Nghiên cứu giá đất bồi thường tại một số dự án trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội

1. MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Thực hiện đường lối đổi mới do Đảng ta khởi xướng, trong các năm gần đây kinh tế tiếp tục tăng trưởng với tốc độ ổn định, các lĩnh vực xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, văn hoá, giáo giục, y tế, xã hội ...cũng ngày một phát triển phục vụ cho phát triển kinh tế xã hội. Nhà nước phải thu hồi đất và phải bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Giá đất giữ vị trí hết sức quan trọng – là yếu tố có tính quyết định trong toàn bộ quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng. Do đó việc xác định giá đất tính bồi thường vừa đảm bảo hài hoà lợi ích của người sử dụng đất, của Nhà nước góp phần đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư. Xuất phát từ những ý nghĩa đó, tôi chọn đề tài : "Nghiên cứu giá đất bồi thường tại một số dự án trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội" làm đề tài luận văn. 1.2. MỤC ĐÍCH - YÊU CẦU 1. Mục đích - Tìm hiểu giá đất bồi thường ở một số dự án trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội, trên cơ sở đó rút ra đánh giá, nhận xét. - Đề xuất giải pháp và kiến nghị phù hợp với thực tiễn. 2. Yêu cầu - Nắm vững các văn bản liên quan đến giá đất bồi thường; - Số liệu điều tra khảo sát phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy. 2. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1. GIÁ ĐẤT TÍNH BỒI THƯỜNG 2.1.1. Nguyên tắc định giá đất - Nguyên tắc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất - Nguyên tắc dự báo trước - Nguyên tắc cung – cầu 2.1.2. Phương pháp định giá đất Có nhiều phương pháp để xác định giá của một thửa đất như: Phương pháp so sánh trực tiếp (còn gọi là phương pháp thị trường) Phương pháp đầu tư Phương pháp chi phí Phương pháp thu nhập Phương pháp thặng dư Nhưng trên thực tế thường sử dụng hai phương pháp là: Phương pháp so sánh trực tiếp (còn gọi là phương pháp thị trường) và Phương pháp thu nhập. 2.1.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp (phương pháp thị trường) Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau đây: a- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin: - Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin. Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đồng với nhau về loại đất, diện tích đất, kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc ở khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá và đều có các điều kiện tương tự, so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc tổ chức giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để thu thập thông tin cần thiết. - Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá của thửa đất hoặc khu đất cần định giá. Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nếu không có những thông tin về các cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian gần nhất hoặc trong thời gian 01 năm để thu thập, thì thu thập thông tin trong thời gian 03 năm tính đến thời điểm định giá đất. - Những thông tin cần thu thập: + Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại đô thị, loại đường phố, diện tích, hình dáng, các đặc trưng địa lý của thửa đất, tài sản trên đất); + Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên gồm những điều kiện cơ bản như cảnh quan, nguồn nước; mức độ ô nhiễm không khí và nguồn nước; mức độ thoái hóa của đất, v.v. và môi trường kinh tế - xã hội gồm những điều kiện cơ bản như kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuận lợi về giao thông, thương mại, thông tin liên lạc, y tế, văn hóa giáo dục, trật tự và an ninh xã hội, v.v.); + Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền thừa kế, đất được tặng, cho, thuê, lấn chiếm, v.v.); + Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch, hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; + Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sử dụng đất; + Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán. - Điều kiện của thông tin: Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, tức là những cuộc giao dịch giữa người mua và người bán tự nguyện, mỗi bên có đầy đủ thông tin và hiểu biết về loại đất, thửa đất, khu đất mà mình tham gia giao dịch. Những cuộc giao dịch mua bán này không có tính đầu cơ, không bị sức ép về thời gian, bị ép buộc mua bán hoặc mua bán giữa các bên có quan hệ huyết thống, không có giấy tờ hợp pháp và các lý do chủ quan khác gây tác động làm sai lệch quá trình hình thành và vận động bình thường của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường. b- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin: Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1, tiến hành phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá. c- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá. Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau: Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá  =  Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so sánh  (  Mức tiền điều chỉnh mức giá hình thành từ những yếu tố khác biệt về giá của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá   Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so sánh và thửa đất, khu đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của loại đất, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v.. Sự khác biệt về giá giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ % của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) được xác định căn cứ vào đánh giá của các chuyên gia và cơ quan định giá đất. Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì phải điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh về ngang mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, sau đó thực hiện việc điều chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên. d- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3. Ví dụ, áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất (để đơn giản và dễ hiểu, ví dụ này chỉ trình bày phương pháp so sánh để xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá với một thửa đất, khu đất so sánh). Giả định trong quá trình định giá khu đất ở có diện tích 20.000 mét vuông thuộc một đô thị loại V (kí hiệu là khu đất B), cơ quan định giá đã thu thập được thông tin về một khu đất liền kề có diện tích 25.000 mét vuông có thể so sánh được với khu đất cần định giá đã được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để đầu tư xây dựng nhà ở (kí hiệu là khu đất A) diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm xác định giá khu đất B. Tổng số tiền thu được từ đấu giá khu đất A là 125 tỷ đồng, tính ra đơn giá một mét vuông là 5,0 triệu đồng (5 triệu đ/m2). Với tất cả thông tin thu thập được cơ quan định giá tiến hành so sánh giữa khu đất A và khu đất B như sau: Các tiêu chí so sánh  Những điểm giống nhau  Những điểm khác nhau    Khu đất A  Khu đất B  Khu đất A  Khu đất B   1. Căn cứ pháp lý  Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất     2. Mục đích sử dụng  Đất ở tại đô thị loại I  Đất ở tại đô thị loại I     3. Vị trí đất  Vị trí 1: Đất có một mặt tiền liền cạnh với đường phố  Vị trí 1: Đất có một mặt tiền liền cạnh với đường phố     4. Loại đường phố  Loại 2  Loại 2     5. Chiều rộng mặt tiền (m)    100  70   6. Chiều sâu của khu đất    250  285,7   7. Kết cấu hạ tầng - Đường giao thông    - Thuận lợi (có 2 mặt tiếp giáp với đường hẻm lớn)  - Kém thuận lợi hơn (có một mặt tiếp giáp với đường hẻm lớn)   8. Môi trường - Độ ồn ào - Độ bụi  - ồn ào  - ồn ào  - Bụi  - ít bụi hơn   7. Tài sản trên đất  Không  Không     8. Tình trạng mua bán  Tự nguyện  Tự nguyện     Từ việc so sánh, cơ quan định giá đã rút ra được kết quả 2 khu đất trên có 7 tiêu chí giống nhau và 4 tiêu chí khác nhau. Đó xác định lượng khác biệt giữa các yếu tố so sánh đó điều chỉnh mức giá cơ quan định giá áp dụng phương pháp chuyên gia kết hợp với phương pháp thống kê đó tính ra hệ số khác biệt giữa các tiêu chí. Có thể sử dụng cách chấm điểm theo thang điểm có điểm cao nhất là điểm 10 áp dụng cho tổng tiêu chí có điều kiện tốt nhất, (ví dụ, khi xét về vị trí, nếu đất có vị trí tốt nhất xếp điểm 10; hoặc khi xét về loại đường phố, nếu đất ở đường phố có khả năng sinh lợi cao nhất, kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất xếp điểm 10). Các điểm dưới 10 áp dụng cho cho các tiêu chí cùng loại có điều kiện kém hơn. Căn cứ tình hình cụ thể, địa phương xây dựng thang điểm để định giá cụ thể: - Chiều rộng mặt tiền khu đất  Rộng hơn: 10 điểm Hẹp hơn: 8 điểm  Thuộc khu đất A Thuộc khu đất B   - Chiều sâu của khu đất  Ngắn hơn: 10 điểm Sâu hơn: 9 điểm  Thuộc khu đất A Thuộc khu đất B   - Giao thông  Thuận lợi: 10 điểm Kém thuận lợi: 8,5 điểm  Thuộc khu đất A Thuộc khu đất B   - Độ bụi  Bụi: 8 điểm ít bụi hơn: 9 điểm  Thuộc khu đất A Thuộc khu đất B   Mỗi điểm kém giảm đi 5% giá, ngược lại, mỗi điểm tăng cộng thêm 5% giá của khu đất so sánh (A). Với qui ước như vậy thì: Trên cơ sở mức giá đấu giá thành công của khu đất A là 125 tỷ đồng so sánh để định giá cho khu đất B, mức giá của khu đất B sẽ bị giảm: - Chiều rộng mặt tiền: B kém A: 2 điểm, giảm 10% = 12,5 tỷ đồng - Chiều sâu của khu đất: B kém A: 1 điểm, giảm 5% = 6,25 tỷ đồng - Giao thông: B kém A: 1,5 điểm, giảm 7,5% = 9,375 tỷ đồng Tổng số giảm giá do khác biệt B kém A: 28,125 tỷ đồng B sẽ được cộng thêm: - Độ bụi: B hơn A: 1 điểm, tăng 5% = 6,25 tỷ đồng Tổng số tăng giá do khác biệt B hơn A: 6,25 tỷ đồng Giá khu đất A được điều chỉnh lại (kí hiệu là A’) theo những yếu tố khác biệt của khu đất B được tính toán như sau: A’ = 125 - 28,125 + 6,25 = 103,125 (tỷ đồng) Tính ra đơn giá một mét vuông là: 103.125 triệu đồng : 25.000 m2 = 4,125 triệu đ/m2. Tương tự như vậy, giả sử cơ quan định giá lựa chọn được thêm 2 khu đất C và D nữa để so sánh với khu đất B. Kết quả phân tích, so sánh đã xác định được đơn giá của khu đất C đã điều chỉnh theo các yếu tố của khu đất B là 4,5 triệu đ/m2 và của khu đất D đã điều chỉnh là 4,05 triệu đ/m2. Đơn giá khu đất B được xác định bằng cách lấy mức giá trung bình của 3 mức giá đã điều chỉnh ở trên: (4,125 + 4,5 + 4,05) : 3 = 4,225 (triệu đ/m2) Như vậy, đơn giá đất ở của khu đất B tại một đô thị loại I ước khoảng 4,2 triệu đ/m2. Mức giá này là căn cứ để xây dựng phương án giá đất cụ thể trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. * Khấu trừ giá trị tài sản trên đất Đối với trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị các tài sản trên đất (công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, đất đã có trồng cây lâu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, v.v., hoặc cây ăn quả) thì khi tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng đã đầu tư trên đất theo công thức sau: Giá đất tại thời điểm xác định giá  =  Tổng giá trị khu đất (gồm cả giá trị của đất và công trình trên đất) tại thời điểm xác định giá  -  Giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng tại thời điểm xác định giá   Trong đó: Giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng tại thời điểm xác định giá  =  Nguyên giá hoặc tổng chi phí đầu tư xây dựng các công trình  -  Tỷ lệ khấu hao hàng năm (%)  x  Nguyên giá hoặc tổng chi phí đầu tư xây dựng các công trình  x  Số năm đã sử dụng các công trình đầu tư   Phương pháp tính tổng chi phí đầu tư xây dựng công trình, vườn cây lâu năm; phương pháp tính khấu hao; tỷ lệ khấu hao áp dụng theo những quy định hiện hành của Nhà nước. Đối với những công trình, vật kiến trúc hoặc cây lâu năm không nằm trong danh mục các qui định hiện hành về khấu hao của Nhà nước thì Sở Tài chính phối hợp với các Sở, ngành liên quan căn cứ vào nguyên tắc tính khấu hao để hướng dẫn phương pháp tính khấu hao cho phù hợp. Trường hợp các công trình, nhà cửa, vật kiến trúc hoặc cây trồng lâu năm trên thửa đất đã hết thời hạn khấu hao mà vẫn được khai thác sử dụng, thì giá trị của nó được tính theo giá trị đánh giá lại tài sản. Đối với cây trồng đang trong thời kỳ đầu tư xây dựng cơ bản thì không tính khấu hao. Nguyên giá cây trồng lâu năm đang trong thời kỳ xây dựng cơ bản là giá trị đầu tư lũy kế đến thời điểm định giá đất hoặc tính theo giá trị đánh giá thực tế. 2.1.2.2 Phương pháp thu nhập Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau: a- Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm do thửa đất cần định giá mang lại. - Đối với đất được sử dụng đó cho thuê hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa) đó cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền cho thuê đất hoặc số tiền cho thuê đất và công trình trên đất thu được hàng năm. - Đối với loại đất được sử dụng cho sản xuất nông nghiệp thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất trên thửa đất, loại đất thu được hàng năm. b- Bước 2: Tính tổng chi phí phải chi ra hình thành tổng thu nhập và các khoản phải nộp theo luật định. Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này được tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực từ phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành). c- Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau: Thu nhập thuần túy hàng năm  =  Tổng thu nhập hàng năm tính được ở bước 1  -  Tổng chi phí đã tính ở bước 2   d- Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau: Giá đất ước tính  =  Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng   Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, các chi phí xác định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của hạng đất hoặc vị trí đất của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, tính bình quân cho từng năm trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất. Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm xác định giá đất. Ví dụ, áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất trồng lúa (đất trồng cây hàng năm) hạng IV tại xã A (là xã đồng bằng) của huyện C, tỉnh X ở vùng Đồng bằng sông Hồng một năm sản xuất được 3 vụ lúa, theo số liệu giả định sau:  ĐV tính  Năm 2001  Năm 2002  Năm 2003   Tổng sản lượng lúa cả năm  kg  15.000  20.000  12.000   Giá bán bình quân năm  đ/kg  2.500  2.500  2.700   Tổng thu nhập  đồng  37.500.000  50.000.000  32.400.000   Giá thành  đ/kg  1.150  1.100  1.250   Chi phí sản xuất  đồng  17.250.000  22.000.000  15.000.000   Lãi suất tiền gửi tiết kiệm (*) kỳ hạn 12 tháng  %  6,5  7,0  7,5   Ghi chú: (() Giả định đó là mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm của loại tiết kiệm có kỳ hạn 12 tháng tại Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, là ngân hàng quốc doanh có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trong số các ngân hàng thương mại quốc doanh tại địa phương. + Tổng thu nhập của 3 năm là 119.900.000 đ/ha. + Tổng chi phí sản xuất 3 năm là 54.250.000 đ/ha. + Thu nhập thuần túy bình quân một năm là:
= 21.883.333 (đ/ha) + Lãi suất tiền gửi tiết kiệm VND tại ngân hàng thương mại quốc doanh loại kỳ hạn 12 tháng bình quân là 7%/năm. + Giá trị 1 hecta (10.000m2) đất trồng lúa tính theo công thức nêu ở bước 4, mục 2, phần I thông tư này sẽ là: Giá trị 1 héc ta đất trồng lúa  =  1.883.333 7  x  100  =  312.619.000 (đ/ha)       hoặc  (  31.260 đ/m2   Như vậy, giá trị đất trồng lúa (cây hàng năm) hạng IV tại xã X nói trên ước tính khoảng 31.260 đ/m2. Mức giá này là một căn cứ để xây dựng phương án giá đất trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức giá đất cụ thể. * Khấu trừ giá trị tài sản trên đất Đối với đất đã có xây dựng công trình, nhà cửa, vật kiến trúc trên đất, đất đã có trồng cây lâu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, v.v., hoặc cây ăn quả thì khi tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng đã đầu tư trên đất bằng phương pháp khấu trừ giá trị tài sản trên đất như trên. 2.1.2.3. Điều kiện chọn phương pháp tính giá đất - Khi thực hiện việc định giá đất, chỉ áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp khi thu thập thống kê được đủ thông tin số liệu của loại đất tương tự so sánh được với loại đất cần định giá; chỉ áp dụng phương pháp thu nhập để định giá các loại đất khi xác định được yếu tố thu nhập mang lại từ đất, nếu không thu thập được đầy đủ các số liệu về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các loại đất tương tự so sánh được trên thị trường. - Khi có loại đất vừa có thể thu thập được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường vừa có thể tính được thu nhập do thửa đất cần định giá mang lại, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để định giá đất. - Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp cả hai phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể: + Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống; + Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường. + Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ qui định tại Khoản 1 Điều 6 và giới hạn được phép vận dụng cho loại đất cần định giá qui định tại Khoản 2 Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 2.2. XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TÍNH BỒI THƯỜNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC Đề tài nghiên cứu xác định giá đất tính bồi thường ở các nước: 2.2.1. Inđônêxia 2.2.2. Trung Quốc 2.2.3. Thái Lan 2.3. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TĐC Ở NƯỚC TA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ THEO CÁC GIAI ĐOẠN:2.3.1 TRƯỚC KHI CÓ LUẬT ĐẤT ĐAI 1993 2.3.2 Sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay Trên cơ sở đó đề tài rút ra nhận xét: - Việc thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng chậm - Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cần được điều chính bổ sung, sửa đổi cho phù hợp thực tế. 2.4 KHÁI QUÁT VỀ GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.4.1. Tình hình chung Đến hết tháng 8 năm 2005 trên địa bàn thành phố đang triển khai khoảng 383 dự án liên quan đến công tác GPMB , với diện tích đất thu hồi là 2.453 ha liên quan đến 56.834 hộ gia đình, trong đó 324 dự án phải xây dựng chính sách bồi thường hỗ, hỗ trợ TĐC và tổ chức GPMB với 1.761 ha khoảng 32.574 hộ. Đây thực sự là khối lượng công việc không nhỏ mà thành phố Hà nội đang phải dốc sức giải quyết sao cho vừa đảm bảo tiến độ của các dự án, các mục tiêu đề ra và ổn định đời sống nhân dân trong các khu vực phải giải toả, di dời. Việc xác định giá đất phục vụ công tác GPMB trên địa bàn Thành phố Hà nội không phải là một việc dễ dàng. Bởi nhiều khu vực diến biến về giá rất phức tạp, nhiều tuyến phố mới được triển khai công tác bồi thường nhưng gặp rất nhiều khó khăn như đường Kim Liên - ô chợ dừa, đường Láng Hạ - Thanh Xuân. Nguyên nhân chính là do giá bồi thường theo Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND Thành phố Hà Nội chưa sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường dẫn đến phải thay đổi giá bồi thường nhiều lần trong thời gian ngắn như dự án đường Vật lý - đê bưởi, Nút ngã tư sở... gây chậm trễ và tâm lý của người được bồi thường là chần chừ, yêu sách để đợi điều chỉnh giá. Theo số liệu thống kê, tính đến thời điểm hiện nay, các dự án mới đảm bảo 40 đến 50% quỹ nhà đất tái định cư. Trong năm 2005 nhu cầu cần 7.000 căn hộ và lô đất nhưng thực tế khả năng mới đáp ứng được 4.500 căn hộ, lô đất. Tình trạng thiếu quỹ nhà, quỹ đất tái định cư vẫn chưa được giải quyết. Nhiều dự án phải giãn tiến độ do không có nhà, đất đai tái định cư như dự án thoát nước giai đoạn I, các dự án do ban quản lý các dự án trọng điểm phát triển đô thị Hà nội làm chủ đầu tư... 2.4.2. Những khó khăn, tồn tại khi xây dựng giá đất tại Hà Nội Theo Luật Đất năm 2003 và Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định đất và khung giá các loại đất. Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định được áp dụng cho nhiều mục đích: a) Tính thuế đối với việc sử dụng đất và thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; b) Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003; c) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003; d) Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003; đ) Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003; g) Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật. Những đối tượng áp dụng giá theo các mục đích nêu trên luôn mâu thuẫn nhau về lợi ích: Trường hợp bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất luôn muốn mức giá cao, ngược lại, các trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ với ngân sách Nhà nước luôn muốn mức giá thấp và do vậy luôn có những luồng ý kiến trái ngược nhau về giá các loại đất như hiện nay. Giá đất tính bồi thường là vấn đề đa dạng và phức tạp. Cụ thể như sau - Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Đối với khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình GPMB có đặc trưng nhất định. Đối với khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ. Còn đối với khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp. - Tính phức tạp thể hiện: đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế-xã hội. Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất không thể thay thế, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở. Nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau do tồn tại chế độ cũ để lại và do cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên. Thiếu quỹ đất tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu và dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển và do chính sách pháp luật chưa phù hợp . Từ các đặc điểm trên cho thấy giá đất để tính bồi thường của mỗi dự án cũng có những đặc điểm, điều kiện khác nhau. 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 1. Khái quát các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội 2. Nghiên cứu quá trình hình thành và các chính sách liên quan đến giá đất 3. Nghiên cứu, đánh giá công tác xác định giá đất bồi thường ở một số dự án trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội. 4. Nghiên cứu đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm góp phần nâng cao hiệu quả của công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư. 3.2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 1. Điều tra thu thập số liệu 2. Phỏng vấn trực tiếp 3. Phương pháp tổng hợp, xử lý thông tin, phân tích và so sánh 4. Phương pháp kế thừa. Thu thập, tìm hiểu và hệ thống hóa các tài liệu hiện có liên quan đến mục tiêu của đề tài. 3.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU Đề tài nghiên cứu những vấn đề cơ bản về giá đất tính bồi thường; Nghiên cứu giá đất bồi thường qua một số Dự án đã tiến hành trên địa bàn quận Hoàng Mai thành phố Hà Nội, trên cơ sở đó đánh giá hiệu quả của giá đất tính bồi thường, đề xuất các giải pháp và kiến nghị 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN KINH TẾ XÃ HỘI QUẬN HOÀNG MAI 4.1.1. Điều kiện tự nhiên Hoàng Mai là quận mới được thành lập tháng 1 năm 2004 một trong 9 quận nội thành, nằm ở phía nam nội thành Hà Nội. Trong quá trình phát triển Thủ đô, quận Hoàng Mai được tách từ quận Hai Bà Trưng và một phần của huyện Thanh Trì Quận nằm trong vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng có độ cao trung bình 4m - 10m gồm 2 tiểu vùng: tiểu vùng đồng băng tích tụ và tiểu vùng bồi tích sông hiện đại (bãi bồi ngoài đê). Cùng chung khí hậu với các quận nội thành Hà Nội và các vùng lân cận Nhiệt đới gió mùa và có bốn mùa: xuân, hạ, thu, đông. Nhiệt độ trung bình năm 23.9o. Số giờ nắng trung bình là 1.640giờ/năm Quận Hoàng Mai có 4 con sông chính là: sông Hồng, sông Tô Lịch, sông Sét và sông Kim Ngưu. Đây là những tuyến sông thoát nước chủ yếu trên địa bàn quận. 4.1.2. Điều kiện kinh tế – xã hội. Hoàng Mai là quận có tốc độ đô thị hoá nhanh. Quận có 14 phường, diện tích 4014 ha, dân số 224389 người (tính đến 31/12/2004). Hoàng Mai là quận mới nên hệ thống cơ sở hạ tầng còn rất kém, thiếu đồng bộ về vất chất cũng như công tác quản lí. 4.2. TÌNH HÌNH CHUNG VỀ CÔNG TÁC CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI 4.2.1. Sơ lược tình hình quản lý đất đai của UBND quận Hoàng Mai Từ năm 1995, sau khi ngành địa chính ra đời, đã từng bước đưa công tác quản lí đất đai vào nề nếp. Thực hiện luật đất đai và qui định của tổng cục Địa chính, ngành Địa chính Hà Nội định kì hàng năm lấy thời điểm 01/10 để tiến hành khoá sổ đăng ký biến động đất đai và thực hiện thống kê đất đai, chỉnh lý biến động đất, thiết lập được các hồ sơ ban đầu về Thực trạng nhà đất đưa vào quản lí. Tuy mới thành lập Quận đã có số liệu quản lí được mọi quĩ đất của các loại đối tượng đang sử dụng trên địa bàn, làm cơ sở thu đúng, thu đủ các khoản thuế và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Đây là nguồn thu lớn cho Ngân sách Nhà nước. Việc người sử dụng đất phải nộp các khoản nghĩa vụ đối với Nhà nước là động lực cho phát triển sản xuất, yêu cấu phải sử dụng tiết kiện đất. Những đất dư thừa, Nhà nước bố trí cho đơn vị khác để mở mang sản xuất. Việc nhân dân có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lí để Thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Tiềm năng phát triển sản xuất trong nhân dân đang lớn. Người dân có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở thì việc thế chấp đi vay vốn là quyền năng cơ bản của người sử dụng đất. Kết qủa kiểm kê đất đai năm 2005 và kê khai nhà ở, đất ở của nhân dân , tình trạng trong lấn chiếm đất công đã được chặn đứng. Việc tranh chấp đất đai trong nhân dân đã giảm rõ rệt. Các cơ quan, xí nghiệp được Nhà nước giao đất, đã không tự ý phân đất, cấp đất, hoặc tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, có ý thức sử dụng tiết kiệm đất, nâng cao trách nhiệm quản lí đất. Trật tự xã hội dần dần được ổn định, đoàn kết nhân dân , đoàn kết anh em, họ hàng, lối xóm. Pháp luật của Nhà nước đã đi vào cuộc sống hàng ngày, mọi cá nhân, mọi gia đình, mọi tổ chức đã ý thức được quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất: không lấn chiếm đất, không huỷ hoại đất, phải sử dụng đúng mục đích và làm nghĩa vụ với Nhà nước. Hoàng Mai được thành lập từ 05 phường: Mai động, Tân Mai, Tương Mai, Giấp Bát, Hoàng Văn Thụ của quận Hai Bà Trưng và 09 xã: Định Công, Vĩnh Hưng, Đại Kim, Lĩnh Nam, Hoàng Liệt, Thịnh Liệt, Trần Phú, Yên Sở, Thanh Trì của huyện Thanh Trì. Bảng 4.1: Diện tích cơ cấu sử dụng đất đai quận Hoàng Mai năm 2005 STT  Mục đích sử dụng đất  Mã  Diện tích (ha)  Cơ cấu (%)   Tổng diện tích tự nhiên  3981,67  100   1  Đất nông nghiệp  NNP  1379,69  34,65   2  Đất phi nông nghiệp  PNN  2495,92  62,69   3  Đất chưa sử dụng  CSD  106,06  02,66   (Nguồn: số liệu thống kê đất đai năm 2005 quận Hoàng Mai) 4.2.2. Chủ trương xây dựng giá đất trong bồi thường Lấy giá đất do UBND thành phố Hà Nội ban hành để tính bồi thường đất, trong trường hợp có ý kiến đề xuất của dân thì báo cáo thành phố quyết định. 4.2.3. Các chính sách đối với công tác bồi thường Được quy định tại Luật đất đai và luật xây dựng năm 200, các nghị định của chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. 4.3. SƠ LƯỢC VỀ CÁC DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI - THÀNH PHỐ HÀ NỘI. 4.3.1 Cơ sở pháp lý chung Đề tài hệ thống các quy định của pháp luật: Luật đất đai 2003, các nghị định của Chính phủ, Thông tư của Bộ *** và các quyết định của Thành phố. 4.3.2. Những văn bản pháp lý liên quan đến các dự án 4.3.3. Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật trung tâm hành chính quận Hoàng Mai - Diện tích đất bị thu hồi 85062m2 đất nông nghiệp của 188 hộ gia đình thuộc xã Phương Liệt và Hoàng Liệt. 4.3.4. Dự án xây dựng cầu Thanh Trì và đoạn tuyến Nam Vành đai 3 Thành phố Hà Nội. - Căn cứ quyết định 1106/QĐ -TTg ngày 26 tháng 11 năm 1999 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt đầu tư dự án xây dựng cầu Thanh trì và đoạn Nam vành đai III. - Dự án nằm trên địa bàn phường Trần Phú và phường Phương Liệt - Quy mô dự án: diện tích đất thu hồi:*****m2 của*** hộ dân 4.3.5. Dự án đầu tư xây dựng nhà máy đóng tầu Sông Hồng 4.4. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VIỆC THỰC HIỆN GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI 4.4.1. Điều kiện được bồi thường và đối tượng bồi thường Người bị Nhà nước thu hồi được bồi thường đất phải có một trong các điều kiện quy định tại điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP nhưng nếu thuộc các trường hợp sau đây thì không được bồi thường: - Thuộc các trường hợp quy định tại điều 7 Nghị định 197/2004/NĐ-CP - Đất Nhà nước cho thuê, giao không thu tiền - Sử dụng đất (trừ trường hợp đất nông nghiệp giao trong hạn mức cho ** gia đình, cá nhân) - Có giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai. - Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. - Có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. - Có giấy tờ thanh lý, hoá giá, mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cùng với nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hoặc theo quyết định giao nhà hoặc cấp nhà gắn liền với đất ở thuộc sở hữu Nhà nước, của cơ quan có thẩm quyền. - Bản án có hiệu lực của toà án nhân dân về việc giải quyết tranh chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. - Trường hợp không có các giấy tờ quy định ở các điều kiện trên, người bị thu hồi đất được đền bù phải có các giấy tờ chứng minh được đất bị thu hồi là đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thuộc các trường hợp sau đây: + Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam mà người được giao đất vẫn tiếp tục sử dụng từ đó đến ngày bị thu hồi. + Có giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất mà người đó vẫn sử dụng liên tục từ khi được cấp đến ngày bị thu hồi. + Có giấy mua bán nhà và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993. + Có giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp hoặc UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, Sở Địa chính cấp theo uỷ quyền của UBND tỉnh , thành phố trực thuộc Trung ương, hoặc có tên trong sổ địa chính nay vẫn tiếp tục sử dụng. - Người nhận chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc nhà gắn liền với quyền sử dụng đất mà đất đó của người sử dụng thuộc đối tượng có đủ một trong các điều kiện trên nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ. - Người tự khai hoang đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối trước ngày 15/10/1993 và liên tục sử dụng cho đến khi thu hồi đất, không có tranh chấp và làm đầy đủ nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước. 4.4.2. Kết quả cụ thể của các dự án: 4.4.2.1 Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật trung tâm hành chính quận Hoàng Mai Diện tích thu hồi liên quan đến 188 hộ gia đình và nằm trên 2 phường đó là phường Hoàng Liệt và phường Thịnh Liệt. Theo dự án tổng diện tích thu hồi 85062 m2. Trong đó toàn bộ diện tích đất thu hồi đều là đất nông nghiệp và giá bồi thường và hỗ trợ cụ thể: + Tiền bồi thường đất là: 108000 đồng/m2. + Hỗ trợ chuyển đổi nghề – tạo việc làm là: 25000 đồng/m2. + Hỗ trợ ổn định cuộc sống – ổn định sản xuất là: 35000 đồng/m2. + Đền bù nuôi trồng thủy sản: 9333 đồng/m2. + Đền bù công trình - tài sản + Bồi thường hoa màu + Tiền thưởng cho tiến độ là: 3000 đồng/m2. Kết quả tổng hợp các loại tiền đề bù và hỗ trợ GPMB phường Thịnh Liệt và Hoàng Liệt được thể hiện qua bảng 4.2. Bảng 4.2: Tổng hợp tiền bồi thường, hỗ trợ trong Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật trung tâm hành chính quận Hoàng Mai STT  Tên phường  Tổng số hộ (hộ)  Tổng diện tích thu hồi (m2)  Tổng số tiền bồi thường đất (1000 đ)  Hỗ trợ chuyển đổi nghề – tạo việc làm (1000 đ)  Hỗ trợ ổn định cuộc sống – ổn định sản xuất (1000 đ)  Đền bù nuôi trồng thủy sản (1000 đ)  Đền bù công trình - tài sản (1000 đ)  Bồi thường hoa màu (1000 đ)  Tiền thưởng cho tiến độ (1000 đ)   1  Thịnh Liệt  80  39050  4191804  870400  1218560  337681,941  8468  2269  99559,2   2  Hoàng Liệt  108  46012  4352508  990250  1386350  376129,233  5858  1310  115549,8   Tổng  188  85062  8544312  1860650  2604910  713811,174  14326  3579  215109,0   Nguồn: UBND quận Hoàng Mai - Các chủ không có tiền bồi thường về đất là 7/188 hộ. - Các chủ không có tiền thưởng tiến độ là 7/188 hộ. - Các chủ có tiền bồi thường về tài sản trên đất là 10/188 hộ 4.4.2.2 Dự án xây dựng cầu Thanh Trì và đoạn tuyến Nam Vành đai 3 Thành phố Hà Nội. Diện tích thu hồi liên quan đến 528 tổ chức, hộ gia đình đất nông nghiệp Theo dự án tổng diện tích thu hồi 127934,7 m2. Trong đó toàn bộ diện tích đất thu hồi đều là đất nông nghiệp và giá bồi thường và hỗ trợ cụ thể: + Tiền bồi thường đất là: 108000 đồng/m2. + Hỗ trợ chuyển đổi nghề – tạo việc làm là: 25000 đồng/m2. + Hỗ trợ ổn định cuộc sống – ổn định sản xuất là: 35000 đồng/m2. + Hỗ trợ công đắp đất là: 14000 đồng/m2. + Tiền thưởng cho tiến độ là: 3000 đồng/m2. Kết quả tổng hợp các loại tiền đề bù và hỗ trợ GPMB của dự án được thể hiện qua bảng 4.3. Bảng 4.3: Tổng hợp tiền BTHT trong dự án xây dựng cầu Thanh Trì và đoạn tuyến Nam Vành đai 3 Thành phố Hà Nội. STT  Đợt  Tổng số hộ (hộ)  Tổng diện tích thu hồi (m2)  Diện tích hỗ trợ công đắp đất (m2)  Tổng số tiền bồi thường về đất (1000 đ)  Hỗ trợ chuyển đổi nghề – tạo việc làm (1000 đ)  Hỗ trợ ổn định cuộc sống – ổn định sản xuất (1000 đ)  Hỗ trợ công đắp đất (1000 đ)  Bồi thường tài sản trên đất (1000 đ)  Tiền thưởng cho tiến độ (1000 đ)   1  Đợt 1  471  57957,8  42416,1  6259442,4  1448945  2028523  593825,4  724718  173873   2  Đợt 2  57  69976,9  2298,7  7557505,2  1400910  1961274  32181,8  1617237,103  171109,2   Tổng  528  127934,7  44714,8  13816947,6  2849855  3989797  626007,2  2341955,103  344982,2   Nguồn: UBND quận Hoàng Mai Qua quá trình điều tra chúng tôi thấy: - Số các chủ sử dụng là các tổ chức là 6/528 - Các chủ sử dụng không có tiền hỗ trợ về công đắp đất là 117/528 hộ. - Các chủ không có tiền bồi thường về đất là 18/528 hộ. - Các chủ không có tiền thưởng tiến độ là 18/528 hộ. - Các chủ không có tiền bồi thường về tài sản trên đất là 4/528 hộ 4.4.2.3 Dự án đầu tư xây dựng nhà máy đóng tàu Sông Hồng - Diện tích đất bị thu hồi toàn bộ là đất nông nghiệp có liên quan đến 987 hộ gia đình thuộc phường Trần Phú. Theo dự án, diện tích chiếm đất của công trình là 104944 m2 để xây dựng Dự án xây dựng Nhà máy đóng tầu Sông Hồng tại phường Trần Phú, quận Hoàng Mai. Qua 3 dự án chúng ta thấy rằng Ban bồi thường GPMB quận đã làm đúng chính sách công tác xác định đối tượng và được thể hiện qua bảng 4.4 Bảng 4.4: Số hộ được bồi thường và không được bồi thường về đất Stt  Dự án  Số hộ, tổ chức bị thu hồi  Số hộ, tổ chức được bồi thường  Số hộ, tổ chức không được bồi thường   1  Xây dựng hạ tầng kỹ thuật trung tâm hành chính quận Hoàng Mai  188 hộ và các tổ chức  181hộ và các tổ chức  7 hộ   2  Xây dựng cầu Thanh Trì và đoạn tuyến Nam Vành đai 3 Thành phố Hà Nội.  528 hộ và các tổ chức  510 hộ và các tổ chức  18 hộ   3  Xây dựng nhà máy đóng tầu Sông Hồng  987 hộ  987 hộ    4.4.3. Đánh giá việc thực hiện giá bồi thường về đất 4.4.3.1. Giá đất bồi thường của nhà nước Căn cứ Quyết định số 199/QĐ-UB ngày 29/12/2004 về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội thực hiện Nghị định số 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. UBND thành phố Hà Nội quy định giá bồi thường trên địa bàn quận Hoàng Mai về một số loại đất như sau: Hạng đất  Giá đất (đơn vị: 1000đ   Hạng 1  126.000   Hạng 2  108.000   Hạng 3  84.000   Hạng 4  63.600   Hạng 5  48.000   Bảng 4.5 Giá đất nông nghiệp Bảng 4.6 Giá đất trồng cây lâu năm Hạng đất  Giá đất (đơn vị: 1000đ)   Hạng 1  108.000   Hạng 2  90.000   Hạng 3  72.000   Hạng 4  54.000   a, Tổng hợp các loại diện tích đất được đề bù trong các dự án Bảng 4.7 Tổng hợp số hộ, diện tích thu hồi ở các dự án Tên dự án  Số hộ, tổ chức  Diện tích đất thu hồi (m2)     Đất nông nghiệp  Đất ở   Xây dựng hạ tầng kỹ thuật trung tâm hành chính quận Hoàng Mai  188  85062    Xây dựng cầu Thanh Trì và đoạn tuyến Nam Vành đai 3 Thành phố Hà Nội.  634  127934,7  10088,5   Xây dựng nhà máy đóng tầu Sông Hồng  987  104944    b, Khả năng sinh lợi của đất (đối với khu vực đất nông nghiệp không có chuyển nhượng) Bảng 4.8 Thu nhập từ đất của các hộ sản xuất nông nghiệp Hạng đất  Sản phẩm quy thóc  Tổng thu nhập/năm/sào (1000đ)  Tổng chi phí/năm/sào (1000đ)  Lãi bình quân/năm/sào (1000đ)  Giá chuyển nhượng (1000đ/m2)    SL/năm/sào (kg)  Đơn gía (1000đ/kg)       Hạng 1  4000  2.2  8800  2150  6600  700-800   Hạng 2  3000  2.2  6600  2150  4450  450-750   Hạng 3  1081  2.2  2300  1500  800  361-600   4.4.3.2. Giá đất bồi thường thiệt hại tại các dự án - Về giá bồi thường hỗ trợ đất nông nghiệp tại hai phường cùng một Dự án theo Quyết định số 199/QĐ-UB ngày 29/12/2004 và Quyết định số 26/2005/ QĐ-UB ngày 18/02/2005 của UBND thành phố Hà Nội. a) Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật trung tâm hành chính quận Hoàng Mai Bảng 4.9 Mức độ chênh lệch giá bồi thường đất nông nghiệp tại dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật trung tâm hành chính quận Hoàng Mai Hạng đất  Giá bồi thường (1000 đồng)  Giá thực tế Chuyển nhượng (1000 đồng)  Hệ số chênh lệch (lần)   Hạng 1  108  700-800  6,48-7,4   Hạng 2  90  450-750  5-8,33   Hạng 3  72  361-600  5-8,33   - Theo các số liệu điều tra tại thời điểm bồi thường chúng tôi thấy: + Đối với đất nông nghiệp giá thấp nhất 130 triệu/sào và cao nhất là 288 triệu/sào (hay giá thấp nhất là 361000 đồng/m2 và giá cao nhất là 800000 đồng/m2 ) Sự chênh lệch so với giá quy định của nhà nước là: + Giá thấp nhất chênh lệch là 361000/108000 = 3,34 lần. + Giá cao nhất chênh lệch là 800000/108000 = 7,41 lần. - Cách tính như trên đã gây nhiều bức súc trong nhân dân, làm ảnh hưởng đến việc tuyên truyền vận động nhân dân chấp hành Quyết định của Thành phố, ảnh hưởng nhiều đến tiến độ của Dự án. b) Xây dựng cầu Thanh Trì và đoạn tuyến Nam Vành đai 3 Thành phố Hà Nội. Bảng 4.10: Mức độ chênh lệch giá đất bồi thường đất nông nghiệp dự án xây dựng cầu Thanh Trì và đoạn tuyến Nam Vành đai 3 Thành phố Hà Nội Hạng đất  Giá bồi thường (1000 đồng)  Giá thực tế Chuyển nhượng (1000 đồng)  Hệ số chênh lệch (lần)   Hạng 1  108  700-800  6,48-7,4   Hạng 2  90  450-750  5-8,33   Hạng 3  72  361-600  5-8,33   Đường Pháp Vân  Giá bồi thường (1000 đồng)  Giá thực tế (1000 đồng)  Hệ số chênh lệch (lần)   Vị trí 1  7000  22000  3,14   Vị trí 2  6400  17000  2,66   Vị trí 3  5000  14000  2,80   Bảng 4.11: Mức độ chênh lệch giá đất ở tại dự án xây dựng cầu Thanh Trì và đoạn tuyến Nam Vành đai 3 Thành phố Hà Nội. - Theo các số liệu điều tra tại thời điểm bồi thường chúng tôi thấy: + Đối với đất ở giá thấp nhất 14triệu/ m2 và cao nhất là 22triệu/m2 Sự chênh lệch so với giá quy định của nhà nước là: + Giá thấp nhất chênh lệch là = 2,8 lần. + Giá cao nhất chênh lệch là = 3,14 lần. - Cách tính như trên là chưa hợp lý khoảng cách về giá là rất lớn đã gây nhiều bức súc trong nhân dân, làm ảnh hưởng đến việc tuyên truyền vận động nhân dân chấp hành Quyết định của Thành phố, ảnh hưởng nhiều đến tiến độ của Dự án. c) Xây dựng nhà máy đóng tầu Sông Hồng Bảng 4.12: Mức độ chênh lệch giá đất bồi thường đất nông nghiệp tại dự án xây dựng nhà máy đóng tầu Sông Hồng. Hạng đất  Giá bồi thường (1000 đồng)  Giá thực tế Chuyển nhượng (1000 đồng)  Hệ số chênh lệch (lần)   Hạng 1  108  700-800  6,48-7,4   Hạng 2  90  450-750  5-8,33   Hạng 3  72  361-600  5-8,33   Bảng 4.13: Tổng kinh phí bồi thường về nhà cửa, vật kiến trúc, cây cối hoa màu tại các dự án. ĐVT: 1000đồng STT  Tên dự án  Bồi thường về đất  BT nhà cửa, vật kiến trúc, cây cối hoa màu  Hỗ trợ khác  Tổng cộng    Xây dựng hạ tầng kỹ thuật trung tâm hành chính quận Hoàng Mai  8544312  731734  4680669  13956715    Xây dựng cầu Thanh Trì và đoạn tuyến Nam Vành đai 3 Thành phố Hà Nội.  64322060,1  6302535.7  1259121  71883716.8    Xây dựng nhà máy đóng tầu Sông Hồng  9151736,4  457586820  3864065  470602621.4   4.5. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT DÙNG BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN 4.5.1. Đánh giá mức độ phù hợp của giá đất bồi thường Góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, tăng các nguồn thu từ các dự án đem lại trên địa bàn quận nói riêng và trên địa bàn Thành phố nói chung. Nhưng vẫn bộc lộ những yếu tố chưa phù hợp trong việc xác định giá đất làm căn cứ bồi thường. Như ở trên chúng ta đã thấy giá đất quy định của Nhà nước so với giá đất được mua, bán trên thị trường có sự chênh lệch lớn gây cản trở không nhỏ trong việc thực hiện BTHT, TĐC của các dự án. 4.5.2. Đánh giá mức độ hợp lý của giá đất bồi thường qua ý kiến người dân Bảng 4.14: Đánh giá mức độ hợp lý của giá đất bồi thường qua ý kiến người dân bị thu hồi đất tại các dự án. Loại đất  Tên dự án  Số hộ điều tra  Số hộ hợp lý  Số hộ chưa hợp lý      Số lượng  Tỉ lệ %  Số lượng  Tỉ lệ %   Đất ở  Xây dựng cầu Thanh Trì và đoạn tuyến Nam Vành đai 3 Thành phố Hà Nội.  50  0  0  50  100   Đất nông nghiệp  Xây dựng hạ tầng kỹ thuật trung tâm hành chính quận Hoàng Mai  50  0  0  50  100    Xây dựng cầu Thanh Trì và đoạn tuyến Nam Vành đai 3 Thành phố Hà Nội.  50  0  0  50  100    Xây dựng nhà máy đóng tầu Sông Hồng  50  0  0  50  100   Mặc dù đã phần nào góp phần nâng cao chất lượng cuộc của người dân, tạo công ăn việc làm cho nhiều lao động và có nhiều công trình công cộng, phúc lợi được xây dựng. Nhưng hiệu quả chưa cao, chưa bù đắp được sự thiệt thòi của người dân bị mất đất- mất tư liệu sản xuất. Phần đông người dân vẫn chưa thực sự bắt nhịp được với cuộc sống mới, công việc mới. Một số người tuy mất nghề, mất tư liệu sản xuất nhưng do thói quen, không thích nghi được với những công việc mới đòi hỏi trình độ cao và được đào tạo bài bản. Mặt khác không phải hộ dân hay tổ chức nào cũng mất hết đất của mình tại một thời điểm hay cho một dự án nên số tiền được nhận bồi thường là không nhiều dẫn đến tình trạng muốn chuyển đổi nghề thì không đủ vốn, muốn tiếp tục canh tác thì không đủ đất. 4.6. GIẢI PHÁP 4.6.1. Quan điểm yêu cầu của việc xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. 4.6.1.1 Quan điểm của việc xác định giá đất tính bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. - Phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tại thời điểm BTHT và TĐC. Giải quyết hợp lý quanhệ giữa Nhà nước với chủ đầu tư và người bị thu hồi đất 4.6.1.2. Yêu cầu - Đối với cơ quan chuyên môn: phải thường xuyên thu thập, cập nhật thông tin, điều tra, kiểm tra mặt bằng giá đất cho từng địa điểm, vị trí cụ thể, theo sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường - Nâng cao nhận thức chính sách pháp luật cùng các kiến thức liên quan đến xác định giá đất phục vụ BTHT và TĐC. 4.6.1.3. Về các giải pháp * Giải pháp về sửa đổi bổ xung Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất ra ngày 16/11/2004 của Chính phủ. a. Bổ xung nguyên tắc định giá đất nhằm tăng khả năng linh hoạt cho công tác định giá đất để tính bồi thường. b. Nên có quy định riêng cho giá đất tính bồi thường. c. Áp dụng các phương pháp để định giá tính bồi thường đa dạng trên cơ sở thực tiễn làm tăng thêm tính hợp lý của mỗi dự án giúp đẩy nhanh tiến độ BTHT và TĐC. * Sửa đổi bổ xung Nghị định số 197/2004/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ngày 03/12/2004 của Chính phủ. Bổ xung thêm trình tự, thủ tục BTHT và TĐC khi Tổ chức Phát triển quỹ đất thu hồi đất. * Giải pháp về tổ chức thực hiện a) Trước mắt - Củng cố bộ máy làm công tác BTHT và TĐC của Quận, các Phường. Tổ chức tập huấn công tác BTHT và TĐC Quận khi thực hiện Luật đất đai 2003 - Đối với những dự án có sự chệnh lệch về giá dẫn đến chậm tiến độ của dự án phải có văn bản điều chỉnh, hướng dẫn lại cho phù hợp. b) Lâu dài; - Thành lập, phát triển tổ chức tư vấn (định giá) đất. - Tạo ra thị trường nhà, đất công khai lành mạnh ổn định và hoà nhập với khu vực. 4.6.2. Góp ý kiến nhằm nâng cao hiệu quả xác định giá đất BTHT và TĐC tại địa phương. - Đối vơí UBND quận Hoàng Mai cần thường xuyên bám sát cơ sở, kịp thời chỉ đạo UBND các Phường áp dụng đúng chế độ, chính sách của Nhà nước. - Các cơ quan trên địa bàn quận cần tập trung hơn nữa, phối hợp với Chủ đầu tư giải quyết những vướng mắc, khó khăn tích cực tuyên truyền vận động nhân dân đẩy nhanh tiến độ của các dự án. * Về chính sách hỗ trợ - Các Chủ đầu tư đã có văn bản cam kết nhưng chưa có chính sách kịp thời hỗ trợ công ăn việc làm đối với người bị thu hồi đất. - Đối với các Dự án thu hồi diện tích đất lớn, các Chủ đầu tư cần có chính sách hỗ trợ cho địa phương để phát triển cơ sở hạ tầng, nhất là việc hỗ trợ xây dựng các công trình phúc lợi, công cộng của địa phương.