Xây dựng siêu thị nội thất

, đánh giá HSDT cung cấp vật tư thiết bị : GTVTB = TTVTB* GTBtt + TTVTC = 0,137% : định mức tỷ lệ đối với chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT thi công XD + GTVTB = 0,138% : định mức tỷ lệ đối với chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT cung cấp vật tư thiết bị. GTVĐT = GTVTC+ GTVTB = (TTVTC* GXDtt )+( TTVTB* GTBtt) = (0,137%*39.382,62)+( 0,138%*8.906,26 ) = 66,875 ( triệu đồng). GTVĐT = 66,875 ( triệu đồng). 8, Chi phí giám sát thi công. GGSTC= TGSTC* GXDtt = 1,675%*39.382,62=659,659 (triệu đồng). - TGSTC= 1,675% : định mức tỷ lệ đối với chi phí giám sát thi công. 9,Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng. Theo yêu cầu của chủ đầu tư, ước tính : 30 (triệu đồng) 10, Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán. Theo Thông tư 33/2007/TT-BTC với công trình có tổng mức đầu tư ước tính 50 tỷ đồng. - Định mức chi phí thẩm tra phê duyệt, quyết toán : KTTPD = 0,109%. GTTPD = KTTPD* V = 0,162%* 48.288,88 = 78,288 (triệu đồng). 11, Chi phí khởi công, khánh thành. Tạm tính 50 (triệu đồng). 12, Chi phí bảo hiểm công trình. Theo Quyết định số 33/2004/QĐ-BTC ngày 12/4/2004 của Bộ tài chính về bảo hiểm công trình xây dựng. - TBH = 1,6% : định mức tỷ lệ cho chi phí bảo hiểm công trình. GBH = TBH*(GXDtt + GTBtt) = 1,6%*48.288,88 = 722,622 (triệu đồng). Bảng 1.5.Chi phí quản lý dự án,tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác Đơn vị tính: triệu đồng STT Loại chi phí Phương pháp tính Giá trị tính toán Định mức tỷ lệ (%) Chi phí trước thuế Thuế VAT Chi phí sau thuế 1 2 3 4.000 5 6 7 8 1 Chi phí quản lý dự án Theo ĐMTL 48288.881 1.68 811.253 0.10 892.379 2 Chi phí lập dự án khả thi Theo ĐMTL 48288.881 0.375 181.083 0.05 190.137 3 Chi phí khảo sát thiết kế Theo ĐMTL 80.075 0.10 88.082 4 Chi phí thiết kế Theo ĐMTL 266.915 266.915 0.10 293.607 5 Chi phí thẩm tra thiết kế Theo ĐMTL 39382.623 0.113 44.502 0.10 48.953 6 Chi phí thẩm tra dự toán Theo ĐMTL 39382.623 0.109 42.927 0.10 47.220 7 Chi phí tư vấn đấu thầu Theo ĐMTL Tư vấn thi công 39382.623 0.137 53.954 0.10 59.350 Tư vấn cung cấp vật tư 8906.258 0.138 12.291 0.10 13.520 8 Chi phí giám sát thi công Theo ĐMTL 39382.623 1.675 659.659 0.10 725.625 9 Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng Tạm tính 30.000 0.10 33.000 10 Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán Theo ĐMTL 48288.881 0.162 78.228 0.10 86.051 11 Chi phí khởi công,khánh thành Tạm tính 50.000 0.10 55.000 12 Chi phí bảo hiểm công trình Theo ĐMTL 48288.881 1.6 772.622 0.10 849.884 Tổng cộng : 3083.510 3382.806 * 1.5. Dự trù vốn lưu động cho dự án. Dự trù vốn lưu động cho dự án căn cứ vào dự trù vốn lưu động trong khâu dự trữ, trong sản xuất và trong lưu thông hoặc có thể căn cứ vào chi phí hoạt động của từng năm và tỷ lệ vốn lưu động so với chi phí hoạt động...Trong dự án này sử dụng theo cách thứ hai. * Căn cứ xác định : - Chi phí hoạt động trong năm, số vòng quay trong năm hoặc tỷ lệ % nhu cầu vốn lưu động so với chi phí hoạt động trong năm. Bảng 1.6. Nhu cầu vốn lưu động theo chi phí hoạt động Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 1 Chi phí hoạt động 4238.82 4287.26 4326.01 4364.77 4384.15 4432.59 4451.97 4510.10 2 Tỷ lệ vốn lưu động so với chi phí hoạt động 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 3 Nhu cầu vốn lưu động 508.66 514.47 519.12 523.77 526.10 531.91 534.24 541.21 STT Nội dung Năm vận hành Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1 Chi phí hoạt động 4432.59 4519.79 4500.41 4500.41 4529.48 4548.85 4432.59 2 Tỷ lệ vốn lưu động so với chi phí hoạt động 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 3 Nhu cầu vốn lưu động 531.91 542.37 540.05 540.05 543.54 545.86 531.91 * Ghi chú : Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án dự kiến lấy bằng nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ nhất, nhưng không nhỏ hơn tổng lượng vốn lưu động dùng cho mua sắm các dụng cụ, trang bị cho dự án không thuộc tài sản cố định ( trang bị, dụng cụ không đủ tiêu chuẩn tài sản cố định theo quy định tối thiểu cho khách sạn, nhà nghỉ, nhà khách…) 1.6 Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng. Bảng 1.7. Tổng hợp vốn đầu tư chưa có lãi trong xây dựng và dự phòng Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Chi phí trước thuế Thuế VAT Chi phí sau thuế 1 Chi phí xây dựng 39382.62 0.10 43320.89 2 Chi phí thiết bị 8906.26 0.10 9796.88 3 Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư 7675.50 0.00 7675.50 4 Chi phí quản lý dự án,chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác 3083.51 0.10 3391.86 5 Vốn lưu động ban đầu 508.66 0.00 508.66 Tổng cộng : 59556.55 64693.79 1.7. Lập kế hoạch huy động vốn và tính lãi vay trong thời gian xây dựng. a. Nguồn vốn : - Vốn đầu tư ban đầu của dự án gồm hai nguồn vốn là vốn tự có chiếm : 40% và vốn vay chiếm 60% ; lãi suất huy động vốn là 9,6% ghép lãi theo năm. - Trả nợ vốn vay để đầu tư ban đầu theo phương thức trả đều cả gốc và lãi trong thời hạn 6 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên. - Phần vốn lưu động tăng trong năm so với vốn lưu động ban đầu sẽ vay ngắn hạn của Ngân hàng thương mại với lãi suất 12% năm ,vay vào đầu năm, trả vào cuối năm. b. Kế hoạch huy động vốn của dự án. * Căn cứ xác định : - Tiến độ thực hiện đầu tư của dự án. - Nguồn vốn của dự án. * Lập kế hoạch huy động vốn Ghi chú : - Chuẩn bị đầu tư bao gồm các công việc : Lập dự án khả thi . - Chuẩn bị thực hiện đầu tư bao gồm các công việc : Khảo sát thiết kế, thiết kế, thẩm tra thiết kế, thẩm tra dự toán, tư vấn đấu thầu. - Các công việc khác : Khởi công, khánh thành. Trong kế hoạch huy động vốn chưa tính đến chi phí dự phòng. c. Dự trù lãi vay vốn trong thời kì xây dựng. Căn cứ xác định : Kế hoạch huy động vốn của dự án. Lãi suất vay vốn 9,6% năm, vay theo quý( trong thời kì xây dựng chưa trả nợ gốc và lãi ). Bảng tính lãi vay trong thời gian xây dựng ( lãi suất 9.6% năm) TT Nội dung Quý 3 Quý 4 Quý 1 Quý 2 Quý 3 Quý 4 Quý 1 quý 2 1 Vốn vay huy động theo quý 114.082 330.438 4348.589 4332.089 4332.089 4332.089 7271.15 7575.58 2 Lãi suất (%) 2.318 2.318 2.318 2.318 2.318 2.318 2.318 2.318 3 Lãi vay sinh ra trong quý 0.000 2.645 10.366 108.707 203.750 205.571 205.613 273.746 4 Vốn vay tích lũy đến cuối quý 114.082 447.165 4689.393 8789.384 8867.927 8869.748 11808.856 15120.475 5 Lãi vay tích lũy đến cuối quý 0.000 2.645 13.011 121.717 325.467 531.038 736.652 1010.398 1.8. Tổng hợp tổng mức đầu tư của dự án. Chi phí dự phòng tính bằng 10% theo hướng dẫn của Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của Bộ xây dựng. Bảng 1.9. Tổng hợp mức đầu tư của dự án Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Chi phí trước thuế Thuế VAT (10%) Chi phí sau thuế 1 Chi phí xây dựng 39382.62 3938.26 43320.89 2 Chi phí thiết bị 8906.26 890.63 9796.88 3 Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư 7675.50 767.55 8443.05 4 Chi phí quản lý dự án,chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác 3083.51 308.35 3391.86 5 Lãi vay vốn trong thời gian xây dựng 531.04 53.10 584.14 6 Vốn lưu động ban đầu 508.66 50.87 559.52 7 Chi phí dự phòng 5904.79 590.48 6495.27 Tổng cộng: 65992.38 72591.61 Tổng mức đầu tư của dự án : 72.591,61 triệu đồng II. XÁC ĐỊNH CHI PHÍ SẢN XUẤT – KINH DOANH CỦA DỰ ÁN TRONG CÁC NĂM VẬN HÀNH. 2.1.Chi phí sử dụng điện, nước ( Không có thuế VAT ). * Căn cứ xác định : Chi phí sử dụng điện nước của dự án là chi phí tiêu hao điện nước cho quá trình làm việc, sinh hoạt, điện thắp sang ban đêm cho bảo vệ, nước cho làm vệ sinh, tưới cây và một số nhu cầu khác của dự án. Điện, nước sử dụng trực tiếp cho người thuê nhà do người thuê nhà chi trả. Xác định chi phí này có thể căn cứ lượng điện , nước tiêu hao, giá điện, nước hoặc cũng có thể căn cứ vào mức tiêu hao điện nước tính theo % so với doanh thu (Lấy bằng 2,5% so với doanh thu của dự án ). Bảng 1.10. Chi phí sử dụng điện nước trong vận hành Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 1 Doanh thu 18148.89 19544.96 20661.81 21778.67 22337.10 23733.16 24291.59 25966.87 2 Chi phí sử dụng điện nước (2,5%) 453.72 488.62 516.55 544.47 558.43 593.33 607.29 649.17 STT Nội dung Năm vận hành Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1 Doanh thu 23733.16 26246.09 25687.66 25687.66 26525.30 27083.73 23733.16 2 Chi phí sử dụng điện nước (2,5%) 593.33 656.15 642.19 642.19 663.13 677.09 593.33 2.2. Chi phí trả lương cho cán bộ, công nhân quản lý dự án. * Căn cứ xác định : - Căn cứ vào số lượng Cán bộ, công nhân viên quản lý dự án Căn cứ vào mức lương bao gồm cả phụ cấp của từng loại. Hình thức trả lương của dự án áp dụng ( trả theo tháng ) 2.3. Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng tài sản. Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng nhà, công trình kiến trúc, trang thiết bị hàng năm. Chi phí này thường lấy theo số liệu thống kê bình quân tỷ lệ chi phí sửa chữa, bảo dưỡng (%) so với giá trị tài sản. Bảng 1.12.Dự trù chi phí sửa chữa, bảo dưỡng trong các năm vận hành. Đơn vị tính : triệu đồng. STT Tên tài sản Giá trị tài sản Tỷ lệ % chi phí sửa chữa Chi phí sửa chữa hàng năm từ năm 1 đến năm 15 1 Nhà cửa 39382.623 2 787.652 2 Thiết bị 8906.258 3 267.188 Tổng cộng : 1054.840 2.4. Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn. Lấy bằng 19% so với quỹ lương hàng năm của dự án. Bảng 1.13. Dự trù nộp bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn. Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm 1 đến năm 15 1 Quỹ lương hàng năm của dự án 1918.80 2 Chi phí bảo hiểm xã hội,y tế, trích nộp kinh phí công đoàn (19%) 364.572 2.5. Chi phí quản lý khác. Bao gồm các khoản chi phí như : văn phòng phẩm, bưu điện phí, công tác phí, chè nước tiếp khách, giao dịch đối ngoại, lệ phí cố định nộp hàng năm và một số chi phí vặt khác… Dự trù chi phí này thường theo số liệu thống kê tính theo % so với doanh thu hàng năm. Bảng 1.14. Dự trù chi phí quản lý khác. Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 1 Doanh thu cho thuê diện tích 18148.89 19544.96 20661.81 21778.67 22337.10 23733.16 24291.59 25966.87 2 Chi phí quản lý cố định 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84 3 Công suất hoạt động 65 70 74 78 80 85 87 93 4 Chi phí quản lý thay đổi 176.04 189.59 200.42 211.25 216.67 230.21 235.63 251.88 5 Tổng chi phí quản lý khác 446.88 460.42 471.26 482.09 487.51 501.05 506.47 522.72 STT Nội dung Năm vận hành Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1 Doanh thu cho thuê diện tích 23733.16 26246.09 25687.66 25687.66 26525.30 27083.73 23733.16 2 Chi phí quản lý cố định 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84 3 Công suất hoạt động 85 94 92 92 95 97 85 4 Chi phí quản lý thay đổi 230.21 254.59 249.17 249.17 257.30 262.71 230.21 5 Tổng chi phí quản lý khác 501.05 525.42 520.01 520.01 528.13 533.55 501.05 2.6. Xác định chi phí khấu hao các tài sản của dự án. * Căn cứ xác định : - Giá trị tài sản phải tính khấu hao. - Thời gian khấu hao và phương pháp khấu hao. * Lập bảng tính toán khấu hao : STT Tên tài sản Tổng giá trị tài sản Thời hạn khấu hao Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 11 Năm 14 Năm 15 I Nhà cửa, vật kiến trúc 39382.62 25 1575.30 1575.30 1575.30 1575.30 1575.30 1575.30 1575.30 1575.30 1575.30 II Thiết bị 1 Điều hòa Panasonic 1707.48 5 341.50 341.50 341.50 341.50 341.50 341.50 341.50 341.50 341.50 2 Bình nóng lạnh 30 L 146.25 5 29.25 29.25 29.25 29.25 29.25 29.25 29.25 29.25 29.25 3 Máy phát điện Kama KGE 12E 229.05 8 28.63 28.63 28.63 28.63 28.63 28.63 28.63 28.63 28.63 4 Máy giặt lồng đứng Toshiba 8.0kg 23.48 6 3.91 3.91 3.91 3.91 3.91 3.91 3.91 3.91 3.91 5 Máy hút bụi Philips FC8396 47.09 6 7.85 7.85 7.85 7.85 7.85 7.85 7.85 7.85 7.85 6 Hệ thống PCCC 320.00 10 32.00 32.00 32.00 32.00 32.00 32.00 32.00 32.00 32.00 7 Tổng đài Panasonic KX-TDA 200 61.58 8 7.70 7.70 7.70 7.70 7.70 7.70 7.70 7.70 7.70 8 Fax CANON L120 32.45 5 6.49 6.49 6.49 6.49 6.49 6.49 6.49 6.49 6.49 9 Điện thoại lẻ 255.00 5 51.00 51.00 51.00 51.00 51.00 51.00 51.00 51.00 51.00 10 Hệ thống lọc và bơm nước 103.20 6 17.20 17.20 17.20 17.20 17.20 17.20 17.20 17.20 17.20 11 Computer 432.00 5 86.40 86.40 86.40 86.40 86.40 86.40 86.40 86.40 86.40 12 Tivi Samsung 29Z40P,21 inch 593.87 6 98.98 98.98 98.98 98.98 98.98 98.98 98.98 98.98 98.98 13 Radiocassette Sanyo CD V68M 168.75 6 28.13 28.13 28.13 28.13 28.13 28.13 28.13 28.13 28.13 14 Vidio trung tâm và ăngten Parabol 320.00 8 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 15 Tủ lạnh 50L 190.08 6 31.68 31.68 31.68 31.68 31.68 31.68 31.68 31.68 31.68 16 Tủ lạnh Toshiba M12VT, 115lít 577.50 6 96.25 96.25 96.25 96.25 96.25 96.25 96.25 96.25 96.25 17 Giường đệm 900.00 6 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 18 Salon nhỏ Bella 164.50 5 32.90 32.90 32.90 32.90 32.90 32.90 32.90 32.90 32.90 19 Salon to 288.00 5 57.60 57.60 57.60 57.60 57.60 57.60 57.60 57.60 57.60 20 Bộ bàn ăn Oval - DHB017 273.00 5 54.60 54.60 54.60 54.60 54.60 54.60 54.60 54.60 54.60 21 Bàn ghế văn phòng 104.50 7 14.93 14.93 14.93 14.93 14.93 14.93 14.93 14.93 14.93 22 Tủ áo và trang điểm Amore 360.00 5 72.00 72.00 72.00 72.00 72.00 72.00 72.00 72.00 72.00 23 Ôtô con 4 chỗ 1545.00 10 154.50 154.50 154.50 154.50 154.50 154.50 154.50 154.50 154.50 III Giá trị quyền sử dụng đất 510.00 15 34.00 34.00 34.00 34.00 34.00 34.00 34.00 34.00 34.00 IV Các tài sản khác 450.00 5 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 TỔNG CỘNG : 3142.79 3142.79 3142.79 3142.79 3142.79 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 * Khấu hao đều nên giá trị khấu hao ở các năm là như nhau. 2.7. Dự trù chi phí trả tiền thuê đất trong hoạt động kinh doanh. * Căn cứ vào diện tích đất thuê hàng năm cho dự án, giá thuê một đơn vị diện tích trong năm và chế độ ưu đãi về thuế đất theo hiện hành. * Lập bảng chi phí thuê đất trong vận hành : Bảng 1.16 Chi phí thuê đất trong các năm vận hành ( từ năm 1 đến năm 15) Đơn vị tính : triệu đồng STT Nội dung Diện tích thuê (m2) Đơn giá thuê (triệu đồng/m2) Thành tiền 1 Đất dùng xây dựng 17000 0.028 476 2 Ao hồ 0 0 0 Tổng cộng : 476 2.8. Chi phí trả lãi tín dụng trong vận hành. * Căn cứ xác định : - Số vốn vay cho dự án, lãi suất vay, phương thức trả nợ, thời gian trả nợ quy định trong hợp đồng: + Vay đầu tư dài hạn trả nợ đều cả gốc lẫn lãi trong 6 năm. + Vay vốn lưu động : Vay đầu năm, trả cuối năm. A = P [ r(1+ r)n]/ [ (1+ r)n –1] A - Sè tiÒn tr¶ nî ®Òu trong 6 n¨m r - L·i suÊt trong thêi gian vËn hµnh. ( r = 9,6% n¨m ) P - Nî ®Çu n¨m. Bảng 1.17. Chi phí trả lãi vay trong vận hành. Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 I Vay đầu tư dài hạn 1 Nợ đầu năm 33663.77 29256.43 24425.98 19131.81 13329.40 6969.95 2 Tổng số trả nợ trong năm 7639.07 7639.07 7639.07 7639.07 7639.07 7639.07 3 Tiền lãi phải trả trong năm 3231.72 2808.62 2344.89 1836.65 1279.62 669.12 4 Tiền gốc phải trả trong năm 4407.34 4830.45 5294.17 5802.41 6359.44 6969.95 5 Nợ cuối năm 29256.43 24425.98 19131.81 13329.40 6969.95 0.00 II Vay vốn lưu động 1 Vốn lưu động vay trong năm 305.19 308.68 311.47 314.26 315.66 319.15 320.54 324.73 2 Tiền lãi phải trả trong năm 36.62 37.04 37.38 37.71 37.88 38.30 38.47 38.97 III Tổng tiền lãi phải trả 3268.35 2845.66 2382.27 1874.37 1317.50 707.41 38.47 38.97 STT Nội dung Năm vận hành Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 I Vay đầu tư dài hạn 1 Nợ đầu năm 2 Tổng số trả nợ trong năm 3 Tiền lãi phải trả trong năm 4 Tiền gốc phải trả trong năm 5 Nợ cuối năm II Vay vốn lưu động 1 Vốn lưu động vay trong năm 319.15 325.42 324.03 324.03 326.12 327.52 319.15 2 Tiền lãi phải trả trong năm 38.30 39.05 38.88 38.88 39.13 39.30 38.30 III Tổng tiền lãi phải trả 38.30 39.05 38.88 38.88 39.13 39.30 38.30 2.9. Tổng hợp chi phí sản xuất kinh doanh trong các năm vận hành. Bảng 1.18. Tổng hợp chi phí sản xuất kinh doanh trong các năm vận hành. Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 1 Chi phí điện, nước 453.72 488.62 516.55 544.47 558.43 593.33 607.29 649.17 2 Chi phí trả lương 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 3 Chi phí sửa chữa bảo dưỡng 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 4 Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế 364.57 364.57 364.57 364.57 364.57 364.57 364.57 364.57 5 Khấu hao tài sản cố định 3142.79 3142.79 3142.79 3142.79 3142.79 3052.79 3052.79 3052.79 6 Thuê đất trong vận hành 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 7 Trả lãi tín dụng trong vận hành 3268.35 2845.66 2382.27 1874.37 1317.50 707.41 38.47 38.97 8 Chi phí quản lý và chi phí khác 446.88 460.42 471.26 482.09 487.51 501.05 506.47 522.72 9 Tổng chi phí sản xuất kinh doanh 11125.95 10751.71 10327.08 9857.92 9320.44 8668.79 8019.22 8077.86 10 Chi phí sản xuất kinh doanh tính cho 1 m2 diện tích cho thuê 2.119 1.901 1.727 1.564 1.442 1.262 1.141 1.075 STT Nội dung Năm vận hành Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1 Chi phí điện, nước 593.33 656.15 642.19 642.19 663.13 677.09 593.33 2 Chi phí trả lương 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 3 Chi phí sửa chữa bảo dưỡng 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 4 Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế 364.57 364.57 364.57 364.57 364.57 364.57 364.57 5 Khấu hao tài sản cố định 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 6 Thuê đất trong vận hành 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 7 Trả lãi tín dụng trong vận hành 38.30 39.05 38.88 38.88 39.13 39.30 38.30 8 Chi phí quản lý và chi phí khác 501.05 525.42 520.01 520.01 528.13 533.55 501.05 9 Tổng chi phí sản xuất kinh doanh 7999.68 8087.63 8068.08 8068.08 8097.40 8116.95 7999.68 10 Chi phí sản xuất kinh doanh tính cho 1 m2 diện tích cho thuê 1.165 1.065 1.085 1.085 1.055 1.036 1.165 III. DỰ TRÙ DOANH THU CHO DỰ ÁN ( KHÔNG CÓ VAT ) * C¨n cø x¸c ®Þnh: - Doanh thu cña dù ¸n cho thuª biÖt thù ( thuª diÖn tÝch ) ®­îc x¸c ®Þnh c¨n cø vµo diÖn tÝch cho thuª, gi¸ thuª mét ®¬n vÞ diÖn tÝch tõng lo¹i. Trong dù ¸n nµy, c¸c dÞch vô kh¸c kh«ng tÝnh ®Õn bao gåm: dÞch vô ®­a ®ãn kh¸ch, dÞch vô ¨n uèng thÓ thao, gi¶i trÝ... Do chÕ ®é khÊu hao vµ qu¶n lý chi phÝ ë n­íc ta cã quy ®Þnh khi tµi s¶n cè ®Þnh hÕt niªn h¹n sö dông cã thanh lý b¸n thu håi tµi s¶n th× kho¶n gi¸ trÞ thu håi nµy ®­îc xem nh­ kho¶n doanh thu bÊt th­êng cho dù ¸n. Ghi chó: ( doanh thu tÝnh trong b¶ng kh«ng tÝnh ®Õn doanh thu bÊt th­êng do bµn thanh lý tµi s¶n hÕt thêi h¹n sö dông ). Bảng 1.19.Doanh thu của dự án trong các năm vận hành Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 1 Tổng diện tích cho thuê 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 2 Công suất cho thuê 65 70 74 78 80 85 87 93 3 Diện tích cho thuê tính toán 5251.42 5655.37 5978.53 6301.70 6463.28 6867.24 7028.82 7513.56 4 Đơn giá cho thuê (triệu đồng/tháng.m2) 0.288 0.288 0.288 0.288 0.288 0.288 0.288 0.288 5 Doanh thu cho thuê diện tích 18148.89 19544.96 20661.81 21778.67 22337.10 23733.16 24291.59 25966.87 6 Giá trị thu hồi thanh lý tài sản 0.00 0.00 0.00 0.00 132.19 108.79 5.23 24.43 7 Tổng doanh thu 18148.89 19544.96 20661.81 21778.67 22469.29 23841.96 24296.82 25991.30 STT Nội dung Năm vận hành Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1 Tổng diện tích cho thuê 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 2 Công suất cho thuê 85 94 92 92 95 97 85 3 Diện tích cho thuê tính toán 6867.24 7594.35 7432.77 7432.77 7675.15 7836.73 6867.24 4 Đơn giá cho thuê (triệu đồng/tháng.m2) 0.288 0.288 0.288 0.288 0.288 0.288 0.288 5 Doanh thu cho thuê diện tích 23733.16 26246.09 25687.66 25687.66 26525.30 27083.73 23733.16 6 Giá trị thu hồi thanh lý tài sản 0.00 225.44 0.00 108.79 0.00 5.23 2495.90 7 Tổng doanh thu 23733.16 26471.53 25687.66 25796.45 26525.30 27088.95 26229.06 IV.DỰ TRÙ LÃI ( LỖ ) TRONG SẢN XUẤT KINH DOANH. * C¨n cø x¸c ®Þnh: - Doanh thu hµng n¨m, chi phÝ s¶n xuÊt kinh doanh, thuÕ thu nhËp doanh nghiÖp theo quy ®Þnh. TTNDN = ( DTkh«ng VAT - CFkh«ng VAT) ´ ThuÕ suÊt §èi víi thuÕ thu nhËp doanh nghiÖp, thiÕ suÊt lÊy theo quy ®Þnh hiÖn hµnh b»ng 28% LNrßng = LNtr­íc thuÕ - ThuÕ TNDN Bảng 1.20.Dự trù lãi ( lỗ ) Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 1 Doanh thu không có thuế VAT 18148.89 19544.96 20661.81 21778.67 22469.29 23841.96 24296.82 25991.30 2 Chi phí SXKD không có VAT 11125.95 10751.71 10327.08 9857.92 9320.44 8668.79 8019.22 8077.86 3 Thu nhập chịu thuế 7022.94 8793.25 10334.74 11920.74 13148.85 15173.17 16277.59 17913.44 4 Thuế thu nhập doanh nghiệp 1966.42 2462.11 2893.73 3337.81 3681.68 4248.49 4557.73 5015.76 5 Lợi nhuận ròng 5056.52 6331.14 7441.01 8582.94 9467.17 10924.68 11719.87 12897.68 6 Lợi nhuận ròng cộng dồn 5056.52 11387.66 18828.67 27411.60 36878.77 47803.45 59523.32 72421.00 7 Lợi nhuận ròng bình quân 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 STT Nội dung Năm vận hành Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1 Doanh thu không có thuế VAT 23733.16 26471.53 25687.66 25796.45 26525.30 27088.95 26229.06 2 Chi phí SXKD không có VAT 7999.68 8087.63 8068.08 8068.08 8097.40 8116.95 7999.68 3 Thu nhập chịu thuế 15733.49 18383.90 17619.58 17728.37 18427.90 18972.01 18229.38 4 Thuế thu nhập doanh nghiệp 4405.38 5147.49 4933.48 4963.94 5159.81 5312.16 5104.23 5 Lợi nhuận ròng 11328.11 13236.41 12686.09 12764.43 13268.09 13659.84 13125.16 6 Lợi nhuận ròng cộng dồn 83749.11 96985.52 109671.61 122436.04 135704.13 149363.97 162489.13 7 Lợi nhuận ròng bình quân 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 * Một số tỷ lệ tài chính : + Lîi nhuËn b×nh qu©n so víi vèn ®Çu t­ (møc doanh lîi mét ®ång vèn ®Çu t­): ChØ tiªu nµy ph¶n ¸nh cø mét ®ång vèn dù ¸n bá ra trong mét n¨m thu ®­îc. + Lîi nhuËnb×nh qu©n so víi vèn cè ®Þnh (møc doanh lîi mét ®ång vèn cè ®Þnh). + Lîi nhuËn b×nh qu©n so víi doanh thu b×nh qu©n (tØ suÊt lîi nhuËn cña doanh thu).ChØ tiªu nµy ph¶n ¸nh cø mét ®ång doanh thu thu ®­îc 0,377 ®ång. V. PHÂN TÍCH CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 5.1. Đánh giá bằng chỉ tiêu giá trị hiện tại của hiệu số thu chi (NPV). * C¨n cø x¸c ®Þnh: - Dßng tiÒn hiÖu sè thu chi cña dù ¸n trong thêi gian ho¹t ®éng. - L·i suÊt tèi thiÓu chÊp nhËn ®­îc r ( r= 9,6 % n¨m ). - Thêi gian tÝnh to¸n( 15 n¨m ). - Trong dù ¸n nµy chän gèc tÝnh to¸n lµ thêi ®iÓm ®­a DA vµo ho¹t ®éng. + Theo chØ tiªu NPV: Bt : Kho¶n thu nhËp hµng n¨m t cña dù ¸n ë n¨m thø t. Bt cã thÓ thuÇn tuý chØ lµ DT ë n¨m t, ®ång thêi cã thÓ thªm gi¸ trÞ thu håi tµi s¶n, hoÆc lµ thu håi VL§ ë n¨m t ( nÕu cã ). Ct : Chi phÝ bá ra ë n¨m t, chi phÝ ban ®Çu cña dù ¸n bao gåm : §Çu t­ cho dù ¸n ë n¨m t,®Çu t­ thay thÕ tµi s¶n,chi phÝ kinh doanh t¹o ra s¶n phÈm hoÆc dÞch vô kh«ng cã khÊu hao tµi s¶n. * Gốc tính toán là thời điểm đưa dự án vào hoạt động. Bảng 1.21. Xác định hiện giá hiệu số thu chi (NPV) Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 I Dòng lợi ích (Bt) 1 Doanh thu cho thuê diện tích 18148.890 19544.959 20661.814 21778.668 22337.096 23733.164 24291.592 2 Thu hồi giá trị thanh lý tài sản 0.000 0.000 0.000 0.000 132.190 108.794 5.225 3 Giá trị tài sản chưa khấu hao hết 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 4 Thu hồi vốn lưu động 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 Tổng cộng : 0.000 18148.890 19544.959 20661.814 21778.668 22469.286 23841.958 24296.817 II Dòng chi phí (Ct) 1 Đầu tư ban đầu 65992.377 2 Đầu tư thay thế tài sản 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 3658.675 2603.958 3 Chi phí vận hành dự án 4238.816 4287.260 4326.014 4364.769 4384.147 4432.590 4451.968 4 Chi phí thuê đất 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 5 Thuế thu nhập doanh nghiệp 1966.423 2462.110 2893.727 3337.808 3681.678 4248.486 4557.726 Tổng cộng : 65992.377 6681.239 7225.370 7695.741 8178.578 8541.824 12815.752 12089.652 III Dòng tiền hiệu số thu chi (Bt-Ct) -65992.38 11467.65 12319.59 12966.07 13600.09 13927.46 11026.21 12207.16 IV Hệ số chiết khấu (r = 9.6%) 1.000 0.912 0.832 0.760 0.693 0.632 0.577 0.526 V Dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu -65992.38 10463.19 10255.93 9848.65 9425.40 8806.82 6361.55 6426.00 VI Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu -65992.38 -55529.19 -45273.26 -35424.61 -25999.21 -17192.39 -10830.84 -4404.84 STT Nội dung Năm vận hành Năm 8 Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 I Dòng lợi ích (Bt) 1 Doanh thu cho thuê diện tích 25966.874 23733.164 26246.087 25687.660 25687.660 26525.301 27083.729 23733.164 2 Thu hồi giá trị thanh lý tài sản 24.425 0.000 225.440 0.000 108.794 0.000 5.225 132.190 3 Giá trị tài sản chưa khấu hao hết 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 6346.861 4 Thu hồi vốn lưu động 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 531.911 Tổng cộng : 25991.299 23733.164 26471.528 25687.660 25796.454 26525.301 27088.954 30744.126 II Dòng chi phí (Ct) 1 Đầu tư ban đầu 2 Đầu tư thay thế tài sản 104.500 610.625 0.000 5523.675 0.000 2603.958 0.000 104.500 3 Chi phí vận hành dự án 4510.100 4432.590 4519.789 4500.411 4500.411 4529.477 4548.855 4432.590 4 Chi phí thuê đất 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 5 Thuế thu nhập doanh nghiệp 5015.764 4405.376 5147.492 4933.481 4963.944 5159.812 5312.162 5104.228 Tổng cộng : 10106.364 9924.592 10143.280 15433.567 9940.355 12769.247 10337.017 10117.318 III Dòng tiền hiệu số thu chi (Bt-Ct) 15884.94 13808.57 16328.25 10254.09 15856.10 13756.05 16751.94 20626.81 IV Hệ số chiết khấu (r = 9.6%) 0.480 0.438 0.400 0.365 0.333 0.304 0.277 0.253 V Dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu 7629.59 6051.37 6528.81 3740.94 5278.00 4177.89 4642.13 5215.23 VI Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu 3224.75 9276.12 15804.93 19545.87 24823.88 29001.76 33643.89 38859.12 * Ghi chú : Các khoản đầu tư , doanh thu, chi phí trong bảng không xét đến VAT. Kết luận : Dự án có NPV = 38859,12 triệu đồng , NPV > 0 dự án đáng giá. 5.2. Đánh giá bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại (IRR). * Căn cứ xác định : - Dựa vào dòng tiền hiệu số thu chi của dự án trong suốt thời gian vận hành. - Dựa vào giả định các suất thu lợi nội tại khác nhau để dùng khi nó chiết khấu dòng tiền hiệu số thu chi về gốc và cộng chúng lại thỏa mãn điều kiện bằng không. * Lập bảng suất thu lợi nội tại : Ghi chú : Các khoản đầu tư, doanh thu, chi phí trong bảng là không xét đến VAT. * Chọn IRR1 = 18,2% năm ; IRR2 = 18,3% năm. Kết luận : Dự án có suất thu lợi nội tại IRR = 18,24% năm > lãi suất r = 9,6% năm. → Dự án đáng giá ( Số liệu tính toán ở bảng 1.22 dưới đây ) Bảng 1.22. Xác định suất thu lợi nội tại IRR Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 I Dòng lợi ích (Bt) 1 Doanh thu cho thuê diện tích 18148.89 19544.96 20661.81 21778.67 22337.10 23733.16 24291.59 2 Thu hồi giá trị thanh lý tài sản 0.000 0.000 0.000 0.000 132.190 108.794 5.225 3 Giá trị tài sản chưa khấu hao hết 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 4 Thu hồi vốn lưu động 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 Tổng cộng : 0.00 18148.89 19544.96 20661.81 21778.67 22469.29 23841.96 24296.82 II Dòng chi phí (Ct) 1 Đầu tư ban đầu 65992.38 2 Đầu tư thay thế tài sản 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 3658.675 2603.958 3 Chi phí vận hành dự án 4238.82 4287.26 4326.01 4364.77 4384.15 4432.59 4451.97 4 Chi phí thuê đất 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 5 Thuế thu nhập doanh nghiệp 1966.42 2462.11 2893.73 3337.81 3681.68 4248.49 4557.73 Tổng cộng : 65992.38 6681.239 7225.37 7695.741 8178.578 8541.824 12815.75 12089.65 III Dòng tiền hiệu số thu chi (Bt-Ct) -65992.38 11467.65 12319.59 12966.07 13600.09 13927.46 11026.21 12207.16 IV Hệ số chiết khấu với IRR1=0.161 1.000 0.846 0.716 0.606 0.512 0.433 0.367 0.310 V Dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu 1 -65992.38 9701.905 8817.821 7851.561 6967.418 6036.491 4043.163 3786.975 VI Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu 1 -65992.38 -56290.47 -47472.65 -39621.09 -32653.67 -26617.18 -22574.02 -18787.04 VII Hệ số chiết khấu với IRR2=0.162 1.000 0.845 0.715 0.604 0.511 0.432 0.365 0.308 VIII Dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu 2 -65992.38 9693.704 8802.92 7831.667 6943.89 6011.021 4022.7 3764.624 IX Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu 2 -65992.38 -56298.67 -47495.75 -39664.09 -32720.20 -26709.18 -22686.48 -18921.85 STT Nội dung Năm vận hành Năm 8 Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 I Dòng lợi ích (Bt) 1 Doanh thu cho thuê diện tích 25966.87 23733.16 26246.09 25687.66 25687.66 26525.30 27083.73 23733.16 2 Thu hồi giá trị thanh lý tài sản 24.425 0.000 225.440 0.000 108.794 0.000 5.225 132.190 3 Giá trị tài sản chưa khấu hao hết 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 6346.861 4 Thu hồi vốn lưu động 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 531.911 Tổng cộng : 25991.30 23733.16 26471.53 25687.66 25796.45 26525.30 27088.95 30744.13 II Dòng chi phí (Ct) 1 Đầu tư ban đầu 2 Đầu tư thay thế tài sản 104.500 610.625 0.000 5523.675 0.000 2603.958 0.000 104.500 3 Chi phí vận hành dự án 4510.10 4432.59 4519.79 4500.41 4500.41 4529.48 4548.85 4432.59 4 Chi phí thuê đất 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 5 Thuế thu nhập doanh nghiệp 5015.76 4405.38 5147.49 4933.48 4963.94 5159.81 5312.16 5104.23 Tổng cộng : 10106.36 9924.592 10143.28 15433.57 9940.355 12769.25 10337.02 10117.32 III Dòng tiền hiệu số thu chi (Bt-Ct) 15884.94 13808.57 16328.25 10254.09 15856.10 13756.05 16751.94 20626.81 IV Hệ số chiết khấu với IRR1=0.182 0.262 0.222 0.188 0.159 0.134 0.114 0.096 0.081 V Dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu 1 4169.132 3066.137 3067.36 1629.69 2131.997 1564.828 1612.205 1679.461 VI Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu 1 -14617.91 -11551.77 -8484.41 -6854.72 -4722.73 -3157.90 -1545.69 133.77 VII Hệ số chiết khấu với IRR2=0.183 0.261 0.220 0.186 0.157 0.133 0.113 0.095 0.080 VIII Dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu 2 4141.021 3042.889 3041.53 1614.6 2110.471 1547.719 1593.23 1658.291 IX Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu 2 -14780.83 -11737.94 -8696.41 -7081.81 -4971.34 -3423.62 -1830.39 -172.10 VI. PHÂN TÍCH ĐỘ AN TOÀN TÀI CHÍNH. 6.1. Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp tĩnh. * Căn cứ xác định : Dựa vào lợi nhuận, khấu hao, vốn đầu tư ban đầu của dự án trong các năm vận hành. * Lập bảng tính thời hạn thu hồi vốn : Bảng 1.23.Xác định thời hạn hoàn vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 1 Vốn đầu tư ở đầu năm 65992.38 0.00 0.00 0.00 0.00 3658.68 2603.96 104.50 2 Lợi nhuận ròng 5056.52 6331.14 7441.01 8582.94 9467.17 10924.68 11719.87 12897.68 3 Khấu hao 3142.79 3142.79 3142.79 3142.79 3142.79 3052.79 3052.79 3052.79 4 Lợi nhuận và khấu hao 8199.31 9473.93 10583.80 11725.73 12609.96 13977.47 14772.66 15950.47 5 Vốn đầu tư còn ở cuối năm 57793.07 48319.14 37735.34 26009.61 13399.65 3080.86 -9087.84 -24933.81 STT Nội dung Năm vận hành Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1 Vốn đầu tư ở đầu năm 610.63 0.00 5523.68 0.00 2603.96 0.00 104.50 2 Lợi nhuận ròng 11328.11 13236.41 12686.09 12764.43 13268.09 13659.84 13125.16 3 Khấu hao 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 4 Lợi nhuận và khấu hao 14380.90 16289.20 15738.88 15817.22 16320.88 16712.63 16177.95 5 Vốn đầu tư còn ở cuối năm -38704.08 -54993.28 -65208.49 -81025.70 -94742.62 -111455.26 -127528.70 Từ bảng 1.23 sử dụng phương pháp nội suy để tính thời gian hoàn vốn đầu tư của dự án là 6 năm 3 tháng ( < 10 năm ) → Dự án có độ an toàn cao về thời gian hoàn vốn. 6.2. Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp động. * Tính thời gian thu hồi vốn theo phương pháp động là có tính đến hệ số triết khấu. * Căn cứ bảng 1.21 phần VI : cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi. - Năm thứ 7 là : - 4404,84 triệu đồng. - Năm thứ 8 là : 3224,75 triệu đồng. Dùng phương pháp nội suy : thời hạn thu hồi vốn Th = 7 năm 7 tháng. Kết luận : Dự án có thời gian thu hồi vốn nhanh. 6.3 Phân tích khả năng trả nợ của dự án. 6.3.1. Theo chỉ tiêu hệ số khả năng trả nợ. * Căn cứ xác định : - Căn cứ vào nguồn tài chính dùng để trả nợ gồm : lợi nhuận, phần trích cho lãi vay trong vận hành và khấu hao tài sản cố định hàng năm ký hiệu là B - Căn cứ vào số nợ phải trả trong năm gồm cả nợ gốc và trả lãi ký hiệu là A * Xác định hệ số khả năng trả nợ ở năm t theo công thức : Lập thành bảng tính : Bảng 1.24.Bảng tính hệ số khả năng trả nợ. Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm trả nợ Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 1 Lợi nhuận trong năm 5056.516 6331.140 7441.012 8582.936 9467.171 10924.679 2 Khấu hao trong năm 3142.790 3142.790 3142.790 3142.790 3142.790 3052.790 3 Chi phí trả lãi vay trong năm 3231.722 2808.617 2344.894 1836.654 1279.622 669.115 4 Nguồn trả nợ trong năm 11431.028 12282.547 12928.696 13562.379 13889.583 14646.584 5 Tổng số phải trả nợ trong năm 7639.067 7639.067 7639.067 7639.067 7639.067 7639.067 6 Hệ số khả năng trả nợ 1.496 1.608 1.692 1.775 1.818 1.917 Kết luận: Khả năng trả nợ của dự án cao tương ứng dự án có độ an toàn cao. 6.3.2. Theo chỉ tiêu thời hạn có khả năng trả nợ. Quan điểm tính thời hạn có khả năng trả nợ theo quan điểm tĩnh: * Căn cứ xác định : - Dựa vào nguồn tài chính dùng trả nợ của tùng năm gồm lợi nhuận và khấu hao tài sản cố định. - Dựa vào tổng số vốn nợ ở thời điểm bắt đầu của thời kì trả nợ. * Lập bảng xác định thời hạn có khả năng trả nợ : Bảng 1.25.Xác định thời hạn có khả năng trả nợ của dự án. Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm trả nợ Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 1 Số nợ đầu năm 33663.775 29256.431 24425.981 19131.809 13329.396 6969.951 2 Khấu hao, lợi nhuận trong năm 8199.306 9473.930 10583.801 11725.725 12609.961 13977.469 3 Cân đối nợ cuối năm 25464.469 19782.501 13842.180 7406.083 719.435 -7007.518 Từ bảng 1.25 dùng phương pháp nội suy tìm được thời hạn có khả năng trả nợ của dự án là 5 năm 2 tháng.( < 6 năm là thời hạn phải trả nợ ) Kết luận : Dự án có khả năng trả nợ cao, tương ứng có độ an toàn cao. 6.4. Phân tích độ an toàn của tài chính theo phân tích hòa vốn. * C¨n cø x¸c ®Þnh®iÓm hoµ vèn: - Dùa vµo doanh thu hµng n¨m. - Chi phÝ cè ®Þnh hµng n¨m trong s¶n xuÊt kinh doanh (FC ) - Chi phÝ biÕn ®æi trong s¶n xuÊt kinh doanh ( VC ) Dh : Doanh thu hoµ vèn cña dù ¸n : Mh: Møc ho¹t ®éng hoµ vèn cña dù ¸n : VËy dù ¸n cã møc ho¹t ®éng hoµ vèn lín nhÊt ë n¨m ®Çu tiªn dù ¸n ®i vµo vËn hµnh Mh =57,806% Dù ¸n cã møc ho¹t ®éng hoµ vèn nhá nhÊt ë n¨m thø 14 cña dù ¸n. Mh =21,323% Møc ho¹t ®éng trung b×nh lµ: Mh = 30,643%. KÕt luËn: Dù ¸n cã ®é an toµn cao. Bảng 1.26 Xác định chi phí cố định và chi phí biến đổi. Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 I Chi phí cố định 1 Chi phí bảo dưỡng 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 2 Chi phí khấu hao tài sản cố định 3142.790 3142.790 3142.790 3142.790 3142.790 3052.790 3052.790 3052.790 3 Chi phí thuê đất trong vận hành 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 4 Chi phí quản lý cố định 270.837 270.837 270.837 270.837 270.837 270.837 270.837 270.837 5 Chi phí trả lãi vay vốn dài hạn 3231.722 2808.617 2344.894 1836.654 1279.622 669.115 0.000 0.000 Tổng cộng : 8176.190 7753.084 7289.361 6781.121 6224.089 5523.582 4854.467 4854.467 II Chi phí biến đổi 1 Chi phí sửa chữa 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 2 Chi phí điện nước 453.722 488.624 516.545 544.467 558.427 593.329 607.290 649.172 3 Chi phí trả lương 1918.800 1918.800 1918.800 1918.800 1918.800 1918.800 1918.800 1918.800 4 Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế 364.572 364.572 364.572 364.572 364.572 364.572 364.572 364.572 5 Chi phí trả lãi vay vốn ngắn hạn 36.623 37.042 37.377 37.712 37.879 38.298 38.465 38.967 6 Chi phí quản lý thay đổi 176.044 189.586 200.420 211.253 216.670 230.212 235.628 251.879 Tổng cộng : 4004.602 4053.464 4092.554 4131.644 4151.188 4200.051 4219.595 4278.230 STT Nội dung Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 I Chi phí cố định 1 Chi phí bảo dưỡng 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 2 Chi phí khấu hao tài sản cố định 3052.790 3052.790 3052.790 3052.790 3052.790 3052.790 3052.790 3 Chi phí thuê đất trong vận hành 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 4 Chi phí quản lý cố định 270.837 270.837 270.837 270.837 270.837 270.837 270.837 5 Chi phí trả lãi vay vốn dài hạn 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 Tổng cộng : 4854.467 4854.467 4854.467 4854.467 4854.467 4854.467 4854.467 II Chi phí biến đổi 1 Chi phí sửa chữa 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 2 Chi phí điện nước 593.329 656.152 642.192 642.192 663.133 677.093 593.329 3 Chi phí trả lương 1918.800 1918.800 1918.800 1918.800 1918.800 1918.800 1918.800 4 Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế 364.572 364.572 364.572 364.572 364.572 364.572 364.572 5 Chi phí trả lãi vay vốn ngắn hạn 38.298 39.051 38.884 38.884 39.135 39.302 38.298 6 Chi phí quản lý thay đổi 230.212 254.587 249.170 249.170 257.295 262.712 230.212 Tổng cộng : 4200.051 4288.002 4268.458 4268.458 4297.775 4317.320 4200.051 Bảng 1.27. Xác định doanh thu và mức hoạt động hòa vốn. Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 1 Doanh thu 18148.890 19544.959 20661.814 21778.668 22337.096 23733.164 24291.592 25966.874 2 Chi phí cố định 8176.190 7753.084 7289.361 6781.121 6224.089 5523.582 4854.467 4854.467 3 Chi phí biến đổi 4004.602 4053.464 4092.554 4131.644 4151.188 4200.051 4219.595 4278.230 4 Doanh thu hòa vốn 10491.073 9781.736 9089.810 8368.764 7644.825 6711.275 5874.988 5812.043 5 Mức hoạt động hòa vốn (%) 57.806 50.047 43.993 38.426 34.225 28.278 24.185 22.383 Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1 Doanh thu 23733.164 26246.087 25687.660 25687.660 26525.301 27083.729 23733.164 2 Chi phí cố định 4854.467 4854.467 4854.467 4854.467 4854.467 4854.467 4854.467 3 Chi phí biến đổi 4200.051 4288.002 4268.458 4268.458 4297.775 4317.320 4200.051 4 Doanh thu hòa vốn 5898.285 5802.454 5821.874 5821.874 5793.096 5775.047 5898.285 5 Mức hoạt động hòa vốn (%) 24.853 22.108 22.664 22.664 21.840 21.323 24.853 CHƯƠNG VI PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ - Xà HỘI CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ Phân tích hiệu quả của dự án đầu tư có thể được thực hiện theo phương pháp phân tích một số chỉ tiêu đơn giản sau : I. GIÁ TRỊ SẢN PHẨM GIA TĂNG DO DỰ ÁN TẠO RA. Giá trị sản phẩm ra tăng càng lớn thì dự án đóng góp tạo nên tổng sản phẩm quốc dân càng nhiều, hiệu quả kinh tế xã hội càng lớn. *Cơ sở xác định : Căn cứ vào doanh thu hàng năm và các chi phí đầu vào vật chất ( nguyên vật liệu, khấu hao… ) hàng năm. Lập bảng tính các chi phí đầu vào vật chất cho từng năm vận hành : Bảng 2.1. Lập bảng xác định sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra : Bảng 2.2. Kết luận : * Giá trị sản phẩm gia tăng của dự án tạo ra tính cho cả thời kì phân tích là : 69588.871 triệu đồng. * Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân là 9519,21 triệu đồng. * Đánh giá : Dự án có giá trị sản phẩm gia tăng cao. Bảng 2.1. Bảng xác định chi phí đầu vào vật chất. Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 1 Chi phí điện nước 453.722 488.624 516.545 544.467 558.427 593.329 607.290 649.172 2 Khấu hao tài sản cố định 3142.790 3142.790 3142.790 3142.790 3142.790 3052.790 3052.790 3052.790 3 Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 Tổng cộng : 4651.352 4686.254 4714.175 4742.097 4756.057 4700.959 4714.920 4756.802 STT Nội dung Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1 Chi phí điện nước 593.329 656.152 642.192 642.192 663.133 677.093 593.329 2 Khấu hao tài sản cố định 3052.790 3052.790 3052.790 3052.790 3052.790 3052.790 3052.790 3 Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 Tổng cộng : 4700.959 4763.782 4749.821 4749.821 4770.762 4784.723 4700.959 Bảng 2.2. Xác định giá trị sản phẩm ra tăng. Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 1 Doanh thu 18148.890 19544.959 20661.814 21778.668 22337.096 23733.164 24291.592 25966.874 2 Chi phí đầu vào vật chất. 4651.352 4686.254 4714.175 4742.097 4756.057 4700.959 4714.920 4756.802 3 Giá trị sản phẩm gia tăng 13497.538 14858.705 15947.638 17036.572 17581.038 19032.205 19576.672 21210.072 4 Giá trị sản phẩm ra tăng cộng dồn 13497.538 28356.243 44303.881 61340.453 78921.492 97953.697 117530.369 138740.441 Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1 Doanh thu 23733.164 26246.087 25687.660 25687.660 26525.301 27083.729 23733.164 2 Chi phí đầu vào vật chất. 4700.959 4763.782 4749.821 4749.821 4770.762 4784.723 4700.959 3 Giá trị sản phẩm gia tăng 19032.205 21482.305 20937.839 20937.839 21754.539 22299.005 19032.205 4 Giá trị sản phẩm ra tăng cộng dồn 157772.646 179254.951 200192.790 221130.629 242885.167 265184.173 284216.378 II.MỨC THU HÚT LAO ĐỘNG VÀO LÀM VIỆC. Tổng số lao động được thu hút vào làm việc hàng năm là : 120 người. Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn dự án : 0,00165 người / 1 triệu đồng tiền vốn đầu tư. Đánh giá : Dự án thu hút lao động ở mức trung bình, lượng vốn đầu tư cho một lao động lớn. III. MỨC ĐÓNG GÓP CỦA DỰ ÁN VÀO NGÂN SÁCH . * Chỉ tiêu này càng lớn thì hiệu quả kinh tế - xã hội càng cao. Các khoản nộp ngân sách chủ yếu là thuế các loại, tiền thuê đất trong kinh doanh. * Lập bảng tính thuế giá trị gia tăng : Bảng 2.3.Xác định thuế VAT nộp ngân sách. Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 I Thuế VAT đầu ra 1 Doanh thu cho thuê diện tích 18149 19545 20662 21779 22337 23733 24292 25967 2 Thuế VAT đầu ra 1814.89 1954.50 2066.18 2177.87 2233.71 2373.32 2429.16 2596.69 II Thuế VAT đầu vào 1 Chi phí điện 453.72 488.62 516.55 544.47 558.43 593.33 607.29 649.17 Thuế VAT 45.37 48.86 51.65 54.45 55.84 59.33 60.73 64.92 2 Chi phí nước 453.72 488.62 516.55 544.47 558.43 593.33 607.29 649.17 Thuế VAT 22.68611 24.4312 25.82727 27.22334 27.92137 29.66646 30.36449 32.45859 3 Sửa chữa, bảo dưỡng 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 Thuế VAT 105.484 105.484 105.484 105.484 105.484 105.484 105.484 105.484 4 Tổng thuế VAT đầu vào 173.54 178.78 182.97 187.15 189.25 194.48 196.58 202.86 III Thuế VAT nộp ngân sách 1641.35 1775.72 1883.22 1990.71 2044.46 2178.83 2232.58 2393.83 STT Nội dung Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 I Thuế VAT đầu ra 1 Doanh thu cho thuê diện tích 23733 26246 25688 25688 26525 27084 23733 2 Thuế VAT đầu ra 2373.32 2624.61 2568.77 2568.77 2652.53 2708.37 2373.32 II Thuế VAT đầu vào 1 Chi phí điện 593.33 656.15 642.19 642.19 663.13 677.09 593.33 Thuế VAT 59.33 65.62 64.22 64.22 66.31 67.71 59.33 2 Chi phí nước 593.33 656.15 642.19 642.19 663.13 677.09 593.33 Thuế VAT 29.66646 32.80761 32.10958 32.10958 33.15663 33.85466 29.66646 3 Sửa chữa, bảo dưỡng 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 Thuế VAT 105.484 105.484 105.484 105.484 105.484 105.484 105.484 4 Tổng thuế VAT đầu vào 194.48 203.91 201.81 201.81 204.95 207.05 194.48 III Thuế VAT nộp ngân sách 2178.83 2420.70 2366.95 2366.95 2447.58 2501.32 2178.83 * Lập bảng các khoản nộp ngân sách : Bảng 2.4.Các khoản nộp ngân sách chủ yếu. Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 1 Thuế môn bài 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 2 Thuế thu nhập doanh nghiệp 1966.423 2462.110 2893.727 3337.808 3681.678 4248.486 4557.726 5015.764 3 Thuế giá trị gia tăng 1641.347 1775.718 1883.216 1990.713 2044.461 2178.833 2232.582 2393.828 4 Tiền thuê đất 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 Tổng cộng : 4086.770 4716.828 5255.942 5807.521 6205.139 6906.319 7269.308 7888.591 Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1 Thuế môn bài 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 2 Thuế thu nhập doanh nghiệp 4405.376 5147.492 4933.481 4963.944 5159.812 5312.162 5104.228 3 Thuế giá trị gia tăng 2178.833 2420.702 2366.953 2366.953 2447.576 2501.325 2178.833 4 Tiền thuê đất 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 Tổng cộng : 7063.209 8047.193 7779.434 7809.897 8086.388 8292.487 7762.061 Tổng các khoản nộp ngân sách trong cả đời dự án là : 102977,088 triệu đồng. Tổng các khoản nộp ngân sách bình quân hàng năm là 6865,139 triệu đồng. Tỷ lệ các khoản nộp ngân sách bình quân hàng năm so với vốn dự án : 0,094 IV. THU NHẬP CỦA NGƯỜI LAO ĐỘNG LÀM VIỆC TRONG DỰ ÁN. Tính chỉ tiêu mức thu nhập bình quân năm của người lao động làm việc trong dự án : (Triệu đồng/người năm) V. CÁC LƠỊ ÍCH VÀ ẢNH HƯỞNG KHÁC. * Phï hîp víi ®­êng lèi ph¸t triÓn chung cña ®Êt n­íc. * T¹o ra c¬ së h¹ tÇng ®Ó ph¸t triÓn ngµnh du lÞch, dÞch vô, c¶i thiÖn chÊt l­îng tiªu dïng cho x· héi, hiÖu qu¶ vÒ v¨n ho¸, y tÕ, gi¸o dôc. C¶i thiÖn m«i sinh, chèng « nhiÔm m«i tr­êng.... * Gãp phÇn ph¸t triÓn kinh tÕ ®Þa ph­¬ng n¬i ®Æt dù ¸n. Bảng tổng hợp các chỉ tiêu kinh tế kĩ thuật của dự án STT Các chỉ tiêu Đơn vị Trị số I. Các chỉ tiêu về giá trị sử dụng và công năng 1 Cấp công trình Cấp II 2 Mức độ tiện nghi và trang thiết bị Tiêu chuẩn 3 sao 3 Tuổi thọ Năm 15 4 Diện tích chiếm đất m2 17000 5 Số nhà cho thuê Nhà 31 6 Diện tích cho thuê để ở m2 8079.100 II. Các chỉ tiêu tài chính 7 Vốn đầu tư Triệu đồng 72591.614 8 Vốn cố định Triệu đồng 46241.844 9 Vốn lưu động Triệu đồng 508.658 10 Suất vốn đầu tư Triệu đồng 2.600 11 Tổng lợi nhuận ròng Triệu đồng 162489.127 12 Lợi nhuận ròng bình quân năm Triệu đồng 10832.608 13 Mức doanh lợi vốn đầu tư 0.132 14 Mức doanh lợi vốn cố định 0.258 15 Tỷ lệ lợi nhuận so với doanh thu 0.377 16 Lãi suất tối thiểu chấp nhận được 0.096 17 Giá trị hiện tại ròng Triệu đồng 38859.125 18 Suất thu lợi nội tại IRR % 0.1824 19 Thời gian thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao Năm 6.25 20 Thời gian thu hồi vốn có tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian Năm 7.58 21 Doanh thu khi đạt công suất thiết kế Triệu đồng 23677.321 22 Doanh thu hoà vốn Triệu đồng 6972.362 23 Tỷ lệ hoà vốn năm thứ 6 % 28.278 24 Khả năng trả nợ Lần 1.917 III. Các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế - xã hội 25 Tổng giá trị sản phẩm thuần tuý gia tăng Triệu đồng 284216.378 26 Giá trị sản phẩm thuần tuý gia tăng bình quân năm Triệu đồng 18947.759 27 Số lao động thu hút vào dự án Người 120 28 Thu nhập bình quân của người lao động Triệu đồng/người năm 15.990 29 Tổng mức đóng góp cho ngân sách Triệu đồng 102977.088 30 Mức đóng góp cho ngân sách bình quân Triệu đồng 6865.139