Quản lý nhà nước cho thị trường bất động sản Tp.Hồ Chí Minh từ năm 2003 cho đến nay

rường đất theo những lợi ích cục bộ phát triển không đồng đều từ đó gây khó khăn và làm ảnh hưởng cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội. Ví dụ: một dự án phát triển đất có thể mang lại lợi ích cho chủ đầu tư nhưng lại gay hại cho các chủ đất và dân cư xung quanh bằng cách làm tăng chí của người này. Rõ ràng những chi phí này chưa được đua vào tính toán khi lựa chọn phương án phát triển đất. Trường hợp ngược lại, một số người lại được hưởng lợi từ dự án phát triển đất lân cận, ví dụ như những dự án xây dựng cơ sở hạ tầng mới mà những người này lại không phải chịu một loại phí nào. Từ đó cho thấy thị trường cạnh tranh tự do chưa đảm bảo cho việc phân bố sử dụng đất một cách hiệu quả nhất xét theo cả 2 phương diện là lợi ích cá nhân và lợi ích xã hội. Sự đầu cơ đất đai như đã nói ở những phần trên, thì thị trường bất động sản rất dễ xảy ra tình trạng đầu cơ. Những người có thế lực có nhiều tiền có thể đầu cơ làm giá đất gây nên tình trạng bất ổn trong thị trường bất động sản từ đó gây ra những hệ lụy nghiêm trọng trong sự phát triển kinh tễ xã hội và còn nhiều những khuyết điểm nữa tất cả đều làm cho thị trường phát triển không lành mạnh. Từ những trục trặc của thị trường như trên cho ta thấy yêu cầu cần thiết phải có sự can thiệp của chính phủ bằng các công cụ chính sách thích hợp nhằm điều chỉnh việc sử dụng đất vừa bảo đảm kích thích phát triển đất tốt nhất, vừa bảo đảm mục tiêu xã hội của việc sử dụng đất. Từ đó tạo động lực to lớn cho sự phát triển của xã hội. Ngược lại nếu chính phủ sử dụng những công cụ và chính sách không thích hợp thì sẽ làm sơ cứng thị trường, đẩy giá đất khác xa giá trị thực, không khai thác được khả năng sinh lời lớn nhất của đất và khuyến khích thị trường phát triển. Ngay cả ở những nước phát triển theo kinh tế thị trường tự do nhất thì vai trò của chính phủ đối với việc phân bố sử dụng đất cũng rất lớn, nó đảm bảo cho việc khai thác tài nguyên đất, một loại tài nguyên quý hiếm nhất, một cách hiệu quả nhất trên cả phương diện lợi ích tư nhân và lợi ích cộng đồng. Nội dung của quản lí nhà nước về thị trường bất động sản Muốn thị trường bất động sản hoạt động một cách hiệu quả nhất thì chính phủ phải tạo những thuận lợi cho thì trường phát huy hết những điểm mạnh của mình về sự cạch tranh để nỗ lực phát triển. Và phân bổ tài nguyên đất một cách hợp lý để sử dụng một cách hiệu quả nhất những nguồn có giới hạn. Song song với nó thì chính phủ có những chính sách để đảm bảo cho thị trường hoạt động một cách minh bạch và công bằng thông qua những công cụ của chính phủ như là: Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ khung pháp lý ổn định theo nguyên tắt thị trường. Bất động sản là một loại tài sản đặc biệt chính từ tính chất đặc biệt này nên hệ thống pháp luật của nhà nước phải đủ mạnh và phù hợp với những quy luật khách quan của thị trường thì việc quản lý của nhà nước đối với thị trường này mới có hiệu quả. Xây dựng hệ thống thông tin công khai minh bạch dễ tiếp cận với mọi đối tượng. Đây là điều rất cần thiết đối với thị trường bất động sản vì thị trường này rất dễ xảy ra tình trạng bất đối xứng thông tin giữa các bên tham gia giao dịch chính điều này đã gây thiệt hại tới các cá nhân tham gia trên thị trường và quan trọng hơn nữa là nó làm cho thị trường bất ổn tới một mức nào đó có thể làm sụp đổ thị trường. Chính vì thế chính phủ phải giúp những người tham gia trên thị trường có đầy đủ thông tin khi giao dịch, điều này có thể thực hiện được thông qua các sàn giao dịch bất động sản và yêu cầu các bên tham gia thị trường niêm yết đầy đủ thông tin và chính phủ có thể thu một tỉ lệ phí nhất định nào đó để duy trì sự hoạt động cho các sàn giao dịch như vậy. Xây dựng hệ thống chính sách vĩ mô phát triển đồng bộ các thị trường trong nền kinh tế. Nhà nước tạo điều kiện thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia, hoàn thiện hệ thống chính sách về đất đai, về giao lưu dân sự, về xây dựng về gia thông, về kết cấu hạ tầng, về môi trường…Nhà nước lập quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, thực hiện đăng kí quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nhằm thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật. nhà nước thông qua việc đăng kí quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở để quản lý tình hình biến động của nhà ở trong xã hội. Tạo điều kiện để thị trường quyết định giá theo nguyên tắt cạch tranh. Nhà nước lập tổ định giá phục vụ cho các giao dịch của thị trường, phục vụ cho việc giải quyết các tranh chấp về nhà đất phục vụ cho công tác quản lý đất đai quản lý thi trường bất động sản. Giá cả hàng hóa bất động sản theo nguyên tắc thị trường cạch tranh không độc quyền. Chính sách điều tiết thị trường. Để thị trường bất động sản phát triển ổn định bền vững có hiệu quả ngoài việc tạo điều kiện cần thiết phát triển thị trường, nhà nước còn áp dụng các công cụ, chính sách để điều tiết thị trường nhằm hạn chế những khuyết tật của thị trường thông qua trợ giá, trợ cấp, ưu đãi tín dụng…Nhà nước can thiệp kịp thời để điều tiết thị trường sao cho cung cầu gặp nhau ở mức giá thật, tránh tình trạng đầu cơ làm lũng đoạn thị trường sinh ra giá ảo. CHƯƠNG II. QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2003 TỚI NAY Tổng quan thị trường bất động sản (BĐS) Tp. Hồ Chí Minh Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế năng động và phát triển nhất cả nước, với diện tích 2,095 Km2, dân số khoảng hơn 7 triệu người, tốc độ đô thị hóa đứng đầu cả nước, bộ mặt thành phố thay đổi tưng ngày. Hàng năm có một số lượng lớn người dân từ các vùng miền khác di chuyển vào thành phố và không ít người định cư lại mảnh đất này. Các dự án nước ngoài, khu công nghiệp, cùng với chính sách mở rộng phát triển của chính quyền thành phố ra các quận vùng ven nhằm giảm áp lực cho các quận trung tâm, đã tạo ra những biến động rất lớn về nhu cầu BĐS trong những năm gần đây. Trong hơn 20 năm qua, với những thay đổi trong chính sách, Luật đất đai sửa đổi, các chu kì của thị trường. Thị trường BĐS Tp.HCM đã có rất nhiều những biến động với mức độ biến động ở các thời kỳ là khác nhau, đặc điểm của mỗi thời kỳ chịu ảnh hưởng của những yếu tố nội sinh và ngoại sinh khác nhau. Với quỹ đất tương đối lớn, khí hậu ôn hòa, con người thân thiện, điều kiện sống thuận lợi, môi trường kinh tế năng động, hành lang pháp lý cho phát triển kinh tế thông thoáng. Tp. HCM là đô thị có điều kiện thuận lợi nhất để phát triển kinh tế tư nhân và cá thể trong cả nước. Cơ hội kinh doanh các lĩnh vực BĐS là rất lớn, mở ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư trong ngoài nước. Sự phát triển của thị trường BĐS Tp. HCM là rất nóng, tính đến nay có khoảng gần 20000 công ty lớn, nhỏ hoạt động trong ngành này. Thu hút một lượng vốn rất lớn vốn đầu tư từ xã hội, đáp ứng nhu cầu nhà ở và các nhu cầu dân sự khác trong phạm vi toàn thành phố. Có thể nói những thành tựu kể trên, thị trường BĐS Tp.HCM đã góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân, chỉn chu toàn bộ mặt đô thị, gián tiếp tạo ra nhiều lợi ích khác cho xã hội. Nhưng với tốc độ phát triển nóng, kèm theo nhiều biến động rủi ro không ngừng của thị trường, thị trường BĐS Tp.HCM đã biến dạng, méo mó đi ít nhiều khi lợi nhuận từ loại hàng hóa này là rất lớn thì rủi ro đi kèm sẽ không nhỏ chút nào, nhất là khi các yếu tố phi thị trường đóng vai trò trong những đợt biến động này. Thị trường BĐS Tp.HCM đang ngày càng được mở rộng về quy mô vốn đầu tư, về diện tích, mục đích sử dụng. Những đóng góp của thị trương này vào kinh tế thành phố không ngừng tăng lên, tiềm năng thị trường còn rất lớn. Bên cạnh những rủi ro là rất nhiều những cơ hội đối với các nhà đầu tư nào đón nhận được dòng di chuyển của thị trường hàng hóa này. Thực trạng thị trường BĐS Tp. HCM từ năm 2003 tới nay Giai đoạn thị trường BĐS đóng băng (2003-2006) Từ khi Luật Đất đai 2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng cục bộ. Trong đó, sự tác động mạnh nhất của Nghị định 181 là việc quy định cấm phân lô bán nền dự án. Với quy định này, thị trường bất động sản đang bùng phát ví như một con ngựa bất kham đã bị chặn đứng lại một cách đột ngột. Đang từ một thị trường "sốt" chuyển sang trạng thái một thị trường "đóng băng" và có nguy cơ đổ vỡ từng bộ phận. Theo đó, đã có số liệu thống kê cho thấy, năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Từ năm 2003-2007 trên 50% số dự án nhà ở đã giao đất cho nhà đầu tư có quy mô diện tích nhỏ (dưới 5ha). Do đó, số nhà ở mới của thành phố phát triển manh mún, trong khi cơ sở hạ tầng phát triển không đồng bộ và không kết nối, dẫn đến tình trạng ngập lụt trong thành phố ngày càng gia tăng. Một số khu đô thị lớn TP.Hồ Chí Minh, giá 1m2 của căn hộ năm 2004, giá trung bình khoảng 20 trđ/m2. (Tương đương 3 cây vàng/m2) thì đến năm 2005 giá xuống mức 15trđ/m2 (tương đương 2 cây vàng/m2) mà vẫn ít người mua. Một số tỉnh lân cận TP.Hồ Chí Minh thì hầu như không có người mua - người bán bất động sản, giao dịch vào giai đoạn “đóng băng”. Tình trạng giao dịch trầm lắng và giảm giá, có thể do một số nguyên nhân cơ bản sau: + Cầu về bất động sản giảm mạnh giá bất động sản ở Việt Nam ở mức cao so với khu vực và thế giới và so với thu nhập thực tế của người dân. Tâm lý “chờ đợi” của người dân là muốn giá xuống nữa, “xuống đến đáy” để mua vào thì mới mang lại hiệu quả cao nhất. Nhu cầu đối với thị trường mua bán đất dự án, căn hộ giảm. Giá vàng liên tục tăng từ năm 2004 đến nay. Trong khi giá bất động sản được đánh giá là quá cao nhưng khi giao dịch thường lại được tính bằng vàng, nên việc giá vàng tăng đã góp phần làm cho thị trường bất động sản “đóng băng” hơn nữa. Bên cạnh đó, nhà nước thúc đẩy và khuyến khích xây dựng các khu chung cư, khu biệt thự ở các thành phố, các khu công nghiệp làm cho quĩ nhà ở tăng lên, giảm bớt sự mất cân đối cung - cầu. + Cung về bất động sản tăng nhanh. Vào thời điểm này, khi giá đất, giá vật liệu xây dựng ổn định việc đầu tư vào xây dựng các chung cư mang lại lợi nhuận rất lớn cho các nhà đầu tư. Theo đánh giá của các chuyên gia, giá chung cư cao cấp từ khoảng 10-15 trđ/m2 cao gấp 3 - 4 lần giá trị thật, nên nếu xây dựng chung cư từ 10 tầng trở lên, giá đất chỉ vào khoảng 500.000đ/m2 và theo đơn giá xây dựng tại thời điểm đó, giá mỗi m2 nhà vào khoảng 3 - 4 trđ, thì giá bất động sản ở nước ta là quá cao so với giá thành thực tế. + Nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản. Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản nhằm lập lại kỷ cương, trật tự, ổn định thị trường nhà đất, hạn chế tình trạng mua bán đất không có giấy tờ hợp pháp và hạn chế tình trạng đầu cơ (Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ qui định “Dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán”, Nghị định 182/2004/NĐ-CP về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, v.v.) chỉ sau vài tháng, cơn sốt nhà đất tại 2 thành phố lớn đã phần nào lắng dịu, giá nhà đất có dấu hiệu giảm. Giá nhà đất tại các tình, thành phố, địa phương khác cũng nguội dần và đi vào ổn định. Giai đoạn phục hồi và phát triển mới (2007-2008) Năm 2007 không phải là một năm thành công của các nhà đầu tư chứng khoán, nhất là những tháng cuối năm khi thị trường chứng khoán tụt dốc, cùng với ảnh hưởng của thị trường tài chính toàn cầu, thị trường bất động sản trở nên hấp dẫn hơn do tập trung của nguồn vốn đầu tư và đầu cơ. Cuối năm 2007, đầu năm 2008, thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chi Minh có dấu hiệu tăng nóng, giá của một số căn hộ chung cư cao cấp, văn phòng cho thuê, khách sạn tăng cao. Đầu tháng 2/2008, giá căn hộ chung cư ở TP. Hồ Chi Minh 50% so với năm 2006. Sự tăng giá này chỉ sảy ra ở một số địa bàn và một số phân khúc thị trường nhất định. Đến đầu tháng 3, tháng 4/2008 sau khi Chính phủ có những biện pháp kiểm soát tiền tệ, giá cả ở các khu vực này đã chững lại và giảm xuống. Đến cuối năm 2008 nhà đất trên thị trường đã giảm bình quân 50% giá trị so với thời điểm cơn sốt, nhiều giao dịch bất động sản không thành công, không giao dịch. Các dự án trong khu vực có tiềm năng phát triển như Nam Sài Gòn - lân cận khu đô thị mới Thủ Thiêm bị mất giá khoảng 50% nhưng so với nhiều khu vực khác thì mức giảm giá này vẫn còn nhẹ. Thậm chí, nhiều dự án tọa lạc trong các khu vực hội đủ điều kiện phát triển đã mất 70% giá trị. Việc thị trường bất động sản đóng băng và có những biểu hiện thoái trào trong thời gian qua, đã gây ra những tác động tiêu cực không nhỏ tới nền kinh tế. Trước hết, nhiều doanh nghiệp và người dân khó trả lãi ngân hàng và theo nhận định của 1 số chuyên gia về lĩnh vực này thì nếu kéo dài tình trạng này sẽ có ít nhất hơn 30% doanh nghiệp bị phá sản; nhiều doanh nghiệp hoạt động cầm chừng. Các văn phòng giao dịch nhà đất, các công ty địa ốc cũng lâm vào hoàn cảnh khó khăn, hoạt động kém hiệu quả và một số phải chuyển sang kinh doanh ngành nghề khác. Khi hàng loạt các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn thì nguồn thu của ngân sách Nhà nước bị giảm đáng kể và nghiêm trọng hơn là các ngân hàng cũng phải đối mặt với “nợ xấu”. Khi sự đổ vỡ của “bong bóng” bất động sản là sự đỗ vỡ dây chuyền của hệ thống ngân hàng và cuối cùng là hậu quả tất yếu của một cuộc khủng hoảng tài chính trầm trọng mà hiện nay đã và đang diễn ra ở ngân hàng và một số nước. Thị trường bất động sản TP. Hồ Chi Minh đã có bước phát triển tích cực, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, công trình dịch vụ đã được xây dựng, góp phần thúc đẩy việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, kinh tế xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao và ổn định trong nhiều năm qua. Giai đoạn đóng băng thị trường từ cuối năm 2008 đến nay Vào khoảng quý II/2008, tín dụng từ hệ thống ngân hàng bị thu hẹp, nguồn đầu tư công bị xem xét, cắt giảm. Thị trường bất động sản lâm vào tình trạng khó khăn. Nhiều dự án, nhiều sản phẩm bị đình trệ. Đến cuối năm 2008, khủng hoảng tài chính toàn cầu bùng nổ và những biến động của nền kinh tế trong nước khiến thị trường bất động sản tiếp tục bị điều chỉnh giảm. Bước sang năm 2009, ngay sau khi thực hiện chính sách kiềm chế lạm phát, Chính phủ tiếp tục thực hiện chính sách kích cầu kinh tế, giảm lãi suất tín dụng, tăng chi 7 tỷ USD từ ngân sách cho gói kích cầu, kiểm soát giá cả của một số mặt hàng cần thiết. Các biện pháp này khiến một lượng vốn đáng kể từ ngân sách nhà nước sẽ tăng thêm cho đầu tư vào thị trường bất động sản (khu vực nhà ở xã hội và nhà ở cho người có thu nhập thấp tại đô thị). Đồng thời, các ngân hàng thương mại được hỗ trợ lãi suất để giảm lãi suất tín dụng cho khu vực liên quan tới thị trường bất động sản. Trong bối cảnh thị trường bất động sản ấm lên, người tiêu dùng có ý định hướng tới thị trường, các nhà đầu tư đã tiếp tục sử dụng phương thức "mua bán nhà ở được hình thành trong tương lai" (thường gọi là phương thức "mua bán nhà trên giấy") với mức giá chào bán khá thấp để động viên vốn đóng góp từ tiền tiết kiệm, tiền nhàn rỗi của dân. Phương thức "mua bán nhà trên giấy" đã làm cho thị trường bất động sản nóng lên ở một số dự án. Tuy nhiên đến quý IV/2009, vốn tín dụng cho thị trường bất động sản nhà ở lại bị ngăn lại theo quyết định của Ngân hàng nhà nước cũng nhằm mục đích ổn định thị trường tiền tệ. Thị trường bất động sản nhà ở lại bị cắt giảm luồng vốn tín dụng nhưng luồng vốn từ phương thức "mua bán nhà trên giấy" vẫn tiếp tục tăng cao. So với giá bất động sản nhà ở tại thời điểm tháng 9/2009, giá tháng 10 tăng 0,55%, tháng 11 tăng 1,30% (tức là tăng 0,75% so với tháng trước), tháng 12 tăng 2,70% (tức là tăng 1,40% so với tháng trước). Bước qua năm 2010, luồng vốn tín dụng cho thị trường bất động sản nhà ở đã được tháo gỡ nhưng chưa thực sự có tiềm lực lớn, luồng vốn góp từ "mua bán nhà trên giấy" vẫn tiếp tục bảo đảm. Hơn nữa, nhiều nhà đầu tư đã tìm các biến thể của phương thức này như tên gọi "nhà đầu vay vốn của người tiêu dùng và cam kết trả lại bằng nhà ở”. Thị trường bất động sản nhà ở năm này đã phát triển theo kịch bản đúng như những gì đã diễn ra vào nửa cuối năm 2009. Tình trạng thiếu vốn vẫn chi phối thị trường, sự nóng - lạnh của thị trường mang tính nhất thời (theo thời điểm) và cục bộ (theo dự án), không phải là một xu hướng phổ biến của cả thị trường. Đến năm 2011, nhiều người vẫn kỳ vọng chu kỳ “nóng” của bất động sản sẽ trở lại trong năm này. Tuy nhiên, trên thực tế, mặc dù đã đi hơn ½ năm nhưng thị trường vẫn chưa có dấu hiệu ấm lại. Thị trường chứng khoán và bất động sản tiếp tục chịu tác động từ chính sách thắt chặt tín dụng chống lạm phát của Chính phủ. Nguồn vốn đổ vào bất động sản “cạn kiệt”. Quản lý nhà nước về TTBĐS Tp. HCM trong những năm 2003-nay Những quy định, nội dung và phương thức thực hiện Những quy định Công tác quản lý của nhà nước về nhà đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí minh được thi hành theo quyết định 227/2005/QĐ-UBND ngày 27/12/2006 theo đó qui định các dự án được nhà nước giao đất để thực hiện, nhưng sau 12 tháng mà không triển khai thì bị thu hồi theo quyết định giao đất…Trong ngắn hạn thì giải pháp này đã phần nào ngăn chặn được tình trạng tự phát xây dựng nhà ở tràn lan và cũng hạn chế được tình trạng đầu cơ về đất. Sau ngày 23/4/2003 một số dự án đầu tư xây dựng hạ tầng khu dân cư bị chững lại do có quyết định số 06/QĐ-UB và chỉ thị số 07/CT-UB buộc nhà đầu tư phải đền bù thiệt hại hoa màu ít nhất là 80% diện tích đất trước khi được giao đất thực hiện dự án.các dự án không được kinh doanh hạ tầng mà phải xây dựng nhà và bán nhà, chủ đầu tư phải đóng góp cho thành phố 20% quỹ nhà hoặc 10% quỹ đất trong dự án. Để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, cần thiết phải hoàn thiện hệ thống pháp luật đối với thị trường BĐS, trong đó có chính sách tài chính theo hướng: bổ sung các quy định chưa có; sửa đổi và điều chỉnh các quy định đã có trong các chính sách đang gây hạn chế, tác động không tích cực đến việc tạo lập (cung), tiêu thụ (cầu) hàng hoá BĐS. Hạn chế sự đầu cơ BĐS gây biến động giá ảo, tạo ra sự lũng đoạn thị trường BĐS, để bảo đảm thị trường phát triển lành mạnh và ổn định. Kiến nghị Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung ngay một số Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai để giải quyết những vấn đề bức xúc, bất cập trong thực hiện. Cụ thể: rà soát các quy định về thu tiền sử dụng đất tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP để sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế bằng một văn bản mới để dễ cập nhật, tra cứu theo hướng: bổ sung quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất cho người sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu; miễn, giảm tiền sử dụng đất cho đối tượng là hộ nghèo tách hộ, có nhu cầu cấp thiết về nhà ở khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư sang làm đất ở; quy định cụ thể chế độ thu đối với trường hợp đất được giao trái thẩm quyền trước 15/10/1993... Viện quy hoạch thành phố Hồ Chí Minh căn cứ trên quy hoạc tổng thể phát triển kinh tế -xã hội cho cả nước, dự án chiến lược phát triển đô thi quốc gia dài hạn đến 2020 được thủ tướng chính phủ phê duyệt theo quyết định số 10/1998/QĐ/TTg và dự án về quy hoạch xây dưng vùng để lập các dự án qui hoach chung xây dựng đô thị . Đây là dự án cụ thể hóa qui hoạch vùng nó có thể lập cho một chuỗi đô thị riêng biệt hoặc cho một chuỗi đô thị dọc theo hành lang giao thông hay cho một thành phố mở thời gian xây dựng dự án thường là 10 năm đến 20 năm. Nội dung phương thức thực hiện Quản lý của Tp.HCM thông qua giao đất,cho thuê đất Luật đất đai ra đời năm 2003 đã kéo theo hàng loạt các nghị định như nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành luật đất đai, nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về xử lí vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/1/2004 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất, nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi, giải phóng mặt bằng… Thời gian qua hầu hết các dự án được bố trí trên địa bàn thành phố phù hợp mục đích đầu tư nhưng chưa phát triển mạnh theo hướng đô thị vệ tinh mà thường là tự phát “đô thị hóa” trên những vùng đất nông nghiệp nội thành và các quận ven, theo các tuyến giao thông chính, nhiều dự án đầu tư triển khai thực hiện trong nhiều năm, đầu tư xây dựng hạ tầng dở dang, thậm chí có dự án đang hoặc vừa được phê duyệt đã tiến hành sang nhượng trái phép vì mục đích kinh doanh kiếm lời nhanh nhưng cũng có dự án mang tính đầu cơ đất ,có dự án do chính sách đền bù không thỏa đáng nên kéo dài tình trạng thu hồi đất-giao đất. Quản lý của chính quyền thành phố Hồ Chí Minh qua cấp phép xây dựng Từ năm 2002-2005 sở xây dựng thành phố Hồ Chí Minh đã cấp phép xây dựng 70424 giấy phép, trong đó cấp cho nhu cầu xây dựng nhà ở là nhu cầu xây dựng nhà câp 01 và 02 là 47477 và nhu cầu xây dựng nhà cấp 03 và 04 là 17485 điều này thể hiện thu nhập của người dân có xu hướng gia tăng. Ngoài ra, thành phố Hồ Chí Minh còn khuyến khích các tổ chức, các công ty quốc doanh lẫn doanh nghiệp tư nhân thực hiện các dự án khu dân cư An Lạc 110ha, khu dân cư Bình Hưng 100ha…. Quản lý của chính quyền thành phố Hồ Chí Minh thông qua các kế hoạch, chương trình phát triển nhà Trong những năm qua thành phố Hồ Chí Minh đi đầu trong việc nâng cao quản lý nhà nước về lĩnh vực nhà ở thông qua các chương trình phát triển nhà. Thứ nhất chương trình di dời tái định cư cho dân sống trên và ven kênh rạch. Thứ hai nâng cấp khu nhà lụp xụp trên địa bàn thành phố Hồ Chí minh với phương châm “nhà nước và nhân dân cùng làm”. Thứ ba tháo dỡ các chung cư hư hỏng nặng để xây dựng mới hoặc sửa chữa. Thứ tư xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp, diện chính sách ở thành phố Hồ Chí Minh. Quản lý bất động sản của thành phố Hồ Chí Minh thông qua công cụ giá cả, tài chính Cuối năm 2004 trên cơ sở phương pháp xác định giá và khung giá đất mới của chính phủ ban hành theo nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004, ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành bảng khung giá đất mới theo quyết định số 316/2004/QĐ-UB ngày 24/12/2004 theo quyết định này thì: Giá đất làm căn cứ để tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp tiến hành cổ phần hóa Tính giá trị quyền sử dụng đất để tính lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng ,lợi ích quốc gia ,lợi ích công công…. Kết quả đạt được và hạn chế Thành tựu đạt được Sự phát triển của thị trường BĐS Tp. HCM trong thời gian gần đây là rất nóng, tính đến nay có khoảng gần 20000 công ty lớn, nhỏ hoạt động trong ngành này. Thu hút một lượng vốn rất lớn vốn đầu tư từ xã hội, đáp ứng nhu cầu nhà ở và các nhu cầu dân sự khác trong phạm vi toàn thành phố. Thị trường BĐS Tp.HCM đang ngày càng được mở rộng về quy mô vốn đầu tư, về diện tích, mục đích sử dụng. Những đóng góp của thị trường này vào kinh tế thành phố không ngừng tăng lên, tiềm năng thị trường còn rất lớn. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào thị trường BĐS thành phố có xu hướng tăng trong nhiều năm, năm 2009 vừa qua mặc dù kinh tế thế giới khó khăn nhưng dòng vốn đăng ký FDI vào Thành phố khoảng 1,385 tỉ, không những cảnh quan đô thị mà còn các dịch vụ du lịch, thương mại và chất lượng cuộc sống từng bước được cải thiện, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS thành phố phát triển cả về mặt chất lượng và số lượng. Chủ trương Nhà nước và Lãnh đạo UBND Thành phố về phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn TP bằng các chính sách hỗ trợ đất sạch, miễn giảm một phần thuế, hỗ trợ tín dụng sẽ tạo động lực cho các công ty BĐS thay đổi chiến lược, đầu tư nhiều hơn vào phân khúc này. 2.3.2.2 Những hạn chế Thực tế là có thời điểm thị trường bất động sản trong nước rất thiếu thông tin. Người dân không biết dựa vào nguồn thông tin chính thống nào để kiểm chứng thông tin. Nhiều người đầu tư vào thị trường này theo tâm lý đám đông khiến đối tượng đầu cơ lợi dụng đẩy giá lên cao nhiều lần. Trong một giai đoạn nhất định, giới đầu cơ là chất xúc tác cho sự phát triển của thị trường. Nhưng nếu không kiểm soát được sự đầu cơ thì thị trường sẽ bị làm "nóng" không cần thiết. Vì vậy, cơ quan chức năng cần chủ động cung cấp thông tin cho người dân để họ được định hướng trong đầu tư. Việc lành mạnh hóa môi trường đầu tư không phải là việc làm đơn giản. Nó đòi hỏi phải có sự liên thông của cả bộ máy hành chính liên quan đến thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng. Việc các nguồn vốn nước ngoài đổ vào thị trường bất động sản thời gian vừa qua tăng cao cho thấy sự hấp dẫn của thị trường này. Nhưng nhà nước cũng cần phải kiểm soát xem sự hấp thu nguồn vốn đó đến đâu. Về thủ tục hành chính, nhiều văn bản pháp quy được ban hành từ các cơ quan quản lý khác nhau, phân cấp quản lý không rõ ràng, do đó, để duyệt hồ sơ dự án hay thực hiện giao dịch BĐS, cần có nhiều thời gian và kiên nhẫn. Theo đánh giá của một số công ty, để hoàn tất thủ tục cho dự án BĐS ở TP có thể mất bình quân từ 2,5 đến 3 năm (báo cáo trong hội thảo của Hiệp hội BĐS TP năm 2009) còn thời gian bình quân hoàn tất thủ tục mua bán, sang nhượng khoảng 1 tháng. Việc cải cách thủ tục hành chính đã trở thành chủ trương của Nhà nước nhưng vẫn trong giai đoạn hoàn thiện. Do đó, thủ tục hành chính hiện tại vẫn là rào cản lớn cho động lực phát triển thị trường. Thống kê số liệu khảo sát trong đề tài nghiên cứu về thị trường BĐS TP năm 2009, sản phẩm giao dịch chủ yếu là đất nền dự án tại các quận 2,7,9, Bình Chánh – đây chính là phân khúc của BĐS sơ cấp (sản phẩm thô), thể hiện tính bất cân đối trong giao dịch, minh chứng rằng thị trường BĐS vẫn ở cấp thấp, sản phẩm hàng hóa chưa đa dạng. Các phân khúc nhà ở tiện nghi, hiện đại, và nhà ở cho người thu nhập trung bình, thấp trong xã hội, các văn phòng, trung tâm thương mại… vẫn là sân chơi của các công ty BĐS trong nước. Các lĩnh vực dịch vụ, chủ yếu tập trung trong môi giới (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê) trong khi việc quản lý BĐS, đấu giá, định giá, trang trí nội thất, thiết kế… chưa được các chủ thể tham gia thị trường quan tâm đúng mức. Giới đầu cơ có xu hướng tăng trong các năm qua với tiềm lực tài chính dồi dào luôn là nguy cơ tiềm ẩn cho sự phát triển. Giá cả của BĐS nơi có đầu cơ thay đổi nhanh, gây hiệu ứng sốt giá cục bộ làm rối loạn thị trường. Thị trường giao dịch ngầm chiếm tỉ trọng đáng kể trong giai đoạn vừa qua gây thất thu lớn cho nguồn thu và ngân sách Nhà nước. Chính sách tín dụng ngắn hạn cho các dự án BĐS dài hạn và ngân hàng định giá thấp tài sản BĐS thế chấp, giải pháp lấy ngắn nuôi dài của các doanh nghiệp BĐS luôn là nguy cơ phá sản của doanh nghiệp kinh doanh BĐS khi thị trường tài chính biến động mạnh, điều này đã được minh chứng trong giai doạn suy thoái kinh tế toàn cầu năm 2008-2009. Vấn nạn tham nhũng, vòi vĩnh xuất hiện trong kinh tế BĐS là hệ quả tất yếu của việc chậm trễ và kém minh bạch, thủ tục hành chính phức tạp, chính sách tín dụng ngắn hạn, quy định mập mờ về khung thuế… kết hợp với công tác chống tham nhũng của ta hiệu quả chưa cao,… chính là mảng tối đáng kể của thị trường BĐS tại TP hiện nay. Công tác đào tạo cho nguồn nhân lực tham gia thị trường vẫn còn nhiều bất cập. Qua gần 2 năm triển khai đào tạo chứng chỉ BĐS theo luật kinh doanh BĐS, hàng ngàn chứng chỉ đã được cấp nhưng chất lượng yếu và nặng về tính hình thức. Theo quan điểm của nhà nghiên cứu, nguyên nhân cơ bản là đào tạo ngắn hạn nhưng có chứng chỉ hành nghề dài hạn (không kỳ hạn) - điều này là không phù hợp vì kinh doanh BĐS là kinh doanh đặc thù có điều kiện, thị trường thì liên tục biến động theo thời gian mà người hành nghề thì chỉ dựa vào yếu tố kinh nghiệm, mối quan hệ với chỉ một ít kiến thức được cập nhật từ pháp luật, thị trường, đầu tư môi giới và đánh giá qua việc tham gia các lớp bồi dưỡng ngắn hạn trên; chưa kể chất lượng đào tạo của các tổ chức cấp giấy chứng nhận bồi dưỡng vẫn là ẩn số. Bên cạnh đó, đây là ngành kinh doanh mới ở TP. Hồ Chi Minh nên còn khá nhiều bất cập. Thứ nhất, các giao dịch bất động sản thông qua các sàn giao dịch theo qui định của pháp luật còn chiếm tỷ lệ thấp, giao dịch ngầm nhiều và khó kiểm soát. Thứ hai, cơ cấu hàng hóa bán trong thị trường bất động sản chưa hợp lý. Trong xây dựng nhà ở thì tỷ lệ các căn hộ phù hợp với nhu cầu và sức mua của người làm công ăn lương còn quá ít, trong khi đó có nơi, có lúc các căn hộ cao cấp, khu biệt thự giá cao lại được đầu tư nhiều, chủ yếu phục vụ một số ít người có thu nhập cao hoặc những người chuyên đầu cơ. Do vậy, khi có biến động lớn về lãi suất ngân hàng thì thị trường bất động sản bị ảnh hưởng nặng nề. Thứ ba, còn nhiều tồn tại trong các qui định về đền bù, giải phóng mặt bằng tại các khu đô thị được qui hoạch để xây dựng nhà ở, thủ tục cấp phép đầu tư còn rườm rà, thủ tục cấp sổ hồng, sổ đỏ cho các chủ sở hữu nhà, chủ sở hữu đất chưa được giải quyết kịp thời và qui hoạch đô thị còn yếu và chậm. Thứ tư, việc các ngân hàng chưa thực sự là người đồng hành của các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản cũng như người mua nhà ở. Chưa có các quĩ đầu tư dài hạn cho bất động sản nói riêng và cho đầu tư các ngành công nghiệp nói chung. Hiện nay, cho vay đầu tư và kinh doanh bất động sản đều dựa vào vốn huy động ngắn hạn từ trong dân của các ngân hàng, do vậy, khi có biến động về tăng lãi suất lập tức đầu tư bất động sản bị ảnh hưởng. Nguyên nhân và những bài học kinh nghiệm Nguyên nhân Thị trường BĐS ở nước ta hiện nay thiếu minh bạch, bất ổn, tiềm ẩn nhiều rủi ro và có những tác động không thuận lợi đến phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, cụ thể ở những vấn đề sau: Một là, vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp. Tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, số lượng người có thu nhập thấp có nhu cầu bức thiết về nhà ở rất lớn. Tuy nhiên, mức giá nhà ở dành cho người có thu nhập thấp thường từ 400 triệu - 500 triệu đồng/căn, tương đương khoảng 25.000 USD - 30.000 USD/căn (trong khi ở Ma-lai-xi-a nhà cho người có thu nhập thấp giá chỉ 12.000 USD - 15.000 USD/căn). Chưa tính đến những người có thu nhập thấp, mà ngay cả những hộ gia đình có mức thu nhập khá khoảng 4 triệu - 5 triệu đồng/tháng thì cũng không thể mua được một căn hộ như vậy. Hai là, chi phí sản xuất kinh doanh tăng. Giá nhà đất tăng sẽ đẩy chi phí sản xuất kinh doanh tăng, làm tăng giá cả hàng hóa sản xuất trong nước, đối với các sản phẩm xuất khẩu thì giá cao hơn các đối thủ cạnh tranh nước ngoài, các sản phẩm tiêu dùng nội địa thì không cạnh tranh được với hàng ngoại nhập trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế như ngày nay. Ba là, giá thuê văn phòng cao sẽ ảnh hưởng đến đầu tư nước ngoài. Các công ty nước ngoài sẽ tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những nước khác có giá thuê văn phòng thấp hơn nhằm tạo ra sản phẩm rẻ hơn. Mặt khác, đối với kết cấu hạ tầng như ở Việt Nam thì sẽ là không hợp lý nếu giá thuê văn phòng cao hơn các nước phát triển hoặc các nước trong khu vực như Trung Quốc, Thái Lan... Bốn là, cơ cấu phát triển kinh tế không đồng đều giữa các ngành, các lĩnh vực. Đa số các nhà đầu tư, kể cả các nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam, đã chọn thị trường BĐS, một thị trường đang phát triển "nóng" tại Việt Nam và kỳ vọng thu được tỷ suất lợi nhuận cao. Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài, số vốn đăng ký của các nhà đầu tư nước ngoài vào BĐS đã tăng đột biến trong năm 2007 và đạt đến con số 2,5 tỉ USD, riêng Thành phố Hồ Chí Minh đạt 1,6 tỉ USD, chiếm 85% tổng số vốn đầu tư. Năm là, giá cả tăng và gây lạm phát. Giá đất tăng cùng với việc các nhà đầu tư đồng loạt đổ vốn vào xây dựng các cao ốc, văn phòng và căn hộ cao cấp đã khiến một khối lượng tiền khá lớn được tung vào thị trường, trong khi các công trình chưa hoàn tất, chưa đi vào khai thác để làm gia tăng giá trị, đang là một trong những nguyên nhân làm bùng nổ lạm phát ở nước ta. Sáu là, chí phí đền bù, giải tỏa đất cao. Giá đất tăng dẫn đến chi phí giải tỏa, đền bù tăng cao, đồng nghĩa với chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tốn kém hơn, càng khó khăn hơn trong việc cải thiện kết cấu hạ tầng. Bảy là, tăng khoảng cách giàu nghèo. Một nhóm người sẽ giàu lên nhờ chuyển nhượng BĐS hoặc nhận được số lợi nhuận kếch xù từ kinh doanh BĐS, trong khi việc người nghèo sở hữu một căn hộ loại rẻ tiền nhất vẫn còn là quá xa vời. Hiện nay, khoảng cách giàu nghèo ở nước ta đang ngày một doãng rộng. Trong giai đoạn từ năm 1993 đến 2004, khoảng cách này đã tăng từ 3,7 lần lên đến 13,5 lần và ngày càng có chiều hướng tăng hơn. Tám là, thị trường thiếu minh bạch, thông tin chưa đầy đủ. Thị trường BĐS ở Việt Nam thiếu minh bạch vì đây chỉ là "sân chơi" của những "đại gia" và các nhà các đầu tư lớn, trong khi thị trường nhà đất ở các quốc gia phát triển luôn hướng đến dân chúng và nhu cầu về nhà ở thực sự của người dân. ở Việt Nam, điển hình là ở các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu mua nhà và đất để đầu tư chiếm tỷ trọng ít nhất là 60%. Người dân hiện nay rất khó khăn trong việc thu thập các thông tin để mua được một căn hộ mà thường phải thông qua môi giới BĐS. Mặt khác, cũng từ chỗ thị trường thiếu minh bạch, thông tin chưa đầy đủ mà các hoạt động giao dịch ngầm, trao tay hiện nay còn khá phổ biến, rất khó khăn trong việc quản lý nhà nước cũng như thất thu ngân sách nhà nước, đồng thời tiếp tay cho tham nhũng. Trình tự, thủ tục về đất đai, thoả thuận quy hoạch, phê duyệt dự án phức tạp, qua nhiều cấp kéo dài. Hệ thống cơ sở hạ tầng của Việt Nam còn yếu kém, đặc biệt là cơ sở hạ tầng giao thông. Nhiều dự án phát triển BĐS tập trung ở khu vực trung tâm đô thị, chưa phát triển được ra vùng ngoại ô, vì vậy làm giảm sức hút và quy mô của thị trường BĐS. Hệ thống thuế liên quan đến thị trường BĐS chưa hợp lý như thuế trong sử dụng nhà đất quá thấp, chưa khuyến khích sử dụng có hiệu quả đất đai và không hạn chế được đầu cơ. Về phía nhà đầu tư, do yếu tố lợi nhuận chi phối, trong thời gian qua các nhà đầu tư chủ yếu đầu tư vào loại nhà cao cấp, diện tích rộng, phù hợp với đối tượng có thu nhập cao. Tuy nhiên, nhu cầu và khả năng của phân khúc thị trường này chỉ chiếm khoảng 5% thị trường nhà ở nên dẫn đến bất hợp lý về cơ cấu hàng hoá BĐS. Đối với nhà ở có quy mô vừa và giá cả phù hợp với đa số người dân (có thu nhập trung bình và thấp) lại chưa được các nhà đầu tư chú trọng nên phân khúc này, hàng hóa thiếu hụt. Điểm qua các cơn sốt của thị trường bất động sản Việt Nam có thể nhận thấy yếu tố then chốt ảnh hưởng đến thị trường bất động sản là sự tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam gắn liền với các động lực thúc đẩy kinh tế thị trường như môi trường an ninh. Chính trị ổn định, các cam kết của Chính phủ, hệ thống luật pháp ngày càng rõ ràng, các định chế, chính sách mở, khuyến khích đầu tư, kinh doanh, sự gia nhập vào WTO. Sự xuất hiện và phát triển của thị trường vốn, và các loại hàng hóa trong thị trường vốn. Bên cạnh đó, xuất phát từ quan niệm bất động sản là một loại tài sản để tích trữ giống như vàng, do vậy nó thu hút rất mạnh sự quan tâm và tham gia đầu tư của dân chúng, được thể hiện rất rõ trong các kỳ sốt đất vừa qua. Sự thiếu hụt về quy hoạch đô thị, nhu cầu và tốc độ đô thị hóa và mở rộng của các thành phố lớn như Tp.HCM làm tăng cầu một cách nhanh chóng, nhất là trong lĩnh vực nhà ở, văn phòng chất lượng cao và khu mua sắm. Chưa xây dựng được một hệ thống số liệu hay chỉ số đo lường sự biến động của thị trường. Khi không có số liệu về biến động của giá, số liệu về biến động của tiền thuế, hay số liệu thống kê các công trình đang xây dựng hoặc sẽ có kế hoạch xây dựng cùng với thời gian hoàn thành để đánh giá nguồn cung thì dự báo với con số chính xác tương đối là gần như không thể. Bài học kinh nghiệm Công tác quy hoạch được đặc biệt chú trọng, tạo sự phát triển bền vững cho thị trường bất động sản. Việc xây dựng quy hoạch được tiến hành từng bước khoa học, kỹ lưỡng và trước khi công bố công khai phải có ý kiến đóng góp rộng rãi của người dân. Nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó cung cấp cho các đơn vị để thực hiện dự án theo quy hoạch (bán hoặc cho thuê), tránh tình trạng đối đầu giữa nhà đầu tư và chủ đất trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng. Không có hiện tượng tư nhân thương lượng với người dân để mua lại đất xây dựng các công trình nhà ở, cơ sở thương mại… để kinh doanh. Công tác thu hồi đất, đền bù, giải tỏa được thực hiện theo luật định, công bằng và bình đẳng đối với mọi tổ chức, cá nhân, có xem xét điều tiết giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng đô thị. Việc đền bù được điều tra khảo sát tỉ mỉ, đảm bảo quyền lợi của người dân. Kinh nghiệm quản lý đất đai: Hình thành các dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp. Đối với thị trường đất đai và bất động sản thì việc hình thành khung pháp lý liên quan đến sở hữu và các hình thức giao dịch chỉ là điều kiện cần nhưng chưa phải là điều kiện đủ. Tính chuyên nghiệp của thị trường được thể hiện thông qua một mạng lưới các trung gian môi giới, tư vấn pháp luật, tư vấn giá cả, tư vấn mua bán.. được hình thành nhằm hỗ trợ thị trường bảo đảm cho người dân biết được các quyền hạn và trách nhiệm của mình với tư cách là người chủ tài sản và các giao dịch về đất đai. Hơn nữa, những tổ chức này cũng đóng vai trò rất quan trọng trong việc thực hiện các dịch vụ công theo nguyên tắc hợp đồng với các cơ quan của Nhà nước như: đào tạo, phổ biến, giải thích pháp luật, đo đạc, bảo hiểm. Phải kiểm soát tỷ lệ người nước ngoài mua BĐS quốc gia với một tỷ lệ phù hợp nằm trong ngưỡng cho phép để nó không mang đến hiểm họa trong tương lai. CHƯƠNG III. ĐỊNH HƯỚNG VÀ KIẾN NGHỊ CHO SỰ PHÁT TRIỂN TTBĐS TP. HCM TRONG NHỮNG NĂM TỚI Định hướng phát triển Thị trường bất động sản là một trong những thị trường vô cùng quan trọng trong nền kinh tế thị trường. đồng thời nó cũng là một lại hàng hóa tương đối đặc biệt, trong khi nhu cầu trong xã hội là vô hạn thì nguồn cung đối với loại hang hóa này lại bị giới hạn. Mặt khác, Giá cả hang hóa trên thị trường này luôn có chiều hướng gia tăng, nhưng có quá trình tạo lập dài nên cung phản ứng chậm hơn cầu và thường xảy ra tình trạng mất cân đối cung-cầu. Đây là thị trường hấp dẫn đầu cơ nên quản lý nhà nước đối với thị trường này là rất cần thiết và quan trọng, Nhà nước thông qua công cụ pháp luật, chính sách, quy hoạch, khắc phục những khuyết tật của thị trường đẻ quản lý và phát triển thị trường. Trên cơ sở lý luận và thực tiễn, một số giải pháp khả thi được đưa ra nhằm khắc phục những mặt còn hạn chế, phát triển thị trường bất động sản ở đô thị thành phố hồ chí minh như sau: Các nhóm giải pháp trực tiếp Một là, nhóm giải pháp tác động tới cung. Trước hết là giải pháp tăng cung trên thị trường sơ cấp về đất ở đô thị, trobg khi tổng cung là không co giãn: nhà nước phải thật sự cẩn trọng trong công tác quy hoạch, kế hoach sử dụng đất, tăng hệ số sử dụng đất,.. đẻ là tăng giá trị sử dụng đất thì Nhà nước phải làm cho “đất sạch” và đưa ra đấu ra quyền sử dụng đất, với cách này cũng khắc phục được tình trạng quy hoạch treo, là tăng cung trên thị trường thứ cấp. những giải pháp để tăng cung hang hóa hợp pháp cho thi trường như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà để tăng cung hàng hóa tiềm năng; thu hút đầu tư khai thác vào các dự án xây dựng hạ tầng khu dân cư, dự án phát triển nhà ở, để tăng cung hang hóa cụ thể hoặc hang hóa hình thành trong tương lai; giải pháp kiểm soát đầu cơ để ổn định thị trường, nhanh chóng đưa lượng hang hóa tích trữ vào thị trường; giải pháp điều chỉnh năng lức cung theo phân khúc thị trường nhà ở cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thập nhằm đáp ứng nhu cầu sở hữu-sử dụng của phân khúc thị trường này, vì mục đích an sinh xã hội và công bang xã hội, đây là một tiêu chí không thể thiếu góp phần phát triển bền vững thị trường BĐS thành phố Hồ Chí Minh; giải pháp xaoas quy hoạch treo đẻ giải phóng mặt bằng, đẩy nhanh tiến độ thi công, hoàn công nhằm tung ra thị trường những hang hóa tiềm ẩn từ nhiều năm qua. Hai là, nhóm giải pháp tác động đến cầu thị trường BĐS Tp Hồ Chí Minh. Để kích cầu sở hữu-sử dụng có thể áp dụng biện pháp mở rộng các định chế tài chính với cơ chế thông thoáng, nhằm thu hút nhà đầu thư, đặc biệt là xây dựng REIT đẻ có them giải pháp vốn cho thị trường BĐS; giải pháp ổn định giá cả thị trường để tránh xảy ra hiện tượng bong bong nhà-đất; giải pháp tiết kiệm để tăng phần tích trữ vốn, nhằm rút ngắn thời gian để tiếp cận thị trường; khi cần thiết phải áp dụng giải pháp tình thế như mở rộng tín dụng nhà ở, để kích cầu sở hữu-sử dụng hâm nóng lại thị trường đã bị đóng băng trong những năm qua do hệ quả để lại của tình trạng vỡ bong bóng nhà-đất. trong trường hợp nào đó phải áp dụng giải pháp tác động kiềm chế cầu ảo tránh đưa đến hiện tượng bong bóng nhà-đất. Ba là, nhóm giải pháp xây dựng các định chế hỗ trợ thị trường mang tính chuyên nghiệp như sàn giao dịch bất động sản, để mọi thông tin thị trường được cập nhật kịp thời, chính xác, hỗ trợ cho nhà đầu tư từ khi tiếp cận đầu tư, đến khi quyết định đầu tư, trong đó: chỉ số biến động giá cả nhà-đất như là một công cụ để dự báo thị trường;dịch vụ trung gian môi giới, thẩm định giá, tư ván luật, tư vấn thiết kế thi công,… cũng được khuyến khích phát triển theo hướng chuyên môn hóa. Bốn là, nhóm giải pháp hoàn thiện khung thể chế, chính sách phát triển thị trường BĐS thành phố Hồ Chí Minh, trên cơ sở sửa đổi, bổ xung những văn bản quy định về thể chế, chính sách sẵn có cho phù hợp với kinh tế thị trường và ban hành những quy định mới theo yêu cầu đặt ra theo yêu cầu của thị trường để minh bạch hóa thị trường, nhằm thu hút đầu tư khai thác, đầu tư kinh doanh, đầu tư sở hữu-sử dụng trong moi trường cạnh tranh lành mạnh, góp phần phát triển bền vững thị trương BĐS thành phố Hồ Chí Minh. Năm là, nhóm giải pháp nâng cao hiểu quả quản lý thị trường BĐS Tp.HCM, bao gồm: giải pháp thống nhất hệ thống quản lý nhà nước về nhà-đất, khắc phục tình trạng chồng chéo, phức tạp như hiện nay, một căn nhà nhưng do hai bộ ngành quản lý (đất do bộ tài nguyên môi trường quản lý, nhà do bộ xây dựng quản lý), đã tạo môi trường cho tham nhũng, sách nhiễu tại các cơ quan thừa hành và tại các vị trí tác nghiệp; giải pháp cải cách thủ tục hành chính, nâng cao năng lực quản lý hành chính để tăng hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS, về phía nhà đầu tư thì rút ngắn thời gian tiếp cận dự án, tiện kiện những chi phí không hợp lý, hợp lệ, sớm hoàn thành công việc và kết thúc dự án với suất đầu tư thấp, đạt mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận, khi đó thị trường BĐS thành phố Hồ Chí Minh mới thu hút được đầu tư và nhanh chóng phát triển. Sáu là, giải pháp tác động tới giá cả thị trường BĐS thành phố Hồ Chí Minh, phát huy tác dụng của các nhóm giải pháp trên đây tác động đến cung-cầu, xây dựng các khung thể chế, các định chế thị trường, năng cao hiệu quả quản lý nhà nước trên thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh trên thị trường thứ cấp. trong điều kện bình thường, không cần thiết phải điều chỉnh bằng giá đất hằng năm trên thị trường sơ cấp, mọi quyết định giao đất, thuê đất để thục hiện các dự án đầu tư-xây dựng-kinh doanh đều phải qua đấu giá quyền sử dụng đất. Các nhóm giải pháp gián tiếp Ngoài các nhóm giải pháp cụ thể trên đây, cũng cần có những giải pháp gián tiếp, đồng bộ, thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường nhà ở đô thị, có thể kể đến như sau: Thứ nhất, chuyển dịch cơ cấu nhà đất: chủ trương di dời các khu công nghiệp ô nhiễm, tạo đầu vào cho các khu công nghiệp tập trung ở ngoại thành à cũng là đầu vào cho các khu dân cư thương mại, dịch vụ ở nội thành. Thứ hai, chính sách cổ phần hóa: góp phần thúc đảy chuyển đổi cơ cấu nguồn vốn trong các thành phần kinh tế, nhằm mở rộng nguồn vốn kinh doanh, đặc biệt là hoạt động kinh doanh BĐS. Thứ ba, sắp xếp, tổ chức và cho phép chuyển nhựng tài sản công đang sử dụng không hợp lý: việc làm này nhằm tạo nguồn thu ngân sách, mặt khác, đưa ra một lượng cung rất lớn trong tương lai. Thứ tư, xây dựng các khu dân cư mới, thực hiện đô thị hóa: thông qua các dự án quy hoạch khu dân cư, đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho các tầng lớp nhân dân. Kiến nghị Kiến nghị của UBND Tp.HCM Một trong những kiến nghị là thành phố cần hình thành các tổ chức quản lý Nhà nước đủ năng lực thực thi công tác quản lý và phát triển thị trường bất động sản hiệu quả gồm Trung tâm nghiên cứu và dự báo thị trườngbất động sản, Tổng Công ty xây dựng nhà ở xã hội, Quỹ tài chính ngân sách; có cơ chế chính sách cụ thể để phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội; hình thành Quỹ tiết kiệm nhà ở nhằm hỗ trợ cho người có nhu cầu nhà ở nhưng thu nhập hạn chế. Chính phủ sớm ban hành các quy định cụ thể để hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng như quỹ tín thác đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở; chấn chỉnh và nâng cao chất lượng hoạt động dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; quản lý, kiểm tra việc bán hàng qua sàn giao dịch bất động sản của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, kiểm soát chặt chẽ tiến độ đầu tư các dự án, đặc biệt là các dự án nhà ở và hạ tầng kỹ thuật đô thị; tiếp tục cải cách hành chính, nâng cao năng lực quản lý đô thị trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, quản lý quá trình khai thác sử dụng công trình… Cần ban hành cơ chế cụ thể để nhiều thành phần tổ chức kinh tế có thể tham gia đầu tư vào thị trường bất động sản; khuyến khích các nhà đầu tư xây dựng nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp, đối tượng chính sách, mở rộng sự tham gia của doanh nghiệp, cá nhân nước ngoài vào thị trường này; xây dựng chính sách thuế nhà đất, bổ sung thuế sở hữu nhà ở; xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản để đánh giá và dự báo tình hình phát triển thị trường… Kiến nghị của nhóm Thành phố huy động các nguồn vốn trung và dài hạn để tạo ra quỹ nhà sau đó cho thuê hoặc bán dưới hình thức trả góp. Tuy nhiên, trong chính sách này, TP cần thể hiện rõ quan điểm là Nhà nước tạo mọi điều kiện để người dân có nhà ở, nhưng Nhà nước không bao giờ có thể tạo điều kiện để mọi người dân có sở hữu nhà ở. Bởi vì thực tế hiện nay, không có nguồn vốn nào tài trợ nổi cho việc bán nhà trả góp 20 hoặc 30 năm. Tăng tính thanh khoản và độ an toàn của trái phiếu phát triển nhà ở để khuyến khích các ngân hàng, các tổ chức tín dụng mạnh dạn đầu tư, tạo ra thị trường vốn cho phát triển BĐS. Để làm được điều này thành phố cần kiến nghị cho phép phát hành trái phiếu phát triển nhà ở mà có thể mua bán và đảm bảo độ an toàn. Vì hiện nay, trái phiếu đô thị của TP.HCM không được mua bán, độ an toàn là 0% cho nên nhiều người không dám mua. Ngoài ra, lượng tiền vốn nhàn rỗi trong dân hiện nay là rất lớn. Thành phố có thể tận dụng nguồn vốn này để đầu tư cho BĐS bằng cách cho phát hành chứng chỉ tiền gửi BĐS. Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí minh nói riêng và Việt Nam nói chung cần đạt mức độ minh bạch, cơ chế chính sách ổn định, đồng bộ, đầy đủ; hình thành pháp lý cho hàng hóa bất động sản thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và công trình; tổ chức vận hành hiệu quả hệ thống đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà đơn giản, công khai, minh bạch và thống nhất. Kết luận Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng trong nền kinh tế thị trường vì nó chưa đựng một lượng tài sản cực lớn về cả quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân, đồng thời thị trường bất động sản cũng có mối liên hệ một cách chặt chẽ với các thị trường như: thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường chứng khoán.... Chính vì vậy, hoạt động của thị trường bất động sản của khu vực, quốc gia có hiệu quả hay không đều ảnh hưởng rất lớn đến sự tăng trương, phát triển về cả mặt kinh tế lấn xã hội tại khu vực, quốc gia đó. Hiện nay, thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đang phải đương đầu với tình trạng “đóng băng” về giao dịch. Điều này sẽ có ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của thành phố cũng như sự phát triển chung của Việt nam. Để có thể khắc phục được tình trạng này thì phải có sự tham gia hỗ trợ một cách đồng bộ từ các ban, ngành, chính quyền các cấp từ trung ương đến địa phương. Nều làm được điều này, trong một thời gian không xa, thị trường bất động sản Hồ Chí Minh sẽ là một thị trường năng động và phát triển một cách hiệu quả, bền vững. TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Tổ chức và kinh doanh trên thị trường hàng hóa và dịch vụ ở Việt Nam- Trường ĐH KTQD Kinh doanh bất động sản những vấn đề cơ bản – TS: Nguyễn Thị Tuyết Như MỤC LỤC Mở đầu 01 Lý do chọn đề tài 01 Đối tượng nghiên cứu 01 Mục đích nghiên cứu 01 Phạm vi nghiên cứu 01 Phương pháp nghiên cứu 01 Nội dung 02 Chương I. Cơ sở lý luận về quản lí nhà nước cho thị thường bất động sản 02 Khái niệm thị trường 02 Khái niệm về thị trường bất động sản 03 Đặc điểm, vai trò và vị trí của thi trường bất động sản 03 Đặc điểm của thị trường bất động sản 03 Vai trò và vị trí của thị trường bất động sản 04 Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản 04 Vai trò của nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản 04 Nội dung của quản lí nhà nước về thị trường bất động sản 05 Chương II. Quản lí nhà nước về thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2003 tới nay 07 Tổng quan thị trường bất động sản (BĐS) Tp. Hồ Chí Minh 07 Thực trạng thị trường BĐS Tp. HCM từ năm 2003 tới nay 08 Giai đoạn thị trường BĐS đóng băng (2003-2006) 08 Giai đoạn phục hồi và phát triển mới (2007-2008) 09 Giai đoạn đóng băng thị trường từ cuối năm 2008 đến nay 10 Quản lý nhà nước về TTBĐS Tp. HCM trong những năm 2003-nay 11 Những quy định, nội dung và phương thức thực hiện 11 Những quy định 11 Nội dung phương thức thực hiện 12 Kết quả đạt được và hạn chế 13 Thành tựu đạt được 13 Những hạn chế 14 Nguyên nhân và những bài học kinh nghiệm 16 Nguyên nhân 16 Bài học kinh nghiệm 18 Chương III. Định hướng và kiến nghị cho sự phát triển thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh trong những năm tới 19 Định hướng phát triển 19 Các nhóm giải pháp trực tiếp 19 Các nhóm giải pháp gián tiếp 21 Kiến nghị 23 Kiến nghị của UBND Tp.HCM 23 Kiến nghị của nhóm 24 Kết luận 25 Tài liệu tham khảo 26