Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp

ốc gia mà nó là sự biểu hiện nhiều mặt khác nhau của đời sống xã hội. Về kinh tế, đó là cách thức lựa chọn các phương thức khác nhau về đầu tư, huy động vốn đầu tư, cách thức cung ứng nhà ở sao cho có hiệu quả. Đặc biệt là cách thức giải quyết nhà ở cho những người có thu nhập thấp. Những người có thu nhập thấp thường là những người không có hoặc rất ít khả năng chi trả cho một ngôi nhà. Nhà ở là một khoản chi rất lớn của một gia đình và chính phủ cũng phải chi một khoản chi rất lớn về giá trị đó cả trực tiếp lẫn gián tiếp, thì trách nhiệm tài chính đó trở thành khổng lồ. Mặc dù có sự miễn cưỡng của chính phủ mở rộng sự dính líu trực tiếp trong lính vực này. Tuy vậy sự đóng góp của chính phủ trong lĩnh vực này vẫn tăng lên sự đóng góp đó bằng nhiều biện pháp khác nhau như: Cho các cá nhân và sản xuất vay tiền để xây dựng nhà ở; bao cấp một phần hoặc toàn bộ cho người có thu nhập thấp, các loại bảo đảm về sản xuất cho chủ đất, người mua; các chính sách ưu đãi về thuế tín dụng, tiền thuê nhà hoặc chế độ đền bù, trợ cấp di trú và kiến tạo cộng đồng mới trong quá trình giải toả mặt bằng. KINH NGHIỆM GIẢI QUYẾT NHÀ Ở ĐÔ THỊ CỦA MỘT SỐ NƯỚC: Đa số các quốc gia lúc này hoặc lúc khác đều gặp phải vấn đề nhà ở. Thông thường nó thể hiện sự thiếu hụt số các căn hộ gia đình. ĐTH đã tạo ra sự căng thẳng nặng nề cho toàn bộ xã hội công nghiệp muốn cung cấp đủ nhà ở. Tính chất dai dẳng của nhà ở phạm vi vấn đề nhà ở bị trầm trọng thêm bởi chiến tranh và các thiên tai. Sau chiến tranh thế giới thứ hai, Châu Âu gặp phải sự khan hiếm nhà ở trầm trọng. Khoảng 22% quỹ nhà ở các nước trước chiến tranh bị tàn phá hoặc không thể ở được. Nhưng mức độ tàn phá này không giống nhau ở các nước. Thuỵ Sỹ, nước không tham chiến chỉ có 4,5% nhà ở bị phá huỷ. Hy Lạp, nước tham gia nhiều trong chién tranh bị phá huỷ tới 50% nhà ở. Ở Liên Xô, Đức, Anh, Pháp, Nhật Bản…..Quỹ nhà ở bị tàn phá nặng nề. Sau chiến tranh, ưu tiên cao nhất của các nước này là khôi phục lại nền kinh tế trong đó có hệ thống kết cấu hạ tầng đặc biệt là lĩnh vực nhà ở hết sức được chú trọng. Tình hình khan hiếm nhà ở diễn ra ở Châu Âu và tất cả các nước diễn ra ngày càng trầm trọng cùng với sự gia tăng nhanh chóng của dân số và tốc độ ĐTH của các nước. Sau những năm 1950 các nước này đã hết sức nỗ lực trong việc xây dựng lại nhà ở. ở Châu Âu, Nhật Bản, chính phủ đã can thiệp để bảo đảm mức độ cao trong xây dựng nhà ở nhằm khắc phục sự khan hiếm nhà ở. Chính phủ đã sử dụng các phương pháp khác nhau như trực tiếp xây dựng lại các khu vực bị chiến tranh tàn phá ở Pháp hay dựa vào các khu vực tư nhân ở Đức- tất cả các nước đã thành công trong việc thu hẹp quy mô trong sự khan hiếm về nhà ở. ở Nhật Bản, nước bị chiến tranh tàn phá nặng nề, năm 1968, số nhà ở đã tương ứng với số hộ gia đình. Như vậy, về mặt số lượng thì nhà ở Nhật bản đã chấm dứt được nạn khan hiếm nhà ở. Từ năm 1970 không chỉ có nạn khan hiếm nhà ở mà ở tại nhiều nước Châu Âu, một số lớn nhà ở lại bỏ trống không đã trở thành một vấn đề. Có thể thấy hiện tượng này diễn ra cả ở Hà Lan, Thuỵ Điển, Đan mạch và ở Đức, nơi có số lớn các khu nhà chung cư cho thuê bị bỏ trống. Do khan hiếm nhà ở, người ta đã xây dựng quá nhiều nhà ở để khắc phục nó. Yếu tố khác nhau là do nhiều người có thói quen thích sống những ngôi nhà tốt hơn những ngôi nhà được xây dựng để khắc phục được nạn khan hiếm nhà ở khi mà thu nhập của hộ tăng lên. Lúc này người dân lại muốn có một ngôi nhà, một nơi ở tiện nghi hơn so với căn hộ được xây dựng để giải quyết nạn khan hiếm nhà ở. Như vậy nhu cầu về chất lượng nhà ở trong những năm này lại gia tăng và lại kéo theo tình trạng thiếu hụt về nhà ở ở các nước này. Ở Mỹ cũng có tình trạng thiếu hụt nhà ở sau chiến tranh thế giới thứ hai mặc dù không có chiến tranh thế giới trên đất Mỹ. Do sự suy thoái kinh tế thực sự nên không có việc xây dựng nhà ở, ở Mỹ trong những năm 1930. Nếu như ở những năm 1920 với độ xây nhà ở Mỹ là 1 triệu đơn vị một năm, thì trong những năm 1930 tốc độ này chỉ còn có một nửa. Trong những năm chiến tranh rất ít nhà ở được xây dựng. Vì vậy sau năm 1945 đã xảy ra sự khan hiếm nhà ở. Trong thời kỳ sau chiến tranh các số lượng nhà ở rất lớn được xây dựng ở Mỹ nhằm khắc phục sự khan hiếm nhà ở. Thêm vào đó, đã có sự nâng cấp quỹ nhà ở qua việc cải tạo sữa chữa những ngôi nhà hiện có. Nên vào năm 1960 không còn hiện tượng khan hiếm nhà ở về số lượng. Mặc dù về số lượng nhà ở đã được cung ứng đầy đủ ở các nước này nhưng vấn đề về chất lượng nhà ở đã nảy sinh nhu cầu mới về nhà ở buộc các nước phải bắt tay vào giải quyết. Bên cạnh đó nhu cầu về nhà ở của từng lớp có thu nhập thấp cũng ngày một tăng lên. Sự trợ giúp của chính phủ các nước phần nào làm giảm bớt gánh nặng khan hiếm nhà ở. Ở Châu Âu thì nhà ở được coi là quỳên cơ bản của con người, nó phải được phân phối cho tất cả . Chức năng của chính phủ không chỉ phải là cung cấp nhà ở cho người có mức thu nhập thấp và những người nghèo khó mà cần phải trợ giúp cho đa số mọi người. Vì vậy, số người nhận được một số dạng trợ giúp nhà ở ở Châu Âu là cao hơn đáng kể so với ở nước Mỹ. Ở nước Mỹ , nhà ở xã hội được coi là nhà ở cho những người rất nghèo, chứ không phải cho tầng lớp trung lưu. Người Mỹ sẽ coi nhiều người trong số những người được cấp nhà ở ở Châu Âu là quá khứ giả và không đáng được nhận được sự trợ giúp của chính phủ. Trong một số nước vấn đề phân biệt chủng tộc như ở Mỹ và Anh, đều có những đạo luật chống lạI sự phân biệt chủng tộc trong những lĩnh vực nhà ở. Những luật lệ này tạo ra những mục đích nhằm cung ứng sâu rộng về nhà ở cho mọi người không phân biệt chủng tộc tôn giáo hoặc nguồn gốc dân tộc. Ngoài yếu tố chủng tộc ở một số quốc gia Châu Âu thường có một số lớn công dân quốc tịch khác nhau đã tạo ra những vấn đề tương ứng đã tạo ra sự phân biệt giữa người bản địa và người nước ngoài và điều kiện sống cũng như nhà ở của họ đã có sự khác biệt. Trong một số nước để tránh phân biệt về giai cấp và việc làm thu nhập thường chính sách nhà ở của chính phủ được biểu hiện ngầm trong khu vực công cộng. Chẳng hạn Ở Phần Lan người ta kỳ vọng nhà ở cần phải cho cả ngưòi có thu nhập thấp và người nghèo không có sự phân biệt xã hội đi kèm. Ở Thuỵ Điển quan tâm đến sự bình đẳng nhiều các loại hình nhà ở. Đây là nhiệm vụ cấp bách đòi hỏi chính phủ phải đảm bảo bằng nhiều các loại hình nhà ở khác nhau về mặt quy mô và hình thức sở hữu được cung cấp tại một hoặc khu vực. Các biện pháp như thế cần kết hợp với các biện pháp nhằm khắc phục sự khác biệt về khả năng của các hộ gia đình muốn trả tiền nhà ở trọ. Trong các nước XHCN, kế hoạch hoá tập trung, chi tiêu cho nhà ở, đặc biệt tiền thuê nhà là rất thấp và được xem là quyền lợi. Giá thuê nhà ở từ 4-6% thu nhập của gia đình và khoản này được gọi là tỷ lệ thích hợp dùng cho nhà ở. Nó cực thấp so với tỷ lệ này cũng có sự khác biệt tương ứng là 15-25%. Tuy nhiên, trong các nước Tây Âu tỷ lệ này cũng có sự khác nhau. ở Thuỵ ĐIển là 10% tỷ lệ thấp thu nhập gành cho chi tiêu nhà ở một mặt nó đã khuyến khích giảI quyết được nạn khan hiếm nhà ở ở các nước này mặt khác nó hạn chế quỹ giành cho xây dựng phát triển nhà ở nên khi cầu nhà ở về chất lượng tăng lên các nước này thường gặp phảI vưóng mắc. Ở một số quốc gia để giải quyết vấn đề nhà ở là họ đi vào xem xét mối quan hệ giữa nhu cầu và cần hiệu quả. Nhu cầu về nhà ở thường được quy về một vài phép đo là nó phải thế nào, theo nghĩa là giá nhà, tiền thuê, hoặc mức độ sản xuất. Mặt khác, cầu hiệu quả là nhu cầu tức thời có khả năng thanh toán. Trong nền kinh tế thị trường để giải quyết vấn đề nhà ở không những chỉ có chính phủ tham gia mà cần có sự phối hợp của các chính quyền địa phương, các tổ chức doanh nghiệp kinh doanh nhà ở để ổn định sản xuất nhà ở. Ở Anh để giải quyết nạn khan hiếm nhà ở chính phủ đã thực hiện cùng với sự kết hợp của các địa phương. Ở Thuỵ Điển, Thuỵ Sỹ cũng vậy, các làng xã có quyền lực rất lớn về phát triển xây dựng nhà ở công cộng. Ở Mỹ việc cung cấp nhà ở công cộng được xem là một nỗ lực giữa các bang và chính quyền trung ương. Ở các nước Tây Âu, thậm chí cả các nước xã hội chủ nghĩa ở Tây Âu thhì chính phủ là người cung cấp tài chính và các đơn vị địa phương thực hiện các chương trình đặc biệt. Ở Liên Xô cũ chẳng hạn mặc dù các quyết định được đưa ra từ chính quyền trung ương nhưng việc thực hiện thực tế về nhà ở lại do các chính quyền địa phương thực thi và theo hướng phi tập trung hoá. Ở một số nước như Tiệp Khắc, Ba Lan, Rumani, Nam Tư chính phủ cho phép cá nhân tham gia trực tiếp vào thị trường nhà ở. Nhà ở mà họ xây dựng cho bản thân họ có chất lượng cao hơn và tiện nghi hơn nhà ở mà chính phủ cung cấp. CHƯƠNG II THỰC TRẠNG VẤN ĐỀ NHÀ Ở VÀ CHÍNH SÁCH NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM I. NHỮNG QUAN ĐIỂM VÀ CHỦ TRƯƠNG CỦA ĐẢNG VÀ NHÀ NƯỚC TA VỀ VẤN ĐỀ NHÀ Ở ĐÔ THỊ VÀ NHÀ Ở CHO NGƯƠÌ CÓ THU NHẬP THẤP Nhà ở là tai sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống của con người. Nhà ở là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên như nắng, mưa, gió, bão, giá rét…. Con người muốn tồn tại và phát triển trước hết phải đảm bảo các điều kiện như ăn, mặc,ở,và những tư liệu sinh hoạt khác. PH. Angghen đã nhấn mạnh: “ Con người trước hết phải ăn, uống, chỗ ở và mặc đã rồi mới có thể làm các hoạt động khác như hoạt động khoa học, sản xuất nghệ thuật….” Như vậy nhu cầu về nhà ở là một nhu cầu thiết yếu sau nhu cầu ăn và uống. Sự hình thành và phát triển của cộng đồng làng, xã, thôn ,xóm, sự hình thành và phát triển của các khu dân cư gắn liền với phát triển nhà ở. Nhà ở không những là tài sản có phần quan trọng đặc biệt đối với mỗi gia đình, mà còn là một trong những tiêu chuẩn thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế xã hội của mỗi nước, mức sống, phong tục tập quán của mỗi dân tộc. Thực tế cho thất, nhìn vào mỗi ngôi nhà có thể nhận biết được phong tục, tập quán, đời sống vật chất và tinh thần của những người đang sống trong ngôi nhà đó và cộng đồng đó. Bởi vì khi xây dựng nhà ở cho con người đồng thời thực hiện những nhu cầu đa dạng của mình, toạ nơi trú ngụ nơi nghỉ ngơi yên tĩnh đồng thời nó lại chi phối bởi môi trường xung quanh, phong tục tập quán, lối sống của cộng đồng. Với tầm quan trọng của nhà ở như vậy thì nhà ở là mối quan tâm đặc biệt của Đảng và nhà nước ta nhằm thực hiện mục tiêu “ dân giầu, nước mạnh, xã hội công bằng và văn minh” nhà nước rất quan tâm lo lắng, chú ý và khuyến khích mọi người dân phát huy nội lực để xây dựng nhà ở riêng cho mình, đồng thời nhà nước bảo đảm quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở và quyền sử dụng về đất ở cho mọi người. Hiến pháp năm 1992 đã khẳng định việc bảo đảm quyền có nhà của công nhân, bảo vệ quyền sở hữu về nhà ở động viên và khuyến khích các tổ chức, cá nhân duy trì và phát triển quỹ nhà ở, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực quản lý nhà ở. Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3.1991 đã khẳng định quyền có nhà ở của cong dân và nhận quyền sở hữu nhà ở. Pháp lệnh quy định: Công dân thực hiện quyền có nhà bằng việc tao lập hơp pháp nhà ở cho mình hoậc thuê nhà hoặc nhà ở của chủ sở hữu khác theo quy định của pháp luật. Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu về nhà ở cho các cá nhân và các chủ sở hữu khác. Thực hiện chính sách xoá bỏ chế độ nhà nước bao cấp, đưa tiền nhà vàolương và chuyển hoạt động cho thuê nhà sang phương thức kinh doanh, là bước đi quan trọng để huy động khả năng của công dân vào chăm lo nhà ở, khắc phục lại tình trạng ỷ lại; trông chờ vào sự phân phối nhà ở- vốn đã kéo dài nhiều tại các đô thị. Cũng từ phương châm đúng đắn này nhằm huy động mọi tiềm lực về vốn, vật tư, vật liệu xây dựng, trang thiết bị và lực lượng lao động vào phát triển nhà ở. Chính sách khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án để thực hiện đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, chính sách hỗ trợ vốn, chính sách trợ giúp cho những người có thu nhập thấp để họ có đIều kiện mua sắm, sửa chữa nhà ở ngày càng được quan tâm đúng đắn. Với tình hình trên từ năm 1994 chính phủ đã chỉ đạo Bộ xây dựng tập trung vào lĩnh vực nhà đất, đặt trọng tâm vào việc soạn thoả văn bản, ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật. Quyết định 33/TTG ngày 5/2/ 93 về chuyển quyền quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhànước sang phương thức kinh doanh. Nghị định 60/CP ngày 5/7/94 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở các đô thị. Nghị định 61/CP nagỳ 5/7/94 về mua bán và kinh doanh nhà ở; Quyết định 118/TTG ngày 27/2/96 về chính sách hỗ trợ người có công với cách mạng cải thiện nhà ở; Nghị định 58/UBTVQH ngày 20/8/98 về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập từ trước ngày 1/7/91; Nghị định 25/CP ngày 19/4/99 về phương thức trả góp nhà ở và thủ tục xác lập quyền sở hữu nhà ở khi chưa trả lại nhà và thủ tục sở hữu nhà được quy định tại nghị định 58/UBTVQH; Các văn bản quản lý do Bộ ban hành và quản lý nhà ở chung cư, chi phí quản lý, các khoản thu chi tài chính…. Như vậy với việc ban hành hàng loạt các chính sách về nhà ở của nhà nước, nhà nước dần dần đưa nhà ở vào tiếp cận với thị trường nhà ở thuộc quyền sở hữu của nhà nước được bán cho người đang thuê để họ có điều kiện cho họ chăm lo, cải tạo quản lý nhà ở, khu ở của mình được tốt hơn, thông qua đó tạo nguồn tài chính để tiếp tục phát triển nhà ở nhằm nâng cao quỹ nhà ở. Đồng thời nhà nước cũng khuyến khích mọi người tự bỏ vốn xây dựng nhà ở, phát triển nhà ở theo dự án. Toàn bộ nhà ở, đất ở đang được triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho nhân dân tại các đô thị làm cơ sở để giải quyết tốt mối quan hệ giữa nhà ở đưa công tác quản lý nhà ở, đất ở đi vào nề nếp. Quản lý và hướng dẫn người nước ngoài thuê nhà; Xác lập các cơ sở pháp lý để giải quyết tồn đọng về nhà ở cho các chính sách ưu đãi, hỗ trợ nhà ở, đất ở cho các đối tượng người có công với cách mạng, cán bộ công chức, lực lượng vữ trang và những người có mức thu nhập thấp. II. TÌNH HÌNH NHÀ Ở ĐÔ THỊ ĐỐI VỚI NHỮNG NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM 1. Qúa trình đô thị hóa và đặc điểm của quá trình đô thị hóa ở nước ta Là một trong những nước được xếp vào hạng nghèo nhất ( tính theo thu nhập quốc dân trên đầu người) trong số các nước đang phát triển. Việt Nam không thể thoát khỏi những đặc trưng có tính quy luật của quá trình ĐTH quá tải. Hơn nữa, còn có những “đặc thù Việt Nam”. Có thể điểm qua dù rất sơ lược những đặc đIểm của qúa trình ĐTH ở Việt Nam trong vòng mấy thế kỷ gần đây. 1.1. Thời kỳ phong kiến trở về trước ( 1858 trở về trước). Các thành thị Việt Nam thời kỳ này chủ yếu là các trung tâm hành chính và thương mạI được hình thành trên cơ sở những thành luỹ lâu dài của vua chúa phong kiến trên những khu vực có điều kiện tự nhiên kinh tế thuận lợi, giao thông , giao lưu buôn bán. Trng khuôn khổ nền kinh tế tự nhiên, tự cung , tự cấp và đóng kín với nền kinh tế tiểu nông. Các thành thị không có được vai trò và địa vị kinh tế quan trọng đối với các vùng nông thôn, các cá nhân tố cần thiết của sự phát triển công nhiệp, buôn bán và sản xuất hàng hoá nói chung rất yếu ớt. Những điều này có ảnh hưởng đến quyết định sự phát triển của các đô thị. 1.2. Thời kỳ thuộc địa ( 1858-1954). Sau khi thiết lập được chính quyền đô hộ khá vững vàng thực dân Pháp đầu tư từng vùng khai thác các tiềm năng ở Việt Nam. Hệ thống đường giao thông quan trọng được xây dựng, các thành phố cũ được mở rộng. Các thành phố mới mọc lên. Các thương cảng Hải Phòng, Sài Gòn, Đà Nẵng được mở rộng. Dân số ở các đô thị gia tăng: Sài gòn- Chợ Lớn năm 1943 có khoảng 198 nghìn người thì đến năm 1953 có tới 1.614.200 người. Hà Nội năm 1943 có khoảng 119.700 người đến năm 1953 có khoảng 297.900 người. Tuy vậy tốc độ tăng dân số các đô thị Việt Nam còn thấp. Năm 1931 tỷ lệ dân số đô thị là 7,5% đến năm 1955 đạt 11%. Về thực chất các thành phố ở Việt Nam trong thời kỳ này chủ yếu giữ vai trò là các trung tâm hành chính, nơi đồn trú của chính quyền thực dân trung tâm thương mại và là trạm cuối cùng thu vét tài nguyên của Việt Nam đưa về chính quốc. Sự phát triển yếu ớt của công nghiệp trong thời gian này không thể thay đổi được tính chất thuần nông của Việt Nam. Địa vị kinh tế của các đô thị còn quá yếu để có thể thu hút lao dộng từ nông thôn ra thành thị. Tuy nhiên đó là nhân tố mở đầu cho quá trình ĐTH. 1.3 Thời kỳ 1955- 1975. Đây là giai đoạn đặc biệt trong quá trình ĐTH ở Việt Nam. Đất nước bị chia làm hai miền với hai chế độ xã hội, chính trị khác nhau, hai quá trình đó tác động trái ngược đến quá trình phát triển của các đô thị . Miền Bắc 1954-1964 là thời kỳ của các ĐTH được tăng cường mạng lưới các thành phố dần dần được hình thành, phát triển và đã có ảnh hưởng nhất định đến sự phát triển của các vùng nông thôn và Xã hội nói chung. Những năm 65-75 là thời kỳ chiến tranh ở cả hai miền đất nước. Cuộc chiến tranh đã làm thay đổi các quy luật của quá trình ĐTH. Ở Miền Bắc để hạn chế tối thiểu thiệt hại do chiến tranh, các công trình công nhiệp quan trọng và một phần dân cư ở thành phố được chuyển về nông thôn tạo ra một quá trình “ giải ĐTH ” tạm thời. Ở Miền Nam do hoạt động chiến tranh, chính sách khủng bố và đàn áp và đặc biệt là chiến dịch bình định nông thôn dẫn đến hàng triệu nông dân phải bỏ lên thành phố. Do kết quả ĐTH cưỡng bức này dân số đô thị miền nam từ 15% năm 1960 tăng lên 60% vào đầu những năm 1970. Sau chiến tranh ( 2/1975) mới có dòng người di cư ngược lại. Song hậu quả của quá trình ĐTH cưỡng bức có tác động rất lớn đến nền kinh tế của các thành phố ở phía nam. 1.4. Thời kỳ 1975 đến nay Quá trình ĐTH dần dần lấy lại nhịp độ bình thường trong đIều kiện hoà bình, sau một số năm khôi phục những gì bị chiến tranh tàn phá. Nhiều thành phố mới ra đời,, nhiều đim dân cư trước đây, các thị trấn đã trở thành đô thị. Mạng lưới đô thị của cả nước được hình thành bô gồm 500 thành phố, thị xã, thị trấn đủ các cỡ trong đó có 2 thành phố lớn đó là Hà Nội và thành phó Hồ Chí Minh. Đáng lưu ý là trong năm 1975-1981 luồng di dân ngược từ đô thị về nông thôn dân số đô thị từ 21,5% (1975) –18,6% (1981). Từ năm 1982 tỷ lệ này lại có chiều hướng gia tăng song vẫn còn khá chậm: 1982 có 19,2%; 1985 có 19,3% năm 1987 có 10,7$ nhìn chung đó là một tỷ lệ tăng khá chậm. Đặc biệt là tình hình phát triển của các đô thị ở những năm gần đây. Vấn đề là không những có sự gia tăng về lượng theo bề rộng mà chủ yếu là những biến đổi về chất trong xã hội đô thị và quá trình ĐTH.Sự thay đổi về lối sống, định hướng giá trị và hành vi ứng xử của con người. Xung động của cuộc sống mới, chính sách kinh tế mở cửa, phát triển kinh tế hàng hoá nhiều thành phần đã có tác động trực tiếp trước hết đến mọi mặt của đời sống xã hội đô thị nó đang diễn ra những biêns đổi quan trọng trong cơ cấu xã hội, cơ cáu lao động nghề nghiệp cũng như những hành mẫu của lối sống đô thị trong điều kiện mới. Những tác động mạnh mẽ đến sự thay đổi của bộ mặt kiến trúc, quy hoạch, giao thông, nhịp sống đô thị cũng đang được bộc lộ. Sự phát triển độc cực của các đô thị lớn như Hà Nội, Hải Phòng, TP Hồ Chí Minh đã làm cho sự chênh lệch về dân số, các đô thị này là trung tâm thu hút làn sóng di cư từ nông thôn lên thành thị làm cho nhu cầu về nhà ở ở các đô thị này tăng lên nhanh chóng và trở thành nnhững vấn đề bức xúc đòi hỏi phải được giải quýêt đúng đắn kịp thời. 2. Tình hình và tình trạng về nhà ở của những người có thu nhập thấp tại các đô thị ở Việt Nam Nhà ở của những người có thu nhập thấp diện tích chật hẹp, chất lượng công trình kém, chủ yếu là nhà bán kiên cố, nhà tạm, nhà ở ổ chuột. ĐIều kiẹn vệ sinh môi trường yếu kém, đường xá chật hẹp mùa mưa thường bị ngập lụt, các điều kiện sinh hoạt thiêu thốn. Một bộ phận dân cư sống kênh rạch bị ô nhiễm. Đặc biệt là ở TP Hồ Chí Minh số hộ sống ven kênh rạch lên tới trên 25.00 hộ. Một số kết quả điều tra cho thấy như sau: Kết quả đIều tra dân số và nhà ở Hà Nội năm 1999. Hộ có diên tích dưới 36m2 chiếm 34,6% trong đó có diện tích dưới 15m2 chiếm khoảng 3,4%. ở khu vực trung tâm có 33,1% gia đình sống trong đIều kiện nhà ở chật hẹp, dưới 4m2 / người. Số các gia đình chỉ có một phòng là 49,7% phần lớn các gia đình phải dùng chung nhà xí, nhà tắm, nguồn nước. Và 77,2% dùng chung nhà tắm , 83,4% gia đình dùng chung nhà xí, 82,8% gia đình dùng chung nguồn nước. Kết quả điều tra xã hội ở hai phường Tân Mai và Bạch Đăng ở TP Hồ Chí Minh tháng 4 và 5/ 2001 diện tích sử dụng dưới 35m2 chiếm khoảng 45,5% diện tích sử dụng 35-49m2 chiếm khoảng 30,5%. Kết quả đIều tra khảo sát tại kênh Tân Hoa- Lò Gốm năm 2000. Diện tích sử dụng dưới 35m2 chiếm khoảng59,3%. Kết quả điều tra năm 1991 ở TP Hồ Chí Minh ( Hiệp Thành ) cho thấy số khu hộ sống trong nhà ổ chuột tăng từ 3025 ( 1977) lên 2046 (7/1991). Mức độ thu nhập và chi tiêu: Kết quả điều tra kinh tế hộ gia đình năm 1999 của tổng cục thống kê thì mức thu nhập và chi tiêu bình quân đầu người hàng tháng đều tăng trong các năm. Tỷ lệ chi tiêu đời sống và thu nhập trong đó có nhà ở ngày càng gia tăng. Người thu nhập thấp muốn cải thiện điều kiện nhà ở tuy nhiên đIều kiện tích luỹ đầu tư cho nhà ở của họ ba thu nhập còn thấp. Bảng đIều tra thu nhập và tích luỹ cho nhà ở Nhóm thu nhập Thu nhập mỗi hộ Tài sản nhà ở và tàI sản cố định Trong đó: nhà ở Số lượng % Thu nhập 1 5.820,00 620,02 523,76 9,0 2 10.884,00 975,41 796,70 7,0 3 14.630,40 1.475,22 1.209,88 8,0 4 19.137,84 2.704,78 2.052,68 11,0 5 45.582,24 6.059,12 4.650,86 10,2 Kết quả điều tra tại một số đô thị như sau: Điều tra 8 đô thị miền trung 4-5/2001. Đối với các hộ vay tiền làm nhà mới, bình quân số tiền vay là 38.133.500 đồng. bình quân khả năng trả góp hàng tháng là 516.000 đồng/ hộ. Đối với các hộ muốn sữa chữa nâng cấp nhà cũ là 29.992.000 đ/ hộ bình quân khả năng trả góp hàng tháng là 362.280 đ/hộ. Số hộ trên đều muốn vay ở các ngân hàng. Điều tra xã hội tại kênh Tân Hoà- Lò Gốm TP Hồ Chí Minh: 31,3% số hộ có khả năng chi trả bằng mức tiền đền bù , 57,9% số hộ có khả năng chi trả cao hơn mức được đền bù, 9,6% số hộ có khả năng chi trả lớn hơn không phụ thuộc vào mức được đền bù. Điều tra xã hội học tại hai phường Bạch Đằng và Tân Mai TP Hồ Chí Minh tháng 4-5/2001: Bình quân số tiền vay của mối hộ để xây nhà mới là 39,5-52,8 Triệu đồng; bình quân tiền trả góp mỗi hộ từ 285-1180 nghìn đồng/ hộ. Điều tra của sở địa chính TP Hồ Chí Minh năm 1998 số hộ thu nhập thấp muốn mua căn hộ giá trị 50 triệu, một bộ phận có thể mua căn hộ 50-70 triệu đồng trả góp trong 10-15 năm. Nguyện vọng cải thiện nhà ở của người thu nhập thấp: Kết quả điều tra tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh cho thấy : Đại đa số hộ có thu nhập thấp muốn có diện tích căn hộ từ 30-50 m2: một bộ phận nhỏ muốn có căn hộ dưới 30m2, một số mong muốn có căn hộ trên 50m2. Khoảng 30% muốn sữa chữa nâng cấp nhà hiện có, 15% số hộ muốn mua lô đất xây nhà , 16% số hộ muốn mua nhà, 3,5% số hộ muốn thuê nhà ( Kết quả điều tra sở địa chính TP Hồ Chí Minh ). Người dân đô thị thích nhất là nhà liền kề ( Phường Bạch Đằng 78% số hộ, Phường Tân Mai 44% số hộ ). Nhà chung cư cao tầng hiện nay chưa được nhiều người ưa thích, tối đa là 15% số hộ. ở các thành phố nhỏ người dân ưa thích nhà riêng biệt. Kết quả điều tra 8 đô thị miền trung cho thấy 77% số hộ thích kiểu này. 3. Các biện pháp giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp Hộ có thu nhập thấp chiếm khoảng 50% số hộ các đô thị bao gồm nhiều nghề nghiệp khác nhau, mưac thu nhập khác nhau. Vì vậy nhu cầu về nhà ở rất đa dạng để tháo gỡ vướng mắc về nhà ở cho người có thu nnhập thấp dưới đây là một vài biện pháp: Thứ nhất: Cải tạo nâng cấp nhà hiện có : Đây là loại hình phổ biến nhất và có tính khả thi cao có nhiều ưu điểm như: Có sẵn đất, vốn đầu tư ít không gây xáo trộn nơi ở. Đối với những khu nhà ở ổ chuột trước hết nhà nước cần tạo ra môi trường sống để không đẻ ra nhà ổ chuột. Sau đó để giải quyết được nhà ổ chuột thì nhà nước cần phải chú ý đến những điểm dân cư vào có thể cải tạo tại chỗ được thì tiến hành cải tạo ngay. Bên cạnh đó nhà nước cần phải có những biện pháp đồng bộ như xây dựng hạ tầng cơ sở, nâng cao trình độ dân trí, giải quyết công ăn việc làm bằng cách tìm ra hướng đúng và tài chính nhằm phát huy các tiềm lực đô thị. Nhà nước cần có hệ thống chính sách khuyến khích tạo điều kiện cho các thành phần kinh tế và nhân dân tự đầu tư xây dựng nhà ở, sửa chữa nhà ở, kể cả thu hút và đầu tư nước ngoài các tổ chức từ thiện đầu tư vào lãnh vực phát triển nhà ở. Thứ hai: Nhà nước phải có các chính sách thích đáng phát triển các đô thị loại 2( đô thị vừa và nhỏ). Các đô thị phải có khả năng phát triển sản xuất, thu hút một phần lao động dư thừa trong nông thôn làm giảm làn sóng nhập cư từ nông thôn ra các đô thị lớn. Các đô thị này là nơi thích hợp để phát triển các loại hình tiểu thủ công nghiệp và các dịch vụ nông nghiệp. Thứ ba: Trong đô thị cần có các biện pháp nhằm thống chế nạn đầu cơ đất đai mở rộng các khu xây dựng mới có trang bị hiện đại đất tòn, mà phát triển các loại nhà ở rẻ tiền như nhà chung cư bán trả góp, nhà liền kề tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp có khả năng tiếp cận đất đai làm nhà ở. Thứ tư: Phát triển kỹ thuật làm nhà đơn giản bằng các loại vật liệu địa phương dễ kiếm, giá thành hạ để bán và cho thuê với giá rẻ. Đương nhiên phải chấp nhận nhà ở với độ tiện nghi không cao, được sắp xếp vào những khu vực thích hợp của đô thị để khi những hộ này có điều kiện thì họ cải tạo đIều kiện nhà ở của mình. Thứ năm: Phát triển những biện pháp tài chính và tín dụng theo hướng có lợi cho những gia đình có thu nhập thấp, tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp có thể vay vốn phát triển nhà ở và trả dần với lãi suất thấp đồng thời phát triển các loại nhà mua trả góp. Thứ sáu: Có kế hoạch hữu hiệu hỗ trợ về tài chính và kỹ thuật cho việc chính , cải tạo, nâng cấp các khu nhà ở đã xuống cấp. Nhìn chung nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp là rất lớn. Dự kiến hiện nay nhà nước phải giải quyết cho khoảng 2 triệu hộ có thu nhập thấp. Do quá trình ĐTH đến năm 2010 có khoảng 3,15triệu hộ thu nhập thấp và đến 2020 là 4,2triệu hộ. Theo ước tính mỗi hộ cần có 40m2 năm 2000, 50m2 năm 2001, 60m2 năm 2020. Giả thiết 70% số hộ thu nhập thấp được cải tạo, nâng cấp nhà ở, 10% số hộ xây dựng lại và 10% số hộ xây dựng mới thì diện tích nhà ở phải cải tạo và nâng cấp là 56,9 triệu m2 , diện tích xây dựng lại và xây dựng mới là 16,2triệu m2. Kinh phí ước tính là 750.000 tỷ đồng. Kinh phí xây dựng mới hàng năm (2001-2010) là 11.219 tỷ đồng( 2011- 2020 ) là 13.023 tỷ đồng. Để giả quyết được nhu cầu trên phải có các chính sách và giải pháp đồng bộ, huy động toàn xã hội cùng tham gia. III. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP Ở NƯỚC TA TRONG THỜI GIAN QUA 1. Những kết quả đạt được Kể từ khi nhà nước ban hành pháp lệnh về nhà ở năm 1991. Thực hiện chính sách xoá bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, thay vào đó là hàng loạt chủ trương và biện pháp mới.Nhà ở sở hữu nhà nước đã được bán cho dân, đưa hoạt động cho thuê nhà sang phương thức kinh doanh. Nhà nước khuyến khích mọi người tự bỏ vốn xây dựng nhà ở phát triển nhà ở theo dự án. Đồng thời nhà nước khuyến khích các tổ chức doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở cơ sở hạ tầng đã từng bước khắc phục được tình trạng ỷ lại trông chờ vào việc phân phối nhà ở đã kéo dài nhiều năm tại các đô thị. Nhờ có chính sách phát triển nhà ở đúng đắn trong 10 năm qua (91-2000) diện tích nhà ở trong cả nước đã tăng từ 629 triệu m2 lên 700 triệu m2. Riêng khu vực đô thị tăng từ 50 triệu m2. Trong đó diện tích nhà ở do dân tự xây dựng và cải tạo chiếm khoảng 75%. Nhà ở các doanh nghiệp xây dựng mới chỉ chiếm khoảng 25%. Chúng ta đã nâng tổng số hộ gia đình có nhà từ 91% năm 1990 lên 99,93% năm 1991. Diện tích nhà ở được tăng lên rõ rệt. Kết quả điều tra xã hội năm 1999 cho thấy : Diện tích nhà ở của hộ gia đình có trên 60m 2 chiếm khoảng 24,2%; từ 49-59 m2; từ 37-48m2 chiếm khoảng24,6%; từ 25-36m2 chiếm khoảng 25,7%; từ 15-24m2 chiếm khoảng 10,1% ; dưới m2 chiếm khoảng 2,2%.Như vậy diện tích nhà ở từ 36m2 trở xuống của các hộ gia đình chiếm khoảng 38%. Trong năm qua diện tích nhà bình quân đầu người tại các khu vực đô thị từ 6,7m2 lên 7,5m2, khu vực nông thôn từ 7,5m2 –8,6m2. Bên cạnh những thành thị tự đạt được thì lính vực nhà ỏ trong 10 năm qua bộc lộ những khó khăn vướng mắc. 2. Những mặt còn hạn chế cần khắc phục Mặc dù quỹ nhà ở đã tăng lên đáng kể nhưng vẫn chưa đáp ứng kịp nhu cầu về nhà ở của toàn xã hội. Tốc độ qua tăng dân số và quá trình đô thị hóa nhanh khiến vấn đề giải quyết chỗ ở tại các đô thị vẫn hết sức bức xúc. Số nhà mới được xây dựng chủ yếu phục vụ cho các đối tượng có thu nhập cao. Nhà dành cho cán bộ công nhân viên người có thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức, dẫn đến sự cách biệt ngày càng cao và rõ rệt giữa những hộ giàu và nghèo. Tình hình này tất yếu dẫn đến hiện tượng cải tạo , cơi nới trái phép, lấn chiếm không gian xây dựng, lấn chiếm đất trái phép. Đất đai là tài sản quốc gia bị nhiều người lợi dụng sơ hở trong chính sách chiếm đoạt trái phép, vượt quyền sử dụng, nạn đầu cơ tích trữ đất và xây dựng nhà kinh doanh đã đẩy cho giá nhà , đất tăng lên chóng mặt gây ra những biến động lớn ( cầu giả tạo) trong thị trường nhà đất. Trong khi đó phần đông số hộ có thu nhập thấp không có khả năng tài chính để chi trả cho những căn hộ mới xây nên họ vẫn phải sống trong những ngôi nhà ổ chuột trong khu ngõ hẻm, trên kênh rạch, không có được những tiện nghi sinh hoạt tối thiểu. Nhìn chung tổng quỹ nhà ở của quốc gia còn trong tình trạng chất lượng kém. Nhà ở kiên cố có chiếm 13,06 %; nhà ở bán kiên cố chiếm 49,87%; nhà ở khung gỗ tạm chiếm tỷ lệ lớn 37,05% ; Tây Nguyên 47,72%; Đông bắc 37,23%; Đông Nam Bộ 33,05% và duyên hải Nam Trung Bộ 30,61%. Trong những năm qua, nhiều địa phương đã tiến hành việc giao đất để nhân dân tự xây nhà ở. Đây là việc làm cần thiết phù hợp với điều kiện của nước ta trong giai đoạn đầu của công cuộc đổi mới. Song trước khi giao đất, các địa phương chưa có các biện pháp để huy động xây dựng hạ tầng kỹ thuật, chưa có quy hoạch cụ thể cho từng vùng, dẫn đến tình trạng xây dựng tự phát làm mất cảnh quan môi trường, lãng phí nguồn lực, đất đai làm ảnh hưởng đến cảnh quan đô thị. Nhà ở của các khu công nghiệp, các vùng nông thôn, miền níu chưa được quan tâm đầy đủ, từ xây dựng chính sách đến giả pháp về kiến trúc, kỹ thuật để có những mẫu nhà hợp lý, phù hợp với điều kiện tự nhiên của từng vùng. việc áp dụng công nghệ xây dựng mới trong lĩnh vực nhà ở còn yếu kém, chất lượng công trình chưa cao và giá thành công trình lại khá cao. CHƯƠNG III PHƯƠNG HƯỚNG, BIỆN PHÁP GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ NHÀ Ở ĐÔ THỊ CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP I. NHỮNG QUAN ĐIỂM CƠ BẢN 1. Quan điểm kinh tế Cách phân tích này bắt nguồn từ sự nhận thức rằng: Nhà ở trước hết và quan trọng hơn hết là một hàng hoá trên thị trường. Vấn đề nảy sinh là sự bất cập ( không tương xứng) giữa cung và cầu. Trong đIều kiện ĐTH ngày càng gia tăng thì một đặc trưng cơ bản là nhu cầu về nhà ở ngày càng gia tăng. Việc tìm các giải pháp cho vấn đề nhà ở đô thị thường được chú ý đến việc mở rộng khả năng cung ứng. Chính phủ được xem là người đóng vai trò đỡ đầu, tạo điều kiện can thiệp vào công việc thông qua chính sách, bên cạnh đó quá trình điều tiết của chính phủ cũng có thể xem là một yếu tố đầu vào. Vì vậy chính phủ muốn giảm giá các yếu tố đầu vào cho các doanh nghiệp sản xuất nhà ở đặc biệt là đất đai và các cơ sở hạ tầng. ở một mức độ đáng kể tài chính nhà ở cũng được xem là một lĩnh vực quan trọng cho sự can thiệp của chính phủ. Tuy nhiên, trên thực tế chính sách tài chính nhằm mở rộng sự cung ứng nhà ở thường chỉ đem lại lợi ích cho nhòm người khágiả trong xã hội. Sự can thiệp của chính phủ trong việc xây dựng phát triển hoặc sử dụng đất đai là sự quan tâm cuả các chính sách nhà ở bởi vì xây dựng các ngôi nhà và khu tiêu chuẩn cao có thể xen kẽ không cho người có thu nhập thấp ra khỏi thị trường nhà ở. Từ quan điểm kinh tế thì bước đi căn bản đầu tiên để tiến toí phát triển một chính sách hữu hiệu là phải thực hiện sự đánh giá định lượng về nhu cầu nhà ở trong trung hạn và dài hạn dựa trên mức tăng dân số đô thị, tỷ lệ các hộ gia đình,mức thu nhập của các hộ gia đình, giá thành xây dựng và tình trạng quỹ nhà hiện có và phải vạch những tiêu chuẩn tối thiểu như tiêu chuẩn kiến trúc, không gian, chất lượng xây dựng, giá cả… và đặc biệt phải chú trọng đến việc phân tích áp dụng các biện pháp hữu hiệu để giảm giá thành xây dựng nhằm tăng khả năng cungứng phù hợp với mức cầu để đạt hiệu quả kinh doanh cao nhất. 2. Quan điểm xã hội. Tương phản với cách định lượng của các nhà kinh tế thì quan điểm này lại nhấn mạnh vào tâm quan trọng vai trò của nhà ở trong đời sống của người có mức thu nhập thấp ở các đô thị. Nhà ở là thành tố chủ yếu cấu thành môi trường xã hội của con người, nhà ở chính là một quá trình của sản xuất và nó có liên quan đến rất nhiều mặt khác của xã hội. Đặc biệt đối với những người có thu nhập thấp mới liên hệ giữa nhà ở và cuộc sống lại càng quan trọng vì vậy các chính sách thường được hướng vào việc giaỉ quyết nhà ở và di chuyển nhà ở cho những người có thu nhập thấp và nhấn mạnh tầm quan trọng vị trí nơi ở với nguồn sống và sự cố kết cộng đồng của những người có thu nhập thấp. Thay vì bắt đầu bằng việc tính toán về số lượng nhu cầu, đòi hỏi phải có sự cung cấp nhà ở. thì cách tiếp cận này nhấn mạnh các qúa trình, theo đó người dân thành phố, đặc biệt là tầng lớp có thu nhập thấp ở đô thị, có được nhà ở của họ. 3. Quan điểm chính trị Điểm qua tâm của quan điểm này là việc tầng lớp có thu nhập thấp vốn chiếm phần lớn chung cư dân đô thị, có được nhà ở chủ yếu thông qua quá trình chính trị, hơn là thông qua hoạt động thị trường. Mâu thuẫn giữa các tầng lớp chung cư trong quá trình ĐTH làm cho hố phân cách giữa các tầng lớp ngày càng cao và vấn đề quan hệ giữa cộng đồng và nhà nước được chú ý nhiều nhất khi nêu ra câu hỏi tại sao ngày nay vẫn còn tồn tại những khu định cư “bất quy tắc”. Bất quy tắc ở đây được hiểu theo nghĩa là bất hợp pháp được thừa nhận, ở đó có sự tồn tại của các khu định đặc biệt, bất hợp pháp, nhưng luật pháp không bị ép buộc thi hành. Tình trạng này cho phép ở mức độ lớn, sự kiểm soát xã hội, sự thao túng của nhà nước đối với những ngôi nhà bất hợp pháp được thừa nhận và nhà nước có thể giải toả khu định cư này vào bất kỳ lúc nào. Vì vậy để giải quyết vấn đề này nhà nước thường động viên bộ phận này bằng thu nhập của mình để xây dựng cải tạo điều kiện nhà ở của mình. ở mức độ rộng nhất, quan điểm chính trị luận giải cho sự cấu trúc lại toàn bộ xã hội và sự phân rã của thị trường như một hệ thống sơ cấp về phân phối nhà đất. ở góc độ hẹp nhất, cách tiếp cận này có thể sử dụng để hỗ trợ cho luận điểm nhằm phát triển các kỹ thuật làm giảm thiểu ảnh hưởng của nền kinh tế thị trường tới cộng đồng người có thu nhập thấp. PHƯƠNG HƯỚNG NHÀ Ở ĐÔ THỊ CHO NGƯỜ CÓ THU NHẬP THẤP. Để tạo ra hướng giải quyết đúng đắn và định hướng cho sự phát triển nhà ở đúng đắn thì nhà nước cần tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở. tập trung xây dựng và ban hành đồng bộ hệ thống pháp luật và chính sách phù hợp bảo đảm cho thị trường bất động sản hoạt động có hiệu quả. bởi vì nhà là tài sản và cơ sở vật chất to lớn của quốc gia, là sản phẩm hàng hoá của một ngành công nghiệp quan trọng. Thị trường nhà ở góp phần vào thực hiện mục tiêu tăng tổng sản phẩm trong nước và nâng cao mức sống, điều kiện ăn ở của nhân dân. Nhằm đạt được mục tiêu đến năm 2010, mọi gia đình công nhân viên và những người có thu nhập thấp có chỗ ở thích hợp, thông qua việc tạo lập ( xây dựng, mua) hoặc thuê nhà ở; phấn đấu đạt bình quân từ 9-12m2/ người; phấn đấu để mỗi gia đình đô thị có được nhà ở độc lập, theo cục quản lý nhà đất, nhất thiết phải có giải pháp chính sách đồng bộ, thống nhất trên nguyên tắc huy động tối đa mọi khả năng đóng góp của người có nhu cầu về nhà ở . Nhà nước tạo điều kiện tham gia tích cực của cộng đồng. Cụ thể , cần khuyến khích sử dụng tiết kiệm và hiệu quả nhà đất, đồng thời thu hút được tiềm năng của nhân dân tham gia xây dựng nhà ở. Đất dành cho xây dựng nhà ở phải được điều tiết phù hợp, với giá trị sử dụng và khả năng của từng vùng. Tại các đô thị , khuyến khích giảm dân ra các vùng ngoại thành đô thị, các địa phương cần có quy hoạch và triển khai đầu tư cơ sở hạ tầng. Nhà nước xây dựng hỗ trợ một phần kinh phí về đường xá, hệ thống cấp thoát nước, điện chiếu sáng, thông tin, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án xây dựng nhà ở, khuyến khích các chủ dự án đầu tư xây dựng cải tạo đối các khu nhà xuỗng cấp, nhằm cải thiện sống và trong đô thị. Tại khu vực nông thôn, chính quyền địa phương cần tập trung xây dựng quy hoạch các khu dân cư đối với cơ cấu chuyển đổi kinh tế, tổ chức lại sản xuất theo hương CNH- HĐH nông nghiệp, từ đó có kế hoạch sử dụng đất hợp lý. Về quy hoạch- kiến trúc, cần có chính sách khuyến khích xây dựng nhà cao tầng theo phương châm thích hợp, hiện đại và tạo mỹ quan đô thị, tiết kiệm đất xây dựng. Căn cứ vào các đô thị để xác định cơ cấu các loại nhà ở, số tầng phù hợp các giải pháp kiến trúc nhà ở phải có tính thích nghi cao, các đồ án quy hoạch, các mẫu nhà phải đảm bảo phù hợp, bền vững, mỹ quan và phải tính khả năng cải tạo, nâng cấp hoặc xây dựng tương lai. Ngoài ra cần phải có các chính sách tài chính, tín dụng phù hợp để hỗ trợ cho người có thu nhập thấp có thể vay vốn để xây dựng nhà ở. Nhà nước cần phải lập quỹ phát triển nhà ở để thực hiện hỗ trợ tài chính trong phát triển nhà ở. Quỹ này được hình thành từ các nguồn vốn: tiền gửi của công dân có nhu cầu tạo lập nhà ở: tiền thu phí giao đất tại các đô thị; tièn thu do bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê; nguồn vay vốn trong và ngoài nước … Quỹ này được dùng cho cacá chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở vay vốn để thực hiện các dự án hoặc cho người thu nhập thấp vay một phần khi họ mua nhà. Cuối cùng, để công tác phát triển nhà ở đạt hiệu quả cao, các bộ ngành cần tập trung nghiên cứu trình chính phủ, các cơ chế, chính sách, quy phạm pháp luật, bảo đảm khuyến khích và ưu đãi đối với hoạt động phát triển và kinh doanh nhà ở. Các tỉnh, thành phố tập trung thực hiện chỉ đạo tốt chính sách được ban hành, triẻn khai thực hiện các nghị định của chính phủ về tạo đièu kiện ưu đãI đầu tư xây dựng nhà ở, phục vụ yêu cầu của nhân dân. III. MỘT SỐ BIỆN PHÁP CHỦ YẾU 1. Nhà nước cần có các biện pháp khác nhau để hỗ trợ cho người có thu nhập thấp tạo điều kiện cho họ cải tạo, xây dựng nhà ở của mình Chính sách đất đai: Có chính sách miễn giảm thuế sử dụng đất cho những hộ gia đình có thu nhập thấp. Hiện nay, nhà nước đã có chính sách không thu tiền sử dụng đất đối với khu chung cư cao tầng, nhưng cần nghiên cứu đồng bộ giảI quyết chứng nhận cho những hộ có thu nhập thấp trong các khu chung cư. Chính sách tài chính tín dụng: Hình thành thị trường tài chính nhà ở, huy động các nguồn tài chính của xã hội( của dân cư, của các tổ chức trong , ngoài nước,và vốn ODA của các nhà tài trợ đa phương hay song phương…) Nghiên cứu miễn giảm thuế VAT đối các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho những người có thu nhập thấp, hình thành các quỹ phát triển nhà ở của thành phố hõ trợ cho người có thu nhập thấp. Đặc biệt chính sách tài chính phải đảm bảo cho hoạt động của các ngân hàng, nhất là trong việc thế chấp, giải quyết thu nợ, đâú giá các tài sản thế chấp của người có thu nhập thấp khi họ không có khả năng thanh toán. Mặt khác nhà nước cần đơn giản hoá các thủ tục hành chính, tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý và tài chính để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở nhằm tạo đIều kiện pháp lý cho người có thu nhập thấp cải tạo, nâng cấp nhà ở và có thể thế chấp để có thể cải thiện nhà ở. 2. Huy động sự tham gia của các chủ sở hữu, chủ doanh nghiệp, các công đoàn, các ngành tham giavào các dự án phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp bằng các biện pháp thích hợp Khuyến khích và tạo điều kiện cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước đầu tư xây dựng nhà để bán và cho thuê hoặc bán trả góp cho người lao động - người có thu nhập thấp cần có khu nhà công nhân cùng với quy hoạch các khu công nghiệp, khu chế xuất. 3. Tăng cường năng lực cho các cơ quan quản lý nhà ở, các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở theo nguyên tắc huy động nhiều thành phần kinh tế tham gia Nhà nước- các doanh nghiệp, các tổ chức – và nhân dân cùng tham gia xây dựng nhà ở. Đa dạng hoá các loại hình dịch vụ cung cấp nhà ở: Xây dựng để bán, cho thuê, nhà trả góp… Đặc biệt là loại hình nhà trả góp, tuy những năm gần đây loại hình này đang có xu hướng phát triển và chứng minh được sự đúng đắn của nó. Vì vậy nhà nước cần phải quan tâm đến loại hình dịch vụ để cung cấp đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân – những người có thu nhập thấp. Đối với khu vực nhà nước do chú trọng đến điều hoà lợi ích của các nhóm xã hộicho nên nhà nước thường phải ra chi phí rất lớn cho lĩnh vực này. Còn khu vực tư nhân do hoạt động kinh doanh chạy theo lợi nhuận nên xu hướng của họ là xây dựng những ngôi nhà cao cấp phục vụ tầng lớp khá giả hơn là phục vụ cho những người có thu nhập thấp. Nhân dân- người có thu nhập thấp có nhu cầu vè nhà ở nhưng họ lạI thiếu vốn trang bị kỹ thuật. Vì vậy cần phải có sự kết hợp giữa nhà nước và nhân dân cùng làm. 4. Tổ chức không gian ở phảI gắn liền với việc tạo vốn làm cho người có thu nhập thấp ở đô thị Nhà ở – việc làm của những người có thu nhập thấp là một mối quan hệ hữu cơ mang tính quy luật. Nhìn chung các dạng nhà ở của người thu nhập thấp hiện nay đang ở tình trạng xuống cấp, chắp vá. Vì vậy tổ chức không gian ở gắn liền với tạo việc làm trong những điều kiện thiết lập mới là phù hợp với thực tế , quy luật. Có như vậy mới khai thác được việc làm tại chỗ tăng thu nhập, cải thiện mức sống và điều kiện ở phù hợp với hoàn cảnh. Mặt khác, tổ chức không gian gắn liền với tạo việc làm cho người thu nhập thấp sẽ cho phép thực hiện biện pháp khả thi khai thác lao động tập trung và điều tiết được làn sóng nhập cư từ nông thôn lên thành thị. Theo tính quy luật dưới sự tác động của khoa học công nghệ và quá trình ĐTH thì lao động chung các ngành nông, lâm ,ngư nghiệp sẽ giảm dần trong giai đoạn đầu, lao động của các ngành công nghiệp sẽ tăng dẩnồi giảm xuống nhường chỗ cho lao động chung các ngành thương mại dịch vụ và khoa học kỹ thuật ở giai đoạn hậu công nghiệp. Dự báo trên hoàn toàn có cơ sở khoa học bởi vì cách mạng khoa học công nhệ sẽ giải phóng sức lao động của con người trong khi vẫn đảm bảo được sự phát triển của xã hội. Lúc này, quỹ thời gian của lao động giảm đi, cuộc sống văn hoá tinh thần được nâng cao. Đièu này cũng có nghĩa là lao động trong các ngành dịch vụ tăng lên. sự chuyển dịch lao động, việc di dân từ nông thôn vào thành thị là không tránh khỏi. Để giúp họ cần tạo điều kiện cho họ có việc làm phù hợp thu nhập ổn định. Như vậy mới giải quyết được bản chất của sự chênh lệch giữa các nhóm cư dân trong xã hội đô thị. có đà giả quyết cải tạo cuộc sống cũng như môi trường sống. Đặc biệt giải quyết nhà ở cho ngưòi có thu nhập thấp khoảng chỉ là để cho họ tồn tại mà điều quan trọng là giúp họ chuyển biến thay đổi thoát khỏi tình trạng thiếu việc làm. Đó là việc tạo các loại hình sản xuất nhỏ và tiểu thủ công nghiệp , các tổ hợp sản xuất. 5. Coi trọng công tác giải phóng mặt bằng và phát triển cơ sở hạ tầng để đình hướng phát triển nhà ở nhằm đẩy nhanh quá trình và cung ứng nhà ở Đấy nhanh công tác giải phóng mặt bằng, tăng cường cung cấp các dịch vụ phát triển phải đi trước một bước các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội đô thị là những điều kiện tiêu đề để đấy nhanh tốc đô và hiệu quả về cung ứng và phát triển nhà ở. Vì vậy cần coi trọng công tác đền bù giải phóng mặt bằng và phát triển cơ sở hạ tầng triển khai cho các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch đã được duyệt . Coi trọng việc công khai hoá các quy trình, định mức và phương thức đền bù giaỉ phóng mặt bằng. Các phương thức, các định mức phải phù hợp với tình hình và đIều kiện thực tế của thị trường. kết hợp đền bù theo cơ chế thị trường đối với phương thức hành chính mệnh lệnh. Chống các hiện tượng tiêu cực đáng tiếc xảy ra cả từ phía đối tượng phải di dời và cán bộ chuyên trách giải phóng mặt bằng. Đảm bảo việc đền bù di dời, việc làm cho các đỗi tượng cần di dời không để đối tượng này bị nghèo đi so với trước khi di dời cả thực tế lẫn tiềm năng. Coi trọng việc tạo công ăn việc làm mới, tạo thu nhập ổn định cho họ. 6. Đa dạng và linh hoạt các nguồn vốn, phương thức cung cấp vốn cho phát triển nhà ở đáp ứng yêu cầu nhà ở ngày càng cao của thị trường Các nguồn vốn có thể huy động được là nguồn vốn FDI,ODA,BOT, ngoài ra còn có thể huy động thông qua thị trường chứng khoán, vốn đóng góp, tích luỹ của dân cư ,của các doanh nghiệp. Sự đa dạng các nguồn vốn đáp ứng yêu cầu đầu tư phát triển nhà ở của các chủ dự án để xây dựng và phát triển nhà ở là hết sức cần thiết. áp dụng song song và đan xen linh hoạt tất cả các phương thức cấp vốn, tạo vốn phát triển nhà ở. Từ phương thức nhà nước cấp đát, đầu tư cơ sở hạ tầng duyệt quy hoachhj rồi các thủ tục đầu tư, cho phép dân tự đầu tư xây dựng; nhà nước đổi đất lấy nhà, lấy cơ sở hạ tầng khu có dự án phát triển nhà; nhà nước hoặc bán cho các doanh nghiệp xây dựng kinh doanh nhà mới bán đứt, bán trả góp, xây dựng chung cư cho thuê vay tín dụng với lãi suất ưu đãi đối với những người có thu nhập thấp… 7. Tiếp tục nghiên cứu cải cách, bổ sung, hoàn thiện hơn nữa cơ sở pháp lý liên quan đến xây dựng và quản lý nhà ở Cần tiếp tục nhiên cứu chỉnh sửa các điều khoản không còn thích hợp trước những thay đổi của thị trường. Đặc biệt là các quy định về thiết kế, sử dụng khoảng không xây dựng và không gian đô thị về quản lý nhà chung cư để sở hữu về thu hồi đất sau khi giao cho các dự án mà không sử dụng, về đấu thầu, quy chế đấu thầu trong xây dựng, về chuyển nhượng hợp động thuê nhà, về đăng ký sở hữu công trình, quản lý thu hồi đất chưa sử dụng đúng mục đích… Đồng thời càn phải thống nhất và tập trung hoá việc quản lý đất đai xây dựng nhà ở, đẩy nhanh tiến đội cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở cho nhân dân. 8. Kết hợp giữa xây mới, tu bổ và sửa chữa lại Đối với những hộ gia đình có điều kiện nhà nước khuyến khích họ tự xây dựng nhà ở mới phù hợp vơí điều kiện kinh tế của hộ, nhà nước có các biện pháp khuyến khích hỗ trợ như giảm thuế sử dụng đất và các thủ tục hành chính liên quan đến xây dựng nhà ở. Bên cạnh đó những hộ không có đủ điều kiện để xây dựng lại, xây mới nhà ở nhà nước cần phải khuyến khích họ tự bỏ vốn tu sửa lại nơi ở của mình, một mặt nhằm nâng cao chất lượng nơi ở, mặt khác giúp họ cải tạo cuộc sống tạo ngành nghề mới. KẾT LUẬN Vấn đề nhà ở là một ván đề cuộc sống toàn diện. Nó vừa là của quá khứ, hiện tại và tương lai, nó liên quan đến nhiều mặt của cuộc sống và nó gắn liền với điều kiện sống của con người, của cộng đồng. Người ta không thể sống nếu không có nhà ở, nhưng nhà ở không phải được xây một cách tuỳ tiện, không phải là cái mà con người có thể tạo ra một cách dễ dàng được. vì vậy xây dựng nhà ở cần phải có quy hoạch và quy hoạch phải được coi là một công trình khoa học thực tiễn về cuộc sống con người về toàn xã hội. Xã hội muốn phát triển được, trước hết và hơn bao giờ hết phải giải quyết được các mâu thuẫn tồn tại cơ bản trong lòng xã hội. Những mâu thuẫn đó được giải quyết là một yêu cầu tất yếu và trong quá trình đô thị hoá yêu cầu tất yếu đó là cần phải giải quyết nhà ở cho các tầng lớp khác nhau, đặc biệt là tầng lớp những người có thu nhập thấp mà tầng lớp đó chiếm phần đông trong các đô thị. Một xã hội muốn phát triển bền vững thì cần phải điều hoà được lợi ích của những người khác nhau và phải đáp ứng được những nhu cầu tối thiểu cho họ, một trong những nhu cầu tối thiểu cơ bản đó là nhu cầu về nhà ở và nhà ở là vấn đề đặt lên ưu tiên hàng đầu đối với mọi xã hội. Để góp phần thúc đẩy xã hội phát triển thì vấn đề nhà ở thì vấn đề nhà ở và giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp là hết sức quan trọng. Vấn đề ấy nó không phải một sớm một chiều là giải quyết được ngay mà nó đòi hỏi phải có thời gian có những phương ans và chính sách phù hợp. Chính sách đó nó từng vào thời kỳ nào, từng giai đoạn cụ thể, mà mỗi nhà nước, mỗi xã hội có thể lựa chọn. Đặc biệt đối với nước ta, một nước đang trong gia đoạn đầu của quá trình CNH- HĐH đất nướcthì xu thế ĐTH cũng đang diễn ra ngày càng mạnh mẽ. Dưới sức ép của dân số và sức ép về nhà ở tại các đô thị thì việc lựa chọn các phương án cũng như các chính sách để hành động hết sức khó khăn, công việc đó nó không chỉ đòi hỏi các nhà quản lý đô thị phải tham gia, mà nó đòi hỏi phải có sự phối hợp giữa các cấp, các ngành, các thành phần kinh tế cùng tham gia để giải quyết. Mặc dù sự tham gia của các chủ thể này có vai trò là hoàn toàn khác nhau, công việc đó tuỳ thuộc vào mục đích và phương thức hành động của các chủ thể. Tuy nhiên việc tham gia cuả các chủ thể này phảihứng vào mục đích chung mục đích tối cao đó là giải quyết kịp thời nhu cầu nhà ở đô thị đặc biệt là nhà ở cho người có thu nhập thấp và nhà ở nó không phải chỉ là điều kiện cần mà nó còn là điều kiện đủ để thúc đấy xã hội phát triển( điều kiện cần: giải quyết kịp thời; điều kiện đủ: đủ số lượng, chất lượng nhà ở). Và như vậy để đảm bảo lợi ích cho các bên thì nhà nước phải có các biện pháp khác nhau nhằm tạo điều kiện cũng như khuyến khích họ cùng tham gi a vào thị trường. Chỉ có như vậy có những biện pháp đúng đắn thì nhà nước mới giải quyết được vấn đề nhà ở cho tầng lớp có thu nhập thấp. TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình quản lý Nhà Nước về đất đai và nhà ở: GS_Tskh Lê đình Thắng Giáo trình quy hoạch xây dựng và phát triển đô thị: Gs_Ts Lê Thế Bá Sách đất đai nhà ở những quy định mới nhất: Nhà xuất bản chính trị quốc gia Giáo trình chính sách kinh tế xã hội: Ts Đoàn Thị Hà Giáo trình kinh tế đô thị: Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất: Gs_Tskh Lê Đình Thắng Sách đô thị hoá và quản lí kinh tế ở Hà Nội: Gs_Ts Nguyễn Đình Hương Tài liệu nhà ở trong nền kinh tế thị trường Các tạp chí địa chính Những chiều cạnh của vấn đề nhà ở Nhà ở độ thị trong quá trình đô thị hoá Từ chính sách nhà ở tới chiến lược phát triển nhà Hiện trạng và giải pháp phát triển nhà ở giai đoạn 2001-2010 Tạp chí xây dựng số 9,12 năm 2000 và 2,3,5,7 năm 2001 Báo kinh tế độ thị Báo kinh tế đầu tư Các tạp chí kinh tế phát triển và thống kê MỤC LỤC