Bài tập học kỳ kinh doanh bất động sản

Đề bài 2: Trong hợp đồng “hứa mua, hứa bán” với khách hàng hồi tháng 5/2004, công ty đại ốc Thành Công (chủ đầu tư) cam kết hoàn tất dự án trong 30 tháng kể từ ngày ký. Nếu chậm giao nhà, chủ đầu tư phải trả lãi suất 0.5%/ 01 tháng trong khoảng thời gian kéo dài việc bàn giao căn hộ so với tổng số tiền khách hàng đã đóng trước cho công ty. Tuy nhiên, đến tháng 7/2008, khách hàng rất ngạc nhiên khi được chủ đầu tư thông báo tăng giá bán từ 13-14 triệu/ 01m2 lên thàng 19-20 triệu/ 01 m2. Đồng thời, đã qua 04 năm mà dự án chưa được thực hiện theo đúng cam kết. Hỏi: 1) chủ đầu tư đã có hành vi vi phạm những điều khoản nào của pháp luật kinh doanh bất động sản? 2) anh (chị) có bình luận gì về hợp đồng mà khách hàng đã ký với chủ đầu tư trong trường hợp này? 3) đưa ra hướng giải quyết đối với vụ việc này? Bài làm: 1) Chủ đầu tư đã có hành vi vi phạm những điều khoản nào của pháp luật kinh doanh bất động sản? Theo định nghĩa tại khoản 1 điều 22 về nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng: Nhà, công trình xây dựng được mua bán bao gồm nhà, công trình xây dựng đã có sẵn, đang xây dựng hoặc được hình thành trong tương lai theo dự án, thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt. Thì chủ đầu tư đã vi phạm những điều sau trong luật kinh doanh bất động sản (LKDBĐS) 2006: Khoản 5 Điều 22 về Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng: Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải được lập thành hợp đồng theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp bán nhà, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai thì các bên phải thỏa thuận trong hợp đồng về giá mua bán tại thời điểm ký hợp đồng, không phụ thuộc thời điểm giao nhà, công trình xây dựng. Khoản 2 Điều 25 về Nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng: Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng tiến độ, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng, kèm theo hồ sơ và hướng dẫn sử dụng; chuyển giao quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất. Do khách hàng đã đóng trước cho công ty một khoản tiền và giá cũng thỏa thuận tại thời điểm ký hợp đồng nên trường hợp trên, chủ đầu tư cũng đã vi phạm điểm c,d khoản 1 điều 14 về Mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần: 1. Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước và phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: c) Khách hàng ứng tiền trước được hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất động sản tại thời điểm ký hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; d) Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ; 2) Bình luận của cá nhân về hợp đồng mà khách hàng đã ký với chủ đầu tư trong trường hợp này? Hợp đồng hứa mua hứa bán có thể hiểu nôm na là loại hợp đồng mà người mua hoặc người bán hoặc cả người mua và người bán chưa đủ điều kiện để thực hiện việc mua bán nhưng hiện tại có nhu cầu mua bán đối với các sản phẩm bất động sản đó. Bằng hợp đồng hứa mua hứa bán, các bên cam kết sẽ thực hiện việc mua bán khi đã đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Về hình thức: thông thường Hợp đồng hứa mua hứa bán cũng có đầy đủ các nội dung giống như Hợp đồng mua bán. Hình thức và tên gọi của loại Hợp đồng hứa mua hứa bán vẫn được pháp luật công nhận và bảo vệ. Nếu chủ đầu tư chưa xây xong móng mà đã “huy động vốn” của khách hàng rồi, thì coi như vi phạm điều 39 Luật nhà ở về Mua bán, cho thuê nhà ở thương mại: 1. Phương thức mua bán, cho thuê nhà ở thương mại được thực hiện thông qua hình thức trả tiền một lần hoặc trả chậm, trả dần. Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng. 2. Trình tự, thủ tục mua bán, cho thuê nhà ở thương mại được thực hiện theo quy định tại Chương V của Luật này. 3. Giá mua bán, cho thuê nhà ở thương mại, phương thức thanh toán do các bên thoả thuận trong hợp đồng. Mặt khác căn cứ vào Điều 38 Luật Nhà ở về. Nguồn vốn để phát triển nhà ở thương mại bào gồm: 1. Vốn của chủ đầu tư. 2. Vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác. 3. Vốn vay của tổ chức tín dụng. 4. Vốn từ tiền ứng trước của bên có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở. 5. Vốn huy động từ các nguồn khác theo quy định của pháp luật. Khoản 5, 8, 9 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản về Quyền của chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp: 5. Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng và chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng theo dự án đã được phê duyệt; trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án cho chủ đầu tư khác thì phải thực hiện theo quy định tại Điều 21 của Luật này. 8. Liên doanh, hợp tác kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để thực hiện dự án. 9. Huy động vốn theo quy định của pháp luật. Theo căn cứ trên thì cho rằng, các bên thực hiện không sai. Vì pháp luật cho phép chủ đầu tư có quyền liên doanh, liên kết, hợp tác với các tổ chức, cá nhân khác để thực hiện dự án. Chính vì vậy, loại hợp đồng này cho đến nay vẫn tồn tại. Tuy nhiên hiện nay, các chủ đầu tư cũng đã hạn chế không thực hiện ký với khách hàng lẻ khi chưa hoàn tất móng để nhận lại một  sản phẩm căn hộ, mà đa số là liên kết với các đối tác khác (thường là tổ chức) để được chia lại lợi nhuận, có thể là tiền hoặc một số căn hộ. Việc Luật Nhà ở quy định các chủ đầu tư xây xong móng mới được bán nhằm đảm bảo lợi ích của người mua nhà, và xuất phát từ tình trạng một số chủ đầu tư không có năng lực nhưng huy động vốn của khách hàng rồi không xây dựng, làm việc khác... Nhưng để rõ ràng hơn, nên chăng pháp luật cần quy định rõ các vấn đề: - Liên doanh, liên kết, hợp tác với tổ chức, cá nhân được quy định trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) cụ thể là thế nào? - Chủ đầu tư một dự án có thể huy động vốn bằng các hình thức nào? Tỷ lệ sản phẩm được bán/huy động vốn trước khi hòan thành móng... để không vi phạm pháp luật, đảm bảo minh bạch và an toàn cho người dân... Về phía người mua trong hợp đồng cần lưu ý: - Uy tín của Chủ đầu tư. - Pháp lý dự án đầy đủ (ví dụ: quyết định giao đất, thỏa thuận quy hoạch dự án 1/500, thẩm định thiết kế/giấy phép xây dựng …). - Bộ Hợp đồng đầy đủ theo Thông tư 01/2009 của Bộ Xây dựng (Hợp đồng, các phụ lục …). - Đọc kỹ Hợp đồng, nếu không am hiểu thì có thể nhờ người có chuyên môn, luật sư... Đó là tránh rủi ro pháp lý dự án, để tránh rủi ro kinh tế cần quan tâm: + Vị trí dự án; các tiện ích, dịch vụ bao gồm trong giá bán... + Định hướng phát triển hạ tầng, quy họach liên kết vùng, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội... của dụ án; + Uy tín, kinh nghiệm, năng lực các đơn vị:  Đơn vị thiết kế, đơn vị quản lý, tư vấn, giám sát; đơn vị thi công; đơn vị tiếp thị, phân phối, môi giới; đơn vị quản lý chung cư, khu dân cư... + Tính thanh khoản (dễ mua bán) của dự án/sản phẩm; + Tỷ lệ tài trợ của ngân hàng... Tóm lại, trước tiên khi đầu tư vào một dự án để kinh doanh hay đơn giản là mua một căn hộ để làm nơi “an cư” cho bản thân và gia đình, việc đầu tiên cần làm là cần tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư dự án và các nội dung lưu ý bên trên. Ngoài uy tín chủ đầu tư, cũng nên cân nhắc uy tín đơn vị tư vấn tiếp thị, phân phối, môi giới... Thứ hai, khách hàng cần nghiên cứu kỹ pháp lý dự án và nội dung hợp đồng sẽ ký kết. Việc nghiên cứu kỹ hợp đồng sẽ giúp khách hàng hạn chế được các rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện hợp đồng với chủ đầu tư. Dự liệu vấn đề bồi thường thiệt hại khi phía chủ đầu tư không thể hoàn thành công trình đúng hạn hoặc không tiếp tục thực hiện công trình theo đúng yêu cầu của mình. Trường hợp trên, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở thì dự án chỉ được phép huy động vốn khi chủ đầu tư đã xây dựng xong phần móng của công trình (đối với dự án căn hộ chung cư) hoặc dự án đã xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng (đối với các dự án hạ tầng kỹ thuật, đất nền). Trong trường hợp này cần thương lượng thỏa thuận lại với chủ đầu tư hoặc có thể yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền can thiệp, nếu cần. Căn cứ vào Hợp đồng hứa mua hứa bán, vẫn có thể khởi kiện công ty - bên bán. Và pháp luật sẽ bảo vệ đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp của cũng như là khi bên mua ký Hợp đồng mua bán. 3) Hướng giải quyết trong vụ việc. Trường hợp dự án đã hoàn tất: Khách hàng có thể đâm đơn kiện ra tòa dân sự để giải quyết vấn đề vi phạm hợp đồng của phía chủ đầu tư để yêu cầu giải quyết vấn đề giá căn hộ và yêu cầu bồi thường theo hợp đồng, cụ thể là: / Bồi thường theo quy định của hợp đồng là trả lãi suất 0.5%/ 01 tháng trong khoảng thời gian kéo dài việc bàn giao căn hộ so với tổng số tiền khách hàng đã đóng trước cho công ty. Thời điểm ký hợp đồng là 5/2004, 30 tháng sau là tháng 11/2006. tính đến tháng 7 năm 2008 là phía chủ đầu tư đã quá hạn giao nhà như hợp đồng 18 tháng, chủ đầu tư phải trả lãi (0,5% tổng số tiền khách hàng đã đóng trước) x 18 tháng. Đồng thời chủ đầu tư phải giao nhà theo hợp đồng. / Phía khách hàng được hưởng giá ban đầu là 13-14 triệu đồng/ 1m2 là giá 2 bên đã thỏa thuận tại thời điểm kỳ hợp đồng theo quy định tại khoản 5 điều 22 LKDBĐS. Trường hợp dự án chưa hoàn tất: Khách hàng có 2 hướng giải quyết: Một là tiếp tục đợi công trình hoàn thiện sau đó kiện đòi tiền bồi thường, trả số tiền còn lại theo giá ban đầu là 13-14 triệu đồng. 1m2 theo thỏa thuận ban đầu và yêu cầu giao nhà Hai là yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả số tiền đã đóng khi ký hợp đồng. Tuy nhiên so không có thỏa thuận trong hợp đồng về trường hợp này nên khách hàng không có quyền yêu cầu phía chủ đầu tư trả số tiền lãi. Như vậy, sau 4 năm giá cả thay đổi, lạm phát tăng cao, phía khách hàng sẽ chịu thiệt hại nếu chấp nhận không tiếp tục duy trì hợp đồng do bên chủ đầu tư đã vi phạm hợp đồng và yêu cầu trả lại số tiền đã đóng bạn đầu. Nhưng nếu khách hàng chấp nhận đợi đến khi chủ đầu tư hoàn thành dự án cũng đồng nghĩa chấp nhận những rủi ro trong tương lai. Cách nào cũng có rủi ro nên khi ký kết hợp đồng thì phía khách hàng cần thận trọng và dự đoán trước để không xảy ra những trường hợp khó giải quyết và nhiều rủi ro. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1) Giáo trình Pháp luật kinh doanh bất động sản – ĐH Luật Hà Nội 2) Luật kinh doanh bất động sản 2006 3) Luật nhà ở 2005 4) trang web