Quy định về sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Bản dịch của Nhà Pháp luật Việt - Pháp 111 QUY ĐỊNH VỀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI, NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI NGUYỄN KHẢI Vụ trưởng Vụ Đất đai Bộ Tài nguyên và Môi trường I. QUY ĐỊNH VỀ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Vấn đề sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đã được Luật Đất đai 2003 và các văn bản thi hành Luật quy định cụ thể về chủ thể sở hữu đất đai, chủ thể sử dụng đất, quyền của chủ thể sở hữu đất đai, quyền của chủ thể sử dụng đất, tạo ra hành lang pháp lý cơ bản để điều chỉnh các quan hệ đất đai, trong đó có những quan hệ đất đai có yếu tố nước ngoài, cụ thể là: 1. Hiến pháp và Luật Đất đai quy định nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai và thống nhất quản lý đất đai trong cả nước. 2. Pháp luật về đất đai quy định Nhà nước có quyền của đại diện chủ sở hữu đất đai như quyền định đoạt về đất đai, quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai và trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Quyền định đoạt về đất đai được thực hiện bằng việc quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất. Quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất được thực hiện thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Quyền sử dụng đất được Nhà nước Việt Nam trao cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo 3 nhóm đối tượng: Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: gồm có cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: gồm có người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam. Tổ chức, cá nhân nước ngoài: gồm có tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư . Bản dịch của Nhà Pháp luật Việt - Pháp 112 3. Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu đất đai và thống nhất quản lý đất đai thông qua các cơ quan của Nhà nước: Quốc hội, Chính phủ (Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc quản lý nhà nước về đất đai), Hội đồng nhân dân các cấp, Uỷ ban nhân dân các cấp. 4. Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu đất đai và thống nhất quản lý đất đai quản lý đất đai thông qua các hoạt động cụ thể như: 4.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó; 4.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính; 4.3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; 4.4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; 4.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; 4.6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 4.7. Thống kê, kiểm kê đất đai; 4.8. Quản lý tài chính về đất đai; 4.9. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản; 4.10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; 4.11. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; 4.12. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai; 4.13. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai. 4.14. Đầu tư, xây dựng hệ thống cơ quan quản lý đất đai đảm bảo thực hiện các nhiệm vụ quản lý đất đai. 5. Một số vấn đề liên quan đến sở hữu đất đai, sở hữu tài sản trên đất: Do lịch sử xây dựng và bảo vệ đất nước Việt Nam trải qua nhiều giai đoạn nên hệ thống pháp luật cũng có nhiều thay đổi trong từng giai đoạn, đặc biệt là pháp luật về đất đai có thay đổi cơ bản về chế độ sở hữu đất đai: Giai đoạn trước khi Quốc hội ban hành Hiến pháp 1980 thì pháp luật quy định có 3 hình thức sở hữu đất đai (sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân). Từ khi Quốc hội ban hành Hiến pháp 1980 đến nay pháp luật quy định chỉ có 1 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. 6. Trong khi đó các quy định về sở hữu tài sản gắn liền với đất như nhà ở, nhà xưởng, công trình xây dựngít bị thay đổi trong các giai đoạn mà vẫn có nhiều hình thức sở hữu tài sản. Vì vậy, nhiều quan hệ về sở hữu tài sản trong giai đoạn từ năm Bản dịch của Nhà Pháp luật Việt - Pháp 113 1980 đến nay không thống nhất với quan hệ đất đai, ví dụ vấn đề phát sinh tranh chấp trong việc mua bán, mượn, tặng cho, thừa kế nhà ở gắn liền với đất trong giai đoạn sau năm 1980. Đây cũng là những vấn đề mới được Luật Đất đai 2003 và các văn bản thi hành Luật quy định, cụ thể là: 6.1. Nhóm quan hệ về sở hữu đất đai, về quyền sử dụng đất: Pháp luật không giải quyết việc đòi lại đất và không xem xét giải quyết khiếu nại về việc đòi lại đất mà Nhà nước Việt Nam đã giao cho người sử dụng theo chính sách, pháp luật về đất đai được ban hành từ trước 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực thi hành), các chính sách, pháp luật về đất đai được ban hành từ trước 15/10/1993 bao gồm: a. Đất bị tịch thu, trưng thu, trưng mua khi thực hiện cải cách ruộng đất ở miền Bắc; chính sách xoá bỏ triệt để tàn tích chiếm hữu ruộng đất và các hình thức bóc lột thực dân, phong kiến ở miền Nam; b. Đất đã hiến tặng cho Nhà nước, cho hợp tác xã và tổ chức khác, cho hộ gia đình, cá nhân; c. Đất đã góp vào hợp tác xã nông nghiệp theo quy định của Điều lệ hợp tác xã nông nghiệp bậc cao; d. Đất thổ cư mà Nhà nước đã giao cho người khác để làm đất ở; đất ở và đất vườn đã giao lại cho hợp tác xã để đi khai hoang; ruộng đất đã bị thu hồi để giao cho người khác hoặc điều chỉnh cho người khác khi giải quyết tranh chấp ruộng đất; e. Đất đã chia cho người khác khi hưởng ứng cuộc vận động san sẻ bớt một phần ruộng đất để chia cho người không có ruộng và thiếu ruộng tại miền Nam sau ngày giải phóng. 6.2. Nhóm quan hệ về sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất: Pháp luật không giải quyết việc đòi lại nhà đất và không xem xét giải quyết khiếu nại về việc đòi lại nhà đất đã thực hiện theo chủ trương, chính sách về quản lý nhà đất, chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa liên quan đến nhà đất đã được ban hành trước ngày 01/7/1991 (ngày Pháp lệnh về nhà ở có hiệu lực thi hành). Pháp luật quy định xác lập quyền sở hữu toàn dân đối với nhà (nhà ở, nhà ở có khuân viên, các loại nhà khác) mà Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách sau: a. Cải tạo nhà đất cho thuê, b. Cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh có liên quan trực tiếp đến nhà đất, c. Quản lý nhà đất của các tổ chức, cá nhân (diện 2/IV) ở các tỉnh, thành phố phía Nam sau ngày giải phóng (30/4/1975), d. Quản lý nhà vắng chủ, e. Quản lý nhà đất trong từng thời điểm nhất định và nhà đất của các đoàn hội, tôn giáo, f. Quản lý nhà đất của những người di tản, chuyển vùng hoặc ra nước ngoài. Pháp luật quy định xác lập quyền sở tư nhân đối với nhà (nhà ở, nhà ở có khuân viên, các loại nhà khác) thuộc diện phải thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất, chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa liên quan đến nhà đất đã được ban hành trước ngày 01/7/1991 trong các trường hợp sau: Bản dịch của Nhà Pháp luật Việt - Pháp 114 a. Nhà đất mà cho đến ngày 02/402005 cơ quan nhà nước chưa có văn bản quản lý, chưa bố trí sử dụng nhà đất đó. b. Nhà đất mà Nhà nước đã có văn bản quản lý nhưng thực tế chưa quản lý, chưa bố trí sử dụng. c. Nhà đất mà Nhà nước đã trưng mua nhưng chưa thanh toán tiền hoặc đã thanh toán một phần cho chủ sở hữu. d. Nhà đất mà Nhà nước đã trưng dụng. e. Phần diện tích nhà đất mà Nhà nước đã để lại khi thực hiện chính sách cải tạo nhà đất cho thuê và chính sách quản lý nhà đất của tổ chức, cá nhân. 6.3. Quan hệ về mượn đất (đất ở, các loại đất khác): Nhà nước Việt Nam mượn đất của hộ gia đình, cá nhân mà có giấy tờ cho mượn thì pháp luật quy định Nhà nước Việt Nam (thông quan Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất cho mượn) xem xét giải quyết trả lại quyền sử dụng đất đã mượn nếu đất đó chưa giao cho người khác sử dụng hoặc bồi thường bằng tiền hoặc giao đất mới, chỗ ở mới nếu đất đó đã giao cho người khác sử dụng. Việc giải quyết trả lại đất mà Nhà nước đã mượn của hộ gia đình, cá nhân được thực hiện đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2010. Sau ngày 31 tháng 12 năm 2010, Nhà nước Việt Nam không giải quyết việc trả lại đất mà Nhà nước đã mượn. 6.4. Pháp luật quy định về việc giải quyết vấn đề mượn, thuê đất có tài sản trên đất (nhà ở, nhà xưởng sản xuất, kinh doanh) giữa tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với nhau (không có bên nào là Nhà nước). II. VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI, NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT Mặc dù không có quyền sở hữu đất đai, nhưng người sư dụng đất nói chung, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất nói riêng được pháp luật quy định có các quyền và nghĩa vụ. Đây là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất tham gia các quan hệ giao dịch bất động sản, đất đai, cụ thể là: 1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất có các quyền chung sau đây: 1.1. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 1.2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; 1.3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; 1.4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; 1.5. Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; 1.6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. 2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất có các nghĩa vụ chung sau đây: 2.1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật; Bản dịch của Nhà Pháp luật Việt - Pháp 115 2.2. Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục hành chính khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất; 2.3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; 2.4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; 2.5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; 2.6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất; 2.7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất. 3. Quyền của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất: 3.1. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc. 3.2. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất tại Việt Nam còn có quyền sau: a. Xây dựng các công trình trên đất theo giấy phép của cơ quan nhà nước Việt Nam có thẩm quyền; b. Quyền sở hữu công trình do mình xây dựng trên đất thuê trong thời hạn thuê đất; c. Các quyền theo điều ước quốc tế mà Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã ký kết hoặc gia nhập; d. Được hưởng các quyền khác ghi trong hợp đồng thuê đất. 4. Quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất: 4.1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước Việt Nam trao quyền sử dụng đất theo hình thức sau: a. Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy định của pháp luật. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thực hiện các dự án đầu tư còn được quyền lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. b. Nhà nước Việt Nam công nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua hoặc được thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở để về đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam. c. Nhà nước Việt Nam cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế từ người khác để thực hiện dự án đầu tư theo quy định của pháp luật. Bản dịch của Nhà Pháp luật Việt - Pháp 116 4.2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã thuê đất của Nhà nước để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê thì được tiếp tục thuê đất hoặc chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. 4.3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam mà được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất còn có quyền sau đây: a. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất; b. Cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất; c. Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; d. Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật; e. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật. 4.4. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam mà được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, thì còn có quyền sau đây: a. Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; b. Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Trường hợp người mua tài sản là tổ chức, cá nhân thì được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; trường hợp người mua tài sản là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm. Người được giao đất, thuê đất tiếp tục sử dụng theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại; c. Cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. 4.5. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền sau đây: a. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất; b. Cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất; c. Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn thuê đất; d. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất; Bản dịch của Nhà Pháp luật Việt - Pháp 117 e. Trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền bán hoặc cho thuê nhà ở; người mua nhà ở được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai. 4.6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì còn có quyền sau đây: a. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất; b. Cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất; c. Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; d. Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật; e. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật. 4.7. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất do thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì còn có quyền sau đây: a. Bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, đất thuê lại đối với trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm; b. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác liên doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài trong thời hạn thuê đất, thuê lại đất đối với trường hợp đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thời gian thuê lại. 4.8. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam nếu thuộc các đối tượng sau đây: a. Người về đầu tư lâu dài có nhu cầu nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam; b. Người có công đóng góp với đất nước; c. Những nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước; d. Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam; e. Các đối tượng khác theo quy định của Uỷ ban thường vụ Quốc hội. Nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì có quyền: o Bán nhà ở gắn liền với đất ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; Bản dịch của Nhà Pháp luật Việt - Pháp 118 o Thế chấp nhà ở gắn liền với đất ở tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; o Để thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về dân sự; trường hợp người thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam hoặc cá nhân nước ngoài thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó; o Tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. 5. Quyền của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất: 5.1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư thì được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đó còn được quyền lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất. 5.2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền sau đây: a. Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; b. Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Trường hợp người mua tài sản là tổ chức, cá nhân thì được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; trường hợp người mua tài sản là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm. Người được giao đất, thuê đất tiếp tục sử dụng theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại; c. Cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. 5.3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất thì có các quyền sau đây: a. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất; b. Cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất; c. Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn thuê đất; d. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất; e. Trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền bán hoặc cho thuê nhà ở; người mua nhà ở được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai. Bản dịch của Nhà Pháp luật Việt - Pháp 119 5.4. Tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất do thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao thì có các quyền sau đây: a. Bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, đất thuê lại đối với trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm; b. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác liên doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài trong thời hạn thuê đất, thuê lại đất đối với trường hợp đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thời gian thuê lại. 6. Việc thực hiện các quyền của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất khi đã có đủ điều kiện sau: 6.1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 6.2. Đất không có tranh chấp; 6.3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; 6.4. Trong thời hạn sử dụng đất. III. VỀ LOẠI ĐẤT THỜI HẠN VÀ HẠN MỨC SỬ DỤNG ĐẤT Thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước quy định chế độ quản lý, sử dụng loại đất được sử dụng, thời hạn sử dụng đất và hạn mức đất sử dụng đối với người sử dụng đất nói chung và tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất nói riêng, cụ thể là: 1. Pháp luật về đất đai căn cứ vào mục đích sử dụng đất để chia thành 3 nhóm đất là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Trong từng nhóm đất có các loại đất cụ thể, mỗi loại đất được xác định theo một mục đích như nhóm đất nông nghiệp có đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác. Đơn vị cơ bản để quản lý, sử dụng đất đai là thửa đất. Thửa đất gắn với loại đất và thể hiện mục đích sử dụng đất; trường hợp thửa đất được sử dụng vào nhiều mục đích thì lấy mục đích sử dụng chính để phân loại đất, ví dụ thửa đất ở có kết hợp mục đích khác là cho thuê làm dịch vụ, kinh doanh. 2. Tương ứng với mỗi loại đất, pháp luật về đất đai quy định thời hạn sử dụng đất cho phù hợp, cụ thể là: 2.1. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc với thời hạn không quá 99 năm. 2.2. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư và thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư được xác định theo thời hạn dự án đầu tư nhưng không quá 50 năm, đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh Bản dịch của Nhà Pháp luật Việt - Pháp 120 tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm. 2.3. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. 2.4. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, thì thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài. 2.5. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế từ người khác, thì thời hạn sử dụng đất là thời gian sử dụng đất còn lại của thời thời hạn sử dụng đất trước khi chuyển quyền sử dụng đất. IV. VỀ GIÁ ĐẤT Thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước được quyền định đoạt giá đất, theo đó pháp luật về đất đai quy định việc xác định giá đất theo 3 loại là giá đất do Nhà nước quy định, giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, giá đất do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền. Việc sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất có liên quan nhiều đến các quy định về giá đất, cụ thể là: 1. Giá đất do Nhà nước quy định, cụ thể là trong phạm vi cả nước Chính phủ ban hành khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian. Ở địa phương các Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. 1.1. Giá đất do Nhà nước quy định theo nguyên tắc: a. Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp; b. Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; c. Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. d. Theo phương pháp xác định giá đất do Chính phủ quy định. 1.2. Giá đất do Nhà nước quy định sử dụng để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. Giá đất do Nhà nước quy định còn sử dụng để tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với các trường hơp: a. Được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; b. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang thuê đất thực hiện dự án đầu tư chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất; Bản dịch của Nhà Pháp luật Việt - Pháp 121 c. Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; d. Đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không thành. Tuy nhiên, hiện nay Chính phủ và Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương mới chỉ công bố giá đất để thu tiền sử dụng đất, nhưng chưa có giá đất mới để thu tiền thuê đất. Vì vậy, nhiều vấn đề bất cập từ giá đất chưa được giải quyết như tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê có bị điều chỉnh theo biến động giá đất hàng năm không? trả tiền thuê đất hàng năm tính theo giá đất tại thời điểm ký kết hợp đồng thuê đất hay mỗi năm tính lại một lần? v.v... Giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để Nhà nước Việt Nam thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với những trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Tuy nhiên, hiện nay còn thiếu các quy định của Thủ tướng Chính phủ về trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để các địa phương thống nhất thực hiện. Thực tế, trong giai đoạn hiện nay các địa phương ban hành quy định tạm thời để thực hiện. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hiện nay thị trường bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam là vấn đề khá mới mẻ. Vì vậy, cơ chế tư vấn giá đất hỗ trợ cho người sử dụng đất tự xác định giá đất đang hình thành. Thực tế còn thiếu nhiều tổ chức có đủ điều kiện, năng lực hoạt động dịch vụ về giá đất, thiếu sự thống nhất, đồng bộ về hệ thống thông tin đất đai. V. CẢI CÁCH THỦ TỤC HÀNH CHÍNH LIÊN QUAN ĐẾN VIỆC SỬ DỤNG ĐẤT 1. Về giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Pháp luật về đất đai quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, thẩm quyền cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài. Thực hiện cải cách thủ tục hành chính, pháp luật về đất đai đã quy định Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương được uỷ quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài nếu họ đã có văn bản hành chính làm cơ sở để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như quyết định giao đất, cho thuê đất, văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, kết quả hòa giải tranh chấp đất đai. Thủ tục giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định theo cơ chế “một cửa”, thời gian làm thủ tục giao đất, cho thuê đất được rút ngắn đặc biệt với việc giao đất, cho thuê đất đã được giải phóng mặt bằng “đất sạch”, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không tách rời việc giao đất, cho thuê đất như trước đây mà cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện đồng thời trong thủ tục giao đất, cho thuê đất, gắn kết thủ tục đầu tư với thủ tục giao đất, cho thuê đất nhằm tạo điều kiện cho các nhà đầu nhanh chóng có đất thực hiện dự án đầu tư. Bản dịch của Nhà Pháp luật Việt - Pháp 122 2. Về thu hồi đất 2.1. Pháp luật về đất đai quy định Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong những trường hợp sau: a. Sử dụng đất cho mục đích quốc phòng, an ninh; b. Sử dụng đất để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; c. Sử dụng đất để xây dựng trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; d. Sử dụng đất để xây dựng các công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; e. Sử dụng đất để chỉnh trang, phát triển khu đô thị và khu dân cư nông thôn; f. Sử dụng đất để phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; g. Sử dụng đất cho các cơ sở tôn giáo; h. Sử dụng đất làm nghĩa trang, nghĩa địa. 2.2. Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế gắn với lợi ích chung của xã hội trong trường hợp sau: a. Sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế ; b. Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A theo quy định của pháp luật về đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; c. Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); d. Sử dụng đất để thực hiện dự án có một trăm phần trăm (100%) vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. 2.3. Nhà nước không thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế đối với các dự án không thuộc trường hợp nêu tại điểm 2.2 trên đây. Các dự án này muốn thực hiện thì nhà đầu tư và người sử dụng đất phải tự thoả thuận với nhau, Nhà nước chỉ hỗ trợ thông qua các thủ tục nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất. Đây là quy định nhằm đảm bảo bình đẳng về quyền lợi giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất. Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh mà làm thay đổi mục đích sử dụng đất thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Trường hợp thuê đất của người đang sử dụng đất thì người thuê đất không được chuyển mục đích sử dụng đất. 2.4. Tất cả các trường hợp Nhà nước thu hồi đất nêu tại điểm 2.1 và 2.2 trên đây đều phải nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch chi tiết xây dựng Bản dịch của Nhà Pháp luật Việt - Pháp 123 đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Diện tích đất đã thu hồi được giao cho tổ chức phát triển quỹ đất để quản lý đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có dự án đầu tư; giao đất hoặc cho nhà đầu tư thuê đất đối với trường hợp đã có dự án đầu tư, chủ đầu tư phải sử dụng đất đúng mục đích được giao hoặc thuê. 2.5. Nhà nước thu hồi đất và giao cho Ủy ban nhân dân xã quản lý nếu đất đã thu hồi thuộc khu vực nông thôn, giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý nếu đất đã thu hồi thuộc khu vực đô thị và khu vực có quy hoạch phát triển đô thị đối với các trường hợp sau: a. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; b. Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả; c. Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; d. Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; e. Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây: o Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm; o Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm; f. Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; g. Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất; h. Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước; i. Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn; j. Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền; k. Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép. Tuy nhiên, hiện nay các địa phương đang thực hiện việc kiểm tra để thu hồi đất tạo quỹ đất cho Nhà nước chủ động đưa vào thị trường bất động sản, hạn chế tình trạng bao chiếm đất đai, đầu cơ đất đai, lãng phí đất đai, nhất là đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. 2.6. Pháp luật cấm chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất đã giao để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, xây dựng khu công nghiệp, làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sang mục đích xây dựng kinh doanh nhà ở, nhằm quản lý chặt chẽ quỹ đất làm nhà ở, giành quỹ đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp phục vụ phát triển kinh tế đất nước. Bản dịch của Nhà Pháp luật Việt - Pháp 124 2.7. Thủ tục thực hiện việc Nhà nước thu hồi đất để giao, cho thuê đất vào mục đích phát triển kinh tế cũng được đổi mới theo hướng nhà đầu tư không phải trực tiếp gặp người có đất bị thu hồi để bồi thường mà Nhà nước có trách nhiệm đứng ra tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng và giao đất “sạch” cho nhà đầu tư để khuyến khích đầu tư. 3. Về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất 3.1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất có đủ các điều kiện quy định trong Luật Đất đai thì được thực hiện chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không phải có xác nhận của cơ quan nhà nước. Khi người sử dụng đất thực hiện các quyền thì cơ quan công chứng Nhà nước giúp họ về việc thực hiện các hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan làm thủ tục tiếp theo. Các hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật kể từ ngày Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Nội dung hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận nhưng không được trái với quy định của pháp luật về dân sự. 3.2. Về thời hạn hoàn thành các thủ tục Luật Đất đai quy định cụ thể theo từng loại chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 3.3. Về hồ sơ Thành phần hồ sơ gồm các giấy tờ về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất sẵn, hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất không có trách nhiệm phải làm trích lục bản đồ địa chính thửa đất mà do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện. Hồ sơ nộp tại một nơi “một cửa” để tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất làm thủ tục. 3.4. Trình tự thực hiện: Thủ tục hành chính khi tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được thực hiện theo cơ chế “một cửa” với đầu mối là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. So với quy định của pháp luật đất đai hiện hành, thì Luật Đất đai 2003 gắn kết thủ tục công chứng với thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Sau khi hơp đồng, văn bản chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. được chứng thực của cơ quan có thẩm quyền công chứng, thì trình tự thực hiện theo cơ chế “một cửa” là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Bản dịch của Nhà Pháp luật Việt - Pháp 125 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ; làm trích lục bản đồ địa chính; làm hồ sơ địa chính gửi cho Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới hoặc chỉnh lý. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trách nhiệm xác định mức thu tiền sử dụng đất (nếu có), số liệu địa chính gửi cho cơ quan thuế. Cơ quan thuế xác định mức thu nghĩa vụ tài chính (thuế, lệ phí) gửi kết quả cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên thực hiện. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trách nhiệm trả hồ sơ cho người sử dụng đất./. Bản dịch của Nhà Pháp luật Việt - Pháp 126 Tài liệu tham khảo: 1 Luật Đất đai 2003 2 Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 09/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003 3 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 4 Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai 5 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất 6 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư khi Nhà nước thu hồi đất 7 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất 8 Nghị định số 164/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án 9 Quyết định số 25/2004/TT- BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc ban hành Kế hoạch về triển khai thi hành Luật Đất đai 10 Quyết định số 24/2004/TT- BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 11 Thông tư số 28/2004/TT- BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất 12 Thông tư số 29/2004/TT- BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính 13 Thông tư số 30/2004/TT- BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 14 Thông tư số 114/2004/TT- BTNMT ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chớnh phủ về phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đất 15 Thông tư số 116/2004/TT- BTNMT ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 thỏng 12 năm 2004 của Chớnh phủ về bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư khi Nhà nước thu hồi đất 16 Thông tư số 117/2004/TT- BTNMT ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 thỏng 12 năm 2004 của Chớnh phủ về thu tiền sử dụng đất 17 Thông tư số 30/2005/TTLT- BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ cửa người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chớnh 18 Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướgn dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 19 Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội về nhà đất do nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 20 Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02/4/2005 của UBTVQH quy định về giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất do nhà nước đã quản chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991