Luận văn Hoàn thiện công tác quản trị tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động cho vay tại SGD I - NHCTVN

trị lớn và giá trị biến động trên thị trường. Tuy nhiên, tại SGD I, công tác thẩm định TSBĐ trong đó có khâu định giá TSBĐ do một tổ thành lập tạm thời trong phòng tín dụng thực hiện. Điều này có nghĩa là công tác định giá BĐS làm TSBĐ vẫn còn nghiệp dư một cách tương đối. Vì vậy, ở SGD I , công tác định giá lại do tổ thẩm định thuộc phòng tín dụng thực hiện, vì vậy, thực chất cán bộ tín dụng kiêm luôn công việc của cán bộ thẩm định. Hai là, vấn đề thông tin tuy quan trọng nhưng chưa được quan tâm đúng mức. Một trong những nguyên nhân rủi ro trong hoạt động ngân hàng hiện nay là thông tin thiếu, không chính xác, không kịp thời đặc biệt là thông tin về tình hình các tài sản và các dảm bảo của khách hàng vay vốn. Hiện nay, các quy định về kế toán và kiểm toán bắt buộc đối với các doanh nghiệp và ngân hàng chưa còn chưa chặt chẽ. Hệ thống này là cơ sở tối thiểu, phản ánh trung thực tình trạng tài chính của một doanh nghiệp. ít nhất khi cho vay ngân hàng sẽ kiểm tra được tình hình tài chính của khách hàng của khách hàng bằng cách xem xét bảng cân đối tài sản và các báo cáo tài chính đã kiểm toán của doanh nghiệp. Chúng ta chưa hoàn thiện cơ chế để có được những thông tin đáng tin cậy và chưa có cơ chế để có được những thông tin đó ở quy mô quốc gia. Ba là, về khuôn khổ pháp luật, trong vài năm gần đây, chúng ta đã khắc phục phần nào tình hình hoạt động kinh tế bị hụt hẫng do thiếu các luật chơi. Tuy vậy, chúg ta vừa phải tạo ra những luật lệ mới thích hợp, nhưng cũng phải khắc phục và tránh những luật lệ bất cập, tránh những tác động xấu của luật lệ đã có. Các mối quan hệ kinh tế nếu không được đưa ra thành luật thì việc thực hiện là rất khó khăn và ngay cả khi cơ quan thi hành pháp luật cũng gặp nhiều trở ngại. Bởi vì các mối quan hệ kinh tế luôn chứa đựng những tranh chấp quyền lợi. Từ 1989 tới nay, VN đã ban hành khoảng khoảng hơn 2000 luật và các Nghị định dưới luật. Riêng về hoạt động ngân hàng, nhiều nội dung cần phải có luật khác điều chỉnh mà VN chưa có. Vấn đề bảo đảm tiền vay cũng rất cần phải có đủ các luật hay một luật chung mang tính chuyên ngành nào đo có tính hệ thống về vấn đề này để điều chỉnh nó, nhằm tạo môi trường pháp lý cho hoạt động đảm bảo và phù hợp với thông lệ quốc tế trong hoạt động ngân hàng. Hiện nay, các ngân hàng đều đứng trước một thực trạng nan giải, gần như là tiến thoái lưỡng nan là nếu các ngân hàng thực hiện đúng các quy định thì sẽ không cho vay được vốn, cũng có nghĩa là phải đóng cửa ngân hàng, nhưng nếu cho vay thì sai quy chế. Các điều kiện để thực hiện đảm bảo là rất khó khăn. Tuy vậy, ngân hàng cũng khó có thể chờ đợi có đầy đủ điều kiện thuận lợi cho hoạt động. Đó cũng là tình trạng tất yếu của bước phát triển kinh tế quá độ hiện nay. Bốn là, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn còn triển khai chập chạm Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất chậm trễ, dẫn tới nạn giả mạo giấy tờ để lừa đảo ngân hàng, phát sinh tiêu cực trong việc nhận TSBĐ. Mặc dù đã qua nhiều năm từ khi Nhà nước có chủ trương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân và pháp nhân, nhưng vẫn còn trên 70% số người sử dụng đất hợp pháp chưa được có quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, đã có rất nhiều trường hợp người vay không đủ các giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất, nhưng vẫn được ngân hàng giải quyết cho vay. Trong trường hợp này, giấy tờ thế chấp chỉ là các giấy tờ có xác nhận của chính quyền xã phường và tình trạng không có tranh chấp về quyền sử dụng đối với thửa đất của người vay. Do vậy, khi khách hàng vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ thì tranh chấp xảy ra là điều khó tránh khỏi. Năm là, còn tồn tại những vướng mắc khi đăng ký giao dịch bảo đảm là QSD đất và TSGL với đất. Pháp luật về bảo đảm đã tạo ra cơ sở pháp lý quan trọng cho các doanh nghiệp và quan hệ vay mượn, tác động lớn đến hệ thống NH. Tuy đã có khá nhiều quy định nhưng cả người vay và người cho vay đều nhận thức có nhiều vấn đề chưa ổn và chưa thật sự tin tưởng. Việc đăng ký thế chấp bảo lãnh bằng QSDĐ và TSGLVĐ được thực hiện theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 05/2005-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005. Nhưng trong qúa trình thực hiện thông tư này, các tổ chức tín dụng vẫn gặp nhiều vướng mắc, bất cập: Về thẩm quyền đăng ký thế chấp, bảo lãnh của hộ gia đình, cá nhân. Nhằm cụ thể hóa quy định tại Luật đất đai 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành luật Đất đai, Thông tư đã quy định bên thế chấp, bên bảo lãnh là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất có thể nộp hồ sơ đăng ký tại UBND xã, thị trấn nơi có đất, tài sản gắn liền với đất để cơ quan này chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện giải quyết hoặc có thể nộp trực tiếp cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. Tuy nhiên, đến nay nhiều quận, huyện vẫn chưa thành lập phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại địa phương nên trong trường hợp đăng ký, thế chấp, bảo lãnh mà bên thế chấp, bảo lãnh là hộ gia đình, cá nhân thì chưa thực hiện được. Bên cạnh đó, một số quận huyện từ chối đăng ký thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng với lý do chưa được hướng dẫn, chưa được tổ chức triển khai thực hiện theo thông tư 05. Trong thông tư không quy định hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất trong tương lai khi đăng ký bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, trên thực tế một số cơ quan đăng ký tại địa phương lại đòi hỏi hợp đồng phải có công chứng chứng thực. Yêu cầu này là không phù hợp tại quy định của Thông tư 05 và đã gây khó khăn cho các ngân hàng và khách hàng khi thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm. Về hồ sơ đăng ký thế chấp bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất, thông tư quy định hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai phải có “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên, trên thực tế không phải trường hợp nào người sử dụng đất (người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) cũng đồng thời là người sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp không phải là người sử dụng đất, thì chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không thể có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đăng ký thế chấp, bảo lãnh tài sản gắn liền với đất được. Trong khi đó theo quy định tại nghi định 85/2002/NĐ-CP về đảm bảo tiền vay của tổ chức tín dụng thì “giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ điều kiện làm đảm bảo tiền vay theo quy định của pháp luật, thì việc thế chấp, bảo lãnh đồng thời cả giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hay tách rời là do thỏa thuận”. Như vậy, hướng dẫn của Thông tư 05 là không phù hợp với Nghị định 85. Về việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất thực hiện nhiều nghĩa vụ tại nhiều tổ chức tín dụng. Theo quy định hiện nay, khi đăng ký quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ tại nhiều TCTD, thì TCTD nhận thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tại TCTD khác lần sau phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi TCTD nhận thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất đầu tiên là bên giữ các giấy tờ hồ sơ. Như vậy, việc quy định như vậy là điều rất khó thực hiện. Đối với trường hợp cho vay hợp vốn, thì Nghị định 178/1999/NĐ-CP có quy định các tổ chức tín dụng tham gia hợp vốn thỏa thuận cử đại diện quản lý tài sản và giấy tờ của TSBĐ tiền vay. Tuy nhiên việc ký kết hợp đồng bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm đối với các bên chưa được hướng dẫn cụ thể. Sáu là, việc xử lý TSBĐ là bất động sản để thu hồi nợ còn nhiều khó khăn.Hiện nay, các văn bản pháp lý liên quan đến vấn đề TSBĐ là rất quan trọng đối với việc làm giảm thiệt hại, rủi ro cho hoạt động ngân hàng trong trường hợp khách hàng không trả được nợ vay. Tuy nhiên, các văn bản liên quan đến việc giải quyết TSBĐ này vẫn còn những bất cập, gây không ít khó khăn cho việc xử lý TSBĐ ở các ngân hàng. Ví như thông tư 03 /2001/TTLT NHNN-BTP-BCA-BTC-TCTD ngày 23/4/2001 đã tạo điều kiện thông thoáng hơn cho các ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ . Tuy nhiên, trong thực tế, các ngân hàng vẫn chưa thực hiện được quyền chủ động bán các tài sản do thủ tục xử lý, chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản còn nhiều phức tạp, qua nhiều khâu, nhiều cấp, mà mỗi cấp lại có những quy định không đồng bộ với nhau. Hơn nữa, thủ tục mua bán bất động sản còn nhiều khó khăn, ảnh hưởng trực tiếp tới việc bán các TSBĐ để khắc phục hậu quả rủi ro trong hoạt động ngân hàng. Trong thực tế, khi các khách hàng của ngân hàng thương mại có liên quan đến các vụ án kinh tế, nhiều trường hợp cơ quan pháp luật đã phong tỏa tài sản khoản tiền gửi của NHTM này tại NHNN để chờ xử lý. Điều này đã làm ảnh hưởng đến hoạt động của NHTM, tức là ảnh hưởng trực tiếp đến khách hàng mở tài khoản tại ngân hàng. Hoạt động của các ngân hàng có tính nhạy cảm rất cao, khi một ngân hàng bị phong tỏa tài khoản, không những hoạt động thanh toán của ngân hàng đó mà còn hoạt động của các ngân hàng khác cũng bị ảnh hưởng. CHƯƠNG III: HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN TRỊ TSBĐ LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SGD I - NHCT VN 3.1. Quan điểm - định hướng trong công tác quản trị TSBĐ của SGD I - NHCT Việt Nam 3.1.1. Mục tiêu phát triển tổng thể Để tiến tới hội nhập, NHCTVN đã xây dựng và áp dụng hệ thống quản lý chất lượng của NHCTVN theo tiêu chuẩn quốc tế ISO 9000 như một giải pháp quản lý và nâng cao chất lượng sản phẩm tín dụng, dịch vụ ngân hàng, đảm bảo tính hệ thống, khoa học, nâng cao sức cạnh tranh và mang lại lợi ích thật sự cho NH. Quá trình xây dựng, áp dụng và chứng nhận hệ thống quản lý chất lượng của SGD I- NHCTVN theo tiêu chuẩn quốc tế ISO 9000 được thể hiện ở 3 giai đoạn sau: Một là, tập trung xây dựng đề án áp dụng hệ thống quản lý chất lượng SGD I- NHCTVN theo tiêu chuẩn quốc tế ISO 9001: 2000. Xác định và chọn 3 mặt nghiệp vụ chính chiếm 70% hoạt động nghiệp vụ SGD I- NHCTVN ( bao gồm Tín dụng, Bảo lãnh, Thanh toán) để xây dụng hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn quốc tế ISO 9001: 2000. Bước đầu chọn một số Chi nhánh là những đơn vị điển hình của các vùng trong toàn hệ thống thực hiện việc áo dụng công nghệ mới và đến tháng 12/2005 triển khai áp dụng thành công trong toàn hệ thống SGD I- NHCTVN. Với phương châm đào tạo đi trước một bước, Ban Lãnh đạo SGD I- NHCTVN đã quan tâm, chú trọng đào tạo cho hầu hết cán bộ lãnh đạo, các trưởng, phó phòng tại Hội sở chính, các đơn vị thành viên để tăng cường sự hiểu biết và nhận thức đầy đủ về ISO 9000: 1994; ISO 9000: 2000, phương thức soạn thảo văn bản, thanh tra giám sát nội bộ, cụ thể: - Xây dựng hệ thống quản lý chất lượng SGD I- NHCTVN theo tiêu chuẩn quốc tế ISO 9001: 2000. ISO 9001: 2000 là chuẩn hoá và văn bản hoá toàn bộ các quy trình nghiệp vụ ở các hoạt động chủ yếu của NHCTVN, là yêu cầu khách quan nhằm thực hiện cỉa cách hành chính doanh nghiệp, đổi mới nâng cao trình độ công nghệ để sẵn sàng hội nhập và mở rộng quan hệ kinh doanh đa năng trong nước, và khu vực. Trên cơ sở đó, tạo điều kiện nâng cao trình độ quản trị điều hành toàn bộ các hoạt động của SGD I- NHCTVN. - Mặt khác, chuẩn hoá các quy trình nghiệp vụ tác nghiệp là điều kiện để các chi nhánh, các tổ, bộ phận của chi nhánh rà soát, phân tích, tối ưu hoá từng bước hoạt động nghiệp vụ ở từng giai đoạn, bố trí cán bộ có đủ năng lực để đảm nhiệm công việc với mức độ chuyên môn hoá cao, thích ứng với công nghệ mới, hiện đại. Đồng thời đảm bảo mối quan hệ giữa từng đơn vị với toàn bộ hệ thống nhằm duy trì tính liên tục và thống nhất của hệ thống quản lý chất lượng. Để nâng cao nhận thức, tạo sự chuyển biến tích cực trong phong cách làm việc trong toàn hệ thống, việc xây dựng và vận hành hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn quốc tế ISO 9001: 2000 đã tạo cho toàn thể cán bộ, nhân viên nhận thức đầy đủ về chất lượng và yêu cầu quản lý, yêu cầu về việc nâng cao chất lượng sản phẩm, dịch vụ cung cấp cho khách hàng. Đồng thời hình thành nề nếp làm việc khoa học, tiên tiến, thống nhất trong toàn hệ thông, nhờ có sự phân công trách nhiệm rõ ràng, và yêu cầu tuân thủ triệt để các quy trình và các qui định đã được xây dựng. Mối quan hệ giữa công việc và con người được cải thiện rõ rệt. Quan hệ giữa các thành viên trong mỗi bộ phận, sự hợp tác giữa các phòng ban được tăng cường, cùng hướng tới một mục tiêu chung của ngân hàng là năng suất, chất lượng sản phẩm, dịch vụ. Văn hoá chất lượng được hình thành và ngày càng bộc lộ rõ nét. - Thông qua việc cung cấp hệ thống chất lượng sản phẩm tín dụng, dịch vụ ngân hàng hoàn hảo sẽ tạo được lòng tin của khách hàng trong và ngoài nước giúp cho ngân hàng áp dụng thành công hệ thống quản lý chất lượng ISO 9001: 2000. Nhờ đó tiết kiệm được chi phí, giảm bớt khối lượng kiểm tra, giám sát bởi khách hàng và cơ quan quản lý. - Tăng hiệu quả kinh doanh của Ngân hàng: Khi áp dụng hệ thống quản lý chất lượng ISO 9001: 2000 sẽ tăng cường các biện pháp kiểm tra, phòng ngừa rủi ro, kịp thời phát hiện và khắc phục sai sót, nhờ đó giảm chi phí đầu vào, tăng lợi nhuận, cải thiện cơ sở vật chất, kỹ thuật, công nghệ nâng cao khả năng hội nhập và phát triển bền vững cho Ngân hàng. Hai là, Ban chỉ đạo ISO 9001: 2000 cùng các nhóm nghiên cứu dự thảo và ban hành 50 qui trình, hướng dẫn nghiệp vụ hệ thống quản lý chất lượng của SGD I- NHCTVN theo chuẩn quốc tế. Tuy nhiên, điều đáng nói ở đây là nếu chỉ xây dựng một hệ thống văn bản thì chưa thể đem lại hiệu quả cao cho hoạt động kinh doanh của NH, mà hiệu quả chỉ có thể có được khi 50 quy trình, hướng dẫn nghiệp vụ được đưa vào áp dụng tại hội sở chính và các đơn vị thành viên và phải được toàn thể cán bộ nghiệp vụ tuân thủ triệt để. Nghĩa là, mọi hoạt động của SGD I- NHCTVN đã được pháp chế hoá. Trong qúa trình xây dựng các qui trình nghiệp vụ, Ban chỉ đạo ISO 9000 - ICB và các nhóm nghiên cứu đã đặc biệt chú ý đảm bảo các quan điểm: (i) Quan điểm về tính pháp lý: Các qui trình nghiệp vụ của SGD I- NHCTVN phải đảm bảo phù hợp với các văn bản pháp luật hiện hành của Nhà nước, của Thống đốc NHNNN qui định về việc quản lý kinh doanh tiền tệ, tín dụng và dịch vụ ngân hàng trong cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước. (ii) Quan điểm về tính khoa học, tiên tiến: Đây là yêu cầu thật sự cần thiết khách quan trong tiến trình hội nhập của ngành Ngân hàng với khu vực và quốc tế, theo đó các qui trình được xây dựng vừa có tính kế thừa các kinh nghiệm quản lý và kinh doanh ngân hàng trong thời kỳ đổi mới đồng thời đảm bảo việc áp dụng công nghệ, khoa học tiên tiến, thông lệ kinh doanh ngân hàng thương mại của khu vực, và thế giới ( trong đó, đặc biệt chú ý áp dụng công nghệ tin học và thương mại điện tử), đồng thời các qui trình cũng tính đến những yêu cầu cụ thể của kinh nghiệm truyền thống ( như kế toán tiền gửi, kế toán tiền vay, chứng từ gốc, chứng từ ghi sổ) để chỉnh sửa, thay thế phục vụ cho việc áp dụng các qui trình mời ( như công nghệ ngân hàng bán lẻ) theo hướng hiện đại và đang được phổ biến trong khu vực. (iii) Quan điểm về tính ngân hàng: Trước hết đây là các qui trình nghiệp vụ thực hiện hoạt động kinh doanh ngân hàng do đó nó phải đảm đảm được các nguyên tắc: - Nguyên tắc hiệu quả, an toàn: Ngân hàng là định chế tài chính trung gian có chức năng “đi vay để cho vay”, các qui trình, qui định nghiệp vụ kinh doanh phải giúp cho ngân hàng hoạt đông hiệu quả, an toàn theo phương thức “có vay, có trả và có lãi hoặc phí”. Đảm bảo được nguyên tắc này, ngân hàng sẽ duy trì được hoạt động kinh ổn định, an toàn và phát triển bền vững. - Nguyên tắc thống nhất: Kinh doanh ngân hàng trong mọi không gian, thời gian đều mang tính hệ thống cao. Đó là tính hệ thống, thống nhất về công nghệ, sản phẩm, dịch vụ, hệ thống quản lý thông tin báo cáo, quản trị điều hành. Trong thời đại ngày nay, khi công nghệ thông tin bùng nổ và phát triển nhanh chóng, tính thống nhất càng có ý nghĩa quyết định trong việc trang bị và khai thác công nghệ, quản trị mạng hiện đại. - Quan điểm về xã hội và hiện thực: Các qui trình nghiệp vụ thực hiện kinh doanh ngân hàng theo cơ chế thị trường do đó cần có hai đối tượng vận hành hoặc điều chỉnh chủ yếu là : nhân viên ngân hàng (chủ thể quản lý) và khách hàng (khách thể quản lý). Trong mối quan hệ này cần đề cập đến yêu cầu về trình độ dân trí của các khách thể và chủ thể - đó là kỹ năng nghiệp vụ thành thạo của viên chức ngân hàng, sự hưởng ứng, chấp nhận của khách hàng đối với công nghệ mới đảm bảo một số đông khách hàng có thể sử dụng các sản phẩm, dịch vụ ngân hàng hiện đại (như chấp nhận các mẫu biểu, chứng từ của ngân hàng). Mặt khác, kinh doanh ngân hàng thường áp dụng công nghệ tiên tiến, giá trị giao dịch lớn do đó có phí cao. Tuy nhiên, kinh doanh ngân hàng trong cơ chế thị trường, đặc biệt ở nước ta với mặt bằng kinh tế còn thấp, do đó luôn phải đảm bảo tính toán yếu tố phí, lãi phù hợp. Ba là, hệ thông quản lý chất lượng của SGD I- NHCTVN xây dựng, áp dụng phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế ISO 9001: 2000. Có được kết quả đó là nhờ sự chỉ đạo thường xuyên, sát sao của Hội đồng Quản trị, Tổng Giám đốc, Ban Lãnh đạo NH, sự phối hợp chặt chẽ của các đơn vị, phòng ban tại hội sở chính và các đơn vị thành viên được chỉ định áp dụng ISO 9001:2000. SGD I- NHCTVN coi việc được nhận chứng chỉ ISO 9001: 2000 là những bước đầu tiên trên con đường xây dựng “ Văn hoá chất lượng” tại ngân hàng này, vấn đề cốt yếu là cần phải tiếp tục duy trì, cải tiến thường xuyên hệ thống quản lý chất lượng và mở rộng hệ thống quản lý chất lượng này tới tất cả các đơn vị thành viên khác. 3.1.2. Quan điểm định hướng trong công tác quản trị TSBĐ Về quan điểm tiếp cận vấn đề đảm bảo cho vay của NHTM, SGD I nói riêng và NHCTVN nói chung đã quán triệt quan điểm tránh hai khuynh hướng: Thứ nhất, chỉ quan tâm đến đảm bảo mà quên đi mục đích vay vốn và sự sử dụng vốn của người đi vay, cũng như quá trình sử dụng tiền vay. Khuynh hướng này coi trọng đảm bảo và nhiều khi tuyệt đối hóa nó trong quan hệ tín dụng. Điều này làm tổn hại đến các khách hàng có uy tín với ngân hàng. Trong nhiều trường hợp các hoạt động này biến ngân hàng thành các nhà quản lý các đảm bảo hơn là các nhà tác nghiệp Tài chính - Ngân hàng. Việc quan tâm thái quá đến đảm bảo tín dụng làm cho hoạt động Ngân hàng trở thành xơ cứng và chính cách thức tiếp cận này làm cho rủi ro của ngân hàng cũng gia tăng vì khách hàng làm ăn kém hiệu quả thì trong đó đã tiềm chứa rủi ro. Nhất là khi khuôn khổ pháp lý còn thiếu và chưa chặt chẽ như hiện nay thì ngân hàng càng gặp rủi ro gấp bội. Thứ hai, cách tiếp cận xem nhẹ các đảm bảo, chỉ chú ý đến mục đích sử dụng vốn vay. Rõ ràng không phải khách hàng nào đến quan hệ với ngân hàng cũng lường hết mức độ rủi ro, không phải phương án vay vốn nào cũng hiệu quả và đạt hiệu quả theo dự kiến. Trong nhiều trường hợp các đảm bảo có vị trí quan trọng, phải được chú ý đến như là điều kiện của khoản vay, tiếp theo đó mới thực hiện theo dõi khoản vay. Đảm bảo tiền vay trong trường hợp nhất định lại là biện pháp tạo khả năng phát triển quan hệ tín dụng. Chính sự thiết lập các đảm bảo chính sự đòi hỏi phải có một nguồn thứ hai để trả nợ vay đã tác động đến ý thức trách nhiệm của người vay ngay cả khi họ là người vay có khả năng trả nợ yếu. Điều này thúc đẩy các nỗ lực tích cực của họ trong kinh doanh và trả nợ. Việc xem nhẹ các đảm bảo chỉ được phép khi sự phát triển kinh tế ở thời kỳ ổn định cao và đối với khách hàng có uy tín và tiềm năng tài chính mạnh. Các nước như Việt Nam khi mà sự ổn định trong hoạt động kinh tế còn mỏng manh, hoạt động của các khách hàng còn quá nhiều rủi ro thì không thể áp dụng được việc xem nhẹ các đảm bảo. Quan điểm của SGD I cũng như của hầu hết các ngân hàng hiện đại là phải cân nhắc để áp dụng hai cách xử sự nói trên một cách rất nghệ thuật, một mặt giành được ưu thế cạnh tranh giành lợi nhuận cao, và mặt khác tránh rủi ro cho kinh doanh của mình. Về định hướng trong thời gian tới, SGD I sẽ hình thành tổ chức thiết lập cơ chế hoạt động đảm bảo tín dụng.Trong bước đầu đổỉ mới hoạt động kinh doanh, ngân hàng đôi khi thường chú ý trước tiên là các nội dung nghiệp vụ còn cơ chế và tổ chức thực hiện thì chưa được quan tâm đúng mức. Đã đến lúc các SGD I không những chỉ cần đưa ra được các công nghệ mới vào hoạt động ngân hàng mà còn phải quan tâm đến việc đổi mới tổ chức, xây dựng cơ chế để thực hiện được sự nghiên cứu cần thiết cho yêu cầu phát triển cả chiều rộng và bề sâu của công nghệ này, đưa ra được những định hướng tương lai có tính chiến lược hơn. Hiệu quả đảm bảo cho vay được xây dựng theo những yếu tố mang tính hệ thống. trước tiên là yếu tố luật pháp (mức độ đúng, hợp với quy định của pháp luật, hiệu lực thi hành luật); tiếp đó là yếu tố quy chế an toàn khung của kinh doanh tiền tệ (giới hạn cho vay, mặt bằng rủi ro hay mức độ mạo hiểm khống chế một ngân hàng cho vay, cho vay một doanh nghiệp mức độ mạo hiểm cho vay phải có đảm bảo như thế nào); cuối cùng mới là tác nghiệp cụ thể của ngân hàng (quan điểm, hành động cho vay, tổ chức hoạt động bảo đảm, phương thức và trình độ của nhân viên ngân hàng) do đó SGD I hướng tới giải quyết vấn đề đảm bảo cho vay mang tính hệ thống. 3.2. Các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản trị TSBĐ là bất động sản tại SGD I - NHCTVN. 3.2.1. Các giải pháp chung 3.2.1.1. Các giải pháp về con người Con người luôn là nhân tố quyết định đến sự thành bại trong hoạt động của Ngân hàng nói chung và trong hoạt động tín dụng nói riêng. Chất lượng cán bộ ngày càng được đòi hỏi cao để có thể đáp ứng kịp thời với sự thay đổi nhanh chóng của môi trường kinh doanh cũng như yêu cầu của công tác nghiệp vụ và quản trị. Một là, SGD I cần phải có chính sách tuyển dụng đúng, thu hút những người có đủ năng lực trình độ và đạo đức nghề nghiệp vào làm việc ở ngân hàng. Bộ phận nhân sự của ngân hàng phải được lựa chọn kỹ lưỡng ngay từ đầu. Khi tuyển dụng, phải tìm những người có đủ điều kiện và thích hợp với vị trí cần tuyển, phải đặt ra những chỉ tiêu cụ thể cho từng vị trí. Hai là, đối với những nhân viên mới được tuyển dụng và cả những nhân viên đã làm việc tại ngân hàng, SGD I vẫn cần phải đào tạo lại và thường xuyên nâng cao trình độ cho họ. Ngoài việc cho nhân viên học tập tại Trung tâm đào tạo của ngân hàng, SGD I nên tạo điều kiện để họ có thể tham gia các khóa học do các bộ, ngành, các trung tâm chức đào tạo và các ngân hàng lớn tổ chức, tham gia các khoá huấn luyện tại nước ngoài để tăng thêm kinh nghiệm cho họ. Bên cạnh đó, công tác bố trí, sắp xếp lại nhân sự và thải loại những nhân viên trình độ kém cũng cần phải được chú ý. Những nhân viên được đào tạo tốt sẽ giúp cho SGD có thể ngăn ngừa những sai phạm có thể xảy ra trong công tác tín dụng nói chung và quản trị TSBĐ nói riêng đặc biệt đối với TSBĐ là bất động sản. Ba là, SGD I cần cải thiện môi trường làm việc khiến cho nhân viên thực sự năng động sáng tạo và làm chủ nghiệp vụ, tránh tình trạng trông chờ ỷ lại vào cấp trên, luôn tạo ra môi trường cạnh tranh giữa các nhân viên, tạo động lực trong lao động tránh tình trạng ngại học hỏi và từ đó nâng cao kinh nghiệm của nhân viên. Hoạt động ngân hàng bên cạnh nhân viên có trình độ cao phải có nhân viên có kinh nghiệm làm việc lâu năm gắn bó với ngân hàng mới tạo tính an toàn, chắc chắn trong công việc. Cải tạo môi trường làm việc làm cho nhân viên gắn kết với nhau hơn, thường xuyên trao đổi kinh nghiệm học hỏi lẫn nhau sẽ tiết kiệm nhiều chi phí cho ngân hàng. Bốn là, để nâng cao chất lượng nhân viên của ngân hàng thì bản thân ngân hàng cũng phải tạo mọi điều kiện về vật chất cũng như tinh thần để khuyến khích, động viên những cố gắng và sáng tạo trong công tác của họ. Cần xây dựng một cơ chế đãi ngộ hợp lý, hấp dẫn để thu hút được nhiều ứng viên có trình độ cao làm việc tại SGD I. Mặt khác, các chính sách khen thưởng, kỷ luật phải hết sức rõ ràng, minh bạch. Năm là, SGD I nên tổ chức các buổi phổ biến về các quy định pháp luật mới cho các nhân viên tín dụng. Đội ngũ nhân viên am hiểu về pháp luật sẽ giúp cho chi nhánh giám định tính pháp lý của tài sản bảo đảm được dễ dàng hơn. Những TSBĐ là bất động sản lại đòi hỏi công tác quản trị không chỉ am hiểu những quy định pháp luật trong ngành ngân hàng mà còn cả những quy định khác như luật đất đai, luật dân sự… 3.2.1.2. Nâng cao năng lực quản trị theo hướng ngân hàng hiện đại Mô hình tổ chức đang áp dụng tại SGD I là mô hình truyền thống với việc tổ chức các phòng, ban dựa trên cơ sở nghiệp vụ. Trong điều kiện hoạt động với quy mô nhỏ, tính chất đơn giản thì mô hình này tỏ ra là phù hợp với mức độ tập trung quản lý cao. Song, trong tương lai, khi ngân hàng phát triển với quy mô ngày càng lớn, với tính chất và khối lượng công việc ngày càng phức tạp thì mô hình này bộc lộ nhiều điểm bất hợp lý như sự chồng chéo trong chức năng, nhiệm vụ giữa các phòng ban; hơn nữa, thiếu sự liên kết giữa các phòng ban trong xử lý, giải quyết công việc. Chính vì vậy, việc tái cấu trúc tổ chức của SGD I là cần thiết để có một mô hình tổ chức khoa học, hoạt động hiệu quả hướng tới chiến lược phát triển thành Ngân hàng bán lẻ hàng đầu. Mục tiêu là tăng khả năng tiếp cận và cung cấp các sản phẩm chuyên biệt cho từng loại khách hàng và xây dựng chính sách phù hợp cho từng loại khách hàng. Từ đó, mô hình tổ chức cần cơ cấu lại theo các hướng sau: Một là, hướng các hoạt động ngân hàng tới khách hàng bằng cách chuyển từ việc phân định phòng ban theo loại hình nghiệp vụ thuần tuý sang sử dụng tiêu thức đối tượng khách hàng kết hợp với sản phẩm của bốn khối cơ bản : Khối ngân hàng bán lẻ, Khối ngân hàng phục vụ doanh nghiệp, Khối các định chế tài chính và khối quản lý vốn. Trong đó, SGD I tập trung phát triển khối ngân hàng bán lẻ theo đúng chiến lược kinh doanh của mình. Cụ thể là khách hàng sẽ được cung cấp mọi dịch vụ ngân hàng đặc thù phù hợp với họ thông qua một đầu mối duy nhất. Hỗ trợ cho hoạt động của các bộ phận trên sẽ là khối hỗ trợ bao gồm các phòng, bộ phận hành chính, tham mưu với nhiệm vụ bảo đảm cho khối kinh doanh vận hành thông suốt. Hai là, cơ cấu lại mô hình tổ chức theo hướng nâng cao kỹ năng quản lý rủi ro và nâng cao chất lượng công tác kiểm tra, kiểm soát nội bộ. + Trước hết, để nâng cao kỹ năng quản lý rủi ro (đặc biệt là rủi ro tín dụng), SGD I nên chú ý tới việc thực hiện đầy đủ các nguyên tắc về rủi ro tín dụng như: - Tạo môi trường có mức độ rủi ro tín dụng phù hợp - Xây dựng quy trình cấp tín dụng hợp lý - Duy trì quá trình đo lường và quản lý tín dụng - Bảo đảm kiểm soát rủi ro tín dụng đầy đủ - Nâng cao vai trò của các cơ quan giám sát. + Bên cạnh đó, SGD I nên tổ chức hệ thống kiểm toán, kiểm soát nội bộ của mình chặt chẽ và hiệu quả hơn nữa trong các hoạt động liên quan đến lĩnh vực tín dụng, có như thế mới ngăn ngừa và phát hiện được những sai sót. 3.2.1.3. Hiện đại hóa công nghệ trong ngân hàng Hiện nay, công nghệ được coi là chìa khóa cho sự phát triển của ngân hàng, nó quyết định tới chất lượng sản phẩm dịch vụ cung ứng cho khách hàng, quyết định kênh phân phối của ngân hàng từ đó nó trở thành nền tảng cho việc nâng cao sức cạnh tranh của ngân hàng. Công nghệ đang sử dụng tại SGD I không phải là công nghệ lạc hậu nhưng cũng chưa thể coi là hiện đại nếu đem so sánh với những ngân hàng lớn như trong nước, đặc biệt là những ngân hàng nước ngoài. Nhờ có công nghệ hiện đại hơn hẳn nên những ngân hàng này đã tạo ra nhiều sản phẩm đa dạng, có “hàm lượng” công nghệ cao nên tạo được uy tín tốt trong ngành ngân hàng nói riêng và trong nền kinh tế nói chung. Vì vậy để nâng cao được chất lượng dịch vụ ngân hàng và tạo sản phẩm mới đòi hỏi SGD I phải đầu tư vào công nghệ mới như: xây dựng chiến lược phát triển công nghệ ngân hàng, nhất là hệ thống thông tin quản lý (MIS) để kiểm soát hoạt động ngân hàng, quản lý nguồn vốn, tài sản, quản lý rủi ro, công nợ, kế toán; Để phát triển công nghệ tại SGD I, trước hết ngân hàng phải căn cứ vào nhu cầu của khách hàng và tiềm lực tài chính của mình từ đó thực hiện theo các bước sau: Một là, cần tập trung mọi nguồn lực có thể cho khoa học công nghệ để đổi mới nhanh hoạt động ngân hàng theo hướng Ngân hàng hiện đại, kinh doanh đa năng. Cần xác định rằng đầu tư cho phát triển công nghệ là đầu tư chiều sâu, là việc làm không thể thiếu. Do đó, thay vì chờ đến khi tích luỹ đủ số vốn cần thiết mới phát triển công nghệ ngân hàng, SGD I phải lập kế hoạch và phương pháp huy động vốn một cách tích cực. Hai là, tiêu chuẩn hoá và dần hiện đại hoá tất cả các nghiệp vụ trong ngân hàng, từng bước cải thiện khả năng hoà nhập vào cộng động tài chính – ngân hàng trong nước. Trong đó đặc biệt quan tâm tới việc hiện đại hoá hệ thống thanh toán vì nếu làm tốt công tác thanh toán không những thu hút được nguồn vốn ngày càng nhiều để tiến hành cho vay phục vụ sản xuất kinh tế mà còn làm cho vòng quay sử dụng tín dụng ngày càng tăng và hiệu quả. Ba là, song song với việc phát triển công nghệ trong lĩnh vực nghiệp vụ ngân hàng cần coi trọng phát triển công nghệ thông tin nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả quản trị điều hành hàng ngày, trước mắt là công tác quản lý văn phòng, xử lý thông tin, lưu trữ , quản lý cán bộ... Bên cạnh đó, cần quan tâm phát triển hệ thống thông tin về khách hàng vì đây là nền tảng cho một loạt các ứng dụng khác, đặc biệt là các hệ thống quản lý mối quan hệ khách hàng với quản lý trí thức. Trên nền tảng hệ thống ngân hàng bán lẻ đang được áp dụng và triển khai kiện toàn hệ thống hồ sơ thông tin được chuẩn hoá, liên kết các ứng dụng bán lẻ và tiếp tục mở rộng để đồng nhất với các ứng dụng khác. Bốn là, công nghệ hiện đại đòi hỏi phải có những con người biết sử dụng thành thạo nó, có như thế mới đem lại hiệu quả tối ưu. Vì vậy, ngoài đội ngũ nhân viên tin học của Trung tâm tin học tại Hội sở, SGD I cần phát triển đội ngũ này ở cả những chi nhánh, tuyển dụng thêm những nhân viên giỏi và nâng cao trình độ cho các nhân viên cũ. Mặt khác, học hỏi thêm trình độ công nghệ ở các ngân hàng bạn trong và ngoài nước. 3.2.1.4. Giải pháp về thông tin Giải pháp về thông tin cũng nằm một phần trong giải pháp về công nghệ nói chung nhưng ở đây muốn nhấn mạnh khía canh thôn tin trong công tác quản trị TSBĐ, đặc biệt là TSBĐ là bất động sản. Thông tin luôn đóng vai trò quan trọng đối với mọi hoạt động diễn ra trong nền kinh tế. Đối với hoat động cho vay của ngân hàng, quá tình từ khâu tìm kiếm khách hàng, phân tích đánh giá khách hàng đến vay để quyết định cho vay đến khâu giám sát kiểm tra các khoản cho vay tới khi khoản vay được hoàn trả hoặc xử lý với các khoản vay quá hạn, các khoản vay không được hoàn trả đều cần đến thông tin. Thông tin tín dụng có thể thu được từ cơ quan chuyên cung cấp thông tin như trung tâm thông tin tín dụng CIC, từ các tổ chức tín dụng khác, từ các nguồn thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng. Trên cơ sở các quan hệ của ngân hàng với tổ chức khác. Để tăng cường thông tin cho công tác quản trị TSBĐ là bất động sản, SGD cần: Xây dựng một hệ thống lưu trữ thông tin riêng đáp ứng yêu cầu cung cấp thông tin kịp thời, đầy đủ, chính xác và cập nhật cho bộ phận tín dụng đặc biệt là các thông tin về pháp luật liên quan đến đất đai, về thị trường bất động sản luôn biến động hàng ngày. Nâng cấp mạng máy tính nội bộ theo hương tạo điều kiện cho việc trao đổi thông tin về khách hàng và các thông tin liên quan đến công tác quản trị TSBĐ. Tổng hợp và xây dựng một danh mục TSBĐ rõ ràng, các danh mục về bất động sản cần phải được chi tiết hóa để dễ dàng quản lý. Một danh mục TSBĐ được xây dựng đa dạng nhưng nhất thiết các TSBĐ phải đáp ứng các yêu cầu cụ thể. 3.2.1.5. Giải pháp về quản lý hoạt động đảm bảo cho vay Hiện nay các NHTM nào ở Việt Nam vẫn chưa hoạch định được rõ ràng chiến lược phát triển của mình, chưa tạo được sự ổn định và truyền thống về hoạt động đảm bảo cho vay. Hoạt động đảm bảo cho vay trong đó có công tác quản trị TSBĐ là biện pháp quan trọng của chiến lược phát triển của mọi NH, gắn liền với chất lượng hoạt động và biểu hiện nghệ thuật marketing, trình độ kinh doanh của NH. Trước hết kinh doanh ngân hàng đòi hỏi phải quán triệt phương châm : an toàn và hiệu quả. Điều này chỉ có thể thực hiện được ở NH có phương pháp luận tiến hành hoạt động đảm bảo cho vay. Xu thế cạnh tranh buộc các ngân hàng phải có chiến lược riêng của mình, thể hiện trong việc áp dụng các quan điểm, chủ trương về hoạt động trên lĩnh vực này. Trên cơ sở đó từng ngân hàng giải quyết các vấn đề chính sách khách hàng với chất lượng dịch vụ cao và có phân biệt đối xử theo đối tượng, địa bàn, loại nghiệp vụ, về mức độ được phép và khả năng mạo hiểm của ngân hàng để giành ưu thế cạnh tranh. Hầu hết các ngân hàng thương mại VN chưa thấy rõ rằng bảo đảm cho vay là nguồn thu nợ thứ hai và dù sao vẫn chỉ là sự ràng buộc khách hàng, là giải pháp phòng ngừa rủi ro. Xu thế phát triển quan điểm về đảm bảo cho vay trong hệ thống ngân hàng vẫn chưa nhất quan do độ nhạy cảm thị trường của các NH còn khác nhau và có giới hạn. Chính sự chưa nhất quán quan điểm về vị trí của đảm bảo cho vay trong hoạt động ngân hàng cũng gây mất ổn định trong kinh doanh. 3.2.2. Các giải pháp cụ thể 3.2.2.1. Xây dựng đồng bộ có hệ thống nghiệp vụ quản trị TSBĐ. Trước hết, ngân hàng phải lập bộ phận nghiệp vụ về thế chấp, cầm cố, bảo lãnh để tăng cường quản lý hoạt động đảm bảo cho vay chặt chẽ đối với từng dự án từ trung ương đến địa phương. Đã đến lúc phải chuyên môn hóa tương đối hoạt động bảo đảm, bởỉ nó phải giải quyết hàng loạt vấn đề phức tạp, liên quan đến các điều luật. Bộ phận nghiệp vụ về đảm bảo cho vay có nhiệm vụ theo dõi, nghiên cứu thẩm định phương diện đảm bảo khoản vay của khách hàng, trên cơ sở đó ra quyết định về chủ trương và tác nghiệp, điều phối thực hiện các giải pháp hợp tác về cầm cố, thế chấp, bảo lãnh của quan hệ tín dụng. Bộ phận này phối hợp với bộ phận kinh doanh quản lý các khoản vay và quản lý chính các đảm bảo, áp dụng một cách chủ động và ráo riết các biện pháp để xử lý các tình huống phát sinh, xử lý vấn đề thông tin một cách có tổ chức và đồng bộ. Bộ phận này đặc biệt quan trọng khi ngân hàng mở rộng quan hệ phối hợp với các ngân hàng khác trong hoạt động đồng tài trợ và quan hệ đại lý với các ngân hàng trong nước và đặc biệt là với ngân hàng nước ngoài. Trong bộ phận này có sự phối hợp của ba loại chuyên môn về kinh doanh, pháp lý và thông tin trong suốt quá trình nghiệp vụ đảm bảo cho vay, đặc biệt là ở giai đoạn nợ vay có vấn đề và giải quyết thanh toán nợ. 3.2.2.2. Trong công tác thẩm định TSBĐ là bất động sản a. Củng cố về hồ sơ pháp lý của khoản vay. - Hoàn thiện hồ sơ pháp lý (Chứng thư sở hữu tài sản, đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng chứng thực, các thỏa thuận trong hợp đồng...) của TSBĐ là bất động sản đối với khoản vay là vấn đề quyết định đến quyền tài sản và quyền truy đòi nợ của NHTM. Bất kỳ khoản vay nào có vấn đề thì việc làm trước tiên của cán bộ cũng như lãnh đạo NHTM đó là củng cố về hồ sơ pháp lý của khoản vay, củng cố về quyền của NHTM đối với TSBĐ b. Phải đánh giá, sàng lọc, phân loại được khách hàng vay Ngân hàng phải đưa ra những điều khoản hợp đồng vay tiền, những quy định nhằm hạn chế những người vay tiền không được thực hiện những hoạt động rủi ro. Ngân hàng giám sát những hoạt động của người vay để xem liệu họ có tuân theo những quy định hạn chế đó hay không, cưỡng chế thi hành những quy định hạn chế người vay không tuân theo. Do TSBĐ là một sự bảo vệ có ý nghĩa quan trọng đối với người cho vay, những quy định hạn chế có thể khuyến khích người vay giữ cho TSBĐ trong điều kiện tốt và chắc chắn rằng nó vẫn thuộc sở hữu của người vay. Như vậy, các ngân hàng có thể chắc chắn rằng người vay đang không làm những việc rủi ro bằng các món tiền của ngân hàng cho vay. Sự cần thiết thực hiện việc sàng lọc, giám sát của ngân hàng giải thích vì sao các ngân hàng có thể chi nhiều tiền đến như vậy cho các hoạt động về thông tin.NHTM cần thiết phải đưa ra sự phân loại yêu cầu đảm bảo theo nhóm khách hàng. Phân loại doanh nghiệp theo mức độ rủi ro phụ thuộc vào trạng thái tài chính và chất lượng đảm bảo tín dụng. Trên cơ sở kết hợp hai yếu tố đó mà chia doanh nghiệp theo mức độ rủi ro. c. Chuyên môn hóa nghiệp vụ định giá TSBĐ Để định giá TSBĐ chính xác đảm bảo quyền lợi cho ngân hàng và khách hàng, SGD I phải tổ chức theo hướng chuyên môn hóa về nghiệp vụ định giá tài sản. Tổ định giá được hình thành là những người có đủ năng lực để đảm nhiệm công việc với mức độ chuyên môn hoá cao, am hiểu về những biến động trên thị trường bất động sản. Đồng thời đảm bảo mối quan hệ giữa từng đơn vị với toàn bộ hệ thống nhằm duy trì tính liên tục và thống nhất của hệ thống quản lý chất lượng. Đối với những tài sản có giá trị lớn, phức tạp, cần thiết phải thuê các tổ chức tư vấn để thực hiện việc định giá tài sản. 3.2.2.3. Trong công tác quản lý TSBĐ là bất động sản a. Theo dõi những biến động về quy chế chính sách để có biện pháp ứng xử kịp thời. Khi nhận TSBĐ là bất động sản , ngoài việc phải tuân thủ quy định của chính phủ và Ngân hàng Nhà nước thì việc liên đới đến chính sách về đất đai, thực tế công tác quy hoạch của địa phương và lợi thế của TSBĐ được nhận là rất quan trọng. Mỗi biến động về cơ chế, về quy hoạch hay chính sách của Nhà nước liên quan đến đất đai, xử lý về TSBĐ là bất động sản cần có định hướng chỉ đạo đúng đắn. b. Thường xuyên theo dõi, kiểm tra tình trạng TSBĐ. Quản lý tình trạng của TSBĐ, kiểm tra đánh giá lại giá trị bất động sản và khi tình huống xảy ra phải có xử lý kịp thời là một công việc không thể thiếu với cán bộ tín dụng. Ví dụ khi khách hàng có ý định làm giảm giá trị tài sản, lập tức phải được lập biên bản hoặc có văn bản thông báo từ phía NHTM yêu cầu khách hàng phải bảo quản tài sản theo cam kết. Tuy nhiên công việc này thường rất hay bị sao nhãng, cán bộ tín dụng cũng như lãnh đạo chi nhánh NHTM có thể chưa lường hết hậu quả pháp lý khi xảy ra tranh chấp về nhà đất. 3.2.2.4. Trong công tác xử lý TSBĐ là bất động sản a. Chuyên môn hóa công tác thu hồi nợ. Ngân hàng cần sớm hình thành đội ngũ chuyên gia thu hồi nợ, nghĩa là thực hiện tách khâu này trong ba khâu của cho vay theo thông lệ quản trị NHTM trên thế giới, nhưng tại Việt nam còn rất khó khăn và khi làm thì hiệu quả công việc không cao, vì sở hữu vẫn là sở hữu Nhà nước; cần có những chuyên gia tài chính doanh nghiệp, áp dụng biện pháp quản lý thích hợp đối với doanh nghiệp vay vốn lớn của NHTM khi họ lâm vào tình trạng khó khăn về tài chính, quản lý dòng tiền của khách hàng, giám sát về TSBĐ, áp chế các biện pháp mà khách hàng phải duy tu bảo dưỡng TSBĐ trong trường hợp TSBĐ ngừng không sử dụng và có chuyên gia về bất động sản và kinh doanh cho thuê văn phòng. Việc chuyển nhượng mua bán một dự án của NHTM VN vẫn còn ít, vì vậy đội ngũ chuyên gia của NHTM cần tìm khách hàng có tiềm lực về tài chính có thể mua lại TS mà NHTM cần bán, cho thuê là hết sức cần thiết. b. Bổ sung chức năng kinh doanh bất động sản. Đối với các khế ước vay có thế chấp, cầm cố, khi người vay không có khả năng trả nợ hoặc thậm chí có khả năng nhưng không trả nợ thì ngân hàng phát mại, bán đấu giá tài sản để thu hồi nợ. Vì thị trường bất động sản thay đổi lớn, cho nên ngân hàng không thể giành quyền phát mại tài sản khi giá trị lên cao và không chịu phát mại khi giá trị xuống thấp. Để đảm bảo quyền lợi của ngân hàng và khách hàng, đối với một số ngân hàng, cần bổ sung chức năng kinh doanh bất động sản để phản ứng với sự dao động của thị trường bất động sản hiện nay. 3.3. Kiến nghị 3.3.1. Đối với NHNNVN Cho đến nay, đặc trưng cơ bản của hệ thống giám sát hoạt động tín dụng của NHNN vẫn chủ yếu là dựa trên sự tuân thủ các luật lệ đã được đặt ra, tức là việc xem xét các TCTD chấp hành đúng pháp luật, các quy định về chế độ báo báo có đúng hay không. Trong thực tiễn, giải pháp này chưa đáp ứng được yêu cầu kiểm soát sự gia tăng tín dụng một cách thiếu an toàn của nhiều TCTD. Ngoài những nguyên nhân do bản thân sự yếu kém về khả năng kinh doanh tín dụng của một số TCTD, thì một nguyên nhân hết sức quan trọng là hệ thống giám sát và các quy định về an toàn (bao gồm công tác quản lý kiểm tra, kiểm soát và các chuẩn mực an toàn) của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng còn hạn chế, chưa phù hợp với thông lệ quốc tế. Để hoạt động của các ngân hàng nói chung và hoạt động tín dụng ngày một an toàn, hiệu quả cũng như có đủ năng lực cạnh tranh để bước vào hội nhập kinh tế quốc tế thì NHNN luôn đóng vai trò quản lý Nhà nước đối với hoạt động ngân hàng và NHNN cần phải thực hiện tốt các giải pháp sau: Một là, xây dựng chính sách tiền tệ lành mạnh, ổn định, đảm bảo sự minh bạch và đáng tin cậy kết hợp với việc thực thi chính sách tài khoá thận trọng trong đó các chính sách như lãi suất, tỷ giá, tín dụng cần được xây dựng theo hướng linh hoạt để có thể sử dụng các công cụ thị trường can thiệp dễ dàng khi có biến động trong nước và quốc tế. Chú trọng việc áp dụng các hệ thống chuẩn mực quốc tế trong hoạt động ngân hàng. Hai là, phát triển hệ thống giám sát hoạt động ngân hàng, đồng thời phối hợp với các tổ chức quốc tế khác nhằm dự báo, phát hiện, chia sẻ thông tin, đồng thời hoàn thiện hệ thống thông tin cảnh báo sớm, đồng thời chủ động trong việc đề xuất các giải pháp nhằm đảm bảo an toàn trong cho vay của các NHTM. Cùng với Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam thúc đẩy sự hợp tác lành mạnh giữa các ngân hàng để chia sẻ thông tin cũng như phối hợp hành động, học tập kinh nghiệm để cạnh tranh lành mạnh và hoàn thiện từng bước công tác quản trị..Nâng cao trình độ và khả năng thanh tra của đội ngũ cán bộ thanh tra cùng với việc thiết lập hệ thống thông tin tín dụng bằng việc áp dụng công nghệ tin học có hiệu quả. Ba là, Giải pháp nâng cao năng lực phân tích, dự báo để chủ động điều tiết thị trường tiền tệ, ổn định sức mua đối nội và đối ngoại của đồng tiền Việt Nam, giữ chỉ số giá tiêu dùng ở mức thấp có thể. Bốn là, Hệ thống hóa các văn bản có liên quan đến bảo đảm tiền vay, cụ thể trong công tác quản trị TSBĐ là bất động sản, Ngân hàng Nhà nước sớm trình lên Chính phủ việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 178/199/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về đảm bảo tiền vay của tổ chức tín dụng theo hướng cập nhật các quy định mới của Luật đất đai 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai; Theo đó, NHNN phối hợp với các Bộ ngành liên quan ban hành Thông tư liên tịch hướng dẫn việc xử lý TSBĐ phù hợp với quy định của các luật mới sửa đổi ban hành để thay thế cho thông tư liên tịch số 03. 3.3.2. Đối với NHCTVN Trong thời gian tới, nhiệm vụ của toàn hệ thống NHCTVN không chỉ là đứng vững trong khối các ngân hàng trong nước mà còn phải tham gia vào hội nhập trong lĩnh vực tài chính ngân hàng với những cơ hội và thách thức khó hơn nhiều. Khi đó, vấn đề đảm bảo an toàn trong cho vay lại càng trở thành vấn đề quan trọng hơn bao giờ hết. Vì thế, để thực hiện tốt những giải pháp đã đề xuất ở trên, các nhà lãnh đạo NHCTVN cần phải nhận thức và hành động theo các hướng sau NHCTVN phải hình thành một đầu mối quản lý hoạt động đảm bảo tiền bay để hoạch định chiến lược khách hàng và đưa ra những chủ trương giải pháp về lĩnh vực này cho toàn bộ hệ thống. Thứ nhất, tăng cường sức mạnh nội lực và khả năng tự bảo vệ của hệ thống NHCTVN, trong đó chú trọng nâng cao quy mô dựa trên cơ sở tăng vốn và chủ động áp dụng các thông lệ và chuẩn mực quốc tế hiện nay. Thứ hai, nâng cao chất lượng tài sản Nợ và Có cũng như khả năng sinh lời toàn hệ thống, xử lý nhanh gọn số nợ tồn đọng, sử dụng các công cụ thị trường để điều chỉnh cơ cấu tài sản và nguồn vốn phù hợp với những biến động của thị trường. Thứ ba, hoàn thiện hệ thống thông tin rủi ro, sửa đổi quy chế lập dự phòng rủi ro để thực hiện chính xác hiệu quả và khuyến khích mở rộng nghiệp vụ ngân hàng, đa dạng hóa các nghiệp vụ cho vay cũng như các loại hình cho vay có bảo đảm. Thứ tư, cơ cấu, sắp xếp lại bộ máy, nâng cao trình độ, năng lực đội ngũ quản lý và trình độ chuyên môn của cán bộ ngân hàng; tăng cường khả năng hoạch định chiến lược và khả năng định hướng hoạt động, cũng như hiệu lực quản lý và năng lực điều hành của ban lãnh đạo trên cơ sở phân định rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền lợi gắn liền vói trách nhiệm cá nhân nhằm nâng cao hiệu quả của bộ máy tổ chức. 3.3.3. Đối với các cơ quan có thẩm quyền 3.3.3.1. Kiến tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho hoạt động đảm bảo cho vay của ngân hàng. Sớm hoàn thiện việc sửa đổi Luật các TCTD để tạo cơ sở pháp lý cơ bản cho việc chỉnh sửa cơ chế và thể lệ nghiệp vụ và tổ chức hoạt động của các TCTD và các quan hệ tín dụng trong nền kinh tế. Sửa đổi các bộ Luật: Luật Phá sản doanh nghiệp đang có những bất cập hiện nay về việc không thừa nhận tư cách có bảo đảm của ngân hàng bảo lãnh, Luật Đất đai quy định quyền hạn của Toà án hoặc các cơ quan có thẩm quyền phán quyết về giá trị của giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất, có thể gây rủi ro cho các TCTD cho vay nhận thế chấp giá trị quyền sử dụng đất chính là giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất đó, cũng như hạn chế quyền chủ động xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của ngân hàng; Luật Doanh nghiệp nhà nước trong việc quy định và xác định tài sản dây truyền công nghệ chính làm thế chấp vay vốn, hoặc bất cập có liên quan đến vốn điều lệ của DNNN. Từng bước phát triển và hoàn thiện thị trường bất động sản nhằm tạo điều kiện vay vốn tín dụng của khu vực kinh tế ngoại quốc doanh, hạn chế bớt việc đầu tư quá mức vào thị trường bất động sản tạo ra những cơn sốt giá giả tạo, bất ổn định cho thị trường tiền tệ và thị trường tín dụng. Nâng cao hiệu quả của các hoạt động tín dụng ưu đãi và hạn chế tác động tiêu cực của hoạt động này đến tính bình đẳng và khả năng điều tiết của thị trưởng tín dụng đối với các quan hệ tín dụng. Năng cao năng lực của NHCSXH và Quỹ hỗ trợ phát triển, thực hiện minh bạch thông tin tín dụng ưu đãi, tăng cường công tác giám sát hoạt động tín đụng ưu đãi để hạn chế những ảnh hưởng đến khả năng quản lý và điều tiết vĩ mô nền kinh tế thông qua thị trường tiền tệ và thị trường tín dụng của NHNN. Nghiên cứu và sắp xếp lại trật tự hệ thống mạng lưới các TCTD, các định chế tài chính, kể cả tổ chức đoàn thể chính trị xã hội có hoạt động tín dụng. Đảm bảo có sự quản lý và điều hành của NHNN trong việc sắp xếp, phân bố hệ thống màng lưới các TCTD một cách hợp lý, tạo sự bình đẳng và lành mạnh trong kinh doanh. Cũng như xem xét mức độ thật sự cần thiết mới cho phép thành lập thêm các chi nhánh (kể cả cấp 1 và cấp 2) trên từng địa bàn, khu vực kinh tế và dân cư trong cả nước. 3.3.3.2. Hoàn thiện luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Các hệ thống văn bản pháp luật đó là các chính sách đất đai, các quy phạm pháp luật trong việc sử dụng đất, hệ thống các nguyên tắc, phương pháp, khuôn khổ pháp lý cho ngành thẩm định giá, các tiêu chuẩn thẩm định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam và thông lệ quốc tế. Đây là vấn đề khó khăn nhất cần phải có những chính sách định hướng vĩ mô của Nhà nước, sự trợ giúp của nhiều tổ chức quốc tế và thông qua quá trình học tập kinh nghiệm lâu dài từ các nước trên thế giới. 3.3.3.3 Hoàn thiện các quy chế và thủ tục thực hiện giao dịch bảo đảm Về vấn đề này, kiến nghị Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên môi trường tuyên truyền và phổ biến rộng rãi Thông tư 05 tới các cơ quan thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa phương để thực hiện thống nhất và đúng với các quy định của pháp luật. Về nguyên tắc, khi chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất chỉ cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là có quyền đăng ký thế chấp tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình. Nên để xử lý vướng mắc trong vấn đề này, kiến nghị Bộ Tư pháp, Bộ TNMT nghiên cứu sửa đổi hướng dẫn cụ thể về hồ sơ đăng ký thế chấp bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất (không thế chấp bảo lãnh cùng quyền sử dụng đất) để tránh nhầm lẫn, vướng mắc. 3.3.3.4. Giao quyền tự chủ cho các ngân hàng trong việc xử lý TSBĐ là QSDđất và TSGL với đất. Hiện nay, công tác xử lý tài sản, thu hồi nợ của ngân hàng đang vấp phải nhiều vướng mắc, gây khó khăn cho ngân hàng. Đa số các ngân hàng khi cần đòi nợ, xử lý tài sản đều phải lựa chọn giải pháp khởi kiện ra toà, nhưng thủ tục phức tạp, qua nhiều khâu, thời gian kéo dài hoặc con nợ không chịu chấp hành bản án, gây tổn thất lớn cho ngân hàng. Vì vậy, nếu khoản vay có tài sản bảo đảm, khi đến hạn trả nợ mà khách hàng không có khả năng trả nợ bằng ngân khoản thì nên cho phép ngân hàng được quyền chủ động xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Việc bán TSBĐ là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, đề nghị Liên bộ cho phép các Tổ chức tín dụng được bán trực tiếp TSBĐ như hướng dẫn tại điểm 2, phần II của Thông tư liên tịch số 02/2002/TTLT/NHNN-BTP ngày 5/2/2002 về xử lý TSBĐ những khoản nợ nằm trong Đề án xử lý nợ tồn đọng. KẾT LUẬN Cùng với sự lớn mạnh của Ngân hàng Công thương Việt Nam, SGD I cũng ngày ngày càng phát triển và tự khẳng định mình đối với nền kinh tế của cả nước cũng như của Thủ đô. Là ngân hàng thương mại, mục đích kinh doanh không chỉ vì lợi nhuận mà SGD I còn chú trọng quan tâm đến mục tiêu an toàn trong hoạt động của mình bám sát đường lối, chủ trương của Nhà nước. Qua phân tích và đánh giá công tác quản trị TSBĐ tại SGD I - NHCTVN cho thấy dư nợ được bảo đảm bằng bất động sản luôn chiếm tỷ trọng rất cao trong tổng dư nợ của ngân hàng. Trong điều kiện môi trường kinh tế (hội nhập, cạnh tranh, thua lỗ, phá sản là tất yếu) và môi trường pháp lý của nền kinh tế Việt nam chưa đồng bộ, thường xuyên thay đổi như (Luật đất đai, Luật Doanh nghiệp, Bộ Luật dân sự...) luôn tác động làm gia tăng những rủi ro cho bất kỳ khoản vay nào thì sự quản lý tốt về danh mục TSBĐ đặc biệt với TSBĐ là đất đai là một trong những yếu tố góp phần nâng cao chất lượng các khoản cho vay, hạn chế tổn thất của NHCTVN trong trường hợp các khoản cho vay quá hạn khách hàng không trả được nợ, buộc phải xử lý để thu hồi nợ. Trong phạm vi kiến thức được học và qua tìm hiểu thực tế hiện nay, em đã thực hiện đề tài này với hy vọng đóng góp một phần nhỏ vào việc tháo gỡ những khó khăn và hoàn thiện từng bước công tác quản trị TSBĐ là bất động sản. Trong quá trình thực hiện, do kiến thức còn hạn hẹp nên không tránh khỏi những thiếu sót. Em mong được sự góp ý của các thầy cô để đề tài được hoàn thiện hơn.