Thực trạng cao ốc, văn phòng cho thuê ở Việt Nam

c ®ã , TËp ®oµn Daewoo còng ®· nhËn giÊy phÐp ®Çu t­ x©y dùng khu ®« thÞ T©y Hå T©y trªn diÖn tÝch 207 ha víi tæng møc ®Çu t­ lªn tíi 314 triÖu USD .Nh÷ng tÝn hiÖu nµy ®ang lµm “nãng” thÞ tr­êng v¨n phßng vµ kh¸ch s¹n cao cÊp. Cã thÓ nãi , lµn sãng ®Çu t­ tõ n­íc ngoµi ®ang å ¹t vÒ n­íc ta .Theo thèng kª cña bé kÕ ho¹ch ®Çu t­ trong n¨m 2006 , ViÖt Nam ®· thu hót ®ùoc 10,2 tû USD ®Çu t­ trùc tiÕp tõ n­íc ngoµi FDI , riªng trong lÜnh vùc bÊt ®éng s¶n chiÕm tíi 18,3% tæng l­îng vèn FDI - ®©y lµ con sè kû lôc tõ tr­íc ®Õn nay vµ con sè nµy sÏ cßn cã kh¶ n¨ng t¨ng m¹nh trong nh÷ng n¨m tíi ®©y. ¤ng Marc Towsend_Tæng gi¸m ®èc c«ng ty qu¶n lý bÊt ®éng s¶n CBRE nhËn ®Þnh r»ng : “dßng vèn ®Çu t­ n­íc ngoµi t¨ng lªn sÏ lµm n¶y sinh c¸c nhu cÇu vÒ cao èc v¨n phßng lµ rÊt lín .” Nh­ vËy trong bèi c¶nh t­¬i s¸ng cña nÒn kinh tÕ ViÖt Nam th× thÞ tr­êng cao èc v¨n phßng sÏ cßn nãng h¬n n÷a trong thêi gian tíi ®©y .Víi tÊt c¶ nh÷ng ®iÌu kiÖn ®ã cã thÓ nãi r»ng “ thêi hoµng kim cña cao èc ®· tíi.” - Bªn c¹nh sù ®Çu t­ å ¹t cña c¸c doanh nghiÖp n­íc ngoµi lµm cho nhu cÇu vÒ cao èc v¨n phßng t¹i ViÖt Nam t¨ng th× c¸c doanh nghiÖp trong n­íc còng ®ang cã nhu cÇu rÊt cao trong thÞ tr­êng nµy.Mçi n¨m cã hµng ngh×n doanh nghiÖp trong n­íc ra ®êi cïng víi ®ã lµ sù më réng quy m« s¶n xuÊt cña nh÷ng doanh nghiÖp ®· ho¹t ®éng tõ tr­íc vµ qu¸ tr×nh tù do ho¸ cña nÒn kinh tÐ diÔn ra m¹nh mÏ thÓ hiÖn qua viÖc cæ phÇn ho¸ c¸c doanh nghiÖp Nhµ N­íc , sù ra ®êi hµng lo¹t c¸c c«ng ty liªn doanh …Ngµy cµng nhiÒu c¸c doanh nghiÖp nhËn ra ®­îc lîi Ých cña viÖc ®Æt v¨n phßng cao cÊp v× ®iÒu nµy sÏ gióp cho s¶n xuÊt kinh doanh cña doanh nghiÖp ®­îc thuËn lîi vµ t¹o h×nh ¶nh tèt h¬n trong m¾t ®èi t¸c .Doanh nghiÖp còng ®­îc cung cÊp dÞch vô ®Çy ®ñ h¬n nh­ sù thuËn tiÖn khi giao dÞch , ®iÖn n­íc , anh ninh ®Òu ®­îc ®¶m b¶o .Khi ®ã sÏ cã mét m«i tr­êng lµm viÖc tèt h¬n , thóc ®Èy hiÖu qu¶ lµm viÖc cña mçi c¸ nh©n trong doanh nghiÖp m×nh .Ch¼ng h¹n , Ng©n hµng §Çu t­ vµ Ph¸t triÓn ViÖt Nam thuª h¼n mét toµ nhµ t¹i th¸p ®«i Vincom lµm v¨n phßng ,Tæng c«ng ty B­u chÝnh ViÔn th«ng th× thuª tíi 3000 m2 t¹i toµ nhµ Ocean Park. Theo thèng kª hiÖn cã 80 c«ng ty ViÖt Nam ®ang thuª v¨n phßng t¹i c¸c cao èc vµ con sè nµy sÏ tiÕp tôc t¨ng trong thêi gian tíi. ThÞ tr­êng v¨n phßng cho thuª lµ mét thÞ tr­êng rÊt hót kh¸ch .Víi gi¸ thuª nh­ hiÖn nay : h¹ng A lµ 27-36 USD/m2/th¸ng , h¹ng B lµ 23-25USD/m2/th¸ng , h¹ng C lµ 16-22USD/m2/th¸ng th× tû suÊt thu håi vèn lµ rÊt cao 20-25%/n¨m.C¬ héi cho c¸c nhµ ®Çu t­ tham gia vµo lÜnh vùc ®­îc coi lµ sinh lêi nhÊt hiÖn nay còng ®a d¹ng h¬n , Ýt rñi ro h¬n vµ thu håi vèn còng nhanh h¬n . VÝ dô cô thÓ nh­ toµ nhµ Pacific Place , chñ ®Çu t­ –c«ng ty Ever Fortune quyÕt ®Þnh ¸p dông h×nh thøc kinh doanh míi ®èi víi khu v¨n phßng réng 18 000 m2 sau khi ®· hoµn thµnh c«ng víi viÖc cho thuª dµi h¹n 185 c¨n hé trong cïng toµ nhµ .Theo ®ã nhµ ®Çu t­ thø cÊp cã thÓ cã thÓ mua v¨n phßng t¹i toµ nhµ nµy cã thêi h¹n ®Ó cho c¸c c«ng ty thuª l¹i nh­ mét h×nh thøc ®Çu t­ kiÕm lêi dùa trªn tiÒn cho thuª thu ®­îc hµng th¸ng .§¹i diÖn cña Ever Fortune cho biÕt , nÕu nhµ ®Çu t­ thø cÊp ®ång ý mua v¨n phßng t¹i Ocean Park , hän sÏ ph¶i ®Æt cäc 10% gi¸ trÞ hîp ®ång khi ®Æt bót ký ,10% sÏ thanh to¸n khi hoµn thµnh tÇng 10 vµ 10% tiÕp theo khi hoµn thµnh x©y dùng c¬ b¶n .Sau ®ã Ever Fortune sÏ cïng ®Çu t­ thø cÊp s¾p xÕp vay ng©n hµng 70% gi¸ trÞ hîp ®ång cßn l¹i trong vßng 2 n¨m kÓ tõ ngµy bµn giao .Gi¶ sö nhµ ®Çu t­ thø cÊp mua 100 m2 v¨n phßng víi gi¸ 2000USD/m2 trong toµn bé thêi gian cßn l¹i cña dù ¸n lµ 37 n¨m hä sÏ ph¶i tr¶ 60 000 USD theo tiÕn ®é x©y dùng vµ ®i vay sè tiÒn cßn l¹i b»ng c¸ch thÕ chÊp chÝnh v¨n phßng ®· mua .NÕu nhµ ®Çu t­ thø cÊp cho thuª l¹i víi gi¸ rßng 20 USD /m2 /th¸ng (®· trõ chi phÝ qu¶n lý vµ c¸c chi phÝ kh¸c ) , th× hä cã thÓ thu håi vèn vµ tr¶ l·i ng©n hµng trong vßng 9 n¨m .Nhµ ®Çu t­ thø cÊp cã thêi h¹n 2 n¨m ®Ó t×m kiÕm ng­êi thuª b»ng c¸c mèi quan hÖ ®· cã hoÆc th«ng qua c«ng ty t­ vÊn .Ever Fortune thËm chÝ cßn ®­a ra cam kÕt rÊt “t¸o b¹o” lµ : nÕu gi¸ v¨n phßng lo¹i A ë Hµ Néi t¹i thêi ®iÓm bµn giao thÊp h¬n gi¸ thÞ tr­êng hiÖn nay , c«ng ty sÏ tr¶ l¹i kh¸ch hµng toµn bé sè tiÒn ®· ®Æt cäc céng thªm l·i suÊt thÞ tr­êng .Cam kÕt nµy ®· thùc sù lo¹i bá rñi ro cho c¸c nhµ ®Çu t­ thø cÊp trong bÊt cø tr­êng hîp nµo nÕu gi¸ v¨n phßng cho thuª gi¶m t¹i thêi ®iÓm bµn giao , gi¶i to¶ mèi lo mµ bÊt cø nhµ ®Çu t­ bÊt ®éng s¶n nµo còng ph¶i c©n nh¾c .Nh­ vËy víi ®iÓm m¹nh lµ mét thÞ tr­êng Ýt rñi ro , thu håi vèn nhanh th× cã thÓ nã r»ng t¹i thêi ®iÓm nµy nÕu ai m¹nh d¹n ®Çu t­ sím vµo thÞ tr­êng cao èc cho thuª th× sÏ th¾ng sím . HiÖn nay thÞ tr­êng chøng kho¸n ViÖt Nam vÉn cßn ®ang rÊt hÊp dÉn nh­ng theo dù b¸o th× sÏ cã nh÷ng b­íc th¨ng trÇm vµ sÏ xuÊt hiÖn b¨ng gi¸ chËm nhÊt lµ quý 2/2007 . Bëi v× thùc tÕ , thÞ tr­êng chøng kho¸n lóc nµy cã vÎ dÔ ¨n nh­ng trong dµi h¹n s¬ suÊt mét chót cã thÓ tr¾ng tay nh­ ch¬i . Sù t¨ng gi¸ chãng mÆt cña thÞ tr­êng cæ phiÕu hiÖn nay chøa ®ùng rÊt nhiÒu yÕu tè rñi ro , t×nh tr¹ng bong bãng xµ phßng nµy cã thÓ dÔ dµng nhËn thÊy khi chØ sè P/E trung b×nh cña thÞ tr­êng lµ 24 ®Õn 25 ( qu¸ cao so víi møc P/E=15 cña c¸c n­íc trong khu vùc vµ P/E=9 t¹i c¸c n­íc cã thÞ tr­êng chøng kho¸n ph¸t triÓn ) .ChØ sè nµy cho thÊy nhµ ®Çu t­ ph¶i bá 24 ®ång ®Çu t­ míi ®­îc mét ®ång l·i cæ tøc , møc lîi nhuËn nµy thua xa l·i suÊt ng©n hµng , trong khi rñi ro cao h¬n rÊt nhiÒu .Trªn thÕ giíi còng cã nh÷ng c«ng ty cã tû lÖ P/E cao ®ét biÕn nh­ng ®ã lµ nh÷ng c«ng ty cã tiÒm n¨ng sinh lîi rÊt cao , n¾m gi÷ nh÷ng c«ng nghÖ ®éc quyÒn tiªn tiÕn , h¬n n÷a møc chªnh lÖch còng kh«ng qu¸ lín vµ nhµ ®Çu t­ vµo c¸c c«ng ty nµy ®Òu lµ nh÷ng ng­êi ­a m¹o hiÓm , d¸m chÊp nhËn rñi ro . Ở ViÖt Nam , c¸c c«ng ty niªm yÕt ch­a ph¶i lµ c¸c c«ng ty lín , còng kh«ng ph¶i ®ang n¾m gi÷ nh÷ng c«ng nghÖ , quyÒn lîi g× ®Æc biÖt .ChØ sè chøng kho¸n cao vµ bÊt hîp lý chØ cã thÓ gi¶i thÝch b»ng sù thiÕu chuyªn nghiÖp cña nhµ ®Çu t­ vµ hÖ thèng t­ vÊn ®Çu t­ kÐm cái , thiÕu trong s¸ng trªn thÞ tr­êng . Nh­ vËy theo xu h­íng tÊt yÕu th× thÞ tr­êng chøng kho¸n sÏ b¨ng gi¸ sím .Khi ®ã c¸c nhµ ®Çu t­ chøng kho¸n sÏ quay l¹i thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n nhiÒu h¬n, nhÊt lµ thÞ tr­êng cao èc v¨n phßng bëi ®©y lµ thÞ tr­êng Ýt rñi ro h¬n mµ møc lîi nhuËn ®em l¹i còng rÊt cao. ®iÓm yÕu: - Chóng ta kh«ng l­êng tr­íc ®ù¬c nhu cÇu cho thuª v¨n phßng l¹i t¨ng nhanh nh­ vËy nªn kh«ng cã quy ho¹ch dµi h¹n ®Ó ph¸t triÓn thÞ tr­êng nµy. - Kh¸i niÖm nhµ cao tÇng cßn kh¸ míi mÎ ë n­íc ta .Chóng ta vÉn ch­a cã mét chuÈn mùc riªng cho nhµ cao tÇng ë ViÖt Nam vµ do ®ã chóng ta vÉn ph¶i ¸p dông nh÷ng c«ng thøc tÝnh to¸n cña ng­êi n­íc ngoµi trong thiÕt kÕ vµ x©y dùng vµ ch­a cã ®ñ thêi gian ®Î kiÓm nghiÖm ®é bÒn cña c«ng tr×nh . Do vËy sÏ cã nh÷ng vÊn ®Ò n¶y sinh trong qu¸ tr×nh sö dông do ®Æc ®iÓm kh¸c biÖt víi n­íc ngoµi nh­ :khÝ hËu , ®Þa chÊt , tr×nh ®é qu¶n lý , con ng­êi …sÏ ¶nh h­ëng ®Õn m«i tr­êng lµm viÖc vµ søc khoÎ cña mäi ng­êi sèng vµ lµm viÖc bªn trong toµ nhµ . - HÇu hÕt c¸c dù ¸n cao cÊp ®Òu do c©c nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi thùc hiÖn v× ®Çu t­ trong lÜnh vùc nµy ®ßi hái mét l­îng vèn rÊt lín .X©y mét toµ nhµ diÖn tÝch khiªm tèn còng mÊt Ýt nhÊt lµ 10 triÖu USD .Do vËy mµ chØ cã nh÷ng c«ng ty n­íc ngoµi víi kh¶ n¨ng vèn lín míi cã thÓ ®¶m nhËn .Cßn c¸c doanh nghiÖp ViÖt Nam do thiÕu c¸c c«ng cô ®Þnh chÕ tµi chÝnh dµi h¹n , kh¶ n¨ng tµi chÝnh kÐm buéc c¸c doanh nghiÖp trong n­íc kh«ng thÓ thùc hiÖn ®­îc c¸c dù ¸n cã quy m« lín , cã chÊt l­îng cao , cã quy m« vµ thêi gian thùc hiÖn kÐo dµi , h¬n n÷a n¨ng lùc tai chÝnh kÐm lµm cho kh¶ n¨ng chÞu ®ùng cña c¸c doanh nghiÖp tr­íc nh÷ng biÕn ®éng cña thÞ tr­êng lµ rÊt thÊp . Do thiÕu vèn nªn c¸c doanh nghiÖp trong n­íc muèn lµm ph¶i liªn kÕt víi nhau , khi ®ã l¹i n¶y sinh nh÷ng khã kh¨n vÒ ph©n chia quyÒn lîi hay mçi khi ra quyÕt ®Þnh .Ngay c¶ khi cã vèn råi th× kh«ng ph¶i doanh nghiÖp nµo còng cã thÓ x©y dùng ®­îc v¨n phßng cho thuª bëi thiÕu kinh nghiÖm vµ thiÕu tÇm nh×n .Trong khi c¸c cao èc cña n­íc ngoµi x©y dùng ®Òu cã nh÷ng tiÖn Ých ®i kÌm nh­ khu v¨n phßng ®­îc x©y dùng ®i kÌm dÞch vô tiÖn nghi nh­ phßng häp , phßng héi th¶o , b·i ®ç xe .§i kÌm víi v¨n phßng cao cÊp lµ khu trung t©m th­¬ng m¹i , khu mua s¾m , khu nhµ ë cao cÊp víi c¸c dÞch vô tèt nhÊt , th× c¸c doanh nghiÖp cña ta chØ x©y dùng ván vÑn mçi v¨n phßng ®Ó cho thuª nªn sÏ kh«ng thÓ ®¸p øng nhu cÇu cña c¸c c«ng ty ®a quèc gia , c¸c nhµ ®Çu t­ quèc tÕ .V× vËy mµ c¸c doanh nghiÖp ViÖt Nam th­êng chØ tËp trung vµo lÜnh vùc x©y dung nhµ ë cã kh¶ n¨ng thu håi vèn nhanh h¬n. HÖ thèng luËt ph¸p ViÖt Nam ch­a ®Çy ®ñ , ch­a nhÊt qu¸n , ch­a c«ng b»ng vµ minh b¹ch ®Ó t¹o niÒm tin cho c¸c nhµ ®Çu t­ trong n­íc còng nh­ c¸c nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi . Trong ®ã sù minh b¹ch , râ rµng lµ mét trong nh÷ng yÕu tè quan träng cho mét thÞ tr­êng ph¸t triÓn lµnh m¹nh .Minh b¹ch còng lµ ®éng lùc thóc ®Èy c¸c ®èi t­îng tham gia thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n hoµn thiÖn m×nh h¬n n÷a .Qua ®¸nh gi¸ cña Jones Lang Lasalle, mét c«ng ty qu¶n lý tiÒn tÖ vµ dÞch vô bÊt ®éng s¶n hµng ®Çu thÕ giãi , ViÖt Nam xÕp thø 56/56 n­íc ®­îc kh¶o s¸t vÒ tÝnh minh b¹ch cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. Qua ®ã chóng ta cã thÓ thÊy ®­îc sù yÕu kÐm cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam vµ ®©y còng lµ nguyªn nh©n chÝnh dÉn ®Õn sù tr× trÖ cña thÞ tr­êng trong thêi gian võa qua . ThiÕu minh b¹ch th× sÏ kh«ng cã thÞ tr­êng lµnh m¹nh vµ ph¸t triÓn .Cã thÓ thÊy hiÖn nay cã rÊt nhiÒu nhµ ®Çu t­ s½n tiÒn muèn mua l¹i c¸c dù ¸n ®ang khai th¸c hoÆc rãt tiÒn cho c¸c quü ®Çu t­ bÊt ®éng s¶n t¹i ViÖt Nam .Tuy nhiªn ®iÒu ®¸ng quan t©m lµ lµm thÕ nµo ®Ó c¸c nhµ ®Çu t­ chuyÓn tõ t×m hiÓu ®Õn quyÕt ®Þnh dèc hÇu bao? Theo Tæng gi¸m ®èc CBRE Marc Towsend nhËn xÐt : “ Sè dù ¸n kªu gäi th× nhiÒu nh­ng hå s¬ ®­îc tr×nh bµy nghÌo nµn ch­a béc lé ®­îc tÝnh kh¶ thi .Th«ng th­êng hai bªn mÊt rÊt nhiÒu thêi gian ®Ó ®i ®Õn quyÕt ®Þnh hîp t¸c , ®iÒu nµy cã thÓ khiÕn nhiÒu c¬ héi bÞ bá qua”. C¸c nhµ ®Çu t­ khi ®Çu t­ vµo thÞ tr­êng nµy kh«ng khái lo l¾ng vÒ sù ch­a râ rµng cña luËt ph¸p .C¸c nhµ ®Çu t­ chØ biÕt lê mê c¸c chÝnh s¸ch trªn giÊy tê nh­ng khi ®i vµo thùc tÕ th× l¹i thÊy kh¸c xa nhau qu¸ . Bµ Lý Thanh HiÒn , gi¸m ®èc nguån nh©n lùc c«ng ty Archetype ViÖt Nam muèn thµnh lËp c«ng ty cung cÊp dÞch vô vµ qu¶n lý bÊt ®éng s¶n nh­ng l¹i b¨n kho¨n kh«ng biÕt thùc thi theo LuËt ®Çu t­ ®· cã hiÖu lùc hay luËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n sÏ cã hiÖu lùc vµo n¨m 2007 .Nh­ vËy cã thÓ thÊy r»ng , sù yÕu kÐm vÒ hÖ thèng ph¸p luËt lµ mét rµo c¶n khiÕn cho c¸c nhµ ®Çu t­ e ng¹i kh«ng muèn ®Çu t­ vµo c¸c dù ¸n ë ViÖt Nam . §iÒu nµy ®· h¹n chÕ kh¶ n¨ng ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n nãi chung vµ thÞ tr­êng cao èc v¨n phßng nãi riªng. XÐt mét c¸ch toµn diÖn th× hiÖn nay t¹i Hµ Néi kh«ng ph¶i lµ cung vÒ v¨n phßng cho thuª kh«ng ®¸p øng næi cÇu mµ thùc tÕ ®ang diÔn ra “nghÞch c¶nh” n¬i thõa , n¬i thiÕu .C¸c v¨n phßng t¹i mét sè toµ nhµ to¹ l¹c ë khu vùc ®­êng vµnh ®ai 3 nh­ Viglacera vÉn cßn kh¸ nhiÒu chç trèng .Hay t¹i ®­êng L¹c Long Qu©n mét toµ nhµ 6-8 tÇng vÉn ®ang treo biÓn cho thuª vµi th¸ng nay . C¶ khu chung c­ Mü §×nh (Thanh Tr×), ViÖt H­ng(Gia L©m ), khu vùc däc quèc lé 1B… v¨n phßng vµ nhµ cao cÊp vÉn kh«ng cho thuª ®­îc dï møc gi¸ rÊt hÊp dÉn .Theo lý gi¶i cña c¸c c«ng ty t­ vÊn th× ®Þa diÓm ®Ñp , lý t­ëng nhÊt lµ khu trung t©m thµnh phè ¶nh h­ëng ®Õn 80% quyÕt ®Þnh thuª v¨n phßng cña c¬ quan .Nh­ vËy cã thÓ thÊy r»ng Hµ Néi ch­a ®Õn nçi thiÕu trÇm träng v¨n phßng cho thuª nh­ng do c¸c c«ng ty chØ chuéng khu vùc trung t©m vµ nhµ cao cÊp nªn dÉn ®Õn thiÕu côc bé ë lÜnh võc nµy. C¸c doanh nghiÖp ViÖt Nam ch­a ®¸nh gi¸ ®óng tÇm quan träng cña viÖc qu¶n lý c¸c cao èc v¨n phßng vµ chÊt l­îng qu¶n lý cao èc v¨n phßng cña c¸c c«ng ty ViÖt Nam cßn rÊt yÕu kÐm .Theo «ng Marc Towsend , ®èi víi c¸c toµ nhµ cao èc th× dÞch vô qu¶n lý lµ rÊt quan träng .NÕu trong tay nh÷ng nhµ qu¶n lý chuyªn nghiÖp th× gi¸ trÞ cña toµ nhµ còng sÏ ®­îc n©ng cao .§¬n vÞ qu¶n lý sÏ ®¶m nhiÖm hai nhiÖm vô c¬ b¶n , ®ã lµ qu¶n lý vËn hµnh vµ qu¶n trÞ chiÕn l­îc . *C«ng t¸c qu¶n lý vËn hµnh l¹i bao gåm nhiÒu bé phËn : - Bé phËn vÖ sinh : chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ c¸c dÞch vô nh­ dän dÑp vÖ sinh mét c¸ch tèt nhÊt ®Ó kh«ng chØ ®¶m b¶o vÖ sinh s¹ch sÏ bªn trong toµ nhµ mµ bé mÆt bªn ngoµi toµ nhµ còng ph¶i lu«n ®­îc ch¨m chót .§iÒu ®ã kh«ng chØ ®¶m b¶o søc khoÎ cho kh¸ch hµng mµ cßn gióp cho viÖc b¶o vÖ m«i tr­êng . - Bé phËn kü thuËt :®¶m b¶o viÖc b¶o qu¶n , b¶o tr× tÊt c¶ c¸c thiÕt bÞ bªn trong toµ nhµ nh­ : ®iÖn , m¸y ph¸t ®iÖn , ®iÒu hoµ , hÖ thèng cung cÊp n­íc , hÖ thèng tho¸t n­íc , cøu ho¶ ,thang m¸y…lu«n ®­îc vËn hµnh mét c¸ch tr¬n tru ®Ó ®¶m b¶o cho mäi ng­êi lµm viÖc víi c«ng suÊt cao nhÊt . - Bé phËn an ninh : ®éi ngò b¶o vÖ b¶o ®¶m hÖ thèng an ninh chÆt chÏ trong khu nhµ ®Ó mäi ng­êi an t©m lµm viÖc . - Bé phËn cung cÊp dÞch vô : ®¶m b¶o viÖc cung cÊp dÞch vô cho kh¸ch hµng trong toµ nhµ ®Ó t¹o nªn mét m«i tr­êng sèng vµ lµm viÖc thËt tho¶i m¸i vµ nhiÒu tiÖn Ých nh­ : dÞch vô ¨n uèng , viÔn th«ng , m¸y in , ph« t« scan vµ c¸c v¨n phßng phÈm thiÕt yÕu , c¸c dÞch vô gi¶i trÝ nÕu cã. * C«ng t¸c qu¶n trÞ chiÕn l­îc sÏ ®­a ra nh÷ng dù b¸o cô thÓ vÒ nh÷ng vÊn ®Ò ph¸t sinh trong t­¬ng lai ¶nh h­ëng ®Õn viÖc qu¶n lý vµ vËn hµnh toµ nhµ nh­ : nh÷ng ph¸t minh míi , nh÷ng thiÕt bÞ míi , Nh÷ng quy ®Þnh ph¸p luËt sÏ ®­îc ban hµnh trong t­¬ng lai …vµ ®­a ra nh÷ng gi¶i ph¸p cô thÓ nh»m thay gióp ban qu¶n lý toµ nhµ cã thÓ thÝch nghi víi nh÷ng thay ®æi ®ã .ViÖc nghiªn cøu ®Ò xuÊt c¸c chiÕn l­îc trong t­¬ng lai sÏ gióp cho toµ nhµ ngµy cµng hoµn thiÖn h¬n vÒ c«ng n¨ng sö dông vµ mü quan . Nh­ vËy cã thÓ thÊy r»ng vai trß cña c«ng t¸c qu¶n lý lµ rÊt lín .Qu¶n lý tèt sÏ gióp cho gi¸ trÞ cña toµ nhµ ®­îc n©ng cao nh­ng xÐt vÒ thùc lùc kh«ng ph¶i chñ ®Çu t­ nµo còng cã thÓ thuª c«ng ty qu¶n lý toµ nhµ v× mÊt mét kho¶n chi phÝ kh«ng nhá : 3-5 USD /m2/th¸ng. Nh­ng khi chñ ®Çu t­ chÞu mãc hÇu bao th× hÇu hÕt c¸c hîp ®ång qu¶n lý ®Òu r¬i vµo tay c¸c c«ng ty qu¶n lý n­íc ngoµi cã uy tÝn nh­ : CBRE, Chesterton Petty VN, D&A, trong khi c¸c c«ng ty ViÖt Nam hÇu nh­ v¾ng bãng trong lÜnh vùc nµy .Thùc tÕ ®Ó qu¶n lý mét toµ nhµ cao èc kh«ng ph¶i lµ dÔ dµng.Lµm sao ®Ó c¶ mét toµ nhµ 20-30 tÇng víi hµng chôc ngµn m2 v¨n phßng víi hÖ thèng ®iÖn n­íc , viÔn th«ng … vËn hµnh mét c¸ch tr¬n tru ? Lµm thÕ nµo ®Ó cung cÊp nh÷ng tiÖn Ých phôc vô cho hµng ngµn ng­êi sinh ho¹t , lµm viÖc cïng mét lóc mµ ai còng c¶m thÊy hµi lßng ? §Ó triÓn khai ®­îc thµnh c«ng th× ®ßi hái ph¶i cã kinh nghiÖm qu¶n lý , c¸ch thøc triÓn khai bµi b¶n , ®Þnh h×nh ®­îc s¶n phÈm , x©y dùng m« h×nh qu¶n lý phï hîp vµ quan träng nhÊt lµ ph¶i ®µo t¹o ®éi ngò nh©n viªn hîp chuÈn , tæ chøc tiÕp thÞ bµi b¶n … Nh­ vËy ph¶i ch¨ng c¸c c«ng ty ViÖt Nam kh«ng ®ñ søc ®Ó c¹nh tranh víi c¸c doanh nghiÖp n­íc ngoµi trong s©n ch¬i nµy? §Ó tr¶ lêi cho c©u hái nµy chóng ta sÏ sö dông ph­¬ng ph¸p Benchmark ( so s¸nh quy chiÕu ) ®Ó so s¸nh c¸c c«ng ty qu¶n lý n­íc ngoµi vµ c¸c c«ng ty qu¶n lý ViÖt Nam ®Ó thÊy ®­îc nh÷ng ­u ®iÓm còng nh­ nh÷ng nh­îc ®iÓm cña mçi c«ng ty .Nh÷ng ­u ®iÓm sÏ ®­îc ph©n tÝch vµ häc hái .Nh÷ng nh­îc ®iÓm sÏ ®­îc mæ xÎ vµ t×m ra nguyªn nh©n còng nh­ nh÷ng gi¶i ph¸p cô thÓ ®Ó phßng tr¸nh : * C¸c c«ng ty n­íc ngoµi cã ®éi ngò nh©n lùc kinh nghiÖm ®­îc ®µo t¹o kh¸ bµi b¶n vµ tr­íc khi tiÕn hµnh dù ¸n c¸c c«ng ty nµy ®Òu kh¶o s¸t rÊt kü vÒ tiÒm n¨ng kinh doanh , c¬ héi ®Çu t­ dù ¸n , cÊu tróc sèng cña c¸c thµnh viªn cña chñ ®Çu t­ nÕu chän mua hoÆc thuª toµ nhµ…tõ ®ã h×nh thµnh nªn c¸c yªu cÇu vÒ t­ vÊn cho chñ ®Çu t­ cÇn bæ sung vµo dÞch vô nµo cho hoµn thiÖn .Nh­ng c«ng ty nµy cßn lªn kÕ ho¹ch tiÕp thÞ bµi b¶n l©u dµi cho tõng dù ¸n. * Nh©n lùc thiÕu kinh nghiÖm lµ ®iÓm yÕu nhÊt mµ c¸c c«ng ty ViÖt Nam ch­a thÓ kh¾c phôc ®­îc .MÆc dï c¸c c«ng ty n­íc ngoµi cã tuyÓn nh©n viªn ViÖt Nam th× còng ®Òu ph¶i ®­a ®i ®µo t¹o l¹i ë n­íc ngoµi .Do thiÕu kinh nghiÖm nªn thiÕu tÝnh chuyªn nghiÖp , c«ng t¸c qu¶n lý ch­a chuÈn ho¸ ho¹t ®éng theo tiªu chuÈn quèc tÕ . * Tuy nhiªn ®iÓm yÕu cña c¸c c«ng ty n­íc ngoµi lµ gi¸ qu¶n lý kh¸ cao 3-5 USD /m2/th¸ng khiÕn cho nhiÒu chñ ®Çu t­ cßn kh¸ e dÌ khi bá tiÒn ra thuª trong khi ®ã c¸c c«ng ty ViÖt Nam l¹i tá râ ®­îc ­u thÕ khi n¾m râ v¨n ho¸ vµ thÊu hiÓu kh¸ch hµng ViÖt Nam h¬n vµ chi phÝ qu¶n lý còng dÔ chÞu h¬n h¼n. Nh­ vËy víi ­u thÕ næi bËt cña c¸c c«ng ty qu¶n lý n­íc ngoµi th× hÇu hÕt c¸c toµ cao èc ®Òu do c¸c c«ng ty qu¶n lý cña n­íc ngoµi ®¶m nhËn theo kiÓu “chän mÆt göi vµng”.Cßn c¸c c«ng ty ViÖt Nam do chÊt l­îng qu¶n lý kÐm nªn ch­a thÓ t¹o ®­îc niÒm tin cho kh¸ch hµng .ChÝnh ®iÒu nµy còng dÉn ®Õn nghÞch lý ®ã lµ ë bªn n­íc ngoµi gi¸ thuª tÇng cµng cao th× cµng ®¾t cßn ë ViÖt Nam th× ng­îc l¹i . Tuy nhiªn còng ph¶i nhËn thøc r»ng chi phÝ qu¶n lý c¸c toµ nhµ cao èc lµ rÊt lín nªn viÖc thµnh lËp ban qu¶n lý theo h­íng chuyªn nghiÖp ho¸ vÒ l©u dµi sÏ tiÕt kiÖm ®­îc tiÒn cña cho c¸c nhµ ®Çu t­ thay v× thuª thay c¸c c«ng ty qu¶n lý n­íc ngoµi .Thùc tÕ ®· cã mét sè Ýt c¸c doanh nghiÖp trong n­íc , c¸c c«ng ty liªn doanh còng ®· b¾t ®Çu chuyÓn h­íng ®Çu t­ vµo lÜnh vùc nµy .Ch¼ng h¹n viÖc duy tu , b¶o d­ìng thiÕt bÞ , b¶o vÖ , gi÷ xe, lµm vÖ sinh , ch¨m sãc c©y c¶nh …t¹i tõng khu phè do c«ng ty liªn doanh Phó Mü H­ng ®Çu t­ ®Òu ®­îc ®¶m nhËn bëi c¸c ban qu¶n lý do ng­êi ViÖt Nam diÒu hµnh .Hay côm chung c­ Mü Ph­íc cñng c«ng ty x©y dùng Sµi Gßn 5 ®­îc qu¶n lý bëi mét ®éi ngò chuyªn tr¸ch cña c«ng ty .Song theo c¸c chuyªn gia th× viÖc chñ ®Çu t­ tù qu¶n lý sÏ kh«ng ph¸t huy ®­îc gi¸ trÞ cao èc vµ kh¶ n¨ng c¹nh tranh v× kh¸ch hµng th­êng cã c¶m gi¸c yªn t©m h¬n khi sèng vµ lµm viÖc trong mét kh«ng gian ®­îc qu¶n lý bëi mét nhµ cung cÊp dÞch vô chuyªn nghiÖp .Bµ L­u ThÞ Thanh H­¬ng, Tæng gi¸m ®èc c«ng ty Conic cho biÕt ban ®Çu ®Ó tiÕt kiÖm chi phÝ , gi¶m gi¸ thµnh cho kh¸ch hµng , viÖc qu¶n lý c¸c cao èc ®Òu do c«ng ty tù ®¶m nhËn . Nh­ng chØ sau mét thêi gian ®¸nh vËt víi nh÷ng vÊn ®Ò ph¸t sinh , c«ng ty ®· quyÕt ®Þnh nh­êng l¹i viÖc qu¶n lý cho c«ng ty Chesterton. Víi chi phÝ qu¶n lý trän gãi vµi tr¨m ngµn ®ång mét th¸ng , kh¸ch hµng cña chóng t«i ®· nhanh chãng t×m ®­îc sù hµi lßng tõ Chesterton . Nh­ vËy hµnh tr×nh trªn con ®­êng t×m chç ®øng trªn s©n nhµ cña c¸c doanh nghiÖp ViÖt Nam trong lÜnh vùc qu¶n lý cao èc vÉn cßn rÊt nhiÒu khã kh¨n trong bèi c¶nh c¸c c«ng ty n­íc ngoµi xuÊt hiÖn ngµy cµng nhiÒu . C¬ h«i: Khi thÞ tr­êng cao èc v¨n phßng ph¸t triÓn th× sÏ gióp cho diÖn m¹o cña ®« thÞ ®­îc c¶i thiÖn .Bëi v× khi ®ã c¸c doanh nghiÖp sÏ ®­îc lµm viÖc trong c¸c toµ cao èc , tr¸nh ®­îc t×nh tr¹ng c¸c doanh nghiÖp thu gom c¸c c¨n hé mÆt ®­êng ®Ó x©y dùng thµnh c¸c v¨n phßng nhá lÎ, cã tÝnh chÊt t¹m bî g©y mÊt mü quan chung cña ®« thÞ .Thùc tÕ , khi nh×n vµo nh÷ng thµnh phè , ®« thÞ ph¸t triÓn trªn thÕ giíi , chóng ta ®Òu thÊy cã mét ®iÓm chung ®ã lµ c¬ së h¹ tÇng ®« thÞ rÊt ph¸t triÓn bao gåm nhiÒu nhµ cao tÇng ®­îc x©y dùng quy cñ vµ hÖ thèng giao th«ng ®ång bé …ChÝnh v× vËy mµ mét khi c¸c toµ nhµ cao tÇng nãi chung vµ c¸c cao èc v¨n phßng nãi riªng ®­îc x©y dùng vµ ph¸t triÓn sÏ gãp phÇn quan träng thóc ®Èy qu¸ tr×nh c«ng nghiÖp ho¸ - hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt n­íc . MÆt kh¸c , khi x©y dùng x©y dùng vµ ph¸t triÓn c¸c cao èc v¨n phßng sÏ cho phÐp chóng ta dµnh nhiÒu diÖn tÝch ®Êt cho nh÷ng kho¶ng kh«ng gian tho¸ng ®·ng ®Ó lµm xanh ho¸ thµnh phè , cho nh÷ng c«ng tr×nh vui ch¬i gi¶i trÝ , cßn ®ãng gãp vµo viÖc lµm ®Ñp c¶nh quan m«i tr­êng ®« thÞ .Vµ do ®ã sÏ kÐo theo nh÷ng ngµnh du lÞch , dÞch vô ph¸t triÓn ®ång thêi ng­êi d©n còng sÏ ®­îc sèng trong mét m«i tr­êng tèt ®Ñp . §iÒu quan träng nhÊt ®Ó c¸c nhµ ®Çu t­ , c¸c doanh nghiÖp n­íc ngoµi muèn ®Çu t­ vµo ViÖt Nam th× hä ph¶i cã mét m«i tr­êng sèng vµ lµm viÖc tèt .ChÝnh v× vËy , nÕu thÞ tr­êng cao èc v¨n phßng ph¸t triÓn víi chÊt l­îng cao th× sÏ thu hót ®­îc nhiÒu nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi vµo ViÖt Nam h¬n n÷a gãp phÇn thóc ®Èy nÒn kinh tÕ ph¸t triÓn . Khi thÞ tr­êng cao èc v¨n phßng ph¸t triÓn th× kh«ng chØ c¸c nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi mµ c¶ nh÷ng doanh nghiÖp trong n­íc sÏ cã c¬ héi ®­îc lµm viÖc trong nh÷ng toµ nhµ hiÖn ®¹i , cã c¬ héi tiÕp cËn víi nh÷ng trang thiÕt bÞ tiªn tiÕn vµ lµm viÖc trong mét m«i tr­êng chuyªn nghiÖp , tèt .Tõ ®ã sÏ gióp cho n¨ng suÊt lao ®éng ®­îc t¨ng cao. Th¸ch thøc: §Ó thÞ tr­êng cao èc v¨n phßng ph¸t triÓn víi mét chÊt l­îng cao th× dÞch vô qu¶n lý lµ hÕt søc quang träng .Gi¸ trÞ cña toµ cao èc sÏ t¨ng lªn nÕu cã ®­îc mét dÞc vô qu¶n lý tèt .Ng­îc l¹i nÕu viÖc qu¶n lý kh«ng tèt sÏ lµm cho chÊt l­îng toµ nhµ ®i xuèng , lµm cho kh¸ch hµng –nh÷ng ng­êi trùc tiÕp lµm viÖc trong c¸c toµ nhµ nµy sÏ c¶m thÊy kh«ng yªn t©m khi lµm viÖc trong mét toµ nhµ kÐm chÊt l­îng. Khi ®ã hä sÏ kh«ng ph¸t huy ®­îc hÕt kh¶ n¨ng vµ hiÖu qu¶ lµm viÖc. Vµ mét khi ®· kh«ng mét m«i tr­êng lµm viÖc tèt th× c¸c doanh nghiÖp nhÊt lµ c¸c nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi sÏ ngÇn ng¹i ®Çu t­ vµo ViÖt Nam, h¹n chÕ sù ph¸t triÓn kinh tÕ. - NÕu viÖc qu¶n lý kh«ng tèt sÏ g©y thiÖt h¹i cho chñ ®Çu t­ bëi chi phÝ ®Ó söa ch÷a hay thay thÕ c¸c thiÕt bÞ míi lµ rÊt lín. Kh«ng nh÷ng thÕ c«ng viÖc qu¶n lý kh«ng tèt cßn cã thÓ g©y ¶nh h­ëng ®Õn m«i tr­êng xung quanh: « nhiÔm r¸c th¶i , ¸ch t¾c giao th«ng… - C¸c doanh nghiÖp trong n­íc ®ang ph¶i ®­¬ng ®Çu víi khã kh¨n to lín, ®ã lµ ph¶i c¹nh tranh víi c¸c nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi vèn cã lîi thÕ vÒ nguån lùc, kinh nghiÖm. HÇu hÕt c¸c chñ ®Çu t­ dù ¸n ®Òu lµ c¸c c«ng ty n­íc ngoµi vµ hÇu hÕt c¸c dÞch vô qu¶n lý cao èc còng do c¸c c«ng ty n­íc ngoµi cung cÊp. §Ó cã thÓ dµnh ®­îc chç ®øng trong m«i tr­êng c¹nh tranh khèc liÖt nµy lµ mét th¸ch thøc lín ®èi víi c¸c doanh nghiÖp ViÖt Nam. 2. Thùc tr¹ng qu¶n lý t¹i vincom city tower §iÓm m¹nh Toµ cao èc Vincom n»m ë khu vùc tËp trung ®«ng d©n c­ cña thñ ®« , víi 1 vÞ trÝ hÕt søc thuËn lîi , 4 mÆt tiÕp gi¸p víi c¸c ®­êng phè chÝnh : Bµ TriÖu , Th¸i Phiªn , §oµn TrÇn NghiÖp , Bïi ThÞ Xu©n . Sù tiÕp cËn cña d©n c­ víi Vincom rÊt thuËn lîi vµ viÖc qu¶ng b¸ cho th­¬ng hiÖu Vincom trë nªn dÔ dµng h¬n rÊt nhiÒu so víi nh÷ng toµ nhµ t­¬ng tù nh­ng ko cã ®­îc vÞ trÝ ®Ñp nh­ Vincom . Vincom ®· cã sù bè trÝ hîp lý trong viÖc sö dông cã hiÖu qu¶ diÖn tÝch ®Êt x©y dùng . Khi møc sèng cña nh©n d©n ®­îc n©ng cao , yªu cÇu cã ®­îc mét dÞch vô cã kh¶ n¨ng ®¸p øng mét c¸ch tèt nhÊt nh÷ng nhu cÇu cña ng­êi tiªu dïng lµ rÊt cao . NhËn thÊy vµ n¾m b¾t ®­îc c¬ héi chñ ®Çu t­ ®É m¹nh d¹n ®Çu t­ vµo nh÷ng lÜnh vùc cßn kh¸ míi mÎ trªn thÞ tr­êng vÒ mét côm vui ch¬i gi¶i trÝ vµ thu ®­îc nh÷ng thµnh c«ng . Kh«ng chØ dõng l¹i ë nh÷ng lÜnh vùc lµ mét trung t©m th­¬ng m¹i th«ng th­êng , víi viÖc tËn dông lîi thÕ so s¸nh cña m×nh , viÖc bè trÝ côm v¨n phßng lµ mét b­íc ®i ®óng ®¾n cña chñ ®Çu t­ . §ãn ®Çu c¬ héi , nhËn thøc ®­îc thÕ m¹nh cña b¶n th©n Vincom hiÖn nay lµ mét trong nh÷ng toµ nhµ cã møc thu hót doanh nghiÖp tíi thuª lµm v¨n phßng cao nhÊt , víi møc gi¸ dao ®éng tõ 23- 25 USD/m2 , ®Æc biÖt víi nh÷ng vÞ trÝ ®Ñp gi¸ cã thÓ lªn tíi 50 USD / m2 . HÖ thèng an ninh gåm hÖ thèng camera vµ ®éi ngò b¶o vÖ ho¹t ®éng 24/24 vµ 7 ngµy / tuÇn , ®Ó theo dâi c¸c ho¹t ®éng bªn trong vµ ngoµi toµ nhµ , b¶o vÖ tµi s¶n cña toµ nhµ , gi÷ g×n an ninh trËt tù chung , ®¶m b¶o an ninh cho kh¸ch tham quan , mua s¾m vµ nh©n viªn lµm viÖc trong toµ nhµ . HÖ thèng camera kÕt hîp víi ®éi ngò b¶o vÖ trong vµ ngoµi toµ nhµ kÞp thêi xö lý ®èi víi nh÷ng t×nh huèng bÊt chît x¶y ra , ®éi ngò b¶o vÖ thay phiªn nhau trùc th­êng xuyªn , ®¶m b¶o cho mäi ho¹t ®éng cña toµ nhµ lu«n trong t×nh tr¹ng ho¹t ®éng tèt . Bªn ngoµi toµ nhµ , ë mçi cöa ra vµo ®Òu cã nh©n viªn b¶o vÖ canh g¸c ë ®ã ®Ó kiÓm tra , gi¸m s¸t l­îng kh¸ch ra vµo toµ nhµ . §éi ngò b¶o vÖ tr­íc khi vµo lµm viÖc b¾t buéc ph¶i tham gia 1 kho¸ ®µo t¹o 3 th¸ng ®Ó cã nh÷ng kü n¨ng c¬ b¶n . C«ng t¸c vÖ sinh t¹i s¶nh , hµnh lang , c¸c gian hµng vµ khu vùc v¨n phßng t­¬ng ®èi tèt , ®­îc tiÕn hµnh 2 lÇn / 1 ca , vµ 2 ca / 1 ngµy , cöa kÝnh bªn trong toµ nhµ , sµn nhµ ®­îc lau dän th­êng xuyªn , s¹ch sÏ . Nh÷ng khu vùc mua s¾m hay lµm viÖc ®Òu s¹ch sÏ , lu«n cã sù kiÓm tra cña nh÷ng ng­êi qu¶n lý 1 c¸ch th­êng xuyªn . Khu vÖ sinh lu«n ®­îc lau chïi s¹ch sÏ , kho¶ng tõ 1 ®Õn 2 giê l¹i cã ng­êi vµo lau dän vÖ sinh , thu gom r¸c th¶i vµ cung cÊp ®ñ giÊy vÖ sinh, xµ phßng th¬m … HÖ thèng chiÕu s¸ng bªn trong toµ nhµ t­¬ng ®èi tèt , cung cÊp ®Çy ®ñ ¸nh s¸ng cho c¸c ho¹t ®éng diÔn ra trong toµ nhµ. HÖ thèng cøu ho¶ , chiÕu s¸ng tù ®éng lu«n trong t×nh tr¹ng s½n sµng khi toµ nhµ cã sù cè. HÖ thèng ®Ìn tù ®éng trong toµ nhµ sÏ ®­îc t¾t më qua hÖ thèng ®iÖn trung t©m trong vµ ngoµi giê hµnh chÝnh . Cã hÖ thèng ®Ìn b¸o ch¸y tù ®éng khi cã sù cè ch¸y næ x¶y ra trong toµ nhµ . Khi cã ch¸y næ , hÖ thèng vßi phun sÏ tù ®éng phun kh¾p toµ nhµ ®Ó dËp t¾t löa . HÖ thèng hót giã vµ c¶n giã còng ®­îc l¾p ®Æt , h¹n chÕ löa vµ khãi tu«n vµo cÇu thang tho¸t hiÓm . Trong toµ nhµ còng cã hÖ thèng loa ®­îc cµi ®Æt kh¾p n¬i ®Ò phßng khi cã sù cè sÏ th«ng b¸o cho mäi ng­êi trong toµ nhµ biÕt vµ h­íng dÉn c¸ch tho¸t hiÓm . Ngoµi ra hÖ thèng loa nµy cßn ®­îc sö dông ®Ó th«ng b¸o cho kh¸ch hµng khi cÇn. HÖ thèng ®iÒu hßa trung t©m ho¹t ®éng th­êng xuyªn, ®¶m b¶o th«ng khÝ tèt cho c¶ tßa nhµ. Trong tßa nhµ cã sù bè trÝ t­¬ng ®èi hµi hßa gi÷a c¸c gian hµng, gi÷a c¸c tÇng, mµu s¬n bªn trong tßa nhµ nh¹t ®Ó t¹o ®iÒu kiÖn cho kh¸ch hµng thuª cã thÓ thiÕt kÕ mét phong c¸ch riªng cho gian hµng cña m×nh. §Ó hä cã thÓ tù t¹o sù thu hót riªng, ®Æc biÖt ®èi víi kh¸ch hµng ra vµo mua s¾m trong trung t©m th­¬ng m¹i. §iÓm yÕu Bªn c¹nh nh÷ng ®iÓm m¹nh trong qu¶n lý vµ vËn hµnh, tßa Vicom City Tower còng cã mét sè ®iÓm yÕu kÐm, h¹n chÕ nh­ sau. Vincom lµ mét trung t©m th­¬ng m¹i lín, l¹i tËp trung mét khèi l­îng lín c¸c v¨n phßng nªn l­u l­îng ng­êi trong mét ngµy ra vµo trung t©m lµ rÊt lín, nh­ng hÖ thèng c¬ së h¹ tÇng t¹i khu vùc nµy ch­a ®¸p øng ®­îc yªu cÇu nµy, Tuy Vincom gi¸p 4 mÆt phè gåm Bµ TriÖu, Th¸i Phiªn, §oµn TrÇn NghiÖp, Bïi ThÞ Xu©n trong ®ã cã ®Õn ba con ®­êng lµ nh÷ng ®­êng nhá. V× vËy, hiÖn t­îng ïn t¾c giao th«ng vµo nh÷ng giê cao ®iÓm hay nh÷ng dÞp lÔ, tÕt lµ khã tr¸nh khái. Kh«ng nh÷ng thÕ, do Vincom thiÕu b·i ®ç xe trÇm träng nªn mét sè « t« kh«ng cã chç ®ç nªn ®ç ngay trªn ®­êng phè nhá hÑp ®ã, lµm cho ®­êng ®· hÑp nay cµng hÑp h¬n. Bªn c¹nh ®ã, hÖ thèng c¬ së h¹ tÇng bªn cña tßa nhµ còng ch­a thËt sù ®¸p øng ®­îc yªu cÇu ®Æt ra. Do diÖn tÝch cßn nhá hÑp nªn tßa nhµ Vincom thiÕu b·i ®ç xe cho kh¸ch hµng ra vµo trung t©m th­¬ng m¹i, ®Æc biÖt lµ vµo nh÷ng ngµy cuèi tuÇn, ngµy lÔ tÕt … Tuy cã tíi 9000m2 tÇng hÇm gåm hai tÇng hÇm ®Ó xe m¸y vµ « t« nh­ng kh«ng thÓ gi¶i quyÕt ®­îc triÖt ®Ó vÊn ®Ò b·i göi xe. HiÖn nay, cã thªm 1 b·i göi xe bªn ngoµi tßa nhµ nh­ng b·i göi xe nµy vÉn kh«ng ®¸p øng ®­îc ®ñ c¸c yªu cÇu tèi thiÓu nh­ hÖ thèng m¸i che, hÖ thèng ®­êng ®i vµ ®©y còng chØ lµ ph­¬ng ¸n t¹m thêi trong ng¾n h¹n. H¬n n÷a, sÏ cã mét Vincom thø 2 ®­îc x©y dùng trªn b·i göi xe t¹m thêi b©y giê, do ®ã b·i ®ç xe lµ v« cïng nan gi¶i ®èi víi Vincom hiÖn nay. Do thiÕu b·i ®ç xe nªn gÇn tßa nhµ cã nhiÒu b·i ®ç xe tù ph¸t do t­ nh©n lËp nªn, dÔ g©y mÊt trËt tù an ninh n¬i c«ng céng. Lµm kh¸ch hµng thÊy kh«ng ®­îc tho¶i m¸i khi ®Õn tßa Vincom mua s¾m hay lµm viÖc. Ngay bªn trong tßa nhµ cã thÓ nhËn thÊy sù bè trÝ c¸c gian hµng cßn thiÕu ®iÒu bÊt cËp. Theo sè liÖu ®iÒu tra diÖn tÝch cho thuª hiÖn nay còng chØ dõng l¹i ë møc 97%. C¸c gian hµng ch­a cã ng­êi thuª hÇu hÕt tËp trung ë tÇng 4 vµ tÇng 5, vµ cã mét nghÞch lý lµ ngay c¶ ë tÇng 1 n¬i mµ dÔ dµng thu hót sù chó ý cña kh¸ch hµng, dÔ qu¶ng b¸ th­¬ng hiÖu nhÊt, th× nh÷ng gian hµng nµy vÉn cßn bá trèng mét Ýt. Sù bá trèng cña nh÷ng gian hµng ngay ë tÇng mét ®· cho ta nhËn thÊy nh÷ng yÕu kÐm trong qu¶n lý, tiÕp thÞ cña trung t©m th­¬ng m¹i Vincom. Khi b­íc vµo Vincom, ë tÇng 1 hÇu hÕt tËp trung bµy b¸n mü phÈm vµ ®å trang søc nh­ng søc hÊp dÉn kh«ng cao, cã lÏ mét phÇn c¸ch trang trÝ hÕt søc ®¬n ®iÖu, kh«ng cã nh÷ng ®iÓm nhÊn, mét kh«ng gian qu¸ réng nh­ng kh«ng cã sù tËp trung. Ngoµi ra, hÖ thèng qu¶n lý vËn hµnh vÉn ch­a lµm viÖc thùc sù hiÖu qu¶. Yªu cÇu ®Æt ra ®èi víi hÖ thèng sö dông trong tßa nhµ lµ lu«n lu«n ph¶i ho¹t ®éng tèt. NÕu cã h­ háng ph¶i lËp tøc ®­îc söa ch÷a vµ thay thÕ míi nh­ng trong thùc tÕ ë Vincom cã thÓ thÊy ®iÒu nµy ch­a ®­îc thùc hiÖn, bãng ®Ìn háng ch­a ®­îc thay thÕ, thang m¸y háng ®· l©u nh­ng ®Õn gÇn hai th¸ng th¸ng trêi vÉn ch­a ®­îc söa ch÷a. Qóa tr×nh b¶o d­ìng ch­a mang l¹i hiÖu qu¶ cao. HÖ thèng phßng ch¸y, ch÷a ch¸y ch­a ®­îc bè trÝ tuy kh¸ ®Èy ®ñ vÒ chñng lo¹i nh­ng vÒ sè l­îng cßn h¹n chÕ. Mçi tÇng cã 10 vßi cøu háa, hÖ thèng b×nh xÞt cßn thiÕu, chØ tËp trung ë nh÷ng hµnh lang, Ýt ng­êi ®Ó ý. Cã hÖ thèng b¶ng chØ d·n khi cã sù cè, nh­ng kh«ng cã sù h­íng dÉn vÒ c¸c ký hiÖu ®· ®­îc sö dông, vµ ®­îc bè trÝ g¾n trªn c¸c cét c¹nh 2 cÇu thang cuèn, kh«ng thùc sù khiÕn mäi ng­êi l­u t©m khi qua l¹i. Hµng n¨m hÇu nh­ kh«ng cã sù diÔn tËp vÒ c«ng t¸c phßng ch¸y ch÷a ch¸y, cøu hé ng­êi khi cã sù cè ch¸y næ bÊt ngê x¶y ra, trong khi ®iÒu nµy lµ thùc sù rÊt cÇn thiÕt mµ c«ng ty qu¶n lý tßa nhµ cao èc cña ViÖt Nam nãi chung chø kh«ng riªng g× ë Vincom vÉn ch­a thùc sù chó träng ®Õn vÊn ®Ò nµy. Trong khi vÊn ®Ò nµy rÊt ®­îc kh¸ch hµng quan t©m khi quyÕt ®Þnh thu trô së, v¨n phßng lµm viÖc ®Æc biÖt lµ ®èi víi c¸c c«ng ty, nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi khi hä cã nhu cÇu thuª. ViÖt nam ®ang mäc lªn nhiÒu cao èc hiÖn ®¹i, phñ kÝnh kÝn mÝt. Song theo c¸c c¶nh s¸t phßng ch¸y ch÷a ch¸y, víi c¸ch thiÕt kÕ kÝn, khi x¶y ra háa ho¹n, lùc l­îng ch÷a ch¸y vµ cøu hé sÏ kh«ng cã lèi tiÕp cËn tõ bªn ngoµi. Cßn nh÷ng ng­êi lµm viÖc trong tßa nhµ cã thÓ chÕt ng¹t v× khãi. Vô ch¸y trung t©m th­¬ng m¹i quèc tÕ ITC c¸ch ®©y 2 n¨m lµ mét vÝ dô: Dï thiÕt kÕ kh«ng kÝn, song víi líp g¹ch kiªn cè bao quanh, lùc l­îng cøu hé rÊt khã tiÕp cËn tõ bªn ngoµi vµo. Trong khi loay hoay t×m lèi tho¸t, khãi ®· bao trïm lµm nhiÒu ng­êi chÕt ng¹t. GÇn ®©y nhÊt lµ vô ch¸y t¹i Trung t©m th­¬ng m¹i Diamond Plaza (quËn 1). Tuy chØ lµ vô ch¸y nhá nh­ng ®· g©y t©m lý hèt ho¶ng ®èi víi nh÷ng ng­êi ®ang lµm viÖc t¹i ®©y. Trong lóc ho¶ng ho¹n, hä ®· ®Ëp 2 « cöa sæ ®Ó tho¸t khái vµ chèng ng¹t. Vµi ngµy sau l¹i cã b¸o ®éng ch¸y ë tÇng 6 tßa nhµ nµy khiÕn mäi ng­êi l¹i mét phen hó vÝa, véi vµng chen lÊn ch¹y xuèng d­íi nªn khung c¶nh hçn ®én. VÒ trang bÞ lµ vËy, nh­ng c«ng t¸c cøu hé, cøu n¹n khi x¶y ra háa ho¹n ë c¸c cao èc kh«ng thùc sù lµm mäi ng­êi yªn t©m. “Tõ tr­íc ®Õn nay, khi thao diÔn phßng ch¸y ch÷a ch¸y, mäi ng­êi míi häc c¸ch dËp löa chø ch­a chó träng ®Õn viÖc s¬ t¸n n¹n nh©n”. Nhµ vÖ sinh trong tßa nhµ cßn Ýt, mçi tÇng chØ cã hai nhµ vÖ sinh gåm mét nam mét n÷, vËy víi sè l­îng Ýt nh­ vËy liÖu cã ®ñ ®¸p øng nhu cÇu cña kh¸ch hµng ra vµo tßa nhµ nh÷ng ngµy lÔ tÕt kh«ng. HÖ thèng cöa kÝnh, biÓn qu¶ng c¸o bªn ngoµi tßa nhµ kh«ng ®­îc lau chïi th­êng xuyªn, bôi bÈn b¸m vµo nhiÒu. Lµm gi¶m ®i vÎ ®Ñp cña tßa nhµ nh×n tõ bªn ngoµi vµo. HÖ thèng ®Ìn chiÕu s¸ng bªn ngoµi tßa nhµ cßn thiÕu, kh«ng ®ñ ®é s¸ng, ch­a thùc sù t¹o ®­îc ®iÓm nhÊn m¹nh cho tßa nhµ vµo buæi tèi. HÖ thèng c©y xanh bªn trong tßa nhµ ch­a cã, mÆc dï tßa nhµ Vincom cã kh«ng gian rÊt réng nh­ng kh«ng hÒ cã nh÷ng chËu c©y c¶nh, chËu hoa bªn trong tßa nhµ. Bªn ngoµi tßa nhµ tuy cã ®Æt mét sè chËu c©y c¶nh nh­ng sè l­îng cßn qu¸ Ýt, xung quanh toµ nhµ kh«ng cã kh«ng gian xanh. §©y kh«ng chØ lµ vÊn ®Ò cña riªng tßa nhµ Vincom mµ nã lµ vÊn ®Ò chung ®èi víi c¸c cao èc cho thuª t¹i ViÖt Nam. §Æc biÖt lµ ®èi víi nh÷ng cao èng ®Æt gÇn trung t©m thµnh phè. Do diÖn tÝch ®Êt cßn h¹n nªn chñ ®Çu t­ ®· tËn dông tèi ®a diÖn tÝch ®Êt cã ®­îc ®Ó x©y nhµ, hä ch­a thËt sù chó träng nhiÒu ®Õn kh«ng gian xanh xung quanh tßa nhµ cña m×nh. Lùc l­îng an ninh trong tßa nhµ vÉn ch­a ®­îc ®µo t¹o mét c¸ch bµi b¶n, cã nhiÒu hµnh vi ch­a lµm võa lßng kh¸ch hµng. HÖ thèng qu¶n lý cßn yÕu kÐm, cßn mét sè chç trèng trong tßa nhµ ch­a ®­îc thuª, ch­a ®­îc sö dông hÕt, g©y l·ng phÝ. §Æc biÖt lµ tÇng trªn, vÉn cßn mét sè quÇy ®Ó trèng. §iÒu nµy chøng tá hÖ thèng qu¶n lý yÕu kÐm, ch­a biÕt tËn dông c«ng suÊt cña tßa nhµ, ch­a biÕt còng nh­ ch­a thùc sù thu hót ®­îc kh¸ch hµng ®Ó thuª nèt phÇn diÖn tÝch cßn bá trèng trong tßa nhµ. Ban qu¶n lý ch­a cã ®­îc kÕ ho¹ch Marketting thÝch hîp trong lÜnh vùc qu¶ng c¸o trong khi nhu cÇu thuª gian hµng ®Ó b¸n trong thÞ tr­êng ®ang kh¸ s«i déng. C¬ héi: Ở c¸c cao èc cao cÊp, c¸c phßng chøc n¨ng ®­îc thiÕt kÕ hîp lý ®Ó cã ¸nh s¸ng vµ khÝ trêi tù nhiªn trµn ngËp (kh¾c phôc nh­îc ®iÓm cña nhµ èng lµ trong nhµ ph¶i më ®Ìn vµ m¸y l¹nh). H¬n n÷a, c¸c nhu cÇu kh¸c nh­ mua s¾m, gi¶i trÝ, lµm ®Ñp, më tiÖc chiªu ®·i, tËp thÓ dôc thÓ thao, uèng cµ phª, ®i d¹o … T¹i c¸c khu cao èc còng rÊt thuËn tiÖn. §èi víi v¨n phßng cho thuª, nhu cÇu thuª v¨n phßng còng cã chiÒu h­íng t¨ng trong c¸c doanh nghiÖp v× gi¸ thuª kh«ng qu¸ ®¾t so víi thuª nhµ riªng, kh«ng ph¶i lo chuyÖn b¶o vÖ , b·i gi÷ xe, ®ång thêi l¹i cã ®­îc m«i tr­êng kinh doanh hiÖn ®¹i kÌm theo c¸c dÞch vô v¨n phßng hoµn h¶o, ®óng tiªu chuÈn quèc tÕ … H¬n n÷a, trong t×nh h×nh kinh tÕ ph¸t triÓn nh­ hiÖn nay hÇu hÕt c¸c doanh nghiÖp ®Òu më réng quy m« ho¹t ®éng, nªn th­êng cã xu h­íng chuyÓn ®æi v¨n phßng sang nh÷ng tßa nhµ cã ®¼ng cÊp cao h¬n ®Ó n©ng cao h×nh ¶nh vµ vÞ thÕ cña doanh nghiÖp m×nh - nhÊt lµ ®¬n vÞ trong n­íc. Thùc tÕ, diÖm m¹o c«ng ty kh«ng chØ thÓ hiÖn tÇm vãc cña doanh nghiÖp, mµ cßn t¹o cho kh¸ch hµng yªn t©m h¬n khi giao dÞch. ®Þa chØ v¨n phßng n»m ë c¸c quËn chung còng lµ mét ­u thÕ trong giao dÞch so víi nh÷ng v¨n phßng n»m ë c¸ch xa trung t©m thµnh phè … C¸c C«ng ty ViÖt Nam cã xu h­íng chän v¨n phßng lo¹i A vµ B nh»m kh¼ng ®Þnh vÞ thÕ doanh nghiÖp vµ thô h­ëng nh÷ng tiÖn Ých, dÞch vô chuyªn nghiÖp vµ cao cÊp. ViÖt Nam lµ mét n­íc cã nÒn chÝnh trÞ æn ®Þnh, tµi nguyªn thiªn nhiªn phong phó, nguån nh©n lùc råi dµo víi gi¸ thuª nh©n c«ng kh¸ rÎ so víi c¸c n­íc trong khu vùc, ®ång thêi hÖ thèng ph¸p luËt, chÝnh s¸ch ngµy cµng hoµn thiÖn. Nªn ViÖt Nam lµ ®iÓm ®Õn cña c¸c nhµ ®Çu tõ n­íc ngoµi ®Õn ®Çu t­ kinh doanh t¹i ®©y. §Æc biÖt sau sù kiÖn ViÖt Nam ra nhËp tæ chøc th­¬ng m¹i thÕ giíi WTO, víi chÝnh s¸ch ®Çu t­ ngµy cµng th«ng tho¸ng, kh«ng ph©n biÖt gi÷a nhµ ®Çu t­ trong n­íc vµ ngoµi n­íc nh­ tr­íc nªn ®· thu hót ®­îc nhiÒu nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi vµo ViÖt Nam nªn nhu cÇu cho thuª v¨n phßng, nhµ ë cao cÊp, trung t©m th­¬ng m¹i, héi nghÞ ®ang rÊt thiÕu ë ViÖt Nam. C¸c cao èc v¨n phßng cho thuª t¹i trung t©m TPHCM ®· kÝn chç tõ 3 n¨m qua nhÊt lµ v¨n phßng lo¹i A vµ B. HÇu hÕt c¸c c«ng ty ®ang cã hîp ®ång thuª v¨n phßng ®Òu tiÕp tôc gia h¹n hîp ®ång, bÊt chÊp gi¸ thuª t¨ng trung b×nh 10%/ n¨m. Qu¶ thËt c¬ héi c¸c doanh nghiÖp ®Õn sau ®Æt ch©n vµo c¸c tßa cao èc sang träng ë trung t©m thµnh phè hÇu nh­ kh«ng cßn. C¸c c«ng ty t­ vÊn bÊt ®éng s¶n còng ®ang “®au ®Çu” v× sè l­îng ®¬n hµng t×m v¨n phßng ngµy cµng nhiÒu mµ nguån cung cÊp kh«ng ®ñ. GÇn ®©y rÊt nhiÒu dù ¸n cao èc ®­îc triÓn khai nh­ng ph¶i sau ba, bèn n¨m n÷a míi xong. Tuy nhiªn, kinh nghiÖm cho thÊy tiÕn ®é triÓn khai c¸c dù ¸n th­êng chËm trÔ do nhiÒu nh÷ng c¸i khã kh¨n chung nhÊt mµ nhiÒu chñ ®Çu t­ gÆp ph¶i lµ quy tr×nh thñ tôc qu¸ phøc t¹p, ®Æc biÖt lµ ®èi víi c¸c dù ¸n cã vèn gãp cña doanh nghiÖp nhµ n­íc. ViÖc chËm trÔ nµy cµng lµm d·n kho¶ng c¸ch cung cÇu, t¨ng ®é rñi ro cho nhµ ®Çu t­. §©y l¹i lµ c¬ héi ®èi víi tßa nhµ Vincom nh­ng c¬ héi nµy sÏ kh«ng kÐo dµi ®­îc nÕu nhµ qu¶n lý kh«ng sím cã gi¶i ph¸p ®Ó n©ng cao n¨ng lùc qu¶n lý cña m×nh. C¸c nhµ t­ vÊn bÊt ®éng s¶n cho r»ng tr­íc tèc ®é ph¸t triÓn nhanh cña khu vùc kinh tÕ t­ nh©n vµ luång vèn ®Çu t­ n­íc ngoµi ®æ vµo ViÖt Nam ngµy cµng nhiÒu, t×nh h×nh mÊt c©n ®èi vÒ cung cÇu cña thÞ tr­êng v¨n phßng cho thuª sÏ cßn kÐo dµi trong vµi n¨m n÷a. Theo sè liÖu cña Chesterton Petty, mét c«ng ty t­ vÊn bÊt ®éng s¶n, hiÖn TPHCM chØ cã kho¶ng 350.000m2 sµn v¨n phßng ®ang ho¹t ®éng, trong ®ã tØ lÖ v¨n phßng lo¹i A rÊt thÊp. ¤ng Brett Ashton, Phã Tæng Gi¸m ®èc Chesterton Petty ViÖt Nam, cho r»ng thùc tr¹ng nµy kh«ng t­¬ng xøng víi mét trung t©m kinh tÕ tµi chÝnh nh­ TPHCM. “Sù khan hiÕm kÐo dµi sÏ dÉn ®Õn “sèt” gi¸”. Gi¸ cho thuª v¨n phßng lo¹i A cã thÓ lªn ®Õn 38 $/m2 vµo n¨m tíi, cao h¬n c¶ khu vùc trung t©m Singapore hiÖn nay (34 ®« la mü), «ng Ashton dù b¸o. Nguy c¬: Tuy trung t©m th­¬ng m¹i Vincom täa l¹c t¹i mét vÞ trÝ ®Ñp, cã 4 mÆt tiÒn nh­ng ®­êng giao th«ng h¬i nhá, vµo nh÷ng giê cao ®iÓm, c¸c dÞp lÔ tÕt, sè l­îng ng­êi ra vµo tßa nhµ lín, sè l­îng ng­êi tham gia giao th«ng trªn ®­êng nhiÒu, nªn rÔ x¶y ra t×nh tr¹ng ïn t¾c giao th«ng, g©y ¶nh h­ëng ®Õn m«i tr­êng xung quanh. NÕu ta kh«ng cã hÖ thèng qu¶n lý tèt, ®ång bé sÏ gi¶m søc c¹nh tranh nh÷ng trung t©m th­¬ng m¹i t­¬ng tù. C¬ héi cã c¸c doanh nghiÖp ®Õn sau ®Æt ch©n vµo c¸c tßa nhµ cao èc sang träng ë trung t©m thµnh phè hÇu nh­ kh«ng cßn. Trong bèi c¶nh ®ã, nhiÒu c«ng ty më réng quy m« ho¹t ®éng, cÇn hµng ngµn mÐt vu«ng v¨n phßng v× kh«ng thÓ chê c¸c dù ¸n ®Çu t­ ®ang ®­îc triÓn khai. Hä chñ ®éng ®i t×m ®Êt x©y trô së. Do sù tiÕn bé cña x· héi loµi ng­êi, nhËn thøc cña con ng­êi ngµy cµng cao. C¸c c«ng ty, c¸c kh¸ch hµng cã nhu cÇu thuª v¨n phßng, nhµ ë, gian hµng, trung t©m héi nghÞ… §ßi hái chÊt l­îng dÞch vô còng ph¶i t­¬ng øng víi sè tiÒn mµ hä bá ra. Víi xu h­íng cao èc cho thuª ngµy nhiÒu nh­ hiÖn nay th× Vincom kh«ng cßn ë thÕ ®éc quyÒn nh­ tr­íc ®©y n÷a. Do ®ã nÕu ng­êi qu¶n lý kh«ng n©ng cao n¨ng lùc qu¶n lý, kh«ng n©ng cao chÊt l­¬ng phôc vô th× sÏ khã gi÷ ®­îc kh¸ch hµng hiÖn t¹i sÏ tiÕt kiÖm ®­îc chi phÝ gÊp 70% so víi viÖc t×m kiÕm kh¸ch hµng míi. C¸c nhµ chiÕn l­îc kh«n ngoan th­êng quan t©m ®Õn m«i tr­êng, khÝ hËu vµ sinh th¸i. HiÖn t­îng Enino lµm cho nhiÖt ®é trung b×nh cña Tr¸i ®Êt nãng lªn. nÕu nhµ qu¶n lý biÕt tËn dông n¨ng l­îng mÆt trêi ®Ó tiÕt kiÖm ®iÖn n¨ng sÏ gi¶m ®­îc chi phÝ sö dông ®iÖn rÊt nhiÒu cho kh¸ch hµng còng nh­ cho chñ ®Çu t­. Mét nhµ qu¶n lý giái sÏ biÕn nguy c¬ nµy thµnh c¬ héi cho tßa nhµ cao èc m×nh ®ang qu¶n lý. Do hiÖn nay cã rÊt nhiÒu nhµ ®· ®ãn b¾t c¬ héi trong lÜnh vùc x©y dùng cao èc cho thuª ë ViÖt Nam. Nh÷ng tßa cao èc cho thuª mäc lªn nh­ nÊm ®Ó ®¸p øng nh÷ng nhu cÇu thuª v¨n phßng, nhµ ë, trung t©m héi nghÞ … §iÒu nµy ®· vµ ®ang lµ mét nguy c¬ lín ®èi víi Vincom. Kh¶ n¨ng c¹nh tranh trªn thÞ tr­êng cao èc cho thuª nµy sÏ rÊt cao. VÝ dô nh­ : Cao èc Vietcombank Tower ë c«ng tr­êng Melinh (quËn 1) lµ mét vÝ dô. Dù ¸n cã vèn ®Çu t­ gÇn 60 triÖu ®« la mü nµy cã tæng diÖn tÝch s¶n lµ 77.000m2 . Theo kÕ ho¹ch, ®Õn n¨m 2009 c«ng tr×nh nµy míi ®­îc x©y song nh­ng chñ ®Çu t­ lµ C«ng ty liªn doanh Vietcombank - Bonday - BÕn Thµnh tin r»ng cao èc sÏ ®¹t ®­îc c«ng suÊt cho thuª tèi ®a khi ®­a vµo sö dông. ¤ng NguyÔn Quang H¶i, quyÒn Tæng gi¸m ®èc c«ng ty, cho biÕt tr­íc m¾t kh¸ch hµng chiÕn l­îc lµ Vietcombank sÏ sö dông Ýt nhÊt 20% diÖn tÝch. Mét sè tËp ®oµn th­¬ng m¹i vµ tr­êng ®¹i häc quèc tÕ còng ®· ®Ò cËp nhu cÇu thuª dµi h¹n tõ hai tÇng trë lªn hoÆc vµi ngµn mÐt vu«ng. Nh÷ng tßa nhµ n»m ë c¸ch xa vÞ trÝ trung t©m mét chót còng ®­îc ®«ng ®¶o kh¸ch quan t©m. ë Nam Sµi Gßn ch¼ng h¹n, sau khi c¶ ba tßa nhµ v¨n phßng do Phó Mü H­ng ®Çu t­ lµ Broadway I, Broadway II vµ Lawrence S.Ting ®· hÕt chç, mét sè dù ¸n v¨n phßng kh¸c ®ang ®­îc xóc tiÕn t¹i ®©y, trong ®ã cã c¸c cao èc Saigon Pragon cña C«ng ty cá phÇn Kim C­¬ng, c¸c tßa nhµ v¨n phßng Nam Long, Holcim… sÏ ho¹t ®éng vµo n¨m tíi. T­¬ng tù vÒ phÝa T©y B¾c thµnh phè, tßa nhµ E - Town 1 cña PEE trªn ®­êng Céng Hßa (quËn T©n B×nh) ®· cho thuª hÕt h¬n 26.000 mÐt vu«ng tõ n¨m ngo¸i. E - Town 2 víi gÇn 27.000 mÐt vu«ng sµn ®ang ®­îc ®Èy nhanh tiÕn ®é ®Ó cã thÓ ho¹t ®éng vµo ®Çu n¨m tíi. HiÖn t¹i, TPHCM cã kho¶ng vµi chôc dù ¸n ®ang ®­îc ®Çu xóc tiÕn, nhÊt lµ v¨n phßng lµm viÖc ®¬n thuÇn hoÆc v¨n phßng kÕt hîp víi c¸c tßa nhµ chøc n¨ng kh¸c trong khu phøc hîp. Ngoµi ra do thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n cña n­íc ta cßn kh¸ míi mÎ. §©y lµ mét thÞ tr­êng ®Çy tiÒm n¨ng nh­ng còng Èn chøa kh«ng Ýt nguy c¬. §Æc biÖt luËt kinh doanh BÊt §éng s¶n míi cã hiÖu lùc tõ ngµy 1/1/2007 nªn kh«ng tr¸nh khái nh÷ng thiÕu sãt, sai lÇm trong c¸c v¨n b¶n quy ph¹m ph¸p luËt, trong c¸c chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch, ­u ®·i… ViÖc chØnh söa, bæ sung c¸c v¨n b¶n quy ph¹m ph¸p luËt, sù thay ®æi c¸c chÝnh s¸ch lµ kh«ng thÓ tr¸nh khái. Trong ®ã thÞ tr­êng ®Æc biÖt vµ kh¸ nh¹y c¶m víi c¸c chÝnh s¸ch cña nhµ n­íc ®Ó cã biÖn ph¸p kh¾c phôc. Trong khi c¸c nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi nhËn thÊy m¶ng thiÕu hôt v¨n phßng, nhµ ë cÊp cao cho thuª ë ViÖt Nam. §Æc biÖt sau WTO, nhµ n­íc cã nhiÒu chÝnh s¸ch th«ng tho¸ng trong viÖc kªu gäi ®Çu t­ trong vµ ngoµi n­íc vµo ViÖt Nam. Do vËy ®· cã nhiÒu nhµ ®Çu t­ ®Æc biÖt lµ nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi ®ang t×m kiÕm c¬ héi trong lÜnh vùc nµy nªn kh¶ n¨ng c¹nh tranh gi÷a c¸c nhµ ®Çu t­ trong vµ ngoµi n­íc lµ rÊt cao. NÕu chóng ta kh«ng sím t×m ra gi¶i ph¸p qu¶n lý thÝch hîp sÏ nhanh chãng bÞ c¸c nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi “lÊn s©n”. Do nh÷ng tiÕn bé khoa hoÆc kü thuËt nªn ngµy nay ng­êi ta cã thÓ sö dông nh÷ng c«ng nghÖ hiÖn ®¹i thay thÕ cho nh÷ng c«ng nghÖ cò trong viÖc vËn hµnh vµ qu¶n lý cao èc. Trong kho¶ng 10 n¨m trë l¹i ®©y, ngµy cµng cã nhiÒu nh÷ng cao èc sö dông hÖ thèng qu¶n lý BMS , theo c¸c chuyªn gia trong nghµnh, hÖ thèng nµy cïng víi viÖc trang bÞ c¸c hÖ thèng c¬ ®iÖn hiÖn ®¹i ®· mang l¹i møc ®é tiÖn nghi, sù an toµn vµ hiÖu qu¶ sö dông cao nhÊt cho tßa nhµ. Nh÷ng cao èc khi sö dông hÖ thèng qu¶n lý BMS nµy ®Òu ®­îc kiÓm so¸t chÆt chÏ tõ phßng ®iÒu khiÓn trung t©m. Trong phßng, c¸c mµn h×nh lín liªn tôc theo dâi tÊt c¶ sinh ho¹t ®ang diÔn ra t¹i c¸c tÇng. Mäi trôc trÆc liªn quan ®Õn kü thuËt, an toµn ®Òu ®­îc dÔ dµng ph¸t hiÖn ®Ó kÞp thêi sö lý. Phßng ®iÒu khiÓn trung t©m nµy còng theo dâi, sö lý c¶ viÖc vËn hµnh c¸c thiÕt bÞ ®iÖn chÝnh, hÖ thèng ®iÒu hßa kh«ng khÝ, hÖ thèng th«ng tin liªn l¹c trong toµn bé tßa nhµ. V× c¸c cao èc lµ trung t©m th­¬ng m¹i, v¨n phßng cao cÊp cho thuª…l­îng kh¸ch vµ hµng hãa nhiÒu nªn vÊn ®Ò an toµn, ®Æc biÖt lµ ch¸y næ, rÊt ®­îc chó träng. §èi víi c¸c tßa nhµ x©y dùng tr­íc ®©y th× c«ng nghÖ qu¶n lý chØ míi dõng l¹i ë møc ®é kiÓm so¸t. Nh­ng ®èi víi c¸c cao èc quy m« lín ®ang mäc lªn hiÖn nay, møc ®é qu¶n lý ®­îc n©ng cao h¬n. Thùc tÕ cho thÊy nhiÒu cao èc t¹i TPHCM hiÖn ®· øng dông hÖ thèng qu¶n lý MBS - hÖ thèng qu¶n lý c«ng tr×nh cao tÇng phæ biÕn trªn thÕ giíi. HÖ thèng MBS kh«ng chØ dõng l¹i ë møc ®é kiÓm so¸t tßa nhµ mµ cßn tù ®éng ®iÒu khiÓn phÇn lín c¸c hÖ thèng trong cao èc. Th«ng qua hÖ thèng m¸y vi tÝnh , phÇn mÒm øng dông, c¸c bé phËn c¶m biÕn…sÏ t­¬ng t¸c víi c¸c hÖ thèng c¬ ®iÖn kh¸c trong tßa nhµ ®Ó vËn hµnh chóng, còng nh­ kiÓm so¸t qu¸ tr×nh ho¹t ®éng, háng hãc, thêi gian b¶o tr×, söa ch÷a … Tïy theo møc ®é phøc t¹p cña hÖ thèng, thiÕt bÞ c¬ ®iÖn, møc ®é vËn hµnh mµ nhµ t­ vÊn sÏ lùa chän gi¶i ph¸p BMS phï hîp. Th«ng th­êng, chñ ®Çu t­ th­êng ng¹i ¸p dông hÖ thèng nµy v× nghÜ r»ng chi phÝ cao nh­ng ­u ®iÓm lín nhÊt cña hÖ thèng BMS lµ gióp chñ ®Çu t­ tiÕt kiÖm ®­îc nhiÒu chi phÝ, nh­ gi¶m tiªu hao ®iÖn n¨ng, chi phÝ söa ch÷a, qu¶n lý … trong qu¸ tr×nh sö dông. Tuy nhiªn do hÖ thèng c¬ ®iÖn l¾p trong c¸c tßa nhµ ngµy cµng hiÖn ®¹i vµ phøc t¹p nªn ®ßi hái hÖ thèng qu¶n lý còng ph¶i “th«ng minh” t­¬ng øng. VÝ dô hÖ thèng l¹nh vµ th«ng giã trong c¸c tßa nhµ hiÖn cã thÓ xö lý tù ®éng ®Ó ®iÒu hßa kh«ng khÝ toµn bé hoÆc tõng khu vùc, vÒ c«ng nghÖ, c¸c thiÕt bÞ ®iÒu hßa cã thÓ liªn tôc thay ®æi t¶i ®Ó tiÕt kiÖm ®iÖn n¨ng, cã thÓ l¾p r¸p theo m«-®un phï hîp cho ®iÒu kiÖn thi c«ng tõng phÇn, cã bé phËn ®Ó läc khuÈn, khö mïi… T­¬ng tù, hÖ thèng b¸o ch¸y ®­îc kÕt nèi tù ®éng víi c¸c hÖ thèng ®Ó khi c¸c ®Çu b¸o ch¸y, b¸o nhiÖt ®­îc l¾p ®Æt kh¾p tßa nhµ ph¸t tÝn hiÖu th× lËp tøc c¸c hÖ thèng m¸y b¬m ch÷a ch¸y sÏ ®­îc kÝch ho¹t … Do vËy nÕu ta biÕt tËn dông nh÷ng tiÕn bé cña khoa häc c«ng nghÖ th× ta sÏ biÕn ®­îc nguy c¬ thµnh c¬ héi, tËn dông ®­îc ­u thÕ cña m×nh so víi c¸c tßa nhµ kh¸c. Ch­¬ng 3 : c¸c gi¶i ph¸p ®Ó ph¸t triÓn thÞ tr­êng cao èc vµ v¨n phßng cho thuª t¹i ViÖt NAm 1. Gi¶i ph¸p tr­íc m¾t: Qua viÖc ®¸nh gi¸ thùc tr¹ng trªn ta cã thÓ thÊy r»ng thÞ tr­êng cao èc v¨n phßng ë n­íc ta ®ang cã nh÷ng c¬ héi rÊt thuËn lîi ®Ó ph¸t triÓn. Tuy nhiªn víi t×nh tr¹ng cung nhá h¬n cÇu hiÖn nay tÊt yÕu sÏ dÉn ®Õn gi¸ thuª c¸c v¨n phßng sÏ t¨ng rÊt cao. §iÒu nµy mét mÆt sÏ khiÕn cho thÞ tr­êng nµy cã thªm søc hót ®èi víi c¸c nhµ ®Çu t­ kinh doanh bÊt ®éng s¶n, nh­ng mÆt kh¸c nã l¹i g©y khã kh¨n cho c¸c doanh nghiÖp muèn thuª v¨n phßng, nhÊt lµ c¸c doanh nghiÖp n­íc ngoµi muèn ®Çu t­ vµo ViÖt Nam, sù khã kh¨n khi thuª v¨n phßng lµm viÖc sÏ khiÕn hä ng¹i dÕn n­íc ta lµm viÖc, cßn c¸c doanh nghiÖp trong n­íc, víi nguån tµi chÝnh eo hÑp th× viÖc thuª mét v¨n phßng víi gi¸ cao nh­ hiÖn nay lµ mét khã kh¨n lín. §Ó gi¶i quyÕt ®­îc t×nh tr¹ng nµy th× tr­íc hÕt chóng ta cÇn ph¶i cã nh÷ng biÖn ph¸p nh»m t¨ng cung vÒ cao èc v¨n phßng cho thuª, nhÊt lµ c¸c v¨n phßng lo¹i A. Chóng em xin ®­a ra mét sè kiÕn nghÞ sau : Nhµ n­íc cÇn ph¶i hoµn thiÖn hÖ thèng ph¸p luËt h¬n n÷a .B¾t ®Çu tõ viÖc x©y dùng chÝnh s¸ch vµ hÖ thèng ph¸p luËt liªn quan mét c¸ch nhÊt qu¸n ®Çy ®ñ, c«ng b»ng vµ minh b¹ch ®Ó t¹o niÒm tin cho c¸c nhµ ®Çu t­ trong vµ ngoµi n­íc. Gi¶m bít c¸c thñ tôc hµnh chÝnh r­êm rµ c¶n trë ®Õn c¸c ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n. T¹o ®iÒu kiÖn cho c¸c nhµ kinh doanh bÊt ®éng s¶n n¾m râ ®­îc c¸c quy ®Þnh ph¸p luËt vÒ kinh doanh bÊt ®éng s¶n nãi chung vµ kinh doanh cao èc v¨n phßng nãi riªng , tr¸nh t×nh tr¹ng chØ hiÓu biÕt lê mê ph¸p luËt dÉn ®Õn ng¹i ngÇn tham gia vµo thÞ tr­êng nµy. CÇn cã nh÷ng chÝnh s¸ch hç trî cho c¸c nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi ®Çu t­ vµo ViÖt Nam nh­ cho phÐp nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi ®­îc nhËn chuyÓn nh­îng dù ¸n bÊt ®éng s¶n tõ nhµ ®Çu t­ trong n­íc, ®¶m b¶o hoÆc thanh to¸n chi phÝ bªn ngoµi hµng rµo, hç trî gi¶I phãng mÆt b»ng , thùc hiÖn chÝnh s¸ch mét gi¸ ®èi víi c¸c doanh nghiÖp, ®Çu t­ x©y dung hoµ chØnh c¸c tuyÕn ®­ênvµnh ®ai, cÇu…®Ó ®¸p øng c¸c ®iÒu kiÑn c¬ b¶n cho nhµ ®Çu t­. Thùc hiÖn chøng kho¸n ho¸ dù ¸n bÊt ®éng s¶n : kÕt hîp gi÷a ®Çu t­ chøng kho¸n vµ ®Çu t­ bÊt ®éng s¶n, ®­îc ®¶m b¶o gi¸ trÞ b»ng bÊt dèng¶n mµ nã ®¹i diÖn, cho phÐp nhµ ®Çu t­ kiÕm lêi trªn biÕn ®éng gi¸ trÞ. CÇn tæ chøc ®µo t¹o c¸c chuyªn gia , ®éi ngò c¸n bé qu¶n lý ho¹t ®éng trong lÜnh vùc nµy nh­ t­ vÊn, m«i giíi, ®Þnh gi¸, träng tµi, thanh to¸n, tÝn dông, th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n… Nghiªn cøu nh÷ng kinh nghiÖm cña nh÷ng n­íc®i tr­íc, ®Æc biÖt lµ nh÷ n­íc xã ®iÌu kiÖn t­¬ng ®ång víi ViÖt Nam ( nh­ Trung Quèc hay l·nh thæ §µi Loan… ) ®Ó tr¸nh nh÷ng rñi ro cã thÓ x¶y ra. ThÞ tr­êng tµi chÝnh cã vai trß rÊt quan träng ®èi víi víi sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n.Tuy nhiªn hiÖn nay t¹i ViÖt Nam rÊt thiÕu c¸c c«ng cô ®Þnh chÕ tµi chÝnh dµi h¹n.Bëi xu h­íng cña c¸c ng©n hµng lµ cÈn thËn tuyÖt ®èi khi cho vay. Thùc tÕ, chØ nh÷ng dù ¸n cã ­u thÕ vÒ ®Þa lý vµ c«ng n¨ng sö dông míi ®­îc nh×n nhËn vµ cho vay vèn thùc hiÖn, mµ nÕu cã cho vay th× còng chØ lµ cho vay ng¾n h¹n. Do vËy Nhµ N­íc cÇn cã nh÷ng chÝnh s¸ch tµi chÝnh ®Ó hç trî cho thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n nh­ thµnh lËp c¸c kªnh th«ng tin vÒ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n lµm c¬ së cho ng©n hµng them ®Þnh dù ¸n, ®¸nh gi¸ kh¶ n¨ng chi tr¶ cña ch­ ®Çu t­ … Thùc tÕ hiÖn nay ë Hµ Néi kh«ng ph¶i lµ thiÕu trÇm träng vÒ v¨n phßng cho thuª mµ cã nghÞch c¶nh n¬i thõa n¬i thiÕu.Nguyªn nh©n khiÕn cho c¸c v¨n phßng ë c¸c vïng ven néi thµnh vÉn kh«ng cã ng­êi thuª trong khi chÊt l­îng dÞch vô tèt vµ gi¸ c¶ t­¬ng ®èi dÔ chÞu ®ã lµ do hÖ thèng giao th«ng cña Hµ Néi ch­a ph¸t triÓn, sù l­u th«ng tõ néi thµnh ®Õn ngo¹i thµnh cßn khã kh¨n do t¾c ®­êng.§Ó gi¶i quyÕt t×nh tr¹ng nµy còng nh­ ®Ó t¨ng tÝnh hÊp dÉn vµ lµm cho bé mÆt cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam thªm phong phó h¬n, Nhµ N­íc cÇn khuyÕn khÝch h¬n n÷a c¸c dù ¸n BOT trong ®Çu t­ h¹ tÇng kü thuËt vµ h¹ tÇng x· héi. 2. Gi¶i ph¸p l©u dµi: Khi ViÖt Nam gia nhËp tæ chøc th­¬ng m¹i quèc tÕ WTO, héi nhËp kinh tÕ quèc tÕ sÏ mang l¹i cho c¸c doanh nghiÖp mét thÞ tr­êng lín h¬n ®Ó tiªu thô s¶n phÈm v× ®èi t­îng kh¸ch hµng sÏ ®­îc më réng, søc mua sÏ t¨ng lªn. Tuy nhiªn hä còng ph¶i ®èi mÆt víi nh÷ng thö th¸ch hÕt søc khèc liÖt tõ sù c¹nh tranh cña c¸c doanh nghiÖp n­íc ngoµi cã quy m« lín h¬n rÊt nhiÒu. Héi nhËp kinh tÕ quèc tÕ cã nghÜa lµ c¸c doanh nghiÖp trong n­íc sÏ kh«ng cßn ®­îc nhµ n­íc b¶o hé n÷a mµ chóng ta ph¶i c¹nh tranh b×nh ®¼ng víi c¸c doanh nghiÖp n­íc ngoµi trong s©n ch¬i nµy. XÐt vÒ thùc lùc, chóng ta hoµn toµn thua kÐm hä vÒ vèn vµ c«ng nghÖ. ChÝnh v× vËy ®Ó cã thÓ ®­îc thÞ tr­êng chÊp nhËn th× c¸c doanh nghiÖp ViÖt Nam ph¶i tõng b­íc tiÕp cËn víi c¸c gi¶i ph¸p kü thuËt hiÖn ®¹i cña thÕ giíi ®Ó n©ng cao chÊt l­îng , rót ng¾n thêi gian thi c«ng vµ qua ®ã gi¶m ®­îc gi¸ thµnh s¶n phÈm , ®ång thêi ph¶i kh«ng ngõng n©ng cao chÊt l­îng qu¶n lý c¸c cao èc v¨n phßng. Cã thÓ hiÖn nay ®ang thiÕu nguån cung vÒ thÞ tr­êng cao èc v¨n phßng cho thuª nh­ng trong thêi gian s¾p tíi khi mµ c¸c doanh nghiÖp n­íc ngoµi å ¹t ®Çu t­ vµo ViÖt Nam ®Ó x©y dùng c¸c cao èc v¨n phßng th× sè l­îng c¸c cao èc v¨n phßng cho thuª kh«ng ph¶i lµ thiÕu n÷a mµ sÏ t¨ng lªn thËm chÝ lµ sÏ b·o hoµ .Khi ®ã kh¸ch hµng sÏ cã nhiÒu c¬ héi h¬n ®Ó lùa chän vµ tÊt nhiªn lµ hä sÏ chän c¸c v¨n phßng cã chÊt l­îng dÞch vô qu¶n lý cao nh­ng gi¸ c¶ ph¶i dÔ chÞu . §Ó cã thÓ thÊy râ h¬n vÒ ®iÒu nµy ta cã thÓ lÊy mét vÝ dô ®iÓn h×nh vÒ dÞch vô cung cÊp m¹ng ®iÖn tho¹i di ®éng .Tr­íc kia , ë ViÖt Nam chØ cã hai nhµ cung cÊp dÞch vô m¹ng ®iÖn tho¹i di ®éng ®ã lµ Vinaphone vµ Mobiphone , v× cung Ýt nªn søc c¹nh tranh còng Ýt v× hÇu hÕt c¸c kh¸ch hµng ®Òu ph¶i lùa chän mét trong hai m¹ng nµy nÕu sö dông ®iªn tho¹i di ®éng vµ hai nhµ cung cÊp dÞch vô nµy chia nhau thÞ phÇn kh¸ch hµng trªn thÞ tr­êng .Nh­ng hiÖn nay th× l¹i kh¸c , cã rÊt nhiÒu m¹ng ®iÖn tho¹i ra ®êi víi nhiÒu chiªu thøc khuyÕn m·i hÊp dÉn vµ nhiÒu dÞch vô tiÖn Ých nh­ Viettel , SFone, HT mobile…Vµ trªn thÞ tr­êng kinh doanh th× kh«ng cã mét sù ­u tiªn nµo c¶ , kh¸ch hµng cã quyÒn ®­îc lùa chän vµ tÊt nhiªn lµ hä sÏ lùa chän s¶n phÈm nµo tèt h¬n víi gi¸ thµnh rÎ h¬n .V× thÕ nÕu nh­ Vinaphone vµ Mobiphone mÆc dï ra ®êi sím h¬n vµ ®· cã chç ®øng trªn thÞ truêng nh­ng nÕu kh«ng n©ng cao ch©t l­îng dich vô cña m×nh th× còng dÔ dµng bÞ dµo th¶i theo quy luËt cña thÞ tr­êng . ThÞ tr­êng cao èc v¨n phßng còng vËy , nÕu nh­ anh kh«ng n©ng cao chÊt l­îng dÞch vô cña m×nh th× còng sÏ kh«ng thÓ nµo t×m ®­îc chç ®øng trªn s©n ch¬i vèn rÊt khèc kiÖt nµy.