Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản
MỞ ĐẦU I. Sự cần thiết của đề tài Ở Việt Nam, trong giai đoạn kế hoạch hóa tập trung thị trường bất động sản chưa có điều kiện phát triển. Từ khi Đảng và Nhà nước chủ trương chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường thì thị trường bất động sản đã được hình thành và từng bước phát triển. Tuy nhiên, việc thị trường bất động sản hình thành một cách sơ khai đã dẫn đến nhiều diễn biến phức tạp. Bên cạnh những đóng góp tích cực thì thị trường bất động sản còn bộc lộ nhiều bất cập. Đặc biệt là thị trường bất động sản còn đang chập chững, thị trường chính thức chiếm tỷ phần nhỏ, phần lớn các giao dịch bất động sản đều được thực hiện qua thị trường phi chính thức. Hơn nữa, thị trường bất động sản còn mang nặng tính tự phát, không đồng đều và thường xuyên xảy ra các cơn sốt “ nóng”, “lạnh”, thậm chí có dấu hiệu khủng hoảng, ảnh hưởng trực tiếp đến sự ổn định của nền kinh tế- xã hội. Một trong những nguyên nhân của tình trạng trên, bên cạnh khuôn khổ pháp lý chưa hoàn thiện, chính là công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản còn nhiều bất cập, trong đó vấn đề chính là thị trường bất động sản chưa có một hệ thống chỉ tiêu mô tả và đánh giá thị trường một cách phù hợp, thông qua đó giúp chúng ta có cơ sở để phân tích, có đánh giá đúng về thị trường bất động sản trong nước, từ đó đưa ra các dự báo về xu thế phát triển đồng thời làm căn cứ cho những cơ chế chính sách thúc đẩy thị trường phát triển một cách hiệu quả. Như chúng ta đã biết, trong một nền kinh tế vận hành bình thường, giá cả được hình thành theo quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh độc quyền nên chỉ số giá cả trở thành biểu hiện tập trung nhất trong việc mô tả đánh giá thị trường, đồng thời biến động của chỉ số giá cũng biểu hiện khái quát nhất nhưng cũng không kém phần rõ ràng về biến động của thị trường. Do đó, việc có một hệ thống các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản là vô cùng cần thiết ở Việt Nam. Mặc dù hiện nay cũng đã có một vài công ty, tổ chức tiến hành công bố trên thị trường các chỉ số giá thị trường bất động sản nhưng hầu hết các chỉ số này còn chưa đúng, chưa đủ, chưa phù hợp với điều kiện kinh tế- xã hội ở Việt Nam. Chính vì lý do trên cùng với sự giúp đỡ của cơ quan thực tập trong việc cung cấp các tài liệu có liên quan em viết đề tài chuyên đề thực tập là: “Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản” II. Đối tượng nghiên cứu Thị trường bất động sản cần có một hệ thống chỉ tiêu để mô tả và đánh giá sự phát triển. Qua nghiên cứu chỉ số giá tiêu dùng của thị trường hàng hóa CPI của thị trường hàng hóa và dịch vụ và chỉ số chứng khoán VN-Index của thị trường chứng khoán ta thấy chỉ tiêu quan trọng nhất để đánh giá thị trường bất động sản là chỉ số thị trường bất động sản và chỉ số giá bất động sản. III. Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung vào nghiên cứu lí luận và vận dụng lý thuyết để xây dựng chỉ số thị trường bất động sản nhà đất có đầu tư xây dựng mà không đi sâu nghiên cứu vào các thị trường khác như thị trường bất động sản nhà đất không có đầu tư xây dựng và thị trường bất động sản đặc biệt. Hơn nữa, do thời gian và trình độ có hạn, chuyên đề thực tập cũng chỉ tập trung nghiên cứu về các vấn đề đã đạt được và chưa đạt được, đưa ra các kiện nghị và một số giải pháp cụ thể góp phần vào việc hoàn thiện cách tính chỉ số thị trường bất động sản cho phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế- xã hội ở Việt Nam hiện nay. Ngoài phần đặt vấn đề và kết luận đề tài gồm có 3 phần: Chương I:Lý luận chung về bất động sản và thị trường bất động sản Chương II: Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản Chương III: Một số giải pháp về phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản cho phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam hiện nay. MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 I. Sự cần thiết của đề tài 1 II. Đối tượng nghiên cứu 2 III. Phạm vi nghiên cứu: 2 CHƯƠNG I: LÍ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 4 1. Lí luận chung về bất động sản 4 1.1. Khái niệm bất động sản 4 1.2. Phân loại bất động sản 4 1.2.1. Nhóm bất động sản (BĐS) có đầu tư xây dựng 5 1.2.2. Nhóm BĐS không có đầu tư xây dựng 5 1.2.3. Nhóm BĐS đặc biệt 5 1.3. Đặc điểm của bất động sản 6 1.3.1 Tính cá biệt và khan hiếm 6 1.3.2 Tính cố định 6 1.3.3 Tính bền lâu 6 1.3.4 Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau 7 1.3.5 Các đặc điểm khác của bất động sản 7 2. Lý luận chung về thị trường bất động sản 8 2.1. Thế nào là thị trường? 8 2.2. Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản 8 2.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản 8 2.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản 9 2.3. Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường 14 2.4. Thực trạng của thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2008 15 CHƯƠNG II : PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 17 1. Cơ sở để xây dựng chỉ số giá bất động sản 17 1.1. Sự cần thiết phải xây dựng chỉ số bất động sản 17 1.2. Cơ sở lí luận của hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 18 1.2.1. Cơ sở lí luận của chỉ số thị trường bất động sản 18 1.2.2. Chỉ số giá thị trường bất động sản 21 1.3. Kinh nghiệm khi xây dựng chỉ số thị trường bất động sản của nước ngoài 21 1.4. Thực trạng cung cấp chỉ số giá bất động sản ở Việt Nam 22 2. Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 25 2.1. Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản 25 2.1.1. Nhóm dữ liệu liên quan đến cung: 25 2.1.2. Nhóm dữ liệu liên quan đến quy mô thị trường 25 2.1.3. Nhóm dữ liệu liên quan đến giá trị thị trường 26 2.1.4. Nhóm thông tin liên quan đến cầu 26 2.2. Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 28 2.2.1 Khái niệm, phân loại, các yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản 28 2.2.2 Các phương pháp xác định giá đất 32 2.2.3. Xây dựng công thức tính chỉ số thị trường bất động sản 33 2.2.4. Xây dựng công thức tính toán chỉ số giá bất động sản 35 3. Áp dụng tính toán chỉ số bất động sản của Tp. Hồ Chí Minh 51 CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CHO PHÙ HỢP VỚI ĐIỀU KIỆN KINH TẾ- XÃ HỘI CỦA VIỆT NAM HIỆN NAY 67 1. Đánh giá chung về cách thức xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam 67 1.1 Tác dụng 67 1.2. Ưu điểm 69 1.3. Nhược điểm 70 2. Một số kiến nghị và giải pháp về cách thức xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 72 2.1 Về công tác thống kê 72 2.2. Đề xuất biện pháp tổ chức triển khai thực hiện 79 KẾT LUẬN 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO 83
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
tập trung cho thị trường nhà đất. Nó cũng đảm bảo đúng phạm vi mà đề tài đang nghiên cứu. Tuy nhiên bước đầu hệ thống thông tin mới được áp dụng thí điểm tại 2 thành phố có thị trường bất động sản phát triển nhất trong cả nước là TP. Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh. Trong tương lai khi hệ thống thông tin ổn định thì có thể phát triển áp dụng tại các thành phố khác trong cả nước như TP.Hải Phòng, TP. Cần Thơ,…
Dựa vào số liệu tổng hợp được, tiến hành tính toán cho thị trường bất động sản ở nhà đất và căn hộ chung cư ở TP.Hồ Chí Minh.
Bảng 3: Tổng hợp giá căn hộ tại TP.Hồ Chí Minh 6 tháng cuối năm 2008
Loại BĐS
Vị trí
Diện tích (m2)
Giá niêm yết 1m2 căn hộ
Dự án
Quận
Tháng 7
Tháng 8
Tháng 9
Tháng 10
Tháng 11
Tháng 12
Căn hộ
A View
Bình Chánh
83
14.5
14.5
18
16.5
16
16
Căn hộ
An Cư
Q2
55
13.5
12.5
12.5
14
14
14
Căn hộ
An Cư
Q2
63
13.8
13
13
14
14
14
Căn hộ
An Cư
Q2
60
14
13
13
14.5
16
16
Căn hộ
An Hòa
Q2
50
14
18
22
22
22
18
Căn hộ
An Hòa
Q2
65
16
20
20
19
19
18
Căn hộ
An Lạc
Q2
138
59
58.8
58.8
58.8
55
55
Căn hộ
AP- AK
Q.Bình Tân
138
58.8
49.9
49.9
49.9
44
44
Căn hộ
AP- AK
Q2
90
47.5
50.4
47.8
52
50
50
Căn hộ
AP- AK
Q2
90
55.4
49.9
53.6
52
50
50
Căn hộ
An Thịnh
Q2
100
28
33
32
32
28
21
Căn hộ
An Thịnh
Q2
100
28
33.2
32
32
28
21
Căn hộ
An Thịnh
Q2
98.9
18
21
18
18.5
18.5
18.5
Căn hộ
Bình Minh
Q2
112
40
35
35
35
33.5
33.5
Căn hộ
Bình Minh
Q2
74
21
22
21
24
25
25
Căn hộ
Bình Minh
Q2
112
31
30.5
30.5
31.25
30
30
Căn hộ
BMC
Q2
95
29
30
30
31
29
23
Căn hộ
BMC
Bình Thạnh
120
37
33
33
31
29
23
Căn hộ
Cantavil HC
Bình Thạnh
121
34
37
37
37
37
37
Căn hộ
Cantavil HC
Q.Bình Tân
81
27
32.5
33
32
32
32
Căn hộ
Cây Da Sà
Q12
96
11.5
9.5
9.5
10
10
10
Căn hộ
CC AS
Q1
59
9
8.5
8.5
8.5
10.2
10.2
Căn hộ
Central G
Q1
90
9
9.8
11
11
13
13
Căn hộ
Central G
Q1
100
59.5
67.2
67.2
73
70
70
Căn hộ
Central G
Bình Chánh
98
18
22.5
15.5
13.5
13
13
Căn hộ
Đình Khiêm
Bình Chánh
98
18
22.5
15.5
13.5
14
12
Căn hộ
Conic ĐNA
Bình Chánh
98
18
15.5
15.5
13.5
14
12
Căn hộ
ConicG
Bình Thạnh
95
18
22.5
18
18
18.5
15.5
Căn hộ
Cửu Long
Q2
95
18
22.5
18
22
24
21.5
Căn hộ
Estella
Q2
95
18
18
18
18
18.5
18
Căn hộ
Estella
Q2
141.6
22
22
25
25
24
24
Căn hộ
Estella
Tân Phú
141.6
22
25
25
25
24
24
Căn hộ
Fortuna
P.Mỹ Hưng
141.6
18
21
21
24
22
15
Căn hộ
Grand View
Q9
86
18
22
19.5
19.5
20
20
Căn hộ
Hiệp Phú
Q7
86
18
21
19.5
19.5
20
14.5
Căn hộ
HAGL 1
Q7
86
18
19.5
19.5
19.5
20
20
Căn hộ
HAGL 2
Nhà Bè
95
15
16
16
11
11
11
Căn hộ
HAGL 3
Bình Chánh
95
15
16
16
16
16
17
Căn hộ
H Tháp
Bình Chánh
95
15
17
17
11
18
19
Căn hộ
Hồng Lĩnh
P.Mỹ Hưng
126
29
31.9
34.5
30
30
21
Căn hộ
Hưng V
Nhà Bè
126
29
31.6
34.65
17
24.19
24
Căn hộ
Internation
Q1
126
30.2
32
34.5
34.5
23.3
23.3
Căn hộ
Lê Thành
Q.Bình Tân
101
30
36.6
28
34.65
30
30
Căn hộ
Mỹ Khánh
P.Mỹ Hưng
101
30
36.6
33
34.5
33
30
Căn hộ
Mỹ Viên
P.Mỹ Hưng
101
30.2
34
33
28
28
29
Căn hộ
Nam Khang
P.Mỹ Hưng
101
36.9
36.6
33
35
29
30
Căn hộ
New SG
Nhà Bè
76
18
19
19
31
30
22
Căn hộ
Panoarama
P.Mỹ Hưng
76
19
19
19
31
19
19
Căn hộ
Panoarama
Q7
76
19
21
19
16
18
18
Căn hộ
Phú Lợi
Q8
100
19
19
19
16
20
13
Căn hộ
Phú Lợi
Q8
100
19
20
19
16
19
15
Căn hộ
Phú Mỹ
Q7
154.56
43.29
36.63
36.3
18
18
18.5
Căn hộ
Phú Mỹ
Q7
138
31.64
36.63
36.3
18
18
18
Căn hộ
Phú Mỹ
Q7
100
19
20
19
36.3
23
19
Căn hộ
Phú MT
Nhà Bè
77
17.5
21
21
36.3
31
31
Căn hộ
Phúc Yên
Tân Bình
118
16
17
17
18
19.8
17
Căn hộ
Phúc Yên
Tân Bình
77
18
21
22.5
20
20
17
Căn hộ
Preche
Q2
74
8
9
9
17
19
19
Căn hộ
QC
Q7
68
16.5
16.5
16.5
21
20
21.5
Căn hộ
QC
Q9
76
17
18
18
10
11
11
Căn hộ
Richland
Q2
100
24
31.9
31.9
16
12.5
12.5
Căn hộ
River G
Tân Phú
94
9.5
9.5
9.4
18
19
19
Căn hộ
Rubylandl
Tân Phú
83.15
20.2
23
23
28
21
16.5
Căn hộ
Sacomreal
Bình Thạnh
80
10
10
10
10
11
15
Căn hộ
SaiGon P
Bình Thạnh
87.05
21.5
21.5
21.5
21.5
19
19
Căn hộ
SaiGon P
Q1
242
22.5
22
22
22
19
19
Căn hộ
Sailing T
Q3
142
29
30
29
29
29
29
Căn hộ
Scer T
P.Mỹ Hưng
90.6
30
29
29
29
30
27
Căn hộ
Sky G
Q7
91
32
29
29
29
28
29
Căn hộ
Sky G
Q5
94.7
58.275
49.95
49.5
49.5
47
47
Căn hộ
Tản Đà
Q12
160
33.3
33.3
33.3
33
33
25
Căn hộ
Thái An 1
Q11
115
17.37
17.37
17.2
17.2
17.2
17
Căn hộ
The Everich
Bình Thạnh
68
10.2
10.2
10.2
10.2
10.2
12
Căn hộ
The Manor
Bình Thạnh
83
17
17
17
17
17
17
Căn hộ
The Manor
Q2
92
25
25.5
25.6
27
27
27
Căn hộ
The Vista
Q2
94
39.95
44.955
42.1
39.6
29
29
Căn hộ
The Vista
Q2
79.3
17.5
20
20
20
20
20
Căn hộ
The Vista
Q2
102
20.8
23
20
20
20
20
Căn hộ
The Vista
Q2
141
70.9
70
70.9
70
70
20
Căn hộ
Thịnh V
Q2
82.15
23
18
18
18
18
15
Căn hộ
Thịnh V
Q2
99
20.8
21.5
20.6
20.6
20.6
20.6
Căn hộ
Thịnh V
Q2
147.92
15.5
15.5
15.5
15.5
15.5
15.5
Căn hộ
Thủ Liêm
Q2
71
26.76
27
27
27
27
17
Căn hộ
Thủ Liêm
Q2
97.56
22
22
22
22
22
17
Căn hộ
Thủ Liêm
Q2
80
17
17
19
20
20
17
Căn hộ
Thuận Việt
Q11
80
13.2
13.2
15
17
18
17.2
Căn hộ
Vĩnh TT SG
Q.Bình Tân
93.4
15
16.5
16.5
16.5
16.5
13.5
Căn hộ
V-Star
Q7
94
12.5
12.5
13.5
13
13
15
Căn hộ
75.9
15.6
15.5
15.5
15.5
15.5
15.5
(Nguồn: Phòng thị trường bất động sản_Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Bộ Xây dựng)
Từ số liệu của bảng 3 tiến hành tính toán ta có được số liệu về giá trị của bất động sản đất nền Tp. Hồ Chí Minh, thể hiện qua bảng sau:
Bảng 3.1: Tổng hợp giá trị của các bất động sản căn hộ tại Tp. Hồ Chí Minh 6 tháng cuối năm 2008.
Loại BĐS
Vị trí
Giá trị các bất động sản (triệu đ)= Giá 1m2 x Diện tích
Dự án
Quận
Tháng7
Tháng8
Tháng9
Tháng10
Tháng11
Tháng12
Căn hộ
A View
Bình Chánh
1203.5
1203.5
1494
1369.5
1328
1328
Căn hộ
An Cư
Q2
742.5
687.5
687.5
770
770
770
Căn hộ
An Cư
Q2
869.4
819
819
882
882
882
Căn hộ
An Cư
Q2
840
780
780
870
960
960
Căn hộ
An Hòa
Q2
700
900
1100
1100
1100
900
Căn hộ
An Hòa
Q2
1040
1300
1300
1235
1235
1170
Căn hộ
An Lạc
Q2
8142
8114.4
8114.4
8114.4
7590
7590
Căn hộ
AP- AK
Q.Bình Tân
8114.4
6886.2
6886.2
6886.2
6072
6072
Căn hộ
AP- AK
Q2
4275
4536
4302
4680
4500
4500
Căn hộ
AP- AK
Q2
4986
4491
4824
4680
4500
4500
Căn hộ
An Thịnh
Q2
2800
3300
3200
3200
2800
2100
Căn hộ
An Thịnh
Q2
2800
3320
3200
3200
2800
2100
Căn hộ
An Thịnh
Q2
1780.2
2076.9
1780.2
1829.65
1829.65
1829.65
Căn hộ
Bình Minh
Q2
4480
3920
3920
3920
3752
3752
Căn hộ
Bình Minh
Q2
1554
1628
1554
1776
1850
1850
Căn hộ
Bình Minh
Q2
3472
3416
3416
3500
3360
3360
Căn hộ
BMC
Q2
2755
2850
2850
2945
2755
2185
Căn hộ
BMC
Bình Thạnh
4440
3960
3960
3720
3480
2760
Căn hộ
Cantavil HC
Bình Thạnh
4114
4477
4477
4477
4477
4477
Căn hộ
Cantavil HC
Q.Bình Tân
2187
2632.5
2673
2592
2592
2592
Căn hộ
Cây Da Sà
Q12
1104
912
912
960
960
960
Căn hộ
CC AS
Q1
531
501.5
501.5
501.5
601.8
601.8
Căn hộ
Central G
Q1
810
882
990
990
1170
1170
Căn hộ
Central G
Q1
5950
6720
6720
7300
7000
7000
Căn hộ
Central G
Bình Chánh
1764
2205
1519
1323
1274
1274
Căn hộ
Đình Khiêm
Bình Chánh
1764
2205
1519
1323
1372
1176
Căn hộ
Conic ĐNA
Bình Chánh
1764
1519
1519
1323
1372
1176
Căn hộ
ConicG
Bình Thạnh
1710
2137.5
1710
1710
1757.5
1472.5
Căn hộ
Cửu Long
Q2
1710
2137.5
1710
2090
2280
2042.5
Căn hộ
Estella
Q2
1710
1710
1710
1710
1757.5
1710
Căn hộ
Estella
Q2
3115.2
3115.2
3540
3540
3398.4
3398.4
Căn hộ
Estella
Tân Phú
3115.2
3540
3540
3540
3398.4
3398.4
Căn hộ
Fortuna
P.Mỹ Hưng
2548.8
2973.6
2973.6
3398.4
3115.2
2124
Căn hộ
Grand View
Q9
1548
1892
1677
1677
1720
1720
Căn hộ
Hiệp Phú
Q7
1548
1806
1677
1677
1720
1247
Căn hộ
HAGL 1
Q7
1548
1677
1677
1677
1720
1720
Căn hộ
HAGL 2
Nhà Bè
1425
1520
1520
1045
1045
1045
Căn hộ
HAGL 3
Bình Chánh
1425
1520
1520
1520
1520
1615
Căn hộ
H Tháp
Bình Chánh
1425
1615
1615
1045
1710
1805
Căn hộ
Hồng Lĩnh
P.Mỹ Hưng
3654
4019.4
4347
3780
3780
2646
Căn hộ
Hưng V
Nhà Bè
3654
3981.6
4365.9
2142
3047.94
3024
Căn hộ
Internation
Q1
3805.2
4032
4347
4347
2935.8
2935.8
Căn hộ
Lê Thành
Q.Bình Tân
3030
3696.6
2828
3499.65
3030
3030
Căn hộ
Mỹ Khánh
P.Mỹ Hưng
3030
3696.6
3333
3484.5
3333
3030
Căn hộ
Mỹ Viên
P.Mỹ Hưng
3050.2
3434
3333
2828
2828
2929
Căn hộ
Nam Khang
P.Mỹ Hưng
3726.9
3696.6
3333
3535
2929
3030
Căn hộ
New SG
Nhà Bè
1368
1444
1444
2356
2280
1672
Căn hộ
Panoarama
P.Mỹ Hưng
1444
1444
1444
2356
1444
1444
Căn hộ
Panoarama
Q7
1444
1596
1444
1216
1368
1368
Căn hộ
Phú Lợi
Q8
1900
1900
1900
1600
2000
1300
Căn hộ
Phú Lợi
Q8
1900
2000
1900
1600
1900
1500
Căn hộ
Phú Mỹ
Q7
6690.902
5661.533
5610.528
2782.08
2782.08
2859.36
Căn hộ
Phú Mỹ
Q7
4366.32
5054.94
5009.4
2484
2484
2484
Căn hộ
Phú Mỹ
Q7
1900
2000
1900
3630
2300
1900
Căn hộ
Phú MT
Nhà Bè
1347.5
1617
1617
2795.1
2387
2387
Căn hộ
Phúc Yên
Tân Bình
1888
2006
2006
2124
2336.4
2006
Căn hộ
Phúc Yên
Tân Bình
1386
1617
1732.5
1540
1540
1309
Căn hộ
Preche
Q2
592
666
666
1258
1406
1406
Căn hộ
QC
Q7
1122
1122
1122
1428
1360
1462
Căn hộ
QC
Q9
1292
1368
1368
760
836
836
Căn hộ
Richland
Q2
2400
3190
3190
1600
1250
1250
Căn hộ
River G
Tân Phú
893
893
883.6
1692
1786
1786
Căn hộ
Rubylandl
Tân Phú
1679.63
1912.45
1912.45
2328.2
1746.15
1371.975
Căn hộ
Sacomreal
Bình Thạnh
800
800
800
800
880
1200
Căn hộ
SaiGon P
Bình Thạnh
1871.575
1871.575
1871.575
1871.575
1653.95
1653.95
Căn hộ
SaiGon P
Q1
5445
5324
5324
5324
4598
4598
Căn hộ
Sailing T
Q3
4118
4260
4118
4118
4118
4118
Căn hộ
Scer T
P.Mỹ Hưng
2718
2627.4
2627.4
2627.4
2718
2446.2
Căn hộ
Sky G
Q7
2912
2639
2639
2639
2548
2639
Căn hộ
Sky G
Q5
5518.643
4730.265
4687.65
4687.65
4450.9
4450.9
Căn hộ
Tản Đà
Q12
5328
5328
5328
5280
5280
4000
Căn hộ
Thái An 1
Q11
1997.55
1997.55
1978
1978
1978
1955
Căn hộ
The Everich
Bình Thạnh
693.6
693.6
693.6
693.6
693.6
816
Căn hộ
The Manor
Bình Thạnh
1411
1411
1411
1411
1411
1411
Căn hộ
The Manor
Q2
2300
2346
2355.2
2484
2484
2484
Căn hộ
The Vista
Q2
3755.3
4225.77
3957.4
3722.4
2726
2726
Căn hộ
The Vista
Q2
1387.75
1586
1586
1586
1586
1586
Căn hộ
The Vista
Q2
2121.6
2346
2040
2040
2040
2040
Căn hộ
The Vista
Q2
9996.9
9870
9996.9
9870
9870
2820
Căn hộ
Thịnh V
Q2
1889.45
1478.7
1478.7
1478.7
1478.7
1232.25
Căn hộ
Thịnh V
Q2
2059.2
2128.5
2039.4
2039.4
2039.4
2039.4
Căn hộ
Thịnh V
Q2
2292.76
2292.76
2292.76
2292.76
2292.76
2292.76
Căn hộ
Thủ Liêm
Q2
1899.96
1917
1917
1917
1917
1207
Căn hộ
Thủ Liêm
Q2
2146.32
2146.32
2146.32
2146.32
2146.32
1658.52
Căn hộ
Thủ Liêm
Q2
1360
1360
1520
1600
1600
1360
Căn hộ
Thuận Việt
Q11
1056
1056
1200
1360
1440
1376
Căn hộ
Vĩnh TT SG
Q.Bình Tân
1401
1541.1
1541.1
1541.1
1541.1
1260.9
Căn hộ
V-Star
Q7
1175
1175
1269
1222
1222
1410
Căn hộ
1184.04
1176.45
1176.45
1176.45
1176.45
1176.45
Tổng
224212.5
232263
228918.2
225168.5
216503
197256.7
Tại kỳ gốc(tháng 7) có 90 bất động sản được giao dịch.
Chỉ số giá bất động sản tại Tp. Hồ Chí Minh tại kỳ gốc là:
RPI= =1 hay(100%)
Tổng diện tích căn hộ tham gia giao dịch vào kỳ gốc là 8790m2 tương ứng với mức giá trung bình là:
=25.5 (triệu đồng/m2)
Chỉ số giá tháng 8 là:
RPI= = 1,0359 hay(103,59%)
Chỉ số giá tháng 9 là:
RPI= =1,021 hay( 102,1%)
Chỉ số giá tháng 10 là:
RPI== 1,0043 hay(100,43%)
Chỉ số giá tháng 11 là:
RPI==0,9656 hay( 96,56%)
Chỉ số tháng 12 là:
RPI==0,8798 hay(87,98%)
Ta có biểu đồ thể hiện sự biến động sự thay đổi giá qua các tháng của tổng hợp giá căn hộ như sau:
Biểu đồ 3.1: Biểu đồ chỉ số giá căn hộ TP.Hồ Chí Minh
Biểu đồ 3.2: Biểu đồ biến động giá trung bình căn hộ tại TP.Hồ Chí Minh
Qua biểu đồ chỉ số giá và biểu đồ biến động giá trung bình căn hộ tại TP.Hồ Chí Minh ta nhận thấy:
Tình hình chung giá căn hộ chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh tăng từ tháng 7 đến tháng 8, sau đó có xu hướng giảm dần cho đến tháng 12. Trong 6 tháng cuối năm chỉ số giá căn hộ chung cư tháng 8 đạt chỉ số cao nhất là 103,59% và chỉ số giá thấp nhất là vào tháng 12 chỉ đạt 87,98%.
Một số dự án tăng giá so với tháng 11, điển hình như: Central gardent tăng 12,2%; Phúc Yên tăng 7%; Thủ Thiêm Star tăng 11%; Tuy vậy, hầu như các dự án này đều không có giao dịch thành công được thực hiện.
Một số dự án giảm giá mạnh ở tháng 11, điển hình như: An Thịnh giảm 11%, Conic Đình Khiêm giảm 31%, Cửu Long giảm 20%.
Khá nhiều dự án không có sự biến động về giá so với tháng 11, điển hình như : BMC, Hoàng Cầu, An Cư,…
Trong tháng 12/2008 số lượng các giao dịch thành công được thực hiện không nhiều, chủ yếu được thực hiện tại phân khúc căn hộ có giá từ 22-25 triệu đồng/m2, các khu vực khác hầu như không có giao dịch thành công.
Bảng 4: Tổng hợp giá đất nền tại TP.Hồ Chí Minh 6 tháng cuối năm 2008
Loại BĐS
Vị trí
Diện tích(m2)
Giá niêm yết 1m2 đất nền(triệu đ/m2)
Dự án
Quận
Tháng7
Tháng8
Tháng9
Tháng10
Tháng 11
Tháng 12
Đất nền
13A
Bình Chánh
100
11
12
10.8
10.5
8
11.5
Đất nền
13B
Bình Chánh
120
15
13
13
13
8.9
10.5
Đất nền
13C
Bình Chánh
87.5
13
12.5
12.5
13
12
12
Đất nền
13C TB
Bình Chánh
92.5
28.5
28.5
28.5
28.5
22
16
Đất nền
ADC
Q7
90
5.5
5.5
5.5
6.5
7
7
Đất nền
An Phú
Q2
167.5
14
13.2
13.2
13.2
13.2
13
Đất nền
AP-AK
Q2
100
13
15
15
14
14
11.5
Đất nền
Ao sen
Bình Tân
160
10.5
13.5
13.5
9
9
10
Đất nền
Rạch Chiếc
Q9
90
31
31
31
31
31
35
Đất nền
Vietfracht
Q2
100
11.5
14.2
14.2
13
13.5
13.5
Đất nền
Bình Phú
Q6
132
25
25
25
25
13
13
Đất nền
BTD Cát Lái
Q2
100
14
14
14
14
14
14
Đất nền
Cát Lái
Q2
120
23
16
16
16
16
16
Đất nền
Cienco
Bình Chánh
120
35
38.5
38.5
35
25
25
Đất nền
Conic 13A
Bình Chánh
100
7
7
7
7
7
6.5
Đất nền
Cotec PX
Nhà Bè
150
24.19
24.19
24.19
23.8
23.8
16
Đất nền
DA 66 Ha
Q12
100
7.5
7
7
8.5
8.5
13.5
Đất nền
Đại Phúc
Bình Chánh
100
10.5
11
11
11
11
11
Đất nền
Kỳ Đồng
Q3
140
7.5
7.5
7.5
6
7
7
Đất nền
Xích Long
Phú Nhuận
200
7
7
8
7
8
8
Đất nền
Tái định cư
Bình Tân
120
8
9
9
10
9
9
Đất nền
Tái định cư
Q12
100
11
15
14
11.5
11.5
11.5
Đất nền
Detesco
Q2
130
8.2
8.2
8.2
8.2
8.2
10
Đất nền
DTT
Q2
120
18
24
19
22
22
22
Đất nền
DTT
Q2
120
8
13
11
12
14
9
Đất nền
Gia Hòa
Q9
108
8
10
10
9.5
9.5
9.5
Đất nền
Hải Yến
Bình Chánh
111
45
47.5
48
48
37
37
Đất nền
Him Lam-KT
Q7
126
46.82
47.5
47.5
47.5
37
37
Đất nền
Him Lam 6A
Bình Chánh
180
66.67
63.59
63.6
63.6
63
63
Đất nền
Hồ Học Lãm
Bình Tân
248
140
140
140
140
140
140
Đất nền
Hoàng Hải
Hóc Môn
128.9
23
23
23
23
23
23
Đất nền
HLĩnh
Nhà Bè
100
13
14
13
13
17
17
Đất nền
Hquang
Q8
100
14
14
14
14
16
16
Đất nền
HG-HP
P.Mỹ Hưng
64
10
15
14
12.5
12.5
7
Đất nền
Hưng Phú
Q9
60
15
15
15
15
16.5
10
Đất nền
Hưng Phú
Q9
750
12
12
12
16
16
16
Đất nền
Hưng Phước
P.Mỹ Hưng
100
10
10
10
14
16
16
Đất nền
Huy Hoàng
Q2
1000
20
20
20
20
20
20
Đất nền
Intresco 6B
Bình Chánh
163
10
10
10
10
12.5
8
Đất nền
KDC DTL
Q9
80
23
23
22
25
27
27
Đất nền
KDC VL
Bình Tân
190
40
40
40
40
47
47
Đất nền
Khang Điền
Q9
140
11
12
10
12
12
7.5
Đất nền
Khang Điền
Q9
100
16
16
16
16
16
16
Đất nền
Khu 5-143ha
Q2
252
30
30
30
30
30
30
Đất nền
Khu CNSG
Q2
120
16
17
17
16
15.5
12
Đất nền
Làng VK
Bình Chánh
108
13
11.5
11
10.8
9
14
Đất nền
Lê Trọng Tấn
Bình Chánh
110
39
39
39
39
39
39
Đất nền
Minh Long
Q7
351
18.5
19.5
19.5
21
21
21
Đất nền
Mỹ Long
Thủ Đức
200
12
12
12
14
14
10.5
Đất nền
Nam Long
Q9
1008
28
28
28
28
21
21
Đất nền
Nam Thiên
P.Mỹ Hưng
102.5
37
37
37
37
37
21
Đất nền
Nguyễn Thủ
Hóc Môn
176
24
24
24
22
22
22
Đất nền
Nhơn Đức
Nhà Bè
135
18
22
22
23
23
23
Đất nền
Phan Hơn
Q12
100
25
30
30
30
30
27
Đất nền
Hoàng Quân
Q9
160
21
20
22
22
22
20
Đất nền
Bình Điền
Q8
80
8.6
8.6
8.6
8.6
8.6
10.5
Đất nền
Hai Thành
Q8
153
8.9
9
9
9
9
9
Đất nền
Chợ Lón
Q7
200
30
30
30
34
27
22
Đất nền
Phú Mỹ
Q7
800
30
30
30
30
24
24
Đất nền
Phú Xuân
Nhà Bè
75
224.64
224.64
224.64
204
204
204
Đất nền
Phú Xuân
Nhà Bè
75
30
30
30
30
35.5
35.5
Đất nền
Phước Điền
Nhà Bè
100
16
17.5
17.5
17.5
14
14
Đất nền
PN techon
Phú Nhuận
100
24
32
34
33
30
30
Đất nền
Quốc Hưng
Q2
100
13
13
13
13
11
11
Đất nền
Saconde
Q7
176
16.5
16.5
16.5
17
17
17
Đất nền
Sài Gòn
Nhà Bè
80
18
20
22
22.5
22
22
Đất nền
T30
Bình Chánh
132
21
22
17
17
10.4
10.4
Đất nền
Tái định cư
Q7
100
13
14
14
14
14
14
Đất nền
Tái định cư
Q7
90
13
14.5
14.5
14.5
14
16
Đất nền
Tân An Huy
Nhà Bè
90
28
28
28
28
28
28
Đất nền
Tân Quý
Tân Phú
100
9.5
10
10
9
10
11
Đất nền
Thái Sơn1
Nhà Bè
121
9
11
9
11
13
16
Đất nền
Thạch Mỹ Lợi
Q2
90
9.5
9.8
9.8
11
12
12
Đất nền
Thạch Mỹ Lợi
Q2
120
9.8
13
11
10
10
10
Đất nền
Thạch Mỹ Lợi
Q2
100
8.5
8.5
9
9
9
9
Đất nền
Thạch Mỹ Lợi
Q2
90
8
8
8
8
8
8
Đất nền
Thanh Nhựt
Nhà Bè
90
8.5
8.8
10
10
10
10
Đất nền
Thế Kỷ 21
Q2
100
8.5
8.8
10
10
10
10
Đất nền
Thới An19
Q2
120
10.5
12.5
13
13
12
12
Đất nền
Thới An32
Q2
120
12
12
12
12
14
14
Đất nền
Thủ Đức
Thủ Đức
100
10
10
10
12.5
12
12
Đất nền
Thủ Đức
Q2
100
22
22
22
22
17
17
Đất nền
Trung Sơn
Bình Chánh
128
16.3
16.3
16.3
16.3
16.5
16.5
Đất nền
Trường THạch
Q9
72
32
32.1
32.1
32
32
32
Đất nền
Xuân Thủy
Q2
56.83
(Nguồn: Phòng thị trường bất động sản_Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Bộ Xây dựng)
Từ số liệu của bảng 4 tiến hành tính toán ta có được số liệu về giá trị của bất động sản đất nền Tp. Hồ Chí Minh, thể hiện qua bảng sau
Bảng 4.1: Tổng hợp giá trị của các bất động sản đất nền tại Tp. Hồ Chí Minh 6 tháng cuối năm 2008.
Loại BĐS
Vị trí
Giá trị các bất động sản đất nền(triệu đ)= giá 1m2 x Diện tích
Dự án
Quận
Tháng7
Tháng8
Tháng9
Tháng10
Tháng11
Tháng12
Đấtnền
13A
Bình Chánh
1100
1200
1080
1050
800
1150
Đất nền
13B
Bình Chánh
1800
1560
1560
1560
1068
1260
Đất nền
13C
Bình Chánh
1137.5
1093.75
1093.75
1137.5
1050
1050
Đất nền
13C TB
Bình Chánh
2636.25
2636.25
2636.25
2636.25
2035
1480
Đất nền
ADC
Q7
495
495
495
585
630
630
Đất nền
An Phú
Q2
2345
2211
2211
2211
2211
2177.5
Đất nền
AP-AK
Q2
1300
1500
1500
1400
1400
1150
Đất nền
Ao sen
Bình Tân
1680
2160
2160
1440
1440
1600
Đất nền
Rạch Chiếc
Q9
2790
2790
2790
2790
2790
3150
Đất nền
Vietfracht
Q2
1150
1420
1420
1300
1350
1350
Đất nền
Bình Phú
Q6
3300
3300
3300
3300
1716
1716
Đất nền
BTD Cát Lái
Q2
1400
1400
1400
1400
1400
1400
Đất nền
Cát Lái
Q2
2760
1920
1920
1920
1920
1920
Đất nền
Cienco
Bình Chánh
4200
4620
4620
4200
3000
3000
Đất nền
Conic 13A
Bình Chánh
700
700
700
700
700
650
Đất nền
Cotec PX
Nhà Bè
3628.5
3628.5
3628.5
3570
3570
2400
Đất nền
DA 66 Ha
Q12
750
700
700
850
850
1350
Đất nền
Đại Phúc
Bình Chánh
1050
1100
1100
1100
1100
1100
Đất nền
Kỳ Đồng
Q3
1050
1050
1050
840
980
980
Đất nền
Xích Long
Phú Nhuận
1400
1400
1600
1400
1600
1600
Đất nền
Tái định cư
Bình Tân
960
1080
1080
1200
1080
1080
Đất nền
Tái định cư
Q12
1100
1500
1400
1150
1150
1150
Đất nền
Detesco
Q2
1066
1066
1066
1066
1066
1300
Đất nền
DTT
Q2
2160
2880
2280
2640
2640
2640
Đất nền
DTT
Q2
960
1560
1320
1440
1680
1080
Đất nền
Gia Hòa
Q9
864
1080
1080
1026
1026
1026
Đất nền
Hải Yến
Bình Chánh
4995
5272.5
5328
5328
4107
4107
Đất nền
Him Lam-KT
Q7
5899.32
5985
5985
5985
4662
4662
Đất nền
Him Lam 6A
Bình Chánh
12000.6
11446.2
11448
11448
11340
11340
Đất nền
Hồ Học Lãm
Bình Tân
34720
34720
34720
34720
34720
34720
Đất nền
Hoàng Hải
Hóc Môn
2964.7
2964.7
2964.7
2964.7
2964.7
2964.7
Đất nền
HLĩnh
Nhà Bè
1300
1400
1300
1300
1700
1700
Đất nền
Hquang
Q8
1400
1400
1400
1400
1600
1600
Đất nền
HG-HP
P.Mỹ Hưng
640
960
896
800
800
448
Đất nền
Hưng Phú
Q9
900
900
900
900
990
600
Đất nền
Hưng Phú
Q9
9000
9000
9000
12000
12000
12000
Đất nền
Hưng Phước
P.Mỹ Hưng
1000
1000
1000
1400
1600
1600
Đất nền
Huy Hoàng
Q2
20000
20000
20000
20000
20000
20000
Đất nền
Intresco 6B
Bình Chánh
1630
1630
1630
1630
2037.5
1304
Đất nền
KDC DTL
Q9
1840
1840
1760
2000
2160
2160
Đất nền
KDC VL
Bình Tân
7600
7600
7600
7600
8930
8930
Đất nền
Khang Điền
Q9
1540
1680
1400
1680
1680
1050
Đất nền
Khang Điền
Q9
1600
1600
1600
1600
1600
1600
Đất nền
Khu 5-143ha
Q2
7560
7560
7560
7560
7560
7560
Đất nền
Khu CNSG
Q2
1920
2040
2040
1920
1860
1440
Đất nền
Làng VK
Bình Chánh
1404
1242
1188
1166.4
972
1512
Đất nền
Lê Trọng Tấn
Bình Chánh
4290
4290
4290
4290
4290
4290
Đất nền
Minh Long
Q7
6493.5
6844.5
6844.5
7371
7371
7371
Đất nền
Mỹ Long
Thủ Đức
2400
2400
2400
2800
2800
2100
Đất nền
Nam Long
Q9
28224
28224
28224
28224
21168
21168
Đất nền
Nam Thiên
P.Mỹ Hưng
3792.5
3792.5
3792.5
3792.5
3792.5
2152.5
Đất nền
Nguyễn Thủ
Hóc Môn
4224
4224
4224
3872
3872
3872
Đất nền
Nhơn Đức
Nhà Bè
2430
2970
2970
3105
3105
3105
Đất nền
Phan Hơn
Q12
2500
3000
3000
3000
3000
2700
Đất nền
Hoàng Quân
Q9
3360
3200
3520
3520
3520
3200
Đất nền
Bình Điền
Q8
688
688
688
688
688
840
Đất nền
Hai Thành
Q8
1361.7
1377
1377
1377
1377
1377
Đất nền
Chợ Lón
Q7
6000
6000
6000
6800
5400
4400
Đất nền
Phú Mỹ
Q7
24000
24000
24000
24000
19200
19200
Đất nền
Phú Xuân
Nhà Bè
16848
16848
16848
15300
15300
15300
Đất nền
Phú Xuân
Nhà Bè
2250
2250
2250
2250
2662.5
2662.5
Đất nền
Phước Điền
Nhà Bè
1600
1750
1750
1750
1400
1400
Đất nền
PN techon
Phú Nhuận
2400
3200
3400
3300
3000
3000
Đất nền
Quốc Hưng
Q2
2288
2288
2288
2288
1936
1936
Đất nền
Saconde
Q7
1320
1320
1320
1360
1360
1360
Đất nền
Sài Gòn
Nhà Bè
2376
2640
2904
2970
2904
2904
Đất nền
T30
Bình Chánh
2100
2200
1700
1700
1040
1040
Đất nền
Tái định cư
Q7
1170
1260
1260
1260
1260
1260
Đất nền
Tái định cư
Q7
1170
1305
1305
1305
1260
1440
Đất nền
Tân An Huy
Nhà Bè
2800
2800
2800
2800
2800
2800
Đất nền
Tân Quý
Tân Phú
1149.5
1210
1210
1089
1210
1331
Đất nền
Thái Sơn1
Nhà Bè
810
990
810
990
1170
1440
Đất nền
Thạch Mỹ Lợi
Q2
1140
1176
1176
1320
1440
1440
Đất nền
Thạch Mỹ Lợi
Q2
980
1300
1100
1000
1000
1000
Đất nền
Thạch Mỹ Lợi
Q2
765
765
810
810
810
810
Đất nền
Thạch Mỹ Lợi
Q2
720
720
720
720
720
720
Đất nền
Thanh Nhựt
Nhà Bè
850
880
1000
1000
1000
1000
Đất nền
Thế Kỷ 21
Q2
1020
1056
1200
1200
1200
1200
Đất nền
Thới An19
Q2
1260
1500
1560
1560
1440
1440
Đất nền
Thới An32
Q2
1200
1200
1200
1200
1400
1400
Đất nền
Thủ Đức
Thủ Đức
1000
1000
1000
1250
1200
1200
Đất nền
Thủ Đức
Q2
2816
2816
2816
2816
2176
2176
Đất nền
Trung Sơn
Bình Chánh
1173.6
1173.6
1173.6
1173.6
1188
1188
Đất nền
Trường THạch
Q9
1818.56
1824.243
1824.243
1818.56
1818.56
1818.56
Đất nền
Xuân Thủy
Q2
Tổng
306484.2
312772.7
311665
314383.5
295813.8
289728.8
Tại kỳ gốc( tháng 7) có 84 bất động sản được tiến hành giao dịch.
Chỉ số giá tại kỳ gốc là:
RPI==1 hay(100%)
Tổng diện tích căn hộ tham gia giao dịch vào kỳ gốc là 8790m2 tương ứng với mức giá trung bình là:
=23,06( triệu đồng/m2)
Chỉ số giá đất nền tháng 8 là:
RPI==1,020518 hay(102,05%)
Chỉ số giá đất nền tháng 9 là:
RPI==1,016904 hay(101,6904%)
Chỉ số giá đất nền tháng 10 là:
RPI==1,025774 hay( 102,5774%)
Chỉ số giá đất nền tháng 11 là :
RPI= =0,965184 hay(96,5184%)
Chỉ số giá đất nền tháng 12 là:
RPI==0,94533 hay(94,533%)
Ta có biểu đồ thể hiện sự thay đổi của giá đất nền qua các tháng như sau:
Biểu đồ 4:Biểu đồ chỉ số giá đất nền TP.Hồ Chí Minh
Qua đồ thị ta nhận thấy:
Giá đất nền tại TP.Hồ Chí Minh tăng nhẹ vào tháng 7 đến tháng 10, sau đó giảm mạnh ở tháng 11 và tiếp tục giảm nhẹ ở tháng 12.
Cụ thể là giá đất nền tại TP.Hồ Chí Minh tháng 12/2008 giảm so với tháng 11/2008 là 2,34%.Trong đó:
Giá đất nền loại từ 15 triệu/m2 tháng 12/2008 giảm 2,7% so với tháng 11/2008
Giá đất nền loại từ 15-25 triệu/m2 tháng 12/2008 giảm 2,34% so với tháng 11/2008
Giá đất nền trên 25 triệu/m2 tháng 12/2008 giảm 0,8% so với tháng 11/2008
Một số ít dự án tăng giá so với tháng 11, điển hình như: KDC Vĩnh Lộc tăng 13%, Mỹ Long tăng 7%.
Một số dự án giảm giá mạnh so với tháng 11, điển hình như: Thái Sơn 1 giảm 15%, 13A giảm 23%, Nhơn Đức- Ngọc Phúc giảm 7%
Nhiều dự án không có biến động về giá so với tháng 11
Số lượng các giao dịch được thực hiện không nhiều, tập trung tại phân khúc dự án có giá 15-25 triệu đồng/m2, khu vực giá cao hầu như không có giao dịch thành công.
CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CHO PHÙ HỢP VỚI ĐIỀU KIỆN KINH TẾ- XÃ HỘI CỦA VIỆT NAM HIỆN NAY
1. Đánh giá chung về cách thức xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam
1.1 Tác dụng
Hệ thống chỉ số đánh giá sự phát triển của thị trường bất động sản ra đời, các nhà hoạch định chiến lược sẽ có cơ sở đưa ra các dự báo chính xác của thị trường. Điều này có tác dụng tốt đối với hầu hết các ngành trong nền kinh tế. Hiện tại, thị trường lên xuống chủ yếu phụ thuộc vào việc mua bán theo tâm lý phong trào, dựa theo cảm tính, thiếu cơ sở định lượng, định tính. Khi chỉ số thị trường bất động sản Việt Nam được áp dụng, thị trường sẽ minh bạch hơn. Điều này có tác dụng tốt đối với hầu hết các ngành trong nền kinh tế. Cụ thể như sau:
+ Đối với Chính phủ và các Bộ, Ngành
Chính phủ không cần theo dõi và can thiệp sát sao vào các hoạt động của thị trường vì nó sẽ tự phát triển theo quy luật cung cầu và quy luật giá trị. Khi có các dự báo về khả năng mất cân đối của thị trường bất động sản thì Chính phủ chỉ cần can thiệp ở tầm vĩ mô, hoặc sử dụng các công cụ tài chính để đảm bảo thị trường hoạt động lành mạnh, điều tiết sự nóng lạnh của thị trường.
Khi có những cơ sở để dự báo sự phát triển của thị trường, Chính phủ sẽ hạn chế được việc ban hành các quy định khẩn cấp để điều tiết thị trường, góp phần giảm thiểu rủi ro chính sách cho các nhà đầu tư.
+ Đối với Ngân hàng và các quỹ đầu tư
Khi chỉ số bất động sản ra đời, các ngân hàng sẽ có cơ sở đánh giá mức độ khả thi của các dự án đầu tư xây dựng bất động sản. Các ngân hàng sẽ tính toán được số liệu đa chiều để đánh giá giá trị thực của dự án hình thành trong tương lai, từ đó tính toán chính xác hơn việc cân đối dòng tiền của các dự án nhằm tránh rủi ro nếu cho vay quá giá trị thực của dự án. Hiện nay, việc đánh giá của các ngân hàng thường chỉ lệ thuộc chủ quan vào các báo cáo của bên vay vốn và thông tin của thị trường tại thời điểm đó, hoàn toàn thiếu thông tin, số liệu để dự đoán tình hình của thị trường trong một thời gian dài. Do các khoản vay thường kéo dài cho nên nếu không dự báo được tình hình thì mức độ rủi ro của ngân hàng sẽ rất cao.
+ Đối với các nhà đầu tư bất động sản
Họ sẽ tránh được việc đầu tư vào phân khúc thị trường nào được dự báo sẽ dư thừa nguồn cung, hoặc có thể điều chỉnh thời gian triển khai dự án cho phù hợp với tình hình nhu cầu thị trường.
+ Đối với dân chúng, người mua nhà ở
Người mua nhà có thể dựa vào các phân tích của các công ty tư vấn trên cơ sở các thông tin của hệ thống chỉ số để có quyết định đúng đắn trong việc lựa chọn các sản phẩm có giá trị phù hợp và lựa chọn đúng thời điểm mua nhà khi có nguồn cung tránh thiệt hại khi mua nhà vào lúc nguồn cung đang căng thẳng.
+ Đối với các công ty trong ngành xây dựng
Các công ty trong ngành xây dựng có thể căn cứ vào các dự báo để dự đoán khối lượng cung cầu để lên kế hoạch sản xuất và tồn trữ hàng hóa trong mức độ phù hợp tránh dữ trữ thừa hoặc dữ trữ thiếu gây phát sinh chi phí.
+ Đối với các sàn giao dịch bất động sản
Các sàn giao dịch bất động sản có thêm thông tin để đánh giá mức độ giao dịch thành công khi lựa chọn khách hàng công bố thông tin trên sàn giao dịch bất động sản để tránh việc giao dịch trên sàn không thành công, ảnh hưởng đến uy tín của sàn.
+ Đối với các công ty tư vấn đầu tư, các nhà nghiên cứu thị trường
Các nhà tư vấn và nghiên cứu thị trường sẽ có nguồn thông tin cơ bản để lập các báo cáo theo yêu cầu của Viện Nghiên cứu hoặc của khách hàng, tránh được việc tư vấn theo cảm tính như hiện nay.
1.2. Ưu điểm
Thị trường bất động sản ở Việt Nam còn non trẻ vì nó cũng chỉ mới thực sự hình thành từ những năm của thập kỷ 90, do đó nó còn bộc lộ nhiều điểm hạn chế. Để thị trường có thể phát triển như các nước, cần có một hệ thống chỉ tiêu mô tả và đánh giá thị trường, thông qua đó giúp chúng ta phân tích đánh giá đúng sự phát triển của thị trường bất động sản, những thách thức đặt ra, dự báo xu thế phát triển đồng thời làm căn cứ cho những cơ chế chính sách thúc đẩy thị trường phát triển một cách hiệu quả.
Vì thế từ năm 2008, Bộ Xây dựng đã nghiên cứu và lên kế hoạch thí điểm xây dựng một hệ thống chỉ số đánh giá thị trường trong đó có hai chỉ số quan trọng là chỉ số giá bất động sản và chỉ số thị trường bất động sản.Việc tiến hành xây dựng chỉ số bất động sản tạo điều kiện để xây dựng một công cụ, một thước đo phản ánh đúng thị trường lành mạnh, cung cấp thông tin định hướng thị trường cho người tiêu dùng, nhà đầu tư và giúp thị trường đi đúng hướng. Thị trường bất động sản hiện nay không hoạt động theo quy luật cạnh tranh hoàn hảo do các bên đều thiếu thông tin. Bên cung mặc dù có thể lợi dụng điều này để thổi giá bất động sản, nhưng ngược lại bên bán cũng bất lợi vì khả năng lựa chọn đầu tư đúng phân đoạn thị trường và đúng thời điểm. Một số công ty như CBRE, Vinaland, Vietress,…cũng đã đưa ra các số liệu thống kê nhưng đều là số liệu tự thu thập, tổng hợp từ khách hàng của chính các công ty. Vì vậy số liệu không đảm bảo mức độ chính xác cần thiết, vì không thể loại trừ trường hợp các công ty đưa ra các con số không chính xác để làm lợi cho công ty của mình.Nên hầu hết các số liệu được xây dựng từ trước cho đến nay đều mang tính chất tham khảo tương đối.
Các con số thống kê do Bộ Xây dựng chủ trì phối hợp với các cơ quan có chức năng cùng tham gia nghiên cứu được tính toán và được công bố sẽ nói lên được hàng hóa bất động sản nào đang tăng, hàng hóa bất động sản nào đang xuống, nhà đầu tư nên đầu tư vào phân đoạn thị trường nào thì hiệu quả,…Từ đó sẽ có các quyết định đầu tư phù hợp. Khi các hệ thống chỉ số này ra đời nó sẽ góp phần làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, tình trạng đầu cơ, “bong bóng” …sẽ dần dần được đẩy lùi. Thị trường bất động sản là một trong các thị trường quan trọng trong nền kinh tế bên cạnh thị trường hàng hóa và tiêu dùng; thị trường tài chứng khoán; thị trường tài chính tiền tệ. Hiện nay, tỷ trọng đóng góp của thị trường bất động sản chiếm tỷ lệ không nhỏ trong cơ cấu GDP. Do đó, thị trường bất động sản phát triển thì mức độ ảnh hưởng của nó đến các thị trường khác trong nền kinh tế là rất lớn.
1.3. Nhược điểm
Theo công bố của tập đoàn hàng đầu thế giới về quản lý tiền tệ và dịch vụ bất động sản Jones Lang Laselle về chỉ số minh bạch thị trường bất động sản 2006( RETI_ Real Estate Transparency Index) đối với 56 quốc gia và vùng lãnh thổ, Việt Nam có chỉ số minh bạch thị trường bất động sản thấp nhất thế giới(56/56 quốc gia được khảo sát) và cả khu vực Châu Á(19/19 quốc gia).
Cuộc khảo sát chỉ số minh bạch thị trường bất động sản dựa vào các thuộc tính sau:
+ Sự hiện diện các chỉ số về hoạt động đầu tư
+ Những thông tin về thị trường hiện có
+ Sự công khai thông tin tài chính và quản trị của các tổ chức công ty, các cơ quan trên thị trường chứng khoán
+ Các yếu tố pháp luật và các quy định
+ Tiêu chuẩn đạo đức và tính chuyên nghiệp.
Nhưng cho đến nay thị trường bất động sản Việt Nam đã thoát đội sổ về tính minh bạch. Vào tháng 7/2008, Tập đoàn Jones Lang LaSalle đã công bố bảng xếp hạng chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản toàn cầu. Theo đó, Việt Nam được đánh giá là có cải thiện về tính minh bạch của thị trường bất động sản. Cụ thể năm 2008, Việt Nam đã vươn lên vị trí 77/82 thị trường tham gia khảo sát. Do đó bây giờ không phải là quá sớm hoặc quá muộn để tiến hành xây dựng hệ thống thông tin minh bạch, giúp định hướng và phát triển thị trường bất động sản. Cần phải tiến hành xây dựng hệ thống thông tin càng sớm càng tốt.
Trong quá trình tiến hành tính toán chỉ số thị trường bất động sản, dữ liệu quan sát chưa đủ lớn để có thể làm đại diện cho thị trường bất động sản. Nên chăng, mở rộng các quan sát trên phạm vi cả nước như thế con số tính toán sẽ thể hiện được sự phát triển của cả thị trường.
Ở một số nước phát triển như Mỹ, Úc thị trường bất động sản phát triển nên việc tính toán chỉ số thị trường bất động sản không gặp khó khăn. Nhưng thị trường bất động sản ở Việt Nam chưa thực sự phát triển nên việc xác định hệ số gắn với các quan sát để phù hợp với mức độ phát triển hiện nay của thị trường. Bên cạnh đó, cho đến nay vẫn còn thiếu những quy luật có liên quan về công khai thông tin trên thị trường. Nhưng khi Luật kinh doanh bất động sản ra đời và có hiệu lực sẽ hạn chế được vấn đề nêu ở trên.
2. Một số kiến nghị và giải pháp về cách thức xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản
2.1 Về công tác thống kê
Một trong những điểm yếu của thị trường bất động sản hiện nay là thông tin thiếu cập nhất, thiếu tính chuẩn xác, thiếu công khai minh bạch dẫn đến bên cung thao túng thị trường nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Việc xây dựng hệ thống thông tin là rất cần thiết. Khi hệ thống thông tin bất động sản được thiết lập và vận hành ổn định thì Chính phủ không cần phải tốn nhiều thời gian và công sức theo dõi và can thiệp vào các hoạt động của thị trường, vì thị trường tự nó sẽ phát triển lành mạnh theo quy luật cung cầu và quy luật giá trị. Chính phủ chỉ cần can thiệp ở tầm vĩ mô để bảo đảm sự hoạt động lành mạnh của thị trường, hoặc sử dụng công cụ tài chính để điều tiết nóng, lạnh khi có dự báo khả năng mất cân đối của thị trường. Nếu không có số liệu thì không thể dự báo, nếu không có dự báo thì không thể có các tư vấn kịp thời cho các chính sách vĩ mô. Hệ thống thông tin bất động sản chính là thước đo mức độ phát triển hiện tại và dự đoán tương lai của thị trường để đảm bảo các chính sách có hiệu lực lâu dài và hiệu quả.
Để có thể xây dựng và vận hành hệ thống thông tin bất động sản thì Chính phủ nên phân rõ người điều hành và nhiệm vụ này nên giao cho Bộ Xây dựng. Bên cạnh đó Chính phủ cần có sự phân công rõ ràng với các Bộ, Ngành khác để phối hợp với Bộ Xây dựng một cách nhịp nhàng hiệu quả.
Do đó:
a) Cần có sự hợp tác thực sự của tất cả các ngành có liên quan bao gồm:
Bộ Kế hoạch và đầu tư, Bộ Tài nguyên môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Ngân hàng và Tài chính trong các việc sau:
+ Cung cấp nhân lực phù hợp với công việc để thiết lập một nhóm công tác trong công việc xây dựng phương pháp, công thức, xử lý số liệu, và so sánh với thực tiễn,
+ Cung cấp số liệu chính thức, thường xuyên cập nhật về các vấn đề có liên quan
+ Thường xuyên tham gia góp ý, phản biện bổ sung những số liệu được cung cấp và các số liệu được tính toán.
Cụ thể như sau:
* Đối với Bộ Kế hoạch và đầu tư
Có nhiệm vụ cung cấp cho Bộ Xây dựng số liệu liên quan đến :
- Số dự án được phê duyệt theo thời gian và trong giai đoạn,
- Số vốn được phê duyệt theo thời gian và trong giai đoạn,
- Số vốn được thực hiện theo thời gian và trong giai đoạn.
* Đối với Bộ Tài nguyên và Môi trường
Có nhiệm vụ cung cấp cho Bộ Xây dựng số liệu liên quan đến:
- Diện tích đất đã được quy hoạch theo thời gian và trong giai đoạn,
- Số đất đai được phê duyệt cho dự án theo thời gian và trong giai đoạn,
- Số đất đai chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo thời gian và trong giai đoạn,
- Số giao dịch thành công theo địa bàn theo thời gian và trong giai đoạn.
* Đối với Bộ Tư pháp
Có nhiệm vụ cung cấp cho Bộ Xây dựng các số liệu liên quan đến:
- Các hợp đồng công chứng
- Các đăng ký bất động sản
Theo đó, để cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, vận động theo cơ chế thị trường, chúng ta cần phải quán triệt sâu sắc và toàn diện quan điểm của Đảng và Nhà nước về hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế chính sách liên quan đến đất đai và bất động sản. Cần phải tạo hành lang pháp lý cho hàng hóa bất động sản trước hết là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sử dụng nhà. Vì vậy, phải tổ chức vận hành hiệu quả hệ thống đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà thống nhất, công khai, minh bạch. Bên cạnh đó, cần có các quy định mang tính bắt buộc đối với các giao dịch bất động sản vì hiện nay các giao dịch bất động sản thông qua sàn chiếm tỷ lệ rất ít, hầu hết đều thông qua thị trường ngầm. Có như thế thì việc thu thập thông tin để tiến hành tính toán chỉ số bất động sản mới có thể mang lại tính chính xác cao, mới có khả năng dự báo tình hình của thị trường bất động sản.
* Đối với các Ngân hàng và Tài chính
Thị trường ngân hàng tài chính là một thị trường rất quan trọng trong nền kinh tế của Việt Nam nói riêng và của thế giới nói chung. Hiện nay, nguồn tài chính cho thị trường bất động sản có thể kể ra như sau:
Vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp bất động sản, vốn riêng của cá nhân
Nguồn vốn ứng trước của khách hàng
Vay vốn của các ngân hàng thương mại
Vốn vay khác.
Nguồn vốn tín dụng ngân hàng thương mại hiện nay giữ một vị trí khá quan trọng đối với thị trường bất động sản. Nhưng nguồn vốn này có giới hạn và không mang tính bền vững vì nó lệ thuộc vào những khoản huy động vốn đa phần là ngắn hạn của các ngân hàng. Hiện nay các ngân hàng thương mại đã hé mở cho vay các khoản bất động sản đồng thời cũng giảm lãi suất, tuy nhiên điều này cũng chưa đủ sức để vực dậy thị trường bất động sản bị đóng băng trong suốt thời gian qua.
Ta có thể thấy rằng, bất động sản nào cũng sẽ được hình thành từ một nguồn tài chính nào đó. Nhưng khi một bất động sản đã, đang, và sẽ hình thành thì chúng lại không trở thành, hay có mối quan hệ với những công cụ của thị trường tài chính. Nói cách khác, thị trường bất động sản chưa có mối liên hệ trực tiếp với thị trường tài chính.
Giải pháp của ngành ngân hàng được đặt ra để góp phần phục hồi thị trường bất động sản là chứng khoán hóa các khoản vay nợ. Những khoản tín dụng cầm cố bất động sản tại thị trường sơ cấp có thể được chuyển nhượng dễ dàng tại thị trường thứ cấp, để tạo thanh khoản cao cho tín dụng bất động sản, tạo thêm nguồn vốn mới cho các ngân hàng. Đồng thời các ngân hàng nên sớm hình thành các khoản vay dài hạn để cho vay đầu tư bất động sản và hỗ trợ người mua nhà.
Bên cạnh đó thông tin mà các ngân hàng tài chính cần cung cấp cho Bộ Xây dựng bao gồm:
- Tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản,
- Số lượng thế chấp của thị trường bất động sản đối với hệ thống ngân hàng,
- Tổng nguồn thu từ đất đai, bất động sản theo địa bàn và theo thời gian,
- Số giao dịch chịu thuế liên quan đến thị trường bất động sản theo địa bàn và theo thời gian,
- Tổng lượng vốn đầu tư từ các quỹ đầu tư vào thị trường bất động sản theo địa bàn và theo thời gian.
* Đối với Bộ Xây dựng
Cần tiến hành thu thập các số liệu:
- Số công trình được khởi công theo địa bàn,
- Số m2 được xây dựng theo địa bàn,
- Số công trình hoàn thành theo địa bàn,
- Số lượng giao dịch theo địa bàn và theo thời gian,
- Giá trị giao dịch theo địa bàn và theo thời gian,
- Thời gian giao dịch,
- Địa bàn diễn ra giao dịch.
Bên cạnh đó cần có sự tham gia của nhiều cơ quan khác như:
+ Tổng Cục Thống kê và cục Thuế địa phương,
+ Các phòng công chứng,
+ Trung tâm thông tin nhà đất tại địa phương,
+ Các sàn giao dịch bất động sản…
Mức độ phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan này phụ thuộc vào mức độ phức tạp của chỉ số cần tính toán, chỉ số càng phức tạp thì thời gian giữa các lần công bố sẽ dài hơn. Ví dụ như chỉ số giá bất động sản sau khi nghiên cứu và tính toán có thể công bố 2 lần /tháng, nhưng chỉ số thị trường bất động sản, do mức độ phức tạp của mình nên có thế được công bố theo quý.
Ngoài các số liệu nêu ở trên, quá trình tính toán hệ thống chỉ số bất động sản cũng cần các thông tin cần thiết cho việc đánh giá chung cho sự phát triển của thị trường như GDP, tăng trưởng GDP, các số liệu vĩ mô về quản lý tiền tệ như cán cân thanh toán, tỷ giá,…
Ở các nước trên thế giới, thông tin trong quá trình cấp phép, đăng kí, các giao dịch mua bán đều thông qua ngân hàng nên việc thu thập thông tin không có gì là việc quá khó khăn.Ở Việt Nam chưa có phần mềm nối mạng từ các cơ quan Bộ, Ngành,…có liên quan đến thị trường bất động sản nên thông tin trở nên chậm chạp, lỗi thời cho các quyết định mang tính vĩ mô. Bên cạnh đó, phải có sự phối hợp thật nhịp nhàng giữa các cơ quan có liên quan thì mới mang lại hiệu quả cao. Ví dụ, hiện nay thị trường bất động sản do Bộ Xây dựng điều hành, còn việc cấp tín dụng cho thị trường thuộc Ngân hàng Nhà nước. Nếu cả hai cơ quan này hoạt động độc lập trong việc đưa ra các chính sách, cơ chế điều hành thì việc sử dụng các công cụ tài chính để điều hành thị trường sẽ khó đạt được mục tiêu điều tiết hợp lý.
Gần đây, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đã có cuộc gặp gỡ với Tập đoàn Coldwell Banker( Hoa Kỳ) và Asia E –Business Solution( Singgapo) về các vấn đề liên quan đến quản lý thị trường bất động sản. Các chuyên gia của các tập đoàn này đã giới thiệu về hệ thống quản lý khai thác dữ liệu bất động sản, chương trình đào tạo kinh doanh bất động sản, phương thức chuyển nhượng thương mại cũng như kế hoạch phát triển thương mại cũng như kế hoạch phát triển hệ thống và quản lý môi giới sàn giao dịch bất động sản. Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản nên chủ động sẵn sàng tiếp nhận các các công nghệ mới, trang thiết bị hiện đại nhằm tạo ra sự phát triển cho thị trường bất động sản.
b) Tiến hành hoàn thiện tổng hợp số liệu thông tin hiện có.
Hiện nay, đã có một số chỉ tiêu tổng hợp liên quan đến thị trường bất động sản bao gồm:
+ Tổng Cục Thống kê
Năng lực mới tăng: - Diện tích xây dựng nhà ở mới tăng
- Diện tích và công năng các công trình xây dựng
Vốn đầu tư xây dựng của Nhà nước:
- Trung ương
- Địa phương
Giá trị gia tăng của ngành xây dựng
CPI ( giá thuê nhà ở và giá vật liệu xây dựng)
+ Thông tin nhà ở từ Tổng điều tra Dân số
- Loại nhà
Số tầng của mỗi nhà
Số phòng
Tổng diện tích sàn của nhà
Vật liệu chính
Năm đưa vào sử dụng
Tình trạng sở hữu
Nguồn nhiên liệu, nguồn nước
Tình trạng nhà vệ sinh
+ Bộ Tài nguyên và Môi trường
Có một số chỉ tiêu tổng hợp thống kê về:
Giao đất
Cho thuê đất
Sử dụng đất,…
+ Bộ Xây dựng
Có một số chỉ tiêu tổng hợp thống kê về nhà ở
+ Bộ Kế hoạch và Đầu tư
Có một số chỉ tiêu tổng hợp về khu công nghiệp
c) Tiến hành thu thập các thông tin cần thiết
- Xác định đơn vị thu thập thông tin
- Xác định đối tượng cung cấp thông tin
Phải đảm bảo nguồn số liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng
d) Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập thông tin và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thu thập thực hiện. Ban hành các chế tài rõ ràng, cụ thể cho việc xử phạt nếu vi phạm trong việc cung cấp số liệu, thời hạn cung cấp số liệu.
e) Các nhà hoạch định chiến lược dựa vào số liệu tính toán được tiến hành phân tích, đưa ra các dự báo cho thị trường.
2.2. Đề xuất biện pháp tổ chức triển khai thực hiện
Bộ Xây dựng là đơn vị chủ trì, tiến hành phối hợp với các Bộ, Ngành cùng tham gia ở các mặt đã nêu ở trên để cùng nghiên cứu, phân tích tài liệu kết hợp với lấy ý kiến của chuyên gia để đề xuất các chỉ tiêu tổng hợp, đánh giá thị trường bất động sản.
- Tiến hành xây dựng chương trình hoạt động trong quá trình xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản, theo đó có các quy định mang tính bắt buộc phải thực hiện đúng thời hạn đã đề ra.
- Công bố chương trình thực hiện đến tất cả các cơ quan, ngành, những người có liên quan có trách nhiệm thực hiện.
- Xuất phát từ nghiên cứu các chuyên đề, đề tài có liên quan đến thị trường bất động sản, tình hình thị trường bất động sản trong mấy năm vừa qua và nhất là 6 tháng cuối năm 2008 đề xuất các chỉ tiêu tổng hợp.
- Tiến hành tổng hợp các chỉ tiêu tổng hợp đã được các Bộ, Ngành xây dựng liên quan đến thị trường bất động sản.
- Ở các nước trên thế giới đã tiến hành nghiên cứu và xây dựng chỉ số giá bất động sản và chỉ số thị trường bất động sản. Việt Nam có thị trường bất động sản hình thành và phát triển sau nên trong quá trình tiến hành không tránh được sự mắc phải sai sót. Cần phải tìm hiểu, học hỏi kinh nghiệm quản lý của các nước phát triển nhất là các nước có cơ chế quản lý thị trường bất động sản giống ở Việt Nam- đất đai thuộc sở hữu Nhà nước như Trung Quốc). Tham khảo các chỉ tiêu tổng hợp, chỉ số giá, chỉ số thị trường bất động sản của một số nước trên thế giới. Tuy nhiên thị trường bất động sản của Việt Nam còn khác xa nhiều so với các nước phát triển trên thế giới, do đó trong quá trình xây dựng hệ thống chỉ tiêu không nên áp dụng giống hệt cách thức xây dựng của họ mà cần có sự điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện kinh tế- xã hội của Việt Nam. Bởi vì xây dựng một hệ thống chỉ số đánh giá thị trường đã rất khó khăn, nếu hệ thống đó được mang ra thực hiện mà không phù hợp thì sẽ mang lại rất nhiều bất cập trong công tác quản lý thị trường bất động sản.
- Lấy ý kiến của các chuyên gia của các ngành có liên quan để hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu đánh giá thị trường bất động sản
- Lấy ý kiến của các địa phương, các ngành có liên quan để hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu đánh giá thị trường bất động sản.
- Nghiên cứu tham khảo các biện pháp điều tra thống kê đã và đang được áp dụng hiện nay, đề xuất phối hợp với Tổng Cục Thống kê và các cơ quan có liên quan tổ chức thực hiện việc thống kê các chỉ tiêu về thị trường bất động sản.
- Chu kỳ tiến hành thống kê:
Hiện nay Việt Nam mới bước đầu tiến hành xây dựng hệ thống chỉ tiêu, do đó có thể tiến hành thu thập số liệu theo quý. Đến lúc thị trường phát triển đến một mức độ nhất định thì tiến hành thu thập số liệu theo tháng, theo tuần để tiến hành công bố các chỉ số với mức độ thường xuyên hơn.
- Sau khi số liệu cần thiết được các cơ quan có chức năng, trách nhiệm báo cáo về Bộ Xây dựng, Bộ Xây dựng tiến hành xử lý hệ thống số liệu bằng các phương pháp thống kê, các hệ thống quản lý dữ liệu bất động sản hiện có để tiến hành tính toán.
- Sau khi tính toán được chỉ số, cần xem xét chỉ số được tính toán có phù hợp với tình hình thị trường bất động sản trong thời điểm tính toán hay không? Vì mới tiến hành xây dựng nên sai sót là điều không thể tránh khỏi. Điều quan trọng là phải phát hiện sai sót đó nằm ở khâu nào để sửa sai.
- Lấy ý kiến của các chuyên gia về chỉ số được tính toán
- Các nhà hoạch định chiến lược dựa vào chỉ số được tính toán tiến hành phân tích và dự báo tình hình phát triển của thị trường.
- Sau đó, trình Bộ trưởng Bộ Xây dựng xem xét ban hành các chỉ tiêu tổng hợp, đánh giá thị trường bất động sản.
KẾT LUẬN
Việc xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản không đơn giản và hầu như không có tiền lệ nào nhưng nó thực sự cần thiết và cấp bách. Chính vì vậy, không thể đợi đến lúc thị trường bất động sản thực sự phát triển mới tiến hành xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản. Từ kinh nghiệm quản lý thị trường bất động sản của các nước có thị trường bất động sản phát triển trên thế giới và các nghiên cứu của chuyên gia đầu ngành về bất động sản trong nước, Bộ Xây dựng đã và đang tiến hành phối hợp với các cơ quan có chức năng tiến hành xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản và trình Bộ trưởng Bộ Xây dựng phê duyệt. Do mới tiến hành nghiên cứu và xây dựng lần đầu tiên nên cần rất nhiều đóng góp của các chuyên gia trong việc xây dựng hệ thống chỉ số phụ, chỉ số chính để nhanh chóng xây dựng được một hệ thống chỉ số thống nhất, hợp lý mô tả đánh giá đúng thị trường bất động sản góp phần làm cho thị trường bất động sản phục hồi.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Giáo trình lý thuyết thống kê_ Trường đại học kinh tế quốc dân.
Giáo trình thị trường bất động sản – Trường đại học kinh tế quốc dân_TS. Hoàng Văn Cường( chủ biên)
Tài liệu của phòng Thị trường bất động sản_ Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản_ Bộ Xây Dựng.
Một số trang web như: w.w.w.vietrees.com
Tham khảo một số luận văn của các khóa trước.
MỤC LỤC
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Các file đính kèm theo tài liệu này:
A9393.DOC
