Bài giảng Luật nhà ở và luật kinh doanh bất động sản - Bài 3: Giao dịch về nhà ở

2/23/2020 15 GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở BÀI 3 1. Khái niệm Giao dịch nhà ở 2. Các hình thức Giao dịch nhà ở 3. Điều kiện nhà ở tham gia giao dịch và điều kiện của các bên tham gia giao dịch 4. Hợp đồng giao dịch nhà ở 2/23/2020 16 Điều 117 Luật Nhà ở Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở thƣơng mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mƣợn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở Các bạn có nhận xét gì về quy định trên? • Quy định trên mang tính liệt kê dẫn đến. - Thiếu các giao dịch nhƣ: + Cầm cố nhà. + Ủy quyền định đoạt nhà.. - Vậy những tranh chấp về các giao dịch trên xảy ra thì Tòa án giải quyết nhƣ thế nào? - Quy định thừa kế nhà là không chính xác mà phải là hành vi lập di chúc về nhà ở.  Theo phạm vi của Bộ luật dân sự và Luật nhà ở, còn pvi của Luật KD BĐS thì hẹp hơn.  Phân loại giao dịch về nhà ở: - Căn cứ vào sự thể hiện ý chí nhằm làm phát giao dịch chia ra làm hai loại. + Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận của các bên về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. + Hành vi pháp lý đơn phƣơng. 2/23/2020 17  Có 04 hình thức giao dịch:  Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán (Điều 430 BLDS 2015). Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác đƣợc thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật nhà ở và luật khác có liên quan Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê (Điều 472 BLDS 2015). Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác đƣợc thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan  Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trƣớc cho bên cho thuê mua một khoản tiền và đƣợc sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại đƣợc tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó (Điều 3.7 Luật KDBĐS 2014). 2/23/2020 18  Thuê mua nhà ở là việc ngƣời thuê mua thanh toán trƣớc cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trƣờng hợp ngƣời thuê mua có điều kiện thanh toán trƣớc thì đƣợc thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại đƣợc tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì ngƣời thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó (Điều 3.17 Luật Nhà ở 2014). 3.1. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch: • Nhà ở khi giao dịch phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật, không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trƣờng hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền và không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền • Trừ trƣờng hợp - Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai; - Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thƣơng; - Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cƣ 3.1. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch: • Không cần giấy chứng nhận... Đối với giao dịch - Bên mua, thuê mua nhà ở xã hội trong thời hạn là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền bán lại cho : + Đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó + Hoặc bán cho đối tƣợng thuộc diện đƣợc mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua • Giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. • Cho thuê, cho mƣợn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; (phù hợp thực tiễn đáp ứng nhu cầu) - Nhận thừa kế nhà ở; - Chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở thƣơng mại đƣợc xây dựng trong dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở 2/23/2020 19 3.2. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch: 3.2.1. Chủ thể: - Bên bán, cho thuê, - cho thuê mua nhà ở, - chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở thƣơng mại, - tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, - góp vốn, cho mƣợn, cho ở nhờ, - ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây: (Điều 119) 3.2. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch: 3.2.1. Chủ thể: - Là chủ sở hữu nhà ở - hoặc ngƣời đƣợc chủ sở hữu cho phép, ủy quyền; - Nếu chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở thƣơng mại thì phải là ngƣời đã mua nhà ở của chủ đầu tƣ - Hoặc ngƣời đã nhận chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở; 3.2. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch: 3.2.1. Bên bán, cho thuê: - Là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự; - Là tổ chức thì phải có tƣ cách pháp nhân, trừ trƣờng hợp tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thƣơng 2/23/2020 20 3.2. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch: 3.2.2. Bên mua, thuê: - bên nhận chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở thƣơng mại, - nhận đổi, nhận tặng cho, - nhận thừa kế, nhận góp vốn, - nhận thế chấp, mƣợn, ở nhờ, - đƣợc ủy quyền quản lý nhà ở Nếu là cá nhân trong nƣớc thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự. 3.2. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch: 3.2.2. Bên mua, thuê: - Nếu là cá nhân nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự, - (cũng cần quy định có NLPLDS) - Phải thuộc đối tƣợng đƣợc sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và - Không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thƣờng trú tại nơi có nhà ở đƣợc giao dịch. 3.2. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch: 3.2.2. Bên mua, thuê: - Nếu là tổ chức thì phải có tƣ cách pháp nhân; - Trƣờng hợp là tổ chức nƣớc ngoài thì phải thuộc đối tƣợng đƣợc sở hữu nhà ở; - Nếu tổ chức đƣợc ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản 2/23/2020 21 1. Hình thức hợp đồng 2. Các loại hợp đồng nhà ở 3. Nội dung hợp đồng 4.1. Hình thức hợp đồng: Điều 122 luật nhà ở. Trƣờng hợp phải công chứng, chứng thực. - Mua bán, - Tặng cho, - Đổi, - Góp vốn, - Thế chấp nhà ở, - Chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở thƣơng mại 4.1. Hình thức hợp đồng: Điều 122 luật nhà ở. Trƣờng hợp không phải công chứng, chứng thực. - Tổ chức tặng cho + nhà tình nghĩa, + nhà tình thƣơng; - Mua bán, cho thuê mua thuộc sở hữu nhà nƣớc; - Mua bán, cho thuê mua + nhà ở xã hội, + nhà ở phục vụ tái định cƣ; + góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; - (Theo bạn vì sao luật quy định không cần công chứng) 2/23/2020 22 4.1. Hình thức hợp đồng: Điều 122 luật nhà ở. Không cần công chứng đối với giao dịch. - Cho thuê, (Khác luật 2005, bình luận gì?) - Cho mƣợn, - Cho ở nhờ, - Ủy quyền quản lý nhà ở Chú ý: • Giao dịch phải công chứng có hiệu lực tại thời điểm công chứng, • Giao dịch không bắt buộc phải công chứng có hiệu lực tại thời điểm ký kết hợp đồng. • Trừ trƣờng hợp có thỏa thuận khác 4.1. Hình thức hợp đồng: Điều 122 luật nhà ở. Văn bản thừa kế nhà ở đƣợc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự. (Không bắt buộc phải công chứng)  Việc công chứng hợp đồng về nhà ở đƣợc thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; - Việc chứng thực hợp đồng về nhà ở đƣợc thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở. 4.2. Các loại hợp đồng:  Hợp đồng mua bán nhà ở.  Hợp đồng tặng cho nhà ở, đổi nhà ở  Hợp đồng thuê nhà ở Hợp đồng thế chấp nhà ở Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở Hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở • Chủ yếu phân tích giao dịch mua bán nhà ở, thuê nhà ở. 2/23/2020 23 4.2. Các loại hợp đồng:  Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán (Điều 430 BLDS 2015). Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác đƣợc thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật nhà ở và luật khác có liên quan • Mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai: - là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng đó chƣa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể => huy động vốn 4.2. Các loại hợp đồng: • Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần: - là việc mua bán, chuyển nhƣợng bất động sản mà bên mua, bên nhận chuyển nhƣợng đƣợc trả chậm hoặc trả dần tiền mua, tiền chuyển nhƣợng bất động sản trong thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng (Điều 4.7 Luật KDBĐS 2015). - Việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần do các bên thoả thuận và đƣợc ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở; trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở đƣợc quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trƣờng hợp nhà ở còn trong thời hạn bảo hành theo quy định của Luật nhà ở hoặc các bên có thoả thuận khác 4.2. Các loại hợp đồng: • Mua bán nhà ở đang cho thuê - Trƣờng hợp bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản - Bên thuê nhà ở đƣợc quyền ƣu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà , trừ trƣờng hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; - Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận đƣợc thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở đƣợc quyền bán nhà ở đó cho ngƣời khác 2/23/2020 24 4.2. Các loại hợp đồng: • Thủ tục mua bán nhà ở: - Sau khi công chứng. - Bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân (trừ trƣờng hợp không phải nộp) - Bên mua nộp thuế đăng ký quyền sở hữu. - Hồ sơ đƣợc nộp lên cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận - hoặc cập nhật thông tin thay đổi thể vào giấy chứng nhận và sổ đăng ký. 4.2. Các loại hợp đồng:  Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê (Điều 472 BLDS 2015). Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác đƣợc thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan. 4.2. Các loại hợp đồng:  Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở: • phụ thuộc vào từng loại giao dịch cũng nhƣ hình thức, thủ tục thực hiện các giao dịch về nhà ở: - Trƣờng hợp mua bán nhà ở của chủ thể không kinh doanh bất động sản và trƣờng hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trƣờng hợp các bên có thỏa thuận khác (Điều 12 Luật nhà ở 2014) 2/23/2020 25 4.2. Các loại hợp đồng:  Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở: • phụ thuộc vào từng loại giao dịch cũng nhƣ hình thức, thủ tục thực hiện các giao dịch về nhà ở: - Trƣờng hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở. 4.2. Các loại hợp đồng:  Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở: • phụ thuộc vào từng loại giao dịch cũng nhƣ hình thức, thủ tục thực hiện các giao dịch về nhà ở: - Trƣờng hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tƣ dự án xây dựng nhà ở với ngƣời mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tƣ. Đối với nhà ở thƣơng mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu đƣợc thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản 4.2. Các loại hợp đồng:  Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở: • phụ thuộc vào từng loại giao dịch cũng nhƣ hình thức, thủ tục thực hiện các giao dịch về nhà ở: - Trƣờng hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đƣợc thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế 2/23/2020 26 4.2. Các loại hợp đồng:  Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng: - Do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. - Trƣờng hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. - Trƣờng hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng. 4.3. Nội dung hợp đồng:  Nội dung của hợp đồng là tổng hợp các quyền và nghĩa vụ của các bên. + có thể là đối tƣợng, + số lƣợng, + chất lƣợng + giá cả. Theo Điều 121 Luật nhà ở quy định: Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải đƣợc lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây: Thứ 1. - Họ và tên của cá nhân, - Hoặc tên của tổ chức - Địa chỉ của các bên; 4.3. Nội dung hợp đồng:  Theo Điều 121 Luật nhà ở quy định: Thứ 2. - Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Thửa đất, - Thửa đất số tờ bản đồ số - Địa chỉ: - Diện tích: - Hình thức sử dụng: (riêng, chung) - Mục đích sử dụng: đất ở đô thị - Thời hạn sử dụng: lâu dài - Nguồn gốc sử dụng 2/23/2020 27 4.3. Nội dung hợp đồng:  Theo Điều 121 Luật nhà ở quy định: Mô tả nhà ở. - Địa chỉ số - Diện tích xây dựng. - Diện tích sàn - Kết cấu: váchsàn BTCT, mái - Cấp (hạng) 2,3 - Số tầng - Năm hoàn thành xây dựng - Thời hạn sở hữu. 4.3. Nội dung hợp đồng:  Theo Điều 121 Luật nhà ở quy định: - Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cƣ thì phải ghi rõ. + phần sở hữu chung, sử dụng chung; + phần thuộc quyền sở hữu riêng; + diện tích sàn xây dựng căn hộ; + mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cƣ theo đúng mục đích thiết kế đã đƣợc phê duyệt ban đầu; - Nhằm hạn chế tranh chấp 4.3. Nội dung hợp đồng:  Theo Điều 121 Luật nhà ở quy định: Thứ 3. thỏa thuận về giá, - Giá giao dịch nhà ở? ; - Trƣờng hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nƣớc có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó; Thứ 4. Thời hạn và phƣơng thức thanh toán tiền (nếu là trƣờng hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở;) 2/23/2020 28 4.3. Nội dung hợp đồng:  Theo Điều 121 Luật nhà ở quy định: Thứ 5. - Thời gian giao nhận nhà ở; - Thời gian bảo hành nhà ở (nếu là mua, thuê mua nhà ở đƣợc đầu tƣ xây dựng mới); - Thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mƣợn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; Thứ 6. Quyền và nghĩa vụ của các bên; Thứ 7. Cam kết của các bên; Thứ 8. Các thỏa thuận khác; 4.3. Nội dung hợp đồng:  Theo Điều 121 Luật nhà ở quy định: Thứ 9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; Thứ 10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; Thứ 11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của ngƣời ký 4.3. Nội dung hợp đồng:  Theo Điều 121 Luật nhà ở quy định: • Mục đích là lợi ích mà chủ thể mong muốn đạt đƣợc khi xác lập giao dịch đó. - Bên bán muốn nhận tiền, - Bên mua muốn sở hữu nhà. - Tuy nhiên không đƣợc vi phạm điều cấm của LUẬT. Ví dụ: ghi giá mua bán trong hợp đồng thấp hợn thực tế để trốn thuế. - Tặng cho nhà giả tạo để tránh khai báo tài sản. 2/23/2020 29 4.3. Nội dung hợp đồng:  HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở Chủ thể của hợp đồng. • Bên bán: Là cá nhân, tổ chức có - Nhà ở bán - Hoặc đƣợc ủy quyền - Cá nhân, Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ - không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thƣờng trú. • Bên mua: Là cá nhân, tổ chức có nhu cầu về nhà ở. 4.2. Nội dung hợp đồng:  HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở Các điều khoản chủ yếu: • Điều 1. Đối tƣợng là nhà ở số..GCN số1123/200 Mô tả đặc điểm của nhà ở và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. - Đối với căn hộ chung cƣ thì phải ghi rõ + phần sở hữu chung, sử dụng chung; + diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; + diện tích sàn xây dựng căn hộ; + mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung. 4.2. Nội dung hợp đồng:  HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở Các điều khoản chủ yếu: • Điều 2. Giá bán căn nhà. • Điều 3. Thời hạn thanh toán (lần 1 ngàylần 2 ngày phƣơng thức thanh toán bằng • Điều 4. Thời gian giao nhận nhà ở; • Điều 5. Thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở đƣợc đầu tƣ xây dựng mới; • Điều 6. Quyền và nghĩa vụ của các bên; 2/23/2020 30 4.2. Nội dung hợp đồng:  HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở Các điều khoản chủ yếu: • Điều 6. Quyền và nghĩa vụ của các bên; 6.1. Nghĩa vụ của bên bán: - Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà. - Bảo quản nhà đã bán. - Giao nhà đúng tình trạng nhƣ đã cam kết, kèm theo các giấy tờ pháp lý về nhà ở cho bên mua. - Thực hiện các thủ tục pháp lý theo quy định của pháp luật 4.2. Nội dung hợp đồng:  HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở Các điều khoản chủ yếu: • Điều 6. Quyền và nghĩa vụ của các bên; 6.2. Nghĩa vụ của bên mua. - Trả tiền mua đúng nhƣ cam kết. - Nhận nhà đúng thời hạn, nếu chậm nhận gây thiệt hại thì phải bồi thƣờng. - Nếu nhà mua bán đang cho thuê thì ngƣời thuê đƣợc quyền tiếp tục thuê . - Thực hiện các thủ tục pháp lý, tài chính theo quy định của pháp luật. • Điều 7. cam kết khác. • Điều 8. hiệu lực của hợp đồng • * Là ngƣời mua nhà ở bạn quan tâm đến vấn đế gì để hạn chế rủi ro? - Bên bán có năng lƣc pháp luật, hành vi không? - Già hay trẻ ngành nghề làm việc. Quê quán - Độc thân hay có vợ, chồng. - Chính chủ hay đƣợc ủy quyền? phạm vi ủy quyền. - Giấy tờ tùy thân CMTND xem giấy tờ nhà có thật không. - Chữ in trên giấy có nét không, - Chữ in trên giấy có sai chính tả không. 2/23/2020 31 • * Là ngƣời mua nhà ở bạn quan tâm đến vấn đế gì để hạn chế rủi ro? - Cấp năm nào? Tên gọi của giấy là gì. - Hoa văn có sắc nét không, quốc huy - Dấu đóng chìm, nổi có đúng chỗ không, - Chất liệu giấy mỏng hoặc quá dầy.. - Các thông tin trên giấy có đúng không - Độ đều của chữ, mờ nhạt của mực - Số giấy cấp. • * Là ngƣời mua nhà ở bạn quan tâm đến vấn đế gì để hạn chế rủi ro? -Đến tận nơi căn nhà để kiểm tra thực tế. - Xác minh ngƣời bán có phải chủ không. - Gặp ngƣời đang ở thăm dò thái độ của họ (nhờ ngƣời khác đóng vai vợ hoặc chồng) - Hỏi hàng xóm, tổ dân phố có đúng chủ không - Xác minh nhà đất có đúng với giấy tờ không. - Đến cơ quan nhà nƣớc xác minh thông tin. - Quan tâm đến giá cả. Vật liệu và tài sản khác - Thời điểm giao nhà. - Hình thức của hợp đồng • * Là ngƣời bán bạn quan tâm đến vấn đề gì. - Bên mua ngƣời mua là ngƣời có năng lực hành vi không. - Hạn chế cho xem giấy tờ thật - Giá cả, - Phƣơng thức thanh toán. - Số lần thanh toán, - Địa điểm thanh toán. - Hình thức của hợp đồng 2/23/2020 32 4.2. Nội dung hợp đồng:  HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở Các điều khoản chủ yếu: Điều1. Đối tƣợng là nhà ở : - Cần mô tả chi tiết về nhà ở. - Loại nhà. - Số tầng, - Diện tích sử dụng. - Hiện trạng thực tế - Phần sử dụng chung (nếu có) 4.2. Nội dung hợp đồng:  HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở Các điều khoản chủ yếu: * Nhà cho thuê. - Không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Điều 118.2 (d), khác luật 2005). - Không có tranh chấp về quyền sở hữu. - Không bị kê biên theo quy định của luật. - Không thuộc diện + đã có quyết định thu hồi đất, + có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. 4.2. Nội dung hợp đồng:  HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở Các điều khoản chủ yếu: - Bên cho thuê phải bảo đảm chất lƣợng, an toàn cho bên thuê - Có đầy đủ hệ thống: + điện, + cấp thoát nƣớc + bảo đảm vệ sinh môi trƣờng. (Điều 118.3) (Các bạn có bình luận gì về quy định này?) - Nếu thuộc sở hữu chung thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của các đồng sở hữu chủ. 2/23/2020 33 4.2. Nội dung hợp đồng:  HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở Các điều khoản chủ yếu: Điều 2. Giá cả - do các bên thỏa thuận, - trong trƣờng hợp nhà nƣớc có quy định khung giá thì. Chú ý: - Để hạn chế tranh chấp nên quy định cụ thể giá thuê nhà không thay đổi trong suốt thời gian thuê. - Hoặc điều kiện cụ thể nếu có tăng giá thuê nhà ở. 4.2. Nội dung hợp đồng:  HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở Các điều khoản chủ yếu: * Theo quy định của luật. - bên cho thuê đƣợc quyền điều chỉnh giá thuê, nếu cải tạo nhà và đƣợc bên thuê đồng ý. - Giá mới do các bên thỏa thuận; - không thỏa thuận đƣợc thì bên cho thuê có quyền đơn phƣơng chấm dứt hợp đồng. 4.2. Nội dung hợp đồng:  HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở Các điều khoản chủ yếu: Điều 3. Thời hạn thuê nhà ở - do các bên thỏa thuân (tháng, năm) Chú ý: không nên thỏa thuận nếu một bên muốn chấm dựt hợp đồng thì báo trƣớc một thời hạn. Điều 4. Phƣơng thức thanh toán (tiền mặt, chuyển khoản ) Điều 5. Địa điểm thanh toán. ) Điều 6. Thời điểm thanh toán, Điều 7. nghĩa vụ của các bên. 2/23/2020 34 4.2. Nội dung hợp đồng:  HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở Các điều khoản chủ yếu: 7.1. Nghĩa vụ của bên cho thuê. - Giao nhà đúng tình trạng nhƣ đã cam kết, đúng thời hạn (Chú ý: Khi giao kết cần mô tả chi tiết tình trạng nhà và tài sản kèm theo). - Bảo đảm nhà thuê ổn định không có tranh chấp. - Phải sửa chữa những hƣ hỏng lớn hoặc sửa chữa định kỳ. - Vậy thế nào là hƣ hỏng lớn? 4.2. Nội dung hợp đồng:  HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở Các điều khoản chủ yếu: 7.2. Nghĩa vụ của bên thuê. - Sử dụng nhà thuê đúng mục đích. - Bảo quản nhà thuê, nếu làm hƣ hỏng thì phải bồi thƣờng. - Phải sửa chữa những hƣ hỏng nhỏ theo phong tục tập quán. - Tôn trọng các quy tắc sinh hoạt công cộng. + giữ vệ sinh công cộng. + thực hiện hƣơng ƣớc làng bản. + nếp sống văn hóa khu dân cƣ. 4.2. Nội dung hợp đồng:  HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở Các điều khoản chủ yếu: - Trả tiền thuê đúng cam kết. - Nếu chậm trả phải chịu lãi suất đối với số tiền chậm trả, nhƣng không quá 20% năm. - Trả lại nhà thuê khi hết hạn. Điều 8. cam kết khác. - Thỏa thuận về tiền đặt cọc. - Hoặc thỏa thuận về phạt vi phạm. - Thỏa thuận về bồi thƣờng thiệt hại 2/23/2020 35 1.Thế nào là nhà ở? Xác định các loại nhà ở và dự án đầu tƣ phát triển nhà ở? 2.Nêu những điểm khác biệt trong sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài so với tổ chức, cá nhân trong nƣớc? CÂU HỎI ÔN TẬP Câu hỏi 1. - Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở trong luật nhà ở 2014 khác gì so với luật nhà ở năm 2005? - Ý nghĩa pháp lý của các quy định này? Câu hỏi 2. - Là ngƣời mua nhà ở bạn quan tâm đến vấn đề gì để hạn chế thấp nhất những rủi ro pháp lý? CÂU HỎI ÔN TẬP