Bài giảng Một số vấn đề tư vấn pháp luật - Phần 3: Tư vấn mua bán nhà

37 38 Kỹ năng giao tiếp Cách đặt câu hỏi Những thông tin, tài liệu cần thu thập 1. Nội dung sự việc ? 2. Khách hàng chờ đợi điều gì ? Bước I. Tìm hiểu yêu cầu của KH 39 Cách đặt câu hỏi cho khách hàng „ Bà Nga - ông Toàn, (tư cách, năng lực hành vi ...) „ Nhà (vị trí, diện tích, giấy tờ sở hữu...) „ Tháng 4 năm 2003, 2/2/2000, 10/5/2001 „ Hà nội, Lạng Sơn „ Các thoả thuận mà hai bên đă đạt được ? Có cam kết gì chưa? „ Mục đích mua để gia đình ở „ Ai ? „ Về cái gì ? „ Khi nào ? „ Ở đâu ? „ Như thế nào ? „ Tại sao ? 40 Bà Võ Thị Nga, hiện đang sinh sống ở Lạng Sơn, có nhu cầu mua một ngôi nhà ở Hà Nội. Bà đến văn phòng luật sư xin tư vấn về thủ tục mua bán nhà. Ngôi nhà tại 125 đường Xuân Thuỷ mà bà Nga có ý định mua là của ông Đinh Văn Toàn, có diện tích đất là 58 m2. Giá cả bên bán đưa ra là 2.300.000.000 đồng. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở cấp năm 1995, ghi tên bà Ngô Thị Lan. Về nguồn gốc ngôi nhà, bà Nga cung cấp thêm một số tình tiết. Có thể tóm tắt bằng sơ đồ sau: Ông Lê Văn Dũng Ông Đinh Văn Toàn Bà Võ Thị Nga Bà Ngô Thị Lan Hợp đồng viết, ký ngày 2/2/2000, không qua công chứng, chứng thực Hợp đồng viết, ký ngày 10/5/2001, không qua công chứng, chứng thực. 41 QHPL (Tư cách - đối tượng) Câu hỏi của khách hàng? (Quyền lợi của KH là gì ? KH muốn gì ?)Sự việc Câu hỏi pháp lý mấu chốt (khái quát) ? (Câu hỏi trong tâm trí LS) Các câu hỏi pháp lý cần thiết? (Câu hỏi trong tâm trí LS) Đây là các câu hỏi pháp lý thành phần giúp trả lời cho câu hỏi pháp lý mấu chốt Quá trình xác định vấn đề pháp lý là quá trình luật sư phân tích sự việc, bằng cách liên tục đặt các câu hỏi Các câu hỏi pháp lý phụ ? (Đây là câu hỏi có thể hỏi khách hàng. Nhằm tìm bằng chứng – giá trị) Bước III. Xác định vấn đề pháp lý 42 Tôi có nên mua ngôi nhà đó không ? Các câu hỏi pháp lý cần thiết Câu hỏi pháp lý mấu chốt (khái quát) Hợp đồng mua bán nhà ở này, nếu thực hiện, có hợp pháp không ? Các điều kiện có hiệu lực của HĐ ? Chủ thể có năng lực hành vi không ? Nội dung: Đối tượng có thuộc sở hữu người bán ? SH chung hay riêng ? Có được phép giao dịch ? Thoả thuận giữa hai bên ? Hình thức của HĐ: công chứng được không ? Có cách khác nào không? Nên mua Có Không Sự việc QH hợp đồng mua bán nhà ở Các câu hỏi pháp lý phụ Năng lực hành vi ? Giấy tờ sở hữu Nội dung thoả thuận ? Có giấy giao kèo không ? 43 1. Dựa vào tính chất pháp lý của dữ kiện để định vị lĩnh vực pháp luật và định chế pháp luật liên quan 2. Dựa vào các câu hỏi pháp lý 3. Xác định hiệu lực về thời gian, không gian của VBPL Bước IV Xác định luật và áp dụng luật vào tình huống của khách hàng 44 Đánh giá điểm mạnh và điểm yếu về mặt pháp lý trong lập luận bảo vệ quyền lợi của KH Áp dụng luật vào tình huống của KH Quá trình lập luận để trả lời các câu hỏi pháp lý Sử dụng các phương pháp lập luận (Gắn liền với giải thích luật, hiểu luật; đánh giá chứng cứ) 45 Hợp đồng mua bán nhà ở này, nếu thực hiện, có hợp pháp không ? Các VBPL về hợp đồng dân sự Các VBPL về nhà ở, đất đai Các điều kiện có hiệu lực của HĐ ? Điều 131 -147 BLDS Điều 443 - 450 BLDS Bộ luật dân sự, các VBPL về đất đai, nhà ở Thời điểm diễn ra giao dịch và các giao dịch và giao dịch liên quan: 2000-2002 Địa điểm hay phạm vi của giao dịch. Hà Nội Quyết định số 158/2002/QĐ-UB ngày 25.11.2002 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành Qui định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội 46 4. Trách nhiệm của người sử dụng đất, sở hữu nhà: a)[...] b) Đối với người nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà. b.1) Nếu là cá nhân phải có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội (trừ trường hợp thừa kế); Nếu là tổ chức phải có Giấy phép kinh doanh và có trụ sở chính (hoặc chi nhánh) được phép đóng tại Hà Nội. b.2) [...] (Điều 2, mục I, khoản 4, điểm b.1 Qui định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội - Ban hành kèm theo Quyết định số 158/2002/QĐ-UB ngày 25.11.2002 của UBND Thành phố Hà Nội) 47 Một mặt, giấy tờ sở hữu nhà dù hợp lệ nhưng vẫn đứng tên chủ sở hữu cũ, nên về mặt nguyên tắc không thể công chứng trực tiếp HĐ mua bán nhà (nếu có) giữa bà Nga và ông Toàn và như vậy, không thể sang tên trước bạ. Mặt khác, theo QĐ 158/2002/QĐ-UB ngày 25.11.2002 của UBND thành phố Hà Nội thì bà Nga không được phép mua nhà ở Hà Nội. KẾT LUẬN GÌ? 48 Định ra tất cả các giải pháp khác nhau cho vấn đề được yêu cầu tư vấn ƒ Kết luận của luật sư: Nên lựa chọn giải pháp nào ? Cách 1: Lựa chọn một giải pháp Cách 2: Sắp xếp các giải pháp theo thứ tự ưu tiên Bước V đề xuất giải pháp – Trả lời kh ƒ Rà soát tính hợp pháp và tính khả thi của từng giải pháp (góc độ pháp lý và kinh tế gắn liền với thực tiễn) 1. Đánh giá hậu quả 2. Khả năng thắng lợi và mức độ rủiro 49 Định ra tất cả các giải pháp khác nhau cho vấn đề được yêu cầu tư vấn ƒ Kết luận của luật sư: Nên lựa chọn giải pháp nào ? Cách 1: Lựa chọn một giải pháp Cách 2: Sắp xếp các giải pháp theo thứ tự ưu tiên Bước V Đề xuất giải pháp – Trả lời KH ƒ Rà soát tính hợp pháp và tính khả thi của từng giải pháp (góc độ pháp lý và kinh tế gắn liền với thực tiễn) 1. Đánh giá hậu quả 2. Khả năng thắng lợi và mức độ rủi ro 50 BẢNG PHÂN TÍCH CÁC GIẢI PHÁP §¸nh gi¸ trªn hai ph−¬ng diÖn ph¸p luËt (kÓ c¶ thùc tiÔn ¸p dông PL) vµ kinh tÕ §¸nh gi¸ trªn hai ph−¬ng diÖn ph¸p luËt (kÓ c¶ thùc tiÔn ¸p dông PL) vµ kinh tÕ Cã ®¹t ®−îc môc ®Ých cña kh¸ch hµng kh«ng ? M« t¶ gi¶i ph¸p, c¸ch thøc thùc hiÖn §iÓm yÕu vµ rñi ro§iÓm m¹nh vµ kh¶ n¨ng thµnh c«ng KÕt qu¶Gi¶i ph¸p 51 //Kh«ng ®¹t ®−îc môc ®Ých cña KH 1. Kh«ng mua §iÓm yÕu vµ rñi ro§iÓm m¹nh vµ kh¶ n¨ng thµnh c«ng KÕt qu¶Gi¶i ph¸p 1. Sắp xếp, phân tích các giải pháp 52 ChØ cã thÓ ký giÊy viÕt tay. Hîp ®ång bÞ coi lµ tr¸i ph¸p luËt, kh«ng thÓ thùc hiÖn c«ng chøng ®−îc. TiÒm Èn rñi ro tranh chÊp víi ng−êi b¸n Che giÊu ®−îc giao dÞch bÊt hîp ph¸p Kh«ng ®¹t ®−îc môc ®Ých cña KH 2. §øng tªn mua §iÓm yÕu vµ rñi ro §iÓm m¹nh vµ kh¶ n¨ng thµnh c«ng KÕt qu¶Gi¶i ph¸p 1. Sắp xếp, phân tích các giải pháp 53 Cùc kú phøc t¹p cho viÖc c«ng chøng vµ sang tªn. TiÒm Èn rñi ro bÞ TA tuyªn hîp ®ång bÞ che giÊu v« hiÖu. TiÒm Èn rñi ro tranh chÊp víi chÝnh ng−êi gióp m×nh ®øng tªn mua. Che giÊu ®−îc hîp ®ång thùc lµ hîp ®ång bÞ coi lµ tr¸i ph¸p luËt Kh«ng ®¹t ®−îc môc ®Ých cña KH 3. §øng tªn ng−êi kh¸c cã ®ñ ®iÒu kiÖn mua §iÓm yÕu vµ rñi ro§iÓm m¹nh vµ kh¶ n¨ng thµnh c«ng KÕt qu¶Gi¶i ph¸p 1. Sắp xếp, phân tích các giải pháp 54 TiÒm Èn rñi ro bÞ TA tuyªn hîp ®ång bÞ che giÊu v« hiÖu. TiÒm Èn rñi ro tranh chÊp víi chÝnh ng−êi gióp m×nh ®øng tªn mua. Che giÊu ®−îc hîp ®ång thùc tÕ lµ hîp ®ång bÞ coi lµ tr¸i ph¸p luËt Kh«ng ®¹t ®−îc môc ®Ých cña KH 4. §øng tªn ng−êi kh¸c cã ®ñ ®iÒu kiÖn mua vµ chän nhµ kh¸c giÊy tê hîp lÖ, hoÆc yªu cÇu «ng Toµn hoµn tÊt thñ tôc giÊy tê §iÓm yÕu vµ rñi ro§iÓm m¹nh vµ kh¶ n¨ng thµnh c«ng KÕt qu¶Gi¶i ph¸p 1. Sắp xếp, phân tích các giải pháp 55 -Tèn kÐm vÒ mÆt thêi gian vµ chi phÝ; - Ch−a râ thùc tiÔn gi¶i quyÕt khi DN gi¶i thÓ. §−îc phÐp mua nhµ ®Ó phôc vô môc ®Ých kinh doanh Cã kh¶ n¨ng thµnh c«ng 5. Thµnh lËp tæ chøc cã GiÊy phÐp kinh doanh hoÆc më chi nh¸nh t¹i Hµ Néi. Yªu cÇu «ng Toµn hoµn tÊt giÊy tê hîp lÖ vÒ nhµ, hoÆc mua nhµ kh¸c. §iÓm yÕu vµ rñi ro§iÓm m¹nh vµ kh¶ n¨ng thµnh c«ng KÕt qu¶Gi¶i ph¸p 1. Sắp xếp, phân tích các giải pháp 56 2. Kết luận của luật sư Định hướng cho KH „ Cách 1: Lựa chọn một giải pháp „ Cách 2: Sắp xếp các giải pháp theo thứ tự ưu tiên Bạn khuyên khách hàng như thế nào trong trường hợp này ?