Tiểu luận Luật đất đai - Chế độ sử dụng đất đai

Môc lôc Lêi Giíi ThiÖu "§Êt lµ mÑ, søc lao ®éng lµ cha, s¶n sinh ra mäi cña c¶i vËt chÊt" (1) C¸c - M¸c- Angghen, tuyÓn tËp, tËp 23 trang 189, NXB Sù thËt n¨m 1979 . "§Êt ®ai lµ mét trong nh÷ng cña c¶i quý nhÊt cña loµi ng­êi, nã t¹o ®iÒu kiÖn cho sù sèng cña thùc vËt, ®éng vËt vµ con ng­êi trªn tr¸i ®Êt" (2) Nh÷ng quy ®Þnh vÒ qu¶n lý vµ sö dông ruéng ®Êt, NXB N«ng nghiÖp n¨m 1980 . D­íi gãc ®é chÝnh trÞ- ph¸p lý, ®Êt ®ai lµ mét bé phËn kh«ng thÓ t¸ch rêi cña l·nh thæ quèc gia g¾n liÒn víi chñ quyÒn quèc gia. Nh­ng mÆt kh¸c, nhµ n­íc lµ ®¹i diÖn cho chñ quyÒn cu¶ quèc gia, ®Ó b¶o vÖ chñ quyÒn ®ã nhµ n­íc ph¶i lu«n lu«n thùc hiÖn c¸c biÖn ph¸p qu¶n lý, b¶o vÖ ®Êt ®ai khái cã sù x©m ph¹m cña bªn ngoµi vµ bÞ kiÖt quÖ "Mçi b­íc tiÕn cña n«ng nghiÖp t­ b¶n chñ nghÜa lµ mét b­íc tiÕn kh«ng nh÷ng trong nghÖ thuËt bãc lét ng­êi lao ®éng mµ cßn lµ mét b­íc tiÕn vÒ mÆt lµm cho ®Êt ®ai bÞ kiÖt quÖ" (3) C¸c- M¸c T­ b¶n, quyÓn 1, tËp 2, trang 259- 260, NXB Sù thËt n¨m 1979 . ChØ cã d­íi chñ nghÜa x· héi míi b¶o ®¶m ®­îc c¸c ®iÒu kiÖn lµm cho ®Êt ®ai ngµy cµng ph¸t triÓn ®­îc vai trß to lín cña nã. D­íi chñ nghÜa x· héi, viÖc khai th¸c vµ sö dông c¸c tµi nguyªn thiªn nhiªn, trong ®ã cã ®Êt ®ai, ph¶i b¶o ®¶m nguyªn t¾c phôc vô lîi Ých cña toµn x· héi. V× thÕ, viÖc qu¶n lý vµ sö dông tèt ®Êt ®ai lµ nhiÖm vô cña toµn x· héi. Mµ tr­íc hÕt lµ nhiÖm vô cña mäi c«ng d©n ph¶i hiÓu biÕt râ vÒ quyÒn vµ nghÜa vô cña ngêi sö dông ®Êt ®ai theo ph¸p luËt ®Êt ®ai. S¬ L­îc VÒ LuËt §Êt §ai Nhµ n­íc lµ chñ së h÷u duy nhÊt vµ tuyÖt ®èi víi ®Êt ®ai, cã ®Çy ®ñ c¸c quyÒn n¨ng chiÕm h÷u, sö dông vµ ®Þnh ®o¹t sè phËn ph¸p lý cña ®Êt ®ai. C¸c tæ chøc vµ c¸ nh©n víi t­ c¸ch lµ ng­êi sö dông ®Êt cña Nhµ n­íc thùc hiÖn mét c¸ch trùc tiÕp quyÒn chiÕm h÷u vµ sö dông ®Êt ®ai. Mèi quan hÖ gi÷a nhµ n­íc víi t­ c¸ch lµ ng­êi së h÷u vµ thèng nhÊt qu¶n lý toµn bé ®Êt ®ai trong c¶ n­íc víi ng­êi sö dông ®Êt lµm ph¸t sinh, thay ®æi hay chÊm døt nh÷ng quan hÖ ph¸p luËt ®Êt ®ai. Mµ quan hÖ ®Êt ®ai ë ViÖt Nam chñ yÕu xoay quanh c¸c mèi quan hÖ nµy. Nh­ vËy, cã thÓ kh¸i niÖm r»ng: LuËt ®Êt ®ai lµ mét nghµnh luËt ®éc lËp trong hÖ thèng ph¸p luËt x· héi chñ nghÜa, lµ tæng hîp c¸c quy ph¹m ph¸p luËt nh»m ®iÒu chØnh nh÷ng quan hÖ ®Êt ®ai h×nh thµnh trong qu¸ tr×nh chiÕm h÷u, sö dông vµ ®Þnh ®o¹t sè phËn ph¸p lý cña ®Êt ®ai, nh»m sö dông nã ®¹t hiÖu qu¶ kinh tÕ cao phï hîp víi lîi Ých cña nhµ n­íc vµ ng­êi sö dông ®Êt ChÕ §é Sö Dông §Êt §ai 1. Chñ ThÓ Sö Dông §Êt Chñ thÓ sö dông ®Êt lµ nh÷ng tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n (gäi t¾t lµ ngêi sö dông ®Êt)®­îc nhµ n­íc giao ®Êt hoÆc nhµ n­íc cho thuª ®Êt ®Ó sö dông, bao gåm: - Ng­êi sö dông ®Êt ®­îc nhµ n­íc giao ®Êt: + C¸c tæ chøc kinh tÕ + §¬n vÞ vò trang nh©n d©n + C¬ quan nhµ n­íc + C¸c tæ chøc chÝnh trÞ, x· héi + Hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n - Ng­êi sö dông ®Êt ®­îc nhµ n­íc cho thuª: + Tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n trong n­íc + Tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi, ngêi ViÖt Nam ®Þnh c­ t¹i níc ngoµi 2. Kh¸ch ThÓ QuyÒn Sö Dông §Êt Lµ mét vïng ®Êt nhÊt ®Þnh mµ nhµ n­íc giao cho c¸c chñ thÓ sö dông ®Êt. Trªn nh÷ng diÖn tÝch ®Êt ®ã nhµ n­íc x¸c ®Þnh môc ®Ých sö dông, ph¹m vi sö dông vµ thêi gian sö dông... Ng­êi sö dông ®Êt ®­îc quyÒn h­íng tíi viÖc khai th¸c vµ h­ëng c¸c lîi Ých vËt chÊt thu ®­îc tõ viÖc khai th¸c ®ã 3. Néi Dung Cña ChÕ §é Sö Dông §Êt §ai Bao gåm c¸c quyÒn vµ nghÜa vô cña c¸c chñ thÓ sö dông ®Êt. Khi tham gia vµo c¸c quan hÖ ph¸p luËt ®Êt ®ai, c¸c tæ chøc vµ c¸ nh©n trë thµnh chñ thÓ mang quyÒn vµ nghÜa vô ph¸p lý. QuyÒn vµ nghÜa vô cña hä ®­îc ph¸p luËt quy ®Þnh cô thÓ, chÆt chÏ vµ ®­îc coi lµ chuÈn mùc ®Ó ®¶m b¶o sù ®óng ®¾n trong c¸c mèi quan hÖ gi÷a Nhµ nø¬c víi ng­êi sö dông ®Êt vµ gi÷a nh÷ng ng­êi sö dông ®Êt víi nhau, ®ång thêi ®­îc coi lµ c¬ së ph¸p lý ®Ó x¸c ®Þnh tr¸ch nhiÖm cña ng­êi sö dông ®Êt trong viÖc thùc hiÖn ph¸p luËt ®Êt ®ai A. QuyÒn Vµ NghÜa Vô Cña Ng­êi Sö Dông §Êt Lµ C¸c Tæ Chøc, Hé Gia §×nh Vµ C¸ Nh©n Trong N­íc: * QuyÒn cña ng­êi sö dông ®Êt - §­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt lµ chøng th­ ph¸p lý x¸c ®Þnh quyÒn sö dông ®Êt ®ai hîp ph¸p cña ngêi sö dông. §©y lµ mét trong nh÷ng quyÒn rÊt quan träng, ®­îc ng­êi sö dông ®Êt rÊt quan t©m. Th«ng qua giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt nhµ n­íc x¸c lËp mèi quan hÖ ph¸p lý gi÷a nhµ n­íc (víi t­ c¸ch lµ chñ së h÷u ®Êt ®ai)víi c¸c tæ chøc vµ c¸c c¸ nh©n ®­îc nhµ n­íc giao ®Êt cho sö dông. MÆt kh¸c, giÊy chøng nhËn cßn cã ý nghÜa x¸c ®Þnh ph¹m vi, giíi h¹n quyÒn vµ nghÜa vô mµ mçi ngêi sö dông ®Êt ®­îc phÐp thùc hiÖn (ranh giíi sö dông ®Êt, thêi h¹n vµ môc ®Ých sö dông....) Tæ chøc vµ c¸ nh©n nµo sö dông ®Êt ®ai hîp ph¸p th× ®­îc c¬ quan nhµ n­íc cã thÈm quyÒn cÊp giÊy chøng nhËn sö dông ®Êt. C¬ quan Nhµ nø¬c cã thÈm quyÒn cßn xÐt vµ cÊp giÊy chøng nhËn cho ng­êi sö dông ®Êt æn ®Þnh, ®­îc Uû ban nh©n d©n x·, ph­êng, thÞ trÊn x¸c nhËn GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt lu«n bao gåm néi dung ph¸p lý vµ néi dung kinh tÕ, trong mét sè mèi quan hÖ chuyÓn dÞch quyÒn sö dông ®Êt, giÊy chøng nhËn cã gi¸ trÞ nh­ mét tÊm "ng©n phiÕu" - H­ëng thµnh qu¶ lao ®éng vµ kÕt qu¶ ®Çu t­ trªn ®Êt ®­îc giao Thµnh qu¶ lao ®éng, kÕt qu¶ ®Çu t­ lµ nh÷ng s¶n phÈm lao ®éng hoÆc ®Çu t­ cña ngêi sö dông ®Êt bao gåm: + Nh÷ng tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt nh­: nhµ cöa, vËt kiÕn tróc kh¸c, c©y trång.... + Kh¶ n¨ng sinh lîi, lîi thÕ ®îc t¹o nªn trong qu¸ tr×nh sö dông ®Êt nh­ c¶i t¹o, khai ph¸, san lÊp, t«n t¹o....... + S¶n phÈm thu ho¹ch tõ c©y trång vËt nu«i Ng­êi sö dông ®­îc ph¸p luËt b¶o hé quyÒn h­ëng mét c¸ch tuyÖt ®èi tÊt c¶ thµnh qu¶ lao ®éng vµ ®Çu t­ trªn ®Êt ®­îc giao - ChuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®ai theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt Thùc chÊt cña viÖc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông lµ nhµ n­íc th«ng qua viÖc c«ng nhËn tÝnh hîp ph¸p cña c¸c hµnh vi tù ®iÒu chØnh ®Êt ®ai gi÷a nh÷ng ng­êi sö dông ®Ó x¸c lËp nªn quyÒn sö dông ®Êt cho chñ thÓ míi mµ kh«ng cÇn thiÕt ph¶i th«ng qua c¸c thñ tôc, tr×nh tù thu håi ®Êt cña ng­êi nµy giao cho ng­êi kia ViÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®· ®­îc ®Ò cËp trong luËt ®Êt ®ai n¨m 1988 vµ chØ giíi h¹n trong c¸c tr­êng hîp sau ®©y: - Khi hé n«ng d©n vµo hoÆc ra hîp t¸c x·, tËp doµn s¶n xuÊt n«ng, l©m nghiÖp - Khi hîp t¸c x·, tËp ®oµn s¶n xuÊt n«ng, l©m nghiÖp vµ c¸ nh©n tho¶ thuËn ®æi ®Êt cho nhau ®Ó tæ chøc l¹i s¶n xuÊt - Khi ng­êi ®­îc giao ®Êt chuyÓn ®i n¬i kh¸c hoÆc ®· chÕt mµ thµnh viªn trong hé cña ng­êi ®ã vÉn cßn tiÕp tôc sö dông ®Êt ®ã Tuy nhiªn, c¸c quy ®Þnh trªn ®©y kh«ng ®¸p øng ®­îc ®ßi hái ph¸t sinh tõ thùc tÕ cuéc sèng ®ã lµ nhu cÇu chuyÓn dÞch ®Êt ®ai lµ tÊt yÕu trong bÊt kú x· héi nµo. Nhµ nø¬c chØ cã thÓ duy tr× ®­îc chÕ ®é së h÷u toµn d©n ®èi víi ®Êt ®ai mµ vÉn ®¹t ®îc hiÖu qu¶ kinh tÕ tõ viÖc sö dông ®Êt ®ai khi më réng c¸c quyÒn n¨ng cho ng­êi sö dông ®Êt trong ®ã cã quyÒn sö dông (bao gåm quyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng, thõa kÕ, thÕ chÊp, cho thuª) ViÖc nhµ n­íc cho phÐp hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n sö dông ®Êt ®­îc quyÒn chuyÓn quyÒn sö dông cã ý nghÜa rÊt to lín Thø nhÊt, kh¾c phôc t×nh tr¹ng ®Êt ®ai ®ang ph©n t¸n, manh món;s¶n xuÊt vÉn mang tÝnh tù cung, tù cÊp, thuÇn n«ng, trong khi chñ tr­¬ng cña §¶ng lµ x©y dùng nÒn kinh tÕ theo h­íng s¶n xuÊt hµng ho¸. Quy ®Þnh nµy gãp phÇn vµo viÖc ®Èy nhanh qu¸ tr×nh tÝch tô vµ tËp trung ®Êt ®ai vµo tay nh÷ng ng­êi cã kh¶ n¨ng, cã ®iÒu kiÖn khai th¸c ®Êt ®ai cã hiÖu qu¶. Gãp phÇn vµo viÖc ph©n c«ng l¹i lao ®éng trong n«ng th«n Thø hai, quy ®Þnh nµy lµm gi¶n tiÖn thñ tôc hµnh chÝnh kh«ng cÇn thiÕt nh­ thu håi ®Êt, giao ®Êt....Nh­ng vÉn ®¶m b¶o ®­îc tÝnh ®óng ®¾n cña ph¸p luËt khi ®iÒu chØnh c¸c quan hÖ ®Êt ®ai thay ®æi trong cuéc sèng;®ã lµ viÖc chuyÓn dÞch vÉn ph¶i tu©n theo c¸c tr×nh tù vµ thñ tôc ph¸p lý nhÊt ®Þnh vµ c¸c nguyªn t¾c nhÊt ®Þnh: - Thñ tôc chuyÓn ®æi quyÒn sö dông ®Êt ë n«ng th«n lµm t¹i Uû ban nh©n d©n x·;ë ®« thÞ lµm t¹i Uû ban nh©n d©n huyÖn, quËn, thÞ x· thuéc tØnh - Thñ tôc chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt ë n«ng th«n lµm t¹i Uû ban nh©n d©n huyÖn;ë ®« thÞ lµm t¹i Uû ban nh©n d©n tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung ­¬ng Nguyªn t¾c cña viÖc chuyÓn quyÒn: - §¶m b¶o quyÒn lîi chÝnh ®¸ng cña ngêi sö dông ®Êt ®ång thêi khuyÕn khÝch hä ®Çu t­ c«ng søc vËt t­;tiÒn vèn vµo viÖc sö dông ®Êt ®ai cã hiÖu qu¶. Qu¶n lý chÆt chÏ vµ h¹n chÕ viÖc chuyÓn ®Êt n«ng nghiÖp vµo c¸c môc ®Ých kh¸c - §Êt giao sö dông vµo môc ®Ých nµo ng­êi nhËn chuyÓn vÉn ph¶i sö dông vµo môc ®Ých ®ã;giao theo thêi h¹n nµo th× ng­êi nhËn chuyÓn ®­îc sö dông hÕt thêi h¹n ®ã - Ph¶i xuÊt ph¸t tõ nhu cÇu thùc tÕ cña 2 bªn - ViÖc chuyÓn quyÒn sö dông ph¶i ®­îc thùc hiÖn trªn c¬ së gi¸ trÞ sö dông- kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt ®Ó gi¶i quyÕt lîi Ých vËt chÊt gi÷a 2 bªn Bªn c¹nh viÖc thõa nhËn quyÒn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, nhµ n­íc còng nghiªm cÊm viÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt tr¸i phÐp vµ quy ®Þnh nh÷ng tr­êng hîp sau ®©y kh«ng ®­îc phÐp chuyÓn quyÒn: - §Êt sö dông kh«ng cã giÊy tê hîp ph¸p - §Êt giao cho c¸c tæ chøc mµ ph¸p luËt quy ®Þnh kh«ng ®­îc chuyÓn quyÒn sö dông - §Êt ®ang tranh chÊp C¸c quyÒn n¨ng cô thÓ cña hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n trong viÖc chuyÓn quyÒn sö dông QuyÒn chuyÓn ®æi: §iÒu 74 luËt ®Êt ®ai quy ®Þnh Hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt n«ng, l©m nghiÖp ®Ó trång rõng, ®Êt ë do nhu cÇu s¶n xuÊt vµ ®êi sèng, ®­îc quyÒn chuyÓn ®æi quyÒn sö dông ®Êt lµ ph¶i sö dông ®Êt ®ã theo ®óng môc ®Ých, thêi h¹n ®îc giao ChuyÓn ®æi quyÒn sö dông ®Êt lµ ph­¬ng thøc ®¬n gi¶n nhÊt cña viÖc chuyÓn quyÒn sö dông. Hµnh vi nµy chØ bao hµm viÖc "®æi ®Êt lÊy ®Êt"gi÷a c¸c hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n ®­îc nhµ n­íc giao ®Êt ®Ó sö dông nh»m môc ®Ých chñ yÕu lµ tæ chøc l¹i s¶n xuÊt cho phï hîp, kh¾c phôc t×nh tr¹ng manh món, ph©n t¸n ®Êt ®ai hiÖn nay QuyÒn chuyÓn nh­îng: §iÒu 75 luËt ®Êt ®ai quy ®Þnh Hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt n«ng, l©m nghiÖp ®ù¬c chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt trong c¸c tr­êng hîp sau ®©y: - ChuyÓn ®i n¬i kh¸c - ChuyÓn sang lµm nghµnh nghÒ kh¸c - Kh«ng cßn kh¶ n¨ng trùc tiÕp lao ®éng Hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt ë, do chuyÓn ®i n¬i kh¸c hoÆc kh«ng cßn nhu cÇu ë ®­îc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt ChuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt lµ viÖc chuyÓn quyÒn sö dông cho ng­êi kh¸c trªn c¬ së cã gi¸;trong tr­êng hîp nµy ng­êi nhËn ®Êt ph¶i tr¶ cho ngêi chuyÓn quyÒn mét kho¶n tiÒn øng víi mäi chi phÝ mµ hä ®· bá ra vµ ®Ó cã ®­îc quyÒn sö dông ®Êt còng nh­ chi phÝ ®Çu t­ lµm t¨ng gi¸ trÞ cña ®Êt ChuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt kh¸c víi viÖc mua b¸n ®Êt ®ai ë chç: - §Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n vµ viÖc chuyÓn quyÒn chØ ®­îc thùc hiÖn trong thêi h¹n ®­îc giao quyÒn sö dông, còng nh­ trong ph¹m vi h¹n møc mµ ph¸p luËt quy ®Þnh - Nhµ n­íc cã quyÒn ®iÒu tiÕt ®Þa t« chªnh lÖch th«ng qua viÖc thu thuÕ chuyÓn quyÒn, thuÕ sö dông ®Êt, tiÒn sö dông ®Êt (khi chuyÓn ®Êt n«ng nghiÖp sang c¸c môc ®Ých kh¸c) QuyÒn thõa kÕ: §iÒu 76 luËt ®Êt ®ai quy ®Þnh - C¸ nh©n ®­îc nhµ n­íc giao ®Êt n«ng nghiÖp ®Ó trång c©y hµng n¨m, nu«i trång thuû s¶n sau khi chÕt th× quyÒn sö dông ®Êt hä ®­îc ®Ó l¹i cho nh÷ng ng­êi th©n thõa kÕ theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt thõa kÕ - Hé gia ®×nh ®­îc nhµ n­íc giao ®Êt n«ng nghiÖp ®Ó trång c©y hµng n¨m, nu«i trång thuû s¶n nÕu trong hé cã thµnh viªn chÕt th× c¸c thµnh viªn kh¸c trong hé ®­îc quyÒn tiÕp tôc sö dông diÖn tÝch ®Êt mµ nhµ n­íc ®· giao cho hé. Trong tr­êng hîp trong hé gia ®×nh kh«ng cßn thµnh viªn nµo th× nhµ n­íc thu håi ®Êt - C¸ nh©n, thµnh viªn cña hé gia ®×nh ®­îc nhµ n­íc giao ®Êt n«ng nghiÖp ®Ó trång c©y l©u n¨m, ®Êt l©m nghiÖp ®Ó trång rõng, ®Êt ë sau khi chÕt th× quyÒn sö dông ®Êt hä ®­îc ®Ó l¹i cho nh÷ng ng­êi th©n thõa kÕ theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt thõa kÕ Quan hÖ thõa kÕ lµ mét d¹ng ®Æc biÖt cña quan hÖ chuyÓn nh­îng, néi dung cña quan hÖ nµy võa mang ý nghÜa kinh tÕ võa mang ý nghÜa chÝnh trÞ- x· héi §Ó ®¹t ®­îc môc ®Ých cuèi cïng lµ ®Êt ®ai ®­îc tËp trung vµo tay nh÷ng ng­êi cã kh¶ n¨ng, ®iÒu kiÖn canh t¸c vµ ®Ó h¹n chÕ ®Õn møc tèi ®a kh¶ n¨ng coi ®Êt ®ai lµ ph¬ng tiÖn ®Ó bãc lét søc lao ®éng cña ngêi kh¸c, ph¸p luËt quy ®Þnh ng­êi thõa kÕ ph¶i lµ ng­êi trùc tiÕp s¶n xuÊt (Trong trêng hîp trong hé gia ®×nh kh«ng cßn thµnh viªn nµo th× nhµ n­íc thu håi ®Êt) QuyÒn thÕ chÊp: §iÒu 77 luËt ®Êt ®ai quy ®Þnh Hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt n«ng, l©m nghiÖp ®Ó trång rõng ®­îc thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt t¹i c¸c ng©n hµng cña nhµ n­íc, c¸c tæ chøc tÝn dông ViÖt Nam do nhµ n­íc cho phÐp thµnh lËp ®Ó vay vèn s¶n xuÊt Hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt ë, do nhu cÇu s¶n xuÊt vµ ®êi sèng ®­îc thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt ®åi víi c¸c tæ chøc kinh tÕ, c¸ nh©n ViÖt Nam trong n­íc ThÕ chÊp quyÒn sö ®Êt trong quan hÖ tÝn dông lµ mét quy ®Þnh míi vÒ viÖc (chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt kh«ng ®Çy ®ñ). ViÖc quy ®Þnh ng­êi sö dông cã quyÒn thÕ chÊp, quyÒn sö ®ông ®Êt ®· gi¶i quyÕt mét sè vÊn ®Ò c¬ b¶n sau ®©y: - T¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho c¸c hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n ®­îc vay vèn ®Ó ph¸t triÓn s¶n xuÊt, ®¸p øng nhu cÇu cÊp thiÕt, chÝnh ®¸ng cña ng­êi lao ®éng - T¹o c¬ së ph¸p lý vµ cë së thùc tÕ cho ng©n hµng vµ tæ chøc tÝn dông còng nh­ ng­ßi cho vay kh¸c thùc hiÖn ®­îc chøc n¨ng vµ b¶o ®¶m ®­îc quyÒn lîi cña hä QuyÒn cho thuª: §iÒu 78 luËt ®Êt ®ai quy ®Þnh Hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt n«ng ®Ó trång c©y hµng n¨m, nu«i trång thuû s¶n do hoµn c¶nh neo ®¬n, khã kh¨n do chuyÓn sang lµm nghÒ kh¸c nh­ng ch­a æn ®Þnh hoÆc thiÕu søc lao ®éng th× ®­îc cho ng­êi kh¸c thuª ®Êt víi thêi h¹n kh«ng qu¸ 3 n¨m. Tr­êng hîp ®Æc biÖt khã kh¨n, thêi h¹n cho thuª cã thÓ dµi h¬n do chÝnh phñ quy ®Þnh, ng­êi thuª ®Êt ph¶i sö dông ®óng môc ®Ých Cho thuª ®Êt lµ mét d¹ng chuyÓn quyÒn sö dông nh­ng thêi gian kh«ng qu¸ 3 n¨m vµ trong c¸c ®iÒu kiÖn rÊt h¹n chÕ ®èi víi khã kh¨n gia ®×nh vµ b¶n th©n ViÖc cho thuª ®Êt ph¶i ®­îc tiÕn hµnh trùc tiÕp gi÷a ng­êi cho thuª vµ ng­êi cã kh¶ n¨ng, ®iÒu kiÖn sö dông ®Êt Ng­êi thuª quyÒn sö dông ®Êt ph¶i sö dông ®óng môc ®Ých vµ thêi h¹n cña ®Êt nµy Tãm l¹i: Tõ ®Þnh chÕ "®­îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt "trong HiÕn ph¸p 1992 ®Õn c¸c quy ®Þnh cô thÓ vÒ quyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng, thõa kÕ, thÕ chÊp, cho thuª quyÒn sö dông ®Êt trong luËt ®Êt ®ai lµ mét b­íc ph¸t triÓn ®¸ng kÓ trong qu¸ tr×nh hoµn thiÖn hÖ thèng chÝnh s¸ch ®Êt ®ai cña Nhµ n­íc, t¹o c¬ së cho c¸c ho¹t ®éng qu¶n lý nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai can thiÖp cã hiÖu qu¶ vµ ®óng quy luËt vaß c¸c quan hÖ ®Êt ®ai ®ang vËn ®éng vµ ph¸t triÓn trong x· héi - H­ëng c¸c lîi Ých do c«ng tr×nh c«ng céng vÒ b¶o vÖ, c¶i t¹o ®Êt mang l¹i - §­îc Nhµ n­íc h­íng dÉn vµ gióp ®ì trong viÖc c¶i t¹o vµ båi bæ ®Êt ®ai - §­îc Nhµ n­íc b¶o vÖ khi bÞ ng­êi kh¸c x©m ph¹m ®Õn quyÒn sö dông ®Êt ®ai hîp ph¸p cña m×nh, ®­îc båi thêng thiÖt h¹i vÒ ®Êt khi bÞ thu håi ViÖc x©y dùng quy ®Þnh nµy cã ý nghÜa thùc tiÔn rÊt to lín, mét mÆt thÓ hiÖn Nhµ n­íc thùc sù quan t©m ®Õn quyÒn lîi vµ lîi Ých hîp ph¸p cña ngêi sö dông th«ng qua viÖc b¶o vÖ quyÒn lîi ®ã tríc sù x©m h¹i cña cña ng­êi kh¸c, còng nh­ bï ®¾p, kh«i phôc quyÒn lîi do viÖc nhµ n­íc thu håi ®Êt g©y nªn. MÆt kh¸c, th«ng qua quy ®Þnh nµy Nhµ n­íc thiÕt lËp nªn mét trËt tù x· héi trong viÖc qu¶n lý vµ sö dông ®Êt, c¸c biÖn ph¸p nh»m b¶o vÖ quyÒn lîi hîp ph¸p cña ng­êi nµy còng ®­îc hiÓu lµ c¸c biÖn ph¸p nh»m xö lý c¸c hµnh vi ph¹m ph¸p luËt g©y thiÖt h¹i cña ng­êi kh¸c - §­îc quyÒn gãp ®Êt ®Ó hîp t¸c s¶n xuÊt- kinh doanh theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt phï hîp víi môc ®Ých khi giao ®Êt Gãp ®Êt ®Ó s¶n xuÊt- kinh doanh còng nh»m ®¹t ®îc môc ®Ých tËp trung ho¸ ®Êt ®ai ®Ó t¹o ®iÒu kiÖn cho viÖc s¶n xuÊt hµng ho¸ mµ quyÒn sö dông ®Êt cña ng­êi sö dông kh«ng thay ®æi. Trªn thùc tÕ quyÒn nµy ®­îc ng­êi sö dông ®Êt ¸p dông réng r·i vµ b­íc ®Çu ®¹t ®­îc hiªu qu¶ kinh tÕ cao - §­îc quyÒn khiÕu n¹i, tè c¸o vÒ hµnh vi vi ph¹m quyÒn sö dông ®Êt hîp ph¸p cña m×nh vµ nh÷ng hµnh vi kh¸c vi ph¹m ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai * NghÜa vô cña ng­êi sö dông ®Êt - Sö dông ®Êt ®óng môc ®Ých, ®óng ranh giíi vµ c¸c yªu cÇu kh¸c ®· ®­îc quy ®Þnh khi giao ®Êt ChØ cã Nhµ n­íc th«ng qua c¸c c¬ quan Nhµ n­íc cã thÈm quyÒn míi cã quyÒn x¸c ®Þnh vµ thay ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt, ng­êi sö dông cã nghÜa vô ph¶i sö dông ®óng môc ®Ých sö dông tõ lo¹i ®Êt nµy sang lo¹i ®Êt kh¸c Ranh giíi sö dông ®Êt lµ ph¹m vi giíi h¹n quyÒn sö dông gi÷a c¸c chñ thÓ sö dông. Ng­êi sö dông ®Êt cã nghÜa vô sö dông ®Êt trong ph¹m vi giíi h¹n mµ nhµ n­íc cho phÐp - Thùc hiÖn c¸c biÖn ph¸p ®Ó b¶o vÖ vµ lµm t¨ng kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt - Tu©n theo c¸c quy ®Þnh vÒ b¶o vÖ m«i tr­êng kh«ng lµm tæn h¹i ®Õn lîi Ých chÝnh ®¸ng cña ng­êi sö dông ®Êt chung quanh Ng­êi sö dông ngoµi viÖc tu©n theo c¸c quy ®Þnh cña luËt ®Êt ®ai cßn ph¶i tu©n theo c¸c quy ®Þnh vÒ b¶o vÖ m«i tr­êng vµ t«n träng lîi Ých cña ng­êi sö dông ®Êt l©n cËn - Nép thuÕ sö dông ®Êt, thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, lÖ phÝ ®Þa chÝnh theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt + LÖ phÝ ®Þa chÝnh lµ kho¶n nép cho c¬ quan Nhµ n­íc khi lµm c¸c thñ tôc: TrÝch lôc hå s¬, b¶n ®å ®Þa chÝnh, cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt.... + ThuÕ sö dông ®Êt: lµ nghÜa vô vËt chÊt mµ bÊt kú tæ chøc c¸ nh©n nµo sö dông bÊt kú lo¹i ®Êt nµo cña Nhµ n­íc ®Òu ph¶i nép vµo ng©n s¸ch Nhµ n­íc + ThuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt: lµ nghÜa vô vËt chÊt cña ng­êi sö dông ®Êt khi hä tiÕn hµnh chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cña m×nh cho ng­êi kh¸c. C¨n cø ®Ó tÝnh lo¹i thuÕ nµy lµ khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt ®­îc chÝnh phñ Ên ®Þnh ®èi víi tõng vïng vµ tõng thêi gian nhÊt ®Þnh - Nép tiÒn sö dông ®Êt khi ®­îc giao ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt TiÒn sö dông ®Êt lµ kho¶n tiÒn mµ ng­êi ®­îc nhµ n­íc giao ®Êt cho sö dông ph¶i nép khi ®­îc giao ®Êt - §Òn bï cho ng­êi cã ®Êt bÞ thu håi ®Ó giao l¹i cho m×nh - Giao l¹i ®Êt khi Nhµ n­íc cã quyÕt ®Þnh thu håi B. QuyÒn Vµ NghÜa Vô Cña C¸c Tæ Chøc Vµ C¸ Nh©n N­íc Ngoµi (gäi t¾t lµ ng­êi nø¬c ngoµi) Tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi, tæ chøc quèc tÕ ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi ®Çu t­ vµo ViÖt Nam sö dông ®Êt ph¶i tu©n theo c¸c quy ®Þnh cña luËt ®Êt ®ai vµ c¸c quy ®Þnh kh¸c cña ph¸p luËt ViÖt Nam trõ tr­êng hîp ®iÒu ­íc quèc tÕ mµ Céng hoµ x· héi chñ nghÜa ViÖt Nam ký kÕt hoÆc tham gia cã quy ®Þnh kh¸c * QuyÒn cña bªn n­íc ngoµi - §­îc sö dông ®Êt theo thêi h¹n quy ®Þnh trong hîp ®ång thuª ®Êt - §­îc h­ëng thµnh qu¶ lao ®éng, kÕt qu¶ ®Çu t­ trong thêi h¹n sö dông - §­îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña Nhµ n­íc ViÖt Nam - NÕu v× lîi Ých an ninh quèc gia hoÆc khi ph¸t hiÖn thÊy trong khu ®Êt cho thuª cã c¸c khu di tÝch cÇn ®­îc b¶o tån mµ bªn ViÖt Nam cÇn thu l¹i kho¶nh ®Êt ®· cho thuª th× phÝa ViÖt Nam sÏ giao l¹i kho¶nh ®Êt kh¸c t­¬ng ®­¬ng vµ chÞu mäi phÝ tæn - §­îc ph¸p luËt cña Céng hoµ x· héi chñ nghÜa ViÖt Nam b¶o vÖ khi bÞ ng­êi kh¸c x©m ph¹m ®Õn quyÒn sö dông ®Êt cña m×nh. §­îc ®Òn bï thiÖt h¹i khi bÞ thu håi v× nhu cÇu cÊp thiÕt vÒ quèc phßng, an ninh, lîi Ých quèc gia, lîi Ých c«ng céng * NghÜa vô cña bªn n­íc ngoµi - Sö dông ®Êt ®óng môc ®Ých, ®óng ranh giíi vµ c¸c yªu cÇu kh¸c ®· ®­îc quy ®Þnh trong hîp ®ång - Kh«ng ®­îc lµm h¹i ®Õn m«i tr­êng vµ lîi Ých cña ng­êi sö dông ®Êt l©n cËn. - Thi hµnh nghiªm chØnh quyÕt ®Þnh cña chÝnh phñ ViÖt Nam vÒ thu håi ®Êt - Tr¶ tiÒn thuª ®Êt ®Çy ®ñ vµ ®óng thêi h¹n quy ®Þnh - Nép cho Uû ban nh©n d©n ®Þa ph­¬ng nh÷ng vËt thÓ quý hiÕm (vµng, b¹c, ®å cæ... )ph¸t hiÖn thÊy trong qu¸ tr×nh sö dông ®Êt. Bªn sö dông ®Êt sÏ ®­îc chÝnh phñ Céng hoµ x· héi chñ nghÜa ViÖt Nam th­ëng theo quy ®Þnh hiÖn hµnh - Nép lÖ phÝ ®Þa chÝnh khi lµm thñ tôc xin thuª ®Êt, ®¨ng ký ban ®Çu, ®¨ng ký biÕn ®éng, cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt trÝch lôc hå s¬ ®Þa chÝnh, gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai Tµi liÖu tham kh¶o 1. Cac- Mac- Angghen, tuyÓn tËp, tËp 23, NXB Sù thËt n¨m 1979. 2. Nh÷ng quy ®Þnh vÒ qu¶n lý vµ sö dông ruéng ®Êt, NXB N«ng nghiÖp n¨m 1980. 3. Cac- Mac T­ b¶n, quyÓn 1, tËp 2, NXB Sù thËt n¨m 1979. 4. LuËt ®Êt ®ai.