Chính sách và pháp luật về bồi thường khi giải phóng mặt bằng

ích những người có đất, tài sản gắn liền với đất thuộc phạm vi thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hoặc vì mục đích phát triển kinh tế tự nguyện hiến, tặng một phần hoặc toàn bộ đất, tài sản cho Nhà nước. 2.3. Nguyên tắc bồi thường Nguyên tắc của pháp luật là những tư tưởng pháp lý chỉ đạo toàn bộ các quy phạm pháp luật, các chế định pháp luật cũng như hệ thống các nghành luật cụ thể. Việc bồi thường quyền sử dụng đất của người dân khi bị Nhà nước thu hồi đất cũng có những nguyên tắc chủ đạo, xuyên suốt trong tất cả trong các chế định pháp luật của nó, bao gồm có 2 nhóm: nhóm các nguyên tắc chung của chính sách bồi thường và thứ nhóm các nguyên tắc điều chỉnh các hoạt động riêng biệt của việc bồi thường đất đai. Ø Nhóm các nguyên tắc chung: Bao gồm 2 nguyên tắc * Nguyên tắc dân chủ, công bằng, công khai. - Dân chủ: có sự tham gia của chủ đầu tư và đại diện của những hộ gia đình có đất bị thu hồi trong việc thẩm tra và xét duyệt phương án bồi thường. - Công bằng: trong cùng một thời điểm, theo yêu cầu tiến độ giải phóng mặt, vị trí như nhau thì được bồi thường như nhau. - Công khai: niêm yết công khai phương án bồi thường tại trụ sở UBND cấp xã và tại các điểm sinh hoạt khu dân cư cá người bị thu hồi đất và người có liên quan tham gia ý kiến. * Nguyên tắc đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử dụng đất và của chủ đầu tư. - Nhà nước là người vừa quyết định chính sách bồi thường vừa là người đưa ra các biện pháp xử lý hài hoà lợi ích người đang sử dụng đất với lợi ích nhà đầu tư khi thực hiện các quy hoạch. - Người sử dụng đất hợp pháp khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế thì Nhà nước phải đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất một cách thoả đáng theo quy định của pháp luật. - Nhà đầu tư: để khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển, nhưng trong quá trình thu hồi đất nhà đầu tư không thoả thuận được với người dân thì Nhà nước có thể can thiệp vào việc thỏa thuận này sao cho giữa nhà đầu tư và người dân đều có lợi, không gây thiệt hại cho người bị thu hồi đất, không kéo dài thời gian cho chủ đầu tư. Ø Nhóm các nguyên tắc điều chỉnh các hoạt động riêng biệt của việc bồi thường khi giải phóng mặt bằng Bao gồm có 4 nguyên tắc: - Người bị thu hồi đất phải đủ điều kiện bồi thường (đựoc nghiên cứu kỹ ở phần sau). Tuy nhiên trường hợp không đủ điều kiện để bồi thường thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (Sau đây gọi chung là UBND cấp tỉnh) xem xét hỗ trợ. - Người bị thu hồi đất được bồi thường cùng mục đích sử dụng đất. Nếu không có đất thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi cụ thể: + Đất nông nghiệp được bồi thường bằng đất nông nghiệp hoặc bằng tiền theo đơn giá đất nông nghiệp nhưng tự ý sử dụng làm đất phi nông nghiệp thì chỉ bồi thường theo đất nông nghiệp. + Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì được bồi thường bằng đất phi nông hoặc bằng tiền theo đơn giá đất phi nông nghiệp nhưng tự ý sử dụng làm đất ở thì chỉ bồi thường theo đất phi nông nghiệp. + Đất ở được bồi thường bằng đất ở hoặc bằng tiền theo đơn giá đất ở. Trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần trên lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền. - Người bị thu hồi đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. + Nghĩa vụ tài chính bao gồm: tiền sử dụng đất phải nộp, tiền thuê đất đối với đất Nhà nước cho thuê, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất các thửa đất khác của người có đất bị thu hồi (nếu có), tiền thu xừ phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai, phí và lệ phí trong sử dụng đất đai. + Trường hợp người sử dụng đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách Nhà nước. Nhưng các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai phải nộp lớn hơn hoặc bằng tiền bồi thường thì số tiền được trừ tối đa bằng tiền bồi thường. - Tài sản gắn liền với đất thuộc đối tượng được bồi thường, khi tiến hành thu mà bị thiệt hại phải được bồi thường. 2.4. Điều kiện để được bồi thường Không phải trường hợp thu hồi đất nào thì người sử dụng đất cũng được bồi thường, mà người bị thu hồi đất phải thoả mãn một trong các điều kiện luật định thì mới được bồi thường, các đối tượng khác nhau thì sẽ có những điều kiện quy định cho từng đối tượng khác nhau. Cụ thể gồm ba đối tượng là hộ gia đình cá nhân, tổ chức và cộng đồng dân cư. 2.4.1. Điều kiện bồi thường của Hộ gia đình, cá nhân. Đây là bộ phận chiếm số đông khi tiến hành bồi thường giải phóng mặt bằng và cũng là bộ phận có thể nói là khó khăn, phức tạp nhất. Có 2 trường hợp: Thứ nhất, nếu có những loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất thì sẽ được bồi thường căn cứ vào những giấy tờ hợp pháp đó. Thứ hai, nếu hộ gia đình cá nhân không có các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất thì có thể được bồi thường hoặc không bồi thường. Ø Trường hợp có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất. Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong việc bồi thường giá trị quyền sử dụng đất cho người bị thu hồi. Khi người sử dụng đất chứng minh được đất đang sử dụng là hợp pháp có thể bằng nhiều loại giấy tờ khác nhau, người được giao đất cho thuê đất thì có quyết định hành chính về giao đất, cho thuê đất hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. Tuy nhiên không phải người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất là được bồi thường mà các loại giấy tờ đó phải hợp pháp - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Có quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đây là hai loại giấy tờ cơ bản và được xem xét đầu tiên để được bồi thường, nếu hộ gia đình cá nhân không có hai loại giấy tờ trên mà đất đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp thì phải kèm theo các loại giấy tờ sau: - Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà Miền Nam Việt Nam và Nhà nuớc cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam được thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan Tài nguyên và Môi Trường. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính. - Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất. - Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được Ủy ban nhân cấp xã xác nhận là đất sử dụng trước ngày 15/10/1993. - Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật. Nhà ở phải là nhà thuộc sở hũu Nhà nước, bao gồm: nhà ở tiếp quản từ chế độ cũ, nhà vô chủ, nhà vắng chủ đã đựoc xác lập sở hữu Nhà nước, nhà ở đuợc tạo lập bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước, nhà ở được tạo lập bằng tiền theo phương thức nhà nước và nhân dân cùng làm, các nhà khác thuộc sở hữu Nhà nước. Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở mua nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở hữu Nhà nước trước ngày 057/1994. Có giấy tờ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước do cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức đoàn thể nhà nước, tổ chức chuyên quản nhà ở bán theo quy định tại Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994 của chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở. - Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. Nếu trên các loại giấy tờ này ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được xác nhận là đất không có tranh chấp thì cũng được xem là hợp pháp. - Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp. - Được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án nhân dân quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành. - Đất đang sử dụng mà trước đây Nhà nước đã có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng. Ø Trường hợp không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất Một trong những căn cứ quan trọng để tiến hành bồi thường là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất. Thế nhưng trường hợp không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất thì việc xác định căn cứ để bồi thường sẽ khó khăn hơn. Chính vì vậy việc bồi thuờng sẽ dựa vào thời gian sử dụng đất, mỗi giai đoạn sẽ có những đặc điểm khác nhau nên việc bồi thường cho mỗi giai đoạn cũng khác nhau, có ba giai đoạn gồm: * Giai đoạn trước ngày 15 tháng 10 năm 1993. Đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 nhưng không có các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất và được xác nhận đất đó không có tranh chấp thì việc bồi thường được thực hiện như sau: - Đất có nhà ở: đất đang sử dụng là đất có nhà ở thì người đang sừ dụng đất được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất do Ủy ban nhân dân tỉnh,thành phố trực thuộc trung ương quy định. Đối với phần vượt quá hạn mức giao đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở ( nếu có) thì được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư. - Đất phi nông nghiệp: đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (không phải đất ở) thì người đang sử dụng đất được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng. Trường hợp trên thửa đất có cả phần diện tích đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì phần diện tích đó được bồi thường, hổ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp. Tuy nhiên các loại đất nêu trên, người sử dụng đất tính lại thời điểm bắt đầu sử dụng đất có một trong những hành vi sau, thì sẽ không được bồi thường. + Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai. + Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý. + Lấn,chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bố, cấm mốc. + Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tồ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm Nhưng các hành vi này phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn được bồi thường. - Đất nông nghiệp: trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp mà người đang sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp thì được bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp ở mỗi địa phương và hạn mức giao đất chung của hai vùng là: vùng các tình, thành phố trực thuộc trung ương ở Đông nan bộ và đồng bằng sông cữu long và vùng các tỉnh thành phố trực thuộc trung ương khác, phần diện tích vượt hạn mức thì không được bồi thường. - Trường hợp không được bồi thường: người sử dụng đất có các hành vi vi phạm nêu trên, sử dụng đất vượt hạn mức giao đất tại địa phương thì không được bồi thường, nếu đất đang sử dụng là đất có nhà ở mà người có đất bị thu hồi không có chỗ ở nào khác thì được hỗ trợ về đất hoặc giải quyết nhà tái định cư theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao sử dụng trước ngày 18 tháng 12 năm 1980, mà đất được tách ra từ thửa đất không có các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất thì diện tích đất ở được xác định là không quá năm lần hạn mức diện tích giao đất ở của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nhưng tổng diện tích không vượt quá diện tích đất mà hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng. Thửa đất cìn lại sau khi đã tách đất ở mà được xác nhận không có tranh chấp thì được bồi thường theo hiện trạng sử dụng đất. * Từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 trở về sau. Trường hợp thu hồi đối với đất đã sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng không có các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất và được xác nhận đất đó không có tranh chấp thì việc bồi thường về đất được thực hiện đương đấi giống như đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, tuy nhiên có một số điểm khác như sau. - Đất có nhà ở: trường hợp đất đang sử dụng là đất có nhà ở thì giá trị bồi thường phải trừ đi quyền sử dụng đất phải nộp theo mức thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở (chỉ được thực hiện một lần đối với hộ gia đình, cá nhân), lần giao đất sau thu 100% tiền sử dụng đất. Đối với phần diện tích vượt hạn mức đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở thì được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp. - Đất phi nông nghiệp: trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì giá trị bồi thường phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp, mức thu tiền sử dụng đất giống như đất có nhà ở. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp cùng loại. Trường hợp trên thửa đất có cả phần diện tích đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì phần diện tích đó được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp. - Đất nông nghiệp: được bồi thường giống như giai đoạn trước ngày 15 tháng 10 năm 1993. - Trường hợp không được bồi thường: người sử dụng đất thuộc các trường hợp không được bồi thường giống các giai đoạn trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nên đất đang sử dụng là đất có nhà ở mà người có đất bị thu hồi không có chỗ ở nào khác thì được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyềnxem xét giải quyết cho mua, thuê nhà ở hoặc giao đất ở mới. Người được thuê nhà hoặc mua nhà phải trả tiền thuê nhà mua nhà, thuê nhà, nộp tiền sử dụng đất theo quy định. Đất do lấn, chiếm và đất được giao, được cho thuê không đúng thẩm quyền kề từ ngày 01 tháng 7 năm 1993 trở về sau thì người có hành vi lấn, chiếm hoặc được giao đất , cho thuê đất không đúng thẩm quyền không được bồi thường về đất khi bị thu hồi. * Giao đất không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004. Đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng người đang sử dụng đất đã nộp tiền đã nộp để được sử dụng đất mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 có hai thời điểm giao đất là thời điểm trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và thời điểm sau ngày 15 tháng 10 năm 1993 người sử dụng đất ở hai thời điểm này thì chính sách bồi thường sẽ khác nhau. - Trước ngày 15/10/1993: giai đoạn này chưa có luật đất đai năm 1993 nên chưa có quy định rõ về hạn mức giao đất đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp. Người sử dụng đất được giao loại nào thì thì được bồi thường theo loại đất đó kể cả đất ở, diện tích bồi thường không bị hạn chế là toàn bộ diện tích đất được giao. - Sau ngày 15/10/1993: đây là giai đoạn Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực, chính sách quản lý đất đai đã được chặt chẽ hơn, nhưng việc bồi thường cho người bị thu hồi mà đất có được, đuợc giao không đúng thẩm quyền tương đối giống như trước ngày 15/10/1993. sự khác nhau giữa hai thời điểm này là chính sách bồi thường đất phi nông nghiệp là đất ở, sau ngày 15/10/1993 chính sách bồi thường còn phải căn cứ vào hạn mức giao đất của từng địa phương. + Nếu nằm trong hạn mức thì được bồi thường bằng đất ở, diện tích bồi thường là toàn bộ diện tích đang sử dụng. + Nếu nằm ngoài diện tích thì phần nằm ngoài vẫn được bồi thường nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp. 2.4.2. Điều kiện bồi thường của tổ chức, cộng đồng dân cư. Đây có thể xem là hai đối tượng có đặc điểm rất riêng so với hộ gia đình, cá nhân. Trong một dự án thu hồi đất để giải phóng mặt bằng thì tỷ lệ tổ chức và cộng đồng dân cư chiếm rất ít, công tác tiến hành bồi thường cũng không phức tạp như hộ gia đình cá nhân. Hai đối tượng này mục đích sử dụng là đất là khác nhau, mục chủ yếu của tổ chức sử dụng đất để sản xuất kinh doanh còn đối với cộng đồng dân cư sử dụng đất là để bảo tồn phong tục tập quán và một đặc điểm khác khá quan trọng của cộng đồng dân cư là chỉ tính cho dân tộc thiểu số. Từ những đặc điểm đó mà điều kiện bồi thường của hai đồi tượng này sẽ khác nhau. Ø Đối với tổ chức: - Đất được Nhà nước giao có thu tiền sữ dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. - Đất chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn từ ngân ksách nhà nước. - Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân. Ø Đối với cộng đồng dân cư: cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình đình, đền, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp. Lưu ý: đất sử dụng ổn định bao gồm: Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng. Đất ở. Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Đất xây dựng trụ sở sơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp. Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh. Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng. Đất có các công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ. Đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh. đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và được cơ quan có thẩm quyền xác nhận là không có tranh chấp. 2.5. Chủ thể tham gia bồi thường Chủ thể tham gia bồi thường bao gồm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và chủ đầu tư. Trong đó việc thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hoặc mục đích phát triển kinh tế thì Nhà nước sẽ là chủ thể đứng ra để bồi thường, ngoài ra đối với các dự án nhỏ lẻ sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà nước không thu hồi đất, vì vậy việc bồi thường sẽ không được Nhà nước thực hiện mà chủ đầu tư và người sử dụng đất sẽ thoả thuận với nhau theo hình thức chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. - Trường hợp do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bồi thường: cơ quan Nhà nước thu hồi đất sẽ tiến hành bồi thường (có 2 cơ quan hành chính Nhà nước địa phương có thẩm quyền thu hồi đất là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện), việc bồi thường sẽ căn cứ vào tình hình thực tế ở địa phương mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ giao việc bồi thường cho Hội đồng bồi thường cấp huyện hay Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện. - Trường hợp thoả thuận giữa chủ đầu tư và người sử dụng đất: + Nếu các bên đạt được thống nhất Hội đồng bồi thường sẽ gửi biên bản xác nhận phương án bồi thường cho chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt, sau đó phương án bồi thường sẽ được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã để người bị thu hồi đất rà soát và có ý kiến cuối cùng. + Nếu trong quá trình thoả thuận mà các bên không đạt được thống nhất thì Hội đồng giải phóng mặt bằng sẽ yêu cầu các cơ quan quản lý, nhà đầu tư hoặc nhà tư vấn xem xét lại phương án bồi thường. Nếu xét thấy vấn đề nào chưa phù hợp, chưa công bằng thì Hội đồng bồi thường sẽ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định phê duyệt bổ sung hoặc điều chỉnh, nhưng xét thấy đề xuất là đúng đắn mà người sử dụng đất vẫn cố tình không thực hiện, Hội đồng bồi thường sẽ trình cơ quan có thẩm quyền tiến hành biện pháp cưỡng chế đo đạc, kiểm kê tài sản để làm căn cứ cho việc bồi thường. 2.6. Diện tích và giá đất tính bồi thường 2.6.1. Diện tích đất bồi thường Để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất khi bị thu hồi giải phóng mặt bằng. Mặc dù người dân có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phần diện tích đã ghi rõ trên giấy tờ, tuy nhiên không phải lúc nào diện tích ghi đó cũng chính xác với phần diện tích họ đang xử dụng, trên thực tế có thể dư hoặc thiếu cho nên khi bồi thường phải tiến hành đo đạ. Diện tích bồi thường là diện tích được xác định trên thực địa - thực tế đo đạc diện tích thu hồi của từng người sử dụng đất, khi tiến hành đo đạc có thể diện tích thực tế khác với diện tich trên giấy tờ về quyền sử dụng đất do nhiều nguyên nhân có thể do kỹ thuật đo đạc lúc làm giấy vẫn còn thủ công, lỗi ghi chép hoặc do người sử dụng đất khai không đúng sự thật và dẫn tới diện tích thực tế có thể nhỏ hơn hoặc lớn hơn trên giấy. - Trường hợp diện tích thực tế nhỏ hơn, diện tích bồi thường là diện tích đo đạc thực tế. - Trường hợp diện tích thực tế lớn hơn: + Nếu diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác hoặc do khi kê khai đăng ký trước đây người sử dụng đất không kê khai hết diện tích nhưng toàn bộ ranh giới thửa đất đã được xác định, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, không do lấn chiếm thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế. + Nếu diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế. + Không bồi thường về đất đối với diện tích đất nhiều hơn diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất nhiều hơn là do hành vi lấn, chiếm mà có. 2.6.2. Giá đất tính bồi thuờng 2.6.2.1. Xác định giá đất Giá đất là công cụ quan trọng để quản lý đất đai, trong nền kinh tế thị trường, đất đai được coi là tài sản - bất động sản – hàng hoá đặc biệt nên nó cũng có những đặc điểm chung của hàng hoá như: giá trị, giá trị sử dụng, giá cả và cũng được trao đổi trên thị trường bằng hình thức chuyển nhượng. Khi đó đất đai trở thành “hàng hoá đất”. Giá trị của hàng hoá đất thể hiện ở mặt khả năng sinh lợi của đất và tính sở hữu. Trong vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng thì giá đất là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng trực tiếp đến thành công hay thất bại của công tác bồi thường. Đó là vấn đề mọi người ảnh hưởng đều quan tâm, là nguyên nhân chủ yếu cản trở việc thu hồi đất. Vì vậy việc xây dựng giá đất phù hợp là rất cần thiết cho công tác bồi thường. * Việc bồi thường hiện nay được tiến hành với ba hình thức: - Bồi thuờng bằng đất có cùng mục đích sử dụng - Bồi thường bằng nhà tái định cư - Bồi thường bằng tiền theo đơn giá của loại đất được bồi thường (giá đất nông nghiệp, giá đất phi nông nghiệp, giá đất ở). Nhưng trên thực tế các nhà đầu tư cũng như nhà nước khi tiến hành bồi thường, chủ yếu áp dụng hình thức bồi thường bằng tiền và giá đất tính bồi thường do nhà nước quy định. “Giá đất tính bồi thường là giá đất theo mục đích sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm theo quy định của Chính phủ, không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất sau khi thu hồi, không bồi thường theo giá đất do thực tế sử dụng không phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Theo cách tính bồi thường này thì gặp một vấn đề khó khăn là dù hai khoảng thời gian khác nhau thì giá đất bồi thường vẫn giống nhau mặc dù giá chuyển nhượng ở hai thời điểm này là khác nhau. Ví dụ: Ủy ban nhân dân tỉnh công bố giá đất vào ngày 01/01/2007 thì có thể tương đương với giá chuyển nhượng, nhưng đến thời điểm tháng 12/2007 thì giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh vẫn không thay đổi nhưng trên thực tế giá chuyển nhượng có thể cao hơn nhiều so với giá đất của Ủy ban. Khuyết điểm này đã được khắc phục ngay sau đó là Nghị định số 17/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần (gọi tắc là Nghị định số 17/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006), “giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích sử dụng đã được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và công bố, không bồi thường theo bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng, trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giá đất cho phù hợp”. Như vậy giá đất bồi thường đã được thay đổi theo hướng có lợi cho người có đất bị thu hồi, không còn hiện tượng áp dụng một mức giá được công bố ngày 01 tháng 01 hàng năm, có thể thời điểm khác nhau nhưng Ủy ban nhân tỉnh có thể điều chỉnh giá bồi thường để sát với giá chuyển nhượng. 2.6.2.2. Giá đất trong trường hợp thực hiện bồi thường chậm Không phải trường hợp nào việc bồi thường đối với người có đất bị thu hồi cũng diễn ra đúng tiến độ, sẽ có những trường hợp việc bồi thường chậm do người sử dụng đất và có một khả năng khá cao là khi diễn ra bồi thường chậm thì giá đất khi có quyết định thu hồi sẽ thấp hơn giá đất tại thời điểm bồi thường chậm, vậy thiệt hại sẽ thuộc về người sử dụng đất nếu giá bồi thường là giá ra quyết định thu hồi. Tuy nhiên, không vì thế nhà nước lúc nào cũng áp dụng giá bất lợi cho người bị thu hồi đất mà còn phụ thuộc vào việc xác định bồi thường chậm là do ai: do cơ quan tổ chức có trách nhiệm bồi thường hay do người sử dụng đất. Ø Do cơ quan tổ chức tiến hành bồi thường gây ra Trường hợp này thì phải áp dụng giá nào có lợi cho người sử dụng đất. Nếu giá đất tại thời điểm bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm trả tiền bồi thường. Nếu giá đất tại thởi điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi. Ø Do người có đất bị thu hồi gây ra Để tránh hiện tượng đối với những người không chấp nhận giá đất ban đầu (trong khi đó đa phần người dân đã đồng ý) nhằm đòi hỏi bồi thường những giá rất cao hoặc một số nguyên nhân khác mà họ gây ra. Cho nên giữa người dân và cơ quan tổ chức không thoã thuận được giá và cứ kéo dài thời gian nên giá bồi thường đã thay đổi, nếu bồi thường theo giá có lợi cho người sử dụng đất thì những lần thu hồi đất tiếp theo sẽ gặp rất nhiều khó khăn do họ nghĩ rằng càng kéo dài thời gian thì sẽ có lợi cho mình. Để khắc phục hiện tượng này, giá đất bồi thường được tính như sau: - Nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm bồi thường. - Nếu giá đất tại thời điểm bồi thường cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi. 2.7. Quy định chi tiết về bồi thường thiệt hại đối với các loại đất khi giải phóng mặt bằng 2.7.1. Bồi thường với nhóm đất nông nghiệp - Đất nông nghiệp thường được hiểu là đất trồng các loại cây lương thực như lúa, ngô, khoai sắn và một số loại cây nông nghiệp khác. Nhưng thực tế thì việc sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp rất rộng rãi, nó không chỉ trồng các loại cây lương thực mà còn để trồng các loại cây lâu năm có giá trị kinh tế ca, diện tích mặt nước để nuôi trồng thủy sản, diện tích trồng các cây và nuôi các loại gia cầm để nghiên cứu, thí nghiệm về trồng trọt và chăn nuôi. - Đất nông nghiệp được phân thành các loại sau: + Đất sản xuất nông nghiệp bao gồm đất trồng các loại cây lâu năm (đất trồng lúa, đất trồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng các loại cây hàng năm khác), đất trồng cây lâu năm + Đất lâm nghiệp bao gồm đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng + Đất nuôi trồng thuỷ sản + Đất làm muối. Ø Bồi thường đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân: Có hai hình thức bồi thường là giao đất mới và bằng tiền tính theo giá đất có cùng mục đích sử dụng. * Bồi thường bằng giao đất mới. Đất giao mới phải là đất có cùng mục đích sử dụng, mức giao đất mới cho mỗi hộ gia đình không vượt quá diện tích đất bị thu hồi và không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương. Tuy nhiên việc giao đất mới, có thể là giá đất mới cao hơn hoặc thấp hơn giá đất bị thu hồi: - Giao đất mới có giá trị thấp hơn giá đất bị thu hồi thì ngoài việc được giao đất mới, người bị thu hồi đất còn được bồi thường bằng tiền phần giá trị chênh lệch đó. - Giao đất mới có giá đất cao hơn giá đất bị thu hồi thì được bồi thường bằng việc giao đất mới với diện tích tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất của đất bị thu hồi và phù hợp với thực tế quỹ đất của địa phương. * Bồi thường bằng tiền. Tùy theo chính sách bồi thường của từng địa phương mà lựa chọn biện pháp bồi thường thích hợp, nếu địa phương không có quỹ đất thì sẽ bồi thường bằng tiền tính theo giá đất có cùng mục đích sử dụng. Xác định giá đất sát với giá thị trường tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Nhưng việc bồi thường bằng tiền vẫn còn nhiều khó khăn do: - Luật đất đai năm 2003 và Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 13/12/2004, giá do Ủy ban nhân dân tỉnh công bố hàng năm theo quy định của Chính phủ. Sau đó đến Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 được sửa đổi theo hướng có lợi cho người bị thu hồi đất là nếu tại thời điểm thu hồi mà giá do Ủy ban nhân dân tỉnh công bố chưa xác với giá thị trường thì Ủy ban nhân dân có thể quy định giá cho phù hợp. - Trong dự thảo sửa đổi Luật đất đai năm 2003: đang trong giai đoạn thu thập ý kiến của nhân dân, của các nhà kinh tế học, các nhà luật học thì nói chung có hai vấn đề được đặt ra là giá đất được tính để bồi thường hiện nay vẫn còn thấp hơn so với giá thị trường, thứ hai là tuy Ủy ban nhân dân điều chỉnh giá đất cho phù hợp với giá thị trường nhưng vẫn chưa có một tiêu chí nào để xác định được giá thị trường. - Đây không phải là vấn đề riêng của tính giá đất nông nghiệp để bồi thường, mà là vấn đề chung của việc xác định giá đất chung của cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất ở để bổi thường. Hiện nay dự thảo sửa đổi Luật đất đai vẫn đang trong giai đoạn thu thập ý kiến nên chúng ta vẫn áp dụng Luật đất đai năm 2003. Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, đất vườn ao liền kề với đất ở trong khu vực dân cư, ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp cùng mục đích sử dụng còn được hỗ trợ bằng tiền, giá tính hỗ trợ từ 20% đến 50% giá đất ở liền kề. * Điều kiện, vị trí thửa đất: - Đất xen kẽ trong khu dân cư phải là thửa đất nằm trong khu dân cư. - Đất vườn ao liền kề với đất ở trong khu dân cư là thửa đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với đất ở trong khu dân cư * Diện tích đất được hỗ trợ: - Hỗ trợ toàn bộ diện tích đất nông nghiệp, đất vườn ao trong cùng một thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở thuộc phạm vi hai khu vực sau: + Trong phạm vi địa giới hành chính phường. + Trong phạm vi khu dân cư thuộc thị trấn , khu dân cư nông thôn đã được xác định ranh giới theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, trường hợp khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn chưa có quy hoạch được xét duyệt thì xác định theo ranh giới của thửa đất có nhà ở ngoài cùng của khu dân cư. + Ngoài khu vực này diện tích được tính để hỗ trợ bằng tiền của mỗi thửa không vượt quá năm (05) lần hạn mức diện tích giao đất ở được quy định tại địa phương tại thời điểm có quyết định thu hồi đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể, là đối với vị trí đất vườn, ao thực tế đang sử dụng trong cùng một thửa đất có nhà ở riêng lẻ, nhà ở dọc kênh, mương, nhà ở dọc tuyến đường giao thông và vị trí đất đối với diện tích đất thuộc thửa đất tiếp giáp với ranh giới hai khu vực trên và thửa đất không có nhà ở. * Giá đất được hỗ trợ: Đối với thửa đất xen kẽ trong khu dân cư và đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư bị thu hồi mà có ranh giới tiếp giáp với nhiều thửa đất có giá khác thì giá đất để tính tiền hỗ trợ là giá bình quân của các thửa đất liền kề. Trường hợp các thửa đất liền kề không phải là đất ở thì giá đất ở làm căn cứ để tính tiền hỗ trợ là giá đất của thửa đất có nhà ở gần nhất hoặc giá đất ở bình quân của các thửa đất có nhà ở gần nhất. * Đất nông nghiệp đang sử dụng vượt hạn mức: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp vượt hạn mức thì việc bồi thường được thực hiện như sau: - Trường hợp diện tích đất vượt hạn mức do được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng từ người khác, tự khai hoang theo quy hoạch được cơ quan nhà nuớc có thẩm quyền phê duyệt thì được bồi thường - Diện tích đất vượt hạn mức của các trường hợp không thuộc quy định trên đây thì không được bồi thường về đất, chi được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. * Đất do nhận khoán của các công trường quốc doanh. - Trường hợp không được bồi thường: đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh. - Đất sử dụng chung của nông trường, lâm trường quốc doanh. - Trường hợp được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại và được hỗ trợ đối với các đối tượng: + Là cán bộ, công nhân viên của lâm trường quốc doanh đang làm việc hoặc đang nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp, đang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp. + Những người nhận khoán đất là hộ nông dân đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp, có nguồn sống chủ yếu từ sản xuất nông nghiệp. Mức hỗ trợ bằng tiền cao nhất bằng giá đất bồi thường tính theo diện tích đất thực tế thu hồi, nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức hỗ trợ cụ thể cho phù hợp với thực tế tại địa phương. - Được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại mà không được hỗ trợ đối với các trường hợp sau: + Những người sử dụng đất không thuộc các đối tượng đuợc hỗ trợ + Đất sử dụng chung của nông trường, lâm trường quốc doanh nếu chi phí đầu tư vào đất còn lại là tiền không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. * Đất lâm nghiệp đã quy hoạch cho rừng sản xuất, kinh doanh và nhà nước đã giao cho những người sử dụng đất thì việc bồi thường được xác định như sau: - Bồi thường đất đã giao sử dụng ổn định lâu dài - Không được bồi thường đất mà được bồi thường chi phí đầu tư trong trường hợp chưa giao sử dụng ổn định lâu dài. * Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất của xã, phường, thị trấn: quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích xã, phường, thị trấn được sử dụng vào các mục đích sau: - Để xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn bao gồm các công trình văn hoá, thể dục, thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. - Để bồi thường cho người có đất để xây dựng các công trình công cộng nêu trên. - Để xây dựng nhà tình nghĩa. Các loại đất này không được bồi thường, trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. Ø Bồi thường đất nông nghiệp của tổ chức: khi thu hồi đất nông nghiệp của tổ chức việc xác định tổ chức đó có được bồi thường hay không thì tương đối đơn giản hơn trường hợp của hộ gia đình, cá nhân. Tổ chức chỉ cần chứng minh nguồn tiền sử dụng đất để xác định được bồi thường hay không bồi thường. - Được bồi thường nếu tiền không có từ nguồn gốc từ ngân sách nhà nước trong trường hợp được Nhà nước giao hoặc nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đất hợp pháp. - Không được bồi thường nếu tiền có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc không nộp tiền trong trường hợp được nhà nước cho thuê đất hoặc giao đất. Nhưng đối với các tổ chức là cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp của Nhà nước, doanh nghiệp nhà nước nếu tiền chi phí đầu tư vào đất còn lại không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì chi phí đầu tư này được bồi thường. - Các tổ chức không được bồi thường nếu di chuyển đến cơ sở mới thì được hỗ trợ, mức hỗ trợ của mỗi nhóm tổ chức là khác nhau: + Nếu là cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp của Nhà nước, doanh nghiệp của nhà nước được hỗ trợ bằng tiền để thực hiện dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt, mức hỗ trợ tối đa không quá mức bồi thường cho đất bị thu hồi do người được nhà nước giao đất, cho thuê đất chi trả. Tổ chức bị thu hồi đất được sử dụng số tiền này để đầu tư tại cơ sở mới theo dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Nếu số tiền nảy không sử dụng hết cho dự án đầu tư tại cơ sở mới thì phải nộp số tiền còn lại vào ngân sách nhà nước. + Ngoài những tổ chức nêu trên thì được hỗ trợ di dời theo quy hoạch do thủ tướng Chính phủ quy định. Cơ sở của tổ chức tôn giáo đang sử dụng đất ổn định, nếu là đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì không được bồi thường nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. 2.7.2.Bồi thường với nhóm đất phi nông nghiệp Ø Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở Có thể nói đất phi nông nghiệp hình thành muộn hơn đất nông nghiệp. Khi mà loài người mới hình thành khi đó hoàn toàn là đất nông nghiệp, họ sống chủ yếu là săn bắn, hái lượm, không có nhà ở. Sau một thời gian lâu họ mới biết sử dụng những mảnh đất để xây dựng nhà ở hoặc chăn nuôi từ đó chúng ta có thể nói là đất phi nông nghiệp mới bắt đầu xuất hiện. Hiện nay thành phần đất phi nông nghiệp trở thành nguồn đất không thể thiếu được trong sự nghiệp pháp triển của mỗi quốc gia. Một phần thể hiện được sự hiện đại, văn minh của một đất nước: từ mặt bằng của loại đất này mà con người có thể xây dựng được những khu đô thị, những công trình công cộng, những công trình phục vụ cho sản xuất kinh doanh…Mặc dù chúng ta đã xác định được đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích nào tuy nhiên vẫn chưa có một định nghĩa chính xác về nó. Nhưng có thể hiểu đất phi nông nghiệp là loại đất được xác định sử dụng vào mục đích không phải là đất nông nghiệp. Đất phi nông nghiệp bao gồm các loại sau: - Đất chuyên dùng bao gồm đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất sản xuất, kinh doanh ohi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng. - Đất tôn giáo, tính ngưỡng bao gồm đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng. Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ. - Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa. - Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng. - Đất phi nông nghiệp khác. Đất phi nông nghiệp khác là đất có các công trình thờ tự, nhà bảo tàng, nhà bảo tồn, nhà trưng bày tác phẩm nghệ thuật, cơ sở sáng tác văn hoá nghệ thuật và các công trình xây dựng khác của tư nhân không nằm mục đích kinh doanh mà các công trình đó không gắn liền với đất ở. Đất tại đô thị sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất … * Bồi thường cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở: trong những năm qua bên cạnh việc thu hồi diện tích rất lớn đất nông nghiệp để phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng thì tỷ lệ thu hồi đất phi nông nghiệp đang được nâng cao do có nhiều dự án được tiến hành ở các thành phố, thị xã. Việc bồi thường đất phi nông nghiệp được tiến hành như sau: - Trường hợp được bồi thường: đất sử dụng có thời hạn do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho hoặc do nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất. - Trường hợp không được bồi thường: đất sử dụng do Nhà nước hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê theo thẩm quyền thì không được bồi thường về đất chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. * Trường hợp không được bồi thường bằng đất phi nông nghiệp (trừ đất ở). Khi nhà nước giao đất cho người sử dụng đất để sử dụng ổn định, lâu dài hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tức là việc giao đất này nhằm vào mục đích để ở không được sử dụng vào mục đích khác. Sau khi được cấp đất người sử dụng đất lại sử dụng vào việc kinh doanh như đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp. Xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ sản xuất, kinh doanh. Ø Bồi thường cho tổ chức sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở - Đặc điểm của các tổ chức thường là có nhu cầu sử dụng những diện tích lớn để sử dụng vào mục đích chuyên dùng và một số mục đích khác và tập trung chủ yếu ở các khu vực thành thị hoặc ngoài thành phố, thị xã, thị trấn, vì vậy đó là những mảnh đất có giá trị kinh tế cao, có khả năng sinh lợi lớn. - Với những đặc điểm trên nhằm, nhằm đảm bảo quyền sở hữu một diện tích lớn thì hầu hết các tổ chức phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mục đích chủ yếu của các tổ chức là sử dụng vào mục đích chuyên dùng cho nên trước khi đăng ký vào mục đích chuyên dùng phải chứng minh quyền sở hữu đối với diện tích chuyên dùng đó. Tóm lại tổ chức phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Căn cứ quan trọng trong bồi thường là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì dựa vào đó người ta có thể xác định được diện tích, loại đất bồi thường. Đây là điểm khác cơ bản đối với hộ gia đình, cá nhân. Hộ gia đình, cá nhân có thể có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có, nếu không có thì có thể căn cứ vào nhiều cơ sở khác như; thời gian sử dụng, hạn mức giao, không tranh chấp…còn đối với tổ chức thì cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên căn cứ để xác định bồi thường đất phi nông nghiệp cũng giống với đất nông nghiệp. Sau khi đã xác định tổ chức nào được bồi thường thì vẫn áp dụng nguyên tắc chung cho việc bồi thường. ØĐất phi nông nghiệp là đất ở * Đặc điểm - Đất ở có thể nói là một loại đất đặc biệt, một người có thể không có đất nông nghiệp, đất kinh doanh nhưng phải có nơi nào đó để ở. Đây là nơi con người sinh sống, sinh hoạt nghĩ ngơi, đây cũng là nơi hình thành những gia đình trong xã hội. Với những đặc điểm này khi thu hồi đất Nhà nước cũng ưu tiên hơn các loại đất khác như: giá đất bồi thường cao hơn, bố trí tái định cư… - Các loại đất sau đây được gọi là đất ở: + Đất tại nông thôn: đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống , vườn ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. + Đất tại đô thị: dất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hơp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. + Những diên tích đất ở được xác nhận trong trường hợp có vườn, ao. + Đất ở do nhà nước giao. + Đất ở sau khi đã được xác định trong trường hợp có vườn, ao và đất nông nghiệp có vườn, ao trong khu dân cư. - Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trong các trường hợp sau: + Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất mà đủ điều kiện cấp giấy. + Đất xây dựng nhà chung cư, nhà tập thể + Người có nhà ở thuộc sở hữu chung + Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất + Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thửa đất ở có vườn, ao. * Bồi thường. Với những đặc điểm riêng của đất ở, là một nhu cầu không thể thiếu của con người nên khi nhà nước thu hồi sẽ có chính sách bồi thường riêng cho loại đất này. Đây là loại đất nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp nhưng lại không bồi thường chung mà mà tách ra thành một loại đất bồi thường riêng để quy định cho nó một chính sách có những ưu đãi hơn. Người sử dụng đất phải di chuyển chổ ở thì được được một trong ba hình thức bồi thường: bằng tiền, bằng giao đất mới hoặc bằng khu tái định cư. - Bằng tiền được xác định theo đơn giá đất ở. - Bằng khu tái định cư, người sử dụng đất được bố trí vào khu tái định cư phải có chỗ ở tốt hơn hoặc bằng nơi cũ. - Bằng giao đất mới, khi giao đất ở mới cần phải xác định được hai loại diện tích là diện tích bị thu hồi và diện tích sau khi bị thu hồi. - Diện tích bị thu hồi có thể nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất tại địa phương. + Nếu nhỏ hơn và bằng thì diện tích bồi thường tối đa bằng hạn mức giao đất tại địa phương. + Nếu lớn hơn thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỷ đất của địa phương và số hộ khẩu của hộ gia đình bị thu hồi đất,xem xét, quyết định giao đất thêm một phần diện tích ở cho người bị thu hồi đất, nhưng không vượt quá diện tích bị thu hồi - Diện tích còn lại mà nhỏ hơn hạn mức giao đất tại địa phương thì người bị thu hồi có thể chọn một trong hai phương pháp sau: + Không yêu cầu thu hồi thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải hướng dẫn sử dụng phần đất này theo quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và quy hoạch điểm dân cư nông thôn. + Có thể yêu cầu nhà nước thu hồi luôn phần đất này, những trường hợp phần đất còn lại được thu hồi: diện tích thấp hơn hạn mức giao đất ở mới tại địa phương (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân không có nhu cầu tái định cư), không phù hợp quy hoạch xây dựng nhà ở, đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn, có nhu cầu di chuyển chỗ ở và các trường hợp khác do chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ươngquyết định cho phù hợp với pháp luật đất đai hiện hành và thực tế từng địa phương. Những người bị thu hồi phẩn diện tích còn lại sẽ được bồi thường. Đây có thể xem là một trường hợp ngoại lệ, vì phần đất còn lại này không nằm trong quy hoạch đất để sử dụng và mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia. lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, hơn nửa đây là phần đất thuộc một trong những trường hợp không được bồi thường (người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất). Nếu xét ở điều kiện bình thường thì không được bồi thường nhưng do ảnh hưởng của quy hoạch mà phần đất còn lại không sử dụng được nên nhà nước có trách nhiệm bồi thường khi người dân có yêu cầu thu hồi. - Người bị thu hồi đất mà thuộc đối tượng không được bồi thường đất, nếu không còn nơi ở nào khác thì được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét giao đất ở mới đối với hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn. Đối với hộ gia đình, cá nhân ở đô thị thì được xem xét giao đất ở mới, cho mua nhà hoặc thuê nhà phù hợp thực tế tại địa phương nhưng phải nộp tiền sử dụng đất. - Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có đồng quyền sử dụng với tổ chức khi bồi thường phải đảm bảo nguyên tắc người được bồi thường trực tiếp nhận phần bồi thường, phải căn cứ vào diện tích của từng người sử dụng + Trường hợp nếu họ chứng minh được phần diện tích quyền sở hữu của mình trong phần diện tích chung đồng quyền sử dụng có thể bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc khác mà ghi rõ phần diện tích sử dụng thì được bồi thường thuộc quyền sử dụng. + Trường hợp không chứng minh được thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hướng dẫn việc tiếp nhận và phân chia tiền bồi thường đất cho những người bị thu hồi. 2.7.3. Bồi thường thiệt hại về đất trong trường hợp đặc thù Ø Đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn. Đất xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn bao gồm đất xây dựng các hệ thống giao thông, thuỷ lợi, đê điều, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống xử lý chất thải, hệ thống dẫn điện, dẫn xăng, dầu, khí, thông tin liên lạc và đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn các công trình này. Tuy là trường hợp đặc thù của bồi thường nhưng phải áp dụng các nguyên tắc chung, tức là thu hồi đất nào thì được thì được bồi thường đất có cùng mục đích sử dụng (đất nông nghiệp bồi thường theo đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp bồi thường theo đất phi nông nghiệp) chứ không phải thu hồi trong trường hợp này lại không được bồi thường hoặc bồi thường một cách chung chung. Việc thực hiện bồi thường giống như đất nông nghiệp và phi nông nghiệp. Ø Đất không thu hồi nhưng làm hạn chế khả năng sử dụng Trường hợp Nhà nước không thu hồi đất nằm trong phạm vi hành lang an toàn nhưng làm hạn chế khả năng sử dụng đất và gây thiệt hại tài sản gắn liền với đất thì được bồi thường như sau: * Trường hợp làm thay đổi mục đích sử dụng đất - Làm thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở), từ đất ở sang đất nông nghiệp thì được bồi thường bẳng chênh lệch giữa giá đất ở với giá đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở), giữa giá đất ở với giá đất nông nghiệp. - Làm thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) sang đất nông nghiệp thì được bồi thường bẳng chênh lệch giữa giá đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) với giá đất nông nghiệp. * Trường hợp không làm thay đổi mục đích sử dụng đất (nhà ở, công trình đủ điều kiện tồn tại trong hành lang bảo vệ an toàn công trình), nhưng làm hạn chế khả năng sử dụng thì được bồi thường bằng tiền theo mức thiệt hại thực tế. Mức bồi thường bằng diện tích đất bị hạn chế sử dụng nhân với chênh lệch giá giữa giá đất tại thời điểm trước trừ giá đất tại thời điểm sau khi có quyết định thu hồi đất. Mức cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phù hợp với thực tế tại địa phương. * Khi hành lang bảo vệ an toàn công trình chiếm dụng khoảng không trên 70% diện tích đất sử dụng có nhà ở, công trình của một chủ sử dụng đất thì phần diện tích còn lại cũng được bồi thường như hai trường hợp trên. * Nhà ở, công trình xây dựng khác và các tài sản khác nằm trong phạm vi hành lang an toàn bị thiệt hại do phải giải toả thì được bồi thường theo mức thiệt hại thực tế.