Chế định về sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

CHẾ ĐỊNH VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM Tóm tắt: Trong xu thế hội nhập kinh tế quốc tế, một trong những chính sách quan trọng góp phần tăng khả năng thu hút đầu tư là chế định về quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài. Mặc dù Luật Nhà ở năm 2014 đã có những quy định tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nhưng trong thời gian qua, chế định này đã bộc lộ nhiều điểm chưa phù hợp, cần phải được tiếp tục hoàn thiện. Nguyễn Thị Thanh Xuân* Trần Vang Phủ** * GV. Khoa Luật - Đại học Cần Thơ ** GV. Khoa Luật - Đại học Cần Thơ Abstract In the trend of integration into the international economics, one of the important policies that attract the housing investment is the legal regulations on housing ownership of the foreign organizations and individuals. Although a number of provision under the Law on Housing of 2014 define favorable conditions for foreigners to own houses in Vietnam, but in recent years, these provisions have revealed several inappropriate points, which need to be reviwed for further improvements. Thông tin bài viết: Từ khóa: quyền tài sản, sở hữu nhà, người nước ngoài Lịch sử bài viết: Nhận bài : 09/01/2018 Biên tập : 04/03/2018 Duyệt bài : 06/03/2018 Article Infomation: Keywords: property rights, housing ownership, foreigners Article History: Received : 09 Jan. 2018 Edited : 04 Mar. 2018 Approved : 06 Mar. 2018 Những năm gần đây, lượng người nước ngoài đến Việt Nam liên tục tăng. Thống kê sơ bộ cho thấy con số này tăng mạnh trong năm 2016 với 10.012.700 lượt người, trong đó tập trung chủ yếu từ các quốc gia Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản, Hoa Kỳ, Nga, Malaysia, 1 Nguồn Tổng cục Thống kê, https://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=716, truy cập ngày 15/12/2017. 2 Báo Pháp luật, Hơn 30% lao động nước ngoài ở Việt Nam có quốc tịch Trung Quốc, dong-nuoc-ngoai-o-viet-nam-co-quoc-tich-tq-709737.html, truy cập 17/12/2017. Úc, Pháp. Tương tự, số dự án đầu tư nước ngoài vào Việt Nam cũng tăng nhanh trong 5 năm gần đây, từ 1.287 năm 2012 lên 2.613 dự án vào năm 20161. Lao động nước ngoài tại Việt Nam trong hơn 10 năm qua cũng tăng từ 12.600 người vào năm 2004 lên 83.500 người vào năm 20152. Điều này cho THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 44 Số 1(377) T1/2019 thấy, nhu cầu đến Việt Nam để thực hiện hoạt động đầu tư, lao động, học tập và du lịch của người nước ngoài ngày một tăng. Hiện nay, “chủ động hội nhập quốc tế, huy động và sử dụng có hiệu quả nguồn lực bên ngoài để phát triển nhanh, bền vững”3 chính là một trong bốn quan điểm phát triển kinh tế - xã hội đã được đề ra. Bên cạnh việc hoàn thiện pháp luật về đầu tư và lao động có yếu tố nước ngoài, pháp luật về nhà ở cho người nước ngoài cũng đóng vai trò rất quan trọng trong thu hút đầu tư nước ngoài, phát triển thị trường bất động sản và thu hút chuyên gia nước ngoài tham gia hoạt động khoa học công nghệ tại Việt Nam. 1. Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam Quyền sở hữu là một trong những quyền cơ bản nhất, quan trọng nhất của mỗi công dân. Chủ sở hữu có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với tài sản thuộc sở hữu của mình. Nhà ở là tài sản, nên sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam phải được xây dựng trên nền tảng của chế định sở hữu tài sản nói chung. Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 đã định nghĩa về quyền sở hữu bằng cách liệt kê những nội dung của quyền sở hữu và chủ thể các quyền này. Theo đó, “quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”4. Khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định các hình thức tạo lập nhà ở hợp pháp ở Việt Nam như đầu tư xây dựng nhà, nhận quyền sở hữu nhà thông qua các giao dịch về nhà ở; tuy nhiên có sự phân hóa rất rõ về cách thức tạo lập và xác lập quyền sở hữu nhà ở của cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài 3 Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII, Nxb. Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội 2016, tr. 270. 4 Điều 158 BLDS năm 2015. 5 Khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014 6 Khoản 2 Điều 5 Luật Nhà ở năm 2014. và người nước ngoài. Cá nhân nước ngoài chỉ có quyền mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh. Chủ thể này chỉ có thể nhận chuyển quyền sở hữu nhà ở từ người khác đối với nhà ở thương mại trong dự án phát triển nhà ở. Về giao dịch cũng chỉ giới hạn trong bốn loại giao dịch mua, thuê mua và thừa kế, tặng cho nhà. Cá nhân nước ngoài hoàn toàn không có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở như người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cũng không được nhận nhà thông qua tất cả các giao dịch dân sự về nhà ở như cá nhân trong nước, đơn cử như không được nhận góp vốn, nhận đổi nhà. Mặc dù khác nhau về căn cứ xác lập quyền sở hữu, khác về cách thức tạo lập nhà ở, nhưng quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài cũng được pháp luật bảo hộ như công dân Việt Nam5. Theo đó nhà ở hợp pháp của cá nhân không bị quốc hữu hóa. Trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai, Nhà nước quyết định trưng mua, trưng dụng, mua trước nhà ở hoặc giải tỏa nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì Nhà nước có trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ và thực hiện chính sách tái định cư cho chủ sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật6. Như vậy, quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài được nhà nước bảo hộ một cách toàn vẹn, không chủ thể nào có quyền xâm phạm đến. Điều này có nghĩa là pháp luật công khai cho người thứ hai biết rằng THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 45Số 1(377) T1/2019 một tài sản nào đó đã có chủ và ai là chủ sở hữu đối với tài sản. Về bản chất, nội dung quyền sở hữu nhà ở hình thành trên nền của quyền sở hữu tài sản, khác chăng là đối tượng của quyền sở hữu ở đây là bất động sản và là nhà ở. Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài chính là quyền của chủ sở hữu trong việc thực hiện các quyền sử dụng, quyền chiếm hữu và quyền định đoạt nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật. Như vậy, cũng giống như chủ sở hữu các tài sản khác, chủ sở hữu tài sản là nhà ở vẫn có đầy đủ ba quyền năng: chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Tuy nhiên, trong trường hợp của người nước ngoài thì quyền đối với nhà ở của họ bị giới hạn hơn so với công dân Việt Nam hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Cụ thể quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài bị hạn chế về thời hạn là 50 năm và bị khống chế số lượng bằng tỷ lệ căn hộ sở hữu trong một tòa nhà chung cư. 2. Điều kiện được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nước ngoài Trước khi có Luật Nhà ở năm 2014, Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc hội đã thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Đây là văn bản đầu tiên điều chỉnh chi tiết vấn đề người nước ngoài được sở hữu nhà ở nhưng chỉ với loại nhà là căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại. Nghị quyết cũng chỉ giới hạn đối tượng được thí điểm mua nhà ở gồm 5 nhóm: có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam thuê giữ chức danh quản lý 7 Khoản 1,2,3,4 Điều 2 Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 03/62008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam (hết hiệu lực). 8 Điểm a Khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014. 9 Điểm c Khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014. trong doanh nghiệp; có công đóng góp cho Việt Nam (được Chủ tịch nước tặng huân, huy chương, có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam); đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội, có trình độ đại học trở lên; người có kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu; kết hôn với công dân Việt Nam7. Điều kiện để được mua và sở hữu nhà là phải có thẻ thường trú hoặc thẻ tạm trú hoặc giấy tờ chứng nhận được phép cư trú tại Việt Nam ít nhất 12 tháng. Có thể thấy, pháp luật về nhà ở giai đoạn này đã mở ra cho người nước ngoài cơ hội sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhưng vẫn rất khắt khe về đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà. Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài gồm: cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam8 và cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam9. Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, điều kiện chủ thể thực hiện dự án nhà ở là phải thành lập doanh nghiệp. Khi đó có sự chuyển hóa chủ thể từ cá nhân sang tổ chức. Trong phạm vi bài viết, chúng tôi chỉ phân tích vấn đề sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài không đầu tư, thực hiện dự án nhà ở. Như vậy, đối với cá nhân nước ngoài, pháp luật hiện hành chỉ cần một điều kiện duy nhất là được phép nhập cảnh vào Việt Nam, bỏ điều kiện về thời hạn cư trú từ 01 năm trở lên. Bên cạnh đó, xét về đối tượng của quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài hiện nay cũng được mở rộng hơn so với quy định tại Nghị quyết số 19/2008/NQ- QH12. Người nước ngoài vẫn chỉ được mua nhà ở thương mại trong dự án nhưng được THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 46 Số 1(377) T1/2019 mở rộng thêm cả nhà ở riêng lẻ10. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ Việt Nam. 3. Số lượng nhà ở cá nhân nước ngoài được phép sở hữu tại Việt Nam Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, thu nhập bình quân đầu người một tháng tính chung cả nước năm 2014 là 2.637.000 đồng, tính sơ bộ năm 2016 là 3.049.000 đồng. Chi tiêu bình quân đầu người một tháng tính chung cả nước năm 2014 là 1.888.000 đồng, năm 2016 là 2.157.000 đồng. Như vậy, trung bình một tháng, một người có thể tích lũy được 749.000 đồng vào năm 2014 và 892.000 đồng vào năm 201611. Trong khi đó, theo một nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới, nếu tỷ suất lợi nhuận xây dựng của các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở là 10-11% thì giá nhà ở thương mại sẽ là khoảng 12 triệu đồng/m212. Cuối năm 2014, Việt Nam có khoảng 15,8 triệu người làm việc tại khu vực đô thị. Trong số các công nhân công nghiệp, khoảng 78% phải đi thuê nhà13 và nhu cầu nhà ở đối với họ là rất lớn. Khoảng cách giữa mức tích lũy trung bình với giá nhà ở thương mại là rất xa, đồng nghĩa với cơ hội sở hữu nhà ở của bộ phận người lao động này rất thấp. Việc Luật Nhà ở năm 2014 với quy định cho phép người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở thuận lợi hơn trước đã làm dấy lên nhiều ý kiến quan 10 Điểm b Khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014. 11 Nguồn tổng hợp từ số liệu của Tổng cục Thống kê. 12 Ngân hàng Thế giới, Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam, tháng 10/2015, tr. 25. 13 Ngân hàng Thế giới, Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam, tháng 10/2015, tr. 29. 14 Điểm a Khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014. ngại chính sách mới của Nhà nước có thể ảnh hưởng đến an ninh quốc phòng; hoặc có nguy cơ người nước ngoài lũng đoạn thị trường nhà đất Việt Nam, kéo giá nhà vượt xa hơn nữa khỏi tầm tay của người dân lao động, cho nên đưa ra hạn mức sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài tại Việt Nam là rất cần thiết. Luật Nhà ở năm 2014 ra đời đã có những quy định cụ thể về số lượng nhà ở mà cá nhân nước ngoài được phép sở hữu tại Việt Nam. Cá nhân và tổ chức nước ngoài chỉ được phép sở hữu một số lượng nhà ở nhất định. Số lượng và cách thức xác định số lượng nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu được quy định chi tiết tại Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 99/2015/ NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014 và Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở. Cá nhân nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà14. Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 47Số 1(377) T1/2019 chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này15. Đối với một tòa nhà chung cư (kể cả nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp) thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của tòa nhà đó. Trường hợp tòa nhà chung cư có nhiều đơn nguyên hoặc nhiều khối nhà cùng chung khối đế thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của mỗi đơn nguyên, mỗi khối nhà16. 4. Thời hạn sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam Thời hạn sở hữu nhà Bên cạnh số lượng nhà ở mà cá nhân nước ngoài được phép sở hữu, thời hạn sở hữu nhà ở cũng là một trong những quy định giới hạn quyền sở hữu của người nước ngoài tại Việt Nam về mặt thời gian. Trong khi tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ổn định lâu dài, không hạn chế số năm; thì cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận. Khi hết hạn, nếu chủ sở hữu có nhu cầu thì có thể được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận17. Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với 15 Khoản 3 Điều 76 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014. 16 Khoản 1 Điều 29 Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP. 17 Khoản 3 Điều 7 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014. 18 Điểm c Khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014. 19 Điểm đ Khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014. 20 Khoản 4 Điều 7 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014. người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam18. Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở, chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước19. Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì bên mua, bên nhận tặng cho được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài. Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên mua, bên nhận tặng cho chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại; khi hết thời hạn sở hữu còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ; Bên bán, bên tặng cho nhà ở phải nộp thuế và các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam20. Gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở 03 tháng, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì phải có đơn ghi rõ thời hạn đề nghị gia hạn thêm kèm theo bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đối với nhà ở và gửi cho Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh nơi có nhà ở đó xem xét, giải quyết. THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 48 Số 1(377) T1/2019 Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị của chủ sở hữu, UBND cấp tỉnh xem xét và có văn bản đồng ý gia hạn một lần thời hạn sở hữu nhà ở theo đề nghị của chủ sở hữu nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ khi hết hạn sở hữu nhà ở lần đầu ghi trên Giấy chứng nhận; Căn cứ văn bản đồng ý gia hạn của UBND cấp tỉnh, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm ghi gia hạn trên Giấy chứng nhận; cơ quan cấp Giấy chứng nhận phải sao một bản Giấy chứng nhận và chuyển cho Sở Xây dựng để theo dõi. Trường hợp khi hết hạn sở hữu lần đầu mà cá nhân nước ngoài bị cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam quyết định buộc xuất cảnh hoặc buộc chấm dứt hoạt động tại Việt Nam thì không được gia hạn thêm thời hạn sở hữu theo quy định của pháp luật Việt Nam; nhà ở của đối tượng này được xử lý theo quy định tại Khoản 3 Điều 8 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014. 5. Một số bất cập trong quy định của pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam Sau một thời gian tổ chức thực hiện quy định của pháp luật về quyền sở hữu nhà của người nước ngoài tại Việt Nam đã cho thấy một số bất cập sau đây: Một là, sự không thống nhất giữa Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013 trong quy định về quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam gây ảnh hưởng đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người nước ngoài. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt 21 Khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. 22 Khoản 4 Điều 6 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP. Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất là người sử dụng đất. Nghị định số 51/2009/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Nghị quyết số 19/2008/QH12 cũng quy định cá nhân nước ngoài sở hữu căn hộ chung cư tại Việt Nam có quyền sử dụng phần diện tích đất sử dụng chung của nhà chung cư đó theo hình thức sử dụng đất thuê đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Như vậy, theo quy định này thì cá nhân nước ngoài vẫn được sở hữu nhà ở và có quyền sử dụng đất thuê với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Tuy nhiên, Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 đã bỏ quy định cá nhân nước ngoài là người sử dụng đất tại Việt Nam, tức là không có năng lực pháp luật sử dụng đất. Trong khi đó, Luật Nhà ở năm 2014 lại cho phép cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở. Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/5/2015 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ỏ không quy định về quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài trong trường hợp mua và sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, việc mua bán nhà phải gắn với quyền sử dụng đất21. Tương tự, theo quy định của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, tỷ lệ phần quyền sử dụng đất của người mua căn hộ chung cư được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư. Từ những căn cứ trên, người nước ngoài khi mua nhà sẽ có quyền sử dụng đất dù là nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư. Theo quy định của khoản 4 Điều 6 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai22. Tuy nhiên, Thông tư quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 49Số 1(377) T1/2019 dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoàn toàn không hướng dẫn về thẩm quyền, thủ tục cấp giấy cho người nước ngoài. Sự không thống nhất này đã dẫn đến không thể thực hiện được việc cấp giấy sở hữu nhà cho người nước ngoài, dù họ đã nhận bàn giao nhà và sử dụng. Hai là, về khu vực người nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở. Nghị định số 99/2015/NĐ-CP vẫn chưa quy định cụ thể khu vực nào cần bảo đảm an ninh, quốc phòng mà cá nhân nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở, mà lại tiếp tục giao trách nhiệm cho Bộ Quốc phòng, Bộ Công an xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương để thông báo cho UBND cấp tỉnh chỉ đạo Sở Xây dựng xác định danh mục cụ thể. Tuy nhiên, cho đến nay, Luật Nhà ở đã có hiệu lực 3 năm nhưng các danh mục này vẫn chưa được ban hành. Tình huống này dẫn đến rủi ro khi thực hiện các dự án nhà ở cho người nước ngoài. Tháng 5/2017, Bộ Xây dựng đã yêu cầu các địa phương căn cứ nội dung Văn bản số 10328/ BQP-TM ngày 19/10/2016 của Bộ Quốc phòng và Văn bản số 786/BCA-TCAN ngày 19/4/2017 của Bộ Công an, phối hợp với Công an và Bộ Chỉ huy quân sự cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương để xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại địa phương. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại vẫn chưa có địa phương nào công bố danh mục các khu vực này23. Ba là, về cách tính số lượng nhà ở được phép bán cho người nước ngoài. Nghị định số 99/2015/NĐ-CP giao trách nhiệm cho Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ 23 Thu Hằng, Xác định khu vực không cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở, khu-vuc-khong-cho-phep-nguoi-nuoc-ngoai-so-huu-nha-o/446337.vnp, truy cập ngày 22/5/2017. 24 Đinh Tiến Hoàng, Người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam – kỳ 2 đến bất cập trong hướng dẫn, vn/277/print-article.html, truy cập ngày 18/5/2017. 25 Điểm c khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014. thể cách tính nhà ở được phép bán cho người nước ngoài. Với cách tính số lượng nhà ở như hiện nay sẽ gây rất nhiều khó khăn cho cả phía cơ quan quản lý nhà nước lẫn các chủ đầu tư. Ví dụ, làm thế nào để xác định địa bàn dân cư, làm thế nào xác định việc biến động dân cư trên địa bàn, làm thế nào để thống kê số lượng người nước ngoài mua nhà ở giai đoạn chưa được cấp giấy chứng nhận Ngoài ra, ở những thành phố lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh có những khu vực, khu đô thị mới rất đông người nước ngoài sinh sống, chẳng hạn như tại thành phố Hồ Chí Minh có khu Thảo Điền (quận 2), Phú Mỹ Hưng (quận 7), tại Hà Nội có khu The Manor (Nam Từ Liêm) thì khả năng rất cao các khu vực này sẽ vượt mức tối đa số lượng nhà ở mà người nước ngoài được quyền sở hữu. Khi đó sẽ phát sinh các hệ lụy về hạn mức, xin cho, nhũng nhiễu24. Bốn là, về thời hạn sở hữu nhà của người nước ngoài. Quy định hiện hành cho phép người nước ngoài tại Việt Nam được sở hữu nhà với thời gian tối đa 50 năm25 và khi sắp hết thời hạn thì được gia hạn thêm một lần nhưng không quá 50 năm. Vấn đề đặt ra là trong khoảng thời gian 50 năm tiếp theo (sau khi đã gia hạn), chủ sở hữu bán lại nhà cho cá nhân nước ngoài khác thì thời hạn sở hữu của cá nhân nước ngoài tiếp theo sẽ được tính như thế nào. Thời hạn sử dụng là 50 năm tiếp theo tính từ thời điểm chuyển nhượng, hay sẽ được tính là thời hạn sở hữu còn lại của bên bán. Khi người mua sau sử dụng hết thời gian do người sở hữu trước “chuyển giao” thì có được gian hạn tiếp một lần nữa hay không là vấn đề pháp luật đang để trống. THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 50 Số 1(377) T1/2019 Năm là, về việc thanh toán tiền mua nhà ở của người nước ngoài Khi mua nhà, người nước ngoài có thói quen vay ngân hàng, ít khi tự thanh toán toàn bộ tiền mua nhà. Mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã có công văn hướng dẫn về vay mua nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nước ngoài, nhưng hiện nay, hầu hết các ngân hàng thương mại trong nước đều không có hướng dẫn nghiệp vụ nội bộ về hoạt động cho vay này, mà chỉ có một số ít chi nhánh ngân hàng nước ngoài có. Thường là, các ngân hàng sẽ có những yêu cầu về thủ tục, giấy tờ mà chủ đầu tư, người mua, đặc biệt là người nước ngoài khó đáp ứng được. Sáu là, liên quan đến trình tự, thủ tục thực hiện việc mua nhà và yêu cầu cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở. Thủ tục pháp lý khi mua nhà đối với người nước ngoài chưa có cơ chế đặc thù, người nước ngoài do bất đồng ngôn ngữ và văn hóa mua bán sẽ gặp không ít trở ngại khi tham gia thực hiện các thủ tục pháp lý theo pháp luật Việt Nam. 6. Một số kiến nghị Một là, bổ sung người nước ngoài vào nhóm “người sử dụng đất” tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013, ghi nhận người nước ngoài cũng có năng lực pháp luật về đất đai tại Việt Nam để tạo sự nhất quán trong quy định về sở hữu nhà ở của người nước ngoài trong Luật Nhà ở và Luật Đất đai, làm căn cứ để sửa đổi, bổ sung thông tư về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất, thực sự đảm bảo quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài. Hai là, sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 theo hướng bổ sung thẩm quyền UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nước ngoài. Theo quy định của khoản 2 Điều 105 Luật Đất đai năm 2013, UBND cấp huyện có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho người Việt Nam định cư nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam. Vì vậy, việc giao cho UBND cấp huyện thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nước ngoài là hợp lý. Ba là, nhằm bảo đảm tạo ra sự bình đẳng trong quy định về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài cũng như hạn chế tình trạng lách luật liên quan đến cách tính thời hạn sở hữu nhà ở của người nước ngoài, chúng tôi cho rằng cần quy định thời hạn sở hữu 50 năm và gia hạn không quá 50 năm cho từng lần xác lập quyền sở hữu nhà của người nước ngoài, không phân biệt đó là người mua nhà đầu tiên hay người thứ mấy mua lại căn nhà đó. Ngoài ra, cần bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà trong trưởng hợp người nước ngoài cùng đứng tên mua và sở hữu nhà chung với tổ chức, cá nhân trong nước hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài là ổn định, lâu dài, giống như trường hợp thời hạn sở hữu nhà của người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam. Bốn là, xây dựng quy chế phối hợp giữa các bộ, ngành, cơ quan có thẩm quyền trong vấn đề sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài. Các cơ quan có thẩm quyền như Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Công an, Bộ Quốc phòng... cần thống nhất và phối hợp với nhau trong việc xác định các giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở, điều kiện vay tiền ngân hàng và khu vực nào người nước ngoài có thể mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, để việc thực hiện pháp luật về sở hữu nhà ở có yếu tố nước ngoài được triển khai minh bạch, thuận lợi■ THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 51Số 1(377) T1/2019