§S. 2.6. Th«ng tin kh«ng ®Çy ®ñ, thiÕu minh b¹ch vµ khã tiÕp cËn Nguyªn nh©n cña nh÷ng yÕu kÐm trªn. Khung ph¸p lý thiÕu ®ång bé vµ hay thay ®æi. C¸c chÝnh s¸ch ®èi víi thÞ tr­êng B§S thiÕu ®ång bé vµ ch­a hîp lý. N¨ng lùc qu¶n lý, tæ chøc cña bé m¸y Nhµ n­íc cßn kÐm. Ch­¬ng III Mét sè biÖn ph¸p thóc ®Èy thÞ tr­êng B§S - nhµ ®Êt ë Hµ Néi A. Mét sè kinh nghiÖm qu¶n lý thÞ tr­êng B§S – nhµ ®Êt t¹i mét sè n­íc trªn thÕ giíi vµ bµi häc kinh nghiÖm ®èi víi ViÖt Nam. I. Mét sè kinh nghiÖm qu¶n lý thÞ tr­êng B§S t¹i mét sè n­íc. 1. Qu¶n lý thÞ tr­êng B§S t¹i Bangladesh. 2. Qu¶n lý thÞ tr­êng B§S t¹i Ên §é. 3. Qu¶n lý thÞ tr­êng B§S t¹i Indonexia. II. C¸c bµi häc kinh nghiÖm ®èi víi ViÖt Nam. B. Mét sè biÖn ph¸p thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng Nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi 1. Nhãm c¸c ph­¬ng ph¸p chung vÒ ph¸p lý, tµi chÝnh. 2. BiÖn ph¸p ®æi míi c«ng t¸c quy ho¹ch, x©y dùng quy ho¹ch, kÕ ho¹ch tæng thÓ vÒ ph¸t triÓn c¸c vïng vµ sö dông ®Êt ®ai cã hiÖu qu¶ ®¸p øng c¸c môc tiªu ph¸t triÓn kinh tÕ, x· héi ®Êt n­íc. 3. BiÖn ph¸p t¹o lËp vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng hµng ho¸ cho thÞ tr­êng nhµ ®Êt BiÖn ph¸p x©y dùng n¨ng lùc thÓ chÕ vµ tæ chøc tham gia thÞ tr­êng nhµ ®Êt Thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng b»ng viÖc sö dông c¸c biÖn ph¸p tµi chÝnh 5.1. Thu tiÒn sö dông ®Êt. 5.2. §æi míi chÝnh s¸ch thuÕ quyÒn sö dông ®Êt vµ lÖ phÝ. 5.3. Hç trî tµi chÝnh cho ng­êi cã thu nhËp thÊp mua hoÆc thuª nhµ ë 5.4. Tæ chøc ®Þnh gi¸ B§S – nhµ ®Êt BiÖn ph¸p t¨ng c­êng hiÖu qu¶ vµ n¨ng lùc qu¶n lý nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng nhµ ®Êt BiÖn ph¸p tæ chøc cung cÊp th«ng tin cho thÞ tr­êng nhµ ®Êt 8. øng dông c¸c biÖn ph¸p tin häc ®Ó gãp phÇn qu¶n lý thÞ tr­êng nhµ ®Êt KÕt luËn Trang 1 6 6 8 8 12 13 14 14 15 16 16 17 18 18 20 20 23 23 25 28 28 28 31 31 36 39 43 43 46 48 55 55 56 60 60 62 65 68 71 71 71 75 77 82 84 84 94 94 103 105 108 108 109 111 121 133 137 140 145