Chuyên đề Một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng thẩm định đầu tư bất động sản tại ngân hàng Habubank

ơng mại cho vay các dự án trung và dài hạn. Bên cạnh các dự án trọng điểm của nhà nước đã được xây dựng và thẩm định qua các quy định, trình tự chuẩn mực, còn có rất nhiều các dự án của các tổng công ty 90-91, các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, dự án của địa phương, dự án có vốn đầu tư nước ngoài, các dự án nhỏ lẻ khác...được triển khai và có nhu cầu vay vốn của ngân hàng. Các ngân hàng có quy mô vốn khác nhau, năng lực tài chính, kĩ năng lập dự án của chủ đầu tư khác nhau, do đó khi Ngân hàng tiến hành thẩm định hồ sơ vay vốn của chủ đầu tư khác sẽ có nhiều trở ngại. Muốn hoạt động có hiệu quả các ngân hàng cần phải nâng cao chất lượng thẩm định để lựa chọn dự án đầu tư khả thi, đảm bảo hiệu quả sự dụng vốn của Ngân hàng. Ngoài ra, hoạt động đầu tư về bất động sản là một lĩnh vực cần chuyên môn cao, vì thế việc thẩm định cho các dự án này càng cần được chú trọng quan tâm hơn. Để đạt được mục tiêu đề ra Ngân hàng cần xây dựng các giải pháp cụ thể đối với từng hoạt động cụ thể của công tác thẩm định dự án đầu tư. Nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án, để chất lượng thẩm định trở thành lợi thế cạnh tranh của mình. Một số định hướng để nâng cao và hoàn thiện công tác thẩm định về bất động sản tại Ngân hàng: - Đánh giá năng lực quản lý, năng lực chuyên môn của chủ đầu tư: Khả năng và kinh nghiệm quản lý của chủ đầu tư đối với dự án, trình độ chuyên môn của chủ đầu tư đối với lĩnh vực bất động sản, mức độ tín nhiệm của chủ đầu tư đối với ngân hàng và bạn hàng, khả năng vận hành dự án sau đầu tư. - Đánh giá năng lực tài chính của chủ đầu tư: Năng lực tài chính của chủ đầu tư là yếu tố quyết định đến khả năng thành công của dự án, là cơ sở chứng minh khả năng tham gia của vốn tự có của chủ đầu tư vào dự án, đảm bảo cho chủ đầu tư có khả năng chịu đựng được các rủi ro của dự án. - Đối với dự án đầu tư: + Hồ sơ pháp lý: Dự án phải đầy đủ hồ sơ pháp lý theo quy định hiện hành, Dự án phải được các cấp có thẩm quyền phê duyệt, Dự án phải được sự chấp thuận của các cơ quan liên quan (hồ sơ đất đai, giấy phép khai thác khoáng sản, môi trường...) + Sự cần thiết phải đầu tư: Lợi ích của dự án đối với chủ đầu tư, ngân hàng, xã hội + Vị trí xây dựng, địa điểm thực hiện dự án: Đảm bảo thuận tiện, gần chỗ cung cấp nguyên vật liệu và thị trường tiêu thụ. + Thị trường nguyên vật liệu của dự án: phải có những hợp đồng mua bán nguyên vật liệu cho quá trình xây dựng của dự án. + Khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án: Phải xác định cung cầu về sản phẩm của dự án; Đánh giá các đối thủ cạnh tranh; Đánh giá lợi thế, ưu thế của sản phẩm dự án. + Thẩm định phương diện kĩ thuật: Máy móc thiết bị sử dụng phải phù hợp, chú ý đến nhà cung cấp máy móc thiết bị. Về xây lắp, thiết kế: đánh giá năng lực của nhà thầu tư vấn, quá trình đấu thầu, tư vấn, giám sát, nghiệm thu; Về khả năng vận hành dự án: kinh nghiệm, trình độ chuyên môn, khả năng quản lý của người vận hành. Đối với dự án bất động sản, thì khả năng quản lý là một vấn đề rất được quan tâm. + Tổng mức đầu tư, cơ cấu nguồn vốn và tính khả thi của dự án: Tổng mức đầu tư phải được tính toán đầy đủ, để tránh tình trạng thực tế phát sinh cao dẫn tới thiếu vốn cho dự án hoặc vốn tự có của chủ đầu tư không đủ sẽ đẩy tổng mức đầu tư lên quá cao. Cần chú trọng xem xét tính khả thi của vốn tự có tham gia; đảm bảo đủ vốn đầu tư từ các nguồn cam kết chắc chắn. + Hiệu quả tài chính: Xác định dòng tiền của dự án:Cơ sở để xác định thời hạn cho vay, giải ngân, thu nợ, số tiền thu nợ từng kì; Xác định khả năng chịu đựng rủi ro của dự án. -Cần đánh giá đúng vai trò hết sức quan trọng của công tác thẩm định đối với hiệu quả sử dụng vốn.Thẩm định chính xác giúp cho Ngân hàng lựa chọn đúng dự án đầu tư có hiệu quả, đảm bảo khả năng trả nợ cả gốc lẫn lãi. - Hoàn thiện quy trình thẩm định ngày càng hợp lý và khoa học, đảm bảo đầy đủ các nội dung cần phân tích và thực hiện thẩm định theo đúng quy trình sẽ đem lại hiệu quả chính xác. - Đảm bảo đánh giá khách quan, đồng bộ, toàn diện khi tiến hành phân tích các phương diện của dự án đầu tư, có sự phối hợp chặt chẽ với các cơ quan chuyên môn, các chuyên gia, vận dụng linh hoạt các phương pháp phân tích. -Xây dựng đội ngũ cán bộ thẩm định có trình độ chuyên môn cao, được đào tạo đáp ứng được yêu cầu công việc. - Rút ngắn thời gian thẩm định, tránh những nhầm lẫn, sai sót trong quá trình thẩm định dẫn đến việc đầu tư không hiệu quả, giải ngân vốn đúng thời hạn đảm bảo kịp thời cơ đầu tư của dự án. Cho vay theo dự án thường chứa nhiều rủi ro do thời gian đầu tư dài. Để giảm thiểu rủi ro, Ngân hàng cần chú ý tới những vấn đề sau: - Chỉ cho vay khi khách hàng có đầy đủ giấy tờ, hồ sơ pháp lý. Cần đánh giá kĩ lưỡng hồ sơ vay vốn của khách hàng trên cơ sở những tiêu chí tổng hợp, khoa học toàn diện. - Thường xuyên kiểm tra, theo dõi tiến độ triển khai dự án đầu tư. Kiểm tra quá trình sử dụng vốn của dự án. - Đối với những dự án lớn, nhiều rủi ro Ngân hàng có thể thực hiện đồng tài trợ với các ngân hàng khác để giảm thiểu rủi ro. Sau quá trình tìm hiểu về công tác thẩm định, em xin đưa ra một số giải pháp sau: 2.3. Các giải pháp để nâng cao chất lượng công tác thẩm định đầu tư về bất động sản tại Ngân hàng 2.3.1. Tăng cường nhận thức về vị trí vai trò của công tác thẩm định đầu tư bất động sản Việc đầu tư bất động sản yêu cầu vốn lớn và nằm trong một khoảng thời gian dài, rủi ro cao. Vì vậy các yếu tố của rủi ro và việc giải ngân vốn để cho dự án được hoàn thành là những yếu tố rất quan trọng. Với các dự án lớn như thế công tác thẩm định ngày càng trở nên quan trọng. Chỉ cần một sơ xuất sẽ gây ra sự lãng phí nguồn vốn đầu tư và gây thiệt hại cho Ngân hàng. Đối với Ngân hàng HABUBANK khách hàng mục tiêu đã là các dự án kinh doanh bất động sản vì vậy phải tập trung nghiên cứu, hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản. Ngân hàng muốn đầu tư vào bất động sản giảm bớt rủi ro và thu được lợi nhuận từ việc đầu tư thì phải luôn chú trọng nâng cao chất lượng của công tác thẩm định, và ngày càng nhận thức tầm quan trọng của công tác thẩm định. Trong thời gian tới cần phải tăng cường nhận thức về vai trò của công tác thẩm định đầu tư bất động sản để đầu tư đúng mức vào công tác này, giúp cho các dự án thẩm định được chính xác, việc cho vay có hiệu quả cho Ngân hàng và xã hội. 2.3.2. Hoàn thiện nội dung và nâng cao phương pháp thẩm định dự án đầu tư bất động sản - Dự án bất động sản là dự án cần vốn lớn nên cần thẩm định chi tiết vốn đầu tư của dự án: Ngân hàng cần có những quy định cụ thể về những nội dung trong tổng vốn đầu tư của dự án như tỉ lệ: vốn cố định, vốn lưu động, vốn đầu tư dự phòng và vốn đầu tư bù đắp các chi phí khác. Dự án xây dựng xây dựng có nhiều hạng mục công trình, kéo dài trong nhiều năm, ngoài việc tính toán các chi phí liên quan thì còn phải tính tới các yếu tố lạm phát, tỷ giá (nếu dự án mua các thiết bị máy móc của nước ngoài). Có không ít những dự án gặp khó khăn về tiến độ thi công do giá vật liệu tăng mà trước đó đã không tính toán đến, điều đó ảnh hưởng tới hiệu quả tín dụng của ngân hàng. Chính vì vậy, khi ngân hàng tiến hành thẩm định dự án không chỉ dựa vào các thông tin mà chủ dự án cung cấp mà cần phải tích cực tìm hiểu thị trường, tham khảo những thông tin từ các dự án tương tự tại thị địa bàn đó và trên cả nước. Sử dụng tổng hợp các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính: Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án như NPV, IRR, BP không chỉ phản ánh quy mô, tốc độ tăng lợi nhuận của dự án mà nó còn bao hàm trong đó sự thay đổi của tiền theo thời gian. Mỗi chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính dự án đều có những ưu nhược điểm riêng. Mặt khác, mỗi một dự án đều có đặc thù riêng, được thực hiện trong hoàn cảnh riêng nên sẽ có một số chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính thích hợp để đánh giá dự án. Do đó trong quá trình thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản nên sử dụng kết hợp các chỉ tiêu này. Hiện nay ngân hàng đang sử dụng chủ yếu hai chỉ tiêu chủ yếu để đánh giá hiệu quả tài chính là NPV và IRR. Hai chỉ tiêu này mới chỉ cho thấy mức độ hoàn vốn của dự án chứ chưa phản ánh hiệu quả sinh lời trên vốn đầu tư của dự án. Điều này có thể dẫn đến một thực tế là có những dự án bất động sản, vốn đầu tư lớn, có NPV rất lớn nhưng mức sinh lời trên vốn đầu tư bỏ ra lại rất thấp. Vì vậy nếu như chỉ sử dụng hai chỉ tiêu NPV, IRR để thẩm định thì không thể đánh giá chính xác được những dự án bất động sản, có thể dẫn đến tình trạng ngân hàng cho vay dự án kém hiệu quả mà lại bỏ qua những dự án khả thi. Như vậy, bên cạnh hai chỉ tiêu NPV và IRR thì nên sử dụng chỉ tiêu B/C- chỉ tiêu phản ánh lợi ích so với chi phí. Bên cạnh đó, ngân hàng cũng cần quan tâm đến chỉ tiêu thời gian hoàn vốn (T) vì mục tiêu của ngân hàng là cho vay phải thu hồi được vốn. Trong một số dự án đã thẩm định tại Ngân hàng, chỉ tiêu thời gian hoàn vốn được sử dụng nhưng mức độ chính xác còn chưa cao vì cán bộ thẩm định mới tính chỉ tiêu thời gian hoàn vốn giản đơn. Chỉ tiêu này chưa tính đến giá trị thời gian của tiền nên việc tính toán thời gian trả nợ chưa sát với thực tế và chưa chứa đựng các yếu tố như lạm phát, sự biến động lãi suất...Để có thể sử dụng chỉ tiêu này một cách có hiệu quả hơn thì cần xác định chính xác vòng đời của dự án. Một dự án chỉ khả thi khi thời gian hoàn vốn ngắn hơn vòng đời của dự án, còn nếu vòng đời của dự án đầu tư ngắn hơn thời gian hoàn vốn của dự án thì ngân hàng không thể thu hồi được đầy đủ cả tiền gốc và lãi vay. Tuy nhiên, để các chỉ tiêu này phản ánh được đầy đủ bản chất của nó thì việc xác định lãi suất chiết khấu một cách hợp lý có ý nghĩa hết sức quan trọng. Một dự án đầu tư bất động sản thong thường huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau, tại các thời điểm khác nhau với mức lãi suất khác nhau. Vì vậy, việc áp dụng một tỷ suất chiết khấu hợp lý sẽ đánh giá được tổng chi phí cơ hội của tất cả nguồn vốn. Xác định tỷ suất chiết khấu cần đảm bảo những yếu tố sau: bù đắp được rủi ro, phản ánh được chi phí sử dụng vốn, phản ánh được hiệu quả sử dụng vốn của doanh nghiệp. Tuỳ vào loại hình doanh nghiệp, tuỳ thuộc vào lĩnh vực hoạt động của dự án mà ta có thể dự tính một mức lãi suất chiết khấu cho phù hợp chứ không nên sử dụng một mức lãi suất chiết khấu cho toàn bộ vòng đời của một dự án. Việc xác định lãi suất chiết khấu ở Ngân hàng hiện nay chủ yếu là dựa trên cơ sở lãi suất cho vay trung dài hạn của Ngân hàng, hoặc nó được tính bằng bình quân gia quyền lãi suất cho vay của ngân hàng và lãi suất kì vọng của chủ đầu tư. Để nâng cao mức độ chính xác của lãi suất chiết khấu thì cần xem xét, tham khảo một số yếu tố như: lãi suất cho vay trung dài hạn của các Ngân hàng khác, mức sinh lời trên thị trường chứng khoán, tỷ suất lợi nhuận bình quân của ngành, lạm phát...... Dự án bất động sản nếu tiêu thụ được trên thị trường sẽ được tiêu thụ rất nhanh, tạo một nguồn lợi nhuận lớn, nhưng ngược lại, nếu không tiêu thụ được thì toàn bộ dự án sẽ khó tiêu thụ và sẽ gây lãng phí lớn về đầu tư, vì vậy việc thẩm định về thị trường của dự án cũng rất quan trọng: Một nội dung quan trọng trong công tác thẩm định dự án chính là thẩm định dự án trên phương diện thị trường. Ngân hàng cần đặc biệt quan tâm tới nội dung này vì kết quả thẩm định thị trường chính là nguyên liệu đầu vào cho quá trình thẩm định tài chính dự án đầu tư. Để làm tốt nội dung thẩm định thị trường sản phẩm, Ngân hàng cần có những nghiên cứu kỹ lưỡng về cung cầu của sản phẩm trên thị trường, so sánh sản phẩm của dự án với những sản phẩm cạnh tranh, sản phẩm thay thế trên thị trường để xem xét mức độ cạnh tranh của sản phẩm. Cần tìm hiểu chính xác giá cả của các loại sản phẩm cùng loại để có thể đưa ra mức giá bán dự kiến chính xác. Bên cạnh đó cũng cần đánh giá những biến động của thị trường nói chung và thị trường sản phẩm của dự án nói riêng, tham khảo các chính sách của Nhà nước về đầu tư, xây dựng. Đánh giá kế hoạch trả nợ: Các ngân hàng bao giờ cũng quan tâm tới khả năng trả nợ của khách hàng, có thể tính nguồn trả nợ của dự án theo công thức sau: Nguồn trả nợ năm thứ i của dự án = % Lợi nhuận sau thuế năm thứ i của dự án + Khấu hao năm thứ i của dự án Trong quá trình tính toán cần chú ý đến 2 điểm sau: + Lợi nhuận sau thuế: Không thể tính 100% lợi nhuận vào nguồn trả nợ mà trên thực tế thường chỉ có thể sử dụng khoảng 50% lợi nhuận sau thuế để hình thành nguồn trả nợ. Ngoài ra lợi nhuận này còn được phục vụ cho nhiều mục đích khác. + Khấu hao tài sản cố định: là một trong hai nguồn trả nợ cơ bản của dự án đầu tư. Trong quá trình lập dự án, doanh nghiệp thường sử dụng phương pháp khấu hao nhanh thời gian đầu và khấu hao chậm thời gian cuối. Doanh nghiệp thường nâng mức khấu hao TSCĐ trong những năm đầu để làm tăng khả năng trả nợ của dự án. Do đó ngân hàng cần thẩm định tỷ lệ khấu hao của dự án để đảm bảo mức trích lập khấu hao được thực hiện đúng các chế độ kế toán hay không. Sau khi tính được nguồn trả nợ dự án, ngân hàng cần xây dựng bảng kế hoạch trả nợ từng năm của dự án đầu tư. Nợ phải trả hàng năm ở đây bao gồm đầy đủ các khoản phải trả đối với ngân hàng cũng như các tổ chức tín dụng khác. Từ bảng này, Ngân hàng sẽ tính được chênh lệc giữa nguồn trả nợ hàng năm với nợ phải trả. Nếu chênh lệch này âm, Ngân hàng cần yêu cầu chủ đầu tư cần phải giải trình phương án bù đắp để từ đó đưa ra những quyết định đúng đắn tránh gặp phải rủi ro. Các Ngân hàng rất chú trọng vào kế hoạch trả nợ của doanh nghiệp nhưng họ thường chỉ quan tâm đánh giá dự án ở những năm doanh nghiệp còn có nghĩa vụ trả nợ Ngân hàng. Để nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án bất động sản ngân hàng cần phải đánh giá một cách toàn diện, phân tích trong toàn bộ thời gian tồn tại của dự án. Đánh giá dự án một cách khách quan trên tinh thần giúp đỡ hỗ trợ doanh nghiệp bởi hiệu quả hoạt động cho vay của Ngân hàng cũng phần nào được thể hiện trong hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp. Ngân hàng phải cụ thể hoá nội dung thẩm định rủi ro của dự án: Phân tích rủi ro có ý nghĩa quan trọng đối với thẩm định tài chính, hiện nay tại Ngân hàng chỉ tiến hành phân tích độ nhạy với các dự án có quy mô lớn, các dự án có tổng vốn đầu tư nhỏ thì không đưa phân tích độ nhạy vào quy trình thẩm định. Điều đó làm giảm độ phức tạp trong quá trình thẩm định nhưng lại làm tăng độ rủi ro của dự án.Mà với các dự án đầu tư bất động sản thì rủi ro rất lớn, vì thế Ngân hàng cần tích cực áp dụng các phương pháp thẩm định rủi ro của dự án. Ngân hàng có thể lựa chọn áp dụng nhiều phương pháp, từ các phương pháp đơn giản cho tới các phương pháp phức tạp hơn, bước đầu Ngân hàng sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy là thích hợp với trình độ và khả năng của cán bộ thẩm định. Phương pháp phân tích độ nhạy: Được thực hiện bằng cách tính toán các chỉ tiêu đánh giá kết quả tài chính của dự án đầu tư sẽ biến động như thế nào khi thay đổi các yếu tố ảnh hưởng như giá bán, giá nguyên vất liệu đầu vào, giá nhân công.... Phương pháp phân tích tình huống: Đánh giá kết quả dự án đầu tư trong một số trường hợp kết hợp với những điều kiện nhất định của các yếu tố xác định dự án và tiến hành phân tích phân phối xác suất của chỉ tiêu được lựa chọn. Phương pháp phân tích mô phỏng: Phân tích kết quả dự án dưới tác động đồng thời của các nhân tố và có tính tới phân bố xác suất và phạm vi khác nhau các giá trị có thể có của các biến số nhân tố đó, từ đó rút ra được kết quả chính xác hơn. Sau khi thẩm định rủi ro cần đưa ra được mức độ rủi ro của dự án, đưa ra được khung an toàn để thực hiện dự án, tìm ra các rủi ro tiềm ẩn để Ngân hàng và chủ đầu tư có biện pháp phòng ngừa, hạn chế rủi ro. 2.3.3. Đào tạo và tuyển chọn cán bộ thẩm định Trong các nhân tố ảnh hưởng tới việc nâng cao chất lượng thẩm định dự án thì yếu tố con người chiếm vị trí quan trọng nhất, chi phối hầu hết các kết quả thẩm định. Bởi con người là chủ thể tiến hành thẩm định dựa trên các cơ sở nền tảng khoa học cùng với kinh nghiệm vốn có của mình để tiến hành kiểm tra, đánh giá các chỉ tiêu về tình hình tài chính của doanh nghiệp sau đó dựa vào tư duy chủ quan của mình để tiến hành ra quyết định chấp nhận hay loại bỏ dự án. Do vậy, muốn nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án, giải pháp đầu tiên và quan trọng nhất là phải xây dựng và phát triển đội ngũ cán bộ thẩm định cả về số lượng lẫn chất lượng. Cán bộ thẩm định dự án phải nhận thức được tầm quan trọng và ý nghĩa to lớn của việc thẩm định tài chính dự án. Bên cạnh đó phải có một tư duy mới đó là trong thẩm định dự án bất động sản thì năng lực của chủ đầu tư phải đóng vai trò nền tảng còn hiệu quả tài chính dự án phải là yếu tố quyết định đến việc ngân hàng có đồng ý tài trợ cho dự án hay không. Điều này mang lại cho chủ đầu tư cơ hội để thực hiện các dự án khả thi đồng thời đảm bảo an toàn vốn vay của ngân hàng. Cán bộ thẩm định cần phải có trình độ, được đào tạo một cách bài bản, chính quy đồng thời phải có những kiến thức cơ bản về nền kinh tế thị trường nhất là trong quá trình hội nhập của nước ta hiện nay, về hoạt động Ngân hàng tài chính, đặc biệt phải có kiến thức chuyên sâu về tài chính doanh nghiệp, thẩm định dự án, khả năng phân tích các chỉ tiêu, chỉ số tài chính, nắm bắt được vai trò ý nghĩa của từng chỉ tiêu và có những kiến thức, phương pháp thẩm định tài chính hiện đại để ứng dụng vào thực tế của từng dự án. Và phải có kỹ năng phân tích đánh giá một cách tổng hợp, nhạy bén, các cán bộ thẩm định phải sử dụng máy tính, các phần mềm hỗ trợ hiện đại vào phục vụ cho công tác thẩm định tài chính dự án. Cán bộ thẩm định cần phải được thâm nhập thực tế, dành nhiều thời gian tiếp cận doanh nghiệp, trực tiếp tham gia giám sát, theo dõi và quản lý tài chính của dự án, có kinh nghiệp chuyên sâu về một số ngành, lĩnh vực mà mình phụ trách. Cán bộ thẩm định cần phải có phẩm chất đạo đức, trung thực, có tinh thần trách nhiệm trong công việc, làm việc một cách có hiệu quả. Do vậy, để đáp ứng nhu cầu trên, các giải pháp nhằm nâng cao trình độ thẩm định của cán bộ được đưa ra là: Về tuyển dụng: được tổ chức công khai, đảm bảo lựa chọn những người có năng lực, phẩm chất tốt, có trình độ và khả năng làm việc ở vị trí của một cán bộ thẩm định. Cần phải có thời gian thử việc để kiểm tra khả năng ứng dụng các kiến thức vào thực tế của các cán bộ được tuyển chọn. Về tổ chức đào tạo: Tổ chức nhiều lớp bồi dưỡng liên quan đến nghiệp vụ thẩm định, các khoá học phổ biến các chủ trương, chính sách phát triển kinh tế xã hội của nhà nước, ngành, địa phương nhằm nâng cao kiến thức cho cán bộ thẩm định, giúp cho các quyết định đưa ra được chính xác hơn và rút ngắn được thời gian thẩm định. Cùng với việc tổ chức các lớp học đào tạo, phổ biến kiến thức trên, Ngân hàng cần chú trọng việc tạo điều kiện cho cán bộ tham gia các khoá học trên, khuyến khích các phong trào tự học, tự nghiên cứu. Hỗ trợ vật chất cho các cán bộ thẩm định theo học các lớp đại học và sau đại học, có khen thưởng xứng đáng đối với các đề tài nghiên cứu có ứng dụng cao trong thực tế. Bên cạnh đó, cần liên tục cập nhật những vấn đề mới về bất động sản cho cán bộ tham khảo và cập nhật thông tin thị trường. Có chính sách thu hút các chuyên gia giỏi thẩm định bất động sảnvề làm việc. Hiện nay vấn đề thẩm định về bất động sản đang được các ngân hàng quan tâm.Với những cán bộ của Ngân hàng có chuyên môn cao, có các thành tích trong việc tìm tòi nghiên cứu phải có chính sách khen thưởng động viên kịp thời, sắp xếp các công việc chức vụ hợp lý để họ cống hiến hết mình. Có hình thức kỷ luật đối với các cán bộ, nhân viên có sai phạm nhằm nâng cao tinh thần trách nhiệm trong công việc. Ngân hàng nên hợp tác với các trường đại học, các viện nghiên cứu kinh tế làm tư vấn cho công tác thẩm định bất động sản được chính xác. 2.3.4. Nâng cao chất lượng thông tin thu thập Thông tin là yếu tố tác động trực tiếp đến quyết định cho vay, là cơ sở để cán bộ thẩm định đưa ra quyết định cho vay hay từ chối cho vay. Xét dưới góc độ vĩ mô, thông tin còn là cơ sở quan trọng để đánh giá chất lượng tín dụng Ngân hàng, đưa ra các dự báo phát triển kinh tế. Trên thực tế, hiện nay việc thu thập xử lý, khai thác và sử dụng thông tin còn chưa hợp lý. Chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư phụ thuộc rất nhiều vào độ chính xác của thông tin do doanh nghiệp và Ngân hàng thu thập được. Các Ngân hàng vẫn chủ yếu sử dụng thông tin do các doanh nghiệp cung cấp nên chất lượng thẩm định dự án chưa cao, cần phải tìm hiểu thêm các nguồn thông tin khác liên quan đến dự án. Chính vì vậy để nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án cần nâng cao độ chính xác của thông tin, cần phải có sự đối chiếu so sánh từ nhiều nguồn khác nhau... Cán bộ tín dụng có thể khai thác thông tin từ một số nguồn như: Thông tin thu thập trực tiếp từ doanh nghiệp. Cán bộ thẩm định của Ngân hàng trực tiếp phỏng vấn doanh nghiệp để khai thác các thông tin. Các thông tin thu thập được phần nào phụ thuộc vào ý kiến chủ quan của cán bộ thẩm định, tuy nhiên những cuộc phỏng vấn như thế thường thu được thêm các thông tin mà trong hồ sơ xin vay chưa có hoặc còn nghi vấn. Qua đó có thể đánh giá được tính trung thực của khách hàng, đánh giá được tình hình hoạt động của doanh nghiệp, khả năng tổ chức điều hành của nhà đầu tư... Ngoài những cuộc phỏng vấn trực tiếp khách hàng, cán bộ tín dụng cần phải xuống nơi dự án bất động sản xây dựng, như vậy mới có thể đánh giá được chính xác hơn về chất lượng dự án, khả năng cạnh tranh của sản phẩm trên thị trường. Đối với khách hàng đã làm ăn lâu dài thì việc thu thập thông tin sẽ đỡ tốn thời gian hơn và chính xác hơn. Những khách hàng này đã có quan hệ tín dụng với Ngân hàng hoặc các ngân hàng khác và sử dụng dịch vụ của Ngân hàng nên Ngân hàng sẽ có thông tin đầy đủ hơn thông qua các lần giao dịch với khách hàng. Thông tin thu thập ngoài doanh nghiệp Muốn những thông tin sử dụng được chính xác, bên cạnh những thông tin do khách hàng cung cấp, cán bộ thẩm định có thể thu thập thông tin từ các nguồn bên ngoài. Nguồn thông tin này vô cùng đa dạng và phong phú, nó có thể giúp các cán bộ đánh giá chính xác hơn về khách hàng vay vốn, để đưa ra những quyết định cho vay đúng đắn đem lại hiệu quả đầu tư. Có thể thu thập được từ các Bộ, ngành liên quan, các cơ quan thông tấn báo chí, trung tâm tín dụng Ngân hàng (CIC), các chuyên gia kỹ thuật, các đối tác của khách hàng, trên Internet.... Liên tục tìm kiếm các thông tin về bất động sản, nhà đất, tiêu dùng, giá cả, thị trường, các luật áp dụng cho bất động sản....để cập nhật một hệ thống đầy đủ và chính xác. Hỗ trợ cho việc thẩm định đạt hiệu quả cao hơn. Ngoài ra, cần quan tâm tới một số thông tin như: + Số lượng các dự án có sản phẩm cùng loại, hoặc có sản phẩm cạnh tranh đối với sản phẩm của dự án. Vì là dự án bất động sản, nên các hoạt động của các ngành liên quan cũng sẽ ảnh hưởng tới sản phẩm của dự án ví dụ như một dự án xây dựng khách sạn thì những dịch vụ của các doanh nghiệp xung quanh như bán hàng lưu niệm, bán đồ ăn... nếu phát triển thì cũng sẽ giúp khách sạn đó thu hút được khách du lịch, tự dưng tạo được lợi thế hơn các khách sạn khác. + Tìm hiểu nhu cầu về sản phẩm trong những năm qua. + Xem xét mức cung hiện tại trên thị trường. + Xem xét giá cả của sản phẩm cũng như nguyên vật liệu đầu vào. + Xem xét các chính sách liên quan của chính phủ + Quy hoạch, kế hoạch đầu tư, định hướng phát triển do các Bộ, ngành xây dựng. + Xem xét tình hình dư nợ, số dư tiền gửi, quan hệ tín dụng, tình hình tài chính, hoạt động sản xuất kinh của doanh nghiệp. + Ngân hàng còn có thể thuê các công ty kế toán, kiểm toán tư vấn, các công ty chuyên môn về các lĩnh vực như xây dựng cơ bản, đánh giá máy móc thiết bị....thẩm định tính chính xác của dự án. Tuy nhiên vấn đề thu thập xử lý thông tin nói trên lại là một vấn đề hết sức khó khăn do phạm vi thu thập thông tin rất rộng, các nguồn thông tin thường không đầy đủ và khó tiếp cận, thời gian của cán bộ thẩm định lại quá ngắn.Vì vậy cán bộ thẩm định phải thường xuyên lưu ý vấn đề thu thập và lưu trữ thông tin một cách khoa học, nên thường xuyên trao đổi thông tin với nhau để bổ sung cho nguồn thông tin của mình thêm phong phú. 2.3.5. Nâng cao hiệu quả tổ chức, điều hành, quản lý Công tác tổ chức điều hành thẩm định có ảnh hưởng lớn đến chất lượng thẩm định dự án bởi nó ảnh hưởng tới tinh thần làm việc, ý thức trách nhiệm của từng cán bộ thẩm định. Thực tế cho thấy dù xây dựng được một quy trình thẩm định hợp lý mà công tác tổ chức điều hành thẩm định không khoa học, chặt chẽ thì kết quả thẩm định cũng không cao. Do vậy việc hoàn thiện công tác này là cần thiết đối với các Ngân hàng trong việc thẩm định về đầu tư bất động sản. Trước tiên, Ngân hàng nên thành lập một phòng chuyên về thẩm định dự án đầu tư. Trong đó cơ cấu tổ chức gồm: một trưởng phòng và các cán bộ thẩm định. Phòng thẩm định phải tách riêng khỏi phòng tín dụng. Tuyển chọn cán bộ thẩm định có nghiệp vụ giỏi và chuyên sâu, có kinh nghiệm và khả năng. Chuyên môn hoá công tác thẩm định về hình thức và quy trình trình thẩm định. Khi có phòng thẩm định riêng thì số lượng cán bộ thẩm định sẽ tăng lên đảm bảo san sẻ công việc trong quá trình thẩm định, giúp cho chất lượng thẩm định được nâng lên. Bên cạnh đó có thể lựa chọn những cán bộ chuyên về thẩm định bất động sản để nâng cao khả năng thẩm định dự án của các bộ phận này. Việc thẩm định dự án đầu tư bất động sản cần được tiến hành dưới hình thức tập thể. Các báo cáo thẩm định đưa ra sẽ được xem xét lại một cách cẩn thẩn và chỉ có hiệu lực khi được thông qua bởi hội đồng thẩm định của Ngân hàng. Đồng thời Ngân hàng cần gắn trách nhiệm của các cán bộ thẩm định với phần công việc mà họ đảm nhận và với những kết luận thẩm định mà họ đưa ra nhằm giảm thiểu rủi ro đạo đức trong công tác thẩm định. Ngân hàng cần có những biện pháp kiểm tra, kiểm soát trong nội bộ để phát hiện kịp thời các sai sót trong việc thẩm định, từ đó rút kinh nghiệm cho từng cán bộ thẩm định và có biện pháp xử lý kịp thời các sai sót đó. Khi kiểm tra cần tập trung vào việc tính toán các chỉ tiêu tài chính và việc tuân thủ các quy định của pháp luật về quản lý tài chính doanh nghiệp, quản lý Ngân hàng trong quá trình thẩm định dự án đầu tư của các cán bộ Ngân hàng. 2.3.6. Về công nghệ, thiết bị Bên cạnh yếu tố con người, các phương tiện, trang thiết bị cũng ảnh hưởng đến hiệu quả của công tác thẩm định nói chung và thẩm định bất động sản nói riêng. Kết quả thẩm định sẽ chính xác, nhanh chóng hơn khi cán bộ thẩm định được trang bị những thiết bị, phương tiện hiện đại. Ngân hàng đã quan tâm tới việc đầu tư các trang thiết bị, máy móc phục vụ cho hoạt động thẩm định. Các nhân viên của phòng thẩm định đều đã được trang bị một máy vi tính, phòng có một máy poto, nhiều máy in. Ngoài ra, phòng thẩm định đã ứng dụng những phần mền hỗ trợ trong việc phân tích dự án, giúp các cán bộ thẩm định trong việc nâng cao chất lượng công tác thẩm định. Ngân hàng cần chú trọng hơn nữa đến việc ứng dụng các phần mền máy tính mới nhất cho công tác thẩm định để nâng cao tính chính xác, khoa học của kết quả thẩm định. Cùng với việc đầu tư máy móc, ngân hàng có thể khuyến khích các cán bộ nhân viên có các sáng tạo, giải pháp hữu ích để nâng cao chất lượng thẩm định. Thưởng cho những cán bộ có sáng tạo và làm việc hiệu quả. Từ đó có thể hình thành những ứng dụng mới nhất cho ngân hàng, điều này vừa tiết kiệm chi phí cho ngân hàng lại nhanh chóng dễ áp dụng vào thực tế công việc. 2.3.7. Tăng kinh phí cho công tác thẩm định Thẩm định dự án đầu tư bất động sản là việc tiến hành xem xét đánh giá một cách khoa học, khách quan, toàn diện các nội dung của dự án, đánh giá tính khả thi của dự án. Một dự án đầu tư bao gồm rất nhiều khía cạnh, mà công tác thẩm định chỉ chính xác khi các khía cạnh đều được xem xét một cách tỉ mỉ, đầy đủ. Các cán bộ thẩm định đều được lựa chọn là những người có trình độ, kinh nghiệm, tuy nhiên cũng không thể nắm bắt được tất cả các lĩnh vực để có thể phân tích chuyên sâu tất cả các nội dung. Để tăng tính chính xác, chắc chắn của kết quả thẩm định cần tham khảo ý kiến của những chuyên gia, hoặc thuê tổ chức tư vấn đặc biệt là đối với những dự án lớn như những dự án bất động sản. Các cán bộ thẩm định phải thường xuyên tới nơi dự án thực hiện để kiểm tra, theo dõi tiến độ thực hiện của dự án và tiến độ giải ngân của vốn. Vì thế công tác phí của cán bộ thẩm định cũng cần phải hợp lý, cần phải tăng kinh phí để tạo điều kiện cho cán bộ đến tận nơi diễn ra hoạt động đầu tư của dự án để xem xét, đánh giá cho chính xác, khách quan. Tuy nhiên việc tăng kinh phí không thể tùy tiện, phải có quy định rõ ràng, chặt chẽ, việc tăng kinh phí phải đi liền việc tăng chất lượng thẩm định, tránh tình trạng lãng phí, tăng chi phí mà không tăng về chất lượng 2.3.8. Những giải pháp khác * Giảm thời gian thẩm định Dự án đầu tư bất động sản là một dự án lớn, cần vốn lớn, thực hiện trong một thời gian dài, vì thế khi thẩm định cần một khoảng thời gian nhất định để thẩm định cho chính xác. Nhưng kéo dài thời gian thẩm định sẽ ảnh hưởng tới tiến độ của dự án, có thể làm mất thời cơ đầu tư, tăng chi phí cho dự án. Để khắc phục tình trạng này, ngân hàng cần thực hiện việc đơn giản hóa các thủ tục và cơ chế cho vay, phổ biến thủ tục vay vốn, nội quy vay vốn, hướng dẫn khách hàng trong việc chuẩn bị hồ sơ vay vốn, tránh tình trạng mất thời gian để bổ sung sửa chữa về sau. Để rút ngắn thời gian thẩm định mà vẫn đảm bảo chất lượng thẩm định đòi hỏi các điều kiện như: trình độ cán bộ thẩm định cao, có kinh nghiệm và năng lực, quy trình, nội dung thẩm định được hoàn thiện, thông tin phục vụ công tác thẩm định đầy đủ, chính xác, nhanh chóng, trang thiết bị hiện đại. Việc rút ngắn thời gian thẩm định đầu tư sẽ là một điều kiện để thu hút khách hàng đến với ngân hàng vì đối với công tác đầu tư yếu tố thời gian là vô cùng quan trọng, việc rút ngắn thời gian thẩm định để có thể vay vốn sẽ là tăng cơ hội đầu tư. * Giải pháp về chiến lược khách hàng Khách hàng là một yếu tố quan trọng trong hoạt động kinh doanh của Ngân hàng nên Ngân hàng cần phải xây dựng một chiến lược khách hàng cho Ngân hàng. Trong thời gian tới, Chi nhánh có thể thực hiện một số biện pháp sau: Củng cố và phát triển khách hàng truyền thống, tăng số lượng các khách hàng tới vay vốn. Ngân hàng cần xây dựng cho mình một chính sách khách hàng lâu dài, vì việc thiết lập một quan hệ lâu dài giữa khách hàng và Ngân hàng quyết định sự tồn tại và phát triển của Ngân hàng trong tương lai. Thông qua mối quan hệ lâu dài này Ngân hàng có điều kiện tham gia vào các dự án ở giai đoạn tiền khả thi, làm công tác tư vấn cho các doanh nghiệp ngay từ lúc lập dự án. Ngân hàng cần có chính sách ưu đãi với các khách hàng có quan hệ tốt với Ngân hàng, với các tổ chức tín dụng khác, đồng thời cần sàng lọc những khách hàng làm ăn liên tục thua lỗ, những khách hàng có dấu hiệu lừa đảo. Cần chú trọng tới các chủ đầu tư có năng lực vì trong lĩnh vực bất động sản ngoài việc bỏ vốn lớn để đầu tư thì việc năng lực của chủ đầu tư là rất quan trọng. Chủ đầu tư có tiềm lực về kinh tế thì sẽ có khả năng đối ứng được vốn vay ngân hàng. Chủ đầu tư có năng lực kinh nghiệm trong đấu thầu và xây dựng mới có thể đầu tư và vận hành kết quả đầu tư được tốt. Làm vậy giúp Ngân hàng duy trì được mối quan hệ với khách hàng đồng thời giúp Ngân hàng thu thập được thêm thông tin về khách hàng giúp cho việc thẩm định được chính xác hơn. - Mở rộng khách hàng mới: Thường xuyên tổ chức hội nghị khách hàng, đồng thời nâng cao chất lượng phục vụ, thực hiện tốt hoạt động marketing nhằm thu hút thêm những khách hàng mới, có uy tín, có tình hình tài chính lành mạnh. - Tư vấn giúp khách hàng nâng cao chất lượng soạn thảo dự án đầu tư bất động sản nhằm giảm thiểu những sai sót phải sửa chữa, tiết kiệm được thời gian. Một điều kiện quan trọng để Ngân hàng xét duyệt cho khách hàng vay vốn là phải có phương án đầu tư khả thi. Đối với những doanh nghiệp lớn có kinh nghiệm thì việc xây dựng các dự án để vay vốn Ngân hàng là khá dễ dàng, còn đối với với doanh nghiệp vừa và nhỏ hay doanh nghiệp tư nhân chưa có kinh nghiệm thì việc xây dựng một dự án tốt là không dễ dàng. Nhiều dự án khi trình lên Ngân hàng được lập sơ sài, tính toán còn đơn giản, chưa có đủ các chỉ tiêu cần để thẩm định, chưa phản ánh được hiệu quả mà dự án đem lại. Vì vậy việc lập dự án cần có sự tư vấn của Ngân hàng để giúp khách hàng lựa chọn được dự án có hiệu quả. Hoạt động tư vấn của Ngân hàng cần phải được nâng cao giúp cho chủ đầu tư có thể tính toán chính xác nhu cầu vốn đầu tư, tính toán các nguồn tài trợ cho dự án sao cho hợp lý, xây dựng kế hoạch trả nợ Ngân hàng phù hợp với kế hoạch sản xuất kinh doanh và tiêu thụ sản phẩm. Với cách như vậy, Ngân hàng có thể chủ động tìm và khai thác những dự án khả thi để ra quyết định cho vay và đồng thời cũng nâng cao chất lượng thẩm định đối với những dự án đó. 2.3.9. Một số kiến nghị * Kiến nghị đối với Nhà nước Để không ngừng nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án, đặc biệt là dự án bất động sản, tránh thất thoát vốn cho các Ngân hàng thương mại thì Nhà nước phải công bố quy hoạch tổng thể về phát triển kinh tế theo ngành, vùng, lãnh thổ và theo từng thời kỳ, có kế hoạch đầu tư một cách khoa học đối với các hạng mục công trình cụ thể để khi triển khai ở các địa phương vừa phải đảm bảo được tính cân đối vừa đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế-xã hội, tránh tình trạng đầu tư tràn lan. Đưa ra các quy hoạch và chiến lược phát triển cụ thể cho từng vùng, khu vực. Với điều kiện nền kinh tế nước ta, thì Chính phủ cùng các Bộ ngành cần ra các văn bản có biện pháp chỉ đạo dứt điểm về việc sắp xếp lại các doanh nghiệp Nhà nước. Chỉ để lại những doanh nghiệp làm ăn có hiệu quả, tạo điều kiện cho việc đầu tư vốn của Ngân hàng phát huy được hiệu quả. Điều này cũng là một việc để thúc đẩy các doanh nghiệp làm ăn có hiệu quả hơn trong nền kinh tế thị trường đang hội nhập. Nhà nước cũng cần quy định rõ các biện pháp chế tài, biện pháp xử lý nghiêm trọng các trường hợp các doanh nghiệp cung cấp thông tin giả, sai lệch. Đồng thời, Nhà nước cần chỉ đạo và có những biện pháp bắt buộc các doanh nghiệp thực hiện nghiêm túc chế độ kế toán thống kê và thông tin báo cáo theo đúng quy định của nhà nước. Bên cạnh đó, ban hành quy chế kiểm toán bắt buộc và công khai tình hình tài chính của doanh nghiệp nhằm tạo điều kiện giúp NHTM trong việc phân tích thực trạng hoạt động của doanh nghiệp, qua đó có cơ sở phòng ngừa rủi ro tín dụng. Nhà nước cần chỉ đạo cán bộ, các ngành cần xây dựng chi tiết kế hoạch đầu tư và các định hướng phát triển kinh tế, tránh tình trạng đầu tư tràn lan gây thất thoát vốn ngân hàng. Nhà nước cần ban hành các quy định về đầu tư và các định mức thông số kỹ thuật của ngành để đảm bảo cho việc tính toán các chỉ tiêu hiệu quả dự án của ngân hàng được thuận lợi. Trong điều kiện hội nhập hiện nay, Nhà nước cũng cần sớm đưa ra cơ sở pháp lý cho phép công ty chuyên cung cấp thông tin cho các hoạt động kinh tế cũng như hoạt động của các ngân hàng thương mại được thành lập và hoạt động bởi đây là yêu cầu nhằm lành mạnh hoá các nguồn thông tin, hạn chế những rủi ro thị trường do tình trạng thông tin không cân xứng gây ra. * Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Ngân hàng Nhà nước Việt Nam với tư cách là đầu tàu trong hệ thống ngân hàng Việt Nam, có chức năng quản lý lưu thông tiền tệ. Vì vậy bất kỳ một sự điều chỉnh nào của Ngân hàng Nhà nước về chính sách tiền tệ đều có ảnh hưởng đến lưu thông tiền tệ, đến hoạt động của các Ngân hàng thương mại Việt Nam nói chung và hoạt động cho vay theo dự án của của các Ngân hàng nói riêng. Trong thời gian tới, để phát triển hoạt động cho vay, hoạt động thẩm định dự án đầu tư của các Ngân hàng cần có những định hướng cụ thể sau: Ngân hàng Nhà nước cần tăng cường vai trò chỉ đạo của mình trong hoạt động của hệ thống các Ngân hàng thương mại Việt Nam. Ngân hàng Nhà nước cần phải ban hành các văn bản quy phạm, luật, quy định để hướng dẫn rõ ràng, cụ thể và nhất quán đối với các vấn đề có liên quan đến hoạt động tín dụng tại Ngân hàng thương mại. Ngân hàng Nhà nước trên địa bàn Tỉnh, Thành phố cần nắm vững phương hướng, nhiệm vụ, mục tiêu phát triển kinh tế, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội của tỉnh, thành phố, những ngành kinh tế mũi nhọn. Qua đó tư vấn cho các Ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng khác trên địa bàn đầu tư vốn cho các dự án của doanh nghiệp sao cho đúng hướng, đúng mục tiêu phát huy được hiệu quả của vốn đầu tư và thu hồi vốn đúng hạn. Ngân hàng Nhà nước tỉnh cần mở rộng phạm vi và nội dung thông tin tín dụng trên địa bàn mình quản lý nhằm cung cấp thông tin cần thiết theo yêu cầu của các Ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng về các doanh nghiệp, giúp cho các Ngân hàng thương mại có những thông tin đầy đủ để thẩm định và phân tích rủi ro trước khi đầu tư vốn cho doanh nghiệp. Cần tạo lập cơ chế để các Ngân hàng thương mại cung cấp đầy đủ chính xác, kịp thời các thông tin, các số liệu cho Trung tâm thông tin tín dụng CIC của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Hàng năm, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cần tổ chức những hội nghị kinh nghiệm giữa các Ngân hàng để tăng cường sự hiểu biết và hợp tác giữa các Ngân hàng thương mại trong công tác thẩm định dự án đầu tư. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cần thực hiện các biện pháp để làm cho trung tâm thông tin tín dụng (CIC) ngày càng hoạt động hiệu quả, cung cấp được nhiều thông tin chính xác và cần thiết. Trung tâm cần đưa ra các thông tin phản ánh mức độ rủi ro của từng ngành nghề, lĩnh vực hoạt động của các doanh nghiệp để làm căn cứ cho các Ngân hàng thương mại phân loại, xếp hạng doanh nghiệp. Ngân hàng Nhà nước phải tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra giám sát đối với các Ngân hàng để kịp thời phát hiện những sai sót trong công tác tín dụng, thẩm định dự án đầu tư. Ngân hàng Nhà nước cần có quy định xử lý chi tiết, rõ ràng các hành vi cạnh tranh bất hợp pháp giữa các tổ chức tín dụng, các Ngân hàng thương mại như: cung cấp thông tin sai sự thật cho Ngân hàng khác, làm tổn hại lợi ích chung của hệ thống Ngân hàng thương mại, các tổ chức tín dụng. * Kiến nghị đối với NHTMCP Nhà Hà Nội, HABUBANK: - Biện pháp đẩy mạnh chất lượng tín dụng trung dài hạn Về quy trình tín dụng, Ngân hàng nên bám sát thực tiễn để hoàn thiện quy chế, quy trình, nghiệp vụ cho vay, từ đó chỉ đạo nghiêm túc việc thực hiện thẩm định theo quy trình đó. Ngân hàng phải tổ chức thường xuyên các buổi hội thảo, các lớp tập huấn nghiệp vụ cho cán bộ thẩm đinh và lãnh đạo. Sở dĩ hoạt động này rất cần thiết vì cho vay trung dài hạn chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố như kinh tế, chính trị, xã hội... Các yếu tố này cần đưa ra để tranh luận về nguyên nhân, hậu quả tác động của nó đến chính sách tiền tệ của chính phủ như thế nào, từ đó những người tham gia hội nghị đi đến một quan điểm thống nhất khi xem xét cho vay theo dự án. Như vậy thông qua các buổi hội thảo, kinh nghiệm của các cán bộ thẩm định được nâng lên đáng kể giúp cho các ngân hàng hạn chế thấp nhất rủi ro để vốn đầu tư được an toàn và hiệu quả. - Nâng cao chất lượng thông tin: Nắm bắt được sự cần thiết của thông tin, Ngân hàng vẫn chưa đáp ứng được đầy đủ thông tin đối với các dự án đầu tư phức tạp, mang tính đặc thù, vì vậy cần tăng cường trong việc thu thập và xử lý thong tin của dự án. Ngân hàng cần nâng cao việc thu thập thông tin đối với dự án. Ở nước ta hiện nay, các Ngân hàng thương mại thường khai thác thông tin từ hai nguồn cơ bản là trung tâm thông tin CIC của Ngân hàng Nhà nước và trung tâm phòng ngừa rủi ro của các Ngân hàng thương mại. Thực chất nguồn thông tin này là do báo cáo từ các Chi nhánh Ngân hàng thương mại tập hợp lại nên chưa cập nhật, chưa khách quan và chưa có tính thuyết phục cao. Ngân hàng cần trang bị thêm mạng lưới thông tin hiện đại cho toàn hệ thống, từ cấp cơ sở lên trung ương. Nhờ đó mà thông tin của từng khách hàng có quan hệ với Ngân hàng đều được kiểm tra thông qua hệ thống mạng máy tính. Ngoài ra, muốn có thông tin về khách hàng mới quan hệ lần đầu thì trung tâm phòng ngừa rủi ro phải có quan hệ trao đổi thông tin với các Ngân hàng khác đã có quan hệ với khách hàng hay các cơ quan tư pháp, các tổ chức phi Ngân hàng. - Ngân hàng phải tích cực phối hợp với các Chi nhánh để thẩm định các dự án vay vốn vượt quyền phán quyết của Chi nhánh. Cần tích cực trao đổi thông tin giữa ngan hàng với các chi nhánh, cần tinh giản các thủ tục để đẩy nhanh thời gian thẩm định dự án đầu tư, tránh tình trạng dự án đã được thông qua ở cấp Chi nhánh nhưng khi trình lên Hội sở lại bị chậm trễ trong khâu tái thẩm định. - Đẩy mạnh nâng cao công tác kiểm tra, kiểm soát Thực tế cho thấy phòng kiểm tra, kiểm soát của Ngân hàng chưa thực sự hoạt động hiệu quả trong việc kiểm soát hoạt động tín dụng của các ngân hàng. KẾT LUẬN Các dự án về bất động sản ngày càng nhiều và có rất nhiều rủi ro đối với các dự án này. Vì vậy việc thẩm định nó ngày càng phải được chú trọng hơn đối với các ngân hàng. Cho vay là một vấn đề không đơn giản. Đó là khoản đầu tư lớn và có nhiều rủi ro vì thế vai trò của công tác thẩm định là rất quan trọng. Trong nền kinh tế thị trường mà lạm phát và trượt giá đang diễn ra mạnh như hiện nay, rủi ro là một vấn đề rất lớn, việc một khoản tiền đầu tư lớn cần được cân nhắc thận trọng xem nó có đem lại hiệu quả hay không là việc rất cần thiết. Một dự án đem lại hiệu quả cho cả chủ đầu tư, ngân hàng và xã hội sẽ tránh gây tổn thất cho một nền kinh tế còn đang rất khó khăn như nước ta hiện nay. Muốn vậy cần phải có một dự án tốt, có tính khả thi cao, tránh được các rủi ro. Cần có người lập dự án tốt và cũng cần có người thẩm định dự án đó tốt, như vậy sẽ giảm thiểu được sai lầm. Bất động sản là một lĩnh vực nếu đầu tư vào có lãi sẽ có lãi cực lớn, nhưng nếu thua lỗ sẽ gây ra những khoản nợ xấu, nợ khó đòi lớn và gây ra thiệt hại cho nền kinh tế. Nâng cao chất lượng thẩm định bất động sản là một vấn đề đang được các ngân hàng quan tâm tới. Trong bài này em chỉ đề cập được những vấn đề nhỏ mà em nhận thấy, rất mong được các thầy cô chỉ bảo. Em xin chân thành cám ơn sự giúp đỡ của TS. Nguyễn Hồng Minh đã giúp em hoàn thành bài viết này. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình kinh tế đầu tư – PGS-TS Nguyễn Bạch Nguyệt và TS Từ Quang Phương – NXB Thống Kê 2005 Giáo trình lập dự án đầu tư - PGS-TS Nguyễn Bạch Nguyệt NXB Thống Kê 2003 Giáo trình thẩm định tài chính dự án – PGS-TS Lưu Thiên Hương, NXB Thống kê Hà Nội, 2004 Giáo trình Ngân hàng Thương mại– PGS-TS Lưu Thiên Hương, NXB Thống kê, 2003 Giáo trình thẩm định dự án đầu tư, Vũ Công Tuấn, NXB Quốc gia Hà Nội,2002 Báo cáo thường niên của Ngân hàng Thương mại cổ phần Nhà Hà Nội HABUBANK Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án “Khách sạn Hoàn Cầu” của công ty TNHH Hoàn Cầu. Các tạp chí về ngân hàng, và thẩm định dự án. Các trang web của các ngân hàng. Một số các luận văn của các anh chị khóa trước DANH MỤC CÁC CHỮ CÁI VIẾT TẮT NHNN: Ngân hàng nhà nước HBB: HaBuBank MMTB: máy móc thiết bị PAKD: Phương án kinh doanh VD: ví dụ GD: giao dịch TS: tài sản TMCP: Thương mại cổ phần TSCĐ: Tài sản cố định VCĐ: Vốn cổ đông PTKD: Phát triển kinh doanh KS: Khách sạn TNDN: thu nhập doanh nghiệp LNST: Lợi nhuận sau thuế GTGT: Giá trị gia tăng Lời cam đoan: Em xin cam đoan tất cả nội dung trong bài luận văn này không copy của bất cứ ai. Tất cả các số liệu này được sử dụng từ các tài liệu tham khảo ở trênDANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ MỤC LỤC Trang DANH MỤC CÁC CHỮ CÁI VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG HABUBANK 2 1.1. Giới thiệu chung về Ngân hàng HaBuBank 2 1.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng HaBuBank 2 1.1.2. Hệ thống tổ chức bộ máy và quản lý của Ngân hàng HaBuBank 10 1.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng trong những năm qua 11 1.1.3.1. Về nguồn vốn huy động 11 1.1.3.2. Về tình hình cho vay 13 1.1.3.3. Về kết quả tài chính 14 1.2. Tình hình thẩm định tại Ngân hàng HaBuBank 16 1.2.1. Khái quát tình hình thẩm định dự án đầu tư tại Ngân hàng HABUBANK 16 1.2.2. Quy trình thẩm định đầu tư tại Ngân hàng HaBuBank 17 1.2.3. Nội dung thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng HaBuBank 29 1.2.3.1. Cơ sở cho việc thẩm định 29 1.2.3.2. Nội dung thẩm định dự án bất động sản 30 1.2.3.3. Phương pháp thẩm định 43 1.3. Đánh giá tình hình thẩm định về bất động sản 46 1.3.1. Đặc điểm các dự án bất động sản và công tác thẩm định các dự án bất động sản 46 1.3.2. Ví dụ về dự án thẩm định bất động sản “Trung tâm thương mại và khách sạn Hoàn Cầu” ở Thành phố Nha Trang - Tỉnh Khánh Hòa năm 2007 49 1.3.2.1. Về khách hàng vay vốn 49 1.3.2.2. Dự án đầu tư “Trung tâm thương mại và khách sạn Hoàn Cầu” ở Thành phố Nha Trang - Tỉnh Khánh Hòa 52 1.3.3. Những kết quả đạt được trong quá trình thẩm định về bất động sản 70 1.3.4. Những hạn chế và nguyên nhân trong quá trình thẩm định đầu tư về bất động sản 72 1.3.4.1. Những hạn chế 72 1.3.4.2. Những nguyên nhân 75 CHƯƠNG 2: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG HABUBANK 78 2.1. Phương hướng hoạt động của Ngân hàng trong những năm tới 78 2.2. Định hướng công tác thẩm định dự án đầu tư về bất động sản 79 2.3. Các giải pháp để nâng cao chất lượng công tác thẩm định đầu tư về bất động sản tại Ngân hàng 82 2.3.1. Tăng cường nhận thức về vị trí vai trò của công tác thẩm định đầu tư bất động sản 82 2.3.2. Hoàn thiện nội dung và nâng cao phương pháp thẩm định dự án đầu tư bất động sản 83 2.3.3. Đào tạo và tuyển chọn cán bộ thẩm định 87 2.3.4. Nâng cao chất lượng thông tin thu thập 89 2.3.5. Nâng cao hiệu quả tổ chức, điều hành, quản lý 91 2.3.6. Về công nghệ, thiết bị 92 2.3.7. Tăng kinh phí cho công tác thẩm định 92 2.3.8. Những giải pháp khác 93 2.3.9. Một số kiến nghị 95 KẾT LUẬN 100 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO