Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư xây dựng khu liên hợp thương mại - Nhà ở cao tầng 213 Hòa Bình, phường Hòa Thạnh, quận Tân Phú, thành phố Hồ Chí Minh
CHƯƠNG I NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1.1 ĐẦU TƯ 1.1.1 Khái niệm - Đầu tư là hoạt động sử dụng tiền vốn, lao động, nguyên liệu, đất đai, nói chung là sử dụng tài nguyên cho mục đích sản xuất - kinh doanh, mở rộng cơ sở vật chất kỹ thuật, phát triển kinh tế nói chung của một ngành, một lĩnh vực, một địa phương, nhằm thu về sản phẩm, lợi nhuận và các lợi ích kinh tế xã hội khác. Hay nói cách khác: đầu tư là hoạt động sử dụng tài nguyên cho mục đích sản xuất -kinh doanh hoặc sinh lợi. 1.1.2 Đặc điểm Hoạt động đầu tư có những đặc điểm chính sau: - Trước hết phải có vốn. Vốn có thể bằng tiền, bằng các loại tài sản khác như máy móc, thiết bị, nhà xưởng, công trình xây dựng khác, giá trị quyền sở hữu công nghiệp, bí quyết kỹ thuật, quy trình công nghệ, dịch vụ kỹ thuật, giá trị quyền sử dụng đất, mặt nước, mặt biển, các nguồn tài nguyên khác. Vốn đầu tư có thể là vốn Nhà nước, vốn tư nhân, vốn góp, vốn cổ phần, vốn vay dài hạn, trung hạn, ngắn hạn. - Hoạt động đầu tư (kể từ khi bắt đầu khởi sự đến khi dự án mang lại hiệu quả) thường diễn ra trong một thời gian tương đối dài, trong nhiều năm, thường từ 2 năm trở lên, có thể lên đến 50 năm, nhưng tối đa cũng không quá 70 năm. Những hoạt động ngắn hạn, thường trong vòng 1 năm tài chính không được gọi là đầu tư. Thời hạn đầu tư được ghi rõ trong Quyết định đầu tư hoặc Giấy phép đầu tư, còn được gọi là đời sống của dự án. - Lợi ích do dự án mang lại được biểu hiện trên hai mặt: lợi ích tài chính (biểu hiện qua lợi nhuận) và lợi ích kinh tế xã hội (biểu hiện qua các chỉ tiêu kinh tế xã hội). Lợi ích kinh tế xã hội thường được gọi tắt là lợi ích kinh tế. Lợi ích tài chính ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của chủ đầu tư, còn lợi ích kinh tế ảnh hưởng đến quyền lợi của cả cộng đồng. Dựa vào lợi ích tài chính, nhà đầu tư, kể cả trường hợp nhà đầu tư là Nhà nước, có thể ra được quyết định có đầu tư hay không. Dựa vào lợi ích kinh tế xã hội, Nhà nước sẽ ra được quyết định có cấp giấy phép đầu tư cho các nhà đầu tư không phải là Nhà nước hay không. 1.1.3 Phân loại đầu tư Hoạt động đầu tư có thể được phân loại một cách tương đối: theo lĩnh vực hoạt động, theo mức độ đầu tư, theo thời gian hoạt động và theo tính chất quản lý. 1.1.3.1 Theo lĩnh vực hoạt động: 3 nhóm - Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, GTVT, thông tin liên lạc ). Đầu tư cơ sở hạ tầng tạo tiền đề phát triển sản xuất kinh doanh (tạo ra sự ra đời các xí nghiệp mới, quy mô sản xuất được mở rộng) - Đầu tư phát triển sản xuất - kinh doanh (đầu tư thêm dây chuyền công nghệ để tăng cường năng lực sản xuất, đầu tư bổ sung trang thiết bị hiện đại .). Đầu tư cho sản xuất kinh doanh sẽ tạo năng lực mới, sản xuất phát triển có thêm tiềm lực kinh tế để giúp phát triển trở lại cho cơ sở hạ tầng. - Đầu tư phát triển các hoạt động lĩnh vực văn hóa - xã hội - môi trường (đầu tư các dự án trùng tu các di sản văn hóa, lịch sử ) Đầu tư vào văn hóa xã hội sẽ nâng cao học vấn, dân trí, phát triển khoa học kỹ thuật giúp phát triển trở lại cho sản xuất. 1.1.3.2 Theo mức độ đầu tư - Đầu tư cải tạo mở rộng: nhằm tạo dựng cơ sở vật chất kỹ thuật cao hơn trên cơ sở đầu tư cũ đã có (như mở rộng thêm mặt bằng mua sắm bổ sung thêm máy móc thiết bị, cải tiến dây chuyền công nghệ Kết quả của đầu tư này là nhằm nâng cao thêm năng lực và hiệu quả sản xuất. Trường hợp này còn gọi là đầu tư chiều sâu. - Đầu tư xây dựng mới: được tiến hành với quy mô lớn, toàn diện. Trong đó việc áp dụng các tiến bộ kỹ thuật và công nghệ mới được quan tâm và sử dụng tối đa. So sánh 2 dạng đầu tư này: đầu tư xây dựng mới lớn hơn về quy mô, dài hơn về thời gian thực hiện; kỹ thuật công nghệ mới được sử dụng triệt để và vốn đầu tư thường rất lớn. Trong khi đó: đầu tư cải tạo mở rộng thường tận dụng các nền tảng kỹ thuật cũ hiện có và vốn đầu tư không lớn. PHẦN BA KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. NHẬN XÉT, KIẾN NGHỊ Từ quá trình tìm hiểu và phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư xây dựng khu liên hợp thương mại - nhà ở cao tầng 213 Hòa Bình, phường Hòa Thạnh, quận Tân Phú, thành phố Hồ Chí Minh em có một vài nhận xét và kiến nghị về dự án: Đây là một dự án khả thi về mặt tài chính, mang lại lợi nhuận khá lớn cho nhà đầu tư. Ngoài ra nó còn mang lại một số lợi ích kinh tế - xã hội nhất định: góp phần đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa của quận Tân Phú nói riêng và thành phố Hồ Chí Minh nói chung, chuyển đổi cơ cấu và mục đích sử dụng sang chiều hướng tích cực hơn, tạo việc làm cho người lao động, đóng thuế cho Nhà nước Dự án được thực hiện sẽ góp phần nâng cao đời sống nhân dân với cơ sở hạ tầng đầy đủ, giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân, tạo bộ mặt văn minh, hiện đại cho thành phố. Tuy nhiên khi dự án thực hiện và đi vào khai thác sử dụng sẽ để lại nhiều vấn đề về môi trường tiềm tàng: - Khả năng gây ô nhiễm môi trường không khí, đất, nước mặt và nước ngầm trong giai đoạn san lấp mặt bằng và xây dựng cơ sở hạ tầng. - Khả năng gây ô nhiễm môi trường do hoạt động của con người trong khu dân cư. - Khả năng gây ô nhiễm do rác thải y tế. Do đó Chủ đầu tư cũng như Ban quản lý dự án Khu liên hợp thương mại - nhà ở cao tầng 213 Hòa Bình cần: - Thực hiện việc tái định cư và bồi thường cho các gia đình nằm trong vùng dự án. - Thực hiện các biện pháp quản lý và khống chế ô nhiễm trong giai đoạn san lấp và xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng. - Thực hiện các biện pháp quản lý và khống chế ô nhiễm cho khu dân cư. Trong việc phân tích tài chính dự án việc nghiên cứu khảo sát thị trường, tìm hiểu giá cho đúng và sát với thực tế để không ảnh hưởng đến việc dự đoán và tính toán doanh thu của dự án là rất cần thiết và quan trọng. Vì vậy cần thiết phải có những nghiên cứu cụ thể, chi tiết, cập nhật thông tin chuẩn xác và thường xuyên, hạn chế sai lệch hoặc đánh giá không đúng trước sự phát triển của thị trường. 2. KẾT LUẬN Qua tìm hiểu, phân tích và đánh giá hiệu quả tài chính của dự án em thấy rằng việc triển khai xây dựng dự án khu liên hợp - thương mại nhà ở cao tầng 213 Hòa Bình là rất cần thiết và mang lại nguồn lợi nhuận khá lớn cho nhà đầu tư. Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố đông dân nhất cả nước, mỗi năm lại có thêm rất nhiều người dân từ mọi nơi đổ về đây sinh sống và lập nghiệp. Nhu cầu về nhà ở và văn phòng làm việc của thành phố còn đang thiếu. Mặt khác dự án được xây dựng sẽ tạo đà phát triển thêm cho quận Tân Phú, một trong những quận còn mới phát triển ở thành phố hồ Chí Minh. Dự án có một số tác động làm ảnh hưởng đến môi trường, nhưng đây là những tác động khó có thể tránh khỏi khi tiến hành xây dựng và khai thác dự án. Những tác động này cũng có thể khắc phục và giảm thiểu tác hại để ảnh hưởng của chúng tới môi trường là nhỏ nhất. Qua quá trình tìm hiểu đề tài luận văn em có thể đúc kết được thêm một số kiến thức chuyên môn mà mình đã được học. Dự án đầu tư là một lĩnh vực mà em cảm thấy rất yêu thích và muốn được gắn bó sau khi dời giảng đường đại học bước vào nghề. Tuy nhiên trong phạm vi nghiên cứu còn hạn chế, với những hiểu biết hết sức nhỏ bé của mình, bài luận văn của em còn nhiều sai sót và một số vấn đề còn chưa được tìm hiểu kỹ càng và sâu hơn. Em kính mong các thầy cô giúp đỡ, chỉ bảo để em được tiến bộ, mở rộng khả năng hiểu biết của bản thân, vững tin hơn trên bước đường tương lai. Cuối cùng một lần nữa em xin được được thể hiện tấm lòng biết ơn sâu sắc và chân thành nhất tới tất cả các thầy cô trong Khoa kinh tế của trường Đại học Giao thông vận tải thành phố Hồ Chí Minh. Kính chúc các thầy cô luôn có sức khỏe và trẻ mãi để tiếp tục là người dìu dắt đưa chúng em vào đời, vào nghề. CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu tư xây dựng khu liên hợp thương mại - nhà ở cao tầng 213 Hòa Bình. 2. Phân tích kinh tế dự án đầu tư Tác giả: Vũ Công Tuấn - Nhà xuất bản tài chính 3. Phân tích hoạt động doanh nghiệp Tác giả: Nguyễn Tấn Bình - Nhà xuất bản thống kê 4. Kinh tế đầu tư xây dựng Tác giả: Nguyễn Văn Chọn - Nhà xuất bản xây dựng 5. Lập - thẩm định hiệu quả tài chính dự án đầu tư Tác giả: thạc sĩ Đinh Thế Hiển - Viện nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng 6. Dự án đầu tư và quản trị dự án đầu tư trong giao thông vận tải Tác giả: TS. Phạm Văn Vạng chủ biên - Nhà xuất bản giao thông vận tải 7. Tính toán dự án đầu tư Tác giả: Đặng Minh Trang - Nhà xuất bản thống kê 8. Lập và thẩm định dự án xây dựng Tác giả: TS Bùi Ngọc Toàn - Nhà xuất bản giao thông vận tải 9. Quản trị dự án đầu tư Tác giả: Nguyễn Xuân Thủy - Nhà xuất bản thống kê 10. Giáo trình quản lý dự án đầu tư Tác giả: TS. Từ Quang Phương - Nhà xuất bản lao động - xã hội 11. Quản trị dự án đầu tư Tác giả: TS. Lê Kinh Vĩnh - Nhà xuất bản khoa học và kỹ thuật 12. Thông tư 04/2005/TT-BXD ngày 01/4/2005 hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình của Bộ xây dựng. 13. Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ban hành chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định. 14. Báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản số 213 đường Hòa Bình, quận Tân Phú, thành phố Hồ Chí Minh của Trung tâm dịch vụ thẩm định giá và bán đấu giá tài sản thuộc Sở tài chính thành phố Hồ Chí Minh ngày 24/8/2006.
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư xây dựng khu liên hợp thương mại - Nhà ở cao tầng 213 Hòa Bình, phường Hòa Thạnh, quận Tân Phú, thành phố Hồ Chí Minh, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
012
7
1.797.408
90%
79.546.317
2013
8
1.797.408
100%
88.384.797
2014
9
1.797.408
100%
88.384.797
2015
10
1.797.408
100%
88.384.797
2016
11
1.797.408
100%
88.384.797
2017
12
1.797.408
100%
88.384.797
2018
13
1.797.408
100%
88.384.797
2019
14
1.797.408
100%
88.384.797
2020
15
1.797.408
100%
88.384.797
2021
16
1.797.408
100%
88.384.797
2022
17
1.797.408
100%
88.384.797
2023
18
1.797.408
100%
88.384.797
2024
19
1.797.408
100%
88.384.797
2025
20
1.797.408
100%
88.384.797
2026
21
1.797.408
100%
88.384.797
2027
22
1.797.408
100%
88.384.797
2028
23
1.797.408
100%
88.384.797
2029
24
1.797.408
100%
88.384.797
2030
25
1.797.408
100%
88.384.797
2031
26
1.797.408
100%
88.384.797
2032
27
1.797.408
100%
88.384.797
2033
28
1.797.408
100%
88.384.797
Tổng cộng
984.515.200
2.121.235.128
4.2.6.2 Chi phí hàng năm
Chi phí khấu hao khối dịch vụ
Theo Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ban hành chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
- Trang thiết bị khấu hao từ 7 đến 10 năm
- Nhà cửa loại kiên cố khấu hao từ 25 đến 50 năm
Ở trong bài luận văn em sử dụng phương pháp khấu hao đều
ĐVT: 1.000 đồng
STT
Khoản mục
Giá trị khấu hao
Số năm khấu hao
Năm hoạt động
2009 – 2018 (10 năm)
2018 - 2033 (15 năm)
1
Chi phí xây dựng
149.350.414
25 năm
5.978.013
5.978.013
2
Chi phí trang thiết bị
20.034.776
10 năm
2.003.478
Tổng cộng
169.485.090
7.981.491
5.978.013
Chi phí quản lý (tính từ khi dự án bắt đầu đi vào khai thác hoạt động)
- Chi phí quản lý khối căn hộ hàng năm = 0,15% doanh thu hàng năm
- Chi phí quản lý khối dịch vụ hàng năm = 5% doanh thu hàng năm
(theo khảo sát thị trường)
Chi phí lãi vay (mục 4.2.4)
Thuế chuyển quyền sử dụng đất từ Chủ đầu tư sang chủ các căn hộ
= chi phí đất xây dựng khối căn hộ * 4%
= 174.611.341 đồng * 4% = 6.984.454.000 đồng
(theo Nghị định 19/2000/NĐ-CP Ngày 8/6/2000 về thuế chuyển quyền sử dụng đất)
Giá vốn khối căn hộ được tính bằng tổng chi phí trong thời gian xây dựng khối căn hộ * tỷ lệ bán khối căn hộ qua các năm
Thuế thu nhập doanh nghiệp = 28% doanh thu (được tính sau khi doanh thu trừ đi các khoản chi phí trên nếu có lãi)
(theo Nghị định 24/20007/NĐ-CP Ngày 14/2/2007 về thuế thu nhập doanh nghiệp)
BẢNG 4.12: CHI PHÍ HÀNG NĂM
(chưa tính thuế thu nhập doanh nghiệp)
ĐVT: 1.000 đồng
Năm
Khối căn hộ
Khối dịch vụ
Thực tế
TT
Giá vốn
Thuế CQSDĐ
Chi phí QLĐH
Trả lãi vay hàng năm
Tổng CP hàng năm
Chi phí khấu hao
Chi phí QLĐH
Trả lãi vay hàng năm
Tổng CP hàng năm
2005
0
2006
1
152.273.107
152.273.107
2007
2
266.477.938
266.477.938
2008
3
266.477.938
266.477.938
2009
4
76.136.554
6.984.454
1.499.240
39.519.620
124.139.868
7.981.491
4.419.240
8.797.333
21.198.064
2010
5
1.499.240
1.499.240
7.981.491
4.419.240
7.331.111
19.731.842
2011
6
1.499.240
1.499.240
7.981.491
4.419.240
5.864.889
18.265.620
2012
7
1.499.240
1.499.240
7.981.491
4.419.240
4.398.667
16.799.398
2013
8
1.499.240
1.499.240
7.981.491
4.419.240
2.932.444
15.333.175
2014
9
1.499.240
1.499.240
7.981.491
4.419.240
1.466.222
13.866.953
2015
10
1.499.240
1.499.240
7.981.491
4.419.240
12.400.731
2016
11
1.499.240
1.499.240
7.981.491
4.419.240
12.400.731
2017
12
1.499.240
1.499.240
7.981.491
4.419.240
12.400.731
2018
13
1.499.240
1.499.240
7.981.491
4.419.240
12.400.731
2019
14
1.499.240
1.499.240
5.978.013
4.419.240
10.397.253
2020
15
1.499.240
1.499.240
5.978.013
4.419.240
10.397.253
2021
16
1.499.240
1.499.240
5.978.013
4.419.240
10.397.253
2022
17
1.499.240
1.499.240
5.978.013
4.419.240
10.397.253
2023
18
1.499.240
1.499.240
5.978.013
4.419.240
10.397.253
2024
19
1.499.240
1.499.240
5.978.013
4.419.240
10.397.253
2025
20
1.499.240
1.499.240
5.978.013
4.419.240
10.397.253
2026
21
1.499.240
1.499.240
5.978.013
4.419.240
10.397.253
2027
22
1.499.240
1.499.240
5.978.013
4.419.240
10.397.253
Năm
Khối căn hộ
Khối dịch vụ
Thực tế
TT
Giá vốn
Thuế CQSDĐ
Chi phí QLĐH
Trả lãi vay hàng năm
Tổng CP hàng năm
Chi phí khấu hao
Chi phí QLĐH
Trả lãi vay hàng năm
Tổng CP hàng năm
2028
23
1.499.240
1.499.240
5.978.013
4.419.240
10.397.253
2029
24
1.499.240
1.499.240
5.978.013
4.419.240
10.397.253
2030
25
1.499.240
1.499.240
5.978.013
4.419.240
10.397.253
2031
26
1.499.240
1.499.240
5.978.013
4.419.240
10.397.253
2032
27
1.499.240
1.499.240
5.978.013
4.419.240
10.397.253
2033
28
1.499.240
1.499.240
5.978.013
4.419.240
10.397.253
BẢNG 4.13 DỰ TRÙ DOANH THU LÃI LỖ
ĐVT: 1.000 đồng
Năm
Khối căn hộ
Khối dịch vụ
Tổng LN sau thuế
Thực tế
TT
Doanh thu
Chi phí
LN trước thuế
Thuế TNDN
LN sau thuế
Doanh thu
Chi phí
LN trước thuế
Thuế TNDN
LN sau thuế
2005
0
2006
1
187.916.000
152.273.107
35.642.893
9.980.010
25.662.883
25.662.883
2007
2
328.853.000
266.477.938
62.375.062
17.465.017
44.910.045
44.910.045
2008
3
328.853.000
266.477.938
62.375.062
17.465.017
44.910.045
44.910.045
2009
4
95.755.408
124.139.868
-28.384.860
-
-28.384.860
53.030.878
21.198.064
31.832.814
8.913.188
22.919.626
-5.465.234
2010
5
1.797.408
1.499.240
298.168
83.487
214.681
61.869.358
19.731.842
42.137.516
11.798.504
30.339.012
30.553.692
2011
6
1.797.408
1.499.240
298.168
83.487
214.681
70.707.838
18.265.620
52.442.218
14.683.821
37.758.397
37.973.078
2012
7
1.797.408
1.499.240
298.168
83.487
214.681
79.546.317
16.799.398
62.746.920
17.569.138
45.177.782
45.392.463
2013
8
1.797.408
1.499.240
298.168
83.487
214.681
88.384.797
15.333.175
73.051.622
20.454.454
52.597.168
52.811.848
2014
9
1.797.408
1.499.240
298.168
83.487
214.681
88.384.797
13.866.953
74.517.844
20.864.996
53.652.848
53.867.528
2015
10
1.797.408
1.499.240
298.168
83.487
214.681
88.384.797
12.400.731
75.984.066
21.275.539
54.708.528
54.923.208
2016
11
1.797.408
1.499.240
298.168
83.487
214.681
88.384.797
12.400.731
75.984.066
21.275.539
54.708.528
54.923.208
2017
12
1.797.408
1.499.240
298.168
83.487
214.681
88.384.797
12.400.731
75.984.066
21.275.539
54.708.528
54.923.208
2018
13
1.797.408
1.499.240
298.168
83.487
214.681
88.384.797
12.400.731
75.984.066
21.275.539
54.708.528
54.923.208
2019
14
1.797.408
1.499.240
298.168
83.487
214.681
88.384.797
10.397.253
77.987.544
21.836.512
56.151.032
56.365.712
2020
15
1.797.408
1.499.240
298.168
83.487
214.681
88.384.797
10.397.253
77.987.544
21.836.512
56.151.032
56.365.712
2021
16
1.797.408
1.499.240
298.168
83.487
214.681
88.384.797
10.397.253
77.987.544
21.836.512
56.151.032
56.365.712
2022
17
1.797.408
1.499.240
298.168
83.487
214.681
88.384.797
10.397.253
77.987.544
21.836.512
56.151.032
56.365.712
2023
18
1.797.408
1.499.240
298.168
83.487
214.681
88.384.797
10.397.253
77.987.544
21.836.512
56.151.032
56.365.712
2024
19
1.797.408
1.499.240
298.168
83.487
214.681
88.384.797
10.397.253
77.987.544
21.836.512
56.151.032
56.365.712
2025
20
1.797.408
1.499.240
298.168
83.487
214.681
88.384.797
10.397.253
77.987.544
21.836.512
56.151.032
56.365.712
2026
21
1.797.408
1.499.240
298.168
83.487
214.681
88.384.797
10.397.253
77.987.544
21.836.512
56.151.032
56.365.712
2027
22
1.797.408
1.499.240
298.168
83.487
214.681
88.384.797
10.397.253
77.987.544
21.836.512
56.151.032
56.365.712
Thực tế
TT
Doanh thu
Chi phí
LN trước thuế
Thuế TNDN
LN sau thuế
Doanh thu
Chi phí
LN trước thuế
Thuế TNDN
LN sau thuế
2028
23
1.797.408
1.499.240
298.168
83.487
214.681
88.384.797
10.397.253
77.987.544
21.836.512
56.151.032
56.365.712
2029
24
1.797.408
1.499.240
298.168
83.487
214.681
88.384.797
10.397.253
77.987.544
21.836.512
56.151.032
56.365.712
2030
25
1.797.408
1.499.240
298.168
83.487
214.681
88.384.797
10.397.253
77.987.544
21.836.512
56.151.032
56.365.712
2031
26
1.797.408
1.499.240
298.168
83.487
214.681
88.384.797
10.397.253
77.987.544
21.836.512
56.151.032
56.365.712
2032
27
1.797.408
1.499.240
298.168
83.487
214.681
88.384.797
10.397.253
77.987.544
21.836.512
56.151.032
56.365.712
2033
28
1.797.408
1.499.240
298.168
83.487
214.681
88.384.797
10.397.253
77.987.544
21.836.512
56.151.032
56.365.712
4.2.7 Phân tích hiệu quả tài chính
Trong phân tích tài chính các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả thường được sử dụng bao gồm: Hiện giá thu nhập thuần NPV, tỷ suất sinh lời nội bộ IRR và thời gian hoàn vốn Thv của dự án.
- Hiện giá thu nhập thuần NPV: tổng giá trị các lợi ích đã chiết khấu trừ đi tổng các chi phí đã chiết khấu. Chỉ tiêu này phải lớn hơn 0 đối với phương án khả thi về mặt tài chính.
- Tỷ suất sinh lời nội bộ IRR: là mức lãi suất mà nếu dùng nó làm tỷ suất chiết khấu để quy đổi dòng tiền tệ của phương án thì hiện giá thu nhập thuần NPV bằng 0 tại cuối thời gian tính toán của dự án. Đối với dự án được coi là khả thi về mặt tài chính thì tỷ suất này phải lớn hơn hoặc bằng tỷ suất chiết khấu của dự án.
- Thời gian hoàn vốn Thv: là thời gian để tổng lợi ích ròng thu được trong quá trình hoạt động của dự án đủ hoàn lại chi phí đầu tư đã bỏ ra.
BẢNG 4.14: DÒNG TIỀN RA KHỐI CĂN HỘ
ĐVT: 1.000 đồng
Năm
Vốn CSH và HĐ KH
Thuế CQSDĐ
Chi phí QLĐH
Trả nợ gốc
Trả lãi vay
Thuế TNDN
Tổng cộng
Thực tế
TT
2005
0
101.196.228
101.196.228
2006
1
14.627.482
9.980.010
24.607.492
2007
2
208.811.580
17.465.017
226.276.598
2008
3
229.363.444
17.465.017
246.828.461
2009
4
6.984.454
1.499.240
256.620.910
39.519.620
-
304.624.224
2010
5
1.499.240
83.487
1.582.727
2011
6
1.499.240
83.487
1.582.727
2012
7
1.499.240
83.487
1.582.727
2013
8
1.499.240
83.487
1.582.727
2014
9
1.499.240
83.487
1.582.727
2015
10
1.499.240
83.487
1.582.727
2016
11
1.499.240
83.487
1.582.727
2017
12
1.499.240
83.487
1.582.727
2018
13
1.499.240
83.487
1.582.727
2019
14
1.499.240
83.487
1.582.727
2020
15
1.499.240
83.487
1.582.727
2021
16
1.499.240
83.487
1.582.727
2022
17
1.499.240
83.487
1.582.727
2023
18
1.499.240
83.487
1.582.727
2024
19
1.499.240
83.487
1.582.727
2025
20
1.499.240
83.487
1.582.727
2026
21
1.499.240
83.487
1.582.727
2027
22
1.499.240
83.487
1.582.727
2028
23
1.499.240
83.487
1.582.727
2029
24
1.499.240
83.487
1.582.727
2030
25
1.499.240
83.487
1.582.727
2031
26
1.499.240
83.487
1.582.727
2032
27
1.499.240
83.487
1.582.727
2033
28
1.499.240
83.487
1.582.727
BẢNG 4.15: DÒNG TIỀN RA KHỐI DỊCH VỤ
ĐVT: 1.000 đồng
Năm
Vốn CSH và HĐ KH
Chi phí QLĐH
Trả nợ gốc
Trả lãi vay
Thuế TNDN
Tổng cộng
Thực tế
TT
2005
0
22.526.961
22.526.961
2006
1
3.256.176
3.256.176
2007
2
46.482.862
46.482.862
2008
3
51.057.846
51.057.846
2009
4
4.419.240
9.520.923
8.797.333
8.913.188
31.650.685
2010
5
4.419.240
9.520.923
7.331.111
11.798.504
33.069.779
2011
6
4.419.240
9.520.923
5.864.889
14.683.821
34.488.873
2012
7
4.419.240
9.520.923
4.398.667
17.569.138
35.907.967
2013
8
4.419.240
9.520.923
2.932.444
20.454.454
37.327.062
2014
9
4.419.240
9.520.923
1.466.222
20.864.996
36.271.382
2015
10
4.419.240
21.275.539
25.694.778
2016
11
4.419.240
21.275.539
25.694.778
2017
12
4.419.240
21.275.539
25.694.778
2018
13
4.419.240
21.275.539
25.694.778
2019
14
4.419.240
21.836.512
26.255.752
2020
15
4.419.240
21.836.512
26.255.752
2021
16
4.419.240
21.836.512
26.255.752
2022
17
4.419.240
21.836.512
26.255.752
2023
18
4.419.240
21.836.512
26.255.752
2024
19
4.419.240
21.836.512
26.255.752
2025
20
4.419.240
21.836.512
26.255.752
2026
21
4.419.240
21.836.512
26.255.752
2027
22
4.419.240
21.836.512
26.255.752
2028
23
4.419.240
21.836.512
26.255.752
2029
24
4.419.240
21.836.512
26.255.752
2030
25
4.419.240
21.836.512
26.255.752
2031
26
4.419.240
21.836.512
26.255.752
2032
27
4.419.240
21.836.512
26.255.752
2033
28
4.419.240
21.836.512
26.255.752
BẢNG 4.16: DÒNG TIỀN CỦA DỰ ÁN
ĐVT: 1.000 đồng
Năm
Dòng tiền vào
Dòng tiền ra
Dòng tiền ròng
Hệ số chiết khấu
Hiện giá dòng tiền ròng
Thực tế
TT
Khối căn hộ
Khối dịch vụ
Khối căn hộ
Khối dịch vụ
Khối căn hộ
Khối dịch vụ
Tổng cộng
Khối căn hộ
Khối dịch vụ
Tổng cộng
2005
0
101.196.228
22.526.961
(101.196.228)
(22.526.961)
(123.723.189)
1,000
(101.196.228)
(22.526.961)
(123.723.189)
2006
1
187.916.000
24.607.492
3.256.176
163.308.508
(3.256.176)
160.052.333
0,862
140.783.197
(2.807.048)
137.976.149
2007
2
328.853.000
226.276.598
46.482.862
102.576.402
(46.482.862)
56.093.540
0,743
76.230.977
(34.544.339)
41.686.638
2008
3
328.853.000
246.828.461
51.057.846
82.024.539
(51.057.846)
30.966.693
0,641
52.549.650
(32.710.601)
19.839.050
2009
4
95.755.408
53.030.878
304.624.224
31.650.685
(208.868.816)
21.380.194
(187.488.622)
0,552
(115.356.387)
11.808.091
(103.548.297)
2010
5
1.797.408
61.869.358
1.582.727
33.069.779
214.681
28.799.579
29.014.260
0,476
102.212
13.711.854
13.814.067
2011
6
1.797.408
70.707.838
1.582.727
34.488.873
214.681
36.218.964
36.433.645
0,410
88.114
14.865.793
14.953.907
2012
7
1.797.408
79.546.317
1.582.727
35.907.967
214.681
43.638.350
43.853.030
0,354
75.960
15.440.537
15.516.497
2013
8
1.797.408
88.384.797
1.582.727
37.327.062
214.681
51.057.735
51.272.416
0,305
65.483
15.573.909
15.639.392
2014
9
1.797.408
88.384.797
1.582.727
36.271.382
214.681
52.113.415
52.328.096
0,263
56.451
13.703.378
13.759.829
2015
10
1.797.408
88.384.797
1.582.727
25.694.778
214.681
62.690.019
62.904.699
0,227
48.665
14.210.799
14.259.464
2016
11
1.797.408
88.384.797
1.582.727
25.694.778
214.681
62.690.019
62.904.699
0,195
41.952
12.250.689
12.292.641
2017
12
1.797.408
88.384.797
1.582.727
25.694.778
214.681
62.690.019
62.904.699
0,168
36.166
10.560.939
10.597.105
2018
13
1.797.408
88.384.797
1.582.727
25.694.778
214.681
62.690.019
62.904.699
0,145
31.177
9.104.258
9.135.435
2019
14
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.255.752
214.681
62.129.045
62.343.725
0,125
26.877
7.778.267
7.805.144
2020
15
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.255.752
214.681
62.129.045
62.343.725
0,108
23.170
6.705.402
6.728.572
2021
16
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.255.752
214.681
62.129.045
62.343.725
0,093
19.974
5.780.519
5.800.493
2022
17
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.255.752
214.681
62.129.045
62.343.725
0,080
17.219
4.983.206
5.000.425
2023
18
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.255.752
214.681
62.129.045
62.343.725
0,069
14.844
4.295.867
4.310.711
2024
19
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.255.752
214.681
62.129.045
62.343.725
0,060
12.796
3.703.334
3.716.130
2025
20
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.255.752
214.681
62.129.045
62.343.725
0,051
11.031
3.192.529
3.203.561
2026
21
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.255.752
214.681
62.129.045
62.343.725
0,044
9.510
2.752.180
2.761.690
2027
22
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.255.752
214.681
62.129.045
62.343.725
0,038
8.198
2.372.569
2.380.768
2028
23
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.255.752
214.681
62.129.045
62.343.725
0,033
7.067
2.045.318
2.052.386
2029
24
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.255.752
214.681
62.129.045
62.343.725
0,028
6.093
1.763.206
1.769.298
2030
25
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.255.752
214.681
62.129.045
62.343.725
0,024
5.252
1.520.005
1.525.257
2031
26
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.255.752
214.681
62.129.045
62.343.725
0,021
4.528
1.310.349
1.314.877
2032
27
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.255.752
214.681
62.129.045
62.343.725
0,018
3.903
1.129.611
1.133.514
2033
28
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.255.752
214.681
62.129.045
62.343.725
0,016
3.365
973.803
977.168
53.731.217
88.947.465
142.678.682
Từ những tính toán ở trên ta thu được kết quả như sau:
Với suất chiết khấu 16%
Vòng đời dự án 29 năm
Toàn bộ dự án:
NPV = 142.678.682.000 đồng
IRR = 46,71%
Khối căn hộ
NPV = 53.731.217.000 đồng
Khối dịch vụ
NPV = 88.947.465 đồng
IRR = 25,9%
Thv = 10 năm 6 tháng
Kết luận
- Dự án có NPV > 0, hiện giá lợi ích lớn hơn hiện giá chi phí, dự án đã mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư.
- Tỷ suất sinh lời nội bộ IRR lớn hơn suất chiết khấu của dự án và lớn hơn lãi vay ngân hàng. Điều này chứng tỏ dự án hoàn toàn có khả năng sinh lời và khả năng trả nợ ngân hàng.
- Riêng đối với khối căn hộ bất kể với suất chiết khấu nào cũng đem lại lợi nhuận cho nhà đầu tư. Ngay trong năm đầu tiên dự án đi vào khai thác sử dụng đã có thể trả hết nợ cho ngân hàng và mang lại lợi nhuận.
- Đối với khối dịch vụ sau 10 năm 6 tháng đã hoàn được vốn đầu tư ban đầu.
Vậy dự án đạt tính khả thi cao về hiệu quả tài chính.
Dự án cần được xem xét và đánh giá theo các yếu tố biến động như chi phí hay đơn giá thay đổi.
4.2.7 Đánh giá độ nhạy
Phân tích độ nhạy để đánh giá tác động của các biến đổi bất lợi đối với dự án, cụ thể do thị trường bất động sản bị bão hòa hay do nghiên cứu thị trường chưa được chính xác và kỹ lưỡng làm đơn giá bán nhà và cho thuê dịch vụ bị giảm 5%, 10%; do chi phí xây dựng tăng 5%, 10%...Để từ đó có những phương pháp chuẩn bị và phòng tránh những ảnh hưởng tiêu cực đến dự án.
4.2.7.1 Giảm doanh thu
Khi đơn giá bán căn hộ và cho thuê dịch vụ của dự án giảm 5%, 10%, sự thay đổi của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án được tính trong bảng 4.17 và bảng 4.18, kết quả như sau:
NPV1 = 107.578.492.000 đồng và NPV2 = 72.478.302.000 đồng
IRR1 = 34,62 % và IRR2 = 23,8%
4.2.7.2 Tăng chi phí
Xét chi phí xây dựng tăng 5%, 10%, khi đó các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án được tính toán trong bảng 4.19 và bảng 4.20 như sau:
NPV1 = 125.702.486.000 đồng và NPV2 = 108.726.291.000 đồng
IRR1 = 38,94 % và IRR2 = 32,79%
BẢNG 4.17: BẢNG DÒNG TIỀN KHI DOANH THU GIẢM 5%
ĐVT: 1.000 đồng
Năm
Dòng tiền vào
Dòng tiền ra
Dòng tiền ròng
Hệ số chiết khấu
Hiện giá dòng tiền ròng
Thực tế
TT
Khối căn hộ
Khối dịch vụ
Khối căn hộ
Khối dịch vụ
Khối căn hộ
Khối dịch vụ
Tổng cộng
Khối căn hộ
Khối dịch vụ
Tổng cộng
2005
0
101.196.228
22.526.961
(101.196.228)
(22.526.961)
(123.723.189)
1,000
(101.196.228)
(22.526.961)
(123.723.189)
2006
1
178.520.000
21.976.668
3.256.176
156.543.532
(3.256.176)
153.287.357
0,862
134.951.321
(2.807.048)
132.144.273
2007
2
312.410.350
221.672.656
46.482.862
90.737.694
(46.482.862)
44.254.932
0,743
67.432.888
(34.544.339)
32.888.549
2008
3
312.410.350
242.224.519
51.057.846
70.185.831
(51.057.846)
19.127.985
0,641
44.965.091
(32.710.601)
12.254.490
2009
4
90.973.614
50.382.561
304.549.560
30.750.257
(213.575.947)
19.632.304
(193.943.642)
0,552
(117.956.094)
10.842.747
(107.113.347)
2010
5
1.713.514
58.779.655
1.505.479
32.045.763
208.034
26.733.892
26.941.926
0,476
99.048
12.728.354
12.827.402
2011
6
1.713.514
67.176.748
1.505.479
33.341.269
208.034
33.835.479
34.043.513
0,410
85.386
13.887.510
13.972.896
2012
7
1.713.514
75.573.842
1.505.479
34.636.775
208.034
40.937.066
41.145.101
0,354
73.609
14.484.743
14.558.352
2013
8
1.713.514
83.970.935
1.505.479
35.932.281
208.034
48.038.654
48.246.688
0,305
63.456
14.653.012
14.716.468
2014
9
1.713.514
83.970.935
1.505.479
34.876.601
208.034
49.094.334
49.302.368
0,263
54.703
12.909.501
12.964.205
2015
10
1.713.514
83.970.935
1.505.479
24.299.998
208.034
59.670.937
59.878.971
0,227
47.158
13.526.423
13.573.581
2016
11
1.713.514
83.970.935
1.505.479
24.299.998
208.034
59.670.937
59.878.971
0,195
40.653
11.660.710
11.701.363
2017
12
1.713.514
83.970.935
1.505.479
24.299.998
208.034
59.670.937
59.878.971
0,168
35.046
10.052.336
10.087.382
2018
13
1.713.514
83.970.935
1.505.479
24.299.998
208.034
59.670.937
59.878.971
0,145
30.212
8.696.019
8.696.019
2019
14
1.713.514
83.970.935
1.505.479
24.860.972
208.034
59.109.963
59.317.997
0,125
26.045
7.400.292
7.426.337
2020
15
1.713.514
83.970.935
1.505.479
24.860.972
208.034
59.109.963
59.317.997
0,108
22.453
6.379.562
6.402.014
2021
16
1.713.514
83.970.935
1.505.479
24.860.972
208.034
59.109.963
59.317.997
0,093
19.356
5.499.622
5.518.978
2022
17
1.713.514
83.970.935
1.505.479
24.860.972
208.034
59.109.963
59.317.997
0,080
16.686
4.741.054
4.757.740
2023
18
1.713.514
83.970.935
1.505.479
24.860.972
208.034
59.109.963
59.317.997
0,069
14.384
4.087.115
4.101.500
2024
19
1.713.514
83.970.935
1.505.479
24.860.972
208.034
59.109.963
59.317.997
0,060
12.400
3.523.375
3.535.776
2025
20
1.713.514
83.970.935
1.505.479
24.860.972
208.034
59.109.963
59.317.997
0,051
10.690
4.037.392
3.048.082
2026
21
1.713.514
83.970.935
1.505.479
24.860.972
208.034
59.109.963
59.317.997
0,044
9.215
2.618.442
2.627.657
2027
22
1.713.514
83.970.935
1.505.479
24.860.972
208.034
59.109.963
59.317.997
0,038
7.944
2.257.277
2.265.222
2028
23
1.713.514
83.970.935
1.505.479
24.860.972
208.034
59.109.963
59.317.997
0,033
6.849
1.945.929
1.952.777
2029
24
1.713.514
83.970.935
1.505.479
24.860.972
208.034
59.109.963
59.317.997
0,028
5.904
1.677.525
1.683.429
2030
25
1.713.514
83.970.935
1.505.479
24.860.972
208.034
59.109.963
59.317.997
0,024
5.090
1.446.142
1.451.232
2031
26
1.713.514
83.970.935
1.505.479
24.860.972
208.034
59.109.963
59.317.997
0,021
4.388
1.246.674
1.251.062
2032
27
1.713.514
83.970.935
1.505.479
24.860.972
208.034
59.109.963
59.317.997
0,018
3.782
1.074.719
1.078.502
2033
28
1.713.514
83.970.935
1.505.479
24.860.972
208.034
59.109.963
59.317.997
0,016
3.261
926.482
929.743
28.894.696
78.683.796
107.578.492
BẢNG 4.18: BẢNG DÒNG TIỀN KHI DOANH THU GIẢM 10%
ĐVT: 1.000 đồng
Năm
Dòng tiền vào
Dòng tiền ra
Dòng tiền ròng
Hệ số chiết khấu
Hiện giá dòng tiền ròng
Thực tế
TT
Khối căn hộ
Khối dịch vụ
Khối căn hộ
Khối dịch vụ
Khối căn hộ
Khối dịch vụ
Tổng cộng
Khối căn hộ
Khối dịch vụ
Tổng cộng
2005
0
101.196.228
22.526.961
(101.196.228)
(22.526.961)
(123.723.189)
1,0000
(101.196.228)
(22.526.961)
(123.723.189)
2006
1
169.124.400
19.345.844
3.256.176
149.778.556
(3.256.176)
146.522.380
0,8621
129.119.445
(2.807.048)
126.312.397
2007
2
295.967.700
217.068.714
46.482.862
78.898.986
(46.482.862)
32.416.124
0,7432
58.634.799
(34.544.339)
24.090.461
2008
3
295.967.700
237.620.577
51.057.846
58.347.123
(51.057.846)
7.289.277
0,6407
37.380.532
(32.710.601)
4.669.931
2009
4
86.191.819
47.734.244
304.474.897
29.849.829
(218.283.078)
17.884.415
(200.398.663)
0,5523
(120.555.801)
9.877.403
(110.678.398)
2010
5
1.629.619
55.689.951
1.428.231
31.021.747
201.388
24.668.204
24.869.592
0,4761
95.883
11.744.853
11.840.736
2011
6
1.629.619
63.645.659
1.428.231
32.193.665
201.388
31.451.994
31.653.382
0,4104
82.658
12.909.227
12.991.885
2012
7
1.629.619
71.601.366
1.428.231
33.365.583
201.388
38.235.783
38.437.171
0,3538
71.257
13.528.949
13.600.206
2013
8
1.629.619
79.557.073
1.428.231
34.537.501
201.388
45.019.572
45.220.960
0,3050
61.428
13.732.116
13.793.544
2014
9
1.629.619
79.557.073
1.428.231
33.481.821
201.388
46.075.252
46.276.640
0,2630
52.956
12.115.625
12.168.580
2015
10
1.629.619
79.557.073
1.428.231
22.905.218
201.388
56.651.855
56.853.243
0,2267
45.651
12.842.047
12.887.698
2016
11
1.629.619
79.557.073
1.428.231
22.905.218
201.388
56.651.855
56.853.243
0,1954
39.355
11.070.730
11.110.084
2017
12
1.629.619
79.557.073
1.428.231
22.905.218
201.388
56.651.855
56.853.243
0,1685
33.926
9.543.733
9.577.659
2018
13
1.629.619
79.557.073
1.428.231
22.905.218
201.388
56.651.855
56.853.243
0,1452
29.247
8.227.356
8.256.603
2019
14
1.629.619
79.557.073
1.428.231
23.466.191
201.388
56.090.882
56.292.270
0,1252
25.213
7.022.317
7.047.530
2020
15
1.629.619
79.557.073
1.428.231
23.466.191
201.388
56.090.882
56.292.270
0,1079
21.735
6.053.721
6.075.457
2021
16
1.629.619
79.557.073
1.428.231
23.466.191
201.388
56.090.882
56.292.270
0,0930
18.737
5.218.725
5.237.463
2022
17
1.629.619
79.557.073
1.428.231
23.466.191
201.388
56.090.882
56.292.270
0,0802
16.153
4.498.901
4.515.054
2023
18
1.629.619
79.557.073
1.428.231
23.466.191
201.388
56.090.882
56.292.270
0,0691
13.925
3.878.363
3.892.288
2024
19
1.629.619
79.557.073
1.428.231
23.466.191
201.388
56.090.882
56.292.270
0,0596
12.004
3.343.416
3.355.421
2025
20
1.629.619
79.557.073
1.428.231
23.466.191
201.388
56.090.882
56.292.270
0,0514
10.348
2.882.256
2.892.604
2026
21
1.629.619
79.557.073
1.428.231
23.466.191
201.388
56.090.882
56.292.270
0,0443
8.921
2.484.703
2.493.624
2027
22
1.629.619
79.557.073
1.428.231
23.466.191
201.388
56.090.882
56.292.270
0,0382
7.691
2.141.985
2.149.676
2028
23
1.629.619
79.557.073
1.428.231
23.466.191
201.388
56.090.882
56.292.270
0,0329
6.630
1.846.539
1.853.169
2029
24
1.629.619
79.557.073
1.428.231
23.466.191
201.388
56.090.882
56.292.270
0,0284
5.715
1.591.844
1.597.559
2030
25
1.629.619
79.557.073
1.428.231
23.466.191
201.388
56.090.882
56.292.270
0,0245
4.927
1.372.279
1.377.206
2031
26
1.629.619
79.557.073
1.428.231
23.466.191
201.388
56.090.882
56.292.270
0,0211
4.247
1.182.999
1.187.247
2032
27
1.629.619
79.557.073
1.428.231
23.466.191
201.388
56.090.882
56.292.270
0,0182
3.662
1.019.827
1.023.489
2033
28
1.629.619
79.557.073
1.428.231
23.466.191
201.388
56.090.882
56.292.270
0,0157
3.157
879.161
882.318
4.058.174
68.420.128
72.478.302
BẢNG 4.19: BẢNG DÒNG TIỀN KHI CHI PHÍ TĂNG 5%
ĐVT: 1.000 đồng
Năm
Dòng tiền vào
Dòng tiền ra
Dòng tiền ròng
Hệ số chiết khấu
Hiện giá dòng tiền ròng
Thực tế
TT
Khối căn hộ
Khối dịch vụ
Khối căn hộ
Khối dịch vụ
Khối căn hộ
Khối dịch vụ
Tổng cộng
Khối căn hộ
Khối dịch vụ
Tổng cộng
2005
0
101.196.228
22.526.961
(101.196.228)
(22.526.961)
(123.723.189)
1,000
(101.196.228)
(22.526.961)
(123.723.189)
2006
1
187.916.000
27.208.344
4.142.877
160.707.656
(4.142.877)
156.564.779
0,862
138.541.083
(3.571.446)
134.969.637
2007
2
328.853.000
233.795.317
48.695.114
95.057.683
(48.695.114)
46.362.569
0,743
70.643.343
(36.188.402)
34.454.941
2008
3
328.853.000
255.332.887
53.489.522
73.520.113
(53.489.522)
20.030.591
0,641
47.101.224
(34.268.473)
12.832.751
2009
4
95.755.408
53.030.878
304.624.224
31.578.225
(208.868.816)
21.452.653
(187.416.163)
0,552
(115.356.388)
11.848.109
(103.508.279)
2010
5
1.797.408
61.869.358
1.582.727
32.997.319
214.681
28.872.039
29.086.720
0,476
102.212
13.746.354
13.848.566
2011
6
1.797.408
70.707.838
1.582.727
34.416.413
214.681
36.291.425
36.506.106
0,410
88.114
14.895.534
14.983.648
2012
7
1.797.408
79.546.317
1.582.727
35.835.508
214.681
43.710.809
43.925.490
0,354
75.960
15.466.175
15.542.135
2013
8
1.797.408
88.384.797
1.582.727
37.254.602
214.681
51.130.195
51.344.876
0,305
65.483
15.596.011
15.661.494
2014
9
1.797.408
88.384.797
1.582.727
36.198.922
214.681
52.185.875
52.400.556
0,263
56.451
13.722.431
13.778.882
2015
10
1.797.408
88.384.797
1.582.727
25.622.319
214.681
62.762.478
62.977.159
0,227
48.665
14.227.225
14.275.889
2016
11
1.797.408
88.384.797
1.582.727
25.622.319
214.681
62.762.478
62.977.159
0,195
41.952
12.264.849
12.306.801
2017
12
1.797.408
88.384.797
1.582.727
25.622.319
214.681
62.762.478
62.977.159
0,168
36.166
10.573.146
10.609.311
2018
13
1.797.408
88.384.797
1.582.727
25.622.319
214.681
62.762.478
62.977.159
0,145
31.177
9.114.781
9.145.958
2019
14
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.201.481
214.681
62.183.316
62.397.997
0,125
26.877
7.785.061
7.811.938
2020
15
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.201.481
214.681
62.183.316
62.397.997
0,108
23.170
6.711.260
6.734.429
2021
16
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.201.481
214.681
62.183.316
62.397.997
0,093
19.974
5.785.569
5.805.543
2022
17
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.201.481
214.681
62.183.316
62.397.997
0,080
17.219
4.987.559
5.004.778
2023
18
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.201.481
214.681
62.183.316
62.397.997
0,069
14.844
4.299.620
4.314.464
2024
19
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.201.481
214.681
62.183.316
62.397.997
0,060
12.797
3.706.569
3.719.365
2025
20
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.201.481
214.681
62.183.316
62.397.997
0,051
11.031
3.195.318
3.206.350
2026
21
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.201.481
214.681
62.183.316
62.397.997
0,044
9.510
2.754.585
2.764.094
2027
22
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.201.481
214.681
62.183.316
62.397.997
0,038
8.198
2.374.642
2.382.840
2028
23
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.201.481
214.681
62.183.316
62.397.997
0,033
7.067
2.047.105
2.054.172
2029
24
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.201.481
214.681
62.183.316
62.397.997
0,028
6.093
1.764.746
1.770.838
2030
25
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.201.481
214.681
62.183.316
62.397.997
0,024
5.252
1.521.333
1.526.585
2031
26
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.201.481
214.681
62.183.316
62.397.997
0,021
4.528
1.311.494
1.316.021
2032
27
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.201.481
214.681
62.183.316
62.397.997
0,018
3.903
1.130.598
1.134.501
2033
28
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.201.481
214.681
62.183.316
62.397.997
0,016
3.365
974.653
978.018
40.453.044
85.249.442
125.702.486
BẢNG 4.20: BẢNG DÒNG TIỀN KHI CHI PHÍ TĂNG 10%
ĐVT: 1.000 đồng
Năm
Dòng tiền vào
Dòng tiền ra
Dòng tiền ròng
Hệ số chiết khấu
Hiện giá dòng tiền ròng
Thực tế
TT
Khối căn hộ
Khối dịch vụ
Khối căn hộ
Khối dịch vụ
Khối căn hộ
Khối dịch vụ
Tổng cộng
Khối căn hộ
Khối dịch vụ
Tổng cộng
2005
0
101.196.228
22.526.961
(101.196.228)
(22.526.961)
(123.723.189)
1,000
(101.196.228)
(22.526.961)
(123.723.189)
2006
1
187.916.000
29.809.196
5.029.578
158.106.804
(5.029.578)
153.077.226
0,862
136.298.969
(4.335.843)
131.963.126
2007
2
328.853.000
241.314.037
50.907.366
87.538.963
(50.907.366)
36.631.597
0,743
65.055.710
(37.832.466)
27.223.244
2008
3
328.853.000
263.837.314
55.921.199
65.015.686
(55.921.199)
9.094.487
0,641
41.652.798
(35.826.345)
5.826.453
2009
4
95.755.408
53.030.878
304.624.224
31.505.765
(208.868.816)
21.525.113
(187.343.703)
0,552
(115.356.388)
11.888.128
(103.468.259)
2010
5
1.797.408
61.869.358
1.582.727
32.924.859
214.681
28.944.499
29.159.180
0,476
102.212
13.780.853
13.883.065
2011
6
1.797.408
70.707.838
1.582.727
34.343.954
214.681
36.363.884
36.578.565
0,410
88.114
14.925.275
15.013.389
2012
7
1.797.408
79.546.317
1.582.727
35.763.048
214.681
43.783.269
43.997.950
0,354
75.960
15.491.813
15.567.774
2013
8
1.797.408
88.384.797
1.582.727
37.182.142
214.681
51.202.655
51.417.336
0,305
65.483
15.618.113
15.683.596
2014
9
1.797.408
88.384.797
1.582.727
36.126.462
214.681
52.258.335
52.473.016
0,263
56.451
13.741.485
13.797.936
2015
10
1.797.408
88.384.797
1.582.727
25.549.859
214.681
62.834.938
63.049.619
0,227
48.665
14.243.650
14.292.315
2016
11
1.797.408
88.384.797
1.582.727
25.549.859
214.681
62.834.938
63.049.619
0,195
41.952
12.279.009
12.320.961
2017
12
1.797.408
88.384.797
1.582.727
25.549.859
214.681
62.834.938
63.049.619
0,168
36.166
10.585.352
10.621.518
2018
13
1.797.408
88.384.797
1.582.727
25.549.859
214.681
62.834.938
63.049.619
0,145
31.177
9.125.304
9.156.481
2019
14
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.147.210
214.681
62.237.587
62.452.268
0,125
26.877
7.791.856
7.818.733
2020
15
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.147.210
214.681
62.237.587
62.452.268
0,108
23.170
6.717.117
6.740.287
2021
16
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.147.210
214.681
62.237.587
62.452.268
0,093
19.974
5.790.618
5.810.592
2022
17
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.147.210
214.681
62.237.587
62.452.268
0,080
17.219
4.991.912
5.009.131
2023
18
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.147.210
214.681
62.237.587
62.452.268
0,069
14.844
4.303.373
4.318.216
2024
19
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.147.210
214.681
62.237.587
62.452.268
0,060
12.797
3.709.804
3.722.600
2025
20
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.147.210
214.681
62.237.587
62.452.268
0,051
11.031
3.198.107
3.209.138
2026
21
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.147.210
214.681
62.237.587
62.452.268
0,044
9.510
2.756.989
2.766.499
2027
22
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.147.210
214.681
62.237.587
62.452.268
0,038
8.198
2.376.714
2.384.913
2028
23
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.147.210
214.681
62.237.587
62.452.268
0,033
7.067
2.048.892
2.055.959
2029
24
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.147.210
214.681
62.237.587
62.452.268
0,028
6.093
1.766.286
1.772.379
2030
25
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.147.210
214.681
62.237.587
62.452.268
0,024
5.252
1.522.660
1.527.913
2031
26
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.147.210
214.681
62.237.587
62.452.268
0,021
4.528
1.312.638
1.317.166
2032
27
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.147.210
214.681
62.237.587
62.452.268
0,018
3.903
1.131.585
1.135.488
2033
28
1.797.408
88.384.797
1.582.727
26.147.210
214.681
62.237.587
62.452.268
0,016
3.365
975.504
978.869
27.174.871
81.551.420
108.726.291
4.2.7.3 Đánh giá độ nhạy của dự án
Qua các kết quả tính toán ở trên có thể đưa ra bảng tổng hợp và những nhận xét sau:
BẢNG TỔNG HỢP PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY
ĐVT: 1.000 đồng
Đơn giá cho thuê, bán
Chi phí
Giảm 5%
Giảm 10%
Tăng 5%
Tăng 10%
NPV
142.678.682
107.578.492
72.478.302
125.702.486
108.726.291
Số tuyệt đối
-35.100.190
-70.200.380
-16.976.196
-33.952.291
Số tương đối
-25%
-49%
-12%
-24%
IRR
46,71%
34,62%
23,8%
38,94%
32,79%
Số tuyệt đối
-12,09%
-22,91%
-7,77%
-13,92%
Số tương đối
-26%
-49%
-17%
-30%
Nhìn vào bảng kết quả phân tích độ nhạy ở trên ta có thể thấy:
Chỉ tiêu NPV
- Khi đơn giá cho thuê, bán giảm 5%, 10% thì NPV của dự án giảm 35.100.190.000 đồng và 70.200.380 đồng
- Khi chi phí xây dựng của dự án tăng 5%, 10% thì NPV của dự án giảm 16.976.196.000 đồng và 33.952.291.000 đồng.
Như vậy, tốc độ giảm của chỉ tiêu NPV nhanh hơn tốc độ giảm của đơn giá khoảng 5 lần và tốc độ tăng của chi phí 2,4 lần.
Chỉ tiêu IRR
- Khi đơn giá cho thuê, bán giảm 5%, 10% thì IRR của dự án giảm 12,09% và 22,91%.
- Khi chi phí xây dựng của dự án tăng 5%, 10% thì IRR của dự án giảm 7,77% và 13,92%.
Như vậy tốc độ giảm của IRR cũng nhanh hơn tốc độ giảm của đơn giá cho thuê, bán và tốc độ tăng của chi phí.
Kết luận
Dựa vào các nhận xét trên có thể kết luận rằng: dự án rất nhạy với sự thay đổi của các yếu tố đầu vào, đặc biệt là sự tăng giảm của chi phí và doanh thu.
- Yếu tố chi phí
Khi chi phí của dự án tăng 5% và 10% thì NPV giảm khoảng 12%, 24%. Trong thực tế, chi phí xây dựng của nhiều dự án bị tăng so với dự kiến ban đầu dẫn đến việc xây dựng và đưa dự án vào khai thác gặp nhiều khó khăn hay việc đầu tư dự án không còn hiệu quả như tính toán ban đầu nữa. Chính vì vậy, việc quản lý thật tốt vốn đầu tư sẽ làm tăng hiệu quả sử dụng vốn cũng như hiệu quả của dự án. Cần chú trọng đến việc lựa chọn phương án đầu tư, chuẩn xác các số liệu đầu vào cũng như phương pháp tính toán để xác định tổng mức đầu tư; nghiên cứu, tổ chức các biện pháp thi công hợp lý để rút ngắn thời gian xây dựng, quản lý chặt chẽ quá trình thực hiện dự án cho kịp tiến độ để tránh ảnh hưởng đến yếu tố chi phí xây dựng.
- Yếu tố doanh thu
Từ số liệu ở bảng tính trên cho thấy tốc độ giảm của NPV rất lớn gấp khoảng 5 lần so với tốc độ giảm của đơn giá bán căn hộ và cho thuê dịch vụ. Điều đó cho thấy dự án rất nhạy với yếu tố đơn giá của sản phẩm. Nguyên nhân đơn giá bị giảm có thể do thời điểm bắt đầu thực hiện dự án đơn giá cao hơn so với khi dự án hoàn thành, lúc này thị trường bất động sản bị bão hòa, hoặc có thể lúc khảo sát đơn giá trên thị trường chưa được chính xác và kỹ lưỡng. Vì vậy để tránh rủi ro có thể xảy ra ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của dự án thì nhà đầu tư cần phải nghiên cứu kỹ thị trường, đưa ra đơn giá hợp lý phù hợp với cung, cầu.
4.3 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI
Dự án xây dựng khu liên hợp thương mại - nhà ở cao tầng 213 Hòa Bình thuộc phường Hòa Thạnh - Quận Tân Phú, thành phố Hồ Chí Minh là một dự án hoàn toàn khả thi về các mặt kỹ thuật, môi trường, tài chính, đồng thời dự án cũng mang lại hiệu quả về mặt kinh tế - xã hội như sau:
4.3.1. Lợi ích về mặt phát triển đô thị
- Dự án góp phần đẩy nhanh tốc độ đô thi hoá của quận Tân Phú nói riêng và thành phố Hồ Chí Minh nói chung.
- Tạo sự cân bằng về bố cục đô thị, phân bố đồng đều các hướng lưu thông, góp phần phát triển quy hoạch chung của quận Tân Phú đạt các tiêu chuẩn về kỹ thuật xây dựng, môi trường, cảnh quan.
- Phù hợp với nhu cầu thiết yếu của xã hội, phù hợp với định hướng phát triển quy hoạch của Chính Phủ và của UBND thành phố Hồ Chí Minh theo hướng có cơ sở hạ tầng hiện đại, đồng bộ.
- Tăng quỹ nhà, đóng góp một phần vào chương trình phát triển nhà ở của thành phố trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho một bộ phận dân cư.
- Thành phố Hồ Chí Minh có thêm một khu ở khang trang, hệ thống giao thông thông suốt, thuận tiện đi lại.
4.3.2 Lợi ích về mặt kinh tế
Đối với Nhà nước
- Dự án sẽ đóng góp vào ngân sách Nhà nước khoản thuế thu nhập doanh nghiệp là 553.847.672.000 đồng.
Đối với Chủ đầu tư
- Thông qua dự án Chủ đầu tư hưởng được lợi nhuận do dự án mang lại. Ngoài ra dự án còn tạo việc làm cho rất nhiều cán bộ, công nhân viên.
4.3.3. Lợi ích về mặt xã hội
- Dự án đi vào hoạt động sẽ giải quyết được chỗ ở cho nhiều người dân, góp phần gia tăng quỹ nhà cho thành phố.
- Ngoài ra dự án còn tạo công ăn việc làm cho người lao động khi dự án được khởi công xây dựng.
- Khi dự án đi vào hoạt động sẽ tạo công ăn việc làm ít nhất cho khoảng 80 người trong các bộ phận văn phòng kỹ thuật, vệ sinh tạp vụ và bộ phận bảo vệ.
4.4 CÁC VẤN ĐỀ MÔI TRƯỜNG
4.4.1 Đánh giá tác động môi trường
4.4.1.1 Tác động môi trường trong quá trình triển khai dự án
Trong quá trình triển khai dự án các tác động tiềm tàng chính có thể liệt kê như sau:
- Các tác động đến điều kiện kinh tế xã hội do di dân giải tỏa đền bù.
- Tác động ô nhiễm không khí do khí thải và bụi từ các phương tiện giao thông, phương tiện chuyên chở vật tư. Ngoài ra còn có khả năng ảnh hưởng của độ rung bởi hoạt động của các thiết bị đóng cọc móng bêtông nếu biện pháp thi công này được áp dụng.
- Ô nhiễm nước ngầm, nước mặt và đất từ quá trình ngấm của dầu mỡ thải, chất thải sinh hoạt của công nhân làm việc (nước và chất rắn). Thêm vào đó việc thi công nền móng công trình cũng có thể ảnh hưởng xấu đến chất lượng nước ngầm nếu giải pháp thi công nền móng được chọn là móng cọc đổ tại chỗ.
- Chất thải rắn trong quá trình thi công như cây cối, cỏ dại và chất thải sinh hoạt của công nhân xây dựng, chủ yếu là nguyên vật liệu xây dựng hư hỏng, rơi vãi, dư thừa như gạch ngói vỡ, cát sỏi, xi măng, gỗ, sắt thép, giấy bao bì,…
- Nước thải trong quá trình xây dựng thi công gồm nước thải sinh hoạt của công nhân xây dựng, nước thải từ quá trình rửa thiết bị vận chuyển.
4.4.1.2 Đánh giá tác động môi trường khi dự án đi vào hoạt động
Các tác động tiềm tàng sau đây có thể xảy ra khi dự án được đưa vào sử dụng
Tác động đến môi trường không khí
Ô nhiễm không khí gây ra do giao thông là chủ yếu:
Giao thông trong khu vực phát triển làm gia tăng lượng phương tiện vận chuyển, các chất ô nhiễm chính là bụi, CO, Nox và một số chất khác.
Thêm vào đó là nguồn ô nhiễm không khí do:
- Khí thải từ việc đun nấu của các hộ gia đình
- Khí phân rã từ các hệ thống cống rãnh, bãi rác tập trung trong trường hợp không xử lý tốt.
- Trong trường hợp có xảy ra hỏa hoạn.
Tuy nhiên, tải lượng ô nhiễm không cao và tác động của các chất này không lớn trong vùng rộng.
Tác động đến môi trường nước
Nước thải của Khu dân cư trong tương lai chủ yếu do hoạt động sinh hoạt của người dân.
Tác động do chất thải rắn sinh hoạt
Theo phân tích, thành phần chất thải rắn sinh hoạt chủ yếu là các hợp chất hữu cơ. Trong trường hợp quản lý không tốt có thể tác động xấu đến môi trường cũng như sức khỏe con người, gây mất mỹ quan khu vực. Ngoài ra chúng còn gây ô nhiễm nguồn nước mặt và nước ngầm, đất do quá trình thấm của nước rò rỉ rác.
4.4.2 Biện pháp giảm thiểu và khống chế tác động tiêu cực đến môi trường
4.4.2.1 Các biện pháp khống chế trong giai đoạn triển khai dự án
Giảm thiểu ô nhiễm không khí bằng cách
- Không đốt chất thải trong khu vực dự án.
- Không tích lũy các chất dễ cháy trên công trường, loại chất thải này sẽ được chuyển đi đều đặn ra khỏi công trường đến nơi thích hợp.
- Kiểm soát việc sử dụng hóa chất.
- Các loại máy móc làm việc sẽ được bảo dưỡng thường xuyên để nâng cao hiệu quả làm việc nhằm giảm bớt ô nhiễm khí thải.
- Tất cả các loại máy móc sẽ được trang bị các thiết bị giảm thanh để giảm tiếng ồn.
Bảo vệ chất lượng đất và nước ngầm bằng các biện pháp
- Xây dựng nhà vệ sinh tạm thời
- Không chôn lấp các loại hóa chất (kể cả dầu mỡ) và những chất gây hại trên vùng đất trống.
- Không được chôn lấp các nguyên liệu loại bỏ ở khu vực dự án
- Các loại hóa chất sẽ được thu gom vào các thùng có nắp đậy và được vận chuyển đến nơi xử lý.
Khống chế chất rắn thải
Đối với chất rắn thải sinh ra trong giai đoạn này chủ yếu là các vật liệu rơi vãi, các chất thải này có thể dùng san lấp các chỗ trũng ngay trong công trường xây dựng. Tuy nhiên cần thực hiện các yêu cầu như:
- Phân loại chất rắn thải trước khi dùng để san lấp.
- Các vật liệu như gỗ, sắt thép, bao bì có thể tận dụng cho các mục đích khác hoặc thu gom bán phế liệu.
- Các loại vật liệu độc hại, hóa chất… cần thu gom cho vào các thùng kính và có biện pháp xử lý thích hợp.
Các biện pháp khống chế ảnh hưởng đến kinh tế - xã hội
- Có chính sách đền bù hợp lý.
- Đảm bảo nguyên tắc “Việc giải tỏa và tái định cư không làm điều kiện sống của những người giải tỏa trở nên khó khăn hơn”.
4.4.2.2 Các biện pháp khống chế trong giai đoạn hoàn thành dự án
Biện pháp khống chế ô nhiễm không khí
Để hạn chế tác động của các nguồn gây ô nhiễm đã phân tích trên cần thực hiện tốt các công tác sau:
- Thiết kế thi công hoàn chỉnh hệ thống thu gom xử lý nước thải đạt hiệu quả cao
- Tổ chức thu gom vận chuyển rác thải sinh hoạt triệt để và thường xuyên, tránh hiện tượng tồn ứ rác lâu ngày trong khu tái định cư.
- Nghiêm cấm đốt các chất thải độc hại trong khu vực dự án.
- Cấm sản xuất thải ra các chất thải độc hại trong khu vực dự án.
Biện pháp khống chế ô nhiễm nguồn nước
- Nước thải sinh hoạt cần được xử lý đạt tiêu chuẩn loại B (TCVN 5945 - 1995) trước khi cho thải ra kênh.
- Các bể tự hoại cần bảo đảm không bị thấm để tránh gây ô nhiễm tầng nước ngầm.
- Phải có hệ thống xử lý nước thải sinh hoạt cho khu vực dự án và các công trình công cộng.
Biện pháp quản lý và khống chế chất thải rắn
Đối với chất thải rắn sinh hoạt: Cần có chế độ thu gom và vận chuyển hợp lý và triệt để.
Biện pháp phòng chống sự cố môi trường và an toàn cháy nổ
Cần có các chương trình phòng chống cháy nổ do sự cố điện hay bình khí đốt dùng trong hộ gia đình.
Phải thiết kế lắp đặt hệ thống chống sét tại các nóc nhà và công trình có độ cao.
PHẦN BA
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. NHẬN XÉT, KIẾN NGHỊ
Từ quá trình tìm hiểu và phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư xây dựng khu liên hợp thương mại - nhà ở cao tầng 213 Hòa Bình, phường Hòa Thạnh, quận Tân Phú, thành phố Hồ Chí Minh em có một vài nhận xét và kiến nghị về dự án:
Đây là một dự án khả thi về mặt tài chính, mang lại lợi nhuận khá lớn cho nhà đầu tư. Ngoài ra nó còn mang lại một số lợi ích kinh tế - xã hội nhất định: góp phần đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa của quận Tân Phú nói riêng và thành phố Hồ Chí Minh nói chung, chuyển đổi cơ cấu và mục đích sử dụng sang chiều hướng tích cực hơn, tạo việc làm cho người lao động, đóng thuế cho Nhà nước…Dự án được thực hiện sẽ góp phần nâng cao đời sống nhân dân với cơ sở hạ tầng đầy đủ, giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân, tạo bộ mặt văn minh, hiện đại cho thành phố.
Tuy nhiên khi dự án thực hiện và đi vào khai thác sử dụng sẽ để lại nhiều vấn đề về môi trường tiềm tàng:
- Khả năng gây ô nhiễm môi trường không khí, đất, nước mặt và nước ngầm trong giai đoạn san lấp mặt bằng và xây dựng cơ sở hạ tầng.
- Khả năng gây ô nhiễm môi trường do hoạt động của con người trong khu dân cư.
- Khả năng gây ô nhiễm do rác thải y tế.
Do đó Chủ đầu tư cũng như Ban quản lý dự án Khu liên hợp thương mại - nhà ở cao tầng 213 Hòa Bình cần:
- Thực hiện việc tái định cư và bồi thường cho các gia đình nằm trong vùng dự án.
- Thực hiện các biện pháp quản lý và khống chế ô nhiễm trong giai đoạn san lấp và xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng.
- Thực hiện các biện pháp quản lý và khống chế ô nhiễm cho khu dân cư.
Trong việc phân tích tài chính dự án việc nghiên cứu khảo sát thị trường, tìm hiểu giá cho đúng và sát với thực tế để không ảnh hưởng đến việc dự đoán và tính toán doanh thu của dự án là rất cần thiết và quan trọng. Vì vậy cần thiết phải có những nghiên cứu cụ thể, chi tiết, cập nhật thông tin chuẩn xác và thường xuyên, hạn chế sai lệch hoặc đánh giá không đúng trước sự phát triển của thị trường.
2. KẾT LUẬN
Qua tìm hiểu, phân tích và đánh giá hiệu quả tài chính của dự án em thấy rằng việc triển khai xây dựng dự án khu liên hợp - thương mại nhà ở cao tầng 213 Hòa Bình là rất cần thiết và mang lại nguồn lợi nhuận khá lớn cho nhà đầu tư. Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố đông dân nhất cả nước, mỗi năm lại có thêm rất nhiều người dân từ mọi nơi đổ về đây sinh sống và lập nghiệp. Nhu cầu về nhà ở và văn phòng làm việc của thành phố còn đang thiếu. Mặt khác dự án được xây dựng sẽ tạo đà phát triển thêm cho quận Tân Phú, một trong những quận còn mới phát triển ở thành phố hồ Chí Minh.
Dự án có một số tác động làm ảnh hưởng đến môi trường, nhưng đây là những tác động khó có thể tránh khỏi khi tiến hành xây dựng và khai thác dự án. Những tác động này cũng có thể khắc phục và giảm thiểu tác hại để ảnh hưởng của chúng tới môi trường là nhỏ nhất.
Qua quá trình tìm hiểu đề tài luận văn em có thể đúc kết được thêm một số kiến thức chuyên môn mà mình đã được học. Dự án đầu tư là một lĩnh vực mà em cảm thấy rất yêu thích và muốn được gắn bó sau khi dời giảng đường đại học bước vào nghề.
Tuy nhiên trong phạm vi nghiên cứu còn hạn chế, với những hiểu biết hết sức nhỏ bé của mình, bài luận văn của em còn nhiều sai sót và một số vấn đề còn chưa được tìm hiểu kỹ càng và sâu hơn. Em kính mong các thầy cô giúp đỡ, chỉ bảo để em được tiến bộ, mở rộng khả năng hiểu biết của bản thân, vững tin hơn trên bước đường tương lai.
Cuối cùng một lần nữa em xin được được thể hiện tấm lòng biết ơn sâu sắc và chân thành nhất tới tất cả các thầy cô trong Khoa kinh tế của trường Đại học Giao thông vận tải thành phố Hồ Chí Minh. Kính chúc các thầy cô luôn có sức khỏe và trẻ mãi để tiếp tục là người dìu dắt đưa chúng em vào đời, vào nghề.
CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu tư xây dựng khu liên hợp thương mại - nhà ở cao tầng 213 Hòa Bình.
2. Phân tích kinh tế dự án đầu tư
Tác giả: Vũ Công Tuấn - Nhà xuất bản tài chính
3. Phân tích hoạt động doanh nghiệp
Tác giả: Nguyễn Tấn Bình - Nhà xuất bản thống kê
4. Kinh tế đầu tư xây dựng
Tác giả: Nguyễn Văn Chọn - Nhà xuất bản xây dựng
5. Lập - thẩm định hiệu quả tài chính dự án đầu tư
Tác giả: thạc sĩ Đinh Thế Hiển - Viện nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng
6. Dự án đầu tư và quản trị dự án đầu tư trong giao thông vận tải
Tác giả: TS. Phạm Văn Vạng chủ biên - Nhà xuất bản giao thông vận tải
7. Tính toán dự án đầu tư
Tác giả: Đặng Minh Trang - Nhà xuất bản thống kê
8. Lập và thẩm định dự án xây dựng
Tác giả: TS Bùi Ngọc Toàn - Nhà xuất bản giao thông vận tải
9. Quản trị dự án đầu tư
Tác giả: Nguyễn Xuân Thủy - Nhà xuất bản thống kê
10. Giáo trình quản lý dự án đầu tư
Tác giả: TS. Từ Quang Phương - Nhà xuất bản lao động - xã hội
11. Quản trị dự án đầu tư
Tác giả: TS. Lê Kinh Vĩnh - Nhà xuất bản khoa học và kỹ thuật
12. Thông tư 04/2005/TT-BXD ngày 01/4/2005 hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình của Bộ xây dựng.
13. Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ban hành chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
14. Báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản số 213 đường Hòa Bình, quận Tân Phú, thành phố Hồ Chí Minh của Trung tâm dịch vụ thẩm định giá và bán đấu giá tài sản thuộc Sở tài chính thành phố Hồ Chí Minh ngày 24/8/2006.
Các file đính kèm theo tài liệu này:
luan vantrang.doc
