Những vấn đề về quyền sử dụng đất theo luật kinh doanh doanh bất động sản các quy định pháp luật khác

LÊ NGỌC THẠNH* NHÛÄNG VÊËN ÀÏÌ VÏÌ QUYÏÌN SÛÃ DUÅNG ÀÊËT THEO LUÊÅT KINH DOANH BÊËT ÀÖÅNG SAÃN VAÂ CAÁC QUY ÀÕNH PHAÁP LUÊÅT KHAÁC 1. Cần thiết phải xem xét về tên gọi của Luật Kinh doanh bất động sản 1.1. Một số vấn đề liên quan đến khái niệm bất động sản Về mặt ngữ nghĩa, bất động sản là tài sản không chuyển dời đi được, như: ruộng đất, nhà cửa, v.v..; phân biệt với động sản1. Các nhà khoa học pháp lý cũng cho rằng, bất động sản bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai như cây cối đang trồng trên đất, khoáng sản trong lòng đất, v.v..; các tài sản khác do pháp luật quy định2. Khái niệm này cũng tương đồng với quy định trong Bộ luật Dân sự (BLDS) Cộng hòa Pháp về bất động sản do tính chất: tài sản là bất động sản do tính chất, do mục đích sử dụng, hoặc do đối tượng gắn liền với tài sản; như đất đai và các công trình xây dựng là bất động sản do tính chất; các vật mà người chủ sở hữu ruộng đất đưa vào để phục vụ hoặc khai thác ruộng đất đó là bất động sản do mục đích sử dụng; những đối tượng gắn với bất động sản cũng coi là bất động sản như: hoa lợi của bất động sản; các dịch quyền hay dịch vụ ruộng đất; các việc kiện nhằm đòi lại một bất động sản3. Luật KDBĐS năm 2006 không giải thích bất động sản là gì, mà chỉ giải thích các khái niệm có liên quan đến hoạt động KDBĐS. Trong Dự thảo lần 5 Luật KDBĐS ngày 25/9/20134 (Dự thảo 5), bất động sản được giải thích theo phương pháp liệt kê, * ThS. Luật học, Trường Đại học Lao động Xã hội (Cơ sở II TP. Hồ Chí Minh) 1 Hoàng Phê (Chủ biên) (2000), Từ điển tiếng Việt, Nxb. Đà Nẵng - Trung tâm Từ điển học, tr. 50. 2 Viện Khoa học Pháp lý (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa - Nxb. Tư pháp, tr. 51 3 Nhà Pháp luật Việt - Pháp (1998), Bộ Luật Dân sự của nước Cộng hòa Pháp, Nxb. Chính trị Quốc gia, tr. 162 - 164. 4 Truy cập tại website: www.vibonline.com.vn/Files/Download.aspx?id=3043, ngày 06/12/2013. Trên cơ sở tìm hiểu hàng hóa chủ yếu của việc kinh doanh bất động sản (KDBĐS), đồng thời phân tích một số bất cập trong Luật KDBĐS và pháp luật đất đai; bài viết đề nghị xem xét về tên gọi của Luật KDBĐS và sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật có liên quan đến nội dung: giấy tờ hợp pháp chứng minh QSDĐ theo quy định pháp luật, cũng như việc chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, dự án khu nhà ở. Söë 12 (268) T6/2014 NGHIÏN CÛÁU LÊÅP PHAÁP36 BAÂN VÏÌ DÛÅ AÁN LUÊÅT bao gồm: (i) Đất đai; (ii) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó được phép đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật KDBĐS. Như vậy, so với Bộ luật Dân sự (BLDS) 1995 thì khái niệm bất động sản trong BLDS 2005 và trong Dự thảo 5 được mở rộng hơn. Theo đó, khái niệm “nhà ở” đã được thay bằng từ “nhà”, có nghĩa là không xem xét đến công năng của nó. Duy chỉ có điều, để “Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó” được đưa vào kinh doanh phải được pháp luật cho phép. Phân tích trên cho thấy, cả về mặt ngữ nghĩa, khoa học pháp lý cũng như pháp luật thực định đều thống nhất ở điểm, khi đề cập đến bất động sản thì không thể không kể đến đất đai; và hàng hóa chủ yếu trong KDBĐS là đất đai. Không có đất đai sẽ không có nhà, không có công trình xây dựng trên đất và đương nhiên là, sẽ không thể có tài sản gắn liền với nhà, gắn liền với công trình xây dựng đó. Tuy nhiên, theo Điều 6 của Dự thảo 5 về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh không có đất đai, mà bao gồm: Các loại nhà, công trình xây dựng mà chủ sở hữu được phép bán, cho thuê, cho thuê mua, góp vốn theo quy định của Luật này và pháp luật khác có liên quan; và quyền sử dụng đất (QSDĐ) mà chủ sử dụng được phép chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn theo quy định của pháp luật về đất đai Bên cạnh đó, về điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh cũng quy định, ngoài điều kiện: Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; còn các điều kiện khác đều có liên quan đến QSDĐ như: (i) Có giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh QSDĐ đất theo quy định của pháp luật; (ii) Không có tranh chấp về QSDĐ; (iii) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; và (iv) Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt. Qua những quy định trên cho thấy, đất đai là bất động sản, nhưng bất động sản đưa vào kinh doanh không phải là đất đai mà là quyền sử dụng đất. Trong khi đó, theo pháp luật đất đai thì QSDĐ và đất đai là hai khái niệm chưa phải là đồng nhất. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu5. Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật6. Do đặc thù của quan hệ sở hữu đất đai nên Nhà nước thường không thể sử dụng trực tiếp đất đai của mình mà phải thông qua các chủ thể sử dụng đất, bằng cách trao QSDĐ cho họ7. QSDĐ là một trong ba quyền của quyền sở hữu đất đai. Như vậy, QSDĐ không phải là đất đai, và lẽ đương nhiên không phải là bất động sản theo quy định pháp luật về KDBĐS. 1.2. Phải xem xét lại tên gọi của Luật Kinh doanh bất động sản Như đã trình bày, tên gọi của Luật điều chỉnh lĩnh vực kinh doanh chủ yếu có liên quan đến QSDĐ là Luật KDBĐS xem chừng như không “ổn” về mặt thuật ngữ. Trên cơ sở đó, chúng tôi có một số ý kiến như sau: 5 Khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai năm 2003, Điều 4 Luật Đất đai năm 2013. 6 Điều 164 BLDS năm 2005. 7 Phạm Văn Võ (2012), Chế độ pháp lý về sở hữu & quyền tài sản đối với đất đai, Nxb. Lao động, tr. 122. Söë 12 (268) T6/2014 NGHIÏN CÛÁU LÊÅP PHAÁP 37 BAÂN VÏÌ DÛÅ AÁN LUÊÅT 8 Trong Luật Đất đai 2003 có Mục 7 QSDĐ trong thị trường bất động sản gồm 3 Điều: Điều 61, Điều 62, Điều 63 thuộc Chương II Quyền của Nhà nước đối với đất đai và quản lý nhà nước về đất đai. Tuy nhiên, trong Luật Đất đai 2013 nội dung có liên quan đến hàng hóa QSDĐ không được thiết kế riêng vào một mục, mà được quy định rải rác trong các Điều. 9 Xem: Lê Ngọc Thạnh (2013), Đảm bảo tài sản là QSDĐ của người có đất bị thu hồi - Nhìn từ quy định trong các bản Hiến pháp và pháp luật đất đai, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 3(299), tr. 66 - 71. 10 Điều 6 Dự thảo 5. 11 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (2013), Dự thảo Báo cáo tổng kết thi hành Luật KDBĐS, truy cập tại website: ngày 27/5. 12 Nguyễn Như Ý (Chủ biên) (1999), Đại Từ điển tiếng Việt, Nxb. Văn hóa - Thông tin, tr. 947. 13 Nguyễn Như Ý (Chủ biên) (1999), Sách đã dẫn, tr. 732. Thứ nhất, QSDĐ là hàng hóa cơ bản của KDBĐS, nên có thể bổ sung vào Luật Đất đai 2013 một Chương: QSDĐ trong thị trường bất động sản8; trong đó quy định những nội dung có liên quan đến hoạt động KDBĐS. Tuy nhiên, điều này khó khả thi khi Quốc hội vừa mới thông qua Luật Đất đai vào cuối tháng 11/2013, và đến ngày 01/7/2014 Luật này mới có hiệu lực; do vậy không thể bàn đến việc sửa đổi, bổ sung một nội dung tương đối rộng như vậy. Hơn nữa, còn một lĩnh vực trong Luật KDBĐS, đó là tài sản là công trình xây dựng trên đất và các hoạt động có liên quan đến hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản sẽ đưa vào đạo luật nào? Đây là điều không dễ dàng khắc phục nếu đi theo hướng trên. Thứ hai, vì QSDĐ là tài sản của người sử dụng đất9, do vậy, suy cho cùng, hoạt động KDBĐS là hoạt động mua bán tài sản là QSDĐ và tài sản là công trình xây dựng trên đất10; do vậy, có thể đặt tên cho đạo luật này là: Luật Kinh doanh tài sản, sau đó giới hạn trong phạm vi điều chỉnh bao gồm kinh doanh QSDĐ và tài sản là công trình xây dựng trên đất, lý do các loại tài sản khác như: tiền, vật có giá, đã được điều chỉnh trong một số đạo luật chuyên ngành. Tuy nhiên, hạn chế của tên gọi này là dễ gây nên việc hiểu lầm cho người đọc theo hướng điều chỉnh tất cả các hoạt động mua bán tài sản khi không nghiên cứu kỹ nội dung của Luật. Thứ ba, có ý kiến đề xuất sửa đổi tên là Luật Kinh doanh và giao dịch bất động sản nhằm tăng phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng, tăng tính hiệu quả, khả thi khi áp dụng Luật trong cuộc sống. Cùng với việc sửa đổi tên gọi gắn liền với tăng phạm vi điều chỉnh sẽ đưa nhiều nội dung mới bổ sung làm cho Luật sẽ toàn diện và thống nhất với các quy định tại các Luật liên quan; đặc biệt, sẽ cụ thể hóa nhiều hoạt động liên quan tới đầu tư KDBĐS và thị trường bất động sản hiện nay11. Về mặt ngữ nghĩa, kinh doanh là tổ chức buôn bán để thu lời lãi, ví dụ như: đầu tư vốn để kinh doanh12; giao dịch là quan hệ tiếp xúc với nhau, buôn bán chứng khoán, hàng hóa lớn và sức lao động13. Theo giải thích trên thì kinh doanh nào mà không liên quan đến giao dịch, và giao dịch có khi còn được hiểu là kinh doanh như trường hợp giao dịch chứng khoán. Như vậy, việc đề nghị đổi tên Luật là Luật Kinh doanh và giao dịch bất động sản sẽ không đảm bảo về mặt ngữ nghĩa, thừa từ. Thứ tư, có thể tên luật hơi dài, nhưng gọi là: Luật Kinh doanh QSDĐ và tài sản là công trình xây dựng trên đất đã bao hàm nội dung của đạo Luật KDBĐS hiện hành. Đây cũng là sự lựa chọn của chúng tôi, kính mong các nhà nghiên cứu, các nhà lập pháp quan tâm tiếp tục xem xét, làm rõ. 2. Một số bất cập trong Luật Kinh doanh bất động sản và pháp luật đất đai 2.1. Về giấy tờ hợp pháp chứng minh QSDĐ theo quy định pháp luật Khi đề cập đến điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh, Điều 7 Dự thảo 5 quy định: “Nhà, công trình xây dựng Söë 12 (268) T6/2014 NGHIÏN CÛÁU LÊÅP PHAÁP38 BAÂN VÏÌ DÛÅ AÁN LUÊÅT 14 Điều 49, Điều 50, Điều 51 Luật Đất đai năm 2003; Điều 99, Điều 100, Điều 101 Luật Đất đai 2013. đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây: - b) Có giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh QSDĐ theo quy định của pháp luật;...”. Tuy nhiên, theo pháp luật đất đai, nội dung giấy tờ hợp pháp chỉ là một trong những loại giấy tờ mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất phải đưa ra để được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất; đó là: Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất; ngoài ra còn nhiều loại giấy tờ khác nữa và thậm chí, người sử dụng đất không nhất thiết phải có bất kỳ một loại giấy tờ nào, mà chỉ cần có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993 thì cũng được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ mà không phải nộp tiền sử dụng đất; hoặc NSDĐ nói trên đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003, nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004, được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ14. Như vậy, quy định trên của Dự thảo 5 xem ra chưa phù hợp với quy định pháp luật đất đai hiện hành, nên chăng chỉ cần quy định: “Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây: - b) Có giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;...”. là phù hợp. 2.2. Việc chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, dự án khu nhà ở Sau khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành (ngày 01/7/2004), trong bối cảnh chưa có quy định pháp luật về KDBĐS; sự ra đời của Nghị định 181/2004/NĐ-CP Về thi hành Luật Đất đai, trong đó có quy định về Điều kiện để chuyển nhượng QSDĐ trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê đã gây sự quan tâm của nhiều người và có nhiều bình luận về sự bất cập, gây khó khăn cho nhà đầu tư và cả khách hàng bởi quy định này. Theo đó, Điều 101 của Nghị định trên đã quy định: Thứ nhất, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; Thứ hai, trong trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; Thứ ba, Nhà nước không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở; Thứ tư, trong trường hợp người thực hiện dự án đầu tư không thể tiếp tục thực Söë 12 (268) T6/2014 NGHIÏN CÛÁU LÊÅP PHAÁP 39 BAÂN VÏÌ DÛÅ AÁN LUÊÅT 15 Lam Nguyên (2011), Hiểu đúng quy định về cấm phân lô, bán nền, truy cập tại website: tuc/thi-truong-dia-oc-c18/hieu-dung-ve-quy-dinh-cam-phan-lo-ban-nen-i26561, ngày 30/6. 16 Chí Thanh (2013), Cấm phân lô bán nền: Luật cấm - có cũng như không!?, truy cập tại website: phapluat.com/kinh-doanh/thi-truong/cam-phan-1o-ban-nen-1uat-cam-co-cung-nhu-khong-a15410.html, ngày 27/12. hiện dự án thì Nhà nước thu hồi đất; phần còn lại của tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá trị đã đầu tư trên đất thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất được giải quyết theo quy định về xử lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất trong trường hợp thu hồi đất quy định tại các khoản 2, 3, 5, 8, 9, 11 và 12 Điều 38 của Luật Đất đai năm 2003. Do quy định này nên các nhà đầu tư đã không thể tiến hành kinh doanh theo kiểu: san lấp mặt bằng, đầu tư xây dựng sơ bộ và phân lô bán nền. Hậu quả của việc này đã được nhiều nhà phân tích đưa ra dưới giác độ chủ đầu tư và khách hàng; trong đó nhiều ý kiến trái ngược15. Quy định trên đã được thay thế bởi Điều 194 Luật Đất đai 2013; trong đó có nội dung: (i) Việc chuyển nhượng QSDĐ trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được giao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện, loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai; (ii) Việc chuyển nhượng QSDĐ gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013; và (iii) Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt. Về nội dung trên, trong Dự thảo 5 cũng đã đề cập đến trong các Điều: Điểm e Khoản 2 Điều 7; Điểm đ Khoản 1 Điều 9; Điểm b Khoản 2 Điều 15; Khoản 3 Điều 16; Theo đó, có các quy định liên quan đến một phần nội dung Điều 194 Luật Đất đai 2013 như sau: - Về điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh; trong đó QSDĐ đưa vào kinh doanh trong trường hợp chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt. - Về nguyên tắc đầu tư tạo lập bất động sản để kinh doanh; trong đó có nguyên tắc bảo đảm xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, Như vậy, việc đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai sẽ có hiệu lực từ ngày 01/7/2014, tháo gỡ những khó khăn cho nhà đầu tư khỏi phải “lách luật” bằng nhiều cách khác nhau hoặc cứ phân lô bán nền cho dù biết vi phạm pháp luật, và hậu quả gánh chịu rủi ro vẫn thuộc về người có nhu cầu mua trong việc hoàn chỉnh các thủ tục pháp lý về QSDĐ16. Tuy nhiên, điều này vẫn còn phụ thuộc vào quy định của Chính phủ và ý chí của UBND cấp tỉnh. Song vấn đề đặt ra là cần hoàn thiện, thống nhất các quy định sau: Một là, trong Điều 194 Luật Đất đai đã đưa ra các nội dung: (i) Chủ đầu tư hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trong trường hợp chuyển nhượng QSDĐ trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở và (ii) Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt trong trường Söë 12 (268) T6/2014 NGHIÏN CÛÁU LÊÅP PHAÁP40 BAÂN VÏÌ DÛÅ AÁN LUÊÅT hợp chuyển nhượng QSDĐ gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê. Nếu chúng ta hiểu theo cách kết cấu hạ tầng đã bao hàm cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thì việc chuyển nhượng QSDĐ gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê là phù hợp; bởi lẽ: - Trong trường hợp (i) thì nhà đầu tư cần xây dựng hoàn chỉnh kết cấu hạ tầng để đảm bảo yêu cầu cuộc sống cho người mua khi tiến hành tiếp tục đầu tư xây dựng và sử dụng; - Trong trường hợp (ii), việc tiếp tục đầu tư hạ tầng xã hội thuộc về trách nhiệm của người nhận chuyển nhượng. Tuy nhiên, đó chỉ là một trong nhiều cách hiểu khi pháp luật chưa làm rõ, và điều này sẽ gây khó khăn khi cơ quan có thẩm quyền áp dụng trong từng trường hợp cụ thể. Bên cạnh đó, các thuật ngữ: Kết cấu hạ tầng, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội được sử dụng trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật và trong chủ trương, chính sách của Đảng, nhưng chưa có sự thống nhất cao17. Do vậy, chúng tôi đề nghị làm rõ khái niệm này trong Luật Đất đai 2013; đồng thời bổ sung cụm từ: ‘hạ tầng kỹ thuật” vào Điểm e Khoản 2 Điều 7. Sau khi được bổ sung, nội dung của Điểm e Khoản 2 Điều 7 sẽ như sau: “Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt”. Hai là, một trong những hạn chế của việc phân lô, bán nền sau ngày 18/11/2004 (ngày Nghị định 181/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành) là việc nhà đầu tư hoàn chỉnh thủ tục pháp lý để người nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Tuy vậy, tại Khoản 8 Điều 21 về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án bất động sản được quy định trong Dự thảo 5 như sau: “Làm thủ tục xác lập về QSDĐ, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng đã bán, chuyển nhượng cho khách hàng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; làm thủ tục chuyển giao các công trình hạ tầng kỹ thuật theo dự án đã được phê duyệt”. Quy định nói trên chưa đủ sức ràng buộc nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án bất động sản và dễ ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng, bởi lẽ, từ việc tiến hành làm thủ tục xác lập đến việc giao giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng đã bán cho khách hàng là một khoảng thời gian dài, phụ thuộc vào nhiều yếu tố cả về chủ quan và khách quan. Chúng tôi đề nghị sửa đổi nội dung trên như sau: “Giao giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng đã bán, chuyển nhượng cho khách hàng sau khi khách hàng thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng chuyển nhượng trong khoảng thời gian do pháp luật đất đai quy định, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; làm thủ tục chuyển giao các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo dự án đã được phê duyệt” n 17 Xem: Điều 1, Khoản 3 Điều 3 Luật Giao thông đường bộ năm 2008; Điều 1 Luật Giao thông đường thủy nội địa năm 2004; Khoản 5, Khoản 6 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2003; Nghị quyết số 13-NQ/TW Hội nghị lần thứ 4 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về Xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ nhằm đưa nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại vào năm 2020, truy cập tại website: nghi-Trung-uong-4-ve-ket-cau-ha-tang/20121/125257.vgp, ngày 18/01/2012. Söë 12 (268) T6/2014 NGHIÏN CÛÁU LÊÅP PHAÁP 41 BAÂN VÏÌ DÛÅ AÁN LUÊÅT