Nghiên cứu một số vấn đề về môi giới thuê và cho thuê Bất động sản thương mại

PhÇn i Lêi nãi ®Çu 1. Lý do nghiªn cøu ®Ò tµi: Nghiªn cøu 1 sè vÊn ®Ò vÒ m«i giíi thuª vµ cho thuª bÊt ®éng s¶n th­¬ng m¹i t¹i Hµ Néi. Trong nh÷ng n¨m qua nÒn kinh tÕ ViÖt Nam ®ang ®i vµo quü ®¹o ph¸t triÓn æn ®Þnh cña nÒn kinh tÕ. Song song víi sù ph¸t triÓn ®ã t×nh h×nh thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam trong nh÷ng n¨m qua còng ®· cã nh÷ng b­íc ph¸t triÓn ®¸ng kÓ, ®Æc biÖt tõ sau khi nhµ n­íc cho phÐp c¸c tæ chøc c¸ nh©n tham gia ho¹t ®éng kinh doanh trong lÜnh vùc nµy. Còng gièng nh­ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n c¸c n­íc trªn thÕ giíi thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam còng cã chu kú ph¸t triÓn vµ suy tho¸i nãi chung. ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n Hµ Néi lµ mét thÞ tr­êng tiªu biÓu ®¹i diÖn cho thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam còng võa tr¶i qua ®ît suy tho¸i kÐo dµi tõ cuèi n¨m 2003 tíi nay vµ hiÖn ®ang dÇn håi phôc m¹nh mÏ ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n Hµ Néi bao gåm c¸c lÜnh vùc ho¹t ®éng chñ yÕu nh­: + Kinh doanh mua b¸n bÊt ®éng s¶n + Thuª vµ cho thuª bÊt ®éng s¶n + ThÈm ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n + Mét sè dÞch vô liªn quan tíi vÊn ®Ò ph¸p lý vµ c¸c quyÒn liªn quan trong bÊt ®éng s¶n Trong ®ã lÜnh vùc Thuª vµ cho thuª bÊt ®éng s¶n lµ mét trong nh÷ng lÜnh vùc s«i ®éng nhÊt trong thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n Hµ Néi hiÖn nay. LÜnh vùc nµy Ýt chÞu ¶nh h­ëng bëi quy luËt mang tÝnh chu kú cña thÞ tr­êng vµ ph¸t triÓn dÇm dé nhÊt b¾t ®Çu tõ n¨m 2003 cho ®Õn nay ®· ®­îc gÇn 4 n¨m vµ ®· gi¶i quyÕt ®­îc rÊt nhiÒu nhu cÇu ngµy cµng cao trong x· héi. Tuy nhiªn song song víi sù ph¸t triÓn ®ã ®ang ®Ò ra mét sè vÊn ®Ò rÊt lín cÇn ®­îc gi¶i quyÕt ®ã lµ t×nh h×nh ho¹t ®éng cña c¸c trung t©m m«i giíi, chÊt l­îng, kÜ n¨ng chuyªn m«n cña nhµ m«i giíi, còng nh­ ®¹o ®øc, tiªu chuÈn nghÒ nghiÖp, chÊt l­îng th«ng tin, dÞch vô kh¸ch hµng... ®ang lµ mét c©u hái lín ®ang ®Æt ra, nã kh«ng thÓ gi¶i quyÕt ngay trong mét s¸ng mét chiÒu mµ ®ßi hái cÇn cã sù qu¶n lý, ®iÒu tiÕt còng nh­ quy ho¹ch sù ph¸t triÓn më réng, ph¶i cã chÝnh s¸ch, ®Þnh h­íng ph¸t triÓn trong ng¾n h¹n, dµi h¹n ®Ó cã ®­îc mét hÖ thèng m¹ng l­íi c¸c trung t©m chÊt l­îng còng nh­ hÖ thèng th«ng tin “s¹ch” nh»m ®¸p øng tèt nhÊt nhu cÇu ngµy cµng cao cña x· héi vµ ®Æc biÖt lµ t¹i Hµ Néi – mét trong nh÷ng thÞ tr­êng s«i ®éng nhÊt trong c¶ n­íc. V× c¸c lý do trªn nªn em m¹nh d¹n lùa chän ®Ò tµi cña m×nh lµ: “Nghiªn cøu mét sè vÊn ®Ò vÒ m«i giíi thuª vµ cho thuª BÊt ®éng s¶n th­¬ng m¹i” Môc tiªu nghiªn cøu: Gi¶i quyÕt nh÷ng bÊt cËp, nh÷ng vÊn ®Ò næi cém trong lÜnh vùc M«i giíi thuª vµ cho thuª bÊt ®éng s¶n th­¬ng m¹i vµ cung øng c¸c th«ng tin, dÞch vô tèt nhÊt cho kh¸ch hµng t¹i th× tr­êng Hµ Néi. Ph­¬ng ph¸t nghiªn cøu: HÖ thèng ho¸, ®µo s©u, lµm dâ c¸c vÊn ®Ò lý thuyÕt vÒ m«i giíi bÊt ®éng s¶n nãi chung & m«i giíi bÊt ®éng s¶n th­¬ng m¹i nãi riªng vµ vËn dông nh÷ng vÊn ®Ò lý thuyÕt ®ã vµo thùc tiÔn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n t¹i Hµ Néi Néi dung nghiªn cøu : §Ò ¸n gåm 3 ch­¬ng chÝnh nh­ sau: - Ch­¬ng I: Tæng quan vÒ m«i giíi bÊt ®éng s¶n th­¬ng m¹i. - Ch­¬ng II: HiÖn tr¹ng vµ thùc tiÔn t×nh h×nh ho¹t ®éng kinh doanh trong lÜnh vùc - Ch­¬ng III: C¸c gi¶i ph¸p vµ ph­¬ng h­íng gi¶i quyÕt Em ch©n thµnh c¸m ¬n T.s NguyÔn Minh Ngäc ®· h­íng dÉn gióp em hoµn thµnh chuyªn ®Ò nghiªn cøu m«n häc nµy. PhÇn II: Néi dung. Ch­¬ng I: Tæng quan vÒ m«i giíi bÊt ®éng s¶n th­¬ng m¹i I, Lý luËn chung vÒ m«i giíi bÊt ®éng s¶n Thuª vµ cho thuª bÊt ®éng s¶n th­¬ng m¹i. 1, Kh¸i niÖm vµ sù cÇn thiÕt cña m«i giíi thuª vµ cho thuª bÊt ®éng s¶n th­¬ng m¹i Kh¸i niÖm vÒ m«i giíi bÊt ®éng s¶n: - Theo ®iÒu 181- bé luËt d©n sù: B§S lµ tµi s¶n kh«ng thÓ di dêi ®­îc hay nãi c¸ch kh¸c B§S lµ ®Êt ®©i vµ nh÷ng vËt thÓ cè ®Þnh g¾n víi ®Êt ®ai ,®ã lµ nh÷ng vËt thÓ tån t¹i trªn ®Êt vµ chØ cã thÓ sö dông trong tr¹ng th¸i kh«ng t¸ch rêi ®Êt hoÆc khi dÞch chuyÓn sÏ bÞ h­ h¹i(tÝnh chÊt,c«ng n¨ng,h×nh th¸i)hoÆc tèn nhiÒu c«ng søc vµ chi phÝ nh­ c¸c c«ng tr×nh kiÕn tróc,c«ng tr×nh l¾p ghÐp. - M«i giíi lµ trung gian gi÷a bªn b¸n vµ bªn mua,lµ mét chñ thÓ,mét c¸ nh©n,mét nhãm,mét h·ng lµm chñ thÓ trung gian cho 2 hoÆc nhiÒu chñ thÓ kh¸c ®Ó tham gia trong kinh doanh. - M«i giíi lµ ho¹t ®éng cña ng­êi thø ba víi môc ®Ých t¹o ra sù c¶m th«ng thÊu hiÓu trong viÖc gi¶i quyÕt c¸c vÊn ®Ò hoÆc c«ng viÖc cã liªn quan gi÷a c¸c bªn víi nhau. - M«i giíi B§S lµ ho¹t ®éng cña ng­êi thø ba cã ®ñ tÝnh n¨ng ,®iÒu kiÖn ®Ó gi¶i quyÕt c¸c quan hÖ giao dÞch vÒ B§S nh»m kÕt nèi c¸c th­¬ng vô giao dÞch vÒ B§S. B¶n chÊt cña m«i giíi B§S lµ ho¹t ®éng cña nhµ m«i giíi chuyªn nghiÖp,lµ viÖc thùc hiÖn,kÕt nèi c¸c th­¬ng vô t¹o ra sù thÊu hiÓu gi÷a c¸c bªn .lµ viÖc lùa chän s¾p xÕp c¸c th­¬ng vô,®Ò ra ph­¬ng ph¸p gi¶i quyÕt. - Cöa hµng cho thuª lµ mét b« phËn cña B§S th­¬ng m¹i,lµ hÖ thèng c¸c nhµ mÆt ®­êng mµ chñ së h÷u ®ång ý cho th­¬ng nh©n thuª ®Ó kinh doanh ,bu«n b¸n . M«i giíi cöa hµng cho thuª lµ ho¹t ®éng cña nguêi thø ba gi÷a bªn cã cöa hµng cho thuª víi bªn cã mong muèn thuª cöa hµng ®Ó kinh doanh.M«i giíi gióp viÖc tho¶ thuËn gi÷a hai bªn thu©n lîi h¬n. Sù cÇn thiÕt ph¶i cã c¸c trung t©m m«i giíi bÊt ®éng s¶n ®Æc biÖt lµ c¸c bÊt ®éng s¶n nh­ v¨n phßng, cöa hµng th­¬ng m¹i. - V× B§S nãi chung vµ cöa hµng cho thuª nãi riªng ®Òu lµ hµng ho¸ ®Æc biÖt .Kh¸c víi c¸c lo¹i hµng ho¸ kh¸c chóng cßn ®­îc tÝnh gi¸ trÞ dùa trªn c¸c quyÒn n¨ng ®i kÌm nh­: quyÒn së h÷u, quyÒn ­u thÕ.... C¸c B§S mang tÝnh c¸ biÖt cao nªn khã cã thÓ so s¸nh; thÞ tr­êng B§S lµ thÞ tr­êng kh«ng hoµn h¶o, hÖ thèng th«ng tin cßn Ýt vµ thiÕt ®é chÝnh x¸c. B§S lµ tµi s¶n cã gi¸ trÞ lín: trong viÖc mua b¸n B§S th­êng ng­êi tiªu dïng chñ yÕu chØ giao dÞch sè Ýt lÇn nªn kh«ng cã kinh nghiÖm dÔ v­íng ph¶i nh÷ng vÊn ®Ò khã gi¶i quyÕt trong khi lµm thñ tôc; Cßn víi B§S cöa hµng cho thuª th× cã thÓ kh¸ch hµng thuª ®· cã chót kinh nghiªm vÒ viÖc giao dÞch nh­ng nÕu cã thªm sù hç trî cña nhµ m«i giíi chuyªn nghiÖp th× qu¸ tr×nh giao dÞch sÏ diÔn ra thuËn lîi, nhanh chãng vµ tèt ®Ñp h¬n. - Trong mçi th­¬ng vô giao dÞch B§S kh«ng tr¸nh khái nh­ng r¾c rèi,phiÒn hµ nªn hai bªn tham gia giao dÞch rÊt cÇn tíi ng­êi gióp hä th¸o gì nh÷ng vÊn ®Ò ®ã.§©y chÝnh lµ c«ng viÖc mµ nhµ m«i giíi chuyªn nghiÖp sÏ lµm. - M«i giíi B§S lµ mét trong nh÷ng t¸c nh©n lµm cho thÞ tr­êng B§S ngµy cµng hoµn h¶o h¬n,hÖ th«ng th«ng tin vÒ B§S th«ng qua m«i giíi th­êng chÝnh x¸c,®¸ng tin c©y h¬n v× hÇu nhõ c¸c th«ng tin mµ nhµ m«i giíi thu thËp ®­îc ®ªu trªn thÞ tr­êng,lÊy tõ thùc tÕ,sau ®ã víi kÜ n¨ng vµ sù hiÓu biÕt chuyªn s©u hä ®· ph©n tÝch vµ ®­a ra nhËn ®Þnh.§©y còng chÝnh lµ cë së ®Ó nhµ m«i giíi t¹o ®­îc niÒm tin n¬i kh¸ch hµng thuª hä.Ch¾c ch¾n nhµ m«i giíi sÏ tim ®­îc nh÷ng h­ín gi¶i quyÕt tèi ­u cho kh¸ch hµng vÒ mÆt: Tµi chÝnh, gi¸ c¶, thêi gian, ®Æc biÖt lµ sù an toµn(trong m«i giíi B§S t¹o cho kh¸ch hµng cã c¶m gi¸c an t©m lµ quan träng nhÊt). Cöa hµng cho thuª lµ mét bé phËn cña B§S nªn tÊt yÕu ho¹t ®éng m«i giíi cöa hµng cho thuª còng rÊt cÇn thiÕt,®Æc biÖt trong nÒn kinh tÕ më t¨ng tr­ëng nh­ hiÖn nay ë ViÖt Nam th× viÖc sö dông dÞch vô nµy trø¬c khi tiÕn hµnh kinh doanh lµ rÊt cã lîi vµ cÇn thiÕt.§èi víi nhµ kinh doanh “thêi gian lµ lîi nhuËn” mµ nhµ mèi giíi cöa hµng cho thuª l¹i lµ ng­êi gióp nhµ kinh doanh rót ng¾n thêi gian trong viÖc t×m ®Þa ®iÓm ®Ñp ®Ó bu«n b¸n. §Æc ®iÓm cña bÊt ®éng s¶n th­¬ng m¹i. + BÊt ®éng s¶n th­¬ng m¹i còng mang tÝnh chÊt cña bÊt ®éng s¶n nãi chung : BÊt ®éng s¶n cã vÞ trÝ cè ®Þnh vÒ vÞ trÝ ®Þa lý, ®Þa ®iÓm vµ kh«ng thÓ di dêi ®­îc. BÊt ®éng s¶n lµ lo¹i hµng ho¸ cã tÝnh chÊt l©u bÒn. Hµng ho¸ BÊt ®éng s¶n mang tÝnh khan hiÕm. BÊt ®éng s¶n cã tÝnh dÞ biÖt. Hµng hãa BÊt ®éng s¶n mang nÆng yÕu tè tËp qu¸n, thÞ hiÕu vµ t©m lý x· héi. Hµng hãa BÊt ®éng s¶n chÞu ¶nh h­ëng lÉn nhau. BÊt ®éng s¶n lu«n mét tµi s¶n cã gi¸ trÞ cao. Hµng ho¸ BÊt ®éng s¶n chÞu sù chi phèi m¹nh mÏ cña ph¸p luËt. Gi¸ trÞ vµ c«ng n¨ng, kh¶ n¨ng khai th¸c hµng ho¸ BÊt ®éng s¶n phô thuéc nhiÒu vµo n¨ng lùc qu¶n lý. + BÊt ®éng s¶n th­¬ng m¹i còng cã ®Æc ®iÓm riªng cña nã nh­: KiÕn tróc: §­îc thiÕt kÕ kh¸c víi c¸c bÊt ®éng s¶n nhµ ë, kiÕn tróc ®­îc thiÕt kÕ theo h×nh d¸ng kiÕn tróc c«ng nghiÖp ®­îc thiÕt kÕ víi tiªu chuÈn hµng ®Çu lµ v¨n hãa v¨n phßng, t«n vinh kiÕn tróc tæng thÓ, cöa hµng th­¬ng m¹i ®­îc thiÕt kÕ víi kiÕn tróc riªng ®èi víi tõng nghµnh nghÒ cô thÓ vÝ dô nh­ cöa hµng giíi thiÖu s¶n phÈm lµ mÆt hµng néi thÊt kiªn tróc ®­îc bè trÝ víi kh«ng gian réng víi nhiÒu gam mµu xen kÏ, mét sè c©y xanh c¸ch ®iÖu, ¸nh s¸ng võa ph¶i... cßn víi cöa hµng giíi thiÖu s¶n phÈm lµ ®iÖn tho¹i di ®éng th× kiÕn tróc th­êng chó ý nhiÒu h¬n tíi sù sang träng v× vËy kh«ng gian ®­îc bè trÝ víi gam mµu tr¾ng, xanh néi thÊt th­êng lµ ®å lµm b»ng g­¬ng, kÝnh... cßn víi víi v¨n phßng th­¬ng m¹i kiÕn tróc ®­îc bè trÝ víi tiªu chuÈn hµng ®Çu ®ã lµ sù tiÖn Ých, cã kh«ng gian trung vµ riªng, ®ßi hái cã sù t¸ch biÖt cô thÓ. Ngoµi c¸c ®Æc ®iÓm vÒ kiÕn tróc th× c¸c quyÒn liªn quan trong bÊt ®éng s¶n th­¬ng m¹i còng cã mét sè ®iÓm kh¸c ®èi víi bÊt ®éng s¶n kh¸c, th«ng th­êng ®a sè c¸c bÊt ®éng s¶n ®­îc thuª l¹i vµ ng­êi ®i thuª cã quyÒn sö dông bÊt ®éng s¶n ®ã trong thêi gian thuª vµ ng­êi cho thuª kh«ng ®­îc phÐp sö dông ( ®iÒu nµy ®­îc ghi cô thÓ trong hîp ®ång thuª bÊt ®éng s¶n) cã thÓ 1 bÊt ®éng s¶n th­¬ng m¹i cho nhiÒu kh¸ch hµng thuª víi môc ®Ých vµ c¸c quyÒn sö dông kh¸c nhau... Th«ng th­¬ng khi nãi tíi c¸c bÊt ®éng s¶n th­¬ng m¹i th× ®iÒu ®­îc chó ý tíi nhiÒu nhÊt ®ã lµ vÞ trÝ. VÞ trÝ cña c¸c bÊt ®éng s¶n nµy th­êng lµ nh÷ng trung t©m v¨n hãa, kinh tÕ, nh÷ng vÞ trÝ thuËn tiÖn vÒ giao th«ng, th«ng tin liªn l¹c.... 2. Quy tr×nh thùc hiÖn mét th­¬ng vô m«i giíi. 2.1\ T×m kiÕm th«ng tin vÒ c¸c bÊt ®éng s¶n th­¬ng m¹i cho thuª. Trong b­íc nµy th«ng th­êng c¸c trung t©m m«i giíi th­êng cã mét ®éi ngò nh©n viªn ®­îc tæ chøc, trang bÞ nh÷ng kÜ n¨ng cÇn thiÕt gäi lµ nh©n viªn ph¸t triÓn thÞ tr­êng c«ng viÖc th­êng ngµy cña nhãm nµy lµ th­êng xuyªn ®i tíi c¸c khu vùc trung t©m th­¬ng m¹i, khu kinh doanh sÇm uÊt n¬i mµ cÇu t¹i c¸c khu vùc ®ã th­êng rÊt cao. Vµ ®Ó t×m ®­îc nh÷ng th«ng tin nµy nh÷ng nh©n viªn ®ã cã thÓ m­în danh nghÜa cña 1 h·ng, 1 c«ng ty hoÆc 1 cöa hµng nµo ®ã ®Ó trùc tiÕp gÆp ®­îc chñ nhµ víi mét sè kü n¨ng giao tiÕp trong tõng tr­êng hîp cô thÓ nµo ®ã ®Ó kiÓm tra c¸c th«ng tin liªn quan tíi bÊt ®éng s¶n vÝ dô nh­ chñ nhµ cã ý ®Þnh cho thuª hay kh«ng, kh¸ch hµng ®ang thuª hiÖn thêi gian thuª cßn bao l©u, chñ nhµ cã ý ®Þnh cho thuª l¹i kh«ng, gi¸ ®ang thuª lµ bao nhiªu... Sau khi biÕt ®­îc ý ®Þnh cho thuª cña chñ nhµ cÇn hái thªm th«ng tin vÒ mÆt tiÒn, mÆt b»ng, sè tÇng, gi¸ thuª, h×nh thøc hîp ®ång, h×nh thøc thanh to¸n theo th¸ng, quý hay n¨m, cho thuª tèi ®a bao nhiªu n¨m... xin ®Þa chØ vµ sè ®iÖn tho¹i cña chñ nhµ. 2.2\ KiÓm tra vµ x¸c nhËn nguån th«ng tin . Sau khi ®· cã th«ng tin tõ ®éi ngò ph¸t triÓn thÞ tr­êng ®­a vÒ trung t©m. Trung t©m cÇn cã ng­êi kiÓm tra th«ng tin, ghi l¹i chÝnh x¸c nh÷ng th«ng tin cÇn thiÕt vµ b¶o ®¶m tr¸ch nhiÖm cña nh©n viªn ph¸t triÓn thÞ tr­êng ®èi víi nguån th«ng tin ®ã sau ®ã nguån th«ng tin trë thµnh th«ng tin “s¹ch” ®­îc l­u l¹i trong tµi liÖu cña trung t©m. 2.3\ Qu¶ng c¸o tin vÒ nguån th«ng tin. C¸c th«ng tin s¹ch sau khi ®­îc sö lý sÏ ®­îc trung t©m qu¶ng c¸o tíi kh¸c h hµng th«ng qua c¸c ph­¬ng tiÖn th«ng tin ®¹i chóng nh­ b¸o chÝ, internet... nh­ b¸o Mua & B¸n, c¸c trang dao vÆt, trang vÒ bÊt ®éng s¶n trªn internet... thêi gian qu¶ng c¸o tuú thuéc vµo møc ®é quan träng cña tõng nguån th«ng tin, th«ng th­êng th× c¸c th«ng tin ë c¸c khu vùc kinh doanh sÇm uÊt vµ cã l­îng cÇu cao th× thêi gian qu¶ng c¸o th­êng kÐo dµi h¬n (do nhiÒu yÕu tè) 2.4\ TiÕp xóc víi kh¸ch hµng. C«ng viÖc nµy cã thÓ do mét ng­êi kh¸c hoÆc do chÝnh nh©n viªn ph¸t triÓn t×m kiÕm ®­îc th«ng tin ®ã thùc hiÖn. Sau khi kh¸ch hµng liªn hÖ víi trung t©m qua th«ng tin qu¶ng c¸o, trung t©m sÏ ®­a ra ®Ò nghÞ 1 cuéc gÆp gì, kh¸ch hµng cã thÓ trùc tiÕp tíi trung t©m hoÆc cã thÓ hÑn nh©n viªn cña trung t©m tíi 1 ®Þa ®iÓm thÝch hîp nµo ®ã cïng kiÓm tra, x¸c nhËn nguån th«ng tin ®ã. Tr­íc khi cïng ®i kiÓm tra nguån th«ng tin ®ã nh©n viªn m«i giíi sÏ ®­a ra 1 b¶n hîp ®ång vÒ m«i giíi nh­ sau: Céng hßa x· héi chñ nghÜa ViÖt Nam §éc lËp - Tù do - H¹nh phóc ---------------- Hîp ®ång dÞch vô m«i giíi thuª nhµ ®Êt Sè............../ HDDVMG - C¨n cø vµo Bé luËt d©n sù cña n­íc Céng hoµ x· héi chñ nghÜa ViÖt Nam c«ng bè ngµy 14/06/2005; - C¨n cø Ph¸p lÖnh H§KT ban hµnh ngµy 25/09/1989 cña H§NN n­íc céng hoµ x· héi chñ nghÜa ViÖt Nam; - C¨n cø yªu cÇu cña Bªn thuª vµ ®iÒu kiÖn, kh¶ n¨ng cung cÊp dÞch vô cña bªn m«i giíi. H«m nay, ngµy........ th¸ng........ n¨m 2006. T¹i Hµ Néi Chóng t«i gåm: Bªn m«i giíi (Gäi t¾t lµ bªn A) Tªn c¬ quan: ................................................................. Ng­êi ®¹i diÖn: .................... Chøc vô: ........................... §Þa chØ......................................................................... §iÖn tho¹i: .................................................................... Bªn thuª nhµ - ®Êt (Gäi t¾t lµ bªn B) Tªn c¸ nh©n: §¹i diÖn cho: §Þa chØ: §iÖn tho¹i: Sau khi tho¶ thuËn vµ hai bªn ®· ®i ®Õn ký kÕt hîp ®ång nh­ sau: §iÒu I: §iÒu kho¶n chung - Bªn B ®Ò nghÞ bªn A t­ vÊn vµ giíi thiÖu thuª nhµ - ®Êt ®Ó: - VÞ trÝ thuª nhµ - ®Êt: - Gi¸ tiÒn tèi ®a: - MT (tèi thiÓu) ............ MB (tèi thiÓu)............ DiÖn tÝch sö dông: - Yªu cÇu kh¸c: §iÒu II: PhÝ dÞch vô. 1. LÖ phÝ hîp ®ång. - Nhµ thuª mÆt phè lÖ phÝ hîp ®ång lµ 100.000 ®ång (kh«ng phô thuéc vµo sè l­îng nhµ - ®Êt giíi thiÖu). - Nhµ thuª trong ngâ lÖ phÝ hîp ®ång lµ 50.000 ®ång (kh«ng phô thuéc vµo sè l­îng nhµ - ®Êt giíi thiÖu). 2. LÖ phÝ dÞch vô m«i giíi. - 50% gi¸ trÞ tiÒn thuª nhµ cho mét th¸ng cña nhµ thuª mµ bªn thuª vµ bªn cho thuª ®· tháa thuËn trong hîp ®ång. §iÒu III: QuyÒn vµ nghÜa vô cho c¸c bªn. 1. QuyÒn vµ nghÜa vô cña bªn A. - T­ vÊn chÝnh x¸c nh÷ng th«ng tin vÒ nhµ mua khi bªn B cã nhu cÇu t­ vÊn. - T¹o ®iÒu kiÖn ®Ó bªn B tho¶ thuËn trùc tiÕp víi chñ nhµ. - T­ vÊn cho bªn B gi¸ mua nhµ - ®Êt trªn thÞ tr­êng vµo thêi ®iÓm ®ã. - Hç trî bªn B c¸c thñ tôc ph¸p lý cÇn thiÕt khi bªn B tiÕn hµnh ký kÕt hîp ®ång. 2. QuyÒn vµ nghÜa vô cña bªn B. - Th«ng b¸o cho bªn A biÕt chÝnh x¸c vÒ nh÷ng giao dÞch gi÷a bªn B víi chñ nhµ - ®Êt do bªn A giíi thiÖu nh»m thùc hiÖn nh÷ng giao dÞch ®ã bao gåm: Thêi ®iÓm tiÕn hµnh ®Æt cäc hîp ®ång, thêi ®iÓm tiÕn hµnh thanh to¸n mua nhµ - ®Êt. - Thanh to¸n ®Çy ®ñ, ®óng h¹n tiÒn phÝ dÞch vô m«i giíi cho bªn A theo tho¶ thuËn trong hîp ®ång. Tr­êng hîp viÖc mua nhµ - ®Êt ®· hoµn thµnh nh­ng bªn B cè ý che dÊu hoÆc cè ý kh«ng thanh to¸n phÝ dÞch vô ®óng h¹n th× bªn B sÏ bÞ ph¹t gÊp hai lÇn sè tiÒn phÝ m«i giíi theo hîp ®ång nµy. §iÒu IV: Ph­¬ng thøc thanh to¸n vµ ®Þa ®iÓm thanh to¸n - Ph­¬ng thøc thanh to¸n b»ng tiÒn mÆt - PhÝ dÞch vô quy ®Þnh t¹i Kho¶n 2, ®iÒu II cña hîp ®ång nµy ®­îc bªn B thanh to¸n ngay cho bªn A t¹i ®Þa ®iÓm bªn B ký hîp ®ång ®Æt cäc thuª nhµ - ®Êt víi bªn cho thuª do bªn A giíi thiÖu. §iÒu V: Xö lý tiÒn ®Æt cäc - Tr­êng hîp bªn cho thuª nhµ - ®Êt ®· nhËn ®­îc tiÒn ®Æt cäc cña bªn thuª do bªn A giíi thiÖu nh­ng l¹i kh«ng cho thuª nhµ - ®Êt n÷a th× bªn cho thuª nhµ - ®Êt cã nghÜa vô hoµn tr¶ sè tiÒn ®Æt cäc hîp ®ång, ®ång thêi ph¶i nép ph¹t cho bªn thuª sè tiÒn b»ng sè tiÒn ®Æt cäc, bªn A ®­îc h­ëng mét nöa (1/2) sè tiÒn ®Æt cäc ®ã. - Tr­êng hîp bªn B ®· ®Æt cäc tiÒn cho bªn cho mua nhµ - ®Êt do bªn A giíi thiÖu nh­ng bªn B l¹i kh«ng thuª nhµ - ®Êt n÷a th× sè tiÒn ®Æt cäc ®­îc coi lµ sè tiÒn ph¹t hîp ®ång, bªn A ®­îc h­ëng mét nöa (1/2) sè tiÒn ®Æt cäc ®ã. §iÒu VI: Gi¶i quyÕt tranh chÊp. - Trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn hîp ®ång nÕu cã tranh chÊp ph¸t sinh th× hai bªn sÏ gi¶i quyÕt b»ng th­¬ng l­îng, hoµ gi¶i trªn tinh thÇn hîp t¸c. NÕu th­¬ng l­îng, hoµ gi¶i kh«ng thµnh th× cã thÓ khëi kiÖn ra toµ ¸n nh©n d©n, theo quy ®Þnh cña Ph¸p luËt. §iÒu VII: ChÊm døt hîp ®ång. - Hîp ®ång nµy chÊm døt khi viÖc thuª nhµ ®Êt gi÷a bªn B víi bªn b¸n do bªn A giíi thiÖu hoµn thµnh vµ bªn B ®· thanh to¸n xong cho bªn A phÝ dÞch vô ®­îc quy ®Þnh trong hîp ®ång nµy. §iÒu VIII: §iÒu kho¶n cuèi cïng. - Hîp ®ång nµy cã hiÖu lùc kÓ tõ ngµy ký. - Hîp ®ång nµy gåm hai trang ®­îc lËp thµnh hai b¶n cã gi¸ trÞ ph¸p lý nh­ nhau, mçi bªn gi÷ mét b¶n ®Ó thùc hiÖn. §¹i diÖn bªn A (Ký vµ ghi râ hä tªn) §¹i diÖn bªn B (Ký vµ ghi râ hä tªn) Sau ®ã nh©n viªn cã tr¸ch nhiÖm ph¶i gi¶i thÝch nh­ng ®iÒu lÖ trong hîp ®ång cho kh¸ch hµng, nÕu kh¸ch hµng chÊp nhËn, kÝ vµ thùc hiÖn c¸c néi dung trong hîp ®ång nh©n viªn sÏ trùc tiÕp dÉn kh¸c h hµng tíi xem vµ kiÓm tra th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n ®ã, nh©n viªn cã tr¸ch nhiÖm t­ vÊn nh÷ng yÕu tè, ®Æc ®iÓm cña bÊt ®éng s¶n cã phï hîp víi néi dung kinh doanh cña tõng nghµnh nghÒ cña kh¸ch hµng hay kh«ng. VÝ dô nh­ kh¸ch hµng ®ang cã ý ®Þnh më 1 cöa hµng kinh doanh quÇn ¸o thêi trang th× nh©n viªn kh«ng thÓ giíi thiÖu cho kh¸ch hµng nh÷ng bÊt ®éng Tr­êng Chinh, Phïng H­ng, §¹i Cå ViÖt... mµ ph¶i giíi thiÖu nh÷ng bÊt ®éng s¶n ë nh÷ng tuyÕn ®­êng nh­ Phè HuÕ, Chïa Béc, CÇu giÊy, Bµ TriÖu... hoÆc nÕu nh­ kh¸ch hµng muèn kinh doanh vÒ c¸c dÞch vô gi¶i kh¸t nh­ cafª... th× cÇn t×m hiÓu nh÷ng vÞ trÝ thuËn tiÖn trªn c¸c tuyÕn ®­êng n¬i dù kiÕn søc mua t¹i nh÷ng n¬i ®ã cao, c¸c ®Æc ®iÓm cña bÊt ®éng s¶n cÇn ph¶i cã vØa hÌ réng, cã thÓ ®Ó nhiÒu xe, kh«ng gian th«ng tho¸ng s¹ch sÏ, kiÕn tróc cã thÓ ®­îc c¶i t¹o l¹i theo yªu cÇu cña bªn thuª... NÕu c¸c ®iÒu kiÖn cña bÊt ®éng s¶n ®ang ®Þnh cho thuª phï hîp víi c¸c yªu cÇu cña kh¸ch hµng vµ kh¸ch hµng muèn cã ®­îc gÆp trùc tiÕp víi chñ nhµ ®Ó bµn th¶o vÒ viÖc thuª bÊt ®éng s¶n nh©n viªn cã thÓ bè trÝ mét cuéc gÆp gì gi÷a 2 bªn vµ m×nh lµ bªn trung gian xóc t¸c cho cuéc gÆp gì. 2.5\ §µm ph¸n ®i tíi kÝ kÕt hîp ®ång vµ thùc hiÖn hîp ®ång. Trong mét sè tr­êng hîp chñ nhµ cã thÓ kh«ng biÕt ®­îc nh©n viªn m«i giíi (do 1 sè lý do tÕ nhÞ ) vµ c¸ch giao tiÕp trong cuéc ®µm ph¸n nµy rÊt phøc t¹p vµ tÕ nhÞ ®Ó cã ®­îc tiÕng nãi vµ sù tho¶ thuËn chung nh©n viªn m«i giíi th­êng ®øng trªn lËp tr­êng cña bªn thuª, mét sè tho¶ thuËn chung ®­îc nghiªng vÒ bªn kh¸ch hµng vµ ng­êi m«i giíi ph¶i khÐo lÐo dÉn d¾t 2 bªn cã ®­îc tiÕng nãi chung. Sau khi ®· lµm ®­îc ®iÒu nµy nh©n viªn sÏ ®­a ra b¶n hîp ®ång sau 1 thêi gian ng¾n, c¸c ®iÒu kho¶n sÏ ®­îc ghi dâ trong hîp ®ång. 2.6\ C¸c dÞch vô sau hîp ®ång. Sau khi ®· tho¶ m·n ®­îc yªu cÇu cña kh¸ch hµng nh©n viªn cã thÓ yªu cÇu kh¸ch hµng thùc hiÖn nghÜa vô cña m×nh trong b¶n hîp ®ång ban ®Çu ngay sau khi kÝ kÕt hîp ®ång thuª bÊt ®éng s¶n. Sau ®ã b¸o c¸o vÒ trung t©m, trung t©m cã tr¸ch nhiÖm thùc hiÖn c¸c dÞch vô nh­ trong ngµy khai tr­¬ng v¨n phßng hoÆc cöa hµng cã thÓ göi thiÖp chóc mõng.... 3. C¸c kÜ n¨ng cÇn thiÕt cña nhµ m«i giíi. 3.1 C¸c kÝ n¨ng cña nhµ M«i Giíi a)KÜ n¨ng so¹n th¶o hîp ®ång. - Trong qua tr×nh thùc hiÖn viÖc m«i giíi B§S nhµ m«i giíi ph¶i so¹n th¶o nhiÒu lo¹i hîp ®ång:hîp ®ång sö dông dÞch vô m«i giíi,hîp ®ång dÞch vô m«i giíi th­¬ng vô,hîp ®ång khëi ®iÓm,hîp ®ång c«ng chøng...V× vËy ng­êi m«i giíi ph¶i thµnh th¹o kÜ n¨ng so¹n th¶o hîp ®ång . (hîp ®ång m«i giíi lµ b¶n quy ®Þnh ph¹m vÞ tr¸ch nhiÖm cña nhµ m«i giíi-bªn cung cÊp dÞch vô víi kh¸ch hµng-bªn yªu cÇu dÞch vô lµ minh chøng cho ý chÝ cña hai bªn hay nhiÒu bªn trong ®ã cã c¸c quy ®Þnh ®­îc thèng nhÊt gi÷a c¸c bªn.) C¸c d¹ng hîp ®ång: -hîp ®ång tù so¹n th¶o s½n -hîp ®ång so¹n th¶o theo t×nh huèng. -hîp ®ång so¹n th¶o ®éc quyÒn. -Yªu cÇu khi so¹n th¶o hîp ®ång. -Nhµ m«i giíi ph¶i xÐm xÐt kÜ l­ìng vÒ B§S. -XÐt xem ai lµ ng­êi yªu cÇu hîp ®ång. -Ph¶i tu©n thñ nh÷ng ®iªï kho¶n cë b¶n. -Ph¶i so¹n th¶o b»ng h×nh thøc v¨n b¶n ®Ó ®¶m b¶o ®é chÝnh x¸c,râ rµng. -Lu«n ph¶i tu©n thñ theo ®iÒu kho¶n trong tiªu chuÈn ®¹o ®øc,kh«ng cµi thªm nh÷ng ®iÒu kho¶n kh«ng ®­îc phÐp vµo trong hîp ®ång. -Hîp ®ång cã b¶o hiÓm nghÒ nghiÖp,b¶o ®¶m lîi Ých c¸ nh©n. -Thèng nhÊt víi kh¸ch hµng nguyªn t¾c lµm viÖc c¬ b¶n. -Gióp kh¸ch hµng hiÓu b¶n hîp ®ång. -C¸c ®iÒu kho¶n hîp ®ång. . Nhµ m«i giíi cã quyÒn lùa chän kÝ hîp ®ång víi ai,cã thÓ kÝ víi tõng c¸ nh©n ®ñ n¨ng lùc ph¸p lý hay bÊt cø tæ chøc nµo. . trong hîp ®ång so¹n th¶o cÇn: -X¸c ®Þnh râ c¸c bªn tham gia. -X¸c ®Þnh c¸c t×nh huèng lµm hîp ®ång v« hiÖu. -B¶o ®¶m lîi Ých tèi ­u cho kh¸ch hµng. -X¸c ®Þnh ®­îc quan hÖ cña kh¸ch hµng víi quyÒn liªn quan tíi B§S -Ghi râ c¸c kho¶n vÒ tµi chÝnh. -So¹n th¶o nguyªn t¾c thu phÝ hoa hång. -Th«ng b¸o viÖc ®­a vµo sö dông th«ng tin c¸ nh©n. + C¸c hîp ®ång giao dÞch: Hîp ®ång khëi ®iÓm: -§iÒu g× kh«ng cã trong hîp ®ång th× nã kh«ng tån t¹i -Nhµ m«i giíi ph¶i tu©n thñ nh÷ng sau khi lµm hîp ®ång khëi ®iÓm . x¸c ®Þnh thêi gian vµ gi¸ c¶ giao dÞch B§S. . x¸c ®Þnh râ hai bªn giao dÞch.Hai bªn giao dÞch ph¶i cã nh÷ng x¸c nhËn chÝnh x¸c vÒ B§S ®¶m b¶o B§S ®Çy ®ñ vÒ mÆt ph¸p lý. . x¸c ®Þnh thêi h¹n ký hîp ®ång chÝnh thøc,thêi h¹n tr¶ tiÒn. .x¸c ®Þnh tiÒn ®Æt cäc ,tiÒn tr¶ tr­íc. Ngoµi ra cßn mét sè ®iÒu kho¶n kh¸c mµ nhµ m«i giíi ph¶i so¹n th¶o tuú thuéc vµ t×nh huèng giao dÞch cô thÓ. b)KÜ n¨ng thu thËp th«ng tin. -Thu thËp th«ng tin vÒ B§S. . Ph¶i biÕt thu thËp th«ng tin ngay tõ khi cã ý ®Þnh hµnh nghÒ m«i giíi B§S. . XÕp th«ng tin theo danh môc . Cuèi ngµy ph¶i ghi l¹i nh÷ng th«ng tin ®· thu ®­îc trong ngµy. . §iÒu tra lÊy th«ng tin tõ thùc ®Þa,nghiªn cøu,mua th«ng tin ®Æc biÖt lµ vÒ gi¸ c¶ vµ chÊt l­îng B§S. . Nªn tham gia c¸c héi th¶o vÒ B§S. Trùc tiÕp xem xÐt måi B§S kh¸c nhau dùa trªn kinh nghiÖm ph¸n ®o¸n cña m×nh. Tõ nh÷ng ghi chÐp cña b¶n th©n ®Ó ®­a ra nh÷ng miªu t¶ chÝnh x¸c vÒ B®s ,®ång thêi ®¸nh gi¸ toµn c¶nh h¬n ,ch©n thùc h¬n ,tèt h¬n vÒ B§S.Nhµ m«i giíi cÇn xem xÐt th¸i ®é ,tÝnh c¸ch cña chñ s­ h÷u.... -Thu thËp th«ng tin vÒ kh¸ch hµng. §èi víi nhµ m«i giíi lu«n cã hai kh¸ch hµng:kh¸ch hµng cÇu vµ kh¸ch hµng cung.Víi hai ®èi t­îng kh¸ch hµng nµy th× nhµ m«i giíi lu«n ph¶i t×m hiÓu ®Çy ®ñ c¸c th«ng tin sau tr­íc khi tiÕn hµng ho¹t ®éng m«i giíi cña m×nh. §«i víi kh¸ch hµng cÇu (ng­êi muèn mua,thuª B§S):ph¶i biÕt nh÷ng th«ng tin c¬ b¶n vÒ hä;kh¶ n¨ng tµi chÝnh;c¸c th­¬ng vô liªn quan;yÕu tè thêi gian....Sau khi l¾m b¾t ®­îc nh÷ng th«ng tin vÒ kh¸ch hµng nhµ m«i giíi cã thÓ ®­a ra nhËn xÐt vÒ kh¸ch hµng vµ ph¶i l¾ng nghe ý kiÕn ph¶n håi cña kh¸ch hµng. §èi víi kh¸ch hµng cung còng ph¶i thu thËp nh÷ng th«ng tin nh­ trªn nh­ng kh¸ch víi kh¸ch hµng cÇu th× nhµ m«i giíi kh«ng cÇn t×m hiÓu qu¸ cô thÓ vÒ kh¶ n¨ng tµi chÝnh cña kh¸ch hµng nµy mµ quan träng nhÊt lµ t×m hiÓu c¸c vÊn ®Ò ph¸p lý liªn quan gi÷a kh¸ch hµng víi B§S. c)KÜ n¨ng xö lý th«ng tin. Nhµ m«i giíi xö lý th«ng tin tèt míi cã thÓ ®­a ra nh÷ng nhËn ®Þnh chÝnh x¸c tõ ®ã lµm c¬ së cho th­ong vô diÔn ra thuËn lîi,nhanh chãng. d)kÜ n¨ng giao dÞch víi kh¸ch hµng. §èi víi nghÒ m«i giíi giao dÞch víi kh¸ch hµng lµ kÜ n¨ng quan träng nhÊt v× nã quyÕt ®Þnh sù thµnh c«ng hay thÊt b¹i cña th­¬ng vô .Cã nhiÒu c¸ch thøc ®Ó giao dÞch víi kh¸ch hµng :giao dÞch trùc tiÕp hoÆc gi¸n tiÕp nh­ng nhµ m«i giíi ph¶i lµm sao thÓ hiÖn ®­îc tÝnh chuyªn nghiÖp,sù nhiÖt t×nh ®óng mùc vµ ®Æc biÖt lµ ph¶i lÊy ®­îc lßng tin n¬i kh¸ch hµng.Trong qu¸ tr×nh giao dÞch nhµ m«i giíi lu«n ph¶i kiªn nhÉn,chu ®¸o biÕt chÞu ®ùng,t¹o cho kh¸ch hµng c¶m gi¸c an toµn cã nh­ vËy kh¸ch hµng míi cã thÓ giao tµi s¶n cã gi¸ trÞ lín nh­ B§S cho nhµ m«i giíi.TÊt nhiªn nh÷ng g× nhµ m«i giíi thÓ hiÖn kh«ng ph¶i lµ gi¶ t¹o v× lµ nhµ m«i giíi B§S chuyªn nghiÖp lu«n ph¶i tu©n thñ chÆc chÏ theo tiªu chuÈn ®¹o ®øc nghÒ nhiÖp. e)KÜ n¨ng th­ tho¹i. -§©y lµ kÜ n¨ng ®Æc biÖt,nhµ m«i giíi ph¶i suy nghÜ xem muèn chuyÒn ®¹t ®iÒu g× tíi kh¸ch hµng. -Th«ng tin ,n«Þ dung tiÕp theo trong th­ tho¹i ph¶i l«gic víi nh÷ng th­ tr­íc ®ã. - NhÊn m¹nh vÊn ®Ò c¬ b¶n tËp trung sù chó ý cña ng­êi nhËn. - Trong th­ sö dông c©u ng¾n gän,®¬n gi¶n, c©u v¨n mang tÝnh l¹c quan. - Tr¶ lêi th­ kh¸ch hµng ph¶i thÓ hiÖn tÝnh chñ ®éng. =>Nãi chung lµ nhµ m«i giíi B§S chuyªn nghiÖp ph¶i thµnh th¹o rÊt nhiÒu kÜ n¨ng v× m«i giíi lµ mét nghÖ thuËt phøc t¹p. 3.2 C¸c kÜ n¨ng cña nhµ m«i giíi thuª vµ cho thuª bÊt ®éng s¶n th­¬ng m¹i M«i giíi B§S cöa hµng cho thuª còng lµ m«i giíi B§S v× vËy nhµ m«i giíi cöa hµng cho thuª còng ph¶i cã ®Çy ®ñ nh÷ng kÜ n¨ng ®· tr×nh bÇy ë trªn nh­ng do cöa hµng cho thuª lo¹i B§S cã gi¸ trÞ hîp ®ång thÊp h¬n B§S mua b¸n,l¹i thªm ho¹t ®éng thuª vµ cho thuª cã thêi h¹n nªn nhµ m«i giíi cöa hµng cho thuª ph¶i cã mét vµi kÜ n¨ng kh¸c. Cã thÓ ®èi víi B§S b¸n nhµ m«i giíi thu thËp th«ng tin trong mét kho¶ng thêi gian nh­ng víi cöa hµng cho thuª th× hä ph¶i thu thËp th«ng tin cô thÓ cña tõng ngµy,th«ng tin liªn tôc trªn ®¹i bµn v× c¸c th«ng tin vÒ ho¹t ®éng thuª vµ cho thuª thay ®æi nhanh chãng. §Ó m«i giíi cöa hµng cho thuª thËt tèt th× nhµ m«i giíi kh«ng chØ biÕt kh¸ch hµng cÇn g×,kh¸ch hµng muèn thuª,cho thuª nh­ thÕ nµo mµ cßn ph¶i t­ vÊn cho kh¸ch hµng vÒ xu h­íng kinh kÕ ®Ó hä cã thÓ tiÕn hµnh kinh doanh trªn cöa hµng thuª thuËn lîi. VÝ dô: kh¸ch hµng muèn thuª 1 cöa hµng mÆt b»ng 50m2, mÆt tiÒn 6m, gi¸ tèi ®a 2000$ ®Ó Shop Thêi Trang th× Nhµ m«i giíi cã thÓ t­ vÊn cho kh¸ch hµng xem ®Þa ®iÓm cã thÓ ho¹t ®éng tèt nhÊt ë ®©u, hay víi ho¹t ®éng kinh doanh ®ã cã thÓ thuª lo¹i cöa hµng kinh doanh nh­ thÕ nµo th× hîp lý h¬n... Ch­¬ng II, HiÖn tr¹ng vÒ m«i giíi BÊt ®éng s¶n th­¬ng m¹i t¹i Hµ Néi. 1, ThÞ tr­êng BÊt ®éng s¶n cho thuª t¹i Hµ Néi. Khi ph©n tÝch thÞ tr­êng lu«n cÇn l­u ý tíi c¸c yÕu tè :cung ,cÇu vµ gi¸ c¶.ThÞ trõ¬ng B§S nãi chung vµ thÞ th­êng B§S cöa hµng cho thuª nãi riªng còng ®­îc ®¸nh gi¸ dùa vµo nh÷ng yÕu tè ®ã. CÇu B§S cöa hµng cho thuª ë ViÖt Nam hiÖn nay lµ rÊt lín,®Æc biÖt ë nh÷ng khu vùc th­¬ng m¹i dÞch vô ph¸t triÓn,c¸c ®« thÞ sÇm uÊt.NÕu nh­ c¸c B§S kh¸c cã sù c¸ch biÖt kh¸ lín gi÷a nhu cÇu tiªu dïng B§S víi cÇu vÒ B§S th× cöa hµng cho thuª sù c¸ch biÖt nµy nhá h¬n rÊt nhiÒu.V× ®Ó thuª cöa hµng ng­êi ta chØ ph¶i bá ra mét nguån tiÒn nhá vµ thuª trong thêi h¹n ng¾n, nÕu viªc kinh doanh t¹i cöa hµng ®ã tiÕn triÓn tèt th× ho¹t ®éng thuª cöa hµng míi tiÕp tôc diÔn ra,cho nªn khi nhu cÇu sö dông cöa hµng cho thuª ®­îc h×nh thµnh th× nhu cÇu ®ã còng ®Ô dµng trë thµnh cÇu trong thÞ tr­êng B§S cöa hµng cho thuª. L¹i thªm hiÖn nay nÒn kinh tÕ n­íc ta ®ang trªn ®µ t¨ng tr­ëng m¹nh mÏ, th­¬ng m¹i ,dÞch vô ngµy cµng ph¸t triÓn nhanh chãng lªn nhu cÇu vÒ hÖ thèng cöa hµng ®Ó kinh doanh còng t¨ng lªn. Ng­êi kinh doanh cã thÓ thuª cöa hµng víi nhiÒu h×nh th¸i: cã thÓ lµ c¸ nh©n thuª ®Ó kinh doanh bu«n b¸n c¸c mÆt hµng phôc vô cho thÞ hiÕu tiªu dïng cña ng­êi d©n, hay còng cã thÓ lµ c¸c c«ng ty, doanh nghiÖp thuª cöa hµng ®Ó ph¸t triÓn hÖ thèng b¸n lÎ cña m×nh trªn thÞ tr­êng, hay ®¬n gi¶n h¬n thuª cöa hµng ®Ó ch­ng bµy, giíi thiÖu s¶n phÈm....V× v©y mµ cÇu vÒ cña hµng cho thuª hiÖn nay ngµy cµng nhiÒu. ThÞ tr­êng cöa hµng cho thuª ë n­íc ta nãi riªng vµ c¸c n­íc trªn thÕ giíi nãi chung ®Ò cã sù kh¸c biÖt râ nÐt t¹i mçi khu vùc kh¸c nhau ,nh­ng ë ViÖt Nam sù kh¸c biÖt nay lµ rÊt cao.T¹i c¸c thµnh phè lín, ®« thÞ ph¸t triÓn th× cÇu vÒ cöa hµng cho thuª lín nh­ng cung l¹i kh«ng ®ñ ®Ó ®¸p øng.Cßn khu vùc cßn l¹i th× cÇu vÒ cöa hµng cho thuª chØ ë møc trung b×nh nh­ng cung l¹i nhiÒu.Cô thÓ nh­ ë thµnh phè Hµ Néi hay thµnh phè Hå CHÝ Minh cung cöa hµng cho thuª lu«n thiÕu kh«ng thÓ phôc vô hÕt cÇu vÒ nã.Nh­ng sù c¸ch biÖt gi÷a cung cÇu cöa hangc ho thuª còng phô thuéc rÊt nhiÒu vµo ®Æc ®iÓm cöa hµng vµ môc ®Ých sö dông cña ng­êi thuª. VÝ dô: Ngay t¹i Hµ Néi ,ng­êi muèn thuª cöa hµng ®Ó kinh doanh linh kiÖn vi tÝnh ,nh­ng hiÖn nay chØ cã cöa hµng trªn phè Phïng H­ng. Nh­ v©y cung cã,cÇu còng cã nh­ng chung l¹i kh«ng phï hîp víi nhau.V× kinh doanh linh kiÖn m¸y tÝnh trªn phè Phïng H­ng sÏ kh«ng thÓ tèt ,khu phè nay lµ khu phè Èm thùc cña Hµ Néi. Nãi chung kh«ng chØ trong thÞ tr­êng cöa hµng cho thuª mµ toµn bé thÞ tr­êng B§S hiÖn nay ë ViÖt Nam ®Òu trong t×nh tr¹ng thiÕu cung.Trong khi d©n sè ngµy mét t¨ng nhanh =>nhu cÇu con ng­êi trong viÖc sö dông B§S ngµy cµng nhiÒu mµ B§S lµ ®Êt ®ai vµ nh÷ng tµi s¶n g¾n víi ®Êt nã chØ cã h¹n. Gi¸ cöa hµng cho thuª phô thuéc vµo nhiÒu yÕu tè,cã thÓ tÝnh theo th¸ng,quy hay n¨m.Gi¸ c¶ cho thuª cöa hµng gi¶m theo khu vùc:khu trung t©m kinh tÕ sÇm uÊtàkhu trung t©m v¨n ho¸àkhu th­¬ng m¹i dÞch vô kÐm ph¸t triÓn. Gi¸ cöa hµng ®Æc biÖt chÞu ¶nh h­ëng cña yÕu tè mÆt tiÒn cöa hµng.Hai cöa hµng cïng diÖn tÝch,cïng n»m trªn 1 khu phè nh­ng cöa hµng nµo cã mÆt tiÒn réng h¬n sÏ cã gi¸ cao h¬n,thËm trÝ lµ cao h¬n nhiÒu so víi cöa hµng cã mÆt tiÒn hÑp.V× bao giê cöa hµng cã mÆt tiÒn réng còng t¹o ra c¬ héi kinh doanh tèt h¬n cho ng­êi thuª. §i ®«i víi hiÖn tr¹ng cÇu cöa hµng cho thuª lín h¬n cung cöa hµng cho thuª kÐo theo gi¸ c¶ cao. 3)HiÖn tr¹ng ho¹t ®éng m«i giíi B§S cöa hµng cho thuª t¹i Hµ Néi. 3.1)Phong c¸ch cña nhµ m«i giíi B§S cöa hµng cho thuª chuyªn nhgiÖp. -Nhµ m«i giíi ph¶i biÕt qu¶n lý b¸n th©n.§©y lµ yÕu tè quan träng nhÊt t¹o lªn h×nh t­îng nhµ m«i giíi chuyªn nghiÖp. +§Æc tÝnh c«ng viÖc cña nhµ m«i giíi lµ kh«ng qu¶n lý ®­îc nã phô thuéc vµo rÊt nhiÒu yÕu tè,cã tÝnh linh ®éng cao vµ nhµ m«i giíi tù lµm «ng chñ cña b¶n th©n m×nh kh«ng cã cÊp trªn.V× vËy nªn nhµ m«i giíi ph¶i qu¶n lý tèt b¶n th©n míi cã thÓ hoµn thµnh c«ng viÖc, khiÕn kh¸ch hµng hµi lßng. + Thêi gian lµm viÖc cña nhµ m«i giíi B§S dµnh cho viÖc trao ®æi,nãi chuyÖn víi kh¸ch hµng tiÒm n¨ng,chuÈn bÞ c«ng viÖc,®Õn c¸c ®iÓm hÑn víi kh¸ch hµng,viÕt th­,tham gia c¸c ho¹t ®éng nghiÖp vô kh¸c.NhiÒu khi nhµ m«i giíi B§S cßn dµnh thêi gian cho c¸c c«ng viÖc kh«ng liªn quan trùc tiÕp tíi th­¬ng vô hay ®¬n gi¶n chØ ®Ó xem xÐt c¸c kÕ ho¹ch c«ng viÖc trong ngµy....Trong thêi gian ng¾n nhµ m«i giíi B§S chuyªn nghiÖp ph¶i hoµn thµnh rÊt nhiÒu c«ng viÖc nªn hä ph¶i qu¶n lý tèt thêi gian cña b¶n th©n,ph©n bæ thêi gian hîp lý míi cã thÓ hoµn thµnh c«ng viÖc ®­îc .Ngay c¶ khi thêi gian cã thÓ coi lµ thêi gian dçi cña nhµ mèi giíi B§S th× hä còng kh«ng bá phÝ mµ ®Ó kiÓm tra ho¹t ®éng míi,®Þa ®iÓm míi trªn thÞ tr­êng B§S,xem xÐt c¸c v¨n b¶n ph¸t lý míi cã liªn quan tíi thÞ tr­êng B§S,chuÈn bÞ c«ng viÖc cho ngµy sau,th¨m quan c¸c ®Þc ®iÓm tiÒm n¨ng....V× c«ng viÖc rÊt b©n rén vµ cã sù phô thuéc vµo thêi gian cña kh¸ch hµng nªn nhµ m«i giíi chuyªn nghiÖp ph¶i cã c¸ch qu¶n lý tèt thêi gian. Nhµ mèi giíi B§S ph¶i x¸c ®Þnh môc tiªu ®Ó cã thÓ qu¶n lý thêi gian cô thÓ;kiÓm so¸t tõng phót trong ngµy;lËp thêi gian biÓu mét c¸ch hîp lý nhÊt;lËp kÕ ho¹ch ho¹t ®éng chia c«ng viÖc trong tuÇn theo tõng ngµy ngoµi viÖc ta kiÓm tra tõng phót;liÖt kª ra giÊy nh÷ng viÖc ph¶i lµm vµ kho¶ng thêi gian thÝch hîp phôc vô cho c«ng viÖc ®ã;biÕt c¸ch ph©n chia thêi gian thÝch hîp;tr¶ lêi c©u hái:kh¸ch hµng mua g×?t¹i sao hä mua?hä mua nh­ thÕ nµo? Mét nhµ mèi giíi B§S chuyªn nghiÖp cßn ph¶i biÕt c¸ch chuyªn nghiÖp ho¸ c«ng viÖc.C¸c yÕu cÇu chung: +Cã kh¶ n¨ng chÞu ®ùng sù øc chÕ, bøc sóc, tr¹ng th¸i qu¸ kÝch ®Ó tr¸nh nh÷ng c¸ch c­ sö bÊt lîi. +Cã kÜ n¨ng t×m ra lèi tho¸t. +RÌn luyªn tÝnh kiªn nhÉn,biÕt hoµ ®ång ,biÕt c¸ch nãi chuyÖn vµ ®äc ®­îc nh÷ng tÝn hiÖu cña kh¸ch hµng chÝnh x¸c. +§Æc biÖt häc c¸ch chai lú tr­íc nh÷ng ®iÒu ®Ô g©y tæn th­¬ng.nÕu cã bÞ tæn th­¬ng thÊt b¹i th× ph¶i ®øng lªn ®­îc. +Trong øng xö nhµ m«i giíi B§S ph¶i t¹o ra sù nhiÖt t×nh,kiªn quyÕt cã lËp tr­êng ®Ó t¹o ra sù tù chñ trong c«ng viÖc nh­ng ph¶i ®iÒm tÜnh kh«ng b¶o thñ,thuyÕt phôc kh¸ch hµng mét c¸ch khÐo lÐo . H×nh t­îng nhµ mèi giíi B§S chuyªn nghiÖp lµ ®i s©u vµo chuyªn m«n,hä b¾t buéc ph¶i coi viÖc dÊn th©n vµo thÞ tr­êng B§S kh«ng ph¶i ®¬n thu©n lµ gãc ®é th­¬ng m¹i mµ lµ gãc ®é nghÒ nghiÖp.Hµy ho¹t ®éng theo ph­¬ng ch©m “ dôc tèc bÊt ®¹t”.Hµy chøng tá cho kh¸ch hµng thÊy r»ng kh«ng cã g× lóc nµy quan träng h¬n vÊn ®Ò mµ hä ®ang nãi víi ta.Ngoµi viÖc thµnh th¹o c¸c kÜ n¨ng cña nhµ m«i giíi th× nhµ mèi giíi chuyªn nghiÖp lu«n ph¶i lÊy ®¹o ®øc nghÒ nghiÖp lµm cë së cho c«ng viÖc cña m×nh ph¸t triÓn ®óng h­íng,lÊy ®ã ®Ó tù t¹o søc Ðp víi b¶n th©n cã nh­ vËy nhµ m«i giíi B§S míi tr¸nh ®­îc nh÷ng sai lÇm trong qu¸ tr×nh tiÕn hµnh ho¹t ®éng m«i giíi. Nh÷ng ý trªn lµ h×nh t­îng nhµ m«i giíi B§S chuyªn nghiÖp sÏ cã v× vËy dï chØ ho¹t ®éng trong mét lÜnh vùc cña B§S lµ m«i giíi cöa hµng cho thuª th× nhµ m«i giíi cöa hµng cho thuª chuyªn nghiÖp còng ph¶i héi tô ®Çy ®ñ nh÷ng phÈm chÊt nghÒ nghiÖp vµ ph¶i ®¹t ®ñ tiªu chuÈn nghÒ nhiÖp. Tiªu chuÈn nghÒ nghiÖp theo quy ®Þnh hiÖn nay cña n­íc ta ®­îc ph¸t biÓu theo 21 ®iÒu. - Nhµ m«i giíi B§S chØ cung cÊp dÞch vô dùa trªn c¬ së hîp ®ång m«i giíi d¹ng v¨n b¶n kÝ kÕt gi÷a hä vµ kh¸ch hµng.Trong hîp ®ßng ph¶i cã sè chøng chØ hµnh nghÒ vµ th«ng tin vÒ b¶o hiÓm nghÒ nghiÖp.Ph¹m vÞ c«ng viÖc cña nhµ m«i giíi ®­îc x¸c ®Þnh trong hîp ®ång. - Vai trß cña nhµ m«i giíi dùa trªn nh÷ng vÊn ®Ò sau:cung cÊp th«ng tin trong lÜnh vùc kinh tÕ thÞ tr­êng ,ph­¬ng ph¸p thùc hiÖn dÞch vô ®­îc yªu cÇu ,thùc hiÖn c¸c biÖn ph¸p t×m kiÕm bªn kh¸ch hµng thø hai,lùa chän kh¸ch hµng phï hîp,tham gia xem xÐt B§S vµ theo yªu cÇu cña kh¸ch hµng tham gia ®µm ph¸n vÒ gi¸ c¶,gióp ®ì trong viÖc thanh to¸n,tæ chøc c¸c b­íc cña tr­¬ng vô. - Nhµ m«i giíi kh«ng ®­îc tõ chèi thùc hiÖn dÞch vô víi lÝ do chñng téc,mµu da, giíi tÝnh hay quèc tÞch. - Nhµ m«i giíi lu«n ph¶i th«ng b¸o ®µy ®ñ vÒ chøc danh,t×nh tr¹ng ph¸p nh©n cña hä trong khi thùc hiÖn ho¹t ®éng m«i giíi. - Nhµ m«i giíi kh«ng ®­îc th«ng b¸o sai víi kh¸ch hµng vÒ gi¸ c¶ b¸n hay thuª,nµi Ðp b¸n hay cho thuª nh÷ng B§S mµ hä kh«ng lµm hîp ®ång m«i giíi,ngo¹i trõ tr­êng hîp ®Æc biÖt ®­îc tho¶ thuËn gi÷a c¸c nhµ m«i giíi. - BÊt k× mét th«ng c¸o,b¶n in Ên,th«ng tin b»ng miÖng hay trªn giÊy ®­îc nhµ m«i giíi cung cÊp ph¶i dïng víi nh÷ng g× thùc tÕ hä biÕt. - Nhµ m«i giíi cã thÓ thùc hiÖn dÞch vô cho c¶ hai kh¸ch hµng cña th­¬ng vô. - Nhµ m«i giíi kh«ng thÓ cung cÊp dÞch vô m«i giíi d­íi d¹ng miÔn phÝ.§iÒu nµy kh«ng h¹n chÕ viÖc lÊy tiÒn dÞch vô chØ cña mét bªn kh¸ch hµng. - Nhµ m«i giíi ph¶i cè g¾ng tho¶ thuËn víi kh¸ch hµng kÝ hîp ®ång “®éc quyÒn”.Th«ng qua hîp ®ång “®éc quyÒn”kh¸ch hµng uû quyÒn thùc hiÖn dÞch vô m«i giíi chØ víi mét v¨n phßng(nhµ m«i giíi )nhÊt ®Þnh. - Tr­íc khi kÝ hîp ®ång m«i giíi vµ trong néi dung hîp ®ång “®éc quyÒn”,v¨n phßng m«i giíi (hoÆc nhµ m«i giíi)ph¶i th«ng b¸o cho kh¸ch hµng vÒ nh÷ng hÖ qu¶ cña nh÷ng ®iÒu kho¶n “®éc quyÒn” ®ã. - Tr­íc khi kÝ hîp ®ång m«i giíi,nhµ m«i giíi cã tr¸ch nhiÖm thu thËp tõ kh¸ch hµng nh÷ng th«ng tin vÒ viÖc kh¸ch hµng cã ph¶i lµ ®èi t­îng trong hîp ®ång “®éc quyÒn” nµo tr­íc ®ã kh«ng. - Nhµ m«i giíi kÝ hîp ®ång “®éc quyÒn”ph¶i cè g¾ng trong mäi kh¶ n¨ng cã thÓ thùc hiÖn yÕu cÇu cña kh¸ch hµng vµ kh«ng ®­îc g©y khã kh¨n trong viÖc cung cÊp th«ng tin vÒ B§S trong hîp ®ång. - Nhµ m«i giíi chØ cã thÓ liªn hÖ víi nh÷ng ng­êi kh¸ch vÒ nh÷ng viÖc mµ mét nhµ mèi giíi kh¸c ®ang thùc hiÖn nh÷ng viÖc nµy theo hîp ®ång “®éc quyÒn”,sau khi cã sù ®ång ý cña nhµ m«i giíi thø hai vµ chØ trong ph¹m vi kiÕn thøc cña nhµ m«i giíi thø hai nµy. -Nhµ m«i giíi kh«ng ®­îc tranh viÖc gi¶i quyÕt vÊn ®Ò,mµ nh÷ng vÊn ®Ò nµy thuéc ph¹m vÞ hîp ®ång “®éc quyÒn”cña nhµ m«i giíi kh¸c,Kh«ng ®­îc t¸c ®éng ®Ó xo¸ bá hîp ®ång kÝ kÕt gi÷a kh¸ch hµng víi nh÷ng nhµ m«i giíi kh¸c. - Nhµ m«i giíi kh«ng cã quyÒn cung cÊp th«ng tin vÒ c¸c m¶ng dÞch vô cña m×nh cho nh÷ng ng­êi,mµ nh÷ng ng­êi nµy ®· kÝ hîp ®ång ®éc quyÒn víi nh÷ng nhµ m«i giíi kh¸c,ngo¹i trõ tr­êng hîp nh÷ng dÞch vô cña hä thuéc ph¹m vÞ khuyÕn m¹i. - Trong tr­êng hîp liªn hÖ vµ cung cÊp th«ng tin vÒ B§S cho kh¸ch hµng cña nhµ m«i giíi kh¸c,nh÷ng quan hÖ tiÕp theo víi kh¸ch hµng nµy ph¶i ®­îc th«ng b¸o vµ ®­îc sù ®ång ý cña nhµ m«i giíi,ng­êi ®· giíi thiÖu kh¸ch hµng cho nhµ m«i giíi thø nhÊt. - Trong tr­êng hîp liªn kiÕt ho¹t ®éng gi÷a nh÷ng nhµ m«i giíi,viÖc x¸c ®Þnh møc hoa hång vµ c¸ch ph©n chia ph¶i ®­îc ®­a ra t¹i thêi ®iÓm liªn kÕt c«ng viÖc vµ mçi bªn kh«ng ®­îc phÐp thay ®æi. - Nhµ m«i giíi nµo nhËn ®­îc th«ng tin vÒ B§S tõ v¨n phßng m«i giíi kh¸c,cã tr¸ch nhiÖm trong lÇn gÆp ®Çu tiªn víi ng­êi b¸n th«ng b¸o râ rµng r»ng hä nhËn ®­îc th«ng tin tõ ®©u vµ ph¶i ®Æc biÖt b¶o ®¶m vÒ lîi Ých cña nhµ m«i giíi ®· cung cÊp th«ng tin cho hä. - Gi÷a nh÷ng nhµ m«i giíi cã m©u thuÉn nghÒ nghiÖp th× ph¶i gi¶i quyÕt m©u thuÉn b»ng con ®­êng tho¶ thuËn. - Nhµ m«i giíi ph¶i b¶o ®¶m r»ng nh÷ng ng­êi gióp ®ì hä trong viÖc thùc hiÖn th­¬ng vô m«i giíi còng ph¶i tu©n thñ nguyªn t¾c theo tiªu chuÈn nghÒ nghiÖp cña nhµ m«i giíi. - Mçi nhµ m«i giíi ph¶i chó ý nh¾c nhë nh÷ng nhµ m«i giíi kh¸c khi thÊy hä vi ph¹m nh÷ng nguyªn t¾c tiªu chuÈn nghÒ nghiÖp cña nhµ m«i giíi trong khi thùc hiÖn dÞch vô. ë ViÖt Nam hiÖn nay hÇu nh­ ®Õn ®Æc biÖt lµ c¸c thµnh phè lín ®©u còng thÊy nh÷ng tÊm biÕn ®Ò lµ “ trung t©m giao dÞch B§S” nh­ng tÝnh chuyªn nghiÖp cña c¸c trung t©m nµy th× ch­a hÒ ®­îc tæ chøc nµo kiÓm nghiÖp vµ c«ng nhËn lµ ®ñ tiªu chuÈn hay kh«ng. NÕu lÊy tiªu chuÈn cña m«i giãi B§S ra ®Ó thanh tra th× kh«ng trung t©m nµo hîp lÖ vµ còng rÊt Ýt nhµ m«i giíi cã ®Çy ®ñ nh÷ng tiªu chuÈn trªn.Sù kiÓm chøng chÊt l­îng,chuyªn m«n cña nhµ m«i giíi,cña c¸c trung t©m nay hoµn toµn lµ qua qu¸ tr×nh sö dông dÞch vô m«i giíi cña ng­êi tiªu dïng. §©y lµ hiªn tr¹ng chung cña m«i giíi B§S ë ViÖt Nam nªn còng kh«ng l¹ khi sè l­îng nhµ m«i giíi cöa hµng cho thuª cã chuyªn m«n nghÒ nghiÖp cao vµ lµ nhµ m«i giíi cöa hµng cho thuª chuyªn nghiÖp lµ gÇn nh­ kh«ng.Cã thÓ hiÖn nay còng cã mËt sè l­îng nhµ m«i giíi B§S chuyªn nghiÖp nh­ng hä l¹i kh«ng chuyªn s©u vµo mét lÜnh vùc B§S nµo mµ tÊt c¶ ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng dÞch vô m«i giíi B§S hä ®Ò cã thÓ tham gia v× vËy mµ mÆc dï hä ®Çy ®ñ phÈm chÊt cña nhµ m«i giíi chuyªn nghiÖp nh­ng hä cã tÝnh chuyªn m«n ho¸ kh«ng cao nªn hä còng kh«ng lµ m«i giíi cöa hµng cho thuª chuyªn nghiÖp. Nh×n chung sè l­îng nhµ m«i giíi cöa hµng chuyªn nghiÖp ë ViÖt Nam hiÖn nay rÊt Ýt.M«i giíi hiªn nay ®a phÇn lµ “cß” ®ay lµ nh÷ng ng­êi hµnh nghÒ m«i giíi B§S nh­ng l¹i kh«ng cã chøng chØ hµnh nghÒ,chÊt l­îng chuyªn m«n kh«ng cã vµ hÇu nh­ kh«ng ®­îc ®µo t¹o mËt c¸ch ®øng quy c¸ch mµ chØ ho¹t ®éng theo kinh nghiÖm vµ nhê vµo nh­ng mèi quan hÖ quen biÕt. chÝnh v× v©y mµ hä kh«ng tu©n theo nh­ng quy ®Þnh trong ®¹o ®øc nghÒ m«i giíi. §¹o ®øc nghÒ nghiÖp ®­îc ph¸t biÓu nh­ sau: -Nhµ m«i giíi cung cÊp dÞch vô dùa trªn nÒn t¶ng ®¹o ®øc, c¬ së ®¹o lý ®­îc c«ng nhËn chung trong x· héi. -Nhµ m«i giíi cung cÊp dÞch vô sao cho dÞch vô ®ã kh«ng lµm ph­¬ng h¹i ®Ðn kh¸ch hµng cña hä. -Nhµ m«i giíi cÇn trung thùc víi kh¸ch hµng cña m×nh vµ kh«ng ®­îc lµm mÊt lßng tin cña kh¸ch hµng vµo hä. -Hä cÇn chÝnh trùc trong nghÒ nghiÖp:biÓu hiÖn nh­ sau. +tËp trung cè g¾ng trong khi thùc hiÖn nh÷ng ho¹t ®éng nghÒ nghiÖp cña hä. +ph¶i tu©n thñ nh÷ng quy ®Þnh ph¸p luËt,b¶o vÖ lîi Ých kh¸ch hµng cña hä d­íi gãc ®é c«ng b»ng vµ trung thùc trong quan hÖ víi c¸c bªn cña th­¬ng vô. +tõ chèi c¸c ho¹t ®éng m©u thuÉn víi nh÷ng nguyªn t¾c cña ho¹t ®éng nghÒ nghiÖp. -Hä cã tr¸ch nhiÖm vµ tÝnh chuyªn nghiÖp. +cÇn ®Þnh h­íng ho¹t ®éng phï hîp víi xu thÕ thÞ tr­êng vµ nh÷ng quy ®Þnh ph¸p luËt. +kh«ng thùc hiÖn nh÷ng ho¹t ®éng n»m ngoµi kh¶ n¨ng,hiÓu biÕt,kinh nghiÖm nghÒ nghiÖp cña hä. -Ph¶i biÕt gi÷a bÝ mËt nghÒ nghiÖp. +ph¶i gi÷ g×n nh÷ng bÝ mËt nghÒ nghiÖp trong khi thùc hiÖn th­¬ng vô m«i giíi mµ nh÷ng bÝ mËt nµy sÏ g©y ph­¬ng h¹i cho kh¸ch hµng cña hä nÕu ng­êi kh¸c biÕt.ViÖc gi÷a bÝ mËt kh«ng bao gåm nh÷ng th«ng tin cÇn cung cÊp trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn dÞch vô vµ nh÷ng th«ng tin cã thÓ ¶nh h­ëng ®Õn sù an toµn c¶ th­¬ng vô. -Ng­êi lµm nghÒ m«i giíi muèn mäi ng­êi t«n träng nghÒ nghiÖp cña m×nh tr­íc hÕt ph¶i t«n träng nghÒ nghiÖp cña m×nh. +cÇn t«n träng ®¶m b¶o cho quan hÖ cña hä víi nh÷ng nhµ m«i giíi kh¸c dùa trªn nguyªn t¾c c¹nh tranh lµnh m¹nh,trung thùc vµ t«n träng. +kh«ng ®­îc hµnh ®éng g©y ph­¬ng h¹i ®Õn doanh nghiÖp néi bé hä lµm viÖc. +kh«ng ®­îc lµm sai lÖch hay g©y hiÓu lµm vÒ nh÷ng ®èi t¸c c¹nh tranh ,vÒ doanh nghiÖp hay nh÷ng ho¹t ®éng nghÒ nghiÖp cña ®èi t¸c c¹nh tranh. +cÇn ñng hé,tham gia nh÷ng ho¹t ®éng cña c¸c tæ chøc nghÒ nghiÖp,n©ng cao vÞ thÕ nghÒ nghiÖp. +trong vïng ho¹t ®éng cña m×nh cÇn cè g¾ng lo¹i bá nh÷ng hiÖn t­îng tr¸i víi ph¸p luËt,tiªu chuÈn nghÒ nghiÖp,gi÷ g×n phÈm chÊt nghÒ nghiÖp. +Nhµ m«i giíi gi÷ vÞ trÝ trong tæ chøc nghÒ nghiÖp kh«ng ®­îc lîi dông chøc vô cho lîi Ých c¸ nh©n. Nh­ vËy nÕu xÐt theo nh÷ng chuÈn mùc ®¹o ®øc vµ tiªu chuÈn cô thÓ chÝnh x¸c nh­ trªn th× hiÖn nay c¸c nhµ m«i giíi B§S noÝ chung vµ m«i giíi cöa hµng cho thuª nãi riªng ®Òu kh«ng ®ñ tiªu chuÈn hµnh nghÒ.Tuy nhiªn ho¹t ®éng m«i giíi B§S mµ cô thÓ lµ m«i giíi B§S th­¬ng m¹i vÉn diÒn ra rÊt s«i ®éng ë c¸c ®« thÞ ph¸t triÓn nh­ Hµ Néi.Trong kho¶ng thêi gian gÇn ®©y ®i ®«i víi sù ph¸t triÓn kinh tÕ nhanh ,víi tèc ®é t¨ng tr­ëng kinh tÕ lín h¬n 8%/n¨m th× thÞ tr­êng B§S còng ph¸t triÓn theo m¹nh mÏ.Sau th¬× gian thÞ tr­êng bÞ ®ãng b¨ng th× nay ®· trë l¹i vµ c¸ng ngµy cµng trë lªn “nãng”.Nh­ng c¶ khi thÞ tr­¬ng B§S ®ãng b¨ng th× hÇu nh­ chØ nh÷ng B§S b¸n míi Ýt ®­îc giao dÞch cßn ho¹t ®éng cho thuª cöa hµng t¹i c¸c thµnh phè lín vÉn diÔn ra kh¸ ®Òu ®Æn vµ t­¬ng ®èi nhiÒu v× thÞ tr­êng B§S ®ãng b¨ng nÒn kinh tÕ vÉn cã nh÷ng khëi s¾c ,mµ cöa hµng cho thuª l¹i ®i kÌm víi sù ph¸t triÓn cña th­¬ng m¹i dÞch vô.HiÖn nay khi thÞ tr­êng B§S “nãng” trë l¹i th× thÞ tr­êng cöa hµng cho thuª cµng s«i ®éng h¬n.Khi ho¹t ®éng nµy m¹nh th× dÞch vô m«i giíi cöa hµng cho thuª còng ph¸t triÓn m¹nh mÏ theo.Nh­ng mÆc dï nhu cÇu vÒ m«i giíi cöa hµng cho thuª ë c¸c thµnh phè lín lµ nhiÒu nh­ng l­îng nhµ m«i giíi cöa hµng cho thuª cã chuyªn m«n vµ ®¹t tiªu chuÈn nghÒ nghiÖp l¹i kh«ng nhiÒu v× vËy c¸c cuéc giao dÞch cöa hµng cã nhµ m«i giíi tham gia vÉn cã nh÷ng vÒ chÊt l­îng th× kh«ng chuÈn. 3.2 hiÖn tr¹ng ho¹t ®éng thùc tÕ cña c¸c trung t©m. Qu¸ tr×nh ho¹t ®éng thùc tÕ cña c¸c trung t©m m«i giíi bÊt ®éng s¶n t¹i Hµ Néi vÒ c¬ b¶n nãi chung lµ tu©n theo logic, c¸c b­íc nh­ ®· tr×nh bµy ë trªn vµ thªm vµo ®ã lµ sù vËn dông linh ho¹t cho phï hîp víi c¸c diÔn biÕn thùc tÕ vµ khèi l­îng giao dÞch vÉn ®ang t¨ng ®Òu qua c¸c n¨m, vÒ chÊt l­îng c¸c cuéc giao dÞch nãi chung th× c¸c trung t©m giao dÞch ®· tham gia ho¹t ®éng kinh doanh ®Òu h­íng tíi môc tiªu lµ cã ®­îc hoa hång, phÇn tr¨m tõ c¸c giao dÞch thµnh c«ng chø kh«ng ph¶i chØ lµ phÝ dÞch vô m«i giíi vµ chØ cã thÓ ®¹t ®­îc c¸c môc tiªu ®ã th× trung t©m míi ho¹t ®éng vµ ph¸t triÓn l©u dµi ®­îc do ®ã hÇu hÕt c¸c giao dÞch ®Òu ®­îc c¸c trung t©m cã uy tÝn l©u n¨m thùc hiÖn nªn chÊt l­îng giao dÞch ngµy cµng tèt h¬n. Ch­¬ng iii. c¸c kiÕn nghÞ vµ gi¶i ph¸p n©ng cao chÊt l­îng ho¹t ®éng m«i giíi cöa hµng cho thuª ë VIÖt nam 1. Mét sè nhËn xÐt vÒ ho¹t ®éng m«i giíi B§S ë ViÖt Nam - KÜ n¨ng cña nh÷ng ng­êi hµnh nghÒ m«i giíi hiÖn nay ë ViÖt Nam ®a phÇn lµ kh«ng ®Çy ®ñ v× hä chØ lµm viÖc dùa trªn nh÷ng quan hÖ quen biÕt vµ kinh nghiÖm mµ kh«ng nhiÒu ng­êi ®­îc ®µo t¹o chuyªn s©u kÜ cµng. Kh«ng ph¶i hoµn toµn hä kh«ng cã kÜ n¨ng nµo nh­ng nh÷ng kÜ n¨ng hä cã kh«ng hoµn h¶o. VÝ dô: nhµ m«i giíi chuyªn nghiÖp ph¶i cã kÜ n¨ng so¹n th¶o hîp ®ång nh­ng nh÷ng ng­êi m«i giíi hiÖn nay khi so¹n th¶o hîp ®ång hÇu nh­ chØ chó träng tíi kho¶n hoa hång phÝ mµ hä ®­îc h­ëng cßn lîi Ých cña kh¸ch hµng th× kh«ng thÊy râ . Hay cã mét sè nhµ m«i giíi cöa hµng cho thuª chØ cã mét vµi kÜ n¨ng mµ kh«ng ®ñ tÊt c¶ c¸c kÜ n¨ng ChÝnh viÖc ng­êi m«i giíi B§S nãi chung vµ m«i giíi cöa hµng cho thuª nãi riªng kh«ng ®­îc ®µo t¹o bµi b¶n vÒ c¸c kÜ n¨ng tèi thiÓu ph¶i cã ë nhµ m«i giíi nªn hä sö lý c«ng viÖc vÉn mang tÝnh chñ quan vµ kh«ng theo tiªu chuÈn ®¹o ®øc nghÒ nghiÖp. Quy tr×nh thùc hiÖn m«i giíi cöa hµng cho thuª trªn thùc tÕ so víi quy tr×nh chuÈn cã rÊt nhiÒu ®iÓm kh©p khiÔng.Trong quy tr×nh chuÈn cã phÇn sau khi th­¬ng vô kÕt thóc nhµ m«i giíi vÉn lu«n ph¶i quan t©m t¬Ý kh¸ch hµng ®ã víi nhiÒu c¸ch thøc kh¸c nhau ®©y lµ nghÒ thuËt gi÷ kh¸ch hµng ,t¹o lßng tin vµ uy tÝn l©u dµi víi hä, ®©y lµ mét kh©u t­ëng trõng kh«ng quan träng mµ l¹i lµ v« cïng quan träng quyÕt ®Þnh sù thµnh c«ng hay thÊt b¹i cña nhµ m«i giíi B§S trong t­¬ng lai. Nh­ng trë l¹i víi hiÖn t¹i th× sau khi kÕt thóc th­¬ng vô m«i giíi ng­êi m«i giíi còng coi lµ kÕt thóc mäi liªn hÖ víi kh¸ch hµng ®ã. Hä chØ chó t©m tíi c¸i lîi tr­íc mÆt lªn th­êng lÊy møc phÝ hoa hång cao .§©y cã thÓ coi lµ minh chøng râ nÐt cho thÊy t¹i sao m«i giíi B§S nãi chung vµ m«i giíi cöa hµng cho thuª nãi riªng ë ViÖt Nam vÉn bÞ coi lµ “cß”. 2. Mét sè kiÕn nghÞ vµ gi¶I ph¸p n©ng cao chÊt l­îng ho¹t ®éng cña c¸c trung t©m m«i giíi bÊt ®éng s¶n t¹i Hµ Néi. §Ó n©ng cao chÊt l­îng ho¹t ®éng m«i giíi cöa hµng cho thuª ë ViÖt Nam hiÖn nay nªn thùc hiÖn mét sè gi¶i ph¸p nh­ sau: Më c¸c kho¸ ®µo t¹o chuyªn s©u vÒ m«i giíi B®s nãi chung vµ m«i giíi cöa hµng cho thuª nãi riªng ®Ó n©ng cao chÊt l­îng chuyªn m«n nghiÖp vô cña nhµ m«i giíi. §©y cïng lµ yÕu tè quan träng nhÊt quyÕt ®Þnh chÊt l­îng cña ng­êi hµnh nghÒ m«i giíi . Nhµ n­íc ta hiÖn nay còng ®· cã mét sè chÝnh s¸ch vµ nh÷ng quy chuÈn ph¸p luËt liªn quan tíi ho¹t ®éng m«i giíi B§S trong ®ã cã m«i giíi cöa hµng cho thuª nh­ :luËt kinh doanh B§S -2003;LuËt ®Êt ®ai;LuËt nhµ ë ..,vµ mét sè nghÞ ®Þnh cã liªn quan cña chÝnh phñ ,tiªu chuÈn ®¹o ®øc nghÒ nghiÖp. Nh­ng ®ã chØ lµ c¬ së ®Ó chØ ®­êng cho ngµnh m«i giíi B§S ph¸t triÓn h¬n mét phÇn mµ kh«ng cã nh÷ng quy ®Þnh b¾t buéc ng­êi hµnh nghÒ m«i giíi B§S hay c¸c trung t©m ho¹t ®éng trong lÜnh vùc m«i giíi ph¶i tu©n thñ míi ®­îc hµnh nghÒ v× vËy nªn ho¹t ®éng m«i giíi B§S nãi chung vµ m«i giíi cöa hµng cho thuª nãi riªng kh«ng cã sù kiÓn so¸t. Muèn n©ng cao chÊt l­îng ho¹t ®éng m«i giíi cöa hµng cho thuª còng ph¶i nhanh chãng hoµn thiÖn hÖ thèng luËt vÒ B§S trong ®ã cã nh÷ng ®iÒu kho¶n ph¶i ®­a ®­îc ho¹t ®éng m«i giíi B§S khu«n khæ chuÈn mùc. Cã thÓ ®µo t¹o c¸c chuyªn viªn cã c«ng t¸c tuyÕn chuyÒn ,gióp ®ì ng­êi m«i giíi thùc hiÖn tèt nh­ng tiªu chuÈn ®¹o ®øc nghÒ nghiÖp ,v× ®èi víi nhiÒu ng­êi m«i giíi ë ViÖt Nam hiÖn nay ®©y cßn lµ nh÷ng tiÓu chuÈn míi mÏ qu¶ søc hä cã thÓ tu©n thñ. Chuyªn viªn sÏ gióp hä cã thÓ thÊy ®­îc lîi Ých khi hä tu©n theo tiªu chuÈn ®¹o ®øc nghÒ nghiÖp cã thÓ ®¹t ®­îc tõ ®ã n©ng c¸c chÊt l­îng phôc vô kh¸ch hµng cña nhµ m«i giíi ,®ång thêi còng gióp c«ng viÖc cña nhµ m«i giíi B§S tèt h¬n. §©y lµ yÕu tè quan träng cã thÓ thay ®æi t©m lý cña ng­êi d©n vÒ ng­êi m«i giíi, cã thÓ xo¸ ®i h×nh ¶nh nhµ m«i giíi lµ “cß”. PhÇn iii KÕt luËn NÒn kinh tÕ ®Êt n­íc ta ®ang tõng b­íc héi nhËp víi nÒn kinh tÕ thÕ giíi ®em l¹i nhiÒu thêi c¬ còng nh­ th¸ch thøc cho c¸c doanh nghiÖp trong n­íc. §Æc biÖt trong lÜnh vùc kinh doanh bÊt ®éng s¶n ( mét trong nh÷ng lÜnh vùc thu hót ®­îc khèi l­îng ®Çu t­ nhiÒu nhÊt tõ ®Çu t­ n­íc ngoµi) ®ang ®øng tr­íc thêi c¬ v« cïng to lín vÒ mäi mÆt. §Ó l¾m b¾t ®­îc thêi c¬ nµy c¸c doanh nghiÖp kinh doanh vÒ bÊt ®éng s¶n cÇn kh«ng ngõng c¶i tiÕn n©ng cao cung c¸ch qu¶n lý còng nh­ hiÖu qu¶ ho¹t ®éng ®Ó ngµy cµng chuyªn nghiÖp hãa c¸c ho¹t ®éng ®Çu t­ cña m×nh. B¶n th©n em khi thùc hiÖn ®Ò ¸n m«n häc nµy ®· tiÕp cËn mét c¸ch cã hÖ thèng h¬n, kh¸i qu¸t h¬n còng nh­ cô thÓ h¬n c¸c lÜnh vùc liªn quan tíi ho¹t ®éng m«i giíi bÊt ®éng s¶n. §©y lµ nh­ng kinh nghiÖm quý b¸u ®Ó em cã thÓ gióp em rÊt nhiÒu trong t­¬ng lai sau nµy. MÆc dï em ®· cè g¾ng hoµn thµnh ®Ò ¸n víi tÊt c¶ kh¶ n¨ng cña m×nh, tuy nhiªn do thêi gian vµ kiÕn thøc cßn nhiÒu h¹n chÕ nªn ch¾c ch¾n bµi viÕt cßn nhiÒu khuyÕt ®iÓm, mong c¸c thÇy c« gi¸o tËn t×nh chØ b¶o vµ ®ãng gãp ý kiÕn ®Ó ®Ò ¸n ®­îc hoµn thiÖn h¬n. Tµi liÖu tham kh¶o *T¹p chÝ BÊt §éng S¶n (nhµ ®Êt ViÖt Nam) sè 36 ra ngµy 05/01/2007 *T¹p chÝ BÊt §®éng S¶n (nhµ ®Êt ViÖt Nam) sè 32 ra ngµy 05/09/2006 * LuËt d©n sù *NghÞ ®Þnh cña chÝnh phñ vÒ qu¶n lý dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng c«ng tr×nh, sè 16/2005/N§-CP *LuËt x©y dùng(luËt sè 16/2003/QH 11) * Th«ng tin trªn m¹ng internet * Tµi liÖu chuyªn ®Ò