Tìm hiểu hoạt động môi giới bất động sản tại công ty TNHH Tài Tâm

g sản, các dự án, mua lại hay thuê các bất động sản và các dự án để cho thuê. Thuê và cải tạo biệt thự cho người Nước ngoài thuê lại. Công ty cung cấp các dịch vụ môi giới mua bán, cho thuê, hỗ trợ cung cấp các tiện ích cần thiết, cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản cho các chủ sở hữu bất động sản lớn. 1.2.2 Nhiệm vụ Với vai trò của một doanh nghiệp đầu tư và cung cấp dich vụ liên quan đến bất động sản, công ty có nhiệm vụ: Đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về dịch vụ môi giới Thúc đẩy tiến trình thực hiện thương vụ diễn ra nhanh hơn, góp phần tiết kiệm thời gian và nâng cao hiệu quả chuyên môn Góp phần cung Nhà nước và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khác vào quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam. 1.3. Cơ cấu tổ chức Giám đốc Phòng nhân sự Phòng kinh doanh Phòng Marketing Tiếp thị về công ty Tìm kiếm nguồn cung , cầu về bất động sản. Thực hiện các thương vụ môi giới mua bán, cho thuê. Quản lý về nhân sự. Sơ đồ cơ cấu bộ máy tổ chức của công ty TNHH Mỗi phòng ban trong công ty thực hiện một chức năng cụ thể nhưng luôn có sự hỗ trợ, hợp tác trong công việc. 1.3.1 Phòng Marketing Phòng Marketing có nhiệm vụ tiếp thị về công ty tới khách hàng, tìm kiếm thông tin về nguồn cung và cầu về bất động sản, tìm kiếm các khách hàng có khả năng trở thành khách hàng tiềm năng của công ty như các công ty du lich, lữ hành, các khách sạn, các đại sứ quán, các tổ chức, công ty nước ngoài tại Việt Nam. Sau khi có danh sách về nhũng công ty này, bộ phận sẽ tiến hành tiếp thị về công ty thông qua gọi điện thoại, gửi email để xác định nhu cầu của thực sự của họ, lập được danh sách khách có nhu cầu, cung cấp thông tin cho bộ phận kinh doanh. Bộ phận còn có trách nhiệm giữ liên lạc với khách hàng để duy trì nguồn cầu. Ngoài ra bộ phận Marketing cũng có trách nhiệm trả lời và giải đáp những thắc mắc của khách hàng về những vấn đề có liên quan. 1.3.2 Phòng kinh doanh Phòng kinh doanh có nhiệm vụ chính là thực hiện các thương vụ môi giới. Các công việc cụ thể bao gồm nghiên cứu thị trường, nghiên cứu thông tin về nguồn khách hàng cung, nguồn khách hàng cầu. Dẫn khách đi xem xét bất động sản, tư vấn cho cả hai phía chủ nhà và khách nhưng thông tin cần thiết, tiến hành đàm phán để đưa hai phía tiến tới điểm chung để có thể đi đến quyết định cuối cùng có lợi cho các bên và có thể ký được hợp đồng giao dịch. Bộ phận kinh doanh còn có trách nhiệm giải quyết các thủ tục pháp lý, các giấy tờ có liên quan cho chủ sở hữu bất động sản như: giấy phép đăng ký kinh doanh, thủ tục an ninh trật tự và phòng cháy chữa cháy. Sau khi hoàn tất thương vụ, bộ phận kinh doanh vẫn có trách nhiệm giải quyết các vấn đề phát sinh trong phạm vi trách nhiệm của công ty. 1.3.3 Phòng nhân sự Phòng nhân lực thực hiện các công việc cụ thể như quản lý nhân viên trong công ty, quản trị tiền lương, sắp xếp, phân công việc cho các nhân viên phù hợp với khả năng và lợi thế của từng nhân viên. 1.3.4 Ban giám đốc Ban giám đốc là bộ phận có thẩm quyền cao nhất, quản lý ở tầm vĩ mô, đề ra các chiến lược phát triển dài hạn cũng như các chiến lược cho từng giai đoạn cụ thể. 1.4. Cơ sở vật chất kỹ thuật Là công ty hoạt động chính trong lĩnh vực môi giới, công ty trang bị đầy đủ các thiết bị phục vụ hữu hiệu cho việc tìm kiếm thông tin cũng như việc lập và sửa các hợp đồng theo yêu cầu của khách hàng một cách nhanh chóng như máy in, máy fax, máy ảnh phục vụ tác nghiệp…. Hệ thống máy tính nối mạng toàn công ty thuận lợi cho trao đổi và xử lý thông tin, giấy tờ. Thực trạng hoạt động môi giới tại công ty Thị trường hoạt động Công ty tập trung vào môi giới thuê, mua, đầu tư vào các căn hộ chung cư cao cấp, nhà ở liên kế, biệt thự, văn phòng, trụ sở giao dịch cho người nước ngoài, đại sứ quán, các công ty Việt Nam, công ty liên doanh, công ty nước ngoài trên địa bàn Hà Nội. Ngành kinh doanh Công ty TNHH thực hiện kinh doanh trên các lĩnh vực cụ thể như: Công ty cung cấp dịch vụ môi giới cho các đối tượng có nhu cầu thuê, cho thuê, mua, bán bất động sản. Trong mảng hoạt động này, công ty tiến hành các công việc: Thu thập thông tin cần thiết về khách hàng có bất động sản có nhu cầu bán, cho thuê Kiểm tra sự chính xác và tin cậy về các bất động sản trong cơ sở dữ liệu của công ty. Xác định giá và thẩm định giá trị của các bất động sản để có thể đưa ra giá thuê hay mua bán phù hợp nhất. Xắp xếp thời gian, tổ chức dẫn khách đi xem xét bất động sản. Công ty sẽ giúp đỡ khách hàng đàm phán về giá cả, các điều khoản liên quan đến thanh toán. Công ty chịu trách nhiệm về các thủ tục giấy tờ cần thiết như: hoá đơn đặt cọc, hợp đồng thanh toán, hợp đồng môi giới…giúp thương vụ diễn ra một cách thuận lợi và chuyên nghiệp. Sau khi thương vụ hoàn thành, công ty vẫn giúp khách hàng giải quyết các vấn đề phát sinh trong phạm vi trách nhiệm của mình. Đầu tư mua lại các dự án. Trong mảng hoạt động này, công ty sẽ tiến hành các hoạt động: tìm kiếm thông tin về các dự án đang và sắp được triển khai, nghiên cứu phân tích tính hiệu quả và kinh tế đạt được nếu đầu tư, tiến hành huy động vốn từ các nguồn vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng…, tiến hành xây dựng kế hoạch đám phán để có được kết quả cao nhất. Mua lại các bất động sản để cho thuê Sau khi bộ phận Marketing và bộ phận kinh doanh phối hợp tìm kiếm được những thông tin về những bất động sản được giao dich trên thị trường, nghiên cứu thi trường, định giá các bất động sản đó, xây dựng kế hoạch đàm phán, chuẩn bị về vốn để tiến hành giao dịch. Sau đó công ty có thể đầu tư thêm ,tu sửa để có thể cho thuê với giá cao hơn. Cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản Công ty có một phòng ban riêng biệt, phụ trách mảng quản lý bất động sản. Phòng ban này giao cho một số người chủ chốt phụ trách giải quyết mọi vấn đề liên quan đến tòa nhà lớn mà nhận quản lý. Các toàn hà trung bình và nhỏ thì được đưa vào dữ liệu quản lý chung. Cung cấp các dịch vụ khác Công ty cung cấp các dịch vụ như quản lý bất động sản, tư vấn cho khách hàng có thắc mắc, tư vấn đầu tư,….. Công ty đảm nhận cả về cung cấp các dịch vụ, tiện ích liên quan với một số bất đống sản theo yêu cầu của khách hàng. Kết hợp hoạt động cùng các công ty khác Công ty kết hợp với các công ty môi giới và đầu tư khác về nguồn khách hàng cung, nguồn khách hàng cầu. Khi công ty có khách hàng muốn thuê nhưng lại chưa tìm được bất động sản phù hợp, hay khi công ty có bất động sản còn trống mà các công ty bạn có nhu cầu thuê. Phối hợp hoạt động để có thể giải quyết nhanh nhất nhu cầu của khách hàng. Ngoài ra, việc phối hợp hoạt động này cũng góp phần tạo dựng thêm các mối quan hệ và tăng nguồn khách hàng cho công ty. 2.3 Cơ sở tiến hành hoạt động môi giới tại công ty BĐS Tài Tâm 2.3.1 Những quy định của pháp luật Công ty thành lập và tiến hành hoạt động kinh doanh của mình dựa trên các quy định của nhà nước đề ra theo luật doanh nghiệp giành cho doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ. Trong quá trình hoạt động, công ty luôn chấp hành các quy định của nhà nước và cung cấp đầy đủ các báo cáo tài chính theo quy định cho cơ quan chức năng như bảng cân đối kế toán và bản quyết toán tài chính. 2.3.2 Những tiêu chuẩn nghề nghiêp Những tiêu chuẩn nghề nghiệp được công ty coi trọng và được đưa vào thành các yêu cầu cần thết đối với các nhân viên của mình đó là tính trung thực, sự nhiệt tình, sự công bằng,…. 2.3.3 Kinh nghiệm hoạt động Các thành viên sáng lập công ty trước kia đều đã từng hoat động trong các lĩnh vực liên quan như xây dựng, phụ trách quản lý các dự án hạ tầng….vì vậy công ty có thể áp dụng sự hiểu biết của mình và sử dụng hiệu quả các mối quan hệ đã có để hoat động trong lĩnh vực môi giới BĐS 2.5. Các yếu tố tác động tới hoạt động của công ty 2.5.1 Tác động của thị trường Công ty thành lập và chính thức đi vào hoạt động từ năm 1996. Trong suốt thời gian đó, các tác động của thị trường có ảnh hưởng lớn tới hoạt động của công ty, đặc biệt là giai đoạn sốt đất 2001-2003. Đây là giai đoạn thị trường bất động sản trong giai đoạn đột biến, giá cả tăng nhanh và liên tục. Điều này thể hiện ở việc giá bất động sản bùng nổ và giá vào loại đắt nhất so với sức mua của người dân và so với mặt bằng chung của thế giới. Thị trường mang nhiều yếu tố tự phát,Nhà nước không kiểm soát được. Mức giá thị trường so với mức giá quy định của Nhà nước bình quân cao gấp 6 lần. Tai Hà Nội, giữa năm 2003, trong các cuộc đấu giá, giá thị trường tăng từ 5 đến 10 lần. Giá trúng thầu ở huyện Từ Liêm lúc đó vào khoảng 18-20 triệu dồng/m2. Giá này so với giá đất có cùng điều kiện tại Luân Đôn cao gấp 2 lần. Giá nhà chung cư trên thị trường cao hơn quy định của các công ty kinh doanh từ 50-100 triệu đồng một căn hộ. Nguyên nhân của sự bùng nổ này là do lực lượng đầu cơ nhà đất tăng mạnh. Quan hệ giữa sức cung và sức cầu để hình thành giá cả thị trường phụ thuộc vào nhiều nhân tố nhưng yếu tố nổi bật là do các lực lượng đầu cơ. Nạn đầu cơ lan tràn và ngày càng trở nên trầm trọng. Nguyên nhân thứ hai là sự gia tăng rất nhanh của các công ty kinh doanh nhà ở. Các công ty lao vào lập dự án, xin phê duyệt và cấp đất, thu lợi từ đất nông nghiệp, đất xây dựng mà không mất một đồng nào. Các giao dịch trên thị trường còn chứa đựng yếu tố xin cho. Quá trình mua bán phức tạp, thủ tục vòng vèo, qua nhiều bước …từ đó dẫn đến những tiêu cực gây trở ngại, phiền hà cho thực hiện các quyền và lợi ích chính đáng của người dân. Một nguyên nhân nữa là do sự thiếu thông tin của thị trường bất động sản. Tất cả những yếu tố trên làm hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và công ty nói riêng gặp rất nhiều khó khăn. Các giao dịch về bất dộng sản khó thực hiện vì vậy các thương vụ môi giới cũng rất khó thành công. Giai đoạn 2003 là giai đoạn thị trường trong giai đoạn trầm lắng. Lượng giao dịch giảm nhanh, hoạt động kinh doanh bất động sản có nhiều mặt đình trệ. Già bất động sản có giảm nhưng vẫn ở mức cao, chưa phải là giá trị thực phản ánh sức mua của ngưòi dân. Cơ cấu thị trường mất cân đối. Nguyên nhân của thực trạng này là do giá cả bất động sản ở mức cao làm cầu giảm khi đó kinh doanh giảm về quy mô vì lợi nhuận thấp. Do tâm lý nghe ngóng chờ đợi của các công ty kinh doanh, đầu tư, xây dựng bất động sản và người dân về giá bất động sản. Sự kỳ vọng vào một mức giá cao hơn để thu được lợi nhuận lớn hơn nên bất động sản không được đưa vào đầu tư, giao dịch. Do tình trạng này làm các thương vụ môi giới của công ty giảm, nhất là môi giới thuê nhũng bất động sản có giá trị lớn. Hoạt động đầu tư và mua lại các dự án có phần ngưng lại. Để duy trì hoạt động vượt qua giai đoạn này, công ty thực hiện các thương vụ môi giới những bất động sản có giá trị nhỏ, cố gắng tạo những ưu đãi cho khách hàng. Trong xu thế hội nhập và toàn cầu hoá hiện nay, nhiều công ty nước ngoài có xu hướng mở rộng đầu tư vào Việt Nam vì vậy nhu cầu văn phòng đại diện, nhà ở cho người nước ngoài, các trụ sở cho các đại sứ quán ngày càng lớn là cơ hội tốt cho hoạt động của công ty. 2.5.2 Tác động của Nhà nước Hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động còn khá mới mẻ tại Việt Nam và mới được Nhà nước thừa nhận. Theo luật pháp Việt Nam, bất động sản là tài sản quốc gia, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu vì vậy chỉ có Nhà nước mới có thẩm quyền quyết định trong các vấn đề liên quan đến việc định đoạt đất đai, bất động sản. Điều này có nghĩa là các cá nhân không có quyền mua bán đất đai, bất động sản. Mọi hành vi mua bán này đều không được công nhận. Đây là một cản trở lớn đối với hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và hoạt động môi giới nói riêng. Chỉ đến khi luật đất đai 1993 ra đời và lần đầu tiên công nhận đất đai có giá thì mới bắt đầu hé mở những cơ hội cho thị trường bất động sản. Luật đất đai 1993 là một mốc quan trọng để Nhà nước ban hành những văn bản pháp luật tiếp theo tạo thuận lợi cho thi trường bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản trong đó có lĩnh vực môi giới như luật đất đai 2003, luật kinh doanh bất động sản. Các văn bản pháp luật này thể hiện nhưng bước tiến cơ bản trong xây dựng luật. Luật đất đai 2003 mở rộng tối đa quyền của người sử dụng đất. Đó là các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Như vậy đối với Tài Tâm đây có thể coi là một trong những yếu tố tích cực tạo điều kiện thuận lợi cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản để cho thuê lại cũng như lĩnh vực mua bán quyền sử dụng đất tại các khu công nghiệp. Về luật Kinh doanh bất động sản, luật kinh doanh bất động sản ra đời năm 2003 là bộ luật đầu tiên về kinh doanh bất động sản. Là cơ sở đầu tiên để các doanh nghiệp làm căn cứ để tiến hành các hoạt động của mình. Tuy nhiên trong luật kinh doanh bất động sản 2003 chưa đề cập nhiều đến lĩnh vực môi giới. Nhà nước cũng đã ban hành một số điều luật đối với các doanh nghiệp môi giới. Tuy nhiên, những điều luật này vẫn chưa cụ thể. Các văn bản hướng dẫn thực hiện vẫn chưa được ban hành nên vãn chưa thực sự có tác động lớn tới các doanh nghiệp môi giới trong đó có Tài Tâm. Một số quy định đối với doanh nghiệp môi giới về điều kiện để thành lập một doanh nghiệp như: để đủ điều kiện thành lập một doanh nghiệp môi giới thì doanh nghiệp cần ít nhất một nhân viên có chứng chỉ môi giới, ít nhất hai nhân viên có chứng chỉ định giá. Một thực tế ở Việt Nam hiện nay đó là chúng ta có rất ít các đơn vị, các tổ chức có chức năng đào tạo một cách chuyên nghiệp về môi giới, định giá và các công ty môi giới hiện nay phần lớn đều chưa đáp ứng được yêu cầu này. Để đáp ứng được yêu cầu của Nhà nước, Tài Tâm đang tiến hành tổ chức cho nhân viên tham gia các khoá học về đào tạo nhân viên môi giới và định giá. Trong thời gian tiếp theo, Nhà nước sẽ tiếp tục nghiên cứu và xây dựng những điều luật về môi giới. Đó là tín hiệu tốt cho các doanh nghiệp môi giới nói trong đó có Tài Tâm có cơ sở xây dựng một doanh nghiệp đầu tư và dịch vụ hoàn thiện. 2.6. Thuận lợi và khó khăn của công ty 2.6.1Thuận lợi 2.6.1.1 Những thuận lợi từ bản thân doanh nghiệp Trước hết là một doanh nghiệp thành lập từ năm 1999, khi đó, Nhà nước đã ban hành và thực hiện luật đất đai 1993. Do vậy, doanh nghiệp phần nào đã có cơ sở để tiến hành thực hiện một số mảng trong các hoạt động kinh doanh của mình. Tài Tâm là công ty TNHH hai thành viên, các thành viên trước khi thành lập công ty hầu hết đều hoạt động ở các lĩnh vực khác nhưng có liên quan đến kinh doanh bất động sản như: xây dựng, quản lý các dự án về xây dựng các cơ sở hạ tầng…….Như vậy công ty đã có những thuận lợi về kinh nghiệm, về các mối quan hệ cần thiết để tiến hành hoạt động môi giới của mình. Tài Tâm trong thời gian đầu tiên chú trọng chủ yếu vào lĩnh vực môi giới căn hộ chung cư cao cấp, các biệt thự, các văn phòng cho các công ty nước ngoài…… các hoạt động này không đòi hỏi nhiều về vốn, cơ cấu bộ máy công ty không cần quá phức tạp vì vậy việc thành lập công ty không gặp khó khăn về vốn và cơ cấu bộ máy cũng hết sức nhẹ nhàng và linh hoạt. Các nhân viên trong công ty là những người trẻ,sức năng động, thông thạo ngoại ngữ. Đây là điều hết sức quan trọng và cần thiết đối với một doanh nghiệp môi giới. Nhờ vào điều này các nhân viên có thể giao tiếp với khách hàng nước ngoài một cách dễ dàng và thuận lợi. Nhờ đó việc đàm phán về giá cả, sửa đổi các điều khoản trong hợp đồng môi giới, hợp đồng thuê nhà theo yêu cầu của khách hàng cũng đễ dàng hơn……. Sự thành thạo về ngoại ngữ và khả năng giao tiếp tốt với khách nước ngoài góp phần gây dựng ấn tượng và hình ảnh tốt đẹp về công ty. Đó là một cách thức tiếp thị về công ty rất đơn giản nhưng cũng rất hiệu quả. Tám năm hoạt động chưa phải là dài đối với một công ty hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhưng trong suốt thời gian đó, công ty đã thực hiện thành công nhiều thương vụ môi giới có giá trị hợp đồng lớn. Với những thương vụ thành công của mình, Tài Tâm đã tạo được uy tín và hình ảnh tốt đẹp, gây dựng được chỗ đứng trên thị trường. Khẳng định được thế mạnh của mình so với các doanh nghiệp môi giới khác. Nhờ vào sự liên kết, hợp tác với các doanh nghiệp khác trong hoạt động để kết nối được nguồn cung và nguồn cầu, công ty không chỉ góp phần đẩy nhanh tiến trình các thương vụ mà còn tạo dựng thêm được rất nhiều mối quan hệ mới. Đó có thể là những đối tác tốt cũng như là những khách hàng tiềm năng trong tương lai của doanh nghiệp. Thuận lợi do khách quan mang lại Bên cạnh những thuận lợi từ thế mạnh của công ty, công ty cũng có nhiều thuận lợi từ những yếu tố khách quan. Thuận lợi trước tiên là từ phía Nhà nước. Một số chính sách mới của nhà nước về kinh doanh bất động sản như cho phép mua bán, trao đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thế chấp, góp vốn.. băng giá trị quyền sử dụng đất …giúp Tài Tâm thuận lợi hơn trong mảng hoạt động mua lại các bất động sản và các dự án… Bên cạnh đó thị trường bất động sản Việt Nam đang tưng bước phát triển. Xu thế hội nhập và hợp tác quốc tế đang trở thành xu thế mà các quốc gia đều hướng tới vì vậy nhu cầu về văn phòng đại diện, căn hộ chung cư cao cấp, biệt thự ….cho các công ty và các nhân viên của các cồng ty nước ngoài đã, đang và sẽ đầu tư vào Việt Nam ngày càng gia tăng. Mặt khác các quốc gia có nhu cầu đặt quan hệ ngoại giao với Việt Nam cũng gia tăng…vì vậy cầu bất động sản để đặt đại sứ quán và nhà ở cho nhân viên đại sứ quán cũng là một nguồn cầu tièm năng với công ty. Trong khi trên thế giới nguy cơ về tình trạng khủng bố đang là một mối lo lớn đối với nhiều quốc gia thì một nền chính trị ổn định, một điểm đến an toàn như Việt Nam thực sự là một miền đất hấp dẫn. Điều này hứa hẹn một tương lai tươi sáng cho ngành môi giới. 2.6.2 Khó Khăn Bên cạnh những thuân lợi không thể không đề cập được những khó khăn mà công gặp phải. Là một công ty với quy mô trung bình công ty thuận lợi trong lĩnh vực môi giới nhưng không thuận lợi trong hoạt động mua bán bất động sản và các dự án bởi các mảng hoạt động này đòi hỏi một lượng vốn rất lớn. Để có thể đi sâu vào mảng này, đòi hỏi việc huy động vốn phải nhanh chóng và đảm bảo độ an toàn cao. Đó là một vấn đề mà công ty cần có giải pháp để khắc phục. Điểm hạn chế thứ hai đối với công ty đó là công ty tập trung vào hoạt động môi giới thuê bất động sản và đối tượng phục vụ chủ yếu là khách nước ngoài trong khi đó mảng môi giới mua bán còn ít thực hiện. Nguyên nhân chính là do sự hạn chế về nguồn vốn, các thủ tục liên quan đến mua bán bất động sản phức tạp hơn. Việc chưa tập trung nhiều vào mảng môi giới này đồng nghĩa với việc bỏ ngỏ một đoạn thị trường hấp dẫn. Mặt khác công ty tập trung phục vụ khách nước ngoài là chính, lượng khách hàng là người Việt còn ít trong khi nhờ chính sách đổi mới của Nhà nước nền kinh tế nước ta ngày càng tăng trưởng. Số lượng người giàu có có nhu cầu mua bán bất động sản ngày càng gia tăng. Đó là những khách hàng tiềm năng mà công ty chưa thực sự khai thác hết. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện nay, thị trường chứng khoán là một thị trường có vai trò quan trọng đặc biệt là đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tài Tâm cũng không nằm ngoài tầm ảnh hưởng ấy. Tuy nhiên do còn hạn chế về khả năng nên Tài Tâm vẫn chưa tham gia vào thị trường chứng khoán. Những khó khăn từ bên ngoài ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của công ty có thể kể đến bao gồm những khó khăn về phía khách hàng, từ chủ sở hữu các bất động sản…. Khó khăn từ phía khách hàng thể hiện ở cách nhìn nhận của họ đối với nghề môi giới và nhà môi giới. Trong cách nhìn của họ, nhà môi giới chỉ là nhưng “cò” đất, họ là những người không đáng tin cậy, hoạt động không trung thực vì vậy họ không muốn hợp tác với môi giới. Với chủ sở hữu bất động sản, tuy họ hợp tác với phía môi giới nhưng họ lại không hiểu rõ các điều khoản trong hợp đồng môi giới. Cũng có những trường hợp chủ sở hữu cố tình không chịu hiểu gây nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện thương vụ. Điều này không chỉ ảnh hưởng riêng đến tiến độ của thương vụ mà còn ảnh hưởng đến phía khách hàng có nhu cầu thuê bất động sản. Nhà môi giới là người đứng giữa nên rất khó khăn để dung hoà được cả hai phía đối tác. Những khó khăn kể trên thực sự là những cản trở đối với hoạt động kinh doanh của công ty. Những vấn đề này cần được giải quyết để công ty có thể phát triển và không ngừng lớn mạnh. III. Quy trình tiến hành hoạt động môi giới thuê BĐS tại công ty BĐS Tài Tâm 3.1 Tìm thông tin về các BĐS có nhu cầu cho thuê trên thị trường Để thực huiện khâu này, các nhân viên kinh doanh có thể thông qua nhiều cách. Có thể tìm thông tin trên các trang quảng cáo trên mạng như: Muaban.net, dantri.com, Vnexpress…… Các trang quảng cáo này đăng thông tin về các BĐS cần cho thuê. Các nhân viên cần nhận định được đau là những BĐS được chính chủ sở hữu đăng, đâu là các BĐS được các công ty môi giới khác đăng quảng cáo. Các BĐS được xác định lầ do chủ sở hữu đăng tin sẽ được ghi vào danh sách riêng, các BĐS do các công ty BĐS khác đăng cũng sẽ được ghi riêng. Sau đó, các BĐS này sẽ được kiểm tra lại bằng cách các nhân viên sẽ gọi điện theo các số điện thoại được cung cấp trên nội dung quảng cáo. Việc kiểm tra này giúp xác định chính xácđâu là bất động sản do chủ sở hữu đăng tin, đâu là các BĐS đã qua các nhà trung gian khác. Với các BĐS thuộc chính chủ, sẽ có được các thông tin về BĐS như diện tích, số phòng tronng BĐS, đồ đạc nội thất, địa chỉ, giá cả mà chủ sở hữu muốn có được từ việc cho thuê BĐS….. Có những BĐS được chủ sở hữu đăng tin vì họ không muốn thông qua nhà môi giới vì vậy thông qua gọi điện thoại, nhà môi giới có thể thuyết phục chủ sở hữu sử dụng dịch vụ của mình thay vì tự thực hiện giao dịch. Trong việc này đòi hỏi người môi giới phải làm thế nào cho khách hàng thấy được những lợi ích của việc sử dụng nhà môi giới như qua môi giới chủ sở hữu sẽ tìm được khách thuê tốt hơn, đáng tin cậy. Việc sử dụng dịch vụ môi giới sẽ giúp việc cho thuê BĐS nhanh hơn, chủ sở hữu sẽ không mất lợi nhuận do BĐS bị bỏ trống. Nhà cung cấp dịch vụ sẽ giúp chủ sở hữu các vấn đề liên quan về mặt pháp lý như soạn thảo các hợp đồng, các bản cam kết ….đứng ra giải quyết các vấn đề vướng mắc, tranh chấp giữa hai phía khách hàng trong phạm vi trách nhiệm của mình…..Nhưng trong thực tế hoạt động của công ty thì không phải bao giờ cũng có thể thuyết phục được chủ sở hữu của các BĐS này. Với những BĐS đã được sự đồng ý của chủ sở hữu chấp nhận sử dụng dịch vụ môi giới của mình, công ty sẽ tiến hành hẹn thời gian với chủ nhà để kiểm tra kỹ hơn về BĐS, chụp ảnh BĐS để lưu vào dữ liệu của công ty. Một số bức ảnh sẽ được chỉnh sửa đôi chút để đưa lên trang web của công ty minh họa và quảng cáo cho nguồn BĐS mà công ty đang có. Việc tìm các BĐS cho thuê còn được thực hiện bằng cách các nhân viên trực tiếp đi đến các khu chung cư, khu đô thị….để rải tờ rơi quảng cáo về công ty. Từ các thông tin và địa chỉ trên các tờ rơi đó, chủ sở hữu có thể liên lạc đến công ty để thông qua đó cho thuê BĐS của mình. 3.2 Tìm kiếm khách hàng có nhu cầu thuê Song song với việc tìm các BĐS cho thuê là việc tìm kiếm các khách hàng có nhu cầu thuê BĐS Công ty tiến hành việc tìm khách thuê BĐS theo nhiều cách. Nhân viên marketing tiến hành tìm thông tin về các công ty du lịch, các công ty lữ hành, các đại sứ quán, các công ty liên doanh hay các công ty nước ngoài, các khu công nghiệp ……….trên địa bàn Hà Nội thông qua internet bởi vì đối tượng mà công ty tập trung khai thác là những người nước ngoài có nhu cầu thuê BĐS làm nhà ở hoặc văn phòng giao dịch. Bên cạnh internet, công ty còn tìm khách thông qua các tạp chí, sách báo nước ngoài giới thiệu về các doanh nghiệp đang kinh doanh tại Việt Nam. Một cách thức tìm khách hàng khác cũng mang lại hiệu quả đó là việc tìm kiếm thực tế. Các nhân viên trực tiếp đến các công ty nước ngoài trên địa bàn Hà Nội đặt văn phòng tại các tòa nhà lớn như M3M4 Nguyễn Chí Thanh, Deaha Business Centre…….các khu công nghiệp Thăng Long, Nội Bài …..gửi tờ rơi, cardvisit giới thiệu công ty và thu thập các thông tin về công ty như số điện thoại, địa chỉ website....Hoặc các nhân viên kinh doanh đi rải tờ rơi tại các tòa nhà, các khu nhà ở….từ đó nếu tờ rơi đó đến tay người có nhu cầu thì họ sẽ liên lạc với công ty. Từ các thông tin thu được, các nhân viên sẽ thành lập được một danh sách các công ty có khả năng trở thành khách hàng tiềm năng sau đó sẽ tiến hành gọi điện để xác định chính xác xem công ty nào có khách nước ngoài hay chuyên gia có nhu cầu thuê nhà tại Hà Nội, hoặc công ty nào có nhu cầu thuê văn phòng đại diện. Khi xác định được những công ty có nhu cầu, nhân viên sẽ tiến hành gửi mail giới thiệu cụ thể về công ty để khách hàng nắm rõ hơn và liên lạc khi cần thiết. 3.3 Kết hợp hai nguồn khách hàng Sau khi có thông tin về khách thuê và chủ sở hữu BĐS, các nhân viên sẽ tìm những BĐS phù hợp với yêu cầu của khách thuê. Với những khách hàng ở xa hoặc có yêu cầu, công ty sẽ tiến hành gửi ảnh và thông tin về các BĐS qua mail cho khách hàng tham khảo. Điều tiếp theo cần thực hiện đó là sắp xếp thời gian giữa chủ sở hữu BĐS và khách thuê để khách thuê có thể đi xem BĐS. Các nhân viên kinh doanh sẽ sắp xếp,thuyết phục sao cho thời gian hẹn các chủ sở hữu BĐS nối tiếp nhau một khoảng phù hợp để khách thuê có thể đi xem các BĐS một cách lần lượt, tuần tự. Trong quá trình thực hiện thương vụ, nhân viên kinh doanh sẽ phải cố gắng thuyết phục cả chủ sở hữu và khách hàng để họ cùng nhau thống nhất để đi đến điểm chung và có thể ký kết hợp đồng thuê BĐS với nhau và thực hiện được mục tiêu của nhà môi giới đó là ký kết được hợp đồng môi giới với khách hàng. Trong một thương vụ môi giới, công miễn phí cho khách thuê BĐS, chỉ ký hợp đồng môi giới với chủ sở hữu. Với trường hợp thời hạn thuê BĐS dưới một năm thì tiền môi giới mà công ty sẽ nhận được từ chủ nhà là 80%* tiền thuê một tháng. Còn với trường hợp thời hạn hợp đồng trên một năm thì tiền môi giới nhận được là 100% giá trị tiền thuê BĐS một tháng. Cách thức và thời gian thanh toán tiền môi giới sẽ do các nhân viên và chủ sở hữu thỏa thuận với nhau. Và công ty sẽ nhận tiền môi giới sau khi khách thuê thanh toán tiền thuê với chủ sở hữu. Khi hai phía khách hàng đã cùng đồng ý thực hiện thương vụ, nhân viên kinh doanh sẽ giúp khách hàng ký kết hợp đồng thuê nhà. Trong trường hợp khách thuê đồng ý thuê BĐS nhưng chưa thể thuê ngay và cả hai bên đều đồng ý thực hiện thương vụ thì nhân viên kinh doanh sẽ giúp các bên lập giấy biên nhận tiền đặt cọc để đảm bảo chắc chắn các bên sẽ thực hiện các thỏa thuận. Mẫu giấy biên nhận tiền đặt cọc của công ty TAITAM & COLLIER CO.,LTD-PROPERTY MANAGERMENT&CONSULTANCY FOREIGN COMMUNITY’S HOUSING SERVICES Head office: 9th floor, 39A Ngo Quyen, Hoan Kiem,Hanoi Tel(84-4) 2810587 Fax:(84-4)7194124 GIẤY BIÊN NHẬN TIÈN ĐẶT CỌC THUÊ CĂN HỘ Bên cho thuê Họ và tên:…………………………............. Là chủ đại diện hợp pháp của căn hộ cho thuê số:……………………………………. CMND số:………………………………… Cấp ngày:………………tại công an…........ Bên cho thuê đã nhận tiền đặt cọc cho thuê căn hộ trên của: Bên thuê Họ và tên:……………………...………….. Quốc tịch:…………………………………. Tổng số tiền đặt cọc là:…………………… Bằng chữ:…………………………………. Nếu một trong hai bên vi phạm hoặc tự ý chấm dứt hợp đồng thì bên vi phạm sẽ phải bồi thường cho bên kia số tiền bằng số tiền đặt cọc trên. Giấy biên nhận này được lập thành 02 bản, có cùng nội dung và giá trị pháp lý. Mỗi bên giữ một bản. Hà Nội, ngày…..tháng…..năm Bên cho thuê Bên thuê THE DEPOSIT RECEIPT ROF LEASING APARTMENT The lessor: Full name:………………………………… Being the owner or lawful representative of the lease apartment:…………..................... ID card No:………………………………... Issued on:………................................police The Lessor has been received the deposit for leasing the above apartment from: The Lessee: Full name:………………………………… Nationality:………………………………. Total deposit amount:…………………….. In words:…………………………………. If one of two parties violates or terminates unilaterally the lease contract, he/she should compensate the other party amount of money equal to the deposit. This deposit is made in 02 originals with the same content and legal value. Each party will keep 01 orginal. Hanoi, date……………………. The Lessor The Lessee Mẫu hợp đồng cho thuê căn hộ Socialist Republic of Viet Nam Independence-Freedom-Happiness SERVICED HOUSE LEASE CONTRACT No: ./TLHD This contract is signed between The lessor: Mr/Ms:……………,the legal owner of the leased apartment……................................... ID card:……..issued on………..by............. (Hereinafter referred as the lessor) And the lessee: Mr/Ms:……………………………………. Nationality:……………………………….. Passport number:…………………………. (hereinafter referred as the lessee) It has been agreed that the lessor leases and the lessee rent the aartment No:……………for use as the residence on the terms anf conditions as follows: Article 1: Lease duration and price Lease duration:….year.The lessee will start the rent at the flat No … from …… to……. 1.2 Price:......USD for the leased apartment. 1.3 Other expenses relating to the use of facility as electricity, water, telephone, internet, cable TV, parking fees, ect… will be paid monthly by the lessee derectly to the suppliers. Article 2: Deposit & mode of payment: 2.1 The lessee eposit to the lessor 01 month of rental, this money will be returned to the lessor on the day the lessee leaves the apartment and the lessee paid all the bills he/she used at the rental apartment and contract terminated. 2.2 Payment:…..time for…..months when the lessee moce in the apartment. 2.3 The subsequence payment:….time for…….months, the payment will be made within 10 days before the beginning of the next payment. Article 3: Rights and obligations of the lessor: 3.1 The lessor will supply the apartment with ADSL, internet, cable TV, telephone and the other funitures and equipments as listed in the annex attached to this contract. 3.2 Ensure the legal letting rights and the lease property is not under any dispute. 3.3 Ensure the rights of exclusive use of the lessee over rented apartment. 3.4 Repair timely the brokenness of the equipments & funiture if they are broken down in normal use. 3.5 Carry out the registration of temporary residence for the lessee. Article 4: Rights and obligations of the lessee: 4.1 Provide the copy of passport and visas to landlord for temporatory residence registration. 4.2 Use the apartment for the residence only. Obtain the consent of the lessor when wishing to chance the status of interior arrangements or to do any contruction works for a paticular use. 4.3 Be responsible for the rental equipments and funiture. If the equipment & funoture are lost or damaged which the lessee may cause, the lessee should properly repair or compensate amicably to the lessor. The normal wear and tear of funiture and equipments is not responsibility of the lessee. 4.4 Comply with the regulations on environmental requirement of the locality. 4,5 Not to assign the lease or sub-lease to any other party. 4.6 Pay rental and other expenditures (states in item 1.3) on time. Article 5: Conditons for the contract termination. 5.1 The contract will be terminated without any compensition from any party in the following circumstances: a. Apartment is demolished by a decision of a competent authority. b. The lessee must return to his country because his visa extension is refused by the Viet Nam Government and the lesse has to show in writing the lessor the evidence. 5.2 If the lessee unilaterally terminates the contract not by the reasons stipulated in Article 5.1 of this contract, the lessee must compensate the leessor 01 month rental. Article 6: Mutual agreements: 6.1 In case of any disputes, both parties should attempt to settle by mutual agreement. If both parties can not get the agreement, the dispute will be examined and settled by Ha Noi Court and the judgment of the civil court shaal be the final. 6.2 The content of the contract has been totally understood or fully interpreted by two parties. This lease contract is made in 2 copies. (in Vietnames and in English) with the same content and legal value. Each party shall keep 01 copy. This contract is valid from the signing date. Hanoi…../……../……… For the lessor For the lessee Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Độc lập-Tự do -Hạnh phúc HỢP ĐÔNG THUÊ NHÀ Số ./TLHD Hợp đồng này được ký kết giữa Bên cho thuê: Ông/bà:…………, chủ hợp pháp của căn cho thuê số:……………………………….. CMT số:…….cấp ngày:…. bởi ………….. ( dưới đây gọi tắt là bên cho thuê) Và bên thuê: Ông/bà:…………………………................. Quốc tịch:…………………………............. Số hộ chiếu:……………………………….. (Dưới đây gọi tắt là bên thuê) Bên cho thuê đồng ý cho thuê và bên thuê đồng ý thuê căn hộ số…………. để làm nơi ở với các điều khoản và nội dung như sau: Điều 1: Thời hạn thuê và giá thuê Thời gian thuê nhà:…..năm. Bên thuê bắt đầu thuê căn hộ số……..từ ngày……. .đến ngày………. Đơn giá:……….. ……..USD/tháng Các chi phí sử dụng cơ sở hạ tầng như điện, nước, điện thoại, internet, TV cáp, nơi để xe máy v.v…do bên thuê sử dụng sẽ do bên thuê tự thanh toán trực tiếp cho nhà cung cấp theo khối lượng tiêu thụ hàng tháng. Điều 2: Đặt cọc & phương thức thanh toán 2.1 Bên thuê sẽ đặt cọc cho bên cho thuê 01 tháng tiền thuê nhà, số tiền này bên thuê sẽ hoàn trả lại cho bên thuê trong ngày bên thuê rời khỏi căn nhà và sau khi bên thuê đã thanh toán hết các hóa đơn do mình sử dụng tại căn nhà thuê. 2.2 Thanh toán:……lần cho…..tháng khi người thuê chuyển đến căn hộ 2.3 Các lần thanh toán tiếp theo….lần/tháng. Bên thuê nhà sẽ thanh toán trong vòng 10 ngày trước kỳ thanh toán tiếp theo. Điều 3: Quyền và trách nhiệm của bên cho thuê 3.1 Chủ nhà sẽ lắp đặt ADSL internet, truyền hình cáp, điện thoại và các thiết bị , đồ đặc khác cho căn hộ theo thỏa thuận giữa hai bên. 3.2 Đảm bảo quyền cho thuê hợp pháp và căn hộ không có tranh chấp gì. 3.3 Bảo đảm quyền sử dụng trọn vẹn và riêng rẽ của bên thuê. 3.4 Sửa chữa kịp thời những hư hỏng về hạ tầng của căn hộ cho thuê như điện, nước…khi các thiết bị này có vấn đề trong điều kiện bình thường. 3.5 Thực hiện việc đăng ký tạm trú cho bên thuê. Điều 4: Quyền và trách nhiệm của bên thuê 4.1 Khi chuyển đến căn hộ thuê, bên thuê giao cho chủ nhà bản photo hộ chiếu, visa để làm đăng ký tạm trú. 4.2 Chỉ sử dụng căn hộ theo đúng mục đích đã thỏa thuận. Khi cần thay đổi hiểntạng hay sửa chữa, cải tạo theo yêu cầu sử dụng riêng phải được sự đông ý của chủ căn hộ. 4.3 Chịu trách nhiẹm với thiết bị và đồ đặc thuê. Nếu thiết bị đồ đặc bị mất hoặc hư hại do lỗi của bên thuê thì bên thuê có trách nhiệm sửa chữa hoặc đền bù thỏa đáng cho bên cho thuê. Các hao mòn thông thường của thiết bị, đồ đặc không phải trách nhiệm của bên thuê. 4.4 Chấp hành các quy định về giữ gìn vệ sinh môi trường và trật tự an ninh chung trong khu cư trú. 4.5 Không được chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà cho người khác thuê lại. 4.6 Trả tiền thuê và các chi phí như điện, điện thoại, nước…(trong mục 1.3 đúng hạn). Điều 5: Chấm dứt hợp đồng 5.1 Việc chấm dứt hợp đồng thuê căn hộ mà không phải bồi thường được thực hiện trong các trường hợp sau: a. Căn hộ bị phá dỡ theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền. b. Trong trường hợp người thuê sống tại căn hộ phải về nước trước thời hạn do không được chính phủ Việt Nam tiếp tục gia hạn visa làm việc và bên thuê phải chứng minh bằng văn bản cho bên cho thuê. 5.2 Trong quá trình thực hiện hợp đồng này, nếu bên thuê tự ý chấm dứt hợp đồng trước thời hạn với các lý do ngoài các mục của điều khoản 5.1 của hợp đồng này thì phải bồi thường cho bên kia số tiền thương đương 01 tháng tiền thuê căn hộ. Điều 6: Cam kết chung: 6.1 Trường hợp có tranh chấp thì cả hai bên phải cùng bàn luận và tìm ra biện pháp giải quyết.Nếu không tìm được sự thống nhất thì đệ trình lên tòa án kinh tế Hà Nội, kết luận của tòa án là phán quyết cuối cùng. 6.2 Nội dung của bản hợp đồng này đã được hai bên hiểu rõ hoặc đã được dịch để hai bên hiểu rõ. Hợp đồng được lập thành 02 bản (bằng tiến Việt và tiếng Anh) có cùng nội dung và giá trị pháp lý. Mỗi bên giữ một bản. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày hai bên ký. Hà Nội, ngày…/……/…… Bên cho thuê Bên thuê Sau khi hai phía khách hàng ký hợp đồng thuê BĐS, nhân viên công ty sẽ cùng chủ sở hữu ký kết hợp đồng dịch vụ môi giới. Dưới đây là mẫu hợp đồng dịch vụ môi giới của công ty: TAITAM & COLLIER CO.,LTD-PROPERTY MANAGERMENT&CONSULTANCY FOREIGN COMMUNITY’S HOUSING SERVICES Head office: 9th floor, 39A Ngo Quyen, Hoan Kiem,Hanoi Tel(84-4) 2810587 Fax:(84-4)7194124 HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI CHO THUÊ NHÀ Căn cứ nhu cầu và khả năng của hai bên và sự đồng ý của hai bên. Hôm nay chúng tôi gồm: Bên A: Công ty TNHH Tài Tâm Địa chỉ: Số 49 Âu Cơ - Quảng An – Tây Hồ, Hà Nội Đăng ký kinh doanh số: 0102011923 cấp ngày: 02 tháng 04 năm 2007 bởi Sở KHĐT Hà Nội. Đại diện: Ông Lê Tiến Liêm, chức vụ: Giám đốc Điện thoại: (04) 2810587 Mobile: 0913345152 Bên B: Ông/bà: ………………………….., Chủ đại diện hợp pháp căn hộ số …………… ……………………………………………………………………………............................ CMND số: ……………………cấp ngày …………Nơi cấp………………………………. Sau khi bàn bạc hai bên đã thống nhất cùng thực hiện hợp đồng môi giới cho thuê nhà với nội dung như sau: Điều 1: Nếu bên A giới thiệu khách cho bên B và khách đồng ý thuê căn nhà nói trên thì bên B sẽ trả cho bên A một khoản tiền phí dịch vụ môi giới tương đương ……/ tháng trong thời gian 01 năm ………. VNĐ mà khách thuê nhà trả cho chủ nhà cho việc thuê căn nhà nói trên. Điều 2: Bên B sẽ thanh toán cho bên A tiền phí dịch vụ môi giới theo tiến độ thanh toán của khách. Tiền môi giới sẽ được thanh toán ngay sau khi bên B nhận được tiền thanh toán cảu khách thuê. Nếu khách thuê phá hợp đồng trước thời hạn thì bên A sẽ trả cho bên B số tiền những ngày khách không ở. Điều 3: Trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê nhà nói trên nếu có vấn đè gì giữa bên thuê và bên thuê, công ty TNHH Tài Tâm có trách nhiệm làm chứng và giúp giải quyết vấn đề phát sinh. Hai bên cam kết thực hiện đúng các điều cam kết nêu trên. Thỏa thuận này được làm thành 02 bản, có nội dung và giá trị pháp lý như nhau, môi bên giữ một bản. Hà Nội, ngày ……….tháng ………..năm……… Đại diện bên A Đại diện bên B Trong trường hợp người cho thuê cho thuê BĐS cùng đồ đạc thì công ty sẽ lập biên bản bàn giao đồ đạc cho hai bên khách hàng để đảm bảo trách nhiệm của bên thuê với bên cho thuê về đồ đạc được thuê kèm. 3.4 Các hoạt động hỗ trợ Công ty cũng sẽ thực hiện giúp người cho thuê các thủ tục liên cần thiết như khai báo tạm trú, tạm vắng cho khách thuê, thủ tục về an ninh trật tự, thủ tục về phòng cháy chữa cháy. Các vấn đề phát sinh trong quá trình thuê BĐS sẽ được công ty giải quyết theo những điều cam kết trong hợp đồng với khách hàng. IV. Đánh giá về hoạt động môi giới tại công ty TNHH Tài Tâm 4.1 Ưu điểm Hoạt động môi giới BĐS tại công ty BĐS Tài Tâm trong đó chủ yếu là hoạt động môi giới cho người nước ngoài thuê BĐS làm nhà ở hoặc làm văn phòng đại diện đã góp phần hình thành và phát triển hoạt động môi giới BĐS vẫn còn khá mới mẻ tại Việt Nam. Môi giới là một tác nhân rất quan trọng đối với thị trường BĐS, nó được ví như là “dầu nhớt” để cho bộ máy thị trường hoạt động một cách trôi chảy. Với hoạt động của mình Tài Tâm cũng góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, xúc tiến các thương vụ, các giao dịch về BĐS diễn ra nhanh hơn qua đó tận dụng được các cơ hội do quá trình hội nhập mang lại. 4.2 Hạn chế Tài Tâm hoạt động chủ yếu trong mảng môi giới cho thuê BĐS trong khi đó mảng môi giới mua bán vẫn chưa được khai thác sâu. Như vậy đã bỏ ngỏ một thị trường tiềm năng. Điều này cũng phần nào làm ảnh hưởng đến quá trình xây dựng hình ảnh về một doanh nghiệp môi giới toàn diện và vững mạnh. Xu thế hội nhập cùng quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa không chỉ tác động đến Hà Nội mà tác động đến tất cả các tỉnh thành lân cận. Rất nhiều khách hàng có BĐS ở các tỉnh, thành phố lân cận Hà Nội như Hưng Yên, Bắc Ninh….muốn hợp tác với công ty để đưa BĐS của mình vào thị trường một cách nhanh chóng nhưng công ty chưa thể đáp ứng được vì địa bàn hoạt động của công ty hiện tại tập trung tại Hà Nội. Bỏ ngỏ đối tượng khách hàng này đồng nghĩa với việc ngỏ cơ hội mở mang danh tiếng của công ty sang các thị trường lân cận. 4.3 Nguyên nhân Những hạn chế mà Tài Tâm gặp phải bắt nguồn từ một số nguyên nhân. Thứ nhất do quy mô công ty còn nhỏ, tiềm lực về tài chính chưa đủ mạnh để công ty có thể đảm nhiệm tốt đồng thời các mảng hoạt động của môi giới BĐS. Mảng môi giới mua bán BĐS so với môi giới cho thuê phức tạp hơn và đòi hỏi những người thực hiện phải nắm vững các kiến thức về thị trường, các quy định về pháp luật và kinh nghiệm hoạt động lâu năm. Đội ngũ nhân viên trẻ năng động là thế mạnh của công ty nhưng cũng đồng thời là môt hạn chế. Để có thể thực hiện tốt mảng môi giới mua bán cũng như mở rộng phạm vi hoạt động đòi hỏi các nhân viên phải không ngừng nỗ lực học tập và cập nhật, tìm hiểu những diễn biến trên thị trường để làm giàu thêm vốn kinh nghiệm của mình. CHƯƠNG III: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện hoạt động môi giới tại công ty TNHH Tài Tâm I. Phương hướng mục tiêu chiến lược của công ty Phương hướng, mục tiêu hoạt động Ngay từ khi thành lập, công ty đã đặt ra phương châm hoạt động của mình là “Đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng. Thực sự trở thành cầu nối tin cậy ”. Phương châm này luôn được nhân viên trong công ty ghi nhớ và phấn đấu thực hiện. Trước kia chiến lược hoạt động được ban lãnh đạo công ty đề ra là tập trung chính vào hoạt động môi giới thuê bất động sản, bên cạnh đó có tiến hành thực hiện một số thương vụ môi giới mua bán, đầu tư vào một phần của một số dự án. Sau tám năm hoạt động, công ty đã gây dựng được uy tín trên thị trường Hà Nội và tạo ra được lượng vốn đáng kể . Chiến lược hoạt động được đề ra trong thời gian tới đây thể hiện mong muốn và mục tiêu phát triển mới của công ty: nỗ lực để trở thành một công ty kinh doanh bất đông sản vững mạnh. Chiến lược mới này thể hiện cụ thể ở các phương diện: Tiếp tục duy trì hoạt động môi giới thuê và cho thuê bất động sản để ngày càng chuyên nghiệp hơn trong mảng hoạt động này. Môi giới thuê và cho thuê bât động sản thực sự là một thế mạnh của công ty vì vậy việc duy trì và phát huy là hết sức cần thiết để tạo được lợi thế so với các công ty môi giới khác. Mở rộng và tập trung phát triển dịch vụ môi giới mua bán bất động sản. Như đã trình bày ở trên, đây là mảng hoạt động hấp dẫn và hứa hẹn mang lại hiệu quả cao vì vậy công ty đã và đang từng bước tiến hành khai thác mảng thị trường hấp dẫn này. Bên cạnh mở rộng phát triển môi giới mua, bán bất động sản, công ty còn chú trọng hơn tới mảng hoạt động đầu tư vào các dụ án, mua lại các dự án để đầu tư. Một phần để thu được lợi nhuận cao hơn và một phần giúp mở rộng quy mô của công ty. Tổ chức triển khai thực hiện chiến lược hoạt động kinh doanh Để thực hiện được muc tiêu chiến lược đề ra, công ty đã tiến hành tổ chức thực hiện nhiều hoạt động cụ thể để tạo nền tảng cho chiến lược phát triển mới. Năm 2009 – 20010, công ty xin được giấy phép xây thêm 2 tầng (tầng 10 – 11 thuộc tòa nhà VINA PLAST 39 A Ngô Quyền) và dự tính sẽ thành lập sàn giao dịch bất động sản tại địa điểm này. Công ty cũng tiến hành tổ chức cho nhân viên trong công ty tham gia các khoá học về môi giới BĐS, định giá BĐS để đáp ứng yêu cầu mới. Về mặt tổ chức, công ty tiến hành sắp xếp các nhân viên vào các phòng ban phù hợp với năng lực của mỗi nhân viên. Tuyển dụng những cá nhân có khả năng quản lý giỏi để hỗ trợ ban giám đốc và phòng nhân lực đề ra những chính sách quản trị hợp lý, góp phần quản lý công ty một cách tốt hơn. Công ty cũng tiến hành đầu tư, trang bị thêm các thiết bị cần thiết như lắp đặt thêm hệ thống máy điện thoại, hệ thống máy tính, máy fax để phục vụ tốt nhất cho tìm kiếm thông tin và tiến hành kí kết các hợp đồng giao dịch. II. Ý kiến đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới Qua tìm hiểu về quá trình hình thành, phát triển và tình hình hoạt động của công ty TNHH Tài Tâm em xin đề xuất một vài ý kiến với mong muốn góp phần hoàn thiện hoạt động môi giới BĐS tại công ty nói riêng và hoạt động môi giới BĐS trên thị trường nói chung. 2.1 Giải pháp về hướng hoạt động 2.1.1 Hoàn thiện chiến lược về môi giới mua bán. Công ty cần xây dựng chiến lược cụ thể cho mảng hoạt động môi giới mua bán bất động sản và tập trung vào khai thác các đối tượng khách hàng trong nước. Công ty cần tiến hành nghiên cứu thị trường đất đai bất động sản, nghiên cứu để hiểu rõ các quy định mới của Nhà nước. Cần nắm bắt thông tin về các dự án mới để có chính sách đầu tư kịp thời, tạo ra lợi thế so với các doanh nghiệp khác. Tiến hành đào tạo và bổ xung những kiến thức, các bước cần thực hiện trong một thương vụ môi giới mua bán. Công ty có thể tham khảo hoạt động của các công ty kinh doanh bất động sản khác đã thành công trong lĩnh vực này, có thể hợp tác với họ thực hiện một số thương vụ để xác định được cách thức thực hiện phù hợp và tối ưu đối với công ty của mình. 2.1.2 Phát triển hoạt động trong thị trường chứng khoán. Thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với nhau. Có thể dùng hình ảnh “bình thông nhau” để diễn tả mối quan hệ này. Hiện tại, công ty chưa tham gia vào hoạt động đầu tư cổ phiếu vì còn hạn chế về vốn. Nhưng trong thời gian này, công ty có thể tiến hành nghiên cứu và chuẩn bị nguồn lực để xây dựng cho mình chiến lược tham gia vào thị trường chứng khoán. Việc tham gia vào thị trường chứng khoán không chỉ giúp công ty có thể thu hút thêm vốn cho nguồn vốn chủ sở hữu, là một bước quan trọng trong tiến trình xây dựng một doanh nghiệp có tính chuyên nghiệp cao mà còn góp phần quảng bá rộng hình ảnh của công ty . Mở rộng hoạt động kinh doanh sang địa bàn một số tỉnh lân cận Hà Nội. Để đáp ứng nhu cầu công nghiệp hoá và hiện đại hoá của đất nước, nhiều khu công nghiệp mới đã và đang được tién hành xây dựng. Nhiều người dân đã bỏ tiền mua các mảnh đất tại các khu đô thị ven Hà Nội như ở Hưng Yên, Hà Tây… họ hi vọng vào khoản lợi nhuận từ việc bán lại các mảnh đất đó. Tuy nhiên việc mua bán bất động sản không đơn giản và không phải lúc nào cũng thuận lợi bởi sự hạn chế về thông tin trong thị trường. Bởi vậy họ tìm đến công ty để giúp bán được bất động sản của mình nhanh chóng với gia phù hợp nhất. Tuy nhiên công ty mới chỉ hoạt động trên địa bàn Hà Nội mà chưa hoạt động sang các vung lân cận nên không thể đáp ứng được nhu cầu của những đối tượng này. Trong tương lai, công ty có thể nghiên cứu xác định năng lực của mình để cân nhắc có nên tham gia vào khu vực đó hay không. Tránh bỏ ngỏ một thị trường tiềm năng. 2.1.4 Tham gia các hiệp hội nghề nghiệp Các nhà hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS cũng nên quan tâm tới việc tổ chức các cuộc hội thảo, hội nghị về môi giới BĐS. Những cuộc hội thảo này sẽ tạo điều kiện cho các doanh ngiệp, các nhà môi giới được bàn luận sâu hơn và rõ nét hơn về hoạt thực trạng hoạt động môi giới ở nước ta. Các cuộc gặp gỡ này cũng góp phần tạo dựng nên các mối quan hệ, các mạng lưới hoạt động lớn mạnh. Bên cạnh đó, cũng cần thành lập hiệp hội môi giới BĐS để các nhà môi giới cùng đề ra những quy tắc, quy định cho hoạt động nghề nghiệp của mình giúp cho hoạt động môi giới có khuôn khổ và chuyên nghiệp hơn. 2.2 Giải pháp về tài chính Song song cùng với hoat động môi giới cho thuê và môi giới mua bán, Tài Tâm cũng tiến hành mua lại một phần các dự án để đầu tư. Việc mua lại các dự án hay một phần các dự án cũng đòi hỏi công ty phải huy động được một lượng vốn đủ lớn và ổn định. Bên cạnh nguồn vốn tự có của mình, công ty có thể sử dụng nguòn vốn từ vay ngân hàng. Với một công ty nhỏ thì việc vay một lượng vốn lớn để đầu tư là không dễ vì vậy công ty cần tạo dựng mối quan hệ và niềm tin với các ngân hàng để có thể huy động được nguồn vốn có tính an toàn. Kết luận Môi giới BĐS là hoạt động mới tại Việt Nam tuy nhiên đó là lĩnh vực hấp dẫn. Phát triển hoạt động môi giới một cách chuyên nghiệp góp phần thúc đẩy thị trường BĐS và qua đó góp phần thúc đẩy nền kinh tế quốc dân. Hoạt động môi giới BĐS tại Việt Nam mới được hình thành một cách hợp pháp nên vẫn còn nhiều điểm khúc mắc do vậy cần có nhiều biện pháp đồng bộ để hoàn thiện hoạt động này. Công ty TNHH Tài Tâm là công ty hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, trong đó công ty tập trung mạnh nhất vào lĩnh vực môi giới cho thuê căn hộ, biệt thự cho người nước ngoài. Qua tám năm hoạt động, công ty đã đạt được những kết quả tương xứng với quy mô và phạm vi hoạt động của mình. Với lợi thế chủ đạo về môi giới thuê và cho thuê bất động sản làm nhà ở, làm văn phòng đại diện cho các công ty hay nhà cho các đại sứ quán….đã tạo được chỗ đứng và hình ảnh của mình trong lĩnh vực này so vói các doanh nghiệp khác trên thị trường. Công ty đã thành công ở nhiều khu vực như: Khu đô thị Trung Hoà Nhân Chính, Khu đô thị Cibutra và nhiều toà nhà lớn như The Manor, M3 M4 Nguyễn Chí Thanh, Pacific, D5 Cầu Giấy ….Tuy nhiên công ty vẫn còn chưa đi sâu và chuyên nghiệp trong các lĩnh vực môi giới mua bán. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường phát triển mạnh mẽ ở nước ta hiện nay cũng như xu thế đối thoại và hội nhập trên toàn thế giới, công ty cần không ngừng nỗ lực để tồn tại, phát triển và hoàn thiện, để thực hiện được mục tiêu chiến lược lâu dài của minh. Với khả năng của mình và một chiến lược phát triển phù hợp, trong tương lai Tài Tâm sẽ trở thành doanh nghiệp mạnh trong hoạt động môi giới BĐS. Em xin bày tỏ sự biết ơn chân thành đến TS. Nguyễn Minh Ngọc cùng các thầy cô giáo trong khoa Nông nghiệp đã hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành đề tài của mình. TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Thị trường bất động sản – PGS.TS Hoàng Văn Cường Bài giảng môn Môi giới bất động sản – TS. Nguyễn Minh Ngọc Bài giảng môn Quản lý nhà nước về bất động sản – GS. TSKH Lê Đình Thắng Báo điện tử Vietnamnet, Vnexpress Các tài liệu của công ty bất động sản Tài Tâm - Các văn bản pháp luật: Luật kinh doanh Bất động sản, Luật doanh nghiệp…..