Tiểu luận Tìm hiểu ba vụ việc có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở

MỤC LỤC trang 1. Lý luận chung…………………………………………………….1 1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà: …………………………….…. 1 1.2. Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở: ……………………...….. 2 2. Ba vụ việc có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở…….….... 3 2.1. Vụ việc 1 .............................................................................................. 3 2.2 Vụ việc 2……………………………………………………………… 6 2.3. Vụ việc 3……………………………………………………..………. 9 3. Nhận xét của nhóm về qui định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở……………………………………………….11 Tài liệu tham khảo LỜI MỞ ĐẦU Trong những năm gần đây số lượng các vụ án dân sự, tranh chấp bất động sản diễn ra ngày càng gia tăng. Thực tiễn xét xử ở Tòa án các cấp cũng cho thấy rằng đây là loại án có tính chất phức tạp với nhiều nguyên nhân gây tranh chấp. Do vậy khi giải quyết các vụ án này, các Tòa án thường lúng túng, gặp rất nhiều khó khăn, thời gian giải quyết thường kéo dài, qua nhiều cấp xét xử và đôi lúc hướng giải quyết còn chưa thống nhất. Một trong những loại tranh chấp thường gặp nhất là tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở bởi nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với con người bảo đảm cho con người có cuộc sống ổn định “ an cư lạc nghiệp”. Để hiểu rõ tranh chấp về mua bán nhà ở cũng như hướng giải quyết của các cơ quan chức năng có thẩm quyền ta sẽ đi vào xét ba vụ án cụ thể sau đây. NỘI DUNG 1. Lý luận chung. 1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà: “Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo đúng phương thức mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đông mua bán nhà ở”. Từ khái niệm trên ta thấy hợp đồng mua bán nhà ở có một số đặc điểm pháp lí như sau: Đây là một hợp đồng song vụ: Quyền của bên này ứng với nghĩa vụ của bên kia. Việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của mỗi bên đảm bảo cho việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của bên còn lại. Là hợp đồng có đền bù: sự đền bù thể hiện ở chỗ. + Bên bán giao chuyển quyền sở hữu nhà cho bên mua. + Bên mua trả cho bên bán khoản tiền tương ứng với giá trị của căn nhà. Là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu đối với phần nhà hoặc toàn bộ ngôi nhà của bên bán cho bên mua. Đối tượng của hợp đông mua bán nhà ở: Có thể thấy đối tượng của hợp đông mua bán nhà ở chi có thể là ngôi nhà hay diện tích dùng vào việc ở. Ngôi nhà hay diện tích dùng vào việc ở đó phải tôn tại trên thực tế, hay đang trong quá trình xây dựng. Hình thức thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở: Nhà ở là mỗi quan tâm của tất cả các quốc gia trên thế giới, đây là vẫn đề thể hiện phong tục, tập quán, cuộc sống văn hóa, tinh thần, vật chất của nhân dân của những người đang sống trong ngôi nhà đó… vì vậy nhà nước phải kiểm soát việc xây dựng, mua bán,… nhà ở. Theo quy định tại Điều 450 BLDS, hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản theo mẫu quy định của Nhà nước, khi kí kết hợp đồng mua bán nhà ở các bên phải xuất trình các lọai giấy tờ hợp pháp trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền để các cơ quan nay công chứng hay chứng thực cho hợp đồng đó. 1.2. Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở: * Quyền và nghĩa vụ bên bán: Quyền của bên bán nhà được quy định tại Điều 452 BLDS. - Yêu cầu bên mua nhà nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận; - Yêu cầu bên mua nhà trả tiền đúng thời hạn, theo phương thức đã thỏa thuận; - Yêu cầu bên mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thỏa thuận; - Không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền như đã thỏa thuận. Nghĩa vụ bên bán nhà được quy định tại Điều 451 BLHS: - Thông báo cho bên mua về các hạn chế quền sở hữu đối với nhà mua bán nếu có; - Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua; - Giao nhà đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua; - Thực hiện đúng đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật. * Quyền và nghĩa vụ bên mua: Quyền bên mua được quy định tại Điều 454 BLHS: - Được nhận nhà kèm theo hồ sơ của nhà theo đúng tình trạng đã thỏa thuận; - Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thỏa thuận; - Yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn: nếu không giao hoặc chậm giao nhà thi phải bồi thương thiệt hại. Nghĩa vụ bên mua được quy định tại Điều 453 BLHS: - Trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, đúng phương thức như đã thỏa thuận; - Nhận nhà và hồ sơ nhà đúng thời gian đã thỏa thuận; 2. Ba vụ việc có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở. 2.1. Vụ việc 1 2.1.1. Tóm tắt vụ việc - Nguyên đơn: Bà Từ Kiết Duyên (151/3D Hàn Hải Nguyên, Phường 2, Quận 11, TPHCM.). - Bị đơn: Ông Trần Kiến Vinh (Địa chỉ: 365 Nguyễn Chí Thanh, Phường 15, Quận 5, TPHCM). - Tranh chấp này đã được Tòa án nhân dân Quận 11 xét xử sơ thẩm; và Tòa án nhân dân thành phố HCM xét xử phúc thẩm. Ngày 30/08/2004, bà Từ Kiết Duyên và ông Trần Kiến Vinh lập hợp đồng mua bán căn nhà số 128B Hàn Hải Nguyên, Phường 8, Quận11 do bà Duyên đứng tên sở hữu; giá thỏa thuận là 250 lượng vàng SJC. Đợt 1 ngay sau khi kí hợp đồng, ông Vinh đặt cọc 20 lượng vàng SJC; đợt 2 sau khi kí vào bản chính hợp đồng mua bán nhà tại phòng công chứng, bên mua giao tiếp 110 lượng vàng SJC; đợt 3 phải trả 120 lượng vàng SJC. Tuy nhà có đủ giấy tờ hợp lệ nhưng do mới xây dựng nên bà Duyên chưa làm thủ tục hoàn công. Ông Vinh cùng con trai là Cường và bà Duyên đến nhà bà Hồng Kim Chi (người quen của ông Vinh) làm dịch vụ thủ tục hoàn công nhà, và nhờ bà Chi viết hợp đồng mua bán nhà, giao nhận tiền cọc tại nhà bà Chi. Ngày 10/09/2004, ông Vinh đưa cho bà Duyên 5 lượng vàng SJC để bà Duyên giao cho bà Chi làm thủ tục hoàn công. Sau khi hoàn tất thủ tục hoàn công, bà Duyên liên hệ với Phòng công chứng số 2 TPHCM làm thủ tục ký kết hợp đồng mua bán; điền tên bà Trần Tiểu Muội (vợ ông Vinh) ở bên mua trong hợp đồng công chứng (theo đề nghị của ông Vinh) Tuy nhiên, ngày 10/06/2005, ông Vinh từ chối đến phòng công chứng số 2 để ký hợp đồng mua bán và làm thủ tục sang tên trước bạ. Bởi lý do nhà ông chưa bán được và cho rằng bà Duyên đã kéo dài thời hạn hoàn tất thủ tục như đã thoả thuận nên không mua nhà của bà Duyên nữa. Vợ ông Vinh yêu cầu bà Duyên trả lại số tiền mà bà Duyên nhận đặt cọc. Bà Duyên vẫn giữ ý kiến bán nhà cho ông Vinh, giá cả không thay đổi. Nếu ông Vinh không mua nhà nữa thì mất tiền cọc như thỏa thuận trong hợp đồng ngày 30/08/2004, bà Duyên chỉ trả lại cho ông Vinh 5 lượng vàng SJC đã nhận làm giấy tờ và đóng thuế. 2.1.2 Quyết định của Tòa án Sau khi tòa án cấp sơ thẩm xét xử, ông Vinh đã kháng cáo; phiên tòa phúc thẩm đã xét xử: Áp dụng các điều 413, 418, 419, 425, 450 và 363 BLDS 1995 bác kháng cáo của ông Trần Kiến Vinh, sửa môt phần bản án sơ thẩm - Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên bố chấm dứt hợp đồng mua bán căn nhà số 128B Hàn Hải Nguyên, Phường 8, Quận 11, TPHCM giữa bà Từ Kiết Duyên và ông Trần Kiến Vinh do bên mua đơn phương hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà; số vàng đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc là bà Từ Kiết Duyên. Ghi nhận sự tự nguyện của bà Duyên hoàn trả cho ông Vinh 5 lượng vàng SJC (trong số 20 lượng vàng SJC nhận cọc) và 5 lượng vàng SJC mượn riêng ngày 10/09/2004, tổng cộng là 10 lượng vàng SJC. - Bác yêu cầu phản tố của ông Trần Kiến Vinh đòi bà Từ Kiết Duyện phải hoàn trả số vàng đặt cọc còn lại là 15 lượng vàng SJC. 2.1.3. Nhận xét của nhóm * Xác định, trong quan hệ hợp đồng mua bán trên - Gồm hai chủ thể tham gia: + Bên bán: bà Từ Kiết Duyên. + Bên mua: ông Trần Kiến Vinh. - Khách thể: Quyền sở hữu quyền sử dụng đất và căn nhà nằm trên diện tích đất đó. + Đối tượng: Quyền sử dụng đất và căn nhà nằm trên diện tích đất đó. Địa chỉ: số 128B Hàn Hải Nguyên, Phường 8, Quận11, TP. Hồ Chí Minh. * Đồng ý với giải quyết của tòa phúc thẩm.Bởi: Nhận thấy, quá trình giao kết hợp đồng của hai bên thông qua hai hợp dồng: + Tiền hợp đồng mua bán: ông Vinh đã giao cho bà Duyên 20 lượng vàng để đặt cọc hứa hẹn việc giao kết hợp đồng chính thức (Khoản 1, Điều 363). + Hợp đồng chính thức: ký hợp đồng mua bán và làm thủ tục sang tên trước bạ tại phòng công chứng. Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng thỏa thuận, có nghĩa là hiệu lực của hợp đồng bắt đầu từ khi các bên thỏa thuận mua bán. Mặc dù mới ở giai đoạn tiền hợp đồng. Quyền và nghĩa vụ của hai bên xác lập kể từ thời điểm này. Áp dụng khoản 3, Điều 404, BLDS 1995 Thứ hai, hai bên không thỏa thuận về thời hạn thực hiện hợp đồng. Căn cứ vào khoản 2, Điều 290; khoản 2, Điều 425, BLDS 1995 thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán thực hiện việc hoàn tất thủ tục mua bán bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên mua một thời gian hợp lý. Tuy nhiên, ông Vinh không yêu cầu bà Duyên phải hoàn thành thủ tục mua bán nhà trong một khoảng thời gian nhất định. Mà thực tế là mãi khi bà Duyên đề nghị ra Phòng công chứng ký hợp đồng mua bán nhà (đầu tháng 6/2005) ông Vinh mới từ chối vì lí do quá hạn thỏa thuận nên ông không đồng ý mua nhà nữa. Do đó, việc ông Vinh hủy bỏ hợp đồng do bà Duyên vi phạm hợp đồng (chậm thực hiện việc hoàn tất thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận) là không có căn cứ quy định tại Điều 219; khoản 1, Điều 419, BLDS 1995. Thứ ba, áp dụng khoản 2, Điều 363, BLDS 1995, thì 20 lượng vàng mà ông Vinh đặt cọc sẽ thuộc về bà Duyên do ông Vinh đã đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không có sự vi phạm nào từ phía bà Duyên. * So với BLDS 1995, BLDS 2005 không có sự thay đổi đáng kể nào làm thay đổi kết quả của vụ án. Giả sử, phải giải quyết vụ án này theo BLDS 2005 thì có thể áp dụng các điều sau: Điều 404: Thời điểm giao kết hợp đồng dân sự. Điều 405: Hiệu lực của hợp đồng dân sự. Khoản 2, điều 285: Thời hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự. Khoản 2, điều 432: Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán Điều 286: Chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Khoản 1, điều 425: Hủy bỏ hợp đồng dân sự. Điều 358 : Đặt cọc. 2.2 Vụ việc 2 2.2.1.Tóm tắt vụ việc - Nguyên đơn: Ông Hảo, bà Tiến - Bị đơn: Ông Bản , bà Vân (số 48 Lê Công Kiều, phường Nguyễn Thái Bình, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh). - Tranh chấp trên được xét xử, giải quyết qua nhiều cấp nhưng chưa thỏa đáng. Vợ chồng ông Hảo vẫn có khiếu nại. Ngày 14/05/1999 ông Bản và bà Vân bán căn nhà số 48 Lê Công Kiều, phường Nguyễn Thái Bình, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh cho ông Hảo và bà Tiến với giá 220 lượng vàng SJC. Khi thỏa thuận mua bán ông Bản bà Vân có làm đơn xác nhận tình trạng để chuyển quyền sở hữu và được phường Nguyễn Thái Bình, quận 1 xác nhận căn nhà đó thuộc quyền sở hữu của ông bà và không có tranh chấp. Vì vậy, vợ chồng ông Hảo đã giao cho vợ chồng ông Bản 180 lượng vàng SJC. Tuy nhiên, khi đi công chứng hợp đồng mua bán nhà thì vợ chồng ông Hảo mới biết căn nhà đang trong tình trạng bị phong tỏa bởi cơ quan điều tra hình sự Trung ương – Bộ Quốc phòng. Ông Bản và bà Vân hứa sẽ giải tỏa kê biên, nên gia hạn vào 20/02/2000 mà không giải tỏa sẽ hủy hợp đồng và trả lại tiền cho ông Hảo và bà Tiến. . Ngày 01/07/2000 căn nhà vẫn bị kê biên nên ông Bản, bà Vân yêu cầu hủy hợp đồng và trả lại 198 lượng vàng SJC cho vợ chồng ông Hảo: gồm 180 lượng vàng mua nhà và 18 lượng vợ chồng ông Hảo đã sử dụng để sửa chữa. Vợ chồng ông Hảo không đồng ý và yêu cầu vợ chồng ông Bản phải tiếp tục thực hiện hợp đồng. 2.2.2. Quyết định của Tòa án * Các cấp xét xử sơ thẩm, phúc thẩm và giám đốc thẩm: đều chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng của vợ chồng ông Bản. * Tại quyết định số 110/KN-VKSTC-V5 ngày 10/10/2003 Viện trưởng VKSNDTC đã kháng nghị bản án giám đốc thẩm nói trên với nhận định: Việc mua bán nhà giữa hai bên là hoàn toàn tụ nguyện bên mua đã trả cho bên bán 180/220 lượng vàng bằng 81,81% giá trị căn nhà, bên bán đã giao toàn bộ giấy tờ nhà cho bên mua. Hai bên không hoàn tất được thủ tục mua bán là do có sự hạn chế của công văn số 24/TW ngày 04/09/1998 của cơ quan điều tra hình sự khu vực TW nhưng công văn này không có giá trị buộc các bên phải thi hành. Và ngày 31/07/2002 phòng điều tra đã có công văn số 19/CV-P6 gửi phòng công chứng để làm thủ tục mua bán cho hai bên. Vì vậy bên bán từ chối thực hiện hợp đồng là có lỗi. Tòa án phải buộc các bên hoàn tât thủ tục mua bán trong thời gian nhất định quá thời hạn đó mà không thực hiện thì hợp đồng vô hiệu và bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại. Việc TDSTANDTC xử chưa thỏa đáng. Đề nghị HĐTPTANDTC xử hủy bản án giám đốc thẩm số 33 ngày 27/02/2003 của TDSTANDTC giao hồ sơ cho TANDTPHCM xét xử phúc thẩm lại theo hướng trên. 2.2.3. Nhận xét của nhóm. * Xác định, trong quan hệ hợp đồng mua bán trên - Gồm hai chủ thể tham gia: + Bên bán: ông Bản, bà Vân. + Bên mua: ông Hảo, bà Tiến. - Khách thể: Quyền sở hữu quyền sử dụng đất và căn nhà nằm trên diện tích đất đó. + Đối tượng: Quyền sử dụng đất và căn nhà nằm trên diện tích đất đó. Địa chỉ: số 48 Lê Công Kiều, phường Nguyễn Thái Bình, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh. * Đồng ý với ý kiến của Viện trưởng VKSNDTC theo quyết định số 110/KN-VKSTC-V5 ngày 10/10/2003. Nhận thấy việc giao nhận nhà và tiền mua nhà đã được các bên thực hiện trên thực tế. Vấn đề nảy sinh khi hợp đồng không được công chứng do căn nhà đăng bị phong tỏa do có sự hạn chế của công văn số 24/TW ngày 04/09/1998 của cơ quan điều tra hình sự khu vực TW. Nhưng công văn này không có giá trị buộc các bên phải thi hành. Tuy nhiên, ngày 31/07/2002 phòng điều tra đã có công văn gửi phòng công chứng để làm thủ tục mua bán cho hai bên. Như vậy hoàn toàn có cơ sở để khẳng định hợp đồng mua bán nhà giữa hai bên sẽ được hoàn tất, hình thức của hợp đồng mua bán nhà sẽ được đảm bảo theo quy định tại điều 443, BLDS 1995. Và bên bán phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo quy định tại điều 447, BLDS 1995. * So với BLDS 1995, BLDS 2005 không có sự thay đổi đáng kể nào làm thay đổi kết quả của vụ án. Giả sử, phải giải quyết vụ án này theo BLDS 2005 thì có thể áp dụng các điều sau: Điều 450: Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở. Điều 451: Nghĩa vụ của bên bán nhà ở. 2.3. Vụ việc 3 2.3.1. Tóm tắt vụ việc Ông Nguyễn Văn Hải và bà Nguyễn Thị Hằng là đồng sở hữu  nhà đất số 18 Phạm Ngũ Lão, phường 3, TP Đà Lạt. Ngày 01.12.2005, ông Hải, bà Hằng có ủy quyền cho ông Nguyễn Văn Hà (em ruột ông Hải) toàn quyền định đoạt nhà đất nói trên và đã được UBND phường 3 xác nhận. Sau đó, ông Hà đã bán căn nhà này cho vợ chồng ông Nguyễn Văn Huế và bà Phan Thị Bạch Nga, với giá hai bên thỏa thuận là 4.4 tỉ đồng. Sau khi bàn bạc thống nhất về việc mua bán, ngày 01.08.2006 hai bên đã ký kết hợp đồng đặt cọc mua nhà và bên mua đã đặt cọc tổng cộng là 1.77 tỉ đồng. Theo cam kết, khi bên bán làm xong giấy tờ sang tên, bên mua phải thanh toán hết số tiền còn thiếu một lần. Với lời cam kết trên, ngày 15.08.2006, ông Hà đã giao ngôi nhà trên cho bên mua sử dụng và bên mua đã đặt cọc tiếp 470 triệu đồng. Ngày 03.10.2006, ông Hà đã hoàn tất giấy tờ mua bán nhà do UBND Tp Đà Lạt xác nhận sang tên cho ông Huế và bà Nga. Bên mua xin gia hạn trả nợ và mượn giấy tờ nhà để đi cầm cố tại ngân hàng để vay tiền trả nợ cho bên bán nhưng thực chất là đem cầm cố cho bà Lê Thị Thảo với số tiền 4 tỉ đồng. Ông Hà phát hiện được đã nhờ cơ quan chức năng đình chỉ mọi việc giao dịch, cầm cố, thế chấp, sang nhượng căn nhà trên và khởi kiện vụ việc ra tòa (ngày 27.11.2006). Bên mua lại nhờ bà Phạm Thị Hồng đứng ra nhận trả nợ thay nhưng vẫn không có kết quả. Ông Hà đòi nợ nhiều lần nữa thì bên mua xin ông ký giấy giải kiện để làm thủ tục vay 2,5 tỉ ở ngân hàng Agribank. Lấy được tiền, bên mua chỉ trả thêm cho ông Hà 500 triệu và tiếp tục xin gia hạn trả nợ. Vậy nhưng, tại thời điểm hiện tại bên mua vẫn còn nợ cả số tiền gốc và tiền lãi là 1.974.462.000 đồng. 2.3.2. Nhận xét của nhóm * Xác định, trong quan hệ hợp đồng mua bán trên - Gồm hai chủ thể tham gia: + Bên bán: ông Nguyễn Văn Hà. + Bên mua: ông Huế, bà Nga. - Khách thể: Quyền sở hữu quyền sử dụng đất và căn nhà nằm trên diện tích đất đó. + Đối tượng: Quyền sử dụng đất và căn nhà nằm trên diện tích đất đó. Địa chỉ: số 18, Phạm Ngũ Lão phường 3, thành phố Đà Lạt. * Giải quyết vụ án: Thứ nhất, về hợp đồng ủy quyền được UBND phường 3 xác nhận, giữa ông Hải, bà Hằng và ông Hà, phạm vi ủy quyền toàn bộ quyền định đoạt quyền sử dụng dất và căn nhà nằm trên diện tích đất đó. Đây là hợp đồng hợp pháp và hoàn toàn có hiệu lực căn cứ theo quy định tại Điều 142, Điều 581, BLDS 2005. Tiếp đó, căn cứ theo khoản 2, điều 144, BLDS 2005, ông Hà có toàn quyền định đoạt quyền sử dụng dất và căn nhà nằm trên diện tích đất đó. Thứ hai, bên mua đã có hành vi vi phạm trong việc thực hiện nghĩa vụ dân sự (áp dụng Điều 286 BLDS 2005). Căn cứ theo quy định tại điều 305, BLDS 2005 thì bên mua nhà phải trả cho bên bán số tiền mua nhà, và trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do ngân hàng nhà nước công bố tại thời điểm thanh toán. Tuy nhiên, Do ông Hà đã có ý chí gia hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự cho ông Huế, bà Nga nhiều lần. Theo khoản 2, điều 287, BLDS 2005, thì nếu bên mua thanh toán trong thời gian gia hạn thêm thì vẫn coi như thực hiện nghĩa vụ thanh toán đúng thời hạn. Nhưng ông Huế, bà Nga vẫn không hoàn thành sau nhiều lần gia hạn. Từ những phân tích trên cho thấy, bên mua bắt đầu phải chịu trách nhiệm dân sự do chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán kể từ thời điểm không giao đủ tiền như thỏa thuận trong hợp đồng ban đầu. 3. Nhận xét của nhóm về qui định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở. Hiện nay pháp luật về mua bán nhà ở của Nước ta đã có những quy định chung khá cụ thể về hợp đông mua bán nhà, hình thức hợp đồng, về điều kiện... nhưng bên cạnh đó có nhưng quy định chưa rõ ràng và chưa sát với thực tế hiện nay về tình trạng mua bán nhà ở. Qua đó, nhận thấy pháp luật cần có những điểm cần khắc phục sau: Thứ nhất, phải có nhưng quy định riêng về mua bán nhà chung cư. Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư số 01/2009/TT-BXD, bên cạnh những quy định về trách nhiệm của tổ chức kinh doanh nhà ở đối với bên mua, Bộ cũng yêu cầu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải nêu rõ và đầy đủ phần diện tích thuộc sở hữu riêng của người mua, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư. Những tranh chấp liên quan đến sở hữu chung, riêng kéo dài lâu này đều do chưa có quy định cụ thể. Trong trường hợp nhà chung cư có những công trình, diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc của chủ sở hữu khác thì phải nêu rõ, ví dụ như bể bơi, sân tennis, siêu thị, nơi để xe phục vụ cho mục đích kinh doanh hoặc các phần diện tích khác. Nhưng nếu chủ đầu tư không liệt kê đủ những phần diện tích sở hữu chung trong hợp đồng mua bán thì sẽ gây bất lợi cho người mua. Ví dụ: không liệt kê nhà để xe, người mua nhà chung cư lại phải nộp tiền phí trông xe một cách vô lý, giá vượt khung giá nhà nước. Ngoài ra còn gây tình trạng, chiếm hữu, sử dụng phần chung của một số chủ thể, xâm phạm phần sở hữu riêng của hộ khác mà pháp luật lại chưa có chế tài xử phạt đối với những hành vi này. Thứ hai, Điều 451, BLDS 2005 có quy định về nghĩa vụ của bên bán nhà ở tại khoản 2 “ bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua” . Thế nhưng, khi nhà đã sang tên đổi chủ, thì dường như ý thức bảo quản nhà của bên bán không còn được như khi họ là chủ sở hữu. Thêm nữa, đôi khi bên bán lại không có đủ điều kiện để bảo quản nhà trong thời gian chờ giao nhà đã bán. Mặt khác, pháp luật lại không quy định người mua phải hoàn trả chi phí hợp lý để bảo quản nhà cho người bán, như vậy bất lợi cho bên mua. Có lẽ nên bỏ quy định này, thay vào đó nên để các bên tự thỏa thuận. Nếu trong hợp đồng có ghi rõ: bên bán phải bảo quản nhà đã bán trong thời gian chờ giao nhà, bên bán không thực hiện hoặc thực hiện không đúng sẽ bị coi như vi phạm hợp đồng. Bên bán nhà cũng có thể chủ động: nhận bảo quản hoặc không, phụ thuộc vào điều kiện có thể. Thứ ba, pháp luật về mua bán nhà ở hiện nay còn nhiều bất cập mà đa số các tranh chấp mua bán nhà ở là do hợp đồng mua bán nhà còn thiếu chặt chẽ ở quy định của pháp luật. thực tiễn cho thấy rõ điều này, đặc biệt trong thời điểm cơn sốt bất động sản đang lên, dù mua bán nhà ở nhằm mục đích kinh doanh hay không nhằm mục đích kinh doanh. Tại khoản, Điều 541, BLDS 2005 quy định : “Bên bán nhà ở có nghĩa vụ thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật”. Nhận thấy, để hoàn thành thủ tục mua bán nhà không chỉ phụ thuộc vào hành vi của bên bán mà bên mua cũng có vai trò quan trọng trong các bước trong trình tự, thủ tục mua bán nhà.. Cụ thể: - Bước 1: Các bên mua bán đến lập hợp đồng mua bán tại cơ quan công chứng (không phân biệt địa bàn), kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và giấy tờ tuỳ thân. Hợp đồng có thể được soạn sẵn hoặc do công chứng viên soạn. - Bước 2: Một trong hai bên nộp hồ sơ mua bán tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện (nếu là cá nhân), cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếu là tổ chức). - Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý nhà ở sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); - Bước 4: Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế. - Bước 5: Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Như vậy, pháp luật cũng cần quy định nghĩa vụ thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở đối với người mua. Đôi khi người mua cố tình trì hoãn làm chậm việc hoàn tất thủ tục mua bán gây khó khăn cho bên bán. Mặt khác, bên bán phải thực hiện nghĩa vụ về tài chính và thường đưa khoản tiền này vào trong giá bán. Vậy nên nên để các bên thỏa thuận trong việc bên nào phải thực hiện nghĩa vụ hoàn tất thủ tục mua bán nhà. Quan điểm trên phù hợp với nguyên tắc tôn trọng sự tự do, thỏa thuận của các bên tham gia. Hạn chế sự can thiệp của nhà nước vào trong các giao dich mua bán nhà. KẾT LUẬN Tiếp cận ở góc độ khoa học pháp lý thì tranh chấp hợp đồng được hiểu là những xung đột, bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên về việc thực hiện hoặc không thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng và xâm hại đến quyền và nghĩa vụ trực tiếp đến các bên tham gia. Qua ba vụ án nêu trên ta thấy những vấn đề liên quan đến việc tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng và vấn đề tranh chấp hợp đồng dân sự nói chung còn nhiều bất cập. Thiết yếu cần phải có hướng hoàn thiện cụ thể cũng là hoàn thiện hệ thống pháp luật; để có thể giải quyết các tranh chấp một cách triệt để và hiệu quả, đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia. Ngoài ra cũng là phương tiện để người dân trang bị hiểu biết cho mình về hợp đồng mua bán nhà ở để tránh xảy ra những tranh chấp không đáng có. Danh mục tài liệu tham khảo 1. Giáo trình luật dân sự Việt Nam tập II (NXB Công an nhân dân Hà Nội – 2008). 2. Quyết định giám đốc thẩm của hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao năm 2003 – 2004 quyển I (Hà Nội – 2004). 3. Bộ luật Dân sự năm 2005 (NXB Lao động Hà Nội – 2009) 4. Trang web